 汪敦敬,MH
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 1. 序 近年樓價不斷向上颷升，年輕人及草根人士置業困難的問題日益受到關注，但一時之間，並不可以有足夠的新供應量去滿足到這需求，因此將僵化多年的『居屋第二市場』改革及活化，便成為解決問題的希望，香港專業地產顧問商會的成員，是居屋市場佔有率最高的代理社群，為了讓政府及公眾更了解居屋市場及活化居屋第二市場的概念，本會團隊聯合撰寫了本意見書以供參考。 1996-2006年，香港人均GDP實質增長34%，但是其中收入最低的30%工作人口（超過100萬人）收入不加反減，這顯示香港開始進入貧富懸殊了，這令人擔心到社會的和諧及安定。 除了這貧富懸殊的趨勢外，草根還要面對香港走向大都會及成為金融中心所帶來的衝擊，日益大量的外來資金將不斷湧入香港這有限資源及空間的城市，令物價長期上漲，香港極可能如其他大都會及金融中心的成長期一樣，會出現長期的通脹、環境變遷及社群遷徙的局面，加上金融海嘯後各國的量化之貨幣寬鬆等等政策，很大機會引起未來通貨膨脹出現，如果草根沒有足夠擁有資產的機會，深度貧富懸殊及民怨日深的年代將來臨，威脅社會的和諧。 清楚不過，現在國內日益擔心蟻民、蝸居的同時，香港也正醞釀著『無殼蝸牛』的社會問題了。 卻偏偏在近年，政府因為採用了積極退出市場的政策，也荒廢了最基本對草根人士的房屋資助，令置業訴求日漸聚積。 經過了多年的積聚及抑壓，年輕人置業訴求日益殷切，多次申請居屋人士的人數不斷增加(2009年11月比2007年1月收到申請書的總數由14,023份急增至26,000份，增幅達85%)。 而根據一項研究統計註一，三年前至今80後(指20至30歲人仕)佔市場整體成交由15%增加至27%，而其中有51.44%的80後也是購買200萬以下的樓宇的，顯示年輕人的置業訴求日高，也顯示樓價日貴下的深遠影響。 不單止草根在經濟的所得愈來愈少，就連主要是由草根辛苦置業而來的居屋小業主，也因居屋的轉流率特別低(平均只3%左右，而私人樓卻普遍在9%左右)註二而享受不到正常活躍的市場而樓價低於合理水平。 而根據2009年二手居屋買賣登記計算，港島區二手居屋平均樓價為182萬元，九龍區區為159萬元，新界區為110萬元，相對市區私人二手住宅的416萬，明顯容易負擔，尋求居屋作新的供應給草根及年輕人，居屋之必然之選。 我們認為，把僵化已久的居屋第二市場活化是理所當然的。這樣既可以為市場重開大量供應量去解決民眾的訴求外，更重要是同時可令居屋的小業主可享受到正常活躍的市場，可分享更多的市場所得。 2. 反對重建居屋的理據 我們不同意政府重建居屋，理據如下： 2.1 遠水不及救近火，興建房屋，涉及冗長的籌備及興建時間，動輒需要數載，當興建好的時候，可能已是另一種完全不同的市道了。 2.2 效果不大，不少人認為，只要增加供應便可絕對解決到市民的置業訴求，但若當居屋重建計畫啟動後，若樓價續升，再加上多年通脹的覆式計算，幾年後的成本及市值，到居屋可以面世時是未必太便宜的！如果樓價每年上升5至10%，3至5年後的居屋未必比今天的二手樓更平呢！也即是說，重建居屋只能為長期的市場在供應上得到平衡，為未來的需要者提供供應，但今天需要的買家要等多年，不切實際之餘，未來的居屋價值未必會比今日的二手物業平！ 2.3 弄巧成拙，當居屋籌備好可以推出發售時，若遇上樓市調整的話，將成為樓市的沉重負擔，令低迷的樓市百上加斤，更難復甦，及在樓市低殘時帶來的心理負擔更重。 2.4 風險極高，當居屋籌備好可以推出發售時，若遇上樓市調整的話，損失的公帑數以億計，得到效益若和更受衝擊的機會率也只是對等的話，這其實和賭博無異。 2.5 存在利益衝突，若興建居屋，政府便成為了一手樓發展商，除了與民間財團有衝突外，更與居屋市場的二手小業主有更大的利益矛盾，每一次推出一手居屋時，也會搶去了二手市場的買家，也會將支援服務及資源減少了及遲緩分配給二手市場小業主；而遇上一二手居屋利益有衝突時也未必會將小業主利益放在最先，這些也是深層次的矛盾，不可不防！ 2.6 成本太重，政府建築居屋的成本，遠高於居屋第二市場的承保負擔，而除了數以億計的建築成本外，若遇上推出發售時的市道欠佳，便可能要停售作應變，停售期間需要的保養十分龐大，重售居屋單位中不乏建成至今已達12年之長，試想建築及保養支出相加的成本之巨大，是極消耗公帑未必化算。 3. 活化居屋的各項建議 活化居屋的概念，已在2010至2011年度的財政預算案中得到確定，因此本會就活化居屋作以下更詳細的建議： 3.1 延長「居屋第二市場」（即居屋免地價的二手轉讓）的承保期由25年改為35年 有關方法是政府和銀行合作，為公屋居民為主的合資格人士提供購買有關物業的一按95%按揭，政府承保有關按揭的風險，但有關25年按揭擔保只包括按揭年期和樓齡的總和，但隨著大部份居屋樓齡日漸變舊，減除樓齡後，大多數買家最後只能有5至不足10年的按揭，年期短的高額月供並不符合公屋人士為主的購買力，影響到近年成交落後大市，根據統計2009年12月份的成交紀錄，在1991年後入伙的屋苑，平均76%是免補地價的居屋第二市場成交的，而1989年前入伙的屋苑，平均只有15%是居屋第二市場成交，因此，於1991年後入伙的屋苑比1989年前入伙的屋苑在免補地價的居屋屋第二市場的成交量是高出五倍的(見附表一)。我們建議，政府要將承保期加至35年包括樓齡和按揭年期的總和！若改善，成交可以長期增加！可舒緩到草根上車人士的需要。 3.2 居屋第二市場接受白表申請 我們建議給草根低收入的『白表人士』(類似購買一手居屋的白表資格)一個置業機會，應該將居屋第二市場，即免補地價的購買二手居屋的申請資格，加入白表資格，令非公屋人士只要合乎類似一手居屋的白表收入及資產規定，便可以申請到居屋第二市場的『購買資格證明書』，在二手市場購買免補地價的居屋。 3.3 居屋第二市場接受公屋輪候冊人士申請 我們也建議給草根低收入的公屋輪候冊人士，他們是等待入住公屋的合資格人士，容許他們早日上車在二手市場以免補地價購入自住物業，可以即時解決置業訴求之餘，也可令輪候公屋的『長龍』減少！ 3.4居屋第二市場接受單身人士申請 單身人士申請資格在一手市場的居屋或夾屋也很普遍，但有居屋第二市場卻沒有此類申請資格，我們覺得只要是合乎低收入的規定上限內的人士，我們也可接受他們買平價的居屋，以解決置業訴求及給予平價居屋有更活潑及合理轉流率的市場。 3.5 簡化/廢除業主申請可供出售證 現行居屋業主透過第二市場發售，必須申請可供出售證明書，才可簽署臨時買賣合約，申請涉及費用和時間，此舉往往阻礙買賣的效率，事實上，每名居屋業主與私人住宅一樣，買方或代理可透過田土廳確認其身份，無須多此一舉，我們建議修改房屋條例，廢除此項要求，增強效率。 3.6 遂步活化 市場急需新的供應以解市民的置業訴求，但是不少居屋建議也可能需要修改法例及需要額外撥備的，如果要等待全面活化可能來不及舒緩急需，我們認為政府應採取逐步活化，首先將簡單較易措施的方案如『延長「居屋第二市場」承保期由25年改為35年』等推出，令部份人士已可受惠，亦可化解部分不滿怨氣。 我們認為活化居屋愈遲推出，可達到的效果便愈低，因為當樓價繼續向上，居屋樓價與私樓日益相差得遠的時候，便愈難吸引居屋業主賣出單位去換樓，令居屋潛在供應量不可充分發揮出來。 4. 行政效率的提升 我們認為，縱使在政策上為居屋第二市場提供了新的空間及彈性，若在行政效率上不加強效率一樣難以成效，我們認為運作上可以改善之處如下： 4.1 廣泛的宣傳，在過去的居屋第二市場，目標買家為公屋住戶為主的人士，但政府已荒廢推廣多年，多年已沒有有關計劃的宣傳單張寄上公屋住戶處，加上各屋苑辦事處也沒有張貼任何海報及傳單作介紹，根據多年持續的統計，公屋人士知道並足分了解『居屋第二市場』這資助計劃的並不超過四成，如果政府有足夠的推廣，相信對市場、草根人士上車以至政府也有極大得益。 4.2 居屋第二市場的『可供出售證明書』及『購買資格證明書』申請時間可加快 ─ 現在的申請時間通常是三至四個星期，其實有關的工序主要在屋邨辦事處核對申請人的身份，我們認為可以加快到一星期，這樣會令買賣能貼近自由市場般流暢，可以大大鼓勵及吸引到用家用這個方法入市。 4.3 申請補地價的流程亦可加快，現在申請補地價的流程需時一個月（上門估價加估價報告出），但間中我們也看到其實兩個星期也可完成，如果穩定到狀態為一個兩星期內完成的服務承諾，便可達到一個活化居屋市場的效果。 4.4 補地價的透明度 至於居屋透過自由市場買賣，經補地價後，可售予任何人士，理論上，空間很大，現有31萬間居屋單位，但2009年只有6914宗成交，補地價金額的透明度是其中一個有改善空間的地方，現時業主申請補地價要先付出$3,300手續費，房委會就發信通知補地價的金額，業主必須於發信後60天內完成補地價，否則又要付$3,300再申請。現實操作上，業主根本未必可以在60天內找到買家，即時找到買家，業主亦未必有足夠的閒錢去先補地價，再和新買家成交。事實上，大部份業主都是找到新買家談好樓價，才去申請補地價，業主往往在決定售價時，並不知道自己需要補地價的金額，建議政府要改善補地價的透明度，例如： (a) 將過住補地價的結果上網，讓業主有過往近期個案去推斷自己單位的金額 (b) 更應為所有居屋單位提供即時網上估價，網上估值在地產市場已很普及，大型銀行已經採用多時，這樣做法令消費者可在未成交前已知道自己的補地價多少，這是對市民最有利及必須的。 (c) 讓業主自行透過預先核準的測量師行去估值，透過競爭，估價的費用會調節去較合理的水平。 4.5 不積極溝通，一直以來，無論房屋署及房屋委員會也不積極與市民及業界溝通，不主動咨詢，不積極回應提問，鮮有詮釋法例，不常設溝通會議，每一次代理業想溝通也是要鍥而不捨地去爭取，我們認為想做好事情必須充分和民間交流，本會渴望及等待有交流的機會。 5. 總結 最後，我們希望政府提倡穩健中進取的置業價值觀。 在投資角度上，任何時間投資也存在風險，也同時存在上升的機會，政府不宜表態去引導市民投資上的進退，應只提倡量力而為的理財哲學。 政府近年對市場過份悲觀的言論是危險的，因為在靜市中，市民不入市的風險許多時比入市更大，09年就是這情況，另外我們亦錯過了金融海嘯後可以『財富轉移』的機會，沒有趁機將資產以低價轉流到更多草根處，從而在下一輪旺市透過回報令社會有更平衡的財富分配。 作為專業地產從業員，我們認為我們應持續向公眾提倡量力而為投資的重要，在高通脹可能性的下，過份悲觀或過份樂觀的言論也是存在危險的，我們應同時給予消費者『入市的風險』及『不入市的風險』的因素去互相比較。 年輕人及草根置業，是影響他(她)們一生命運的決定，我們呼籲他(她)們審慎理財之餘，也應該給予他(她)們足夠的置業機會及選擇。希望政府『急民所急』，在樓價升得更高前活化26萬尚未補地價的居屋潛在供應，令無力上車及久被忽略的草根及夾心階層的人士可以早日『居者置居』，安居樂業！ 註一：根據「經絡按揭」於2010年1月份的「20至30歲置業及按揭研究報告」所發出的數字作參考。 註二：於2009年11月27日本商會抽取了全港14個居屋屋苑及21個私人屋苑作統計，當中居屋屋苑平均轉流率是3%，而私人屋苑是9%。 |
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