精選樓盤
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御海灣
中層 開放式 實 254 呎
物業編號: AN264927
緹岸
中層 開放式 實 223 呎
售 210 萬
物業編號: AN265043
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 610 萬
物業編號: AN262603
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
NOVO LAND 1B
中層 2房 實 418 呎
物業編號: AN264347
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 520 萬
物業編號: AN258065
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 685 萬
物業編號: AN262072
田景邨
低層 開放式 實 381 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN264473
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 598 萬
物業編號: AN263045
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 16.07.26
2026-07-16
(星島)屯門項目招標「一口價」決勝負 港鐵屯門第16區站第2期「巨無霸」物業發展項目，昨日推出招標，其招標條款隨即曝光，消息指，項目以「一口價」金額決定勝負，價高者得，而分紅比例固定為15%，財團須就商場業權提出建議，可選擇全資擁有或由港鐵以13.8億回購。 市場消息指，入標發展商須就「一口價」金額向港鐵自行提出建議，以價高者得決定勝負，是發展商成功突圍關鍵；而項目分紅比例方面劃一為15%。 細分4期付款 另外，商場權益方面，提供A及B方案，當中A方案總樓面約33.476萬方呎，而B方案27.4482萬方呎，當中A方案由中財團全權擁有，而B方案則落成後由港鐵以13.8億回購，即每呎回購價約5028元。財團可以同時提交A及B方案競投；而項目補地價則由港鐵負責。 付款方法方面，分4期繳付，在批出標書當日需要繳付中標價30%，第2及3期分別在2028年11月底及2030年11月底前再各付20%、即合共40%，餘款30%於獲批入伙紙時繳付；當中A方案預計於2033年12月至2035年落成，而B方案則需於2032年3月至2035年6月落成。該項目將於9月2日截標。 補地價由港鐵負責 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，港鐵分4期付款具吸引力，不過項目總投資估計近300億，入場費佔約三分之一。認為龍頭發展商財力十足，並不影響投標意欲，惟其他發展商均不願對單一項目投入太大，在新安排方便發展商合組財團，估計標數目約3至4標。 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，近年港鐵站項目銷情有保證，惟上述項目發展規模大，涉及投資風險大，料大型發展商會以合組財團方式入標，以分散投資風險，料屆時可接獲3份標書。 (星島)芊御暫收6000票今截登記 新地發展的元朗新盤芊御連日收票理想，消息指，截至昨晚已共收逾6000票，對比周六首輪發售138伙價單單位計，超額認購逾42倍，並於今日截票。 超額認購逾42倍 新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，該盤目前入票客源以本地客為主，佔整體約80%，餘下20%為內地客；以地區劃分，當中70%來自新界區，九龍區及港島區分別佔20%和10%。項目將於周六（18日）展開首輪銷售，同時預計最快周末加推單位應市。 張卓秀敏續指，為配合項目銷售，項目夥拍滙豐為準買家提供定息按揭計畫，於指定日期前成功提取按揭貸款，便可享定息利率 2.73%，並專享額外3888元按揭提取獎賞；此外買家更可獲豁免最多12個月家居保險保費。 昨位於九龍站商廈大堂所見，即使為工作天仍陸續有參觀人流到場，氣氛不俗。市場消息指出，截至昨日晚上7時，項目已錄得逾6000個購樓意向登記，以周六首輪銷售138伙計算，超額認購逾42倍。項目將於今日截票，明日進行首軸抽籤程序。 項目本周六以價單方式發售的138伙，涵蓋17伙1房及121伙2房，面積由289至413方呎，以最高16%折扣計算，折實平均呎價13660元，單位折實售價393.1萬至585.8萬，呎價11950至14745元。其中售價最平單位為2座3樓C室，面積289方呎，屬1房間隔，折實入場價為393.1萬，呎價13602元；售價最高為2座16樓E室，面積400方呎，屬2房戶型，折實售價585.8萬，呎價14645元。 整批呎價最低單位為3座3樓M室，面積412方呎，屬2房間隔，折實售價492.34萬，折實呎價11950元，整批單位市值逾8.3億。同日項目以招標形式推售4伙，主要為連平台特色戶，面積373至400方呎，招標期由本周六起至今年9月底。 銷售安排顯示，首輪銷售將分兩組進行揀樓，先進行的A組大手組別，每組買家最少認購2伙，上限則不多於4伙，並限制只能購1伙1房戶；隨後進行的B組，每組買家最少可認購1伙，上限為2伙。 (東方)二手蝕讓：屯門時代廣場傳售188萬 貶值49% 二手交投持續轉靜，即使過往最受追捧的屯門細價樓，近日都要蝕讓平賣吸客。屯門時代廣場有一個單位，市傳成交價低至約188萬元，樓價約9年間貶值49.2%。 市場消息透露，上述為該盤低層戶，實用面積約272方呎，市場曾經叫價238萬元，其後減價至200萬元，再減價12萬元市傳終獲承接，呎價約6,912元。據了解，原業主於2017年買入上址，現時轉手樓價大幅下跌約182萬元。 置安居關伊諾表示，同區海翠花園4座高層C室，實用面積約521方呎，兩房間隔，原先以568萬元放售，減價27萬元，以541萬元成交，呎價約10,384元。據了解，原業主於2020年12月以600萬元買入單位，持有不足6年轉手，帳面虧損59萬元，期內樓價下跌約9.8%。 愛琴海岸帳輸69萬 晉誠地產姚頌溏續稱，區內愛琴海岸8座低層C室，實用面積約549方呎，同屬兩房設計，望內園景及遊艇會海景，僅減價一萬元，即獲外區換樓客以619萬元承接，呎價約11,275元。單位於2020年9月的購入價為688萬元，原業主持有約6年，帳面蝕69萬元，貶值約10%。 美景花園5年跌價18% 青衣二手交投放緩，7月暫錄約15宗買賣，區內上車屋苑亦錄損手交易。利嘉閣彭錦添指，美景花園錄本月首宗二手轉讓，單位為7座低層G室，實用面積約329方呎，最近叫價約400萬元，終以383.8萬元售出，減幅約4.1%，呎價約11,666元。據了解，原業主於2021年才以約468萬元買入單位，持有至今約5年，帳面虧蝕約84.2萬元，期內物業跌價約18%。 (東方)拍賣場沽3銀主盤 康怡售705萬低估值30% 銀主繼續積極以低價出貨，昨日拍賣場上一口氣沽出3項同類住宅物業，包括港島藍籌屋苑鰂魚涌康怡花園，有一個三房單位，僅以705萬元拍出，低於銀行估價逾30%。 忠誠拍賣總經理鄭世傑表示，昨日拍賣售出共5項物業，包括上述Q座高層12室，實用面積約616方呎，銀主開價670萬元，3組客競投下，搶高35萬元或約5.2%售出，呎價約11,445元。資料顯示，大型銀行對上址網上估價約1,026萬元，差幅約321萬元或約31.3%。 另一個為沙田翠華花園B座高層2號室銀主盤，實用面積約271方呎，3組客出價下，以341萬元成交，高出開價約11.4%，呎價約12,583元。與銀行網上估價372萬元相比，成交價仍低約8.3%。元朗八鄉元崗村單號一個連天台戶，同屬銀主貨，實用面積約617方呎，連約558方呎天台，開價247.5萬元，獲4組客爭購，成交價275萬元，呎價約4,457元。 油麻地住宅190萬成交 同場推出細價樓競投氣氛更激烈，油麻地華德大廈中層5A室，實用面積約241方呎，屬業主盤，僅以158萬元推出拍賣，場上有4組客出價，搶高約20.3%，最終以190萬元成交，呎價僅約7,884元。 至於葵涌華員邨4座高層A室，實用面積約549方呎，屬公務員建屋合作社項目，現由遺產承辦人拍賣，開價380萬元，亦獲4組客爭購，最後以430萬元成交，呎價約7,832元。 此外，該行拍賣前售出兩項物業，包括九龍塘達之路30號一個低層C室單位，實用面積約1,421方呎，拍賣前以1,050萬元成交，呎價約7,389元。 (東方)豪宅消息：寶雲道16號兩洋房呎嗌10萬 今年大額豪宅交投活躍，再有業主伺機放售港島洋房項目。有代理獲委託推出位於半山寶雲道16號的兩座洋房，總實用面積約14,885方呎，意向價約15億元，平均呎價逾10萬元。 第一太平戴維斯溫武忠表示，項目現狀為兩座3層高洋房，實用面積分別約7,460方呎及約7,425方呎，均採用四房連四套房設計，物業配備園林花園及私人游泳池，並設有天台空間，業主亦已委託著名設計師，可為新買家提供裝修設計。 學士臺26年賺2.3倍 事實上，港島傳統豪宅地段之一的西半山，近期有穩定承接，中原柳志明表示，區內學士臺3座低層H室，實用面積約531方呎，兩房間隔，早前以768萬元成交，呎價約14,463元。原業主2000年5月以230萬元購入，持有約26年帳面獲利約538萬元，升值逾2.3倍。 該行簡英譓指出，區內輝煌臺中層F室，實用面積約355方呎，兩房設計，早前亦以668萬元獲承接，呎價約18,817元。單位2013年購入價約650萬元，至今約13年僅升值約18萬元或約2.8%。 美聯陳啟駿表示，大坑光明臺1座中高層A室，實用面積約731方呎，三房連套房設計，以1,280萬元連租約成交，呎價約17,510元。原業主持有約21年帳面獲利約630萬元，升幅約96.9%。 不過，市場仍不乏蝕讓成交，消息指出，鴨脷洲南區‧左岸1座中層B室，實用面積約1,720方呎，以約4,300萬元連車位售出，呎價約25,000元。原業主於2016年以約4,389萬元買入單位，另以約363萬元購入車位，即是次帳面損失約452萬元。 (明報)財年首季度補地價逾8.8億 按季跌58% 隨着多幅官地、港鐵（0066）大型項目，以及市建局頂目先後推出招標，發展商似乎亦稍為減慢補價步伐。地政總署公布，今年第二季、即本財年首個季度，在土地註冊處共註冊了12宗契約修訂及一宗地段增批個案，其中4宗為不涉及補地價金額的技術性契約修訂，另季度內並沒有私人協約批地及換地的註冊。 上述項目相關地價收入約8.815億元，較今年首季21.072億元，按季減少58%。上季較大宗補地價個案，為資本策略（0497）與麗展（0488）林建岳家族持有麗新元朗中心，涉及補地價逾7.83億元，項目由工業轉作住宅發展，以重建後總樓面約48.7萬方呎計，每呎樓面補價約1610元。 另外，有投資者放售寫字樓，中原（工商舖）寫字樓部高級分區營業董事梁嘉榮表示，獲委託放售尖沙嘴柯士甸路20號保發商業大廈一籃子單位，涉及5層樓面，分佈於13樓及16樓全層，而個別拆售單位則分佈於6樓、7樓及9樓，單位由720至全層2516方呎不等，總建築面積共約8180方呎，上述一籃子物業意向價約5380萬元，呎價約6300元起。 (明報)海瑅灣II首推257伙 折實均呎1.58萬 均呎與3月1期首批相若 1房575萬入場 踏入7月中旬，市場再有焦點新盤出擊。樓花期約1年，信置（0083）及港鐵（0066）等合作的將軍澳日出康城海瑅灣II，繼日前突擊上載樓書後，昨以折實均呎15,770元首推257伙一房、兩房園景單位，折實入場費574.6萬元起，最快下周首輪開售。可留意是，海瑅灣II首批折實均呎，較項目1期今年3月首批折實均呎15,588元略高1%，但比同區凱柏峰、PARK SEASONS等項目一手餘貨平均實呎1.88萬至1.96萬餘元，則低約16%至20%。 今年3月登場的海瑅灣I，迄今累售約832伙，佔該期單位總數1266伙近七成、套現約73億元後，是次出擊的海瑅灣II，信置執行董事田兆源形容，首批定價為「終極臨海壓軸行動價」，銷售安排稍後公布，最快下周開展首輪銷售。海瑅灣II首推257伙，佔今期單位總數1284伙的20%，扣除最高15%直減折扣，整批折實均呎15,770元；相關呎價水平，較同區凱柏峰、PARK SEASONS等屋苑一手餘貨平均實呎1.88萬至1.96萬餘元，低約16%至20%。 若相比同區樓齡較新屋苑如SEA TO SKY、MONTARA、MALIBU等現時二手平均實呎1.54萬至1.58萬餘元，則相差無幾。 較同區一手餘貨均呎低近20% 海瑅灣II 首推單位包括10伙1房戶、210伙兩房戶、37伙兩房連書房戶型，實用面積介乎347至554方呎，折實價574.6萬至908.99萬元、折實實呎14,826元至16,809元。入場單位位於5B座7樓F室，實用面積347方呎、1房連開放式廚房設計，折實價574.6萬元、折實實呎16,559元；以折實價而言，較海瑅灣I今年3月推出時，1房折實價572.56萬元入場，只高逾2萬元或約0.4%。 海瑅灣系列為將軍澳日出康城第13期發展項目，翻查資料，項目2020年10月的補地價金額55.68億元，以可建總樓面約154.67萬方呎計，折合每方呎補地價約3600元，屬日出康城發展項目歷來補價最貴一期。 ST‧GEORGE'S四房連車位9300萬沽 另外，信置及中電（0002）合作的何文田加多利山豪宅ST‧GEORGE'S MANSIONS，最新沽出1座2樓A室，實用面積2141方呎4房戶，連車位成交價9300萬元、實呎43,438元，為項目下半年首宗一手成交，買家成交期180日。項目2020年推出至今累售160伙，佔項目單位總數175伙的91%，套現總額逾117億元，所有3房及以上戶型已沽清。
成交快訊
屯門半新盤御海灣兩房月租1.62萬元
2026-07-16
祥益地產區域董事黃慶德表示，屯門半新盤御海灣距離輕鐵屯門泳池站僅約1分鐘步程，日前分行促成一宗御海灣「即睇即租」的成交個案，該單位之租金回報率為2.3厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為1座低層H室，實用面積440呎，兩房一廳。租客為外區客，表示有親友居於附近，可互相照應，而且鍾情屋苑屬區內半新物業，附有會所，單位內籠新淨，租金亦較外區便宜，加上業主有提供輕微議價空間，雙方最終共識月租為1.62萬元，以實用面積計算呎租36.8元。黃氏續稱，如以業主2021年購入價約849萬作計算，該單位的租金回報為2.3厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門啟豐園獲區外客以1.24萬元承租
2026-07-16
祥益地產執行董事盤嘉茵表示，日前促成一宗屯門啟豐園之租賃成交個案，是次租客為區外客，該單位租金回報率為2.9厘。 盤氏稱，上述所錄成交單位為3座中層A室，實用面積414呎，兩房一廳，日前獲區外客垂青。租客鍾情單位客廳及房間均享開揚海景，視野廣闊，加上業主將翻新內籠，收樓後即可入住，而且業主願意調整租金，減租600元，上述租客遂便決定以月租1.24萬元承租單位，實用呎租為30元。盤氏續稱，如以現時同類型單位的銀行估值約515萬元作計算，該單位的租金回報率為2.9厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
黑天鵝常態化投資竅門
2026-07-16
*轉載自2026年7月16日的香港仔 原文：在東升西降的背景下，時勢出現了很多扭曲現象，例如雙標！圍堵！抵制！西方人顯然失去了信心。除中西方互相衝突之外，新的常態亦不斷出現，所以令人意外的結果亦不斷出現！黑天鵝現象的確是常態化，博奕論對不明朗的事情會主張「中間落墨」，所謂「中間落墨」即是「進可攻退可守」！但這兩者知易行難！現實上需要在進退不足和過分爭取之間取平衡，這會不會變得「唔湯唔水」？文章最後，筆者才討論如何平衡， 首先討論如何在「黑天鵝常態」下，能做到進可攻退可守，即是，價格下跌的時候，我們仍有實力可以入貨，價錢上升的時候，我們既可選擇入貨，亦可以選擇適當的「止賺」，合適出貨以換取更充裕的現金流回籠！我認為投資如果要做到這個水平，不宜高槓桿！亦不宜短炒！因為這兩種都需要交投頻密地進行，那麼就很容易遇上已經常態化的黑天鵝了！基本上應該多做長遠投資！長線投資從來都比短線投資累積的收益還要多！投資本來就是高風險高回報，低風險也低回報！但黑天鵝常態的確會出現了一些風險略低，但回報率略高的投資機會！君不見很多收息率高而經得起考驗的投資產品？人常說：「潮水退，就知道誰人無褲著！」但是潮水退同時亦知道誰人「有褲著」！因為市場考驗不斷出現，反而會容易知道哪一個投資項目受得起考驗！總之，一帆風順的時候，不要太自我陶醉認為「大把世界」，不妨將小部分投資項目作止賺，但在市場愁雲慘淡的時候，亦要有入市補倉的能力，那個時候，膽子大或小，完全在乎有多少資金流在手！最後筆者想說，香港投資高手多的是，問題是人家是否願意分享，筆者只是小人物，沒有賺大錢的特性，只有一些面對逆境的經驗，大家參考一下好了，因為每個人的投資風險和機會成本都不同。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-06-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
408.31
較上期
-1.03%
較上５期
-7.16%
以實用面積計算
420.68
較上期
+4.24%
較上５期
+7.55%