精選樓盤
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寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
菁雋
高層 1房 實 295 呎
售 490 萬
物業編號: AN254100
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 350 萬
物業編號: AN259398
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
麗寶大廈
低層 1房 實 239 呎
售 250 萬
物業編號: AN240096
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
邁亞美海灣
中層 2房 實 473 呎
物業編號: AN264916
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 510 萬
物業編號: AN258065
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 12.08.26
2026-08-12
(東方)內地生搶租 大學盤吃香 柏傲莊呎租84元料破頂 瑧蓺預繳一年 本港租賃市場持續活躍，尤其是鄰近各大學校園屋苑，獲內地學生積極搶盤。沙田大圍站上蓋柏傲莊系列有一房單位，獲該類租客以每方呎近84元承租，料創屋苑新高紀錄。港島西區二手屋苑租市熾熱，內地學生怕「無盤」，一口氣付21.6萬元租用西營盤瑧蓺開放式單位。 中原余志偉表示，現正值住宅租務旺季，不少內地學生租樓為新學年做好準備，柏傲莊III第8A座中層E室，實用面積約310方呎，議價後以2.6萬元租出，呎租約83.9元。新租客為一名內地學生，以先付一年租金形式承租單位，以方便上學。業主於今年才以751萬元購入上址，即享約4.2厘租金回報。 NOVO LAND月租1.35萬 該行黃保興稱，8月首10天西區二手樓已錄約120宗租賃成交，包括上述瑧蓺低層C室，實用面積約222方呎，望樓景，月租叫價1.9萬元，減租1,000元，終以1.8萬元租出，呎租約81.1元。新租客為內地學生，趕於開學前租樓，見單位附有基本家具及裝修，可即租即住，擔心遲租選擇更少，並以「年付」方式承租。單位今年4月買入價約548萬元，收樓後迅速租出，租金回報率約3.9厘。 中原沈興和指，堅尼地城KENNEDY 38低層H室，實用面積約228方呎，同屬開放式設計，以兩萬元租出，呎租約87.7元。新租客為內地碩士學生，於數碼港校園就讀，亦是預繳全年租金。 半新盤單位亦有捧場客。利嘉閣林英傑表示，屯門兆康NOVO LAND第2B期Arreso 2座低層G室一房戶，實用面積約298方呎，獲香港嶺南大學內地學生以1.35萬元承租，預繳一年租金共約16.2萬元，呎租約45.3元。 愉景新城高市價承租 他又指，除學生租客外，同屋苑2B期Arreso 1A座高層B室，實用面積約433方呎，兩房設計，3名韓籍空姐以每月1.5萬元承租，呎租約34.6元，方便日後往返機場工作。 此外，大型屋苑近日都錄高價租賃成交。利嘉閣許喜龍稱，荃灣愉景新城5座低層A室，實用面積約659方呎，套三房間隔，新租客為公司客，見單位連裝修，以高於市價的約2.6萬元承租，呎租約39.5元，租金更創該屋苑同類型單位近3年新高。 美聯鍾家豪表示，同區荃灣中心14座低層G室，實用面積約377方呎，兩房設計，業主6月才以383萬元買入，收樓當日即以1.37萬元租出，呎租約36.3元，租金回報率達4.3厘。新租客原於新界西北區居住，因在荃灣工作，遂承租上址。 香港置業熊建明指，馬灣珀麗灣3座低層D室，實用面積約615方呎，望海景，成交月租2.25萬元，呎租約36.6元，創同類型單位新高。 (東方)公屋首7月開734單 涉額逾16億破紀錄 今年樓市整體交投向好，用家主導的二手公屋市場表現活躍。代理指出，計及未補價第二市場，以及已補價自由市場，首7個月錄約734宗買賣登記，按年上升約22.1%；涉及金額約16.2億元，更創有紀錄以來同期新高。 美聯物業分析師岑頌謙指出，綜合該行及土地註冊處資料，相比去年首7個月的601宗二手公屋登記，今年成交量明顯多出133宗。期內涉及總金額亦由約11.7億元，大幅增加約38.5%至上述新高水平。 按成交金額劃分3個樓價類別，期內以售價逾300萬元的個案增幅最顯著，首7個月錄得約111宗，較去年同期的60宗，按年急漲約85%，是帶動整體金額升幅跑贏宗數的主因；至於期間樓價逾200萬至300萬元的買賣登記佔332宗，較去年同期上升約71.7%。反觀，售價200萬元或以下同類個案，按年減少約16.1%，錄得約291宗。 長安邨34宗成交最多 以個別公屋屋邨作統計，他又指，今年首7個月二手註冊最多的10個屋邨，有9個登記量按年攀升。其中，青衣長安邨成交量最多，以約34宗登記居首，按年錄約9.7%增長。其次為黃大仙東頭邨及馬鞍山恆安邨，雙雙錄得約32宗註冊，按年上升約33.2%及約39.1%。 該批交投最活躍的屋邨當中，買賣按年升幅最大為大埔富亨邨，首7個月錄得約26宗註冊，較去年同期約15宗上漲約73.3%；其次為同區太和邨，登記量由去年同期約18宗，增加至今年約28宗，升幅約55.6%。 期間唯一交投報跌為沙田顯徑邨，按年減約12.9%至約37宗。 (東方)新盤開放參觀吸焦點 多個新盤排隊登場，其中，愉景灣滿‧意2期昨一口氣展示8個現樓單位，項目定價將參考港島南及中西半山區新盤等。同時，西南九龍項目叡璟I開放兩個示範單位，並於今日公布項目首張價單，有機會下周作首輪推售。 滿‧意2期料今季發售 香港興業國際(00480)與中信泰富地產發展的滿‧意2期，昨首度開放現樓單位，分布於兩層，當中3個為「家居布置單位」。該批單位戶型涵蓋一房至四房間隔，實用面積由469至1,757方呎，均分布於第1座10樓及11樓單位。其中，四房連家具現樓單位，為1A座11樓A室，屬項目「樓王」單位，實用面積1,757方呎，外連64方呎露台及工作平台，以一梯一伙設計。 單位客飯廳長逾9.5米，主人套房設弧形窗，可享海景景致。設計師更把其中兩間睡房打造成瑜伽空間及童趣空間，讓住戶享受居家身心靈療癒體驗。 該集團銷售及市務助理總經理陳秀珍表示，項目至今接逾15,000個查詢，該批現樓單位即日開放予準買家預約參觀，料該盤於今季內開售。 叡璟I首批不少於102伙 由華潤集團與華潤置地海外共同發展的叡璟I，昨首度開放示範單位予傳媒參觀，其中，兩房無改動連家具示範單位，參照第3B座28樓H室為藍本而建，實用面積473方呎，外連38方呎露台及工作平台。單位以淺素色為主調，設開放式廚房。設計師將其中一個睡房打造成書房，以布藝工作室為設計主題。 此外，一房無改動的示範單位，參考第3B座28樓B室搭建，實用面積313方呎，外連38方呎露台及工作平台。大門旁備有嵌入式鞋櫃及空氣淨化機，開放式廚房配備電磁爐及洗衣乾衣機等。 該集團銷售及市場營銷總監孔建表示，於24小時內公布項目首張價單，價單將提供不少於102伙，戶型涵蓋一房至三房間隔。 海瑅灣系列累銷逾千戶 鐵路上蓋項目銷情持續，信和置業(00083)、嘉里建設(00683)、嘉華國際(00173)、招商局置地(00978)及港鐵公司(00066)合作的將軍澳日出康城海瑅灣系列，過去3日累沽16伙，套現逾1.2億元，項目銷售突破1,000伙，總套現金額逾87億元。 該公司執行董事田兆源表示，買家中佔約七成為本地年輕家庭，另外約三成為內地及外國專才；當中佔近七成來自將軍澳區，項目至今錄得20組大手客買家，購入作收租用途。 另外，新鴻基地產(00016)的啟德天璽‧天第2期，昨錄兩宗招標成交，包括1座22樓A1室，四房一套連工作間間隔，連車位以4,192.9萬元成交，呎價約46,177元。另一伙為2座19樓A5室，成交價2,021.15萬元，呎價約37,085元。項目過去兩日連錄成交，合共套現9,882.05萬元。 建灝地產的赤柱黃麻角道ONE STANLEY，昨亦招標售出8座3樓B室，為三房一套天際特色戶，實用面積1,215方呎，成交價4,275萬元，呎價約35,185元。 (星島)沙田2幅商地申改住宅涉1456伙 土木工程拓展署最新就已納入今財年賣地表的沙田安心街2幅商業地、向城規會申請改劃住宅發展，涉及5幢住宅群，合共提供1456伙私人住宅單位，為日後推出招標作準備。該署指，善用珍貴土地資源，為沙田提供額外私人房屋供應。 據城規會申請文件顯示，是次改劃涉及位處沙田安心街2幅政府用地，目前屬商業地帶，申請改劃為分層住宅、商店、食肆、社會福利設施及公眾停車場等用途。 上述用地規劃最大為沙田石門大涌橋路與安心街交界（沙田市地段第626號），地盤面積約8.63萬方呎，以地積比率6.2倍發展，計劃興建3幢樓高32至34層的商住樓宇，另設3層平台，共提供962伙，平均每戶單位面積約538方呎，住宅可建總樓面約51.76萬方呎。 大涌橋路項目涉962伙 該項目基座樓層設置零售設施及重置公眾停車場，並提供約1.73萬方呎非住用樓面，公眾停車場提供110個私家車車位、45個輕型貨車及小巴車位、15個電單車車位，至於會所面積則豁免計算總樓面內，涉及約2.33萬方呎，換言之整個項目可建總樓面約53.49萬方呎。 另一幅則安心街與安平街交界（沙田市地段第627號），佔地4.43萬方呎，將建2幢樓高33至34層分層住宅，另有3層平台，合共提供約494伙，平均每戶單位面積約538方呎，住宅總樓面約26.58萬方呎，另有8859方呎非住宅樓面，並設有基座零售設施及一個社會福利設施，整個項目可建總樓面約27.47萬方呎。上述2個項目預計於2032年落成。 安心街項目建2幢住宅 土木工程拓展署指，考慮到「商業（1）地帶規劃意圖，允許在取得城規會許可後可行「分層住宅」用途，擬議發展旨在善用此便捷位置的珍貴土地資源，為沙田提供額外私人房屋供應，同時確保與周邊商業及休憩用地的土地用途相容性。 而整體發展採用向城門河道方向遞減的梯級式建築高度設計，以配合現有城市景觀脈絡，並減低對視覺及環境影響。 該署續指，上述申請已進行相關技術評估，結果確認在技術上可行，並在採納適當設計後對交通、環境、基建、排水、排污及安全等方面均不會對周邊環境造成不可接受的負面影響。 (明報)海瑅灣系列銷情突破千伙 吸金87億 今年全新大型焦點新盤、信置（0083）和港鐵（0066）牽頭發展的將軍澳日出康城海瑅灣系列，過去3日連環沽出16伙、套現逾1.2億元，帶動整個系列自今年3月推售至今、累積售出單位突破1000伙，總套現金額超過87億元。 信置執行董事田兆源表示，買家組合中，約70%為本地年輕家庭，約25%為內地專才，其餘5%為外國專才；項目至今錄得約20組大手客入市，購入單位作收租用途。田兆源補充，基於項目鄰近香港科技大學及多間國際學校，亦吸引學生及家庭客承租，現時租金每呎約45至50元，部分海景戶實用呎租可高逾50元。 投資客4275萬購ONE STANLEY三房特色戶 成交市况方面，綜合市場資訊，8月至今整體一手成交暫累錄約220宗，當中不乏大額成交；建灝地產旗下、屬現樓的赤柱豪宅ONE STANLEY，最新透過招標，售出第8座3樓B室，實用面積1215方呎3房1套連儲物房、天台設計，成交價4275萬元、實呎35,185元，買家為本地投資者，料作長線收租用途。ONE STANLEY開售至今累沽51伙、套現總金額約55億元。 天璽‧天4房4192萬沽 呎售逾4.6萬 新地（0016）旗下、屬現樓的啟德天璽‧天2期，兩日連沽3伙，套現逾9882萬元，包括昨天新錄兩宗招標成交，其中第1座22樓A1室，實用面積908方呎、4房1套間隔，連車位成交價4192.9萬元、實呎46,177元。 另第2座19樓A5室，實用面積545方呎兩房連儲物房間隔，成交價2021.15萬元、實呎37,085元。 另新地同系元朗錦田芊御，最新透過招標售出第2座2樓L單位，實用面積460方呎3房設計、連320方呎平台特色戶，成交價810.69萬元、實呎17,624元；芊御目前累售約322伙，套現總額估計約18億元。
成交快訊
天水圍嘉湖山莊 賞湖居三房戶月租1.48萬元
2026-08-12
祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)表示，嘉湖山莊屬香港十大藍籌屋苑之一，綠化空間的面積亦相當遼闊，租金較外區相宜，故吸引不少客人前來租住。日前分行促成一宗嘉湖山莊賞湖居的租賃成交個案，租金回報率高達4.5厘。林氏稱，上述成交單位為2期（賞湖居）1座高層D室，實用面積551呎，三房一廳間隔。租客鍾情該區交通配套不俗，而且單位屬三房間隔，內籠寬敞企理，經輕微議價後，租客有感租金符合預算，遂便決定以月租1.48萬元承租，以實用面積計算呎租為26.9元。林氏續稱，如以業主2015年購入價約393萬作計算，該單位的租金回報高達4.5厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門置樂花園租金回報率高達4.7厘
2026-08-12
祥益地產執行董事盤嘉茵表示，日前促成一宗屯門置樂花園之租賃成交個案，是次租客為內地優才，該單位的租金回報率高達4.7厘。 盤氏稱，上述所錄成交單位為3座中層C室，實用面積511呎，三房一廳，日前獲內地優才垂青。租客主要鍾情上址鄰近小朋友就讀的學校，加上屋苑鄰近屯門中心地段，交通配套應有盡有，而且單位內籠亦見企理以及附部份傢電，上述租客有感區內租盤十分搶手，決定即時拍板以月租1.55萬元承租單位，平均呎租為30.3元。盤氏續稱，如以同類型單位銀行估價約392萬(自由市場價)作計算，該單位的租金回報率高達4.7厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
加快樓市轉流 完善置業階梯
2026-08-12
*轉載自2026年8月12日的大公報 原文：很多人忽略了樓市分配社會利益的重要性，所謂「不患寡而患不均」，極端的利益分配不均勻，或長期利益分配不均勻，皆會引來社會的深層次矛盾！為何本文討論樓市轉流的標題是經濟學？今天樓市仍然是最重要的內循環經濟系統，但近年在國際量化貨幣的大形勢下香港必須要以逆周期措施應對，房屋政策難免偏向管制也放緩了成交轉流的財富分配效應！現在應該是安排逐步恢復的時候！正因為樓市機制重要，但有關機制的法度是什麼？筆者想分享我的觀點，希望可以拋磚引玉：1）樓市是透過置業各階梯的成交轉流量而分配社會利益的！轉流量越大，社會能分配的利益就越多！成交轉流越平均分配各置業階梯，利益分配得就越均勻！相反，成交轉流若不平均分配，就會造成不合理的財富差距和貧富懸殊！2）樓市不應該過份倚賴一手樓供應，二手住宅的轉流成交，譬如樓換樓，也要同等重視，一二手樓要共利相生，不應衝突相剋！事實上，一手樓的優勢是全新、康樂設施、屋苑設計和意境，二手樓的優勢是價格便宜與間隔實用！當然在地點上，一二手樓同樣都有獨一無二的特性！如果政府對一手樓因地皮收入而有所傾斜，成交上就會同時傾斜向發展商，社會利益分配就不平均，最後會是政府、小市民、也包括發展商的共輸局！3）樓市成交轉流究竟流轉了社會那一部分的財富？是時候我們要弄清楚消耗不同部分的財富對市民甚至社會的影響！筆者用一個最簡淺的比喻，一個人的財富可以簡單分為（1）錢包裏面的錢！（2）銀行戶口裏面的資金！（3）資產蘊藏的購買力！用那一部分的錢有分別嗎？絕對有分別！通常在銀包的錢不夠買樓！如果單用在銀行的資金去買樓，不單會消耗買家的現金，如果在市場傾斜的情形之下，舉例市場若傾斜一手樓，在社會流動的現金便會在普羅大眾市民上減少，往財團處會增加！不要以為筆者想譴責地產霸權！不是！實際上最後發展商同樣是輸家！因為銀行存款並不是最大的利益價值，最大利益價值其實是以自住單位樓換樓！行使房地產的蘊藏購買力，賣出供滿的自住單位去換取人生新階段的新住屋需要！這樣消耗流動資金較少，卻能產生更強的購物力！我認為，香港房屋政策近年忽略了樓換樓，樓市辣招也遲了撤招，令市場成交量和轉流率也下跌！就算樓市傾斜於一手樓，正因為二手出售比一手難得多，最強的資產購買力動用不多，故用家樓換樓成交量大不如實施「樓市辣招」前，發展商其實都是輸家！所以，樓市運作應該以樓換樓為主導！我認為整體二手私樓轉流率可由谷底2.5%增加至6%，二手成交量亦由谷底約3.2萬宗增加至近8萬宗水平！本文只是拋磚引玉，希望大家可以討論出市場運作的有利法度和具體方法！我認為，既然房地產分配社會利益是透過置業階梯的成交轉流去進行，我們只要弄清楚置業階梯的主流情況是否正常健康，然後再對症下藥，那轉流欠佳有什麼症、又有什麼藥？我認為轉流欠佳，其實都是心病，因為資源、資金和需求社會都有！只欠認知！觀念認知是否正確！？前景認知是否清晰有力！？市民在行政認知是否志同道合！？當人們對前景有信心和清楚的時候，需求就會自然甦醒和起動！我認為中央已經給予足夠的方向，香港政府亦在不斷進步中，港人上下要同心努力解決認知實力的凝聚！共勉！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
418.03
較上期
+1.18%
較上５期
-0.84%
以實用面積計算
458.28
較上期
+16.50%
較上５期
+11.45%