精選樓盤
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帝御．金灣
中層 1房 實 291 呎
售 385 萬
物業編號: AN260686
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 465 萬
物業編號: AN262699
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 510 萬
物業編號: AN265248
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
YOHO WEST
低層 2房 實 406 呎
售 550 萬
物業編號: AN259710
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 658 萬
物業編號: AN262072
麗寶大廈
中層 1房 實 248 呎
售 250 萬
物業編號: AN259353
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 530 萬
物業編號: AN263971
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 718 萬
物業編號: AN265028
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
緹岸
低層 1房 實 319 呎
物業編號: AN250440
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 14.09.26
2026-09-14
(東方)一手盤兩日交投逾180宗 映匯首輪近沽清 加推單位周三賣 市區全新項目開售帶動下，新盤市場過去兩日錄超過180宗成交。當中恒基地產(00012)的紅磡MIDTOWN SOUTH第6期映匯，日前進行首輪銷售，單日累沽136個單位，屬周末期間最多。發展商隨即加推單位，並緊接於本周三作次輪銷售共48伙。 上周六開售的映匯，共錄得兩組大手客入市，每組分別認購5伙，最多斥資4,130.37萬元購入一伙三房戶及4伙兩房單位。恒基物業代理董事及營業（一）部總經理林達民表示，項目首輪銷售幾近沽清，為應向隅客需求，加推價單5號，提供45伙。入場單位為6樓H室一房戶，折實售價578.88萬元，呎價則20,982元起，項目亦提供額外3伙以招標發售。 芊御12戶套現6916萬 雖然新盤周末成交量按周下跌約三成，但多個地區不同項目都連錄成交。新鴻基地產(00016)旗下元朗錦田北芊御，兩日售出12伙，套現約6,916.48萬元。包括2座12樓H室兩房戶，實用面積391方呎，成交價595.79萬元，呎價約15,238元。項目至今累售396伙，佔可售價單單位逾90%。保利置業(00119)及尚嘉控股合作發展的油塘朗譽，昨日亦連沽6伙，總成交金額逾4,400萬元。 啟德海灣2期單日沽4伙 啟德跑道區項目受捧，嘉華國際(00173)、會德豐地產及中國海外發展(00688)合作發展的啟德海灣第2期，昨日售出4伙，套現逾4,064萬元。同區中海、九龍倉集團(00004)、恒地、嘉華合資發展的維港‧灣畔1A期，期內亦沽兩伙，套現逾3,037萬元，平均呎價約30,313元。 市場連錄高價成交。會地、恒地、中海及新世界發展(00017)合作的同區DOUBLE COAST III，昨標售兩伙三房戶，總成交價近3,418萬元。項目1A座33樓B室，實用面積696方呎，以1,812萬元成交，呎價約26,034元，成交價及呎價均創項目標準單位新高。 VICTORIA COAST雙破頂 華懋集團港島薄扶林域多利道的翻新項目VICTORIA COAST，日前招標售出A座30樓2室，實用面積1,367方呎，屬三房一套連工作間設計，連車位以3,600萬元成交，呎價約26,335元，成交價及呎價均創項目新高。新世界發展旗下九龍玫瑰街項目滶蘊，售出3樓G5室三房戶，實用面積868方呎，成交價3,472萬元，呎價40,000元。 (東方)10大屋苑半數周末零成交 新一份《施政報告》及美國議息公布前夕，二手樓市氣氛觀望。中原表示，10大屋苑過去周末兩日只錄約5宗成交，按周只多約一宗，期內半數藍籌盤零成交，並連續兩星期都只錄個位數交投。 太古城半年升值13% 港島3個指標屋苑，過去兩日只錄鰂魚涌太古城約一宗買賣。該行趙鴻運稱，成交為冠天閣高層C室，實用面積約680方呎，原則套三房間隔，現改為一大套房，減價80萬元，獲同區用家以1,300萬元承接，呎價約19,118元。原業主於今年3月才以1,150萬元購入，約半年帳面獲利150萬元，單位升值約13%。 九龍則有3個大屋苑於周末期間「發市」，各錄約一宗成交。中原馮健平指，荔枝角美孚新邨3期百老匯街61號低層D室三房戶，實用面積約657方呎，以675萬元沽出，呎價約10,274元。原業主持有約30年，物業漲價約2.4倍。 新界3個藍籌屋苑中，只有天水圍嘉湖山莊錄約一宗買賣。至於鄰近元朗區二手屋苑，周末期間錄至少5宗二手買賣，市場消息透露，包括好順意大廈B座中層5室，實用面積約283方呎，原業主去年4月以340萬元買入，剛以358.5萬元易手，呎價約12,668元，不足一年半帳面賺18.5萬元，期內漲價約5.4%。 鐵路屋苑亦錄極速二手轉讓。美聯羅航星表示，沙田大圍站上蓋柏傲莊III第1A座低層D室，實用面積約307方呎，原業主收樓後即叫價約850萬元放售，僅約兩星期即獲高才買家以835萬元承接，呎價約27,199元。原業主今年4月購入上址，單位約5個月升值約75萬元或約9.9%。 (明報)柏傲莊III一房835萬沽 5個月賺一成 新一份《施政報告》將於本周三出台，個別新界屋苑新錄短炒獲利成交，代理消息指出，大圍站柏傲莊III第1A座中層D室、實用307方呎1房戶，經議價後減15萬元或1.8%，獲內地高才斥835萬元承接、實呎27,199元；原業主今年4月以760萬元一手購入，持貨僅約5個月，近日正式收樓後隨即放盤和沽出，帳面賺75元或10%。 建生邨385呎未補價售197萬 13年升兩倍 此外，屯門未補價公營房屋不乏獲利成交；祥益區域董事黃慶德表示，屯門公屋建生邨樂生樓高層8室，實用385方呎，可作兩房間隔，獲同區白居二買家以197萬元（未補價）購入、實呎5117元；原業主2013年以約65萬元（未補價）購入，持貨13年，帳面賺約132萬元或兩倍。 太古城3房售1300萬 半年升值13% 另據中原統計，十大屋苑過去兩日錄約5宗成交；中原區域營業董事趙鴻運表示，鰂魚涌太古城冠天閣高層C室，實用680方呎、原則3房1套間隔，原業主今年3月以1150萬元購入，持貨約半年，現以1300萬元沽出、實呎19,118元，帳面賺150萬元或13%。 傲瀧3房1420萬易手 業主料輸兩成 不過，二手市場依然不乏蝕讓成交；世紀21奇豐物業營業董事廖振雄表示，傲瀧第8座低層E室，實用968方呎3房1套戶，以1420萬元易手、實呎14,669元；原業主2018年以1626萬元一手購入，持貨逾8年，帳面蝕206萬元或13%，連使費料實蝕近300萬元或18%。 值得留意的是，與上述單位同向、同面積單位（第3座低層E室），去年4月以1000萬元、實呎10,331元易手，意味同類單位不足一年半內，升值逾四成。 另中原副區域營業經理伍國俊表示，何文田皓畋第5座高層G室，實用667方呎3房戶，以1496萬元易手、實呎22,429元；原業主2017年以約1703萬元一手購入，持貨9年，帳面蝕約207萬元或12%，連使費估計實蝕約303萬元或18%。 (明報)DOUBLE COAST標準戶雙破頂 3房1812萬沽 呎售2.6萬 昨日新盤成交以餘貨為主，啟德跑道區現樓項目交投活躍；會德豐地產牽頭的DOUBLE COAST III，透過招標連沽兩伙、涉資約3418萬元，其中第1A座33樓B室，實用696方呎3房1套間隔，作價1812萬元、實呎26,034元，齊創項目標準單位新高價。 啟德海灣維港‧灣畔共售6伙 同區由嘉華（0173）牽頭的啟德海灣2期連沽4伙、涉4064萬元，其中招標沽出的第1A座6樓A室，實用771方呎3房1套戶，作價1738.8萬元、實呎22,553元，買家成交期120日。同時，中海外（0688）牽頭的維港‧灣畔連沽兩伙、吸金逾3037萬元，包括第1C座28樓G室，實用513方呎兩房戶，以1606.4萬元成交，實呎31,314元。 此外，正當越秀（0123）油塘全新樓盤擎海即將登場之際，同區已屬現樓、保利（0119）與尚嘉控股合作的朗譽，日前將部分餘貨提價、個別加幅近8%後，昨日以價單形式發售34伙、另有3伙招標，最終售出至少6伙，成交價約590萬至853.17萬元、套現逾4400萬元，作價最高為第1座39樓A室，實用474方呎兩房戶，以853.17萬元售出、實呎近1.8萬元。 朗譽提價後售6伙 涉逾4400萬 另會德豐地產藍田現樓KOKO HILLS系列，過去周末錄得兩宗成交、吸金約1853萬元，包括透過招標售出的第3座19樓B室，實用466方呎兩房戶，作價956.4萬元、實呎20,524元。。 值得留意的是，新一份《施政報告》本周三出台前，個別發展商為旗下項目展開軟銷推廣，上月開售的華潤置地（海外）旗下西南九龍長沙灣叡璟I，將於今日宣布項目第2期最新銷售部署，料短期內推出。資料顯示，叡璟II提供407伙，樓花期約27個月。 (星島)叡璟II最快今上樓書 一手市場銷情不俗，發展商積極籌備推出新單位應市，其中華潤置地發展西南九龍叡璟新期數接力登場，市場預計叡璟II最快今日上載樓書，該期數共提供407個單位，最快月內開售。 部署月內開售 叡璟II為整個項目第5座，位處叡璟I所在的第3座側旁，靠近地盤東北面近發祥街西方向。項目設有407伙，較第1期所提供的507伙少100伙，戶型仍以1至3房為主，景觀方面由於位處地盤邊緣位置，更多單位可不受其他期數大樓遮擋，享有較開揚內園景色。項目預計關鍵日期為2028年12月25日，樓花期長約27個月，較叡璟I遲近一個月落成。 據發展商先前透露，叡璟II已獲批預售樓花同意書，價錢方面將採取穩健策略，不但參考1期，亦會參考鄰近一帶大型項目，以及按目前市況定價。 叡璟系列前後分為6個期數發展，合共提供約2200個的單位。同系列的叡璟I於8月初開始推盤時即成市場焦點，更刷新紀錄成為本港歷來新盤票王，連續三輪價單銷售均即日售罄。 連同招標成交單位，項目開售至今售出485伙，套現逾46億元。當中成交價最高位3A座48樓A室，於月初以1919.15萬元標售，單位為3房1套梗廚連天台特色戶，面積655方呎，附連597方呎天台，以上述成交價計算，呎價約2.93萬元。 叡璟I客源中，約四分一的買家擁有內地及專才背景，海歸派、內地專業人士、專才、投資客較追捧1房單位；家庭客、本區換樓客就較追捧2房及3房單位。
成交快訊
屯門龍門居企理三房減至月租1.5萬元 獲區內客預繳一年租金「即睇即租」
2026-09-13
祥益地產區域董事邱家邦表示，屯門龍門居鄰近街市、輕鐵龍門站及巴士總站，交通完善，樓下更是食肆林立。日前分行促成一宗屯門龍門居「即睇即租」的成交個案，該單位的租金回報率高達7.1厘。邱氏稱，上述所錄成交單位為15座高層H室，實用面積592呎，三房兩廳。租客為區內客，鍾情該屋苑鄰近小朋友上學地點，方便往返，而且親友亦居於同區，可互相照應，加上單位內籠相當企理附連部分傢俱，決定「即睇即租」。由於租客願意預繳一年租金，因此業主減租1000元至月租1.5萬元，以實用面積計算呎租25.3元。邱氏續稱，如以業主2011年購入價約255萬(自由市場價)作計算，該單位的租金回報率高達7.1厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門新圍苑短租盤租金回報率高達3.9厘
2026-09-13
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前促成一宗屯門居屋新圍苑之租賃成交個案，是次租客為內地生，該單位的租金回報率高達3.9厘。 黃氏稱，上述所錄成交單位為F座高層3室，實用面積401呎，兩房一廳，日前獲內地生承租。租客鍾情單位附設企理裝修連大部分傢電，可拎包即住，加上客廳及房間均擁開揚景觀，而且屋苑毗鄰學校，遂便決定以月租1.25萬元短租7個半月，平均呎租為31.2元。黃氏續稱，如以現時同類型單位的銀行估值價約383萬元(自由市場價)作計算，該單位的租金回報率高達3.9厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
評論員眼中的傳媒春秋
2026-09-11
*轉載自2026年9月11日的信報 原文：筆者作為市場評論員，我追求作出忠實的樓市分析，希望可以令地產代理得到尊重，因為地產代理是我的終身事業，遺憾的是行業長期以來卻沒有獲得足夠的信任和尊重，這當然與世俗眼光，也和個別同業的表現有關，所以無論我有沒有能力改變行業，起碼可以做好自己去得到別人的尊重。我認為，地產代理是最佳的市場證人，我們其實可反映到不少市場的實況，日久見人心，隨着時間過去，大眾終會看清你是否可靠及具分析能力，而媒體就是讓我實踐這個理想的平台！今天想用評論員的角度去分享我見到傳媒的演變和新機遇。曾幾何時，坊間普遍認為網絡媒體會取代傳統傳媒，有一段時間，傳統傳媒紛紛將自己網上化，去迎合大眾追逐資訊的新潮流，卻不少傳媒要在這段時間逐漸萎縮業務！直到有一日，我發覺群眾開始有些變化，當手機收到一則新聞短訊的時候，他們不再只是盲目接收標題的吸引性，而是第一時間先看消息是由那間傳媒發出，有公信力的傳媒發出的訊息會被視為可靠！沒有公信力的傳媒發出的訊息只能當是花邊新聞！到了這個時候，我認為傳媒已經進入第二個階段，是公信力產業的新階段了！經過了網絡資訊年代的大爆發之後，市民由資訊不足去到資訊氾濫，如今獲取資訊的困難已不大，但分辨資訊真假的能力越來越重要，資料需要正確無誤和中肯，相信進入AI年代之後會成為更重要的關鍵！當然，人們求真的另一分面卻很奇怪，喜歡看假資訊的習慣，以前鍾情看八卦醜聞雜誌，現在沉迷於網絡上的虛假帖文，許多人在閱讀這些訊息時，根本不在乎有關訊息是否有事實根據，純粹為了滿足「剝花生」、嘩眾取寵，甚至有幸災樂禍的心態！所以有人說「樓價大跌七成」、「香港永不翻身」等極端言論，往往是滿足人的負面心態！這些訊息在網上可以說是最多人瀏覽，更很多人物在網上都「死過好多次」，因為名人「被逝世」、破產、身敗名裂，不乏大量人喜歡看，有關訊息的點擊率永遠高view數！這段時間無疑是一個令人迷惘的時代，不少人曾誤以為這些假消息是真的！但我認為這年代開始過去，大眾開始意識到必須分辨出事情的真假，否則難以正常生活，所以傳媒公信力越來越重要，或者現實點來說也越來越有市場價值。首先我們要弄清楚什麼是傳媒，我認為傳媒不限於網上還是傳統的紙本！只要完整的運作系統令到訊息可以全面源源不絕發放給公眾，而有公信力的、真實的，無論在報章雜誌還是網上都是傳媒！截至2025年12月31日，本港傳播媒介有87份日報（其中包括多份電子報章）及320份期刊（詳見圖表）。我發覺能堅持中立立場和重視新聞真實性的傳媒已經開始重拾讀者群！而且讀者群不少，這新一章之所以受很多人忽略，是因為人們仍是以報章銷路和廣告去衡量！但是各行各業的盈利流程已作改變！就算讀者群重回，必須要有新的盈利流程去配合！傳媒有什麼新的盈利流程，我自問不是傳媒專家，在此只是班門弄斧，但我在評論員的角度見證到近年很多傳媒都做得不錯，對我很有啟發性，在此大膽分享！先說說一些已實踐的經營方式，網上訂閱是可行的方法，對於內容充實的傳媒如《信報》，便是當中佼佼者！這種做法印證了只要內容充實有公信力，讀者絕對願意付費持續訂閱！另外，對傳媒來說，網上廣告和報紙廣告的分別，好處是「無限貨架」！且可針對目標客戶！很多傳媒都做得很好！毋庸置疑是可以成為主幹收入！但很多傳媒都感到用以上實施多時的收入，難以製造比過去報紙年代的較合理盈利，即是說可能需要開發更多新的主幹收入，並由多點共同支撐成為更合理盈利！傳媒開發視頻節目，從而用網上瀏覽得到額外收入！傳媒是匯聚流量的平台，追求多產，要部分內容在一定份量得到高瀏覽量，這亦是一個很聰明的方向！最近我亦見到一些傳媒運用公信力，舉行大型的研討會，我當會長的香港專業地產顧問商會也是合作夥伴，從中看到傳媒運用其公信力成為政府和發展商的溝通平台，這種溝通與飯局不同，官民在公開場合上討論和互動，台上下的共鳴和會心微笑都十分微妙，是其他溝通空間所沒有的，這正正發揮到傳統媒體中立具公信力的價值！而且這些活動的廣告和贊助收入應該是不俗的！印證到真正公信力的而且確可以是一個進一步產業化的實力！香港政府很重視交流、諮詢民意！其實不同的人和持份者，中間都有矛盾，在適當時候有具公信力的中間人去做邀請和溝通會更佳！我覺得有公信力的傳媒可以擔當更重要的角色，且可以得到盈利！無論如何，在渾沌的資訊世界中，不同訊息在傳媒平台上磨合，讓市民自己去體會，這點貢獻是重要的，希望各傳媒加油前進！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-08-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
427.91
較上期
+1.38%
較上５期
+2.36%
以實用面積計算
477.40
較上期
+13.30%
較上５期
+4.17%