精選樓盤
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菁雋
中層 2房 實 365 呎
物業編號: AN266116
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 470 萬
物業編號: AN262699
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
兆康苑
高層 2房 實 438 呎
售 385 萬
物業編號: AN266227
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 685 萬
物業編號: AN262072
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
叠茵庭
高層 3房 實 575 呎
物業編號: AN265446
麗寶大廈
中層 1房 實 248 呎
售 250 萬
物業編號: AN259353
聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 502 萬
物業編號: AN265248
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 510 萬
物業編號: AN258065
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 520 萬
物業編號: AN263971
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 31.08.26
2026-08-31
(東方)新盤8月沽逾千伙 3個月高 叡璟I累售360戶即加推 緹外複式賣5.8億創紀錄 大型全新盤銷情報捷，一手交投顯著升溫，8月終再現逾千宗成交，創3個月新高，按月回升約26%。西南九龍項目叡璟I經兩輪發售，累售360伙，屬全月一手盤銷售之冠，總套現近34.6億元，發展商隨即加推101伙，最快本周末推售。新盤樓價再有突破，石硤尾龍駒道3號緹外，昨標售一伙頂層複式天台特色戶，成交價達5.8億元，創今年全港一手住宅新高。 西南九龍盤新價單涉101伙 由華潤置地（海外）發展的叡璟I，昨日推出價單4號，該集團董事總經理施偉賢表示，加推單位包括42伙一房戶、38伙兩房戶、11伙三房戶，以及10伙三房一套房單位，實用面積307至680方呎，扣除最高16%折扣，折實售價553.9萬至1,404萬元，呎價介乎約17,789至22,777元，平均呎價約19,661元。他指，新價單輕微加價約2%，料可套現約8.1億元。 項目過去周六進行次輪銷售，截收逾55,810個認購登記，以價單推售的133伙計，超額逾418倍，再成新盤票王；該批價單單位即日沽清，套現逾11.8億元。其中A組時段售出43伙，最大手買家以4,222萬元連購4伙。 同日招標亦售出30伙，包括3A座39樓D室，屬三房一套房間隔，實用面積676方呎，成交價1,866.4萬元，呎價約27,609元，兩價均創項目新高。 海瑅灣銷量次多 套10億 截至昨日，8月一手市場共錄逾1,040宗成交，信和置業(00083)、嘉里建設(00683)、嘉華國際(00173)、招商局置地(00978)及港鐵公司(00066)合作的將軍澳日出康城海瑅灣系列，期內累沽135伙，銷售量屬8月次高，套現超過10.7億元。其中，海瑅灣II過去周六連沽7伙，套現逾4,676萬元。全項目至今累售1,116伙，總套現逾96億元。 事實上，本周末新盤市場亦錄約200宗成交，按周雖跌約20%，但期內連錄豪宅大額交易。嘉里建設旗下緹外，昨招標售出第6座6至7樓頂層複式Penthouse A室，實用面積7,403方呎，外連1,931方呎天台，屬四房四套房連工人房間隔，連同3個車位成交，平均呎價約78,347元亦創項目分層單位新高。 嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗指，項目今年累售11伙，套現逾26億元。 此外，路勁地產及深圳控股(00604)合作的屯門掃管笏凱和山，昨售出3號花園洋房，實用面積2,353方呎，屬四房三套房間隔，連3個車位以4,000萬元成交，呎價約17,000元。 (東方)10大屋苑周末買賣縮29% 受新盤推售影響，過去周末兩日二手交投放緩。中原表示，10大屋苑期內錄約12宗買賣，按周下跌約29.4%，但期內只有3個屋苑「捧蛋」，而連續兩周維持雙位數成交，亦屬近3個月首見。 太古城開3單最旺 鰂魚涌太古城過去周末錄約3宗成交，屬同批項目中最旺。美聯錢敏義稱，該盤齊宮閣高層A室，實用面積約580方呎，兩房間隔，叫價1,098萬元，議價後以1,060萬元成交，呎價約18,276元。原業主於2017年6月以約1,140萬元購入，持有約9年帳面蝕約80萬元，貶值約7%。 中原趙鴻運指，同屋苑彩天閣中高層C室套三房戶，實用面積約792方呎，有裝修，原業主今年4月才以1,600萬元購入，因家庭計劃有變，本月初放售，累減130萬元，以1,620萬元沽出，呎價約20,455元，持有約4個月帳面賺20萬元。料有機會蝕使費。 此外，其餘鰂魚涌康怡花園、荔枝角美孚新邨及沙田第一城等3個藍籌屋苑，過去兩日均錄約兩宗買賣。 海麗花園6年蝕102萬 事實上，各區都有業主蝕賣吸客。祥益陳秀春表示，屯門海麗花園2座高層G室兩房戶，實用面積約412方呎，新買家原為油尖旺舊樓業主，有感大廈管理缺乏完善，獲減價15萬元，一筆過以395萬元購入上址自用，呎價約9,587元。原業主2020年以約497萬元購入，約6年帳面虧蝕約102萬元，跌價約20.5%。 晉誠地產姚頌溏指，屯門青山公路南岸低層B室，實用面積約930方呎，減價55萬元，連車位以695萬元售出，呎價約7,473元，新買家為換樓客。原業主2014年8月以807萬元買入，物業約12年貶值112萬元或約13.9%。 (星島)樓市迎「新升浪」全年料漲12% 近期整體樓市持續改善，一手市場氣氛明顯轉活；長實郭子威指，樓市擺脫單純「反彈」趨勢，已確立進入全新升浪，單在上半年累升約8%，料下半年升勢稍為放緩約有5%至6%升幅，全年樓價料漲12%；受惠政府各項人才引進計劃等帶動下，吸引大批中產或高管落戶，對樓市有支持作用，當中供應罕有的豪宅單位料可跑贏大市。 長實營業部首席經理郭子威接受本報訪問表示，回顧今年上半年市場表現，整體樓市呈現「價量齊升」，累積升幅約8%，不論是上車盤還是豪宅盤均見升勢。而在成交量方面，單是上半年新盤市場已錄得超過1.1萬宗成交，較去年全年約1.9萬宗水平，交投速度明顯加快。更值得關注的是，成交金額升幅顯著跑贏成交宗數，反映整體市場成交量向中高價及豪宅物業傾斜，平均每宗交易金額大幅提升。反映樓價自全面「撤辣」及減息後已順利築底，擺脫單純「反彈」趨勢，已確立進入全新升浪。 成交量向中高價物業傾斜 展望下半年樓市走勢，郭子威說，不少發展商在上半年積極推盤且套現情況理想，已完成全年目標約七至八成，財務及資金壓力大幅減輕，預料下半年整體推售步伐自然會適度放慢，認為當發展商推盤壓力減少、步伐放緩，市場供應相應調節，樓價反而能夠更健康、正常地反映其應有價值，預料下半年樓價升幅預計維持約5%至6%，全年樓價升幅約12%，若未來數月出現其他利好因素帶動，整體升幅甚至有機會高於預期。 在各類物業中，郭子威特別看好豪宅及超級豪宅前景，由於整體供應少，預料全年升幅可達15%或以上，明顯跑贏大市。他分析，趨勢主要由兩大實質需求帶動，專才及高管落戶帶動租務市場爆發，受惠於政府各項人才引進計劃（高才通、優才等），本港人口重現淨增長，更吸引大批中產或中高層人士來香港，該批人士對中高端豪宅有一定需求。 現時豪宅買家，特別是家族客、專業人士或企業家偏向購買一手樓，主因在於免去繁複裝修，入住方便且配套新穎，無論在會所及園林設計，甚至本身大廈用料等方面，都具備極高規格或獨特優勢。 再者，市場更出現「家族式購入」新趨勢，不少大家族傾向一次性購入2伙或以上同層同住，面積約2000方呎起步，甚至3000方呎大平層單位，既可保留各自生活空間，又方便就近照顧，集團旗下豪宅盤亦有不少該類客源。 另外，豪宅單位除交投增加外，租賃需求同樣殷切，他指，在以往豪宅買家很少純粹因租務考慮而購入，不過本港去年首次公開招股（IPO）集資額重返全球第一，吸引不少高管來港，並帶動豪宅租市，令中半山、西半山等傳統豪宅區，面積約1000方呎以上單位租金快速反彈，現時普遍月租約5萬至10萬元的大單位供不應求，豪宅租金回報率升至約2.5厘至3厘吸引水平，進一步吸引資金或投資者買豪宅收租。 年底前極有機會減息 中小型單位方面，同樣受惠於來港專才與年輕家庭剛性需求，租務市場表現強勁，當中1房及2房戶表現突出，為中下價物業樓價提供堅實支持。 談及市場關心的利息走勢，郭子威明確表示，隨着地緣政治緊張局勢逐步放緩、通脹數據顯著回落，美國聯儲局在今年年底前極有機會減息一次，若整體大環境好轉，明年減息空間更大，或有2至3次減息，有利本港樓市穩定發展。 (星島)北都片區成功招標 陳茂波：跑通新公私營合作模式具里程碑意義 北都洪水橋首個「片區開發」項目招標結果上周已出爐，中標公司由6間來自不同行業財團組成，以10.3億元中標。財政司司長陳茂波昨表示，中標公司將為整個項目投入共約168億元，預計帶來超過6000個涵蓋建造、物流營運、商業管理等的就業機會，形容今次「片區」的成功招標，跑通了新的「公私營合作」模式，對整個北都發展有着里程碑意義，政府會跟市場保持溝通，並密切留意市場情況，適時為其他片區招標。 陳茂波昨在網誌表示，該幅位於洪水橋的11公頃「片區」，擺脫傳統價高者得現金招標模式，以「雙信封制」進行，更着重標書內容對本港產業發展和整體經濟的長遠貢獻。 他指出，創新的「片區開發」模式，能有效拉動私人市場資源，善用市場的彈性、觸覺、專業知識與經驗，加快工程進度，並讓項目從設計建造到日後的營運，更切合用家所需，中標者亦需要興建公共設施、休憩用地、平整並歸還部分用地予政府。 減輕政府現金投入 「片區開發」模式同時亦減輕了政府的現金投入，做法可以說是雙贏。 北都發展藍圖宏大，有大型銀行的研究推算，北都將創造50萬個新職位，為本港GDP貢獻至少13%，其中科技相關活動佔約4%，將科技對GDP的貢獻大幅提升。他強調，要把藍圖實現，除了土地政策創新，更需要撬動金融市場的龐大資源，為大規模、長年期的建設提供穩定的資金支持。 他強調，從片區開發加快釋放土地價值，到金融市場提供長期資金，再到港投公司和科技園公司積極引導產業落地，可見政府正為科技、產業、人才一體化發展構建多元澎湃的動力，並訂下清晰願景、長遠規劃、拆牆鬆綁，加上市場作出投資、導入產業、商業營運。這條由土地、資金到產業的鏈條，將提速重塑香港的經濟產業結構，推動社會經濟取得更多元、更可持續的發展。 (明報)叡璟I開紅盤後 均呎1.97萬加推101伙短期賣 樓花期長約27個月、華潤置地（海外）旗下西南九龍長沙灣發祥街叡璟I，銷情暢旺、早前進行兩輪銷售的價單單位均告即日清袋，發展商打鐵趁熱，昨日以折實均呎19,661元新推出4號價單涉101伙，1房戶折實553.9萬元起，料周內進行新一輪銷售。 華潤置地（海外）施偉賢：提價約2% 華潤置地（海外）董事總經理施偉賢表示，撇除樓層及景觀等因素，今批單位提價約2%。今批新加推單位，涵蓋第3A、3B座42伙1房戶、38伙兩房戶、21伙3房戶（部分連套房），實用面積307至680方呎，維持最高直減折扣16%，折實價553.9萬至1404萬元、折實呎價17,789元起；入場單位為第3B座5樓D室，實用面積308方呎1房連開放式廚房設計，折實價553.9萬元、折實呎價17,984元。 此外，叡璟I亦新錄招標成交，為第3A座40樓D室，實用面積676方呎3房1套間隔，成交價1723.8萬元、實呎2.55萬元；總結銷情，項目已累售360伙（包括價單及招標單位），佔今期單位總數507伙的71%，吸金總額近34.6億元。可留意的是，第3A座39樓D室、同屬實用面積676方呎3房1套戶，成交價1866.4萬元、實呎27,609元，屬項目雙破頂成交價。 北都滙33清水灣蓄勢待發 展望9月，多個全新盤正蓄勢待發，其中古洞北再有新供應；恒地（0012）旗下提供682伙的北都滙，已獲批預售樓花同意書，預計今年底前落成，樓盤屬短期樓花外，並以毗鄰興建中的港鐵古洞站作賣點，料短期公布具體銷售部署。 另前身為聖若瑟安老院、九建（0034）旗下位於牛池灣的33清水灣，共分5期發展、提供逾2000伙，當中第1期涉361伙，樓花期僅約3個月，提供兩房至4房戶型，料短期可獲批預售樓花同意書。九建表示，項目一旦獲批預售將隨即登場，定價參考九龍、港島及啟德等新盤。
成交快訊
看中御海灣跨境交通便利 區外客以1.4萬元承租
2026-08-30
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前促成一宗屯門御海灣之租賃成交個案，是次租客為區外客，該單位的租金回報率為2.4厘。 黃氏稱，上述所錄成交單位為2座低層D室，實用面積372呎，一房一廳連士多房，日前獲區外客租入。由於租客經常往返中港兩地，心儀屋苑鄰近有巴士直達深圳灣口岸，跨境交通便利，加上單位附設企理裝修，符合即住需求，而且屋苑樓齡較新，會所配套完善，上述租客遂便決定「即睇即租」，以月租1.4萬元承租單位，平均呎租為37.6元。黃氏續稱，如以業主於2020年約695萬元的購入價計算，該單位的租金回報率為2.4厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門海麗花園兩房戶獲外區換樓客以395萬承接
2026-08-30
祥益地產高級客戶經理陳秀春表示，日前屯門海麗花園錄得一宗外區換樓客的買賣成交個案，原業主於2020年以約497萬購入單位，是次轉手帳面虧蝕約102萬。 陳氏稱，上述所錄成交單位為2座高層G室，實用面積412呎，兩房兩廳，日前獲外區換樓客垂青。據了解，買家原為油尖旺區舊式樓宇業主，有感大廈管理缺乏完善，心儀屯門屋苑樓價低水，遂決定搬入該區，鍾情屋苑周邊配套應有盡有，而且交通方便，加上單位附雅裝，可節省裝修開支，考慮到原業主有累減15萬的議幅，新買家決定「一炮過」以395萬購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為9587元，屬市場價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
房屋維修保養帶動內循環
2026-08-28
*轉載自2026年8月28日的信報原文：根據傳媒報道，截至8月10日已有涉及超過 3.4萬個「分間單位」（俗稱劏房）的業主和營運者遞交了「簡樸房」登記申請，粗略佔未來簡樸房主要供應的逾四成，進度理想！筆者一直同意將「劏房」取締和監管成為簡樸房！因為劏房隱藏了不少安全隱患，不過，本文是從簡樸房做切入點去討論未來舊樓維修的重大議題！筆者不是大維修的專家，我只是反映市民的合理期望，社會舊房產需要大維修的同時，我更加重視小維修，我稱這為「房產保養」，其實香港二手樓的保養功夫一直做得很好，甚至可以說是全球最好之一！原因是香港有一個重要的優勢，就是港人樂意繳付管理費，很多屋苑已經聚積了一定金額的維修基金，資金龐大，於是成為令人垂涎的「肥豬肉」，「圍標」等問題開始湧現，政府只要主導出手監管，訂定標準與權責，相信問題可以解決！我認為，房地產維修和保養是大生意！根據政府統計處，香港約有190萬伙可售單位（143.4萬伙私人住宅單位加上46.6萬伙資助出售單位）。而根據差估署資料，私人住宅當中逾四分之一以上是1980年以前入伙或46年樓齡以上（詳見圖表）。這其實是一個大產業！甚至可以刺激內部經濟的重要「內循環」，大廈維修後更加會有合適的升值，升值保養得到的增值（即維修後的樓價上升）亦遠比維修費低！我認為「簡樸房」算是重整舊房產的第一步，可以說為老舊物業穩定和標準化了「分間單位」的產業，無論產業估值（不論租賃和買賣）與安全標準（減少火警隱患），有了這好的開始，如果配合管理的重整，舊房產就得到更好的保養和維修！如果說香港的優勢是港人願意支付足夠的管理費，那麼「三無大廈」又如何？坦白說，香港政府「有做嘢」！民政總署由2011至2020年先後推行了三期「大廈管理專業顧問服務計劃」，透過委聘富經驗的物管公司，免費提供一系列大廈管理專業意見及跟進服務，包括協助成立法團或協助法團恢復運作、協助法團申請各類維修資助和貸款計劃，以及跟進驗樓／驗窗和維修工程及招標等。截至2023年12月，民政總署亦接觸了約580幢「三無大廈」，協助成立70個法團，也協助合共540個法團成立／恢復運作。而屋宇署和市建局也為「三無大廈」提供不少支援！以上皆反映「三無大廈」是可以統籌進入房產保養和維修系列，最令人驚喜就是在科技的運用上，上文說房產保養維修是大產業、甚至是「內循環」，香港不是致力發展創科事業嗎？以香港「房產保養和維修」的優勢作為培養創科事業不是最好的平台嗎？ 例如屋宇署會善用新科技進行恆常化勘察行動，除委聘無人機服務供應商及外判顧問公司進行檢驗及後續跟進工作外，署方亦會考慮善用人工智能技術，把無人機勘察所收集的圖像生成檢驗報告。科技不單只可以用來勘察，還可以用來管理！科技可以做「數碼神經系統」，了解到樓宇不同環節包括建築結構的狀況！甚至實時鏡頭可以作視像管理員，管理員其實有很多種，例如豪宅樓下的可以稱為禮賓師，本質上是提供人性化的貼心服務！三無大廈需要的可能只是實時在線的管理員，配合AI運作，少量的人手可以處理到大量的大廈管理！成本甚至可以豐儉由人！這是未開發的市場！未來香港職場必定面對AI取代了不少職位！激活一些產業正正是配合到社會的改變！香港面對龐大的舊樓，其實充滿挑戰，環球近日持續高溫，香港電力事故亦頻生。有機電業界指出，炎熱天氣會影響電力系統穩定，高溫下供電及負載量接近飽和，高溫本身亦加速電線損耗。香港有不少30年以上樓齡的舊樓，業界表示這些樓宇原本安裝的電線「理論壽命」是30至50年，惟高溫下長期過載，實際壽命或會縮減至30年，除容易導致電力事故頻生，亦有電線起火風險！電線失修風險不只在舊樓之中，亦在城市的地底之下，加上很多舊樓殘破程度的而且確正在加快，如果我們不及早處理以上的問題，維修可以是一個計時炸彈，但及早計劃則可以「以患為利」。若果我們在這些產業更深度發展，更有條件成為國內房地產的示範！大家可以一同掌握機遇，大步向前！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
418.62
較上期
-0.91%
較上５期
-0.73%
以實用面積計算
423.14
較上期
+2.08%
較上５期
-9.05%