精選樓盤
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海典軒
高層 3房 實 640 呎
物業編號: AN263680
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 610 萬
物業編號: AN262603
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 570 萬
物業編號: AN263045
好勝大廈
低層 實 283 呎
售 245 萬
物業編號: AN245430
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 610 萬
物業編號: AN252523
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 220 萬
物業編號: AN258516
倚嶺南庭
中層 2房 實 588 呎
物業編號: AN263127
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 500 萬
物業編號: AN258065
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 685 萬
物業編號: AN262072
兆邦苑
高層 2房 實 375 呎
售 300 萬
居二價 240 萬
物業編號: AN263826
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 16.06.26
2026-06-16
(東方)安老按揭登記 創19個月最多優化措施樓價帶動 上月41宗增78%政府早前推出安老按揭優化措施後，相關登記個案持續增長。代理指出，今年5月共錄41宗同類按揭登記，按月大增約78.3%，連升兩個月，並創逾一年半單月最多。不過，首5個月累錄139宗，仍較去年同期減少約15.2%。中原按揭董事總經理王美鳳表示，根據該行研究部及土地註冊處數據，相比4月錄得的23宗安老按揭登記，上月數字增加18宗，並為2024年10月後最多，當時錄得50宗。但綜觀首5個月，暫錄登記個案較去年同期的164宗，暫時減少25宗。市場佔有率方面，她指出，自從安老按揭計劃推出以來，中銀香港的參與度一直最高，上月所錄的登記當中，全數均由該行承做。今年首5個月，該行市佔率亦高踞首位，合共錄得136宗，所佔比率約97.8%。餘下3宗則來自上海商業銀行，市佔率約2.2%。5月遞表93宗 今年次高根據香港按證保險公司數據，今年5月共接獲93宗安老按揭申請，較4月100宗的年內高位稍為回落約7%，但仍屬今年次高。同時，以10年平均每月67宗作比較，亦已連續3個月明顯高於該水平，反映近月安老按揭呈現較活躍表現。王分析，最近安老按揭申請有所增加，主要受惠3月份安老按揭優化措施出台，令每月獲取年金增加，而利息成本減少，加上樓價已逐步回升，業主有利於以較高估值計算年金。另外，數據顯示，今年首5個月共收到380宗同類申請，對比2025年同期425宗申請，按年減少約10.6%。若然統計香港按揭證券公司自2011年7月推出有關按揭計劃以來，截至今年5月底，累計收到9,317宗申請，其中以單人申請佔比最高，約65.7%，雙人及3人申請則分別佔約34.2%及約0.1%。首錄樓齡77年物業申請此外，安老按揭申請者的平均年齡約為69歲，物業平均價值約550萬元，連續9個月維持該水平。每月年金平均金額為1.56萬元，涉及物業平均樓齡為32年，值得一提，期內首次錄得最高樓齡達77年的物業申請，創下紀錄新高。在年金年期選擇方面，由於能為申請者提供最大保障，而且毋須擔心還款問題，終生領取年金的選項最受歡迎，佔比達54.4%，相比3月微增約0.3個百分點；其次為可獲得最高年金金額的10年固定期申請，佔比約20.5%，微跌約0.2個百分點。資料顯示，為增加安老按揭計劃吸引力，香港按揭證券公司於今年3月初推出優化安老按揭計劃措施，將定息按揭計劃首30年的年利率下調至4厘，而不同參加年齡下的每月年金金額最多增加5%。同時，按證公司於今年3月17日至12月31日期間推出「綠色推廣」，鼓勵市民以符合「綠建環評」評級的物業申請安老按揭，以獲取一次性現金獎賞。(東方)屯門細戶開價180萬高峰冧五成住宅樓市氣氛轉好，部分物業樓價亦較低位反彈，不過市場仍有不少私宅以低價推出拍賣，其中，屯門一個實用面積逾200方呎單位，連租約僅以180萬元推拍，較同類型單位高位做價低達五成。黃開基拍賣行將於本周三推拍約22項物業，當中，屯門青山公路新墟段嘉華大廈A座低層D室，實用面積約224方呎，為業主盤，以180萬元開拍，呎價約8,036元。據了解，該廈一個低層A室，面積相同，於2021年樓市高峰期時以約360萬元易手，成交呎價約16,071元；相比之下，今次拍賣單位開價大幅低約180萬元，差幅高達五成。場內亦推出沙田田心村雙號地下，實用面積約190方呎，以128萬元拍賣，呎價約6,737元。該行亦推出「3字頭」的上車盤。西貢逸瓏海滙3座中層L室，為業主盤，實用面積約409方呎，以388萬元推拍，呎價約9,487元。單位的個別銀行估價約448萬元，現時開價低約60萬元或約13.4%。元朗連天台188萬推另外，忠誠拍賣同日推拍約22項物業，其中包括元朗合益路安景樓連天台戶，為舊樓物業，單位實用面積約429方呎，天台面積約395方呎，銀主開價僅188萬元，呎價約4,382元。同場推拍紅磡蕪湖街裕新大廈低層F室，實用面積約564方呎，為法院令物業，開價僅約170萬元，呎價約3,014元。場內推出深水埗醫局街寶榮大廈A座連平台戶，單位實用面積約330方呎，平台面積約528方呎，比室內單位面積還大約六成，屬業主盤，僅以350萬元推拍，呎價約10,606元。該公司指，該物業估價約436萬元；相比之下，是次拍賣開價低出約86萬元，差幅約19.7%。(東方)至HIT成交新界：租客無睇樓378萬買䨇寓●祥益黃慶德表示，屯門䨇寓南翼中層E室，實用面積約304方呎，開放式設計，區內租客見租金持續高企，決定棄租轉買，惟單位未能安排睇樓，仍決定以378萬元購入上址自住，呎價約12,434元。原業主於2016年以約353.8萬元購入，帳面獲利約24.2萬元。(東方)藍籌盤半月交投量縮23%太古城映灣園宗數減六成 康怡呎價漲8%最勁踏入6月，二手交投步伐放緩，10大屋苑6月上半月成交量，暫時錄約83宗，按月顯著下跌約23.1%，其中約六成項目較上月同期減少，其中以鰂魚涌太古城及東涌映灣園期內跌幅均逾60%最顯著。相反，同期8個屋苑平均實用呎價上升，鰂魚涌康怡花園按月漲約8.2%最多。據本報統計，本月太古城暫只錄約5宗買賣，較5月上半月錄約14宗明顯放緩，期內下跌約64.3%，平均實用呎價約19,122元，按月上升約3.3%。美聯吳肇基表示，屋苑由年初起交投持續暢旺，市場已消化不少盤源，叫價持續上升，市場「回氣」實屬正常調整，而同區新盤推售，亦吸走部分客源。映灣園本月只錄約3宗成交，按月減少約62.5%，同期平均實用呎價漲約4%至10,672元。中原曹嘉華指，業主叫價心雄，加上優質放盤已近沽清，餘下只有承接力較低的放盤。茶果嶺麗港城及沙田第一城6月均只錄約8宗買賣，按月同錄約46.7%的跌幅，平均實用呎價較5月同期分別漲約4.6%及約3.4%。港聯置業方健勝稱，受世界盃影響，加上麗港城樓價已經過一輪急升，股市氣氛同時回落，令屋苑成交量向下。美聯黃錦瀚表示，受股市表現及天雨拖累，沙田第一城成交量放緩，適逢考試季節，區內家長客明顯減少，亦是成交量放緩原因。此外，上述呎價升幅最高的康怡花園，6月暫錄約3宗成交，平均實用呎價約16,106元。同屬細價指標的天水圍嘉湖山莊，成交量按月下跌約23.5%，本月暫錄約13宗，平均實用呎價按月下挫約5.2%至8,580元。至於鴨脷洲海怡半島、荔枝角美孚新邨及紅磡黃埔花園，首半個月交投維持不變。YOHO MIDTOWN售1522萬至於另一個樓價下跌的屋苑，為將軍澳新都城，最新平均實用呎價按月下跌約3.2%至約15,576元，該盤亦是期內唯一交投增加項目，6月已錄約12宗成交，按月大幅增加約3倍。事實上，部分地區高價成交重現。中原王勤學表示，過去周末，元朗二手市場錄約8宗買賣，按周回落近四成。其中，YOHO MIDTOWN第6座高層E室，實用面積約1,045方呎，套三房間隔，叫價1,530萬元，議價後以1,522萬元成交，呎價約14,565元，成交價創屋苑分層單位逾3年新高。原業主於2010年11月以888.6萬元一手買入，約16年帳賺633.4萬元，升值約71.3%。西沙單位一年升值48%樓價上升，市場續湧現入伙新盤短炒獲利個案。該行吳謙成指，西貢十四鄉西沙公路項目SIERRA SEA第1A期3座中層J室，實用面積約461方呎，兩房間隔，議價後以750萬元獲承接，呎價約16,269元，新買家為用家。上述單位原業主於2025年6月以約504萬元購入，持有約一年轉手，帳面獲利約246萬元，升值約48.8%，獲利幅度屬項目新高。(明報)新地粉嶺北項目 次輪4263萬補價政府於2023年12月底公布「加強版傳統新市鎮發展模式」下原址換地的修訂安排，其中新地（0016）持有的粉嶺北第10區地皮，早於2024年曾以約5.17億元進行補地價，據地政總署最新資料顯示，項目再於上月完成第二輪補地價，涉及4263萬元，即兩輪補地價合共涉及約5.59億元。兩輪共涉5.59億 每呎補價1665元資料顯示，項目鄰近上水天平山村和梧桐河，新地2024年補地價時，只持有整幅地皮約九成業權，政府向第三方收回7642方呎土地後，發展商再繳付地價作整全發展，故今次是政府首次透過收回第三方土地，以促成原址換地。據新地過往公布，項目計劃建約600個住宅單位，商住總樓面涉及約33.6萬方呎，若以此計算，整個項目每方呎樓面地價價1665元。不過據了解，項目是港府首次透過補地價扣減，要求發展商興建區內大型的公共設施，包括一個公共運輸交匯處，以及佔地約8.61萬方呎的休憩用地。據悉，有關建築費用約2.678億元，若連同補地價費用在內，即整個項目補地價連同建築費合共8.27億元。換言之，每方呎樓面補價約2460元。(星島)柏瓏II 4房1908萬沽創新高信和牽頭發展的元朗錦上路站柏瓏II昨日以招標方式售出9座11樓A1室，面積974方呎，屬4房連套房加工人套間隔，以1908.9萬售出，呎價19599元。 上述單位成交價創整個系列項目新高，呎價亦屬本年以來新高。柏瓏除買賣外，其租務成交亦十分活躍，代理透露，5月份共錄租務成交約14宗，平均呎租約每呎42元。柏瓏系列推售至今暫售出1972伙，佔全盤逾90%，累積套現逾170億。海瑅灣連沽5伙 信和同系將軍澳日出康城海瑅灣I，昨日亦連沽5伙，單日套現逾5929萬，其中造價最高單位為2B座62樓A室，面積775方呎，為3房連套房間隔，以逾1676萬沽出，呎價21630元。項目至今累積沽出799伙，總套現金額逾70億。 新世界及遠東合作發展的啟德柏蔚森，昨日亦添成交，單位位於柏蔚森II第2座18樓Q室，面積437方呎，為2房加書房間隔，以1027.1萬售出，呎價23503元。柏蔚森每呎2.35萬售 會德豐地產旗下藍田半山KOKO MARE昨日亦添成交，單位位於9座16樓A室，面積529方呎，屬2房間隔，以1096.1萬成交，呎價20720元。 億京旗下大埔白石角現樓項目海日灣II，昨日連沽2伙，單日套現逾4500萬，其中包括2座12樓D室，面積1866方呎，為4房連雙套房間隔，以3149萬售出，呎價16876元。另位於12座1樓D室，面積964方呎，為3房連套房加士多房間隔，以1366.8萬售出，呎價14178元，項目本月已連沽5伙，合共套現逾9800萬。 永義國際旗下何文田譽林昨日亦增添特色戶成交，單位為3樓A室，面積656方呎，為3房連套房間隔，附設有面積142方呎平台，以1550萬售出，呎價23628元。
成交快訊
屯門聚康山莊附全屋傢電獲嶺大內地生 預繳一年租金承租
2026-06-16
祥益地產高級分行經理古文彬表示，屯門聚康山莊由品牌發展商興建，主打高綠化環境與鄰近嶺南大學，是屯門兆康一帶的熱門屋苑之一。早前該分行促成一宗聚康山莊的租賃成交個案，該單位之租金回報達2.9厘。古氏稱，上述所錄成交單位為3座低層H室，實用面積428呎，兩房一廳。租客為嶺大內地生，鍾情屋苑鄰近學校，方便往返，而且單位內籠雅緻連全屋傢電，拎包即可入住，以及屬兩房間隔，日後可以邀請同學合租，業主考慮到租客願意預繳一年租金，故減租1000元至月租1.4萬，單位以實用面積計算呎租32.7元。古氏續稱，如以業主於2019年以約585萬購入價作計算，該單位的租金回報率達2.9厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
慧豐園長情業主回報可觀 租金回報逼近20厘
2026-06-16
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前屯門慧豐園錄得一宗租賃成交個案，該單位的租金回報率高達19.1厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為1座高層B室，實用面積476呎，兩房兩廳，日前獲區內客承租。新租客為分支家庭，因原居所空間不足，遂另覓租盤，考慮到熟悉慧豐園環境，故鎖定同屋苑物色租盤。租客主要心儀兩個單位屬「樓上樓下」，方便日後互相照應，加上房間擁開揚避風塘景觀，而且業主願意調整租金，減租1500元，遂便決定「即睇即租」，以月租1.2萬元承租單位，平均呎租為25.2元。黃氏續稱，如以業主於1991年約75.5萬元購入價計算，該單位的租金回報率高達19.1厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
溫哥華兩代人置業啟示
2026-06-12
*轉載自2026年6月12日的信報 原文：筆者今次前往溫哥華探親，旅途中觀察到當地華人的生活面貌，體會他們的生活、地產投資也和溫哥華的大都會成長息息相關，我在此分享一下！上一代華人（現在60歲以上），多數是由內地移民到加拿大發展的，他們一向重視親友之間的互相幫助和支援，人生遇到考驗，那些時刻總有親友在旁支援、彼此守望、互相貢獻，形成一種「家家有求、彼此照應」的文化！上一代在地產投資方面，他們取態相當務實，置業不單只為自住，更講求長遠規劃，於是很多人會精打細算儲蓄幾年後置業自住。回看數十年前的溫哥華，物業以獨立屋為主，不少華人會興建兩層，一層自住，另一層作收租之用，以租金幫補收入，在投資上做到以戰養戰！於是經過約20年的累積，他們往往已有能力可以再購入另一間獨立屋，這樣足以為退休生活打下穩固基礎，安享晚年！當然，在長時間供樓的過程中，難免會經歷市場低潮，但同時亦會遇上樓價的高潮時段！正正因為他們願意實踐，堅持持有物業，最終在過往數十年，普遍都能夠享受到物業升值所帶來的成果，他們的經歷其實印證了香港「養屋防老」的文化，顯然香港的樓市智慧同樣在加拿大適用！接下來的故事，就要說到他們的下一代。筆者昨晚參加了一場由新一代華人夫婦舉辦的BBQ聚會，地點就在他們的住所。我十分欣賞這對年輕夫婦的愛巢，物業本身作為House，當然空間比香港住宅寬敞得多，但令我驚嘆不已的是花園佈置，他們巧妙運用柏樹和竹作佈局的美感，透過細緻修剪，將花園營造出具私隱，又充滿悠然自得，彷如自成一角的世外桃園！反映到年輕人追求生活質素及享受家居生活，很多西方國家由於工作時間短、假期多，而進一步培養到家居產業，無論假日還是平日的晚上，很多餐廳普遍較早關門，所以家居開派對就成為最方便及最受控的相聚地點！什麼是家居產業？除了花園和House的不同設施之外，甚至連燒烤爐都可以很講究！當晚所見的熱石烘培燒烤爐，呈現出的煮藝效果是十分極致！原來在AI和網上年代最流行的時候，一些事情都會返璞歸真，最後人的生活重心仍是回到家居！即是房地產起碼住宅部分，最後都會繼續保持是人們的重要投資項目！當筆者參觀該間House的時候，這對年輕夫婦對我說，他們準備樓換樓再搬屋，初聽之下我不禁疑惑，如此好的房子，為何還需要換？細問之下才發現，原來他們的新房擁有車房、更大的前後花園，以及更寬敞的室內空間，到這時我才驚覺，眼前住所雖有精緻的園林，卻沒有停車位，其實花園面積也不大，只是主人精心設計變得浪漫精緻而已。原來他們當初上車置業時是以「上車先決」為原則，並沒有買到最完美、足夠大的House，到現在儲蓄充足加上準備迎接小朋友的來臨，於是加碼買大一點、完美一點！事實上，兩小口子的置業目的是爭取獨立空間，年輕人需要的是二人世界，早買樓同時早擁有投資，對未來容易有保障，交租狀態累積不到太多的財富，如果財富處理得不好，可能會影響到手上的儲蓄變得越來越少，以上不是例外的例子。另外，他們同一家族中的「表兄弟」亦選擇樓換樓，而且更進一步換上半山獨立House，配合特色室內設計，顯然，加拿大新一代的房屋計劃是全力改善整體居住質素！但因為這個改善環境的計劃，令到他們換樓之後的投資加大了，將來會享受到持續更大的增值回報！值得留意的是，這兩對新一代業主都覺得近兩年樓價下跌，令他們有更大機會換樓！本來買樓換樓是「貴有貴買，平有平賣」！但如果樓價出現下跌，對於買入更高質素的物業，他們反而更容易和穩定地掌握！接下來，筆者想分享溫哥華社會提供了什麼置業投資的條件給這兩代人？我認為加拿大本來就是一個移民國家，造就一些移民產業，而加拿大做得最成功的移民社區，相信就是溫哥華。溫哥華在過去數十年的人口增加（都會區人口最新逾308萬人，對比2005年增長43%，見圖一），資金匯聚，樓價（都會區樓價指數對比2005年初的水平，增長逾2倍，見圖二）自然上升，還有一些因素就是人口的遷徙，原本住溫哥華的人向外遷徙，由核心地帶搬去北溫，甚至不少人再由北溫搬去卡加利，大都會總會匯聚更多人才和金錢，若土地有限，較高樓價是住在城市的代價！我們可以追求這個代價減輕和較合理，但不可以不付出代價，這是市場結構！香港又如何？有很多溫哥華的華人已擁有了香港1997年前的置業智慧，但反而港人，近年充滿了情意結，令大多數人都在情意結中迷失了自己！最後，筆者想補充一點，雖然加拿大的房屋供應以獨立屋為主，近年因供應不足而開始大量增加Apartment的數目，但我認為整體市場仍然是以獨立屋或半獨立屋為主流，一個空間廣闊的家，再配合一輛可以縱橫四海的車，令到加拿大人是有完整的生活空間！這對於應對不同的變遷壓力是重要，這一點香港的房屋政策就有長遠的隱憂，香港太重視上車門檻，但願意付出辛勞代價才是買不買的關鍵！政府和家長都避免衝擊年輕人，我們都逃避了鼓勵他們去克服問題，這才是最傷害他們的關鍵啊！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-05-29
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
439.78
較上期
-2.48%
較上５期
-3.47%
以實用面積計算
391.15
較上期
-11.00%
較上５期
-16.64%