精選樓盤
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菁雋
中層 2房 實 365 呎
物業編號: AN266116
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
YOHO WEST
低層 2房 實 406 呎
售 550 萬
物業編號: AN259710
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
叠茵庭
高層 3房 實 575 呎
物業編號: AN265446
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
OMA OMA
中層 2房 實 446 呎
物業編號: AN266475
萬寶大廈
高層 1房 實 254 呎
售 250 萬
物業編號: AN266769
兆康苑
中層 2房 實 423 呎
售 378 萬
物業編號: AN266739
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 658 萬
物業編號: AN262072
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
兆康苑
高層 2房 實 438 呎
售 370 萬
物業編號: AN266227
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 718 萬
物業編號: AN265028
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
兆畦苑
低層 3房 實 487 呎
售 325 萬
居二價 215 萬
物業編號: AN262207
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 22.09.26
2026-09-22
(東方)投資者購嘉湖三房呎價$7768 二手樓價高位回落，吸引投資者買樓收租。其中，細價指標天水圍嘉湖山莊一個三房單位，減價後獲同類買家承接，每方呎成交價約7,768元。 利嘉閣曾慧敬表示，上述單位為樂湖居10座高層D室，實用面積約551方呎，可望海景，原先以450萬元放售。有區內投資客參觀單位後，見屬高層戶，採光充足，符合長線投資收租需求，議價22萬元，以428萬元承接，減幅約4.9%。原業主於2007年以約134.8萬元購入，持有約14年帳面獲利約293.2萬元，期內物業升值約2.2倍。 城‧點開放式348萬成交 祥益盤嘉茵指，屯門城‧點屬區內單幢式住宅，設有住客會所，主打中小型戶及迷你單位。近日項目一個低層D室，實用面積約231方呎，開放式間隔，以348萬元成交，呎價約15,065元。 她續稱，新買家為區內投資者，熟悉區內環境，見單位附有發展商裝修，收樓後可隨即放租，決定買入作出租用途；如以單位現時市值租金約1.1萬元計，回報率約3.8厘。原業主於2024年以約328萬購入，約兩年即沽帳面仍獲利約20萬元，漲價約6.1%。 新元朗中心25載升值4倍 中價屋苑亦有捧場客。利嘉閣楊友銘稱，將軍澳維景灣畔5座中層H室，實用面積約513方呎，兩房設計，望山景及海景，原先叫價900萬元放售。區內投資者認為大屋苑保值力強，無論出租或日後轉手都較容易，議價至883萬元買入，呎價約17,212元。原業主於2021年以863萬元購入，至今約5年升值約20萬元或約2.3%。 中原王勤學表示，元朗新元朗中心4座低層B室，實用面積約466方呎，兩房間隔，成交價622萬元，呎價約13,348元。原業主於2001年7月以125萬元買入上址，持有約25年轉手，帳面獲利497萬元離場，期內單位大幅升值近4倍。 (東方)新盤興旺 排隊登場 擎海I上樓書設617伙 滿‧意招標售高層兩房 新盤市場成交興旺，各個項目排隊登場。其中，越秀地產(00123)旗下油塘東源街項目擎海I，昨上載樓書，涵蓋617伙，最細單位實用面積242方呎起，期望短期內公布首張價單。另外，大嶼山愉景灣意濤第19-1期項目滿‧意，銷售首日即招標售出高層兩房戶。 越秀地產（香港）總經理李嘎表示，擎海第1期涵蓋項目第3座及5座，提供348伙一房戶、215伙兩房單位及54伙三房一套戶，實用面積介乎242至721方呎，主打一房及兩房單位，佔1期單位逾九成。項目預計關鍵日期為2028年12月30日。期望短期內公布開價及開放5個示範單位予公眾參觀，定價方面則參考同類型臨海項目。今日將率先開放示範單位予傳媒參觀。 樓書所見，面積最細的單位為5座2樓E室，屬一房連平台特色戶，實用面積242方呎。至於面積最大的單位是5座32樓M室，實用面積721方呎，採三房一套房間隔，附連397方呎天台。 愉景灣新盤首錄成交，香港興業國際(00480)與中信泰富發展的滿‧意，香港興業國際集團銷售及市場推廣助理總經理陳永盟透露，項目自上周四公布首張銷售安排後，即獲高淨值內地客人追捧，售出單位為6座13樓B室，實用面積597方呎，成交價1,088.8萬元，呎價約18,238元。中信泰富物業代理董事李肇文稱，該買家鍾情項目地理優勢，故參觀現樓後，在「即買即住即放租」優勢下購入單位。 皇璇再加推30單位 港島項目連日加推價單，周大福集團成員旗下天賦企業發展的港島北角熙和街項目皇璇，在新世界發展(00017)旗下Sky Room（HK）Limited協助策劃項目市場推廣下，昨推出價單4號，涉及30伙，折實平均呎價約23,498元。 今批單位包括17伙一房戶、12伙兩房單位以及一伙三房戶，實用面積301至602方呎，扣除最高21%折扣，折實售價由649.6萬至1,530.5萬元，呎價約21,368至26,741元。今批售價及呎價最低單位，為10樓E及F室一房戶，實用面積均為304方呎，全數單位均低於690萬元。項目3日內共加推90伙單位，至今共4張價單，涉140伙，折實價總值約11.7億元。項目最快於今日上載銷售安排，有機會本周展開價單銷售。 天璽•海1期賣1.69億 啟德項目再錄大額成交，新鴻基地產(00016)旗下啟德天璽•海第1期，昨招標售1座22樓A室，連同車位以逾1.69億元成交，呎價約79,073元，成交價及呎價均創項目標準分層單位新高。 鐵路上蓋項目屢錄承接，長實集團(01113)發展的香港仔黃竹坑站港島南岸Blue Coast，昨招標沽1A座28樓A室，屬四房一套連儲物房間隔，成交金額4,294.2萬元，呎價約34,000元。 (東方)港超級豪宅一年成交額424億 全球第三 香港豪宅市場於全球繼續處於前列位置，萊坊發表最新《全球超級豪宅報告》報告，截至2026年第二季的12個月內，統計每宗成交金額逾1,000萬美元或以上的超級豪宅成交，期內香港成交總值錄約54.42億美元（約424.47億港元），位列全球第三大超級豪宅市場。 該行香港高級董事及住宅物業代理部主管劉文華表示，香港超級豪宅成交總額超越倫敦及新加坡，最新金額僅次於杜拜及紐約，該兩個地方於同期的成交總值，分別約105.49億美元及約68.4億美元。他又稱，市場對香港優質豪宅的需求持續強勁，今年更錄得一宗高達12.38億元的豪宅項目買賣，反映該類物業依然深受高淨值買家追捧。隨着亞洲區財富持續增長，預期買家在選購豪宅時將更重視物業質素、生活體驗、健康生活以及長遠資產價值。 環球品牌住宅望突破千個 此外，該行最新的《全球品牌住宅報告》，探討全球90個國家、超過200個品牌，涉及近1,800個現有及規劃中的品牌住宅項目。該市場在過去10年間增長近3倍，由2015年的354個品牌住宅項目，增加至2025年底錄得的903個，預計今年數字將突破1,000個。 萊坊全球研究部主管Liam Bailey表示，按目前發展趨勢推算，全球品牌住宅市場將持續快速擴張，預計至2031年品牌住宅項目總數，將增至約1,800個，住宅單位數量突破30萬伙。品牌豪宅市場是全球房地產行業其中一個最具增長潛力的領域，過去10年間規模不斷擴大，並預期未來5年進一步倍增，但相信市場需求仍將足以消化新增供應。 (東方)15建築圖則7月批出 涉荃灣兩牛頭角盤 樓面逾110萬呎 樓市於去年重拾升軌，發展商投地取態轉趨積極，政府於7月批出15份建築圖則，佔7項為住宅及商住發展，其中3項為過去一年批出的住宅官地，包括兩個牛頭角項目，以及一個荃灣樓盤；3個項目獲批總樓面面積超過110萬方呎。 彩興路可建25層商住樓 屋宇署資料顯示，最新獲批建築圖則的住宅項目，包括信和置業(00083)及鷹君(00041)的牛頭角佐敦谷彩興路地盤，可建一幢25層高的商住樓宇，另設6層平台，住宅樓面約30.87萬方呎，同時提供約2.1萬方呎商業面積。該財團於今年1月以16.1億元投得上述地盤。 此外，中國海外發展(00688)於今年2月，以逾18億元奪得同區彩霞道住宅地，最新亦獲准發展為一幢樓高30層的商住物業，另設4層平台及兩層地庫，住宅及商業樓面分別約25.28萬方呎及約3.16萬方呎。 永順街項目規模最大 最新獲批建築圖則的住宅項目之中，規模最大則為去年11月，由華懋集團以24.75億元中標的荃灣永順街與德士古道交界地盤，可於5層平台之上，興建兩幢樓高37層分層住宅，住用樓面約42.08萬方呎，另提供約8.21萬方呎商業樓面。 私人發展方面，由亞洲聯合基建控股(00711)及有關人士持有，位於土瓜灣上鄉道21至23號的重建項目，同期獲批建一幢樓高22層商住樓宇，設有6層平台及兩層地庫，住宅樓面約6.82萬方呎，並設有約1.37萬方呎商業面積。 至於元朗洪水橋丹桂村路對開一個住宅項目，可建一幢樓高7層的分層住宅，以及12座樓高3層的洋房，另設有一層地庫，總樓面約33,837方呎。資料顯示，項目由國連順集團或相關士人持有，於今年初完成補地價登記，涉及金額約2,700萬元。 期內獲批圖則項目亦不乏超級豪宅，由內地背景業主持有的山頂盧吉道25、26A及26B號屋地，最新准建一座樓高3層的獨立屋，樓面面積約1.13萬方呎。 私宅落成186伙挫94% 另方面，屋宇署同時公布最新私人住宅動工量數據，利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，私宅動工進度持續緩慢，今年7月全港只有一個住宅項目動工，僅涉及西貢萬壽新村一個單位，相比6月的344伙急挫逾99%，並為5個月最少。由於動工數據持續低企，今年首7個月累積私宅動工量只有2,668伙，較去年同期的5,029伙大減約46.9%，創16年新低。 此外，7月私宅落成量錄186伙，相比6月錄得的3,532伙，亦按月勁挫約94.7%。綜觀首7個月累計落成量共8,100伙，較去年同期減少約31.1%，為3年最少。相比政府全年預測的16,975伙，暫達標約47.7%，預料年內尚有不少大型項目可陸續取得入伙紙，加上其他中小型項目，初步估計全年落成量仍可達約1.7萬伙水平。 (明報)叡璟II周日開售188伙 6日收逾2.3萬票 皇璇三度加推 已開價140伙折實均呎2.16萬 本周五中秋節過後，兩大市區新盤將接連開售。樓花期約27個月的華潤置地（海外）西南九龍長沙灣發祥街叡璟II，將於中秋節後周日（27日）首輪開售188伙，當中包括153伙價單單位及35伙招標單位，整批折實均呎18,976元，6日內暫收逾2.3萬票，以首輪銷售價單153伙計，超額認購近14倍，而項目將於明日截票。此外，主要股東為周大福集團成員、新世界（0017）負責策劃的北角皇璇更三度加推，過去3天暫收逾4500票，以已推出4張價單合共140伙、折實均呎21,666元計，超額認購逾31倍，而項目日內亦將公布銷售安排。 華潤置地（海外）董事總經理施偉賢表示，叡璟II加推價單2號涉及68伙，戶型包括14個1房、44個兩房，以及10個3房戶，實用322至730方呎，扣除最高16%折扣，折實價599.6萬至1508萬元，折實呎價17,864至21,747元，整批折實均呎19.376元，輕微提價約1%。發展商昨亦公布首輪銷售安排，中秋節後周日推售共188伙，當中包括153伙價單單位，以及35個招標單位。價單單位實用307至730方呎，售價645.9萬至1786.6萬元，實呎20,153至25,889元，折實542.6萬至1500.8萬元，折實呎價16,930至21,747元。整批折實均呎18,976元。 叡璟II開售188伙 折實均呎近1.9萬 叡璟II周日銷售將分A組、B組，當中A組共提供90伙，買家最多可購入2至4伙，當中最少購入1伙3房戶，及1伙兩房戶；B組共63伙，買家最多可購入一至兩伙。 至於推售如箭在弦的皇璇，提供194伙，發展商昨日第三度加推第4號價單，涉30伙，維持最高21%直減折扣，包括17伙1房戶、12伙兩房戶、1伙3房戶，實用301至602方呎，折實價649.6萬至1530.5萬元、折實呎價21,368至26,741元，整批折實均呎約23,499元。皇璇首4張價單共140伙計，折實均呎21,666元，總值約11.7億元。截至昨午3時，項目過去3天暫收逾4500票，以已推出140伙計，超額認購逾31倍。 滿•意首宗招標成交 兩房1088.8萬沽 另外，昨日首度招標15伙、愉景灣北住宅項目意濤旗下「滿．意」，已屆現樓，昨錄得項目首宗一手成交。香港興業國際銷售及市場推廣助理總經理陳永盟表示，項目獲高淨值內地客人追捧，以招標形式售出6座13樓B室，實用597方呎、兩房戶型，成交價1088.8萬元，實呎18,238元。陳又稱，是次做價理想，為愉景灣全新豪宅項目確立新指標。
成交快訊
屯門置樂花園以406萬成交 呎價不足8千元
2026-09-22
祥益地產區域董事邱家邦(Johnny Yau)表示，屯門居屋置樂花園日前錄得一宗區內客「即睇即買」的成交個案。邱氏稱，上述所錄成交單位為3座中層D室，實用面積511呎，三房兩廳，日前獲區內客垂青。該買家鍾情單位附設企理裝修，客廳及房間均享開揚景觀，加上屋苑鄰近家人居所，方便日常照應，同時亦毗鄰市中心，周邊生活配套完善，上述買家遂便決定「即睇即買」，以406萬(自由市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為7945元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
成交快訊
內地機組人員延續原有生活圈 以1.25萬元租新屯門中心
2026-09-22
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前促成一宗屯門新屯門中心之租賃成交個案，該單位的租金回報率高達3.2厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為4座低層C室，實用面積462呎，兩房兩廳，日前獲內地機組人員租入。據悉，租客一直居於新屯門中心，惟由於原居所加租，故指定物色同屋苑的租盤，以延續原有的生活圈。租客參觀單位後，認為雙方租期可以配合，加上業主願意調整租金，減租1000元，有感租金符合預算，決定以月租1.25萬元承租單位，以實用面積計算呎租為27.1元。黃氏續稱，如以業主於2021年約470萬元的購入價作計算，該單位的租金回報率高達3.2厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
香港房策回顧
2026-09-21
*轉載自2026年9月21日的iMoney智富雜誌 原文：董建華先生逝世！筆者作為香港人，對他的貢獻致敬。本文無意作政治討論，我希望以市場數據回顧近年包括「八萬五」的土地供應政策，給港人提供更多理據去繼往開來。首先我們弄清楚一個事實，「八萬五」本來就是港人在1997年前已提出的要求，回歸前，其實香港公私營房屋已經朝向增加供應的民間共識，例如1988年及1989年等，每年已有約八萬五的房屋供應，董先生只是回應社會訴求，說「八萬五」是拉倒樓市的政策也不合理！董建華先生在2000年接受電視專訪時，被問到會否修訂「八萬五」目標，他回應：「從1998年就再沒有說過八萬五這個字眼，你說還存不存在？」事實上，如果市場欠佳的時候，根本沒有承接力，那麼幾多供應其實都沒有意義！1997年爆發亞洲金融風暴，一定程度上「八萬五」成為了代罪羔羊！當時，港人又突然間要求取消「八萬五」，取消「八萬五」其實又是樓市下跌之後市民的要求，於是政府在2002年宣布退出房地產市場。值得討論的就是，香港政府在亞洲金融風暴之後的1999年推出勾地政策，並在2004年全面取代舊有的定期主動拍賣土地機制，這也是順應群眾要求的，當時人們陷於「八萬五」的過份恐慌之下，竟要求政府什麼也不做，原意是想將土地供應交給市場互動，但最後卻將土地供應的主導交給發展商，發展商不勾地就沒有增加供應，供應不足就令原本持有的土地變得奇貨可居。何謂勾地政策？簡單地說，是土地正式掛牌出讓前，由對該土地有興趣的單位向政府表明購買意向，並承諾願意支付的土地價格。後來，土地供應不足，加上樓價上升，政府發覺根本沒有足夠的土地供應拍賣，於是2013年時任特首梁振英先生撤銷長達14年的勾地政策，恢復由政府主導的定期賣地機制。2010年時任特首曾蔭權亦表示過：「樓價上升，基本上是由於市場供不應求。過去幾年，土地供應的確較少，造成一手住宅供應不足。」我們發覺由追求「八萬五」到抗拒「八萬五」，再到追求勾地政策取代拍賣地皮，然後到後悔勾地政策，其實全部都是民意需要！當然中間牽涉長官和政府管治班底，甚至一些議員的管治意志，或令有關政策行得快了或者慢了，這個牽涉政治的評論，筆者在本文不作討論。但市民的認知和是否正確，這點至關重要，筆者認為市民應該支持政府長遠造地，政府的責任是不斷將生地開發成為熟地，這是供應的基礎，但熟地推出多少到市場，則應該彈性根據市況而推出，只要保持熟地儲備，讓市場去決定吸收多少供應的話，這才是長遠市民的福祉，市民不應該好像過去那樣隨波逐流，被媒體包括政客帶着走，應該堅持一個合理的政策原則，在這方面，香港政府到現在是做得很有進步的，希望大家共同努力。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-08-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
440.95
較上期
+3.05%
較上５期
+3.91%
以實用面積計算
458.33
較上期
-3.99%
較上５期
+2.45%