精選樓盤
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NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 520 萬
物業編號: AN263971
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 570 萬
物業編號: AN263045
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
田景邨
低層 開放式 實 381 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN264473
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 520 萬
物業編號: AN258065
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 610 萬
物業編號: AN262603
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 09.07.26
2026-07-09
(東方)指標屋苑樓價跑贏 逾半首6月雙位數增 御龍山杏花邨飆三成 今年樓價延續升勢，不少屋苑升幅跑贏大市，代理指出，統計143個成分屋苑，上半年佔逾半數的樓價錄雙位數增長。以沙田御龍山及柴灣杏花邨漲幅最驚人，期內平均呎價均飆升超過三成。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，隨着撤辣效應全面浮現，加上「北水南下」流入香港樓市，今年市況表現更勝往年。該行統計的成分屋苑當中，上半年多達74個樓價錄得至少一成升幅，佔比例達51.7%。 此外，有多達15個屋苑，首6個月樓價升幅高逾兩成，上述御龍山升勢最強，平均調整實用呎價由去年底約14,150元，急增約31.1%至上月底約18,551元。其次，上述杏花邨呎價於6月底報約14,928元，亦較去年底約11,482元，大幅上升約30.01%。 7個跑輸 禮頓山挫7% 至於上述15個升幅最大的二手樓盤當中，佔3個為傳統10大藍籌屋苑，其中，以鰂魚涌太古城表現最好，6月底平均呎價錄約18,364元，較半年前約14,309元，上漲約28.34%。同區康怡花園及沙田第一城，上半年樓價亦有約21.14%及約21.84%增長。值得一提，今年仍有7個屋苑跑輸大市，上半年平均呎價逆市報跌，以跑馬地禮頓山表現最失色，累錄約7.4%跌幅。 整體而言，隨着樓價回升，市場「筍盤」逐漸被消化，現時只餘下14個成分屋苑，平均呎價仍低於一萬元，佔整體比例少於一成。去年底則尚有21個項目呎價不足萬元，反映上半年已有7個屋苑呎價重上萬元關，相關情況亦反映樓價升勢，已由一線屋苑，逐步擴散至二線樓盤。 事實上，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數目前報160.77點，創近3年新高，與2021年歷史高位的差距，已經收窄至約16%，可見樓價漸漸收復失地。 交投2.5萬宗 年漲46% 交投量方面，該行指出，上半年共錄得約25,414宗二手私人住宅買賣登記，較去年同期大增約46%，創5年同期新高。其中，上述143個成分屋苑佔約6,703宗，與去年上半年約5,132宗相比，升幅亦超過三成。綜觀上述樓價指數，今年首6個月累升約11.56%，為8年同期最大升幅。 另方面，上半年成交最活躍的10大屋苑中，以天水圍嘉湖山莊錄約230宗最多，連續3年稱冠。其次是太古城及荔枝角美孚新邨，分別錄約213宗及約207宗；緊隨其後為另一上車盤沙田第一城，期內錄得約185宗買賣。 展望下半年，陳指出，隨着大量人才來港，住屋需求仍強勁，預計樓價升勢將會持續。不過，由於二手市場的平價筍盤已被大幅消化，業主叫價轉趨進取，以致買賣雙方拉鋸，故預計樓市升幅或會放慢，後市走勢仍需視乎息口去向，而非盲目飆升。 (東方)二手交投減 10個月新低 8區月內錄123宗 將軍澳元朗縮逾四成 踏入7月整體二手市況持續降溫，全港8個主要住宅地區，本月暫只錄約123宗二手買賣，並連跌兩個月，按月再下挫約31.7%，創去年9月後新低；共有6個地區交投量按月下跌，當中，將軍澳及元朗跌幅最為顯著，兩區買賣成交量都減少逾40%。 本報統計上述多個住宅區，交投大跌的將軍澳，本月暫錄約31宗二手買賣，較6月同期錄約56宗，按月減少約44.6%。美聯劉卓豪表示，港股波動、市場預期加息，加上首半年全區已錄逾1,800宗二手成交，不少低價盤源已被消化，由6月開始，區內成交步伐已開始減慢，單月首現低於200宗水平。 他又指，同區樓價普遍上升約5至8%，但部分準買家出價維持升市前水平，交投因而膠着。區內維景灣畔15座中層B室，實用面積約405方呎，一房間隔，以約705萬元易手，呎價約17,407元屬本月全區最高。原業主於2020年12月以約756萬元購入，持有約5年半帳面仍虧蝕約51萬元，跌價約6.7%。 元朗下半年起交投突然煞停，7月暫錄約18宗，較上月同期錄約33宗，減少約45.5%；與上半年交投氣氛相比，該區單是4月全月錄近180宗二手買賣，當時屬逾兩年最多，情況明顯逆轉。區內代理指，隨着整體市況回軟，加上區內全新樓盤部署推出，部分準買家意向等待開價，再作入市部署，二手交投遂受影響。 Milano持8年虧損24% 區內細價盤仍受追捧。市場消息透露，錦田北PARK YOHO Milano第32A座中層戶，開放式設計，本月僅以330萬元轉手，以單位實用面積約254方呎計，呎價約12,992元。原業主2018年以逾430萬元購入，持有約8年轉手，單位貶值約24%。 青衣本月只暫錄約6宗二手買賣，屬同期最淡靜地區之一，按月下跌約33.3%。利嘉閣彭錦添指，區內二手睇樓量維持平穩，但準買家還價與業主意向仍有距離，是成交量下跌主要原因。 即使向來以細價樓為主的屯門二手市場，本月暫錄約23宗二手買賣，較6月同期亦下跌約25.8%，區內續錄跌價成交。中原蕭俊邦稱，屯門兆康NOVO LAND第2B期Arreso第1B座中層A室，實用面積約450方呎，兩房間隔，減價30萬元後，獲外區收租客以630萬元承接，呎價約14,000元。原業主於2023年以648萬元一手買入，約3年帳蝕18萬元離場。 東涌屬7月唯一的二手交投上升地區，暫錄約6宗買賣，按月增加約20%，惟成交量屬8區中最少之一。荃灣7月則只錄約15宗二手成交，按月沒有變化，亦屬低水平。 旺角無契低估價22%沽 此外，拍賣場只有低價盤有承接。忠誠拍賣總經理鄭世傑指出，該行昨拍出兩項物業，其中旺角花園街華園閣高層B室，實用面積約368方呎，兩房間隔，屬法院令物業，不提供樓契，4組買家出價，搶高10萬元，至390萬元成交，呎價約10,598元。上址銀行網上估價約503萬元，差幅約113萬元或約22.5%。 (東方)居屋買賣：山麗苑5年升值五成 儘管整體交投氣氛放緩，具上車需求的居屋市場仍不乏承接，粉嶺皇后山新居屋山麗苑兩房單位，減價後以308萬元未補價第二市場價易手，不足5年升值約52.2%。 美聯嚴啟雄指出，單位為D座中層7室，實用面積約385方呎，原先叫價320萬元，減價12萬元後，獲外區客購入，呎價約8,000元。一手業主於2021年12月以約202.4萬元購入物業，現轉售帳面獲利約105.6萬元。 此外，馬鞍山錦泰苑有三房戶放售3日速獲承接，中原陳鴻霆表示，該盤D座中層3室，實用面積約650方呎，原叫價約698萬元，短時間內即減至約690.8萬元沽出，呎價約10,628元。原業主於2022年以約660萬元購入單位，持有約4年帳面只獲利30.8萬元，升值約4.7%。 兆安苑5個月袋52萬 至於已補價自由市場近期也有不少成交，屯門兆安苑更錄短線獲利個案。祥益袁思賢表示，屋苑H座低層8室，實用面積約563方呎，兩房設計，減價約25萬元，以約395萬元售出，呎價約7,016元。新買家原先亦持有物業，但空間不足，是次多購一伙自住。資料顯示，原業主今年2月才以約343萬元購入，持有不足半年帳面即賺約52萬元，升幅約15.2%。 她又指，天水圍居屋天麗苑亦有買賣，項目高層1室，實用面積約211方呎，放盤僅約5天，即以約236萬元自由市場價易手，呎價約11,185元。新買家為區內客，因上址是同類戶型入場門檻最低，遂購入自用。而單位2015年購入價約222萬元，至今僅升值約14萬元或約6.3%。 (明報)大手客1.88億連掃澐璟兩伙4房戶 整體新盤交投未算熾熱，但市區盤不乏大額成交，華潤置地（海外）和保利（0119）合作、屬現樓的啟德跑道區澐璟，過去兩日透過招標連售3伙、吸金逾2.77億元。代理消息指出，其中兩伙4房戶，有機會由同一組大手客購入、涉逾1.88億元。至於新地（0016）元朗錦田芊御，銷售部署進入直路，最快今日開價。 綜合市場資訊，本月迄今整體一手成交暫錄約90宗，其中澐璟過去兩日新售出3伙，包括2座30樓A、B室，實用1909及1870方呎，同屬4房雙套設計，成交價9703.75萬及9146.25萬元，實呎5.08萬及4.89萬元，代理消息指出，單位有機會由同一組大手客購入；另同屬4房雙套設計的第1座18樓B室，實用1870方呎，成交價8928.85萬元、實呎4.77萬元。 芊御最快今日開價 港鐵（0066）樓盤持續獲承接，已屬現樓、嘉里（0683）牽頭的黃竹坑站港島南岸揚海，售出最後一伙分層3房1套戶，為第1B座29樓B室，實用941方呎，成交價4360萬元、實呎4.63萬元。揚海目前只餘約11伙待售，主要屬4房及特色戶。 新盤銷售部署方面，新地旗下樓花期約10個月的錦田芊御，最快今日公布開價。新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，芊御價錢會參考集團同系在同區的樓盤。此外，芊御昨日向傳媒開放設於九龍站環球貿易廣場的示範單位，當中連裝修兩房示範單位，以3座12樓D室為藍本，實用391方呎，以年輕時尚為設計主調，最快周六對公眾開放。 嘉富海灣上樓書 擬先推7幢洋房 另偉達地產持有、提供13幢洋房的汀九嘉富海灣上載樓書，擬先推7幢洋房；項目早於2012年曾以金臻之名推售，其後曾易名星悅海灣，現再命名為嘉富海灣；項目提供的洋房實用2469至3150方呎，各連私家花園和平台等，部分附泳池，屬3房及4房雙套間隔。 翻查資料，嘉富海灣現時由偉達地產持有，該公司由香港發展商家族成員聯同資深物業投資者創立，成員包括路勁（1098）單偉豹家族成員單頌曦；香江國際執行董事、香江國際集團主席楊孫西之子楊華勇；香港「海產大王」蔡繼有的孫女、新華集團主席蔡冠深女兒蔡頌思等。 (星島)揚海3房大宅每呎4.63萬成交 由嘉里、信和及港鐵合作發展的黃竹坑站港島南岸揚海昨日標售項目最後1伙分層3房戶，為1B座29樓B室，面積為941方呎，單位為3房1套設計，擁開揚深灣海景。單位以4359.84萬售出，呎價約46332元，呎價及成交價均創今年黃竹坑站上蓋項目3房戶新高。項目現時尚餘少量海景4房1套、4房2套及特色單位可供發售。 柏傲莊III 4房呎價2.45萬 而嘉里牽頭發展、同區的海盈山4B期昨日連售2伙2房戶，為1B座的6樓E室及11樓D室，面積分別499及484方呎，成交價1374.5萬及1369.9萬，成交呎價分別27545及28304元。 新世界及港鐵合作發展的大圍柏傲莊III都錄大宅成交，項目1A座9樓A室，為面積991方呎的4房1套戶型，以2428萬成交，呎價約24501元。 Wetland特色戶1796萬售 同系西貢現樓豪宅項目傲瀧昨日亦添成交，位於C座Garden Duplex 6號複式戶，面積2699方呎，附設有444方呎花園，連2個車位以4602.5萬售出，呎價17053元。 新地天水圍Wetland Seasons Bay第1期昨日亦添成交，為5A座10樓C9室特色戶，面積947方呎，附設有125方呎平台及395方呎天台，單位連同一個車位以1796.9萬成交，呎價18975元。 凱和山1290萬連車位沽 路勁旗下凱和山最新售出1座15樓A室，屬3房1套連工作間間隔，面積1025方呎，以1290萬連一個車位售出，呎價12585元。據悉，買家為本地換樓客，購入單位作自住用途。 澐璟5日沽4伙涉逾3.7億 由華潤置地（海外）及保利置業攜手發展的啟德澐璟過去5日以招標形式連環售出4伙四房雙套大宅，成交總值逾3.7億，當中最新售出1座18樓B室，面積1870方呎，以8928.85萬售出，呎價47748元。 同區嘉華、會德豐地產及中國海外合作發展的啟德海灣2期亦錄交投，項目1C座32樓L室，面積305方呎，屬於1房戶型，以732萬售出，呎價約24000元。
成交快訊
屯門新屯門中心兩房戶減租500元 獲同苑客「即睇即租」
2026-07-09
祥益地產區域董事黃慶德表示，日前該分行促成一宗屯門新屯門中心的租賃成交個案，該單位之租金回報率為2.5厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為5座高層B室，實用面積462呎，兩房一廳。據悉，租客為同屋苑住戶，因原租住所未能續約，考慮到熟悉該區環境且搬遷方便，加上此單位內籠附設企理裝修，面積及預算均符合心水，業主更有500元的議價空間，租客遂便以 1.3 萬元「即睇即租」，以實用面積計算呎租28.1元。黃氏續稱，如以業主2021年購入價約618萬作計算，該單位的租金回報為2.5厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
區內客棄租轉買 以305萬買入富健花園兩房戶
2026-07-09
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前屯門居屋富健花園錄得一宗區內客的買賣成交個案，原業主於2021年以約338萬(居二市場價)購入單位，是次轉手帳面虧蝕約33萬。黃氏稱，上述所錄成交單位為6座低層K室，實用面積431呎，兩房兩廳，日前獲區內客垂青。新買家原為租客，鑑於租金持續高企，認為供樓較租樓更具成本效益，決定棄租轉買。主要鍾情單位附設企理裝修，加上持有「白居二」資格，遂便決定把握機會上車，最終以305萬(居二市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為7077元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
撤辣後成交量還未復常
2026-07-09
*轉載自2026年7月9日的香港仔 原文：很多人對住宅物業轉流率沒有概念，但這個指標，直接決定整個樓市是否健康運作。如果轉流率只有1%，代表市場需要一百年，才有足夠的成交量循環更新一次所有單位！可以說少得可憐！一般市場概念普遍認為，合理的轉流率應該在3%至6%！很多人只知道筆者是維港豪宅專家，但其實我是香港「徙置區第一代嬰兒」！對公屋的前世今生比我熟悉的人並不多！先看公屋轉流情況，2011/12至2021/21財年，長期是病態地低至1%！即是要一百年才能百分百轉流！近年房屋局加強打擊濫用公屋，將轉流率提升到2%左右，雖然仍是過低（五十年才能百分百轉流），但每年就多出約1萬個二手供應，這1萬個單位代表什麼？根據人口普查，全港逾21萬人居住於逾10萬個劏房，即是說如果轉流率十年前已提升至2%，那十年下來，單靠增加的流轉供應就有能力化解10萬個劏房需求！對於轉流率認知模糊，代價其實非常巨大！如果理解以上邏輯，接下來的數據，就值得更深入思考。最新香港的住宅可售單位總數約190萬個，但二手私樓交投量卻長期處於低水平。回顧近年數據，2022至2023年的二手私樓成交量僅約3.2萬至3.4萬宗，即使去年亦只有約4.2萬宗。這意味着自2013年以來，二手私樓的流轉率絕大部分時間維持在4%以下，直至2026年才初見改善跡象。事實上，目前的流轉率甚至比2003年樓市最低谷的時期還要低！政府已全面撤銷樓市辣招，若整體市道回復正常，二手市場的成交量絕對有條件大幅反彈五成或以上。在這種全新的市場效應下，若市場能容許適度的炒賣，預計流轉率有望進一步額外提升1%至2%。筆者認為，現在樓市轉流率的水平是不合理，轉流率增長足以令香港經濟受惠，而且是普羅大眾受惠。此刻，大家最應該深思的是：香港的住宅市場交投，下一步到底該如何穩步復甦？
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-06-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
412.57
較上期
-2.14%
較上５期
-8.51%
以實用面積計算
403.58
較上期
-1.86%
較上５期
-8.17%