精選樓盤
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恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 598 萬
物業編號: AN263045
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 605 萬
物業編號: AN252523
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
麗寶大廈
低層 1房 實 239 呎
售 250 萬
物業編號: AN240096
YOHO WEST
低層 2房 實 406 呎
售 550 萬
物業編號: AN259710
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 520 萬
物業編號: AN258065
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
滿名山滿庭
低層 2房 實 603 呎
售 660 萬
物業編號: AN264318
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 31.07.26
2026-07-31
(東方)10月或加息 美經濟更危 上月核心PCE物價增3.3% 次季GDP升1.5%遜預期 美國聯儲局繼續凍息，將聯邦基金利率的目標區間維持在3.5至3.75厘，符合市場主流預測。不過，在這次聯邦公開市場委員會（FOMC）會議上，有3名官員投下了反對票，並傾向支持加息0.25厘，反映「鷹派」勢力正在抬頭！至於聯儲局主席沃爾什亦一如以往，繼續拒絕對未來利率走勢提供指引，僅靠「出口術」稱會致力於對抗通脹。在此背景下，市場已開始押注10月加息，而最新公布的美國第二季國內生產總值（GDP），以年率計按季增幅為僅為1.5%，遠遜於市場預期的2%增幅，反映出長期高利率環境已開始壓抑增長。 美國商務部表示，第二季GDP增長放緩，主要受到政府開支減少、投資及出口增長放緩所影響。至於通脹數據方面，6月個人消費開支（PCE）物價指數按年升3.7%，撇除食品及能源後的核心PCE物價指數升3.3%，均符合預期。物價高企而且經濟增長放緩，令美國經濟「滯脹」的風險有所增加。另外，上周首申領失業救濟人數為19.7萬人，少過預期；截至前周止持續申領人數為178.2萬人。 債息高企 道指曾漲520 美股3大指數周四早段全線上揚，道指曾升520點，報52,114點；標指升92點，報7,408點；納指升586點，報25,029點。美國30年期國債孳息率升至5.244厘的2007年以來新高後，一直在高位停留；作為「無風險利率」指標的10年期美債息，亦最高衝至4.7厘以上。 在日前的FOMC會議上，一眾擁有投票權的聯儲局官員最終以9票贊成、3票反對通過維持利率不變貨幣政策聲明，3位反對者分別為克利夫蘭聯儲銀行行長哈瑪克、明尼阿波利斯聯儲銀行行長卡什卡利，以及達拉斯聯儲銀行行長洛根。景順亞太區環球市場策略師趙耀庭認為，這次投票結果本質上釋放出「鷹派」信號，即聯儲局內部有愈來愈多成員對通脹感到憂慮，假如高企的物價壓力未能緩解，他們將考慮收緊貨幣政策。 他認為，對全球股市而言，維持利率不變避免了即時的市場震盪，但「鷹派」勢力抬頭令「利率將於較長時間內維持高企」的預期有所升溫。這可能導致市場波動維持在高位，並限制估值擴張，這對估值過高的科技股而言尤甚。隨着美國30年期國債孳息率創19年高位，他認為不論是美國還是全球的金融環境實際上已有所收緊。這可能會抑制利率進一步上升，因為市場實際上已代替聯儲局發揮了收緊貨幣政策的作用。 沃爾什：唯一目標通脹2% 事實上，聯儲局主席沃爾什一再強調聯儲局對實現通脹目標的決心，他在議息後新聞發布會上稱：「我們只有一個目標，那就是通脹率2%。」對於自上次議息會議以來債息不斷攀升，他表示此乃市場正在適應聯儲局減少政策前瞻指引所致。他認為此過程仍屬初步階段，市場需要一定時間完成調整，並強調局方希望從市場獲得更「直接」及「未經過濾」的訊息。 DWS首席美國經濟學家Christian Scherrmann認為，聯儲局延續了偏向「鷹派」的基調，並為未來政策走向保留彈性，也未排除再度加息的可能。他指出，要維持目前利率水平，未來每份通脹報告需呈現通脹持續下降的趨勢，以及經濟增長處於潛在水平而未見過熱。部分影響通脹走勢的關鍵因素，仍取決於難以預測的外部環境，因此未來加息風險依然存在。 美銀估今年3次會議均出手 目前華爾街對於利率走勢看法有較大分歧，美國銀行（BofA）估計今年餘下3次議息會議都會各加息0.25厘；摩根大通則估計下次加息時機要等到12月；其餘各大行亦有不同的看法。至於追蹤利率期貨市場的芝商所FedWatch工具則顯示，9月加息的機率約為61%；10月或之前加息機率更達71%。換言之，市場似乎亦較傾向支持「鷹派」的加息路徑，不加息的機率甚微。 (東方)十大新社區 交投飆八成 上半年1904宗 升幅跑贏傳統屋苑 新進住宅屋苑交投表現跑贏傳統屋苑，有代理報告指出，由70個新進屋苑組成的十大新社區，上半年成交量共逾1,900宗，較去年同期大幅上升超過八成，傳統二手樓漲幅僅逾一成。同時，期內該十大社區的租金升幅，佔九成高於大市。 美聯物業分析師岑頌謙指出，美聯物業研究中心將較具指標性的上述屋苑，按區域劃分為十大新社區，分別為黃竹坑、康城、將軍澳南、啟德、南昌、白石角、元朗南、元朗站、荃灣西及大圍。綜合分行資料，上半年該批社區整體表現亮眼，二手成交宗數合共錄得1,904宗，較去年同期的1,041宗大幅上升約82.9%，升幅遠高於同期十大傳統屋苑約12.8%的按年增長。反映新進屋苑憑藉樓齡較新、配套完善，加上部分項目鄰近鐵路沿線，吸引買家入市，帶動交投表現顯著跑贏傳統屋苑。 至於6月受恒指調整影響，樓市交投氣氛轉弱，該月十大新社區二手交投則全數下跌，合共錄得224宗成交，較5月的375宗下跌約40.3%，跌幅與同期傳統十大屋苑按月下跌約41.6%相若。 啟德6月僅少一宗最穩 按各區6月表現分析，荃灣西跌幅最為顯著，按月減少約79.5%至9宗；將軍澳南、白石角、南昌及大圍均錄得逾四成跌幅；康城及元朗南分別下跌約38.9%及約36.7%。元朗站則減少約24%，黃竹坑跌約12.5%。啟德表現最為穩定，按月僅減少一宗至29宗。 另方面，受惠於暑期租務旺季及外來專才持續流入，住屋需求強勁，帶動私人住宅租金持續上升。美聯的租金走勢圖顯示，6月平均呎租歷來首次超越40元水平，上半年累升約3.3%。上述的十大新社區上半年平均呎租，佔9區的升幅超越大市。 康城呎租漲8.8%冠絕 他指出，當中康城平均呎租上升約8.8%，表現為10區中最好。南昌、啟德、將軍澳南、元朗站漲約7%或以上，表現同樣突出。至於大圍與荃灣西分別上升約6.8%及約6.7%，黃竹坑及元朗南則分別漲約5.3%及約4.1%；即使呎租升幅未及大市的白石角，上半年亦錄2%的升幅。 據該集團促成的租務個案計算，若將十大新社區各區住宅租務個案按不同月租佔比劃分，6月份月租兩萬元或以下租務比率最高的是元朗南，達約90.9%，白石角及康城分別錄約68.2%及約64.3%；啟德及將軍澳南月租在兩萬元或以下比率，同樣超過四成。 月租逾兩萬至3萬元佔比較高地區為大圍，錄約61%，南昌亦達59%。荃灣西及元朗站則分別錄約57.1%及約52.9%，將軍澳南亦超過四成；至於月租逾3萬元的租務比例，以黃竹坑最高，達約65.1%，並為社區中唯一一個逾半租務個案，屬月租逾3萬元的區份。 (東方)新盤受捧 銷售暢旺 海瑅灣累沽980單位 柏傲莊III將招標平台戶 新盤銷售氣氛暢旺，其中，將軍澳日出康城海瑅灣II昨日進行次輪銷售，整個系列項目至今累售980伙；沙田大圍站上蓋柏傲莊III亦將於下周招標多伙連平台單位。 信和置業(00083)、嘉里建設(00683)、嘉華國際(00173)、招商局置地(00978)及港鐵(00066)合資的海瑅灣II，昨日傍晚進行第二輪銷售，價單推售135伙，並沽出22伙，套現逾1.6億元。項目將於今日以招標推售141伙。 其中，最高成交價單位為3B座31樓D室，實用面積554方呎，成交價逾908萬元，呎價約16,395元。最高呎價單位為5A座51樓D室，實用面積445方呎，成交價逾732萬元，呎價約16,454元。海瑅灣系列項目至今總套現金額逾85億元。 另外，新世界發展(00017)旗下柏傲莊III，昨向傳媒展示一個無改動連家具的三房現樓示範單位，並同步上載銷售安排，加推3伙連平台特色戶於下周招標發售。 新世界營業及市務部總監何家欣表示，將於下周一起招標單位，包括8A座7樓C室、8B座7樓A及C室，實用面積760至784方呎，外連109至384方呎平台，屬項目中平台面積最大的單位。柏傲莊系列項目本月累售9伙，套現逾1.9億元。 發展商稱，是次曝光示範單位為第8A座29樓C室「迎河邸」，實用面積822方呎，屬三房一套連儲物房設計，享開揚城門河景，示範單位即日開放予公眾參觀。 天璽‧天2期售10伙 該集團旗下九龍玫瑰街豪宅項目滶蘊，昨售出7樓E1室，實用面積561方呎，採兩房連梗廚設計，成交價1,982.1萬元，售價創兩房同類戶型新高，呎價約35,332元。項目本月已售出5伙，套現逾8,800萬元，至今累售64伙，套現逾27億元。 此外，新鴻基地產(00016)發展的啟德天璽‧天第2期，昨再添10宗招標成交，套現逾1.92億元。當中，成交金額及呎價最高的單位為第1座25樓A1室，屬四房一套及工作間間隔，實用面積908方呎，連一個車位以4,301.88萬元成交，呎價約47,378元，再度刷新項目低層單位成交呎價新高。 譽林三房2029萬成交 何文田新盤再錄承接。永義國際(01218)旗下譽林，昨售出16樓B室，採三房一套間隔，實用面積754方呎，成交2,029.5萬元，呎價約26,916元。同區現樓項目亦有成交。協成行旗下已屆現樓的芳菲，昨售出18樓C室，採兩房間隔，實用面積414方呎，成交996萬元，呎價約24,058元。項目連續4日均有售出C室單位。 (東方)10大屋苑月內開93單 按月挫三成 受世界盃以及息口上升陰霾影響，7月二手樓交投被「冰封」。綜合市場資料，10大屋苑本月暫錄約93宗成交，屬2018年10月後單月新低，較6月全月下挫約31.6%，期內7個項目成交量下跌，兩個維持不變。 上述10個屋苑中，本月半數交投量暫時仍是單位數，包括將軍澳新都城只錄約6宗，較上月全月跌約66.7%，跌幅為同批項目中最大，期內平均實用呎價下挫約3.3%至約15,386元。美聯劉卓豪表示，市況回軟，二手市場放盤選擇增加，準買家轉向同區樓齡較新物業，加上股市、息口及世界盃等因素拖累，屋苑交投因而下跌。 嘉湖30載獲利近倍 新界上車指標天水圍嘉湖山莊交投跌幅同樣顯著，7月暫錄約12宗成交，較6月下跌約52%，平均實用呎價約8,727元，亦下跌約0.7%。中原伍耀祖指，二手樓價經上半年一輪急升，現時價格過高，準買家轉趨觀望，息口隨時上升，一手新盤搶客，亦是屋苑交投急跌原因。 嘉湖山莊長情業主沽貨套現。利嘉閣蕭啟諾指，景湖居10座高層A室三房戶，實用面積約635方呎，連裝修，獲外區客以550萬元購入自用，呎價約8,661元。原業主早於1996年以約279萬元購入，持有約30年轉手，期內升值約97.1%。同屬細價藍籌的沙田第一城，本月暫錄約9宗買賣，比6月全月少約47.1%，平均實用呎價亦跌約2.1%至約14,834元。 映灣園呎價升半成 至於港島屋苑表現，鰂魚涌太古城7月暫錄約14宗成交，較上月全月上升約16.7%，屬唯一交投向上藍籌；同區康怡花園暫錄約3宗，屬最淡靜屋苑，暫時與6月全月成交相同。 樓價方面，7月暫時有3個屋苑平均實用呎價較6月底上升，包括東涌映灣園錄約5宗買賣，平均實用呎價約10,705元，期內升幅約5.2%；鴨脷洲海怡半島及紅磡黃埔花園，平均實用呎價亦漲約2%及約0.5%。至於其他7個項目呎價下跌。 (東方)二手蝕讓297宗月減28% 近年半低 二手樓價低位回升，市場蝕讓成交大幅減少。根據本報統計，6月共錄至少297宗低於購入價的住宅轉手個案，屬去年2月後新低，按月勁減約28.9%。 綜合市場資料，5月二手市場錄至少418宗貶值轉讓，相比之下，上月減少約121宗，期內樓價蒸發逾5.7億元。6月貶值成交中，樓價跌幅達30%或以上個案錄至少17宗，佔整體跌價成交比例約5.7%，按月增加約2.1個百分點，但與去年10月相關比例約11.5%相比，仍屬低水平。 弦海開放式持8載貶值 上月出現兩宗樓價跌幅達50%的成交，同屬銀主單位，包括中環鐵行里雙號連天台戶，實用面積約288方呎，在拍賣場上以325萬元成交，約9年貶值約50%。 至於原業主持有物業3年或以內的跌價成交，上月錄至少34宗，佔整體貶值個案約11.4%，按月增加約2.5個百分點；同期錄至少兩宗跌穿19年前購入價的轉讓，同為新界洋房，包括大埔比華利山別墅湖景道單號屋，成交價1,875萬元，期內樓價下挫約23.2%。 分區方面，將軍澳至少有43宗同類個案，佔約46.5%為日出康城屋苑二手成交；屯門及元朗同期分別有至少49宗及40宗；啟德二手屋苑上月則有至少14宗貶值轉讓。 事實上，交投顯著轉靜，二手業主低價吸客，細價樓近期仍要損手。市場消息透露，屯門弦海中層Q室，實用面積約216方呎，開放式設計，以285萬元售出，呎價約13,194元。據了解，原業主於2018年一手購入單位，持有不足8年轉手，帳面虧蝕約111萬元，期內貶值約28%。 近年開售的半新盤都罕錄損手交易。消息稱，元朗雨後一個低層單位，實用面積約268方呎，同屬開放式戶型，市傳以375萬元轉手，呎價約13,993元。單位於約兩年前買入，是次轉讓貶值約12萬元或約3.1%。 (東方)居屋市況：澤豐花園兩房單位 已補價340萬易手 二手居屋蝕賣吸客，已補價自由市場單位連錄跌價成交。屯門澤豐花園兩房戶日前以340萬元易手，原業主持有約9年，帳面損失約64萬元。 祥益袁思賢表示，上述單位為5座中層J室，實用面積約433方呎，新買家為外地回流客，獲親友推介到屯門睇樓，因入場門檻較低，以及上址設有裝修，決定一筆過購入作自住上車之用，呎價約7,852元。原業主於2017年同於自由市場以約404萬元買入，期內貶值約15.8%。 將軍澳居屋寶明苑早前亦錄損手交易。市場消息透露，屋苑A座一個低層單位，實用面積約426方呎，自由市場以約455萬元轉手，呎價約10,681元。資料顯示，單位於2022年買入，約4年樓價下跌約85萬元或約15.7%。 部分持有居屋多年業主亦選擇套現離場。中原吳嘉權指，大埔明雅苑B座中層15室，實用面積約438方呎，兩房設計，叫價約500萬元，議價後以495萬元自由市場價沽出，呎價約11,301元，新買家為上車客，買入單位自用。原業主於1985年以約21萬元未補價第二市場購入。 白居二客420萬購龍門居 至於未補價市場方面，部分白居二買家趕上「尾班車」帶動交投。祥益黃慶德稱，屯門居屋龍門居3座低層F室，實用面積約592方呎，擁有白居二資格的區內首置客，獲減價10萬元，即以420萬元購入上址，呎價約7,095元。 世紀21家天下黎振傑表示，旺角居屋富榮花園12座中層E室，實用面積約431方呎，兩房間隔，7月初叫價520萬元未補價放售，減價至499萬元沽出，呎價約11,578元，買家同為白居二客。 (星島)地監局上半年錄114宗投訴跌11% 近年越來越多樓盤透過社交媒體推廣，地監局指，社交媒體平台發出與物業相關的廣告日益普及，以及有跡象顯示有非持牌人士在香港從事地產代理工作，在警方協助下一名人士已於5月被捕；另外，上半年該局開立114宗投訴個案，按年同期跌11%。 地監局主席蕭澤宇表示，今年上半年該局各項工作因應最新市場趨勢而調整。並指，過去六個月明顯市場趨勢包括、相信是由內地來港專才及學生所帶動，一手住宅物業銷售市場及租務市場活躍起來；於社交媒體平台發出與物業相關的廣告日益普及；以及有跡象顯示有非持牌人士在香港從事地產代理工作。 蕭澤宇：加強網絡巡查 蕭澤宇指出，隨着越來越多物業相關廣告於社交媒體平台普及和於香港出現無牌從事地產代理工作，均為局方帶來更多挑戰。加上社交媒體上廣告五花八門，部分廣告完全符合局方要求，但部分卻十分可疑，例如不明身份的帳戶持有人發布參觀樓盤或視察特定物業或周邊環境影片，志在引誘觀看者向該帳戶傳送私人訊息。 《地產代理條例》對持牌地產代理發布廣告時必須遵守的要求有明確規定。地監局呼籲公眾在網上或線下遇到可疑物業廣告時應提高警惕，這些廣告實際上可能是在進行網絡釣魚收集個人資料，用以進行不法或犯罪活動，也可能包含虛假、誤導或捏造資訊。 地監局已針對相關廣告加強網絡巡查及就持牌代理發布刊登不合規廣告採取行動。並提醒公眾，可疑廣告在未來仍會大量在網上流傳，市民應保持警覺。蕭澤宇補充，該局留意到，有跡象顯示有無牌人士在香港從事地產代理工作。在警方協助下，一名人士已於5月被捕。局方希望再次提醒公眾，無牌從事地產代理工作及僱用無牌人士從事地產代理工作，均屬違法，可被判罰款及監禁。 違規個案72宗增33% 另外，該局今年上半年共開立114宗投訴個案，較去年同期下跌11%。共巡查一手樓盤銷售點共368次、抽查網上物業廣告877次，分別較去年同期增加6%及1.7%。巡查地產代理商舖401次，及就有關遵守反洗錢及打擊恐怖分子資金籌集規定抽查618次。 在上述所有巡查及抽查中，共發現72宗違規個案，比去年同期增加33.3%。主要違規性質分別為「發出違規廣告」（41宗）、「未有遵守反洗錢及打擊恐怖分子資金籌集規定」（15宗）及「沒有按照表格內所指明的指引及指示填寫表格」（12宗）。 上半年合共對189名持牌人或前持牌人採取行動或作出處分，包括暫時吊銷5個牌照及撤銷18個個人或公司牌照。而被撤銷牌照的個案均是由牌照委員會所裁定，理由是這些持牌人基於不同原因而不再符合有關發牌條件。 暫時吊銷5個牌照 此外，配合《簡樸房條例》（「《條例》」）的生效，地監局於今年2月發出一份執業通告，並於今年3月1日生效，為地產代理業界處理受《條例》下的規管制度所規管、根據住宅租賃出租分間單位提供指引。該局於上半年亦多次參與業界舉辦的研討會，向業界介紹執業通告及規管制度。 踏入下半年，地監局將繼續密切留意樓市最新發展及政府推出的新措施，適時向地產代理發出新指引及推出相關教育工作；亦會繼續就政府的各項涉及地產代理的政策或立法建議，促進政府與地產代理業界溝通。 該年7月推出新消費者教育網站，以便來自內地、學生在港租置物業時安心應對本地市場。該局將繼續不遺餘力打擊無牌從事地產代理工作行為。 (星島)新盤本月連環錄破頂個案 新盤本月整體成交雖然不多，暫錄近800宗成交，連續2個月跌破千宗水平，惟本月連番錄得新高價成交，昨日啟德天璽．天2期連沽10伙，呎價達4.73萬創Elite Zone新高、九龍塘滶蘊一個2房以約1982萬售出，亦創同類單位新高紀錄，保守統計本月至今破頂個案已超過20宗。 新地旗下啟德現樓新盤天璽．天2期本月連番以招標方式推售，並連環獲承接，昨天單日共售出10伙，套現逾1.92億。該10伙全位於Elite Zone，其中位於成交價最高單位為1座25樓A1室，面積908方呎，為4房連套房戶型，昨日連一個車位以4301.88萬售出，呎價47378元創出項目Elite Zone新高紀錄。 呎造4.73萬貴絕Elite Zone 另一個4房位於1座5樓A1室，面積908方呎，以3110萬售出，呎價34251元。餘下8伙均屬2房單位，造價最高為2座12樓A5室，面積545方呎，為2房加儲物室間隔，以1899.8萬獲承接，呎價34859元。其餘7伙2房戶面積介乎446至545方呎，成交價由1192萬至1707.2萬，呎價24937至37848元。 新世界旗下九龍塘滶蘊昨日亦增添成交，單位位於7樓E1室，面積561方呎，2房設計，以1982.1萬售出，造價創2房同類戶型新高，呎價35332元，項目本月亦連沽5伙，套現逾8800萬。 同系沙田大圍站上蓋現樓項目柏傲莊III，本月銷情持續，發展商昨日開放全新3房現樓示範單位，新世界營業及市務部總監何家欣表示，示範單位隨即開放供公眾參觀，項目並上載新一份銷售安排，於下周一以招標形式推售3伙平台特色戶，分別為包括8A座7樓C室、8B座7樓A及C室，面積760至784方呎，附設109至384方呎平台，屬項目中平台面積最大單位，全屬3房1套設計。 柏傲莊柏蔚森頻創新高 至於集團今年推盤步伐，何家欣指現時正部署開放黃竹坑站上蓋項目滶晨現樓示範單位，同時由於項目剩餘一定單位待售，故亦籌備於今年第3至第4季展開現樓銷售。今年年底至明年初有機會推售粉嶺馬適路住宅項目，將提供約2300伙，項目位處北都，發展潛力大，加上區內配套成熟，因此已經備受市場關注。 新高價頻現，新世界滶蘊添新高成交外，同系柏傲莊III及啟德柏蔚森II亦連番創出同類新高價成交，單是柏蔚森II，本月已5度創同類單位新高紀錄，最近一宗為2座20樓J室，面積287方呎，屬1房，單位本月20日以690.3萬售出，呎價24052元，成交價為同類戶型新高；另柏傲莊III本月亦兩度創出同類型新高紀錄。 破頂個案最矚為新地旗下兩盤，其中啟德天璽．海於月初售出MANSION 1座SKY MANOR複式戶，面積3099方呎，以2.4792億售出，呎價高達8萬，均創項目新高，呎價更造出啟德區新高紀錄；同系北角海璇月初售出2座19樓A室，面積2373方呎，單位以2億售出，呎價高見84282元，同為雙破頂個案，呎價更創出港島東新高紀錄。 其他項目亦於本月造出新高價成交，包括恒基土瓜灣壹沐2期、嘉華嘉居．天后、資本策略旗下佐敦彌敦道350號高臨、宏安鰂魚涌FINNIE、建灝地產九龍城文曜等，本月均錄得雙破頂個案，粗略統計本月新高個案最少達20宗。 (明報)天璽．天4房呎售4.73萬 低層戶新高 7月整體新盤市况較淡靜，但部分市區貨尾盤不乏大額成交；屬現樓、新地（0016）旗下啟德天璽．天2期，昨日透過招標連沽10伙，單日吸金逾1.92億元。至於昨日次輪價單銷售、信置（0083）和港鐵（0066）等合作、樓花期約1年的將軍澳日出康城海瑅灣II，即日售出至少22伙。 天璽．天2期最新售出之10伙，實用面積446至908方呎、成交價1192萬至4310萬餘元、套現逾1.92億元；當中成交價、呎價最高為第1座（Elite Zone）25樓A1室，4房1套間隔，實用面積908方呎，連車位成交價4301.8萬元、實呎47,378元，再度刷新項目低層（Elite Zone）單位的成交呎價紀錄。 海瑅灣系列累沽980伙 吸金逾85億 至於海瑅灣II昨日價單形式次輪推售的135個單位，發展商稱即日沽出22伙，單日吸金逾1.6億元；最高成交價為第3B座31樓D室，實用面積554方呎兩房連書房戶型，成交價逾908萬元、實呎16,395元；最高成交呎價為第5A座51樓D室，實用面積445方呎兩房戶型，成交價逾732萬元、實呎16,454元。海瑅灣系列今年初推出至今累售980伙、總套現金額逾85億元。 另新世界（0017）與港鐵合作、屬現樓的大圍柏傲莊III，最新加推3伙連平台特色戶，全屬實用面積760至784方呎3房設計、另連平台特色戶，下周一（8月3日）起以招標形式發售。 滶蘊兩房1982萬沽 創同類新高 新世界營業及市務部總監何家欣表示，項目7月迄今售出9伙，套現逾1.9億元，平均每伙成交金額逾2100萬元；而柏傲莊系列自重推以來累售391伙，套現逾64億元。何續稱，項目近兩個月租務成交活躍，部分租客有意轉租為買，亦有買家查詢購入單位作長線收租。 新世界同系九龍玫瑰街滶蘊則以1982.1萬元售出7樓E1室，實用面積561方呎兩房設計，創兩房同類戶型新高，實呎35,332元。永義（1218）旗下何文田窩打老道、已屆現樓的譽林，新售出16樓B室，實用面積754方呎3房1套戶，成交價2029.5萬元、實呎26,916元。
成交快訊
嶺大內地生看中全新裝修連基本傢電 1.38萬合租屯門叠茵庭兩房戶
2026-08-02
祥益地產高級分行經理古文彬表示，叠茵庭屬屯門區優質物業之一，而且毗近鐵路站及嶺南大學，深受學生客歡迎。日前該分行促成一宗叠茵庭的「即睇即租」成交個案，該單位之租金回報率達2.9厘。古氏稱，上述所錄成交單位為9座中層B室，實用面積381呎，兩房一廳，獲兩名嶺大內地生合租。據了解，租客主要鍾情屋苑鄰近學校，能節省往返校園的時間。此外，單位房廳擁開揚景觀，屋內現正進行裝修工程，承租後可享全新裝修，加上業主願意答允添置基本傢電，減輕學生自行購置的成本，且雙方租期可以配合，租客遂決定以1.38萬元「即睇即租」並繳清租期內的全部租金，以實用面積計算呎租36.2元。古氏續稱，如以業主2018年購入價約570萬作計算，該單位的租金回報達2.9厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
家長客睇中嘉湖山莊翻新中單位 年繳13.8萬元承租
2026-08-02
祥益地產高級分行經理謝利官(Jerry Tse)表示，日前促成天水圍嘉湖山莊5期(麗湖居)之租賃成交個案，是次租客為家長客，該單位的租金回報率高達3.6厘。謝氏稱，上述所錄成交單位為麗湖居9座低層E室，實用面積446呎，兩房兩廳，日前獲家長客承租。租客鍾情單位正進行翻新工程，完工後可入住，加上屋苑毗鄰子女就讀的學校，可步行回校，而且業主考慮到租客願意一次過預繳全年租金，故減租500元，上述租客遂便決定「即睇即租」，最終以月租1.15萬元合共涉資13.8萬元承租單位，平均呎租為25.8元。謝氏續稱，若以同類型單位現時的銀行估值價約379萬元作計算，該單位的租金回報率高達3.6厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
代理業僧多粥少 需力求改革
2026-07-31
*轉載自2026年7月31日的信報 原文：筆者之前曾撰文分享有關地產代理業的生態，但今次是想在技術層面去探討行業提升的死結在那裏，本文章純屬技術探討，無意對同業有任何批評，我認為因為商業世界本質是弱肉強食的，合法就是合理！更加希望大家不要將重點放在地產代理監管局上，我認為局方已經做得相當不錯，能夠平衡大中小行之間的競爭矛盾，地產代理業已經由二十多年前曾出現一定程度的寡頭壟斷，去到現在一些板塊都不算壟斷了！地監局的權力只能管理地產代理，要求當局改變其他客觀環境並不公道！多年以來都不斷有人提出進一步提高地產代理的行業水平，這其實是一個充滿矛盾的話題，部分人，主要是行外人，以提高入行的學歷為其中一個方式，亦有人擔心盲目提高學歷會影響市場上的人力資源，個人的觀點是認同有關看法，但行業持牌代理人數明明約3.8萬人，而一個月的買賣成交只是幾千宗！（以今年1月至6月一手加二手住宅平均計算，一個月買賣成交量只是約6800宗）地產代理業不是「人口」過多嗎？我認為大家首先要弄清楚三個現實： 第一現實，大型地產代理行是用人海戰術攻堅市場，人海戰術除了以多勝少之外，在競爭上最大殺傷力，其實是抽乾市場上的人力資源！即是說大行人數眾多之餘，細行卻長期處於招聘困難、人手不足的情況！這是第一個死結！如果收緊入行門檻，細行就更加請不到人，屆時，大行就可以減輕其本來的人海戰術成本，不費吹灰之力就可以進一步壟斷市場！第二個現實，在人海戰術之下，正因為持牌人數遠遠高出成交量，於是行內的「大數定律」便變成了「大部分人食白果」（即無單開）！這是一個怎樣的現象？除了表面是多了人無生意之外，另一方面，其實亦拉低了從業員的收入，更正確來說是間接減低了地產代理從成交中得到的佣金比例，因為原本正常銷售行業的分成情況，應該是80/20分配，即是八成生意由兩成人成交，餘下兩成生意則由八成人成交！在最正常的情況下，那促成八成成交的兩成人，其收入應該是最高的，因為地產代理的收入是「跳Bar制」拆賬，即是佣金分成是根據營業額漸進式遞增百分比，但當行業的從業員數量多到一個臨界點之後，連簽單較多的那兩成人也被大幅拖低，那就間接變成了一個「低Bar制度」了（即佣金漸進式遞增百分比降低）！看附圖一，反映行業內分行數目的營業詳情說明書最新已經達6589份，對比成交量，其實每間分行只是成交1.03宗。在人海戰術之下，我們見到很多同業一間分行的地產代理人數多達10至20多人的，根據以上定律，地產代理想遞增跳Bar去獲得成果，其實是比以前難得多了！第三個現實，正如過去一年樓市由谷底回升，很多大型代理行正高唱盈利大增七成的時候，但旗下仍然有大量人食白果，一份如此不穩定的工作，又如何吸引到高質素的精英？收入不穩定加上代理形象差，曾有大行老闆說：「走投無路先做地產」，這反映了從事代理業，不少是學歷欠佳或失意之人，如此一來，地產代理會否因為入行缺乏吸引人才的能力而影響到專業水準？是否會有惡性循環？那應該做一個詳細的統計，統計違規代理的背景、學歷、公司規模甚至品牌！也應該包括不同背景的代理能成功留下的比例！學歷是否高就代表服務好？我認為現在有牌照監管下，其實大中小行都應該面對同等的教育和規限，理應水準差不多才對的！大公司有培訓系統是否忠誠可靠一點？看違規例子，筆者不覺得細行做得差，是否違規，其實在乎個人態度、價值觀念、公司文化或公司管治！面對眼前困局，筆者深信地產代理一樣有路行！就算人力資源不理想，我認為公司管治仍然可以發揮到關鍵作用去改善服務水平，我經營的祥益地產只是地區性中型行，只有30間分行，為免有賣廣告之嫌，接下來我盡量在技術層面分享：筆者公司二十多年來未有違規記錄，同事考取專業牌照的合格率長期在80%至100%，地區性代理行更加難聘請傳統的人才精英，我們只能在草根、再培訓人士之中培訓提煉！這二十年，我們追求好的流程系統，包括簽臨約前及後三日的雙重問卷，保障客戶利益。另外，主管的道德水平與公司文化，亦是一個保障專業水平和客戶利益的關鍵！同時，我們更用小隊3至5個人去坐龍頭舖，也因此，我們成功扭轉了行業本來僧多粥少的局面，同事長期每月可以成交4宗以上！我說這些只是證明管治是可以解決一些問題，但其實，本人的事業革命尚未成功，我的經營模式嚴謹地追求專業水準，同業並不容易適應，亦無意提倡我們的做法去衝擊同業！我們仍然在等待市場更廣泛的共鳴！我們和行家，其實都同樣面對港人的奮鬥心褪色，在大行人海戰術之下，地產代理業早已沒有汰弱留強，大細行也要面對新一代的人多數都想躺平「Hea住做」！筆者的公司雖然可以逆市穩定到同事的收入，亦獲得街坊的尊重，但我們勤奮工作，還未真正得到時代的推崇，因此我在大概三年前再做一次改革，下令不准OT！並增加假期！做得好的同事有「假獎」（即放假獎），設立四至六小時的上班工種，目的是尊重時代，確保我們的模式是得到Work-Life Balance！只力求同事在上班時間是全力為團隊打拼，我認為這是務實的定位。筆者認為AI時代帶來的職場衝擊，最後都會為躺平文化或者Work-Life Balance和現實之間，找到一個更合適的定位，到了這個時候，才是地產代理大提升的時機，不要說地產代理業，就算全港，我們都是在等待着時代衝擊之下香港新一代奮鬥心的甦醒，我是深信新一代有部分人是會站起來，我希望可以和各大中小行一起努力，為專業的時機做好一切準備，共勉之。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
413.15
較上期
-2.03%
較上５期
-4.89%
以實用面積計算
393.37
較上期
-15.44%
較上５期
-6.90%