精選樓盤
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嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
好勝大廈
低層 實 283 呎
售 245 萬
物業編號: AN245430
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
倚嶺南庭
中層 2房 實 588 呎
物業編號: AN263127
田景邨
低層 開放式 實 381 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN264473
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 350 萬
物業編號: AN259398
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 570 萬
物業編號: AN263045
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
今日網上新聞 06.07.26
2026-07-06
(東方)10大屋苑周末買賣減半 7個捧蛋 加息、世界盃等利淡樓市消息夾擊下，二手樓市買賣交投放緩。中原表示，10大屋苑過去周末兩日只錄約4宗買賣，按周減少約55.6%，期內70%項目出現零成交情況。 映灣園三房768萬沽 東涌映灣園過去兩日錄約兩宗成交最多，該行曹嘉華表示，該盤9座中層B室，實用面積約748方呎，套三房間隔，以768萬元易手，呎價約10,267元。原業主於2024年以745萬元買入，持有約兩年即轉手，帳面獲利23萬元，單位期內只升值約3.1%。 沙田第一城同期錄約一宗買賣，中原吳焯誠指，單位為26座中層A室，實用面積約447方呎，成交價623萬元，呎價約13,937元；紅磡黃埔花園都錄約一宗成交。 相反，7個交投捧蛋的屋苑以市區盤為主，港島3大藍籌鰂魚涌太古城、同區康怡花園及鴨脷洲海怡半島都未聞成交個案。 富雅花園6年貶值18% 部分業主繼續蝕賣吸客。中原林龍南表示，北角富雅花園金桃閣中高層A室，實用面積約427方呎，兩房間隔，放盤僅約兩星期，一名母親見單位附帶裝修，即以585萬元購入予子女自用，呎價約13,700元。原業主於2020年以720萬元購入，約6年帳蝕135萬元，貶值約18.8%。 該行許偉業指，葵涌豐寓高層B室，實用面積約248方呎，新買家睇樓約半年，參觀上址後議價僅一萬元，以419萬元承接，呎價約16,895元。原業主於2017年以471.5萬元一手購入單位，其後一直收租，是次轉手跌價約52.5萬元或約11.1%。 中原吳啟業稱，大埔天鑽9座低層A室，實用面積約751方呎，套三房連工人套房設計，議價後以933萬元沽出，呎價約12,423元，新買家為外區客。原業主於2020年以979萬元買入，持有單位約6年，帳面虧蝕約46萬元離場。 (東方)港島新盤成交價連環破頂 FINNIE賣2817萬 每呎4.5萬齊新高 新盤市場未有全新項目推售下，過去周末交投量低位徘徊，但高價成交續現，港島新盤連環破頂。宏安地產(01243)旗下鰂魚涌FINNIE連天台特色戶，以2,817萬元成交，呎價45,000元，成交金額及呎價同創項目新高。 上述於上周六售出單位為該盤29樓A室，實用面積626方呎，三房間隔，外連254方呎平台及505方呎天台。宏安地產執行董事程德韻表示，項目至今已售出全部90伙，總套現金額超過6.6億元。 雅盈峰招標呎售7.2萬 另外，盈大地產(00432)及資本策略地產(00497)合作發展的中環雅盈峰，上周六都錄高價成交，招標售出26樓B室，實用面積1,254方呎，採三房兩套連工作間設計，成交價9,028.8萬元，呎價72,000元創項目新高。該公司銷售及市務總監陳惠慈稱，該盤至今累售91伙，總成交價約30億元，現時僅餘8伙待售。 啟德再錄大額成交。華潤置地（海外）及保利置業集團(00119)的啟德澐璟，上周六售出一伙套三房單位，為1座22樓B室，實用面積1,870方呎，連一個車位以9,278.3萬元成交，呎價約49,617元。 踏入7月，整體新盤市場交投步伐減慢，單計過去周末兩日只錄約30宗一手成交，其中鐵路上蓋項目受追捧。信和置業(00083)、嘉華國際(00173)及中國海外發展(00688)的元朗錦田南錦上路站柏瓏I，昨售出最後一伙兩房戶，為第5座7樓B6室，實用面積464方呎，成交價819.56萬元，呎價約17,663元。 柏瓏I全數715戶售罄 據了解，柏瓏I的715伙已全數沽清，柏瓏系列至今累售1,972伙，套現逾170億元，目前尚餘228伙待售。市場消息稱，柏瓏III佔其中217伙，於6月已取得入伙紙，正準備開放現樓參觀。 港鐵公司(00066)及會德豐地產合作發展的香港仔黃竹坑站港島南岸DEEP WATER SOUTH第6B期，上周六亦錄得兩宗成交，均為三房一套單位。包括1B座27樓A室，實用面積918方呎，成交價約3,709.64萬元，呎價約40,410元。會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，項目至今累售192伙，套現近36.1億元。 柏蔚森II沽一伙 滶蘊辦講座 此外，新世界發展(00017)及遠東發展(00035)合作的啟德跑道區柏蔚森II，昨售出一伙兩房戶，為第3座3樓C室，實用面積392方呎，成交價829萬元，呎價約21,148元。 新世界發展營業及市務部總監何家欣稱，九龍玫瑰街豪宅滶蘊，昨與將在鄰近設置永久校舍的國際學校舉辦講座，邀請約50位客戶及親友出席。據了解，不少客戶對項目複式大宅感興趣。全盤僅餘4伙複式待售。 一手市場日前再錄兩宗終止交易個案。包括九龍建業(00034)的將軍澳海茵莊園1座25樓B3室，去年7月以461.4萬元成交。發展商隨後修訂價單，下調定價約16%，並將於本周二重售。恒基地產(00012)旗下尖沙咀本木22樓B5室，原於2023年3月以924.96萬元成交，惟上址於上周四已終止買賣。 (星島)新盤2日沽約26伙 多個全新項目醞釀月內出擊，一手市場過去周末兩日以餘貨成交為主，共錄約26宗成交。其中新地旗下啟德天璽．海2B期昨日添成交，8座16樓A室，面積1159方呎，為4房2套單位，以4830萬售出，呎價41674元。 天璽．海4830萬售 宏安旗下鰂魚涌FINNIE新錄得1宗3房特色單位成交，為29樓A室，面積626方呎，另連254方呎平台及505方呎天台，成交金額2817萬，呎價為45000元，均創項目新高。 截至目前，FINNIE已售出項目全部90個單位，累積套現金額超過6.6億。 至於新世界夥拍遠東發展的啟德柏蔚森II昨日新錄成交，售出3座3樓C室，為面積392方呎的2房單位，成交價829萬，成交呎價約21148元。 信和牽頭夥拍嘉華及中國海外合作發展的元朗錦上路柏瓏I亦錄交投，項目5座7樓B6室，面積464方呎，屬於2房間隔，以819.56萬售出，呎價約17663元，此期數全共715伙已全數沽清。 建灝及市建局合作發展的旺角新盤映居就售出26樓D室，單位面積339方呎，為1房連書房間隔，成交價755.92萬，呎價約22299元。 (明報)息口走勢未明 美孚嘉湖估價跌 分析：銀行對樓市前景仍正面 續搶攻按揭生意 上半年樓市熾熱，反映樓價走勢的中原城市領先指數CCL，上半年已錄逾一成升幅，惟6月受息口走勢未明、股市反覆、內地限制資金出境新措施出台等因素影響，一、二手物業交投放緩；據本報追蹤逾14年的十大指標屋苑的60個估價個案，雖然今年迄今基本仍呈升勢，惟個別單位6月估值卻現「疲態」，如荔枝角老牌屋苑美孚新邨，一伙大單位的估價按月跌4.71%；天水圍嘉湖山莊有3房戶估價，按月跌逾1%，蒸發單位今年大部分升幅。 上述60個追蹤個案，其中39個個案上半年估價升幅仍錄逾一成，惟有13個個案（約22%）按月卻回落。其中在匯豐系估價於2018年9月達頂峰、美孚新邨百老匯街44號一伙高層A室，屬實用1435方呎4房戶，於過去數年經歷反覆跌浪，估價由高峰的2514萬元，跌至去年底1428萬元，估值蒸發1086萬元或43%，單位估值至今年5月反彈，估價為1656萬元，較2025年底回升228萬元或16%。 美孚4房估值1578萬 按月挫4.7% 不過，6月單位估值卻回落至1578萬元，按月跌幅78萬元或4.71%，成按月跌幅最大單位，接近2月估值1560萬元。 新界方面，於去年匯豐系估價錄12.6%升幅、嘉湖山莊景湖居第11座高層A室，實用635方呎3房戶，今年升幅落後大市；個案去年12月估價554萬元，至5月雖然累升2%至565萬元，但6月估價卻跌逾1%至559萬元，令半年升幅回落至不足1%。 至於上半年估值最大升幅，為鰂魚涌康怡花園A座高層8室，實用710方呎3房戶，匯豐系最新估價1201萬元，較去年12月底估值1015萬元，升186萬元或18.33%；同屋苑P座中層15室，實用461方呎兩房戶，最新估價769萬元，比去年12月底650萬元，升119萬元或18.31%。 值得留意的是，上述康怡花園P座中層15室，中銀香港（2388）最新估價雖然由去年12月的651萬元升至最新733萬元，上升82萬元或12.6%，但較5月的736萬元回落0.4%，結束此個案連升10月勢頭。 料仍未真正反映6月市况放緩 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指出，雖然近日樓市交投氣氛反覆，令單位估價表現受影響，但銀行界對樓市前景仍屬正面，並有意在加息前，積極搶攻按揭生意，包括推出定息按揭計劃、增加現金回贈優惠等。惟他強調，具體反映6月市况放緩的單位估值，稍後才可真正反映。 (明報)買家「即睇即買」 478萬購邁亞美海灣兩房 二手盤源減少，部分買家趕入市，屯門邁亞美海灣新錄區內客「即睇即買」成交；祥益區域董事邱家邦表示，屋苑第5座高層G室，實用面積480方呎兩房戶，以478萬元成交、實呎9958元；原業主早於1994年以約139.8萬元購入，持貨32年，帳面賺逾338萬元或2.4倍。 事實上，新界部分價錢「低水」的大型屋苑不乏成交；晉誠高級營業經理鄧錦雄表示，深井浪翠園二期第6座高層A室，實用面積747方呎3房1套戶、望青馬大橋海景，原業主以720萬元放售，減價12萬元或1.7%後，以708萬元易手、實呎9478元；原業主2012年以477萬元購入，持貨14年，帳面賺231萬元或48%。 十大屋苑兩日錄4成交 跌55% 不過，世界盃賽事漸進入高潮，加上市場未有利好消息刺激買家入市，整體二手交投淡靜。據中原統計，十大屋苑7月首個周末（7月4日及5日） 錄約4宗成交，較上周末9宗跌逾55%，零成交屋苑有7個，包括鰂魚涌太古城和康怡花園、鴨脷洲海怡半島等港島三大屋苑。 至於3個錄得成交的屋苑，東涌映灣園屬過去兩日交投最多屋苑，惟亦只錄兩宗；中原副分區營業經理曹嘉華表示，屋苑第9座中層B室，實用面積748方呎3房1套間戶，以768萬元易手、實呎10,267元；原業主2024年以745萬元入市，帳面賺23萬元或3%，惟連使費料平手離場。 美聯高級董事布少明指出，二手市場不少筍盤已被吸納，加上業主叫價態度轉強，買家入市審慎，令大型屋苑交投於低位反覆上落。 代理料交投低位反覆上落 中原高級資深區域營業董事林龍南表示，北角富雅花園金桃閣中高層A室，實用面積427方呎兩房戶，放盤約兩周，獲買家以585萬元購入予子女自用、實呎13,700元；原業主2020年以720萬元購入，持貨6年，帳面蝕135萬元或約19%，連雜項費用料實蝕約175萬元或約24%。 (明報)一手本月暫沽近60伙 天璽‧海4房售4830萬 7月新盤市場暫未有大型新盤登場，交投氣氛回落，綜合市場資訊，本月暫時只累錄近60宗一手成交，惟啟德跑道區豪宅不乏成交；新地（0016）旗下天璽‧海2B期，新錄招標成交，售出第8座16樓A室，實用面積1159方呎4房戶，成交價4830萬元，實呎41,674元，買家成交期180天。 柏蔚森原撻訂兩房829萬沽 貴三成 跑道區同區，華潤置地（海外）和保利（0119）合作的澐璟，亦售出第1座22樓B室，實用面積1870方呎4房戶，連車位成交價9278.3萬元、實呎49,617元。 同區已屆現樓、新世界（0017） 牽頭的柏蔚森，新錄撻訂重售單位成交，為第3座3樓C室，實用面積392方呎兩房戶，招標作價829萬元、實呎21,148元；資料顯示，單位去年5月以642.6萬元成交，惟交易今年4月告吹，即新做價賣貴逾186萬元或29%。 新世界同系、樓花期約16個月的九龍玫瑰街滶蘊，上月開售至今累沽60伙，佔全盤109伙的55%，套現近27億元，售出單位包括27伙複式戶，現僅餘最後4伙同類單位待售。 FINNIE特色戶實呎4.5萬破頂 市區新盤特色戶亦持續具承接；宏安地產（1243）旗下鰂魚涌單幢現樓項目FINNIE，新售出29樓A室頂層連天台特色戶，實用面積626方呎3房1套間隔、連254方呎平台及505方呎天台，作價2817萬元、實呎4.5萬元，創項目做價及呎價新高；而全盤90伙已全數售罄，套現超過6.6億元。 柏瓏I全部715伙沽清 新界方面，信置（0083） 牽頭、屬現樓的錦田錦上路站柏瓏I，售出該期最後1伙，為第5座7樓B6室，實用面積464方呎兩房戶，成交價819.56萬元、實呎17,663元；該期提供715伙，自2022年中推售至今已全部沽清。 整個柏瓏系列則累售1972伙，佔全盤逾90%，累積套現總額高逾170億元，尚餘228伙待售，其中柏瓏III佔217伙。
成交快訊
天水圍屏欣苑453萬售 原業主持貨7年多轉手帳賺逾倍
2026-07-06
祥益地產高級分行經理謝利官表示，日前天水圍居屋屏欣苑錄得一宗買賣的成交個案。原業主於2018年以約224萬(居二市場價)購入，持貨7年多，轉手帳面獲利逾倍。謝氏稱，上述所錄成交單位為B座高層18室，實用面積447呎，兩房一廳。新買家為區內白居二準婚客，有意購入單位作婚後居所。鍾情屋苑樓齡較新，鄰近親友居所，方便日後互相照應，加上步行約3至5分鐘即可到達鐵路站，交通便利，而且單位附設新裝，收樓後毋須大執即可入住，經輕微議價後，雙方最終以453萬元（居二市場價）達成共識，以實用面積計算呎價為10,134元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門租盤受捧 外區客1.28萬承租新屯門中心兩房
2026-07-06
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前促成一宗屯門新屯門中心之租賃成交個案，該單位的租金回報率為2.7厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為10座中層G室，實用面積455呎，兩房一廳，日前獲區外客租入。租客鍾情單位附設企理裝修，加上屋苑鄰近設有村巴直達工作地點，交通便利，同時屯門區租金相對外區較為相宜，性價比更高，租客有感單位合乎要求，遂便決定以月租1.28萬元承租單位，以實用面積計算呎租為28.1元。黃氏續稱，如以業主於2021年約560萬元購入價計算，該單位的租金回報率為2.7厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
年輕人置業難度今昔比較
2026-07-03
*轉載自2026年7月3日的信報 原文：「樓價太貴令年輕人買唔起樓！」成為了市場的詛咒！這個認知也成為人們不滿社會的重要佐證！而且觀念深入骨髓不易改變！縱使時代已改變了現實！根據統計處25歲至34歲組別年輕人的收入中位數字，最新兩口子錄得的數字是5萬元，每月儲蓄3成收入，約3年多可儲蓄到價值約620萬元物業的首期資金，並且可符合銀行的入息要求。屯門二手兩房單位的樓價只是400多萬，對比人均入息中位數兩小口子的能力上限，遠高於實際的約200萬元，這個差距好像從未出現過。數據見真相！我們鍥而不捨地陳列數據，終於得到市場的正面迴響，開始有人討論，年輕人是否有能力置業這個問題，「今天置業與昔日置業有什麼不同？」是更容易？還是更難呢？所以筆者連同數據及公關部同事決定做一份較詳細的報告，為今昔上車買樓的難度作比較，我們翻查公司已累積數十年的資料庫，用不同年代的數據，做一個較深入的比較！發覺很多方面，現在入市均比過去大多數時間有優勢和容易！當然，有一些地方，我們是不及過去某一段時間的！我們的這份報告或者可以算是一個地產代理對市場的證供，筆者認為是很有參考價值！1）今年的上車盤樓價比2021年仍折讓約2成！以屯門時代廣場實用面積323至365呎的兩房上車單位為例（見圖一），2021年的平均成交價是490.8萬元，而2026年的平均成交價是381.2萬。相信大家在報章都仍然可以找到很多樓價比幾年前大折讓的新聞！樓價雖然回升約15%，但仍有足夠吸引力的折讓！2）現在的按揭利率比20年前低！從圖二可見，過去15年銀行按揭利率主要以2至3厘的水平去把關，1996年曾高達10厘的水平，2001年和2006年約為1996年的減半水平。受惠資金流入香港，按揭利率在往後的時間持續低企。筆者經常開玩笑：「我大部分青春的按揭利率在15厘左右中渡過！」今天住宅H按息主流，一個月銀行同業拆息（近期約2.9厘）加1.3厘或封頂息3.25厘（以較低者為準），亦因此今年上半年的實際供樓利率保持在3.25厘水平。銀行同業拆息受聯繫匯率及市場資金影響，封頂息CAP保護了小市民供樓，減低了息口風險。3) 最新人均入息中位數（見圖二），兩口子收入合共5萬元，對比2021年的4萬元增長25%，對比2011年的2.5萬元更是增長1倍，長遠仍在增長中！入息數字的長遠趨勢仍在增長中，反映年輕人的購買力隨着時間而加強！4）購買400萬元或以下的物業，印花稅只需100元的措施已於2025年2月26日正式生效。即今日購買屯門時代廣場400萬元內的兩房上車單位，只需付100元印花稅。如果時間倒回至5至10年前（見圖一），則2021年該類單位490.8萬元成交需付約14.7萬元印花稅，以及2016年該類單位324.4萬元成交需付約6.94萬元印花稅。有關的印花稅的寬減，亦直接將儲蓄印花稅金額的時間縮短至近乎零。5）假設兩口子每月儲蓄3成收入，購買屯門時代廣場上車單位只需支付一成首期，相應的儲蓄時間約2.1年。而2016年和2021年則需支付更多的印花稅，連同首期，加上比2026年低的入息，2016年和2021年的儲蓄時間分別是3.3年和4.4年。有關儲蓄時間的比較，反映上車的儲蓄速度已大幅改善。6）以9成按揭和30年按揭年期，根據以上同類型的上車單位和不斷增長的入息計算，圖二可見2026年的供款佔兩口子入息約30%，而在2016年和2021年的供款佔兩口子入息分別是33%和44%，反映最新上車人士的每月供樓負擔處於相對輕鬆的水平。以上的結論反映不同時代也有其長短處，但現在的確是較好的入市時光！當然上述資料只供參考！每個人的機會和風險結構都不同，看官參考數據後再自行判斷！以上的觀點並不是想說服人去買樓，而是拋磚引玉，與數據辯證真相！最後，溫馨提示當下未置業者需要避險的地方是，最新截至2026年5月的差估署租金指數按年升5.1%，錄得連續7個月創新高（見圖三）！過去3年多共升約18%！在這個處境下，準買家選擇租樓則會面對不斷上升的租金，因此更加要上車！也補充的是，政府已全面取消樓市辣招，買家有需要可隨時出售物業。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-06-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
421.59
較上期
-2.94%
較上５期
-4.45%
以實用面積計算
411.21
較上期
-2.67%
較上５期
+2.75%