菁雋
高層 4房 實 793 呎
售 1300 萬
物業編號: AN255855
精選樓盤
菁雋
低層 開放式 實 164 呎
售 235 萬
物業編號: AN262613
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 585 萬
物業編號: AN263045
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
海翠花園
高層 2房 實 521 呎
售 600 萬
物業編號: AN259860
好勝大廈
低層 實 283 呎
售 245 萬
物業編號: AN245430
御半山
高層 2房 實 412 呎
物業編號: AN262802
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 255 萬
物業編號: AN258359
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
多寶大廈
低層 1房 實 252 呎
售 260 萬
物業編號: AN241459
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
麗寶大廈
高層 1房 實 238 呎
售 265 萬
物業編號: AN261831
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
竹苑
低層 實 362 呎
售 275 萬
物業編號: AN260634
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 360 萬
物業編號: AN259398
弦海
中層 開放式 實 196 呎
售 280 萬
物業編號: AN256611
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 610 萬
物業編號: AN252523
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
邁亞美海灣
高層 2房 實 515 呎
物業編號: AN259287
田景邨
高層 2房 實 443 呎
居二價 193 萬
物業編號: AN261842
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 500 萬
物業編號: AN258065
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 220 萬
物業編號: AN258516
御海灣
中層 1房 實 313 呎
物業編號: AN255401
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
翠濤居
低層 3房 實 700 呎
售 650 萬
物業編號: AN260874
兆邦苑
高層 2房 實 375 呎
售 300 萬
居二價 240 萬
物業編號: AN263826
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 605 萬
物業編號: AN262603
新圍苑
中層 2房 實 401 呎
售 300 萬
居二價 250 萬
物業編號: AN260469
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 685 萬
物業編號: AN262072
富健花園
低層 2房 實 431 呎
售 430 萬
居二價 295 萬
物業編號: AN258313
倚嶺南庭
中層 2房 實 588 呎
物業編號: AN263127
翠鳴臺
低層 1房 實 297 呎
居二價 300 萬
物業編號: AN257784
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
澤豐花園
低層 2房 實 433 呎
售 386 萬
居二價 320 萬
物業編號: AN262333
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
海典軒
高層 3房 實 640 呎
物業編號: AN263680
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港注册產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 08.06.26
2026-06-08
(明報)十大屋苑6月首周末9成交 跌36%6月首個周末二手交投表現未見突出，據中原統計，十大指標屋苑過去兩日（6月6日及7日）錄約9宗成交，較上周末兩日（5月30日及31日）14宗，按周減少約36%，當中一半屋苑零成交，包括鰂魚涌康怡花園、紅磡黃埔花園、藍田麗港城、天水圍嘉湖山莊和東涌映灣園，其中鰂魚涌太古城過去兩日錄約兩宗成交，已屬表現較好屋苑。南區．左岸4房3680萬沽 料輸18%另一方面，港島南區二手物業錄得零星蝕讓成交個案；代理消息透露，鴨脷洲南區．左岸第2座一伙低層實用面積1720方呎4房戶，以約3680萬元連車位易手、實呎21,395元。據悉原業主2016年底以約4098萬元一手購入，持貨10年，帳面蝕418萬元，期內貶值約10%，若計及約30萬元車位購入價和其他雜項費用，估計實蝕近750萬元或約18%。至於大型屋苑交投，中原副區域營業董事張光耀表示，太古城海星閣高層H室，實用面積603方呎兩房間隔，新近以1115萬元易手、實呎近18,491元；原業主於2012年以735萬元買入，持貨約14年，帳面獲利380萬元或約52%。美聯營業經理陳子雄亦指出，太古城碧藤閣低層B室，實用面積1050方呎3房1套房間隔，原業主以2038萬元放售，微減8萬元或不足1%後，獲同屋苑租客以2030萬元承接自用、實呎19,333元；原業主2008年以約1000萬元購入單位，持貨逾18年，是次轉手帳面獲利約1030萬元，物業期內升值逾一倍。囍逸一房404萬沽 10年升18%新界細單位亦受追捧，中原高級分行經理麥偉成表示，粉嶺囍逸第1座中層E室，實用面積293方呎1房戶，原業主開價約420萬元，議價後減16萬元或約3.8%，以404萬元易手、實呎13,788元；原業主2016年以343萬元一手購入，持貨約10年，帳面獲利61萬元或約18%。(明報)一手6月首周錄230宗成交一手市場未有大型全新樓盤開展銷售，加上多間發展商近日趨向採取「先求價，後求量」策略，新盤銷情近日回調；綜合市場資訊，6月迄今整體一手成交暫時累錄約230宗，當中過去兩日錄約60宗成交，較對上周末近100宗下跌約40%。Henley系列周末售7伙 吸金逾億事實上，發展商以銷售新盤餘貨為主導；恒地（0012）旗下啟德現樓The Henley及Henley Park，周末兩日共錄得7伙成交、銷售總額突破1.2億元，當中Henley Park第1B座16樓A室，實用面積678方呎3房1套間隔，以2129.38萬元成交、實呎31,407元。首岸4期短期加推單位應市恒地牽頭、與市建局等合作的紅磡庇利街首岸，日前以折實均呎2.13萬元，推出樓花期約14個月的第4期（第5座）首張價單涉60伙，兩房折實價688萬元起；恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，首岸第4期短期內將加推單位應市，而準買家參觀設於尖沙嘴美麗華廣場示範單位的反應亦熱烈。MIAMI QUAY連沽9伙 套9431萬至於部署推出古洞北全新樓盤的會德豐地產，牽頭發展的啟德跑道區現樓MIAMI QUAY，單日連沽9伙、吸金逾9431萬元；成交價及呎價最高為第1座21樓G室，實用面積500方呎兩房連書房間隔，成交價1257.3萬元、實呎25,146元。太古地產（1972）旗下柴灣海德園，落實明日（6月9日）新一輪價單發售78伙兩房單位之際，新錄兩宗成交涉近2000萬元，包括第2座高層H室，實用面積571方呎的兩房一套間隔，作價逾1236萬元、實呎21,651元，做價及呎價齊創項目兩房戶新高；另發展商昨日起以招標形式發售42伙兩房單位，明日截標，項目自去年9月開售至今累售276伙、套現逾24億元。不過，新盤市場不乏撻大訂，新世界（0017）西貢清水灣傲瀧新錄兩宗撻大訂，料涉殺訂金額約1308萬元；其中於2020年5月售出的B座GD1室花園複式戶，實用面積3219方呎4房連花園特色戶，成交價8165.1萬元（不連車位），買家日前撻大訂，料遭沒收10%訂金涉逾816萬元。(明報)峻譽．渣甸山轉採先價後量銷售策略 中信泰富：部署最快第三季再提價5%至8%綜合市場資訊，2026年不足半年整體一手成交累錄約1.09萬宗，等同去年全年成交量約2.02萬宗約54%（見圖），市况暢旺令多間發展商調整賣樓策略，轉而趨向「求價」；中信泰富物業代理董事李肇文接受專訪表示，首季本地生產總值錄得5.9%增長，配合樓市勢頭持續好轉，公司旗下大坑半山豪宅峻譽•渣甸山，去年推出至今累沽39伙，佔項目單位數114伙近35%，涉銷售總值近21億元之際，將轉為採取「先價後量」的銷售策略，部署最快第三季將招標意向價再調升5%至8%，而兩伙位處第1座最高兩層的特色戶，目標呎價均逾10萬元。對外圍地緣政局不穩，如俄烏戰爭未有停止、中東局勢持續緊張，李肇文認為，亞洲及中國政經局勢穩定，本港豪宅物業正好作為各路資金包括本港傳統富豪（即市場俗稱的old money）、內地背景資金、透過各類人才計劃來港的新香港人，以及國際資金的「避風港」。中東緊張 港豪宅成避風港李肇文認為，本港樓市，特別是豪宅，目前已由多方資金共同主導，因而造就近日的交投旺勢。以中信泰富旗下已屆現樓的大坑半山峻譽•渣甸山而言，去年登場至今累沽39伙，涉銷售總值近21億元，其中近日銷情提速的第1座實用面積逾1600方呎4房戶，平均成交實呎53,038元，個別單位成交價達9900萬元、實呎高見58,789元。累售39伙 總銷售近21億事實上，有本地家族日前就斥資逾3.52億元，連購該座11、15樓合共4伙4房戶；他認為，相對股市大上大落，購買豪宅屬「好穩陣的選擇」。有見峻譽•渣甸山全盤累售35%單位，李肇文表示，在公司已有一定資金回籠的前提下，將會轉採「先價後（銷）量」的銷售策略。可留意的是，峻譽•渣甸山第1座的4房戶，招標意向價早前已調升5%至8%，料成交實呎將在5.8萬元左右。若本月銷售反應持續理想，最快第三季起再調升5%至8%（即最快7月起），屆時成交實呎有機會突破6萬元。兩伙大宅意向呎價逾10萬至於兩伙位處第1座最高兩層、同屬4房設計的特色大戶，包括21樓A室（實用面積2841方呎連409方呎平台），22樓A室（實用面積2949方呎連2042方呎天台），最快第三季上載銷售安排，當中21樓A室意向價3.38億元、意向呎價11.89萬元；頂層22樓A室意向價3.88億元、意向呎價13.15萬元。李肇文透露，目前已有約10組客戶對上述兩伙特色戶表達洽購興趣，其中六成屬本地客、四成為內地客。展望後市，李指出，今年迄今整體樓價已經錄約一成升幅，以中原地產上周最新公布、反映樓價走勢的中原城市領先指數CCL而言，今年迄今樓價累升9.6%，配合熾熱的成交量，顯示本港整體經濟、樓市持續穩步復蘇，雖然下半年後市存在一定不確定性因素，如中東戰事持續、息口或會掉頭向上，有可能令樓市稍後出現整固期，但相信今年全年樓價仍有8%至12%升幅。(東方)租盤搶手：豐連獲簽兩年合約承租本港租盤持續減少，租客紛紛出招搶盤。屯門豐連一個開放式單位，獲新租客一口氣簽下兩年「死約」，終以月租約一萬元成功承租單位。祥益黃慶德表示，上述單位為2座中層H室，實用面積約253方呎，租客見屋苑樓齡較新，附有會所之餘，鄰近工作地點，並附有新裝修連部分傢俬和電器，獲減租500元即睇即租，呎租約39.5元。業主於2023年以384萬元購入，單位租金回報率約3.1厘。部分租客直接以放盤開價承租單位，加快成交步伐。利嘉閣黃錦鵬指，屯門青山公路青山灣段帝御‧金灣3座中層9室，實用面積約292方呎，套一房間隔，望山景，原居深井新租客，不議價下以每月約1.12萬元承租，呎租約38.4元。業主於2020年以約496.7萬元一手買入，租金回報約2.7厘。入伙盤單位仍未完成「執漏」工程已經租出。尚臻物業黃國然稱，將軍澳日出康城GRAND SEASONS第1A座高層C室，實用面積約453方呎，兩房間隔，今年1月才購入，收樓後仍未完成修補工程，已獲退休人士以月租1.9萬元租用，呎租約41.9元，並先付全年租金約22.8萬元。業主持有單位不足5個月，即享約3.2厘租金回報。內地生1.8萬租翰林峰此外，內地學生租客表現都十分積極。中原鍾光英表示，西營盤翰林峰3座中低層C室，實用面積約195方呎，開放式設計，最新以月租1.8萬元租出，呎租約92.3元。新租客為內地生，見單位鄰近校園，不惜先付一年租金約21.6萬元租入自用。原業主於2018年以586萬元購入，租金回報約3.7厘。(東方)新盤出擊吸向隅客首岸4期推60伙 688萬入場市區項目推售全新期數吸納向隅客源。恒基地產(00012)、希慎興業(00014)及帝國集團合作發展的紅磡庇利街首岸，日前公布項目第4期的首張價單，提供60伙，折實平均呎價約21,301元，較同系列第3期項目一個月前首批低約1.5%。是次兩房戶入場費約688萬元。恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，今批單位全數60伙均為兩房戶型，實用面積338至344方呎。價單設有3項付款辦法，100天付款計劃可享最高9%折扣，折實售價由688.05萬至763.85萬元，呎價約20,331至22,567元。首批單位共有4伙折實售價低於700萬元，皆為低層戶。包括入場戶3樓B室，是實用面積338方呎兩房戶，折實呎價約20,357元。價單另外設有270天付款計劃及建築期付款計劃可供選擇，折扣率分別為7%及4%。發展商透露，項目推出市場後反應理想，部署短期內加推。資料顯示，首岸共分4期發展，合計提供1,296伙。項目第1期及第3期早前已經推出市場，第1期在今年4月中開價，首批單位折實平均呎價約18,666元。而第3期緊接於5月初推出首批單位，折實平均呎價升至約21,629元。已開售的兩期至今已售出約577伙，成交價介乎641.36萬至1,688.44萬元，總套現逾49億元。海瑅灣I兩日沽15個單位踏入6月後，整體新盤市場交投步伐略為減慢。本月首7日暫錄約233宗買賣，較上月同期約277宗減少約16%。若單計剛過去周末，未有全新盤開售之下錄得約62宗成交，按周下跌約38%。其中，信和置業(00083)、嘉里建設(00683)、嘉華國際(00173)及招商局置地(00978)合資的將軍澳日出康城海瑅灣I，兩日內共沽出15伙，成交價介乎593.38萬至1,087.39萬元，吸金逾1.22億元。THE HENLEY I兩房賣1919萬同屬恒地發展的啟德THE HENLEY I，昨日共錄得6宗成交，包括第2座35樓B室，實用面積550方呎，採兩房連儲物室間隔，以1,919.28萬元售出，呎價約34,896元。宏安地產(01243)旗下鴨脷洲平瀾街PORTO，以692.7萬元售出20樓B室一房戶，實用面積241方呎，呎價約28,743元。另外，新鴻基地產(00016)旗下天水圍Wetland Seasons Bay，日前共錄得兩宗成交，共涉逾1,771萬元。包括項目第2期別墅RV8的1樓A室單位，實用面積795方呎，採四房一套間隔，招標成交價991.53萬元，呎價約12,472元。(星島)海德園雙破頂每呎2.16萬沽新盤高價成交不絕，太古地產牽頭發展的柴灣海德園昨日連沽2伙，個別單位更造出雙新高，成交價約1236萬，呎價高見2.16萬。 海德園昨日連售2伙，單日套現逾近2000萬，其中位於2座42樓頂層H室，面積571方呎，為2房連套房採開放式廚房設計，單位以1236.3萬售出，呎價21651元，成交價及呎價齊創項目新高。 另一伙位於2座38樓E室，面積437方呎，為1房採開放式廚房間隔，單位以761.9萬售出，呎價17435元。 位於常安街99號的海德園分兩期發展，共提供800伙，現時推售的第1期共設有592伙，面積397至938方呎，涵蓋1房至3房，主打2房戶佔逾60%，項目自去年9月推售至今，已累沽逾270伙，套現超過24億。PORTO 692萬沽 此外，宏安地產旗下鴨脷洲PORTO昨日亦添成交，單位為20樓B室，面積241方呎，屬1房間隔，以692.7萬獲承接，呎價高見28743元，呎價亦創出項目新高。項目共提供174伙，項目推售至今已售出近60伙，套現逾4.1億。 會德豐地產同系藍田半山KOKO HILLS昨日亦連沽2伙特色戶，單日套現逾2000萬，包括2座2樓D室，面積652方呎，附設有29方呎平台，單位以1307萬售出，呎價20046元。 信和同系夥拍嘉華及中國海外合作發展的元朗錦上路柏瓏III昨日亦連沽2伙，單日套現逾1300萬，包括位於1座9樓B3室，面積385方呎，以685.67萬售出，呎價17810元。
成交快訊
區內客450萬購叠茵庭兩房戶 原業主近乎平手離場
2026-06-08
祥益地產高級分行經理古文彬表示，屯門叠茵庭屬區內優質屋苑之一，毗鄰鐵路站，交通便利，加上樓齡較新，成為屋苑兩大賣點。日前分行錄得一宗買賣成交個案，日前該分行錄得一宗買賣成交個案。原業主於2015年以約413萬購入單位，是次轉手帳面獲利約37萬，預扣除雜費開支後近乎平手離場。古氏稱，上述所錄成交單位為7座低層F室，實用面積383呎，兩房一廳。新買家為區內客，考慮到屋苑樓齡屬同區較新，單位間隔實用，內籠企理，毋須大執即可入住，經議價後，新買家終以450萬元購入作自住用途，以實用面積計算呎價為11,749元，屬市場價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
成交快訊
區內租客「一炮過」以395萬承接屯門兆山苑
2026-06-08
祥益地產執行董事盤嘉茵表示，屯門居屋兆山苑日前錄得一宗區內首置客的買賣成交個案。原業主於1998年以約138.8萬(自由市場價)購入，是次轉手帳面獲利約256.2萬，帳面升值近兩倍。盤氏稱，上述所錄成交單位為L座高層8室，實用面積546呎，兩房一廳。據了解，新買家原租住同區屋苑，考慮到「供平過租」後，決定上車，表示心儀上述單位寬敞實用，廳房景觀均開揚，而且內籠附雅裝，收樓後可節省一筆裝修費用，加上原業主累減25萬的議幅，新買家遂便決定「一炮過」以395萬(自由市場價)購入上址作自住之用，若以實用面積計算呎價為7234元，屬市價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
「住宅群」價格變化的三個階段
2026-06-05
*轉載自2026年06月05日的信報 原文：最近多了人討論「新樓住宅群」（即在一個地段內有多個新樓屋苑連續發展）的市場效應，有人認為樓花住宅群的龐大供應對投資者帶來負面效果，過去卻有不少新樓住宅群是有正面效果的（例如：元朗YOHO Town、天水圍嘉湖山莊、九龍站），究竟應該如何去判斷？買家有什麼角度可以參考？近期較多人討論的住宅群，包括將來的北部都會區、仍在樓花銷售階段的啟德、將有新供應的九龍站和剛開始步入成熟階段的奧運站等，這四個均是優質的住宅群，筆者認為這類住宅群都有其三個樓價變化的階段，分別為：（1）樓花銷售階段、（2）剛入伙階段、（3）入滿伙和社區措施齊全的階段！再配合不同的市場會有不同的結果！譬如2025年樓市欠佳的時候，買樓花很多時都有發展商肯以蝕本價出售，到了後來市場回復，價格自然會容易出現拾級而上，就是因為正值一個上升週期，甚至由樓價谷底去到上升週期，這些就是賺錢的處境。相反而言，如果你入市的時候是高峰，接着進入樓市低潮，當然樓價會容易拾級而下，即是說，買樓花是買期貨！很多時實際是「買市」！該區供應多少未必是重點，重點是買入價格是否合理，但供應多少的確會加強了拾級而上或者拾級以下的力度和幅度！筆者以以上屋苑為例，討論一下樓花銷售期：啟德可以說是經歷了近年的樓市高低點，但基本上現在仍然是樓花銷售期！而北部都會區，基本上連地都未算準備好，未能猜測推出樓花是如何配合一個怎樣的市道，就算規劃多少和能推出多少盤，都是兩回事，均由市場決定的！現在下判斷，言之過早！奧運站也算是樓花銷售期已過去了！但九龍站本來就已過了樓花銷售期，但因為西九文化區管理局計畫將柯士甸道西以南的部分地皮作豪宅發展之用，無論你認為該區是否屬九龍站也好，其實都是一路之隔，有關成交必定會影響到原九龍站的物業價格，當然一切要視乎屆時的市場情況！這個新地段的豪宅是有條件在正常市道下創新高的！至於入伙期，樓花住宅群入伙的時期會帶來樓價的變數，你會發覺在剛入伙期間很短時間內通常會有較多二手放盤，尤其是租盤，如果當時不是遇上旺市的話，往往都要一段時間才能消化，所以一個新的住宅群通常會有一段時間會被供應所困擾的，尤其在租務上！當然，當時是暢旺的時候，一個樓花入伙可能會成為一個吸引的話題，引來了市場需求增加！一切都由市場決定！筆者只是提供衡量與觀察因素而已！現在的啟德雖然無論樓花消化期或者入伙困擾期皆未完全過去，但是筆者認為已經過了最困難的時候，起碼正陪伴市場走向上升趨勢，所以買家只要兼顧這兩個階段可能出現的互動性就可以。至於奧運站，正因為完全過渡了樓花發售入伙期的困擾，所以短期幾年內筆者認為奧運站的投資評估比較容易掌握！但是啟德具備發展成熟人口的後勁，可後來追上！大家可以參考一下！「新樓住宅群」的另一個價格階段，就是完全入伙和社區設施發展好的階段，令有關物業的真正價值反映出來！你買任何樓花也好，必須要有成熟二手市場的轉讓吸引力！有能耐的屋苑如果市場運作正常，在這段時間價格會大升，因為盤量已不多，既然樓盤有吸引力就自然會進入供不應求的情況，發揮到樓價大升的第一個黃金期！北部都會區在這方面的能量筆者現在說是言之過早，不過鐵路是最有力的基建，擬議的港深西部鐵路連接內地的鐵路，但是鐵路也分等級，高鐵、連接內地的鐵路和普通地鐵給予物業的價值不可比擬！這方面九龍站是得天獨厚的，不斷有新的設施加入社區，甚至西九文化區管理局有新地皮發售，令整個區在市場上得第二春！社區增值上啟德亦有類似情況，只是樓花銷售期和入伙期，令到有關回報未能及時成熟而已！本文筆者撰文分享近期多人討論的屋苑群，包括北部都會區、啟德、奧運站和九龍站！希望舉一反三，分享一些對屋苑趨勢的看法！可以給予各位更多參考角度！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-05-29
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
450.95
較上期
+2.20%
較上５期
+0.64%
以實用面積計算
439.49
較上期
+9.81%
較上５期
+4.38%