 汪敦敬,MH
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鑑於近年公眾十分關注樓市泡沫、房屋政策對社會利益分配會否導致貧富懸殊、及重建居屋的訴求，「地產代理業界聯席會議」（本聯席會議成員包括：地產代理管理協會、香港新界地產代理商聯會、香港專業地產顧問商會、地產代理聯會、香港地產代理專業協會、香港地產代理商總會；等六大地產代理業界商會）（下述簡稱「聯席會議」）會議後，作出以下建議，希望以一個專業及市場運作者的角度給予政府及公眾一個參考建議如下，以方便決定未來的房屋政策： (1) 市場已多極化，不宜一刀切處理 1997年起樓市已趨向多極化，先從十年前的兩極化（豪宅與小型單位的走勢背道而馳），到近年的多極化（市場起碼分上車盤！上車盤業主的換樓對象！豪宅上車盤及真正豪宅！）各項目許多時也是個別發展，甚至大相徑庭！所以我們認為個別市場的超高價成交或泡沫，我們並不能（一竹竿打一船人）地去作處理及反應，這樣是極容易制定了更錯的策略去加深市場上的不協調，令後市變數更複雜！ (2) 反對重建居屋 遠水不能救近火！幾年後的市況亦難料！在市道低迷時，未發售的居屋一樣會成為市場的負荷！重建居屋需時要多年才可以將新的供應真正推出到市場，未必能適時配合到市場的需求及節奏，到新供應真正能推出時可能樓市已下調反帶來市場的額外壓力，我們不易從策略上取到勝算，而興建居屋的成本亦太重，如效果欠佳也變相浪費了公帑，間接削弱了公屋的資助，更重要是，政府興建居屋其實在角色上是與民爭利，新建成的居屋將會與二手居屋的小業主競爭，減少了二手業主的投資回報。 於07至09年我們在14個地區(隨機抽樣共14個居屋屋苑)的統計數據顯示居屋的轉流率平均只得3%，而私人屋苑方面，我們在19個地區(共21個私人屋苑)的統計數據顯示有關私人屋苑的轉流率平均是 9.62％（見附表），以上統計顯示到居屋市場是受到忽略，居屋業主在買了居屋後是得不到一個正常的市場運作，損失不單是在樓價上，更加在換樓的方便程度上也受到損失，如果還給二手小業主公道的話，其實是要活化『居屋二手市場』的，當然，如果要為草根提供置業機會，活化市場將居屋轉流率提升的數量亦足以可以彌補市場的需要，而不需要興建需時數年而昂貴的居屋，同時可以即時疏導到輪候公屋的人士（『居屋第二市場』是政府向銀行作承保，為公屋住戶提供一按九成半的二手免補地價的轉讓按揭，從而也可回收申請人居住中的公屋單位）。 (3) 我們同意活化居屋二手市場 事實上，「聯席會議」已在08年11月已經將建議書給予公眾及房屋署，分別為當時地產提出六點救市方案，及活化居屋市場的六點建議，到了現在我們就活化居屋二手市場再作出積極的建議，修正如下： A. 居屋第二市場接受白表申請 為了回應公眾的需要，給草根『白表人士』(類似購買一手居屋的白表資格)一個置業機會，應該將居屋第二市場，即免補地價的購買二手居屋的申請資格，加入白表資格，令非公屋人士只要合乎類似一手居屋的白表收入及資產規定，便可以申請到居屋第二市場的『購買資格證明書』，在二手市場購買免補地價的居屋，居屋市場既然轉流率太低，為何不用這個空隙來滿足市民的置業需要？ B. 延長「居屋第二市場」（即居屋免地價的二手轉讓）的承保期由25年改為35年 有關方法是政府和銀行合作，為公屋居民為主的合資格人士提供購買有關物業的一按95%按揭，政府承保有關按揭的風險，但有關25年按揭保險只包括按揭年期和樓齡的總和，但隨著原有居屋樓齡日漸變舊，減除樓齡後，大多數買家最後只能有5至不足10年的按揭，年期短的高額月供並不附合公屋人士為主的購買力，影響到近年成交落後大市，我們建議，政府要將承保期加至35年包括樓齡和按揭年期的總和！若改善，成交可以長期增加！可舒緩到草根上車人士的需要。 C. 加強流程效率 居屋第二市場已運作多年，房署已經熟習了有關的運作，有些環節可以略為加快效率，將流程上的效果大量提升！ i. 居屋第二市場的『可供出售證明書』及『購買資格證明書』申請時間可加快 ─ 現在的申請時間通常是三至四個星期，其實有關的工序主要在屋宇辦事處核對申請人的身份，我們認為可以加快到一星期，這樣會令買賣能貼近自由市場般流暢，可以大大鼓勵及吸引到用家用這個方法入市。 ii. 申請補地價的流程亦可加快，現在申請補地價的流程需時一個月（上門估價加估價報告出），但間中我們也看到其實兩個星期也可完成，如果穩定到狀態為一個兩星期內完成的服務承諾，便可達到一個活化居屋市場的效果。 (4) 為綠表人士提供置業資助貸款 以公屋人士及公屋輪候冊人士為主的社群(俗稱綠表人士)，是最值得及應該資助的弱勢社群，而支援他們置業除了可省卻公屋上的支出外，他們置業之後也可以即時將原有的公屋居住及輪候資格給其他人享用，是效益最高及最少爭議性的方向，因此「聯席會議」認為應該為綠表人士提供置業資助貸款計劃，這是最快見效、效用最大而最善用資源的方法。 (5) 總結 我們認為無殼蝸牛是貧富懸殊的結果，問題關鍵不是在樓市，我們應趁現在上車盤市場相對冷靜及低泡沫，盡量方便到想買樓自住的草根人士量力而為上車，畢竟我們面對的未來經濟環境是難測及多變的，物價是有機會面對高通漲及匯率急變的衝擊的，合適支援無資產的人士上車才是緩和貧富懸殊的關鍵，方便自住的草根人士置業，活化居屋第二市場更加可以將資源集中在租屋問題上做支援，為將來香港的社會締造更和諧的境象。        |
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