精選樓盤
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恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 580 萬
物業編號: AN263045
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
YOHO WEST
高層 2房 實 406 呎
售 600 萬
物業編號: AN266142
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
緹岸
低層 1房 實 319 呎
物業編號: AN250440
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
珀御
低層 1房 實 342 呎
售 415 萬
物業編號: AN263157
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 500 萬
物業編號: AN265248
萬寶大廈
高層 1房 實 254 呎
售 250 萬
物業編號: AN266769
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
叠茵庭
高層 3房 實 575 呎
物業編號: AN265446
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
上源
低層 2房 實 579 呎
售 530 萬
物業編號: AN246087
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 718 萬
物業編號: AN265028
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
帝御．金灣
中層 1房 實 291 呎
售 385 萬
物業編號: AN260686
兆畦苑
低層 3房 實 487 呎
售 325 萬
居二價 215 萬
物業編號: AN262207
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 25.09.26
2026-09-25
(明報)超級豪宅中秋前加推 應天10伙招標賣 天御2期再推5伙 峻譽‧渣甸山雅盈峰天璽齊增推應市綜合市場資訊，9月迄今整體一手成交累錄約950宗之際，超級豪宅市况亦活躍。據本報統計，5個已屆現樓的市區豪宅，於中秋節前連番加推，合共推出25伙，由今日起至下周一（28日）期間招標，當中長實（1113）中半山波老道應天「一口氣」推出10伙於下周一招標。另本月至今累沽16伙、恒地（0012）牽頭的西半山衛城道天御2期，除最新以逾1.319億元沽出一伙4房戶外，今日至下周一共推出5伙招標。屬長實今年至今唯一全新推售樓盤的應天，6月登場至今累沽14伙（其中9伙於7月至9月售出）、套現逾25億元，平均成交實呎近8萬元。至於下周一起招標的10伙，分佈於6至17樓，包括兩伙3房雙套戶、8伙4房雙套戶，實用1875至2193方呎。應天累沽14伙套逾25億 均呎近8萬長實營業經理陳詠慈表示，根據以往參觀項目的準買家意見，不少屬大家族成員，希望可購買多於一伙單位，故特意挑選10伙招標，其中包括6樓全層4伙，希望可滿足準買家的家庭安排及資產配置。恒地、新世界（0017）合作的天御2期，則連續3日錄得成交，昨售出1座17樓B室，實用2773方呎，4房4套間隔，成交價逾1.319億元、實呎47,587元，買家需於明年10月31日或之前完成交易。天御2期今日將推出4伙招標，另一伙於下周一招標。大手客3184萬購海盈山4B期兩伙盈大地產（0432）及資策（0497）合作的中環己連拿利雅盈峰，亦上載新銷售安排，加推30樓B室於下周一招標；上述單位屬3房雙套間隔，實用1254方呎。盈大地產銷售及市務總監陳惠慈表示，雅盈峰已屆現樓，早前以預約形式開放參觀，吸引不少具經濟實力買家關注，因而決定加推單位應市，是次招標的30樓B室，屬標準單位最高樓層。雅盈峰今年初登場至今累沽91伙，佔全盤單位總數99伙的92%，吸金30億元。至於中信泰富大坑半山峻譽‧渣甸山、新地（0016）九龍站天璽，下周一則分別推出2伙及7伙招標。林海山城累售及租涉192伙另嘉里（0683）及港鐵（0066）等合作的黃竹坑港島南岸海盈山4B期，昨連沽兩伙兩房戶共涉3184萬元，位於1B座29樓C、D室，實用各為546方呎及484方呎，成交價分別為逾1692萬及1492萬元，實呎均逾3萬元，據悉由同組大手客購入。新界方面，希慎（0014）與香港興業國際（0480）合作的大埔林海山城，全新開放山城徑20號經佈置現樓洋房，以「跨代共居」為設計主調；上述洋房屬實用3308方呎5房雙套設計、另連花園等。林海山城累計售出及出租物業192伙，當中包括22幢洋房、涉買賣總成交額逾52億元。(明報)萊坊：港超級豪宅交易 連續3季居全球第二隨着樓市復蘇，本港豪宅近月交投持續活躍，萊坊最新發表的今年次季《全球超級豪宅報告》指出，本港次季錄得93宗價值1000萬美元（即約7800萬港元）或以上的豪宅成交，共涉16.7億美元（即約130.26億港元），兩項數字均連續3個季度僅次於迪拜，位列全球12個主要城市的第二位。次季涉逾7800萬成交佔93宗據該報告指出，今年次季全球12個主要市場共錄得572宗成交價1000萬美元以上的住宅交易，較首季616宗下跌7.1%，總成交額105.15億美元，較首季110.55億美元減少4.9%，惟平均成交金額略升約2.4%。而12個主要市場中，首季成交第一及第三位的迪拜及紐約，次季均錄較大幅度放緩，但香港則繼續保持強勁勢頭，次季共錄93宗超級豪宅成交，較首季僅減少1宗，涉及總金額為16.7億美元，較首季18.38億美元則減少約9.1%。兩項數字均是去年第四季起，連續3季成為全球第二位。萊坊高級董事及住宅物業代理部主管劉文華表示，香港超級豪宅市場於次季繼續展現強勁韌性，而近期市場錄得多宗矚目成交，包括壽山村道約2.9億元的全幢成交個案，反映超高淨值買家信心穩步回升，並持續追捧具收藏價值的優質豪宅。隨着市場氣氛改善、內地及本地資金需求增長，以及加上傳統豪宅地段優質住宅供應有限，均為香港超級豪宅市場提供有力支持，預料將繼續帶動豪宅市場穩健發展。(星島)兩焦點盤受捧收逾3.9萬票 兩市區新盤周末開售，並已先後截票鎖定客源，西南九龍叡璟II周日（27日）首輪推售價單153伙，項目截收逾3萬票，超額認購近200倍；北角皇璇就於昨晚截收約9000票，較明日首輪價單發售的140伙超額約63倍。華潤置地發展的西南九龍新盤叡璟II日前截票，為首輪銷售接獲30678個購樓意向登記，較周日以價單形式發售的153個單位超額認購近200倍。 發展商透露指，項目客源中不乏向隅客及新客源，約兩成為大手買家及投資客、約三成為本區分支家庭、約兩成為換樓客、約三成為內地客、國際專才及海歸人士。大手及投資客佔約兩成 根據銷售安排顯示，項目將於周日發售188伙，其中153伙以價單方式發售，包括35伙1房、82伙2房及36伙3房，面積307至730方呎，以16%折扣優惠計算後，折實售價介乎542.6萬至1500.8萬元，折實呎價16930至21747元，折實平均呎價約18976元。 入場單位為5B座5樓D室，面積307方呎，1房間隔，折實售價約542.6萬元，折實呎價約17674元；售價最高則為5A座26樓B室，面積730方呎，屬於3房1套戶型，折實售價約1500.8萬元，折實呎價約20559元。 銷售安排方面，A組為大手客組別，可買2伙至4伙，在戶型的配搭上有所限制，可於該時段被揀選的單位有90伙；餘下的單位就會於B組開售，B組買家可買1伙至2伙，配搭上未有限制。周日起另招標推35個單位，包括3房單位及連平台特色戶。 叡璟II為整個項目第5座，位處叡璟I所在的第3座側旁，設有407伙，景觀方面由於位處地盤邊緣位置，更多單位可不受其他期數大樓遮擋，享有較開揚內園景色。項目預計關鍵日期為2028年12月25日。 周大福集團成員旗下、新世界協助策劃銷售的北角皇璇就於昨日下午截票，最終共錄得約9000個意向登記，較明日首輪價單發售的140伙超額認購約63倍。 首輪價單銷售140伙，設67伙1房、66伙2房及7伙3房，面積301至602方呎，折實售價介乎595.6萬至1530.5萬元，折實呎價由18848至26741元，折實平均呎價21666元。 入場單位為3樓C室，面積316方呎，1房間隔，折實售價595.6萬元，折實呎價18848元，同時為呎價最平單位。售價最高單位為23樓A室，面積602方呎，3房戶，折實售價1530.5萬元，折實呎價25424元。 周六銷售當日將設5組，X組率先揀樓，X組客人須由已透過招標形式購入單位的買家所提名，每組買家可購1伙。 A1及A2組為大手客組別，須買2伙或更多單位，戶型配搭上有所限制，A1組上限買6伙，A2組則最多買4伙，其後的A3組買家就須買1伙指定的2房或3房單位，B組可購1至2伙。入場價595.6萬 皇璇提供194個單位，面積由277至1465方呎，設1房至3房戶型，該盤預計關鍵日期為2027年12月31日，樓花期約16個月。 項目選用「雙線銷售」形式推盤，透過招標開賣高層單位，至今已售出14伙，成交價介乎831萬至5860萬元，套現逾3.82億元。(星島)傳中銀渣打加按揭回贈至1.5% 大行中最高 本港按揭戰再起風雲，隨着滙豐上月尾公布延續推出定息按揭計劃後，據悉，中銀香港（2388）與渣打香港便更於9月初低調加按揭現金回贈應戰，雙雙把現金回贈推高至1.5%，屬大行中最高，適用貸款門檻為1000萬元，即借千萬元就有15萬元回贈落袋。另邊廂，滙豐有定按王牌在手，加上美國重啟加息，遂將回贈降至1.25%。 市場消息指，此輪按揭戰緣於滙豐在其2.73厘定息按揭計劃於8月底結束後，即接續推出全新定按計劃，雖然息率上調至2.93厘，但在利率趨升下，仍甚具吸引力，以致一直未有推定按的中銀，以及於8月後未有再推定按的渣打，備受壓力，因此兩行早於9月初已出手將按揭現金回贈最高可達水平由1.45%推高至1.5%，惟貸款額需達1000萬元或以上。至於剛剛跟隨滙豐續推加息版定按計劃的恒生，其按揭回贈暫仍維持不變，最高為1.45%。滙豐反削至1.25% 面對兩大競爭對手齊加按揭回贈，有定按王牌在手的滙豐於美國加息後則掉頭減按揭回贈至1.25%。此前其回贈最高可達1.45%。 另外，建行亞洲最新將其針對炒家的H按計劃（H加0.6厘、封頂息P減0.3厘）享有1.4%按揭回贈的貸款門檻，由1000萬元降至500萬元，變相把500萬至1000萬元貸款額的回贈由原來1.3%加至1.4%。同時，該行又把計劃全清零罰息所需貸款門檻由500萬元降至300萬元。 對於有大行加按揭回贈，中原按揭董事總經理王美鳳直指，其實部分銀行在9月美國加息前已上調現金回贈至高達1.5%，目前美國重啟加息，資金成本或會上升，它們仍維持不變反映其樓按取態積極。 對於有大行削回贈，她指暫時市場上有個別行因應資金成本考量而略減回贈，減幅約0.1%至0.2%，有助控制按揭成本，鑑於有關銀行有提供定按計劃，所以稍降回贈亦不至於過於影響其按揭競爭力。整體而言，大部分銀行暫仍維持當前現金回贈水平，介乎1%至1.5%或以上為主。她提醒用家，由於現時銀行之間的按揭優惠差異性擴大，故需留意按揭回贈會因應不同按揭計劃、不同貸款額、不同銀行而各異。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝則指，今年不少銀行的按揭業務份額仍未達標，而沒有定按計劃的銀行為保持市佔和排名，都要想辦法突圍而出，最直接就是提升按揭回贈吸客。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明稱，按揭市場競爭依然激烈，加上接近年尾，未有推定按的銀行，也調整策略搶佔市場。(東方)港甲廈租金揚 空置率連挫4個月本港甲級寫字樓租金持續上升，最新報告指出，8月整體甲廈租金按月上升約0.9%，空置率亦連挫4個月；至於中環租金漲幅更達約1.5%，跑贏大市。仲量聯行昨日發表的《香港地產市場觀察》報告指出，上月整體甲廈平均呎租約48.8元，吸納量再錄得正增長，達約33.27萬方呎，已連續5個月錄得正數。8月整體甲級寫字樓空置率亦錄得改善，按月下跌約0.3個百分點至約12.5%，為逾3年最低。中環丟吉7.8%逾4年低以分區計，中環空置率亦降低約0.2個百分點至約7.8%，為2022年6月之後的逾4年低位；灣仔/銅鑼灣空置率約9.7%，較7月減少約0.1個百分點。九龍區的尖沙咀與九龍東按月同樣下跌約0.3個百分點，最新空置率分別約6.4%及約19.5%。不過，各區中，只有港島東空置率回升，由7月約13%，漲約1.1個百分點至約14.1%。上月主要租賃成交方面，香港科技大學在觀塘宏利金融中心B座擴充其後勤辦公室，樓面面積約24,000方呎。同時，據悉香港中文大學租用沙田新城市中央廣場6層樓面，總建築面積約113,000方呎，用作教學及行政用途。教育界租賃撐非核心區仲量聯行大中華區聯席行政總裁鮑雅歷表示，與其他行業比較，教育界的租賃活動仍然有限，但有望為非核心商業區的寫字樓需求帶來額外支持。隨着《施政報告》公布後，有關北部都會區土地分配及大學城定位的方向更清晰，預期大學及學生宿舍投資者未來將進一步活躍於寫字樓及零售物業租賃市場，同時會更積極參與物業投資市場。該公司研究部資深董事鍾楚如補充，8月整體寫字樓租金按月上升，主要是受中環的租金增長所帶動；然而，各寫字樓分區市場復甦步伐仍然不一，港島東及九龍東的租金均下跌約0.3%。(東方)學生1.5萬合租牛頭角偉景樓內地客租港樓熱潮未減，相反更延至較冷門地區。牛頭角偉景樓一個兩房單位，近日獲兩名學生租客合租，成交月租約1.55萬元。利嘉閣鮑允中表示，區內屋苑向來較少獲學生承租，上述單位為低層C室，實用面積約398方呎，以每方呎約38.9元租出，料屬屋苑近年高位，新租客分別為內地學生及外籍學生。資料顯示，業主早於2008年僅以80萬元購入上址。專才1.1萬租珀御開放式專才租客數目繼續增加。祥益謝澤銘表示，屯門珀御低層E室，實用面積約296方呎，開放式間隔，內地專才經常往返中港兩地，因屋苑鄰近設有巴士直達深圳灣口岸，加上單位附設裝修，獲減租500元，睇樓後即決定以月租1.1萬元承租，呎租約37.2元。據了解，業主今年才以約319萬元購入上述單位，租金回報率約4.1厘。中原吳嘉權稱，大埔白石角雲滙2座中層A3室，實用面積約381方呎，一房設計，議價後以1.7萬元租出，呎租約44.6元。新租客都為內地客，為方便在科學園工作，決定承租單位。業主於2020年以約602萬元買入，是次租出可享約3.4厘租金回報。THE HOLBORN商務客付年租此外，不少租客近期都開始以「一筆過」繳付全年租金形式搶盤。尚臻物業黃國然表示，鰂魚涌THE HOLBORN一個B座高層B6室，實用面積約255方呎，一房間隔，每月以1.95萬元放租，外國回流的商務租客，議價後以1.86萬元承租，呎租約72.9元。原業主2024年以約612萬元買入，租金回報約3.6厘。利嘉閣蕭啟諾指，天水圍嘉湖山莊麗湖居4座低層C室，實用面積約546方呎，三房設計，有裝修，外區客決定先繳付半年租金共約7.8萬元承租，即月租1.3萬元，呎租約23.8元。(東方)大屋苑業主減價吸客第一城低估值15%沽 灝景灣賣平半成加息陰霾未散，本港近期二手交投表現膠着，部分大屋苑業主開始擴大議幅吸客。其中，上車指標項目沙田第一城有原則兩房單位，放盤約一個月，即劈價至433萬元沽出，較個別銀行估價低近15%。青衣灝景灣亦有兩房單位，原先已低於市場價放售，最終再減價至878萬元成交，低市價約5.6%。利嘉閣彭錦添表示，上述沙田第一城44座高層F室，實用面積約284方呎，8月時叫價500萬元放售，最近減價67萬元沽出，減幅約13.4%，呎價約15,246元。同戶型同層單位，於今年6至7月期間，成交價已回升到約460萬至470萬元，但近日市場只有低價盤才獲承接，拖累樓價回落。資料顯示，大型銀行對上址網上估價為約509萬元，差距更達約76萬元。美聯蘇順華指，青衣已有約20%放盤業主叫價態度軟化，現時普遍提供約3至5%議價空間，主因息口預期向上，交投因而減慢所致。例如上述灝景灣10座中層單位，實用面積約499方呎，望海景，市價約930萬元。單位本月初叫價900萬元，終再減價22萬元後才獲承接，呎價約17,595元。事實上，同屋苑近日亦錄另一宗短炒平手蝕使費成交，反映業主心態轉弱。雲滙7載虧損140萬大埔白石角雲滙近日連錄多宗成交，亦只有蝕讓單位有承接。利嘉閣王創偉稱，屋苑8座高層B5室，實用面積約339方呎，一房設計，現時有租客居住，未能安排參觀，仍獲首置客以490萬元買入，呎價約14,454元，低市價約9%。原業主於2019年以約630.9萬元一手購入，持有約7年帳蝕約140.9萬元，貶值約22.3%。中原徐家倫表示，同區海鑽7座地下連花園戶，實用面積約1,593方呎，套三房及工人套房設計，叫價約2,100萬元，議價後連車位以2,000萬元沽出，呎價約12,555元，新買家為外區客。原業主於2015年以2,204萬元購入，至今約11年樓價下跌約204萬元或約9.3%。麗都花園貶值兩成部分優質單位都要蝕賣才有成交。晉誠地產鄧錦雄稱，深井麗都花園1座低層H室，實用面積約579方呎，有裝修，叫價540萬元放售，僅約一星期即以518萬元售出，呎價約8,946元。原業主2018年以650萬元購入，叫價已低於買入價，最終帳面損手132萬元離場，期內跌價約20.3%。美聯物業分析師岑頌謙指，利率走勢固然是影響樓市的重要因素，但經濟表現、政策措施、市場供求等因素，同樣對樓價走勢發揮關鍵作用；從過往數據來看，美國處於加息周期時，香港樓價並不一定同步下跌。
成交快訊
屯門冠峰園低層兩房月租1.45萬元 業主享11.7厘回報率
2026-09-27
祥益地產執行董事盤嘉茵表示，屯門冠峰園交通網絡便利，鄰近大型商場、屋苑本身亦設有泳池、網球場、健身設施等康體設施，日前該分行促成一宗屯門冠峰園「即睇即租」的租賃成交個案，是次租客為區內客，該單位的租金回報率高達11.7厘。盤氏稱，上述所錄成交單位為1座低層A室，實用面積582呎，兩房兩廳。日前獲區內客垂青，租客鍾情該屋苑附有泳池等設施，而且單位內籠寬敞附雅裝，更有少量入牆傢俱，加上業主有500元的議價空間，租客有感租金可以負擔，遂便決定以1.45萬「即睇即租」，以實用面積計算呎租為24.9元。盤氏續稱，如以業主當年購入價約149萬作計算，該單位的租金回報率高達11.7厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
住近家人方便照應 區內客斥340萬置樂花園
2026-09-27
祥益地產區域董事邱家邦(Johnny Yau)表示，屯門居屋置樂花園日前錄得一宗區內客「即睇即買」的成交個案，原業主於1998年以約98萬購入，是次轉手帳面獲利高達242萬，單位升值逾2倍易手。邱氏稱，上述所錄成交單位為3座高層A室，實用面積449呎，兩房一廳，日前獲區內客垂青。因買家的家人剛於置樂花園置業，為方便日後互相照應，故鎖定同屋苑物色單位。買家鍾情單位客廳及房間均享開揚景觀，加上屋苑毗鄰屯門市中心，周邊生活配套完善，上述買家遂便決定「即睇即買」，以340萬(自由市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為7572元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
本地樓市處平行時空
2026-09-25
*轉載自2026年9月25日的信報 原文：樓價已升完？樓市的購買力的確還未可以令到市場全面起動！雖然筆者認為樓市要「唞一唞」，甚至一些板塊應該有下調的壓力，但不同意樓價回升趨勢已經完結！不要以為筆者是「大好友」想唱好，我認為未來是「顛覆性的經濟增長下，會出現經濟復甦中的不景氣」！情況將十分慘烈，但慘烈未必等於樓價和租金下跌！本篇專欄想分享我的看法和支持本人看法的數據及理據。在住宅樓價跌了三成之後，最近年多上升了逾15%！如果我們想市道健康，應該期望樓價跌一跌！只是較早前遇上了多個紅盤推出，可說是延遲了調整的時間，當未來樓市出現調整的時候，同時社會又會趁機散發不少悲情出來！未來遇到悲情筆者是感到沉重的！所以我們更加要清楚市場的本質！甚至要認清這個悲情的本質！否則，我們只是隨波逐流，混沌渡過了未來的危與機！大多數人其實都狹窄地參考滯後的二手成交數據去判斷樓市，首先，住宅樓價在最近一年多升了逾15%，是一個很大的升幅！但是我們看回其他數據，其實是更加驚人！一手樓是否樓市重要的一部分？大多數一手樓，其升幅是比樓市谷底的時候驚人。以西南九龍或長沙灣新盤為例，叡璟II最新價單折實呎價19376元，較2年前Belgravia Place 首批折實平均呎價15902元，兩者對比是貴了約22%。筆者又想再問一下，地皮是否樓市重要的一部分？大多數住宅地皮相比樓市谷底的時候也是升幅驚人！今年5月批出的東涌第106A區地皮每呎樓面地價約3052元，較去年2月批出的東涌第106B區地皮每呎樓面地價約1501元，兩者對比是升了約103%。為什麼樓市明明不斷向前行？而數據亦不斷在傳媒中有出現，為何人們仍是覺得樓價上升是意料之外，而且好像會升得無聲無息？因為負面因素和角度遠比正面消息多，當人越負面的時候，就越喜歡看更負面的消息，筆者認為港人的認知是受到不少干擾！或者更真實來說：購買力根本從未消失過，只是選擇用其他方法去存在於市場，購買力未出來活動，可以是一個觀望狀態，也可以是做了定期存款，本港銀行在過去4年多增加了6.1萬億元定期存款，是1997年M3總量的2.14倍，樓價下跌並非大多數人以為的「泡沫爆破」，因為泡沫在逆周期措施下根本並不算多（雖然商舖相對住宅較多）！新常態下，無奈政治上、經濟上甚至價值觀念上都變得波譎雲詭！經濟肯定地在增長，但筆者認為是人生見過經濟復甦中最哀鴻遍野的一次！對很多人來說，今次的經濟景氣比經濟不景更難過，平時經濟不景樓價跌、租金跌！其實普羅大眾都有不少人是受惠及是贏家！處理得好，經濟就可以促成財富大轉移！今次經濟「景氣」，租金上升，香港在競爭中要求生路，固然要輸入大量外來專才，無論結果如何，租金上升的機會都很大！住宅樓價可能拾級向上，但失業率就肯定上升，其實失業率上升趨勢早已形成，今年筆者在《我對樓市的十大忠告》中提出：「擔心失業率會上升」及「無就業式經濟復甦」！ 根據統計處截至今年第二季的按行業主類劃分的職位空缺數目，整體按年減少8.4%，當中大部份行業的職位空缺數目都錄得按年減少（附圖一）。職位空缺數目減少導致人們找不到工作，結果失業率自然上升。明明多了人離開職場，理應是多了就業機會，結果不是！令失業率上升（附圖二）最大的因素是AI和外來人口，但是香港要生存就必須要進一步強化這兩個因素，否則，香港一樣會被淘汰！而支持樓價最重要的一個環節就是在租金，這種新常態下社會的分配不均勻，處理起上來比傳統的貧富懸殊更難！現在的住宅樓市正在用平行時空來演繹，半新樓和優質屋苑價格仍銳利向上，但是欠缺成交支持的板塊，樓價就出現調整壓力，究竟香港樓市調整多久，調整幅度多深，相信是平行時空這兩極板塊互動的結果了。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-08-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
451.59
較上期
+2.41%
較上５期
+6.89%
以實用面積計算
446.20
較上期
-2.65%
較上５期
+7.65%