精選樓盤
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恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 598 萬
物業編號: AN263045
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 530 萬
物業編號: AN263971
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
帝御．金灣
中層 1房 實 291 呎
售 385 萬
物業編號: AN260686
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
緹岸
低層 1房 實 319 呎
物業編號: AN250440
麗寶大廈
中層 1房 實 248 呎
售 250 萬
物業編號: AN259353
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 470 萬
物業編號: AN262699
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
NOVO LAND 3B
中層 2房 實 442 呎
售 615 萬
物業編號: AN266380
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 728 萬
物業編號: AN265028
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 685 萬
物業編號: AN262072
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 346 萬
物業編號: AN259398
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 08.09.26
2026-09-08
(東方)二手業主短炒獲利成風 新葵興7個月升22% 北角單幢樓袋43萬 本地二手樓市炒風熾熱，不少今年入市買樓業主，近期已迅速「甩貨」獲利。葵涌新葵興花園一個三房單位，投資者持有僅約7個月，現以610萬元轉手，期內樓價大幅升值約22%。另外，市區單幢樓錄短炒，北角遠東大廈一個中層單位，成交價約538萬元，原業主購入只有約4個月，帳面獲利約43萬元。 美聯陳偉健表示，上述單位為新葵興花園C座低層7室，實用面積約570方呎，資深投資者今年2月才以500萬元買入，當時單位內籠殘舊，決意短線投資，購入後即作全屋裝修，更換鋁窗、水喉及電線等，再添置部分家電，8月隨即叫價650萬元放售。區內換樓客睇樓後洽購，減價40萬元成交，呎價約10,702元；原業主沽貨帳面獲利110萬元。 黃大仙怡庭居2座一個低層單位，實用面積約283方呎，亦以約409萬元登記售出，呎價約14,452元。單位今年3月中購入價約350萬元，逾5個月即轉手漲價約59萬元或約16.9%。 西沙盤7個月兩度轉手 市區單幢樓再現炒風，資料顯示，遠東大廈實用面積約751方呎單位，以每方呎約7,164元登記轉手。據了解，原業主於今年4月才以約495萬元購入，期內樓價升值約8.7%。 近年開售半新盤亦成為投資者短炒目標，西貢十四鄉西沙路項目SIERRA SEA單位約7個月兩度轉手。美聯區祺彬稱，項目1B期5座低層J室，實用面積約443方呎，兩房間隔，剛以665萬元成交，呎價約15,011元。原業主今年2月以約572萬元二手購入，帳面獲利93萬元，升值約16.3%。若與去年5月一手價相比，樓價累升約38.5%。 上然一房年半漲兩成 剛收樓的大埔上然，近期二手轉讓個案增多。利嘉閣李?齡表示，該盤2期7座低層D1室，實用面積約324方呎，一房設計，望山景，以420萬元放售，首置客參觀後，即議價並以398萬元購入自用，呎價約12,284元。單位去年4月一手購入價約332.5萬元，不足一年半轉手，原業主帳面賺約65.5萬元，單位升值約19.7%。 中原王樹明指，天水圍輕鐵天榮站項目2期YOHO WEST PARKSIDE第1B座低層B7室兩房戶，實用面積約412方呎，上車客睇樓後，以550萬元承接，呎價約13,350元。原業主去年3月以415萬元一手購入，約一年半帳賺135萬元或約32.5%。 美聯黃麗貞稱，將軍澳日出康城GRAND SEASONS第1B座中層A室，實用面積約716方呎，套三房間隔，連工作間，放盤約兩個月，外區租客睇樓一次，議價38萬元，以1,360萬元成交，呎價約18,994元。原業主同於去年3月以約1,105.2萬元買入，物業升值約23.1%。 (東方)公居屋成交：白居二客280萬購錦龍苑 部分白居二客趕在年底前上「尾班車」，未補價第二市場成交稍為升溫。馬鞍山居屋錦龍苑兩房單位，獲同類買家以280萬元購入自用。 美聯陳少鴻表示，上述單位為D座中層6室，實用面積約401方呎，叫價290萬元放售，新買家為區內客，透過白居二計劃入市，議價10萬元購入上址，呎價約6,983元。資料顯示，原業主於1993年4月以約62萬元購入上述物業，持有約33年帳面獲利約218萬元，期間升值約3.5倍。 萬方地產葉搏麟指，同區新居屋錦駿苑B座高層2室，實用面積約427方呎，現為一房設計，設有露台，原先以480萬元未補價放售，僅約一星期減價31萬元，獲外區綠表家庭以449萬元買入，減幅約6.5%，呎價約10,515元。原業主一手購入上址，當時購入價為330萬元，帳面賺119萬元離場。 景林邨綠表230萬轉讓 第二市場公屋單位近日都連錄成交。美聯林健偉稱，將軍澳景林邨景櫚樓高層9室，實用面積約349方呎，8月才放盤，原先開價258萬元，新買家為綠表首置客，睇樓兩次即決定入市，議價後獲減28萬元，終以230萬元成交，呎價約6,590元。 祥益黃慶德表示，屯門公屋良景邨良萃樓中層28室一房戶，實用面積約264方呎，區內綠表客因熟悉該區環境，屋苑亦鄰近家人居所，方便照應，於第二市場僅以80萬元購入，呎價約3,030元。原業主於2015年以約19萬元買入，持有約11年轉手帳面賺約61萬元，升值約3.2倍。 利嘉閣彭錦添指，青衣公屋長安邨安海樓中高層23室，實用面積約443方呎，亦獲綠表買家以293.8萬元購入，呎價約6,632元。 (星島)專才每呎7996元購嘉湖 高才買家來港置業，購入新界藍籌屋苑單位自用，呎價不足八千元有交易。天水圍嘉湖山莊三房單位，獲同類買家以440.6萬元承接。 嘉湖山莊為本港指標上車盤，特別受用家追捧。利嘉閣曾慧敬表示，上述單位為樂湖居2座低層C室，實用面積約551方呎，望園景，原先叫價460萬元放售，新買家經「高才通」計劃來港，見單位空間感十足，睇樓後決定洽購，最終減價19.4萬元承接，呎價約7,996元。原業主於2017年以約426萬元買入，持有單位約9年，轉手帳面獲利約14.6萬元，期內僅升值約3.4%。 新界西北細價樓連錄成交。祥益袁思賢指，屯門錦華花園A座高層5室，實用面積約353方呎，兩房間隔，原業主原先放盤價為450萬元，其後因應市況調整，最終累積減價達35萬元，獲區內客以415萬元購入，打算日後作自住或長線投資收租之用，呎價約11,756元。她指，如單位作收租之用，以市值月租約1.25萬元計，租金回報率約3.6厘。 粉嶺名都17載獲利285萬 中原陳國輝稱，粉嶺名都7座中層B室，實用面積約395方呎，兩房設計，議價後以440萬元易手，呎價約11,139元。新買家為上車客，購入上址自用。原業主則於2009年以155萬元購入，持有約17年轉售，帳面獲利285萬元，物業漲價逾1.8倍。 此外，新界大單位都有承接。美聯丘仲文表示，大埔白石角逸瓏灣8第1座低層B室，實用面積約794方呎，三房間隔，望內園景，原先以1,130萬元放售，新買家為外區客，睇樓多次，獲減價30萬元，最終以1,100萬元購入上址，呎價約13,854元。據了解，原業主於2020年5月以約1,083萬元購入，持有約6年帳面獲利約17萬元，物業期內僅升值約1.6%。 (星島)屋苑紛錄換樓客市價承接 樓市氣氛回暖，隨着購買力釋放，大型屋苑如馬鞍山星漣海及翠擁華庭、火炭銀禧花園、大角咀維港灣等，紛錄換樓客成交個案，並且以市價為主。 美聯聯席區域經理區祺彬表示，馬鞍山星漣海3A座中層A室，面積約1622方呎，4房雙套間隔，最新獲外區換樓客以2662萬元承接，呎價16412元，屬市價成交。 資料顯示，原業主於2018年以約2979萬元購入上述單位，持貨約8年轉售，帳面蝕讓約317萬元，期內單位跌價約11%。 星漣海4房2662萬售 中原資深區域營業經理胡耀祖表示，同區翠擁華庭8座中層F室，面積844方呎，3房套間隔，單位早前開價約1000萬元放售，議價後獲換樓客以950萬元承接，呎價約11256元。 據了解，原業主於2000年以381萬元購入單位，持貨約26年轉售，帳面獲利569萬元，單位期內升值1.49倍。 銀禧花園呎價1.18萬沽 中原分行經理霍?雄表示，火炭銀禧花園4座中層H室，面積506方呎，2房間隔，單位早前開價約610萬元放售，最新議價後以600萬元獲同區換樓客承接，呎價約11858元，屬市價水平。 據悉，原業主於2010年以260萬元買入單位，持貨約16年轉售，帳面獲利340萬元，期內單位升值約1.31倍。 美聯區域經理劉志偉表示，大角咀維港灣1座高層C室，面積約688方呎，3房設計，原開價約1435萬元放售，議價後以1368萬元售出，呎價約19884元，屬市價成交。 據了解，新買家為換樓用家，有見社區配套完善，加上交通方便，故決定入市。資料顯示，原業主於2024年以約1178萬元購入上址，持貨約2年轉售，帳面獲利約190萬元，單位期內升值約16%。 維港灣每呎近2萬售 另外，市場亦有業主為換樓沽貨。美聯營業經理潘偉強指出，東涌映灣園7座高層E室，面積約548方呎，屬2房間隔，單位原開價625萬元放售，因業主有意換樓，最終同意以580萬元售予外區年輕客，呎價約10584元。 此外，隨着租金持續向上，市場連錄轉租為買個案。美聯分行高級分區營業經理黃麗貞表示，將軍澳日出康城GRAND 1B座中層A室，面積約716方呎，3房連套房及工作間間隔，單位約兩個月前以1398萬元放售，最終獲外區租客以1360萬元承接，呎價約18994元。 資料顯示，原業主於2025年3月以約1105.2萬元購入上述單位，持貨約1年半轉售，帳面獲利約254.8萬元，期內單位升值約23%。 美聯助理營業董事王子超提到，粉嶺帝庭軒3座低層G室，面積468方呎，2房戶型，單位早前叫價545萬元放售，議價後最新以519.8萬元成交，呎價約11107元。買家為租客，有見近期租金高企故決定「轉租為買」。 (明報)GRAND SEASONS 3房1360萬沽 年半炒貴23% 半新盤續錄短炒個案，其中將軍澳日出康城GRAND SEASONS 一個3房戶，以1360萬元沽出，實呎18,994元。原業主持貨約1年半，帳面炒貴約254.8萬元或23%，料為屋苑去年10月入伙至今賺幅最大的一宗成交。 上然1房398萬沽 17月炒貴近兩成 美聯物業高級分區營業經理黃麗貞表示，將軍澳日出康城GRAND SEASONS 1B座中層A室，實用716方呎，3房1套連工作間間隔，獲外區客以1360萬元承接，實呎18,994元。原業主去年3月1105.2萬元一手購入，持貨約1年半，帳面炒貴約254.8萬元或23%，料為屋苑去年10月入伙至今賺幅最大的一宗成交。 另外，近月入伙的大埔馬窩上然，市場陸續錄得二手成交個案。利嘉閣地產助理營業董事李?齡表示，上然2期7座低層D1室，實用324方呎，一房間隔，獲用家以398萬元購入自用，實呎12,284元。原業主去年4月以約332.5萬元一手購入，持貨約17個月，帳面炒貴約65.5萬元或近20%。據了解，上述成交為屋苑入伙後第三宗二手成交，亦為至今賺幅最大的一宗。 入伙以來二手短炒持續暢旺的西沙SIERRA SEA，市場再錄短炒個案，單位更於一年多兩度獲利轉手，累積升幅逾38%。美聯物業聯席區域經理區祺彬表示，SIERRA SEA 1B期5座低層J室，實用443方呎，兩房間隔，獲區內分支家庭以665萬元承接，實呎15,011元。 SIERRA SEA兩房16月兩轉手 累升38% 據了解，該單位於過去一年已兩度轉手。是次原業主今年2月以約572萬元購入，持貨約7個月，現帳面獲利約93萬元或16%。資料顯示，單位的一手業主於去年5月以約480萬元購入，其後今年2月以572萬元轉售，當時已帳賺約92萬元或16%，即單位於16個月累積升值約185萬元或逾38%。 (明報)暑期沙田將軍澳租賃宗數創疫後新高 今年暑假租賃旺季，雖然以租金計，屢錄不少呎租百元租賃個案的港島西區領跑大市，但以租賃宗數計，新界東則跑贏大市。據代理統計，內地生租樓集中地的沙田，7至8月暑期共錄逾233宗租賃，將軍澳更錄1300宗租賃，兩者均創出疫後近4年新高紀錄。差餉物業估價署上月底公布的7月租金指數已連升9個月，並再創歷史新高；業界預期，由於數據滯後，料真正反映暑假期間租賃情况的數據將於9月份才出爐，屆時指數勢再創新紀錄，而租金持續上升，將對樓價有強勁支持作用。 柏傲莊1房呎租84元 媲美港島半山 沙田往返中文大學、城市大學、浸會大學等學府交通便捷，一直是來港升學的內地生熱門租賃地區，其中港鐵大圍站上蓋柏傲莊3期8A座中層E室，實用310方呎，一房間隔，上月獲內地生以2.6萬元承租，並先付一年租金31.2萬元，實用呎租約84元，不但創屋苑同類月租新高，呎租亦媲美港島半山水平。業主今年5月才以751萬元一手購入，租金回報4.2厘。 此外，同區老牌上車屋苑金獅花園1期B座低層7室，實用285方呎，原則兩房改1房，早前以1.8萬元租出，實用呎租63元，創屋苑月租及呎租新高。業主今年3月才以370萬元購入，租金回報高達5.8厘。 內地生搶租君傲灣兩房 預付兩年租涉55萬 另外，鄰近科技大學的將軍澳區，更有內地生不惜預付兩年租金，於暑假期間搶租心儀單位。美聯高級分區營業經理黃麗貞表示，將軍澳君傲灣1座高層E室，實用約470方呎，兩房間隔，坐向西南，獲內地生以約2.3萬元承租，實用呎租約49元，租金及呎租均創屋苑同類歷史新高，並預付兩年租金共涉約55.2萬元。業主今年2月以約726萬元購入，持貨約7個月，租金回報約3.8厘。 業界料租金高企支持樓價 黃續指出，天晉3A座頂層單位，實用1163方呎，4房間隔，望海景，以7萬元租出，實用呎租約60元，租金及呎租屬同類單位近兩年新高。租客為專才，一次過預繳一年租金，涉約84萬元。業主2014年10月以2125萬元購入，租金回報約4厘。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，由於專才及海外學生配額續增，私樓租盤於暑假一盤難求，推高租金，在租金高企下，對樓價有着強勁的支持作用。
成交快訊
區內客以月租1.25萬租屯門市廣場 回報7.4厘
2026-09-08
祥益地產區域董事袁思賢(Joise Yuen)表示，日前促成一宗屯門市廣場之租務成交個案，是次租客為區內客，該單位的租金回報率高達7.4厘。 袁氏稱，上述所錄成交單位為4座高層B室，實用面積353呎，兩房一廳，日前獲區內客承租。新租客原本租住同一屋苑，惟因業主收回物業需另覓租盤，考慮到繼續留在原區居住及方便搬遷，故指定物色同屋苑的樓盤。租客鍾情單位附設企理裝修，業主原叫租1.3萬元，見租客可提供工作證明，於是減租500元，單位最終以1.25萬元租出，以實用面積計算呎租35.4元。袁氏續稱，如以業主2011年購入價約202萬元作計算，該單位的租金回報率高達7.4厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
成交快訊
同屋苑舊業主預繳一年租金 以月租1.33萬元租入新屯門中心兩房戶
2026-09-08
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，分行日前錄得一宗新屯門中心的租賃成交個案，該單位之租金回報率為2.7厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為1座中層F室，實用面積455呎，兩房兩廳。據了解，該租客賣出新屯門中心的自住物業後，為了方便搬遷及熟悉區內環境，決定在同屋苑尋覓租盤，心儀單位內籠企理連部份傢電，加上願意預繳一年租金獲業主減租700元，遂以月租1.33萬元承租上述單位，平均呎租為29.2元。黃氏續稱，如以業主於2021年購入價約583萬作計算，該單位的租金回報率為2.7厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
誰來定義好屋苑
2026-09-07
*轉載自2026年9月5日的iMoney智富雜誌 原文：本文再次拋磚引玉，拋磚引玉很多時被視為客套說話，但本文的目的卻真的是誠心提出一個看似天馬行空、卻極具討論價值的概念：究竟住宅屋苑有沒有一套客觀的評估方法？現在市場認知往往受傳媒或者網上討論所左右，多人談論的屋苑視為熱門，少人提及的屋苑歸類為冷門！很多很有質素卻因少人談論的屋苑，成為市場上所謂「坐冷板凳」的屋苑，成交因少人問津而變得稀少！而且價格偏低！很多樓花買的時候，因為多人談論，必然被視為高人一等！這種認知的主導權，應該重回消費者手上掌握才對，倚賴訊息的攻勢對消費者未必是最理想。就算我們討論不到一個理想的評級方向，但如因多討論令人們重視這個問題，亦會對消費者認知有很大幫助。現今情況是樓市指數基數是要成份屋苑不斷出現最新的成交價作計算，但樓花卻不存在過去成交歷史價值的價格，所以很多時當樓價上升，樓花升的幅度其實遠比二手大，正是因為沒有不同時間的比較價格！有一天筆者突發奇想，其實任何屋苑甚至一手樓可以用酒店的五星級概念去分等級，將不同因素的水平去評級，然後再作綜合評級，而不是由傳媒或網上輿論去定義。當然，要落實這個概念並不容易，但正如上文所說，暫時只是是值得討論而已！筆者提出以下四方面可作為評分等級的參考元素：1） 地點投資買樓常言道：「Location！Location！Location！」即是說房地產價值以地點為首要！一個豪宅的設計硬搬去位置處於次一級的地段，難道價錢就差不多嗎？地點決定聚集什麼人！這種因地點而來的凝聚力，是投資房地產首要的因素！其中一個最高檔的「地點」因素，就是擁有「地標」地位的豪宅！2） 住客當地點有效地凝聚了優秀住客社群之後，物業的豪宅包裝和氣派才能達到豪宅級數！當然，優秀社群可以按不同要素（財富、教養、住客國際化、年齡等等）劃分，在乎市場的認同！如果是樓花，就以「預期社群」去分辨！當然，「預期社群」未必一定會如期兌現，但樓花其實是「期貨」，這正是買期貨的特性！3） 設施設施不應只問「有無」，而要講究「設計、品質、管理與保養水平」是否達到相應級別！對樓花而言，則注重發展商品牌，事實上，香港有不少良好品牌的發展商，數十年來已深入民心，口碑卓越，已經形成了銷量與價格的優勢！亦成為了品質保證！4） 市場成交表現即是說其轉手吸引力，吸引力未必等於轉流率高！充滿吸引力的屋苑自然少人願意放盤！如買樓花，就要朝着這方面作評估！很多豪宅包裝的樓，入伙之後根本門庭冷清！以上提及的不一定是最好的方法，亦未夠周到！筆者的經驗之談未完善但有參考，當然，這些指標只是俗世的市場反應，只能在市場角度上去分辨，市場當然不等於人生角度，一個知足和有修養的人，住在任何地方都可以快樂！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-08-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
422.10
較上期
+0.83%
較上５期
+2.17%
以實用面積計算
421.37
較上期
-0.42%
較上５期
+7.12%