精選樓盤
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YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 605 萬
物業編號: AN252523
緹岸
中層 開放式 實 223 呎
售 210 萬
物業編號: AN265043
NOVO LAND 2B
中層 3房 實 672 呎
物業編號: AN263026
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 520 萬
物業編號: AN263971
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
翠濤居
低層 3房 實 700 呎
售 650 萬
物業編號: AN260874
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
邁亞美海灣
中層 2房 實 473 呎
物業編號: AN264916
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
滿名山滿庭
低層 2房 實 603 呎
售 660 萬
物業編號: AN264318
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 520 萬
物業編號: AN258065
田景邨
低層 開放式 實 381 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN264473
NOVO LAND 1B
中層 2房 實 418 呎
物業編號: AN264347
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
御海灣
中層 開放式 實 254 呎
物業編號: AN264927
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 20.07.26
2026-07-20
(星島)新盤回勇2日沽逾160伙全新盤首輪銷售推動周末兩日銷情，一手市場共錄得逾160宗交投，其中元朗芊御首輪銷情報捷，即日沽清所推出價單單位，更以招標形式售出特色戶，兩日套現近7.4億；同系啟德天璽．天標售8伙，套現逾1.62億，恒基九龍城南首及太古柴灣海德園亦連錄成交。周末新盤銷情回勇，創今年5月底至今近7周新高水平。新地旗下元朗芊御於過去周六進行首輪銷售，138伙價單單位即日沽清，撐起周末成交。據悉在A組買家時段共售出37伙，當中錄得3組大手買家入市，其中兩組買家分別購入4伙2房單位，每組涉資逾2100萬；另有一組買家購入3伙兩房單位，涉資約1600萬元。至於B組時段同樣錄得多組買家積極入市，當中有3組客戶各購入2伙，顯示用家及投資者對項目的需求殷切。芊御即日沽清138伙 發展商透露指，項目買家以本地客為主，買家以本地客為主，佔約85%，內地及外地客則佔約15%。按地區劃分，新界區買家佔74%，主要來自元朗及屯門；九龍區及港島區買家分別佔約15%及7%。天璽．天連環售8伙 同系的啟德新盤天璽．天第2期於過去周末合共售出8個單位，套現逾1.62億；昨日新標售單位包括2座6樓及21樓的B1室，面積同為478方呎，屬於2房間隔單位，成交金額分別1178萬及1253.24萬，成交呎價約24644及26218元。 至於兩日成交中售價最高為1座18樓A1室，屬4房1套及工作間間隔，面積908方呎，成交金額為3458.8萬，呎價為38093元；而呎價最高則為2座25樓A2室，屬2房間隔，面積446方呎，成交金額為1818.5萬，呎價為40774元。南首連錄2宗成交 恒基旗下九龍城南首過去周末連錄2宗成交，包括位於26樓B1室，面積351方呎，屬2房間隔，單位以905.42萬售出，呎價25795元。 太古地產牽頭發展的柴灣海德園第1期亦新錄成交，售出單位包括2座35樓D室，為2房連開放式廚房，面積518方呎，成交價917.5萬，呎價約17712元；以及2座5樓G室，面積538方呎，2房梗廚戶型，成交價介954萬，呎價約17732元，兩宗成交合共套現逾1870萬。買家來自港島中西區及港島東，涵蓋自住及投資用途，均看好項目現樓優勢及區內發展潛力。 五礦旗下油塘蔚藍東岸，近日售出2座9樓C室，面積681方呎，為3房連儲物室間隔，以1140萬成交，呎價約16740元。 至於TKS Limited發展的紅磡悅麓就售出7樓C室，為面積282方呎的1房單位，成交價620.62萬，呎價約22008元。 會德豐地產旗下多個項目亦錄得成交，包括位於啟德MONACO MARINE位於1A座5樓H室，面積328方呎，以857.7萬售出，呎價26149元；同系藍田KOKO MARE及黃竹坑站上蓋項目DEEP WATER SOUTH 6A期亦售出單位。 新盤自6月起交投稍回落，周末成交亦僅數十宗成交，過去2天錄得逾160宗成交，較對上一個周末僅得21宗，按周大升逾6倍。翻查記錄，新盤銷情回勇，為自今年5月底後，創近7個周末新高水平。(星島)二手連錄上車客入市個案 中原資深區域營業經理賴思沛表示，大埔白石角區近期受利好消息帶動，交投氣氛向好，區內的海日灣II 6座中層B室，面積243平方呎，開放式間隔，議價後以399萬沽出，呎價約16420元。新買家為上車客，購入單位自用。海日灣呎價1.64萬 據了解，原業主於2019年以422萬購入上址，持貨7年，現沽貨帳面蝕23萬離場，單位期內貶值5.5%。 利嘉閣首席聯席董事萬達人稱，藍田KOKO MARE 9座中層J室，面積約489方呎，採2房連開放式廚房間隔，由首置客議價後以820萬成交，呎價約16769元。 祥益區域董事黃慶德說，屯門新圍苑錄區內首置客入市個案，屋苑B座低層8室，面積401方呎，2房間隔，買家表示熟悉區內環境，而且有親友居於鄰近屋苑，方便照應，以305萬（自由市場價）「即睇即買」作自住之用，呎價7606元。首置客820萬購KOKO MARE 據了解，原業主於2024年以約300萬（自由市場價）購入單位，是次轉手帳面獲利5萬，預料扣除使費平手離場。 另有市民「租轉買」晉身業主行列，中原分行經理梁嘉駿表示，鰂魚涌惠安苑F座高層4室成交，單位面積894方呎，採3房1套間隔，最新以980萬成交，呎價10962元。惠安苑980萬易手 梁嘉駿表示，新買家為租客，眼見樓市好轉，遂加快入市步伐「由租轉買」。 原業主1993年以238萬購入單位，持貨33年，是次轉手帳面獲利742萬，單位升值3.1倍。 此外，市場更錄得高市價成交，中原副區域營業經理張鎮邦表示，將軍澳新都城2期3座中層A室，面積441方呎，2房間隔，業主叫價660萬，在多組買家洽購下，最後搶高30萬以690萬閃電成交，呎價15646元，較日前同類成交貴約3%。 據了解，原業主於1999年2月以211萬購入單位，單位27年間升值479萬或2.3倍。(明報)世盃冠軍戰前 十大屋苑周末減至4成交全球矚目的世界盃進入終極一戰階段，加上有全新大型新盤推售，二手交投持續受壓；據中原統計，十大屋苑於過去兩日（ 7月18、19日）僅錄約4宗成交，較對上周末的5宗減少1宗或20%，為連續7個周末錄得單位數，零成交屋苑多達7個，包括鰂魚涌太古城和康怡花園、鴨脷洲海怡半島、紅磡黃埔花園、沙田第一城、天水圍嘉湖山莊和東涌映灣園。買家追價4.5% 690萬購新都城兩房中原副區域營業經理張鎮邦表示，將軍澳新都城過去周末打破悶局，錄得兩宗成交，屬成交最多的大型屋苑，當中2期第3座中層A室，實用面積441方呎兩房間隔，業主新近開價660萬元放盤，即獲多組準買家洽購，最後有買家願意多付30萬元或約4.5%，終以690萬元成交，實呎15,646元原業主早於1999年2月以211萬元一手購入，27年間升值479萬元或2.3倍。惠安苑3房980萬沽 33年升值3倍港島方面，雖然鰂魚涌兩大屋苑過去周末未有開單，惟同區老牌屋苑惠安苑，本月卻錄3宗成交；中原分行經理梁嘉駿表示，有租客加快入市步伐晉身成業主，斥980萬元購入屋苑F座高層4室，屬實用面積894方呎3房1套間隔，實呎10,962元。上述物業原業主1993年以238萬元購入，持貨33年，帳面獲利742萬元或約3.1倍。另一方面，新界二手市場仍有呎價低於1萬元的單位予上車客選擇；祥益區域董事黃慶德表示，屯門新屯門中心第1座高層C室，屬實用面積462方呎兩房間隔，獲區內客以445萬元承接、實呎9632元。原業主2013年以約277萬元購入，持貨13年，帳面獲利約168萬元或61%。(明報)太和邨呎租逾66元 高鄰近私宅七成 公屋租盤漲價 顯徑邨兩房叫租突破2萬在內地生、境外來港專才搶租下，除私宅租金屢創新高，就連已補地價的公屋單位，租金亦水漲船高，據本報追縱，多個可供買賣的公屋屋邨皆出現貴價租盤，其中大埔太和邨一伙實用面積121方呎開放式戶，去年中以8000元租出、實用呎租逾66元，較鄰近私宅太湖花園一房戶呎租高約七成，該單位近期更在現有租客未遷出下，業主已提前以舊租金預先放盤，務求租期無縫連接；大圍顯徑邨亦有544方呎兩房戶，以2.05萬元放租，挑戰2萬元關口。綜合地產代理及網上放盤平台資料，不少公屋屋邨均有已補地價單位放租，其中以受內地學生、專才歡迎的地區，單位租金叫價最受注目。舊約未完已放盤 冀無縫連接事實上，大埔因鄰近中文大學、教育大學及科學園等，近年屢錄內地客承租單位，而鄰近太和港鐵站的太和邨，近日安和樓一伙高層2室，實用面積121方呎開放式戶，開放式廚房保留沿用多年的工作?，浴室亦未有乾濕分離設計，以8000元放租（意向呎租逾66元）。業主2024年以134萬元（已補地價）購入，即舊租金及現時放租的預期租金回報率均高近7.2厘。太湖1房呎租39元 較公屋低水資料顯示，同區大型私宅太湖花園，第10座一伙低層B室、實用面積355方呎一房戶，新近以1.4萬租出、實用呎租逾39元，意味上述太和邨公屋單位的呎租，較同區私宅單位呎租高約七成。此外，太和邨喜和樓一伙高層戶，實用面積264方呎一房戶，近期亦以1.35萬元放租、意向呎租逾51元。區內代理指出，大埔住宅租盤供不應求，不少私宅單位租金被搶貴，現時區內約8000元的租盤只有劏房，令公屋單位更搶手。至於同樣受內地生歡迎的大圍，顯徑邨顯富樓一伙高層6室，實用面積544方呎兩房戶，業主以2.05萬元放租、即意向呎租約38元。物業業主2020年以630萬元購入（已補地價），預期租金回報率約3.9厘。區內代理指出，過往未聞顯徑邨有單位以近2萬元租出，如去年顯佑樓一伙低層17室，實用面積485方呎，曾以1.55萬元租出，相信已屬最高紀錄，惟目前區內2萬元租盤選擇較少，距港鐵站較遠、樓齡約40年的愉景花園，年初淡季期間，有部分524方呎3房戶以約2萬元租出，但目前同類單位叫租已達2.3萬元。寶林邨1房叫租1.6萬 媲美新都城代理消息指出，租客亦可留意已補地價居屋單位如美城苑等，490方呎兩房戶的市值租金約1.6萬元，但因不屬鐵路站沿線，放盤量亦較少。另一租賃熱點將軍澳，寶林邨寶寧樓有實用面積355方呎1房戶（已補地價），業主以1.6萬元放租、意向呎租逾45元，等同區內大型私宅新都城個別363方呎兩房戶的叫租。上述物業單位業主今年初以343萬元（已補地價）購入，預期租金回報率5.6厘。不過，區內代理透露，業主心目中底價約為1.48萬元，最終成交租金還需看租客還價幅度。(東方)20大屋苑上半年估價揚六成升逾一成 太古城飆20%最勁今年樓價重拾升軌，銀行估價取態隨之增強，20個大型私人屋苑單位，上半年估價全線攀升，其中12個的增幅超過一成。期內不少項目漲幅跑贏整體樓價表現，以鰂魚涌兩大藍籌盤走勢最強，太古城及康怡花園單位估價分別急升約20.8%及約18.2%。樓市於去年開始止跌回升，漲勢一直延續至今。據滙豐銀行網上資料，本報統計的上述二手屋苑，於今年首6個月估價均錄增長，而去年同期仍有8個錄得跌幅，反映樓市已走出低谷。上述太古城為唯一估價升幅超過兩成屋苑，該盤順安閣低層單位，實用面積約580方呎，估價由年初約789萬元，升至本月初約953萬元，價格半年彈升約164萬元。該單位估價亦已連升9個月，並為逾3年新高。估價升幅僅次的為同區康怡花園，項目E座中層單位，實用面積約524方呎，最新估價報約746萬元，亦較半年前約631萬元，大幅增加約115萬元，增至近兩年高位。九龍區屋苑估價升勢亦見理想，表現最好為奧運站維港灣，該盤6座一個實用面積約457方呎的中層戶，本月估價報約1,020萬元，較今年初約877萬元，顯著攀升約16.3%。而緊隨其後的牛頭角得寶花園及荔枝角美孚新邨單位，期內估價漲幅分別約13.9%及約12.9%。嘉湖僅彈0.4%落後相對地，新界區樓盤表現較為落後，上半年走勢較好為將軍澳新都城，屋苑2期2座低層戶，實用面積約538方呎，估價由約686萬元，上升至最新約773萬元，半年升幅約12.7%。而馬鞍山新港城走勢相若，項目J座高層單位，期內估價錄約12.5%增長，最新報約638萬元。其他估價上半年升幅逾一成的屋苑，還包括長沙灣碧海藍天、茶果嶺麗港城、鰂魚涌南豐新邨、紅磡黃埔花園、以及沙田第一城，期間升幅由約10.2%至約12.1%不等。值得一提的是，天水圍嘉湖山莊為今年升勢最弱屋苑，該盤樂湖居6座高層單位，實用面積約548方呎，本月初估價約483萬元，半年僅升約兩萬元或約0.4%。第一城月增3%稱王若以按月統計，該批20個大型屋苑單位當中，過去一個月亦有17個估價報得升幅，以沙田第一城單位升幅最大，按月增加約3.1%。而其餘3個屋苑，南豐新邨及東涌海堤灣畔估價維持不變，唯一下跌為上述嘉湖山莊單位，錄得約1%的按月跌幅。美聯物業高級董事布少明表示，銀行估價跟隨樓價向上，但考慮到上半年住宅價格已有約一成增長，下半年升幅料會收窄，預期全年樓價上升約15%。交投方面，由於股市表現較為波動，加上世界盃效應影響市場睇樓活動，近期住宅買賣較為呆滯，但相信隨着發展商重拾推盤步伐，預計下月整體市況將有所好轉。(東方)首6月樓宇買賣近5萬宗 5載最多今年主要屋苑估價攀升，市場整體交投同樣向好，代理行指出，上半年整體樓宇買賣登記接近5萬宗，較去年下半年再升約13.9%。按半年計，更為2021年上半年後的5年新高。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，今年首6個月整體樓宇登記錄約49,955宗，較去年下半年約43,854宗，明顯多出約6,101宗。期內涉及成交總額約4,102.89億元，亦較去年下半年增加約21.7%，按半年計，為4年半的高位。若單計二手私人住宅，2026上半年登記量共錄約26,813宗，涉及金額約2,122.4億元，較去年下半年上升約25.5%及約34.1%，按半年計，亦創2021年上半年後的5年新高。已達去年逾六成她又指，2025年全年整體買賣登記及成交額，分別錄得約80,702宗及約6,142.77億元，相比之下，今年上半年相關數字已達去年整年的約61.9%及約66.8%。由此可見，反映今年整體樓市回暖。以按月統計，上月整體樓宇登記量亦有突破，期內錄得9,434宗，總值約828.45億元，分別較5月上升約10.5%及約13.7%，同創2024年4月後逾兩年新高。不過，由於6月港股受中證監整治非法跨境證券活動而回軟，發展商減慢推盤步伐，二手買賣亦出現拉鋸，相信本月同類登記數字將會下調。至於6月二手私人住宅登記錄約5,367宗，較5月增加約19.5%，期內總成交額約463.9億元，也按月錄約27.1%增長。期內大型屋苑表現平穩，天水圍嘉湖山莊錄約39宗、荔枝角美孚新邨有約38宗，沙田第一城及鰂魚涌太古城，上月亦分別錄約37宗及約32宗買賣登記。(東方)啟德月內百七單租賃 增逾五成本港租務市場持續活躍，入伙盤較多地區亦受追捧。啟德屋苑7月已錄至少174宗租賃成交，按月增加約55%，預期將突破上月全月約258宗，再創近月新高。嘉峯匯兩房呎租$54中原施蒂文表示，區內嘉峯匯錄得一宗租賃成交，單位為2A座中高層C室，實用面積約461方呎，兩房間隔，以月租約2.5萬元租出，呎租約54.2元。業主於2021年1月以約1,106萬元購入，持有約5年半租出，可享租金回報約2.7厘。租金同時向上。美聯黃麗貞指，將軍澳中心7座中層E室兩房戶，實用面積約384方呎，放盤約兩星期，零議價下每月約2.2萬元租出，呎租約57.3元，較同類型單位在5至7月期間月租約1.8萬至1.9萬元，上升逾15至22%。該行劉卓豪稱，全區7月暫錄逾510宗租務個案。沙田第一城都錄高價成交。利嘉閣彭錦添表示，屋苑39座低層A室，實用面積約284方呎，兩房間隔，內地學生以每月1.6萬元租用，呎租約56.3元。資料顯示，是次呎租追近項目近年高位，業主則於2023年買入，租金回報率約5.1厘。此外，西區開放式單位連錄承租個案。利嘉閣凌健朗稱，西營盤尚逸低層C室，實用面積約215方呎，以每月租金兩萬元放盤，香港大學學生睇樓後決定洽租，以1.9萬元承租，呎租約88.4元。業主於2024年以約422.7萬元一手購入，現享約5.4厘租金回報。中原譚嘉良指，西半山THE RICHMOND中層C室，實用面積約206方呎，開放式設計，以租金1.65萬元租出，呎租約80.1元，新租客為專才。業主於2021年以672萬元買入，租金回報率約2.9厘。
成交快訊
區內投資客睇準100元印花稅 斥363.8萬購入屯門海麗花園低層戶
2026-07-20
祥益地產高級客戶經理陳秀春表示，屯門海麗花園屬於輕鐵沿綫物業，社區設施一應俱全，樓價亦相較市區大眾化，故成為不少客人的心水之選。早前分行促成一宗海麗花園「即睇即買」的成交個案，原業主於1993年以約141.6萬一手購入持貨至今，是次轉手帳面獲利逾2球。陳氏稱，上述所錄成交單位為2座低層A室，實用面積452呎。新買家為區內投資者，因熟悉該區居住環境，鍾情屋苑周邊交通配套完善、食肆林立，加上單位只需繳付 100 元印花稅，投資成本大幅降低。新買家考慮到租金回報符合預期，遂決定以 363.8 萬元購入上址作出租之用，以實用面積計算呎價為8,049元，屬市場價成交。陳氏續稱，該單位現時市值租金大約為1萬元，租金回報率達3.3厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
前往機場方便 區內客以8700元租菁雋開放戶
2026-07-20
祥益地產高級分行經理謝利官(Jerry Tse)表示，日前促成一宗屯門菁雋之租賃成交個案，是次租客為區內客，該單位的租金回報率高達4.4厘。 謝氏稱，上述所錄成交單位為高層12室，實用面積167呎，開放式間隔。據悉，租客為區內客，任職機場相關工作，因屋苑設有巴士直達機場，交通便利，加上單位附設企理裝修，而且業主亦願意調整租金，減租300元，租客有感單位符合要求，遂便決定「即睇即租」，以月租8700元租入，實用呎租為52.1元。謝氏續稱，如以業主於2025年約240萬元購入價計算，該單位的租金回報率高達4.4厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
一手盤主導 損樓市生態
2026-07-17
*轉載自2026年7月17日的信報 原文：雖然本年頭6個月，一手住宅樓花成交已經過萬宗，但去到今個月（截至7月14日），樓花只錄得約433宗成交，交投量銳減引起不少人擔心，但我認為這個現象並不等於一手成交掉頭向下，其實過去14年，從附圖一可見有關成交量都以W形態行走，即是成交旺兩個月左右，就會有一個月左右的平靜時間，所以我們不需要為成交量減少的情況擔心。筆者反而關心的是，樓價既然已經由低處回復逾15%，有關成交量、轉流率與一二手比例的關係，仍然還在扭曲中運作，市場正倒行逆施中。樓市自2010年開始推行「樓市辣招」後，一手樓花進入了不平衡的主導住宅市場。如果當市場是一個森林，森林中的食物鏈是嚴重受到破壞，置業階梯並不能夠正常流轉，中間多個階梯在樓市辣招推出之後的10年都被冷落甚至荒廢，購買力沒有正常運動之下去惠及樓花！首先出現的結果是整體的住宅成交量和轉流率大減，1997年的成交量曾高達17萬宗，2004年至到2010年期間平均每年成交量回落至10.8萬宗，2011年至2012年進一步降至平均每年8.3萬宗，而2013年至2025年間平均每年成交量更低迷至僅5.7萬宗；二手私樓轉流率也是，在1997年高峰期曾逾15%，2010年回落至11%，2011年至2012年平均降至6.4%，2013年至2025年則進一步萎縮至3.4%。以上的改變，一定程度是因為樓市辣招限制了成交，參考當時屯門的二手放盤量，由2010年去到2018年總共減少了7成，這是一個巨大的變化，相反樓市辣招推出之後一手佔據市場的比率就大增，這個樓市結構並不單是一手是否剝削二手的問題，也不是大財團的利益壟斷，亦非純粹的財富分配，其核心在於市場生態受損，最終導致大財團與小市民共輸的局面。首先筆者想聲明，我對逆周期措施是尊重而且支持的，因為當時要面對美國的量化貨幣可能帶來高通脹和高泡沫的副作用，當時冷卻成交是必須之舉，但我認為一定要明白這個做法是有副作用，當時要作出緩衝和在事後找出補救，現在就應該是補救的時候。我們看看附圖二，逆周期措施和辣招減低了住宅市場的成交率，同時也減少了市場流轉率和成交量。看附圖三，如果說樓市辣招是令到成交和轉流率減少的話，那麼現在已取消了樓市辣招，轉流率就應該有所回復，但現在的政策只是撤了辣招，並沒有令轉流率回復。另一個令市場出現的病態是下游化，根據本地智庫「未來經濟學院」的報告，過去30年香港住宅平均單位面積由1995年的543呎下降至2024年的400呎，縮水逾26%，即是港人居住的單位愈來愈小，居住單位面積減少是下游化的鐵證。因為樓換樓的低迷，已置業者在辣招之下難以換樓，於是很多父母都出錢去資助下一代買樓。換樓能力不足，另一原因是因為購買力集中在一手，二手樓的升幅和流通量都相對比一手吃虧之下，令到換樓更加難。為迎合這種市場生態，發展商在推售樓花時，細單位的比例就愈來愈多，大單位的供應則愈來愈少，港人居住的單位就自然愈來愈小。我認為「房住不炒」當然是硬道理，我們要抗拒市場走向不健康化，正解其實是要追求健康的樓市，但近年的確過份負面地去對待地產動力，所謂水清則無魚，炒賣力量不可以與民逐利，但「民生不可奪，卻商業動力不可絕」！炒家逐利正好令到低水位的地方更快得到市場力量的滋潤，並透過成交去激活。一股力量可以破壞市場，但也可以拯救市場，問題是如何配合、引導和管理。要改善市場，我認為政府必須考慮在政制、借貸和地產代理三管齊下：政制方面，政府先要改變，概念上的確不要倚賴一手地皮，而是應該一二手共存共榮。再看附圖三，過去10年一手成交佔整體成交的比例有所提高，但二手轉流率卻是低運作。當一手過份強勢於二手的時候，二手成交少，印花稅收入也減少，政府可能更加會倚賴賣地的收入，這是惡性的循環。看看香港銀行體系的貨幣供應量（M3）愈來愈多，是反映我們的資金愈來愈強，但同時也反映購買力日益呆滯。如何令到聰明的購買力活化流通在市場，這是政府應有的導引責任。若要防止樓價高漲，短線增加入市成本只能夠治標一時，而且會窒礙市場流轉，解決炒賣的負面影響，唯有從根本的供求着手，當市場上流通的樓盤多過成交量的時候，一旦遇上風浪樓價就會調整，我們應該用市場法則去解決市場問題！另外，轉流率低的置業階梯，政府應該用低印花稅費去刺激成交流動。同樣，在借貸方面，也同樣應該針對低流轉率的板塊，去作較寬鬆的借貸，起碼要確定有關借貸是容易令市場活化運作。地產代理是一個重要的中介角色，如果大型地產代理一面倒只服務一手樓的話，就會成為一個偏幫的力量，會促成本文以上擔憂的各問題出現。但是單純針對地產代理是解決不了問題，要解決個別地產代理為何偏幫一手樓花？中間有很多令人迷惑的潛規則，政府和議員應該要了解清楚再對症下藥！筆者始終認為，香港應勇於管理一二手住宅市場的平衡，因為內地同樣面對類似的問題，港府應該去克服地產市場，然後成為國內的參考！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-06-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
408.31
較上期
-1.03%
較上５期
-7.16%
以實用面積計算
420.68
較上期
+4.24%
較上５期
+7.55%