精選樓盤
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御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
緹岸
低層 1房 實 319 呎
物業編號: AN250440
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
NOVO LAND 3B
中層 2房 實 442 呎
售 615 萬
物業編號: AN266380
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 718 萬
物業編號: AN265028
麗寶大廈
中層 1房 實 248 呎
售 250 萬
物業編號: AN259353
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 346 萬
物業編號: AN259398
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
菁雋
中層 2房 實 365 呎
物業編號: AN266116
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 465 萬
物業編號: AN262699
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 600 萬
物業編號: AN262603
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 530 萬
物業編號: AN263971
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 11.09.26
2026-09-11
(東方)安老按揭申請連升3個月8月125宗增6.8% 逾兩年最多自今年3月安老按揭優化措施推出，加上樓價回升，帶動該類按揭的申請數字上升。今年8月共接獲約125宗安老按揭申請，按月上升約6.8%，已連漲3個月，數字創逾兩年新高。不過，同月登記數字仍然低迷，只錄得約31宗，按月減少約8宗，跌幅逾兩成。受惠樓價估值低位反彈中原按揭指出，根據香港按證保險公司的數據，安老按揭優化措施公布後，今年單月申請量自2月的低位約42宗上升，之後多個月均出現約百宗水平，反映近期有意申請安老按揭的業主增多。中原按揭董事總經理王美鳳分析，近月安老按揭申請持續活躍，主因是受惠於上半年樓價及物業估值從低位回升，業主傾向把握目前估值相對企穩的時機申請，以較高估值鎖定並獲取更多每月年金；新措施進一步降低利息成本，提高計劃的吸引力。數據顯示，今年首8個月共接獲約727宗安老按揭申請，對比2025年同期約633宗申請，按年增加約14.8%，反映樓價回升及優化措施帶動申請量收復失地。香港按揭證券公司自2011年7月推出安老按揭計劃以來，截至上月8月31日，該計劃累計收到約9,664宗申請，其中單人申請佔比最高，達約65.7%，雙人及三人申請分別佔約34.2%及約0.1%。終生領取年金最受歡迎安老按揭申請者的平均年齡約為69歲，物業平均價值約540萬元，範圍介乎約23萬至約8,300萬元。每月年金平均金額約15,400元，最高約19.8萬元。涉及物業平均樓齡約32年，樓齡由約1至77年。在年金年期選擇方面，由於能為申請者提供最大保障且毋須擔心還款問題，終生領取年金的選項最受歡迎，佔比約54.7%；其次為可獲得最高年金金額的10年固定期申請，佔比約20.3%。登記31宗 4個月新低另外，根據中原按揭研究部及土地註冊處的數據，安老按揭登記數字已連挫兩個月，並創4個月新低，由6月約52宗，大幅下滑約25%至7月的約39宗，直至8月已累錄約40.4%的跌幅，兩個月減少約21宗。今年首8個月錄得約261宗登記，對比2025年同期約258宗，略多約3宗，按年輕微上升約1.2%。為增加安老按揭計劃吸引力，香港按揭證券公司於今年3月初推出優化安老按揭計劃措施，將定息按揭計劃首30年的年利率下調至4厘，而不同參加年齡下的每月年金金額則最多增加5%。同時，按證公司於今年3月17日至12月31日期間推出「綠色推廣」，鼓勵市民以達至「綠建環評」評級的物業申請安老按揭，以獲取一次性現金獎賞。至於安老按揭市場佔有率方面，自該按揭計劃推出以來，中銀香港的參與度一直最高，今年8月錄得的約31宗登記當中，皆由該銀行承做。根據今年首8個月紀錄，排名第一為中銀香港，錄得約256宗登記，市佔率約98.1%；排名第二是上海商業銀行，錄得約5宗登記，佔有率約1.9%。(東方)新盤焦點：天御二期單日套2.5億 啟德海灣2期沽17伙新盤市場氣氛繼續升溫，豪宅項目錄大額成交。西半山天御第二期昨招標連沽兩伙，套現逾2.53億元。另外，啟德海灣第2期昨亦錄得17宗成交。恒基地產(00012)旗下天御第二期售出單位為第1座16樓A及B室，實用面積2,772方呎及2,773方呎，均屬四套房間隔，成交價分別約1.29億元及約1.24億元，呎價則46,680元及44,830元。映匯暫收3600票發展商同日上載銷售安排，以招標發售8樓A室，連同日前推出的10、12樓A及19樓B室，將於下周二起招標推售4伙四房單位。項目日前亦有推出6伙四房戶，於今日以招標形式發售，實用面積均為2,772方呎及2,773方呎。同系紅磡MIDTOWN SOUTH第6期映匯將於周六進行首輪銷售，合共發售143伙。恒基物業代理有限公司董事及營業（一）部總經理林達民稱，項目截至昨日暫錄約3,600個認購登記，超額認購逾25倍；項目住客會所連公用花園，位於項目2樓及3樓，設有15項設施，當中包括童趣天地、尊尚貴賓廳及藏書閣等。另外，嘉華國際(00173)、會德豐地產及中國海外發展(00688)合作的啟德海灣第2期，昨連錄成交，套現共約1.2億元。其中，一名買家以1,730萬元購入3伙一房戶，計劃長線收租之用。另外，第1A座20樓M室，實用面積481方呎，以1,091萬元成交，呎價約22,682元。滶蘊三房呎價破頂新世界發展(00017)旗下九龍玫瑰街項目滶蘊，昨售出地下G5室，實用面積831方呎，附設213方呎花園，採三房一套房設計，成交價3,739.5萬元，呎價45,000元，呎價創項目三房戶新高。皇璇最快今上樓書港島新盤準備日內出動，周大福集團成員旗下天賦企業發展的港島北角熙和街項目皇璇，昨開通物業網站，最快今日上載樓書，並將於短期內開放示範單位。該盤提供約190伙，主打一房戶及兩房戶，適合投資收租及都市菁英人才。華潤置地海外發展的西南九龍項目叡璟I，昨招標售出3A座37樓C室三房戶，實用面積559方呎，成交價1,431.04萬元，呎價約25,600元。項目至今累售483伙，套現逾45.7億元。此外，保利置業集團(00119)等的油塘朗譽，日前更新兩張價單，上調51伙單位價格，均屬第1座，加幅約1.4至7.8%，周日以價單及招標售37伙。(東方)短炒獲利：嘉湖三房售460萬 8個月賺40萬大型屋苑近期都錄短炒獲利個案，指標上車盤天水圍嘉湖山莊一個套三房單位，剛以460萬元售出，原業主買入僅約8個月，帳面即獲利40萬元離場。中原何家樂表示，上述單位為麗湖居9座低層B室，實用面積約630方呎，附設裝修，由於開價吸引，貼近同屋苑兩房戶價位，即獲投資者火速購入，呎價約7,302元，較同月另一個高層套三房單位成交價，低出約140萬元或約23.3%。單位今年1月只以420萬元購入，原業主計劃短炒圖利，見出價已達其目標，果斷沽貨套現，期內單位升值約9.5%。杏花邨逾一年升32%該行鄭俊輝指，柴灣杏花邨41座低層4室，實用面積約547方呎，兩房設計，原先叫價800萬元放售，近日加大議幅，減價33.2萬元，終以766.8萬元成交，呎價約14,018元，新買家為同區租客。據了解，原業主去年6月以580萬元買入，持有僅一年多，帳賺186.8萬元，樓價上升約32.2%。部分早前低價購入的蝕讓單位的買家，已再度轉手獲利。市場消息透露，將軍澳海茵莊園2座一個高層一房單位，實用面積約284方呎，原業主今年4年才以約442萬元二手購入，較2024年一手購入價低近20%，單位剛以約465萬元轉手，約5個月帳面即賺23萬元，升值約5.2%。此外，個別屋苑樓價再創新高。消息稱，荃灣萬景峯6座高層單位，實用面積約522方呎，成交價約1,140.5萬元，創屋苑兩房戶歷史新高，呎價約21,849元，呎價亦屬項目近年高位。(明報)施政報告前 大手客2.5億掃天御兩伙 本月一手超級豪宅旺 首10日錄逾15億元成交市場關注特首李家超下周三公布新一份《施政報告》會否調整豪宅印花稅之際，不少具財力的豪宅買家已偷步入市。綜合市場資訊，9月首10天，市場錄得至少8宗逾億元大額一手成交、涉逾15億元，其中恒地（0012）牽頭的西半山天御2期，昨連沽兩伙4房戶、吸金2.53億元，單位實呎均逾4萬元，市場估計由同一組大手客購入。另新世界（0017）九龍玫瑰街滶蘊，有特色戶以實呎4.5萬元售出，創項目3房呎價新高。綜合市場資訊，9月至今整體一手成交雖然暫錄約460宗，惟豪宅交投持續熾熱，其中恒地及新世界合作、屬現樓的衛城道天御2期，最新透過招標，連沽1座16樓A、B室，屬實用2772方呎及2773方呎4房4套戶，成交價分別逾1.293億及1.243億元，實呎分別46,680元及44,830元，買家成交期同為416天，市場估計由同一組大手客購入。滶蘊3房特色戶實呎高見4.5萬九龍方面，新世界旗下樓花期約14個月的玫瑰街滶蘊，最新售出地下G5室，屬實用831方呎3房1套設計、連213方呎花園特色戶，作價3739.5萬元、實呎4.5萬元，呎價創項目3房戶新高。滶蘊累積售出66伙，佔全盤單位總數109伙逾六成，套現近28億元，個別特色戶實呎高逾5.68萬元。大手客1730萬買啟德海灣2期3伙屬現樓、嘉華（0173）牽頭的啟德跑道區啟德海灣2期，昨新一輪推售100伙 （60伙價單形式發售、40伙招標），最終錄得約17宗成交、套現約1.2億元，據悉有大手客入市，斥資逾1730萬元連購3伙1房戶，估計作長線收租。至於老牌發展商協成行旗下、屬現樓的何文田勝利道芳菲，最新以1309.1萬元售出15樓A室，實用481方呎，兩房間隔，實呎27,216元，成交價創項目新高紀錄。港鐵（0066）南區新盤亦持續獲市場承接，其中已屆現樓、嘉里（0683）及港鐵等合作的黃竹坑港島南岸海盈山4B期，9月至今暫累售6伙、涉資約1.8億元，包括最新以1430.4萬元售出的第1B座19樓E室，為實用499方呎兩房戶，實呎28,665元。皇璇最快今上樓書 將開示範單位其他新盤銷售部署方面，屬接近現樓、恒地旗下紅磡映匯，恒基物業代理董事及營業（一）部總經理林達民表示，項目過去6日累收約3600票，以本周六首輪價單賣138伙計，超額認購25倍，今日截止認購登記。再有市區全新樓盤加入新盤搶客戰，主要股東為周大福集團、新世界負責策劃推廣的北角熙和街皇璇，最快今日上載樓書。皇璇樓花期長約15個月，示範單位準備工作已進入最後階段，短期內將對傳媒及公眾開放，擬9月內登場。皇璇提供約190伙，主打一房及兩房戶型，另備有3房戶及特色單位。另外，項目毗鄰的商場STATE THEATRE by K11，預計將於2027年上半年開幕。朗譽51伙餘貨加價最多近8%另越秀（0123）旗下涉1339伙的油塘全新樓盤擎海，即將登場之際，同區屬現樓，保利（0119）與尚嘉控股合作的朗譽，修訂價單涉約51伙，加價幅度約1.4%至7.8%，相關單位實用261至522方呎、屬開放式至兩房戶型，而發展商已上載銷售安排，將於周日（13日）以價單形式發售34伙、另3伙招標。
成交快訊
屯門龍門居企理三房減至月租1.5萬元 獲區內客預繳一年租金「即睇即租」
2026-09-13
祥益地產區域董事邱家邦表示，屯門龍門居鄰近街市、輕鐵龍門站及巴士總站，交通完善，樓下更是食肆林立。日前分行促成一宗屯門龍門居「即睇即租」的成交個案，該單位的租金回報率高達7.1厘。邱氏稱，上述所錄成交單位為15座高層H室，實用面積592呎，三房兩廳。租客為區內客，鍾情該屋苑鄰近小朋友上學地點，方便往返，而且親友亦居於同區，可互相照應，加上單位內籠相當企理附連部分傢俱，決定「即睇即租」。由於租客願意預繳一年租金，因此業主減租1000元至月租1.5萬元，以實用面積計算呎租25.3元。邱氏續稱，如以業主2011年購入價約255萬(自由市場價)作計算，該單位的租金回報率高達7.1厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門新圍苑短租盤租金回報率高達3.9厘
2026-09-13
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前促成一宗屯門居屋新圍苑之租賃成交個案，是次租客為內地生，該單位的租金回報率高達3.9厘。 黃氏稱，上述所錄成交單位為F座高層3室，實用面積401呎，兩房一廳，日前獲內地生承租。租客鍾情單位附設企理裝修連大部分傢電，可拎包即住，加上客廳及房間均擁開揚景觀，而且屋苑毗鄰學校，遂便決定以月租1.25萬元短租7個半月，平均呎租為31.2元。黃氏續稱，如以現時同類型單位的銀行估值價約383萬元(自由市場價)作計算，該單位的租金回報率高達3.9厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
評論員眼中的傳媒春秋
2026-09-11
*轉載自2026年9月11日的信報 原文：筆者作為市場評論員，我追求作出忠實的樓市分析，希望可以令地產代理得到尊重，因為地產代理是我的終身事業，遺憾的是行業長期以來卻沒有獲得足夠的信任和尊重，這當然與世俗眼光，也和個別同業的表現有關，所以無論我有沒有能力改變行業，起碼可以做好自己去得到別人的尊重。我認為，地產代理是最佳的市場證人，我們其實可反映到不少市場的實況，日久見人心，隨着時間過去，大眾終會看清你是否可靠及具分析能力，而媒體就是讓我實踐這個理想的平台！今天想用評論員的角度去分享我見到傳媒的演變和新機遇。曾幾何時，坊間普遍認為網絡媒體會取代傳統傳媒，有一段時間，傳統傳媒紛紛將自己網上化，去迎合大眾追逐資訊的新潮流，卻不少傳媒要在這段時間逐漸萎縮業務！直到有一日，我發覺群眾開始有些變化，當手機收到一則新聞短訊的時候，他們不再只是盲目接收標題的吸引性，而是第一時間先看消息是由那間傳媒發出，有公信力的傳媒發出的訊息會被視為可靠！沒有公信力的傳媒發出的訊息只能當是花邊新聞！到了這個時候，我認為傳媒已經進入第二個階段，是公信力產業的新階段了！經過了網絡資訊年代的大爆發之後，市民由資訊不足去到資訊氾濫，如今獲取資訊的困難已不大，但分辨資訊真假的能力越來越重要，資料需要正確無誤和中肯，相信進入AI年代之後會成為更重要的關鍵！當然，人們求真的另一分面卻很奇怪，喜歡看假資訊的習慣，以前鍾情看八卦醜聞雜誌，現在沉迷於網絡上的虛假帖文，許多人在閱讀這些訊息時，根本不在乎有關訊息是否有事實根據，純粹為了滿足「剝花生」、嘩眾取寵，甚至有幸災樂禍的心態！所以有人說「樓價大跌七成」、「香港永不翻身」等極端言論，往往是滿足人的負面心態！這些訊息在網上可以說是最多人瀏覽，更很多人物在網上都「死過好多次」，因為名人「被逝世」、破產、身敗名裂，不乏大量人喜歡看，有關訊息的點擊率永遠高view數！這段時間無疑是一個令人迷惘的時代，不少人曾誤以為這些假消息是真的！但我認為這年代開始過去，大眾開始意識到必須分辨出事情的真假，否則難以正常生活，所以傳媒公信力越來越重要，或者現實點來說也越來越有市場價值。首先我們要弄清楚什麼是傳媒，我認為傳媒不限於網上還是傳統的紙本！只要完整的運作系統令到訊息可以全面源源不絕發放給公眾，而有公信力的、真實的，無論在報章雜誌還是網上都是傳媒！截至2025年12月31日，本港傳播媒介有87份日報（其中包括多份電子報章）及320份期刊（詳見圖表）。我發覺能堅持中立立場和重視新聞真實性的傳媒已經開始重拾讀者群！而且讀者群不少，這新一章之所以受很多人忽略，是因為人們仍是以報章銷路和廣告去衡量！但是各行各業的盈利流程已作改變！就算讀者群重回，必須要有新的盈利流程去配合！傳媒有什麼新的盈利流程，我自問不是傳媒專家，在此只是班門弄斧，但我在評論員的角度見證到近年很多傳媒都做得不錯，對我很有啟發性，在此大膽分享！先說說一些已實踐的經營方式，網上訂閱是可行的方法，對於內容充實的傳媒如《信報》，便是當中佼佼者！這種做法印證了只要內容充實有公信力，讀者絕對願意付費持續訂閱！另外，對傳媒來說，網上廣告和報紙廣告的分別，好處是「無限貨架」！且可針對目標客戶！很多傳媒都做得很好！毋庸置疑是可以成為主幹收入！但很多傳媒都感到用以上實施多時的收入，難以製造比過去報紙年代的較合理盈利，即是說可能需要開發更多新的主幹收入，並由多點共同支撐成為更合理盈利！傳媒開發視頻節目，從而用網上瀏覽得到額外收入！傳媒是匯聚流量的平台，追求多產，要部分內容在一定份量得到高瀏覽量，這亦是一個很聰明的方向！最近我亦見到一些傳媒運用公信力，舉行大型的研討會，我當會長的香港專業地產顧問商會也是合作夥伴，從中看到傳媒運用其公信力成為政府和發展商的溝通平台，這種溝通與飯局不同，官民在公開場合上討論和互動，台上下的共鳴和會心微笑都十分微妙，是其他溝通空間所沒有的，這正正發揮到傳統媒體中立具公信力的價值！而且這些活動的廣告和贊助收入應該是不俗的！印證到真正公信力的而且確可以是一個進一步產業化的實力！香港政府很重視交流、諮詢民意！其實不同的人和持份者，中間都有矛盾，在適當時候有具公信力的中間人去做邀請和溝通會更佳！我覺得有公信力的傳媒可以擔當更重要的角色，且可以得到盈利！無論如何，在渾沌的資訊世界中，不同訊息在傳媒平台上磨合，讓市民自己去體會，這點貢獻是重要的，希望各傳媒加油前進！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-08-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
427.91
較上期
+1.38%
較上５期
+2.36%
以實用面積計算
477.40
較上期
+13.30%
較上５期
+4.17%