精選樓盤
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兆康苑
中層 2房 實 423 呎
售 378 萬
物業編號: AN266739
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
YOHO WEST
高層 2房 實 406 呎
售 600 萬
物業編號: AN266142
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
兆康苑
高層 2房 實 438 呎
售 370 萬
物業編號: AN266227
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 500 萬
物業編號: AN265248
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
萬寶大廈
高層 1房 實 254 呎
售 250 萬
物業編號: AN266769
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
建生邨
高層 實 385 呎
居二價 170 萬
物業編號: AN200745
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 658 萬
物業編號: AN262072
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 530 萬
物業編號: AN263971
良景邨
高層 2房 實 443 呎
居二價 215 萬
物業編號: AN262416
菁雋
中層 2房 實 365 呎
物業編號: AN266116
兆畦苑
低層 3房 實 487 呎
售 325 萬
居二價 215 萬
物業編號: AN262207
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 06.10.26
2026-10-06
(明報)「新船王」6.5億放售傲璇 每呎12萬 較3年前4.18億買入價高56% 原為陳紅天銀主盤 近月豪宅市場交投活躍，有商界名人數年前購入銀主盤後，近日以「天價」放售旗下物業。其中原為內地祥祺集團陳紅天等名下東半山「亞洲樓王」傲璇（OPUS HONG KONG ）一個單位，3年前淪為銀主盤後由「新船王」遠航集團創辦人桂四海以4.18億元承接，最新以6.5億元放售，除較其3年多前購入價高出56%外，每實呎叫價更高達12.6萬元，挑戰該超級豪宅屋苑新高。 全數僅提供12個單位的司徒拔道傲璇，由太古地產（1972）發展，全為全層或複式單位，每戶實用至少有4800餘方呎，2012年推出以來一直吸引不少中港富豪及名人追捧。第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠表示，傲璇5樓全層連雙車位，實用面積約5152方呎，最新以意向價6.5億元放售，實呎高達約12.6萬元。資料顯示，屋苑過去最高售價及呎價單位，均為去年易手的頂層戶，單位實用5442方呎，連雙車位，成交價5.12億元，實呎約9.4萬元。換言之，若今次放售單位成功以意向價售出，呎價及售價均將創項目新高。 去年頂層戶5.12億易手 實呎9.4萬 今次放售的傲璇5樓，屬4套連書房間隔。資料顯示，物業原由陳紅天及相關人士於2015年以3.87億元一手購入，惟及後陳紅天財困，物業於2023年2月被交通銀行接管，正式淪為銀主盤，同年5月招標放售，至8月份終獲桂四海以4.18億元連雙車位購入，當年實呎約8.1萬元，即最新放售價，較3年前帳面高約2.32億元或56%。 事實上，傲璇向來不乏名人業主，如電盈（0008）前副主席袁天凡妻、前「恒生一姐」李慧敏，2016年便以約3.75億元購入傲璇6樓，並一直持有至今，該單位實用5199方呎，實呎72,201元，而當年李慧敏正為太古獨立非常務董事。值得一提的是，今次放售物業的桂四海，其家族曾多次購入本港豪宅物業，較近年就有2021年以超過3.8億元向長實（1113）購入中半山21 BORRETT ROAD兩個單位，桂四海本人曾於1997年斥約1.22億元，透過公司名義購入中半山寶雲道15號獨立屋，並一直持有至今。 另外，戴德梁行指出，第三季度本港住宅市場由上半年交投暢旺勢頭開始出現整固，整體成交宗數從第二季平均每月逾7000多宗成交，回落至第三季每月4000多宗水平。 戴德梁行：樓市短期整固 料全年升7% 戴德梁行副董事總經理及香港研究部主管鄧淑賢稱，考慮到第三季度交投放緩，該行預期全年住宅成交量約6.7萬至6.8萬宗，並預期樓市短期將以整固為主，全年住宅樓價升約7%。 (星島)樓宇買賣上月錄6438宗升逾11% 受惠新盤市場反應理想、銀行按揭態度積極及股市靠穩等利好因素帶動，9月份整體樓市交投止跌回升，結束連續兩個月跌勢。土地註冊處數據顯示，上月整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）錄6438宗，按月顯著回升約11.6%。 上月送交土地註冊處登記的樓宇買賣合約當中，住宅樓宇買賣合約佔4761宗，同樣扭轉兩個月跌勢，按月明顯反彈約18.5%。其中，一手私人住宅錄約1500宗，較8月份的928宗，按月大幅上升61.6%；二手私人住宅錄約3029宗，較8月份的2718宗，按月上升11.4%。 中原研究部高級聯席董事楊明儀表示，上月整體樓宇買賣合約登記量回升，主要是8月期間港股靠穩，同時九龍新盤貼市價開售，市場反應熱烈帶動樓市氣氛，加上大型銀行延續定息按揭計劃，買家恢復入市意欲所致。 新盤錄約1500宗升逾61% 美聯物業分析師岑頌謙指出，上月整體物業註冊量回升，住宅為主要推動力。儘管9月中美國加息，但港息未有跟隨上調，配合新盤熱銷，利好樓市氣氛，9月實際市況較8月進一步向好。新盤市場表現熾熱，期內成交量超越1400宗，創下4個月新高，預計相關成交將逐步反映在10月份的物業註冊數據中，有望帶動整體物業註冊量挑戰6700宗水平。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，美國已經加息，料年內尚有加息機會，令置業人士入市顯得較為審慎，當中新盤開價貼市搶去不少購買力，令二手市場持續受壓，因此預期10月份的整體樓宇買賣登記量將窄幅橫行，料在6350宗水平整固，需時儲力回升。 二手住宅按月增11% 按季方面，今年第三季整體樓宇買賣錄18921宗，較第二季下跌29%，為2025年第一季之後6個季度新低，當中住宅樓宇佔13242宗，按季下跌40.2%，為2025年第一季後6個季度低位。其中，一手私人住宅錄3196宗，按季下跌54%，二手則錄9113宗，按季下跌36.5%。 不過，今年首9個月整體樓宇買賣合約登記錄68876宗，已達2025年全年80702宗的85.3%，估計今年全年錄約88000宗，料為2021年96133宗後5年高位。 其中，一手私人住宅買賣合約登記錄15655宗，已達去年全年20525宗的76.3%，估計今年全年將錄約19000宗，料為2019年錄20685宗之後的7年次高。二手私人住宅錄約35922宗，已達去年全年39821宗的90.2%，估計全年錄約46000宗，料為2021年錄51928宗之後的5年高位。 (星島)豪宅揭質素問題 工程界促每年考核「續牌」 私人工程的質量亦備受關注，近日有豪宅被指建築質素出問題，工程界亟表關注，呼籲加強前線監督機制，盡快落實「適任技術人員註冊制度」。 有資深工程顧問指出，現時當局設有「地盤監工計劃書制度」規管和監察私人建築工程，要求聘用「適任技術人員」監督工程。 加強私人工程前線監督機制 屋宇署與建造業議會於2020年底推出屬自願參與性質的「適任技術人員註冊制」，涵蓋5個級別工程及專業人員，並訂明相對應的學歷、工作經驗及專業資格要求。他補充，地盤須於「地盤監工計劃書」內填寫「適任技術人員」負責工種和責任，當中外牆工作、強化玻璃熱浸監察的特定工序，更需由指定「適任技術人員」負責。 承建商授權簽署人協會主席李啟元表示，「適任技術人員註冊制」的原意是層層有序地監察施工。他指，未來若要提升施工質量，當局宜強制所有適任技術人員參加，並每年設考核機制，人員需於完成指定課程及通過考核方獲「續牌」，確保與時並進，避免單靠年資「食老本」。 他亦建議，當局於現行制度下設扣分制、降級制及停牌制。他稱，扣分制是按錯誤嚴重性評分，若人員曾出現嚴重過失或持續犯錯，涉事人員可能被吊銷牌照作嚴厲懲罰，方能收阻嚇作用。此外，他認為當局亦應設立專業持續進修機制，協助人員提升水平。 另一方面，他指當局宜設立「適任技術人員名冊」，內附各級適任技術人員的資歷及犯錯紀錄，供建築業界查閱，作為聘用的考量。 (東方)住宅按揭按月回落 現樓7526宗減14% 樓花603單縮兩成 近月香港樓市交投放緩，拖累按揭登記數字向下。據代理行數據，9月現樓按揭登記宗數，較8月減少約14.5%，而上月的樓花按揭登記量，按月更大幅下跌約20.9%。 經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，9月現樓按揭登記宗數約7,526宗，較8月約8,798宗減少約1,272宗；事實上，自6月起該類按揭登記數字走勢反覆，呈現「一個月上升，下一個月下跌」的情況。上月的樓花按揭登記宗數約603宗，較8月約762宗，減少達159宗。 不過，以今年首9個月作比較，期間現樓按揭登記累計錄得約64,958宗，相比去年同期約47,566宗，顯著增加約17,392宗，升幅約36.6%，創近4年的首9個月的新高。至於今年首9個月樓花按揭登記量，累計錄得約4,680宗，較去年同期約5,442宗，則減少約762宗，跌幅約14%，反映樓花按揭註冊表現較疲弱。 滙豐樓花市佔續稱王 該公司首席副總裁曹德明表示，7至8月本港樓市交投放緩，加上缺乏大型新盤及居屋買家上會，導致現樓及樓花按揭登記按月回落。近期私人住宅發展商開始進行最新銷售部署，個別新盤的市場反應以及銷情亦不俗，預計樓市氣氛將逐步回升，樓按市場亦有望保持平穩趨勢。 另外，各家本港銀行的按揭市場市佔率，其中，現樓按揭的銀行佔有率，以中國銀行（香港）繼續領先，以市佔率約28%位列榜首，為24個月連冠。滙豐銀行市佔率約26.5%排名第二位；恒生銀行則約13.5%排名第三。而渣打銀行以市佔率約9.7%排名第四；交通銀行則排名第五，市佔率約2.6%。 至於上月樓花按揭市場的銀行市佔率，滙豐銀行6連冠，以市佔率約31.3%排名第一位；中國銀行（香港）則以市佔率約21.6%，位居第二名。其他銀行方面，渣打銀行以市佔率約14.9%排名第三；恒生銀行排名第四，市佔率約13.4%。中國工商銀行（亞洲）以市佔率約5.3%入圍，排名第五位。 此外，9月以四大銀行現樓按揭市佔率，由上月約79.7%，下跌約2.1個百分點。曹指出，四大銀行由年初以來一直積極爭取按揭業務，推出多元化的按揭計劃，以及擴大相關優惠，如按揭現金回贈，以吸引優質客戶，使其按揭市佔率維持高水平。 銀行吸客戰或打到年底 現時本港兩間大型銀行將其定息按揭計劃的申請日期延長至今年底；另一大型銀行則推出「先P後H」按揭計劃應戰，其計劃首兩年或3年的息率低至2.68厘，現階段的慳息效果最為顯著，相信將吸引不少人士選擇。另外，部分早前未積極拓展按揭業務的中小型銀行亦開始發力，上調其按揭現金回贈等優惠，預計銀行間的按揭戰將持續至今年底。 (東方)租賃續旺：昌運兩房月租1.32萬 NOVO LAND回報3.6厘 本港租務交投未見回落，不少租客近期都因工作需要，搬到鄰近上班地點居住。大埔昌運中心錄得同類租賃成交個案，屋苑一個兩房單位日前以每月1.32萬元租出。 中原黃達雄表示，上述單位為4座中層C室，實用面積約339方呎，成交呎租約38.9元，新租客為外區家庭客，因屋苑位置方便工作，即決定承租單位。業主早於2008年以135萬元購入上址。 屯門屋苑持續吸引航空界人士進駐。利嘉閣胡志偉指，區內NOVO LAND第1A期Elverum第1座中層F室，實用面積約236方呎，開放式設計，新租客為航空業從業員，因日常工作通勤需要，特意遷入屯門，睇樓後以月租1.05萬元承租單位，呎租約44.5元。業主則於2022年以約350.24萬元一手購入，現享約3.6厘租金回報。 機師1.38萬租新屯中兩房 祥益黃慶德稱，同區新屯門中心7座中層F室，實用面積約455方呎，兩房間隔，內地機師因工作需要，要頻繁往返香港國際機場及中港兩地，考慮屋苑鄰近設有巴士直達機場及深圳灣口岸；最終獲減租200元，以每月1.38萬元承租，並願意每半年預繳租金，呎租約30.3元。若以業主於2023年的買入價約502萬元計算，租金回報率約3.3厘。 專才湧港，繼續推動本港租賃需求。祥益盤嘉茵表示，屯門居屋澤豐花園5座低層C室，實用面積約433方呎，兩房間隔，新租客為內地專才，見屋苑有交通工具往返工作地點及內地，最終以月租9,500元即睇即租，並預繳一年租金約11.4萬元，呎租約21.9元。 中原張略欣指，鰂魚涌康怡花園Q座低層10室，實用面積約466方呎，兩房間隔，成交月租2.12萬元，呎租約45.5元。新租客為專才，原先租住其他地區，因鄰近屋苑的配套齊全，並位處鐵路沿線，最後決定承租。 (東方)另類單位推拍 帝御‧嵐天銀主盤開175萬 另類物業向來做價與市價有相當差距，成為市場焦點。市場上的拍賣會就有不少同類住宅單位推拍，其中，屯門青山公路青山灣段帝御‧嵐天銀主盤僅開價175萬元，較買入價低逾50%。 本周將有約兩場拍賣會，推拍約41項物業。忠誠拍賣於周三推出約29項物業，包括上述半新盤的7座中層3室，實用面積約210方呎，開放式間隔，銀主推拍呎價只是約8,333元。該物業原業主於2022年以逾382萬元買入；現時拍賣價低出超過207萬元，暫已大幅貶值約54.2%。該公司指，物業估價約260萬元，是次開價仍低約85萬元，差幅約32.7%。 深水埗逆權管有唐樓85萬起 同場推拍深水埗福榮街23A至23E號高層戶，屬唐樓物業，實用面積約693方呎，放售單位業主透過逆權管有，不提供樓契，現時僅以85萬元推拍，呎價約1,227元。不過，單位內籠十分殘舊，同時單位料未能承做按揭。該拍賣行指，該物業一般情況下估價約250萬元，相比之下，是次拍賣開價低出約170萬元，差幅高達66%。 有清盤人亦透過該拍賣行放售西營盤美城大廈單位，物業為皇后大道西511號中層前座，實用面積約395方呎，有裝修，位處單邊，推拍價僅280萬元，呎價約7,089元。項目設有電梯，可步行往港鐵香港大學站出口，並鄰近寶翠園。物業估價約370萬元，今次拍賣價低出約90萬元，差幅約24.3%。 此外，黃開基拍賣行同日推拍約12項物業，其中，元朗崇山新村173號一幅農地，建築面積約1,403方呎，不提供樓契，並且不交吉，拍賣開價僅8萬元，每方呎僅約57元。同場亦推出一項承押記人命的寫字樓物業，為油麻地萬怡醫務中心2樓A室，建築面積約1,200方呎，只提供轉讓契核證副本，以430萬元推拍，呎價約3,583元；項目市價約730萬元，現時開價低約300萬元或約41.1%。 (東方)損手個案：上嵐一房貶27% 新葵芳輸140萬 近期新界屋苑業主加快出貨，紛紛蝕賣斬纜。屯門上嵐一個一房單位，最近減價至380萬元沽出，原業主持有約3年半，期內物業貶值約27.5%。 美聯梁浩文表示，上述單位為低層E室，實用面積約285方呎，原先叫價390萬元，最終議價10萬元後成交，呎價約13,333元。資料顯示，單位於2023年3月以約524.3萬元購入，帳面虧蝕金額約144.3萬元。 鐵路站上蓋屋苑蝕幅同樣顯著。中原陳偉峰指，葵涌新葵芳花園B座低層5室，實用面積約400方呎，兩房設計，早前以548萬元放售，區內租客留意該屋苑市況接近一年，因租金升勢凌厲，議價後以530萬元購入上址作自置居所，呎價約13,250元。原業主於2018年以670萬元買入後一直收租，約8年樓價下跌約140萬元或約20.9%。 第一城持8年見紅 藍籌屋苑都失守。該行蔡創文稱，沙田第一城42座低層B室，實用面積約284方呎，兩房間隔，降價13萬元，上車客以407萬元承接，呎價約14,331元。據了解，原業主於2018年以約445萬元買入，約8年帳面損失38萬元，期內貶值約8.5%。 中原麥偉成表示，粉嶺北ONE INNOVALE-Cabanna第E座中層8室兩房戶，實用面積約436方呎，叫價約620萬元，議價後以586.5萬元易手，呎價約13,452元，新買家為外區換樓客。原業主於2022年以641萬元購入，約4年帳蝕54.5萬元離場，貶值幅度約8.5%。 此外，部分特色戶樓價繼續「時光倒流」。晉誠地產錦雄稱，深井麗都花園5座連天台單位，實用面積約547方呎，天台面積約386方呎，有裝修，區內客以558萬元購入自用，呎價約10,201元。單位於2018年買入，至今跌價約42萬元或約7%。
成交快訊
天水圍嘉湖山莊三房短租盤享3.3厘回報
2026-10-06
祥益地產高級分行經理謝利官(Jerry Tse)表示，嘉湖山莊屬香港十大藍籌屋苑之一，綠化空間的面積亦相當遼闊，租金較外區相宜，故吸引不少客人前來租住。日前分行促成一宗嘉湖山莊景湖居「即睇即租」的租賃成交個案，租金回報率達3.3厘。謝氏稱，上述成交單位為7期（景湖居）1座中層G室，實用面積547呎，三房兩廳。租客為區內客，由於原居所準備進行裝修工程，需覓3個月的租盤作暫住之用，表示熟悉區內環境，鍾情上址鄰近原居所，可隨時視察裝修進度，加上單位內附企裝，考慮到短租的盤源選擇不多，遂便決定以月租1.4萬元「即睇即租」，以實用面積計算單位呎租25.6元。謝氏續稱，如以業主2017年購入價約506萬作計算，該單位的租金回報率達3.3厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
天頌苑環境舒適 綠表客以350萬承接
2026-10-06
祥益地產高級分行經理謝利官(Jerry Tse)表示，日前天水圍居屋天頌苑錄得一宗區外客的買賣成交個案。謝氏稱，上述所錄成交單位為K座高層4室，實用面積506呎，兩房兩廳，日前獲區外客垂青。該買家為綠表客，心儀屋苑環境清幽舒適，生活配套完善，十分適合退休居住，加上單位客廳及房間均擁開揚景觀，而且賣方增加議幅，累積減價達20萬，遂便決定以350萬(居二市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為6917元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
香港面對加息充滿柔韌力
2026-10-05
*轉載自2026年10月03日的iMoney智富雜誌 原文：近期市場預期美國未來一年內加息4次，其中富達國際預測明年首季末之前聯儲局還會加息3至4次。美國加息，香港當然要審慎面對，但不需要過份悲觀，其實筆者長期也認為，包括在之前當大家都認為美國會減息的時候，我也強調應該用中性態度來評估，即是不論加息、減息，香港受影響的衝擊應不會太大！要以中性態度面對是因為國際局勢甚至金融因素也波譎雲詭，任何時候不宜太樂觀或悲觀，否則容易失預算及亂了投資陣腳。從數據看事實，香港雖然奉行聯繫匯率，港元與美元掛鉤到7.75至7.85港元兌1美元的水平，我們當然需要尊重這個機制，香港選擇聯繫匯率是因為我們尋求穩定，但並不是等於我們與美元有從屬關係！當然港元亦不是美元的影子，香港商業銀行的借貸主要考慮銀行體系的存款資金（逾20萬億港元存款）及同業拆息市場（銀行同業流動資金，即銀行結餘，逾5百億港元），以及有1.36萬億港元的未償還外匯基金票據及債券可用於調節銀行同業流動資金。筆者認為本港只要有足夠的柔韌性，美國加息並不是金融重要因素的一切！加息未必等於市道一定差、價格一定跌！正如減息未必等於市道一定好、價格一定升！很多時是因為經濟欠佳所以才減息刺激經濟，也許多時是因為通脹過高所以才加息作壓抑！通脹、經濟增長與利息是互為因果的！單看息口加減去評估市場結果，容易判斷錯誤，如果高通脹和經濟增長快過加息來臨，加息帶來的衝擊就相對比較少，所以面對美國加息，香港息口機制的柔韌性是最重要。當然我們不是絕對百分百同日追隨美國加息，是要付出代價的，這樣會引致套息交易，在聯繫匯率之下，金管局要入市至銀行結餘下降至一個不足的水平的時候，香港就有機會要加息。若香港銀行同業流動資金充足，我們就有底氣放緩一步加息了。說到這裡，我們要說說美國和香港的住宅按揭分別，美國主流是30年期固定利率的按揭；香港主流是以Hibor為基礎的浮動利率按揭（H按，例如H+1.3），有最優惠利率（P）為基礎的封頂位（CAP，例如P-1.75厘為3.25厘的水平）作保護。即是說香港小市民的住宅按揭加息其實已設有一個上限！這些滯後和加息上限，就是香港的柔靱性，令到經濟增長和通脹來得比加息早（或不會太遲）。美國加息周期由2022年開始直至2023年最高累計加息幅度為5.25厘，2024年開始減息，2026年9月暫加一次息，截至最新美國累計加息為3.75厘。而香港因為經濟情況與美國不同，所以滯後美國加息的潛在幅度。香港最優惠利率（P）在2022年至2023年共跟加0.875厘，2024至2025年共減回0.875厘，最新的最優惠利率已還原至未加息前。換言之，香港最優惠利率滯後美國聯邦基金利率加息幅度約3.75厘，這並不等於香港可以脫離美國加息步伐，只是代表我們有足夠韌性、經濟增長和通脹先發揮作用，令衝擊大減和軟著陸！君不見銀行界最近先後推出不少定息計劃，中銀香港甚至推出「特優先P後H」按揭息率計劃，反映香港銀行面對後市加息並不悲觀，足見香港金融柔韌性充足。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-09-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
450.59
較上期
-0.22%
較上５期
+7.64%
以實用面積計算
459.73
較上期
+3.03%
較上５期
+8.65%