精選樓盤
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御海灣
中層 1房 實 313 呎
物業編號: AN255401
菁雋
低層 開放式 實 164 呎
售 235 萬
物業編號: AN262613
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 605 萬
物業編號: AN262603
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 360 萬
物業編號: AN259398
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
翠濤居
低層 3房 實 700 呎
售 650 萬
物業編號: AN260874
好勝大廈
低層 實 283 呎
售 245 萬
物業編號: AN245430
御半山
高層 2房 實 412 呎
物業編號: AN262802
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
田景邨
高層 2房 實 443 呎
居二價 193 萬
物業編號: AN261842
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 220 萬
物業編號: AN258516
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港注册產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 09.06.26
2026-06-09
(東方)中型住宅交投 上月逾千八宗 新界760單 逆市升逾一成 樓市在換樓需求推動下，中型住宅交投續有平穩表現，代理報告顯示，5月樓價逾500萬至1,000萬元二手住宅註冊錄約1,876宗，按月錄約0.5%輕微跌幅，但仍連續3個月穩企逾1,800宗水平。期內新界區同類買賣逆市上揚，較對上一個月彈升逾一成。 香港置業研究部董事王品弟表示，據該行及土地註冊處資料，上月同類價格的二手住宅的註冊量，與4月錄得的約1,886宗屬相若水平，相比3月約1,907宗高位亦僅有約1.6%差距。這反映市場換樓購買力仍持續釋放。 迎海17宗 灝景灣倍飆 以3個主要地區劃分，新界區表現最理想，亦為唯一買賣報升地區；該區於5月錄得760宗同類二手住宅註冊，相比4月約683宗，按月顯著增加約77宗或約11.3%。該行指出，主要是新界區有不少屋苑同類登記錄得明顯增長，如期內馬鞍山迎海系列錄得約17宗，按月增約30.7%；荃灣海之戀項目及青衣灝景灣也各錄約12宗註冊，分別按月彈升約一倍及約1.4倍。 反觀，市區同類價格的二手住宅買賣註冊回落，其中，港島區由4月的432宗，按月減少約9%至上月約393宗。期內九龍區亦錄約6.2%跌幅，5月共得約723宗，相比對上一個月約771宗減少約48宗。 王亦提及，5月以將軍澳日出康城屋苑錄得最多同類登記，區內屋苑共錄約75宗，但仍較4月約93宗下挫約19.4%；至於元朗錦田北Park YOHO系列有約22宗註冊，按月增約83.3%。若上月以單一屋苑計，則以荔枝角美孚新邨錄約31宗同類價格註冊較多，相比4月約23宗，則有約34.8%增長。 銀湖‧天峰828萬易手 事實上，換樓客近期入市取態積極，中原胡耀祖指出，馬鞍山銀湖‧天峰8座中層G室，實用面積約541方呎，兩房間隔，叫價約840萬元，議價後以828萬元易手，呎價約15,305元，新買家為換樓客。原業主於2009年以368萬元購入，持有約17年帳面獲利約460萬元，升值約1.3倍。 世紀21奇豐胡佩碧稱，同區新港城F座高層2室，實用面積約338方呎，兩房間隔，望海景，減價25萬元，以585萬元獲承接，呎價約17,308元屬屋苑近3年最高。單位2013年6月購入價約418萬元，至今約13年升值約167萬元，升幅約40%。 此外，利嘉閣曾定杰指出，青衣盈翠半島11座中層G室，實用面積約533方呎，兩房間隔，望海景，成交價940萬元，呎價約17,636元。原業主亦於2013年購入單位，當時作價約627萬元，至今轉售帳面獲利約313萬元，單位升值約49.9%。 (東方)海茵莊園開放式1.25萬租出 回報3.8厘 本港住宅租賃需求強勁，迷你戶都成為搶手貨，帶動租金回報向上。將軍澳海茵莊園一個開放式單位，剛以1.25萬元租出，回報率約3.8厘。 中原關偉豪表示，上述單位為1座中層B6室，實用面積約215方呎，擁新裝修，可即租即住，獲新租客以每方呎約58.1元承租。業主於2024年1月以395萬元購入，持有單位兩年多即享理想回報。 內地生租菁雋 每呎近48元 內地租客也搶租同類租盤。萬怡置業龍超君稱，屯門菁雋中層12室，實用面積約167方呎，屬開放式設計，單位舊租約本月屆滿，緊接獲嶺南大學內地碩士學生零議價下，以每月8,000元承租，租期由7月開始，呎租約47.9元，並一次過繳付一年租金約9.6萬元。業主於2019年以約299萬元買入，現享租金回報率約3.2厘。 珀御減至1.3萬獲承租 中原蕭俊邦指，同區珀御高層B室，實用面積約352方呎，一房間隔，原先月租叫價1.35萬元，有來港工作多年，現已擁有香港永久居民身份的內地租客，見單位裝修新淨，設備齊全，睇樓後即時向業主洽租，獲減租500元，以1.3萬元租用上址，呎租約36.9元。單位於2017年的一手購入價為494萬元，最新租金回報約3.2厘。 市區方面，該行施蒂文表示，臨近暑假，啟德租賃成交持續加快，區內MONACO第2B座高層F室，實用面積約279方呎，開放式間隔，望內園景，最新以1.6萬元租出，呎租約57.3元。業主於2021年2月以約688萬元買入，持貨5年多，是次租出可享租金回報率約2.8厘。 (東方)東涌二手成交挫69% 8大住宅區月內開180單 月縮30% 本地二手樓價持續向上，交投氣氛已開始降溫，6月首8日全港8個主要住宅地區暫錄約180宗二手買賣，按月下跌約30%，成交量創今年同期新低；當中有6個地區期內交投下挫，東涌跌幅近69%最顯著，其次是馬鞍山，下跌約62.5%，其餘4個地區均錄雙位數跌幅。 東涌本月僅暫錄約5宗二手買賣，為各區中最少，較5月同期錄約16宗明顯放緩，以同期計，屬去年7月後最少，當時同錄約5宗。 中原曹嘉華表示，過去兩個月全區交投暢旺，消化了不少低價盤源，現時只餘下叫價較高的放盤，加上業主態度進取，交投減慢屬正常調整，部分準買家更已轉投其他地區。 他又指，東涌住宅樓價仍屬低水，料部分準買家參考其他地區市況後，將會回流區內二手市場。 馬鞍山二手交投同時減少，6月暫錄約15宗二手買賣，按月減少約25宗。世紀21奇豐莊瑞生指，區內成交量明顯減少，尤其剛過去周末情況最明顯，相信主因是二手盤源不足所致。 青衣本月暫時亦只錄個位數成交，按月下跌約47.1%至約9宗。利嘉彭錦添稱，業主叫價上揚，區內反價及封盤個案增加，加上近期股市表現偏軟，對樓市亦有間接影響，區內二手成交量因而減少。 ONE INNOVALE一房貶15% 粉嶺連同上水的北區，6月暫錄約16宗二手買賣，較上月同期錄約25宗，按月減少約36%。中原麥偉成表示，粉嶺北ONE INNOVALE本月暫錄約兩宗買賣，包括Archway第B座低層3室，實用面積約310方呎，一房間隔，叫價約410萬元，日前議價後以400萬元易手，呎價約12,903元。新買家為上車客，購入單位自住，原業主則於2022年以470萬元購入上址，約4年帳蝕70萬元，單位期內貶值約14.9%。 至於近月交投一直保持暢旺的將軍澳二手市場，本月暫錄約56宗買賣，按月下挫約30%。美聯劉卓豪指，放盤業主叫價提升，新買家需時適應，加上供應不足，都令區內成交步伐減慢；但過去周末開始，成交已經回復正常。 部分地區交投上升，屯門6月暫錄約31宗二手買賣，按月回升約14.8%。受同區新盤開售影響，荃灣5月交投大減，本月則由低位回升，暫錄約15宗，按月顯著上升約36.4%。 雲滙連平台6年蝕64萬 此外，低價蝕讓單位仍有吸引力，在二手市場仍有承接。中原賴思沛稱，大埔白石角雲滙3座低層連平台戶，實用面積約419方呎，兩房間隔，叫價約810萬元，日前雙方議價後以760萬元沽出，呎價約18,138元。原業主於2020年以824萬元購入，約6年帳面蝕64萬元，期內貶值約7.8%。 美聯秦敏華表示，旺角利‧晴灣23中層F室，實用面積約466方呎，兩房設計，放盤約3星期，年輕用家轉租為買，以813萬元承接，呎價約17,446元。原業主於2021年6月以約833萬元購入，約5年帳面虧蝕約20萬元，跌價約2.4%。 (東方)OMA by the Sea罕現摸貨 一個月升9% 二手樓市炒風熾熱，屯門掃管笏OMA by the Sea錄摸貨成交，樓價不足一個月炒高約9%；不過，亦有新界藍籌屋苑單位約8個月「明賺實蝕」下沽出，反映市場可能已經開始出現「泡沫」情況。 映灣園售498萬 明賺實輸 資料顯示，上述為OMA by the Sea第2座低層B7室，實用面積約352方呎，開放式間隔，4月底以302.8萬元登記購入，上月中旬即以330萬元登記摸出，成交呎價約9,375元，原業主期內帳面賺27.2萬元。 東涌映灣園卻有業主「損手」。中原表示，該盤2座低層C室兩房戶，實用面積約495方呎，原業主去年10月購入打算收租，一直未能租出，5月叫價550萬元轉售，減價至498萬元才獲外籍客購入，呎價約10,061元，期內帳面只賺10萬元，計及使費屬需蝕讓。 近日各區都錄炒賣成交。該行黃一鋒指，大圍柏傲莊I第3B座中層A室，實用面積約550方呎，成交價約1,368萬元，呎價約24,873元，樓價約3個月炒高200萬元或約17.1%。 居屋也成炒賣對象。美聯梁浩文稱，屯門美樂花園5座高層三房戶，已補價自由市場以620萬元轉手，呎價約8,921元，較今年2月購入價升值75萬元或約13.8%。 市區大型屋苑情況相若。中原馮健平表示，荔枝角美孚新邨2期吉利徑5號中層B室，兩房間隔，以699萬元成交，原業主持有逾一年半，升值約22.6%。該行張光耀指，鰂魚涌太古城景天閣中層戶，實用面積約592方呎，4客爭購下，反價20萬元，成交價1,240萬元，創同類型兩房戶近年新高，呎價約20,946元，約3年漲價約3.3%。 美聯集團(01200)主席黃建業指，樓市在上半年表現更勝預期，樓價已上升約9.29%，調高全年住宅成交量預測，一手由原先2.2萬宗，上調至2.3萬宗，二手由5萬宗調升至5.7萬宗，全年樓價料升約15%，貼近年初的預測區間上限。 (東方)地產速報一覽 ●祥益黃慶德稱，屯門居屋澤豐花園3座高層F室，實用面積約433方呎，兩房間隔，未補價第二市場成交價286萬元，呎價約6,605元。原業主早於1989年購入，現轉售帳面獲利約259.2萬元，升幅約9.7倍。 (星島)房屋政策「不能停步」 何永賢：多思考支援年輕人 房委會昨舉行周年特別公開會議。身兼房委會主席的房屋局局長何永賢表示，過去4年用了很大努力提升公屋供應，但強調「房屋不能停步」，科技、居住環境、善用北都契機及鼓勵上進上流，都是當局的努力方向。她同意資助房屋小組委員會主席張仁良所言「置業不需要延後人生規劃，不用限制職涯發展為代價」的目標，並表示未來的資助房屋政策會多想如何支援年輕人。此外，多位委員亦於會上提倡善用北都土地，提升公屋居住面積。 張仁良:毋須為置業限制職涯 今年4月接替黃碧如擔任資助房屋小組委員會主席的張仁良表示，資助出售房屋的核心問題在於市民是否能夠負擔。他提到，居屋2025以申請者負擔能力為定價基礎，按280萬元單位計算，每月供款約11300元，水平已普遍低於市面上同等面積私樓單位的租金，讓年輕家庭可以用相若的租金支出，逐步累積資產。 張仁良表示，「長者業主樓換樓計劃」及「未補價資助房屋租予白表先導計劃」將於本月中在資助房屋小組委員會討論。兩項計劃的共同目標是善用資助出售單位的資源，提升整個資助房屋體系的效率，使其逐步成為更務實、更有效率、推動向上流的階梯，同時向年輕人和年輕家庭傳達重要訊息：「置業不需要延後人生規劃，不用限制職涯發展為代價」。 立法會議員葉傲冬表示，過住土地嚴重短缺，當局限制公屋居住面積是無可厚非，但隨着北都發展釋放3000多公頃新開發土地，希望當局能把握北都機遇，把位於北都的公屋室內人均居住面積標準，由現行不少於7平方米，提升20%至8.4平方米，同時相應增加較大單位比例。房委會委員陸頌雄則認為宜「進取少少」，提議北都的人均居住面積標準應以不少於10平方米為目標。 議員倡北都跨區安置省重建期 立法會議員梁文廣提出，制訂未來5年的屋邨重建計劃，取代現行逐年檢視、逐年公布的做法，又建議當局未來可考慮北都等新發展區作為跨區安置，冀減少同區安置下「螞蟻搬家」的多期重建方式，避免拉長重建時間。他又建議加強北都遷置屋邨的吸引力，包括增加人均居住面積、改善配套等。 何永賢回應指出，房屋供應量必須要保持，而當建屋量能給市民大眾信心時，便可慢慢提升質素。她指房屋署署長李佩詩將於下月的會議中，因應委員的意見作綜合回應。 (明報)太古城樓景兩房1240萬沽 同類7年高 4組客洽購業主反價20萬 呎價破2萬大關 今年樓市愈戰愈勇，多個屋苑二手做價逐漸逼近歷史高位，其中十大屋苑之一鰂魚涌太古城，一伙望樓景為主兩房戶，放盤4日便吸引4組客人洽購，業主最終反價20萬元，以1240萬元沽出，實呎破兩萬元，成交價創屋苑同類單位7年新高，進一步逼近2019年疫情前二手樓價高峰水平。 踏入6月，太古城交投持續暢旺，本月首周已連錄6宗成交，平均實呎約1.9萬元。中原地產副區域營業董事張光耀表示，太古城景天閣中層A室，實用592方呎，兩房間隔，望樓景為主，向下亦可望內園。業主4日前放盤，開價1220萬元，即吸引4組客人洽購，最終業主反價20萬元或不足2%，以1240萬元沽出，實呎20,946元，成交價創屋苑同類單位約7年新高。原業主2023年6月1200萬元購入，持貨約3年，帳面獲利40萬元或3%，連使費料微蝕離場。張續稱，現時市場較為缺盤，買家若遇到優質單位放盤，普遍願意以高於市價承接。 海峯3房1100萬易手 同類4年半新高 此外，樓齡約18年的單幢屋苑、長沙灣福華街海峯的做價，亦逼近歷史高位。美聯物業首席區域營業董事張曉盈表示，海峯高層B室，實用716方呎，3房間隔，以約1100萬元易手，實呎約15,363元，成交價創屋苑同類約4年半新高。原業主2017年11月約1048萬元購入，持貨約8年半，帳面獲利約52萬元或約5%，惟連使費料實蝕約9萬元或不足1%。 光明臺3房1500萬沽 1年呎價首破兩萬 另外，大坑指標屋苑之一的光明臺亦錄二手高價成交。美聯物業區域經理陳啟駿表示，光明臺1座高層A室，實用731方呎，3房1套戶型，望海景，以1500萬元易手，實呎20,520元，為屋苑自去年6月後、近1年來呎價再度突破兩萬元關口的二手成交，成交價更創屋苑同類單位自2023年3月後逾3年新高。原業主2008年即金融海嘯時期以約440萬元購入，持貨約18年，帳面獲利1060萬元或2.4倍。 柏傲莊兩房1368萬沽 3個月炒貴17% 樓價持續急升，市場亦屢錄短炒個案。中原地產副區域營業經理黃一鋒表示，港鐵大圍站上蓋柏傲莊3B座中層A室，實用550方呎，兩房間隔，以1368萬元沽出，實呎24,873元。新買家為區外換樓客。原業主今年3月以1168萬元購入，持貨僅約3個月，帳面炒貴200萬元或逾17%。中原地產分區營業經理馮健平表示，十大屋苑之一的荔枝角美孚新邨，位於2期吉利徑5號中層B室，實用638方呎，兩房間隔，以699萬元易手，實呎10,956元。原業主去年11月570萬元購入，持貨逾1年半，帳面獲利129萬元或約23%。 (明報)峻譽．渣甸山加價後4房戶7860萬沽 雖然昨新盤交投未算熾熱，惟港島豪宅不乏高價成交，其中已屆現樓、中信泰富旗下大坑半山峻譽•渣甸山，雖然上周已提價5%至8%，但依然錄得大額成交，最新透過招標售出1座3樓B室，實用1686方呎4房戶，連車位成交價7860萬元、實呎4.66萬元。建灝赤柱ONE STANLEY，新錄本月首宗成交，最新售出10座2、3樓C室，實用2566方呎4房、連1089方呎天台複式戶，連車位成交價8620萬元、實呎3.35萬元。建灝稱，項目2024年推出至今累沽46伙、涉銷售總值逾47億元。 大手客1395萬連購PORTO兩伙 港鐵（0066）新盤亦具承接，嘉里（0683）牽頭的黃竹坑站港島南岸海盈山4A期，透過招標以3547.4萬元，售出2B座42樓C室，實用861方呎3房戶、實呎4.12萬元。同區長實（1113）發展的Blue Coast II，亦售出一伙4房戶，位於3座12樓B室，實用1224方呎，成交價3500.64萬元、實呎2.86萬元。鄰區鴨脷洲、宏安地產（1243）旗下單幢盤PORTO，連沽兩伙1房戶、涉資近1395萬元，代理消息指由同一組大手客購入，單位為18、23樓B室，同屬實用241方呎，成交價674.7萬元、719.9萬元，實呎2.79萬及2.98萬元。大鴻輝旗下西環德輔道西單幢項目尚逸，招標售出連天台特色戶，為33樓B室，實用666方呎3房間隔、連560方呎天台，成交價2800萬元、實呎4.2萬元，創項目成交價和呎價新高。
成交快訊
屯門冠峰園三房套減至468萬沽 呎價6500元
2026-06-09
祥益地產執行董事盤嘉茵表示，屯門冠峰園交通網絡便利，鄰近大型商場、屋苑本身亦設有泳池、網球場、健身設施等康體設施，尤其受到區內首置及換樓用家追捧。 盤氏稱，上述所錄成交單位為4座低層C室，實用面積720呎，三房兩廳連套廁。日前獲一名區內客垂青，新買家表示熟悉區內環境，毋須重新適應，而且鍾情單位內籠寬敞企理，加上原業主有30萬的累積議價空間，新買家有感樓價吸引，呎價低水，供樓負擔相對較小，遂便決定以468萬購入上址作自住用途，以實呎面積計算呎價為6,500元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門兆軒苑雅裝吸引網上客以月租1.1萬元承租
2026-06-09
祥益地產執行董事謝澤銘表示，日前分行促成一宗屯門兆軒苑的租賃成交個案，該單位之租金回報率高達4厘。謝氏稱，上述所錄成交單位為A座中層5室，實用面積376呎，兩房一廳。據悉，租客為網上客，經本公司網站物色租盤，見上述單位放盤相後，表示內籠雅裝十分吸引，隨即聯絡約睇，親自視察後，與放盤相一致，加上業主願意減租500元，租客遂便決定以月租1.1萬元「即睇即租」，以實用面積計算呎租為29.3元。謝氏續稱，如以業主於2022年購入價約327萬(自由市場價)作計算，該單位的租金回報高達4厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
強穩的香港息率機制
2026-06-09
*轉載自2026年6月6日的iMoney智富雜誌 原文：筆者許多時接受傳媒訪問，都被問及美國減息（或加息）將對本港市場的影響。這問題無疑是切實公衆關心的焦點！我認為公眾普遍不太了解香港的按揭甚至利率機制，其實香港的利率走勢並不是完全被美國息口牽着鼻子走的！香港擁有一套完善且具調節能力的機制，我想在此分享一下！香港最傳統的按揭利息基準算是以「最優惠利率（P）」為本，這是銀行向信貸質素最佳的客戶提供的基本貸款利率，常作為按揭等貸款的定價基準。執筆時，香港的「P按揭」（與最優惠利率掛鈎）為P-1.75=3.25厘（P為5厘，以匯豐銀行為例， 見附圖）。P按這種傳統的按揭基準，相對較易受到美國加減息所影響！但面對近來的美國加息，到今天香港利率仍然滯後美國加息約3.5%！反映香港運用自身機制進行調節，令到本港受美國衝擊減到最少！另一種按揭息口標準是「香港銀行同業拆息」（HIBOR），這本是香港銀行之間相互拆借資金的參考利率，反映市場短期資金成本，並常作為浮息貸款的定價基準。由2004至 2006年本地銀行逐步引入H按，但是當年未設有封頂息率等因素，所以H按並未普及。直至2008年金融海嘯後，大量資金流入本港，令銀行體系資金充裕，導致HIBOR降至超低水平，1個月拆息一度低至約0.13厘，在銀行之間競爭加劇的情況下，市場出現H按減息戰，吸引大量供樓人士採用H按。當H按有了封頂息率機制後，H按的風險也同時被封頂！更加重要的是H 按是隨着銀根鬆緊而加減，即是說愈多資金進入香港，或者本港銀行愈水浸，息口便因此減少！相反亦然，正好成為上佳的機制，保障香港的普遍持有住宅按揭的市民！以最新情況為例，H按利率約為H+1.3=3.9厘 (參考近日一個月期的HIBOR=2.6厘）或封頂利率3.25厘，以較低為準（見附圖）。大多數時間，H按因有封頂而較划算，P按則較為穩定。基於上述機制，即使美國加息，對香港實質的負面影響其實有限，但當然，風險準備是要做多一點，只是做夠了準備功夫就不需要過分擔心！以上機制其實相當保障香港的小市民，甚至可以說，小市民的息口保障其實比發展商和商家更大！很多商業信貸都是用H按機制但卻沒有CAP封頂，所以大家會發覺過去幾年財團的息口壓力遠比小市民高！當然，另一重要影響就是定期存款息口，定期存款利率愈高，龐大的購買力就會冰封在銀行戶口中，相反較低的定期存款息口，就會釋放購買力回吐至市場！這是十分重要的機制！香港銀行體系和聯繫匯率都有高水準的保護機制，以應變環球的明浪暗湧！市民不應該被單一因素的訊息引起過分憂慮，希望本文可以幫各位更了解市場機制！香港的確是幸福之地！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-05-29
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
450.95
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以實用面積計算
439.49
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較上５期
+4.38%