香港铁路基建

今日新闻摘要 30.12.11　　　作者：公关部

(东方)穗禾售266万回到辣招前

二手楼价续下滑，部分单位做价返回去年底「辣招」前水平，居屋亦不例外，新界居屋王火炭穗禾苑极高层户，减价後仅售266.8万元，与去年十一月出招前同类价位相若；另大角咀形品·星寓录损手个案，有特色户售约780万元，未连使费约一年半帐面蚀约20万元。

世纪21阳光陈世民称，穗禾苑F座极高层2室，面积626方呎，属拥马场及河景「楼王」，连减四口价共43.2万元，售266.8万元，呎价4,262元，低市价10%，属同类去年政府出招前价位；即使同座2室低层户，多月前售价约300万元高位，楼价已跌逾11%。

富丽园年半仅赚12万
置业18黎振杰称，形品·星寓高层特色户，面积近900方呎，去年七月一手购入价约800万元，原叫价约900万元，终减至780万元转手，期内帐面蚀约20万元。

港岛楼价同时回落，中原林龙南称，北角富泽花园富邦阁高层B室海景户，业主对後市缺乏信心，急於沽货，以约648万元易手，呎价8,504元，较去年九月购入价升值52万元，连使费近平手。利嘉阁陈少威称，同区富丽园低层3室，连约售600万元，呎价7,634元，持货约一年半帐面仅赚约12万元，连使费料损手。

第一城售200万终挞订
消息称，沙田第一城低层户月内仅售约200万元，日前亦被挞订，业主杀订约10万元後原价再放售。将军澳中心楼价重返年初，美联萧锐贤称，屋苑8座中低层G室售298万元，呎价5,129元，售价跌穿300万元，重返同类年初价位。

祥益萧嘉伟称，天水围嘉湖山庄翠湖居低层户，面积705方呎，售186万元，呎价2,638元，三房户以两房价售出。

业主放盘愈劈愈狠，中原称，荃湾金丽苑B座中层B室，四个月累减139万元，售691万元，减幅近17%；同区宝云汇3座中层B室连车位售740万元，呎价5,929元，低市价近8%；上水龙丰花园B座高层01室减价9.5%，售199万元，跌穿200万元关口。

投资客放售美孚曼山
另荔枝角有陈姓投资客，连沽曼克顿山单位後，其馀2伙美孚新恏凸海户及曼克顿山单位亦放售，前者叫价约1,500万元。

美联称，截至本月二十八日为止，本港二手注册量最高20个屋苑中，马湾珀丽湾楼价较去年底升最多17.2%，另鸭昪洲海怡半岛仅上升约3.1%。

(苹果)今年高位濽价 25% 锦绣花园地狱盘之王

楼价跌势难挡。将军澳中心两房户失守 300万元、沙田第一城一个 200万元笋盘惨遭投资者挞定。 2011年楼市先高後低，利嘉阁统计的 50大屋苑，多达 12个较年初价倒跌「见红」，跌价王为元朗锦绣花园，这个新界平价屋仔呎价从高位回落 25%，跶得最伤；憃鱼涌太古城全年升幅更削半至仅 7.4%。

将军澳中心被视为区内蓝筹屋苑，两房户入场普遍逾 320万元，个别高见 400万元。但近期市道每况愈下，二手楼饱受发展商低价抢客折磨。美联物业联席区域经理萧锐贤表示，将军澳中心 8座 10楼以上 G室， 581方呎，刚以 298万元超低价售出，为屋苑自今年 3月以来首度跌穿 300万元重要关口，呎价仅 5129元，贴近区内居屋价，低市价逾一成。有代理却不明业主为何贱价出货，隔离 9座低层 F室，同样望唐明苑楼景的单位，约一星期前亦卖了，成交价却要 330万元，较之贵 10.7%，「（业主）好等钱使卦」。
萧锐贤则指，业主劈价沽货相信是换了楼，最近买了同屋苑一个约 900方呎大单位，可能不想「咁多」，单位约两个月前放盘，叫价也不高，只 310万元，但最终都要减多 12万元才售出。发展商接连推盘，将军澳区本月仅 95宗买卖，较上月少 37%。

上半年天堂　下半年地狱

利嘉阁区域经理何家健表示，沙田第一城 37座低层 F室，上周原以 200万元售出，「个价已很笋」。之後一个同类高层单位，成交价亦仅 208万元，买家可能觉得买贵了，即使已付 6万元定金，仍要挞定，连同佣金损失约 10万元。不过，单位日前再卖高 2万元至 202万元售出。
各区劈价续现。市场表示，沙田帝堡城 8座高层 G室， 1095方呎，原叫价 780万元，刚劈价 12%至 683万元连车位易手，呎价 6237元。
总结 2011年楼市，上半年及下半年可谓天堂与地狱。利嘉阁研究部主管周满杰表示， 50大屋苑多达 12个楼价倒跌。锦绣花园惨成跌价王，今年 1月平均呎价高达 5414元，今年 8月升至 6166元 97後新高，之後无以为继，今年升幅完全蒸发之馀，甚至要倒跌，本月均价仅 4605元，较高位暴泻 25%。

盈翠海逸跌逾 8%
其次是青衣盈翠半岛及红磡海逸豪园，分别倒跌 9.9%及 8.2%，天水围嘉湖山庄则跌 0.4%。憃鱼涌太古城即使力保不失，但升幅已大幅收窄，今年 1月均价 9239元， 5月升至 10550元历史高位，本月仅 9922元，升幅由 14.2%减至 7.4%。周满杰表示，全年楼价要倒跌，主要业主临年尾劈价低价涌现所致。政府房策未放松，欧债未解决，相信来年全年楼价料跌 10%。
市场表示，憃鱼涌康怡花园 C座顶层复式 10室， 899方呎，刚以 985万元成交，呎价达 10957元，创屋苑历史新高。

(新报)我对明年楼市十大忠告（上）

每年我都会对未来楼市撰写十个忠告给消费者叁考，希望公众对楼市的向好及向坏因素不要忽略，去年有9个忠告也如预期出现，新一年我的忠告如下：
（1）成交量续少
去年首要忠告是「楼价续升成交续降」成为了市场成败的关键，我提出了多种因素来判断「成交量日益趋向减少」，到今天仍十分合适，我认为成交量少已成楼市新常态（New Normal），来年也不会变。
（2）楼价先挫後扬
我不同意随波逐流的唱淡言论，我认为楼价虽短期受压，但这股力量只来於政治，市场最终才是经济的归宿，去年我忠告「政策影响楼市加深，并认定楼市及整体经济将不断受到政策影响」，甚至认定楼市可「突然死亡」，今年我提醒看官不要忽略市场力量，被政策抑制的上升压力始终要释放，我认为楼价在下半年将回升甚至「升突」。
（3）中产怨气加深
市场垄断令财团自肥，工会抗争为草根增加福利，却令中小企及中产要付出更多，已令怨气难平，去年我们忠告「租客/白表社群怨恨难平」，未来一年，恐怕中产的不满将表面化，与其实只抚平却还未解决的草根和夹心阶层结合，成为了抗争力量，而保护中产的政治组织将日益增加，社会动荡气氛可能影响楼市的市道及政策。
（4）边境摩擦加深
在去年的忠告中我也提出「地区战争一触即发」，认为「两国的边境问题已不是相处的问题而是斗争的一部份，总有机会发生更大的冲突而冲击投资市场。」过去一年，与中国的边境矛盾，已由与日本变成为多国性，美国也广泛介入，是一场更立体的斗争，磨擦可能在意想不到的时候发生!
（5）政策定向松紧、市场冷暖同现
面对美国量化货币宽松政策造成的资产泡沫，中国包括香港在去年也全面采取收紧银根政策以抑压投资，来年银根控制将进入第二阶段，市场会出现向个别项目定向收紧之馀也出现针对性宽松。
（待续）
香港专业地产顾问商会前会长（2005-2011）及秘书长
祥益地产代理总裁汪敦敬

(星岛)御金 · 国今开售收逾 300 票

大型楼盘年底压轴登场，由信和等发展的西九龙御金·国，今天将首度卖楼，发展商并会以抽签形式，发售首批五十伙，七成准买家有意选购细单位。市场估计，目前已经录得逾三百张入票。发展商指，本周末会安排内地睇楼团来港。

　　信和等发展的西九龙御金·国，今天会首度开售，信和营业部总经理田兆源表示，楼盘将在今天上午十一时，让代理以抽签形式发售首批五十个单位，料准买家当中，投资客约有五成。市场人士则指，目前市场已录得逾三百张入票。

　　田氏续指，早前有意通过一个商会安排来港的「广深高铁团」，已落实在元旦当天，有二十五组来自广州的内地客，经高铁广深段来港睇楼。为配合未来几天的销售工作，楼盘设在尖沙嘴中心的售楼处，会在除夕及元旦照常对外开放，让一众准买家入内叁观。

　　田兆源称，按目前准买家的统计，料约七成准买家有意购入细单位；另外三成则表示欲购大单位。至於客源比例方面，来自西九龙及九龙站的准买家占约四成；本港其他地区则三成，另有三成为内地人士。

　　楼盘示范单位昨天如常对外开放，下午现场所见，虽是闲日，但仍有不少准买家前往叁观，楼盘模型附近，不时聚集大量准买家，向代理查询物业的资讯及特色，当中更不乏内地人士。

　　该盘目前采取限购安排，每名买家最多只可购入两伙，田氏估计，至今涉及金额最高的大手准买家，有意斥资约四千三百八十万元，连购五座二十九楼A、B室相连户，以两单位总面积二千七百七十二方呎计算，呎价约一万五千八百元；另有准买家欲以近四千万元，购入二座一对位於二十九楼的单位，单位总面积约二千四百四十二方呎。

　　对於市场流传项目昨天先让部分大手客进行预留，田兆源否认传言，强调会以抽签形式卖楼。至於有意见指加大住宅土地供应，他表示增加供应有助稳定楼市发展。

　　有市场消息透露，目前已经推出价单的单位中，七百方呎以下的细单位，已有超额认购现象。据知，楼盘至今已经推出两份价单，涉及共一百个单位，呎价均为一万三千多元。除今天售卖的首批五十伙外，明天也会正式发售首次加推的另外五十个单位，而该批加推户，较首批轻微加价百分之零点三三。

　　事实上，该盘自上周五首度开放示范单位以来，睇楼人流不绝，单计首五天的睇楼量，已达二万五千人次叁观。楼盘毗邻广深港高铁西九龙总站，项目由六幢住宅组成，合共提供七百四十个单位，单位建筑面积介乎四百零三至二千六百五十二方呎。项目另有多个特色单位提供，包括复式户等，更设有合共六个「天池屋」，面积由一千八百九十七至二千零五十方呎不等。项目将在明年底落成。

(明报)梁倡白表免补价买二手居屋新居屋落成前空窗期

特首叁选人梁振英今日会公布其房屋政纲，据了解，他建议未来每年复建居屋5000个，在首批居屋落成前，容许符合一定入息及资产上限的白表人士，可免补价购买二手居屋，以此纾缓居屋「空窗期」的白表人士的置业需求，限额每年同样5000个，若有超额申请则以抽签决定。另外，梁的政纲将建议供楼利息扣税额由10年延长至20年，扣除限额由10万提升至15万元，减轻置业者负担。

建议年起5000居屋

现时白表申请者的家庭收入上限约2.7万元，但只能以市价购买已补价二手居屋，以市区二手居屋为例，补价後呎价一般已逾5000元，即一个600呎单位要300万，与私楼无异，难以负担。若他们买免补价二手居屋，600呎单位只需约200万元，较补价单位便宜三成。

梁振英前日表明会在政纲中关心中产诉求，他的房屋政纲亦主打支援中产人士。过去居屋出售多侧重於公屋流转的角度，绿表（符合公屋资格者）和白表拣楼比例多在8﹕2或7﹕3，在去年第6期居屋货尾则改为6﹕4，然而白表者占认购总数多达82％，反映他们的置业需求远大於绿表市民。去年申请居屋货尾单位的白表者约3.1万人。

据了解，为纾缓白表市民置业需求，梁振英将在政纲中提出新措施，每年新建居屋初步订为5000个。在首批建成前，从合资格白表申请者抽出5000个名额，可免补价购买市场上二手居屋，让他们可以较低价置业。不过，购入此类二手居屋的申请者，日後若在私人市场转售单位，同样要先补价，以示公平。

供楼利息扣税倡延至20年

这措施除了增加白表市民置业机会外，亦加快二手居屋流转，因现时32万个居屋单位中，仍有约25万个单位未补价，而居屋第二市场由1997年6月5日至今，每年只有约2000宗成交。

梁振英另一招，是近期有不少政党均提出延长供楼利息扣税建议，将现时10年扣税期延长到20年，年度扣减上限由10万增加至15万元，纾缓中产供楼负担。早前唐英年在提出政纲构思中，亦提过将供楼利息扣税由10年延长至20年。

今日新闻摘要 18.08.11　　　作者：公关部

(东方)中细价铺位势成焦点

本港一线零售区商铺做价高企，加上盘源少，部分投资者陆续将资金分散於二、三线街铺市场，预期本季商铺市场的中、细价盘成交会维持畅旺，并势成为市场焦点。

由於核心区一线街商铺盘源极少，过去一年该地段的瞩目「大刁」相对减少，与○九年中至去年中的市况有别。自去年第三季开始，市场焦点逐渐转移至价格较为低水的二线区，或核心区二、三线街铺，带动中、细价商铺成交比例上升。

近日市场上有多位资深商铺投资者专攻中价盘源，加上市场上继续有新进投资者涌入，估计未来商铺市场的中、细价盘成交持续炽热，当中，一线区二、三线街道的租赁回报较佳，更会成为市场焦点。

住宅遏炒　热钱转移
另外，低息环境维持不变，以及住宅额外印花税措施的实施，令充斥於投资市场的资金倾向工商铺物业，向来被市场视为升值潜力较佳的商铺物业更获热烈追捧，由○九年经济复苏开始维持上升步伐。

可见未来，商铺物业供应有限，业主惜货态度更为强硬，尤其是核心购物区的业主。在放售盘源愈见缺乏的情况下，不少买家亦愿意承接摸货，尤其位处优质区域的盘源，因此，预计未来商铺市道的摸货成交仍会颇为活跃，比率会徘徊在现水平。

市场上有利商铺买卖的因素延续，加上租赁的支持，料今年商铺成交量会维持去年的高水平。

(东方)内地客沽港楼交投占3%新高

政府连番出招打压楼市，令楼价升势显着放缓，加上内地抽紧银根及加息，部分持有本港住宅物业作投资的内地客见势亦先行沽货离场，一份代理报告指出，今年首半年以个人名义买楼的内地客沽出本港私人住宅单位的宗数及金额比例，分别占整体二手成交的3.1%及4%，两者均为○七年有纪录新高，按半年计，分别上升0.3及0.5个百分点。

成交金额比例达4%
中原报告显示，内地人以个人名义登记购买本港私人住宅单位的活动持续增加，但同时，内地人沽楼的情况亦逐步上升；上半年已知业主为内地人的二手私人住宅沽货宗数比例占达3.1%，金额比例为4%，较二○一○年下半年的2.8%及3.5%，分别上升0.3个及0.5个百分点，更是○九年下半年後，按半年计增长最大。

内地客沽货宗数比例亦自○七年上半年起的1.8%，四年间逐步爬升至3.1%，虽绝大部分时间维持在2至3%，反映内地买家不急於沽货，惟近半年有加快趋势。

住宅入市比例逾9%
至於上半年一、二手楼内地买家入市比例，宗数及金额分别为9.6%及15.4%，较同期内地业主沽货比例，宗数高出6.5个百分点，金额则高出11.4个百分点，反映内地买家购入香港物业的意愿强於卖出。

香港置业李志成称，近期内地客沽货较为明显，尤其豪宅或银码较大住宅物业，内地客心态亦有所转变，由以前将单位「买懶籠」，近期已变成会将单位出租，又或是趁楼价累积录得可观升幅而沽货套现，相信与近期内地资金收紧，以及加息等因素有关。但他强调，内地买家入市个案仍上升，只是升势略为放慢。

(东方)中价楼登记占56%破纪录

楼市前景未明，令中上价物业交投萎缩，但价值200万至500万元的中价物业依然受追捧，代理数据指出，本月上半月中价住宅登记录1,216宗，占买卖比例按月上升1.7个百分点至56.6%，比率创九六年有纪录以来新高。

利嘉阁指出，上半月十大活跃成交地区中，以元朗中价二手住宅登记量升幅最为突出，按月增加16%至64宗，其馀9个地区登记量跌幅介乎8至32%。另十大活跃成交中价屋苑中，有3个屋苑的半月登记量有所增加，马鞍山新港城登记量按月升45%至16宗，天水围慧豪园及嘉湖山庄分别升8%与4%，录得13宗与29宗。该行估计中价楼成交比例年底前将攀至近60%水平。

整体注册料逾7千宗
美联指出，本月截至十六日，整体物业买卖注册量共3,691宗，按月减少11.8%，不过由於上月下半月市况略有好转，故预期本月整体物业注册量可维持七月份逾7,000宗水平横行发展。期内录得444宗一手私楼登记，按月急升52.1%，同期二手私宅则录2,327宗登记，按月下跌15.4%，暂时最多登记的嘉湖山庄，暂亦仅录38宗登记，沙田第一城及憃鱼涌太古城暂分别录30宗及20宗，相信本月或会再出现没有屋苑登记破百宗情况。

另香港置业称，本月首16日，200万元或以下细价楼暂录693宗登记，最多同类登记屋苑为荃湾中心，暂录13宗，紧随其後的嘉湖山庄与屯门大兴花园，分别录11宗与7宗登记。

(东方)荃湾限呎地拟建970伙

政府回应市民对中小型住宅诉求，已先後售出4幅「限呎地」，其中荃湾沙咀道前大窝口工厂大厦「限呎地」规划大纲拟稿，将於本周五由该会审议，建议项目单位每伙面积约484方呎，共提供约970伙。另新地申请将鸭昪洲南湾前临船厂改划休憩用地，规划署不予支持。

据上述前大窝口工厂大厦地盘规划大纲拟稿，项目占地约1.02公顷，最高地积比率5倍，其中最少4.5倍地积比率需作住宅用途，若平均每伙面积约484方呎，将可提供970伙，另项目需提供约1万多方呎楼面作为日间长者护理用途等。

此外，地皮建筑物高限为主水平基准以上100米，其中平台高限为主水平基准以上16米，覆盖率最大为65%。

鸭昪洲申改划不获支持
另规划署不支持部分规划申请，包括上述新地申将鸭昪洲南湾前临船厂改划休憩用地，认为该地段已有足够休憩空间，加上39份申述当中只有1份支持申请；另南区区议员申请将鸭昪洲一幅勾地表内住宅用地改划休憩用地亦不获支持。

此外，环保触觉申请大幅缩减港铁大围站上盖项目规模，规划署认为铁路上盖项目应有合适的发展密度，而经已获批的发展方案已考虑相关因素，故亦不支持。

(苹果)施永青唱好　沈大师指睇错市：九月小阳春楼市逃生门

最近楼市充斥悲观情绪，楼市是否已玩完各界看法不同。中原集团创办人施永青昨日开腔力撑楼市，指经济仍向好，息口低企，楼市未见顶，楼价下月找到支持点後会续升，「上升空间仍然很大」。不过，外号「沈大师」的资深股评人沈振盈则作出「极熊」预测，明年楼价或跌四至五成，若下月楼市有小阳春，大家应把握这次「最後逃生门」。

施永青表示，受欧美债务危机影响，集团的地产代理生意亦受到影响而大跌七成，若短期内仍未有新盘推出，集团今个月业绩随时「见红」。

施永青暗示楼市未玩完
但施永青仍看好後市，楼价料跌 10%内後重拾升轨。他指出，最近外围金融市场动荡，加上政府不断推地增加供应以压抑楼市，所以跌是很正常，但这只是正常调整，并不代表楼市已转势。香港经济仍然向好，美国更表明超低息政策，意味本港低息环境在未来两至 3年内不会改变，港元疲弱，而且内地通胀已受控，令中央再收紧银根压力大减。
若非政府再出招打压，他相信今次调整期不会太长，并估计会在下月完成後，楼价有望再升，但升幅则难以估计，只可以说「上升空间仍然很大」，暗示楼市未玩完。施永青指楼价未见顶，近日看淡楼市的讯证券行政总裁沈振盈昨日批评，「佢 08年都话乜潧礏河时期啦，结果都系睇错」，明寸施永青，「可以话今次都睇错市」。
沈大师虽然相信短期内楼市可能会随股市而反弹，而出现的所谓小阳春，楼价及成交量会回升，这次假反弹应是大家「最後逃生门」。昨晚未能找来施永青回应沈大师挑战三年前睇错市的评论。

沈振盈：楼价恐跌五成
表示，楼价仍未大跌，只是「市场气氛造出来」，「你睇最近澨偼W龤A都系高位吊吊」，用「表面强，内裏乾」来形容楼市最贴切不过。现时香港经济以至楼价，最大的隐忧就是内地收紧银根，以及美国这个计时炸弹，若欧美债务危机爆发，後果难以想像，「如果美国爆煲，到时楼价一定直插」，这个情况有可能明年出现，楼价跌四至五成都不出奇，跌幅会大过 08年金融海啸。
有人质疑沈大师唱淡楼市是想入货，但他表示，虽然自己手头上没有物业，因为觉得股市投资回报及套现能力远高於楼市，「自己亦锺意搬屋」，故 90年代之後已没有买楼。不过，理工大学建筑及房地产学系教授许智文却认为，楼价会跌四、五成。

(星岛)油街地明截标大财团争夺

坐拥维港海景的北角油街前政府物料仓库用地，将於明日截标，市场估值介乎约六十五亿至九十亿元不等，即楼面呎价约八千六百至一万二千万元。

　　政府连环推地，早前公布计画在今季度推出的七幅勾地表用地中，北角油街前政府物料仓库用地率先於明日截标，由於地皮具规模，且属罕有港岛供应，据了解，部分发展商早已吼实，多家大型发展商已表示有兴趣，包括长实、新地、恒基、会德丰及南丰。

　　地皮被规划为酒店及住宅/商业用途，发展具相当弹性，加上位处港岛临海地段，发展商自然看高一幱驛早年更曾获财团三度试勾不果，不过有测量师认为，项目难以让中小型发展商叁与投标，因为项目庞大，集酒店、写字楼及住宅於一身，令涉资金额巨大，需要数十亿元，年期长达四年亦是他们却步的原因，故预料大发展商才有足够能力投标，或发展商或会合资竞投。

　　油街用地地盘面积约八万四千八百九十七方呎，指定作酒店或非工业（不包括仓库及加油站）用途，最高楼面七十五万五千六百四十七方呎，其中至少有三十二万二千九百二十六方呎，须用作酒店及其附属地方用途。而写字楼部分楼面上限为十九万五千多方呎，至於住宅部分则逾五十二万七千多方呎。

(星岛)大屋苑低市价盘带动交投

自本港低息环境将维持两年内不变的利好消息一出，楼市前景日渐明朗，加上股市近日回稳，增强买家入市的信心。近日多个大型屋苑均录得业主减价便获承接个案，带动成交加快，当中太古城及黄埔新恏交投较上月同期增加四成；有代理预期，本月交投宗数有望跑蠃上月冷冻时期的表现，成交量将较低位回升两成。

　　利嘉阁董事陈大伟表示，近日多个屋苑交投回升，部分成交宗数更超越上月同期，市况气氛有转好怺象。

　　他分析，通胀仍未处於高位，港元贬值又成大势，租金跟随大市水涨船高，港人自然藉环球小股灾而乘机执便货。他续说，不少准买家眼见呎价低位徘徊，跌势停止，入市信心增强，令交投回暖。

　　港岛区龙头屋苑憃鱼涌太古城本月至今已录得约二十一宗，较上月同期增加四成，昨日更连录两宗减价成交个案。

　　美联高级营业经理吴肇基表示，涉及单位为怡山阁中低层E室，七百八十八方呎，原叫价六百五十万元，业主因感到买家有诚意，故主动减价十万元，终以六百四十万元成功沽出单位，平均呎价八千一百二十二元，低市价约百分之二。

　　至於九龙区方面，近日频频录得成交的红磡黄埔新恏，因是业主把叫价调低至买家理想水平，故交投有所增多，本月至今已录得十四宗成交，较上月同期八宗增加逾四成。

　　中原经理马丽文表示，屋苑昨日录得一宗低市价成交，单位为二期高层H室，面积五百五十八方呎，业主原叫价四百五十万元，见近日市况转静，遂主动降价至四百三十万元，减幅百分之四，平均造价七千七百零六元，较同类型单位低约百分之二。

(星岛)换楼客吼屯门兆康苑

祥益地产分行主管李启昌表示，屯门兆康苑日前录得一宗区外换楼客成交个案，是次原业主一手持货至今。上述所录成交单位为N座高层七室，建筑面积五百六十七方呎，实用面积四百六十七方呎，两房两厅，日前获一名区外换楼客垂青，该名买家锺情单位坐向东拥开扬景观，附设企理装修，遂决定以一百七十万元（自由市场价）购入上址作自住之用，平均呎价为二千九百九十八元，若以实用面积计算呎价为三千六百四十元，属市场价成交。

(成报)限购令或於本月登陆二三线城市

　　据内地媒体报道，住建部已经下发文件，要求各省在8月20日（周六）之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准。此间市场人士说，上述举措意味住建部已经在督促地方政府，预计8月份二三线城市限购令将会落地。

　　根据住建部给出新增限购城市名单的建议5条标准包括：其一，据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处於房价涨幅前列的城市；其二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位於已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

　　住建部建议，凡符合上述2条者就纳入到限购范围内。中国已在包括北京、上海、广州和深圳等40个大城市实施住房限购令，并承诺将扩大限购令实施范围。

　　报道没有提供新限购令的实施时间，但援引分析人士的话称，二三线城市限购令若在8月底前出台，首先会压制可能出现的楼市9月和10月反弹。

　　报道说，这五大标准为二三线城市限购指明方向，均有很强的操作性。仅第一条，至少就有10个城市名列其中。值得一提的是，周四（今日），国家统计局将发布7月份70个大中城市房价，涨幅若再名列前位的城市，8月底前或不得不「被迫」出台限购政策。

　　此间机构统计，在70个城市新建商品住宅指数中，明确限购的39个城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，非限购的31个城市的平均涨幅为4.66%，而限购最严格的京沪广深四特大城市的同比涨幅仅为3.85%。

　　业内人士分析指出，限购依然是目前最有效的楼市调控手段，二三线城市限购令若在8月底前出台，首先会压制可能出现的楼市「金九银十」反弹，随後二三线城市也将会步一线城市「量价齐跌」的後尘。

今日新闻摘要 13.05.11　　　作者：公关部

(东方)3靓地闪拍卖57亿

政府昨一口气拍卖三幅地皮，为○七年三月後单日最多，三幅地皮竞投激烈，发展商在不足一小时内闪电出价203口，其中东半山司徒拨道地皮由新地以44.9亿元贴近市场估值上限价拍出，九龙塘海棠路及元朗牛潭尾地皮以高出开价约96%与1.24倍由中国海外及长实投得，三地皮总成交额57.31亿元。

司徒拨道地呎价近二万五
昨日举行的拍卖会吸引多家大型发展商到场竞投，包括近来鲜有出现於拍卖场的信置主席黄志祥，昨亦亲身上阵，整个拍卖场合共多达约200人出席，拍卖节奏非常明快，整个拍卖过程只耗不足一小时，承价次数合共203口，亦为○七年十月後单日新高。

其中「打头阵」的司徒拨道前岭南书院豪宅地，由新地以44.9亿元夺得，每方呎楼面地价约24,829元，该集团旗下新地代理执行董事雷霆表示，地皮属港岛豪宅地段，环境清幽、景观靓，故地价合理，预计连地价计算项目总投资额达80亿元，将发展低密度住宅项目，惟发展详情仍要作深入研究，暂未有详情公布。

海棠路抢高96% 建10洋房
另一幅市区豪宅地九龙塘又一村海棠路62号地皮，则由中国海外抢高达约96.3%至5.79亿元投得，楼面呎价约15,742元，创九龙区政府卖地历来第三高。中国海外地产董事总经理游伟光表示，是次独资竞投土地，预计项目总投资额约8.5亿元，将兴建共约10幢洋房，每伙面积约3,000至5,000方呎，项目日後开售呎价料约2.6万元。

仅输一口价的资本策略地产，公司主席锺楚义表示，该集团昨首次於政府土地拍卖会上叁与竞投，认为该幅九龙塘地皮附近，近年鲜有新建低密度豪宅，故原计划若夺得地皮後将独资兴建洋房。

拍卖官：无刻意抬高地价
最後一幅拍卖的元朗牛潭尾新潭路旁近碧豪苑地皮，由长实斥资6.62亿元夺得，较开价高出约1.24倍，每方呎楼面呎价约6,548元。身兼拍卖官的地政总署副署长罗思善卖地後称，对3幅拍卖的地皮成交价均感满意，而竞投过程顺利，调低每口叫价做法属正常，并无刻意推高地价。

罗思善称，近数个月政府相继推出压抑楼市措施，并透过增加土地供应为楼市降温，政府不会只推出豪宅地皮，陆续仍有更多不同类型地皮透过拍卖及招标出售，包括商业及住宅用地。至於下季的出售土地计划，需等候稍後的公布。

地政总署资料显示，连同上月拍卖的红磡高山道豪宅地，今个年度已合共售出4幅地皮，为库房带来共72.56亿元收益。

(东方)元朗地洋房料呎售万元

元朗牛潭尾新潭路旁近碧豪苑豪宅地皮昨获最多财团垂青，最终由长实购入，每呎地价逾6,500元，长实执行董事吴佳庆透露，元朗地地价连建筑费料逾万元；市场人士指，长实看好元朗地，相信与近年区内洋房新盘呎价达1.2万元有关。

李泽巨：卖地价钱好
长实董事总经理兼副主席李泽巨称，昨日卖地价钱「好好」，吴佳庆则对投得元朗地皮感高兴，料将发展逾60幢洋房，每方呎建筑成本料约4,000至5,000元，连同地价，开售呎价料逾万元。

据资料显示，上月售出的元朗新盘尚豪庭一座双号洋房，定价2,800万元，呎价达12,664元，为区内住宅新高呎价。

张炳强：具指标作用
另华懋售楼部经理吴崇武说，三幅地皮成交价非常理想，其中九龙塘及元朗地较原预期贵约5%。英皇国际执行董事张炳强认为，两幅市区豪宅地成交价对豪宅市场具指标作用。南丰董事总经理蔡宏兴称，集团会研究其後多幅地皮。

(东方)中银H按加息0.3厘

银行资金成本日增，贷款息率跟随上扬，中银香港今起调高银行同业拆息（H）按揭计划息率至H加1.3到1.7厘，为全城最高，并为该行月内第二度调高按息。星展香港及工银亚洲随即跟随，银行界直言，H按实际按息将升至2厘，「焗」客户重投最优惠利率（P）按揭计划市场。

丰渣打按兵不动
中银香港发言人表示，随资金成本上涨及市场情况改变，该行调高按息至H加1.3到1.7厘，加幅最多30点子，今日开始生效，锁息上限则加5点子至P减2.65厘，现金回赠等最终条款，依然要视乎客户情况。中银香港H按息率原为H加1至1.5厘。

中银香港再度调高按息，中小型银行立即跟随，工银亚洲昨日宣布，下周一开始调高H按息率至H加1到1.6厘，加幅同样最高为70点子。星展香港则调高H按息率至H加1.3到1.7厘，根据贷款金额而定，若低过100万元，按息为H加1.7厘，该行现金回赠比例最高为0.5%。

不过，按揭市场龙头丰及渣打香港则按兵不动，花旗香港、富邦香港、交银香港、永隆、信银国际发言人均表示，按息牌价暂时没有改变。永隆按揭及私人贷款中心主管蔡尔全表示，虽然该行暂时不会调整按息，但相信按息或会於短时间内再度上升。

虽然近年H按成为按揭市场主流，但银行一直认为有关产品利润远不及P按。有银行界人士预期，银行将逐步加息，将H按的实际按息提高至2厘或以上，届时客户将重新投向利率相若的P按市场，有助改善银行息差。

星展：或加P按息
星展香港客户、存款及抵押贷款高级副总裁锺少权指，现时银行资金成本仍紧张，料按息会进一步上扬，现时P按实际息率约2.15厘，若H按升至H加1.85厘或以上，实际按息将高过P按，客户便会重投P按市场，届时若资金成本继续高企，不排除会进一步调整P按息率。

部分银行同业拆息按揭息率牌价
银行按息

中银香港、星展香港 H+1.3至H+1.7

丰、渣打香港、花旗香港、创兴银行 H+1至H+1.5

工银亚洲 H+1至H+1.6

永隆 H+1.25至H+1.5

注：H为银行同业拆息

(新报)政府炒作加息危机

近年我对加息的看法嗤之以鼻，因为美国经济欠佳，令美国加息机会变得渺茫，在联系汇率下，香港必须紧随美国息口步伐，这是客观的现实，也是系系汇率的「两面的剑」。
真的完全不会加息吗？真的美国经济不会复苏吗？正确来说，是复苏及加息也有限，可以加息的幅度，难以高过香港实行的压力测试之两厘幅度。
近年中国日益主动掌握资金流，虽然大量资金仍会长期进出香港，但秩序却在中国掌握中，资金压力已由泛滥变为有入有出，资金既然没有之前般宽松，香港便相对有了加息的需要了，但这酌量加息的幅度在联系汇率下，也只是「有限公司」，风险用压力测试已能应付。
笔者是压力测试的提倡者，我当时提倡加多两厘息去令消费者更量力去置业，是希望在更审慎理财下可更勇敢掌握风险，香港政府长期一味唱淡，其实是想冷却楼市，但是政府预测楼市是很不恰当的，因为叫人买楼有风险，叫人不买楼同样也有风险！如果一些有能力承担风险的人，听到政府忠告後而没有入市置业结果楼价继续向上，这班人便失去了置业享受资产增值的机会！政府无疑是加深了贫富悬殊！
加息的风险有两种，一种是我以上所说的压力测试可应付的有限风险，另一种就是美国经济复苏引起的长期加息期，一个息口周期可以在3至5年间加息达10厘左右，的确是值得留意的成本增加！原则上，这种风险随时会出现，但是未出现前，我们要面对更大的风险，就是息口仍在低迷期引起的资产增值。理论上，高通胀期5%以下的按息都有机会引起较多的资产增值，也即是说，就算息口加息两厘，同样会在高通胀下出现高资产增值，政府只偏向说加息的风险是十分危险的！

(新报)首季卖地收入挑战200亿

政府本财政年度首两次卖地成绩理想，已为库房带来72.56亿元收入，若加上将於下月初推出市估价逾130亿的西半山波老道地皮，连同红磡两幅招标土地，预计政府本财政年度首3个月，政府卖地收入将逾200亿元，不但较上财政年度首季高出两成半，更为政府原先预计全年卖地收益620亿元的三分之一，且还未计算换地及补地价的收益。
政府在今个财政年度首两次卖地共推出4幅地皮拍卖，均以市场预期上限成交，政府收入共72.56亿元。以政府预测今年预测卖地成绩620亿元计算，个多月以来已完成全年目标的11.7%。当中上月由南丰及永泰以15.25亿元投得的红磡高山道地皮，以及新地刚以44.9亿元投得的司徙拨道地皮，已为库房累积贡献60.15亿元。
政府昨拍卖的3幅土地中，九龙塘又一村海棠路及元朗牛潭尾的地皮，是政府上月初宣布从勾地表中再选取作主动售卖3幅豪宅地的其中两幅，卒为库房带来12.41亿元收入。至於另一幅元朗屏山屏葵路豪宅地，亦已安排於下月初连同西半山波老道地皮拍卖。
备受市场瞩目的西半山波老道地皮，可建楼面面积约43.5万方呎，市场估计成交价将会超过100亿元，甚至达131亿元，有机会打破信和於1997年以118.2亿元购入的小西湾地皮(蓝湾半岛现址)，问鼎新地王。
而元朗屏山屏葵路的地皮，市场估值亦接近2亿元。此外，红磡两幅限呎住宅地及观塘的商贸地皮将在下月截标，市场估值或逾40亿元。
综合市场预测，今个财政年度首3个丹政府的卖地收入，势将超越200亿元，较去年首季159.656亿元增加至少25%，占本财政年度卖地收入目标32%。若波老道地皮以市场上限130亿元拍出，首季卖地收入更可能高见250亿元，按年增加超过五成。

(成报)拍地成绩理想　成交价势成後市指标

　　莱坊国际物业顾问指出，昨日拍卖的三幅地皮，包括司徒拨道前岭南书院、九龙塘又一村海棠路62号及元朗牛潭尾新潭路旁近碧豪苑地皮，吸引多家大型发展商叁与，竞投气氛热烈。莱坊执行董事陈致馨表示，三幅地皮拍卖为库房带来逾57亿收益。其中海棠路及牛潭尾两幅地皮更远超市场预期，除反映港岛及九龙区等传统豪宅市场受追捧外，发展商亦看好新界的豪宅发展潜力，相信成交价对後市有指标作用，预计将带动整体住宅市场向上。
　　三幅地皮中成交价最高的司徒拨道地皮，最终由新鸿基以港币44亿9千万元投得。陈氏指该地皮位属传统豪宅地段，加上港岛优质豪宅地供应长期短缺，故认为成交价合理。预计将以低密度分层豪宅及洋房混合式发展，势将成为另一瞩目豪宅项目，但地皮周边有斜坡，若要保留大部分单位的优质景观，发展商便得巧妙运用地皮，在剪裁上多花心思。

带动整体住宅市场向上

　　第一太平戴维斯估值及专业顾问(大中华区)董事总经理陈超国表示，昨日的拍地成绩，以接近市场预期上限成交，为楼市带来正面刺激作用，足见发展商对後市持乐观态度。

　　他预期，司徒拨道前岭南书院地盘，将可发展为多幢低密度的高档洋房，物业落成後，每呎售价将介於3.2至3.3万元。

　　另外，由中国海外以港币5.79亿投得之海棠路及由长实以港币.6.62亿投得之元朗牛潭尾地皮的竞投亦相当热炽，两幅成交价出乎意料地高。陈氏认为海棠路位置偏远，欠缺完善的交通配套，四周亦有大型公共屋恏、多家学校和女青雅舍等，估计日後低层景观一般。

发展商对後市态度乐观

　　陈氏指若发展商可於司徒拨道前岭南书院地皮兴建10幢别墅及75个分层住宅单位，预计落成後开售价平均达每平方呎34,000元。另外，海棠路地皮及牛潭尾地皮可分别兴建10幢别墅及逾60幢低密度独立屋，预计落成後单位开售价达每平方呎26,000元及13,000万元。

　　高纬环球董事张翘楚表示，元朗牛潭尾地皮成交价超预期二至三成，对区内低密度住宅起指标作用。该洋房项目，日後将有广深港铁路配套，对吸引内地买家甚具吸引力。事实上，该项目每呎楼面地价约6,548元，落成後售价需达1万元，较高於同区洋房楼价，故相信区内将有放盘卖家反价封盘。

　　新地代理执行董事雷霆表示，新地投得东半山司徒拨道地皮所在位置，属传统豪宅区，地皮密度低，兼且亨优美景观，预料项目总投资金额约为80亿元。

增加土地供应调控楼市

　　长实执行董事吴佳庆表示，长实以6.62亿元投得的元朗牛潭尾地，其地段环境优美，故项目会兴建多幢低密度独立屋，初步估计每呎建筑成本介於4,000至5,000元间，物业落成後，将会成为区内豪宅的新指标。

　　中国海外董事总经理游伟光表示，该公司独资投得的又一村海棠路地皮，成交价合理，连同地价计算在内，总投资额8.5亿，项目将会兴建10幢别墅，面积介於3,000至5,000平方呎。该项目推出时，意向推售呎价会达2.6万元。

　　拍卖官兼地政总署副署长罗思善指出，昨日拍卖的三幅地皮成绩，反映发展商对豪宅地皮甚感兴趣。他并说，政府尚有不同类型地皮推出拍卖，事实上，政府的政策是要增加土地供应来调控楼市。

(成报)四月二手市场租买两闲

　　四月份楼市焦点集中一手市场动向，相反二手市场则陷入租、买两闲状况，形成强烈对比。综合利嘉阁地产研究部最新数据，四月份全港50个指标屋苑合共录得1,077宗租赁成交，数量较三月份的1,252宗减少14%外，并创下近6年来的同月新低。不过，租赁需求短暂减弱，但通胀压力仍能带领50指标屋苑租金在上月再升0.6%，至平均每方呎21.59元水平，令今年首4个月累积租金升幅相应调升至3.1%，而租金现水平与97顶峰的22.20元只相差2.7%。

租金与97顶峰相差2.7%

　　利嘉阁地产研究部主管周满杰指出，租赁成交方面，经过三月份的传统租赁旺季後，租客数量已显着减少，加上四月份清明及复活节假期来临，市民外游人数大增，而且发展商积极推盘抢截市场注意力，租客问盘、睇盘心情散涣，拖累上月港、九、新界三区屋苑的租赁成交均显着放缓。当中，港岛区屋苑表现最为差劲，上月该区9个指标屋苑仅得231宗租赁个案，较三月份的271宗减少15%。新界区方面，21个指标屋苑租赁成交按月减少14%至425宗，排名第二。至於九龙区，上月20个指标屋苑的租赁量则减少13%至421宗。

　　按屋苑划分，深井碧堤半岛全月只录4宗租赁成交，按月锐减60%，跌幅最大；长沙湾宇晴轩及蓝田汇景花园的租赁成交量则分别萎缩50%及48%，排名二、三，落後大市。

租赁减少租金背驰向上

　　租金走势方面，纵然上月指标屋苑租赁交投减少，但租金则背驰向上。港岛区屋苑租金上月升幅较大，四月份该区9个屋苑的加权平均成交呎租报每方呎26.63元，较三月份的26.32元上涨1.2%；九龙区21个指标屋苑的租金，在上月平均上升0.7%至每方呎21.54元，排名第二；反观，新界区屋苑租金升幅则相对缓慢，租金上月平均仅升0.2%至每方呎16.87元。

　　周满杰指出，二手市场刻下表现沉寂，相信今月市场仍然逃不过「租买两闲」的闷局，估计指标屋苑今月租赁交投势将进一步减少，综合租赁成交宗数更有机会少於千宗；不过，公共事业加价浪潮杀到，通涨压力日增，预期今月租金则可独善其身，持续向上，估计今月平均成交呎租可高见22元以上水平。

今日新闻摘要 07.05.10　　　作者：公关部

(明报)柏慧炒家投降不赚求脱身「摩货之王」本月至今仅1成交

炒风炽热、曾於截至今年4月的一年内，录得多达330宗摩货、堪称「摩货之王」天水围柏慧豪廷，受到近期政府多番出招及楼市回调的影响，原本计划「摩上摩」的炒家，部分因实力不足而要减价放盘，个别更宁愿壮士断臂，帐面平手离场。市场人士指，虽然柏慧豪廷二手放盘中，约有七成属炒家「摩货」放盘，但愿意减价及平手离场的「摩货」单位，仅占约3％至5％比例，但若楼市持续偏软，相信减价或平手离场的放盘比例将会回升。

近月天水围成为炒家入市的热门地点，主要由於楼价仍然落後，加上早前新地高价开售元朗YOHO MIDTOWN，部分买家转购区内物业，令区内交投大增，其中於去年金融海啸时低价开售的长实柏慧豪廷，便成为炒家入市的对象，上月除录得帐面获利100万元的罕见摩货个案外，更连续出现多宗「摩上摩」获利个案，可见炒风炽烈。

上月曾录获利百万摩货成交

但柏慧豪廷本月至今交投已大幅下跌，市场仅录约1宗成交。中原分区营业经理王树明表示，受近期政府出招影响，买家入市审慎，令成交量大跌。她又称，个别炒家原计划「摩上摩」，但由於持货较多，面对市况回调，唯有平手离场，其中位於7座高层一个单位，面积883方呎，早前以230万元以「摩货」形式买入，计划以约250万元放盘，但因近期市况回软，故宁以230万元放售平手离场。

此外，祥益营业董事谢泽铭亦称，柏慧豪廷部分炒家愿意调低叫价，其中位於8座高层E室，面积654方呎，单位於今年1月以185万元「摩」入，原计划以215万元放盘，但因近月政府出招，该名於区内持有多个物业的炒家，终愿减价至200万元放售，减幅约7％。他亦强调，由於柏慧豪廷预计最快今年10月才入伙，故平手或减价出货的炒家比例仍然偏小；部分炒家则相信现时气氛只属暂时，故叫价依然硬净。

另外，其他地区屋苑继续录得减价个案。中原分区营业经理陈伟昌表示，逸涛湾3座高层A室，面积760方呎，业主原叫价640万元，但最後减价25万元，以615万元成交，呎价8092元，减幅约4％。香港置业高级营业经理唐文怸表示，将军澳清水湾半岛5座中层D室，面积698方呎，原叫价300万元，但最终减价7万元、以293万元售出，呎价4198元。

(东方)三招25式规管代理

继运输及房屋局提出规管一手物业销售措施後，地产代理监管局昨亦公布经重整及简化後的最新执业指引，以规管代理促销新盘，该局提出「3招25式」，涉三大指引包含25项细则，其中如不可为准买家垫支任何款项及偷步收票，并需委派监督人员监控卖楼现场秩序等；有关指引定於下周五正式执行。地产代理大多欢迎新指引，并指有利提高市场透明度及厘清部分灰色地带。

地监局昨午会见传媒前，率先派出执行总监黄维丰与五家代理行高层进行交流及知会，出席代理行包括中原、美联、利嘉阁、港置及世纪21。

地产代理监管局行政总裁余吕杏茜表示，局方已将过去11份就代理促销新盘的执业通告整理，除了一份保存外，其馀10份已整合为三份通告，主要分三大范畴规管，包括代理促销一手物业的操守、销售秩序及物业资料。

未获授权禁替垫支
其中操守部分大多属新增范畴，当中细则包括代理要以书面形式向准买家交代其身份，如代表发展商或是准买家。此外，在未取得发展商授权前，不得向准买家索取任何款项，亦不得为准买家作任何贷款或垫支。

她又称，销售秩序通告中，包括要求代理行设立一名监督人员，并需属持牌人士，负责规管该行员工在售楼处的秩序，另亦需在楼盘开售前最少一周呈交出席员工资料；有关新措施於下周五正式实行。余吕杏茜强调，若业界未能依循通告内容，最严重需接受纪律聆讯，并按一贯准则去处理。另由於规管对象属代理，故事前未有向发展商谘询，惟稍後会将内容送交发展商。

就新盘现场秩序，该局执行总监黄维丰补充，通告列明绝不容许代理站立於马路上，更不准在马路上截车或兜客等行为。另就最近一宗南区新盘「放蛇」行动中，他个人亦有亲自监督严格进行，结果有两家代理行共14名从业员正接受调查。

该局又补充说，过往涉及一手盘投诉个案不多，今年首季收到的123宗投诉中，只有4宗牵涉一手物业，而去年全年672宗投诉，则有35宗属一手投诉。

代理：厘清灰色地带
港置行政总裁李志成称，新公布的规管代理指引，业界依循不会有难度，亦能厘清部分灰色地带，如代理不可代买家垫支订金及偷步收票等。美联董事伍创业说，指引太条文化恐违反自由市场原则，扼杀市场弹性。利嘉阁董事总经理廖伟强对新指引表示欢迎，认为有助提升业界专业形象，增加市场透明度及令销售更有秩序。

(东方)公屋交投量月泻三成

利嘉阁表示，上月录28宗公屋二手登记，总值约3,211万元，按月挫30%及19%，期内录19宗百万公屋登记，黄大仙竹园北邨柏园楼高层7室及梅园楼中层4室同以160万元售出称冠。中原指出，上月二手夹屋登记录23宗，按月跌20.7%，料受一手夹屋推售带动，期内何文田欣图轩4座低层G室售430万元，创历年二手夹屋登记的第二高。

港铁向城规会递交广深港高铁西九总站上盖商业项目修订建议，拟建3幢19至28层高商厦，部分物业楼层略高於高限，该会今将审议；规划署认为，现发展方案较原建议方案理想，故不予反对。

韦坚信测量师行预料，下周二拍卖的东涌第55B区地皮成交价达43.6亿元，每方呎楼面地价约3,031元。

(东方)港湾豪庭呎价叩5600

置业18张伟基称，大角咀港湾豪庭3座高层A室售267万元，呎价5,597元，创同类单位历来新高，四个月升37万元。中原称，马湾珀丽湾17座高层H室售235万元，呎价4,816元亦创同类新高。

祥益称，天水围嘉湖山庄翠湖居6座中层E室，以148.2万元「摸出」，三个月升值11.4万元。

(东方)私宅楼价升幅蠃租金

今年私人住宅楼价升势继续跑蠃租金，差饷物业估价署（下称差估署）数据显示，三月份住宅售价指数报141.9点，按季上升5.3%，升幅较去年第四季时扩大1.6个百分点；至於租金指数则报111.9点，按季升幅只有1.6%，升幅显着回落2.9个百分点。业界人士预期，在政府「九招十二式」压抑楼市下，本季楼价升幅放缓速度料较租金快，甚至有机会向下调整。

九龙大户升47％最劲
据差估署最新数据，三月份售价指数升幅扩大，按季升5.3%，去年第四季售价指数升幅只有约3.7%。若撇除一个月少於20宗交易的单位类别，以九龙区面积1,076至1,721方呎单位售价升幅最理想，平均呎价按季大幅飚升47%至14,869元。至於期内各区面积1,075方呎以下中小型单位楼价亦全线报捷，升幅介乎2.6%至13.5%。

数据又指出，期内租金指数升幅较去年第四季减少2.9个百分点至1.6%，料主因是受到九龙区面积753至1,075方呎中型单位表现回软影响，该类单位平均呎租按季跌4.8%至21.92元。另撇除一个月少於20宗交易的单位类别，三月份12项以区域及面积分类的单位中，有9项租金按月下跌，跌幅由1%至10.7%不等。

由於首季楼价升幅明显跑蠃租金，故期内私人住宅租金回报率进一步下跌。

各类单位回报全挫
差估署资料显示，三月份各类单位租金回报率介乎2.3至3.9厘，较去年十二月全线下挫，回落幅度介乎0.1至0.2个百分点。

不过，鉴於政府出招调控楼市，对楼价升势将产生阻力，中原地产董事总经理陈永杰表示，在各项稳定楼市措施下，预期楼价升势将大幅减慢，甚至有机会滑落。他续称，由於楼价「有得炒」，租金则「无得炒」，故政府遏抑炒风对租金影响相对较少。

美联物业首席分析师刘嘉辉亦称，政府推出「九招十二式」主要针对一手新盘，虽暂未对楼市产生即时压力，惟投资者在新措施下将会转持观望态度，一手交投先受影响，继而蔓延至二手市场令买卖降温，以致楼价升势减慢，预计第二季更有机会录得跌幅。

另政府表态若楼市升势持续不排除会再「出招」，在前景不明朗下，业主续租租金加幅亦料不会过於进取，但相比去年金融海啸水平仍有相当升幅，故预期租金升势或会放缓，但不会出现下调。

(苹果)上月 1802伙申请预售

地政总署公布，上月未有新批出预售楼花同意书，期内则有 4个住宅项目申请预售楼花同意书，涉及 1802伙。

黄大仙项目占 1040户
新申请的 4个预售楼花同意书的住宅项目中，规模最大为嘉里的黄大仙亲仁街 3号，共 1040伙。而新地元朗宝业街项目则占 337个单位；信置、南丰及嘉华合作的香港仔惠福道项目共 411伙；九龙塘界限街 148至 148A号项目占 14伙。截至 4月份待批预售书累积 16个项目，涉及 6080伙。
另外，据差饷物业估价署公布，首季私人住宅售价指数为 140点，按季升 5.3%，当中 1722方呎以上的单位升幅最大，达 6.6%。而租金指数为 111.1点，按季升 2.1%；以 753至 1075方呎单位升 4.4%最高。

(星岛)大屋苑放盘量急增 6% 至 10%

政府新措施下，加上内地宏调、股市下跌等因素，不少大型屋苑业主，纷纷解封，令市场整体放盘量增加，当中红磡黄埔花园及北角城市花园，幅度由百分之六至十，部分投资者放盘态度更见积极，愿意减价沽货图减磅。

　　世纪21奇丰物业分行经理徐永成表示，不少业主担心後市，近日加快推盘，令部分屋苑盘源增加，其中马鞍山新港城本月放盘量约六百五十个，较上月增加约一成，当中以持货量较多的投资者，放盘意欲最为积极，并愿意在叫价上作出让步，目前减价幅度约百分之二至三。

　　他举例，其中一名投资者，近日就减价十万元放盘，涉及单位为A座中层三室，面积约四百二十方呎，现叫价以一百九十八万元。

而沙田第一城现时放盘亦见按月增加约百分之二。美联高级营业经理锺燕河表示，近日业主亦见态度软化，愿意减价百分之三，相信正测试市场承接力。

　　利嘉阁联席董事赵文基亦指出，政府出招令楼市弥漫观望气氛，加上交投下跌，令部分屋苑盘源未及消化而增加，其中红磡黄埔花园，目前盘源约七百八十五个，较上月七百四十个上升约百分之六。

　　同时，个别业主愿意减价，但减幅仅百分之一至二，令屋苑买卖双方持续胶，本月仅录六宗成交，按月跌五宗。

　　美联高级营业经理余柏表示，荔枝角美孚新恏放盘量与上月相若，但若交投持续向下，则盘源无可避免增加。

　　他又指，目前以换楼客最心急放盘，并且愿意调低价钱，如美孚新恏四期百老汇街八十九号顶层单位，业主心急换楼，早前叫价五百二十万元，近日减至四百八十八万元，减幅约百分之七。

　　亚洲地产分行经理姚云龙表示，北角城市花园现录得约一百四十个放盘，较上月增加约百分之七点六，近日不少业主开始面对现实，将单位减价放售，屋苑现时议价幅度达百分之三至五；但本月交投仍然下跌，本月至今仅录一宗成交，较上月同期下跌三宗。

　　至於鰂鱼涌康怡花园则未见盘源出现大幅变化，现维持约三百二十个放盘水平，同区太古城则放盘量下跌。

　　利嘉阁区域经理黄龙智解释，太古城业主多较有实力，而政府新政策下，不少业主态度观望，或不单位平卖，决定转售为租，令盘源下跌。

(成报)业界指有助保障买家

地产代理监管局谘询业界意见後昨日颁布新指引，主要针对新盘的销售，当中包括秩序、操守及资讯方面，并厘清一些灰色地带。香港置业行政总裁李志成表示，将会全力配合，对於其中一项指引「未得到准买家的授权不可保存准买家的身份证及/或信用卡」，相信有助进一步保障个人资料的私隐，配合发展商开售前三日提供价单的指引，给予准买家入市前充足时间考虑清楚，以保障其利益，值得支持。

改善资讯不平衡问题

　　李志成补充，过往地产代理的销售手法讲求自律性，故推出指引有助提高行业规范性，而该行向来要求销售队伍严格遵守地监局发出的条例，高度重视专业操守，因此新指引对未来日常的运作实际影响不大。

　　事实上，上述指引有助加强发展商与地产代理之间的沟通，而一手销售透明度提高，令资讯不平衡的问题得以改善，料可为业界提供「良性竞争」平台，并对中小型代理行有利。

美联全力配合新措施

　　美联物业董事兼住宅部行政总裁伍创业称，同意有关指引可改善市场在一手楼盘上的销售秩序，不过指引太条文化恐违反自由市场的原则，并担心因而扼杀市场弹性，而美联物业作为大型地产代理公司亦会全力配合监管局推出的有关措施，现就指引各项目交予相关部门作出深入研究。

　　伍创业指出，一系列措施及要求可对新盘销售秩序上取得更佳效果，但将措施过分条文化，不单影响到自由市场的弹性，而且部分措施会将行政费用提高，代理公司需投放更多资源，以配合加强的监管及执行上的要求。

利嘉阁指可提升形象

　　利嘉阁地产董事总经理廖伟强表示，地监局将过去11份执业通告整理，除了1份保存外，其馀10份整合为3份通告，主要规管地产代理的促销操守、物业资料及销售秩序，将会在本月14日生效，对此利嘉阁地产表示欢迎。

　　廖伟强认为，地监局跟地产代理长期均有紧密联系，对是次宣布3份通告，当中有部分其实早前经已推出，利嘉阁各代理亦一直严格遵守，故此今次再加入其他全新执业指引，对此不存在任何执行上困难，并相信新指引可有效提升地产代理专业形象。

帝峯·皇殿可望於短期内正式推售　　　作者：成报

■信置营业及市场部总经理刘贵玉（右）指出，帝峯·皇殿可望於短期内正式推售，日後销售单位设计亦会跟足地产商会指引。

　　近月新盘市场集中於中上价以至豪宅物业为主，细单位的供应相对较少，信和置业发展西九龙新盘帝峯·皇殿，罕有地於开售前突然改则，加建约150伙面积约400平方呎的开放式的细单位，代理指出由於整体奥运站细单位供应不多，帝峯·皇殿所提供的开放studio单位势必成为市场的抢手货，入场费料低见400万元，另一方面发展商公布项目将於短期内推售，其中向南维港海景4房大单位，定价会以九龙站上盖作叁考，预期呎价达1.5万元以上。

本报记者综合报道

　　根据地政总署於上月份批出帝峯·皇殿的预售楼花同意书，当中涉及单位数目为852伙，不过发展商昨日正式公布项目的单位总数已增加至964伙，整体单位数目增加112伙，据悉今次单位数目增加，主要因应早前发展商决定，将项目第6、7 座中低层单位，从原先的2 房及3房单位改则，增加约150伙面积约400平方呎的开放式（studio）设计单位，占项目整体单位的约14%。

　　至於面积约700平方呎2 房单位的供应则减少至10%以下，其馀绝大部分为1,000平方呎以上的3房及4房单位。

早前已接获三千个查询

　　昨日发展商未有公布整体单位的面积及分布，只表示项目单位提供多元化，同时率先提供2座单位的平面图，属每层3伙设计，其中A、B为面积达1,456及1,552平方呎的4房单位，属向南维港海景单位，至於C室3 房单位则为向後面毕架山及昂船洲海景。

　　发展商昨日首度向传媒介绍项目会所设计，信置营业及市场部总经理刘贵玉亦确认，由於项目曾作出改则，因此仍需要预售楼花的更改批准，相信项目可於短期内正式推售，她补充项目早前已接获三千个查询，大部分对向南的3、4 房大单位感兴趣，集团有机会先推该类向南A、B室单位。

　　另外刘贵玉指出，由於项目位处於西九龙核心黄金圈内，步行18分钟便可前往未来广深港高铁站，交通相当方便，因此售价将叁考九龙站上盖摩天豪宅一、二手呎价，当中包括天玺、凯旋门及君临天下，有关物业目前最新呎价约15,000至29,000元。

　　该项目大堂全铺设云石，罕有地连同20部升降机的LIFT门亦铺上云石，此外发展商为物业购入两部古董劳斯莱斯供住客租用。

今日新闻摘要31.03.10　　　作者：公关部

(明报)李嘉诚拒评楼市不鼓励人冒险

不同於一年前建议买家有闲钱可以入市，昨日长实李嘉诚多次被问及楼市问题时，都未肯正面表达看法，只重申不会鼓励人冒险。而港府应否重建居屋等议题，他亦以不希望公开讨论为由拒绝作答。至於内地官方极为关注的囤地问题，李嘉诚则指集团百分百没有囤地。

指集团於内地没囤地

内地传媒早前指控长和系在内地的多幅土地闲置多年，有炒地皮嫌疑，李嘉诚昨日即多番澄清并无其事。他说，「真金不怕洪炉火，至今没有一个政府部门出信给我们，指我们囤地，百分百没有。」副主席李泽巨亦回应称，集团中心思想是尽快起楼，内地多幅地皮，差不多每个项目都在进行工程。

不过，对於李嘉诚次子李泽楷旗下公司盈大地产（0432），月前被北京市政府点名批评是囤地「样板」，并施以处罚。李嘉诚则护航反击称，「很多事不能看表面，也有可能是误会。」

本地楼市方面，早前长实执行董事赵国雄曾称本地楼价升势有点急，要小心。昨日副主席李泽巨回应时称，什么时候买楼都要小心，「买楼这么大的投资，就算楼市低时亦要小心。」他并解释，小心是对个人理财观念而言，若赚得不多，但买超过自己能力的物业就不好。

李嘉诚补充：「同事可能都受我影响」，故此都小心行事，「我都不会鼓励人冒险。」他亦分析，未来楼价走势将受地价及建筑费影响，「一方面我认为地价稳定，而建筑费飞涨，同时利息低，出现通胀是不稀奇的。」虽然被传媒多番追问，不过，李嘉诚由此至终都未有向公众阐述楼市将何去何从。

反而李泽巨则说，一直都认为香港楼市主要看供求关系，现在的供应始终少，需求在近两年增加得很快。无论是SARS、猪流感或金融风暴的时候都是。「过去几十年，10个买楼人士9个长期持有都会赚钱，相信情不会变。」

李泽巨：买楼长多数赚钱情不变

对於社会有呼声要求重建居屋，以应付住屋需求，李嘉诚指出，已有很多人在讨论，但他自己不希望公开讨论居屋问题。而李泽巨则称，政府有政府的想法，「不要增加政府的压力，由政府『度挢』。」

(明报)新地「笋价」补元朗地价

新地元朗YOHO MIDTOWN，目前平均呎售5000至6000元，远高於市场预期。原来新地开售该盘前，早先机，就YOHO 3期与政府达成补地价协议，随时可申请动工。据本报了解，补价总金额达70亿元，每呎住宅楼面补地价约2700元、每呎商场楼面补地价约5000元。有测量师指出，计及建筑费和「发水」，每呎住宅楼面总成本约4000元，若以当前平均呎售达6000元计算，3期项目边际利润高达50％，反映上述补地价实属「笋价」。

另外，新地昨宣布签订历来最大金额的银团贷款，达181.2亿元，为期5年。

3期呎价料胜MIDTOWN

以地理位置及景观而言，YOHO 3期较MIDTOWN更接近港铁站，而3期的北面现时主要为新界村落，大部分单位可享辽阔的景色。有地产界人士分析，以现时市道，3期的呎价可较MIDTOWN更高，相信新地今明年内会为3期申请预售楼花同意书，增加卖楼弹性。

据本报了解，新地与政府早於推售MIDTOWN之前，已就YOHO 3期的补地价与政府达成共识。新地於农历年後，推售MIDTOWN，平均呎价约5500元，个别特色户呎价达1.2万元，将新盘热浪推向另一高峰。

将建3000个住宅单位

YOHO 3期，暂定的规模为9幢36至45层高的住宅，提供2700至3000个住宅单位，是YOHO Town一至三期中，发展规模最大的一项。而新地稍後仍可於建筑图则，轻微修改设计。

YOHO 3期，占地41.77万方呎，兴建地积比率约5.8倍，其中住宅楼面约184.87万方呎，另提供约2万方呎作老人护理中心；非住宅楼面则约60万平方呎，包括45.5万方呎零售楼面，其馀用作交通交汇处及社区会堂。

资料显示，01年YOHO1期的每呎住宅楼面补地价只是209元，04年MIDTOWN的升至每呎约800元，而据测量师计算，新地於YOHO 3期整个项目总投资额约120亿元。不过若计及约两成发水，以现时市道，平均呎价6000元计算，单是销售住宅楼面，已可套现130亿元。

新地近年积极开拓元朗，区内正在兴建的项目，包括采叶庭旁的宝业街18号、锦上路站旁的下高埔村中低密度住宅、另有位於洪水挢项目。

新地昨宣布，与32家主要金融机构签订一项为期5年的181.2亿港元银团贷款，主要用作日常营运资金，配合香港与内地的业务发展需要。新地称，由於录得超额认购，决定将贷款额由80亿增至181.2亿港元，年息率为香港银行同业拆息加0.78厘。

(东方)投资者高价购长成交户

投资者看好後市，不惜高市价购入长成交期的单位，一投资者共斥1,075万元连购元朗加州系两幢洋房，成交期达12及15个月，做价同高市价约半成，而天水围嘉湖山庄有投资者高市价2%购入一个中层户，并享四个月成交期。

加州洋房成交期15个月
中原龙智烽表示，加州花园及加州豪园本月录约35宗成交，占约七成为投资者，有半数投资者获6至15个月成交期，做价普遍较市价高5%，包括一组投资客斥逾6,000万元连扫约10幢洋房。一投资客刚购入竹桃径双号屋及翠柏路单号屋，作价530万及545万元，呎价3,759元及3,553元，成交期分别15及12个月。

市传上述两幢洋房由刘姓投资者购入，他本月已购入该屋苑约18幢洋房。美联吴伟国称，嘉湖山庄买家中占五成为投资者，其中一投资者以175.5万元购入乐湖居12座中层C室，呎价2,479元，高市价2%，成交期约四个月。

市场续录短炒个案，置业18称，大围金禧花园5座高层F室售226万元，两个月升值31.5万元。美联称，马湾珀丽湾30座中层H室售252万元，一个多月升值约12万元，另屯门市广场1座高层D室售165万元，两个月赚32万元。

二手楼交投料97後最旺
世纪21称，东涌映湾园5座高层F室以236万元摸出，四个月赚10万元；中原表示，投资者以445万元售海堤湾畔3座高层B室，半年升值11.3%，近期区内约10%至20%业主反价。中原称，内地投资移民客以1,480万元购奥运站海桃湾1座高层A室。港置称，本月暂录8,105宗二手住宅登记，料全月将录约9,000宗，创九七年後同月新高。

(新报)港岛缺供应两年後现断层

本年首季发展商推盘速度加步，且订价进取，首季一手推盘量逾4,300伙，较去年同期上升124%，当中主要集中於新界区。有物业代理指出，新盘销情理想，料第二季发展商仍会积极推盘，届时一二手楼盘差价可达40%。另外港岛区2012及2013年缺乏大型新盘项目，该地区供应会出现断层。
美联执行董事兼集团住宅部行政总裁陈坤兴表示，以目前发展商的项目及推盘步伐推算，预期今年全港约有13,700多伙新盘单位推出市场，估计港岛区占2,579伙，九龙区约5,497伙，而新界区则占约5,659伙；当中港岛区的推盘量增加约311%，表现跑蠃各区。但根据差饷物业估价署及屋宇署资料显示，本年港岛南区大型新盘南湾推售後，区内於2012及2013两年将会缺乏大型新盘项目，该地区大型新盘供应会出现断层。
资料显示，明年港岛区落成量约为1,615伙，随後两年供应只得970及475个，直至2014年才会升至1,313伙，其中较大型的楼盘为利东街项目，估计涉及单位约为1,313伙。

次季一二手价差达40%

於有市有价的情况下，近日发展商对新盘订价进取，加上市区大型新盘买少见少，陈坤兴料若次季市区有大型新盘推售，一二手楼价差价会有机会达到40%。随着上半年港岛多个楼盘出售後，下半年推盘量会下跌44.5%，料市场焦点会转向九龙区甚或新界区。
美联董事兼住宅部行政总裁伍创业表示，根据美联统计今年首季推售新盘数量约有4,366伙，较去年首季的1,947伙上升124%，连跌3个季度後首次回升。

(苹果)刘皇发放售 Midtown廿伙

元朗新盘 YOHO Midtown销售过後，部份早前大手扫货买家，陆续将单位以摩货方式放售。其中，有指新界乡议局主席刘皇发（图）家族或有关人士持有的 20多伙，全部在市场放售，普遍较购入价加 13至 15%。
刘皇发家族或有关人士主要透过公司名义购入 YOHO Midtown单位，如 5座高层 C室，上月底由嘉忠投资有限公司以 431.8万元购入，公司大股东为刘皇发、刘丽华及刘吴妹珠。市场指该单位现以 496万元放售，较购入价加 14.9%。据知，刘氏家族先後购入 24伙，早前已摩出 2伙。

君临高层呎价 2.6万易手
另外，祥益地产总裁汪敦敬斥资 3554.2万元购入尖沙嘴君临天下 2座高层 A室， 1369方呎，呎价 2.6万元。
恒泰地产总经理高剑明表示，大埔鹿茵山庄单号屋， 5231方呎，连 5300多呎花园及泳池，刚由内地客斥近 9000万元购入，呎价 1.72万元，而原业主 07年购入价为 6780万元。
一手货尾方面，恒地（ 012）西半山辉煌豪园顶层 C室复式， 1950方呎，另 634方呎天台及 90方呎平台，刚以 4000万元售出，呎价 2.05万元；会德丰地产（ 049）同区的 The Babington 25楼 B室， 902方呎，成交价约 1458.5万元，呎价 1.62万元。

(星岛) 高铁站上盖新方案将闯关

港铁再就高速铁路西九龙总站上盖发展提交新方案，当中维持兴建三座商厦的建议，不过高度修订为八十至一百二十五点六五米，层数改为十九至二十八层，有关方面认为设计可加强地面的通风。

　　城规会早前延期审议广深港高速铁路西九龙总站用地，申建办公室、商业、零售发展项目，近日港铁又快速提交新方案，当中拟建座数及总楼面不变，同样计画兴建三座物业，高度由原来的八十六点一五米至九十七点七米，修订至八十至一百二十五点六五米，层数方面，就由二十一至二十三层另加两层地库，改为兴建十九至二十八层另加两层地库。但以该地早前获通过的发展限制，高限分别为九十米、一百米及至最高一百一十五米，故此新提交的方案，较原方案高，同时亦超出该地可建的高限。
　　由设计模拟图所见，三幢商业大楼采用较流幎箮朷计，且高度变化较大，较原方案更具备阶梯式建筑的感觉，物业高度由内陆向临海地段，即西九文娱艺术区方向逐步递减。据新提交的资料指出，新方案需轻微放宽高度，以达致加大物业高度的变幅，最高与最矮相距有四十五点六十五米，有关设计可加强地面的通风，同时在视觉上亦不会出现不良影响。

　　港铁早前向城规会提交的设计方案，建议於高铁总站上盖计画兴建三幢商业大楼，高层为写字楼，低层为零售商店。由早前提交的设计模拟图所见，三幢商业大楼每座设有两组不同高度梯级状物业，同时亦不设传统的平台式建筑。

　　不过，城规会月中审议广深港高速铁路西九龙总站上盖发展方案，城规会认为三座设计的方案设计不理想，当中虽然有不同的高度，惟幅度较小，有委员建议或可设计成一高一矮，同时认为在绿化率及设计上可作出改善，故认为设计有待改善，延迟审议有关申请。

　　另外旺角登打士街一至二十一号，早前申请作住宅及酒店发展，申请人近日再提交修订方案，当中包括减建筑高度及层数，由原来的主水平基准以上一百三十三点一五米减至一百二十米，而层数就减建一层至三十三层。而覆盖率方面则拟增加，酒店部分加幅为百分之零点三十八，而住宅覆盖率加幅为百分之二点五五。

(成报)首季新盘量按年升124%

首季推售一手楼盘约4,366伙，较去年平均每季的3,493伙高出约25%，反映今年首季发展商加快推盘步伐，而且新盘销情亦见理想，预期第二季发展商仍会积极推盘，市区一二手楼盘差价更有机会挑战4 成，2012及2013年区内大型项目新盘更将出现断层。

　　美联集团执行董事兼集团住宅部行政总裁陈坤兴表示，今年首季推售的新盘数量约有4,366伙，较去年首季的1,947伙大幅上升124%，并且是连跌三个季度後首度回升。由於今年首季发展商积极推售旗下楼盘，故推盘数量较去年平均每季录得的3,493伙水平还要高出约25%。

　　陈坤兴表示，以目前发展商的项目及推盘步伐推算，预期今年全港约有13,700多伙新盘单位推出市场，估计港岛区占2,579伙，九龙区约5,497伙，而新界区则占约5,659伙。按增幅计算，港岛区的推盘量增加约311%，表现跑蠃各区，而新界区则由於基数较大，而升幅约为11%，至於九龙区则较去年减少约33%。

新界区推盘量称冠

　　鉴於预计有机会今年馀下时间发售的逾500伙的大型项目分别有港岛区的南湾，九龙区的则有帝峯·皇殿、浪澄湾，以及将军澳日出城二期C，而新界区则为马鞍山77区项目等，上述单位约有5,000伙。值得留意的是，港岛区南湾推售後，区内於2012及2013的两年将会缺乏大型新盘项目，并且出现断层。

　　美联物业董事兼住宅部行政总裁伍创业表示，按分区新盘推售数量，以新界区占数多，首季区内推售的新盘数量约有3,018伙，按季大幅上升约31.1 倍，与去年首季的30宗比较亦上升约100倍。当中首季推售的区内较大型的楼盘包括YOHO MIDTOWN及名城一期等。

　　至於港岛区方面，今年首季已推售的楼盘约有944伙，较去年第四季的180伙及去年首季的95伙分别大幅上升424%及893%之外，并且创出三年季度新高水平，仅较07年首季的968伙略低。伍创业亦称，由於港岛区推盘步伐加快，一手私楼注册量录得414宗，为继去年第三季後再度突破400宗水平按季上升约71.1%，并较去年首季的130宗上升达2.2 倍，创出半年新高。

今日新闻摘要19.03.10　　　作者：公关部

(东方)私楼居屋呎价抢高

住宅楼价升势未止，个别屋苑单位楼价续被抢高，其中荃湾愉景新城一个高层单位，获用家以每方呎5,292元承接，呎价创下屋苑九七年後分层户新高；至於近期被热捧的居屋，其中屯门居屋美乐花园一高层海景户，亦以272万元售出，呎价3,469元，创全屋苑近十年新高。
美联史伟森称，愉景新城本月录20宗成交，平均呎价4,669元，其中8座高层E室，面积805方呎，由同区用家以426万元购入，呎价5,292元，创全屋苑九七年後分层单位呎价新高，而原业主○五年底以308万元购入上址。穗禾苑呎价近十年高
在投资气氛带动下，近期居屋市场亦频录高价成交，中原陈世豪称，屯门居屋美乐花园2座高层E室，面积784方呎，售272万元，呎价3,469元；有地产代理指出，成交呎价创全屋苑近十年新高；而屯门码头区细价屋苑本周头两天亦连录6宗成交。

此外，属居屋楼王的火炭穗禾苑，近日成交显增，世纪21阳光陈世民指出，屋苑J座中层1室，面积538方呎，日前以178.2万元转手，呎价达3,312元，做价及呎价均创同类500馀方呎单位近十年新高，单位在两年内升值约48.2万元。

而新界细价私楼亦不乏买家高价承接，美联高文帆称，屯门大兴花园2期3座高层H室，面积535方呎，刚以157万元售出，呎价达2,935元，创同类单位九七年後新高，原业主於○七年一月以85.8万元购入单位。

太古城中层售965万
港岛区龙头屋苑鰂鱼涌太古城，近日交投回升，并频录大额成交，美联吴肇基指出，屋苑本月录约42宗成交，当中占4宗为逾千万成交，日前屋苑雅莲阁中层D室，面积1,029方呎，以965万元售出，呎价9,378元，两数字均创同类单位近两年新高。另美联称，荔枝角美孚新邨7期万事达广场9号中层B室，面积621方呎，以325万元售出，呎价达5,233元，亦创同类单位九七年後新高。

(苹果)细价楼炒到新界西北

市区 200万元以下的细价楼买少见少，新界西北区成为上车对象。有专投资细价楼的炒家，由将军澳买到上水，过去两个月内斥资逾 1000万元扫入 6伙，近日再加码多购 3伙。同区威尼斯花园有单位两周赚 12%「摩出」，并由炒家承接。

楼价飚升，不但用家上车难，连投资者亦认为市区楼欠缺炒作水位，转阵到新界。金龙地产营业经理冯宇成表示，一名活跃於将军澳的投资者认为，市区楼价太贵，转炒上水细价楼。该炒家过去两个月动用逾 1000万元扫入 6伙，大部份楼价 200万元，包括御皇庭及皇府山。

炒家 700万增购三伙
该炒家过去两日再以近 700万元增购 3伙，包括御皇庭 3座中层 B室， 558方呎，成交价 185万元，呎价 3315元。并认为新界西北区今年可跑蠃大市，楼价看升 30%，故不急於放售，并计划增持。
同区的威尼斯花园 2座低层 C室， 587方呎，投资者本月初才以 125万元购入，刚以 140万元摩出，两周赚 15万元。买家亦为炒家，并随即加价 14.3%至 160万元，以摩上摩放售，成交期至今年 7月。
美联董事布少明指出，新界西北区楼价低水，早於今年初投资气氛已转浓，及後元朗 YOHO Midtown高开获承接，再掀起一轮追落後热潮。近期买家中 30至 40%属投资客，预期年内中小型住宅跑蠃大市，楼价料升 15至 20%。
中原分行经理陈世豪表示，屯门码头区过去两天连录 6宗成交，投资者以 107.5万元购入居屋兆禧苑 B座高层 13室， 495方呎，呎价 2172元。
居屋美乐花园 2座高层 E室，面面积 784方呎，用家以 272万元承接，呎价 3469元，创 05年以来新高价。

市区上车盘买少见少
代理预期，市区上车盘源越来越少下，资金续转投新界西北寻宝。香港置业营业经理陈伟宗表示，九龙湾淘大花园除 1房单位仍有 200万元以下放盘外，两房低於 200万元的只得两伙，并属低层质素较差，但楼市续旺下，料短期内亦获吸纳。
事实上 200万元以下细价楼亦主导大市，香港置业数据，今年 1月截至本月 16日，有 25961宗二手买卖登记，当中 200万元以下细价住宅占 12761宗，占整体 49%。

(星岛)新界二手居屋录「偷步」成交

政府公布活化居屋政策，带动二手居屋交投，部分有意上车置业的人士，改投入居屋二手市场中寻宝，其中入场费一百五十万楼价以下的两房户，就最受青睐，近月交投转活。而目前新界区内，不少居屋盘的入场费并不高，楼价一百五十万元以下的单位，大有选择。

　　祥益地产总裁汪敦敬表示，自政府有意活化居屋市场後，居屋交投量有逐步上升的趋升，相较活化居屋前，交投量升幅达两至三成，另一方面，随楼价上升，市区二百万楼价或以下的单位数目买少见少，令不少上车客，改为购买楼价约一百五十万元以下的居屋单位，使交投量转活。此外，汪氏再指，以屯门区居屋为例，现时外区上车客的购货比例，由半年前约三成的比率，已提升至七成。

　　而现时新界区一带的居屋，售价普遍较市区居屋，低出一截，祥益营业董事谢泽铭指出，以屯门区交投量较多的兆康苑为例，以一个面积约四百九十九方呎的两房户为例，在自由市场买卖，入场费只需一百一十万元，每月该盘亦可录得多宗交投，由月初至今，暂录十宗成交，其中一宗为P座低层一室，面积约五百二十三方呎，成交价约一百二十三万八千元，每方呎价约二千三百六十七元。

　　邻近的天水围区方面，谢氏再指，该区的居屋楼价，与屯门区相若，其中毗邻轻铁站的天盛苑，两房入场费为一百一十五万元，而月初至今，也录得三宗交投，包括C座中层二号室，面积约八百零二方呎，成交价约一百七十万元，每方呎价约二千一百二十元，现时屋苑有八十宗放盘个案，平均每方呎叫价由二千至二千二百元。

　　而粉岭区方面，创富物业分行经理莫文业指出，区内的居屋盘中，以嘉盛苑及欣盛苑的交投量较多，其中由本月初至今，嘉盛苑也录得三宗交投，当中包括B座高层十三室，面积约七百四十二方呎，成交价约一百六十八万元，平均呎价约二千二百六十四元。至於该盘两房入场费约一百三十三万元，现有十五宗放盘个案，平均每呎叫价约二千三百元。

　　沙田区指标居屋穗禾苑，世纪21阳光区域经理陈世民指出，该盘的两房户，入场费可达一百三十五万元，本月至今，屋苑亦录得八宗交投，现有一百二十宗放盘个案，平均每呎叫价约二千九百五十元。

　　另外，邻近的马鞍山方面，骏富物业分行经理谢慧虹表示，区内居屋以锦英苑的交投量较多，目前也录得约八宗交投，而两房户入场费约一百四十八万元。现时也有约四十宗放盘个案，平均每呎叫价约二千八百至二千九百元。

(星岛)规划署建议高铁站提两方案

广深港高速铁路西九龙总站上盖发展方案今日审议，不过据了解，规划署认为港铁需要再提交较多的发展方案以作比较，故此建议延迟讨论。

　　城规会将於今日审议广深港高速铁路西九龙总站用地申建办公室、商业、零售发展项目，据了解，规划署在考虑公众及部门意见後认为，需要提供其他方案作选择，例如一个兴建两座的方案以作比较，故此建议延迟讨论有关申请。

　　至於项目毗邻拟议综合发展，包括公众休憩用地、公共交通交汇处及其配套设施、香港铁路通风塔及高出路面的其他构筑物的申请，则规划署持不反对意见。事实上，港铁早前向城规会提交的设计方案，建议於高铁总站上盖计画兴建三幢商业大楼，高层为写字楼，低层为零售商店，物业将以地积比率五倍发展，大楼高度最高只有二十三层，总楼面逾三百万方呎。此外，总站毗邻的B地盘，则打造成一个汇集交通交汇、行人平台及休憩空间於一身的地方。由设计模拟图所见，三幢商业大楼采用较流幾呔糫计，每座设有两组不同高度梯级状物业，由未来西九文娱艺术区向内发展，高度最多不超过主水平基准以上九十八米，同时亦不设传统的平台式建筑。而两地盘就以商业及零售层衔接，设户外购物街、半户内商场及室内商场，同时车站平台顶层将提供园林空间。

　　业界人士认为，项目由早前提出的三座改为两座，是次物业设计高度亦与毗邻的九龙站物业有大幅距离，物业设计仍然似「方包」，故此认为即使减一幢，楼高亦不会大幅增加，可保障西九龙其他物业的景观。

　　上述两个申请早前分别接获十份及四份意见，当中高铁总站上盖的商业部分，就接获区内居民和地区人士提出的反对意见，包括九龙站漾日居业主会，及Designing Hong Kong Limited等。

(成报)首季指标豪宅呎价升8.2%

2010 年3 月份全港30 个主要豪宅屋苑的二手买卖平均呎价暂时录得11,823 元，与2009 年12 月的10,931 元相比，第一季豪宅呎价上升8.2%。反映本港经济及楼市向好，购买力上升，令高价住宅备受追捧，带动二手豪宅屋苑交投活跃，呎价亦录得上扬。此外，本地优质豪宅具有可观的升值潜力，吸引市民将资金转投物业市场，刺激豪宅呎价持续向上发展。

浪琴园呎价急升逾3成

　　中原地产研究部联席董事黄良升指出，本港30 个主要豪宅屋苑今年3 月份的临时平均呎价与去年12 月相比，有25 个屋苑第一季的呎价录得升幅，占所有屋苑的83.3%。当中有9 个屋苑的呎价升幅超过1 成，港岛区占8 个席位，而九龙区占一个席位，可见豪宅呎价升幅集中於传统港岛豪宅。

　　今年第一季浪琴园的呎价升幅最多，暂时上升30.2%。阳明山庄的呎价上升25.7%居次，嘉云台的呎价上升25.3%，排名第三位。另外，漾日居（升22.3%）、嘉富丽苑（升21.2%）、跑马地比华利山（升21.1%）、地利根德阁（升20.7%）、赛西湖大厦（升18.8%）及嘉兆台（升12.0%）。

　　以三个主要分区统计，港岛区15 个豪宅屋苑今年3 月份的平均呎价暂时录13,220 元，较去年12 月的11,851 元上升11.6%，为升幅最大的区域。九龙区10个屋苑3 月的呎价暂录11,946 元，与去年底的11,415元相比，今年第一季上升4.7%。新界区五个豪宅屋苑3 月的平均呎价暂录7,383 元，较去年12 月的7,205 元上升2.5%。

吊诡的社会公义　　　作者：柯兴捷

吾友何斯人最近撰文发表了一篇名为'绿色机遇', 明确指出'工业革命第四波 ━ 绿色机遇, 谁能取得'绿色高地'就可以得天下, 而我国是有史以来第一次有条件和美国竞遂领头羊的资格, 内文深入浅出, 网主谨推廌读者阅览。

言归正传, 今天笔者想和大家谈谈两个令人大惑不解的问题, 都是涉及社会公义的事情 :
1.广深港高速铁路香港段拍板, 千名港人联同一些立法会议员抗争反对, 坚持要重新审议西九高铁总站是否最适合? 做价是否太高? 是否涉及利益输送 ? ┅.........,
笔者 : 特区政府议而不决的事情实在太多, 西九文娱发展, 启德游轮码头, 港珠澳大挢..........十大基建的进展缓慢, 继续等 ? 我认为任何方案都不可能最好, 不过一定是越早上马越好 !
香港人自我边缘化 ?
广武高铁正式启用, 旅程由广州到武汉车程由已往11小时缩减为3小时, 另一条京港高铁亦将在2012年落成, 预计由香港到北京, 车程缩减至8小时。
香港如果决定不建高铁, 很简单, 港人花多1小时往广州转车便可; 香港人也可以不建港珠澳大挢, 由西部通道经深圳前往珠江三角洲各地便可; 香港可以没有启德游轮码头,2012年之後往深圳登上游轮便可; 香港人将来可以怎样谋生 ? 请问我们怎样向下一代香港人交待?
报章报导 : 广武高铁首班列车开出後, 主要发生的问题 : a. 乘客建议改善现有通讯设施; b.乘客希望车费减价, 以便更经济地在广东,湖南及湖北省一带往返谋生, 营商或旅游 !
2.发展商天价售楼, 每呎七万, 政府出手冷却楼市 ?
11月中发展商公布天汇一特色以呎价七万港元成交, 各大传媒包括报章, 电视台及网上媒体立即大肆报导, 市民哔然鼓嘈, 特区政府为了平息市民怨气, 於是指示银行立即对楼价超过1,000万或以上物业按揭由七成收紧为最高六成, 暂时冷却楼市以平民愤 !
笔者所见: 12月再看不见也听不到有物业以高过7万元呎售出, 楼价是否真的因为政府出招而下调呢 ? 让我们看看某大报章刚公布本月一线细价楼大型屋苑的成交情况, 沙田第一城11月成交量为130宗左右, 12月至26日为止就成交178宗, 交投明显一再增加, 呎价现已调升至平均4300元, 新界嘉湖山庄暂录115宗成交, 议价收窄至1-2%; 太古城成交量比11月上升约40%; 另, 本港一间上市物业代理公布的全港楼价走势图*显示 9/2009 平均成交呎价是 4,269元, 11/2009已调升为4,309元。沈寂两个月的香港楼市又再蠢蠢欲动, 再展升浪不奇!
由此可见, 政府实行的压抑楼市措施并未对症下药, 好似用错降血压药去治疗糖尿病一样, 实在非常危险, 随时一剂致命 !
笔者认为近一年来本港楼价飚升主因是本港现行的联系汇率制度效应, 刺激本港资产价格大幅升值所致 ! 在全球各国政府未能抽身退市及利率继续低企的情况下, 香港特区政府现时不该药石乱投, 否则随时弄巧成拙, 後果堪虞!!

投资基建将最赚钱！　　　作者：汪敦敬

广深港高速铁路预计於2014至1015通车！

西铁南环线(九龙南线)通车後，人们才惊叹新铁路线的伟大，元朗15分钟到美孚！屯门25分钟到市区心脏尖沙咀！也惊叹屯门私人楼楼价只需2000多元一呎！这只是优质的一线盘，如果二线盘是在1000多元一呎、一百万以下！这种种的『意外』，令人感到香港正在作大改变，无错，这只是大改变的开始，香港正进入天翻地覆的转型，明白了未来的新面貌，才作投资相信会更加合适！

1995年，由恩莱特、司各特及杜大伟撰写的名着『香港优势』，提到香港在未来的其中一个重要优势，就是在地理上，全球半数人口正集中在香港周围5小时飞机航程之内，东至东京、南至耶加达、西至德里、北至北京，这本来在贸易港口上的优势，加上了近年中国的强势，及『纽伦港』局面的出现，香港进一步成为最重要的国际金融中心指日可待！明白了後，『水淹香江』便不是出奇的事了。

在这十几年裏，中央及香港政府也为香港的新局面部署了更精细及更丰富的配套！

当西铁南环线(九龙南线)通车後，透过连接东铁及贯通市区心脏尖沙咀及红磡(通车前只到市区的边皮南昌)，整个香港的交通已归纳了入一个『半小时圈』内！是一个大都会的高速效率！

如果这个半小时圈令人惊喜的话，未来的一小时圈便更加迷人了，再过五年後，西九龙便有广深港铁路，到时往深圳只需15分钟！到广州48分钟已可到达！这高速铁路会接驳兴建中的国家高速铁路网络，包括京广客运专线及杭福深客运专线！这样突显了香港是中国南大门的角色，也令香港与珠三角地区以至内地其他城镇有更紧密的连系。

到了2016年落成的港珠澳大挢，全长近三十公里，贯穿香港、珠海及澳门三地，居民日後穿梭港澳，车程只需二十分钟，往返港珠两地亦不过一小时，与珠江三角洲连系得好，香港便有条件综合成为超过1000万人口的大都会实体，也更容易享受中国的成长利益了！

说完交通上的联系，说回香港这大都会外貌的改变，笔者每到外国的大城市，也会感到香港市容的失色，香港虽拥有世界知名的璀璨夜景，但市中心欠缺绿化及文化气息薄弱，城市规划亦混乱，但这方面也会在几年内有很大的转变！

中环新海滨将是香港耀目的中心点，缔造一个朝气蓬勃、绿化和畅达的世界级的新海滨。这与九龙半岛这一边的西九文娱康乐区作了开扬及绿化的相辉映！加上了偌大绿荫茂密的启德公园，一直延续至邻近社区内的核心，概念是以绿荫丛林贯穿连绵不断的海滨走廊，把邻近的山脉与海港，连成一线。

以上提的也是各位也知道的通识项目，不过，我认为对投资来说便是十分重要的，交通时间大减怎会楼价不增值？绿化後的维港景色又怎会不更吃香？以我自己的事业及居所来说，也将很彻底地被这些影响！

关心未来的发展多一些，回报丰厚的投资就在这里呀！

中环新海滨将缔造一个朝气蓬勃、绿化和畅达的世界级的新海滨，是香港耀目的中心点！

数楼市风云！还看政策！　　　作者：汪敦敬

香港商人应多和中央接触，以了解大趋势变化

在香港经济方面，不少人也忽略了一点，无论市场因素如何变化，楼市表现仍左右於中央政府的政策上！

多年前梁振英在回应我的提问时，曾比喻过，香港就如一茶杯，资金就若茶壶中的茶，只要茶壶一斟便可将茶杯载满了，这表示香港这一细小的金融市场，面对外来资金的来临时，即时便可充盈满溢！这可解释香港市场为何每次复苏也可以高速复原之迷！

做一个假设，如果明天中央宣布资金自由行开始，你认为市场会如何？无错，大家也会即时转为看好了！甚么金融海啸的困扰，原来可以不堪一击立即可推翻！

又做一个假设，如果中央决定将香港升格为如纽约伦敦般的庞大金融中心，又会如何？啊！香港会在大量资金出入之间发生资金泛滥了！

其实我认为中央早已出了手！之前未出招是因为中央仍要看透金融海啸的虚实而已！

中国，是一个冒升中的强国，金融海啸令大局天变，最大冲击是美国这些霸主，但对冒升中的新强国，有冲击更易上位，古往今来，改朝换代也是这样的！

中国之前已表态上海这金融中心，不少人也悲哀香港已被边缘化，我对此说法嗤之以鼻，当然香港是要更珍惜及加倍努力的，但强大的中国，应需要两个金融中心才对的。

上海，有若中国国内的大掌柜，统筹保本！舍上海其谁？但中国仍需要另一个对外吸收资金的金融大都会，这大都会太中国化反做不到令国际资金放心的平台，香港，便是一不可取代的选择。

中国国势日强，下一步自然是以香港取代纽约及伦敦的地位！有了香港这金融炮台後，威信日隆的中国，应能取代美国的国债市场以国际资金来令国势更强及减低风险！这发国债代理人的角色，有甚么城市比以法治文明的香港更佳！？

温家宝总理在博鳌论坛宣布了这些救港措施外，除象徵了国家对香港的支援外，也印证了以上我的看法！何况，上海及香港，也代表了国内北方和南方（以珠江三角洲为主）的利益实体，看来香港在政治下，经济不可能出现太大动荡及太过份的泡沫市道了！

深圳在最近，也宣布了放宽深圳人士入境香港「二百二十万名深圳户籍居民，於4月1日起开始可以办理「一签多行」的扩大个人游，一年内不限次数来港观光购物」，待广深港高速铁路通车後，也大大缩短了有关来往香港的车程时间（西九龙到佛山约需一小时车程）。

看来，香港及深圳合一成为共同经济实体的日子不会远了！大都会香港，已是完全定位了！

看楼市看得太差或太好，已不实际了！虽然中央很重视自由市场因素，但政治才是香港经济的上帝啊！

不过，真正的上帝仍有最後决定权，猪流感又出现，人生毕竟仍是无常的！

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