精選樓盤
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兆康苑
高層 2房 實 438 呎
售 385 萬
物業編號: AN266227
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 346 萬
物業編號: AN259398
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
YOHO WEST
高層 2房 實 406 呎
售 600 萬
物業編號: AN266142
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 530 萬
物業編號: AN263971
麗寶大廈
中層 1房 實 248 呎
售 250 萬
物業編號: AN259353
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
兆康苑
中層 2房 實 423 呎
售 378 萬
物業編號: AN266739
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
緹岸
低層 1房 實 319 呎
物業編號: AN250440
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 600 萬
物業編號: AN262603
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 16.09.26
2026-09-16
(明報)叡璟II施政報告前開價 折實均呎1.87萬 較上月1期首批高逾4% 1房543萬入場 新一份《施政報告》公布前夕，今年九龍焦點大型全新樓盤、樓花期約27個月的華潤置地（海外）西南九龍長沙灣發祥街叡璟II，昨以折實均呎18,680元首推85伙，1房戶折實542.6萬元入場。是次開售折實均呎，雖較上月叡璟I首推102伙折實均呎17,880元高約4.5%，但若與叡璟I最新一批、即8月31日加推的4號價單共101伙、折實均呎19,661元則低約5%。項目今日起收票，以及對外開放設於尖沙嘴新港中心的示範單位，最快下周首輪開售。 叡璟I上月下旬開售，至今累售485伙，佔全數507伙的近96%。資料顯示，叡璟共分6期發展，設有6座住宅大廈，共涉約2200伙；當中叡璟I為整體項目的第3座，而現時叡璟II則位於第5座，兩幢位置均最靠近嘉里鴻基倉重建項目。 華潤置地海外董事總經理施偉賢表示，今次售價扣除景觀及座向因素，除較叡璟I首批有2%溫和升幅，亦較叡璟I最後一張4號價單有5%折讓，形容今次開價是「西九必搶價」。叡璟II首推85伙，實用307至730方呎，包括21伙1房戶、38伙兩房戶、26伙3房戶，價單售價645.9萬至1683.2萬元、價單呎價20,153至23,821元，扣除最高16%折扣後，折實價542.6萬至1413.9萬元、折實呎價16,930至20,011元。整批折實均呎18,680元，折實市值約8億元。 施偉賢：II期較I期首批有2%溫和升幅 叡璟II屬項目第5A及5B座，涉407伙，戶型涵蓋1房至3房，以價單所見，今批推出的單位有逾六成位於5A座，涉及55伙，惟不論高、低樓層或不同座向今批都有提供。整批價單最低呎價，及最低售價單位為5B座5樓D室，實用307方呎1房戶、開放式廚房間隔，折實542.6萬元、折實呎價17,674元。另項目昨率先開放位於尖沙嘴新港中心示範單位予傳媒參觀，單位以5B座28樓E室為藍本，屬1房（開放式廚房）間隔，實用面積306方呎，為交樓標準示範單位。 皓日盡推11伙餘貨 周六發售 另已屆現樓的恒隆地產（0101）九龍灣皓日，昨突擊公布最新銷售安排，盡推項目餘下仍未推售的最後11伙，並於本周六發售。今批單位實用320至508方呎，由1房到兩房間隔，折實價692.51萬至1159.532萬元，折實實呎20,474元至22,825元，當中最低呎價單位為33樓D室兩房戶，實用494方呎，折實價約1011萬元，折實實呎20,474元。項目昨亦售出一伙，為實用455方呎的25樓B室，兩房連開放式廚房間隔，折實價約892萬元，折實實呎19,601元。項目迄今已累售255伙，佔已推售單位近九成，累計套現約23億元。 (明報)屯門16區站二期補價逾105億 港鐵（0066）昨晚公布，接受政府就屯門第16區站第二期地價要約105.047億元。若以項目總發展樓面3,025,534方呎計，每方呎樓面補價約3472元，較去年11月批出的項目第一期每方呎樓面補價約2922元高約19%。值得留意，項目一期為純住宅發展，二期為商住發展。 折合每呎補價3472元 較一期高19% 港鐵稱，地價由政府於今年7月13日提出，並參照屯門用地位於鐵路沿線後的市值作評定。根據屯門南延線項目協議，協定期數的屯門南延線下調金額可從每幅屯門用地評定的地價金額中扣減。在扣減協定期數的屯門南延線下調金額後，地價金額將被全數抵消。 屯門第16區站第一期去年11月由新地（0016）投得，可建樓面逾60萬方呎，預計提供不多於1280伙，當時補地價涉約17.57億元。至於屯門第16區站第二期發展，同由新地投得，並將保留項目商業部分的擁有權，項目總樓面約302萬方呎，住宅樓面約269萬方呎，商場樓面約33萬方呎，預計提供約5510伙。翻查資料，對上一個百億補價的港鐵項目，要追溯至2018年6月，當時港鐵推出黃竹坑站第3期發展項目，同屬商住發展，補地價達129.7129億元，以可建樓面約150.6萬方呎計，每方呎樓面補價約8614元，為歷來最高補地價金額的鐵路項目，當年由長實（1113）中標，即今日的Blue Coast。 (東方)百大新進屋苑交投15月最少 上月336宗兩連跌 港島挫逾四成 本地二手樓市交投表現持續降溫，地產代理指出，追蹤全港100大新進屋苑，8月二手買賣登記共錄約336宗，按月再跌約26.3%，連續兩個月下挫，並創15個月新低。期內3個主要地區交投全線報跌，以港島區表現最遜色，較對上一個月大減約42.3%，僅錄約27宗註冊成交。 登記額按月下滑27% 利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱，該批新進屋苑經過3至6月連續4個月高位後，已消耗不少購買力，加上暑假淡季，令買賣登記在7月及8月連月大跌。綜合土地註冊處數據，上述100大新進屋苑的二手登記量，較7月的約456宗再少約120宗，登記量創去年5月後新低。涉及登記總額亦下挫約27.4%，上月跌至僅約32.42億元，為11個月新低。 按地區劃分，港島、九龍及新界3個主要地區登記量均錄跌幅，以上述港島區14個新進屋苑，註冊量較7月的約47宗，再少約20宗。區內二手登記量最多的，為香港仔黃竹坑站港島南岸BLUE COAST系列，8月錄得約8宗二手登記，逆市上升約一倍。 至於其他較活躍的港島項目，註冊量普遍按月減少，如灣仔囍滙上月錄約4宗登記，較對上一個月縮減約42.9%。西營盤翰林峰、鰂魚涌THE HOLBORN同錄約3宗買賣，亦減約70%及約25%。值得一提的是，上月有5個港島樓盤未錄任何成交登記，佔比約35.7%。 九龍區42個新進屋苑於8月錄約122宗登記，亦較7月約193宗減少約71宗，跌幅約36.8%，成交總額由約21.21億元，大減約38.9%至約13.01億元。 天璽‧天項目逆市增 期內成交最多的西南九龍匯璽系列項目錄得約14宗登記，按月減少約12.5%；啟德天璽‧天項目錄約10宗買賣登記，則較7月略增約一宗。 相比市區屋苑，新界區44個新進屋苑註冊數字跌幅相對溫和，8月錄得約187宗，相比7月約216宗，減少約13.4%。最活躍為屯門NOVO LAND系列及沙田大圍站柏傲莊系列，分別錄約12宗及約10宗買賣，但仍按月大減約40%及約33.3%。 樓價走勢方面，統計3個主要地區各自10個最活躍的新進屋苑，即合計30個樓盤，8月佔16個平均呎價錄得升幅，另有12個樓價回落，其餘兩個則於本月及上月分別出現「零成交」而無法進行比較。 君豪峰呎價月漲8.6% 撇除因成交單位質素有異，做價未可反映實際市場走勢的屋苑，上月樓價實際升幅較大項目，包括鰂魚涌君豪峰及囍滙，平均呎價按月漲約8.6%及約7%，最新報約20,862元及約27,148元。反觀，樓價跌幅較大包括油塘親海駅、匯璽系列及大埔白石角海日灣II，跌幅介乎約6.1至7.3%不等。 陳指出，暑假完結後，買家及業主逐漸重投樓市活動，發展商亦積極推盤，帶動整體氣氛回暖，相信二手交投亦將受惠。不過，本月為《施政報告》等重要政策出爐日子，同時美國公布議息結果，相信市場表現較為觀望，預測本月100大新進屋苑二手登記量，最多只能輕微回升至350宗水平。 (東方)損手個案：菁雋開放式跌價近兩成 二手蝕讓潮持續，屯門單幢樓近期連錄損手交易。其中菁雋一個開放式單位，僅以249.8萬元轉手，一手原業主持有約7年，物業貶值約18.2%。 屯門單幢樓靜市下連錄成交，惟成交價跌穿購入時水平。市場消息透露，上述單位為高層12室，實用面積約167方呎，曾叫價248萬元放售，終高出開價約1.8萬元易手，呎價約14,958元。單位於2019年購入，當時一手價約305.4萬元，現轉手帳蝕約55.6萬元。 消息指，同區安麗大廈一個中層單位，實用面積約269方呎，原則屬兩房設計，降價近10萬元，以約253.8萬元沽出，呎價約9,435元。據了解，單位於2018年樓市高峰期間購入，原業主持有約8年，帳面虧蝕約49.2萬元，期內樓價下跌約16.2%。 北區細價樓同錄蝕讓。消息稱，粉嶺北ONE INNOVALE-Archway第B座高層一房單位，實用面積約328方呎，日前以約420萬元轉手，呎價約12,805元。原業主2022年買入，持有約4年帳面損手逾50萬元，貶值約11%。 銀禧花園貶值11% 火炭銀禧花園9月暫錄約5宗買賣，中原吳嘉權表示，該盤3座中層C室，實用面積約510方呎，兩房間隔，叫價約680萬元，議價後以658萬元沽出，呎價約12,902元，新買家為外區換樓客。原業主於2018年以739萬元購入，約8年帳蝕81萬元，期內跌價約11%。 此外，特色單位樓價都未見起色。該行王勤學稱，元朗Grand YOHO第5座連平台戶，實用面積約612方呎，三房間隔，平台面積約375方呎，換樓客議價後以1,048萬元購入，呎價約17,124元。原業主於2023年4月以1,203.5萬元買入，約3年帳蝕155.5萬元，貶值約12.9%。 (東方)市區新盤群起出動 叡璟II首批542萬起 皇璇20戶周六招標 市區新盤再次出動，華潤置地海外發展的西南九龍項目叡璟II，昨公布首張價單共85伙，折實平均呎價約18,680元，一房戶售價逾542萬元起。北角熙和街項目皇璇昨加推5伙銷售，連同日前推出的15伙三房大宅，周六起招標發售。 華潤置地（海外）董事總經理施偉賢形容，叡璟II首批單位為「西九必搶價」，涵蓋21伙一房戶、38伙兩房戶以及26伙三房戶，實用面積307至730方呎，期望短期內公布銷售安排，最快下周作首輪銷售。 今期部分高層單位可享開揚城市景，相比第1期首批折實平均呎價約17,880元，扣除景觀及座向等因素，今批單位約有2%的溫和升幅，但對比第1期價單4號則有5%折讓。 首批單位折實售價542.6萬至1,413.9萬元，呎價約16,930至20,011元，折實總值約8億元，項目今日起接受認購登記，示範單位同步對外開放。呎價最低及兩房入場單位為5B座5樓F室，實用面積413方呎，折實售價699.2萬元。一房入場單位則為5B座5樓D室，實用面積307方呎，折實呎價約17,674元。 發展商昨日開放項目一房無改動示範單位予傳媒參觀，參照5B座28樓E室為藍本而建，實用面積306方呎，外連38方呎露台及工作平台。 滶蘊11個單位增優惠吸客 另外，周大福集團成員旗下天賦企業發展的皇璇，加推5伙兩房及三房單位，為31樓A至B室及32樓A至C室，實用面積861至1,465方呎，其中32樓B室附連天台。新世界發展(00017)營業及市務部總監何家欣稱，項目由集團旗下Sky Room（HK）Limited協助策劃項目市場推廣，該盤部署本周推出價單，有機會本月內銷售，示範單位今日優先供傳媒參觀。 她又指，新世界的九龍玫瑰街項目滶蘊，項目11伙G2及G5室的買家，可獲兩年「節慶花韻布置禮遇」，單位實用面積由867至976方呎。 WHITESAND COVE剩4屋可賣 此外，華懋集團發展的何文田站瑜一‧天海昨招標售出兩伙，套現約3,860萬元。同系西貢白沙灣住宅項目WHITESAND COVE，昨開放洋房6號現樓示範單位，屬兩層高連私人花園及天台設計，實用面積2,243方呎，採三套房間隔。 該集團銷售及市場總監封海倫表示，現時項目僅餘4座洋房可供發售，集團計劃提升售價，相關銷售安排有望於本周內公布。 MIDTOWN SOUTH暫沽1640伙 而恒基地產(00012)紅磡MIDTOWN SOUTH第6期映匯，恒基物業代理董事及營業（一）部總經理林達民稱，項目上周六首輪沽137伙，平均售價約750萬元，平均呎價近2.2萬元。整個項目系列已累沽約1,640伙，總金額約104.5億元。 由恒隆地產(00101)發展的牛頭角皓日，昨售出25樓B室兩房戶，實用面積455方呎，成交價約892萬元，呎價約19,601元。發展商同日公布最新銷售安排，將全數推出餘下單位。 至於中國海外發展(00688)的啟德維港‧雙鑽，昨更新價單6號，上調5伙單位價格，升幅約17.5至22.8%。調整單位包括12至30樓C室，實用面積均屬244方呎，扣除最高10%折扣，原折實售價472.3萬元起，最新折實售價則578.8萬元起，折實呎價約23,721元起。 長實集團(01113)發展的香港仔黃竹坑站港島南岸Blue Coast II，日前錄得一宗「一客兩食」成交，招標售出3座10樓A及B室兩伙相鄰四房單位，成交呎價30,200元及29,000元，套現7,375.94萬元。 (東方)大摩轉軚估聯儲本周加息 美債息19載新高料續揚 通脹危機升溫 美國通脹危機發酵、聯儲局的公信力受到考驗，加上財政問題持續惡化，種種因素推動10年期美國國債孳息率於周一突破5厘後，周二升至5.04厘以上，創2007年以來最高水平；30年期的美債孳息率亦升至5.4厘，同樣是19年新高。市場已認定聯儲局將於當地時間周三（香港周四凌晨）宣布加息，隨着油價與通脹進一步走高，今年內可能還有一到兩次的加息；多數大行亦上調對美國債息的預測，意味風險資產估值勢必受壓，且美債拋售潮仍將持續！ 三成機率年內再上調兩次 反映利率期貨市場的芝商所FedWatch工具顯示，計及本周即將進行的減息在內，今年內再額外加息一次的機率約為50%；再加息兩次的機率亦接近三成。多家華爾街大行亦上調了利率預測，繼高盛之後，一直主張今年不加息的摩根士丹利美國首席經濟學家Michael Gapen亦在研報中，估計本周和12月將各加息一次，每次0.25厘。 Gapen解釋，雖然通脹放緩趨勢持續，但近期數據意外上行，意味通脹回落步伐比聯儲局所希望的可能更加緩慢。考慮到聯儲局一旦採取行動，通常不會只行動一次，故預期今年內累計有兩次加息。 思博瑞投資管理固定收益團隊投資組合經理Rushabh Amin表示，聯儲局面對的政策環境正日趨棘手。在經濟增長較穩健、通脹較為頑固的同時，財政政策的不確定性亦有所增加，政府的財政紀律也受到更多質疑。這意味貨幣政策可能受到較以往周期更大的制約。 安聯投資固定收益投資總監曾錚指出，在通脹多年持續高於目標後，聯儲局的公信力正受到市場檢視。因此，市場將密切關注該局主席沃爾什能否以實際行動支持近期的「鷹派」言論。就投資角度而言，考慮到能源價格持續面臨上行壓力，她預期美國抗通脹債券（TIPS）表現有望跑贏大市；外匯策略方面，則較看好與美元相關性較低的貨幣組合，偏好順經濟周期（Pro-cyclical）或高息貨幣，並以低息貨幣作融資配置。 道指曾挫528 油價升3% 美股3大指數周二早段全線下跌，道指曾跌528點，報51,892點；標指跌37點，報7,582點；納指跌174點，報26,011點。儘管面對利率上行風險，投行富瑞仍看好美股，預測今年底標指升至8,000點，而明年底目標則為9,000點，原因是強勁的企業盈利增長可以抗衡估值壓縮。 國際油價周二進一步走高，布蘭特期油盤中曾升至每桶108.73美元；紐約期油則曾升3.37%至每桶104.81美元。分析亦指出，紐約期油與美國10年期債息的相關度，在過去一個月已升至0.96，為7年來最高。雖然油價尚未升穿今年稍早時的高位，但已確立明顯的上升軌迹，短期內恐不會轉勢。 由於利率高企，令持有無法產生利息的黃金機會成本變高，現貨金表現受壓，最低跌至每安士4,260關口美元附近。 比特幣曾低見7.7萬美元 另一邊廂，美國加密貨幣關鍵的監管法案《數碼資產市場清晰法案》（CLARITY Act）於國會舉行程序表決前夕，比特幣曾跌至7.7萬美元。該法案主要內容包括明確劃分各類加密資產的定義，在哪些情況下應視為商品、何時應視為證券；以及美國政府架構下對這類資產管轄權的清晰定義等。 (星島)上月補地價收益涉逾4.73億 近期樓市氣氛持續好轉，財團亦加快補地價步伐；據地政總署資料顯示，上月來自補地價收益涉及逾4.73億元；包括本報今年中獨家披露億京荃灣地標甲級商廈Plaza 88解除賣地條款的「緊箍咒」，在上月以512萬元完成契約修訂程序，容許「分層拆售」；而涉及最大額為中洲持有大坑道項目以4.36億元與政府達成換地協議。 地政總署公布，億京在上月就荃灣商廈Plaza 88完成契約修訂程序，涉及補地價金額約512萬元，以寫字樓總樓面逾30萬呎計算，每呎補價不足20元。該項目改契後，成功解除賣地條款的「緊箍咒」，由「限全幢買賣」改為容許「分層拆售」。 僅可拆售寫字樓 億京發展創辦人余卓兒早前接受《星島》查詢時表示，鬆綁的只是寫字樓部分，而商場仍然「限全幢賣」，日後即使拆售寫字樓，仍然會統一管理，保持質素。 而上月涉及最大宗補地價個案，為中洲持有的大坑道項目以4.36億元與政府達成換地交易程序，以可建總樓面約10.47萬方呎計，每呎樓面補價約4163元。 上述項目位於大坑道4至4C號，而新批地段為內地段第9097號，地盤面積約2.09萬方呎。資料顯示，該項目曾2022年初獲城規會批准以地積比5.687倍發展，以興建1幢30層高住宅，涉及61伙及76個車位，總樓面約10.47萬方呎，單位平均面積約1717方呎。 發展商今年5月就該項目向城規遞交新發展方案，總樓面維持不變情況下申請縮則發展，將平均單位面積縮少65%%至約595方呎，令單位數目增加至176伙，伙數較2022年初獲批方呎大幅增加約1.9倍，預計可以容納458人。
成交快訊
屯門翠寧花園兩房戶租金1.28萬元 回報率高達3.4厘
2026-09-15
祥益地產高級客戶經理陳阿麗表示，日前該分行促成一宗屯門翠寧花園「即睇即租」的租賃成交個案，該單位的租金回報率高達3.4厘。 陳氏稱，上述所錄成交單位為2座高層F室，實用面積484呎，兩房一廳。租客為外區客，主要鍾情屋苑鄰近小朋友學校，方便往返，而且單位內籠企理，附少量入牆傢俱，加上業主有200元的議價空間，租客有感租金符合預算，遂便決定以1.28萬元「即睇即租」，以實用面積計算呎租為26.4元。陳氏續稱，如以現時同類型單位的銀行估值價約451萬(自由市場價)作計算，該單位的租金回報率高達3.4厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門悅湖山莊以1萬租出 租金回報3.2厘
2026-09-15
祥益地產區域董事邱家邦(Johnny Yau)表示，日前促成一宗屯門悅湖山莊之租務成交個案，是次租客為區內客，該單位之租金回報率高達3.2厘。 邱氏稱，上述所錄成交單位為13座低層K室，實用面積431呎，兩房一廳，日前獲區內客垂青。租客鍾情單位附設企理裝修，加上屋苑設有居民巴士路線直達工作地點，通勤方便，而且業主願意調整租金，減租500元，上述租客遂便決定以月租1萬元租入單位，平均呎租為23.2元。 黃氏續稱，若以現時同類型單位的銀行估值約376萬元(自由市場價)作計算，該單位的租金回報率高達3.2厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
特區持續造地增土儲 為未來做準備
2026-09-16
*轉載自2026年9月16日的大公報 原文：董建華先生逝世！筆者作為香港人，對他的貢獻致敬。本文無意作政治討論，我希望以市場數據回顧近年包括「八萬五」的土地供應政策，給港人提供更多理據去繼往開來。首先我們弄清楚一個事實，「八萬五」本來就是港人在1997年前已提出的要求，回歸前，其實香港公私營房屋已經朝向增加供應的民間共識，例如1988年及1989年等，每年已有約八萬五的房屋供應，董先生只是回應社會訴求，說「八萬五」是拉倒樓市的政策也不合理！董建華先生在2000年接受電視專訪時，被問到會否修訂「八萬五」目標，他回應：「從1998年就再沒有說過八萬五這個字眼，你說還存不存在？」事實上，如果市場欠佳的時候，根本沒有承接力，那麼幾多供應其實都沒有意義！1997年爆發亞洲金融風暴，一定程度上「八萬五」成為了代罪羔羊！當時，港人又突然間要求取消「八萬五」，取消「八萬五」其實又是樓市下跌之後市民的要求，於是政府在2002年宣布退出房地產市場。值得討論的就是，香港政府在亞洲金融風暴之後的1999年推出勾地政策，並在2004年全面取代舊有的定期主動拍賣土地機制，這也是順應群眾要求的，當時人們陷於「八萬五」的過份恐慌之下，竟要求政府什麼也不做，原意是想將土地供應交給市場互動，但最後卻將土地供應的主導交給發展商，發展商不勾地就沒有增加供應，供應不足就令原本持有的土地變得奇貨可居。何謂勾地政策？簡單地說，是土地正式掛牌出讓前，由對該土地有興趣的單位向政府表明購買意向，並承諾願意支付的土地價格。後來，土地供應不足，加上樓價上升，政府發覺根本沒有足夠的土地供應拍賣，於是2013年時任特首梁振英先生撤銷長達14年的勾地政策，恢復由政府主導的定期賣地機制。2010年時任特首曾蔭權亦表示過：「樓價上升，基本上是由於市場供不應求。過去幾年，土地供應的確較少，造成一手住宅供應不足。」我們發覺由追求「八萬五」到抗拒「八萬五」，再到追求勾地政策取代拍賣地皮，然後到後悔勾地政策，其實全部都是民意需要！當然中間牽涉長官和政府管治班底，甚至一些議員的管治意志，或令有關政策行得快了或者慢了，這個牽涉政治的評論，筆者在本文不作討論。但市民的認知和是否正確，這點至關重要，筆者認為市民應該支持政府長遠造地，政府的責任是不斷將生地開發成為熟地，這是供應的基礎，但熟地推出多少到市場，則應該彈性根據市況而推出，只要保持熟地儲備，讓市場去決定吸收多少供應的話，這才是長遠市民的福祉，市民不應該好像過去那樣隨波逐流，被媒體包括政客帶着走，應該堅持一個合理的政策原則，在這方面，香港政府到現在是做得很有進步的，希望大家共同努力。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-08-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
427.91
較上期
+1.38%
較上５期
+2.36%
以實用面積計算
477.40
較上期
+13.30%
較上５期
+4.17%