精選樓盤
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YOHO WEST
低層 2房 實 406 呎
售 550 萬
物業編號: AN259710
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
菁雋
中層 2房 實 365 呎
物業編號: AN266116
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
帝御．金灣
中層 1房 實 291 呎
售 385 萬
物業編號: AN260686
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 530 萬
物業編號: AN263971
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
兆康苑
中層 2房 實 423 呎
售 385 萬
物業編號: AN266739
萬寶大廈
高層 1房 實 254 呎
售 250 萬
物業編號: AN266769
WETLAND SEASONS PARK
中層 2房 實 421 呎
售 565 萬
物業編號: AN267133
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 658 萬
物業編號: AN262072
建生邨
高層 實 385 呎
居二價 170 萬
物業編號: AN200745
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 721 呎
售 1060 萬
物業編號: AN264720
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
聚康山莊
高層 2房 實 428 呎
售 520 萬
物業編號: AN266223
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
珀御
低層 1房 實 342 呎
售 415 萬
物業編號: AN263157
兆畦苑
低層 3房 實 487 呎
售 325 萬
居二價 215 萬
物業編號: AN262207
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 30.09.26
2026-09-30
(星島)屋苑本月錄218宗獲利升14% 本港銀行未有跟隨美國加息，增強業主對後市信心，議價空間續收窄，令本月屋苑成交繼續錄「賺多過蝕」。本報統計全港174個屋苑，其中144個錄得獲利成交，佔比約83%，涉及獲利個案逾218宗，按月增加約14%，獲利金額介乎2萬至8220萬元，帳面賺幅介乎0.24%至近26倍。 本月帳面賺幅最多個案為粉嶺星光新邨B座低層B1室，面積約714方呎，3房間隔，單位以400萬元連獨立車位售出，呎價5602元。據了解，原業主於1975年以約15萬元購入上述單位，持貨長達約51年轉售，帳面獲利385萬元，帳面賺幅約26倍。 星光新邨400萬沽升26倍 帳面賺幅次高為鰂魚涌太古城銀星閣高層C室，面積809方呎，採3房套間隔，以1530萬元易手，呎價18912元。據悉，原業主於1983年以約77.3萬元買入單位，持貨43年轉手，帳面獲利1452.7萬元，帳面賺幅約18倍。 位居帳面賺幅第三位為沙田第一城30座高層G室，面積327方呎，2房設計，單位以478萬元成交，呎價約14618元。資料顯示，原業主於1985年斥資28萬元買入上述單位，持貨41年後沽售，帳面獲利450萬元，帳面賺幅16倍。 慕禮道屋地賺8220萬售 至於帳面獲利金額，最多為九龍塘慕禮道屋地，洋房面積2659方呎，以1.06億元成交，呎價約39865元。據悉，原業主於2000年以2380萬元購入，持貨26年轉售，帳面大賺8220萬元，期內升值3.45倍。 獲利金額第二多個案為西貢大網仔早禾居雙號屋，面積3970方呎，連8413方呎特大花園，以6500萬元成交，呎價約16373元。據了解，原業主於2005年以2960萬元買入上述物業，持貨21年轉售，帳面獲利3540萬元或1.2倍。 蝕讓個案錄57宗 美聯高級董事布少明表示，本月一手市場表現強勁，部分購買力被搶佔，因此二手市場交投相對平穩。不過，隨着下月多個一手大型新盤陸續部署開售，若發展商開價克制，相信會繼續搶去一批購買力，預計下月二手成交量維持逾4000宗平穩水平。 蝕讓方面，9月至今已知二手成交當中，蝕讓個案錄約57宗，較上月56宗，輕微增加約2%，涉及52個屋苑，按月微增1個或約2%，帳面蝕讓金額介乎3萬至488萬元，帳面蝕幅介約0.59%至32%。 白沙灣花園17年貶值19% 本月帳面蝕讓金額最多為西貢白沙灣花園A段雙號屋，面積1870方呎，連面積約1510方呎私人花園，以2100萬元成交，呎價約11230元。原業主於2009年斥資2588萬元購入上址，持貨17年至今轉售，帳面虧蝕488萬元，帳面蝕幅約19%。 帳面蝕讓金額第二多為西貢逸瓏園1座高層L室，面積695方呎，屬2房連儲物室設計，以838萬元易手，呎價約12058元。原業主於2019年以1236萬元一手購入單位，持貨7年易手，帳面蝕讓398萬元，帳面蝕幅32%，該單位同為本月蝕幅最多。 至於帳面蝕幅次多為大埔雲滙6座高層B1室，面積278方呎，開放式間隔，以460萬元成交，呎價約16547元。原業主於2022年以630萬元購入單位，持貨約4年轉售，帳面蝕讓170萬元，帳面蝕幅約27%。 (東方)跌價逾30%交投大減 二手貶值8月錄243宗 挫兩月後回升 本地二手交投稍為回升，市場錄得的貶值個案同時反彈。根據本報統計，8月出現至少243宗低於購入價的二手住宅轉讓，連跌兩個月後回升。不過，樓價持續向上，期內樓價跌幅30%或以上成交大幅減少，僅佔整體跌價成交約3.7%，按月減少約2.8個百分點，比例重返近年低位。 尚璽銀主盤5年冧48% 綜合市場資料，7月二手市場有至少216宗貶值轉讓，8月增加約27宗，期內樓價蒸發逾5億元。上月跌價交易中，樓價貶幅約30%或以上個案至少有9宗，其中跌幅最顯著為旺角尚璽一個高層銀主盤，實用面積約165方呎，開放式設計，拍賣場上僅以252萬元成交，較2021年一手購入價貶值231萬元或約47.8%。 銀主出貨比業主更積極，上月另一宗樓價跌幅逾40%的成交亦是銀主貨，單位為屯門掃管笏OMA OMA第2B座低層A室，實用面積約627方呎，成交價僅約520萬元，與原業主於2022年一手購入價約893萬元相比，約4年樓價急跌約373萬元，貶值約41.8%。 樓價低位回升，近年買樓短炒獲利個案增加，於2023年或以後入市、即持貨3年或以內跌價成交比例回落；上月至少有20宗，佔整體貶值個案僅約8.2%，比例按月下跌約3.4個百點。至於在樓價高峰期買入轉手貶值個案至少120宗，佔比例仍高達約49.4%。 將軍澳住宅蝕讓42宗 分區方面，將軍澳至少有42宗跌價，當中日出康城屋苑佔比回落至約45%，較以往普遍逾五成減少。元朗則至少28宗，以全區8月整體二手成交計，蝕讓比例約32.9%，與7月相若；屯門上月亦出現至少25宗貶值成交。至於粉嶺連同上水的北區二手屋苑，亦出現至少17宗同類跌價交易。 事實上，樓價與高位尚有差距，近年全幢大翻新的葵芳匯，鄰近港鐵葵芳站兼設有基座商業配套，近日錄得業主損手沽貨。 葵芳匯580萬沽輸14% 利嘉閣司徒俊傑表示，葵芳匯低層C室，實用面積約409方呎，兩房連士多房間隔，望球場開揚景致，以約580萬元沽出，呎價約14,181元。原業主於2020年以約675.62萬元購入單位，至今帳蝕逾95.6萬元，貶值約14.2%。 大埔嵐山也有持單位年期相同的業主，近日止蝕出貨。中原曾嘉滙稱，屋苑3座中層C室，實用面積約735方呎，三房連套房間隔，叫價約780萬元，減至約750萬元易手，呎價約10,204元。單位2020年購入價約850萬元，至今約6年跌價約100萬元，樓價蒸發幅度約11.8%。 另外，利嘉閣彭錦添透露，青衣薈藍中低層A12室，實用面積約202方呎，開放式設計，最新以約385萬元轉售，成交呎價約19,059元。據悉，一手業主於2022年以約448.4萬元購入物業，持有約4年帳面虧損約63.4萬元，貶幅約14.1%。 (東方)栢慧豪園放匙一周即售463萬 19載飆倍半 新界西北近年發展迅速，區內二手市況保持活躍，天水圍栢慧豪園兩房單位「放匙」僅一周，即獲買家以約463.8萬元吸納，單位約19年大幅升值約1.5倍。 中原伍耀祖指出，同區入伙新盤近期收樓後，吸引買家積極入市，區內二手物業亦受帶動；上述屋苑本月買賣亦較上月同期有顯著增長。其中，項目6座低層C室，實用面積約493方呎，兩房間隔，坐向西南，原先叫價490萬元，鎖匙交予代理行後旋即獲洽購，議價後減價26.2萬元易手，呎價約9,408元。原業主於2007年9月以約182.7萬元買入單位，現沽售帳面獲利約281.8萬元。 上車客588萬購溱柏 至於元朗溱柏不乏上車客入市個案，該行王勤學表示，該盤5座高層B室，實用面積約598方呎，套兩房連儲物房間隔，叫價620萬元放售，減價32萬元後，獲上車買家以約588萬元承接，成交呎價約9,833元。一手業主於2014年8月以535.5萬元買入上址，持有約12年帳面獲利約52.5萬元，升值約9.8%。 屯門豐連近期亦有一手業主獲利沽貨。祥益謝澤銘表示，項目1座高層C室，實用面積約342方呎，一房設計，附設企理裝修，客廳及房間均擁開揚景觀，原以約440萬元放售，輕微調減5萬元後，獲用家斥約435萬元購入自住，呎價約12,719元。單位2016年一手購入價約353萬元，至今約10年樓價升值約82萬元，漲幅約23.2%。 第一城連天台賣975萬 此外，新界大型藍籌屋苑沙田第一城，最近錄得罕有的連天台單位買賣成交。世紀21奇豐楊麗娟指出，上述單位為35座一個頂層戶，實用面積約707方呎，套三房間隔，坐向西北外望屋苑商場市景，降價約65萬元後，以約975萬元售出，呎價約13,791元。原業主於2008年11月以約368萬元購入單位，持有近18年帳賺約607萬元，升幅約1.6倍。 (東方)8項物業拍出 跑馬地銀主住宅320萬沽 拍賣會連環沽出8項物業，近九成為銀主盤，其中，跑馬地私宅由銀主僅以320萬元拍出，較原業主約14年前買入價還低約22%。 環亞物業拍賣董事總經理區蘊聰表示，昨日拍賣會共吸引約150人出席，期間共拍出7項銀主貨及一項業主盤。當中，上述單位為山村道金翠樓低層C室，實用面積約339方呎，開拍價300萬元，獲兩組買家出價，最後高於推拍價20萬元拍出，呎價約9,440元。資料顯示，該單位原業主早於2012年以約410萬元買入，現時做價低90萬元。 另外，青衣細山路明翹匯1A座低層D室，銀主只以370萬元推拍，有兩組買家競投，以410萬元賣出，以單位實用面積約305方呎計算，呎價約13,443元。據了解，物業原業主於2019年以逾508萬元買入，現時做價低98萬元，貶值逾19.3%。 場內大角咀港灣豪庭10座高層G室，實用面積約415方呎，亦以600萬元售出，呎價約14,458元，較開價高70萬元。 屯門湖山路居屋兆山苑M座中高層8室，實用面積約546方呎，銀主以300萬元已補價自由市場價推拍，最終以323萬元賣出，呎價約5,916元，較估價低約78萬元或約19.5%。 海逸豪園2215萬獲承接 今次拍賣會最高成交價物業為紅磡海逸豪園7座高層E及F室相連單位，實用面積約1,481方呎，推拍價2,100萬元，有3組客出價，最終以2,215萬元沽出，搶高約115萬元或約5.5%，成交呎價約14,956元。 同場亦拍出兩項非住宅銀主物業，包括上述同屋苑B1層單號停車位，成交價166萬元，高於開價46萬元或約38.3%。另一項目為旺角中心第一座地下G36及G37A號舖位，實用面積共約210方呎，拍出價880萬元，比開價高出60萬元。場內唯一業主盤為油麻地上海街301號高層單位，實用面積約459方呎，連租約以198萬元拍出，呎價約4,314元。 (東方)上然3宗短炒 一房漲價兩成 入伙新盤二手獲利買賣湧現，大埔上然系列再添3宗同類成交，其中一伙一房戶以約389萬元售出，一年多升值約21.6%。 該項目本月暫錄約13宗二手成交，全屬賺錢個案。中原趙愛蓮表示，上述單位為第2期6座低層A7室，實用面積約319方呎，叫價約428萬元，終減至約389萬元售出，呎價約12,194元。新買家因屋苑樓齡新，間隔合用，先入市再決定自用或投資。單位去年7月一手購入價約320萬元，升值約69萬元。 美聯蔡潔雯指出，同座低層C2室，實用面積約301方呎，亦為一房戶型，以400萬元獲承接，呎價約13,289元。一手業主去年6月以約356萬元購入物業，持有一年多帳面獲利約44萬元，單位升值約12.4%。該行梁葦姮補充，項目第3期3座低層A5室，實用面積約430方呎，兩房間隔，成交價約598萬元，呎價約13,907元。原業主去年11月向發展商購入物業，僅約10個月，帳面即賺約77.2萬元，升幅約14.8%。 麗都花園放兩周售580萬 整體樓價回升，短線獲利已非入伙新盤的「專利」，二手屋苑近期亦連錄同類買賣。晉誠地產鄧錦雄稱，深井麗都花園1座中層A室，實用面積約570方呎，三房間隔，享青馬橋景致，放售兩周即以580萬元沽出，呎價約10,175元。原業主2024年底以約478萬元購入，不足兩年帳賺約102萬元或約21.3%。 中原廖忠堅表示，油塘鯉灣天下高層B室，實用面積約666方呎，套三房設計，享海景，減價62萬元後，以958萬元易手，呎價約14,384元，約兩年升值約68萬元。 (明報)中銀推「先P後H」按揭計劃 首2至3年按息低至2.68厘 中銀香港（2388）昨日公布，推出全新「先P後H」按揭計劃，客戶可選擇首兩年或三年採用最優惠利率（P）按揭，特優P按息率為P減2.32厘，以現時P息計算為2.68厘，較現行普遍H按封頂息3.25厘低0.57厘。P按期滿後自動轉為H+1.3厘，並設封頂息率P減1.75厘，與現行H按相同。美國進入加息周期，港銀有機會上調P息，匯豐與恒生早前續推2.93厘定息按揭搶佔市場，分析預期P息今年內或上調0.125厘，屆時中銀特優P按息率將升至2.805厘，但仍低於H按和定按，慳息效果顯著。 P按期滿後自動轉為H+1.3厘 中銀香港個人金融產品部副總經理劉寶萍表示，產品首兩年或三年利率較低及穩定，有助客戶更有效地管理置業初期的財務開支，轉為H按後則可享貼近利率周期變化的靈活長遠供款安排。計劃申請至12月31日截止，客戶需於11月1日至明年4月30日提取貸款，最低貸款額為100萬元或以上，可以同時申請按揭保險計劃，即可適用於高成數按揭。計劃適用於一手及二手私人住宅買賣，轉按和現契加按，惟不適用於政府房屋、車位及工商物業。 以貸款額500萬元、年期30年，及現行P息計算，中銀「先P後H」按揭在P按期內每月供款為20,227元，較現時H按少供1533元（見表），亦較匯豐恒生定按每月供款20,892元，少供665元。不過P息若在未來兩三年內累升0.25厘，中銀P按年利率將升至2.93厘，與定按利率相同，一旦進一步上調則會高於定按。 去年匯豐推定息按揭，其後恒生、渣打亦推相關產品，隨着美國加息預期在今年中升溫，定按對客戶吸引力大增，今年7月定按佔新批按揭貸款為34.1%，較去年底4.8%大幅上升。 P息倘升多於0.25厘 P按利率將高於定按 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預期，今年內香港銀行或隨美國加息，輕微上調P息0.125厘，中銀特惠P按息率仍低於H按和定按。中原按揭董事總經理王美鳳預期，今年內息率變化不大，即使P息上調，幅度僅介乎0.125厘至0.25厘，認為「先P後H」按揭具有一定吸引力。由於不同計劃各有息率計算方式及條款，對不同用家有其優點或限制，用家可因應自身需求及財務狀况作出比較及選擇。 昨日1個月港元拆息報3.0161厘，較周一下調0.14厘，惟連續兩日處於3厘水平。恒生昨發表報告，基本預期美國只於12月再加息一次，明年保持不變。惟與往常季結後拆息回落不同，只要聯儲局有進一步加息的可能，預期拆息在第四季大部分時間將維持於現時高位。 港匯截至昨晚9時半報7.846，下跌5點子（1元等於1萬點子）。恒生預期即使觸發弱方兌換保證，規模及頻率都會低於過往，惟總結餘收縮下，屆時拆息仍會飈升。 (明報)擎海均呎近1.4萬 10年市區盤新低 低3年前毗鄰親海駅7% 1房折實376萬入場 面對東九多個新盤推出，樓花期約28個月的越秀地產（0123）油塘東源街擎海第1期，昨公布首張價單，首批128伙折實均呎13,988元，不但較位於毗鄰、2023年8月以「深水炸彈價」折實均呎14,997元推出首批132伙的親海駅II（當時樓花期同為約27個月）低約7%，更是百利保（0617）、富豪酒店（0078）與市建局旗下長沙灣尚都，2016年7月首批50伙折實均呎13,847元後，逾10年來首批折實均呎最低的市區新盤。 遠離港鐵油塘站的擎海，鄰近多個近年由工廈轉為住宅項目，其中毗鄰的親海駅，3年前開價時樓花期約27個月，首批折實均呎不足1.5萬元，引起市場嘩然，並為當時7年來最低價的市區新盤。 至於油塘對上一個開售全新盤，為去年11月公布首張價單150伙的信置（0083）等柏景峰（當時樓花期約21個月），相對擎海，位置上較鄰近港鐵油塘站及大本型等商場，當時折實均呎14,588元。 大部分單位望工廈景為主 擎海共分3期發展，由5座物業組成，共提供1339伙，全部已獲批預售，為越秀地產在港暫時最大型的住宅發展項目，第1期提供617伙，首張價單涵蓋78伙1房戶、50伙兩房戶，單位實用由285至497方呎，折實價375.94萬至711.01萬，折實實呎13,008至15,423元，折實均呎13,988元。從價單所見，單位大部分位於第3座，其中E、F、H室，均向東北望工廈景。 以入場單位為例，第3座3樓E室，實用289方呎，1房間隔，望內街及工廠景為主，折實價375.9萬元，實呎13,008元。 兩房入場單位為3座3樓C室，實用429方呎，折實價569.01萬元，實呎13,264元，則以望內園景為主。至於兩房及整批單位最高售價、呎價單位為3座23樓A室，實用461方呎，向南望內園景，折實價711.01萬元，折實實呎15,423元。 越秀地產李嘎：大家都可以賺錢 都可以開心 越秀地產（香港）總經理李嘎形容，今批屬「誠意共享價」，定價是參考項目本身的海景景觀及質素及自身配置，希望與買家雙贏，「大家都可以賺錢、都可以開心。」李又指項目至今接獲逾6000個查詢，集中家庭客、投資客，以及上班客等，樓盤設於九龍灣國際交易中心售樓處及示範單位將於明日起開放予公眾參觀，周四（10月1日）國慶日起收票，部署下周開售。 後市方面，他認為美國加息後香港銀行不跟隨，更有大型銀行增加按揭優惠等均是利好樓市因素，故睇好後市發展。 開價前鯉灣天下海景戶實呎1.4萬沽 事實上，擎海需要面對東九多個新盤的競爭，其中信置、招商局置地（0978）及市建局合作的紅磡榮光街瑅海，及九建（0034）牛池灣33清水灣第1期均正待批預售，料最快下月開售，兩盤分別涉及451伙，以及361伙，連同擎海第1期，即東九三大新盤有機會短期為市場提供約1429伙新盤單位。同區二手方面，樓齡約20年的油塘鯉灣天下，於擎海開價前錄得一宗3房戶成交。 中原分行高級資深分區營業經理廖忠堅表示，鯉灣天下高層B室，實用666方呎，3房1套間隔，享海景，以958萬元易手，實呎14,384元，新買家為同區換樓客。原業主2024年890萬元購入，持貨約兩年，帳面獲利68萬元或約8%。 (明報)皇璇今次輪銷售收9000票 超額逾280倍 發展商繼續加快售樓步伐，其中大股東為周大福集團成員、新世界（0017）策劃推廣的北角熙和街皇璇，項目今日展開次輪價單銷售，盡推全盤最後32伙，於昨午4時截票，累收約9000個意向登記（料不少為「復活票」，即首輪向隅客），以5號價單32伙計，超額認購逾280倍。 樓花期長約15個月的皇璇，剛過去周日以價單首輪推售，連同招標單位短短8天沽156伙，套現逾16億元。今日次輪銷售，將分5個組別，其中X組為項目招標單位買家提名的合資格買家，每個買家有兩個提名權，每個提名權可買1伙；A1組最多可購6伙；A2組最多可購4伙；A3組可購買1伙；B組可購買1至2伙。 SIERRA SEA 2C（2）最快下周開價 此外，新地（0016）西沙SIERRA SEA第2C（2）期，昨日上載樓書。新地代理執行董事陳漢麟表示，項目最快今日開放示範單位予傳媒參觀，下周開價，定價將參考同系過往期數二手成交價，目前成交實呎約1.5萬至1.6萬元。今期提供522伙，實用381至924方呎，包括301伙兩房、164伙3房及29伙4房戶，另有28伙特色單位。樓盤預計2028年3月落成，樓花期約18個月。 一手成交方面，會德豐黃竹坑港島南岸DEEP WATER SOUTH第6A期MONT BLUE，最新標售兩伙三房單位，套現逾5399萬元，其中2A座39樓C室，實用830方呎，3房1套及工作間連洗手間間隔，成交價2805.5萬元，實呎33,801元，呎價創該期數新高。另恒地（0012）牽頭的西半山衛城道天御，昨日再售一伙，為2期1座10樓B室，實用2773方呎，屬4房4套間隔，不連車位成交價逾1.22億元，實呎44280元。此外，恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，部門旗下啟德跑道區天瀧，以招標形式售出2伙，套現6238萬元，其中6座23樓B室，實用1102方呎，3房1套間隔，成交價4378萬元，實呎39,728元。
成交快訊
外區客屯門聚餐順道睇樓 「一擊即中」1.2萬即租兆禧苑
2026-10-01
祥益地產區域董事邱家邦表示，早前該分行促成一宗屯門兆禧苑「即睇即租」的租賃成交個案，該單位之租金回報率高達4.4厘。邱氏稱，上述所錄成交單位為D座低層8室，實用面積363呎。據了解，新租客為外區客，日前到屯門區聚餐時，鍾情屯門碼頭區環境清幽舒服。由於剛好有覓租盤的打算，遂順道前往區內屋苑睇樓。租客睇樓後一擊即中，看中單位內附全新裝修，加上業主願意提供500元的議價空間，租客有感租金符合預算，決定「即睇即租」以 1.2萬「即睇即租」，以實用面積計算呎租為33.1元。邱氏續稱，如以同類型單位銀行估值約328萬(自由市場價)作計算，該單位的租金回報高達4.4厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
公司客零議價以1.55萬租嘉湖山莊三房作宿舍
2026-10-01
祥益地產高級分行經理謝利官(Jerry Tse)表示，日前促成天水圍嘉湖山莊3期(翠湖居)之租賃成交個案，該單位的租金回報率高達3.8厘。謝氏稱，上述所錄成交單位為翠湖居1座低層A室，實用面積639呎，三房兩廳連套廁，日前獲公司客承租。據了解，租客租入單位用作員工宿舍，看中屋苑鄰近工作地點，節省員工通勤時間，加上雙方租期配合，遂便決定零議價以月租1.55萬元承租單位，平均實用呎租為24.3元。謝氏續稱，如以現時同類型單位的銀行估價約491萬元作計算，該單位的租金回報率高達3.8厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
港金融有韌力 美加息無足懼
2026-09-30
*轉載自2026年9月30日的大公報 原文：近期市場預期美國未來一年內加息4次，其中富達國際預測明年首季末之前聯儲局還會加息3至4次。美國加息，香港當然要審慎面對，但不需要過份悲觀，其實筆者長期也認為，包括在之前當大家都認為美國會減息的時候，我也強調應該用中性態度來評估，即是不論加息、減息，香港受影響的衝擊應不會太大！要以中性態度面對是因為國際局勢甚至金融因素也波譎雲詭，任何時候不宜太樂觀或悲觀，否則容易失預算及亂了投資陣腳。從數據看事實，香港雖然奉行聯繫匯率，港元與美元掛鉤到7.75至7.85港元兌1美元的水平，我們當然需要尊重這個機制，香港選擇聯繫匯率是因為我們尋求穩定，但並不是等於我們與美元有從屬關係！當然港元亦不是美元的影子，香港商業銀行的借貸主要考慮銀行體系的存款資金（逾20萬億港元存款）及同業拆息市場（銀行同業流動資金，即銀行結餘，逾5百億港元），以及有1.36萬億港元的未償還外匯基金票據及債券可用於調節銀行同業流動資金。筆者認為本港只要有足夠的柔韌性，美國加息並不是金融重要因素的一切！加息未必等於市道一定差、價格一定跌！正如減息未必等於市道一定好、價格一定升！很多時是因為經濟欠佳所以才減息刺激經濟，也許多時是因為通脹過高所以才加息作壓抑！通脹、經濟增長與利息是互為因果的！單看息口加減去評估市場結果，容易判斷錯誤，如果高通脹和經濟增長快過加息來臨，加息帶來的衝擊就相對比較少，所以面對美國加息，香港息口機制的柔韌性是最重要。當然我們不是絕對百分百同日追隨美國加息，是要付出代價的，這樣會引致套息交易，在聯繫匯率之下，金管局要入市至銀行結餘下降至一個不足的水平的時候，香港就有機會要加息。若香港銀行同業流動資金充足，我們就有底氣放緩一步加息了。說到這裡，我們要說說美國和香港的住宅按揭分別，美國主流是30年期固定利率的按揭；香港主流是以Hibor為基礎的浮動利率按揭（H按，例如H+1.3），有最優惠利率（P）為基礎的封頂位（CAP，例如P-1.75厘為3.25厘的水平）作保護。即是說香港小市民的住宅按揭加息其實已設有一個上限！這些滯後和加息上限，就是香港的柔靱性，令到經濟增長和通脹來得比加息早（或不會太遲）。美國加息周期由2022年開始直至2023年最高累計加息幅度為5.25厘，2024年開始減息，2026年9月暫加一次息，截至最新美國累計加息為3.75厘。而香港因為經濟情況與美國不同，所以滯後美國加息的潛在幅度。香港最優惠利率（P）在2022年至2023年共跟加0.875厘，2024至2025年共減回0.875厘，最新的最優惠利率已還原至未加息前。換言之，香港最優惠利率滯後美國聯邦基金利率加息幅度約3.75厘，這並不等於香港可以脫離美國加息步伐，只是代表我們有足夠韌性、經濟增長和通脹先發揮作用，令衝擊大減和軟著陸！君不見銀行界最近先後推出不少定息計劃，中銀香港甚至推出「特優先P後H」按揭息率計劃，反映香港銀行面對後市加息並不悲觀，足見香港金融柔韌性充足。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-09-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
451.59
較上期
+2.41%
較上５期
+6.89%
以實用面積計算
446.20
較上期
-2.65%
較上５期
+7.65%