精選樓盤
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YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 603.8 萬
物業編號: AN252523
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
倚嶺南庭
中層 2房 實 588 呎
物業編號: AN263127
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 570 萬
物業編號: AN263045
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
好勝大廈
低層 實 283 呎
售 245 萬
物業編號: AN245430
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
田景邨
低層 開放式 實 381 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN264473
翠濤居
低層 3房 實 700 呎
售 650 萬
物業編號: AN260874
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 685 萬
物業編號: AN262072
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
帝御．金灣
中層 1房 實 291 呎
售 380 萬
物業編號: AN260686
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 02.07.26
2026-07-02
(明報)一手7‧1錄逾10宗成交 朗譽連沽3伙 近月新盤市場交投略為放緩，昨日踏入下半年首天、亦是回歸日，市場未有大型新盤展開新一輪銷售，只得新盤貨尾撐場。綜合市場消息，昨日新盤市場錄逾10宗成交，較去年回歸日45宗大跌近八成，其中保利置業（0119）及賭王何鴻燊四太梁安琪旗下尚嘉控股合作的油塘朗譽，已屆現樓，連沽3伙，套現2699.64萬元，其中一伙為2座40樓B室，實用466方呎，兩房間隔，成交價918.02萬元，呎價1.97萬元。 由中海外（0688）發展、已屬現樓項目的啟德跑道區維港．雙鑽，昨日則售出兩伙，單日吸金約2798.7萬元，售出單位同為兩房戶，其中一伙為2B座25樓E室，實用496方呎，成交價1479.5萬元，呎價29,829元。另一伙位於2A座25樓A室，實用440方呎， 以開放式廚房設計，成交價1319.2萬元，呎價29,982元。 會德豐半年沽2022伙套242億 升2.7倍 再有發展商總結上半年銷售成績，其中會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，集團旗下包括有份合作的新盤共售出2022伙，銷售金額241.6億元，累售單位及銷售金額均大幅增長，價量均較去年同期上升約2.7倍。他預計，今年銷售成績將打破去年紀錄。會德豐今年上半年推出全新盤，其中包括與港鐵（0066）合作的黃竹坑港島南岸第6期DEEP WATER SOUTH，今年3月開售至今累售190伙，套現35.4億元；啟德跑道區兩大住宅發展，分為MIAMI QUAY系列及DOUBLE COAST系列，今年上半年共售出約613伙，套現逾56.6億元。另會德豐旗下3個已落成項目，分別為將軍澳日出康城SEASONS系列、藍田KOKO HILLS系列及啟德MONACO系列，3項目今年共售出438伙，連同車位及電單車位，合共套現40.9億元。 另外，太古地產（1972）日前稱，旗下柴灣海德園1期正式啟動交樓程序，而項目於周六以招標形式，推售28伙第3座H室，實用573方呎，兩房一套間隔。 (明報)內生地1萬租嵐山納米樓 預付一年12萬 新界納米樓亦成為內地生租樓對象。中原資深分區營業經理趙愛蓮表示，大埔嵐山7座中層D室，實用196方呎，開放式間隔，以1萬元租出，實用呎租約51元。租客為內地生，新學年將於本港升學，以先付一年租金形式租入單位自用，即涉約12萬元。 業主2015年156萬元一手購入，租金回報約7.7厘。翻查資料，是次租賃成交追平去年屋苑開放式戶最高月租紀錄，同位於7座中層D室，實用196方呎，去年8月以1萬元租出，實用呎租約51元。 內地生2.5萬租學士臺 先付一年30萬 中原資深分區營業經理李子駿表示，西半山學士臺3座高層A室，實用面531方呎，兩房戶望山景，以月租2.5萬元租出，實用呎租47元。租客為兩名升讀港大的內地生，以先付一年租金形式承租，涉約30萬元。 上述物業業主2008年313萬元購入，租金回報約9.6厘。 此外，香港置業分行營業經理周?達表示，港鐵南昌站匯璽1B座極低層戶，實用360方呎，1房間隔，獲單身人士以2.13萬元承租，實用呎租59.2元。業主今年3月才以約740萬元購入，租金回報約3.5厘。 傲玟3房租8.8萬 4月購入回報3.2厘 另外，何文田傲玟最新錄得大額租賃個案。中原地產分行副區域營業經理伍國俊表示，傲玟1座中層B室，實用1368方呎，3房1套連工人套房間隔，向西南享開揚市景，以8.8萬元租出，實用呎租64元。業主今年4月才以約3270萬元買入，持貨短短兩個月，租金回報約3.2厘。 逸樺園3房租4.45萬 ?22年回報11厘 鰂魚涌逸樺園罕錄長情業主租金回報獲雙位數個案。中原地產副區域營業董事袁廣達表示，逸樺園2座低層E室，實用896方呎，3房1套連工人套房間隔，向西望南豐新邨及山景，以4.45萬元租出，實用呎租49.7元。新租客為同區客，業主早於2004年1月488萬元一手買入，持貨約22年，租金回報高達10.9厘。 (星島)逾億豪宅新盤將延續上月旺勢 豪宅新盤上月表現不俗，其中逾億成交更按月大增近2倍，踏入7月份，亦有多個超級豪宅盤限量加推發售，單位身價達億元以上，以延續上月旺勢。 其中宏安地產旗下薄扶林洋房項目MOUNT POKFULAM，最新推出薄扶林道86B號洋房標售，洋房面積4810方呎，附設有203方呎平台、1223方呎花園、955方呎天台以及486方呎停車位，將於今日起招標。項目僅提供7幢洋房，迄今已售出4座，其中造價最高為薄扶林道86D號屋，面積4765方呎，以3.3355億售出，呎價達7萬；另外3座洋房面積3724至4802方呎，造價約介乎1.59億至2.3億，呎價4萬至4.8萬不等。 身價達億元以上的還有東立地產旗下赤柱SOLACE，項目推出52B號洋房標售中，面積2496方呎，附設有254方呎平台、958方呎花園、726方呎天台及269方呎停車位，項目早前已售出1伙，為54號屋，面積2784方呎，以1.2億售出，呎價4.31萬。 英皇國際旗下壽臣山15號洋房項目，最新推出3座洋房於昨日起標售，包括1號、16及17號洋房，其中1號洋房面積達11660方呎，並設有4704方呎花園、3156方呎天台及426方呎停車位，單位設有私人泳池及升降機，另外2座洋房面積為4025及3777方呎，同樣設有花園、天台、停車位及私人升降機，整個項目共提供15座洋房，迄今已售出11座，成交價約介乎2.24億至8.7億，成交呎價由6萬至10.83萬不等。 天璽．海推複式招標 分層單位亦有身價逾億推出招標，新地旗下啟德天璽．海最新推出低座MANSION 1座2至3樓SKY MANOR複式單位標售，面積3099方呎，為5房連3套房間隔，附設有437方呎平台，單位於今日進行單日招標，極有機會獲富豪級買家承接，料身價有機會達億元以上。 上月豪宅新盤逾億成交共錄得約20宗成交，較5月份只有7宗，按月勁升近2倍，相信本月有力延續上月旺勢。 (東方)港經濟復甦 樓價勿太高 葉秀亮：房屋醫療教育須政府主導 不能依賴私營 香港置業門檻高企乃不爭之事實，卻又爭議不斷。近年在論述港樓樓價觀點時相當惹火、被稱為「新一代末日博士」、曾任新加坡南洋理工大學經濟系副教授，現為香港中文大學經濟系兼職講師的葉秀亮，在接受本報專訪時開宗明義地稱，經濟要發展一定會推高樓價，香港經濟要重生，港府大前提是先處理好樓價太貴的問題。時值港府正着手籌備「五年規劃」藍圖，他強調，要建構一個好社會，市民應能以合理的價錢享用房屋、醫療和教育服務，故他建議，這「三座大山」宜由政府主導，而非太過依賴私營市場。 葉總括道，「香港樓價由2009至2021年足足升了3.5倍，及至近年先跌30%之後再回彈10%，其實調整不足！例如我們這一代人買完樓沒事，捱完樓價會升，但你們（即後生一代）捱完可能會有事，人工又未必加得多！」 3大指標衡量是否起泡 要衡量港樓是否有醞釀泡沫有3大指標，他稱最具代表的是留意「租金回報率」，並明確表示，樓市實情在2021年，租金回報率達1.8%計算，已經出現泡沫。「收入與樓價比」亦是量度樓市負擔能力的指標，回顧早年須「不吃不喝」23.2年收入才能置業，雖然樓價已由高位回落，但國際公共政策顧問機構Demographia發表最新的《國際房屋負擔能力》研究報告顯示，去年香港樓價連續16年全球最難負擔，樓價收入中位數為14.1倍，即「不吃不喝」仍要14.1年才能置業。此外，「供款佔入息比率」（Debt Servicing Ratio），亦即家庭收入中用於供樓的比例，同樣可作為參考。 宜所有人都可申請居屋 葉進一步解釋指，觀乎現時供樓普遍須付3厘利息，換言之供樓人士要多付60至80%樓價供樓，例如以按揭買入樓價500萬元的單位，實質供樓連本帶利總支出介乎800萬至900萬元。如是者，樓價將透支所有消費，並強調「新樓賣到兩萬、三萬元一呎亦非合理」，形容部分供樓人士過的是「非正常生活」。以目前供樓利率約為3厘，他稱租金回報率理應要見3厘才算合理，不希望見到香港時光倒流至1997年，複製當年高樓價問題。 他建議，港府不應該將公營房屋（即包括公屋、居屋和綠置居等夾心屋）的興建數量來作指標，而是參考新加坡做法，改為採用價格作出預判。被問到有不少打工一族屬夾心階層（即其入息上限或超出申請居屋，又或是本身有小朋友，結果儲首期能力甚為艱難），在多重約束限制下被迫租樓居住，他認為「大家都應該有權申請居屋」，要跟政府反映和爭取。 消費改變 不需太多店舖 至於舖市，他認為，香港經濟正面臨多重衝擊，本地消費結構因「同城化」、網購普及、北上消費等因素而出現轉變，拖累舖租隨之向下。由此引伸，「香港其實不需要這麼多店舖」，因舖位本質上屬引伸需求，必須透過實際經濟活動支持。 事實上，回顧近年舖位市場最差之時，租金回報率曾低至一厘，若以按揭供舖，租金回報根本難以應付利息開支。當租金水平由高位下跌一半，舖位估值自然跟着腰斬。部分業主則因舖位租值下跌，而遭銀行追收貸款；但若堅持不減租，舖位又變成長期空置，最後甚或斷供，淪為銀主盤，被銀主拍賣抵債告終。 (東方)新盤半年成交1.15萬宗 按年增24%七載新高 恒地售逾2800伙稱冠 今年上半年新盤市場表現大勇，發展商順勢密密推盤，推動交投價量急升。據本報統計，首6個月錄得約11,500宗一手成交，不僅較去年上半年約9,300宗增加約24%，按半年計更屬2019年來7年新高紀錄。市況暢旺，帶挈多間大型發展商賣樓豐收，銷售成績表更勝去年同期。恒基地產(00012)連環推出市區樓盤，期內售超過2,800伙領先，佔同期大市總成交量約24%。 本港樓價於去年中見底回升，升勢在踏入2026年後有轉急趨勢，促使投資者及炒家大舉入市，進一步激活市場。首季有至少8個市區單幢盤傾巢而出，大手投資者「層購」掃貨的情況屢見不鮮。市場吸納加快，發展商趁勢密密開盤。今年以來有約25個全新盤推出市場，市區盤便佔超過八成。 首岸3期市區盤最暢銷 恒地於上半年最為積極推售市區全新盤，於今年3月起先後推出紅磡首匯、同區首岸共3期項目，以及馬頭角土瓜灣道壹沐第2期等。其中，與希慎興業(00014)及帝國集團合作發展的首岸第1期、3期及4期合計售出逾650伙，位列上半年新盤銷量排行榜第三位，亦是期內最暢銷的市區盤。壹沐兩期項目共沽出逾552伙緊隨其後。連同啟德跑道區4個合作系列項目共售出近900伙計算，該集團今年累售逾2,800伙，銷售總金額逾310億元，價量均已超越2025年全年。 西沙項目沽1470戶居首 新鴻基地產(00016)早於年初開賣西貢十四鄉西沙路項目SIERRA SEA第2A期及第2B期，承接去年該系列項目的旺勢，不但再度刷新收票王的紀錄，更連番取得沽清成績。開售不足一個月已累售逾1,470伙，銷量由年初至今一直穩佔今年市場首位，計及其後招標售出的特色戶，該系列項目半年間為集團進帳逾92億元。 同系的荃灣橫窩仔街項目形瑨都售出約429伙，吸金近30億元。計及啟德天璽•海、元朗站The YOHO Hub及其他十多個餘貨盤後，該集團於首6個月售出逾2,200伙，絕大部分是獨資項目，總套現逾185億元。 至於會德豐地產於上半年除了推售香港仔黃竹坑站港島南岸DEEP WATER SOUTH兩期之外，同樣受惠於啟德跑道區多個合作現樓項目銷情加快。上半年旗下項目銷售量逾2,000伙當中，便有逾六成半來自該區，包括與恒地合作的DOUBLE COAST系列、MIAMI QUAY系列、天瀧等。 海瑅灣I助信置多銷3.4倍 信和置業(00083)今年上半年的代表作，為與其他3個發展商合資的將軍澳日出康城海瑅灣I，自3月推出市場後，已售出逾816伙，銷售金額逾72億元。連同油塘柏景峰、元朗錦田南錦上路站柏瓏、將軍澳日出康城凱柏峰等合作盤計，賣樓總銷售量逾1,460伙，比去年同期逾330伙大增約3.4倍。 此外，新世界發展(00017)期內銷售的樓盤一個接一個，有序推售尖沙咀瑧玥，早前拆卸重建的沙田大圍站柏傲莊III、九龍玫瑰街項目滶蘊，加上合作發展的西半山天御及啟德跑道區項目，合計售出逾1,400個單位。
成交快訊
屯門公屋良景邨開放式戶未補地價售130萬 帳面升逾13倍
2026-07-02
祥益地產區域董事黃慶德表示，屯門區設施發展成熟，亦設有多條輕鐵及巴士線前往各區，日前分行錄得一宗良景邨未補地價的買賣成交個案。原業主2002年以約9.1萬(未補地價)購入，轉手帳面升逾13倍。黃氏稱，上述所錄成交單位為4座(良智樓) 中層43室，實用面積349呎，開放式間隔。日前獲區內白居二垂青，新買家鍾情屋苑鄰近家人居所，方便照應，而且單位內籠企理，加上樓價只需百餘萬，輕鬆上車，符合預算，遂便決定以130萬(未補地價)購入上址，以實用面積計算呎價為3,725元，屬市價成交。 *以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責
成交快訊
屯門弦海獲外區客預繳半年租金 以月租1.18萬元承租
2026-07-02
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前促成一宗屯門弦海之租賃成交個案，是次租客為外區客，該單位的租金回報率達3厘。 黃氏稱，上述所錄成交單位為低層A室，實用面積322呎，一房一廳。據悉，租客為外區客，主要鍾情該屋苑鄰近親友住所，方便日後互相照應，而且單位內附雅裝連傢電，租客見單位優質，遂便決定預繳半年租金，以月租1.18萬元合共涉資7.08萬元承租上址，以實用面積計算呎租為36.6元。 黃氏續稱，如以業主於2019年購入價約469萬作計算，該單位的租金回報達3厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:第一份買賣合約)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
危即是機 機中亦有危
2026-07-02
*轉載自2026年7月2日的香港仔 原文：筆者是長線投資者，物業和股票也喜歡長期持有，我不太重視炒波幅，因為選擇對投資產品比較重要，長?是買其「低時間／管理成本」和複息增值！就算賣出短線獲利豐厚，但同時賣走了長線回報，是否值得取決於兩者獲利、現金流、再入貨機會，人人處境不同！不可一概而論！對收租投資者而言，樓價升跌影響不大，反而樓價下跌的好處是：「知道誰人冇褲著！」，更重要是「也知道誰人有褲著」。如果投資者有足夠的現金流，樓價跌可買多一些貨，樓價升了反而未必買到貨！發展商經常出現的故事「樓神高價賣樓迅速售罄」！但大老闆卻不高興，因即刻沽清可能代表賣便宜了！老闆的盤算，其實在乎是錢多還是貨多！甚至更複雜的理由，關鍵不可單看價錢！即使今天給予機會你和首富同一時間買同一樣的貨，但之後如何?貨和出貨，彼此的收穫可大相逕庭！摸通市場，不如自知之明！講究財技不如量力而為！古龍武俠名著《陸小鳳傳奇》系列中《決戰前後》的紫禁之巔大戰！那夜的紫禁之巔上，只有葉孤城和西門吹雪才知道發生什麼事！對面瓦頂旁觀的那些高手，其實看到的只是表面！現實和小說內容一樣！葉孤城和西門吹雪這場決戰是一個騙局！大家看到的都是假的！原來葉孤城利用與西門吹雪的世紀之戰為名，將皇宮內外的所有高手和注意力，全部吸引到太和殿頂的決戰現場，他安排了一個替身，代替自己出現在太和殿頂與西門吹雪進行決戰，真正的葉孤城則秘密前去刺殺皇帝！也和現實的投資市場一様！大多數人也會被引導去信一個傳說，但真相往往是，這只是少數人設的局，和少數人去對抗這個局，大家看到的其實都是一些假象！所以投資不要人云亦云，根據自己的實力，才是最實際、贏面最大的方案！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-06-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
421.59
較上期
-2.94%
較上５期
-4.45%
以實用面積計算
411.21
較上期
-2.67%
較上５期
+2.75%