精選樓盤
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YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 603.8 萬
物業編號: AN252523
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 520 萬
物業編號: AN263971
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
YOHO WEST
低層 2房 實 406 呎
售 550 萬
物業編號: AN259710
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 570 萬
物業編號: AN263045
好勝大廈
低層 實 283 呎
售 245 萬
物業編號: AN245430
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 685 萬
物業編號: AN262072
田景邨
低層 開放式 實 381 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN264473
帝御．金灣
中層 1房 實 291 呎
售 380 萬
物業編號: AN260686
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 350 萬
物業編號: AN259398
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 29.06.26
2026-06-29
(東方)新盤月內交投800宗 21 BORRETT ROAD兩期套近15億 新盤市況經歷一輪大爆發後，發展商推盤步伐暫時「回一回氣」。根據統計，6月截至昨日，一手住宅市場錄約800宗成交，按月回落逾六成，連續16個月逾千伙的走勢告終。不過，豪宅新盤表現仍然強勢，港島半山21 BORRETT ROAD第2期應天昨再沽一伙，項目系列兩期單月吸金近15億元。 資料顯示，一手市場自去年2月開始，每月成交量均穩企逾千宗水平，對上3個月更接連突破二千伙關口。但隨着發展商去庫存進度理想，市場購買力被迅速消化，本月未有全新大型項目供應下，成交量亦較5月的近2,100伙大減。 應天1.5億沽 呎價7萬 超級豪宅項目續有強勁吸金能力，長實集團(01113)營業經理陳詠慈表示，上述應天於本月初首度推出招標發售，暫已累沽5伙，套現逾12億元，包括昨日最新售出的15樓11號大宅，實用面積2,193方呎，四房雙套連儲物房間隔，成交價逾1.55億元，呎價71,000元。項目亦帶動相鄰的第1期銷情，早前售出兩伙7樓大宅，系列兩期不足一個月共售出7伙。 首岸系列售83伙稱冠 事實上，6月推售的較大型樓盤，只有恒基地產(00012)、希慎興業(00014)及帝國集團合作的紅磡庇利街首岸系列，項目第4期於本月中進行了首兩輪銷售，至今暫沽71伙，包括過去周六售出的5座10樓F室，實用面積341方呎，兩房間隔，售價713.07萬元，呎價約20,911元。連同項目第3期月內沽出的12伙，該項目系列本月錄83宗成交，套現逾7.02億元，為本月銷售量最多的新盤。 至於新世界發展(00017)九龍玫瑰街項目滶蘊，同於本月展開首批銷售，項目暫時累沽59伙，合共吸金逾26.6億元，為本月累計銷售額最大項目。 一手周末銷情原舍最旺 鐵路上蓋樓盤也佔一定成交比例，信和置業(00083)等合作的將軍澳日出康城海瑅灣I，於6月售出60伙，成交總額逾5.85億元；而嘉里建設(00683)及信置等的香港仔黃竹坑站港島南岸海盈山系列，兩期於月內累售41伙，套現逾7.13億元。 另方面，單計過去周末兩日，新盤市場較為淡靜，累計僅錄逾20宗成交。主要來自東立地產發展的油麻地德昌里重建項目原舍，剛於過去周六首輪銷售30伙，據成交紀錄冊，當日最終沽11伙，總成交價5,533.1萬元。 (東方)10大屋苑兩日買賣漲八成 二手樓市買賣逐步回升，代理指出，10大屋苑於過去周六、日共錄約9宗成交，按周顯著增加約八成。期內新界上車盤表現活躍，沙田第一城更有投資者增購一伙兩房戶作收租用途。 據中原統計，相比對上一個周末的5宗成交，該批屋苑過去兩日交投量增加約4宗，連續兩周上升。中原吳焯誠表示，上述新界細價屋苑兩日累錄3宗成交，屬5周同期最多。 投資者438萬增購第一城 美聯黃錦瀚指出，沙田第一城最新錄得的投資者增持個案，單位為45座低層A室，實用面積約284方呎，成交呎價約15,423元。新買家為屋苑另一個細單位的業主，見上址符合預算，兩個小時內即落實以438萬元買入收租。 至於天水圍嘉湖山莊過去周末也錄兩宗買賣，中原伍耀祖亦稱，屋苑麗湖居7座低層E室，實用面積約446方呎，兩房間隔，成交價413萬元，呎價約9,260元。原業主於2014年12月以323萬元買入，持有約11年半帳面獲利90萬元，升值約27.9%。 不過，10大指標二手屋苑當中，仍有6個於周末期間未聞交投。 康怡太古城等6盤仍捧蛋 當中包括鰂魚涌康怡花園及同區太古城，以及鴨脷洲海怡半島3個港島大型二手盤；其餘3個「零成交」屋苑還有荔枝角美孚新邨、紅磡黃埔花園與東涌映灣園。 事實上，有部分買家見樓市向好，不惜追價入市。世紀21奇豐楊麗娟表示，沙田帝堡城5座高層D室，實用面積約564方呎，兩房間隔，原先叫價760萬元，放盤後收到理想反應，最後由一組買家追價35萬元或約4.6%，以795萬元承接單位，呎價約14,096元。 (東方)女內地生租翠屏每呎逾46元 本港住宅租賃旺季來臨，市場持續錄得學生租樓個案。大埔翠屏花園一個一房單位，獲即將升讀教育大學的內地女生以1.25萬元承租，呎租高逾46元。 中原張少聰透露，上述單位為該屋苑A座中層8室，實用面積約269方呎，議價後以每方呎約46.5元租出，新租客將於新學年在教育大學升學，見單位價錢合理，位置方便，以先付一年租金形式租用單位。據了解，業主於2017年以395萬元購入單位，是次租出單位可享約3.8厘租金回報。 該公司吳啟業指，同一大學亦有兩名內地學生合租區內昌運中心兩房戶，單位為1座中層A室，實用面積約342方呎，日前議價後以1.5萬元租出，呎租約43.9元。據了解，業主於2021年以570萬元購入單位，是次租出單位可享3.2厘租金回報。 啟岸放一日1.7萬租出 另外，香港置業馬漢偉表示，紅磡啟岸也獲學生承租，單位為中層B2室，實用面積約272方呎，同屬一房間隔，望內園，業主以約1.75萬元放租僅一天即獲洽詢，商議後以1.7萬元租出，呎租約62.5元。據悉，新租客心儀項目方便上學，故睇樓一次即決定承租上址。資料顯示，單位於2019年3月以約571萬元購入，業主享租金回報約3.6厘。 菁雋租金回報5.3厘 近年內地客成為本港租務市場生力軍。祥益袁思賢稱，屯門菁雋中層31室，實用面積約128方呎，開放式設計，附設企理裝修，獲內地客洽租，並願意一次過預繳全年租金；最終單位業主調整租金至每月8,500元後租出，涉及全年租金約10.2萬元，呎租約66.4元。以物業2019年成交價約191萬元計算，租金回報率高達5.3厘。 (東方)地產速報一覽 ●祥益盤嘉茵表示，屯門康德花園2座中層C室兩房戶，實用面積約363方呎，以400萬元放盤，區內客原有住所鄰近該屋苑，故方便搬遷及不用重新適應環境，單位亦附雅致裝修，經議價後獲減15萬元，以385萬元購入，呎價約10,606元。原業主持貨僅4個月帳賺68.2萬元，單位升值約21.5%。 (星島)帝御．金灣銀主盤推拍價390萬 屯門青山公路青山灣段一帶，鄰近多個沙灘，景致開揚，環境怡人。區內帝御．金灣一個連天台特色戶，屬市場上較為罕見的盤源，現以390萬「蝕讓」開拍，呎價約11404元，較樓市高峰期購入價大幅回落近30%。 環亞拍賣行發言人表示，該物業為帝御1期帝御．金灣3座19樓23室，面積342方呎，屬1房連衣帽間間隔，並附設179方呎天台。單位於2020年樓市高峰期時以548.24萬成交，惟現時已淪為銀主盤，開拍價定為390萬，比當年造價低逾158萬，跌幅約29%，折合呎價約11404元。拍賣將於下周三（7月7日）舉行，同場另有約58項物業可供競投。 較購入價回落30% 帝御位於屯門青山公路青山灣段8號，於2022年4月起陸續入伙，共分3期、6座，提供1,782個單位，面積介乎184至1,376方呎。 屋苑會所設計概念取自「豪華遊艇會」，設施多元化，包括健身室、泳池、兒童遊樂區及宴會廳等。交通方面亦相當便捷，屋苑外的青山公路設有巴士站，多條路線往來荃灣西、尖沙咀、旺角及銅鑼灣等港九新界主要地區。 小學校網屬71校網，區內不乏優質熱門學校，其中順德聯誼總會轄下的何日東小學、胡少渠紀念小學及李金小學，均設有聯繫中學，深受家長歡迎。 (星島)新盤銷情穩兩日沽約24伙 多個大型全新盤有待推售，剛過去的周末一手市場錄約24宗成交，其中太古地產牽頭發展的柴灣海德園，過去兩日錄得3宗成交，合共套現2953.7萬。 海德園錄3宗成交 項目最新售出單位包括第2座40樓G室，面積538方呎，屬2房連梗廚間隔，成交價1159.7萬，呎價約21556元；2座33樓D室，面積518方呎，成交價913.8萬，呎價約17641元。 另外，3座29樓F室，面積512方呎，成交價880.2萬，成交呎價約17191元。 此外，嘉華、會德豐地產及中國海外合作發展的啟德海灣持續錄成交，最新售出的單位為1C座6樓C室，面積548方呎，屬於2房連梗廚及儲物室戶型，成交價1208.8萬，成交呎價約22058元。 MIAMI QUAY連售2伙 會德豐地產、恒基、新世界及帝國合作發展的啟德MIAMI QUAY系列周末售約2伙，包括1座2樓G室，單位面積500方呎，為2房連書房戶型，成交價1206.2萬，呎價約24124元。 啟德海灣呎價2.2萬 恒基、希慎及帝國合作發展的紅磡首岸第4期，過去周末售出的單位包括5座10樓F室，面積341方呎，屬於2房戶型，成交價713.07萬，成交呎價約20911元。 截至昨日為止，一手市場本月暫錄約810宗成交，由於今、明兩日沒有全新項目展開大型銷售，市場預期本月一手成交將失守千宗水平，連續16個月逾千宗紀錄將告終。 (明報)一手連續16月每月破千宗成交後 本月勢斷纜 本港樓市回升，自去年2月份起，一手市場經歷16個月每月成交逾1000宗的旺市，惟本月勢告「斷纜」。綜合一手資訊網及市場消息，本月份至昨日止，市場共錄得約800宗一手成交，較5月逾2100宗大跌約六成，並料為近17個月新低。 一手本月暫沽約800伙 料17月新低 雖然本月整體交投回落，但部分豪宅項目仍連錄成交，其中長實（1113）中半山波老道項目二期「應天」，推出不足1個月連售5伙，套現逾12億元，若連同項目1期，則不足一個月連沽7伙，套現逾15億元。「應天」昨日最新售出的一伙，為15樓11號大宅，4房雙套連儲物房間隔，實用2193方呎，成交價逾1.557億元，實呎7.1萬元。 滶蘊兩房戶剩9伙供發售 長實營業經理陳詠慈表示，「應天」帶動相鄰第1期的銷售，連同早前宣布售出第1期兩伙位處7樓的大宅計算，整個項目不足一個月共售出7伙，套現近15億元，「應天」參觀的準買家中不乏本地商賈名流，以及區內各地的家族基金信託管理人。此外，本月開售的豪宅盤，亦有鄰近港鐵九龍塘站、新世界（0017）又一邨玫瑰街的滶蘊，6月初開售至今累售59伙，佔樓盤單位總數109伙逾半，套現近27億元，其中一伙四房連天台特色戶，便以9144萬元、實呎56,866元售出，而項目兩房戶亦僅餘9伙可供發售。 過去兩日20多宗成交 按周減近半 不過，綜合市場資料，過去兩日一手成交僅錄得約20多宗，較前周末約40宗減少近半，當中成交最多為東立地產旗下樓花期約22個月的油麻地德昌里舊契項目原舍，項目上周六首輪發售30伙，據成交紀錄冊資料，項目即日售出11伙。截至昨日，本月迄今市場共錄得約800宗一手成交，除連續16個月錄得每月逾1000宗一手成交後「斷纜」外，亦較上月全月減少約六成。 利嘉閣地產總裁廖偉強指出，中證監打擊資金違規跨境活動，為市場帶來憂慮，部分內地買家按兵不動，加上市場擔心加息因素，以及樓市已累積一定升幅，發展商加價幅度擴大，以及世界盃因素，均拖累本月一手成交跌至1000宗以下水平，而在7月上半月，料情况亦大致相同，下半月情况則要視乎有否利好消息出現。不過他認為，由於下月市場有數個甚具規模的新盤有望推售，故相信下月一手成交宗數有望回升至1000宗以上。
成交快訊
屯門兆禧苑月租1.1萬元 租金回報率高達4.7厘
2026-06-29
祥益地產高級客戶經理陳阿麗表示，早前該分行促成一宗屯門兆禧苑「即睇即租」的租賃成交個案，該單位之租金回報率高達4.7厘。陳氏稱，上述所錄成交單位為A座中層13室，實用面積363呎。租客為區內客，表示原租於附近屋苑，但由於無法續租，考慮到熟悉該區環境，毋須重新適應，而且鍾情單位內附新裝，遂便決定以1.1萬元「即睇即租」上址，以實用面積計算呎租30.3元。陳氏續稱，如以業主2025年購入價約280萬作計算，該單位的租金回報高達4.7厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門新圍苑低估價吸引 區內客以290萬承接
2026-06-29
祥益地產執行董事謝澤銘表示，日前屯門居屋新圍苑錄得一宗區內客的買賣成交個案。謝氏稱，上述所錄成交單位為E座中層10室，實用面積401呎，兩房一廳，日前獲區內客垂青。據悉，新買家有明確目標，早已鎖定樓價300萬元或以下的物業作入市目標，主要鍾情單位價格合乎預算，同時造價亦較銀行估價為低，買家認為單位性價比高，遂便決定以290萬(自由市場價)購入上址自住或長線投資收租之用，以實用面積計算平均呎價為7232元。謝氏續稱，該單位若作投資收租，現時市值租金大約為1.05萬，租金回報率高達4.3厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
港人愈住愈細 房策應亡羊補牢
2026-06-26
*轉載自2026年6月26日的信報 原文：香港平均居住面積在過去十年左右，整體趨勢是變小了，本來人均居住面積的長期趨勢早期是上升的，1991年至2011年期間，私人住宅單位的人均居住面積曾從163平方呎穩步增至214平方呎，但卻在近年出現下跌，根據2021年人口普查，全港家庭住戶的人均居所樓面面積中位數僅約16平方米（約172平方呎）。2011年之後人均居住面積由增變減，中間發生了什麼事呢？筆者認為，一是「樓市辣招」，2010年推出樓市辣招後，買家購買第二個物業就要面對較高的稅率（例如雙倍印花稅等），這個逆周期措施是成功化解了美國量化貨幣帶來的市場泡沫，但每一場仗背後都有代價，樓市辣招的代價就是犧牲了轉流率、犧牲了市民上游發展的空間！嚴重打擊樓換樓！樓換樓困難，也等於同時打擊細單位的放盤量！根據筆者公司的祥益指數，反映辣招推出之後八年即2018年，屯門區二手放盤量錄得大跌七成，可以說是那段時間樓換樓半停頓之下的結果。另一原因，就是1997年後的政治文化，議會用了錯誤的樓市觀念，過份注重樓價高低和上車門檻！很多人誤會，抑制買樓就會令到樓價止升！但是忽略了，減少市場流通量，更加令到樓價易升難跌！真正解決樓市的方式不是減少流轉量，相反是增加放盤量！多人放盤樓價就易跌難升，或者會慢升，這樣樓價才不會惡性上升！而且增加樓盤不是單靠一手供應，近十幾年這個概念是錯的！首先，一手住宅是高成本的產品，建築成本在價格上製造不到平穩的勢頭，發展商更加不會做蝕本生意，即是說，一手樓其實是高樓價的保證，樓價跌到低過成本，發展商就會停產，於是之後市場供應就會減少，減產至直到樓價回升為止。所以樓價平穩的關鍵並非單從一手樓做工夫就解決到，要真正做到供應量多的做法，是重啟二手各階梯的流轉，政府已經取消了辣招，但現行各階梯的流動性其實還未復甦，每一個板塊物業階梯的人士都有上游的接口，自然就有人放盤，解決樓市問題必須是「一手新供應」和「二手轉流率」一起改善！一手高成本的結構只能滿足消費市場金字塔頂的人群，事實上，新樓面積越建越小。早於2013年，時任行政長官梁振英在《施政報告》指出，全港過半數的私人住宅單位實用面積小於50平方米。最近有報告指出過去三十年間（1995年至2024年），本港新落成住宅的整體平均實用面積由543平方呎大跌26%至400平方呎。「納米樓」更湧現：在新落成私人住宅中的比例，實用面積小於430平方呎的「甲類單位」已從2009年的約5.2%水平飆升至2024年的44.5%（詳見圖表）。購買這些納米單位的年輕人，大家都明白不少是依仗「父幹一族」，所謂「父幹一族」說穿了就是父母因換樓面對辣招稅，成本高，從而出首期幫助子女置業！市場就不斷扭曲。但另一方面，不少發展商把興建中的大單位改為兩個細單位！即使公營房屋近年都出現「納米化」的趨勢，於是港人的居住面積當然大大減少！香港的人均居住面積對比國際，不僅遠低於新加坡（33平方米或355呎）、深圳（約30平方米或323呎），也低於東京（約19.5平方米或210平方呎）。單靠一手樓甚至逃不開高地價政策，政策概念上已過份依賴，沒有其他財務收入取代到賣地收入，就算讓樓價下跌，亦不可以解決「居住面積太小」、財富分配不均、上車難的問題。筆者提出以下方案：1）政府首先要好好發揮造地主導權，不斷製造熟地，至於賣出多少地皮，就必須要市場互動，好的市場的確先要保障發展商利益，但透過合適的供應量，引導發展商往薄利多銷的盈利方向。2）有了穩定、合適的一手樓價，那麼二手市場就可以產生折扣率的作用，再活化二手市場各階梯的流轉，那樣在各方有利之下，就會多了人放盤和多了成交。3）同時，善用二手供應，新供應可針對興建大單位，從而啟動換樓鏈，逐步提升整體社會的人均居住面積。4）此外，現在二手私樓轉流率長期都在4%以下，如果轉流率回復到6%左右，樓市內需已經可以刺激到民生，而更加重要的是，財富有更好的分配，筆者認為更好的香港是要配合以上整體供求和轉流效應去產生。香港是福地！政府已智珠在握！好好運用龐大的二手資源！是市民的福祉！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-05-29
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
434.37
較上期
-0.85%
較上５期
-4.88%
以實用面積計算
422.51
較上期
-10.13%
較上５期
-5.52%