精選樓盤
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WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 728 萬
物業編號: AN265028
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 470 萬
物業編號: AN262699
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 510 萬
物業編號: AN258065
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
翠濤居
低層 3房 實 700 呎
售 650 萬
物業編號: AN260874
麗寶大廈
中層 1房 實 248 呎
售 250 萬
物業編號: AN259353
兆康苑
高層 2房 實 438 呎
售 380 萬
物業編號: AN266227
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
緹岸
中層 3房 實 798 呎
物業編號: AN265711
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 27.08.26
2026-08-27
(明報)開學前一手衝刺 3日5盤推售517伙 3個月最多 啟德海灣加推138伙搶客 暑假進入倒數階段，8月迄今整體一手成交暫錄逾800宗之際，發展商趁9月開學前作最後賣樓衝刺。本報統計，明天至周日一連3天，5個主要新盤合共推出517伙應市（見表），屬今年5月初以來、逾3個月一手市場推售單位最多的一次。此外，已屆現樓、嘉華（0173）牽頭的啟德跑道區啟德海灣2亦加入戰團，昨以折實均呎21,168元加推138伙，料日內上載銷售安排。 明天至周日一連3天，5個主要新盤合共推出517伙，其中298伙屬價單形式發售、219伙招標發售。兩個焦點新盤，包括信置（0083）和港鐵（0066）等合作的將軍澳日出康城海瑅灣II，明日新一輪推售283伙，當中148伙價單銷售、135伙招標；華潤置地（海外）旗下西南九龍長沙灣叡璟I，周六次輪賣170伙，當中133伙價單銷售、37伙招標。隨着上述兩個大型新盤開展新一輪銷售，市場估計8月全月整體一手成交，大有機會重上逾千宗水平，較6、7月均只錄逾800宗出現明顯反彈。 一手成交本月全月料破千宗 至於嘉華與會德豐地產、中海外（0688）合作的啟德海灣系列，項目2023年11月推售至今累沽約1136伙、吸金總額逾95億元，而啟德海灣2昨全新推出的3號價單涉138伙，包括73伙1房戶及65伙兩房戶，實用288至536方呎，扣除最高25%折扣後，折實價約560萬至1257.2萬元，整批折實均呎21,168元。嘉華發展及租務總監（香港地產）尹紫薇表示，今次入場單位為1A座3樓G室，實用306方呎1房戶，折實價約560萬元、折實實呎18,301元。可留意的是，啟德海灣2今批加推單位分佈於第1A座，與之前推出單位主要分佈於第1B、1C座，景觀及樓層均有別，相信是次屬原價水平加推。 海盈山4B期連沽兩伙3房 涉7400萬 交投方面，建灝旗下赤柱ONE STANLEY以2.4916億元售出屋苑ASTA AVENUE 3號屋；上述洋房實用4689方呎、屬4房4套連書房、家庭室等，另連花園和私人泳池等、實呎53,137元，買家成交期120日；上述為項目今年第三宗逾2億元成交個案。 港鐵南區新盤亦具承接，嘉里（0683）牽頭的黃竹坑站港島南岸海盈山4B期，連沽兩伙3房1套戶、涉資約7400萬元，售出單位為第1B座11、26樓B室，實用均為960方呎，成交價分別3380萬及4019.3萬元，實呎各35,208元及41,868元。 ONE WOOD ROAD複式2982萬沽破頂 同屬現樓、盈信控股旗下灣仔ONE WOOD ROAD，以2981.8萬元售出2、3樓A室複式特色戶，實用1284方呎3套房間隔另連平台、實呎23,222元，成交價創項目新高。 (東方)Mount Nicholson洋房賣4.7億料新低 貶1.7億 港島超級豪宅不時錄得逾億元大額買賣，惟個別成交出現大幅跌價。山頂Mount Nicholson第1期一幢洋房，以4.7億元登記轉讓，料為項目洋房新低價，單位9年多貶值1.75億元。 資料顯示，最新登記為該盤一個雙號洋房，實用面積8,050方呎，附設合共5,803方呎前後花園，成交呎價約58,385元。該物業2017年7月一手買入價6.45億元，現時貶值約27.1%。不過，各大型代理行均沒有上址放盤資料。 若成交屬實，為該盤首次有洋房做價低於5億元，據市場成交紀錄，項目最低價易手洋房為一幢實用面積7,065方呎單號屋，2016年11月一手成交價5.25億元。同時，是次料為該盤貶值金額最大個案。 此外，同區位於加列山道的陽光花園，錄得銀主洋房成交個案，據有關成交資料，該幢洋房實用面積約1,690方呎，登記成交價6,000萬元，呎價約35,503元。資料顯示，銀主曾於去年底以意向價約9,000萬元推售物業，一直未獲承接，銀主上月曾委託拍賣行推拍物業，開價4,300萬元，但未能於場內售出。 根據該盤成交資料，項目交投較為疏落，對上一宗登記買賣為另一幢單號屋，實用面積約2,547方呎，於2023年以8,824.64萬元易手，呎價約34,647元。 樂天峯15年跌價千萬 至於跑馬地樂天峯新近亦錄得損手買賣，該盤高層B室，實用面積約1,280方呎，三房間隔，最新以3,800萬元登記成交，呎價約29,688元。資料顯示，原業主於2011年以約4,850萬元購入單位，持有至今帳面虧損約1,050萬元，貶值約21.6%。 (東方)細價銀主盤單日沽6伙 富利來大廈賣低近兩成 灣仔住宅420萬拍出 細價樓繼續受追捧，昨日有7項物業透過拍賣售出，當中6個為銀主盤。當中包括北角富利來大廈一個連平台單位，推出拍賣逾兩年，終以361萬元售出，低市價近兩成。銀主亦拍出原由鄧成波家族持有的灣仔偉德大廈單位，成交價420萬元，較開價搶高61.5%。 忠誠拍賣昨日售出5項物業，全屬銀主盤，該行總經理鄭世傑表示，包括上述富利來大廈C座連平台戶，實用面積約225方呎，連約493方呎平台，以340萬元推出拍賣，3組客出價爭購，搶高約21萬元或約6.2%成交，成交呎價約16,044元。資料顯示，上址早於2024年已由銀主推出拍賣，開價曾高達400萬元，其後多次減價翻拍；該物業個別銀行網上估價約445萬元，最新做價低出約84萬元，差幅約18.9%。 至於，另一個售出銀主單位為大嶼山貝澳鹹田村單號地下單位，建築面積約700方呎，開價198萬元，以一口價成交，呎價約2,829元。新買家為外籍人士。 同場連沽3個銀主舖位，其中北角英皇柏麗大道購物中心雙號及單號A室，實用面積共約174方呎，成交價60萬元，呎價約3,448元。同區英皇大道廣場兩個舖位，均以一口價拍出，1樓單號舖，建築面積約75方呎，成交價25萬元；另一個2樓雙號舖位連平台，建築面積約74方呎，平台面積約632方呎，以60萬元拍出。 旺角連平台戶338萬售 黃開基拍賣行昨日場上售出原由上述家族持有、位於駱克道偉德大廈的低層5室，單位實用面積約615方呎，銀主僅以260萬元推拍，獲6組客搶購，搶高160萬元賣出，呎價約6,829元。該行指，該單位估值約530萬元，成交價仍低約110萬元或約20.8%。 該行指，拍賣會有約70人出席，同場亦拍出旺角上海街436及436A號高層單位，連部分平台和簷篷，實用面積約590方呎，屬業主盤，連租約開價288萬元推出，成交價338萬元，高出約17.4%，呎價約5,729元。資料顯示，原業主於2024年底購入上址，轉售帳面獲利約84萬元，單位不足兩年升值約33.2%。 浪翠園兩房5年蝕25% 此外，樓價與高位仍有距離，部分業主仍要蝕賣沽貨。晉誠地產姚頌溏表示，深井浪翠園4期12座中層A室兩房戶，實用面積約435方呎，望山景，有裝修，叫價420萬元，同區用家有意購入物業給家人居住，議價20萬元，以400萬元承接，呎價約9,195元。原業主於2021年8月以538萬元購入，持有約5年帳蝕138萬元，樓價下跌約25.7%。 美聯張曉盈指，西南九龍維港滙II第3B座中層E室，實用面積約325方呎，一房間隔，買家以約815萬元承接，呎價約25,077元。原業主於2022年1月以約860萬元購入，約4年帳面虧蝕約45萬元。 (星島)ONE STANLEY洋房逾2.49億成交 建灝旗下的赤柱超級豪宅ONE STANLEY昨再添成交，以招標方式售出ASTA AVENUE臨海3號洋房，連1個車位成交價逾2.49億元，呎價約53137元。 每呎5.31萬售 建灝投資及銷售部董事鄭智?指出，上述成交單位為3號洋房，名為Arcadia，坐落於項目最前排，廳房全享無遮擋海景，洋房面積4689方呎，屬4房4套連書房套、工人房、工作間、3儲物房、家庭室間隔，另連1624方呎的前後花園、私人泳池及1045方呎天台，地下大廳長約12.2米，最闊約5.1米，並有私人升降機直達每一樓層。據悉，新買家為本地富豪，看好項目具備長線投資價值，故採用120天即供付款計劃，購入上址自用。 他續指，項目持續吸引不少本港富豪、內地及海外人士參觀，至今已售出56伙，總成交金額逾59億元。今年已錄得11宗屬逾億元大額成交個案，更有3宗成交金額逾2億元，均為最前排的臨海洋房。隨着不同間隔及戶型陸續被承接，以昨日成交的3號洋房為例，同類型洋房現時僅餘下2座。他預計今年豪宅樓價升幅15%至20%，故決定短期內調高ONE STANLEY內部指引價。 據成交紀錄冊顯示，本月份已暫錄6宗成交，包括2座洋房及4個特色大宅，單月套現逾5.44億元，全數採用120天即供付款計劃。同樣月內成交的17號洋房坐落於臨海第二排，面積3059方呎，招標成交價逾1.18億元，呎價約38598元，創同戶型洋房成交價及實用呎價新高。 ONE STANLEY提供82伙，涵蓋11幢分層住宅及32幢洋房，戶型包括2房至5房。
成交快訊
屯門兆畦苑減價10萬 自由價340萬成交
2026-08-26
祥益地產執行董事謝澤銘表示，屯門居屋兆畦苑鄰近輕鐵新圍站，步行約10分鐘即可到達熟食市場，社區配套一應俱全。日前分行錄得一宗居二市場買賣成交個案，原業主於2011年以約148萬（自由市場價）購入單位，持貨至今轉手，帳面獲利約192萬。謝氏稱，上述所錄成交單位為B座高層12室，實用面積443呎，兩房一廳。據了解，新買家原居於天水圍，考慮到家人居於屯門，方便照應，而且有感屋苑周邊配套不錯，加上業主有10萬元的議價空間，樓價只需340萬（自由市場價），相當吸引，配合400萬以下物業印花稅只需100元，整體入市門檻較低，新買家遂便決定「即睇即買」，以實用面積計算平均呎價為7,675元，屬市價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
成交快訊
長情業主以356.8萬沽屯門澤豐花園三房戶
2026-08-26
祥益地產執行董事盤嘉茵表示，日前屯門居屋澤豐花園獲區內客以356.8萬承接的個案。原業主以約36.5萬(居二市場價)一手購入，轉手帳面獲利約320.3萬，持貨37年，升值近9倍。盤氏稱，上述所錄成交單位為5座高層L室，實用面積577呎，三房一廳，日前獲區內客垂青。新買家為綠表客，鍾情單位位於高層、內籠企理，而且擁三間睡房，加上原業主願意減價23.2萬，新買家有感單位價格符合心水，遂便決定以356.8萬(居二市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為6184元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
維修產業重要且深厚
2026-08-27
*轉載自2026年8月27日的香港仔 原文：香港首個五年規劃公眾諮詢及施政報告第二場地區諮詢會中，工程界建議成立「屋苑維修署」，行政長官回應時稱讚有關建議很有見地，認為設立獨立專業代辦機構是值得考慮的方向。筆者同意有關建議的不少觀點，但維修不是我的專業，所以不準備補充這方面意見。本人從事地產代理42年，一直以二手市場為主，幾乎每一宗二手成交都涉及單位維修的判斷，本文想從二手成交中買賣雙方的實際角度去分享看法！也想分享我對維修市場的了解！大廈維修水平自然影響市民的財產利益，甚至生命安全！政府應監管圍標問題，香港有很多行業都有非常良好的監管水平！包括地產成交和代理的監管！香港地產代理監管局尤其是二手樓的代理監管水平，我認為是立於國際的高水平！由1997年起，地監局推出以下措施進行監管：（1）指定的流程；（2）標準化的做法；（3）足夠的指引；（4）適當紀律仲裁；（5）充分的教育；（6）不斷的公眾推廣。此後二手樓市消費者的保障大幅提升，更重要的是，在每件違規事件中，都有足夠法律定位和案例去確定究竟是持牌人、主管、還是公司負責！「問責清晰」正是現在大廈維修最需要的！ 從市場學角度來看，大家不能低估維修市場價值，正因為市場巨大，才有藏污納垢的情況！香港房地產還有一個出色之處，就是入伙後保養得特別好，這是一個被忽略的優勢，因為港人很樂意付管理費，所以香港的物管行業發展優秀，加上香港住屋密集，每個屋苑都累積了大量的金錢在維修基金中，如果善於運用，可將原本舊的屋苑透過維修增值，變得更舒適和安全，絕對是香港需要的「內循環經濟」！在未來多變的時代，振興「維修」產業，筆者認為是十分有必要的！更重要的是，這個市場有足夠的金錢和回報（維修完有關單位的成交價格會微升）去產生經濟循環！房地產的成交流轉和維修更新，會令到社會更富裕、更平衡！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
418.62
較上期
-0.91%
較上５期
-0.73%
以實用面積計算
423.14
較上期
+2.08%
較上５期
-9.05%