精選樓盤
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御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 510 萬
物業編號: AN265248
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 598 萬
物業編號: AN263045
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
麗寶大廈
低層 1房 實 239 呎
售 250 萬
物業編號: AN240096
邁亞美海灣
中層 2房 實 473 呎
物業編號: AN264916
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 520 萬
物業編號: AN263971
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 605 萬
物業編號: AN252523
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 06.08.26
2026-08-06
(明報)北都滙最快月底開售 撼PARK SILICON 兩盤共涉1463伙 叡璟I上樓書最快下周開價北部都會區正醞釀新盤大戰，正當會德豐古洞PARK SILICON快將推出之際，毗鄰的恒地（0012）古洞項目昨命名為北都滙，該盤今年5月已獲批預售，涉682伙，預計今年底前落成，屬短樓花期項目，項目最快本月底開售。連同上月起已進行軟銷，上月底已上載樓書的同區PARK SILICON（兩期共781伙），兩盤將為區內提供1463伙新供應。此外，市區矚目大型新盤、華潤置地（海外）西南九龍長沙灣叡璟I，昨亦上載樓書，涉及507伙，最快下周開價，加上九建（0034）牛池灣清水灣道35號項目最快今日公布命名，已沉寂一段時間的新盤市場勢將重新起動。恒基物業代理董事兼營業（一）部總經理林達民表示，項目鄰近新田科技城及港深創科園，作為區內首批落成私樓，將率先受惠北都規劃，最快本月底至下月初開售。事實上，同系粉嶺北ONE INNOVALE系列，自2022年開售至今累售逾1520伙，套現約75.6億元，平均成交呎價1.5萬元，最高呎價曾達2.36萬元。另一邊廂，會德豐古洞項目PARK SILICON上月已上載兩期樓書，共提供781伙，發展商曾明言部署本月開售，最快本月初開放示範單位及開價。該盤分兩期發展，1期457伙、2期324伙，主打兩房，佔整體約六成。發展商日前稱，項目自命名後已錄近7000宗查詢，並與順豐香港達成戰略合作，為全港首個研究引入無人機配送的住宅項目。叡璟I主打一房兩房 實用267呎起古洞新盤戰如箭在弦之際，市區大型新盤亦蓄勢待發。華潤置地（1109）西南九龍長沙灣發祥街叡璟I，今日上載樓書，由第3A座及第3B座組成，共507伙，預計2028年11月落成。華潤置地（海外）銷售及市場營銷總監孔建表示，項目命名後查詢反應熱烈，兩房及三房最受換樓客及分支家庭歡迎，一房則獲投資客及內地專才青睞。叡璟I實用面積267至680方呎，主打一房及兩房，合共佔整體約66%，其中兩房佔44%，一房佔22%，另設平台特色戶及頂層特色戶各13伙。華潤置地（海外）銷售及市場營銷副總監岑菲菲稱，大部分單位在500方呎以下，最快下周開價、開放示範單位及本月內開售。九建牛池灣項目最快今命名至於九建牛池灣清水灣道35號重建項目亦部署登場，最快今日公布命名，整個項目共分5期發展，由5幢樓高54層的住宅大廈組成，合共提供逾2000伙，以兩房及三房為主。1期提供361伙，預計2026年11月落成；2期提供410伙，預計2027年6月落成。兩期已申請預售，市場預計有機會短期內獲批。(明報)柏蔚森III一房撻訂貨加價36%重推雖然近月一手成交量回落，但不少發展商仍大幅調高旗下貨尾盤餘貨或撻訂貨售價，其中新世界（0017）和遠展（0035）合作、已屆現樓的啟德跑道區柏蔚森系列，2、3期昨分別加推新價單及更新價單，當中柏蔚森III一個一房撻訂單位，更新價單後較原價大幅加價36%。上述柏蔚森III單位為1座29樓D室，實用263方呎，一房間隔，原於2024年10月以折實價536.8萬元售出，實呎約20,411元，惟單位今年4月登記撻大訂，發展商昨更新價單，該單位定價654.7萬元加價至890.3萬元，最高折扣率維持18%，現折實價約730萬元，較近兩年前加價約36%，最新折實實呎27,757元。發展商同時公布銷售安排，上述單位將連同另外兩伙撻訂戶，於周日（8月9日）發售。維港‧雙鑽開放式戶最多加價26%柏蔚森II昨亦新推4號價單，涉及75伙，實用262至448方呎，一房至兩房間隔，定價772.9萬至1360.7萬元，扣除最高18%折扣後，折實633.8萬至1115.8萬元，折實實呎21,733至29,595元，而整批單位折實平均實呎25,282元。發展商亦公布銷售安排，該期將於周日推售10伙，包括今次新推價單中8伙，另兩伙撻訂戶會以招標形式發售。另同區同為現樓的維港‧雙鑽，昨亦更新3個實用244方呎的開放式單位售價，當中2A座2樓C室，最新定價591.6萬元，較原定價469.7萬元加價近26%，單位維持最高樓價10%折扣，折實價532.5萬元，折實實呎21,824元，該3伙將於周日發售。(星島)豪宅屋苑連錄大額租賃個案本港住宅租金持續攀升，並連續8個月破頂，當中豪宅單位頻頻錄大額租賃個案，尤其以山頂南區傳統超級豪宅集中地表現最矚目，深水灣道51號雙號屋，新近以每月28萬獲承租。美聯首席區域營業董事方富義表示，上月山頂南區共錄得約32宗租務成交，按月減少約45%，而涉及月租總金額約338.58萬亦跌約57%。而涉及逾10萬或以上個案佔約16宗亦跌約48%。深水灣道洋房月租28萬 方富義指，期內山頂南區最高租金首3位，包括深水灣道51號雙號屋，面積約3498方呎，以每月28萬租出，呎租約80元。 其次為競苑一個相連戶，面積約3222方呎，則以25萬租出，呎租約78元；而淺水灣花園大廈一個C座高層分層戶，以月租約18萬，以面積2230方呎計，呎租約81元。 方富義表示，山頂南區樓市表現則呈「價穩量跌」格局，該區上月共錄得約12宗買賣，按月跌約57%。他認為隨着樓市整固後，市場氣氛改善，近期亦不乏大金額成交，反映資金仍然積極入市優質項目，預期在區內不少放盤業主的出貨意欲增加，並略為擴大議價幅度，料吸引更多豪宅資金入市，帶動區內交投。逸濤灣4.5萬租出 除超級豪宅單位外，部分指標屋苑租盤承接力強勁，美聯分行助理區域經理鄭琨表示，西灣河逸濤灣冬和軒高層D室，面積約865方呎，屬3房套房連儲物房間隔，可享海景，獲家庭客議價後，以月租4.5萬承租，呎租約52元。寶翠園呎租62元 中原分行高級資深分區營業經理謝家哲指，西半山寶翠園2座極高層A室租賃成交，面積670方呎，採2房間隔，以4.15萬租出，呎租62元。新租客為本地專業人士。 另邊廂亦有不少內地生租樓，中原分區營業經理吳嘉權表示，沙田第一城37座高層G室，面積304方呎的2房間隔，獲內地生以逾1.4萬承租，並預繳全年全年租金涉及17萬，呎租約47元。(東方)山頂南區豪宅 買賣月挫57%涉額跌四成 仍錄4宗逾億成交整體樓市7月出現調整，連帶港島山頂及南區的豪宅市道表現亦略見遜色，惟市場罕有的優質貨源仍然不乏承接，期間並錄得約4宗逾億元大額成交。有代理數據顯示，上月兩區交投量及成交金額分別下跌逾五成及四成。議價空間擴 料刺激交投美聯方富義表示，根據該行統計，7月山頂及南區錄得約12宗豪宅買賣成交，成交金額錄逾23億元，按月計分別回落約57.1%及約47.7%。雖然上月市場氣氛偏靜，但山頂南區樓市表現呈「價穩量跌」格局，當中赤柱華翠海灘別墅更以11.68億元獲承接。預期隨着二手業主議價幅度略為擴大，增加議價空間，相信有助刺激區內物業交投。根據該行統計，上述地區上月的豪宅成交量，較6月所錄約28宗，顯著減少約16宗，當中約6宗屬一手成交，較6月約9宗下跌約33.3%；二手成交則佔約6宗，較對上一個月的約19宗，更大幅減少約68.4%。至於成交金額方面，上月兩區成交金額錄約23.51億元，較6月約44.97億元，減少約21.46億元。統計顯示，上述山頂及南區期間錄得的逾億元交易，較6月約11宗，也回落約63.6%；當中一手及二手市場各佔約兩宗。上月區內錄得6宗洋房成交，按月減少約5宗，跌幅約45.5%。赤柱別墅售11億最大額根據市場資訊，7月兩區錄得多宗大額成交，當中成交金額最高的3宗交易，包括赤柱華翠海灘別墅一籃子物業，以11.68億元成交；布力徑雙號洋房則以約2.96億元成交，以實用面積約3,194呎計算，成交呎價約92,674元。另外，壽臣山道東1號單號洋房以約兩億元成交，呎價約75,273元。事實上，6月山頂及南區亦錄得不少大額成交，最大額首3宗分別為南灣道單號洋房以12.38億元成交，加列山道單號洋房亦以約6億元成交，而麗景道4至10號洋房成交價約4億元。若以呎價計算，上月兩區最高成交呎價的3宗個案，分別為上述布力徑雙號洋房與壽臣山道東1號洋房，以及ONE STANLEY單號洋房成交呎價約45,288元。租賃32宗縮44% 洋房佔3單租賃市場方面，7月兩區共錄約32宗租務成交，較6月約58宗，減少約44.8%；涉及的月租總金額約338.58萬元，較6月約778.98萬元，減少約440.4億元，跌幅高達56.54%。租務成交中，洋房佔約3宗，較6月減少約72.7%；涉及10萬元或以上月租的成交則佔約16宗，按月下跌約48.4%。至於上月山頂及南區最高成交租金金額首3位，包括深水灣道51號雙號屋以月租28萬元成交，呎租約80元；競苑一個相連戶亦以月租25萬元成交，呎租約77.6元。另一宗為淺水灣花園大廈C座高層分層戶，以月租約18萬元租出，以面積2,230方呎計，呎租約80.7元。上述3宗租務成交亦為全月呎租最高的3宗。(東方)至HIT成交新界：錦興大廈37年獲利308萬●祥益袁思賢表示，屯門錦興大廈低層C室，實用面積約383方呎，區內上車客為求住近家人，方便日後互相照應，以350萬元承接，呎價約9,138元。原業主於1989年以41.07萬元一手買入，物業約37年間漲價約308.93萬元，漲幅約7.5倍。●祥益林家倫表示，天水圍YOHO WEST第3B座高層B7室，實用面積約440方呎，兩房間隔，累減15萬元，獲區內客以625萬元承接，成交呎價約14,205元。原業主於2024年以554萬元購入，持有約兩年轉手，帳面獲利約71萬元，單位升值約12.8%。(東方)豪宅市況：凱旋門「大宅門」單位嗌1.45億近年豪宅物業有價有市，九龍站凱旋門「大宅門」業主盤趁機透過代理放售，意向價約1.45億元，平均呎價約7.2萬元。第一太平戴維斯代理公開要約出售上述「大宅門」單位及一個有蓋車位。物業實用面積約2,009方呎，以現狀交吉出售，平均意向呎價約72,175元；項目截止日期為8月27日。該物業位於凱旋門第1座的摩天閣，設有獨立迎賓上落客區，該類設計全屋苑僅設21伙；放售單位採三房雙套房間隔，並設寬露台，坐向南北，擁有正南維多利亞港海景。屋苑提供面積逾10萬方呎的摩天會所、空中花園、天際泳池、健身室及多元化休閒設施。第一太平戴維斯投資及銷售部副主管及資深董事陳汝軒表示，近期九龍區部分一線新進豪宅項目，如天璽‧天的成交呎價已達約8萬至10萬元水平；相比之下，是次放售物業意向呎價仍具相當競爭力。資料顯示，凱旋門摩天閣高層A室銀主單位，實用面積約1,955方呎，為四房間隔，去年以約1.19億元易手，成交呎價約60,870元。原業主於2016年以約1.09億元買入。天璽呎租107元今年高此外，九龍站項目租金屢錄新高，其中，天璽呎租再破100元。市場消息透露，該屋苑的天鑽璽高層單位，實用面積約1,396方呎，四房間隔，成交月租約15萬元，呎租約107.4元，料屬項目今年最高呎租。九龍傳統豪宅區錄長情業主沽貨大幅獲利個案。中原伍國俊指出，九龍塘廣播道翠麗苑A座高層3室，實用面積約614方呎，三房連工人套房間隔，以860萬元沽出，呎價約14,007元。單位原業主早於1991年僅以163.8萬元買入，持貨35年帳賺696.2萬元離場，單位升值約4.3倍。(東方)二手見紅：逸瑆一房638萬售投資者 貶值23%二手樓市繼續錄蝕讓，部分投資者亦趁低價吸納該類單位。其中，筲箕灣逸瑆一房戶日前以638萬元轉手，原業主持有約4年，物業貶值約23.1%。屯門市廣場7年輸160萬中原王秀芬表示，上述逸瑆單位為高層F室，實用面積約385方呎，一房間隔，成交呎價約16,571元。新買家為投資客，購入上址作收租之用，按同類型單位市值月租約1.9萬元計，預計可享約3.6厘的回報。原業主於2022年5月以829.9萬元一手買入，帳面蝕191.9萬元，但未計及期內租金收入。屯門指標上車盤近日再錄跌價個案。市場消息透露，屯門市廣場8座中層單位，實用面積約392方呎，市傳剛以約439.5萬元轉手，呎價約11,212元。據了解，單位於2019年以約600萬元購入，約7年間樓價急跌約160.5萬元或約26.8%。中高價物業市場情況相若，近期都要蝕賣吸客。資料顯示，北角柏蔚山2座一個低層單位，實用面積約605方呎，以1,225萬元登記售出，呎價約20,248元。據了解，單位於2018年一手買入，約8年貶值約599萬元或約32.8%。此外，特色單位都錄大額損手交易。世紀21奇豐黃宗信指，馬鞍山泓碧頂層連天台單位，實用面積約1,288方呎，四房設計，連約1,242方呎天台，望全海景，叫價3,100萬元，多名買家同時出價下，獲追價18萬元，以3,118萬元成交，呎價約24,208元。但若以原業主於2022年4月一手購入價約以3,589萬元計算，持有約4年帳面仍要蝕471萬元，期內跌價約13.1%。
成交快訊
綠表客原區置業 以372萬購入天盛苑
2026-08-06
祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)表示，日前天水圍天盛苑錄得一宗區內客「即睇即買」的成交個案。林氏稱，上述所錄成交單位為B座高層14室，實用面積429呎，日前獲區內客垂青。該買家為綠表客，由於一直居於同區，因此首選在原區置業，主要心儀屋苑享鐵路優勢，出市區可乘搭港鐵，並與區內主要的交通網絡輕鐵接駁，加上原業主願意提供議價空間，減價8萬，上述買家遂便決定「即睇即買」，以372萬(居二市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為8671元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
人生沒有免費午餐
2026-08-06
*轉載自2026年8月6日的香港仔 原文：香港影帝梁家輝近期接受《人物》雜誌等多家媒體採訪時，談及有關「躺平」的看法也十分動人，他認為躺平需要資本：「什麼年輕人躺平，其實躺平也必須有具備某一種條件，你才能夠躺平，也要有夠地方讓你躺，如果你連躺的地方都沒找到的話，談什麼躺平！」筆者也曾多次發表：「人類的“住”需求難以取代，也絕不是免費！」及「人一出世就佔用了兩平方呎以上的空間，這空間不是免費的，而是有租值的、要保持及維修的！」就算公營房屋都有租值，雖然經濟越好的時候政府可以補貼多一點，但補貼的部分只是來源於政府的稅收，其實是由其他納稅人間接付出的，始終都有人「找數」！如果經濟欠佳的時候，這個補貼就可能會減少，西方很多國家忽略了「任何利益都不是免費、都要人找數」的現實，從而令政府形成入不敷支的財政狀況！即使你的居所是父母買的，因此不用擔心居住問題，卻都不能推翻你住的地方本身應有的價值，只是有人為你「找數」而已！在人生的路途中，始終人有可能要面對「你要有能力為自己找數」！「躺平」可能錯過了培養這個能力的時間和機會！訪問中梁家輝還提出「自行車」的比喻，強調人生的主動權必須掌握在自己手裡。他自比需要自己腳踩才能前進的「自行車」，而非由司機駕駛的「法拉利」！這比喻真是很好！將事情的因果說得很精簡透徹！當然，以上只是筆者閱讀梁家輝訪問後的一點感想，很感謝梁先生及有關訪問帶給我們一種無論順境逆境都保持熱愛、掌握自己人生方向的生活態度。希望年輕人能好好深思「躺平」背後的代價與責任！畢竟，人生沒有免費午餐；有些路，始終要靠自己走。「莫等閒，白了少年頭，空悲切」！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
418.03
較上期
+1.18%
較上５期
-0.84%
以實用面積計算
458.28
較上期
+16.50%
較上５期
+11.45%