精選樓盤
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天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 360 萬
物業編號: AN259398
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 500 萬
物業編號: AN265248
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 710 萬
物業編號: AN265028
萬寶大廈
高層 1房 實 254 呎
售 250 萬
物業編號: AN266769
珀御
低層 1房 實 342 呎
售 415 萬
物業編號: AN263157
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
慧豐園
中層 2房 實 476 呎
物業編號: AN266676
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
翠濤居
低層 3房 實 700 呎
售 650 萬
物業編號: AN260874
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
慧豐園
高層 3房 實 567 呎
物業編號: AN265678
兆畦苑
低層 3房 實 487 呎
售 325 萬
居二價 215 萬
物業編號: AN262207
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 29.09.26
2026-09-29
(東方)百四物業周內推拍 緹岸銀主佔4伙 兩戶嗌190萬低五成 香港樓市交投減慢，市場銀主盤源增加，本周市場將有逾百項物業推拍賣，不少為該類單位。屯門掃管笏半新盤緹岸就有多達4伙銀主貨推拍，當中兩個單位開價低至190萬元，較原業主買入價都低出逾五成。 本周將有約4場物業拍賣會，合共推出近140項物業，其中，環亞物業拍賣率先於今日推出約63項物業，包括上述一批緹岸銀主盤，其中，兩個單位均僅以190萬元推拍。如1期1座中層J室及同座高層H室，開放式間隔，實用面積同樣約223方呎，開拍價相同，呎價亦是約8,520元。 資料顯示，該中層J室原業主於2019年以逾408萬元購入，現時暫貶值逾218萬元，跌幅約53.5%。另一個高層H室，則於2020年以約426萬元買入，現時開價已貶值約236萬元，樓價跌幅約55.4%。其餘兩伙為同座低層D室及高層E室，實用面積約437方呎與326方呎，開價分別350萬元及280萬元。 同場亦拍賣青衣細山路明翹匯1A座低層D室，實用面積約305方呎，銀主僅以370萬元推拍，呎價約12,131元。據了解，物業原業主於2019年第4季以逾508萬元買入，現時拍賣價低出超過138萬元，暫已貶值逾27%。該單位個別銀行估價約455萬元，推拍價亦低約85萬元，差幅約18.7%。 港島傳統豪宅區跑馬地有私人住宅單位，場內亦僅以300萬元推拍，低於原業主14年前的買入價。單位為山村道金翠樓低層C室，實用面積約339方呎，拍賣呎價約8,850元。資料顯示，物業原業主早於2012年以約410萬元買入，現時拍賣價低約110萬元，差幅約26.8%。 元朗住宅每呎開價$4058 另外，忠誠拍賣緊接周三推拍約40項物業，不少為細價銀主住宅單位。元朗輞井圍243A號的天和豪庭單號屋地下單位，實用面積約616方呎，連面積約821方呎花園，銀主連租約推拍價僅250萬元，呎價約4,058元。該單位現時月租收入約9,800元，租期至今年10月中；以開價計，租金回報率約4.7厘。 同場亦推拍上水彩園路居屋彩蒲苑B座高層3號單位，實用面積約438方呎，銀主以315萬元已補價自由市場價推拍，呎價約7,192元。該單位的個別銀行網上初步估值約436萬元，相比之下，今次拍賣開價低出約121萬元，差幅約27.8%。 荃灣連天台戶減17%重推 黃開基拍賣行同日亦推出約31項物業，包括荃灣沙咀道錦發樓連天台戶，實用面積約325方呎，天台面積約234方呎，銀主連租約開價僅148萬元，呎價約4,554元。該單位曾以180萬元推拍，最新拍賣價下調32萬元，減幅約17.8%，單位租約期至2027年。 此外，普縉周三推拍4項物業，包括一個屯門居屋單位與兩個分別位於元朗及黃大仙的公屋物業，以及一個元朗村屋單位。其中，屯門龍門路居屋富健花園10座低層J室，實用面積約592方呎，銀主於未補價第二市場交吉開價320萬元，呎價僅約5,405元。該行指，物業銀行估價約400萬元，現時拍賣價低約80萬元，差幅約20%。 (東方)私宅價按月反彈 新界中大型單位飆3.7% 整體8個月漲7% 本港樓價反覆回升，政府最新公布今年8月的私人住宅樓價指數再度向上，按月輕微增加約0.06%，今年首8個月則累漲約6.98%；上月以新界區的中大型單位升幅約3.7%最大。市場人士認為，樓市進入整固期，相信全年樓價仍會錄得升幅。 差餉物業估價署昨公布的臨時數據顯示，8月私宅售價指數報320.5點，按月回升，而之前7月則回落約0.84%，為連升13個月後斷纜。上月私宅售價指數較2021年9月的歷史高位398.1點，仍低出約19.49%。 上月兩類面積單位售價指數走勢各異，實用面積約1,075方呎以上大型住宅單位指數掉頭回升，該指數最新報288.4點，按月上升約0.42%；今年首8個月累漲約6.5%。實用面積約1,075方呎及以下中小型單位最新報322.4點，按月持平；今年首8個月則累升約6.97%。 據該署臨時數字，撇除買賣交易量不足20宗，今年8月有6個類別的私人住宅平均呎價上升，下降類別則有5個。 上月升幅最大類別為新界區實用面積約1,076至1,721方呎的中大型單位，平均每方呎售價最新報約10,794元，連挫4個月後，按月大幅回升約3.71%；今年首8個月已累漲約7.85%。 港島中大型戶回落12% 期間升幅次高為新界區實用面積約431至752方呎的中小型單位，上月平均呎價報約10,226元，終止兩個月跌勢，按月漲約2.24%。今年首8個月累升約2.56%。 另外，8月跌幅最大類別為港島區實用面積約1,076至1,721方呎的中大型單位，平均每方呎售價跌穿兩萬元，最新報約19,141元，大幅回落約12.31%，並連跌兩個月。今年首8個月仍累漲約3.91%。 其次是港島區實用面積約753至1,075方呎的中型單位，上月該類別單位平均呎價跌破1.7萬元，最新報約16,780元，按月回落約5.06%。今年首8個月則累升約10.34%。 全年樓價仍看升半成 對於最新公布的樓價數字，奧雅納資產管理分析師胡朗軒認為，樓市自第三季正式轉入「整固期」，市場展現更理性的觀望態度。隨着美國聯儲局宣布加息0.25厘，主流預期美國年底會再加息一次，預料屆時本地主要銀行，有機會溫和上調最優惠利率（P）0.125厘。息口走向轉變，略為影響買家入市意欲，今年樓市基調依然樂觀，即使在較壞情況下，故估計全年樓價仍有約5%溫和升幅。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮則指，樓市經歷一個月短暫喘息後，在經濟表現向好、股市反彈及需求持續下，已迅速止跌回穩，後市走勢仍樂觀。在新盤持續熱賣，可支持樓價持續靠穩，只要息口不是急速及大幅上升，相信不會打垮樓市，最多只會拖慢升勢。預期9月樓價升幅約0.5%以內，第三季料跌約0.28%，而全年樓價仍看升至少10%。 世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩表示，聯儲局3年來首度加息，並暗示今年將再加息一次，香港股市近月出現調整，加上內地收緊對外投資監管，可能會減少內地資本流入香港樓市，投資情緒或受影響；預期短期內樓價進一步上升空間有限，未來幾個月樓市應該會進入整固階段。 (東方)租金指數破頂 漲幅創27個月最勁 專才及學生湧港，帶動本港私人住宅租金上揚，政府最新數字顯示，今年8月私宅租金指數再創新高，按月上升約1.64%，為2024年5月後約27個月的單月最大升幅，並已連漲10個月。 差餉物業估價署公布8月私人住宅租金指數報210.3點，按月顯著向上，連升10個月累漲約5.2%，今年首8個月亦已累升約4.89%。 兩類面積單位租金指數同樣上升，其中，以實用面積約1,075方呎及以下中小型單位指數按月漲幅較大，該指數上月報214.4點，較7月上升約1.7%，今年首8個月已累漲約4.79%。實用面積約1,075方呎以上大型住宅單位指數報163.5點，按月上升約1.55%；今年首8個月則累漲約7.57%。 美聯物業分析師岑頌謙指出，私宅租金指數表現持續強勁，並連續3個月跑贏售價指數，為租金回報率帶來正面支持。踏入9月，傳統租賃旺季雖逐步接近尾聲，但住宅租賃需求料仍然獲得支持。除來港升學的學生外，持續有外來人才來港，均為本地租務市場帶來新增需求，預期本月私人住宅平均呎租有望進一步突破高位。 金獅花園呎租63.2元 消息透露，大圍金獅花園1期C座低層6室，實用面積約285方呎，近日以每約1.8萬元租出，呎租約63.2元，貼近屋苑呎租最高紀錄。消息稱，屯門上嵐一個低層B室，實用面積約265方呎，一房設計，日前亦以月租1.26萬元租出，呎租約47.5元，料屬項目呎租新指標。 外來需求一直推動租市。利嘉閣邵鈞海指，將軍澳海天晉7A座高層H室，實用面積約450方呎，兩房間隔，望樓景，原先月租叫價2.15萬元，終由外籍客以2.1萬元承租，呎租約46.7元。 (星島)屋苑估值按月微升約0.19%至1.77% 9月樓市趨明朗化，首份《五年規劃》及新一份《施政報告》已出台，加上本港各大銀行未有跟隨美國加息，惟銀行取態仍屬審慎。據本報追蹤20個指標屋苑單位估價，成功扭轉今年8月「跌多升少」情況，共有9個單位估價按月上升，幅度約0.19%至1.77%，其中以鴨脷洲海怡半島單位升幅最大。 今年9月有9個屋苑單位的銀行估價有輕微調升，幅度約0.19%至1.77%，對比上月有6個屋升0.61%至1.4%，錄估價上升屋苑數量變多；另一方面，9月有6個估價錄下跌屋苑，相較8月的9個單位減少，估價按月跌幅則由0.74%至4.44%。另外，月內有5個單位按月估價維持不變。 海怡半島升幅最大 當中鴨脷洲海怡半島23座美軒閣中低層B室為月內升幅最明顯的指標屋苑，該單位面積590方呎，由上月的846萬元調升1.77%到861萬元，與今年7月的近年估價高位相同，成功收復失地。 而馬鞍山新港城A座低層5室亦扭轉跌勢回升，面積579方呎，其估價重上700萬元關口，最新報701萬元，對比上月增5萬元或0.72%，惟對比今年5月估價高位710萬元仍有約1.4%差距。 值得一提的是，在近月不少屋苑單位估價都見波動時，觀塘麗港城1座低層B室估價由去年10月開始保持升勢，至今已屬「11連升」。該單位面積517方呎，於去年10月的估價報534萬元，本月已攀升到632萬元，期內累升達18%。 6個屋苑錄下跌 另外，20大屋苑中有6個的估價錄按月下跌，以荔枝角美孚新邨百老滙街22號中層A室按月跌最痛，面積1000方呎，估價由8月的1328萬元降至本月的1269萬元，跌幅達4.44%，跌穿今年4月時的1273萬元高位，即近5個月的累積升幅都已經蒸發。 按月同樣錄明顯估價下跌還有北角城市花園9座中層C室，面積581方呎，估價按月跌1.98%或18萬元至最新892萬元，為連續第2個月錄下跌，累積減少約2.51%。另外一個錄逾1%按月跌幅的單位為紅磡黃埔花園3期6座低層H室，面積852方呎，估價由上月1169萬元降至1157萬元，按月下跌12萬元或1.03%。 月內另有5個屋苑估價按月保持不變，其中將軍澳新都城1期1座低層E室，面積539方呎，估價從今年7月開始，連續3個月保持於736萬元水平。天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園單位就成功止跌回穩，分別連續兩個月維持於371萬及856萬元。 (星島)應天分層戶逾1.45億招標沽 超級豪宅新盤交投表現突出，綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場消息，本月逾億元「大刁」一手成交暫錄逾30宗，創由今年1月以26宗所創下的2013年《一手新例》單月最多紀錄。 昨日成交中最矚目為長實發展的中半山波老道超級豪宅應天，新一批單位推售首日即錄交投，12樓10號，面積2153方呎，4房雙套間隔，連車位以逾1.45億元成交，呎價約67600元。 長實營業經理陳詠慈表示，全新同類型豪宅供應少，在上載全新的銷售安排後，料將帶動整體超級豪宅市場氣氛進一步向好。應天於本月暫錄4宗成交，單單破億，成交價介乎逾1.37億至1.59億元，套現逾5.81億元。而項目由今年至今則已售出15伙，套現逾26億元。 天御呎售4.45萬 恒基及新世界合作的西半山超級豪宅天御2期亦沽出1座11樓B室，面積2773方呎，4房4套連化妝間、工作間套間隔，造價逾1.23億元，呎價約44520元。根據成交紀錄冊所見，上述買家選用靈活付款方法，需於明年10月底前付清樓價，另外可享認購車位優惠。 天御2期於月內暫沽18伙億元成交，介乎逾1.21億至逾1.34億元，套現逾22億元，而連同項目第1期整個天御系列則售出19伙，屬本月超級豪宅市場中主力，套現近26億元。 至於其餘豪宅方面，由新地發展的啟德天璽·海標售8座16樓B室，面積1157方呎，4房1套間隔，成交價約4772.92萬元，呎價約41253元；而項目以現樓推售以來，累售49伙，套現逾34億元。 峻譽．渣甸山沽2伙 中信泰富旗下渣甸山現樓峻譽．渣甸山連沽2伙，套現逾1.15億元，包括1座9樓B室，面積1686方呎，連1個車位，造價約8468萬元，呎價約50225元；發展商透露，上述成交均為本地買家，購入單位作自住用。 雅盈峰呎價7.53萬破頂 盈大地產及資本策略發展的中環雅盈峰售出30樓B室，面積1254方呎，3房雙套連工作間間隔，成交價約9443.4萬元，呎價約75306元，不但創項目成交呎價新高，同時刷新項目3房戶型成交價紀錄。 盈大地產銷售及市務總監陳惠慈表示，是次買家看好中環半山傳統豪宅地段長遠升值潛力，而項目現時可供選擇的單位有限，因此決定果斷入市。項目已售出92伙，套現近31億元，目前剩餘7伙待售，包括頂層的天台特色戶。 (星島)白表出租未補價居屋 即日接受申請 去年《施政報告》宣布，將「未補價資助出售房屋—出租計劃」擴展至合資格居屋白表申請者，並會以先導形式提供3000個名額。房委會昨宣布，「出租計劃」（白表）即日起接受申請，有興趣參與的業主及租戶，可向房協提交網上申請、郵寄或親身遞交表格。至於房委會「長者樓換樓計劃」亦同步即日起接受申請，有意參加者須填妥申請書紙本遞交予房協。 「長者樓換樓」同步開放交表 房委會表示，在「出租計劃」（白表）下，擁有資助出售單位業權滿10年或以上的業主，在繳付出租准許費後，可將其未補價的單位出租予符合居屋白表資格的申請者。至於房協「長者業主樓換樓先導計劃」，經優化後已擴展至房委會資助出售單位。合資格長者業主可在毋須補價的情況下，於第二市場出售原有單位，並其後在第二市場購買一個實用面積較小或位處較偏遠地區的單位。 房委會指，兩項計劃旨在全方位活化及善用現有房屋資源，為合資格業主及白表租客創造多贏局面，又提到兩項計劃的行政工作均由房協負責。有興趣參加計劃的人士可在大坑龍濤苑房協辦事處或網上索取簡介、申請須知及表格。 立法會議員梁文廣向《星島》表示，由於很少人會單純為出租而特意去補地價，因此居屋租務市場其實是非常淡靜，相信先導計劃能令市場出現更多元化的單位，對白表合資格的租戶而言選擇變多，有助他們找到合適居所。租金方面，他分析指，由於業主每季須向房委會繳交出租准許費，加上業主肯定會根據現有市場定價，料最終可能會比目前現有已補地價居屋的租金便宜一些，不會對租金市場帶來衝擊。 (明報)叡璟II加價2%加推129伙 周六次輪賣182伙 快將踏入第四季，新盤戰持續。樓花期長約27個月的華潤置地（海外）西南九龍長沙灣叡璟II，剛過去周日首輪以價單形式開售的153伙即日售罄後，發展商昨晚加價2%、加推價單第3號，涉及共129伙，折實均呎19,962元，入場價563.8萬元；並落實次輪銷售安排，於周六以價單形式推售129伙及以招標形式推售53伙。 129伙價單折實均呎19962元 華潤置地（海外）董事總經理施偉賢表示，叡璟第1期及第2期四輪價單單位連招標累售666伙，套現近65億元。今日加推價單第3號涉及129伙，位於5A座及第5B座，包括35伙1房、58伙兩房、36伙3房，實用306至714方呎，折實價563.8萬至1503.6萬，折實實呎18,048至22,251元，整批折實均呎19,962元。撇除樓層、景觀等因素有約2%提價，折實市值逾12億元。 另發展商亦公布本周六銷售安排，共分A組、B組，A組共提供90伙，客人最多可購入2至4伙單位，當中須購入最少1伙3房單位，以及必須揀選最少1伙兩房單位；B組共提供39伙，客人則最多可購入1至2伙單位。 至於新地（0016）部署推售西沙SIERRA SEA全新一期第2C（2）期之際，同系第2A期目前尚餘13伙未售單位，當中12伙為特色戶，其中位於第2A期頂層特色戶Coral Avenue第5座28樓A單位之現樓單位，發展商擬以現樓招標形式推出。 SIERRA SEA 2C（2）推售前 2A特色戶擬招標賣 新地代理執行董事胡致遠表示，項目2A期迄今累沽714伙，佔該期98.2%，總銷售額逾40億元，目前尚有13伙未售單位，其中12伙為特色戶，預計該期短期內獲批轉讓同意書，將於10月至11月期間分批安排買家辦理交樓手續。
成交快訊
屯門良景邨一房戶月租7,000元 回報率高見4.8厘
2026-09-29
祥益地產區域董事黃慶德表示，屯門良景邨區內配套成熟，毗鄰商場及食肆，並設有多條輕鐵及巴士路線往返各區，交通便利。早前分行促成一宗良景邨「即睇即租」的成交個案，單位租金回報率高達4.8厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為5座(良萃樓)低層5室，實用面積264呎，一房一廳。租客為區內分支家庭客，因原居所空間不足，需另覓租盤。表示熟悉區內環境，毋須重新適應，而且與家人居所屬樓上樓下距離，方便照應，考慮到租金符合預算，遂便決定以月租7,000元「即睇即租」，以實用面積計算呎租26.5元。黃氏續稱，如以業主2022年購入價約175萬 (已補地價) 作計算，該單位的租金回報高達4.8厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
嘉湖山莊以428萬成交 原業主帳賺305萬
2026-09-29
祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)表示，日前天水圍嘉湖山莊3期(翠湖居)錄得一宗區內客的買賣成交個案，原業主於2007年以約123萬購入單位，是次轉手帳面獲利高達305萬，單位升值逾2倍易手。林氏稱，上述所錄成交單位為3期1座低層G室，實用面積548呎，三房兩廳，由於原業主以貼市價放盤，放盤不足1個月便獲區內客承接。新買家鍾情單位客廳及房間均直望中央公園，享有開揚綠化景致，加上原業主增加議幅，累積減價達52萬，買家有感單位整體條件符合要求，遂便決定以428萬購入上址作作自住之用，以實用面積計算平均呎價為7810元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
本地樓市處平行時空
2026-09-25
*轉載自2026年9月25日的信報 原文：樓價已升完？樓市的購買力的確還未可以令到市場全面起動！雖然筆者認為樓市要「唞一唞」，甚至一些板塊應該有下調的壓力，但不同意樓價回升趨勢已經完結！不要以為筆者是「大好友」想唱好，我認為未來是「顛覆性的經濟增長下，會出現經濟復甦中的不景氣」！情況將十分慘烈，但慘烈未必等於樓價和租金下跌！本篇專欄想分享我的看法和支持本人看法的數據及理據。在住宅樓價跌了三成之後，最近年多上升了逾15%！如果我們想市道健康，應該期望樓價跌一跌！只是較早前遇上了多個紅盤推出，可說是延遲了調整的時間，當未來樓市出現調整的時候，同時社會又會趁機散發不少悲情出來！未來遇到悲情筆者是感到沉重的！所以我們更加要清楚市場的本質！甚至要認清這個悲情的本質！否則，我們只是隨波逐流，混沌渡過了未來的危與機！大多數人其實都狹窄地參考滯後的二手成交數據去判斷樓市，首先，住宅樓價在最近一年多升了逾15%，是一個很大的升幅！但是我們看回其他數據，其實是更加驚人！一手樓是否樓市重要的一部分？大多數一手樓，其升幅是比樓市谷底的時候驚人。以西南九龍或長沙灣新盤為例，叡璟II最新價單折實呎價19376元，較2年前Belgravia Place 首批折實平均呎價15902元，兩者對比是貴了約22%。筆者又想再問一下，地皮是否樓市重要的一部分？大多數住宅地皮相比樓市谷底的時候也是升幅驚人！今年5月批出的東涌第106A區地皮每呎樓面地價約3052元，較去年2月批出的東涌第106B區地皮每呎樓面地價約1501元，兩者對比是升了約103%。為什麼樓市明明不斷向前行？而數據亦不斷在傳媒中有出現，為何人們仍是覺得樓價上升是意料之外，而且好像會升得無聲無息？因為負面因素和角度遠比正面消息多，當人越負面的時候，就越喜歡看更負面的消息，筆者認為港人的認知是受到不少干擾！或者更真實來說：購買力根本從未消失過，只是選擇用其他方法去存在於市場，購買力未出來活動，可以是一個觀望狀態，也可以是做了定期存款，本港銀行在過去4年多增加了6.1萬億元定期存款，是1997年M3總量的2.14倍，樓價下跌並非大多數人以為的「泡沫爆破」，因為泡沫在逆周期措施下根本並不算多（雖然商舖相對住宅較多）！新常態下，無奈政治上、經濟上甚至價值觀念上都變得波譎雲詭！經濟肯定地在增長，但筆者認為是人生見過經濟復甦中最哀鴻遍野的一次！對很多人來說，今次的經濟景氣比經濟不景更難過，平時經濟不景樓價跌、租金跌！其實普羅大眾都有不少人是受惠及是贏家！處理得好，經濟就可以促成財富大轉移！今次經濟「景氣」，租金上升，香港在競爭中要求生路，固然要輸入大量外來專才，無論結果如何，租金上升的機會都很大！住宅樓價可能拾級向上，但失業率就肯定上升，其實失業率上升趨勢早已形成，今年筆者在《我對樓市的十大忠告》中提出：「擔心失業率會上升」及「無就業式經濟復甦」！ 根據統計處截至今年第二季的按行業主類劃分的職位空缺數目，整體按年減少8.4%，當中大部份行業的職位空缺數目都錄得按年減少（附圖一）。職位空缺數目減少導致人們找不到工作，結果失業率自然上升。明明多了人離開職場，理應是多了就業機會，結果不是！令失業率上升（附圖二）最大的因素是AI和外來人口，但是香港要生存就必須要進一步強化這兩個因素，否則，香港一樣會被淘汰！而支持樓價最重要的一個環節就是在租金，這種新常態下社會的分配不均勻，處理起上來比傳統的貧富懸殊更難！現在的住宅樓市正在用平行時空來演繹，半新樓和優質屋苑價格仍銳利向上，但是欠缺成交支持的板塊，樓價就出現調整壓力，究竟香港樓市調整多久，調整幅度多深，相信是平行時空這兩極板塊互動的結果了。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-08-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
451.59
較上期
+2.41%
較上５期
+6.89%
以實用面積計算
446.20
較上期
-2.65%
較上５期
+7.65%