精選樓盤
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WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 603.8 萬
物業編號: AN252523
好勝大廈
低層 實 283 呎
售 245 萬
物業編號: AN245430
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
帝御．金灣
中層 1房 實 291 呎
售 380 萬
物業編號: AN260686
田景邨
低層 開放式 實 381 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN264473
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
菁雋
高層 1房 實 295 呎
售 490 萬
物業編號: AN254100
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 30.06.26
2026-06-30
(東方)跌價逾30%買賣 佔比今年最低 二手住宅蝕讓上月418宗增3% 整體二手市場氣氛回落，貶值宗數稍為回升。根據本報統計，5月共有至少418宗低於購入價的住宅轉手個案，按月增加約3.2%。樓價持續上升，跌價幅度同時收窄，上月貶值30%或以上的成交比例，僅佔約3.6%，按月回落約2.3個百分點，屬今年最低水平。 綜合市場資料，4月二手市場至少405宗該類跌價轉讓，上月按月增加約13宗，蒸發樓價金額逾5.66億元。5月貶值成交中，涉及上述大幅跌價的個案只有約15宗，按月減少約37.5%，較4月同類所佔整體跌價比率約5.9%，亦顯著回落，今年1月及2月同類比率則分別約8.6%及約6.2%；而去年10月相關比例約11.5%。 賢文禮士9年貶43%最甘 上月出現樓價跌幅較顯著成交，包括九龍塘賢文禮士3座高層單位以1,500萬元易手，較2017年購入價約2,642.6萬元，約9年樓價下跌約43.2%。銀主出貨更積極，低價沽新界西北細價樓，屯門掃管笏緹岸1期1座同類物業，於拍賣場上以354萬元售出，約7年貶值約41.3%；北區高爾夫‧御苑7座銀主貨，同透過拍賣場以300萬元沽出，約9年樓價大幅下跌約40.3%。 至於原業主持有物業3年或以內的跌價成交，上月至少有37宗，佔整體貶值個案約8.9%，按月也回落約0.5個百分點。相反，樓價與高位仍有距離，於樓市高峰期間2018至2019年購入，至今跌價沽貨成交至少有149宗，所佔比例約35.6%。 分區方面，將軍澳至少有66宗同類成交，佔約一半為日出康城轉手個案；屯門及元朗同期分別有至少60宗及41宗貶值成交。向為蝕賣重災區的啟德，上月至少有15宗跌價轉讓，佔同期全區整體二手買賣約38.5%，蝕賣比例有機會屬低位。 THE HOLBORN蝕138萬 此外，近日交投放緩，部分業主蝕賣吸客。美聯吳肇基表示，鰂魚涌THE HOLBORN高層A10室，實用面積約277方呎，一房間隔，新買家以690萬元購入自用，呎價約24,910元。原業主於2022年8月以約828萬元購入，轉手帳面蝕約138萬元，貶值約16.7%。 該行楊浩然指，大埔新達廣場1座中層D室兩房戶，實用面積約465方呎，原先以700萬元放售，區內用家以680萬元承接，呎價約14,624元，成交價雖然屬同類型單位近年新高，但與原業主2023年4月購入價約765萬元相比，約3年仍跌價約85萬元或約11.1%。 中原霍?雄稱，沙田名日‧九肚山2座高層D室，實用面積約755方呎，套三房及工人套房間隔，叫價約1,250萬元，日前議價後以1,138萬元轉手，新買家為外區換樓客。原業主於2020年以1,393萬元買入，帳面虧蝕255萬元，單位期內貶值約18.3%。 (東方)至HIT成交 新界：租客515萬轉買邁亞美 ●祥益邱家邦表示，屯門邁亞美海灣2座高層E室，實用面積約469方呎，兩房設計，同屋苑租客因租約即將屆滿，決定轉租為買，即睇即以515萬元購入上址自用，呎價約10,981元。單位於2013年以336.8萬元買入，至今漲價178.2萬元或約52.9%。 (東方)新盤積極部署吸客 博峯上載樓書 緹外日套6.6億 麗新發展(00488)的博峯，昨上載售樓說明書至一手住宅銷售資訊網。項目位於廣播道71至75號，設有兩座洋房及一幢住宅大樓，分層大樓以東西翼設計，住宅樓層共12層，提供44伙，主打的三房戶型佔供應逾四成。 項目標準單位涵蓋三房雙套及四房雙套房設計，共設40伙，實用面積1,089至1,322方呎，另提供4個天際特色戶，實用面積2,207至2,217方呎，附連平台或天台。 住宅大樓面積最細單位為東翼住宅大樓1樓B室，實用面積1,089方呎，採三房雙套間隔。面積最大為西翼住宅大樓15樓A室特色戶，實用面積2,217方呎，外連1,818方呎天台及92方呎平台。 集團高級副總裁潘銳民表示，現正籌備3個現樓裝修單位，預計短期內可取得入伙紙。項目預計關鍵日期為2026年9月30日。 ONE STANLEY夥車行送優惠 此外，市場買賣反應正面，昨日錄得近30宗一手成交，當中包括嘉里建設(00683)旗下龍駒道3號緹外，昨連錄3宗成交。其中，第6座5樓B室分層大宅，實用面積為4,262方呎，屬四房四套房間隔，另設雙工人房及一個停車位，成交價2.45億元，呎價約57,485元。嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗稱，項目累售52伙，總成交價逾154億元，平均呎價約58,000元。 信和置業(00083)、嘉里建設、嘉華國際(00173)及招商局置地(00978)合資的將軍澳日出康城海瑅灣I，昨增添兩宗成交，套現逾1,636萬元。其中，成交價及呎價最高的單位為第2A座49樓A室，兩房間隔，實用面積472方呎，成交價874萬元，呎價約18,520元。項目本月沽62伙，吸金逾6億元。自推售以來累售819伙，套現逾72億元。 有發展商推出限時優惠。建灝地產的赤柱黃麻角道ONE STANLEY，昨日宣布夥拍車行推出優惠，總值逾320萬元。由昨日起至7月13日，買家購入項目單位及成交價逾一億元或以上，可獲贈價值約163.8萬元的歐洲房車一輛。而購入成交價介乎5,000萬至9,999萬元買家，可獲贈價值約64.3萬元房車一輛，名額共兩個。集團投資及銷售部董事鄭智?表示，項目至今累售49伙，總成交價逾52.6億元。料有機會於9月再度提升內部指引價。 清水灣項目擬明年底推 另外，復星國際(00656)等的西貢清水灣前片場重建項目，於昨日舉行動工儀式，總樓面逾100萬方呎，提供約800伙，最快明年底分期推出。集團董事長郭廣昌預計，該項目投資額超過100億元，料提供30至40幢物業。同時提供逾20萬方呎商業面積，預計2030年落成。 麗新發展(00488)的博峯，昨上載售樓說明書至一手住宅銷售資訊網。項目位於廣播道71至75號，設有兩座洋房及一幢住宅大樓，分層大樓以東西翼設計，住宅樓層共12層，提供44伙，主打的三房戶型佔供應逾四成。 項目標準單位涵蓋三房雙套及四房雙套房設計，共設40伙，實用面積1,089至1,322方呎，另提供4個天際特色戶，實用面積2,207至2,217方呎，附連平台或天台。 住宅大樓面積最細單位為東翼住宅大樓1樓B室，實用面積1,089方呎，採三房雙套間隔。面積最大為西翼住宅大樓15樓A室特色戶，實用面積2,217方呎，外連1,818方呎天台及92方呎平台。 集團高級副總裁潘銳民表示，現正籌備3個現樓裝修單位，預計短期內可取得入伙紙。項目預計關鍵日期為2026年9月30日。 ONE STANLEY夥車行送優惠 此外，市場買賣反應正面，昨日錄得近30宗一手成交，當中包括嘉里建設(00683)旗下龍駒道3號緹外，昨連錄3宗成交。其中，第6座5樓B室分層大宅，實用面積為4,262方呎，屬四房四套房間隔，另設雙工人房及一個停車位，成交價2.45億元，呎價約57,485元。嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗稱，項目累售52伙，總成交價逾154億元，平均呎價約58,000元。 信和置業(00083)、嘉里建設、嘉華國際(00173)及招商局置地(00978)合資的將軍澳日出康城海瑅灣I，昨增添兩宗成交，套現逾1,636萬元。其中，成交價及呎價最高的單位為第2A座49樓A室，兩房間隔，實用面積472方呎，成交價874萬元，呎價約18,520元。項目本月沽62伙，吸金逾6億元。自推售以來累售819伙，套現逾72億元。 有發展商推出限時優惠。建灝地產的赤柱黃麻角道ONE STANLEY，昨日宣布夥拍車行推出優惠，總值逾320萬元。由昨日起至7月13日，買家購入項目單位及成交價逾一億元或以上，可獲贈價值約163.8萬元的歐洲房車一輛。而購入成交價介乎5,000萬至9,999萬元買家，可獲贈價值約64.3萬元房車一輛，名額共兩個。集團投資及銷售部董事鄭智?表示，項目至今累售49伙，總成交價逾52.6億元。料有機會於9月再度提升內部指引價。 清水灣項目擬明年底推 另外，復星國際(00656)等的西貢清水灣前片場重建項目，於昨日舉行動工儀式，總樓面逾100萬方呎，提供約800伙，最快明年底分期推出。集團董事長郭廣昌預計，該項目投資額超過100億元，料提供30至40幢物業。同時提供逾20萬方呎商業面積，預計2030年落成。 (星島)屋苑本月錄253宗獲利成交 樓價穩步上揚，業主對後市信心增強，紛紛收窄議價空間，本月各大屋苑續錄「賺多過蝕」。本報統計全港199個屋苑，其中161個錄獲利成交，佔比達81%，涉及獲利個案逾253宗，帳面獲利金額介乎5萬至6317萬，帳面賺幅介乎0.63%至約15.6倍。 本月帳面賺幅最多為鰂魚涌康怡花園J座高層8室，面積902方呎，3房1套間隔，單位屬遺產盤，以1500萬成交，呎價約16630元。據了解，單位1986年購入價僅約90.6萬，與最新成交價比較，大幅升值792.3萬或約15.6倍。 帳賺0.63%至約15.6倍 帳面獲利金額最多為港島南區壽臣山豪宅榛園單號洋房，面積2634方呎，原則屬4房間隔，以9900萬易手，呎價約37585元。據了解，原業主於2009年以4968萬一手購入物業，持貨17年轉售，帳面勁賺4932萬，帳面賺幅近1倍。 本月至今錄約81宗蝕讓成交，涉及52個屋苑，帳面蝕讓金額5.8萬至1938.8萬，帳面蝕幅0.89%至34.88%。 本月帳面蝕讓金額最多為西半山瑧環高層平台特色戶，面積1946方呎，採4房3套連衣帽間及工人套房間隔，連逾300平方呎私人平台，單位以7700萬成交，呎價39568元。原業主於2014年以9638.8萬購入單位，持貨約12年轉售，帳面蝕讓1938.8萬，帳面蝕幅20%。 帳面蝕幅最多為上水天巒加倫大道雙號屋，面積2012方呎，以2850萬沽出，呎價14165元。原業主於2012年以4376.6萬購入，持貨14年轉售，帳面虧蝕1526.6萬，帳面蝕幅34.88%。 康怡花園升幅最大 對於本月獲利成交個案較上月微減約5%。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近期金融市場波動，加上世界盃賽事如火如荼，而且天氣持續不穩，多項因素令二手交投放緩所致。不過，整體樓市氣氛依然正面，而且市場早前已消化大量「筍盤」，部分業主見市旺，將議價空間收窄。 美聯高級董事布少明表示，盤源消耗加令業主信心增強，議價空間收窄，由以往大約5%收窄至3%之內，甚至不乏「零議價」或反價個案，因此預料月內樓價料再升0.5%至1%。 (星島)公屋擬加租2.04% 最快10▓1生效不設特別寬免 公屋租金每兩年一檢，房屋局昨向立法會提交文件，建議資助房屋小組委員會根據「公屋住戶入息抽樣統計調查」得出的結果，將公屋租金向上調整2.04%，租金上調的金額介乎10元至128元。另外，考慮到當前的社會經濟狀況、租金增幅、對公屋租戶的影響以及房委會的財政狀況，故不建議向公屋租戶提供特別寬免措施。若小組委員會通過2026年租金檢討的結果，調整的租金將於今年10月1日生效。 根據文件指，2026年3月本港共有約82.08萬戶公屋租戶，當中約80%，即約65.45萬戶為繳交正常租金的租戶、約9.72萬戶為綜援戶，其租金由政府繳付，還有約4.55萬戶為繳交額外租金的「富戶」，以及約2.35萬戶為在房委會的租金援助計劃下接受資助的租戶。當局指今年3月的平均每月租金為2519元，公屋租戶的租金介乎539元至6295元，按調整幅度為2.04%計算，每月租金上調的金額介乎10元至128元，當中加41元至50元的住戶數目最多，約有17.37萬戶，佔整體的2成6，其次為加31至40元，約有13.14萬戶，加81元至128元只有不足1成。 平均多交51元 議員：屬可負擔範圍 文件強調，2.04%的租金增幅溫和，公屋租戶平均家庭收入在過去兩年間從2萬6057元上升至2萬6588元，即上升了531元或2.04%。相比之下，租金上調的金額平均為51元； 剔除「富戶」（約6%）和租金由政府繳付的綜援戶（約12%），逾六成餘下的公屋租戶的每月租金加幅在60元或以下；約九成租戶上調的每月租金金額則在80元或以下。就公屋長者一人住戶而言，他們每月的平均租金增幅為37元，故相信有關加幅屬租戶可負擔的水平。 另外，文件提到，就2026年租金檢討而言，每戶公屋租戶平均每月上調51元的金額應該對公屋租戶影響輕微，相信公屋租戶可負擔租金升幅，考慮到當前的社會經濟狀況、租金增幅、對公屋租戶的影響以及房委會的財政狀況，故不建議向公屋租戶提供特別寬免措施。 立法會房屋事務委員會委員楊永杰表示，今次平均每月51元的增幅，對大部分家庭而言屬可負擔範圍，並未構成沉重的經濟壓力，認為政府在檢討租金時，確切平衡了整體經濟數據與租戶的實際情況，做法值得肯定。 (明報)緹外單日連錄3宗逾億元成交 迎夏複式3.2億沽 兩盤4成交涉近10億 儘管近日整體一手交投有放緩之勢，但大額豪宅仍然持續錄得成交。嘉里（0683）九龍半山龍駒道緹外，昨連沽3伙4房戶、吸金6.6億元。同時，太古地產（1972）前大班簡基富旗下The Development Studio發展的淺水灣迎夏，首次推出的複式大戶以逾3.21億元售出；換言之，上述4宗豪宅成交共涉資近10億元。此外，麗展（0488）九龍塘廣播道新盤、涉46伙的博峯突擊上載樓書，預計短期獲批入伙紙。 向來被視為是九龍焦點豪宅的緹外， 昨連錄3宗成交、吸金6.6億元，當中第6座地下A室連花園特色戶，實用3466方呎4房4套間隔，連車位成交價2億元、實呎57,703元，買家成交期120日；單位原於2024年底以1.8億元連車位售出、實呎51,933元，但相關具內地背景的買家，於本月中終止買賣合約，估計遭沒收30%訂金料涉5400萬元。換言之，是次新成交價，比較逾1年半前賣貴約11%。 緹外撻訂貨2億沽 貴年半前11% 緹外另兩宗成交，包括第1座2樓B室，實用4432方呎4房4套間隔，連雙車位成交價2.15億元、實呎48,511元，買家成交期150日；第6座5樓B室，實用4262方呎4房4套間隔，成交價高見2.45億元、實呎價57,485元，買家成交期120日。緹外2022年底推出至今累沽52伙，總成交額達154億元，平均成交實呎約5.8萬元，尚餘12伙待售。 至於The Development Studio旗下淺水灣迎夏，首次推出的12、13樓複式戶，連雙車位以3.2176億元售出（連裝修），單位實用4022方呎3房連書房設計另連平台、實呎8萬元，買家成交期90日。迎夏已屆現樓，提供6伙複式大戶，其中5伙實用均為3957方呎；12、13樓則為上述售出的頂層複式戶。 峯上樓書 料快獲入伙紙 其他豪宅新盤亦有新部署，麗展旗下廣播道博峯昨上載樓書。麗展表示，博峯5月公布命名後，至今累獲近千宗查詢，項目預計短期可獲入伙紙，現樓連裝修示範單位正全力籌備中。麗展高級副總裁潘銳民表示，博峯共提供46伙，包括40伙標準戶、4伙特色戶，標準戶屬3至4房設計，實用1089方呎至1322方呎；4伙特色戶實用2207至2217方呎，項目亦提供兩幢洋房，實用2623及2621方呎、並連花園及天台。 另一方面，有個別新盤買家選擇撻訂離場，萬科香港旗下屯門掃管笏上源新錄撻大訂，位於1B座6樓E室，實用1248方呎4房戶，原於2022年5月以1783.6萬元、14,292元售出（連車位），買家當時成交期為1156日即逾3年，料遭殺訂10%逾178萬元。
成交快訊
天水圍天頌苑居二價278萬獲承接 轉手帳面升值逾4倍
2026-07-01
祥益地產高級分行經理謝利官(Jerry Tse)表示，近日分行錄得一宗天頌苑的居二市場成交個案，該屋苑鄰近市中心及天水圍中央公園，環境舒適。原業主於2000年以50萬 (居二市場價) 購入，轉手帳面獲利約228萬，升值逾4倍。謝氏稱，上述所錄成交單位為O座高層14室，實用面積429呎。新買家為外區白居二，鍾情該區環境舒適，日常購物及交通都方便，而且屋苑鄰近家人居所，方便照應，加上單位企裝四正。由於業主有意前往內地退休，故由295萬減至278萬(居二市場價)成交，以實用面積計算呎價為6,480元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
投資客550萬入市南浪海灣 1.6萬租出回報3.5厘
2026-07-01
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前屯門南浪海灣錄得一宗區外客之租賃成交個案，該單位之租金回報率高達3.5厘。 黃氏稱，上述所錄成交單位為3座高層B室，實用面積547呎，兩房一廳，業主於去年尾透過本公司購入單位，今年初收樓後隨即進行翻新工程，並於竣工後再經本行租出。租客心儀單位已完成翻新工程，可即租即住，加上樓底高，空間感充足及居住舒適，業主考慮到租客願意一次過預繳半年租金，遂減租500元，上述租客最終以月租1.6萬元合共涉資9.6萬元承租單位，平均呎租為29.3元。 黃氏續稱，若以業主於2025年約550萬元購入價作計算，該單位的租金回報高達3.5厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
港人愈住愈細 房策應亡羊補牢
2026-06-26
*轉載自2026年6月26日的信報 原文：香港平均居住面積在過去十年左右，整體趨勢是變小了，本來人均居住面積的長期趨勢早期是上升的，1991年至2011年期間，私人住宅單位的人均居住面積曾從163平方呎穩步增至214平方呎，但卻在近年出現下跌，根據2021年人口普查，全港家庭住戶的人均居所樓面面積中位數僅約16平方米（約172平方呎）。2011年之後人均居住面積由增變減，中間發生了什麼事呢？筆者認為，一是「樓市辣招」，2010年推出樓市辣招後，買家購買第二個物業就要面對較高的稅率（例如雙倍印花稅等），這個逆周期措施是成功化解了美國量化貨幣帶來的市場泡沫，但每一場仗背後都有代價，樓市辣招的代價就是犧牲了轉流率、犧牲了市民上游發展的空間！嚴重打擊樓換樓！樓換樓困難，也等於同時打擊細單位的放盤量！根據筆者公司的祥益指數，反映辣招推出之後八年即2018年，屯門區二手放盤量錄得大跌七成，可以說是那段時間樓換樓半停頓之下的結果。另一原因，就是1997年後的政治文化，議會用了錯誤的樓市觀念，過份注重樓價高低和上車門檻！很多人誤會，抑制買樓就會令到樓價止升！但是忽略了，減少市場流通量，更加令到樓價易升難跌！真正解決樓市的方式不是減少流轉量，相反是增加放盤量！多人放盤樓價就易跌難升，或者會慢升，這樣樓價才不會惡性上升！而且增加樓盤不是單靠一手供應，近十幾年這個概念是錯的！首先，一手住宅是高成本的產品，建築成本在價格上製造不到平穩的勢頭，發展商更加不會做蝕本生意，即是說，一手樓其實是高樓價的保證，樓價跌到低過成本，發展商就會停產，於是之後市場供應就會減少，減產至直到樓價回升為止。所以樓價平穩的關鍵並非單從一手樓做工夫就解決到，要真正做到供應量多的做法，是重啟二手各階梯的流轉，政府已經取消了辣招，但現行各階梯的流動性其實還未復甦，每一個板塊物業階梯的人士都有上游的接口，自然就有人放盤，解決樓市問題必須是「一手新供應」和「二手轉流率」一起改善！一手高成本的結構只能滿足消費市場金字塔頂的人群，事實上，新樓面積越建越小。早於2013年，時任行政長官梁振英在《施政報告》指出，全港過半數的私人住宅單位實用面積小於50平方米。最近有報告指出過去三十年間（1995年至2024年），本港新落成住宅的整體平均實用面積由543平方呎大跌26%至400平方呎。「納米樓」更湧現：在新落成私人住宅中的比例，實用面積小於430平方呎的「甲類單位」已從2009年的約5.2%水平飆升至2024年的44.5%（詳見圖表）。購買這些納米單位的年輕人，大家都明白不少是依仗「父幹一族」，所謂「父幹一族」說穿了就是父母因換樓面對辣招稅，成本高，從而出首期幫助子女置業！市場就不斷扭曲。但另一方面，不少發展商把興建中的大單位改為兩個細單位！即使公營房屋近年都出現「納米化」的趨勢，於是港人的居住面積當然大大減少！香港的人均居住面積對比國際，不僅遠低於新加坡（33平方米或355呎）、深圳（約30平方米或323呎），也低於東京（約19.5平方米或210平方呎）。單靠一手樓甚至逃不開高地價政策，政策概念上已過份依賴，沒有其他財務收入取代到賣地收入，就算讓樓價下跌，亦不可以解決「居住面積太小」、財富分配不均、上車難的問題。筆者提出以下方案：1）政府首先要好好發揮造地主導權，不斷製造熟地，至於賣出多少地皮，就必須要市場互動，好的市場的確先要保障發展商利益，但透過合適的供應量，引導發展商往薄利多銷的盈利方向。2）有了穩定、合適的一手樓價，那麼二手市場就可以產生折扣率的作用，再活化二手市場各階梯的流轉，那樣在各方有利之下，就會多了人放盤和多了成交。3）同時，善用二手供應，新供應可針對興建大單位，從而啟動換樓鏈，逐步提升整體社會的人均居住面積。4）此外，現在二手私樓轉流率長期都在4%以下，如果轉流率回復到6%左右，樓市內需已經可以刺激到民生，而更加重要的是，財富有更好的分配，筆者認為更好的香港是要配合以上整體供求和轉流效應去產生。香港是福地！政府已智珠在握！好好運用龐大的二手資源！是市民的福祉！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-05-29
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
434.37
較上期
-0.85%
較上５期
-4.88%
以實用面積計算
422.51
較上期
-10.13%
較上５期
-5.52%