兆康苑

我要留言

今日新聞摘要 01.09.10

(明報)尚御呎價1.4萬搶灘貼二手價賣地後打鐵趁熱

義德道地皮以12.85億元的理想價售出後，九龍塘同區新盤「尚御」打鐵趁熱，即時以平均呎價14051元，首推第1座11個單位，低層2107方呎單位「入場費」2675萬餘元，賣方（物業由美國某州政府基金持有、現由仲量聯行促銷）並會向買家提供樓價4.25％現金回贈，最快本周五開售。尚御今批單位的呎價除較之前的「吹風價」2萬元低約三成外，與同區指標屋苑畢架山一號、畢架山峯的現價水平相差不大，可謂「叫高開低」。

信置：帝峯貨尾擬加價

除尚御外，九龍塘區內最受注視的新盤，乃是信置發展的廣播道1號項目；信置執行董事黃永光（主席黃志祥的兒子）在賣地後透露，廣播道1號豪宅項目，最快明年初可推出市場，並強調項目的整體質素，將比同系豪宅畢架山峰更勝一籌。黃續稱，奧運站帝峯‧皇殿的餘貨，亦正考慮提價。

信置是於06年底，以19.4億元投得廣播道1號地皮；項目提供約120個單位，以逾千方呎及以上的大單位為主打，市場估計項目意向呎價將逾2萬元。

至於尚御第1座首推的11伙，屬2107至2099方呎戶型，分佈於1至8樓，銀碼2675.9萬（1樓A室、2107方呎）至4092.5萬（8樓C室、2088方呎）；賣方今次亦會向買家提供樓價4.25％的現金回贈。

尚御向買家提供4.25%回贈

預計明年中入伙的尚御共有103伙，今年3月初次開售，當時售出50餘伙，平均呎價1.6萬元（個別最高1.9萬元）；相對之下，今批新推售單位較除之前售出單位的做價也低約一成，不過，新一批單位近龍翔道，噪音較大，所以，呎價較低亦合理。

賣地後區內三成業主封盤反價

其他新盤方面，新地牽頭的鴨脷洲南灣，過去兩天以限量形式加推3伙，最新推出單位為第7座36樓C室（1013方呎），呎價1.53萬元。另新地同系的東九龍譽‧港灣和峻弦，兩盤合共有150多個餘貨，售價亦將作檢討，有機會提價。

至於二手市場，中原地產九龍豪宅董事李子明說，昨日賣地後，九龍塘區內約有3成放盤業主封盤或反價，單位提價幅度介乎7％至10％。

(明報)大興花園7個月賺43萬

屯門大興花園1期3座低層G室500呎兩房單位，以147.6萬元成交，呎價2952元。祥益地產指出，賣方持貨7個月後，帳面獲利42.6萬元，升值40.5％。

(明報)拍賣氣氛極熱烈中小型地產商亦「出手」

昨日拍賣的義德道地皮，除吸引一眾「鐵膽」如長實、信置及新世界等「大孖沙」到場外，一批可說是「稀客」的中小型地產商如永泰地產、香港興業、大昌地產、宏安等，亦有派員到場，甚至多番「舉手」參與投地，顯示地產商「求地若渴」。

新鴻基地產代理執行董事周國賢認為，是次拍賣的義德道地皮，雖然發展規模不算很大，但勝在質素和位置皆相當好，因而吸引多間發展商到場，並參與競投，顯示業界對地皮的需求很強。周國賢續稱，義德道地皮以理想價錢售出，對地產後市具正面作用。

事實上，義德道地皮的拍賣節奏相當快，氣氛亦極為熱烈，特別是初段，各發展商「舉手」和追價此起彼落，速度之快令在場一眾傳媒未能趕及作紀錄。雖然地皮最終由嘉里奪得，但大昌地產、宏安、永泰地產及華懋等，均曾多番「出手」爭地。

華懋永泰等多次「舉手」

就記者現場觀察，華懋至少「舉手」11次、永泰地產約7次、大昌地產約4次；其中大昌地產主席陳斌在進場時坦言﹕「（對義德道地皮）沒有興趣就不會來啦！」儘管最後未能奪得心頭好，但陳斌仍認為地皮做價合理，亦屬市價水平。

華懋售樓部總經理吳崇武表示，集團原本計劃以獨資方式投地，但最終鍛羽而歸，並對未能奪得地皮而感到有點失望，而是次地皮的成交價可謂相當好。

(東方)九龍新地王呎價1.65萬

政府連環「出招」遏抑樓市，但供應短缺的豪宅市場無絲毫受損，昨日拍賣的九龍塘義德道一號豪宅用地，拍賣氣氛熱烈，多達十六家財團參與競投，最終以12.85億元成交，不但遠超市場預期上限，並較開價高95%，平均每方呎樓面地價逾1.65萬元，為歷來政府賣地呎價第四高，同時為九龍區新「地王」。

歷時20分鐘承價65口
昨日拍賣的九龍塘義德道一號豪宅用地，面積約2.58萬方呎，由於發展規模不大，故吸引一眾大、中、小型發展商競投，整個拍賣過程節奏明快，歷時僅約20分鐘，獲出價65口，參與發展商包括新世界、華懋集團、南豐、宏安集團、大昌地產及永泰地產等，合共有十六組財團競投，為近八年來最多財團競投單一地皮。

拍賣官兩降每口叫價
值得留意的是，拍賣首一分鐘已承價16口至9.6億元，但拍賣官突然將每口價降至1,000萬元，之後於第32口叫價後再將每口價降至500萬元，市場猜測政府兩度調低叫價，有為拍賣降溫之嫌，否則成交價可能更高。現場所見，最後12口叫價全為嘉里及華懋的「角力」，最終由嘉里投得。

公司執行董事何述勤表示，義德道一號地皮是獨資競投，又認為做價非常好及理想，預期可建成兩幢豪宅物業，提供數十個單位，估計投資額約17億至18億元，公司會考慮申請勾出毗鄰義德道三及五號地皮。萊坊執行董事陳致馨認為，預期義德道一號可興建約五十個面積約1,500至2,000方呎分層單位，落成後開售價平均每方呎約2.25萬元。

信置：地皮成交價合理
拍賣官兼地政總署副署長羅思善稱，滿意是次拍賣成績，反映發展商對地皮有興趣，後市表現仍需觀察往後數周樓市走勢。對於拍賣期間兩度調低每口叫價，他指做法正常，只是因應不同地皮的技術性做法。

信置執行董事黃永光表示，地皮成交價合理，因不但可以興建分層單位，並且可興建四至五座洋房。嘉華國際執行董事呂耀華則稱，昨日集團有份參與競投義德道地皮，成交價較集團出價為高，但認為合理，對後市具正面影響。　

新世界執行董事梁志堅認為，有人競投就是市價，市區地皮具吸引力，發展商有需要就會投地，與政府有否出招無關。

義德道1號地皮拍賣結果
位置：九龍塘義德道1號

用途：住宅（丙類）

地盤面積：約2.58萬方呎

最高可建樓面：約7.75萬方呎

物業高限：不超過13層

開價：6.59億元

舉牌財團：16家

歷時：近20分鐘

成交價：12.85億元

較開價：+95%

每方呎樓面地價：16,587元

買家：嘉里建設

市場預計日後開售呎價：逾2.2萬元

(蘋果)二手速遞　新界大興花園高層　 8年獲利 86%

祥益黃振文表示，屯門大興花園 2期 7座高層 G室， 583方呎，以 182萬元售出，呎價 3122元。原業主持貨 8年獲利 84萬元，升值 85.7%。

(蘋果)新盤趕推廣播道 1號未賣先升值 68%

政府賣地再有新地王誕生，樓市即時升溫兼升值，其中剛出爐新地王的九龍塘區，新盤造價即時水漲船高，信置區內廣播道 1號地皮，現已升值達 68%，項目已向政府申請預售，計劃明年初推售。

九龍塘義德道 1號地皮昨以每方呎樓面地價 16587元賣出，不單成九龍地價新指標，區內一手貨源即時身價急升。其中，信置 06年 11月底以 19.4億元奪得的廣播道 1號地皮，當時樓面呎價 9868元創出九龍賣地呎價新高，按嘉里是次高價投得義德道地皮計，意味廣播道 1號近 4年來升值 68%，成為市場贏家之一。

擬明春開售　主打大宅
信置執行董事黃永光昨賣地後表示，廣播道 1號項目計劃明年初推售，主打逾 1000方呎大單位；項目已申請預售，興建 6幢 10層高住宅，提供單位 120伙。他補充，集團不排除調高旗下新盤售價。

長實兩周前以 41億元，樓面呎價 10399元投得的何文田亞皆老街地皮，亦受惠義德道地皮高價賣出即時升值，由於義德道地皮較之高 60%，長實變相執平貨。

尚御推 11伙　呎價萬四
另外，已開售一段時間，由美資退休基金持有的廣播道 81號尚御，則乘賣地理想之勢推售新貨。該盤昨公佈第 1座尊．尚御 11伙新價單，平均呎價 14051元，當中 10伙屬向龍翔道景觀較差的 A及 D室，定價 2675.9萬至 3043.6萬元，面積 2107及 2099方呎，僅 8樓 C室屬內園景單位，面積 2088方呎，亦為是次價單內最貴單位，定價 4092.5萬元，呎價 1.96萬元。為促銷該批單位，新設樓價 4.25%現金回贈，預計明年 7月底落成，若買家於發展商發出入伙通知書 14天內清付樓價，即獲 4.25%現金回贈，變相減價。

(星島)恒基和生圍批補價逾 29 億

恒基米埔和生圍低密度發展項目，消息人士指出，近日發展商已接獲地政總署批出補地價，惟在近月多幅地王以高價成交下，補地價金額亦水漲船高，據悉和生圍地皮每方呎地價逾三千二百元，較早前接納的烏溪沙落禾沙項目更高，現時發展商正考慮是否接納有關補價金額。

　　位於元朗米埔和生圍丈量約份一○一及多個地段的和生圍項目，發展商早前已透露近月將獲批補價，而消息人士指出，發展商已接獲地政總署批出的補地價，惟批出每方呎補價逾三千二百元，較該公司早前接納的烏溪沙落禾沙項目更高。

　　地皮現劃為「其他指定用途（綜合發展包括濕地修復區）」，涉及用地為二百二十六萬方呎，以發展商早前提出以整體地積比為零點四倍發展、住宅面積約八十九萬五千多方呎計算，地皮批出的補價將逾二十九億元水平。

　　消息人士續指，在近月多幅地王以高價成交下，新批出的補地價金額水漲船高亦可以預計，惟批出補價的元朗地皮金額較烏溪沙落禾沙項目更高，據悉發展商現時正考慮是否接納有關補價金額。事實上，地皮位於加州花園以北，現時加州花園平均呎價錄約三千八百五十元，而加州豪園則錄約四千五百元水平。故此以現時批出的補價每方呎逾三千二百元水平計算，反映補價金額已貼近鄰近屋苑的二手成交價。

　　其實項目早於○八年已獲批興建二百六十七座洋房，另包括一幢非住宅物業，為會所設施，合共提供三百六十二個單位，平均面積二千四百七十六方呎，由於涉及的規模較大，獲批出的發展方案已成為近年新界西北區最大的洋房群。

　　不過，近日發展商再向城規會提出申請，是次提出的方案，無論在地盤面積、地積比及住宅樓面等均維持不變，但住宅的座數則由早前批出二百六十七幢，包括一百七十二幢最多三層高的洋房，以及九十五幢四層高雙複式住宅，修訂至三百五十八幢兩至三層高洋房，而擬議上蓋面積則由原來的一成半增加至三成。雖然住宅單位數目由原來批出的三百六十二伙，減至三百五十八伙，但若成功批出的話，相信亦將為新界北區最大型洋房群之一。

　　發展商在申請文件中顯示，是次僅為修訂方案設計，包括屋宇的坐向由原來的東西向，改為南北坐向，以達節能原則，而建築物高度由原來最高四層減至主要兩層高，總樓面未有增加。

　　申請書指，有關方案在收集了鄰近社區居民意目，以及檢討過範圍內住宅發展與濕地保育後的關係。

　　而整體規劃設計方面，現時提出的休憩用地有主次等級，當中「濕地復修區」、住客會所休閒區、中央公園、綫狀的綠化帶、多個小塊休憩處、綠化走廊等，與各休憩空間串連，及於私人住宅物業範圍內擁有私家花園。申請書指出，現時的規劃出高滲透的景觀走廊及通風廊，總體設計着重屋宇間距離。

(星島)昇悅中層每呎 5410 元易手

長沙灣昇悅居七座中層D室，面積六百四十七方呎，該單位兩房兩廳間隔，坐向北，望城市景觀，成交價三百五十萬元，平均呎價為五千四百一十元，屬市價成交。

　　置業18區域經理鄧俊文表示，新買家為區外客，睇樓約一個月，看完上址兩星期拍板，購入單位自住，上址原業主放盤兩個月，叫價三百六十萬元，最後減至三百五十萬元，以現時的市價成交，他於○七年十一月以二百四十三萬八千元買入單位，持貨三年，帳面獲利一百零六萬二千元，單位升值四成四。

　　美聯物業分行營業經理黃遠基表示，樓市持續僵持，不少業主看好後市，將單位空出等待善價而沽，令市場上租務後市仍然看俏。有租客見低息環境之下供平過租，

故即時選擇心水單位入市。

　　該行剛促成一宗德福花園高層單位成交，用家轉租為買，斥資約三百二十五萬元榮升業主。

　　黃遠基稱，剛成交的單位為德福花園U座高層十一室，單位面積約為五百九十方呎，景觀開揚，以約三百二十五萬元成交，平均呎價約為五千五百零八元，屬於市場合理價格。買家見上述單位景觀開揚，故購入作自住之用。

　　據悉，原業主於○七年五月以約二百一十三萬八千元買入該單位，是次成交帳面獲利約一百一十一萬二千元，物業升值約五成二。上月該屋苑錄得約二十二宗成交，現時平均呎價約為五千四百元。

　　利嘉閣分行經理施志剛表示，樓市氣氛淡靜下買賣交投疏落，不過，樓價走勢卻依然堅挺，西灣河嘉亨灣近日錄得一宗兩房買賣，作價甚為理想，成交涉及一座高層G室，面積六百七十五方呎，成交價五百六十八萬元，每呎售價八千四百一十五元。

　　賣方在○六年初以三百七十萬元購得單位，如今帳面獲利一百九十八萬元離場，折算賺幅接近五成四。

　　施志剛補充，嘉亨灣八月累錄二十八宗買賣個案，平均成交呎價最新報九千二百八十五元；對上七月份，市場則累錄四十六宗買賣，平均成交則為八千八百九十四元。目前，嘉亨灣有約五百個買賣放盤待沽，開價由每方呎七千元起至一萬五千元不等。

　　中原分區營業經理楊文傑表示，鰂魚涌康山花園六座中層C室，面積七百一十七方呎，擁三房間隔，享開揚景觀，單位於自由市場以四百四十八萬元易手，折合平均呎價六千二百四十八元。

　　中原楊文傑指，新買家為用家，睇樓約兩星期，見康山花園三房造價相宜，加上上址裝修簇新，遂拍板購入物業。原業主於八七年以綠表資格斥約四十萬元一手購入物業，其後自行補地價，扣除開支，估計是次沽出單位帳面獲利近三百萬元。

　　楊文傑續稱，康山花園八月份錄得十宗成交，當中包括一宗第二市場交易，兩房單位成交比例佔七成，三房單位佔三成，屋苑平均呎價約六千零七十元。

　　香港置業分行營業經理謝寶湘表示，九龍義德道地皮以市場超預期價成交，樓市向好，刺激買家瞄準市場上的優質盤源出擊，該行剛協助一位同區分支家庭客以約三百七十萬元，購入泓景臺一個兩房低層單位作自住之用。買家見單位景觀不俗，故立即拍板入市。

　　謝寶湘表示，成交單位為泓景臺三座低層H室，面積約六百八十三方呎，兩房間隔，享內園景及池景，成交價約三百七十萬元，平均呎價約五千四百一十七元。原業主於○二年二月以二百三十萬三千元一手購入上址，是次轉手帳面大賺約一百三十九萬七千元，物業升值約六成一。

　　謝寶湘補充，泓景臺上月錄得約二十四宗二手成交，較七月同期減少近半，現時平均呎價約六千零一十七元。

　　祥益地產分行主管李啟昌表示，屯門兆康苑錄區外上車客成交個案，上址為I座高層八室，面積五百二十三方呎，實用面積四百二十九呎，兩房一廳，獲一名區外上車客垂青。

　　該名買家鍾情上述單位擁開揚山景，加上附設靚裝，可「即買即住」，決定以一百四十八萬（自由市場價）購入上址自住，平均呎價二千八百三十元，屬市價成交。

　　原業主持貨兩個月，帳面獲利高達二十九萬，物業升值兩成四。

(成報)一手交投本月料少於500宗

為了壓抑物業市場於近月的升幅，財政司司長曾俊華公布一系列措施，包括主動推出三幅發展中小型物業的土地拍賣，禁止樓花摸貨，及取消樓花交易沒收訂金由5%增至10%。最終令一手交投大幅減少。根據資料顯示，7月份摸貨宗數191宗，其中83宗為樓花摸貨宗數。

　　中原陳永傑表示，禁止樓花摸貨，令一手樓花買家失去了止蝕離場之機會，無疑增加了一手樓花買家之入市成本，相信發展商亦將放緩一手推盤步伐，他預料，9月份一手成交量將少於500 宗。

新政打壓樓市降溫

　　另外，金管局亦公布提高1,200萬元或以上物業按揭成數至6成，而非自住物業按揭成數亦需高於6成，供樓負擔比率則劃一規定於50%或以下。

　　根據該公司研究部資料顯示，2010 年1 月至7 月，本港一二手住宅物業1,200萬或以上成交錄3,653宗，佔整體成交量5.8%。

　　他指出，調高按揭成數可令豪宅物業以及物業投資市場，打好根基，長遠而言有助樓市穩定發展。

　　但公布的一系列措施，相信將為物業市場帶來短期的衝擊，投資者入市信心急降，有效為物業市場急速降溫。

　　該等一系列強而有力之措施，令買家、業主及發展商皆需兩至三個月時間適應。

　　樓市將迅速進入調整期，8月份成交量將較7月份減少20%至30%，當中以1,200萬元或以上豪宅影響較大，成交量料減少30%。整體物業市場價格，將較上月回調3%至5%。

關閉	輕鐵路線
路線	途經車站
505	三聖 , 兆麟 , 安定 , 市中心 , 屯門 , 建安 , 山景(南) , 山景(北) , 鳴琴 , 石排 , 新圍 , 良景 , 田景 , 建生 , 青松 , 麒麟 , 兆康
615P	屯門碼頭 , 美樂 , 蝴蝶 , 輕鐵車廠 , 龍門 , 青山村 , 青雲 , 鳴琴 , 石排 , 新圍 , 良景 , 田景 , 建生 , 青松 , 麒麟 , 兆康

車位　養寵物　套房　天台　平台　露台　海景　花園　私人會所