精選樓盤
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WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 610 萬
物業編號: AN262603
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
菁雋
高層 1房 實 295 呎
售 490 萬
物業編號: AN254100
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 685 萬
物業編號: AN262072
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 520 萬
物業編號: AN258065
好勝大廈
低層 實 283 呎
售 245 萬
物業編號: AN245430
NOVO LAND 1B
中層 2房 實 418 呎
物業編號: AN264347
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 520 萬
物業編號: AN263971
田景邨
低層 開放式 實 381 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN264473
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 570 萬
物業編號: AN263045
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
YOHO WEST
低層 2房 實 406 呎
售 550 萬
物業編號: AN259710
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 03.07.26
2026-07-03
(東方)北角新盤貴絕港島東 海璇特色戶成交雙破頂 每呎8.4萬 踏入下半年，一手成交銷情暢旺，豪宅新盤再錄創新高價個案；其中，新鴻基地產(00016)的北角海璇特色戶現雙破頂成交，呎價逾8.4萬元更創港島東有紀錄最貴。 該集團旗下海璇1B期昨錄得一宗大額成交，以招標形式售出連平台單位，為第2座19樓A室，實用面積為2,373方呎，採四房雙套間隔，外連445方呎平台，連同兩個車位以兩億元成交，呎價約84,282元，成交價及呎價再創項目新高，更打破港島東呎價最高紀錄。 芊御接逾三千客查詢 同系中小型新盤即將出擊。元朗下高埔村住宅項目芊御，昨日公布該盤的交通網絡，部署最快下周上載樓書。 新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，項目打造約半小時港深生活圈，涵蓋逾470萬方呎旗艦商場版圖，更接通多個跨境口岸及具備三線三站優勢。項目至今已接獲逾3,000個客戶查詢，大多為同區客及內地客。 新地代理業務部助理總經理（銷售）林青龍補充，項目連接南金融、北創科的核心。提供交通便捷的環境，包含22條路線覆蓋港九新界及機場。該盤預計關鍵日期為2027年5月17日。 此外，新地旗下荃灣橫窩仔街項目形瑨，昨招標售出一伙三房戶，為12樓A室，實用面積364方呎，成交價1,123.36萬元，呎價約30,862元。 滶蘊賣1763萬 剩8伙兩房 另外，綜合市場消息，昨日錄得約10宗新盤買賣。新世界發展(00017)旗下九龍玫瑰街項目滶蘊，昨沽出一伙兩房戶，為3樓E7室，實用面積515方呎，成交價1,763.4萬元，呎價約34,241元。據悉，買家鍾情項目附近傳統名校區地段及交通。該盤至今累售60伙，總套現近27億元，現時項目僅餘8伙兩房戶可供發售。 鐵路上蓋項目錄得承接。華懋集團發展的何文田站瑜一‧天海，昨售出一伙三房戶，為第1A座9樓B室，實用面積591方呎，成交價1,905.5萬元，呎價約32,242元。發展商表示，將於今日起發售18伙兩房戶及三房戶，以滿足市場需求。瑜一系列項目分3期發展，至今累售758伙，總銷售金額逾133億元。 華潤置地（海外）及保利置業集團(00119)合作發展的啟德澐璟，昨售出一伙兩房戶，為3A座37樓B室，實用面積554方呎，成交價1,390.54萬元，呎價25,100元。 此外，永泰地產(00369)旗下北區粉錦公路雲向，昨再售出一伙開放式特色戶，為5樓C2室，實用面積198方呎，外連147平台，成交價341.4萬元，呎價約17,242元。 事實上，豪宅新盤交投平穩向好，美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事馬泰陽指出，綜合一手住宅銷售資訊網及市場消息，6月一手成交量雖回落至約850宗，惟超級豪宅市場表現仍見突出，期內樓價逾5,000萬元新盤成交佔約75宗，已連升兩個月，為2024年10月後的20個月新高。 (東方)豪宅受捧：天璽‧海逾1.2億沽 兩年升千萬 豪宅市況強勢持續，部分持有單位年期較短的一手業主，現沽貨即獲可觀利潤。其中，啟德跑道區天璽‧海錄首宗二手買賣，一個四房連四套房單位以逾1.28億元沽出，原業主兩年多帳面即賺約1,177.92萬元。 利嘉閣趙洛民指出，單位為1座中高層A室，實用面積約2,194方呎，單位享維港海景，附有獨立升降機大堂，減價約50萬元售出，呎價約58,569元，新買家為新來港人士。據成交紀錄冊，單位2024年4月一手購入價近1.17億元，至今升值約10.1%。 香港仔黃竹坑站港島南岸Blue Coast II，也錄一手業主獲利沽貨個案。美聯蕭振邦稱，項目3座低層C室，實用面積約464方呎，兩房戶型，以1,165萬元售出，呎價約25,108元。單位2024年11月一手購入價約963.8萬元，不足兩年升值約201.2萬元，漲幅約20.9%。 禮頓山26載賺兩倍 部分豪宅地區交投則有所放緩，中原張偉光表示，上月東半山及跑馬地二手買賣略為減至約30宗。其中，跑馬地禮頓山1座高層C室，實用面積約1,128方呎，套三房間隔，以4,200萬元連車位沽出，平均呎價約37,234元。相比銀行估價約4,732萬元，大幅低出約532萬元或約11.2%。原業主持有約26年帳面獲利2,930萬元，升幅約2.3倍。 西半山豪宅近期不乏買賣，中原譚嘉良表示，區內豫苑1座低層C室，實用面積約790方呎，套三房設計，享海景，早前以1,318萬元成交，呎價約16,684元。原業主持有約21年帳面獲利約836萬元，增幅約1.7倍。 利嘉閣黃祥湧稱，同區蔚華閣中層B室，實用面積約659方呎，套三房設計，原叫價1,320萬元，最後減至1,308萬元成交，呎價約19,848元，單位約14年升值約333萬元。 (東方)居屋買賣：嘉徑苑三房戶4載輸102萬 公營房屋未補價第二市場交投減少，部分業主蝕賣以加快出貨。大圍居屋嘉徑苑一個三房單位，減價至588萬元售出，原業主持有單位約4年，帳面蝕102萬元。 鴻福苑減12%易手 萬方地產葉搏麟表示，上述單位為B座低層6室，實用面積約650方呎，放盤約3個月，原先叫價620萬元，白居二買家見屋苑三房放盤少有，議價32萬元後承接，呎價約9,046元。原業主2022年4月以690萬元購入，物業期內貶值約14.8%。 部分業主減價吸客。世紀21怡和尹美嫦稱，香港仔居屋鴻福苑B座低層9室，實用面積約645方呎，三房設計，原以550萬元未補價放售，累減70萬元或約12.7%，獲區內公屋綠表客以480萬元購入，呎價約7,442元。原業主於1997年12月以146.8萬元一手購入，持有至今帳面獲利333.2萬元，升值逾2.2倍。 祥益謝利官指，天水圍居屋屏欣苑B座高層18室，實用面積約447方呎，兩房間隔，有裝修，5月底第二市場叫價490萬元，放盤約一個月，累減37萬元，獲白居二客以453萬元承接，呎價約10,134元。世紀21奇豐莊瑞生表示，馬鞍山居屋錦暉苑低層21室，實用面積約381方呎，兩房設計，減價27萬元，於第二市場以423萬元成交，呎價約11,102元。 根據香港房屋委員會資料，6月公屋及居屋第二市場錄102宗成交，較5月同期公布的數據，按月減少20宗或約16.4%；但5月全月成交宗數經調整後暫錄392宗，較4月全月372宗，按月增加20宗或約5.4%。 (東方)至HIT成交 新界：新屯中37載升值8.3倍 ●祥益黃慶德表示，屯門新屯門中心5座中層C室兩房戶，實用面積約462方呎，新買家為區內客，以422萬元購入作自住或投資用途，呎價約9,134元。原業主早於1989年以約45萬元一手購入，持有約37年轉手獲利377萬元，升值逾8.3倍。 (星島)洪水橋片區今截標估值逾29億 北都發展加快，首個洪水橋片區項目將於今日截標，佔地10.5公頃，包括住宅及產業地各3幅，當中住宅地綜合市場估值約29.12億至49.14億，每方呎樓面估值約1600至2700元。另外，為增加財團入標意欲，政府亦「破天荒」容許免息分期支付地價，及以區內指定土地抵銷地價。 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，該3幅住宅地毗鄰港鐵洪水橋站，而該站預計在2030年落成，屆時住宅落成入伙時可享鐵路優勢，同時可以接駁擬議的港深西部鐵路（洪水橋至前海），日後北都大學城建成後會帶來龐大租賃需求。 佔地10.5公頃 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，由於項目規模廳大，涉大量產業用地，及土地平整工程，認為以大型財團才有能力發展及策劃發展，目前北都提速發展，並逐漸成型。相信西部鐵路開通後，洪水橋將位處策略位置，未來發展潛力大。 容許免息分期支付地價 資料顯示，洪水橋片區由3幅住宅地及3幅企業及科技園用地組成，當中住宅地可建總樓面高達182萬方呎，料提供3120伙，綜合市場估值約29.12億至49.14億，每方呎樓面估值約1600至2700元。另外，企業及科技園用地總樓面達296.37萬方呎。中標財團須發展及營運其中最少1幅，其餘2幅可於完成平整工程後交還政府，若願意多發展1幅或2幅產業地會獲得更高評分。 上述片區採「雙信封制」招標，非價格建議佔70%，價格建議佔30%。其中非價格建議主要評審準則聚焦於產業主導，考慮會否發展策略性產業或引進龍頭企業、建議發展速度、投資規模和創造就業機會。 由於項目發展規模龐大，政府亦容許靈活地價繳付安排，首次推出分期繳付地價，首期為地價25%，其餘75%免息3年內付清；同時亦容許交回土地以抵銷地價，即交回一些政府會在北都徵收土地，以抵銷地價，以增加項目財務吸引力，便利不同背景資金合組財團，以及減輕開發商現金流壓力。 (星島)芊御錄3000查詢部署下周上樓書 新地旗下元朗新盤芊御連日進行軟銷工作，部署最快下周上樓書。新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，項目暫收到約3000個查詢，客源以同區客佔多數，不乏內地客。 張卓秀敏說，項目坐落策略性地段，建設半小時生活圈，輕鬆前往不同口岸之餘，項目周邊設22條公共交通路線，連接鐵路站及港九不同區域。 新地代理業務部助理總經理（銷售）林青龍指出，項目周邊配套成熟，就近YOHO MALL，善用鐵路配套亦可輕易前往不同商場。 將設4個示範單位 發展商曾透露，於項目展銷廳將設4個示範單位，包括兩間2房，分別為連裝修示範單位及交樓標準單位。 芊御位於元朗錦田下高埔村、映河路一帶，門牌號碼為映河路1A號，毗鄰新地另一住宅項目爾巒。項目由3幢住宅大樓組成，共提供566伙，涵蓋1房至3房戶型，當中主打2房戶，而標準戶型樓高約3.5米，空間感十足。 主打2房戶 面積介乎253至760方呎，提供1房至3房間隔，另設特色戶，其中1房戶面積約290方呎，佔全盤約9%；2房屬主打戶型，佔整體約70%，面積約360至410方呎，當中低於400方呎的2房單位更佔逾5成；3房戶合共佔約8%，當中3房面積約500方呎，3房1套面積約570方呎，兩者各佔約4%。 另外設有平台及天台特色單位，其中平台特色戶佔7%，面積介乎約250至530方呎；天台特色戶佔約6%，面積約290至760方呎。項目預計關鍵日期為2027年5月中，樓花期約11個月。 (明報)盈翠售2000萬 呎價撲2.3萬 齊創逾3年新高 踏入下半年，大型二手屋苑再錄高價成交，其中青衣指標屋苑之一的盈翠半島，更連錄兩宗高價個案。市場消息指出，盈翠半島2座高層平台特色戶，實用897方呎，3房1套連士多房間隔，並連接3個平台，新近以2000萬元易手，實呎22,297元，成交價及呎價均為屋苑最少3年來最高。原業主2015年以1600萬元購入，持貨約11年，帳面升400萬元或25%。 此外，利嘉閣助理營業董事彭錦添指出，盈翠半島11座高層G室，實用533方呎，兩房間隔，享海景，以945萬元易手，實呎17,729元，為屋苑兩房今年成交價新高。原業主2013年以629萬元購入，帳面升316萬元或約五成。 禮頓山3房4200萬易手 26年升值2.3倍 跑馬山禮頓山亦再錄大額成交，中原高級資深分區營業經理張偉光表示，東半山包括跑馬地一帶上月錄約30宗二手成交，租賃個案則錄90宗，交投持續活躍，其中禮頓山1座高層C室，實用1128方呎，3房1套連工人套間隔，享山景及馬場景，新近連車位以4200萬元獲換樓客承接，實呎37,234元。原業主2000年以1270萬元連車位一手購入，持貨約26年，帳面獲利2930萬元或2.3倍。 米蘭軒「事故戶」 買家撻訂後265萬重售 另外，忠誠拍賣行昨舉行拍賣，沽出3個物業，其中包括深水埗米蘭軒「事故單位」，物業為平台特色戶，實用278方呎，平台約181方呎，兩房間隔，2006年有樓上住戶手抱寵物從高處墮下，倒卧單位平台，該住戶最終在送院後不治，物業因而成為事故單位；單位昨開價150萬元，獲5組客競投後，以265萬元拍出，實呎9532元，較銀行估價390萬元，低125萬元或逾三成。該單位上月10日亦曾以150萬元拍賣，終以270萬元拍出，但買家其後認為購入價過高，最終撻訂放棄交易，物業亦隨即再推出拍賣，現成交價較上月低5萬元或近2%。 單位原業主則於2006年4月以160萬元購入，持貨約20年，帳面賺105萬元或約66%。
成交快訊
屯門啟豐園月租1.2萬元獲承租 租金回報率高達15厘
2026-07-05
祥益地產高級客戶經理陳阿麗表示，屯門碼頭區一帶交通方便，除了擁有多條巴士及輕鐵綫外，海濱長廊更為附近居民帶來恬靜的環境。日前分行促成一宗啟豐園的租賃成交個案，該單位的租金回報率高達15厘。陳氏稱，上述所錄成交單位為1座中層D室，實用面積372呎。據了解，租客為外區客，主要鍾情該屋苑附近有交通工具可直達工作地點，節省通勤時間，而且單位企理附部分傢俬，客廳窗戶享有部分海景，加上業主租客雙方租期可互相配合，租客遂便決定以1.2萬元租入上址，以實用面積計算呎租32.3元。陳氏續稱，如以業主2004年購入價約96萬作計算，該單位的租金回報高達15厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門邁亞美海灣獲區內客以478萬「即睇即買」
2026-07-05
祥益地產區域董事邱家邦(Johnny Yau)表示，日前屯門邁亞美海灣錄得一宗區內客的買賣成交個案，原業主於1994年以約139.8萬購入單位，是次轉手帳面獲利約高達338.2萬，單位升值逾2倍易手。邱氏稱，上述所錄成交單位為5座高層G室，實用面積480呎，兩房兩廳，日前獲區內客垂青。買家鍾情單位附設雅裝，加上客廳享開揚景觀，同時望到避風塘及海景，而且屋苑鄰近親人，方便日後互相照應，遂便決定「即睇即買」，以478萬購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為9958元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
年輕人置業難度今昔比較
2026-07-03
*轉載自2026年7月3日的信報 原文：「樓價太貴令年輕人買唔起樓！」成為了市場的詛咒！這個認知也成為人們不滿社會的重要佐證！而且觀念深入骨髓不易改變！縱使時代已改變了現實！根據統計處25歲至34歲組別年輕人的收入中位數字，最新兩口子錄得的數字是5萬元，每月儲蓄3成收入，約3年多可儲蓄到價值約620萬元物業的首期資金，並且可符合銀行的入息要求。屯門二手兩房單位的樓價只是400多萬，對比人均入息中位數兩小口子的能力上限，遠高於實際的約200萬元，這個差距好像從未出現過。數據見真相！我們鍥而不捨地陳列數據，終於得到市場的正面迴響，開始有人討論，年輕人是否有能力置業這個問題，「今天置業與昔日置業有什麼不同？」是更容易？還是更難呢？所以筆者連同數據及公關部同事決定做一份較詳細的報告，為今昔上車買樓的難度作比較，我們翻查公司已累積數十年的資料庫，用不同年代的數據，做一個較深入的比較！發覺很多方面，現在入市均比過去大多數時間有優勢和容易！當然，有一些地方，我們是不及過去某一段時間的！我們的這份報告或者可以算是一個地產代理對市場的證供，筆者認為是很有參考價值！1）今年的上車盤樓價比2021年仍折讓約2成！以屯門時代廣場實用面積323至365呎的兩房上車單位為例（見圖一），2021年的平均成交價是490.8萬元，而2026年的平均成交價是381.2萬。相信大家在報章都仍然可以找到很多樓價比幾年前大折讓的新聞！樓價雖然回升約15%，但仍有足夠吸引力的折讓！2）現在的按揭利率比20年前低！從圖二可見，過去15年銀行按揭利率主要以2至3厘的水平去把關，1996年曾高達10厘的水平，2001年和2006年約為1996年的減半水平。受惠資金流入香港，按揭利率在往後的時間持續低企。筆者經常開玩笑：「我大部分青春的按揭利率在15厘左右中渡過！」今天住宅H按息主流，一個月銀行同業拆息（近期約2.9厘）加1.3厘或封頂息3.25厘（以較低者為準），亦因此今年上半年的實際供樓利率保持在3.25厘水平。銀行同業拆息受聯繫匯率及市場資金影響，封頂息CAP保護了小市民供樓，減低了息口風險。3) 最新人均入息中位數（見圖二），兩口子收入合共5萬元，對比2021年的4萬元增長25%，對比2011年的2.5萬元更是增長1倍，長遠仍在增長中！入息數字的長遠趨勢仍在增長中，反映年輕人的購買力隨着時間而加強！4）購買400萬元或以下的物業，印花稅只需100元的措施已於2025年2月26日正式生效。即今日購買屯門時代廣場400萬元內的兩房上車單位，只需付100元印花稅。如果時間倒回至5至10年前（見圖一），則2021年該類單位490.8萬元成交需付約14.7萬元印花稅，以及2016年該類單位324.4萬元成交需付約6.94萬元印花稅。有關的印花稅的寬減，亦直接將儲蓄印花稅金額的時間縮短至近乎零。5）假設兩口子每月儲蓄3成收入，購買屯門時代廣場上車單位只需支付一成首期，相應的儲蓄時間約2.1年。而2016年和2021年則需支付更多的印花稅，連同首期，加上比2026年低的入息，2016年和2021年的儲蓄時間分別是3.3年和4.4年。有關儲蓄時間的比較，反映上車的儲蓄速度已大幅改善。6）以9成按揭和30年按揭年期，根據以上同類型的上車單位和不斷增長的入息計算，圖二可見2026年的供款佔兩口子入息約30%，而在2016年和2021年的供款佔兩口子入息分別是33%和44%，反映最新上車人士的每月供樓負擔處於相對輕鬆的水平。以上的結論反映不同時代也有其長短處，但現在的確是較好的入市時光！當然上述資料只供參考！每個人的機會和風險結構都不同，看官參考數據後再自行判斷！以上的觀點並不是想說服人去買樓，而是拋磚引玉，與數據辯證真相！最後，溫馨提示當下未置業者需要避險的地方是，最新截至2026年5月的差估署租金指數按年升5.1%，錄得連續7個月創新高（見圖三）！過去3年多共升約18%！在這個處境下，準買家選擇租樓則會面對不斷上升的租金，因此更加要上車！也補充的是，政府已全面取消樓市辣招，買家有需要可隨時出售物業。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-06-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
421.59
較上期
-2.94%
較上５期
-4.45%
以實用面積計算
411.21
較上期
-2.67%
較上５期
+2.75%