精選樓盤
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弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 348 萬
物業編號: AN259398
四寶大廈
高層 2房 實 329 呎
售 230 萬
物業編號: AN254148
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
YOHO WEST
低層 2房 實 406 呎
售 550 萬
物業編號: AN259710
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 730 萬
物業編號: AN249714
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 510 萬
物業編號: AN258065
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
菁雋
中層 2房 實 365 呎
物業編號: AN266116
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
緹岸
中層 3房 實 798 呎
物業編號: AN265711
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 730 萬
物業編號: AN265028
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 21.08.26
2026-08-21
(東方)10大新社區成交跌 7月142宗挫36% 15個月新低 整體樓市氣氛轉淡，新進住宅屋苑買賣交投亦同步回落，代理報告顯示，由逾70個同類屋苑組成的10大新社區，7月共錄約142宗成交，按月再跌約36.6%，連續兩個月下挫，並為15個月新低。但綜觀首7個月走勢不俗，買賣已突破2,000宗，按年急增逾六成。美聯物業分析師岑頌謙指出，美聯物業研究中心將上述較具指標性的新進屋苑，按區域劃分為10大新社區，分別為黃竹坑、康城、將軍澳南、啟德、南昌、白石角、元朗南、元朗站、荃灣西及大圍。 首7月2046單增63% 綜合分行資料，上月該批社區買賣進一步回落，較6月約224宗再減約82宗。踏入8月，新盤推盤步伐加快，料有助刺激樓市氣氛，帶動購買力重新釋放，相信10大新社區交投量亦會隨之回升。 事實上，儘管過去兩個月成交回落，但該批新進屋苑今年首7個月的二手成交量，已累錄約2,046宗，較去年同期約1,254宗，大增約63.2%，大幅跑贏傳統10大屋苑所錄約3%的按年升幅。 以各個新社區作統計，上月佔8區買賣按月報跌，以啟德表現跌幅最大，較6月急挫約72.4%，全月只有約8宗交投，而大圍、元朗站、將軍澳日出康城及將軍澳南，期內成交亦大減逾四成，跌幅介乎約44至47.4%不等；反觀，荃灣西及大埔白石角逆市上揚，買賣按月增加約22.2%及約7.1%，上月錄得約11宗及約30宗。 7區呎價升 康城最好 值得一提的是，雖然7月新社區成交回落，但樓價普遍錄得增長，期內有7個社區呎價按月上升，表現最好為將軍澳日出康城，區內屋苑平均成交呎價約14,503元，較6月上升約5.5%；元朗南、元朗站、黃竹坑及啟德，至今亦錄得約3%的按月漲幅。 租賃市場則受惠傳統旺季帶動，美聯的租金走勢圖顯示，7月平均呎租報約40.55元，按月再升約1.35%，創兩年最大單月升幅，已連續7個月創新高，年內累升約4.7%。 白石角啟德等呎租漲 毗鄰大學一帶的地區，租務需求明顯升溫。岑頌謙指出，統計上述10大新社區的租金走勢，上月有8個租金報升，以鄰近大學院校的大埔白石角升幅最大，平均呎租按月錄約2.7%增長，最新報約41.2元，該區升勢跑贏大市，反映暑假期間留學生租樓的效應。 此外，啟德區平均呎租於上月亦錄約1.8%漲幅，黃竹坑、將軍澳日出康城及大圍，期內呎租也上升至少1%。兩個出現租金回落的社區，則分別為南昌及荃灣西，按月跌幅約1.9%及約1.5%。 若以首7個月計算，該批社區租金全數上揚，並幾近全數跑贏大市，以將軍澳日出康城升幅最大，年內暫升約9.9%；其次為啟德，錄約9%增長。即使是暫錄升幅最小的元朗南，亦錄約4.7%，與上述租金走勢圖的整體升幅看齊。 (東方)新盤收票歷來最多 叡璟I首批價單收4.6萬認購 超額254倍 新盤市場氣氛興旺，全新盤紛紛起動，認購反應熱烈。當中，華潤置地海外發展的西南九龍叡璟I，昨日公布首輪價單銷售單位，最終共接獲逾46,000個購樓意向登記，同步刷新九龍區新盤票王紀錄，亦創全港歷來新盤首批銷售認購登記新高。 該集團董事總經理施偉賢昨表示，以是次首輪發售價單單位計算，認購登記超額逾254倍。項目將於周六起發售201伙。當中以價單形式推售180伙，實用面積由304至657方呎，折實售價由529.8萬至1,323.6萬元，折實呎價由16,538至21,128元。 資料顯示，九龍區票王舊紀錄，屬長實集團(01113)發展的油塘親海駅II，於2023年8月首輪銷售中錄得逾38,000個購樓意向登記，以當時發售的626伙計算，超額認購逾60倍。另外，九龍區原先第二票王，為新鴻基地產(00016)旗下啟德天璽‧天第1期，於2024年10月第三輪銷售接獲逾30,800個購樓意向登記，當時超額認購逾127倍。由此可見，叡璟I的認購登記已打破油塘親海駅II紀錄，榮登九龍區新票王。 事實上，以全港新盤首輪銷售計算，歷來首輪票王，原為新鴻基地產(00016)的西貢十四鄉西沙路項目SIERRA SEA第2B期，於2026年1月首輪銷售中錄得逾42,517個購樓意向登記，以當時發售的165伙計，超額認購逾256倍。至今可見，叡璟I已超越對上高位的SIERRA SEA第2B期首輪銷售認購登記，刷新全港歷來新盤首輪認購登記新高。 33清水灣望月內批賣樓花 會德豐地產的古洞北PARK SILICON第2期PALO SPRINGS，昨修訂價單1號及2號，上調16伙定價，價單1號加幅7.13至7.14%，價單2號加幅介乎1.16至1.18%。單位為一房戶及兩房戶。發展商同步上載銷售安排，將於下周一起推售68伙。 鐵路上蓋項目積極推銷。新世界發展(00017)的沙田大圍站上蓋柏傲莊III，昨加推5伙高層兩房戶，將於下周一起發售。單位實用面積由456至534方呎，扣除最高20%折扣，折實售價1,172.2萬至1,443.1萬元，折實呎價約25,706至27,024元。 另外，九龍建業(00034)牛池灣項目33清水灣，昨公布項目交通及環境優勢。該集團市務及銷售部助理總經理陳淑芳表示，項目定價將繼續參考九龍區鐵路上蓋及啟德新盤，期望月內獲批樓花同意書，隨即推出單位。該盤的樓書及示範單位經已準備就緒，待獲批樓花同意書後將正式起動。 天璽•海2A期5128萬成交 此外，新鴻基地產(00016)旗下啟德天璽•海第2A期，昨日招標售出四房戶，第7座11樓A室，實用面積1,150方呎，成交價5,128萬元，呎價約44,591元。新界項目再有成交。億京發展旗下大埔白石角海日灣II，昨售出11座9樓D室，實用面積1,032方呎，採三房一套房間隔，成交價1,538.6萬元，呎價約14,909元。 (東方)二手市況：YOHO WEST PARKSIDE賺26% 10日最少9宗獲利 新樓入伙即錄獲利轉手成交，天水圍輕鐵天榮站項目第2期YOHO WEST PARKSIDE，僅約10日已共錄至少9宗獲利轉讓，包括一個一房單位，剛收樓即以458萬元易手，不足一年半升值約26.2%。 美聯黃信豪表示，上述項目1A座中層A6室，實用面積約303方呎，開價468萬元，減價10萬元成交，呎價約15,116元。原業主去年3月初以約363萬元一手購入，期內帳面獲利約95萬元離場。 嘉悅半島傳10個月漲14% 同期數兩房單位亦錄二手成交。中原何家樂指，1B座中層B6室，實用面積約408方呎，成交價560萬元，呎價約13,725元。原業主同於去年3月以463.13萬元一手買入，帳面獲利約96.87萬元，期內物業升值20.9%。 事實上，樓價去年起回升，吸引業主加快短炒獲利。市場消息透露，屯門嘉悅半島2座中層E室，實用面積約447方呎，原則屬兩房設計，最近叫價580萬元，減價32萬元後，市傳以約548萬元售出，呎價約12,260元。原業主於去年底以約478萬元購入，持有約10個月，帳面即獲利70萬元，期內漲價約14.6%。 藍籌屋苑沙田第一城近日都連錄短炒成交。世紀21奇豐楊麗娟指，包括11座中層B室，實用面積約515方呎，三房間隔，原先以710萬元放售，減價至680萬元成交，呎價約13,204元。原業主於2024年9月購入，帳面獲利130萬元，升值約23.6%。 此外，摸貨成交續現，消息稱，鰂魚涌THE HOLBORN一個低層單位，上月以550萬元摸出，僅約一個月升值約9%。 (東方)銀行轉按上月869單 創29個月新高 樓市走勢向好，住宅轉按市場已出現回暖迹象。有按揭代理行數字顯示，2026年7月銀行轉按共錄得約869宗登記，按月上升約3.6%，創2024年2月後的29個月新高。 中原按揭研究部及土地註冊處數據顯示，7月銀行轉按登記量，較6月約839宗，增加約30宗。今年首7個月累計錄得約4,492宗轉按登記，較2025年同期約3,914宗，上升約14.8%。 中原按揭董事總經理王美鳳指出，6月及7月連續兩個月轉按登記量企穩800多宗，顯著高於過去兩年每月主要處於500多宗的低迷水平，反映轉按市場正趨穩。轉按量逐步回升，主要受多項利好因素帶動：第一是今年樓價及物業估值顯著回升，令更多物業有足夠水位轉按甚至透過轉按「套現」釋放資金。 第二是今年多家銀行上調按揭現金回贈，吸引業主轉按賺取可觀回贈。第三則是今年，尤其3月起共有3家大型銀行提供低息定按，為轉按慳息帶來新誘因，目前低息定按申請期已屬後段，料將進一步吸引按揭用家把握定按尾班車鎖定低息，帶動轉按申請量上升。 滙豐市佔降 仍居第一 至於上月銀行轉按登記市佔率方面，滙豐銀行以約193宗連續3個月衞冕第一位，市佔率按月跌約1.2個百分點至22.2%。至於第二位為中銀香港，錄得約175宗登記，市佔率亦跌約2.3個百分點至約20.1%。恒生銀行則以約110宗登記，市佔率升約4.6個百分點至約12.7%，較6月升一位至第三。渣打銀行錄約98宗登記，市佔率升約1.3個百分點至約11.3%，排名跌一位至第四位。若以今年首7個月計算，滙豐銀行登記量約982宗，市佔率約21.9%，登記量按年增約38.3%，登上首位。 (星島)中細價屋苑紛錄投資客承接 中細價屋苑深受收租投資者歡迎，中原分行資深分區營業經理姚文龍表示，西營盤眀徳山中高層B室，面積314方呎，最新以860萬成交，呎價約27389元。 上述單位新買家為同區投資客，看好物業位處港島傳統名校區及鄰近商業核心區，購入單位作投資用。參考同類單位月租約2.2萬元計算，新買家預計可享約3厘的租金回報。原業主於2021年以850萬元購入單位，帳面獲利約10萬元或1%。映灣園2房518萬易手 中原高級分行經理彭成裕說，東涌映灣園3座中層F室，面積470方呎，長線收租客睇樓後議價22萬元，終以518萬元成交，呎價11021元。參考同類單位市值租金約1.7萬元，按是次易手價計，上址租金回報預計達3.9厘。原業主於2001年以169萬元一手買入單位，帳面獲利349萬元或2倍。 利嘉閣分行高級經理馮慶豪稱，將軍澳海茵莊園2座中高層C2室，面積約223方呎，屬開放式間隔，可即時放租，吸引投資者以議價後以367萬元購入，呎價約16457元。 (星島)柏傲莊III周一限量發售 新世界及港鐵合作發展的大圍站上蓋項目柏傲莊III昨更新價單，將5伙提價約13%至18%，並於下周一（24日）以先到先得形式推售，折實售價1172.2萬元起，折實呎價25706元起。5伙提價約13%至18% 發展商昨修訂價單，為5伙提價，幅度介乎約13%至18%。加價單位為柏傲莊III 1B座49樓C室、1B座46樓、48樓、49樓及50樓的D室，面積456至534方呎，可享內園景，原先定價為1286.9萬至1530.1萬元，原先呎價28221至28792元，更新後價單定價為1465.3萬至1803.9萬元，更新後呎價介乎32134至33781元。折實價1172萬起 另外，發展商為上述單位提供120天現金付款計劃，可享3.5%折扣，連同其他優惠，最高折扣率達20%，最新折實售價約1172.2萬至1443.1萬元，折實呎價25706至27024元。發展商同日上載銷售安排，將該5伙單位以先到先得形式、於下周一起開售。 資料顯示，項目於過去周一（17日）售出1伙4房河景大宅，為柏傲莊III第1座8樓A室，面積991方呎，屬4房1套連工作間設計，享城門河景，以2428萬元售出，呎價為24501元，暫為本月內柏傲莊系列最高成交價單位。至今柏傲莊系列自重推以來已累積售出約394伙，套現金額合共逾65億元。 另外，太古地產及中華汽車發展的柴灣海德園沽2座29樓G室，面積538方呎，屬2房連梗廚間隔，成交價約1067.8萬元，呎價約19848元；該盤由開售至今已售出約380伙。 (星島)市區新盤連環出擊掀熱潮 九龍市區新盤搶吸全城目光，華潤置地發展的西南九龍叡璟I明日正式開售，發展商昨晚公布最終收票數字，指項目是次共錄逾4.6萬個認購登記，較首輪開售的180伙價單單位，超額認購逾254倍，票數除刷新九龍新盤票王紀錄，亦成為本港歷來新盤首輪銷售票王。 叡璟I於過去周二（18日）晚上為首輪銷售截票，由於入票文件眾多，經歷逾一天的點算，發展商在昨晚公布截票結果。是次共錄逾4.6萬個認購登記，較周六推出的180伙超額逾254倍，以每張入票須提交10萬元本票或支票推算，市場資金凍結規模料達46億元。超額逾254倍 是次發展商成功打破長實在2023年推售油塘親海駅II時、截收約3.8萬票的九龍新盤票王紀錄；更打破西沙SIERRA SEA 2B期於今年初首輪銷售時截收42517個認購登記的紀錄，一舉登上本港歷來新盤首輪銷售票王。 叡璟I周六首輪價單發售的180伙，包括22伙1房戶、123伙2房間隔及35伙3房套單位，面積304至657方呎，計算最高16%折扣優惠（撇除指定人士）後，折實售價約529.8萬至1323.6萬元，折實呎價約16538至21128元。另外亦於同日起招標21伙，包括10伙3房連開放式廚房單位、10伙3房1套連梗廚單位以及1伙平台特色戶。明日開售180伙 售價最低為3B座5樓C室，面積304方呎，1房間隔，折實售價約529.8萬元，折實呎價約17428元；呎價最低為3B座5樓F室，面積448方呎，2房間隔，折實呎價16538元，折實售價740.9萬元。 根據銷售安排，明日將由大手客的A組率先揀樓，每組買家都可從82伙指定單位中揀選2伙至4伙，其中必須揀選最少1伙但不多於2伙3房單位，以及最多僅可購1伙1房戶。而B組可細分作B1及B2組，其中B1為集團員工及直系親屬，最多可購1伙，B2組則可從餘下的單位中選購1伙至2伙。同區代理透露，發展商以同區二手折讓價開售首批單位，客源中以用家佔多數，並有逾三成為投資者，相信入伙後單位呎租可望達約70元，租金回報率料約4厘半。 叡璟分6期發展，共提供約2200個單位，率先推出叡璟I佔其中507伙，單位面積267至680方呎，預計關鍵日期為2028年11月底。 市區新盤接連推售，由九建發展的牛池灣「巨無霸」新盤33清水灣，發展商連日進行軟銷，該盤共提供逾2000伙，當中首期涉361伙，預告快獲批預售樓花同意書，部署8月內推售，定價將參考九龍區、港島區的鐵路上蓋項目及啟德區成交價。 九建市務及銷售部助理總經理陳淑芳指出，33清水灣首期正待批預售樓花同意書，示範單位及樓書已準備就緒，預料首期快獲批售樓紙，涉及361伙，提供2至4房，屆時獲批售樓紙後隨即應市，望8月內可推售，定價將參考九龍區、港島區的港鐵站上蓋項目及啟德區成交價。首期涉及361伙 陳淑芳補充，項目背靠飛鵝山，設5座住宅大樓，最高建築高度約215米，預計部分中高層單位可飽覽飛鵝山及獅子山一帶翠綠山巒、東維港海景、啟德發展區及九龍市景。 九建市務及銷售部經理陳世傑表示，該盤基座商場無縫連接至港鐵彩虹站，未來可連接至港鐵觀塘綫，轉乘至東鐵綫及屯馬綫，加上未來東九龍智慧綠色集體運輸系統中擬建彩虹東站，將可享雙站優勢。 位置上，同樣近多條主要幹道，包括觀塘繞道、大老山隧道、中九龍幹線等，項目前亦設有交通交匯處，設多條巴士及小巴專線。2及3房為主 九建市務及銷售部經理方梓彥說，項目首期提供361伙，標準單位面積492至1039方呎，提供2至4房，當中以2房連儲物室及3房間隔為主，料可吸引家庭客、換樓客等的用家及投資者，另外標準單位層與層之間高度約3.1米，頂部兩層的特色單位層與層之間高度則約3.3米。 九建市務及銷售部助理經理劉倬江表示，基座設逾65萬方呎的商場，設計亦將融合項目前身的聖若瑟安老院，項目會所園林空間超過20萬方呎，提供室內外泳池、宴會廳及健身室等多項設施。此外，由項目步行約15分鐘更可即達飛鵝山的登山徑。 項目發展歷時超過20年，發展商在2021年以約96.58億元完成補地價程序，當時每方呎樓面補價約4465元。 全盤分5期發展，合共提供逾2000伙，住宅樓面面積近120萬方呎，當中3個期數已申請預售樓花同意書，涉及1182伙，當中首期預計關鍵日期為今月11月底，即樓花期不足4個月。 (明報)YOHO WEST PARKSIDE 兩房戶年半炒貴百萬 屢錄二手獲利個案的天水圍YOHO WEST PARKSIDE，日前再錄兩宗二手成交。中原副分區營業經理何家樂表示，YOHO WEST PARKSIDE 1B座中層B6室，實用408方呎，兩房間隔，以560萬元成交，實呎13,725元。原業主去年3月以463.13萬元一手買入，近日正式收樓後便隨即放盤，持貨約1年半，帳面獲利96.87萬元或21%。 另一成交位於1B座高層B5室，美聯高級分區營業經理杜文輝指出，該單位實用288方呎，1房間隔，同為近日收樓，以450萬元放售數天，最終減15萬元或約3%，以435萬元易手，實呎15,104元。原業主去年3月約354.1萬元一手購入，帳面獲利約80.9萬元或約23%。 都會駅凶宅同層395萬沽 14年料實蝕19%樓價持續上升，有買家為購入低於市價單位，無懼農曆七月盂蘭節期間購入凶宅同層戶。市場消息指出，將軍澳都會駅3座平台單位，實用449方呎，連353方呎平台，原則兩房現改一房，由於單位同層另一平台戶於2023年曾有人從高處墮下，成為凶宅，因此上址屬凶宅同層戶，新近以395萬元易手，實呎僅8797元。原業主2012年以460萬元購入，現帳面蝕65萬元或14%，連使費料實蝕約87萬元或19%。 值得一提的是，同層的凶宅單位，實用590方呎連平台538方呎，於事故發生後約半年，即2024年5月以640萬元易手，實呎10,843元。換言之，是次凶宅同層戶較凶宅單位兩年前成交呎價還要低約19%。
成交快訊
屯門半新屋苑御半山獲內地學生預繳一年租金 月租1.25萬元
2026-08-23
祥益地產高級分行經理龍超君表示，屯門新盤御半山合共有兩期，位於屯門景峰區，屋苑附近有小巴出入市中心，居民步行約6分鐘即可到達景峰輕鐵站。日前該分行促成一宗御半山「即睇即租」的成交個案，該單位的租金回報率達3.2厘。龍氏稱，上述所錄成交單位為1B座高層B室，實用面積306呎，一房一廳。租客為內地嶺南生，鍾情該屋苑鄰近學校，而且屬區內半新盤之一，附會所設施，加上單位景觀開揚，內籠新淨附齊傢電，毋須大量購買，遂便決定「即睇即租」。業主考慮到租客願意預繳一年租金，故有500元的議價空間，單位最終以月租1.25萬元租出，以實用面積計算呎租為40.8元。龍氏續稱，如以業主2022年購入價約475萬作計算，該單位的租金回報達3.2厘。*以上實用面積以物業資訊網或首次買賣合約為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門兆邦苑獲兩房短租1.2萬元 租金回報率高達4.2厘
2026-08-22
祥益地產區域董事黃慶德表示，屯門田景邨區內設施發展成熟，居住環境恬靜，加上樓價及租價大眾化佔優，故受到不少客人青睞。日前分行則錄得一宗兆邦苑「即睇即租」的成交個案，該單位之租金回報率高達4.2厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為高層18室，實用面積443呎，兩房一廳。租客為區內短租客，由於原居所準備進行裝修工程，需覓3個月的租盤作暫住之用，表示熟悉區內環境，鍾情上址鄰近原居所，可隨時視察裝修進度，加上單位內附企裝，考慮到可短租的盤源選擇不多，遂便決定以月租1.2萬元租入，並一次過繳清租期內的所有租金，以實用面積計算單位呎租27.1元。黃氏續稱，如以單位市價約340萬 (已補地價) 作計算，該單位的租金回報率高達4.2厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除其他雜費開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
勿當「龜兔賽跑」中的白兔兒
2026-08-21
*轉載自2026年8月21日的信報 原文：所謂時移世易！大局已經不可以用「風水輪流轉」或「東升西降」去形容！令人擔心的是人們的認知卻行得太慢，甚至很多仍停留在抗拒「改變」的情懷中！執筆的時候，「中歐北極快航」這全球首條穿越北極東北航道的常態化貨櫃航線（又稱「冰上絲路」）剛好正式啟動夏季周班營運，由寧波舟山港出發，單程僅需約20天即可直達歐洲英國、荷蘭、德國及波蘭等港口，航程與時間比傳統蘇伊士運河路線縮短近一半，航道的改變原來可以顛覆世界利益的分配，這些結構性改變其實正不斷再出現！另一個「時移世易」的絕佳寫照是重建後的皇崗口岸，人流容量大增，每日可處理的客流量將由約4萬人次增至約20萬人次，待港鐵北環線支線開通，流量更可進一步提高至每日30萬人次！口岸實施「一地兩檢」和「合作查驗、一次放行」的通關模式，過關時間從30分鐘縮短至約5分鐘，據說未來或引入「5秒無感通關」（容貌辨識與AI技術）。很多人還未明白，隨着口岸的增加和過關效率的增強，香港與大灣區日益融為一體！這是大形勢，這大形勢隱含兩地的市民互相流動，即是說，港人大量北上大灣區消費根本就是既定的演化結果！相信大家感到意料之外的是，香港消費性價比和服務水平竟落後內地，令本港消費力尤其在飲食方面皆流失往內地，筆者不會認為內地消費能力不足，因為無論在演唱會、房地產市場、甚至首飾名錶等奢侈品的消費，內地客在港都反映出強勁甚至主導的表現！養尊處優的香港飲食服務業，加上僱主長期在職場的弱勢，服務水平亦因此打了折扣，香港消費市場競爭力已經大倒退，港人需要急起直追，只認為市道欠佳，未來市場難免會被前仆後繼的內地新品牌一定程度的接收！樓市方面，港人仍然在認知上落後！東升西降從來都是一個正在發生中的現實，在這背景下認知樓市新常態十分重要。這是筆者早於2009年提出的觀點，但人們總是喜歡用簡單原因解釋市場情況，於是港人浪費了時間，但浪費的時光期間世界仍持續改變，而且變化愈來愈快，甚至天翻地覆，最慘的就是之後會愈來愈不明白發生了什麼事情。筆者陳列一些數據可以認證到事實的，大多數人將2021年至2025年的住宅樓價下跌定性為「泡沫爆破的樓價下跌」！我認為這是本質上的判斷錯誤！我不認為2010年開始的「樓市辣招」下市場有炒賣泡沫！我們更沒有借貸泡沫！在2019年出現的社會二元化矛盾下，樓市早已成為意識形態矛盾下的角力戰場，既然約一半人唱好、一半人唱差，亦不可能有太高的情緒泡沫！若樓價下跌真的是因為泡沫爆破，購買力一定會蒸發！但結果這段時間香港的購買力是聚積、甚至儲藏！香港M3（總存款量）由2019年底至2026年中大幅上升約47%！另一組數據是租金和人口上升（詳見圖表趨勢），租金上升的主因包括學生和優才的外來人口增加！實際增加的外來人口與移民流失的人數相若，但對樓市影響卻無法完全對沖。外來人口原本是在香港沒有佔用住宅的族群，來港後就會產生新需求；而移民離港者的住所方面因有較多的選擇，令到供應不會與移民人數正比例地增加！你可以這樣說，一個大都會的持續發展，必引來更多來自境外的新住客，倫敦和溫哥華也是最佳例子！即是說，只要香港仍是金融中心，外來人口繼續增加的機會就大！如果香港轉型，我們需要的外來專才將更多！租金就愈大壓力上升！租金上升！是大都會的宿命！這個觀點未必百分百準確，卻百分百重要！另一個更加重要的是人的改變，香港由以前的「財富蒸發年代」，即是高通脹和高息口令財富尤其是銀行的存款不斷蒸發，進入「財富凝結」年代，就是通脹低於銀行定期的存款息口！經濟增長亦高於通脹！市民的財產其實和以前相反暗地裏是更加富有！雖然社會上仍有貧富懸殊的情況！顛覆性的經濟新陳代謝亦令社會充滿悲情，但根據所有統計，整體港人的確愈來愈有錢！這令「等錢使」的人愈來愈少！而積聚財富的人愈來愈多！極可能令到後市樓價回升得會比傳統市道快！住宅樓市在過去一年回升了15%以上！很多區的豪宅已經完全收復失地！近期樓花銷售所見到亦是清晰的反彈！這正正是購買力聚積的佐證！現在太多人埋怨社會對年輕人不公平，其實社會從來都有不公平的地方，我們在支持年輕人去爭取合理的置業機會之餘，更加應該要告訴他們未來是一場激烈的競爭！年輕人要做好準備去競爭！而且要避免去做龜兔賽跑中的白兔兒啊！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
422.47
較上期
-0.44%
較上５期
+3.47%
以實用面積計算
414.50
較上期
-7.35%
較上５期
-1.47%