精選樓盤
載入精選樓盤...
珀御
低層 1房 實 342 呎
售 415 萬
物業編號: AN263157
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
NOVO LAND 3B
中層 2房 實 442 呎
售 580 萬
物業編號: AN266380
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 530 萬
物業編號: AN263971
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
兆康苑
高層 2房 實 438 呎
售 370 萬
物業編號: AN266227
萬寶大廈
高層 1房 實 254 呎
售 250 萬
物業編號: AN266769
慧豐園
高層 3房 實 567 呎
物業編號: AN265678
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 360 萬
物業編號: AN259398
建生邨
高層 實 385 呎
居二價 170 萬
物業編號: AN200745
帝御．金灣
中層 1房 實 291 呎
售 385 萬
物業編號: AN260686
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
叠茵庭
高層 3房 實 575 呎
物業編號: AN265446
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
聚康山莊
高層 2房 實 428 呎
售 520 萬
物業編號: AN266223
兆畦苑
低層 3房 實 487 呎
售 325 萬
居二價 215 萬
物業編號: AN262207
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 02.10.26
2026-10-02
(東方)樓市交投趨兩極化 柏傲莊III四個月賺118萬 河畔高位跌17% 後市去向未明，半新盤業主加快套現獲利，高位入市則繼續蝕賣跳船。沙田大圍站上蓋柏傲莊III一個兩房單位，持有僅約4個月即沽，帳面獲利約118萬元。相反，於樓市高峰期間購入的沙田河畔花園兩房戶，近日以405萬元轉手，物業約8年貶值約17%。 世紀21奇豐李仕明表示，上述柏傲莊III第8B座中層D室，實用面積約472方呎，近日以1,127萬元轉售，呎價約23,877元。原業主今年5月才以約1,009萬元一手購入，單位期內升值約11.7%。 珀岸賣386萬 漲價24% 天水圍輕鐵天榮站項目第2期YOHO WEST PARKSIDE剛收樓，美聯黃信豪指，9月錄至少11宗二手轉讓，包括1B座中層B2室兩房戶，實用面積約431方呎，用家以590萬元承接，呎價約13,689元。原業主去年3月一手買入，物業漲價約81.4萬元或約16%。 晉誠地產姚頌溏稱，屯門青山公路青山灣段黃金海灣第2期珀岸1B座中層K室，實用面積約312方呎，外區客以386萬元購入收租，呎價約12,372元。原業主去年1月以310萬元買入，期間升值約24.5%。 該行丘仲文指，西貢十四鄉西沙路項目SIERRA SEA第1B期3座中高層H室兩房戶，亦獲外區客以680萬元買入，呎價約15,315元。單位去年5月一手購入，原業主帳面賺約159萬元，樓價漲幅約30.5%。 相反，樓價與高位仍有距離，不少業主繼續損手出貨。利嘉閣王創偉表示，沙田河畔花園B座中層2室，實用面積約269方呎，望城門河景，減價33萬元沽出，呎價約15,056元。原業主於2018年以約488萬元買入，帳面虧蝕83萬元。 栢慧豪園傳6年挫120萬 天水圍向為上車盤集中地，市場消息透露，區內栢慧豪園2座一個高層單位，市傳剛以480萬元轉手，呎價約9,639元。原業主於2020年買入上址，持有約6年轉手，跌價約120萬元或約20%。 元朗二手市場蝕讓潮未退。消息指，錦田北PARK YOHO Milano第33B座中層兩房戶，以599.8萬元轉手，呎價約11,447元。據了解，單位於2018年以721萬元買入，至今貶值約16.8%。 即使大單位情況亦相若。中原胡耀祖表示，馬鞍山星漣海1座中層D室四房戶，實用面積約1,239方呎，議價後連車位以1,690萬元成交，呎價約13,640元，新買家為換樓客。原業主於2017年購入，持有約9年帳面仍蝕38萬元。 (東方)租務消息：公司客1.55萬承租嘉湖套三房 租務市場活躍，租盤減少，近日不少公司客加快搶盤。天水圍嘉湖山莊套三房單位，零議價下獲同類租客以每月1.55萬元承租。 祥益謝利官表示，上述單位為翠湖居1座低層A室，實用面積約639方呎，公司客承租單位作員工宿舍，因屋苑鄰近工作地點，可節省通勤時間，加上租期可配合，成交呎租約24.3元。 中原林恩信指，荃灣海之戀9座高層E室，實用面積約777方呎，屬屋苑現時唯一的三房租盤，獲海外公司客承租，成交月租3.75萬元，呎租約48.3元。業主於2017年以1,233萬元一手買入單位。 朗庭園內地客付16萬年租 內地家長客亦積極搶盤。該行溫旭銘稱，元朗朗庭園3座高層H室兩房戶，實用面積約398方呎，原先月租叫價1.4萬元。內地家長因兒子在港升讀初中，擔心長期舟車勞頓影響學業及健康，決定搬到鄰近學校地方居住，以1.38萬元承租上址，並預繳全年租金合共16.56萬元，呎租約34.7元。屋苑目前只餘下一個租盤。 事實上，各區租金及租務成交持續向上。美聯羅航星表示，大圍盛世5座南翼高層B室，實用面積約786方呎，近日獲本地家庭客以月租3.9萬元承租，呎租約49.6元，創同類型三房戶新高價。 市場消息指，長沙灣豐盛居一個連天台戶，實用面積約1,468方呎，市傳每月約9萬元租出，料屬項目新指標，呎租約61.3元。 中原施蒂文稱，暑假租賃旺季過後，啟德屋苑9月仍錄約253宗租務成交，包括天璽‧天6座低層A2室，實用面積約298方呎，每月以2.2萬元租出，呎租約73.8元。業主於2024年10月以約736萬元購入，現享約3.6厘租金回報。 (明報)本季料10新盤4189伙登場 東九佔半 業界料一手全年成交近2萬宗 與去年相若 踏入第四季，雖然市場預計美國有可能再加息，但發展商推盤意欲仍積極。本報統計，今季擬推出的10個主要新盤共涉約4189伙，東九龍將成主戰場。區內除已開價的越秀地產（0123）油塘擎海1期外，九建（0034）牛池灣33清水灣1期亦快獲批預售，而早已獲批預售的長實（1113）啟德跑道區花語海1期更已陸續拆棚；至於紅磡兩個市建局私宅重建項目，包括恒地（0012）牽頭的首岸2期、信置（0083）牽頭的瑅海，亦有機會正面交鋒，上述東九五大盤已涉2120伙，即佔本季有機會推出的新盤單位總數約五成。 業界預期，隨着多個大型新盤登場，勢帶動本季一手成交量重上4000至5000宗，較第三季錄約3355宗，回升兩成至近五成，料全年總體一手成交將錄近2萬宗，與去年以約20,190宗，創下一手銷售條例生效後新高紀錄相若。 本季新盤戰由日前開價的擎海1期拉開序幕，首批128伙折實均呎13,988元，除較毗鄰、2023年8月以「深水炸彈價」折實均呎14,997元，推出首批132伙的長實親海駅II低約7%外，更是長沙灣尚都2016年夏天以折實均呎13,847元首推50伙後，10年來首批折實均呎最低市區新盤，成為市場熱話。 花語海1期陸續拆棚涉307伙 至於紅磡就有兩個焦點新盤準備出擊，庇利街首岸2期早前已上載樓書，今期提供384伙，主打兩房及三房戶型；值得一提的是，首岸第1、3及4期今年初推出迄今，已累積沽約730伙、套現逾61億元，為今年熱賣市區新盤之一。同區瑅海則涉451伙，涵蓋1房至4房間隔，逾七成為兩房戶，料短期獲批預售；項目除同樣鄰近港鐵土瓜灣站外，亦屬市建局紅磡「小區發展」項目內，最臨海的屋苑，預計不少單位可享維港景。 此外，單位總數1005伙的啟德跑道區花語海系列，其中第1期涉307伙，早於2024年11月已獲批預售，預計落成日期為明年5月、樓花期只約7個月，戶型涵蓋1房至3房。長實執行董事趙國雄早前曾指出，啟德區內新盤供應已漸被消化，直言「花語海遲少少賣仲有着數」。籌備超過20年的牛池灣33清水灣1期，預計短期獲批預售，最快本月登場，今期樓花期長約14個月、涉361伙，單位實用介乎492至1039方呎，涵蓋兩房至四房，以中小型單位為主。 SIERRA SEA 2C（2）最快下周開價 本季新界新盤方面，聚焦兩大龍頭發展商的項目。恒地旗下涉682伙的古洞鄉梓路北都滙，早前已開展推廣，項目亮點是與明年落成的港鐵古洞站相距不遠，並享北部都會區發展概念；北都匯已接近落成，對要求即買即住的用家具吸引力。至於新地（0016）西貢西沙SIERRA SEA第2C（2）期，則提供522伙，以兩房及三房為主，並首次提供標準4房戶，日前已上載樓書，預計下周開價，項目預計落成日期為2028年3月，樓花期約17個月。SIERRA SEA系列去年中至今年初推售，累沽逾3000伙，連車位吸金總額逾180億元，成為市場熱話，預料即將登場的第2C（2）期，銷情可承接之前期數熱賣的餘威。 美聯高級董事布少明認為，隨擎海1期、SIERRA SEA 2C（2）期等焦點新盤預計本月開展銷售，勢帶動本季整體一手成交再次突破4000宗，最樂觀估計，全季錄約5000宗成交。連同今年首三季錄約1.49萬宗，全年一手成交料近2萬宗，與去年全年約2.02萬宗相若。 (明報)擎海1期首日收約7000票 超額逾53倍 以首批折實均呎13,988元、約10年來市區最低價新盤之勢推出的越秀地產（0123）油塘東源街擎海1期，發展商昨日起接受認購，截至昨晚6時，項目首日獲收約7000票，屬近年首日收票最多的新盤，以價單第1號推出共128伙計，超額認購逾53倍。市場估計，發展商將於短期內加推，最快下周開售。 料屬近年首日新盤票王 樓花期約28個月的擎海1期，發展商日前已對外開放設於九龍灣國際交易中心的示範單位予公眾參觀，而昨日起接受認購，適逢昨日為國慶假期，擎海售樓處人頭湧湧，參觀示範單位人潮亦絡繹不絕，需在國際交易中心電梯大堂等候，場面熱鬧。項目昨日接受認購，首日接獲約7000票，以價單第1號推出共128伙計，超額認購逾53倍。 料短期加推 最快下周開售 翻查資料，2021年5月新世界（0017）港鐵大圍站上蓋柏傲莊III，挾首兩期熱銷旺勢，公布價單及接受認購後，首天收逾5700票，以首張價單182伙計，超額認購逾30倍，而擎海1期首日即接獲7000票，料膺近年首日新盤票王。擎海1期提供617伙，首張價單涵蓋78伙1房戶、50伙兩房戶，單位實用由285至497方呎，折實價375.94萬至711.01萬元，折實實呎13,008至15,423元，折實均呎13,988元。 新盤特色戶有價有市，大股東為周大福集團成員、新世界負責策劃推廣、樓花期約15個月的北角熙和街皇璇，昨再錄1宗招標成交，沽出項目最後1伙平台特色戶，位於2樓D室，實用413方呎，為兩房連開放式廚房設計，附連131方呎平台，成交價1239萬元，實呎3萬元。據悉，項目天台及平台特色戶悉數沽清。 發展商指出，項目採雙線銷售策略，即同時以發價單及招標形式售出，在13天內沽出共189伙，佔全盤194伙逾97%，套現近20億元，現尚餘5伙3房大宅待售。 另二手市場方面，有收租客購入新入伙物業作長線投資。晉誠地產高級營業經理姚頌溏表示，屯門青山公路黃金海灣‧珀岸1B座中層K室，實用312方呎，1房間隔，向東南望泳池景，原業主收樓後，早前以410萬元放售，獲外區收租客垂青，雙方議價後以386萬元承接，實呎12,372元。原業主去年1月310萬元一手買入，持貨約22個月，帳面獲利76萬元或約24.5%。 (星島)何文田住宅地估值逾18億 何文田相隔多年再有新供應，位於佛光街住宅地將於明日截標，共提供約250伙，是今財年賣地表推出唯一幅九龍區地皮，綜合市場估值約18.69億至28.05億元，每呎樓面估值約9000至13500元。 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，該地位處豪宅地段，發展規模適中，且落成後多個方向的單位均可享有極開揚景觀。由於該類打造精品豪宅發展機會極為罕見，預計將吸引多份標書競投。上述住宅地，地盤面積約5.56萬方呎，涉及可建總樓面約20.77萬方呎。
成交快訊
外區綠表客「即睇即買」景新臺兩房戶 以居二價 340 萬元承接
2026-10-04
祥益地產高級分行經理古文彬表示，屯門景新臺樓齡較新，環境清幽恬靜。日前分行促成一宗景新臺的未補地價成交個案，原業主於2007年以約89.6萬(居二市場價)購入上址，轉手帳面升值逾2倍。古氏稱，上述錄得成交的單位為 3 座高層 F 室，實用面積 476 呎，兩房兩廳。新買家為合資格外區綠表客，鍾情屋苑樓齡較新，周邊生活配套完善，加上單位位處高層且景觀開揚，遂決定即場議價。單位原開價 355 萬元，最終業主減價 15 萬元，以 340 萬元（居二市場價） 易手，獲買家「即睇即買」，以實用面積計算呎價為7,143 元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門豐景園短租盤租金回報率高達4.4厘
2026-10-04
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前促成一宗屯門豐景園之租賃成交個案，是次租客為區內短租客，該單位的租金回報率高達4.4厘。 黃氏稱，上述所錄成交單位為2座低層1室，實用面積309呎，兩房一廳，日前獲區內短租客以月租1.2萬元短租3個月並一次過繳付期內租金，平均呎租為38.8元。據了解，租客原本居住的單位將安排裝修工程，故需要物色租盤暫住，主要鍾情單位鄰近原居所，方便搬遷及視察裝修進度，加上區內可供短租盤源短缺，即使單位未有開放供睇樓，但租客參考同類型單位後決定拍板承租。黃氏續稱，如以業主2017年購入價約329萬元作計算，該單位的租金回報率高達4.4厘。以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
港樓政策可借鑑內地新政
2026-10-02
*轉載自2026年10月2日的信報 原文：香港的經濟模式雖然在一國兩制之下運作，但是很多市場的行政及價值觀念，其實日漸開始向國內社會主義學習，這屬於正常的互相影響與回歸進程，那麼內地的市場部分政策是否適合香港用呢？筆者認為兩地有很多不同的處境、時機甚至民情反應都不同，我們難以用內地政策做標準，但起碼不少政策是具有參考價值的！今日筆者想討論三個內地的政策，希望給到讀者一點靈感，令本港的政策更多思路，更多創意。(1) 以二手樓為市場主導中國住房和城鄉建設部在2026年9月18日國新辦發佈會上，做出一個里程碑式定調：中國房地產市場已正式進入「存量時代」！二手樓交易成為市場主導，二手房交易量佔比由2020年的27%，攀升至2026年前8個月的 52%，首次穩定超過新房交易，標誌着中國房地產從「增量開發主導」正式轉向「存量流通與運營主導」的新階段，二手轉流率和量提升，也代表房地產利益分配給普通小市民的比率有機會增加！但對剛在幾年前高位買樓的人會否感到不公平？當然，過了這個痛楚期之後，如果大量供應配合低價格真是令市民容易了上車，擁有物業的人多了，這個分配就會比以前大量資金去了發展商處更公平，但這種公平理想是談何容易？在怎樣更公平的設計上，筆者相信還有很闊的討論空間，內地的做法正好給香港一個參考，香港雖然二手成交量仍然比一手多，但一手新供應比率佔樓宇總數很少，那麼現在的成交比率就變得很高了！其實現在香港的情況，對草根人士反而是照顧得不錯，香港資助房屋有完整的「先租後買計劃」，即是先租公屋，在幾年後以公屋綠表身份再買居屋，然而政策忽略的可能是中產人士，中產對樓宇的要求亦會比草根高，他們上車仍是一個問題，社會的深層次矛盾仍未完全清除，當然，除了置業外，政府亦要強化社會的創業機會與奮鬥精神！當然，人是很奇妙的，買樓與有否炒賣氣氛成正比，多人看好的時候，上車人士才有興趣買，樓價低迷時明明是入市良機，但上車人士卻往往猶豫不決！(2) 強積金買樓這個話題筆者過往亦曾撰文探討，現在只補充一點，在現今複雜的投資環境中，資產組合愈來愈重要，政府鼓勵市民以買股票去作強積金投資，筆者認為做法過於單一且不合適，我個人的投資組合亦分為房地產、股票、現金和事業，而強積金是市民的未來退休保障，除了靠傳統證券外，近期積金局優化黃金交易所買賣基金的核准方式，由以往個別核准轉為按類別核准，以便利更多黃金ETF加入市場成為強積金基金可投資的選項。根據積金局，MPF每名成員的平均賬戶結餘截至今年年中逾33萬港元（詳見圖表），約4年左右時間增加約10萬港元的增幅。若果將部分強積金作買樓的首期，既可分散投資，亦可以減低未上車人士的數字，何樂而不為？ (3) 市傳內地要求銀行不要將某大企業逾期貸款歸類不良貸款，並要求延長還款期限及停收利息。有關傳言筆者未能證實真偽，應當是一個可提供靈感的訊息，事實上，銀行在經濟不景氣時若出現過分悲觀或過度樂觀的做法，政府都應該出手引導，對於銀行在市道欠佳時過度收緊，其實經濟學上早有準備，經濟學上所謂的「惜貸」，即是銀行在有放貸能力、有面對合適對象、借貸方亦有需求的情況下，因過度擔心風險而不願發放貸款的消極行為，甚至對正常經營的企業進行「抽貸或斷貸」。筆者認為香港銀行在住宅按揭表現上做得相當不錯，但在工商舖市場方面，的確要小心這種「惜貸」情況，學術研究常將此現象描述為銀行的「觀望」（wait and see）行為，即面對貿易與經濟不確定性時，推遲或停止部分貸款人的貸款，並縮短貸款期限，甚至香港出現所謂的Call Loan，個別銀行的「惜貸」可以蔓延成為市場廣泛的「信貸緊縮」，導致整個經濟體中信貸供給全面收縮的現象，這個是「惜貸」的蔓延；有經濟學家警告，這種也同時是「過度審慎」（Excessive Prudence）可能會延遲經濟增長！我們難以評估商業信貸有否此情況，但筆者認為政府有責任去防止這個情況出現。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-09-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
450.59
較上期
-0.22%
較上５期
+7.64%
以實用面積計算
459.73
較上期
+3.03%
較上５期
+8.65%