精選樓盤
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聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 505 萬
物業編號: AN265248
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
YOHO WEST
高層 2房 實 406 呎
售 600 萬
物業編號: AN266142
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 600 萬
物業編號: AN262603
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
菁雋
中層 2房 實 365 呎
物業編號: AN266116
麗寶大廈
中層 1房 實 248 呎
售 250 萬
物業編號: AN259353
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 346 萬
物業編號: AN259398
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 721 呎
售 1060 萬
物業編號: AN264720
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 470 萬
物業編號: AN262699
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 09.09.26
2026-09-09
(星島)MOUNT POKFULAM洋房2.3億售出 豪宅新盤持續有承接，而且不乏逾億成交個案。宏安與錦華實業合作發展的薄扶林MOUNT POKFULAM，昨日透過招標方式售出薄扶林道86B號洋房，成交價2.3億元，成交呎價約價逾4.78萬元。 項目最新售出的洋房，面積4810方呎，4房4套連家庭廳及衣帽間間隔，另設有1233方呎花園、955方呎平台，並配備獨立升降機、私人泳池，以及位於獨立停車層的2個停車位，成交價2.3億元，成交呎價約47817元。 宏安執行董事程德韻表示，上述洋房為項目第5宗成交，完成裝修及開放供參觀後，短期內即以招標形式售出，反映超豪宅市場交投保持暢旺。 項目至今合共套現逾11.4億元，現時僅餘最後兩幢洋房待售，分別為86F號及86G號，面積3654方呎至4717方呎，屬4房4全套連家庭廳間隔。兩幢洋房裝修工作已籌備完畢，即將推出市場。 海盈山呎價2.8萬 由嘉華、會德豐地產及中國海外合作發展的啟德海灣2期，最新售出1A座17樓K室，單位面積308方呎，1房間隔，成交價約619.6萬元，呎價約20117元。 項目日前上載全新銷售安排，將於明日發售100伙，包括以先到先得形式推售60伙1A及1C座價單單位，同日起以招標形式推售40伙。 嘉里、信和、太古地產及港鐵合作發展的黃竹坑站上蓋港島南岸海盈山4B期，亦錄新成交，單位為1B座20樓E室，面積499方呎，2房間隔，成交價約1436.1萬元，呎價約28780元。 (明報)杏花邨兩房逾766萬沽 15個月升值三成 二手交投活躍，市場上不乏短炒獲利個案，其中柴灣杏花邨有兩房戶的原業主，持貨約15個月沽貨，帳面獲利逾三成。 中原高級區域營業經理鄭俊輝表示，杏花邨第41座低層4室，實用547方呎兩房戶、望內園及池景，經議價後減逾33萬元或4%，以766.8萬元成交、實呎14,018元，新買家為同區租客；原業主去年6月以580萬元購入單位，帳面賺逾186萬元或32%。 SEA TO SKY兩房售740萬 業主料輸一成 不過，將軍澳日出康城SEA TO SKY卻錄二手蝕讓成交；香港置業首席分區董事劉浩勤表示，SEA TO SKY 第3座高層G室，實用468方呎兩房間隔，新近以740萬元易手、實呎15,812元；原業主2020年7月以791.1萬元一手購入，帳面蝕逾51萬元或6.5%，連稅項和其他使費料實蝕約88萬元或11%。 SIERRA SEA3房950萬沽 帳賺四成 另一邊廂，西貢西沙新近入伙盤SIERRA SEA，新錄二手短炒獲利成交；美聯高級營業經理陳德涪表示，SIERRA SEA 1A期第1座低層D室，實用591方呎3房間隔，獲本地家庭客以950萬元承接、實呎16,074元。 上述物業原業主去年5月以約661.6萬元一手購入，持貨約16個月，帳面獲利約288.4萬元，單位期內升值約44%。 美聯營業經理陳偉健表示，葵涌新葵興花園C座低層07室，實用570方呎3房間隔，原業主今年8月放盤，開價約650萬元，獲區內換樓客還價，最終減價40萬元或6%，以610萬元易手、實呎10,702元。 資料顯示，原業主為區內資深投資者，今年2月以500萬元購入，持貨約7個月，帳面獲利約110萬元，單位期內升值約22%。 (明報)朗城滙3房零議價租2.8萬 創屋苑新高 暑假過後，新界私宅租務仍活躍，中原區域營業經理王勤學表示，元朗朗城滙第3座低層C室，實用719方呎3房1套戶，業主叫價2.8萬元、並零議價成交，月租料創屋苑歷史新高，較對上於8月錄得的舊紀錄2.7萬元、再推高1000元或3.7%、實用呎租約39元，據悉新租客為教職員；業主今年5月以1000萬元買入單位，享租金回報3.4厘。 祥益區域董事黃慶德表示，新屯門中心第1座中層F室，實用455方呎兩房戶，議價後減700元或5%，以1.33萬元獲承租、實用呎租29元，據悉新租客賣出新屯門中心的自住物業後，為方便搬遷及熟悉區內環境，決定在同屋苑尋覓租盤；業主2021年以約583萬元購入單位，享租金回報2.7厘。 Blue Coast高層3房呎租57元 市區方面，美聯助理聯席董事蕭振邦表示，黃竹坑港島南岸Blue Coast第2B座高層H室，實用746方呎3房1套戶，以4.28萬元租出、實用呎租57元；業主2024年初以約1911.9萬元一手購入，享租金回報約2.7厘。 維港灣3房租4.35萬 業主回報10厘 香港置業營業經理周?達稱，奧運站維港灣有3房戶放盤只約4天即租出，為第10座中層C室，實用786方呎3房1套戶，業主以約4.5萬元放租4日獲外區客洽詢，議價後減1500元或3%，以4.35萬元租出、實用呎租逾55元；業主2000年以約525萬元一手購入，享租金回報約10厘。 (明報)映匯周六首輪價單賣138伙 收2500票超額17倍 新盤戰白熱化，恒地（0012）旗下接近現樓的紅磡黃埔街映匯，昨突擊加推4號價單涉27伙，並同步上載首張銷售安排，本周六（12日）首輪推售143伙，包括價單銷售138伙、5伙招標單位；截至昨晚8時，項目4日累收約2500張入票，以首輪價單推售138伙計，超額認購逾17倍。 最大手客可購買6伙 恒基物業代理董事及營業（一）部總經理林達民表示，映匯周六首輪推售143伙，其中價單銷售的138伙，涵蓋56伙1房戶（部分連儲物室）、55伙兩房戶（部分連儲物室）、27伙3房戶，實用面積264至418方呎，同日推出5伙特色戶招標，包括29樓F室，實用面積387方呎3房間隔、連309方呎天台特色戶。 映匯是次開售分為S組（最多購買6伙之大手買家），A組（最多購買4伙之大手買家），以及B組散客時段。恒地昨日亦加推4號價單涉27伙，實用面積264至387方呎，單位折實價586.8萬至959.94萬元、折實實呎21,813至24,805元，整批單位折實均呎為22,476元。 芊御周六賣133伙 46伙價單銷售 與此同時，新地（0016）旗下元朗錦田芊御，7月開售至今累沽384伙、套現近21億元後，發展商加推6號價單，盡推最後57伙，實用面積290至498方呎，包括6伙1房戶、39伙兩房戶、12伙3房戶，整批單位折實均呎14,055元，部分單位售價調價約1%至5%；新地已敲定本周六（12日），以先到先得形式新一輪發售133伙，當中46伙價單發售、87伙招標。 成交方面，多個市區豪宅皆錄得大額成交；屬現樓、新地旗下啟德跑道區天璽．海，招標售出第1座5樓A室，實用2093方呎4房4套間隔，成交價1.1906億元、實呎56,885元（不連車位），買家成交期180日。 MOUNT POKFULAM洋房2.3億沽 呎售4.7萬 宏安地產（1243）及錦華實業發展的薄扶林洋房項目MOUNT POKFULAM，以2.3億元售出薄扶林道86B號洋房，實用4810方呎4房4套、連家庭廳等間隔，實呎47,817元，連全屋裝修及家俬，並附1223方呎花園及955方呎天台，亦配備獨立升降機、私人泳池及兩個停車位。 (東方)新批按保額量上月跌逾三成 錄782宗貸款41億 俱創近8年新低 近月樓市交投放緩，加上按揭保險需求大減，拖累該類按揭數字顯著減少。今年8月新批出按保計劃貸款宗數及金額，分別約782宗及約41.2億元，較7月大幅下跌約30.6%與約34.4%，宗數及金額均連跌兩個月，其中，宗數更創近8年新低。不過，新取用按保宗數及涉額按月齊升。 經絡按揭轉介研究部及香港按揭證券最新資料顯示，今年8月新批出按揭保險計劃貸款宗數及金額，分別較7月減少約344宗及約21.56億元，當中，金額亦創逾7年半新低。 新取用額31億 10個月高 至於上月新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額分別約552宗及約31.01億元，較7月約510宗及約28.05億元，宗數增加約42宗，升幅約8.2%，金額則上升約2.96億元，漲幅也較高，達約10.6%。其中，8月有關宗數創5個月新高，金額則創10個月新高；平均新取用按保貸款金額約562萬元，按月增加12萬元，升幅約2.2%，並創3年新高。另外，新取用按保個案中，一手物業佔比約32%，創6個月新高；二手物業佔比則約68%。 以首8個月作比較，今年首8個月新批出按保貸款宗數共約8,989宗，涉及金額約492.76億元，宗數及金額分別創近10年及7年新低。其中，宗數較去年同期約11,214宗，下跌約2,225宗，減幅約19.8%；金額較去年同期約559.27億元，亦減少約66.51億元，跌幅約11.9%。事實上，首8個月的新批按保數量及金額，已自2021年的同期高峰之後向下滑落，當時錄得的宗數及金額分別約42,028宗與2,343.31億元，其後連續5年減少；相比之下，今年同期兩項數字均較高位，分別大幅減少約33,039宗及約1,850.55億元，跌幅約78.6%與約79%。 首8個月新取用按保貸款數字，其中，註冊量約4,020宗，比去年同期錄約4,696宗，減少約676宗，跌幅約14.4%。今年截至8月，金額錄得約214.35億元，比去年同期約2.71億元，亦減少約18.36億元，挫幅約7.9%；宗數及金額分別創近10年及9年的首8個月新低。至於高峰期為2021年首8個月，當時新取用按保宗數及金額，分別高達15,608宗及862.06億元，同樣連挫5年；今年同期兩項數字較高位分別下跌約11,588宗及約647.71億元，挫幅約74.2%與75.1%。 專家：樓市整固影響申請 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，7月樓市處於整固階段，並影響按揭申請數字，加上現時所有住宅物業，銀行可提供的按揭成數上限劃一為七成，置業人士毋須申請按揭保險，亦可承做最高七成按揭，導致8月的新批出按保宗數創近8年新低。另一方面，由於銀行按揭成數上限已放寬至七成，上月透過該公司申請私人住宅按揭的個案當中，高達四成客戶借盡七成按揭，在按保需求大幅減少的情況下，預計年內按保數字將繼續低位橫行。 (東方)二手向好：8區交投月增三成 東涌荃灣翻逾倍 踏入9月二手市場交投氣氛回升，綜合市場資料，全港8個主要住宅地區，本月暫共錄約151宗二手買賣，按月上升約33.6%，期內6個地區成交向上，東涌及荃灣升幅均高逾1.5倍。 資料顯示，上述地區8月同期僅共錄約113宗二手買賣，本月增加約38宗，各區交投量漲幅介乎約5.9%至約1.67倍；餘下兩個地區成交量按月維持不變，分別為馬鞍山及青衣，期內錄約16宗及約9宗成交。 東涌9月錄得約8宗二手買賣，較上月同期只錄約3宗，升幅為各區中最顯著。利嘉閣吳楚興表示，二手市場由6月起回軟，經過約兩個月調整後，部分業主開始擴大議幅，加上其他地區有大型全新樓盤推出，帶動整體樓市氣氛，由8月中開始，區內交投已經增多。 荃灣本月亦錄約18宗成交，較上月同期錄約7宗，上升約1.57倍。美聯鍾家豪稱，區內二手成交集中為細價樓，荃景圍一帶上車盤佔約8宗，當中佔逾60%為長線投資者買樓收租個案，成為市場新動力，推動交投回升。 將軍澳開48單最多 同以細價供應為主的屯門二手市場，9月暫錄約20宗買賣，按月增加約53.8%。該行梁浩文指，區內再有大型港鐵項目批出，部分準買家因而看好後市，近日紛紛加快置業決定。 將軍澳本月仍錄約48宗二手買賣，為各區中最多，相比8月同期上升約29.7%。美聯劉卓豪表示，同區租賃旺季完結，焦點重返買賣市場，成交步伐回復正常；雖然氣氛好轉，但加息陰霾下，準買家入市表現較為猶豫，市場成交量未完全反映。 粉嶺及上水的北區本月共錄約14宗二手買賣，按月亦有約27.3%漲幅。該行周志強稱，雖然成交量增多，但宗數仍屬低水平。元朗同期錄約18宗，按月僅多約一宗，成交量實際與上月同期相若。
成交快訊
單幢式物業名賢居530萬 轉手業主帳賺3倍離場
2026-09-09
祥益地產高級客戶經理古文彬表示，屯門名賢居屬於單幢式私人屋苑，是區內低密度、私隱度較高的住宅首選。屋苑鄰近港鐵兆康站，住客步行只需約 3 至 7 分鐘即可到達，輕鬆換乘屯馬綫往返市區。此外，雖然物業採用單幢式設計，但內設住客會所，提供多元化的康樂設施，為居民打造高質素的起居生活。古氏稱，上述所錄成交單位為高層C室，實用面積515呎，兩房兩廳，原業主於2003年以約129萬購入上址，轉手帳面獲利約401萬，升值逾3倍。新買家為區內客，認為屋苑質素理想且呎價低水，更鄰近家人居所方便照應，此外，屋苑周邊交通配套完善，單位內籠企理，房廳均坐擁開揚球場景觀，考慮到樓價符合預算，遂決定以 530 萬元購入上址自住之用，以實用面積計算呎價為10,291元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門南浪海灣獲內地專才以月租1.4萬元承租
2026-09-09
祥益地產執行董事盤嘉茵表示，日前分行促成一宗屯門南浪海灣的租賃成交個案，該單位之租金回報率高達6.7厘。盤氏稱，上述所錄成交單位為3座低層D室，實用面積522呎，兩房兩廳。據了解，租客為內地專才，主要心儀屋苑不但鄰近子女所就讀的學校，亦方便往返工作地點，而且單位附企理裝修以及間隔實用，屋苑設會所設備以及鄰近巴士站，交通相當便利，業主於5月放盤叫租1.5萬元，隨後為加快租出，遂累減1000元，租客便決定以月租1.4萬元承租上址，以實用面積計算呎租26.8元。盤氏續稱，如以業主於2012年購入價約250萬作計算，該單位的租金回報率高達6.7厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
充分溝通 簡樸房落地順暢
2026-09-09
*轉載自2026年9月9日的大公報原文：簡樸房制度推行半年，截至2026年8月底，已接獲涉及逾 7萬個分間單位的登記申請，約佔全港估計11萬個分間單位逾六成，登記申請進度算是十分理想！其中8月份申請明顯上升，單月新增申請已涉及逾 4萬個分間單位，反映有關的做法是市民日益接受的，筆者一直同意以有管制和標準的簡樸房去取締危險、隱患處處的劏房，而我今次想由簡樸房這例子去討論施政的效果。簡樸房制度除了表現政策的前進之外，更重要的是行政上的互動性強，政府諮詢市民之後有充分的吸收和互動，於是推出了寬限期、「早鳥」認證費優惠、服務隊協助申請各項房屋資源（例如過渡性房屋、單身人士宿舍、中轉房屋及臨時收容中心等），以及簡約公屋的配合，還有較「人性化」4年逐步落實的安排。此外，推出簡樸房樣板房展示改造方案，公開工程改造費用與時間，同時保留務實彈性，例如可容許窗戶面向天井、「黑廁」、無須設廚房，以及水電錶設於單位內等安排，並提供改造及專業核證一條龍服務的供應商超過30間，有助業主加快改造及認證。另外，政府透過6隊區域服務隊支援業主及租戶，包括家訪、街站、講座、填表工作坊，以及轉介涉嫌違反分間單位租務管制的個案。以上的政策彈性，我們是見證着政府諮詢和互動改變，修正得大家也感到受尊重！《孫子》的所謂「道」者，正是「令民與上同意也」，即是「民心」與「上下同欲」！也即是中央政府的「為人民服務」了！這令筆者想起1997年前充滿爭議的「寮仔部」（房屋署寮屋管制組），兩個時代的強烈對比，反映到時代與體制不同下的民生政策對比！二戰後大量移民湧入，香港山邊出現大片寮屋區，為配合城市發展，港英政府曾揚言要在回歸前清拆市區所有寮屋區，僅1982年登記在案的寮屋就多達57萬間。「寮仔部」算是當年雷厲風行的行動組，有權即時清拆非法寮屋，為收回土地，會聯合警方等部門大規模行動。當然，當時實際環境有當時的需要，而清拆行動同時也附帶安置政策，受影響居民可獲配公屋、賠償或工廠單位，在1995年至1996年度，政府預留了1200個公屋單位及足夠安置2400人的臨時房屋單位，但處理這民間矛盾，最重要的是互相溝通與互動，當時安置方案不如今天特區政府般充裕，而溝通互動更不如現在的重視，因此拆遷過程極不順遂，甚至出現暴力抗爭！1969年馬仔坑清拆，居民甚至引發防暴隊到場！筆者童年在徙置區長大，因而格外關心草根階層的居住處境，對此有感而發，雖然我們常就政府的施政提出意見，但如何吸收民意，然後互動修改達致共贏處境，在以簡樸房取締劏房這項目上，政府的而且確做得細緻且落地！希望政府繼續進步，加強與民互動，互相支持，乃市民之福矣！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-08-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
422.10
較上期
+0.83%
較上５期
+2.17%
以實用面積計算
421.37
較上期
-0.42%
較上５期
+7.12%