九、十两个月，金融海啸一浪接一浪，一浪高於一浪，形势愈来愈不妙，到10月24日，恒指暴跌1,142点，跌至12,618点的空前低位後，一直死撑的卖家终於意志全线崩溃，翌日二手市场涌现「吐血价」买卖成交，其中以太古城最为惨烈，单位一日之间可减价100万求售。减幅最大的单位为金山阁D室高层，这个691呎单位，业主於今年6月起叫价550万(市价约为500万)，最终於10月25日减价至360万成交，以6月的550万叫价计，减幅高达34.5%；以6月的500万市价计，跌幅28%。一个智星阁D室中层单位，面积600呎，以300万於10月底成交，较今年高峯期同类单位的成交价450万，跌幅高达33.3%。康怡花园一个720呎单位，业主於10月8日放盘时叫价430万，至10月25日，叫价己大幅调低至330万，减幅23.3%。

我向来不看好的豪宅(特别是九龙站的凯旋门和山顶的花园屋倚峦)跌幅就更厉害，凯旋门摩天阁B室高层10月仅以1,100万元售出，较7月同类单位最高价的2,600万跌58%，另一个中层海景单位以1,584万易手，呎价不足12,000元，较年中高峰期的成交价跌去40%有多；擎天半岛3座D室中层以720万售出，较5月的成交价低37%：倚峦一个3,330呎花园屋，於10月底以7,600万易手，价格较5月同类单位的1.62亿元成交价跌幅高达53%。目前豪宅的价格较高峯期一般跌幅在40%以上。

金融海啸不但影响楼价，亦波及租金，10月租金跌幅之巨，与楼价比较不遑多让：九龙站四个大型屋苑由於租盘急增，供过於求，租金面对沉重下调压力，不少单位的成交租金较今年的高峯期己跌30%以上；不少中下价住宅屋苑如嘉湖山庄、伟华中心及汇景花园等，均录得近年新低呎租成交，不少单位的租金已回落到2005年水平，个别单位更接近2003年水平；到11月中为止，太古城不少放租单位进一步调低叫价，较今年5月的高峰期，跌幅已达25至30%。

金融海啸令二手楼楼价裂口式地大跌，但这个大跌不无好处，楼价已於短期内跌至部份买家可以接受的水平，并吸引他们入市，使原本茫茫无主的楼价找到初步支持位，我估计11月的买卖成交量将有较为可观的增幅。恐慌性劈价求售的超笋盘被市场消化後，超卖状况有可能令楼价在短期内产生某种程度的小幅反弹。现时有二个利好因素值得特别注意：中国国务院总理温家宝点名力挺香港，并提出「中央挺港五措施」：（一）保障内地农产品供港，纾缓通胀压力；（二）加快基建、加快兴建港珠澳大挢；（三）支持内地港资中小企；（四）扩大自由行范围；（五）由中港共同制定应对风险的方案，两地金融管理机构保持信息交流，及时掌握情况。还记得2003年7月起中央撑港的「自由行」吗？一个政策就令香港经济逐渐复苏，温总的挺港新政策，必然对香港疲弱的经济大有裨益；由於经济衰退及楼价不断下调，银行最近纷纷收紧信贷，不是不肯承接按揭，就是大幅度调低估价来达到低额贷款的目的。这种保守的关水喉取态，使楼价进一步下跌，形成一个恶性循环。但随着楼价极速大幅下滑(中下价楼平均已跌25%至30%，豪宅40至45%)，及估计未来三个月楼价会再作一定的调整，银行在七成按揭的政策下开始无惧估足价借七成(特别是中小型单位)。我估计明年初银行将恢复合理的宽松信贷。

楼市目前最大的利淡因素就是内外经济的衰退，任何明显的恶化都会再度摧残楼价，另一个较大的利淡因素就是挞订潮。海滨南岸、御龙山及何文田半山壹号这些未入伙的一手盘，过去月馀已出现低於入货价二、三成的蚀让成交个案，当这种现象由个别炒家或投资者扩散到众多大手持货的炒家，由上述地产项目扩散到其他一切迄今仍未入伙的一手楼盘，挞订潮将无可避免，而这又诱发新的下跌浪，随时令楼价再下跌10至15%。

在衰退及萧条期中，楼价是以一浪低於一浪的形式下跌的，但它不会直线下跌，大跌中总掺拌着小涨。不同的买家对楼市有不同程度的乐观或悲观，有的可接受跌去30%的楼价，有的40%，有的50%，更有的60%或以上。楼价离见底尚远，卖家应在未来的跌市中，把握每一个反弹出货，将手持的单位以相对理想的价格，卖给市场上较为乐观但数量不多的买家。仍是老话一句，今天的平，可以是明日的贵！