精選樓盤
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靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 590 萬
物業編號: AN262603
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
珀御
低層 1房 實 342 呎
售 415 萬
物業編號: AN263157
萬寶大廈
高層 1房 實 254 呎
售 250 萬
物業編號: AN266769
叠茵庭
高層 3房 實 575 呎
物業編號: AN265446
建生邨
高層 實 385 呎
居二價 170 萬
物業編號: AN200745
帝御．金灣
中層 1房 實 291 呎
售 385 萬
物業編號: AN260686
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 721 呎
售 1060 萬
物業編號: AN264720
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
兆康苑
中層 2房 實 423 呎
售 385 萬
物業編號: AN266739
良景邨
高層 2房 實 443 呎
居二價 215 萬
物業編號: AN262416
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 580 萬
物業編號: AN263045
兆畦苑
低層 3房 實 487 呎
售 325 萬
居二價 215 萬
物業編號: AN262207
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 05.10.26
2026-10-05
(星島)新盤銷情穩2日沽約180伙 新盤市場百花齊放，多個新盤錄理想銷情，周末兩日共錄約180宗成交，不乏大手客入市。其中較矚目為周六次輪銷售的西南九龍叡璟II，單日售出共147個單位，總成交金額逾15.24億元，其他多個餘貨新盤都密密去貨。 華潤置地發展的西南九龍叡璟II於過去周六舉行次輪銷售，透過價單及招標形式售出147個單位，總成交金額逾15.24億元，其中129伙價單單位成交價介乎565.5萬至1640.3萬元，共套現逾12.26億元，當中最大手買家斥資逾3953萬元，購入1伙3房及3伙2房。 朗譽錄4宗成交 嘉華、會德豐地產及中國海外合作的啟德海灣於周末期間錄得5宗成交，套現約3622萬元，其中更錄「一客三食」個案，長線投資者斥約2130萬元購入3伙，包括2伙1房單位及1伙2房單位，包括1A座7樓L室，面積430方呎，屬2房戶型，以896.7萬元成交，呎價20853元。 新地旗下元朗芊御新錄4宗成交，售出單位包括1座2樓B室，為兩房特色戶，面積324方呎，附連259方呎平台，以560.8萬元沽，呎價約17309元。 101 KINGS ROAD呎價約5萬 保利置業與尚嘉控股合作的油塘朗譽亦於過去兩日共錄4宗成交，套現逾2415萬元。項目1座36樓E室，面積337方呎，屬於1房戶型，成交價約610.59萬元，呎價約18118元；以及1座41樓K室，為面積305方呎的1房單位，以593.6萬元售出，呎價約19462元。 宏安旗下北角101 KINGS ROAD新錄大額成交，以5595萬元售出項目31樓C室，屬於頂層連天台特色戶，為3房2套連梗廚戶型，單位面積1119方呎，單位設內置樓梯往775方呎的天台，按上述成交價計算，呎價約5萬元。 翻查資料，該單位成交價僅次於全盤最大的31樓A室，屬項目次高；成交呎價則與31樓A室一樣同約5萬元，並列項目最高紀錄。 (星島)私營學生宿舍租爆市 周邊樓受惠溢出效應 政府近年積極推動香港建設成為「國際專上教育樞紐」，吸引大批海內外學生赴港升學，惟校內宿位長期供不應求，需求急速轉向私營學生宿舍，在剛過去的暑假期間引爆住宿爭奪戰，尤其鄰近大學區及主打高性價比的項目出租率達90%至100%，部分項目更早於暑假初錄得滿租，客源除佔主導的內地生外，亦涵蓋日、韓等亞太區學生；業界人士分析指，現時全港宿位缺口高達約7.8萬個，「僧多粥少」逼使大批學生湧向私樓搶盤，不僅令留學生晉身租市新主力，更直接推升周邊私樓租金約10%至15%。 據本報統計，本港主要私營學生宿舍項目出租率高達90%至100%，當中以鄰近大學區及高性價比的項目出租率表現最強勁；以中原投資旗下項目為例，位於尖沙咀的一步居117（提供67個房間及121個床位）及西半山一步居38（提供155個床位），早在新學年開學前已錄100%滿租；而旗下九龍城一匯居．啟德整個項目將提供超過1500個床位，為香港最大單一學生宿舍，當中第1期約700個床位，出租率突破90%。客源分布方面，內地留學生佔比超過95%，穩居本港租務市場絕對主力。 內地生佔逾95%成絕對主力 上述項目租金水平方面，一步居117單人房月租約1.8萬至2萬元，雙人房床位約9100元，3人房床位約6300元起；鄰近香港大學的一步居38雙人房床位月租約1.13萬至1.4萬元，1房月租約1.7萬至1.8萬元；而一匯居．啟德主打3人及4人房，每個床位月租約6100至6400元起。 另一主要營運商、宏安旗下的日新舍啟德及旺角兩個項目合共提供超過1600個宿位，出租率高達97%，租客除內地生與本地生外，亦涵蓋日本、韓國、印尼、越南等亞洲學生；其中啟德僅餘小部分雙人房待租，月租約8500元起；而旺角宿舍主打單人房，月租約1.45萬元起。 業界人士分析指，香港八大院校校內宿位長期處於緊絀狀態，尤其就讀一年制碩士課程的學生多數無法獲派宿位，必須自行在校外解決住宿問題。在宿位短缺局面下，這批生力軍迅速湧向私人屋苑，由於不少內地生具備預繳半年至一年租金的承租能力深受業主歡迎，加上在本地剛需及專才湧港三重夾擊下，更直接導致私樓租金水漲船高。 此外，政府持續擴大大學招收非本地學生名額，今學年非本地生達9萬人，預期29/30學年規模擴至10萬人；「留學經濟」直接引爆搶租熱潮，據差估署最新顯示，上月租金指數按月升幅擴大至1.64%，是2024年5月後單月最大升幅，指數更是已連續10個月破頂，期間累漲5.2%，而今年首8個月租金升4.89%。 高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵表示，香港近年積極發展成為「國際專上教育樞紐」，加上政府持續擴大非本地學生招生規模，帶動學生住宿需求顯著上升，市場上大部分學生住宿營運商入住率達90%以上，部分項目更接近滿租水平。 專家：預期需求強勁支撐租市 李婉茵續指，不少來港學生在學生宿舍供應不足情況下，需要轉向私人市場尋找住屋選擇，進一步推高部分地區及鄰近院校周邊租賃需求，租金近年已錄約10%至15%升幅。隨着國際學生人數持續增長，預期香港對優質學生住宿需求將維持強勁，相關供應缺口亦有望吸引更多投資者及營運商進入市場，支持租金水平保持穩健。 戴德梁行副董事總經理及香港研究部主管鄧淑賢說，學生宿位短缺確實是近年推動住宅租賃市場上升重要因素之一。據該行研究報告指出，香港八大院校平均每3.4名學生才有1個在校宿位，估計宿位短缺超過7.8萬個，令大量非本地學生需要轉向私人租賃市場尋找住宿，支持住宅租務市場需求。 鄧淑賢認為，住宅租金仍有進一步上升空間，但升幅相信會較過去兩年明顯放緩。首先傳統暑期租賃旺季已經過去，學生租務需求將逐步回復正常水平；其次，租金自2023年低位至今已累計升逾20%，不少地區租金已接近或超越疫情前水平，租戶負擔能力開始受考驗。雖然人才及非本地學生帶來住屋需求仍會為租金提供支持，相信未來租金走勢較大機會由過去快速上升，轉為溫和增長。 (明報)商舖回報重上近4厘 返09年高位 價格跌幅遠超租金 業界：消費模式改變 投資者仍審慎 本港經濟復蘇，住宅樓市明顯回升，而優質商廈租金亦見好轉，相對落後的舖市，無論租售價格亦開始似有見底迹象，令回報率重返較合理水平。據差餉物業估價署早前公布數據，截至7月份，全港私人零售業樓宇租金指數，較2019年初反修例風波前的高峰期大跌逾兩成，為逾14年新低，但售價指數更傷，較歷史高峰期下跌47%。不過，由於售價指數重創，近月整體零售業樓宇回報率逼近4厘，重上2009年後高位。 據差估署資料顯示，7月份全港私人零售業樓宇租金指數報152.1點，雖然按月持平，但有關指數已有36個月未見升幅（即持平或下跌），除較去年同期157.2點跌3.2%外，更較2019年2月錄得的歷史高位191.7點累跌20.7%，跌至2012年6月151點以來逾14年新低。至於私人零售業樓宇售價指數方面，7月報318點，按月微跌0.22%，同樣36個月未見升幅，而有關指數較去年同期354.6點下跌10.3%，對比2018年11月歷史高峰期601點，更大跌47%，至2011年3月313.1點以來逾15年新低。 連續3個月維持3.9厘回報水平 另差估署資料亦顯示，金融海嘯後即2009年，舖位價格大升前（僅計及1999年有紀錄以來數據），零售業樓宇租金回報率一直站穩逾4厘，但隨着舖市炒風掀起，市場屢次誕下天價舖王，即使市場租金亦創新高，舖位租金回報卻每况愈下，在2013年底至2018年底一段舖市高峰期，整體租金回報長期維持2.3厘至2.5厘低水平，自2024年5月起，回報率終連續保持在3厘或以上水平，至今年5月起更連續3個月錄得3.9厘回報，升至2009年7月後新高。 若參考市場成交，有個別舖位之買賣及租賃紀錄正好與上述數據脗合。如新近成交的天后廟道金香閣地下B1及B2舖及地庫B室，地舖面積1500方呎，地庫面積1500方呎，合共3000方呎，該舖曾於2009年以1228萬元售出，同年獲連鎖便利店7-11以月租約4.5萬元承租，當年業主回報約4.4厘，而2021年該舖成交價曾高見2960萬元，至2023年舖位獲地產代理行利嘉閣以約6萬元承租，該名業主租金回報跌至2.4厘。資料顯示，有關舖位最新以790萬元售出，呎價2633元，遠比同區私宅價低。原業主帳面勁蝕2170萬元或73%，較2009年成交價低約36%，該舖目前仍由利嘉閣租用，月租減至約4萬元水平。換言之，該舖租金較2023年高位低約33%，較2009年則低約11%，在售價跌幅遠高於租金跌幅下，最新業主租金回報高見6.1厘。 天后舖呎價跌至2633元低於私宅 萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫解釋，隨着本港人口老化、數年前出現移民潮、港人北上消費，以及消費模式改變，令市場對舖位需求減少，從而影響租金，故此除中環、尖沙嘴等一線零售區舖位今年租金及吸納量均有增幅外，大部分民生區均見回落。麥海倫又稱，作為物業投資者，即使看好零售市場，亦不等同看好舖位市場，他們要考慮的是即時回報及風險管理，在舖位租金仍未有明顯回升趨勢下，他們可以選擇物流、人工智能（AI）等與零售有關的板塊，再者現時銀行對舖位借貸相當謹慎，以致借貸成本較住宅高，影響投資者入市意欲，加上過去數年銀行call loan（追收貸款）多以零售物業為主，故業主要急於沽貨，唯有以超低價出售，令售價跌幅遠超租金。不過，對於整體租金回報重上近4厘水平，麥認為，現時全球經濟未如理想，加上物業投資期長，投資者入市會比較謹慎，除非租金回報高見6厘至7厘才較吸引，而近一兩年入市之買家，實際上用家比例反而較新冠疫情前高。 資深舖位投資者、香港專業地產顧問商會會長蔡志忠表示，以往商業物業呎價一般都較住宅為高，但現時不少舖位成交呎價跌至數千元，比住宅還要低，他形容這是「扭曲」了市場。他表示，近年銀行call loan，銀主盤又以低價出售，加上銀行不願為商舖物業承做按揭，認為這種雪球式、人踩人的跌價，是非理性，更指是「有少少人為」。蔡志忠又指，現時不少舖位租金回報都有四五厘以上，舖位、甲廈都「抵到爛」，更表示「如夠膽買商舖、銀主盤，兩三年後可能贏面有95%」。 (明報)本季首周末一手成交減半 十大屋苑交投跌44% 七屋苑吞蛋 踏入第四季，首批以10年來折實均呎最平的市區新盤招徠的內房越秀地產（0123）油塘東源街擎海1期，即時凍結市場購買力，而華潤置地（海外）西南九龍長沙灣叡璟II即使於上周六進行新一輪銷售，但周末兩日一手市場仍只錄約176宗一手成交，按周大跌約一半。至於十大屋苑二手交投同樣冷清，周末兩日僅錄5宗成交，按周大跌44%，當中七個屋苑齊吞蛋。 擎海1期上周二以約10年來市區新盤最低折實均呎作招徠，首批128伙折實平均實呎僅13,988元，即時搶去市場焦點，由上周四至周六，便已錄約1.5萬個認購登記，發展商剛過去周六隨即加推98伙，暫超額約65倍。過去周末兩日，整個一手市場僅錄得約176宗成交，較前周末約350多宗大跌約一半，當中單計叡璟II新一輪價單銷售連同招標單位，便已佔去約147宗，即佔市場總成交量超過八成。 叡璟II沽147伙 佔周末成交逾八成 其餘新盤則只有零星買賣，成績較為理想就有嘉華（0173）等合作發展的啟德跑道區啟德海灣2期，過去兩日共沽5伙，套現約3622萬元，包括3伙一房單位及兩伙兩房單位，其中一名長線投資者便斥約2130萬元購入3伙，包括兩伙一房單位及1伙兩房單位，當中1A座7樓L室，實用430方呎，兩房戶型，以896.7萬元成交，實呎20,853元。另在擎海帶動下，保利置業（0119）及賭王何鴻燊四太梁安琪旗下尚嘉控股合作的油塘朗譽，過去兩日亦錄得約4宗成交。 康怡破上月悶局 3房1025萬易手 另一方面，二手交投同樣冷清，中原及美聯統計，十大屋苑剛過去周末兩日共錄5宗成交，較前周末錄9宗回落44.4%，七屋苑錄零成交，只有鰂魚涌康怡花園、將軍澳新都城及沙田第一城錄得成交個案，其中新都城及沙田第一城各錄兩宗。值得留意的是，上月全月均未有買賣的康怡花園，卻在第四季首個周末破蛋。中原分行首席分區營業經理楊文傑表示，康怡花園剛過去周末終打破一個月以來僵局，位於E座低層1室，實用685方呎，3房1套間隔，以1025萬元成交，實呎14,964元。買家為新婚夫婦。原業主2003年215萬元購入，持貨約23年，帳面獲利810萬元或近3.8倍。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，踏入10月份，發展商紛紛希望把握時機推盤，搶佔市場購買力，訂價貼市，地區及類型亦多元化，搶佔不少市場注意力，料本月市場焦點落於一手新盤，短期內二手略為受壓，料本月底向隅客回流二手。美聯物業高級董事布少明表示，新盤以吸引價推售，刺激購買力釋放，帶動一手交投已連續兩個月錄逾千宗，預計10月續有大批新盤應市，勢必百花齊放，全月有望錄逾2000宗的活躍水平。 (東方)聯儲本輪或再加息3次 摩根資管料美債息4.5至5.25厘上落 看好投資級債 隨着全球主要經濟體重新進入加息周期，各類債券孳息率走高，投資者愈發關注債市的投資機會。摩根資產管理估計，在基本情景下，美國聯儲局仍可能再加息兩至3次；而備受關注的10年期美國國債孳息率，則可能在4.5至5.25厘的寬幅區間內上落。摩根國際債券基金經理Arjun Vij表示，考慮到供需因素、息差等背景，目前看好投資級信用債勝於高收益債；政府債券則偏好美國、日本和澳洲的較長年期政府債券，因其風險回報具備吸引力。 市場足以吸納新供應 Vij接受本報專訪時表示，儘管今年投資級別債券發行量有機會創下新高，供應規模龐大，但同時需求仍異常強勁。他指出，強勁的零售基金資金流入、保險公司投資需求，以及國際投資者持續買入，已足以輕鬆吸收新的債券供應。他預期這些強勁的需求趨勢將會延續，而大規模的債券發行──尤其是超大規模雲端服務商（Hyperscalers）發債集資所產生的風險溢價，仍為投資者提供具吸引力的進場點。 他亦指出，考慮到信貸息差仍然偏窄（即高風險與低風險債價之間的差異有限），且可能大致維持在區間震盪，追求債券票息收益仍是回報的主要驅動因素；而在當前息差水平下，投資者押注高風險債、承擔風險所獲得的補償相對有限。因此，他更傾向於透過票息收益和個別債券投資選擇來獲取回報，而不是押注整體市場息差進一步收窄。 宜留意3大投資機會 目前來看，整體經濟仍然健康，但收入較低族群的壓力正在累積，因為能源和生活成本上升正在削弱低收入群體的消費能力；相比之下，較富裕家庭仍受益於強健的資產負債表和資產價格上漲。信用壓力仍集中在品質較低的借款人，尤其是CCC評級的債券發行人。 在他看好的投資級別債券之中，當下有3大值得留意的投資機會。第一是美國和歐洲銀行在整個資本結構中的債券；其次則是部分公用事業、能源混合資本債和數據中心基礎設施債券；最後則是特定條件下的超大規模雲端服務商債券──假如短時間內供應過剩導致息差擴大，將會是最好的進場時機。 他解釋指，超大規模雲端服務商發債規模已破紀錄，並可能在明年仍維持高位，這種龐大的供應亦創造了投資機會，因為部分債券可能會因此而要付更高息以爭取有限的市場資金，但要「有選擇性地買入」。 美日澳洲國債估值吸引 政府債券方面，他直言︰「我們更青睞美國、日本和澳洲的長期政府債券，這些國家的估值更具吸引力。」更重要的是，長期債息與短期能源價格波動的直接關聯較低，反之短期債息則會受到通脹等因素影響，因此當整體孳息率上升時，他更願意提升長期債券的倉位。 對於美國近期回購長年期國債的舉動，Vij認為回購可以改善市場運作並影響債息曲線的形狀，但無法持續抑制長期孳息率水平。諸如巨額財政赤字、持續的國債發行、量化緊縮，以及人工智能（AI）基礎設施領域的強勁投資需求等結構性因素，仍是影響長期利率的驅動要素。 (東方)九龍新盤吸買家目光 叡璟II單日沽147伙 擎海I加推98個單位 九龍新盤繼續主導一手市場，西南九龍叡璟II上周六完成次輪銷售，129伙價單單位即日沽清，連同招標單位共售出147伙，單日套現逾15.24億元。油塘全新盤擎海I亦推售在即，同日加推價單第2號涉及98伙，折實平均呎價約14,468元。 華潤置地（海外）銷售及市場營銷總監孔建表示，旗下叡璟兩個期數已展開共5輪銷售，每輪均即日沽清所推價單單位，項目系列至今價單連招標累售815伙，不足一個半月套現約80.4億元。 至於叡璟II日前新一輪銷售，開售短短兩個半小時，A組大手時段錄55伙認購，套現逾6.2億元。當中有兩組客購入上限最多的4伙，涉額逾3,953萬元及超過3,235萬元。該公司銷售及市場營銷副總監岑菲菲補充，項目同日招標售出18伙，包括17伙套三房單位，以及一伙連平台特色戶，涉及金額共約2.97億元。 啟德海灣第2期大手客購3戶 此外，越秀地產(00123)旗下擎海I同日加推的新價單，單位分布於第3座及第5座，實用面積285至503方呎，涵蓋52伙一房戶及46伙兩房戶，折實售價384.01萬至780.01萬元，呎價約13,474至約15,538元。發展商指出，撇除樓層與景觀因素後，屬原價加推。而今批售價及呎價最低單位均為5座3樓C室，為實用面積285方呎一房戶。 越秀地產（香港）總經理李嘎表示，擎海I開放示範單位及展銷廳後，市場反應踴躍，截至上周六中午已累錄逾1.5萬張入票，以首兩張價單共226伙計，超額逾65倍。客戶佔逾70%為自住客，當中包括年輕家庭、分支家庭及換樓客，將於短期內公布銷售安排，最快本周末進行首輪發售。 另方面，過去兩日一手市場錄近180宗成交，按周減少約五成，買賣主要來自上述叡璟II。而其他九龍項目亦有承接，嘉華國際(00173)等合作的啟德海灣第2期，兩日錄5宗成交，套現約3,622萬元，包括有長線投資者斥約2,130萬元大手購入3伙。 緹外賣2.6億 今年九龍最貴 豪宅新盤則再錄高價成交，嘉里建設(00683)石硤尾龍駒道3號緹外，上周六招標售出5座5樓B室分層大宅，實用面積4,483方呎，四房四套房另加雙工人房間隔，連兩個車位，成交價2.6億元，創今年九龍一手分層住宅新高，呎價約57,997元。 (東方)地產速報一覽 ●祥益古文彬透露，屯門居屋景新臺3座高層F室，實用面積約476方呎，兩房設計，原於未補價第二市場開價355萬元放盤，獲外區綠表客洽詢，最終減價15萬元，以340萬元沽出，成交呎價約7,143元。原業主於2007年以約89.6萬元未補價購入上址，現時轉手帳面升值逾250萬元，漲幅約2.8倍。
成交快訊
內地專才預繳全年租金租入澤豐花園兩房戶 09年買入業主享 13.3 厘超高回報
2026-10-05
祥益地產執行董事盤嘉茵表示，屯門澤豐花園因樓底較同類型屋苑高，室內空間感大且採光度十足，一直成為不少租客的心水之選。日前分行促成一宗澤豐花園「即睇即租」的成交個案，該單位之租金回報率高達 13.3 厘。盤氏稱， 上述錄得成交的單位為 5 座低層 C 室，實用面積 433 呎，兩房一廳。租客為內地專才，鍾情屋苑周邊環境清幽且配套完善，並有交通工具便捷往返工作地點及內地。經輕微議價後，租客最終以月租 9,500元「即睇即租」，並預繳一年租金，以實用面積計算呎租為21.9元。盤氏續稱，如以業主2009年的購入價約86萬(自由市場價)作計算，該單位的租金回報率高達13.3厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門錦華花園貼市價放盤 一周內速以410萬沽
2026-10-05
祥益地產執行董事張才權表示，日前屯門錦華花園錄得一宗區內客「即睇即買」的成交個案。 張氏稱，上述所錄成交單位為B座低層1室，實用面積353呎，兩房一廳，由於原業主以貼市價放盤，單位放盤不足一星期即獲區內客成交。買家鍾情屋苑位於屯門市中心核心地段，交通及生活配套成熟，加上單位內籠附設企理裝修，以及原業主擴大議價空間，願意再減價10萬，上述買家有感單位整體條件符合要求，遂便決定「即睇即買」，以410萬購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為11615元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
香港面對加息充滿柔韌力
2026-10-05
*轉載自2026年10月03日的iMoney智富雜誌 原文：近期市場預期美國未來一年內加息4次，其中富達國際預測明年首季末之前聯儲局還會加息3至4次。美國加息，香港當然要審慎面對，但不需要過份悲觀，其實筆者長期也認為，包括在之前當大家都認為美國會減息的時候，我也強調應該用中性態度來評估，即是不論加息、減息，香港受影響的衝擊應不會太大！要以中性態度面對是因為國際局勢甚至金融因素也波譎雲詭，任何時候不宜太樂觀或悲觀，否則容易失預算及亂了投資陣腳。從數據看事實，香港雖然奉行聯繫匯率，港元與美元掛鉤到7.75至7.85港元兌1美元的水平，我們當然需要尊重這個機制，香港選擇聯繫匯率是因為我們尋求穩定，但並不是等於我們與美元有從屬關係！當然港元亦不是美元的影子，香港商業銀行的借貸主要考慮銀行體系的存款資金（逾20萬億港元存款）及同業拆息市場（銀行同業流動資金，即銀行結餘，逾5百億港元），以及有1.36萬億港元的未償還外匯基金票據及債券可用於調節銀行同業流動資金。筆者認為本港只要有足夠的柔韌性，美國加息並不是金融重要因素的一切！加息未必等於市道一定差、價格一定跌！正如減息未必等於市道一定好、價格一定升！很多時是因為經濟欠佳所以才減息刺激經濟，也許多時是因為通脹過高所以才加息作壓抑！通脹、經濟增長與利息是互為因果的！單看息口加減去評估市場結果，容易判斷錯誤，如果高通脹和經濟增長快過加息來臨，加息帶來的衝擊就相對比較少，所以面對美國加息，香港息口機制的柔韌性是最重要。當然我們不是絕對百分百同日追隨美國加息，是要付出代價的，這樣會引致套息交易，在聯繫匯率之下，金管局要入市至銀行結餘下降至一個不足的水平的時候，香港就有機會要加息。若香港銀行同業流動資金充足，我們就有底氣放緩一步加息了。說到這裡，我們要說說美國和香港的住宅按揭分別，美國主流是30年期固定利率的按揭；香港主流是以Hibor為基礎的浮動利率按揭（H按，例如H+1.3），有最優惠利率（P）為基礎的封頂位（CAP，例如P-1.75厘為3.25厘的水平）作保護。即是說香港小市民的住宅按揭加息其實已設有一個上限！這些滯後和加息上限，就是香港的柔靱性，令到經濟增長和通脹來得比加息早（或不會太遲）。美國加息周期由2022年開始直至2023年最高累計加息幅度為5.25厘，2024年開始減息，2026年9月暫加一次息，截至最新美國累計加息為3.75厘。而香港因為經濟情況與美國不同，所以滯後美國加息的潛在幅度。香港最優惠利率（P）在2022年至2023年共跟加0.875厘，2024至2025年共減回0.875厘，最新的最優惠利率已還原至未加息前。換言之，香港最優惠利率滯後美國聯邦基金利率加息幅度約3.75厘，這並不等於香港可以脫離美國加息步伐，只是代表我們有足夠韌性、經濟增長和通脹先發揮作用，令衝擊大減和軟著陸！君不見銀行界最近先後推出不少定息計劃，中銀香港甚至推出「特優先P後H」按揭息率計劃，反映香港銀行面對後市加息並不悲觀，足見香港金融柔韌性充足。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-09-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
450.59
較上期
-0.22%
較上５期
+7.64%
以實用面積計算
459.73
較上期
+3.03%
較上５期
+8.65%