今日新聞摘要 10.04.18
(明報)天平邨461萬 膺新界北公屋王
市場繼續誕下公屋王。土地註冊處資料顯示,上水天平邨天美樓低層5室,屬實用面積489方呎2房戶,於上月以461萬元(已補地價)易手,實呎9427元,成交價創新界北區最貴已補地價公屋。原業主於2013年以172萬元(未補地價)購入,料是次轉手獲利甚豐。
太和邨458萬 貴絕大埔公屋
另外,土地註冊處資料顯示,大埔太和邨喜和樓中層14室,上月以458萬元(已補地價)轉手,實用面積443方呎,實呎10,339元,成交價打破同區富亨邨亨翠樓中層12室,於今年1月以445萬元(已補地價)的最高紀錄,並較對上紀錄高13萬元或約3%,成大埔最貴公屋。據了解,原業主於2012年9月以170萬元(已補地價)購入,持貨近6年帳面獲利288萬元,物業升值1.7倍。
嵐山開放式戶375萬沽 3年升七成
另市場消息指,大埔嵐山開放式迷你戶再錄成交,該單位為2期1座高層H室,實用面積196方呎,剛以375萬元易手,實呎19,133元,創屋苑開放式單位成交價最高紀錄。原業主2015年3月217萬元購入,3年額印稅期滿即轉手,帳面獲利158萬元,物業3年升73%。
新都城連天台戶675萬 同類新高
將軍澳二手屋苑亦連環破頂,香港置業助理分區董事劉浩勤表示,新都城1期1座頂層2房單位,實用面積364方呎,連約272呎天台,最新以675萬元售出,實呎18,544元,呎價創新都城1期新高,成交價屬屋苑同類新高。原業主2009年210萬元購入,持貨9年帳面獲利465萬元或2.2倍。
太古城1600萬沽 31年賺1505萬
另外,香港置業首席分區董事溫智力表示,鰂魚涌太古城啟天閣高層B室,實用面積797方呎,3房套間隔,獲同區租客以1600萬元承接,實呎20,075元,新買家為同區租客。原業主1987年6月以約95萬元購入,帳面獲利約1505萬元或16倍。
(東方)首兩月816伙落成 年飆倍半
私人住宅落成量錄得增長,根據差餉物業估價署資料顯示,二月份私宅落成量有472伙,按月增加37.2%。首兩個月的落成量為約816個單位,相比去年同期明顯多出約1.48倍。
今季樓價漲幅料放緩 據差估署資料,二月份私人住宅落成量,較一月錄得的344伙,增加128伙,期內落成單位全數來自新界區。而首兩個月的落成單位當中,新界區佔472伙最多,比率約57.8%,另港島及九龍區分有183伙及161伙落成。
今年首季二手樓價續升,美聯物業住宅部行政總裁布少明指出,首季二手樓價上升約5%,為近六個季度最大單季升幅,他預期,第二季二手樓價升幅將會放緩,升幅約2至3%,而成交量亦會放緩至11,500宗水平,按季再少約7%。
他續表示,首季新盤售出量按季回落約8.2%,但預料第二季有望推出的全新盤涉逾8,700伙,加上貨尾單位,今季新盤可售約6,000伙,屆時將會創一六年第三季後的七個季度新高。
新盤溢價五年最高 該行首席分析師劉嘉輝指,新盤溢價由一六年首季0.7%,反覆上升至今年首季18.7%,創一三年次季以來新高。
(東方)待批樓花逾萬四伙 月增14%
發展商積極部署推售新盤,據地政總署資料,截至三月底待批預售樓花單位超過1.45萬伙,按月急增14.3%,並為二十個月以來最多;而上月入紙申請預售單位接近2,400伙,亦為半年最多,當中新鴻基地產的西南九龍匯璽發展項目第5期佔1,172伙最多。
匯璽第5期入紙申預售 根據地政總署資料顯示,待批預售樓花發展項目最新有27個,涉及14,512個單位,伙數為一六年七月之後最多。有關數字上升,主要是受到新入紙申請預售單位增加帶動,三月份有3個住宅項目申請預售,涉及約2,387伙,按月大幅增加約1.09倍。
期內申請預售有近半數單位來自上述匯璽發展項目第5期,新地副董事總經理雷霆表示,項目有機會下半年推出。
新地屯門景秀里8號項目第2期亦申請預售,涉及495個單位。餘下一個入紙申請的預售項目,為提供720伙的華懋集團元朗朗屏站(南)項目。
上月份有兩個住宅項目獲批預售文件,包括新地屯門御半山發展項目第1期、以及嘉里建設(00683)九龍筆架山龍翔道項目,分別提供522個單位及45個單位。
綜觀第一季,據該署資料,首季共批出5份住宅項目預售樓花同意書,包括兩個分期發展項目,共涉及2,531個單位。
同時,該署首季亦發出元朗PARK YOHO Genova項目轉讓同意書,涉及683個住宅單位。
天寰部分單位提價半成 新盤市場向好,發展商伺機加價,一手住宅物業銷售資訊網資料,建灝地產旗下啟德天寰部分單位加價5%,其中天海匯第1座37樓A室,實用面積1,190方呎,最新價單售價為5,172.7萬元,實用呎價43,468元。
(東方)另類盤拍賣貼市價照搶
盤源短缺下,拍賣場上曾被冷待的另類盤,亦被高價搶購。今年首三個月,至少錄20宗相關拍賣成交,主要為500萬元以下中小型住宅;有業內人士指,首季拍賣場另類物業成交,按年增10至15%,料未來同類放盤有約5%升幅。
另類物業放盤,包括銀主盤、法院令物業、事故單位,以及不足整份業權的物業。世紀21測量行董事蔡漢陞指出,部分另類物業受到投資者追捧,主因是看好該類物業的升值潛力;以法院令物業為例,不時因屬無契,未能承做按揭,但該類物業一般購入價,都會較市價低約兩成,有投資者會購入後將單位出租。
他又指,拍賣場上不乏銀主物業放盤,而買家以用家為主,故成交價通常較貼近市價。
龍德苑賣650萬創新高 現時市場銀主盤累積平均數量由120至150個,不過,現時銀主盤亦「來得快、去得快」,銀行收樓速度加快,但市場吸納速度亦較以往高。他預期,未來另類物業放盤量尚有上升空間。
早前有居屋銀主盤拍賣成交價創新高。赤柱居屋龍德苑一個C座中層03室銀主盤,實用面積526方呎,以650萬元自由市場價成交,實用呎價12,357元,較開價580萬元搶高大約12%,成交價更創屋苑新高。
事故兼銀主單位亦獲買家承接。小西灣居屋富欣花園4座低層K室,屬銀主及事故單位,實用面積431方呎,一月時綠表開價130萬元拍賣,並為一開即售,不設收回,單位終以一口價售,實用呎價僅3,016元。據負責單位拍賣的忠誠拍賣行表示,上址市值達約400萬元,是次開價大幅低市價67.5%,拍賣前亦收到約10組客戶查詢。
康麗園無契戶7客爭購 同屬事故單位的還包括將軍澳日出康城首都2座左翼中層單位,實用面積681方呎,於環亞拍賣以580萬元開拍,終以586萬元成交,實用呎價8,605元,同類單位市價達800萬元,成交價較市價低約27%。
開價低於市價的無契樓,近年成為不少投資者爭奪目標。觀塘康麗園D座低層6室連車位,法院令無契物業,實用面積425方呎,開價308萬元,獲7組買家競投爭奪,最終以413萬元售出,呎價約9,718元,較開價高34%。
樓齡高的大廈及唐樓都不乏買家追捧。樓齡達54年的尖沙咀溫莎大廈A座低層H室,開價480萬元,以514萬元成交,實用呎價10,983元,為大廈呎價首破萬元。深水埗汝州街234號兩個唐樓高層單位,實用面積同約633方呎,分別以391萬及360萬元成交。
(蘋果)嵐山「劏房」售375萬破頂
200呎迷你戶有價有市,大埔嵐山「劏房」直逼400萬元。消息指嵐山1座低層H室,實用196方呎,開放式間隔,剛以375萬元成交,創屋苑開放式戶樓價新高,呎價19,133元亦屬屋苑歷來次高。賣方2015年3月以217萬元買入,賬面獲利158萬元,三年搶貴73%。 美聯葉鎮龍表示,紅磡薈點剛錄得開放式成交,為低層A室,實用237方呎,雖然「無樓睇」,但以交吉形式易手,成交價448萬元,呎價18,903元。不過,市區升值潛力不及新界山旯旮劏房,以薈點為例,賣方2015年1月買入價371.8萬元,三年升幅僅兩成。另西營盤南里壹號中層5室,實用212方呎,同樣開放式,成交價598萬元,呎價28,208元。賣方2014年以446萬元買入,四年升值34%。
上水公屋461萬易手 新界頻現公屋王。上水公屋天平邨天美樓低層5室,實用489方呎,剛於自由市場以461萬元易手,呎價9,427元,創下北區樓價最貴公屋紀錄。賣方2013年以綠表價172萬元購入,是次轉售須補地價54%。 另大埔太和邨喜和樓中層14室,實用443方呎,剛以458萬元連地價易手,呎價10,339元。是次成交金額打破同區富亨邨的445萬元舊紀錄,太和邨重奪大埔最貴公屋王寶座。賣方2012年以170萬元連地價買入,賬面獲利288萬元。 香港置業劉浩勤表示,將軍澳新都城1期1座頂層F室連天台戶,剛售675萬元,呎價18,544元創該期新高。中原張鎮邦稱,同區天晉2期5B座中層B室三房戶售1,200萬元,呎價19,108元。
(蘋果)御金.國艉悁屨庣O億沽
豪宅市場造好,連帶過往頻頻錄蝕讓的油麻地御金.國腄A市場錄屋苑一伙頂層「天池屋」特色戶,透過「賣殼」方式以1.08億元轉售,呎價近6.9萬元,創下屋苑新高。 5年賺近4,400萬 消息指,該單位為1座頂層A室「天池屋」,實用面積1,575方呎,另設1,276方呎天台及424方呎平台,透過公司股權轉讓,俗稱「賣殼」方式1.08億元易手,呎價近6.9萬元。 土地註冊處資料顯示,原業主由威安有限公司於2012年8月斥6,416.5萬元一手買入,持貨五年多,是次沽售賬面賺近4,400萬元,升幅68%。該公司董事分別為李美蘭及陳志強,兩人為過去活躍於山頂及南區的投資者,包括2006年以9,180萬元買入山頂倚巒單號屋,2008年以1.85億沽出,賺9,320萬元。 另外,太古及太古地產公佈,向太古公司及太古地產主席史樂山以1.2億元出售山頂加列山道七重天大廈1樓B室及車位,實用面積2,785方呎,單位於去年底估值約8,445.3萬元,交易所得款項將用作營運資金。
(星島)三矚目新盤申預售 涉2387伙按月急增
上月合共有2大新盤獲批預售,包括屯門御半山及筆架山龍翔道超級豪宅,涉約567伙,期間更有3個項目申請預售,提供達2387伙,推高現時待批預售樓花的伙數至逾1.45萬伙,為20個月以來新高。
地政總署資料顯示,上月新申請預售的樓盤共有3個,合共涉及2387伙,較2月的1144伙,按月上升逾1倍。惟因應上月同期有2個、合共涉及567伙的項目獲批預售,促使累積待批預售樓花增至14512伙,涉及27個項目,較2月的12692伙,上升14%,為20個月以來新高。
地政總署同時公布,該署於上月共接獲3份預售申請,涉及2387伙,當中最矚目為新地旗下南昌站新盤匯璽第3期,涉及1172伙,預計明年3月落成。
另外2個項目,規模亦不少,包括華懋朗屏站南項目,設720伙,預計2020年7月落成;以及新地發展的屯門御半山的2期發展部分,亦申請預售,設有495伙,預計2020年10月落成。
上月獲批的2大新盤,各走不同路線市場,包括新地旗下屯門新盤御半山,提供522伙,預計2020年落成。據發展商稱,項目最快周內上載樓書,有機會同步開放示範單位,項目的單位中,1房戶佔約16%,1房連儲物室佔約37%,2房佔約42%,而2房以上戶型則佔約5%,當中有4伙為特色戶。
另一獲批新盤,為嘉里旗下筆架山龍翔道豪宅盤,項目設有45伙,預計明年12月落成,據發展商稱,項目涉及26伙分層戶,面積約1750至2600餘方呎,另設19座洋房,當中14座為前排洋房,面積約3000方呎,另外5座為地勢較高的大型花園洋房,面積逾5000至7000方呎。雖獲批預售,惟發展商指,該盤將按照現時部署,預計於第4季以現樓推售。綜合上季數字,全季共批出5份預售同意書,涉2531伙,按季略為下跌逾7%。
美聯房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾稱,若將此批逾1.45萬伙的累積待批樓花單位按地區劃分,當中大埔白石角涉及單位數目最多,高達3233伙;將軍澳及屯門緊隨期後,分別錄2392伙及2211伙。
另外,差估署數據顯示,2月私樓落成量為472伙,較1月增加128伙,升幅約37.2%,全數位於新界區。至於計及今年首兩個月,合共有816伙落成,新界的單位佔57%,香港島佔22%,而九龍僅不足兩成。
(星島)60%受訪者:多盤將推料帶動交投
星島地產網以「本月將有多個新盤出擊,會否帶動整體住宅成交量上升?」為題進行民意調查。是次接受訪問共有206名受訪者,當中有124人、即約60%受訪者認為,樓市持續暢旺,加上多個新盤即將出擊,預期會有助市況交投升溫,繼而帶動整體住宅成交量上升,此外,雖然近期國際政局不穩,惟樓市表現依然理想,足以證明本港樓市根基穩固,有利長期持續發展。
另一方面,有21%的受訪者、即約44人持相反觀點,認為樓價長期處於上升軌道,發展商加速推盤步伐對樓市整體亦不會帶來太大影響。
(星島)YOHO Town車位225萬沽破頂
元朗YOHO Town車位於2個月內再度破頂。中原副分區營業經理王勤學指出,屋苑單號車位以225萬元沽出,打破相同屋苑於今年2月造出的220萬舊紀錄,推高5萬元、或2.3%,再創區內車位造價新高。王氏續指,該車位現時月租約3500元,租金回報不俗;原業主於2014年以80萬元買入該車位,持貨4年,帳面獲利145萬元,升值1.8倍。另一方面,因本港樓價持續上漲,造成不少經濟力稍遜的市民湧進該區尋覓上車機會,導致車位隨細價盤造價拾級而上。
(星島)林鄭:大灣區互補 港創新聯繫可作貢獻
正在海南出席博鰲亞洲論壇的行政長官林鄭月娥表示,香港在「創新」及「聯繫」方面都可為粵港澳大灣區作出重要貢獻,憑藉「一國兩制」的獨特優勢,香港可與其他地方互補,將國際企業「引進來」,並助內地企業「走出去」;加上港珠澳大橋、廣深港高鐵等將開通,達至「一小時生活圈」格局,促進大灣區人流、物流、資金流、信息流,打造新的經濟增長點。她並與河北省省長、前深圳市市長許勤會面,透露落馬洲河套區建立港深創新及科技園的規劃已順利完成,冀本月到立法會爭取撥款,開展前期工程,預計二ま二一年初交出第一塊地興建科技設施。
林鄭月娥首次以行政長官身分出席博鰲亞洲論壇,她在粵港澳大灣區分論壇致辭時表示,大灣區建設已經提升到國家發展戰略層面,成功取決於「創新」能否為灣區高質量發展提供新動力,及能否發揮中國與亞洲其他地區和全世界的「聯繫」。
林太說,香港在「創新」和「聯繫」方面都可為大灣區作出重要貢獻。首先,創新的「一國兩制」政策方針就是大灣區的獨特優勢,粵港澳三地會更好地發揮各自優勢,形成互補,打造新增長點。第二,香港擁有自己的經濟、社會制度和法律,亦有自由開放市場、高透明度規管機制、優良法治傳統、國際標準的營商環境,一方面將國際企業「引進來」大灣區,另一方面助力內地企業「走出去」。第三,本屆政府力求創新,已先後成立創新及策略發展顧問團、政策創新及統籌辦事處,加大力度推動香港創新科技發展。
「聯繫」方面,林鄭月娥指香港擁有全球貨運第一、客運第三的國際機場;重要的國際金融中心和全球最大的離岸人民幣中心;優秀科研能力和正快速冒起的文化藝術樞紐,與「一帶一路」對接的各方面連通。加上,港珠澳大橋、廣深港高鐵等未來一年將開通,達至「一小時生活圈」格局,促進大灣區人流、物流、資金流、信息流,吸引海內外人才。
林太說,要建設舉世矚目的粵港澳大灣區,三地政府共同努力、創新思維、解放思想和中央的大力支持都必不可少。
中國深圳綜合開發研究院院長樊綱在論壇上建議,在大灣區建立自由貿易區聯盟,內地目前還做不到自由貿易,但在廣東南沙、前海和橫琴有自由貿易試驗區,可讓三個試驗區與香港和澳門對接,先行先試,在一些貿易的做法、關稅制度上對接,同時服務貿易,例如醫療、教育等互聯互通,「逐步試出各種各樣的辦法,使這個地方更好地融合起來」。
廣東省省長馬興瑞說,大灣區規劃很快出台,完全有條件打造成世界級的灣區,灣區內包括香港、澳門和珠三角九個城市,經濟總量接近紐約灣區,擁有十六家世界五百強企業,「發展潛力巨大,實力豐厚,前景無限」。
昨早林鄭月娥與曾任深圳市市長的河北省省長許勤會面,樂見深港合作已漸見成果,去年一月簽訂落馬洲河套區建立港深科技創新園,規劃已順利完成,希望本月往立法會爭取撥款,讓前期工程展開,估計二ま二一年初,第一塊地就可以交出,興建科技設施。許勤說,與林太並肩工作多年,感覺親切,並留意她上任後工作繁忙,多與內地交流,為香港繁榮付出心血,表達敬意。
林太又與海南省委書記劉賜貴及省長沈曉明見面,兩地可以加強多方面的合作,希望日後可透過特區政府的廣東辦事處,加強與海南聯繫,並正研究與海南在旅遊方面加強互補,特別是一程多站方面。
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今日新聞摘要 04.04.18
(東方)中資又搶油塘地一年最激 中資財團鍾情香港市區靚地,港鐵公司的油塘通風樓項目昨收36份意向書,創九龍區鐵路項目新高。當中已知有份參與的財團,中資佔至少6家,包括萬科、雅居樂、碧桂園及五礦地產等,料為近一年最多同類財團遞交意向書的鐵路項目。 港鐵公布,昨截止提交意向書的油塘通風樓項目,共收到36份意向書。港鐵將編訂經甄選的投標者入圍名單,並盡快落實招標安排。 至少6內房企表興趣 是次收到的意向書數目,創九龍區鐵路項目新高,較將軍澳日出康城第七期,於一五年五月所收到的28份九龍區高位,再多8份。以全港計,則僅次於黃竹坑站第一期及第二期,去年先後錄得39及37份意向書。 至少6家中資財團參與競投,昨日現場所見,除上述中資財團外,亦包括中國海外發展(00688)及中信泰富地產,均有派代表到場。另萬科置業(香港)昨回覆本報查詢,亦確認有份遞交項目的意向書。 新地琣a信置有份爭 香港主要大型發展商均有遞交發展意向,包括長實集團、新鴻基地產、痚穧a產、新世界發展、信和置業及會德豐地產。 項目亦吸引多家中小型發展商參與,如華懋集團、南豐集團、泛海集團、建灝地產及英皇國際等。其中,英皇助理物業經理莊瑞梅表示,會視乎補地價金額以及分紅比例再決定出價,若中標將發展中小型單位為主,暫未決定以獨資或合組財團形式競投。 普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典認為,遞交意向財團不乏中資財團蹤影,反映各地資金均看好香港樓市發展。 高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚稱,相信來港投地的中資財團繼續以萬科及碧桂園等為主,未必會有太多新的參與者,在香港投地始終需要融資平台。 鐵路盤撐起今季供應 油塘通風樓物業發展佔地逾4.33萬方呎,可建樓面逾32.5萬方呎,料提供500個單位,預期項目每方呎樓面地價由約9,000至約1.5萬元,估值由約29.3億元至最高約48.8億元。 該項目是本年度賣地計劃部署推出4個鐵路項目中的「頭炮」,由於賣地表中大部分地皮難在短期推出,故鐵路項目將撐起今季供應,連同季內推出的黃竹坑站第三期發展,兩項目將提供約1,700伙住宅供應。 另外兩個鐵路項目——何文田站第二期及將軍澳日出康城第十一期,可興建共約2,550伙,即本年度4個鐵路項目,將提供合共約4,250個單位,佔年度供應目標比例超過兩成。
(東方)加息一厘 供樓開支增11% 加息周期對普羅大眾最直接影響,莫過於按息上升,令供樓開支大增。以拆息按揭(H按)「封頂位」作基礎,每當最優惠利率(P)累升1厘,供樓業主每月供款將增加11.8%,當最優惠利率上升3厘,每月供樓開支則飆升37.61%。 市場主流使用浮息按揭分為P按及H按,隨茯國踏入加息周期,香港資金顯著流走,最優惠利率亦有機會隨之增加,屆時則H按及P按用家均會受影響。事實上,現時H按的實際按息已升至「封頂位」。 現時H按鎖息上限通常以P按(P減3.1厘)基準為封頂位,即實際按息2.15厘,當P每累升1厘,以貸款期25年計,每100萬元貸款額的每月供款將增加509元,升幅為11.8%,總利息支出增加15.25萬元;當P累升3厘,每100萬元貸款額的每月供款將增加1,622元,幅度為37.61%,總利息支出更多加33.39萬元。 銀行紛推定息按揭 值得一提的是,今年香港銀行紛紛推出定息按揭計劃,首年按息鎖定為1.68厘,供樓業主可避免因踏入加息周期而付出額外開支。 不過,上述計劃普遍次年起轉為浮息H按計劃,當中有銀行次年起採用的H按,更看齊市場上的純H按利率(即H加1.25厘),意味供樓業主不但可享首年鎖息效果,更可避免「賺頭蝕尾」情況出現。
(蘋果)油塘通風樓住宅項目收36意向書 本財政年度港鐵首個物業發展、油塘通風樓住宅項目,昨截收36份發展意向書;發展商傾巢而出,紛爭取「入場券」,繼去年黃竹坑站一、二期分別收到39及37份意向書後,成第三高紀錄。另與項目鄰近的官地高超道住宅地皮,最快今季招標,料吸引各發展商再鬥一番。 港鐵油塘通風樓項目昨截收發展意向書,現場所見,遞交意向書仍以本地發展商為主,包括長實、琣a、信置、會德豐地產、莊士機構、南豐、世界、遠東、英皇、建灝、華懋、泛海國際及新地;中資發展商則有碧桂園、雅居樂、五礦地產、中海外、中信泰富地產;亦有爪哇、鴻福地產等中小型發展商亦有到場試水溫。 美聯測量師行董事林子彬認為,地皮鄰近港鐵站,發展商興趣濃厚,吸引多家發展商遞交意向書。林續指,港鐵去年早前推出黃竹坑站一期、二期項目,分別收到39及37份意向書,是次項目收36份意向書,屬港鐵項目中收取意向書數目第三高。 毗鄰官地或今季招標 萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,這項目附近多公屋,加上建築期及成本高,料項目定位為中高檔次,以樓面地價推算約9,000元至1.1萬元,市值最高36億元,總發展成本逾45億元,落成後每呎1.9萬元起。 資料顯示,項目位於油塘高超道旁邊,鄰近鯉魚門道和高超道交界,地盤面積4.34萬方呎,最高可建樓面32.53萬方呎,屬單幢式物業,可提供約500個單位,關鍵日期為2025年。 項目毗鄰的官地高超道地皮,最快今季招標,料發展商將再入標競投,項目佔地約4萬方呎,地積比約9倍,可建樓面逾35萬方呎,市場估值逾40億元,平均呎價約1.2萬元,兩地皮可建樓面為67萬方呎。
(星島)地政署專組統籌 六萬伙「加速」供應 覓地發展房屋是現屆政府的重中之重,地政總署在新財政年度,資源增幅將會達到一成。該署署長陳松青透露,準備將部分重要職能由分區地政處收歸總署統籌,並打算成立一個「中央統籌小組」,以「專工專責」方式處理涉及多於五百個住宅單位、或多於一萬平方米工商業樓面的大宗土地契約修訂及換地申請,預計小組可以處理一百宗個案,涉及六萬個住宅單位的供應。為了支援長遠土地供應,地政總署亦計畫於本年度增聘八十人,加快在新發展區推展大型土地發展項目。 為了加快土地供應流程,地政總署署長陳松青接受電台訪問時透露,最快在本財政年度中期,成立由約八十人組成的「中央統籌小組」,集中處理大宗土地契約修訂及換地等個案。他表示,小組會「專工專責」處理涉及多於五百個住宅單位,或多於一萬平方米工商業樓面的換地或土地契約修訂項目,亦會處理賣地表內所有土地,預計連同正在處理的個案,小組會合共處理超過一百宗個案,涉及六萬個住宅單位供應及大約三百萬平方米工商業樓面。他說:「以專工專責形式處理,令流程和(土地推出)時間表也可以加快。」 資料顯示,計及賣地及其他土地的來源,可供興建二萬二千五百個單位,當中約有六成私人住宅單位供應,來自私人重建項目,大部分涉及改契及換地。陳松青表示,地政總署在新財政年度,將會獲撥款二十七億五千多萬元,資源增幅達一成,計畫新增三百七十八個職位,佔部門編制百分之九,人手增幅比例屬眾多部門中「數一數二」。 他表示,因應增撥資源,會將土地供應和管制等重要職能,由分區地政處收歸中央,由總署負責統籌。為了支援長遠土地供應,地政總署本年度亦會增聘八十人,加快推進和支援大型土地發展項目,包括古洞北、粉嶺北及洪水橋新發展區,並擴展元朗南及東涌新市鎮等。 測量師學會土地政策小組主席劉振江表示,大型項目的補地價申請程序往往較為複雜,需要處理很多技術性問題,過往交由分區地政處分散處理,從資源運用角度並不理想,亦往往窒礙土地的供應,故十分歡迎署方成立「中央統籌小組」,「強大團隊很重要,總署可以集合近百人的專家一同處理難題,料會提高審批的能力,加快釋放土地。」 他預期,地政總署設立專組處理大宗土地契約修訂及換地申請後,會鼓勵發展商或業主提出申請,料會有部分土地可在毋須修改城規用途之下,逐步釋放出來。他說:「不少私人土地業主過往覺得補地價很辛苦,但由於土地已一直在手上,每當有新政策出現,他們就會重新審視所持有土地的發展潛力,更願意付出心力去做。」
(星島)萬科年內推三項目 屯門上源月內登場 內房財團萬科近年積極投地,今年踏入首個收成期,計畫推出3個發展項目,當中最受矚目的新盤為屯門掃管笏上源;萬科香港業務部副總裁(市場營銷)周銘禧接受專訪表示,項目目前待批預售,最快料月內推售,力吸用家投資者客源。此外預料年內樓市穩中有升。 萬科為內地龍頭發展商之一,周銘禧表示,上源為集團首個獨資在港住宅項目,準備工作已「八八九九」,示範單位設於九龍區,現正待批預售,預計最快於月內推出,首張價單將依照一手例推出至少2成單位。若以該盤涉及1154伙計算,首張價單至少推出230伙。 周銘禧指,集團於內地有多個發展項目,並注重把科技設計融入項目,若本港法規上許可,亦希望可將更多科技帶到香港,提升住各體驗,並透露計畫於屋苑內部分大廈的大門,引入電話應用程式或藍牙開關等技術,惟首要條件為通過安全測試。 對於集團首度獨資推售樓盤,周氏指,集團的銷售團隊相當本地化,了解法規,熟悉香港房地產,有助推盤,銷售策略視乎市況,但強調對銷情有信心;而項目售價將參考周邊一手項目及同等質素樓盤。 他指,項目受惠於港珠澳大橋等交通基建,以及大灣區未來提供的經濟機遇等,看好發展潛力。周氏續稱,因應集團於內地有豐富的建築經驗,屋苑規劃上有一套獨有的概念,因此亦會把有關成果帶入香港,如屯門項目將於屋苑內設有近1公里長的緩跑徑,屬本港罕有。 該盤涵蓋1至4房,2房佔5成,面積450至550方呎;1房亦佔2成,面積350至400方呎。另外,該盤亦提供30座洋房戶。市場對細單位需求殷切,項目可切合市場需要。上源坐落屯門掃管笏路99號,由5座住宅大樓及30幢洋房組成,預計關鍵日期為2020年2月29日。 同系灣仔服務式住宅The Luna料今月正式營運,暫已租出約15伙。項目共提供40伙開放式、60伙1房及5伙特色戶,就現時預租期內,開放式折實月租2.28萬元起。他表示,萬科於每個項目都會加入當區特色,好像灣仔The Luna為例,因應灣仔以前印刷行業蓬勃,外牆就類似活字印刷,見證區內發展。 集團去年投得的長沙灣福榮街、營盤街與福華街交界住宅地,興建400至500伙,最快今年下半年申請預售,並於年底推出,由於區內交通配套方便,料將吸納九龍區客源。 對於樓價持續上升,他認為,政府現時有一系列減辣措施,以打壓投機活動,而購買力依然存在,置業需求強勁,認為本港樓市會繼續平穩發展。他指,今年本港經濟表現樂觀,對於樓市及土地等市場情況,均有正面影響,而目前地價走勢向上,同時亦反映發展商對本港的樓市有信心。 他預期,今年樓市將表現理想,形容將以「穩中有升」之勢發展,樓價受息口因素、市民需求及土地供應等方面影響,料樓價或有波幅,但會在合理範圍內上落,主要受息口因素、市民需求及土地供應等影響。
(星島)康怡呎價1.9萬創分層新高 樓市氣氛向好,二手頻錄高價成交,其中,鰂魚涌康怡花園兩房戶,以呎價19089元沽出,創屋苑分層單位呎價新高。 中原首席分區營業經理楊文傑稱,康怡花園P座高層15室,面積461方呎,2房間隔,以880萬元沽出,呎價19089元,創屋苑分層戶呎價新高,新買家為上車客。 美聯助理區域經理翁凱傑透露,沙田第一城24座中層A室,面積447方呎,3房望開揚市景,作價745萬元易手,呎價16666元,創同類成交價新高。 利嘉閣聯席董事余美寶稱,紅磡海濱南岸1座低層K室,面積約481方呎,2房間隔,以960萬元易手,呎價約19958元,創同類呎價新高。 香港置業首席區域董事范文濤表示,將軍澳康盛花園3座高層K室,面積495方呎,以570萬元(自由市場價)售出,呎價11515元,成交價創屋苑同類單位新高。 代理指,屯門居屋兆山苑B座中層7室,面積546方呎,以(自由市場價)498萬元成交,呎價9121元,成交價及呎價均創屋苑新高。 祥益區域董事袁思賢表示,屯門時代廣場E座低層4室,面積346方呎,獲區內首置客,以465萬元購入作自住,呎價為13439元,屬市場價成交。 世紀21奇豐高級分行經理李仕明表示,大圍名城2期盛薈3座低層SA室,面積741方呎,獲外區客以1168萬元承接,呎價15762元。 美聯營業經理林志堅表示,將軍澳維景灣畔8座高層E及F室,面積同為498方呎,獲同區客以1730萬元連購兩伙,以兩伙面積共996方呎計,平均呎價17369元。 代理指,粉嶺牽晴間10座高層E室,面積384方呎,2房間隔,以530萬元獲承接,呎價13802元。 |
今日新聞摘要 27.03.18
(東方)大屋苑呎價全線破萬
二手樓價升勢驚人,呎價低於萬元的大型屋苑已絕迹。地產代理指出,隨荅灣荃威花園呎價剛升至10,025元,現時全線大型屋苑呎價已全部超過1萬元,而呎價低於1.1萬元屋苑亦進入倒數階段,現僅餘6個,上車指標天水圍嘉湖山莊樓價去年一月至今已升約30%。
樓價持續癲升,根據中原城市領先指數資料,截至本月18日為止,當中107個成分屋苑實用調整呎價,首次全線升穿1萬元,而於去年一月初期間,當時仍有15個來自新界西屋苑,呎價仍介乎7,995至9,750元。
荃威最後防線終失守 現時僅有6個屋苑呎價仍低於1.1萬元,當中以荃威花園呎價10,025元最低,亦是最後一個呎價升穿1萬元的屋苑。美聯鍾家豪表示,農曆新年過去,該屋苑已沒有再錄呎價低於1萬元的成交,而屋苑本月錄6宗買賣,M座高層單位放盤,入場費為508萬元,實用面積477方呎。
荃灣二手屋苑樓價不斷被推高,荃威花園等二線屋苑自然被追低水,如同區單幢樓立坊中層12室,實用面積293方呎,以550萬元沽出,較本月同室單位成交價再高約5%,實用呎價18,771元創屋苑新高。另同區萬景6座高層戶,早前售1,155萬元,實用呎價19,379元,呎價亦創屋苑新高。
映灣園一年狂升35% 位於屯門碼頭區海翠花園,調整呎價報10,210元,為呎價次低屋苑。中原葉瑋珩稱,近三個月屋苑未錄呎價低於1萬元成交,而本月至少錄兩宗買賣。屋苑實用面積521方呎放盤,入場費600萬元起,實用呎價11,516元。至於鄰近的啟豐園1座高層單位,實用面積325方呎,近日以483.8萬元轉手,實用呎價14,886元,料創屯門碼頭屋苑新高。
據該指數資料,嘉湖山莊、元朗蝶翠峰、深井麗都花園及東涌映灣園,去年一月至現時呎價均已急升逾30%,當中以映灣園升35.3%最高。
全港上車指標嘉湖山莊調整呎價,去年初以來已升約30.4%至10,635元。中原馬斯力指,該屋苑缺盤情況下,樓價因而被推高,目前屋苑僅餘60至70個貼市價放盤,入場費由470萬元起,較年初升近10%。屋苑本月僅錄約32宗買賣,而平均實用呎價更已達11,200元水平,近日連租約盤亦開始獲買家承接。
東環特色戶售千二萬 至於映灣園目前呎價報約11,671元,代理稱,近日東涌樓價被追低水,帶動整區樓價向上。美聯方吉和稱,同區東環3A座特色戶,實用面積642方呎,連521方呎平台,以1,230萬元沽出,屋苑二手樓價首破千萬,實用呎價19,159元,料創區內二手新高。
即使新界東屋苑,亦僅餘3盤調整呎價低於1.2萬元,而沙田富豪花園最低亦由11,325元起。
各區續錄破頂價買賣。中原伍錦基稱,將軍澳清水灣半島8座高層C室,實用面積526方呎,以778萬元轉售,實用呎價14,791元,呎價創屋苑新高。美聯稱,元朗YOHO MIDTOWN第5座中層D室,實用面積507方呎,換樓客以848萬元購入,實用呎價16,726元,創同類新指標。
(東方)新界北兩房單位坐底過五球
樓價持續急升,近日新界北區兩房戶成交價已逾「五球」,區內牽晴間低層兩房單位,成交金額逾560萬元,單位五年內升值逾63%。
牽晴間5年升價六成 牽晴間近日連錄高價。利嘉閣何鑫稱,屋苑10座低層C室,實用面積429方呎,兩房間隔,買家以565萬元購入,創同類新高價,實用呎價13,170元,原業主一三年底以345.8萬元購入,單位五年升值逾63%。
牽晴間現時放盤單位有約60個,入場費由500萬元起。
同區碧湖花園向為區內最低水二手屋苑。中原洪文鋒稱,屋苑3座中層D室,實用面積441方呎,買家怕遲買更貴,決定以約536萬元承接單位自用,實用呎價12,154元,創同類新高價,原業主一○年僅以165萬元購入。
花都沙士貨售518萬 市場已開始出現搶盤情況,尤其是新界細價屋苑。利嘉閣郭敏輝稱,粉嶺花都廣場6座高層A室,實用面積392方呎,單在過去周末,已有逾10組客睇樓,外區客終以518萬元購入單位,實用呎價13,214元,單位屬沙士貨,約十五年升值約4.3倍。
美聯張國成稱,元朗尚悅2座高層B室,實用面積410方呎,開價590萬元,放盤後獲3組客爭購,終反價至591萬元售出,實用呎價14,415元,原業主一四年以約370.6萬元購入,期內單位升值59.5%。
(東方)新盤月銷2千伙 一年最勁
受大型新盤熱銷帶動,本月一手住宅市場暫已速錄約2,000伙成交,按月勁升約3倍,並創近一年單月新高。業界料下月新盤交投保持暢旺,多個大盤將蜂擁登場搶客,新鴻基地產的屯門御半山料已獲批預售文件,有機會成下月首個搶閘開售大盤。
據一手銷售資訊網資料,本月新盤交投急升,主要受惠會德豐地產旗下將軍澳日出康城MALIBU熱銷帶動,單是該盤月內已火速售出超過1,370伙,吸金超過122億元。全月一手住宅市場成交量,創去年三月錄得約2,750伙後的單月新高,期內暫錄新盤銷售金額達200多億元。
屯門上源攻上車客 MALIBU昨公布加推111伙於本周五發售,同日亦推出9伙招標發售。
隨茈囿p向好,發展商爭相部署下月開盤搶客。消息透露,御半山剛取得預售樓花同意書,發展商全速啟動推盤部署,料有機會成下月首個開售新盤。
御半山提供522伙,約佔九成為一、兩房細單位,並設部分特色戶,主力針對上車客源,項目今將公布最新消息。
至於萬科置業(香港)的屯門上源亦積極計劃下月開售,現正待批預售樓花同意書,該盤提供1,154伙,佔約五成為實用面積約450至550方呎兩房戶,約兩成則為面積約350至400方呎一房戶,同樣主力吸納上車客。
嘉熙細單位佔七成 而大埔白石角方面,市況亦相當熱鬧,區內多個新盤積極部署登場,當中嘉華國際旗下嘉熙料短期獲批預售文件及隨即推售,項目提供1,122伙,間隔開放式至四房不等,兩房或以下細單位佔整體約七成比例。至於新地同區的雲壎蝟☆p獲批預售文件後,最快下月開售,該盤設有804個單位,間隔開放式至三房,佔逾55%為開放式至兩房細單位。
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,公司香港住宅部本月暫錄約3.05億元佣金收入,全月可望挑戰去年三月所錄逾5億元歷史高位,並較上月錄約2億元佣金大幅急升。
陳永傑又指出,生意向好主要受惠新盤熱銷,料本月最終新盤交投量可達2,500宗,隨茼h個大型新盤計劃下月開售,四月份一手交投料可持續暢旺,整月成交量有望保持約2,500宗高水平。
其他新盤亦錄近億元成交,中信泰富的何文田KADOORIA昨售出嘉道理道123號6樓單位,實用面積2,196方呎,成交價9,478萬元,實用呎價約43,160元。
(蘋果)啟德1號呎租28元 平過居屋
前特首梁振英當年競選政綱「重中之重」的「港人港地」,最終變成豪宅盤的啟德1號,入伙接近半年,隨荅祭L不斷增加,呎租首跌破30元,平過附近二手居屋。
出租物業須申請同意書 美聯葉鎮龍表示,啟德1號連錄3宗兩房租務成交,月租同為1.6萬元,較年初入伙時高位2.2萬元,大幅低27%。其中3座高層E室,實用563方呎,僅以1.6萬元租出,呎租28.4元,較九龍灣樓齡33年居屋麗晶花園呎租37元低23%。同期入伙新盤呎租普遍40元以上。業主去年1月以1,087.9萬元購入單位,若扣除每月約2,200元管理費,租金回報率低至1.5厘。 啟德1號租金受壓,除因為區內交通等配套發展未成熟外,樓盤本身亦有諸多條款限制,包括出租物業須向地政總署申請同意書,有關同意書亦審批需時,代理指有業主等待兩至三個月才取得同意書。如上述租出單位,今年1月18日放盤,叫租2.3萬元屬市價,因當時屋苑錄得的首宗兩房成交,5座中層H室以2.2萬元租出,呎租42元;當時一房租金更達1.65萬元,呎租44元。之後租金回軟,2月兩房租金已跌至1.8萬元。 一房租金更跌穿1.3萬元,3座低層H室,實用375方呎,叫租1.4萬元,剛以1.28萬元租出,創屋苑租金新低。三房更抵租,1座高層A室,實用818方呎,叫租2.8萬元,減至2.2萬元成交,呎租不足27元,惟租金「全不包」。 葉鎮龍續稱,啟德1號本月錄得逾30宗成交,租客以單身貴族為主,主要貪平,但客人質素高,包括教師、工程師及教授等。屋苑現有逾200個租盤,一房叫租1.35萬元起,兩房叫租1.65萬元起。
(星島)東環特色戶二手呎價新高
雖然美國早前加息,惟二手市況依然向好,其中,東環高層特色戶以呎價19159元易手,創區內二手呎價新高;此外,萬景6座高層戶,呎售19379元, 創屋苑分層戶新高。
美聯助理區域經理方吉和表示,東涌東環3A座高層1室,面積642方呎,另設521方呎平台,3房1套望海景,作價1230萬元易手,呎價為19159元,創區內二手呎價新高。
市場指,香港仔雅濤閣1座高層F室,面積422方呎,成交價530萬元,呎價12559元,為全港綠表居屋次高。
中原首席分區營業經理龐耀昌透露,荃灣萬景6座高層C室,面積596方呎,3房間隔,面積596方呎,以1155萬元售出,呎價為19379元,創屋苑分層戶新高。
中原副分區營業經理伍錦基稱,將軍澳清水灣半島8座高層C室,面積526方呎,2房望海景,作價778萬元成交,呎價為14791元,創屋苑分層單位呎價新高,新買家為上車客。
利嘉閣首席區域董事何鑫透露,粉嶺牽晴間10座低層C室,面積約429方呎,2房間隔,外望可享內園景色,以565萬元承接,呎價約13170元,創同類造價新高。
代理指,粉嶺碧湖花園3座中層D室,面積441方呎,2房間隔,以536萬元承接,呎價12154元,創同類成交價新高,新買家為用家。
市場稱,荃灣中心14座高層H室,面積324方呎,2房望山景,以475萬元沽出,呎價14660元,創屋苑同類呎價新高。
(星島)海璇呎價6.58萬沽 創港島東新高
豪宅新盤再錄高價成交,新地旗下北角新盤海璇,昨日啟動第2階段銷售,以招標形式連沽3伙,當中價格最高的高層戶成交,呎價達6.58萬元,創港島東新高紀錄。
據一手銷售資訊網資料顯示,海璇於昨日連沽3伙,當中最大額的成交為2座高層A室,面積1599方呎,成交價逾1.05億元,呎價65846元,再創港島東歷史新高紀錄。至於另外兩個成交,包括1座中層B室,面積1173方呎,成交價6388.8萬元,呎價約54465元;以及2座中層B室,面積1467方呎,成交價8000萬元,呎價54533元。
至於同系屯門御半山,市場指,該盤的預售樓花同意書快將獲批,預料短期內公布樓書及價單等,並一同開放示範單位,最快可於下月開售,而發展商將於今天公布樓盤最新部署。
項目提供522伙,提供1至2房單位,當中2房或以下單位佔約九成,另設少量特色單位。預期不少單位均擁開揚景,同時亦提供約48萬方呎樓面,為純住宅項目,不設商業樓面,預計關鍵日期為2020年7月底,而整個樓盤共分兩期發展,合共提供逾1000伙,而第二期項目,有機會趕及在年內應市。
該盤屬景峰區內逾13年來首個全新私人住宅發展項目,賣點之一,為對外交通便捷, 項目附設除設有巴士及小巴站,往返各區之餘,更距離輕鐵景站僅3分鐘,方便往來屯門市中心,同時亦可搭乘輕鐵,前往港鐵兆康站搭乘西鐵,此外,隨著區內基建不斷發展,包括港珠澳大橋、屯門至赤鱲角連接路,使屯門的交通網絡會更為完善,為區內未來住宅發展增加潛力。
(星島)南津.迎岸截收1572票 超額21倍今開售
發展商繼續積極推盤,其中痚繺o展的南津.迎岸,今日首輪發售70伙,並於昨午截票,共接獲1572票,超額認購約21倍,並力吸用家及投資客源,該盤將於復活節長假後作新一輪銷售,屆時將有5%至7%的提價空間。
痚聸蝺~(一)部總經理林達民表示,項目連日收票理想,昨正午12時截票,共接獲1752登記,相對開售單位超額認購約21倍,並隨即展開抽籤程序。
他再指,該盤主打細單位,屬同區罕有,項目首輪發售以用家及投資者為主導,當中用家比例佔約五成半,亦有投資者看好項目入伙後的收租潛力而入票,比例佔約四成半。至於客源方面,以港島區為主,佔約七成,餘下則為新界及九龍區客源。
登記人士中有約三至四成為年輕客,當中亦有不少父母客源打算資助首期協助子女置業。
此外,目前正部署復活節假期後進行第二輪推售,屆時或有5至7%提價空間。另外美國早前落實加息,料對本港樓市影響不大,集團推盤部署亦不會受加息影響。
項目昨續開放設於尖沙嘴商廈示範單位予公眾參觀,就昨午現場所見,睇樓人流於下午時段大增,前往睇樓的人士當中,在眾多睇樓客當中仍以家庭客及年輕夫婦為主,亦有部分準買家趁昨天為截止登記日,作最後衝刺,期望可成功選購單位,現場井然有序秩序良好。
據價單顯示,首批單位50伙,折實平均呎價為21429元。該批單位面積由189至265方呎,包括44伙開放式戶及6伙1房戶。
該批單位定價由363.6萬至582.7萬元,呎價由19238至25701元,同時發展商提供最高3%折扣優惠,折實售價由約352.69萬至565.2萬元,呎價由18661至24930元。
至於早前加推的20伙,折實平均呎價為24669元;入場單位為18樓D室,面積195方呎,定價490.2萬元;折實售價約475.49萬元,呎價約24384元。最高為售價為28樓B室,面積265方呎,定價690.7萬元,折實售價為669.98萬元,呎價約25282元。
首輪銷售中的入場單位為3樓E室,面積189方呎,屬開放式間隔,價單定價363.6萬元,折實售價352.692萬元,呎價約18661元。
據銷售安排顯示,今日開售的70伙將設大手客A、B組時段,當中A組大手客可優先揀樓,最少認購2伙,但不多於3個指定單位;餘下B組時段。
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今日新聞摘要 20.03.18
(明報)豪宅樓價屢破頂 部分租值反跌 四季匯近4年度累跌15% 重返2012年
雖然近年豪宅樓價屢創新高,但租金似乎未能追上。差餉物業估價署最新顯示,獲不少內地富豪追捧的中環服務式豪宅四季匯,2018至19年度全年租值2.262億元,較去年度跌逾4%,近4年度更累跌15%。此外,部分名人持有的山頂及半山豪宅亦見跌幅。至於由本港及內地富豪分別持有的超級豪宅大屋,多年來租值亦未見上升。
2005年開幕的中環四季匯,提供519間服務式住宅,最新租值為2.262億元,較去年度2.366億元下跌4.4%,若與2015至2016年度高峰的2.63億元比較,跌幅更高達15%,重返近2012年度水平,當時租值約2.13億元。
馬榮成倚巒近4年跌14%
另由漫畫家馬榮成於2008年以7600萬元購入的山頂倚巒單號洋房,最新租值為201.9萬元,不但較去年度211.5萬元跌4.5%,若對比2015至2016年度的租值235.5萬元,現租值更低逾14%。影帝張家輝以破頂價1.13億元購入的中半山嘉慧園單位,最新租值約150.3萬元,與去年度相同,但比對2015至2016年度租值163.02萬元則跌7.8%。
MOUNT NICHOLSON貴過超人屋
至於一眾富豪持有的獨立屋地,大部分租值與去年度相同,如由湖北首富梁亮勝淺水灣道89號,最新租值1311.6萬元,與去年度租值相同,折合每月租值達109.3萬元,繼續榮膺全港最高租值超級豪宅。租值居次的是來自騰訊主席兼首席執行官馬化騰的石澳大浪灣道13號,最新租值1,185萬元,亦與去年度租值相同。租值第三高的是豪宅新貴山頂MOUNT NICHOLSON 1號屋,最新租值955.2萬元,較上周宣布退休的長和及長實主席李嘉誠,其持有的深水灣道79號的租值939.6萬元高約2%。
剛以實呎逾15萬元膺亞洲樓王的MOUNT NICHOLSON,其分層租值亦逆市上升,其中大鴻輝主席梁紹鴻持有的2期高層A及B室,兩個單位最新租值合共1218.88萬元,較去年度租值1107.24萬元升10%。另由賭王何鴻燊四太梁安琪千金何超盈持有的中高層A及B室,最新租值為1117.56萬元,較去年度租值1016.04萬元升近一成。另阿里巴巴集團創辦人馬雲持有的中半山Branksome Crest頂層複式戶,最新租值511.92萬元,較去年度487.44萬元,增加24.48萬元或5%。
(東方)上車盤金獅首升破五球
細單位樓價升勢強勁,「五球」以下放盤瀕臨消失,新界東上車屋苑大圍金獅花園,錄得歷來首宗逾五百萬元的二手買賣。而大埔中心實用面積不足三百方呎單位,實用呎價亦直撲一點七萬元創屋苑新高。
消息稱,上述金獅花園二期金富閣中層六室,實用面積三百三十六方呎,叫價五百二十萬元放盤,終以五百零五點五萬元沽出,實用呎價一萬五千零四十五元。世紀21奇豐張文鏗稱,同區居屋海福花園三座中層C室,零議價下售六百萬元,實用呎價一萬四千九百六十三元,創沙田居屋呎價最高。
大埔中心呎價逼萬七 以細單位為主的大埔中心亦錄高價。中原方翰達稱,屋苑四座低層H室,實用面積二百九十九方呎,售五百零三萬元,實用呎價一萬六千八百二十三元,呎價料創屋苑新高。
一房單位亦為市場「新寵」。香港置業張仲賢表示,大角咀奧柏•御葥盲hC室,實用面積三百三十二方呎,外區客以六百五十六萬元承接,單位實用呎價一萬九千七百五十九元,均創下同類新高。
南豐新邨一周兩新高 港島上車屋苑的鰂魚涌南豐新邨,呎價約一星期兩度破頂。利嘉閣吳玉蘭稱,屋苑十座中層B室,實用面積三百九十一方呎,以六百九十三萬元售,實用呎價一萬七千七百二十四元,再創屋苑新高。美聯易秉中稱,紅磡黃埔花園二期九座高層戶,實用面積三百八十九方呎,售價七百四十八萬元,實用呎價一萬九千二百二十九元,屬於同類細兩房單位新高價。
(東方)港元又新低弱勢恐難扭
美國聯儲局本周加息幾乎沒有懸念,港元拆息受加息預期升溫刺激連漲七日至0.79厘。不過,港美息差續高企逾1厘,市場套息交易愈趨活躍,拖累港元匯價周一低見7.8447,再錄得聯繫匯率制度創立以來新低
拆息七連升 逼0.8厘 財資市場公會資料顯示,一個月期港元拆息周一漲至0.79厘,七個交易日累漲13點子。儘管拆息錄得一七年十一月以來最長連升紀錄,港美息差續維持逾1厘水平,加劇市場套息交易活動,港匯周一急跌30點子,全日最低位距離弱方兌換保證水平僅約50點子,市場料港匯難扭轉弱勢,最快本月底下試7.85。
市場預期聯儲局本周會加息四分之一厘,華僑銀行研究報告指出,由於市場憂慮當局會釋放鷹派信號,加上季結效應,勢成為拆息上揚的催化劑,或帶動一個月期港元拆息邁向0.8厘。
該行又指,香港經濟基本因素沒有明顯變化,資金外流風險受控,故不認為香港銀行會於聯儲局今次加息後,跟隨調高最優惠利率。
不過,渣打集團行政總裁溫拓思認為,美國加息步伐未必如市場預期般快,又指加息因素已屬市場預期之內,因此在美國經濟增長改善、平均工資上升情況下,未見美元明顯趨強。他又指,港匯偏弱,相信有關監管機構會有所應對,預期未來數月港美息差將步向正常化。
(蘋果)田灣劏房盤貴二手63% 南津.迎岸呎價高達2.1萬 入場費353萬
新盤越劏越細搶上車客。琣a香港仔田灣南津.迎岸近七成單位不足200呎,較九建三年前推出的毗鄰登峰.南岸近七成單位不足300方呎進一步昇華。南津.迎岸最平一伙「劏房」定價353萬元,為近9年港島最平新盤,樓盤平均呎價逾2.1萬元,較同區二手貴最多63%。
隔籬是香港仔華人永遠墳場的單幢盤南津.迎岸,以港島新盤400萬元有找做噱頭,昨公佈首張價單共50伙,189至265方呎,開放式佔44伙,一房佔6伙。扣除最高3%折扣優惠後,全部600萬元有找,當中16伙更低於400萬元,全屬不足200方呎開放式戶。
提供最高九成按揭 最平為3樓E室,189方呎,折實價352.692萬元,打破登峰.南岸於2015年11月推出時入場費355萬元紀錄,成為新地北角形品後近9年港島最平新盤。形品於2009年6月推出,279方呎最平281.9萬元。 新盤越細,呎價越貴成常態。南津.迎岸入場費雖見「3字頭」,首批折實平均呎價卻要21,429元,較登峰.南岸兩年多前推出時的首批均價17,744貴兩成。區內主要二手屋苑香港仔中心目前平均呎價13,146元,南津.迎岸較之貴63%。 新盤未來或細過100呎 南津.迎岸今正式開放示範單位及收票,本票10萬元。琣a營業(一部)總經理林達民形容今次開價克制,較意向價低5%,趕月內復活節假期前開售。 發展商為吸上車客,提供最高九成按揭(一按加二按),二按最盡借四成,一按最高85%。二按息率首3年為P(5厘)減2厘,第4至5年為P減1厘,其後全期P加1厘。 市場關注不久將來,新盤有機會細過100呎。樓市評論員林一鳴直言,「當然有機會!」他指現在香港有很多非常努力的年輕人,但每年加薪幅度只有數個巴仙,做到三十歲收入都只有兩萬,儲錢十年也只是幾十萬,就算結婚後兩個人的能力加起來,都只能負擔400萬元以下的樓。 他估計,發展商會推出更多像日本的「酒店式住宅」,名字可能很好聽,「但如果你去過日本平價酒店,就知道整間房可以小於100呎,開門就是床,屋內約7呎乘9呎,有個微波爐就當有廚房。」 長實北角維港頌昨盡推最後34伙,其中6伙招標,包括1座33樓A及B室頂樓兩伙連天台特色戶,挑戰項目新高。另以價單推出18伙,全為四房戶,折實平均呎價42,723元。
(蘋果)嘉湖車位售138萬 速賺12%
超級通脹年代,車位有價。儘管地區偏離市區的天水圍嘉湖山莊,車位一樣有上升空間,市場錄最新一宗車位以138萬元成交,較2個月前炒高15.2萬元,目前,該屋苑車位叫價一律超過130萬元水平。 住宅在樓市辣招綑綁下,炒風早已絕迹,短炒獲利個案落在車位等非住宅類別。中原地產伍耀祖表示,市場投資氣氛暢旺,車位入場門檻低,因而一直有捧場客。嘉湖山莊本月錄得9宗車位成交,部份屬短炒獲利個案。 天賦海灣車位330萬易手 嘉湖山莊賞湖居停車場雙號車位,剛以138萬元沽出,原業主今年1月以122.8萬元入市,持貨短短2個月,賬面賺15.2萬元或12%。此外,景湖居停車場雙號車位,近日同樣以138萬元沽出,原業主是於去年12月以117萬元購入上述車位,持貨約3個月,賬面賺21萬元,升值18%。 早前將軍澳廣場錄一個車位253萬元成交,雖然不屬短炒個案,但較2010年44.5萬元購入價,升幅5倍,賺足208.5萬元。此外,大埔白石角新盤醞釀開售之際,區內車位需求大,造價升至逾300萬元水平。天賦海灣第一期B層雙號車位,新近錄330萬元成交,現時屋苑普遍車位業主索價300萬元水平放售車位。 除嘉湖山莊外,近期沙田區亦錄二手車位短炒,主要因車位轉售毋須付額外印花稅,買賣成本較住宅低。如沙田富豪花園一個B2層單號車位,早前以88.8萬元售出,投資者去年12月以75萬元購入車位,持貨2個月賺13.8萬元,賺幅18%。
(星島)人工島口岸大延誤 拖累港珠澳橋通車
國家級基建項目港珠澳大橋去年底已具備通車條件,工程界一直盛傳大橋可於今年「七一」通車,但本報獲悉,大橋通車日期受制於香港口岸人工島上蓋工程進度緩慢,以致未能落實通車日期。多個在香港口岸工作的紀律部隊雖已準備就緒,但最近派員實地視察旅檢大樓,亦發現工程延誤嚴重,難料何時可以進駐。建造業消息指,本港目前不乏建造工人,香港口岸工程未能追上內地和澳門進度,與口岸人工島曾經出現「飄移」問題有關。
港珠澳大橋的主橋部分去年底具備通車條件後,一直有消息傳出,大橋的通車日期初步定於今年第二季,即大概於五月至六月期間,工程界更一直盛傳大橋可於今年「七一」通車,但三地政府至今仍未有作出任何公布。隨著港珠澳大橋澳門口岸管理區於上周四正式交付澳門特別行政區使用,並依照澳門特別行政區法律實施管轄,整條大橋的通連日期似乎只取決於本港口岸之工程進度。
路政署回覆本報查詢時表示,有關港珠澳大橋的通車日期,三地現時加緊完善口岸通關條件,並將報請中央確定大橋開通的時間,有定案後會盡快公布。
據悉,在香港口岸工作的多個紀律部隊部門,最近曾經實地視察仍在施工的旅檢大樓,發現工程延誤情況仍然嚴重,料負責工程的路政署仍然需要一段時間才能完成「執漏」。消息人士直言:「很多問題,漏水嚴重。」他又表示,紀律部隊部門原本曾接獲通知,指最快需要於去年第三、四季進駐香港口岸人工島,因此對清關及維持治安工作之人手安排,早已準備就緒,可惜大樓的「硬件」部分一直未能完成,現時更難料何時可以進駐。
建造界消息指出,業界於過去一年仍受立法會「拉布」問題困擾,實際上馬的工程數量不多,因此行內現時並不缺乏建築工人,相信香港口岸工程延誤與人手無關。他指出,香港口岸旅檢大樓即使屬於大跨度的建築設計,但未算十分複雜,估計工程延誤與香港口岸人工島曾經出現「飄移」和不正常沉降問題有關,令路政署需時處理問題,拖延了「上蓋」工程。他舉例,與大橋工程相關的屯門至赤鱲角連接路,部分收費亭工程已提早半年完成,反映人工島上的工程延誤是獨有問題。
一直關注大橋工程進度的工聯會離島區議員鄧家彪表示,工程界最新流傳的說法是,港珠澳大橋現時是爭取在今年七月一日通車,留意到業界也似乎為茼馴媦苭[快工程進度。他認為,按茪@個既定日子追趕工程進度並沒有不妥,但關注工人安全在期間是否得到足夠保障,以及施工質量是否達標。
曾任土力工程處處長的工程師學會前會長陳健碩認為,香港口岸工程早年曾經受到司法覆核所影響,連帶撥款也要延遲批出,足足拖延兩年才開始施工,即使項目到現在仍未完工,但實際建築期仍然不算長,「大家的起步點根本不同,只是內地和澳門沒有延誤,不應直接比較。」
(星島)64%受訪者:大額交投頻現帶動氣氛
樓市升勢持續,近期更頻錄大額成交,帶動市場氣氛進一步上揚。星島地產網以「近期市場頻錄大額交投,對於往後樓市氣氛會否有幫助?」為題進行民調,當中有64%受訪者認為,這將會對市場帶來正面影響。
是次民調共涉及170人,當中64%、即108名受訪者認為,近期樓市升勢持續,市場亦頻現大額成交,對樓市可造成聚焦作用,並有助加速樓市交投步伐。另一方面,受訪中的21%、約35人持相反意見,認為大額成交,屬個別豪宅買賣個案,對整體交投氣氛未必帶來影響,故對後市先抱觀望態度。
同時,有11%的受訪者、即約18人表示難以估計,他們認為影響樓市的因素眾多,錯綜複雜,故對後市難以作出判斷;最後,約有5%、即9名受訪者則表示樓市氣氛變化如何,需尚待時間觀察。近期新盤矚目登場,帶動樓市氣氛升溫,同時,市場亦浮現大額成交,故市場預期樓市將持續暢旺。
(星島)MALIBU收近700票
會德豐地產發展的將軍澳日出康城MALIBU,日前再加推單位應市後,市場指,該盤錄得近700票,錄超額認購。
將軍澳MALIBU加推的160伙,市場指,目前已錄近700票,大部分為向隅客,超額認購逾3倍。而今日該盤續開放示範單位樓,參觀情況不俗。
現時加推的160伙,折實平均呎價15866元,若比較同類單位,屬輕微加價2%,單位面積由442至804方呎,訂價售價由877.3萬至1803.2萬元,折實售價由688.7萬至1415.6萬元。
翻查資料,若與首批價單折實均價14347元比較,今張價單累積加價逾一成。
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今日新聞摘要 07.03.18
(東方)屯門內河碼頭研建2.2萬單位 土地供應專責小組昨開會討論在屯門內河碼頭發展房屋的選項,確認有關土地有潛力發展,可提供二萬二千個住宅單位,但屬於中長線選項,要在十五至廿年之後才成事。小組又預計四月中開始公眾諮詢,雖比原定時間遲了兩星期,但諮詢時間維持五個月,十一月底交報告給政府。 功能下跌 只佔港貨櫃吞吐量3% 小組主席黃遠輝會後稱,隨茪椌糷漯e碼頭運作功能不斷下跌,現時只佔全港貨櫃吞吐量百分之三,小組認為該地有潛力作其他發展。如果落實龍鼓灘填海二百二十至二百五十公頃,便可以將內河碼頭附近的工業設施西移到填海區,而碼頭原來六十五公頃土地,按照屯門現時發展密度估算,可以提供二萬二千個住宅單位。 由於碼頭現時的用地三尖八角,如果稍為填海令地皮更為完整,可額外提供三十公頃土地。小組認為此屬中長線的選項,因填海需時十五到二十年,再發展則更長遠。 黃遠輝續稱,專責小組至今討論了十七個選項,屯門內河碼頭是最後一個選項,然後要刻不容緩整理資料,製作諮詢文件,預計四月中開始公眾諮詢。雖然比原定時間遲了兩星期,但諮詢時間維持五個月,小組會盡量爭取時間寫報告,維持十一月底交報告給政府。
(東方)租金回報史上最低 二手樓價日日癲升,升幅遠超租金,令租金回報率跌至歷史新低。據政府最新數據,有三類面積的私人住宅租金回報率下跌,當中面積最大單位回報率跌至1.9厘,為首度有私宅跌穿兩厘水平。業界人士認為,目前樓價與租金互動已不如從前,估計樓價仍有力繼續上升。 差餉物業估價署資料顯示,實用面積1,722方呎或以上大單位,租金回報率險守兩厘達七個月,終在今年一月份跌至僅1.9厘,按月下跌0.1個百分點,而其餘四類面積單位回報率都為歷來低位。 當中實用面積431至752方呎的單位,同期回報率按月跌0.1厘至2.4厘;而面積1,076至1,721方呎單位,亦跌0.1厘至僅約2.1厘水平。至於面積431方呎以下,以及753至1,075方呎單位,回報率分別維持2.7厘及2.3厘的低位。有市場人士指,現時美元一年期定期存款息率都有約兩厘。 雅灟b回報僅1.4厘 豪宅回報向來不高,南區不少大單位租金回報不足兩厘。區內代理指出,大潭陽明山莊11座中層實用面積約2,157方呎單位,近期以約9.8萬元租出,實用呎租約45元,若以市值約6,500萬元計,租金回報率約1.8厘。同區雅灟b一個實用面積約2,070方呎中層戶,最近成交月租約10.8萬元,估計單位市值約9,000萬元,即租金回報率約1.4厘。 受惠高鐵效應,九龍站屋苑樓價升幅理想,反觀租金增幅不大,以致現時部分大單位租金回報率僅約2.1至2.2厘。美聯余慶麟指出,以該區擎天半島為例,現時三房戶市價約2,800萬元,租金約5萬元,租金回報率約2.1厘。 嘉湖三房640萬破頂 而近期中小型屋苑樓價升勢更癲,天水圍嘉湖山莊樓價又破頂。祥益謝利官稱,屋苑美湖居7座高層A室,實用面積629方呎,套三房間隔,新買家或不承按入市,以640萬元一筆過購入單位。是次成交價創屋苑標準戶新高,較約十日前對上高位,再高11萬元,成交實用呎價10,175元。但如以市值月租1.4萬元計,單位租金回報僅2.6厘。 即使納米樓回報亦跌穿3厘,大埔嵐山開放式單位日前錄約330萬元買賣。中原方翰達稱,同屋苑7座高層A室開放式單位,實用面積181方呎,減租800元後,獲租客以月租8,000元承租。若以同類近日成交價計,回報率不足3厘。 大宅呎租平過十年前 對於單位租金回報跌穿2厘,理工大學建築及房地產學系教授許智文認為,現時樓價與租金聯繫已不如從前,雖然租金有一定升幅,但升幅遠追不上樓價,以致租金回報下跌至低位,尤其是大面積豪宅單位。雖然僅約2厘租金回報率,不及其他投資工具,但投資者買樓同時投資其價格升幅,故買樓仍有一定投資價值。 資深財經專家林一鳴認為,大型單位回報新低,主要是該類單位租務市場需求持續減少,如該類單位每月租金最少7萬、8萬元以上,估計每月工資要有10多萬至20萬元以上。以往都是外國派到香港的高級職員,但現在已經很少,就算有都會派往內地。 他續稱,從差估署數據可以看到,在十年前的時候,港島區最細單位平均呎租約23.6元,最大面積單位呎租約41元。但現時細單位呎租已升至約44.7元,累升約一倍,但大單位呎租卻只有約40.7元,較十年前還要低。 業界人士看樓價再升。戴德梁行大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻稱,今年樓價首兩個月有不俗升幅,該行維持今年上半年整體樓價上升10至15%的預測。
(東方)康山膺居屋王 呎價17633元 私人住宅樓價升勢凌厲,居屋升幅同樣顯著。鰂魚涌康山花園一個原則兩房戶以自由市場價760萬元轉售,實用呎價逾1.76萬元貴絕全港居屋市場。 賣790萬創兩房新高 康山花園呎價再創新高。中原楊文傑稱,該屋苑7座中層A室兩房戶,實用面積431方呎,自由市場開價790萬元,減價30萬元後沽出,成交金額創同類新高,實用呎價約17,633元。上月旺角居屋海富苑海寧閣曾錄得一宗實用呎價17,925元買賣登記,但料為內部轉讓,若撇除該宗成交,是次呎價較舊紀錄17,309元再高1.9%。 楊氏續稱,另一宗康山花園成交,單位為2座低層E室,實用面積431方呎,以685萬元自由市場價售出,實用呎價約15,893元,創同類一年新低,新買家為上車客。據了解,因上址位處低層,內部保養一般,故做價較吸引。 新界居屋亦錄高價。祥益黃慶德稱,屯門翠寧花園4座中層D室,實用面積592方呎,屬三房間隔,獲換樓買家以自由市場價585萬元購入,創新高,實用呎價9,882元。該單位為原業主於九一年以56.15萬元未補地價購入。 富榮十年帳賺近5球 未補價第二市場居屋升值潛力亦不俗。世紀21家天下黎振傑稱,旺角富榮花園8座中層C室三房戶,實用面積592方呎,望園景,以居二價688萬元易手,實用呎價11,622元。據了解,單位為原業主於○八年以190萬元購入,持貨近十年帳面賺約498萬元。
(蘋果)Grand Yoho減價170萬 險見紅 二手樓價又高又低。元朗市中心最貴樓王Grand Yoho剛錄首宗二手成交,一個三房單位大幅減價170萬元才沽出,業主賣樓更險蝕離場。 土地註冊處資料顯示,Grand Yoho10座高層B室三房戶,實用面積780方呎,成交價1,330萬元,呎價17,051元。賣方2016年10月向新地以1,253.39萬元入市,賬面賺76.61萬元或6.1%。惟持貨不足兩年,扣除10%額外印花稅(SSD)後,賬面蝕56萬元。 長者現金640萬買嘉湖 不過,據價單顯示,業主獲發展商提供最高10.25%樓價回贈,扣除回贈後的實際買入價約1,124.9萬元,是次賣樓賬面賺約205萬元,扣除SSD、釐印費及佣金等開支共約193萬元後,微利約12萬元。單位原叫價1,500萬元放盤,最終減價170萬元易手。 祥益謝利官表示,天水圍嘉湖山莊美湖居7座高層A室三房戶以640萬元成交,呎價10,175元,樓價破盡屋苑分層戶最貴紀錄。買家是一名長者,早幾日賣出元朗物業套現後,隨即以現金購入該嘉湖單位,毋須按揭。 中原楊文傑表示,鰂魚涌居屋康山花園連錄兩宗成交,其中2座低層E室兩房間隔,屬「殘裝盤」,今年1月放盤,連地價嗌730萬元,過年後減至700萬元,過去周日晚以685萬元易手,低市價一成,創同類貨1年新低。 另7座中層A室兩房戶,本周一以760萬元連地價易手,呎價17,633元貴絕港島居屋王。兩單刁相差不足24小時,造價天與地,相差75萬元或近一成。 祥益黃慶德稱,屯門居屋翠寧花園4座中層D室以585萬元易手,創屋苑新高。
(蘋果)儲銀行長籲加息三次 美國達拉斯聯邦儲備銀行行長卡普蘭(Robert Kaplan)表示,聯儲局應盡快加息,並支持儲局今年加息3次。 今年不具投票權的卡普蘭於訪問指,儲局應盡快加息,並制定之後加息次數。卡普蘭又預期,美國失業率今年內進一步回落至3%水平,目前美國勞動市場亦接近全民就業。 聯儲局本月20日和21日舉行議息會議,聯邦利率期貨顯示,本月加息機會率為100%。另外,北韓同意實現朝鮮半島無核化測試,承諾與美國保持對話,令地緣政治風險降溫,利好美股大市氣氛。 美匯指數報89.545,跌0.59%。美國10年期國債孳息報2.875厘,兩年期國債孳息報2.242厘。現貨金價向好,昨日最高升見每盎斯1,332.88美元,升0.91%,近一周最高。 澳洲維持利率不變 澳洲聯儲銀行周二議息後宣佈維持利率於1.5厘紀錄低位不變,亦是該行連續第17次維持息率不變,符市場預期。該行議息聲明改變了對澳洲經濟前景描述的措辭,由原先「未來數年經濟增長超越3%」改為「預測今年澳洲經濟增長步伐較去年快」。澳洲聯儲銀行行長洛威與貨幣政策委員對澳洲薪酬增長和通脹表現表示關注,又冀藉暫緩加息延長就業市場增長狀況。
(星島)康山每呎1.76萬屋苑新高 近期股市波動,毋礙樓市交投活躍,其中鰂魚涌康山花園中層戶,以呎價17633元易手,創屋苑新高,同時為全港呎價第二貴的居屋。 中原首席分區經理楊文傑表示,康山花園7座中層A室,面積431方呎,2房間隔,獲上車客以760萬元(自由市場價)承接,呎價17633元,呎價創屋苑新高,同時為全港第二貴居屋;僅次於上月大角嘴海富苑富寧閣,以呎價17925元登記轉讓個案。 資料顯示,該海富苑單位原由CHOI PING HO(蔡冰河),以及SHUM WING MAN(沈詠雯)持有,而該次成交把蔡氏名字剔除,僅保留沈氏的名字,翻查資料,蔡冰河為美聯高級營業經理,而沈氏則為同一分行的前線代理,二人為上司及下屬的關係。 Grand YOHO首錄二手成交 楊氏續稱,上述康山花園樓王單位,景觀開揚,加上靠近港鐵站,交通方便,單位亦帶一定裝修,吸引買家斥資購入。 祥益分行經理謝利官表示,天水圍嘉湖山莊美湖居7座高層A室,面積629方呎,獲區外換樓客以640萬元承接,呎價10175元,成交價創屋苑分層戶新高。 據悉,買家為一名60歲的人士,由於早前已售出手頭物業,並套現約1000萬元,是次入市沒有向銀行承造按揭,並「Full Pay」買樓。 市場指,元朗Grand YOHO 10座高層B室,面積780方呎,剛以1330萬元易手,呎價17051元,屬屋苑首宗二手成交。 祥益區域經理黃慶德表示,屯門居屋翠寧花園4座中層D室,面積592方呎,3房間隔,向南享海景,獲區內換樓客以585萬元(自由市場價)購入,呎價9882元,成交價創屋苑新高。 世紀21日昇聯席董事蔡嘉駿表示,北角城市花園6座中層A室,面積1226方呎,3房間隔,以2450萬元沽出,呎價19984元,造價創屋苑同類新高。 美聯區域經理趙子良表示,沙田火炭御龍山11座中層E室,面積約543方呎,獲買家以約935萬元易手,呎價約17219元。 Q房網聯席董事招潔冰表示,小西灣藍灣半島6座高層F室,面積492方呎,屬2房間隔,望山景,獲用家以815萬元買入,呎價為16565元。
(星島)屯門御半山月內登場 新地屯門景秀里大型發展項目、共分2期發展,涉及逾1000伙,其中1期命名為御半山(MOUNT REGENCY),共提供522伙,主打2房戶,當中2房或以下佔9成,另設有特色戶,並為景峰區內逾13年來的全新盤。該盤現正待批預售,料最快月內登場。 新地代理業務部總經理張卓秀敏表示,集團屯門景秀里項目1期御半山(MOUNT REGENCY),由1A及1B座組成,涉及522伙,提供1至2房單位,當中2房或以下單位佔約九成,另設少量特色單位。另外,該盤目前待批預售,有望月內登場,而示範單位亦籌備當中,將設一對示範單位。至於定價方面,將會按市況而定,但會參考區內外售價。 張卓秀敏續指,該盤屬集團於屯門區最新提供逾千伙的大盤,更是景峰區內逾13年來首個全新私人住宅發展項目。項目毗鄰景峰輕鐵站、小巴總站及巴士站,連接港鐵網絡外,亦鄰近西部通道,接連深圳前海;以及興建中的屯門至赤鱲角連接路及即將通車的港珠澳大橋,前往中港澳均便利。 該盤位於屯門景秀里8號,項目分2期發展,共提供約48萬方呎樓面,為純住宅項目,不設商業樓面;其中1期由2座住宅大廈組成,每座樓高約29層,提供522伙分層住宅,當中九成為2房或以下單位;另外2期則提供495伙分層住宅。合共提供1017伙分層單位,間隔由開放式至3房不等,另有少量特色單位。預計關鍵日期為2020年7月31日。 屯門區內近期推售的新盤,包括城.點,現時平均呎價約16000元水平;區內指標屋苑瓏門,二手呎價介乎14500至15000元,新近成交包括3座中層F室,面積649方呎,以約945萬元易手,呎價約14561元。 |
今日新聞摘要 03.03.18
(東方)二手反價潮 辣到銀主盤 財政預算案未有蚞巧衎峎F策,除了令業主叫價轉趨強硬,連銀主盤亦調升叫價。近期呎價頻頻破頂的沙田第一城,一個事故單位「對落」的銀主盤,在預算案公布後加價20萬元,最新叫價500萬元;荔枝角美孚新邨及將軍澳峻瀅,亦分別錄得加幅超過一成的反價個案。 美聯翁凱傑稱,上述沙田第一城47座高層E室銀主盤,實用面積284方呎,兩房間隔,單位去年十月起由銀主推出市場,放售價一直維持480萬元;直至財政預算案公布後調高叫價約4.2%至五球,最新意向呎價約17,606元。有消息透露,上址對上一層的單位曾發生事故。 PARKSIDE呎價萬八新高 沙田第一城呎價最近已升穿一萬九千元。該屋苑38座連天台戶早前以實用呎價19,366元售出,呎價紀錄在短短的一個月推高6.6%,更創出同區上車盤呎價最高。 預算案並未有推出新房策,令業主叫價信心進一步加強。香港置業余曭磳隉A美孚新邨5期蘭秀道9號高層B室,實用面積704方呎,叫價由950萬元,大手加價150萬元至最新1,100萬元,加幅達約15.8%。 將軍澳大型新盤認購反應理想,加強二手業主叫價信心。中原伍錦基表示,區內峻瀅2座中層F室,實用面積498方呎,叫價由680萬元,上調約10.3%至750萬元,意向呎價約15,060元。 香港置業劉浩勤稱,將軍澳THE PARKSIDE錄呎價破頂個案,屋苑2座中層A室,實用面積698方呎,三房套房間隔,以1,270萬元同類高價售出,實用呎價18,195元,呎價更創屋苑歷史新高。 碧湖花園兩房業主封盤 亦有業主選擇封盤不賣,世紀21奇豐黎樹森表示,粉嶺碧湖花園7座低層C室兩房戶,實用面積400方呎,於農曆新年前以470萬元放售,預算案後向業主更新放盤情況,現已決定封盤至另行通知。 洪水橋地產陳進賢稱,元朗翠珊園1期4座中層三房戶,單位同時獲兩名買家出價460萬元洽購,但業主表明售價要478萬元,最終未有售出單位。 至於反映農曆新年前一周主要二手屋苑市況的中原城市領先指數,最新報170.85點,按周跌0.43%。期內大型屋苑指數、中小型單位,以及大型單位樓價指數亦全線下跌,跌幅介乎0.41%至0.51%。 而四個主要地區指數,就只有港島區樓價指數上升,按周升0.83%至180.1點,連續兩周創歷史新高。
(東方)擢袧茷鶭罊暀 上月市佔率26% 銀行按揭戰白熱化,擢袘行二月份現樓按揭市佔率繼續稱冠,連續十二個月成為按揭「一哥」。渣打香港在今年初推定按計劃策略奏效,市佔率亦重上第四位。有按揭代理指,未推出定按的銀行,或會減按息應戰。 渣打定按吸客 重上第四 中原按揭經紀統計,今年二月份現樓按揭登記共錄7,200宗,按月少5.41%。其中,擢袘行於二月份錄得1,870宗現樓按揭登記,市佔率達26%,繼續稱冠。值得留意的是,渣打香港憑搶先推定按計劃優勢,於二月的巿佔率,按月增加0.7個百分點至6.4%,重上第四位。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳說,愈早推出優惠定按的銀行,愈有利於提高其市佔率,至於未推出定按的銀行或會下調拆息按揭(H按)利率,以及提高現金回贈挽留客戶。 經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓亦表示,由於季節性因素,上月份樓花按揭宗數按年大跌近六成;而未來數月各大發展商將積極推出大型樓盤,同時,今年的一手供應較去年多,展望樓花按揭表現向上。
(東方)地產經紀略減 平均5人爭一刁 地產代理人數從高位回落,地產代理監管局截至二月底最新數字顯示,持牌代理人數錄38,539人,按月略為減少13人。以最新樓宇買賣註冊數字計算,期內逾5名代理爭一單生意。 資料指,最新持牌代理人數,較一月的38,552人歷史高位輕微回落。據土地註冊處資料顯示,二月整體樓宇買賣登記共7,456宗,按月增233宗或約3.2%,連續兩個月報升;期內住宅物業買賣登記佔5,482宗,則較一月增加約4%。 雖然代理人數減少,成交卻有所增加,但由於變幅較較微,故代理搵食情況未有太大改善。以最新持牌代理人數計算代理「爭食指數」,平均約5.2名代理爭一單,情況與對上數個月相若。 代理分行數目則繼續創新高,該地監局數據,截至二月底代理分行共錄6,851間,較一月份的6,826間,按月再多25間,分行數目已連續十個月報升。
(蘋果)虃z豪廷現10按銀主盤 環亞物業拍賣網頁顯示,本月13日新增兩伙銀主盤拍賣,包括天水圍虃z豪廷及赤柱居屋龍德苑,兩伙均涉及多按,開價均較估值低逾一成。 龍德苑拍賣底價580萬 其中虃z豪廷7座高層A室,實用698方呎,拍賣底價680萬元,呎價9,742元,獲中銀估值769萬元。土地註冊處資料顯示,業主2011年3月以332萬元買入,獲建行提供按揭,2014年8月已供滿。業主於2013年5月至2017年11月先後10次向不同財務公司及銀行加按,共2,280萬元,較買入價按凸5.9倍。 另龍德苑C座低層3室,實用526方呎,拍賣底價580萬元(自由市場),呎價11,027元。此單位獲中銀估值659萬元。土地註冊處資料顯示,業主2000年向房委會以111.87萬元買入,獲琤芫ㄗ106.3萬元按揭,借足95%。自2016年8月至2017年7月,業主先後向10間財務公司加按或借貸,包括去年7月向易易壹財務借貸50萬元。 代理表示,沙田第一城47座高層E室,實用284方呎,去年10月淪銀主盤,叫價500萬元,呎價17,606元。據知,該銀主盤樓上E室屬凶宅。
(星島)上月物業註冊7456宗升3% 土地註冊處公布,2月樓宇買賣合約共7456宗,較1月升3.2%,並連升兩個月,其中住宅佔5482宗,按月增4%。 該處數據顯示,2月樓宇買賣合約為7456宗,較1月的7223宗上升3.2%,並連升兩個月,總值625.83億元,較1月的684.83億元下跌8.6%;至於上月住宅買賣合約為5482宗,較1月的5279宗,上升4%。 其中一手私樓方面,2月份錄得1157宗註冊,總值170.8億元,較1月的814宗及149.88億元上升42.1及14.%,二手私樓方面,2月份錄得4005宗註冊,總值317.73億元,較1月的4144宗及334.24億元下跌3.4%及4.9%,雖然2月工作日數減少,但宗數連續2個月高於4000宗及300億元以上,顯示二手樓市氣氛向好。若以屋苑劃分,天水圍嘉湖山莊於上月錄得54宗買賣登記,而荔枝角美孚新邨於上月則錄得52宗註冊、沙田第一城則有45宗註冊、鰂魚涌太古城亦有30宗。
(星島)屋苑預約睇樓量升近兩成 多個新盤準備出擊,帶動樓氣氛升溫,刺激本周屋苑預約睇樓量增加,按周上升約19%,同時二手再錄高價交投,其中鰂魚涌康怡花園以898萬易手,創同類兩房新高。 本周屋苑預約睇樓量,按周上升約19%,美聯住宅部行政總裁布少明表示,春節後多個新盤蓄勢待發,刺激置業意欲逐步回升,加上新一份財政預算案沒加辣後,令市場氣氛持續向好,刺激購買力進一步釋放。 中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,農曆新年氣氛已過,買家及業主重啟買賣活動;加上預算案中公布減稅及免差餉,對市場帶來正面影響,增添買家入市信心。
(星島)一月零售升4.1% 連續11月錄增幅 新年伊始,本港零售市道持續向好,雖然一月份訪港旅客人數未及去年同期,但統計處昨公布一月零售數據卻有驚喜,零售業總銷貨價值按年升百分之四點一,令業界喜出望外,而且是連續十一個月錄得增幅,其中汽車和電器更按年勁升超過兩成,藥物及化妝品亦有一成二增長。香港零售管理協會表示,反映訪港旅客的人均消費重上升軌。 本港一月的零售業總銷貨價值臨時估計為四百四十九億元,較去年同期上升百分之四點一,總銷貨數量亦按年上升百分之二點二。各分類中,屬耐用消費品的汽車及汽車零件,銷貨價值錄得約兩成半增幅,而首次合併計算的電器及其他未分類耐用消費品,銷貨價值亦大增兩成一,延續十二月百分之十六點五的升勢。受旅客歡迎的珠寶首飾、鐘表及名貴禮物,以及藥物及化妝品類別,分別有一成及一成二的增長。 由於去年的農曆新年在一月,今年則在二月,去年一月基數較高,對比今年一月數據會有波動,所以超級市場、酒類飲品及煙草,以及鞋類,按年有一成至一成三跌幅。 即使有上述因素,一月整體銷售仍有增長,零售管理協會主席鄭偉雄昨形容為喜出望外。他指一月整體旅客及內地旅客分別下跌百分之二點六及五點五,加上農曆新年消費旺季在二月,原本估計一月銷售情況只會保持平穩。不過在一月旅客按年微跌下,珠寶首飾、藥物及化妝品銷售額仍有按年雙位數增長,反映內地經濟表現理想、人民幣升值等因素下,令訪港內地客的人均消費亦有所上升。 主要為本地消費的汽車及汽車零件銷貨情況急升,鄭表示,據他了解,有一款新型號的汽車推出市場後深受歡迎刺激銷量,同時亦有車行在公布《預算案》前針對性進行推廣電動車,亦大收其效,加上股市暢旺,有利汽車等高價消費品銷情。至於鞋類及百貨公司銷售下跌,他相信或受到網購影響,否則今年一月天氣寒冷,服裝類別的升幅應該不只百分之三。 他估計二月受農曆新年旺季及去年二月基數較低等因素影響,將有按年高單位數、甚至雙位數升幅。而今年下半年雖有較多不確定性,但指港珠澳大橋及高鐵開通,會對零售有正面作用。
(明報)MALIBU首日收逾700票 預算案後頭炮 超購1倍 預算案公布翌日開價、成狗年頭炮新盤的會德豐將軍澳日出康城MALIBU,市場消息指昨天首日收逾700票,以首推320伙計超額1倍,成近年會德豐首日收票量最多新盤,發展商表明稍後加推單位,將有8%至10%提價空間。此外,將軍澳二手市場亦現高價成交,將軍澳南THE PARKSIDE有3房戶,以實呎逾1.8萬元易手,創屋苑呎價新高。 會德豐於周四、即預算案公布翌日,以折實平均實呎14,347元推出MALIBU首批320伙,實用367方呎1房戶折實入場費536萬元起;樓盤昨日亦正式對外開放設於尖沙嘴海港城的示範單位,現場所見不時有代理及準買家等候參觀示範單位人龍。 會德豐:有一成加價空間 市場消息指,MALIBU接受認購首2個小時,已接獲約200票,全日料收逾700票,超額1倍,打破同系將軍澳MONTEREY去年3月首日收近600票的紀錄,成近年會德豐首日收票最多樓盤。會德豐地產常務董事黃光耀表示,MALIBU日內將加推單位,料有最多一成提價空間。事實上,以新地(0016)日出康城同區新盤晉海II而言,新春期間最新售出的5B座中、低層實用597方呎標準單位,成交實呎逾1.51萬至1.58萬元;換言之,如MALIBU提價一成,呎價水平將與晉海II相近。 PARKSIDE實呎1.8萬破頂 MALIBU開售在即,同區二手再現高價成交。香港置業助理分區董事劉浩勤表示,同由會德豐發展的THE PARKSIDE,錄得本月首宗二手成交,位於第2座高層A室,實用698方呎,3房連套房間隔,以1270萬元易手、實呎18,195元,創屋苑標準戶呎價新高。原業主2014年底以837.8萬元一手購入,3年額印期屆滿後易手,帳賺逾432萬元或52%。中原副分區營業經理伍錦基稱,區內有個別放盤業主反價,如峻瀅1期第2座中層F室,實用498方呎2房間隔,業主叫價由680萬元調高至750萬元,加價70萬元或一成。 掃管笏NAPA逾8400萬售兩洋房 另會德豐同系屯門掃管笏NAPA,昨連售兩幢洋房、套現逾8400萬元,當中B9號洋房實用面積2480方呎、連1265方呎花園、210方呎平台和339方呎天台,售價4513.6萬元、實呎1.82萬元(另連1車位售價180萬元);另C30號洋房實用面積2040方呎、連943方呎花園和585方呎天台,售價3569.7萬元、實呎1.74萬元(另連1車位售價180萬元)。 |
今日新聞摘要 01.03.18
(明報)差估署樓指連升22月 累升三成
差餉物業估價署昨日最新公布的今年1月私樓售價指數,一如市場所料續處升軌,最新報357.5點,按月升1.27%;相對去年1月錄得309.7點、按年升15.4%。事實上,售價指數自2016年4月以來已連升22個月,其間累升31%,並連續15個月破頂。業界估計,今年首季「埋單」時,整體樓價將比去年第四季升約3%。
1月按月升1.27%略收窄
差估署最新公布的1月售價指數,按月升幅為1.27%,雖比之前錄得約1.5%按月升幅(即去年12月對比11月)有所收窄,但仍創歷史新高。另是次售價指數連續22個月上升,更屬差估署有紀錄24年來的最長升浪。若以單位分類,實用431方呎以下細單位、實用753至1075方呎中型單位,1月售價指數分別393.5點和320.2點,按月分別同樣上升約1.4%,略跑贏大市;相對去年1月則同樣按年升逾15%,基本與大市同步。至於實用1722方呎以上豪宅,1月售價指數報319.4點,按月升0.3%、按年升7.5%,意味豪宅樓價升勢跑輸大市。
租金終止13月連升局面
私樓租金指數方面,卻未如售價指數般繼續上升,1月最新報186.5點,按月跌0.3 %,終止連升13個月局面,只有實用1722方呎以上豪宅錄按月升幅0.14%,其餘各類單位均錄按月下跌;不過,若相對去年1月錄得的175.4點,1月私樓租金指數仍按年升6.3%,其中按年升幅最勁類別,為實用431方呎以下細單位,按年升8%,跑贏大市。
利嘉閣總裁廖偉強表示,今年初整體樓價已比去年第四季上升約2%,若本月市場沒有特別嚴重利淡消息,樓價必然仍處升軌,料今年首季最終整體樓價將比去年第四季升約3%。
另中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,中原城市領先指數CCL上周創出歷史新高,報171.59點,而差估署數字較CCL滯後,相信未來日子差估署指數將續創新高,預計CCL今年底將升穿180點。
(東方)預算案冇料到 住宅供應少 樓價更癲
預算案對房屋政策蚞奶ㄕh,下年度賣地計劃潛在單位供應更是近八年有紀錄低位,業界普遍預期樓價會繼續升,部分更睇升一成。在剛性需求帶動下,鰂魚涌太古城有高層兩房戶即以1,250萬元獲承接,而沙田第一城亦有連天台單位實用呎價高逾1.93萬元,創歷史新高。
樓價持續飆升,以細價樓升幅最癲。預算案公布前,有買家入市沙田第一城,呎價又破頂。美聯黃錦翰稱,屋苑38座連天台單位,實用面積284方呎,一月初才以叫價550萬元放盤,上車客見同類放盤罕有,加上單位有裝修,零議價下承接單位,成交價創同面積兩房戶新高,實用呎價19,366元,更創屋苑呎價歷史新高。據了解,原業主一四年以368萬元購入。
事實上,沙田第一城在一月底同類單位,以516萬元轉手,實用呎價18,169元為對上呎價紀錄,期內樓價再升約6.6%;連同同區河畔花園及偉華中心,二月份有3個沙田區上車屋苑錄呎價逾1.9萬元成交,是次沙田第一城紀錄更創同區上車盤新高。
美孚936呎售千三萬 預算案公布前錄多宗偷步個案。美聯吳志輝稱,荔枝角美孚新邨7期萬事達廣場17號高層橋景戶,實用面積約936方呎,以1,300萬元售出。
美孚新邨二月已錄8宗樓價逾千萬元買賣,佔整體成交近三成。
該行黃家明稱,牛頭角淘大花園H座中層4室,投資客睇樓不足一日,日前即以608萬元購入,實用呎價16,085元,創同類實用面積378方呎兩房戶新高。事實上,二月份合共已有至少逾50餘個屋苑樓價破頂。
藍天海岸765萬新高 昨日財政預算案公布後,買家繼續癲價搶盤。美聯吳肇基稱,鰂魚涌太古城興安閣高層B室,實用面積606方呎,二月開價1,280萬元放盤,昨以1,250萬元獲承接,實用呎價20,627元,成交金額創同類新高或兩房標準戶次高。
該行方吉和亦稱,東涌藍天海岸2座高層E室,昨晚以765萬元售出,創屋苑兩房戶歷來新高,以單位實用面積592方呎計,實用呎價約12,922元。
下年度土地供應減少,業界估計地價將繼續穩企,並帶動樓價上升。浸會大學財務及決策系副教授麥萃才稱,下年度土地潛在供應單位有調整,仍符合供應目標,但土地供應「都係缺」,發展商只會高價搶地,相信地價亦不會平,料樓價年內升5%。
今年整體樓價料升10% 高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示,落成量增加反映政府過去數年推地成果,中短期供應問題不大,但目前未看到樓價有下跌迹象,特別是豪宅近期升幅相當驚人,預計整體樓價全年升10%。
資深財經專家林一鳴亦指出,新一份財政預算案在房屋政策方面全為「舊文」,預期樓市續由新盤主導,購買力依然存在,市場集中於一手,會令二手業主叫價更硬,樓價會繼續上升。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑料,下年度推地以市區為主,相信會以高價批出,估計本月一手成交約1,500宗,二手成交約3,000至3,500宗。
(東方)私宅價連續15月破頂 新界細單位平均526萬
香港二手樓價升勢持續,政府最新數據反映,今年一月份私人住宅樓價指數再升1.3%創歷史新高,而有關指數更已連續十五個月破頂。
差餉物業估價署公布最新數據,截至今年一月份的臨時數字,私人住宅售價指數報357.5點,連升二十二個月,累升約31.7%;當中實用面積431方呎以下的細單位,售價指數按月升1.42%至393.5點,升幅跑贏其餘各類單位。
各區同實用面積細單位平均售價,升幅亦較為顯著,當中港島區細單位平均實用面積呎價,按月升3.3%至15,807元,以實用面積430方呎單位計,平均售價約680萬元。至於九龍區細戶平均呎價約13,031元,平均售價約560萬元。
而新界區細單位平均呎價約12,238元,按月亦錄1.5%升幅,平均售價達526萬元;該類單位於去年十一月才首度突破「五球」。
中小型單位月升1.2% 另一類實用面積約431至752方呎中小型單位,三區平均售價全線上升,按月升幅介乎0.5至1.2%。當中新界區該類單位平均呎價,按月升1.2%至10,622元,呎價為所有類別中最低。
(東方)住宅租金回落 九龍失色
樓價升勢凌厲,但連升13個月的住宅租金終於斷纜。差餉物業估價署公布的臨時數據顯示,一月份租金指數報186.5點,按月跌0.32%,但相比上一個升浪高位一五年九月的177.5點,仍上升約5.07%。
啟德1號呎租僅37元 以實用面積431方呎以下細單位計,一月份以九龍區租金表現最失色,平均實用呎租約31.9元,按月下跌約4.7%。
期內新界區細單位平均實用呎租約28.3元,按月無升跌,而港島區則升約4.3%至44.7元。
市場指出,九龍區陸續有新盤入伙,相信租金短期仍會受壓,如九龍啟德1號(I)實用面積375方呎一房戶,一月時成交實用呎租曾達44元,但二月份同戶型單位呎租僅介乎約35至37元。
中大型單位方面,香港及九龍區實用面積介乎約753至1,075方呎的單位,一月份平均實用呎租分別約40.3元與33.5元,按月跌約2.9%與3.2%,而新界區升幅亦僅0.7%。期內呎租跌幅最大為香港區實用面積約1,076至1,721方呎單位,按月跌8.5%,亦是唯一按年出現跌幅的類別。
(東方)鮑威爾暗示今年加息4次
聯儲局主席鮑威爾上月初就職以來首度亮相國會聽證會,即被議員追問當局今年可能加息三次以上的看法,他稱不會「預先判斷」這個結果。但他表示,個人對美國經濟的前景自去年十二月以來有所增強,又提到就業市場持續強勁,而一些數據亦使他對通脹升至2%目標的信心增加,暗示對加息四次持開放態度。
美匯指數升 企穩90.5 鮑威爾又指就業市場強勁和最近減稅,將提振消費開支,令企業有信心投資,應可提升生產力,而海外增長強勁會使美國出口受惠,支持製造業。對於上月初的市場動盪,鮑威爾指現階段不會對經濟活動、就業市場和通脹造成重大影響。
聯儲局於本月廿日至廿一日議息,最新利率期貨顯示今年加息至少四次機會約33%。Evercore ISI環球政策主管Krishna Guha於報告亦指,聯儲局三月預測調高今次加息至四次的機會上升。
加息預期升溫下,美匯指數昨日曾升0.21%,至90.549點,歐元區二月通脹放緩至1.2%,符預期,歐元跌0.28%至最低1.2199美元,但日圓兌美元做好,曾升0.31%至107兌1美元,主要是日本央行今年第二度減購長年期國債。
眾議員金融服務委員會主席的共和黨德州眾議員亨沙林提問,聯儲局會否調整向銀行支付停泊在該局的儲備利息,鮑威爾僅稱現有操作十分良好。
有信心通脹可達標 此外,鮑威爾亦為聯儲局的2%通脹目標護航,認為政策框架行之有效,市場亦明白運作。而兩位聯儲局前主席耶倫及伯南克周二在布魯金斯學會的座談會亦討論修訂通脹目標,當中耶倫表示若能從頭做起,聯儲局通脹目標可能設在更高水平,但現時修訂會遇上政治阻力和面臨金融穩定風險。鮑威爾今日將轉到參議院銀行委員會作證。
(蘋果)美孚加價百萬 南豐廣場叫高5% 預算案後 二手爆反價潮
樓市無加辣,市場繼續捱貴樓。預算案昨出爐後,新盤及二手樓隨即加價,二手市場錄多宗反價,加幅最多7%,荔枝角美孚新邨反價百萬最癲。市場昨單日現逾6宗搶閘入市成交,屯門瓏門兩房癲賣840萬元,料貴絕新界西北區。
一如預期,預算案無任何樓市加辣措施,業主趁勢加價,全港各屋苑昨錄最少10宗二手反價,集中新界盤,加幅1.5%至7.1%,加得最狼為美孚新邨。美聯林海成稱,單位為百老匯街48號中層A室,實用面積968方呎,原叫價1,500萬元,業主看好後市,昨反價100萬至1,600萬元,呎價16,529元,高市價約一成。 元朗洪水橋尚城2座高層C室,實用面積760方呎,原叫價700萬元,昨反價50萬至750萬元。其次是將軍澳南豐廣場2座高層F室,即日加價50萬至950萬元,加幅逾半成。 中原黃海稱,天水圍嘉湖山莊景湖居12座中層H室三房戶,1月開價540萬元,昨反價20萬至560萬元,業主仍「唔確定會賣」。 昨預算案公佈前後,市場錄最少6宗搶閘入市個案。美聯謝志遠稱,屯門瓏門7座中層J室,實用面積472方呎,以840萬元易手,呎價17,797元。是次造價料貴絕新界西北區二手市場兩房戶。
第一城呎價逼近兩萬 東涌昨連環3宗成交。美聯方吉和稱,藍天海岸2座高層E室零議價下以765萬元成交,呎價12,922元,成交金額創屋苑兩房新高。另東堤灣畔8座低層H室售975萬元。 美聯馬立成表示,將軍澳剛錄得預算案後首宗二手成交,為新寶城4座中層F室兩房戶,零議價下以628萬元市價易手。 美聯黃錦瀚表示,沙田第一城38座頂層連天台F室,實用面積284方呎,兩房間隔,預算案公佈前一晚以550萬元成交,呎價19,366元,打破區內市中心屋苑偉華中心二月中錄得的每呎19,286元紀錄,登上沙田歷來呎價最貴上車盤寶座。 富誠地產林羉a表示,黃大仙公屋竹園北邨15座桃園樓中層3室,實用面積443方呎,兩房間隔,預算案前一晚以以480萬元連地價售出,呎價10,835元,創屋苑造價新高,亦僅次同區鳳德邨一月造出的510萬元紀錄,成為九龍歷來第二貴公屋。
(蘋果)港壑Q年新低 港股插水 金管局:未見大量資金流走
港懂蕨G7.83,見十年最弱!聯儲局主席鮑威爾周二出席聽證會的言論被指偏鷹,觸發美債息升、美嬤垮j。港美息差拉闊,港嶼Q曾轉弱至7.8298,為2007年8月以來最弱。瓻受拖累挫逾400點。金管局昨稱未看到大量資金流出,而分析則認為市場過份憂慮加息因素,惟大市仍需待中資業績沖喜,才有望見動力。
市場把鮑威爾的言論解讀為今年加息步伐或加快,港擬麥n走弱,午後一度轉弱至挨近每美元兌7.83港元邊緣,為2007年以來最弱水平。東亞銀行貨幣及利率交易部主管陳德祥指,美國加息預期升溫雖令港美息差拉闊,但港元拆息昨只略微向上,港懦^至近7.83後亦稍為回穩,會否持續轉弱還需看港美息差拉闊情況及港股表現。
專家料近7.83可回穩 上商研究部主管林俊泓則表示,月結因素過後資金需求回落,1個月拆息定盤價偏低,報0.73厘,與美息1.65厘相距達91點子,但補充指息差只是其中一個影響港息走勢因素,關鍵是市場對本地資產價值前景看法,他指隔夜息仍偏軟,相信除非資金大舉流出港元市場,否則港彌答7.83便會回頭。 針對資金流出情況,金管局發言人表示,沒有察覺到大量資金從香港流出,而近日有更多市場人士預期聯儲局增快加息步伐,港元與美元息差將因此擴大,使港擢鉈z,屬聯嬤謍袕]計一部份,毋須擔心。事實上,自金管局於2005年設立雙邊兌換保證後,港彌q未跌至7.85弱方兌換保證價。 美國加息憂慮加上內地製造業數據遜色,瓻昨再挫423點或1.4%,失守三萬一,收報30844點,同時失守10天、20天及50天線(昨分別處30962點、31147點、31033點)。熱炒股騰訊成跌市領頭羊,下挫3.1%,拖低大市97點或接近23%;內房股亦受壓,龍湖跌3.8%、中海外插3.5%。全日主板成交額1,353億元,沽空佔11.8%。 北水續走資 掟內銀股 跌市下北水續走資,港股通錄3.5億元人民幣資金淨流出,據港交所資料顯示,資金仍大力沽售內銀股,四大行昨跌2%至2.7%,H指亦因而跑輸,跌264點或2.1%,收報12382點。 渣打財富管理投資策略主管梁振輝表示,昨主板成交額未算低,反映現時投資氣氛不差,認為市場或過份憂慮加息因素,而最能左右港股中長線表現的仍為企業基本面。他相信,港股業績或不俗,中資股盈利表現更有機會超預期,令估值見吸引,為大市帶來支撐。 不過短期看,梁振輝認為瓻三萬二水平阻力仍大,料短線在30000點至32000點間上落。
(星島)西鐵屋苑交投持平
祥益地產執行董事謝澤銘表示,據土地註冊處資料,截至27號,西鐵屋苑於2月暫錄得161宗交,預期全月成交量約167宗,與1月相若。
至於西鐵屋苑平均呎價約11273元,不少屋苑呎價錄得升幅,其中新元朗中心最新平均呎價約13467元,上升約9%,屯門大興花園則上升近2.5%,平均呎價增至10411元,作為藍籌屋苑的天水圍嘉湖山莊,亦上升2.4%,平均呎價為9455元。隨著新界西一帶的基建陸續落成,包括港珠澳大橋,可望帶來該區一帶的屋苑市況。
(星島)今年推售27地 料建1.5萬伙
政府將於今日公布一八至一九年度的賣地計畫。在上年度賣地收益創下一千六百三十六億元的新高情況下,陳茂波預告下年度將推出二十七幅地,連及潛在土地供應,可興建的私營單位數目,按年將減少兩成至二萬五千多個。消息指,政府減慢「出貨」進度,是相信私營市場可通過補地價等方式發展物業,滿足長策目標。為了追上公營房屋供應進度,港府有意將新界東北發展區的密度增加,額外提供兩成,或六、七千個公營房屋單位,以及盡可能採用「一地多用」發展模式。
陳茂波去年發表首份《預算案》時,早已預測賣地收入會連續兩年超過千億大關。他昨日公布的上年度最終估算,較原來估算再高出六成二或六百二十六億元,達到一千六百三十六億元。除了因去年十三幅賣出的地段中,有多幅市區住宅及商業「地王」。陳茂波表示,發展商補地價發展項目的單位數量,亦急升至一萬五千五百個。資料顯示單是補地價收入,上年度就有最少四百八十多億元。
他於《預算案》中指出,計及上年度滾存下來的十五幅用地,一八至一九年度賣地計畫合共有二十七幅住宅用地,可供興建約一萬五千二百個單位。另加上鐵路物業發展、市建局、私人發展和重建項目,預計全年的潛在土地供應,可供興建約二萬五千五百個單位。消息人士表示,由於私營單位供應除了賣地外,有多方面的供應渠道,有信心賣地的單位數量減少,仍可達到長策目標。
不過,在公營單位供應仍然落後,消息人士承認目前估計,未來十年的公營房屋供應只有二十三萬七千個,未及二十八萬個的目標,形容「一直追緊,不過十分困難」。因此,政府將會繼續改劃用地、適度提高發展密度及利用「一地多用」方式,增加公營房屋供應。
消息人士提及,政府認為可在新界東北發展區各地段,增加發展密度,令可提供的公營房屋數量,由約三千六百個單位,額外增加兩成,即六千至七千個。他指,啟德發展區年前已經增加發展密度,而新界西北的洪水橋等位置,則交通負荷較大,故以上地點未會再增加密度,而剛展開填海的東涌面積亦有限,同不適宜加大密度。
在《預算案》中,陳茂波亦宣布將建議落實「一地多用」的多層發展模式,通過重建成多層大樓,將鄰近區域內的醫療護理和其他政府服務整合,並加入當區需要的安老設施,務求地盡其用。消息人士指出,建議中的屯門診所現只有兩、三層,在初步構思中,政府會將診所對面的大興政府合署內的辦事處,遷入新大樓及其他地點。
騰出約三千五百平方米政府合署的現址,未來將可作房屋發展用途。另外,港府亦計畫將一幅安達臣道石礦場的私人住宅用地,改為興建一千三百五十個資助出售房屋。
會德豐地產常務董事黃光耀預計下年度住宅市場供應,會有土地來自市區重建及農地等,認為長遠土地供應相當穩定。五礦地產營銷及市務總監方俊表示,發展商亦會因應政府推地步伐,加上市況調節推盤步伐,以避免新盤供應「一時過多,一時過少」,同時能確保市場有足夠的貨源選擇,令新盤「有價有市」。
(星島)房協兩新屋苑首日售67單位
房協推售兩個資助房屋項目,包括將軍澳翠嶺峰及屯門翠鳴臺昨日開始揀樓,首日售出六十七個單位,其中將軍澳翠嶺峰佔四十九個,當中售價達六百二十三萬元「樓王」單位亦售出,房協今日將再邀請一百四十人揀樓。
昨日應房協邀請八十四名合資格申請人士,到大坑辦事處揀樓,共有六十八人出席,即有一成八申請者「甩底」。房協稱,昨日最終出售六十七個單位,其中四十九個為將軍澳翠嶺峰、十八個為屯門翠鳴臺。其中位於翠嶺峰三十五樓G的「樓王」單位,以六百二十三萬元售出。
在售出單位中,綠表家庭及單人申請分別為三十個及十四個,而白表家庭及單人申請分別為十八個及五個。受筲箕灣明華大廈重建計畫影響的二十四組住戶可優先揀樓,昨有二十組住戶現身揀樓,其中一個受重建影響的長者住戶,由兒女陪同前來揀樓,最後以三百多萬元購入將軍澳翠嶺峰二十樓一個兩房單位。踏入揀樓程序的兩個房協屋苑,共提供六百二十伙單位,售價由一百九十二至六百二十三萬元,以市價七折出售。
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西鐵沿線跑贏大市,在低水發力鞏固!
2018年2月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至27號),買賣成交登記數字暫錄得161宗,實用面積平均呎價$11273,建築面積平均呎價$8818。
祥益地產執行董事謝澤銘表示,在2月份西鐵沿線十大屋苑暫錄161宗,預期約167宗左右,預期成交量與上月相若,而平均呎價升幅也是相若,成交量在1月急升37%,相比大市二手成交只升10%,大大跑贏了一段距離,到了2月,暫預期大市二手成交在4200宗左右徘徊,相信會錄得下跌約5%,但西鐵沿線預期與上月成交量相若,雖然二月份的登記日子較少,也正正撞著農曆新年多天假期,西鐵沿線仍然可一連兩個月跑贏了大市,看到西鐵沿線物業非常鞏固,不少買家看準西鐵潛力正在追落後!
成交量能在整體下跌之下,西鐵錄得平穩,看回呎價方面,沒有特別大的上升優勢,但個別屋苑仍錄得破頂成交,平均呎價也繼續衝上頂峰,相信買家2月正在「籮底橙」效應清貨中,市場又再從低水鞏固,不買的風險越來越高,3月份呎價表現會有更理想的結果,預期必會錄得強勁升幅!
當中在今個月已率先跑出,平均呎價已錄得破頂,如新元朗中心大升9%,實用每呎平均$13467,大興花園升近2.5%,實用每呎平均$10411,嘉湖山莊升2.4%,實用每呎平均$9455,美孚新村升2.2%,實用每呎平均$12866,這些破頂升幅更引證了西鐵沿線今月表現將會更加秀麗,新界西是香港發展重心,當未來港珠澳大橋接軌,西繞道也在加快建設中,新界西將會成為主要的通道,西鐵沿線仍然是最落後的最佳選擇!
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。
附圖一:

附圖二:

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西鐵沿線跑贏大市,在低水發力鞏固!
2018年2月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至27號),買賣成交登記數字暫錄得161宗,實用面積平均呎價$11273,建築面積平均呎價$8818。
祥益地產執行董事謝澤銘表示,在2月份西鐵沿線十大屋苑暫錄161宗,預期約167宗左右,預期成交量與上月相若,而平均呎價升幅也是相若,成交量在1月急升37%,相比大市二手成交只升10%,大大跑贏了一段距離,到了2月,暫預期大市二手成交在4200宗左右徘徊,相信會錄得下跌約5%,但西鐵沿線預期與上月成交量相若,雖然二月份的登記日子較少,也正正撞著農曆新年多天假期,西鐵沿線仍然可一連兩個月跑贏了大市,看到西鐵沿線物業非常鞏固,不少買家看準西鐵潛力正在追落後!
成交量能在整體下跌之下,西鐵錄得平穩,看回呎價方面,沒有特別大的上升優勢,但個別屋苑仍錄得破頂成交,平均呎價也繼續衝上頂峰,相信買家2月正在「籮底橙」效應清貨中,市場又再從低水鞏固,不買的風險越來越高,3月份呎價表現會有更理想的結果,預期必會錄得強勁升幅!
當中在今個月已率先跑出,平均呎價已錄得破頂,如新元朗中心大升9%,實用每呎平均$13467,大興花園升近2.5%,實用每呎平均$10411,嘉湖山莊升2.4%,實用每呎平均$9455,美孚新村升2.2%,實用每呎平均$12866,這些破頂升幅更引證了西鐵沿線今月表現將會更加秀麗,新界西是香港發展重心,當未來港珠澳大橋接軌,西繞道也在加快建設中,新界西將會成為主要的通道,西鐵沿線仍然是最落後的最佳選擇!
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。
附圖一:

附圖二:

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今日新聞摘要 27.02.18
(東方)狗年11日16屋苑新高
香港樓市熾熱程度前所未有,踏入狗年僅約十一日,市場至少有16個二手屋苑錄得破頂成交個案,而二月初以來錄新高價屋苑更超過50個。至於本月十大藍籌屋苑之一的鰂魚涌太古城,其平均呎價升至2.03萬元的歷史新高。
狗年錄得創二手屋苑新高紀錄的成交個案,以新界區佔約七成最多,地區包括東涌、大埔、馬鞍山、天水圍及沙田等地區。
清水灣半島兩房逾7球 最新錄得高價成交的屋苑為東涌東堤灣畔。美聯吳惠斌稱,該屋苑5座頂層戶,實用面積1,401方呎,連逾600方呎雙平台。
原業主因移民才放售單位,而新買家見港珠澳大橋將近通車,看好區內後市,加上同類放盤罕有,即以1,988萬元購入上址,實用呎價14,190元,做價及呎價同創屋苑新高,單位為原業主於○九年以990萬元購入。
事實上,用家需求推動下,近期兩房單位樓價升勢更趨明顯。世紀21奇豐莊瑞生稱,馬鞍山翠擁華庭11座高層D室,單位實用面積471方呎,放盤約一個月,獲用家以678萬元購入,實用呎價14,395元,呎價創屋苑新高,四年內單位升值約50.7%。
中原伍錦基稱,將軍澳清水灣半島8座中層D室,實用面積521方呎,開價700萬元,終反價至715萬元轉手,屋苑標準兩房戶樓價首破7球,實用呎價13,724元,同類單位一個月內賣貴18萬元。
同區大單位亦錄新高。美聯林志堅稱,首都3座左翼中層B室,單位四房間隔,樓價達1,080萬元,屬標準戶最高,實用呎價12,857元。
綠表客442萬購屯門富健 居屋亦是近期樓市焦點。祥益黃慶德稱,屯門居屋富健花園4座低層C室,實用面積592方呎,同區綠表客以442萬元承接,創屋苑第二市場新高,實用呎價7,466元。
至於本月十大屋苑平均實用呎價全部上升,升幅介乎1.4至9.7%,當中太古城均價升幅最多,由上月約1.85萬元升至本月約2.03萬元,創歷來新高。
公屋良景索價777萬 至於天水圍嘉湖山莊平均呎價,亦首破1萬元,按月升約4%,連同沙田第一城、東涌映灣園、將軍澳新都城及紅磡黃埔花園等,十大屋苑中6個均價同在本月破頂。
面對樓價繼續癲升,業主叫價也瘋狂。祥益表示,屯門公屋良景邨良賢樓中層12室,實用面積531方呎,於本月初放盤,單位未補地價,第二市場叫價380萬元,屋邨補地價折扣率約50%,故業主於自由市場開價達777萬元。
業界繼續看好後市,香港置業行政總裁李志成預計,新春之後新盤推盤潮重現,預期樓市旺勢延續,二○一八年全年樓價料可上升10%,而一手私樓成交宗數將會創新高,預料達2萬宗。
(東方)十大屋苑月內交投百三宗 縮57%
樓價爆升加上節日氣氛影響,令二手市出現價升量跌局面。十大屋苑本月暫僅錄約132宗成交,較一月全月所錄的310宗,勁減約57.4%。
麗港城新都城僅7刁 綜合代理提供資料,十大屋苑本月買賣全線下挫,更多達8個屋苑跌幅達五成或以上,以茶果嶺麗港城跌幅最大,按月勁瀉約80.6%,暫只錄約7宗成交。同屬市區盤的將軍澳新都城及鰂魚涌康怡花園,本月僅錄約7宗及3宗成交,亦較一月全月勁跌66.7%及62.5%。而沙田第一城、紅磡黃埔花園、荔枝角美孚新邨、鰂魚涌太古城及鴨脷洲海怡半島,買賣跌幅則介乎50至60%。
餘下跌幅最小均為新界盤,但亦跌逾四成,東涌映灣園本月暫錄約11宗成交,較上月全月少約42.1%;天水圍嘉湖山莊則跌47%至35宗。
美孚凸海兩千萬易手 樓價高企是導致交投放緩原因之一,不過十大屋苑最近仍連錄2,000萬元或以上成交。香港置業林桂新表示,美孚新邨1期百老懇8座中層A室凸海單位,實用面積1,387方呎,以2,000萬元售出,實用呎價14,420元,售價及呎價均創同類新高。
美聯吳肇基稱,太古城春櫻閣低層H室,實用面積1,114方呎,新近以2,230萬元售出,實用呎價20,018元。世紀21康聯康向斌稱,麗港城23座高層E及F室相連戶,日前亦以2,000萬元售出。
(東方)大城市樓價跌 內房逆市捱沽
今年一月內地一線城市的新建商品住宅銷售價,出現32個月以來首次按年負增長,拖累內房股逆市受壓。大行野村認為,一月內地樓價主要受一線、三線與四線城市的影響,惟該行仍看好碧桂園,更微升該股目標價至20.1元。
國家統計局一月內地70個大中城市的住宅售價數據顯示,一線城市新建商品住宅銷售價格按年由升轉跌,二手銷售價格漲幅更連續16個月回落。按月計,7個城市新建商品住宅銷售跌價;按年計則有11個城市新建商品住宅銷售跌價。碧桂園昨收跌1.46%至14.82元,融創中國及世茂房地產均跌逾3%。
大行籲買碧桂園 野村預期,今年房地產投資及銷售增長將持續放緩,主要受累於資金流動更緊張及早前樓價上漲導致家庭負擔能力下降。不過,該行料,在收入增長及毛利改善下,碧桂園去年核心盈利可望增長75%至209億元人民幣。該行亦預期,碧桂園今年全年銷售或升45%至8,000億元人民幣。
野村相信,碧桂園的基本面強勁、落後的股價表現,以及在年度業績後或有恢復回購股份的潛在可能,維持予其「買入」評級,目標價上調至20.1元。
高盛則調低中國海外宏洋目標價至4.9元,主因該行把中海宏洋今年每股資產淨值預測降至6.59元,以反映早前該股完成供股後等影響,評級維持「中性」。
(蘋果)二手頻錄「大刁」美孚售2,000萬
香港置業林桂新表示,美孚新邨狗年首宗大刁為1期8座中層A室「凸海戶」,實用面積1,387方呎,成交價2,000萬元,呎價14,420元,創同類新高。新買家為資深股票投資者,見股市波動,買樓平衡投資風險。原業主1971年以16萬元入市,持貨47年勁賺1,984萬元,升值124倍。 東涌東堤灣畔直逼2,000萬元。美聯吳惠斌表示,繼上月同區藍天海岸特色戶售2,380萬元破紀錄後,東堤灣畔5座頂層B室複式特色戶,實用面積1,401方呎,另有近650方呎雙大平台,剛售1,988萬元,呎價14,190元,樓價及呎價創屋苑歷史新高。賣方2007年以825萬元買入,因移民賣樓,賺1,163萬元。 美聯林志堅稱,將軍澳日出康城首都3座高層LB室四房戶,以1,080萬元屋苑新高價易手。賣方2008年一手買入價713.8萬元,賺51%。 良景邨癲叫777萬 消息指,觀塘麗港城23座頂層E及F室連天台相連戶,實用面積共1,204方呎,剛售2,000萬元,呎價16,611元。中原吳啟業表示,大埔康樂園10街雙號屋以2,525萬元成交,呎價20,799元,創下屋苑呎價首次破20,000元大關。 祥益黃慶德表示,屯門公屋良景邨良賢樓中層12室,實用面積531方呎,自由市場叫價777萬元,挑戰全港 最貴公屋紀錄。同時綠表開價380萬元放售。 旺角麥花臣匯1B座低層E室首個銀主盤以790萬元沽出,賣方2014年買入價779.3萬元,明賺實蝕。
(蘋果)百利保期望放寬SSD限期
政府明天公佈新一份財政預算案,一眾發展商及代理昨日先後於不同場合開腔表態,普遍認為針對樓市措施不多,減辣招機會微,不過,百利保執行董事兼首席營運官范統認為,辣招有需要修訂,其中建議額外印花稅(SSD)限期由3年減至2年,既不影響用家,亦足夠嚇退炒家。 范統昨發表對三項辣招的看法,額外印花稅期限3年,目的旨在杜絕炒家,但炒家通常持貨半年至1年,所以鎖死3年不單對付炒家,同時殃及用家。建議修訂做2年,已足夠嚇退炒家。至於買家印花稅,相信政府目的是不想內地人與本港首置上車後生仔搶樓,搶貴上車盤,建議設立門檻,例如1,000萬元以下物業才設立這項限制,1,000萬元以上樓價可不豁免。 此外,購第2套房須支付15%稅額,可修訂至第3套房才繳納此項稅款,他稱:「呢樣好奇怪,點解要懲罰想買一層樓自住一層樓收租H人。想買多層樓收租原來要畀多啲稅,結果佢哋將啲錢使落第二度,例如吃喝玩樂,唔鼓勵啲人儲錢去買樓,呢樣覺得唔係幾好。」 趙國雄:暫不需減辣 對於政府會否減辣,長實執行董事趙國雄表示,聽不到,亦看不到可能性。隨本港經濟穩定,地產發展穩健,房地產市場過去幾年持續上升,反映居民置業需求,希望政府增加土地供應,予發展商興建住宅予市民居住。暫時無聽到任何消息或啟示會減辣,個人認為市場亦沒有此需要。當然放寬按揭上限幫助買家上車,對市民入市及社會穩定來講都是好事。
(星島)良景放盤價力追私樓
樓市氣氛向好,業主叫價取態進取,祥益營業經理黃慶德表示,屯門良景邨良賢樓中層12室,面積531方呎,目前於第二市場叫價380萬元,同時亦在自由市場放盤,若計及屋邨補地價折扣率約50%,於自由市場叫價更高見777萬元,力逼區內私樓,呎價達14633元。
若成功以自由市場價易手,將一舉創下全港公屋成交價新高。
(星島)長實年內推四盤 淺水灣豪宅下月登場
去年賣樓成績大豐收的長實,今年計畫推出4個全新盤,涉及2424伙應市,單位類型甚多元化;當中淺水灣道90號超級豪宅,最快下月登場;而長沙灣海壇街項目緊接推出;另外,半山波老道豪宅項目1期以及提供逾1500伙的將軍澳日出康城8期,亦蓄勢待發。
長實執行董事趙國雄表示,集團去年賣樓大豐收,套現逾500億元,創集團新高紀錄。今年計畫推出4個全新項目,涉及2424個單位,將維持「貨如輪轉」推盤策略,料獲批預售後會盡快推出應市。集團頭炮項目為淺水灣道90號,涉及11幢洋房,面積介乎5000至6000方呎,屬於大單位設計,預計最快於下月推出市場。
其後緊接登場為長沙灣海壇街項目,即將申請預售,涉876伙,料於第2至第3季推售;而中半山波老道豪宅項目第1期則於第3季,即7至8月推出,該盤涉及115伙;另外,將軍澳日出康城第8期涉及1422伙,預計最快第3至第4季推售。
至於餘貨涉及5盤378伙,包括北角維港頌,提供1至4房單位,面積432至1595方呎,目前餘下37伙待售;而馬頭角君柏主打大單位,面積1574至1723方呎,現餘52伙;紅磡維港.星岸則餘下9幢洋房待售,每幢樓高3層,屬紅磡區內唯一供應洋房的樓盤,面積2196至2235方呎;預計第2季尾入伙的馬鞍山星漣海,現尚餘175伙待沽。
系內荃灣西海之戀.愛炫美餘105伙待沽。該盤昨更新銷售安排,將5A座49樓C室以及同座50樓C室暫停銷售。集團地產投資董事郭子威表示,有鑑於該盤3房單位餘貨不多,加上對後市感樂觀,將調整3房單位售價,預期提價約5%。
政府財政預算案即將公布,樓市辣招亦推行多年,趙國雄認為,政府現階段再推出辣招的機會不大,亦認為沒有減辣需要,反而希望政府可以放寬按揭成數,以助首置客及有需要人士置業。
對於投地計畫,他指,集團每次都會積極投地,對市場有信心,未來亦會積極參與其中。另外預計今年本港經濟向好,整體樓市表現持續平穩,預計豪宅市場尤其是位處真正傳統豪宅地段的項目將會佔優。
愛炫美三房加價5%
就內地發展項目,其團隊將繼續於京、滬、穗推盤,北京譽天下將推出壓軸一期盛寓低密度公寓,亦是整個項目的最後一期;上海高.尚領域推出全新公寓、湖畔天下,有機會發售全新湖畔大宅及公寓;廣州御湖名邸亦有全新一期湖畔大宅應市,如順利取得預售,三地有望推出千餘伙。另外新加坡Stars of Kovan公寓已全數售罄,全新陽台大宅及商鋪亦將陸續推出市場。 |
今日新聞摘要 24.02.18
(明報)新地今年擬推屯門兩盤逾1100伙
春節長假後,發展商陸續公布開盤大計。挾港珠澳大橋通車在即效應,新地繼去年開售屯門珀御後,部署今年在同區再推出兩個分別位處景秀里、海榮路的全新樓盤,總共涉約1172伙;負責銷售的新地代理業務部總經理張卓秀敏表示,兩盤均以中小型單位為主,當中景秀里1期預料短期可獲批預售,最快下月登場。
張表示,景秀里項目分兩期發展,單位總數約千伙,惟第2期所涉約400餘伙尚未申請預售;部署最快下月推出的第1期,提供522伙,戶型由開放式至3房間隔。至於同系海榮路項目涉約650伙,短期內入紙申請預售樓花,計劃下半年推售,主打1房、2房單位。
此外,新地同系樓盤陸續錄得狗年開齋成交,做價屢創馬鞍山新高的雲海,透過招標售出雲海臺1座11樓A室,成交價3220萬元,實用1353方呎另342方呎平台,實呎23,799元。奧運站瓏璽亦透過招標,以3788.3萬元售出6A座6樓A室;單位實用1304方呎另567方呎平台,實呎29,052元。瓏璽去年底透過招標推售餘貨,至今累售14伙、套現約7億元。
其他發展商方面,新世界西貢清水灣傲瀧,最新售出2伙實用1837方呎單位,成交價分別3260.7萬和4180萬元,實呎1.77萬和2.27萬元;同系屯門THE PARKVILLE、荃灣柏傲灣變相加價,將即供折扣削減1%,兩盤現餘貨尾分別只有8伙和10伙。
新世界FLEUR PAVILIA擬上半年推
另新世界計劃今年推出4個全新盤、涉約1650伙。新世界營業及市務高級總監楊文表示,北角繼園里FLEUR PAVILIA提供約611伙,主打3房、4房,目標上半年推售,另3個全新盤包括與琣a合作的何文田窩打老道項目(約240伙)、與市建局合作的馬頭角上鄉道項目(約300伙),以及同與琣a合作的元朗大棠項目(約500伙)。
(明報)屋宇署去年2.03萬伙動工 創17年新高
屋宇署最新資料顯示,2017年12月份全港共有6個私人住宅項目動工,共1293伙,較11月份的282伙大增逾3.58倍;去年全年累積動工量達2.03萬伙,較2016年全年的19,682伙再增3%,連升3年,更創自2001年以來的17年新高。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,政府致力推地,令私宅供應穩定增加,帶動動工量連升3年並突破2萬伙,預計今年全年動工量將持續平穩增長,並有望挑戰2萬伙以上水平及18年新高紀錄。
康城10期 批建兩幢最高53層住宅
此外,屋宇署去年12月共批出20份建築圖則,其中南豐旗下日出康城第10期發展項目獲批圖則,可建1幢49層高及1幢53層高住宅大廈連康樂設施,涉及811,462方呎。另新地於2016年以23.6億元投得沙田多石街住宅地,獲批建5幢19層(於5層平台之上)的住宅大廈連康樂設施,涉及433,811方呎。同由新地牽頭發展、於去年9月成功透過強拍統一業權的灣仔祥樂大樓,獲批建1幢26層高的商廈,涉及13.12萬方呎。
琣a持有的大角嘴道39至53號獲批建1層25層高商住物業,涉及8.7萬方呎;資深投資者舖王鄧成波持有的深水埗欽州街51至53號,獲批建1幢25層高的商住大廈,住宅樓面約1.64萬方呎,商用樓面佔5000方呎。遠展2016年以2.45億元投得的大埔公路沙田嶺段地皮,獲批建4幢4層高住宅、1幢11層高的住宅大廈,另設1幢3層高的會所,涉及樓面約8.9萬方呎。
(東方)度尺盤:屯門時代無玄關走廊 夠實用
屯門時代廣場坐落屯門市中心,是上車客入市熱點。是次介紹屋苑一個一房單位,間隔四正,加上無玄關位及走廊位,內籠見使好用。
單位實用面積325方呎,樓底高8.65呎,屬典型的兩個「眼鏡房」平排開則,業主將大房闢作廳堂的一部分,令廳堂呈錘仔形,廳長18.43呎,近門口闊11.55呎。另一邊廳闊逾7呎,擺放家具空間充足。
廳堂細窗僅闊呎半 不過,若然將單位分間成兩個房間的話,不但令廳堂縮細,而且僅餘一隻闊1.54呎的「蚊型」窗戶,採光度不足;幸好小廳開則四正,加上有三幅較完整的及較長的牆身,彌補「五門歸心」設計擺位難的弊病。
其中大房面積超過74方呎,地方寬敞,並有兩邊窗戶,室內光猛舒服;細房面積逾56方呎。大門口左邊的浴室設有窗戶,空氣流通,但面積偏小,僅逾20方呎。至於廚房呈長形,面積約31方呎,細單位而言空間算充裕。
兩房叫價460萬起 於一九八八年落成的屯門時代廣場,鄰近港鐵屯門站、商場、大型公園,以及巴士總站,生活便利。
祥益袁思賢表示,新春效應令屋苑交投回軟,本月暫僅錄三宗買賣,狗年首周屋苑仍未錄成交,現時上述走訪的同類放盤最平叫價460萬元。
(東方)新地景秀里項目 九成細單位
三大上車新盤部署下月推售對撼!新鴻基地產透露,旗下屯門兩大新盤於年內連環推售,景秀里項目第一期最快下月搶閘開盤。據悉,項目佔約九成為兩房或以下細單位,主攻上車客。
分兩期發展 共提供千伙 新地代理總經理張卓秀敏稱,部門正部署推售多個項目,景秀里及同區海榮路項目今年將開售。
她續指,景秀里項目屬集團繼瓏門後,同區另一提供逾千伙大型新盤,分兩期發展,共提供逾1,000伙,間隔開放式至三房不等,首期佔522伙,除主打細單位外,亦設小量三房戶照顧換樓客需要。項目料短期獲比預售樓花同意書。
至於海榮路項目料下半年推售,提供逾650伙,主打一、兩房細單位。第一期提供200多伙,短期入紙申請預售樓花同意書。
她指,同系元朗映御尚餘14伙特色戶,續以招標形式推售,屯門珀御尚餘24伙,保留在第四季以現樓發售。她認為,香港仍處低息環境,今年樓市可望健康發展。
雲海狗年首刁賣3220萬 新盤特色單位續受追捧。據一手銷售資訊網資料,同系馬鞍山雲海昨錄狗年首宗成交,Cedar Court第1座11樓A室,實用面積1,353方呎,平台面積342方呎,成交價3,220萬元,實用呎價23,799元。
除上述景秀里項目主攻上車客市場外,部署下月開售的兩個大盤同樣主打細單位。會德豐地產的將軍澳日出康城MALIBU提供1,600伙,一、兩房細單位共佔約七成,項目早前已獲批預售文件。而嘉華國際大埔白石角項目佔約六成為兩房或以下細單位。
(東方)新世界年內推5盤 涉千七伙
新年伊始,發展商積極推盤。新世界發展今年將推出5個住宅項目,共提供約1,730伙,其中,主打三房及四房戶的北角FLEUR PAVILIA將於上半年推售。
新世界發展營業及市務高級總監楊文稱,FLEUR PAVILIA提供約611伙,售樓處設於上環中遠大廈,設2至3個交樓標準示範單位。
傲瀧今年沽25戶 套20億 他續稱,未來推出的項目中,包括與痚穧a產合作的元朗大棠項目,提供約500伙,以及何文田窩打老道項目,提供約240伙。至於與市建局合作的馬頭角上鄉道項目,則提供約300伙,主要提供一房及兩房單位。
該公司營業及市務經理陳冬陽指出,旗下清水灣低密度豪宅傲瀧,即將展開新一輪銷售,未來將開放多個連裝修示範單位。
傲瀧昨再沽兩伙,9座7樓B室,實用面積1,837方呎,連1,646方呎天台,成交價4,180萬元,實用呎價22,754元。15座5樓A單位,實用面積1,837方呎,成交價3,260.7萬元,實用呎價17,750元。據成交紀錄冊顯示,項目今年沽25伙,套現約20億元,佔近七成為特色戶。
PARKVILLE柏傲灣削優惠 據一手住宅物業銷售網資料,同系屯門THE PARKVILLE及荃灣柏傲灣修訂價單,削減即供優惠,變相加價1%,項目分別尚餘8伙及10伙。而太古地產旗下大嶼山洋房新盤WHITESANDS五號洋房以4,549.8萬元沽出,實用呎價約19,320元。
(蘋果)旺角水署地擬建68層高地標
多個私樓項目獲批圖則,短期內可動工起樓。屋宇署昨公佈去年12月份共批出20份建築圖則,港島佔5份、九龍佔6份及新界佔9份,當中包括供應重鎮將軍澳的南豐日出康城第10期發展項目。 去年12月份獲批的建築圖則中,較大規模的項目包括南豐日出康城第10期,可建兩幢49層高及53層高的住宅大廈,涉及81.15萬方呎;新地於2016年以逾23.6億元投得的沙田多石街住宅地,亦獲批准建5幢19層高的住宅大廈,總樓面約43.38萬方呎。另私樓動工步伐加快,去年全年累積數字達2.03萬伙,創自2001年以來的17年新高。 高度超越朗豪坊 城規會昨討論旺角洗衣街食環署及水務署辦事處用地重建規劃,項目佔地12.7萬方呎,擬以12倍地積比發展,總發展樓面152.4萬方呎,大樓高限約320米,建3幢大樓,包括兩幢4至6層高商場及1幢68層高地標式商廈,後者將超越255米高的朗豪坊成旺角最高地標,亦會是全港第6高建築物。
(星島)屋苑預約睇樓量升逾一成
新春節日氣氛陸續消散,市場置業意欲逐步回升,刺激本周末屋苑預約睇樓量按周回升,上升逾10%;同時,二手市場亦再錄新高價交投,其中青衣盈翠半島頂層連天台戶,以呎價22294元易手,創屋苑及區內物業呎價新高。
美聯住宅部行政總裁布少明表示,春節氣氛陸續消散,置業意欲逐步回升,市場預期新一份財政預算案中,樓市措施無大變化,帶動預約睇樓量回升。
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,農曆新年過後買家陸續出動睇樓,怕遲買會貴。祥益地產營業董事謝澤銘表示,本周末天水圍及屯門一帶屋苑的預約睇樓量,按周回升約一成,主要為農曆新年過後,買家紛出動睇樓,準備入市,令睇樓量有所回升。
(星島)嘉湖山莊車位連錄短炒
樓價持續攀升,連帶車位造價亦水漲船高,有投資者短炒車位獲利;中原副區域營業經理伍耀祖表示,天水圍嘉湖山莊最近錄多宗車位短炒,樂湖居停車場地庫1個雙號車位,以130萬元沽出,原業主於去年8月以99萬元買入,帳面獲利31萬元。此外,樂湖居停車場地庫1個雙號車位,新近亦以123萬元沽出。原業主為投資者持貨僅4個月,帳面獲利17.2萬元。另外,市區車位造價亦大升。土地註冊處資料顯示,九龍站漾日居1樓雙號車位,於月中以225萬元沽出,原業主於2016年11月以155萬元購入。
(星島)兩大發展商連環推盤 上半年逾1100伙登場
近年投得多幅屯門地皮的新地,年內將推出區內2個新盤,其中景秀里項目1期,涉522伙,最快下月推售;新世界亦部署推售約5個項目,當中北角豪宅盤FLEUR PAVILIA,提供611伙,主打3及4房,爭取上半年推售。
新地代理業務部總經理張卓秀敏表示,年內將有2大新盤由她負責銷售,包括屯門景秀里項目,分2期發展,將興建2幢住宅大樓,涉逾1000伙,同時為純住宅項目,間隔多元化,備有開放式至3房,以及少量特色單位。
張太預告,1期將搶先發售,涉及522伙,現已申請預售,預計可於下月開售。項目同時為景峰區內一帶,近14年來的唯一的全新項目。
張太指,屯門海榮路項目最快在下半年開售,提供約650伙,備有開放式至3房戶,當中2房佔大多數。該盤分2期發展,1期涉約300伙,料短期內申請預售。同時集團亦看好屯門區發展,隨茼h項基建陸續落成,對區內樓價看高一線。
她續稱,旗下屯門珀御預計今年入伙,保留24伙優質單位,計畫於入伙後推出;而元朗映御尚有約14伙特色戶,料以招標形式推出,集團均會採惜售態度。
資料顯示,新地於14年奪得景秀里地皮,地價約10.51億元,佔地逾11萬方呎,樓面呎價約2209元,至於海榮路地皮於15年時奪得,地價逾13.1億元,佔地約5.2萬方呎,樓面呎價3720元。
另外,該集團馬鞍山白石雲海昨錄成交,據成交記錄冊顯示,為松海臺1座11樓A室,面積1353方呎,以3220萬元成交,呎價約23798元。
另一方面,新世界發展營業及市務高級總監楊文表示,該集團今年部署推售約5個新項目,涉約1730伙,當中北角FLEUR PAVILIA涉約611伙,主打3及4房,爭取上半年推售,並將在上環中遠大廈設2至3個交樓標準示範單位。
另外,與琣a合作的2個項目、包括元朗大棠涉約500伙;何文田窩打老道項目涉約240伙;年內亦會推出與市建局合作的土瓜灣上鄉道項目,涉約300伙,主要提供1及2房。他續指,因應換樓潮來臨,今年看好3及4房大單位。
新世界發展營業及市務經理陳冬陽表示,西貢清水灣傲瀧首輪銷售已達標,累沽約220伙,今年亦沽出25伙,平均造價約2700萬元,現正部署第二輪銷售,包括3個4房全新現樓示範單位。該盤昨連沽2伙大宅,其中9座7樓B室,面積1837方呎,以4180萬元成交,呎價22754元;15座5樓A室,面積1837方呎,成交價3260.7萬元,呎價17750元。
據成交記錄冊顯示,該集團今年首2個月售樓套現約20億元。另外,系內荃灣柏傲灣及屯門PARKVILLE昨削減優惠,其中柏傲灣取消即供180天減4%付款、改為即供90天減3%,於本月27日生效。
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今日新聞摘要 21.02.18
(東方)未補價居屋首見800萬 踏入狗年首個工作天,公屋及居屋第二市場率先為市場帶來新紀錄。筲箕灣居屋東旭苑低層單位,未補價售800萬元,同類市場歷來首錄「八球」成交,成為第二市場樓王;而沙田公屋顯徑邨,亦錄一宗逾400萬元的成交,屬新界區第二市場首間樓價逾「四球」的公屋單位。 同面積高層放盤嗌898萬 根據房委會資料,上述東旭苑低層單位,實用面積約650方呎,本月於第二市場以高達800萬元售出,實用呎價約1.23萬元。 宏智物業梁志青稱,上址為B座低層4室,三房連套房海景戶,連裝修叫價808萬元,放盤已半年,終獲外區公屋客以800萬元購入,同面積C座高層放盤,目前叫價已達898萬元。據悉,上址原業主持貨已約十七年,帳面賺逾620萬元。 事實上,全港居屋第二市場樓價從未達800萬元,是次成交金額打破去年四月,由樂富居屋德強苑創出的788萬元舊紀錄,成為全港公屋及居屋第二市場樓價新高。 第二市場未補地價單位,樓價已追貼已補地價的自由市場居屋。是次東旭苑樓王單位,未計樓價市值43%的補地價金額,成交價已達八球;即使鄰區鰂魚涌居屋王康山花園,三房單位連地價自由市場成交,歷來最高僅達859萬元,兩者樓價差距不足60萬元。 如上址買家以公屋客最多的九成半樓按入市,首期僅需40萬元,遠低於同樓價私樓所需的四成首期320萬元,若以按息2.15厘及二十五年還款期計,九成半樓按入市,月供高達32,771元。 顯徑邨405萬 新界公屋王 新界公屋亦錄破頂成交個案。顯徑邨中層一個實用面積566方呎單位,今年一月期間,於第二市場售405萬元,實用呎價約7,155元。新界未補價公屋樓價首破「四球」,追平去年中香港仔公屋華貴邨單位售405萬元,創出的全港公屋第二市場樓價最高紀錄。 房委會資料又顯示,二月公屋及居屋第二市場暫錄42宗成交,按月多20宗,當中鴨脷洲公屋利東邨中層戶售310萬元,實用呎價8,136元,呎價追平同屋苑一月份創下的港島區同類公屋最高呎價;而一月份第二市場則錄162宗成交。 頌明苑呎價8527元易手 居屋第二市場成交不絕。中原張鎮邦稱,將軍澳頌明苑B座低層7室,實用面積645方呎,議價後綠表售550萬元,實用呎價約8,527元。 祥益黃肇雯亦稱,天水圍天富苑A座低層3室,實用面積650方呎,首置客以居二價420萬元承接,實用呎價6,462元。據了解,同區天盛苑居二呎價已逼近8,000元。
(東方)沙田第一城樓價衝上千一萬 農曆新年氣氛未有削弱買家入市意欲,新界指標屋苑沙田第一城,新春期間錄至少3宗買賣成交,有三房套房單位,更以1,100萬元售出,創屋苑售價歷史新高。 單位八年升值逾倍 沙田第一城錄逾千萬成交,中原黎宗文表示,上述售出的三房套房單位為4座中層D室,實用面積853方呎,成交實用呎價12,896元。上址為屋苑首個樓價達1,100萬元的單位,較去年底錄得的1,095萬元舊紀錄,再高5萬元,據了解,原業主持貨八年帳面獲利約562萬元,單位升值逾1倍。 爾巒高層每呎萬三 美聯鄭志燿指出,沙田第一城43座高層A室兩房銀主盤,實用面積284方呎,成交價480.2萬元,實用呎價16,908元。 連同年初一售出的另一個兩房戶,沙田第一城在農曆新年期間,至少售出3伙,本月累積成交約13宗。 新春期間二手買賣保持暢旺,美聯馮根明稱,元朗爾巒珍諾華大道5座高層C室,實用面積471方呎,投資客睇樓一周即以615萬元入市,實用呎價13,057元。 中原王勤學稱,同區溱林12座低層C室減價23萬元,以845萬元售出,實用呎價10,917元。 至於將軍澳及長沙灣亦錄成交。利嘉閣梁敬嚴表示,將軍澳首都6座低層左翼A室,實用面積712方呎,於年初一以900萬元售出。 中原歐陽震邦稱,長沙灣碧海藍天3座高層E室亦以888萬元沽。
(東方)住宅規劃申請爆上萬五伙 中資去年初大舉南下高價搶地,令不少香港發展商轉而積極部署發展持有的私人項目。去年全年城規會收到的住宅規劃申請,涉及超過1.5萬伙,當中以新鴻基地產(00016)等的長沙灣住宅重建項目佔逾3,000伙最多,涉整體單位近兩成。 5項目各提供逾千戶 近年參與政府投地的財團數目大增,競爭日趨激烈,要成功吸納土儲絕非易事。不少發展商將早已「擺埋一邊」的住宅項目,重新部署發展。本報統計,去年城規會收到至少18宗住宅規劃申請,當中更有5宗,是提供超過1,000個單位的大型項目。 高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚稱,地價上升及參與投地財團數目增,與發展商加快部署開展旗下項目的規劃工作有關,因吸納土儲較以往困難,但作為地產商需要繼續「流水作業」,故開始起動私人項目規劃工作。 去年收到的住宅規劃申請當中,不少為早年已提出規劃申請,但遲遲未有落實發展的大型項目,而新方案均大幅修訂參數,增加伙數並提供更多細單位,配合市場盛行的「迷你風」。 其中以新地及嘉里建設的長沙灣嘉里鴻基貨倉,連同毗鄰由華潤集團持有的潤發倉庫最有規模,該組財團向城規會提出分兩期發展,擬建8幢44層高住宅,提供共3,140伙,為去年城規會收到的最大規模個案。 項目部分單位將採開放式設計,相比一○年撤回的申請方案擬建1,692伙,大幅多出1,448伙或約85.6%。 其次涉較多單位的中洲投資控股火炭坳背灣街及樂景街的東鐵火炭站和毗鄰地皮,去年提出建2,443伙,較一○年由項目前業主爪哇控股(00251)遞交並獲批的方案,伙數亦增382伙。 傾向建細單位迎需求 會德豐地產大埔洞梓地盤、新地天水圍第112區住宅發展,以及同珍集團的葵涌昌榮路項目,亦分別在去年提出規劃申請,提供私宅單位數目介乎1,336至2,705伙,其中前者將有1,700伙撥作資助房屋發展,實際私宅佔約1,005伙。 張翹楚料,規劃申請個案續增,特別是不涉及補地價的舊契項目。發展商傾向興建細單位是大勢所趨,惟要視乎市場接受能力,料面積「細極有個譜」。
(東方)市區大型屋苑樓價跑贏 二手樓價繼續飆升。代理行二手樓價指數顯示,一七年全年該指數上升約13%,當中位處市區的紅磡黃埔花園,調整實用呎價升幅跑贏大市,同期升近18%。 反映逾百個主要二手屋苑樓價的中原城市領先指數,截至去年底報165.02點,較一六年底的指數146.3點,按年上升約12.8%。 黃埔入場費達630萬 個別市區屋苑去年樓價升幅跑贏大市,以上述指數成分屋苑實用面積調整呎價計算,截至去年底,黃埔花園呎價報15,373元,與一六年底約13,059元相比,呎價按年升約17.7%。同時亦較上述同期整體樓價升幅,再高5個百分點。有代理表示,同屋苑目前入場費,最低叫價由約630萬起。 至於向來樓價升幅最凌厲的細價屋苑,天水圍嘉湖山莊去年底的調整呎價報9,389元,與一六年底時的8,343元相比,按年錄得約12.5%升幅。 嘉湖山莊現時入場費已高達460萬元,個別單位近期成交呎價更已逾1.1萬元。 此外,以中上價單位為主的港島東指標二手屋苑鰂魚涌太古城,一七年底呎價報18,212元,全年呎價的升幅亦高達8.5%。屋苑現時入場費由約850萬元起。
(星島)新地屯門兩盤分段推 主打中小戶力吸客源 每年推售多個新盤的新地,賣樓步伐持續,其中新地代理業務部總經理張卓秀敏接受專訪時稱,年內將有兩大新盤由她負責銷售,當中以屯門景秀里第1期最受矚目,提供522個單位,主打中小戶型,可望在新春後搶先登場,而另一個則為同區海榮路項目,最快下半年應市;並會為兩盤買家提供多元化置業優惠。 張卓秀敏表示,整個景秀里項目分2期發展,將興建2幢住宅大樓,提供約48萬方呎樓面,涉及逾1000伙,同時為純住宅項目,不設商業樓面。 其中第1期將搶先發售,涉及522伙,現已申請預售樓花同意書,預計最快可在農曆新年後開售,至於樓盤售價將按市況而定,但會參考屯門市中心的物業。 第1期項目間隔多元化,備有開放式至3房戶型,並主打中小型單位,樓盤將於2020年入伙,至於第2期亦有機會在今年內發售。 另一方面,項目是集團在屯門區內,繼瓏門之後提供逾千伙的大型項目,同時為景峰區內一帶,近14年來的唯一的全新項目,該盤除不乏時尚型格感覺外,亦按地形而建,善用較高地勢,令每個單位都可居高臨下,坐擁翠綠山景,並俯瞰周邊景致,同時亦擁屯門城市景;此外,因該盤毗鄰嶺南大學,相信有一定的租務需求,具有投資潛力。 張太再指,屯門海榮路項目最快在下半年開售,該盤提供約650個單位,備有開放式至三房戶型,當中大多屬於中小型單位,單位景觀開陽,不少可擁向南海景,同時亦備有約2.15萬方呎的商業樓面,可望在2020年落成。 該盤的賣點之一為交通方便,同時亦擁有開揚海景,項目附近一帶亦已有多年沒有全新樓盤供應,料可吸引市場注意。 新地於14年奪得景秀里地皮,地價約10.51億元,佔地逾11萬方呎,樓面呎價約2209元,至於海榮路地皮於15年時奪得,地價逾13.1億元,佔地約5.2萬方呎,樓面呎價3720元。 她再指,屯門區擁有龐大居住需要,加上近年較少指標性的項目,無論區內區外的換樓客,以及分支家庭均是其主打對象,而屯門發展潛力日益增長,投資客亦是兩盤的吸納對象,同時會盡力配合買家需求,提供多元化的付款方法及置業優惠。 同時集團亦看好屯門區的發展,隨著多項基建陸續落成,對區內樓價看高一線,包括港珠澳大橋最快在今年第2季通車,將推動粵、港、澳三地經濟發展,而屯門至赤鱲角連接路,政府預計於2019至2020年分段落成,屆時由從屯門南往返機場,行車路程預計可縮短至約10分鐘,而上述兩項目均會在2020年落成,可望直接受惠,此外,目前建議中的港鐵屯門南延線,一旦落實興建,屯門南的交通網絡會更為完善。
(星島)延換樓期限助重啟置業階梯 新地代理業務部總經理張卓秀敏表示,今年有利樓市的因素仍然存在,加上低息環境持續,就算本地銀行跟隨美國加息,對市場影響有限。此外,政府早前把樓換樓的期限延長,相信有關措施會加強換樓客先買後賣的信心,對樓市有正面影響,亦有助重啟換樓鏈。 張太表示,今年利好樓市因素仍然存在,目前按揭息率仍處低水平,就算今年美國有機會逐步加息,但香港未必完全跟隨加息幅度,對本港樓市影響有限,預期今年樓市依然暢旺。同時亦認為,早前政府把樓換樓的延長期限,由半年增至1年,相信有關措施會加強換樓客先買後賣的信心,對樓市有正面影響,亦有助重啟換樓鏈,另一方面,對於外界有聲音促政府放寬首置客按揭成數,張太則表示,歡迎及支持可以幫助首置客上車的方案。 另外,系內由張太負責銷售的屯門珀御,自開售以來,累沽297伙,套現逾15億元,目前尚餘24伙待售,主要為位處中層及高層,以及向南望公園景的單位,張太指,將採惜售策略,計畫待項目入伙後再作推售,屆時會否加價,要按市況而定,該盤預期於今年10月入伙,並於第4季內交樓。 若以地區劃分,買家逾四成半來自屯門區,其餘則來自港島、九龍及新界其餘區域。珀御共提供321伙,單位面積由296至863方呎,備有開放式、1房至3房戶型。
(星島)東旭苑800萬膺綠表居屋王 踏入新一年,樓市繼續向好,其中,筲箕灣東旭苑低層戶,剛以綠表價800萬元易手,膺全港綠表居屋王;此外,沙田第一城中層單位,以1100萬元沽出,為該屋苑成交價紀錄。 美聯首席高級營業經理周永業指出,筲箕灣居屋東旭苑B座低層4室,面積650方呎,3房1套間隔,望海景,以800萬元(綠表價)成交,呎價約12308萬元,成交價創全港未補價居屋新高,同時較樂富德強苑高層戶,於去年4月以788萬元易手的舊記錄,再推高1.5%。而東旭苑可謂綠表居屋王的常客,目前首5名中,就有3個為東旭苑成交。 周氏續指出,東旭苑向來少有放盤,一年亦僅錄約10宗成交,而上述同類單位放盤量僅約6伙,叫價介乎718至770萬元,料是次新高成交將成為新指標,換言之,市場將有提價壓力,預測同類單位成交價將飆升至850萬元水平。 中原區域營業董事黎宗文稱,沙田第一城4座中層D室,面積853方呎,3房1套間隔,日前以1100萬元沽出,呎價12896元,創該屋苑歷來成交價新高。 美聯首席高級營業經理翁凱傑稱,現時市場上僅有5伙同類單位放售,叫價介乎900萬至1300萬元。 此外,翁氏續稱,屋苑43座高層A室,面積284方呎,2房間隔,屬銀主盤,剛以480.2萬元沽出,呎價16908元,較估值低約7.5%,新買家為首置客。 代理指,沙田顯徑邨顯運樓中層單位,面積566方呎,3房間隔,早前以405萬元(綠表價)沽出,呎價7155元,膺新界區綠表公屋王,較馬鞍山耀安邨390萬的舊紀錄再推高4%,同時,也追平香港仔華貴邨405萬元售的全港綠表公屋紀錄。 祥益分行經理謝利官表示,天水圍虃z豪園1座低層B室,面積496方呎,2房間隔,以565萬元成交,呎價為11391元 。 代理指,上水顯峰中層C宗,面積505方呎,3房間隔,以580萬元易手,呎價11485元。 利嘉閣高級經理劉景駿表示,東涌東環1期3B座中層7室,面積約461方呎,2房間隔,以674.8萬元易手,呎價約14638元。 世紀21陽光區域經理陳世民表示,火炭穗禾苑G座高層2室,面積550方呎,2房間隔,望城門河畫舫景,少議價後獲區外換樓客以540萬元承接,呎價9818元,屬市價成交。 祥益高級區域經理黃肇雯表示,天水圍居屋天富苑A座低層3室,面積650方呎,3房間隔,獲區內首置客垂青,以420萬元(居二市場價)購入作自住之用,呎價為6462元,屬市場價成交。 名采策略客戶經理施俊文表示,北角明月大廈高層C室,面積207方呎,以388.8萬元易手,呎價為18783元。 世紀21富山聯席董事劉倩彤表示,牛池灣曉暉花園2座中層G室,面積464方呎,獲買家以635萬元承接,呎價13685元。
(星島)嘉湖每呎22元租出 二手再錄市價租務個案,中原副區域營業經理伍耀祖表示,天水圍嘉湖山莊麗湖居9座高層C室,面積546方呎,屬3房間隔,月租1.2萬元,呎租22元。業主於1998年以174萬元購入單位,租務回報高達8.3厘。 祥益分行經理林家倫表示,嘉湖山莊樂湖居2座低層D室,面積551方呎,以月租1.18萬元租出,呎租為21.4元。 中原副分區營業經理周偉航表示,大圍名城1座中層SB室,面積785平方呎,3房連套房間隔,以25000元租出,呎租31.8元。業主於2013年以878萬元購入單位,是次租出單位可享3.4厘租金回報。 利嘉閣分行經理史家樑稱,奧運站浪澄灣6座高層E室,面積約551方呎,採兩房設計,部分海景,以26500元獲承租,呎租約48.1元,據了解,業主於2007年10月,以約508.3萬元買入單位,現租出可享回報約6.3厘。 香港置業首席聯席董事曾家輝表示,長沙灣碧海藍天3座低層C室,面積494方呎,以1.68萬元租出,呎租約34元,業主可享租金回報約5厘。
(蘋果)房協覓地力推一兩房單位 長者屋都等5年咁擇使 樓價持續高企,無殼蝸牛對資助房屋需求日增。香港房屋協會行政總裁黃傑龍透露,正與港府商討覓地興建全新的資助房屋,擬以一、兩房單位為主。而房協轄下將軍澳樂頤居和牛頭角彩頤居兩個長者屋苑,目前多達700名長者排隊輪候入住,但流轉率每年平均僅3%,未來房協的大型住宅發展項目,若地盤面積或規模夠大,也會興建長者屋解決需求。 房協去年推售將軍澳翠嶺峰及屯門翠鳴臺共620個單位,收到近10萬份申請,超額認購151倍,兩個屋苑本月底將揀樓。但該兩個項目售罄後,房協資助房屋土地已「用盡」。房協行政總裁黃傑龍接受訪問時稱,現時本港樓價高企,明白年青人、家庭對置業有需求,「年青人而家去私人市場置業,第一價錢貴、第二首期銀碼幾大,都幾難負擔。」 他透露,正與港府商討覓地興建全新的資助房屋項目,擬以一、兩房單位為主,但選址暫未能公佈,「仲有啲大家傾緊,仲有H(資助房屋)...呢啲機會我哋唔放過,希望發掘更多土地興建資助房屋。我哋覺得要做多啲,單位唔需要大,一房、兩房為主,三房可以盡量減少啲。」 除了資助房屋項目,房協於2003年及2004年先後建成將軍澳樂頤居和牛頭角彩頤居兩個長者屋苑,合共提供576個單位,長者一筆過繳付「租住權費」便可入住,直至自願遷出或逝世才交還單位。黃傑龍透露,目前已有約700名長者排隊輪候入住兩個屋苑,平均年齡約80歲,但流轉率低,每年平均僅約3%,剛入住長者屋的人士更已排隊5年。 黃傑龍稱,第3個長者屋項目將在紅磡利工街,料今年內動工,提供約300多個單位,擬沿用一筆過租住權費形式出租。他又透露,未來房協的大型住宅發展項目,若地盤面積或規模夠大,也會興建長者屋解決需求,「明華大廈重建會加入長者屋元素,漁光邨(重建)要睇下地盤面積夠唔夠大,但呢啲機會我哋永遠唔會放過。」 特首林鄭月娥在施政報告提出興建「港人首置上車盤」,黃傑龍強調,政府沒有接觸房協商討首置計劃。但他稱,若政府邀請房協提供協助,「我哋一定會義不容辭」,又指相信房協可擔任代理人的角色,協助接受申請、審核申請資格及揀樓等工作。 此外,房協在粉嶺八和路的項目,將興建混合式住宅,包括出租、長者屋及資助房屋單位,提供約1,500個單位,將優先編配予受新界東北發展影響的居民。黃傑龍稱,政府未來的新發展區,如洪水橋、元朗南等,房協也會協助安置居民,提供出租或出售房屋。
(蘋果)40萬首期可成「造王者」 近年屢有公屋王、居屋王誕生,好比日前筲箕灣東旭苑一個低層單位以800萬元成交,膺未補地價居屋王,但別以為做居屋王業主要準備數百萬元首期,其實只需要40萬元即可做業主。 由於房委或房協有擔保,白表買家可最高承造九成按揭,綠表買家則可承造九成半按揭,且不用支付按保及不用做壓力測試。該名買家只需準備40萬元首期,便可做業主。若以同樣價錢買私樓,因受到金管局所限,700萬至1,000萬元物業最多只能承造60%按揭,首期便急增7倍至320萬元。 不過,以上述方法購買居屋,卻是超大槓桿上車,以還款期最長25年及按揭利率2.15厘計算,買家月供高達32,771元,非一般打工仔可以負擔;同一情況下,私樓買家月供少近六成至20,697元,加上有壓力測試把關,買家斷供的機會更細。 值得一提,房委會最快下月底推售3個全新居屋屋苑,包括啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑及東涌裕泰苑,共有4,431個單位,當中七成單位在市區靚地,最快2018至2020年落成入伙,相信屆時又會因「低首期」效應而爭崩頭,並再度令居屋市場樓價升溫。
(明報)明年私樓落成量料按年減兩成 港府致力增加新單位供應,中原研究部報告預測,2019年的私人住宅落成量有17,215個,相對今年22,493個,按年減少5278伙或23%;而2017年有17,791伙,即明年落成量與去年相若,意味3年來每年平均私樓落成量有近2萬伙。 近3年平均企穩2萬伙 中原研究部高級聯席董事黃良昇稱,未來私樓新供應平穩,私樓新供應偏低已糾正,由每年不足1萬個,回升到每年近2萬個的水平。 中原選取59個可望於2019年落成的私宅項目,合共17,215個單位;當中港島共20個項目,合共3677個單位,2018至2019年,港島區供應連續兩年高企,平均3895伙。上次高位是2004至2005年,平均3988伙。 港島供應兩年高企 達3677伙 九龍共18個項目預計明年落成,合共4521伙;2017至2019年,九龍供應連續3年高企,每年平均5894伙,上次高位是2002至2004年,平均9354伙。至於新界有21個項目,合共9017伙單位;2016至2019年新界區供應連續4年高企,平均每年9937伙,上次高位是2002至2005年,平均13,960伙。
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今日新聞摘要 06.02.18
(明報)柏傲灣1房首破千萬 創新界紀錄 實呎逼2.4萬 歐洲客繳303萬辣稅
春節前非本地客積極掃入新盤,有來自歐洲的買家斥逾3165萬元,連購新世界荃灣柏傲灣兩伙標準戶,並付三成辣稅近950萬元,其中1伙1房戶,作價1008萬元、實呎撲2.4萬元,締造新界1房戶最高售價紀錄。有業界估計,該名非本地客入市除有自用需要外,不排除與美元近期弱勢、兼認為本港樓價仍可看高一線有關。
去年初推售至今累沽共972伙、套現98億元的柏傲灣,現時尚餘11伙餘貨待售;項目昨日新售出3伙,最吸引市場目光的成交,為1A座57樓實用421方呎C室,屬向西望藍巴勒海景的1房戶,成交價高見1008.6萬元,實呎23957元,成交價料為新界1房戶新高紀錄;同時,1A座49樓實用1039方呎D室4房戶,亦以2157.3萬元售出,實呎20763元。
業界料與美元近期弱勢有關
代理消息指,上述兩單位同由一名來自歐洲的買家購入,1房擬作收租,4房則作自用;以兩伙總價逾3165萬元計,須付30%辣稅涉950萬元(單計1房涉303萬辣稅),相關稅款足可購買土瓜灣津匯兩伙中層實用245方呎開放式單位。值得一提的是,柏傲灣是次以創新高價售出的1房戶,早於去年3月開價,售價較去年1月首推之同類單位,提價近三成,相信是新界首間逾千萬元1房戶。近期不借付辣稅入市的內地客亦有增加趨勢。美聯首席分析師劉嘉輝認為,上述買家是次入市除自用需要外,不排除看中香港各項經濟數據理想,預料樓價仍可繼續上揚,兼且美元弱勢,其他貨幣如英鎊、日圓、歐元及人民幣兌率上升,購港樓成為近期買家入市誘因之一。
柏傲灣3伙餘貨最多加價7%
新世界昨晚亦將柏傲灣3伙餘貨加價3%至7%;其中1A座57樓D室,屬實用1042方呎4房戶、加幅7%,最新折實實呎27,035元,有機會再創區內標準戶新高呎價。其他新盤方面,新地(0016)將軍澳日出康城晉海II,上周將一批分布於5A、5B座的餘貨加價6%至14%後,昨日發售10伙並沽出9伙,成交價573萬至1020萬元,單日套現7095萬元;當中5A座22樓實用541方呎A室以896.7萬元售出、5B座16樓實用597方呎E室以904.2萬元售出,提價幅度12%及14%,是今次加幅最勁兩伙。
華懋九龍塘賢文禮士,錄得今年首宗成交,昨售出2座8樓實用1286方呎A室,成交價3944.49萬元(連車位)、實呎30673元,據悉買家不用繳付30%辣稅;項目去年4月開售至今累售約90伙。
(東方)金管擬放寬按保計劃
樓市熾熱,屢創天價。香港金融管理局周一表示,未見有條件放寬逆周期措施,但罕有地公開表示,香港按揭證券公司可因應市場變化,調整按保計劃,以助市民上車。有按揭代理認為,放寬規定變相鼓勵業主換樓,新盤熾熱情況將蔓延至二手市場。銀行界則憂慮如果樓市轉勢,因放寬措施而「掹車邊」上車的市民,勢成為負資產一族。
金管局總裁陳德霖指,一七年八至九月樓市價量齊升,尤其小型單位需求明顯上升,坦言暫未見有條件放寬樓按措施。對於市場建議政府放寬高成數按保,籲覆蓋的物業範圍擴至較高樓價,他表示,按揭保險計劃是按證根據市場機制,以及風險為本原則營運,可按市場情況作出調整,協助未能負擔首期市民上車。
四球放盤幾絕迹 另方面,陳德霖強調當局關注措施可能引起的市場反應,現正密切審視市場情況。按揭證券公司發言人指,將因應市場變化,審視是否有需要修訂按揭保險計劃,其中會顧及公司所承擔的風險及對物業市場的影響。
市民透過金管局旗下按證的按保計劃,可酈絨怜炊E成按揭,但須為樓價四百萬元或以下物業,八成按保的覆蓋物業,則最高為六百萬元。近年樓價上漲,市場上低於四百萬元的放盤可遇不可求,首期不足的市民常「呻」上車艱難。
或刺激換樓熱潮 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指,市場會將金管局放寬按揭,理解為樓價上升信號,預期按證確認放寬措施後,會同時收緊其他借貸條件作平衡,例如提高借款人的壓力測試要求。她認為,放寬按保有助市民上車之外,亦會鼓勵業主換樓。新盤暢旺的氣氛,或將蔓延到二手市場,「啟動市場上的換樓鏈」。
銀行貸款部主管認為,要打破現時四百萬元以下物業可承做九成按揭貸款的規限,定必設下額外條件,並指不會擔心因此令更多市民「掹車邊」上車,而接「火棒」。
銀行信貸部主管提醒,放寬按保原意正面,可幫助首期不足,但具穩定收入及還款實力的市民上車。
銀行界憂負資產 他續指,現樓價高企,放寬措施變相助市民高位入市,倘樓市進入調整周期,勢對收入不穩定又勉強上車的市民造成很大影響,當物業市值低於未償還貸款,將成為負資產一族。
(東方)虃z豪園呎價逾萬二冠天水圍
香港整體二手樓價持續向上,升勢亦蔓延至天水圍二手屋苑,同區虃z豪園兩房辣招盤,樓價直撲「六球」,貴絕同區兩房單位,呎價亦破1.2萬元,更是該區最癲。
嘉湖兩房傳500萬沽 天水圍樓價向來落後大市,近日亦有突破。市場消息表示,上述虃z豪園1座高層B室,單位實用面積496方呎,以598萬元沽出,創下區內兩房單位新高,成交實用呎價12,056元,呎價更創下全區紀錄。原業主於二○一六年購入該單位,持貨約一年多,期內帳面獲利近140萬元,升值約30%,扣除辣招稅之後,仍然賺近80萬元。
同區指標屋苑嘉湖山莊兩房單位,做價上月剛以488萬元創新高,但市場消息指出,屋苑景湖居6座高層單位,實用面積446方呎,望米埔景,可以睇樓,以500萬元放售,上址市傳終以近500萬元售出,實用呎價逾1.1萬元,成交金額創下屋苑兩房單位新高。
據了解,上述單位在個別銀行網上估值522萬元。該屋苑本月已經錄得8宗二手買賣。
至於馬鞍山亦錄高價。中原胡耀祖稱,新港城G座中層4室,日前以870萬元獲承接,實用呎價15,789元,創同類套三房戶新高價。
新元中反價10萬售出 樓市旺,業主紛紛心雄反價,部分更為高價成交。中原王勤學表示,元朗新元朗中心1座中層B室,實用面積466方呎,反價10萬元,仍獲買家以660萬元承接,實用呎價14,163元創屋苑新高。而同區尚悅13座高層A室,單位實用面積433方呎,原叫價540萬元,最終反價13萬元,以553萬元沽出,實用呎價12,771元,單位五年升值133萬元。
新都廣場兩年貴50% 利嘉閣黃靜顏表示,上水新都廣場1座低層D室,單位實用面積475方呎,業主反價6萬元,仍獲上車客追價至596萬元購入,實用呎價12,547元,創同類新高,原業主持貨不足兩年,單位升值逾50%,扣除辣招稅仍賺逾140萬元。
至於青衣區屋苑亦錄反價。美聯梁文楓稱,海欣花園2座低層D室,實用面積495方呎,反價18.8萬元,以678.8萬元沽出,實用呎價13,713元。
(東方)屯廣無契單位 平兩成半開拍
二手樓缺盤下,另類物業受追捧,市場放盤亦增加。屯門市廣場一個低層法院令無契單位,將透過拍賣出售,開價325萬元,實用呎價9,503元,較市價低約兩成半,而大嶼山愉景灣一個法院令單位,開價亦低市價約兩成。
愉景灣畔峰開價895萬 世紀21拍賣網頁顯示,屯門市廣場1座低層H室,屬法院令無契物業,單位實用面積342方呎,拍賣開價325萬元,實用呎價9,503元,該單位銀行網上估值431萬元,即放售單位較市價低約24.6%。同場還推出大嶼山愉景灣畔峰觀濤樓法院令物業,實用面積1,157方呎,開價895萬元,實用呎價7,736元,低市價約兩成,兩個單位將於三月二十二日拍賣。
銀主盤亦受買家追捧。世紀21周淑萍表示,火炭華翠園23座中層A室,實用面積882方呎,以1,169萬元連同一個車位成交,實用呎價13,254元,該單位原開價1,110萬元,成交價較放盤價略高5%。
忠誠拍賣於明日公開拍賣8項物業,包括兩個元朗Grand YOHO 10座高層連約單位,實用面積537方呎及780方呎,開價分別為880萬元及1,250萬元,較市場上二手放盤價低約一成半,料為屋苑首次於拍賣場上出現放盤。兩個單位由同一個業主持有,由於單位尚未過三年鬆綁期,若成功售出,業主需支付額外印花稅。
(蘋果)樓市新春前爆反價潮 尚悅臨場加13萬 買家照入貨
距離新春佳節不足十天,二手樓市作雞年最後衝刺,除了市民入市意欲高漲外,部份地區更出現業主反價潮,元朗尚悅業主臨場反價13萬元,買家照追價至533萬元成交,同區新元朗中心反價至660萬元刷新高個案。
市場預期農曆新年後樓市慣例出現小陽春,恐怕樓價再進一步攀升,買家加快腳步入市,業主亦心雄反價。中原地產王勤學表示,近日已屢錄反價成交,新元朗中心1座中層B室,實用面積466方呎,建築面積576方呎,兩房間隔,業主原本叫價650萬元,買家照追價10萬元至660萬元成交,實用呎價14,163元,創屋苑呎價新高。原業主2011年5月以295萬元買入單位,持貨近七年,賬面獲利365萬元或1.2倍。
帝堡城4小時反價5萬 同屬元朗的尚悅,入伙四年多,13座高層A室,實用面積433方呎兩房戶,業主原本叫價540萬元,其後反價13萬元,獲上車客照追價至553萬元成交,實用呎價12,771元。原業主持貨五年前以420萬元買入單位,賬面賺133萬元,升32%。 沙田二線屋苑帝堡城,同樣錄反價成交。中原地產關煜裕表示,帝堡城3座高層D室,實用面積547方呎兩房單位,業主原開價788萬元,放盤4小時內反價5萬元,用家終以793萬元獲承接,實用呎價14,497元,創同類單位新高。原業主於1999年以302萬元購入單位,持貨19年,是次沽貨賬面賺491萬元,升值163%。 傳嘉湖兩房逼500萬 反價浪潮外,天水圍嘉湖山莊瘋傳兩房逼近500萬元,景湖居6座高層E室,實用面積446方呎,昨傳以約495.5萬元售出,呎價11,110元,若消息屬實,將創下屋苑兩房成交價最貴紀錄。據知,單位放盤約一年,叫價企硬500萬元。此單位匯豐銀行網上估值更高達538萬元,呎價12,063元。 區內代理則指,嘉湖山莊兩房賣500萬元並不出奇,屋苑現時非常缺盤,「鎖匙盤」只剩下一間,若連同約業主睇樓的「鎖匙盤」,合共亦僅3間,叫價480萬元以上。他又指,市場真的很缺貨,有客戶出價480萬元購買兩房也沒有合適盤源。
(星島)61%受訪者:料今年樓價穩升
據差餉物業估價署最新數字顯示,本港樓價指數已連續上升21個月,當中更連續14個月破頂,去年全年則累升14.8%,創5年最強升幅。市場憂慮今年樓價會否重現上年升勢,令上車變得更為困難。
星島地產網早前以「去年私樓樓價累升逾14%,今年樓價會否平穩向上?」為題進行民調,結果顯示,達61%受訪者認為今年樓價將會平穩向上。
是次民調共接獲143位受訪者表達意見,其中有87位,即佔總數61%的受訪者認為,經過去年的急速上漲,樓價今年雖保持上升趨勢,惟增幅將會變得平穩,另有22位受訪者則持相反意見、即佔總數15%。
(星島)港樓市仍存過熱風險 陳德霖:可寬按揭樓價上限
金管局至今推出合共8輪樓市逆周期措施,收緊市民置業門檻。對於會否考慮放寬逆周期措施協助市民上車,金管局總裁陳德霖繼續重申,本港樓市仍然存在過熱情況,未有條件「減辣」。但他指出,按揭證券公司可以探討調高可承造90%按揭的樓價上限,惟須衝量對樓市的影響,稱現階段仍在審視當中,未有結論。
按證公司的按保計畫,目前規定只有400萬或以下的物業,才可承造90%按揭。對於有意見要求調高樓價上限,以協助市民置業,陳德霖昨日出席立法會財經事務委員會簡報會後,表示留意到有關意見,認為按證公司可按市場機制,在風險為本下作出調整,但要衡量市場反應,包括能否提高二手市場的流動性,抑或會否令業主叫價更進取,需要審慎考慮,強調暫時未有結論。
陳德霖在簡報會上提到,自去年8、9月開始,本港樓價出現價量齊升,其中小型單位或因需求原因升勢較急。認為本港樓市仍然存在過熱情況,若樓市上升周期延續,會繼續收緊逆周期措施,正密切留意市場發展,有需要時採取適當措施。
對於有議員質疑指,「辣招」未能壓抑樓價上升趨勢。陳德霖回應稱,收緊按揭成數並非影響樓價的唯一因素,指樓市相當複雜,當局為維持銀行體系穩定及抗逆能力,有必要推出逆周期措施。他續稱,本港對住宅需求大;加上土地供應不足,令市場持續看好樓價升勢。認為即使未來土地及住宅供應增加,市場對樓市樂觀的情緒短期亦未必會改變。
陳德霖提醒樓市有周期性,當樓市處於上升周期「牛氣沖天」,容易令市場忽略了很多危險訊號。他以1997年為例,指當時很多市民入市置業,均認為樓價沒有條件下跌,但結果樓市進入長時間的下行周期。另外,當美國利率正常化,陳德霖指港息亦將上升,認為市場對港息長期偏低的預期過分樂觀,呼籲透過借貸、槓桿方式置業的市民需要小心管理風險,並說︰「如果利息再上升2厘或3厘,市民的供樓負擔會很不同」。
(星島)儲局料加息三次 港急速加息風險低
金管局總裁陳德霖立法會簡報會上指出,美國經濟持續向好,聯儲局今年有機會加息3次或以上,連同縮表進程持續,或導致資金淨流向美元區。但他強調未見資金從本港開始流出,即使有資金流出,但由於本港流動性仍然相當充裕,相信本港急速加息的風險不高。
去年美息加、經濟向好,但美元不升反跌,美元兌一籃子貨幣去年全年下跌9.8%。陳德霖預期,弱美元情況今年未必會延續,在經濟持續增長、美息再加以及稅改等因素下,資金流入美元的速度或加快,甚至出現資金淨流向美元區。
雖然預期資金流外或有機會轉變,但陳德霖強調本港資金目前未見有流出情況,而且本港銀行體系結餘仍充裕,連同外匯基金票據規模高達一萬億元,可隨時變回銀行結餘,作為緩衝,他相信本港急速加息的風險不高,但強調本港息率最終都會跟隨美息向上。
此外,陳德霖表示,受年結及新股上市等因素影響,去年底港元拆息曾經上升,雖然港元拆息今年以來輕微回落,但仍較去年初有所上升。他指出,若港美息差持續擴闊,資金將逐步轉換成美元,令港元觸及7.85弱方兌換保證,屆時金管局會沽美元買港元,令香港貨幣基礎減少,將推升本港利率。
另外,按證公司據報最快今年7月推出「終身年金計畫」,預期首批規模為100億元。會上有議員問及會否考慮「加碼」擴大計畫規模。陳德霖表示終身年金計畫涉及風險評估及管理,若推出後市場反應積極或出現超額認購,在不違反風險原則下,當局可以增加計畫規模。
(星島)東涌啟動填海造地 多住14.4萬人
香港最新落成的東涌新市鎮即將迎來巨變。歷時約五年半,耗資約二百零五億元的東涌東填海及前期工程,昨由財政司司長陳茂波主禮下正式展開。工程將以非浚挖的填海方式,於東涌東部對出的海域填海造地一百三十公頃,將提供四萬九千個住宅單位,可供逾十四萬四千人居住,首批新增居民可望於二○二三年遷入新填海區。於是次工務工程項目中,政府首次採用「深層水泥拌合法」以減少對水質的影響,亦是首次於填海工程引入生態海岸線。
於九七年至○三年落成的東涌新市鎮,相隔十五年後首次展開填海工程。立法會去年撥款二百零五億元,展開東涌新市鎮擴展計畫的第一部分工程,於目前東涌第五十四區、東環和昇薈以北,以及介乎迎東邨至屯門至赤鱲角連接路南段之間的海域,填海造地一百三十公頃。首幅用地預料於二○二○年即可完成,首批居民於二三年就可遷入。
全部工程於二三年完成後,東涌東將會增加約四萬一千個單位,當中六成三為公營出租或資助單位,而另外三成七則為私營單位。此外,該區亦會有近八十七萬平方米商業樓面面積作辦公室、零售及酒店發展,創造超過四萬個不同技能要求的工作職位,包括四成半非技術工種。連同現有東涌市區繼續發展,及未來東涌西發展另外提供八千多個單位,整個擴展計畫於三○年完成後,東涌人口將會由現時約八萬人增加至二十七萬人。
財政司司長陳茂波昨於動工典禮上表示,相對其他土地開發模式,填海不涉及居民的拆遷,施工時間上亦有更大的確定性,對於解決現時住屋短缺這個問題非常有幫助。隨荋銡]澳大橋、機場北商業區及三跑陸續落成,他亦指東涌東將會是北大嶼山的商業樞紐。
為盡量減低工程進行對自然環境的影響,是次填海採取了較環保的非浚挖方式填海,更加是首項使用「深層水泥拌合法」的政府工務工程,該方法通過注入水泥到海H污泥層形成支柱,再進行填海,可減少施工時對水質的影響。此外,東涌東填海亦是首個引入生態海岸線設計的填海工程,有助改善海岸的生態系統,提高生物多樣性。
(星島)土地小組今商粉嶺高球會用地
土地供應專責小組今日開會討論最具爭議性的私人遊樂場地契約用地選項,料會觸及粉嶺高爾夫球場的去向。消息指,協助當局進行研究的顧問提出發展方案,分別是收回整個或部分高球場,可興建四千六百個單位至一萬三千二百個單位不等,但有委員估計小組今天不會作出帶有結論性的總結,以便市民在公眾諮詢發表意見,而有關方案亦非政府的意向。據了解,因多名專責小組委員本身擁有粉嶺高爾夫球會的會籍,料今天需要避席。
據了解,政府的《新界北研究》已就佔地一百七十二公頃的粉嶺高爾夫球場用地,完成初步技術評估,並探討兩個發展方案,包括只發展當中三十二公頃土地,騰出粉錦公路以東全部範圍發展房屋,預料可提供四千六百個單位及八百四十個就業機會,可容納一萬三千人居住。另一方案是全面發展整個高爾夫球場,騰出一百七十二公頃用地,預料可提供一萬三千二百個單位及一萬二千個就業機會,可容納三萬七千人居住,但需時會較長。
消息指,政府顧問只是在會議文件以附件方式提出兩個方案,政府未決定是否採納,當局亦認為在發展高球場作其他用途時要考慮多個因素,包括高球場內有屬一級歷史建築的行政長官粉嶺別墅、分別是二級及三級歷史建築的高球會會所和小食亭,場內亦有多個墳墓、金塔及六百多棵可能是古樹或受保護品種,而粉嶺高球場每年都有舉行國際賽,全港只有滘西洲的高球場規模與粉嶺高球場相若,但滘西洲不易到達,限制舉辦賽事。
有委員亦指,由於當局準備三月中展開公眾諮詢,小組今天不宜作出帶有結論性的總結,應先容讓市民發表意見。另外,軍事用地發展的選項不在今天會議議程中,已是小組第四度延期討論軍事用地選項,但會議新增一項名為「增加或加快短中期土地供應的其他方案」的議程,會將民間的方案例如使用空置校舍及社區設施改建等,再度提交小組討論。
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今日新聞摘要 02.02.18
(明報)發展商貸款飈三成 金管局關注 增幅跑贏銀行整體貸款 再向銀行審查 去年爆出多宗天價投地交易,儘管金管局收緊銀行借貸予發展商條款,但去年香港銀行對發展商發放貸款額仍增長28%,跑贏整體貸款增長。金管局副總裁阮國甯Q日表示,擬針對發展商貸款作專項審查,研究風險管理措施有沒有增加的必要,確保業界一旦在信貸周期下行時,仍有能力應對風險。 金管局昨日披露的數據顯示,去年整體香港銀行的貸款增長按年達16.1%,是近6年最大增長,當中對發展商的貸款增長28%,增幅比整體多,涉及約1500億元,令發展商的未償還貸款總額增至6600億元。 去年出招 貸款有增無減 事實上,鑑於近年有發展商自行向樓市買家提供高成數按揭,而高價搶地亦促使樓價上揚,金管局於去年5月推出兩招,限制銀行向發展商借貸,包括限制銀行對地產項目的貸款,不得超出地價的40%、建築成本的80%及物業完成後預期價值的50%,同時又提高銀行對發展商貸款的資本金要求。然而,去年全年銀行對發展商貸款仍然大幅增加,例如南豐在啟德的天價商業地,早前獲琤芼行給予佔地價比例超過60%的貸款,業界分析,琤肮O筆貸款相信包括了該商業地的建築成本。 金管局助理總裁(銀行監理)陳景宏表示,去年相關貸款大幅增長,主要由於地產項目包括賣地數目增加,同時有發展商趁低息鎖定平錢。但當局未有詳細向業界了解,資金借予港資或中資地產商的分佈。 阮國琚G看有否做足財務評估 金管局副總裁阮國琲磳隉A當局不特別擔心發展商的財政狀G,但鑑於相關貸款急速增長,金管局計劃今年再做專項審查,以審視風險管理的措施有沒有增加的必要。他強調,專項審查是全方位的,並不特別針對某一兩家發展商。他又表示,去年5月針對銀行向發展商借貸的收緊措施,只運行不足一年,成效尚待觀察,暫時未擬「加辣」,當局會集中審視,銀行在借貸時有沒有維持審慎的態度,做足相關的風險管理措施,包括細心評估發展商的財政狀G,以確保在信貸周期下行時,能應對有關風險。 業界:實際是逐個項目「查數」 有銀行界人士稱,所謂專項審查,實際是「查數」,銀行要向金管局提交向發展商貸款的所有資料,當局審視每個項目,以了解業界有否違規。該銀行界人士認為,專項審查有利市場發展,因為能確保有實力的發展商才可以借得貸款。但他認為去年金管局定下的規例已經相當嚴厲,因去年不少交易已因該規例而拉倒,若監管進一步收緊,不但銀行生意受損,更可能減少地皮供應,對樓市不利。
(明報)重申按揭未擬減辣 近日財政司長陳茂波曾經表示,在放寬按揭方面有研究空間。對此,金管局昨日重申,該局的樓市逆周期措施暫不會放寬。 金管局副總裁阮國琲磳隉A金管局不評論按證公司的按揭成數限制,但金管局對銀行按揭貸款成數的規限,有關措施的理念是增強銀行的抗逆能力,而且主要按樓市周期的演變調整。他重申,由於近期市G仍然熾熱,看不到有放寬限制的理由。至於壓力測試的水平,雖然近月息口有所上升,銀行的壓力測試,仍然維持利率上升3厘的假設不變。但他表示,雖然香港銀行仍未上調最優惠利率,須留意港元拆息已由去年初約0.3厘水平,升至近日約0.9厘。 續對銀行壓測 對於本港家庭負債佔經濟增長比率最新升至69%,他表示,近年的升幅主要來自私人銀行投資產品的貸款,一方面因為市G好轉,另一方面亦因本港私人銀行業務急速增長。但即使撇除私人銀行投資產品的貸款,家庭負債比率亦超過五成,因此他呼籲貸款人做好風險管理,一旦經濟情G逆轉,小心會有較大壓力。
(東方)公居屋唔「息」驚創新高 市民「求樓若渴」下,居屋及公屋持續遭瘋搶,黃竹坑居屋雅濤閣一個高層單位,最近以實用呎價逾1.27萬元易手,貴絕全港未補地價居屋第二市場。不過,美國聯儲局議息後,三月加息機會率顯著增至99%,香港金融管理局警告,市場依然瀰漫樂觀情緒,提醒市民利率上升可能較預期快。 近期居屋及公屋單位再獲買家以高價搶購,當中雅濤閣去年五月錄得實用呎價逾1.23萬元成交,為當時全港居屋第二市場新高,但紀錄保持約八個月被打破。 雅濤閣每呎賣1.27萬 消息指雅濤閣一座一個頂層單位,以實用呎價12,749元易手,再創居屋第二市場呎價新高。單位業主叫價550萬元,放盤僅約一個半月,最近以538萬元易手,原業主持貨不足六年帳賺近300萬元。分析指,若按去年屋苑自由市場成交呎價近1.4萬元計,料是次易手單位若連補地價折扣率38%計,做價可逾760萬元,即實用呎價約1.8萬元,貼近鰂魚涌太古城平均呎價。 至於自由市場居屋,大圍海福花園一座高層E室,以595萬元登記售出,實用呎價14,548元,呎價貴絕沙田區所有居屋。 此外,公屋同樣錄得高價成交,鴨脷洲利東邨一個中層單位,實用面積381方呎,第二市場售310萬元,實用呎價8,136元,創港島區公屋第二市場呎價新高。 樓市氣氛持續熾熱,與低息環境不無關係。美國聯儲局議息後維持利率不變,擢袘行及中國銀行(香港)隨即宣布,維持最優惠利率不變。 儘管利率期貨預示美國三月加息機會率99%,惟市場普遍料香港不會急於跟隨加息。琤芼行經濟研究部主管兼首席經濟師薛俊昇料,香港銀行下半年才有望加最優惠利率。 光大銀行香港分行金融市場部資金業務副主管顏劍文認為,上半年難見香港銀行加最優惠利率。香港隔夜拆息低企半厘以下,與美元隔夜息維持約一厘多的息差,若港匯跌至7.85,導致走資,才會觸發銀行結餘下降。 騰祺基金管理投資管理董事沈慶洪亦稱,香港最少要跟加三次才對樓市有影響,加上地價貴、建築成本高,未來數年樓市難大跌,即使調整料僅5至8%。 金管警告加息較預期快 不過,金管局發言人表示,即使面對環球利率可能上升的風險,市場仍瀰漫樂觀情緒,提醒市民利率上升可能較預期快、美國推行貿易保護主義及地緣政治變壞等風險若出現,可能令市場大幅波動。 金管局副總裁阮國琲磳隉A市場普遍預期一八年美國加息三至四次,但目前資產定價未完全反映,市場定價或低估加息預期。 資深財經專家林一鳴說,即使香港加息四分之一厘,對樓市影響未必很大,但相信可遏止樓價漲勢,預期香港加息一至兩次後,緊接的一年樓價將下跌數個百分點。 Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇亦呼籲置業人士入市時要小心,因美國加息或較預期快,加上住宅供應增加、回報率低,防守力或不足。
(東方)美議息聲明「放鷹」 睇通脹升溫 聯儲局主席耶倫完成任內最後議息會議,一如市場預期維持聯邦基金利率1.25至1.5厘不變。不過,臨別的議息聲明論調略顯鷹派,顯示當局認為經濟增長加強及對通脹升至2%目標信心增加,為即將接棒主席的現任理事鮑威爾繼續漸進加息奠下基礎。 議息聲明指,就業、家庭開支及商業固定投資增長牢固,今年通脹料上升,中期通脹料於2%目標左右穩定下來。對通脹的描述有別於去年十二月的「核心和基本通脹下跌」及「持續低於2%」。聲明又提到,市場通脹指標近月有所上升,但維持低企,上次聲明則只有「維持低企」。 當局重申「短期經濟前景風險大致平衡」,但談及漸進加息前景時,今次聲明兩次採用「進一步」的措詞,經濟師認為這是為強調利率將上升。摩根大通經濟師費羅利表示,一年前的聲明是「只會漸進上升」,去年三月轉為「漸進上升」,如今再轉為「進一步漸進上升」,看來是由壓抑多次加息的預期,轉為強化多次加息的預期。 巴克萊經濟師Michael Gapen表示,當局為今年加息四次打開大門,但並未真正跨過去,只可以肯定不會只加息兩次。根據去年十二月公布的預測,若市況沒有出現巨變,當局預料今年會加息三次。 格羅斯估債息緩升至3厘 「債券大王」格羅斯表示,債市已進入溫和熊市,預期十年期債息未來十二個月會非常緩速地升至3厘水平,當債息升至3厘,將會開始影響相對估值,或觸發股市調整。若債息上升失控或股市大跌,聯儲局可能無法按預期加息三次或四次。 耶倫四年任期間,引領聯儲局走出金融危機後的緊急政策,利率自貼近零水平回升。與此同時,她貫徹非常緩速的加息立場,協助推動更多人重返就業市場,令美國失業率跌至4.1%的十七年低位,成績有目共睹。 不過,面對經濟可能加速,下屆主席鮑威爾可能需要加快加息步伐,任何決定都可能影響歷史對耶倫的評價,因為加息太慢可能催生資產泡沫,觸發類似○一年及○七年的衰退;若通脹持續低於目標,則會損害聯儲局信譽。鮑威爾將於下周一宣誓就任聯儲局主席。
(東方)一月新盤 吸金178億 新一年股樓市場開局理想,一月新盤交投重上逾千宗水平,吸金逾178億元,按月分別急升約三成及兩成,金額更創一手住宅銷售條例後同期新高。當中,新鴻基地產住宅售樓金額達45億元,成期內售樓一哥,連同工商物業銷售額更高逾60億元。 據一手銷售資訊網,上月全港新盤共錄逾1,060宗成交,金額逾178億元,不但較去年十二月大幅上升,若與去年一月比較,金額按年升約一成半,一反以往農曆新年前市況偏淡慣例。 雲海沽267伙 套34億 上月售樓成績最佳發展商,是單月連環開售多盤的新地,合共售出約336伙住宅單位,旗下馬鞍山雲海開盤熱銷,單月速沽約267伙,套現逾34億元,成一月份銷量及金額最多新盤,而西半山豪宅巴丙頓山亦售出12伙,套現逾2.3億元。除住宅盤,旗下荃灣樓花工廈W212上月開售火速近沽清,套現約16億元,帶動集團單月售樓吸金逾60億元。 至於會德豐地產上月售樓成績亦理想,全月售出逾110伙,套現逾26億元,平均每伙售價逾2,200萬元。當中啟德OASIS KAI TAK第二期開售火速沽清首推84伙,套現約10億元。而公司負責銷售的山頂Mount Nicholson第三期,月內連沽兩伙分層大宅,套現11.38億元。 事實上,上月全港新盤平均每伙成交價高達1,680萬元,較去年全年平均金額高逾三成,反映期內豪宅交投暢旺,高價新盤承接力強勁。 受惠工商物業市道暢旺,各發展商積極推售非住宅項目。痚穧a產上月便落實售出北角京華道18號全幢商廈,成交價99.5億元。加上集團月內售出約70伙住宅單位,單月售樓吸金逾108億元。 其他發展商方面,上月主要銷售貨尾單位,新世界發展單月售出66伙,套現約9.3億元,旗下一直惜售的清水灣低密度豪宅傲瀧,正式展開第二階段銷售。而嘉里建設以現樓形式發售的何文田皓畋銷情不俗,單月速沽50多伙,套現逾10億元。 代理收入創同期新高 受惠樓市交投暢旺,地產代理業績再創高峰。中原陳永傑透露,公司香港住宅部上月佣金收入除了高達4億元,按月急升48%外,更創歷來一月最旺。他指,創出佳績主要受惠二手復甦,樓市小陽春提早於農曆新年前出現,樓價上升亦帶動每宗交易金額上揚,而一月佔逾一半生意來自二手。 他預期二月保持旺勢,較一般新春檔期理想,加上發展商積極推盤,料本月佣金收入或增至5億元。
(東方)屯門四球放盤158個創新低 樓價急升,細價上車盤進入「倒數」階段。向來最多上車盤的屯門區,現時全區400萬元或以下單位放盤量,已跌至不足200個,是歷來首次跌穿二百個水平。 屯廣入場費440萬起 祥益資料,屯門區目前僅餘約158個樓價400萬元或以下的私樓及已補價公、居屋放盤,創有紀錄單月最少;而與上月初錄206個相比,按月大減23.3%,為一○年底有紀錄以來單月最大跌幅;而較一七年同期,按年更少約69%。該行胡志偉稱,房協項目抽籤後,大批綠表客、上車客湧至屯門入市,消化區內細價盤源,以致放盤銳減。 事實上,屯門市中心區兩大細價屋苑,目前入場費已超過400萬元。祥益袁思賢指出,屯門時代廣場放盤叫價由420萬元起;屯門市廣場叫價則由440萬元起。 南豐新邨連錄4買賣 細價屋苑被搶購,港島上車盤交投亦轉旺。中原楊文傑稱,鰂魚涌南豐新邨一月底連錄4宗買賣,屋苑11座低層D室,實用面積516方呎,以839萬元售出,實用呎價16,260元。 單幢樓樓價被推上新高。世紀21北山梁淑儀稱,北角康威大廈中層C室,實用面積330方呎,獲外區上車客以515萬元購入,實用呎價15,606元,做價及呎價同創屋苑新高。 天宇海反價70萬售 市場有二手業主反價。利嘉閣楊震霆表示,馬鞍山天宇海1A座頂層單位,放盤約七個月,反價70萬元,以1,270萬元沽出,實用呎價16,494元。香港置業劉浩勤稱,將軍澳天晉8座低層單位,一四年開價700萬元,以978萬元沽,實用呎價18,808元,創同類高價。 亦有買家入市換樓。美聯李錦榮稱,東涌映灣園10座高層G室,獲沽出兩房戶業主,同日落訂以828萬元購入,實用呎價10,938元,創同類三房戶新高。
(蘋果)全港最貴未補價居屋 雅濤閣每呎直逼$13,000 資助房屋陷瘋狂,單日誕最少5宗樓王。香港仔雅濤閣一個頂層兩房單位,成交呎價直逼1.3萬元,成為全港呎價最貴未補價居屋。鴨脷洲利東邨及沙田博康邨,齊創港島及新界區呎價最貴未補價公屋之巔。 房委會公佈,今年1月全港錄113宗居屋第二市場買賣,較去年12月134宗少16%。香港仔雅濤閣1座頂層F室,實用422方呎,兩房間隔,成交價538萬元,呎價高達12,749元,打破屋苑去年5月錄得的每呎12,395元舊紀錄,登上全港呎價最貴未補價居屋王寶座。單位市場放盤約個半月,原叫價550萬元,有裝修,以交吉出售。賣方2012年以240萬元買入,獲琤芼行提供九成半按揭上會,貸款228萬元。當日付12萬元首期買樓,6年後賣樓賺298萬元。 鴨脷洲公屋利東邨一個中層單位,成交價310萬元,呎價高達8,136元,成為港島區呎價最貴未補價公屋王,全港則排第二位,僅次於長沙灣李鄭屋邨呎價9,013元。 利東邨博康邨齊破頂 沙田博康邨一個實用490方呎中層戶亦以350萬元易手,呎價高達7,143元,打破青衣長安邨同月造出的每呎7,133元紀錄,成為新界歷來呎價最貴未補價公屋王。消息指,單位為博泰樓中層20室,屬遺產貨,叫價350萬元,最終零議價易手。 鄰近港鐵大圍站、盛產居屋王的沙田大圍富嘉花園再誕樓王,消息指3座頂層E室,實用484方呎,兩房間隔,剛以656萬元售出,呎價13,554元,成區內歷來最貴兩房居屋。同區海福花園1座高層E室兩房戶,實用409方呎,以595萬元成交,呎價14,548元貴絕沙田居屋。 屯門則罕見低價成交。山景邨景富樓一個頂層公屋戶,實用423方呎,居二市場僅售108萬元,呎價2,553元,比屋苑本月居二市場平均呎價逾4,000元,竟賣平36%。祥益地產胡志偉表示,單位低價出售並非凶宅,此座屬H形公屋,頂層不設電梯,要行一層樓梯,故較少人問津。單位去年10月放盤,原叫價140萬元,月中更一度反價近三成至180萬元,其後多次減價,至12月底已減至110萬元。
(星島)山景邨頂層戶低市價36%售 各大屋苑造價升勢未停,但近期市場出現1個公屋單位連減6口價才成功易手,成交價比市價「平一截」。祥益高級營業經理胡志偉表示,成交為屯門山景邨景富樓頂層戶,面積423方呎,單位並非甚麼超級凶宅,只不過因為位處頂層,電梯不能到達,換言之,住戶每天出入必需行一層樓梯,故少人問津。據了解,單位於去年以140萬元放售,一直減價至108萬元,才獲買家承接,成交價比市價低約36%。
(星島)零售結束三年跌勢 珠寶鐘表回勇 本港零售業去年開始復甦,統計處昨公布去年零售業銷貨價值有四千四百六十一億元,按年升百分之二點二,結束自二○一四年起連續三年的跌勢。除了電器、鞋類及超級市場,其餘幾乎全面有增長,尤其旅客相關的珠寶鐘表、化妝品等零售數據都重拾升勢。零售管理協會表示,預計今年零售業銷貨價值可按年升百分之三至四,但租金及人工成本上升,零售業營運成本仍然有壓力。 統計處昨公布,去年十二月的零售業銷貨價值再錄得增長,臨時估算為四百四十八億元,按年升百分之五點八,是連續十個月錄得增幅。其中食品按年升百分之一點一,百貨公司及珠寶首飾和鐘表,雖然增幅較十一月稍為放緩,但兩者仍按年增長百分之四及百分之六點三。 去年全年比較,零售業價量齊升,去年整體零售業銷貨價值有四千四百六十一億元,較前年增長百分之二點二,而總銷貨數量就按年升百分之一點九。政府發言人表示,零售業銷售在去年十二月份按年穩健增長,反映消費情緒在良好的就業和收入情況下保持樂觀,而且訪港旅遊業持續復甦亦帶來幫助,去年全年零售業銷售回復溫和增長。鑑於經濟情況較為良好,訪港旅遊業逐步改善,當局對零售業短期前景維持正面。 訪港旅客量去年按年上升百分之三點二,其中內地客更上升百分之三點九。零售管理協會主席鄭偉雄昨指出,近期樓市、股市暢旺,內地客回升,本港及外圍經濟向好,刺激零售業有正面增長。 鄭偉雄指,去年零售業普遍重拾升勢,但個別復甦速度有快有慢,除了食品、百貨、珠寶鐘表等,有不錯升幅,酒類、超市、鞋類、未分類耐用品和電器,去年仍錄得跌幅,而復甦較遲的電器類,去年底都已回復上升,但全年拉勻仍下跌百分之九。 鄭偉雄說,本港及內地經濟向好,失業率低,商戶反映今年零售市道仍可保持升勢,預計今年可維持按年升百分之三至四,「好多時都是心理因素,香港人其實有錢,對前景樂觀就使多些,悲觀就用少些。」他更指,高鐵及港珠澳大橋快將落成,亦可刺激更多內地客來港,將會帶動本港消費,但難以預計升浪可持續多久。 零售市況好轉,亦有機會刺激租金上升。鄭偉雄說,過去三年,甲級商場都沒有減租,已部分商戶反映業主計畫加租,加上今年有加人工,令營運成本上升,所以零售業短期內亦未必會大力擴張業務。 |
今日新聞摘要 01.02.18
(明報)十大屋苑上月310宗成交 3年新高
不少買家趕於農曆新年前入市,據中原地產統計,十大屋苑1月錄得310宗成交,較去年12月全月276宗上升12.3%,並創近3年新高,僅低於2015年1月351宗成交量。十大屋苑上月交投表現各異,半數屋苑交投量錄得升幅,當中升幅最顯著為鴨脷洲海怡半島,1月全月錄26宗成交,按月升85.7%;其次為藍田麗港城,上月成交量按月升5成至36宗。不過,鰂魚涌康怡花園、紅磡黃埔花園及將軍澳新都城卻呈現「價量齊跌」局面。
得寶實呎逼1.7萬 兩周三破頂
樓市氣氛正面,反映市場購買力強勁。九龍灣「上車三寶」之一的得寶花園,最新有高層戶實呎撲1.7萬元創屋苑新高。市場消息指,得寶花園D室高層8室,實用265方呎,新近以450萬元成交,實呎16,981元;原業主2014年以313萬元買入,持貨4年,帳面獲利137萬元或44%。事實上,得寶花園上月呎價屢創紀錄,自上月中有高層戶以實呎16,719元成交,打破屋苑去年11月創下實呎16,679元的舊紀錄後,呎價兩周三破頂。
盈翠2房870萬 創屋苑同類新高
青衣指標屋苑盈翠半島上月錄9宗成交,按月增五成,屋苑1座中層G室,實用面積520方呎2房戶,新近以870萬元易手,實呎16,731元,成交價創屋苑2房新高。原業主2011年以481萬元買入,持貨7年,帳面獲利389萬元,單位升值約81%。
「玩具鄭」6180萬「賣殼」沽凱旋門
另消息指,「玩具鄭」鄭躬洪持有的九龍站凱旋門映月閣高層B室,實用1017方呎,剛以6180萬元「賣殼」售出,實呎60,767元。原業主鄭躬洪於2008年以2800萬元購入,持貨9年多,帳面獲利3380萬元或1.2倍。
雙溪9280萬 實呎3.8萬雙破頂
此外,淺水灣雙溪低層B室,實用2429方呎,最新以9280萬元售出,實呎38,205元,成交價及呎價均為該廈歷史新高。原業主早於1971年以37.2萬元買入,持貨47年,帳面獲利9242.8萬元或248倍。
(明報)上月一手沽1200伙 3個月最旺
剛過去的1月份,除二手交投暢旺外,新盤成交表現亦不俗; 綜合市場消息,1月錄得總體一手成交約1200宗,除比去年12月錄約840宗、按月升43%外,亦是繼去年10月錄逾1500宗成交後,3個月來一手最暢旺月份。至於作為新地今年頭炮的馬鞍山雲海,期內以累積售約270伙、套現約35億元,成為1月份賣樓王。
雲海佔270伙 成上月賣樓王
本報統計,1月售出單位最多的首5個新盤,合共沽約554伙單位,佔總體市場成交量約46%;除賣樓王雲海外,東九啟德亦是新盤成交「糧倉」,內房保利的龍譽、會德豐GRAND OASIS KAI TAK,期內分別售出約95伙和84伙單位,排名銷量第二、三位。緊貼其後是嘉里何文田分層豪宅皓畋、長實荃灣愛炫美,其間分別售約55伙和50伙。
周日四盤推售157伙 津匯累收2900票
新春將至,發展商均把握本周末兩日的賣樓良機;昨日有4個新盤上載銷售安排,周日合共開售157伙,當中焦點為其士、寶聲及市建局合作的土瓜灣津匯,周日首輪發售84伙;以項目累收約2900票計,超額33倍;津匯亦加推18伙,最低售價為15樓實用365方呎G室,定價881.3萬元(95折後折實價837.2萬元),相對1號價單(1月19日發出),17樓同面積G室的定價781.8萬元,意味上述新推單位加幅約13%。
瑧蓺加推27伙 開放式折實644萬起
新世界西營盤瑧蓺,昨加推27伙實用213至462方呎的單位(開放式至2房),提價幅度約3%;單位折實價644萬至1292.9萬元,折實實呎2.74萬至3.26萬元,周日發售。此外,琣a西環翰林峰周日亦推售34伙。
其他新盤方面,英皇執行董事張炳強指,集團今年計劃開售兩個新盤,其中屯門小欖冠發街項目,提供14幢實用約2700至4100方呎洋房,預計次季以現樓開售;中半山摩羅廟街項目擬下半年推售,提供99伙,實用200方呎起。
(東方)連續四季無負資產
樓市熾熱帶動按揭市場,根據金融管理局資料,一七年全年新取用按揭金額按年大增43%至3,122億元,而且連續四個季度錄得零負資產個案。按揭代理估計,一八年全年新取用按揭貸款量仍維持正增長,貸款金額有望挑戰歷史新高。
H按佔比失守九成 根據香港金融管理局數據顯示,一七年十二月底新申請按揭個案有1.05萬宗,按月減少14.22%,新批按揭貸款額則為278億元。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳預期,今年全年新取用按揭貸款量可較一七年增加2.2%至8.6萬宗,金額則按年增加5.7%至3,300億元。
去年十二月,港銀一個月期同業拆息持續徘徊1厘以上高水平,令拆息按揭(H按)吸引力大減,佔比由十一月的92.4%,下降至十二月的89.8%。
受月結因素影響,周三港元隔夜拆息飆至1.18厘,按日升25點子,三日累升近1厘。
近月相繼有銀行推出定息按揭產品,王美鳳指出,十二月定按選用比例增至5.5%,按月增加兩個百分點,比例為一六年四月之後新高,估計定按使用率將會逐步上升至一成水平。
銀行整體貸款增長方面,金管局發言人表示,去年十二月的年率化貸款增長率為14.2%,全年的貸款增長則為16.1%。
(東方)去年3工廈申強拍破紀錄
政府有意重啟工廈活化措施,發展商看準商機,積極收購工廈,令該類物業強制拍賣申請急增。去年有三宗同類申請個案,料為強拍制度實施以來按年最多,並高佔整體強拍申請的兩成。
土地審裁處於一七年收到15宗強拍申請,較一六年的11宗增36.4%。較特別是收到的申請個案中,有三宗為工廈物業,全數均出現在去年第四季,而過往工廈入稟強拍並不常見,於一五及一六年均未接獲任何同類個案。
天豐估值14.8億最矚目 期內錄得的工廈強拍申請中,以帝國集團集合了96.51%業權的黃竹坑天豐工業大廈最為矚目,物業估值超過14.84億元,並為去年整體強拍申請中,已知估值金額最大的一宗。
另一宗受市場注目的同類個案,為一六年發生迷你倉四級大火的牛頭角淘大工業大廈第一期,大業主痗岫a產其後再斥逾5億元增持物業地下全層,令業權增至84.85%,並入稟申請強拍。物業估值近6.42億元。
申請料趨增 集中新界 連同痚穧a產堅尼地城天成工業大廈,去年收到的3宗工廈強拍申請,物業總估值約25.49億元。而琣a今年已完成收購天成工業大廈餘下的7樓全層及4樓部分,並順利統一該廈業權。
高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚估計,同類併購及強拍會增加,料工廈收購及強拍申請將集中在葵涌、荃灣及屯門等新界地區。
(東方)屯赤連接路未能同步通車 運房局料青嶼幹線不會塞爆
港珠澳大橋預計年中通車,但連接大橋香港口岸的屯門至赤鱲角連接路未能同步完工,最快估計要到一九、二○年才能分段通車。有立法會議員擔心,青嶼幹線未來數年需承擔大橋通車後的額外汽車流量,擠塞料會惡化。不過,當局大派「定心丸」,指根據交通流量預測,在大橋通車後至屯赤連接路通車前之間,青嶼幹線應不會出現擠塞情況。
議員憂承擔額外汽車流量 屯門至赤鱲角連接路項目多番出現工程延誤,立法會議員譚文豪憂慮,大橋通車後,青嶼幹線(由青馬大橋、馬灣高架道路和汲水門大橋組成)仍然是唯一進出大嶼山的車輛通道,未來數年又要承擔大橋帶來的額外汽車流量,恐擠塞情況會惡化。運輸及房屋局書面回覆表示,屯赤連接路立項時,已預計北面連接路的完工日期會在大橋通車兩年後才全部完成,根據當時的交通流量預測,在沒有屯赤連接路的情況下,青嶼幹線二○二一年於早上繁忙時段(東行和西行)的行車量/容車量比率,分別為0.75及0.9,仍未超出1.0的可接受水平,相信青嶼幹線屆時不會出現擠塞。
至於港珠澳大橋的確實開通日期,當局重申,三地正加緊完善口岸通關條件,並將報請中央確定大橋開通的時間,有定案後會盡快公布。而屯赤連接路的南面連接路,最快可於明年上半年完成,北面連接路則最快可於二○二○年完成。
(蘋果)議息揭盅前夕 美元續捱沽
美國總統特朗普首次發表國情咨文演說,惟無法提振美元表現。美匯指數昨在聯儲局議息揭盅前夕再失守89水平,低見88.81,徘徊在逾3年新低水平。美國10期國債孳息近4年最高,曾見2.707厘。 截至本港昨晚近8時50分,美匯指數報88.941,跌0.25%,曾低至88.81。美元本月跌近3.5%,邁向兩年最大單月升幅。德銀外匯策略師Esther Reichelt指美國總統特朗普經常登上頭條,昨發表國情咨文對美元匯價沒有刺激作用,預期美匯指數持續偏弱,因市場風險規避情緒所致。盛寶銀行則指,美國財政前景和經常賬赤字擴大,兩項因素均利淡美元前景。 歐元區1月通脹數據符預期,初值達1.3%,核心通脹則為1%。歐元兌美元曾見1.2463,升0.48%;歐元兌港元報9.7454,升0.47%。英鎊匯價向上,報1.4217,升0.49%;英鎊兌港元報11.1142,升0.44%。日圓呈強,曾見108.6兌每美元,每百日圓兌港元報7.2001,升0.15%。 Bitcoin曾再失守萬關 債市方面,美債沽壓略紓緩,10年期債息報2.705厘,仍近4年高位。30年期國債孳息則接近8個月高,錄2.956厘,2年期國債孳息於9年高位附近,報2.116厘。有分析指,美國10年期與30年期債息觸及3厘,債市達臨界點,並影響股市表現。 比特幣(Bitcoin)昨曾再失守1萬美元,社交網站facebook周二宣佈禁止加密貨幣和首次代幣發行(ICO)落廣告。
(星島)樓價去年飆近15% 五年來最大升浪
私樓售價「愈升愈有」,差估署數據顯示,去年十二月私樓售價再錄增長,按月上升百分之一點四,再創歷史新高,更連升二十一個月;若總結去年全年,樓價更累飊近一成半,創五年以來最大升浪,而中小型單位升幅領放,並跑贏大市。
差餉物業估價署公布最新數據,去年十二月私樓售價指數報三百五十二點八,較十一月的三百四十七點九,按月升百分之一點四,自一六年三月起,連升二十一個月,並連續十四個月破頂,持續刷新紀錄,目前按月增幅亦達一點四,亦較十一月的升幅明顯。
各戶型中以面積四百三十一方呎或以下的細戶升勢最急,最新報三百八十八點五,上升百分之一點五四,其次為面積一千七百二十二方呎或以上的豪宅,目前報三百一十七點三,增長百分之一點四。
若總結去年全年走勢,售價指數按年飆升達百分之十四點八,不單高於一六年上升近百分之八,更創下樓市五年來最大升浪,僅次於一二年時按年升近二成六。若以單位面積劃分,中小型單位升幅最標青,當中細戶升幅更跑贏大市,按年累漲百分之十四點八,較全年整體增幅更多。
面積介乎四百三十二至七百五十二方呎的中小型單位,升幅居次,按年上升百分之十四點一,另外,豪宅樓價指數按年升百分之八點二,敬陪末席。
至於多個交投活躍的較受歡迎屋苑售價指數,最新報二百九十七點三,按月升逾百分之一點一,再度創下歷史新高,亦連升二十一個月,若與一五年八月的高位比較,高出約百分之十三點七。若按區域劃分,市區較受歡迎屋苑售價指數,最新報三ま二點八。
麗新發展高級副總裁潘銳民表示,私樓售價指數再創新高,反映市民睇好樓市發展,因現時不少準買家認為本港樓市只升不跌,抱著愈遲買樓,價格更貴的心態;再者,近期本港經濟及股市持續向好,市民購買力明顯有所提升,刺激整體樓市暢旺。
對於中小型單位發展,他認為市區中小型單位剛性需求依舊強勁,睇好今年樓市發展,估計上半年表現將較突出,若全年計整體樓價有一成升幅。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,去年私樓售價指數累升近一成半,較之前的估算為高,預期今年一般住宅的價格將上升半成,而豪宅更有望追落後,升幅可達百分之八。
他亦認為,今年大部分樓價升幅會在上半年出現,因現時「股、樓」暢旺,估計農曆新年後將呈現小陽春。另外,雖然目前樓價高企,但暫時未見有重大因素,促使樓價在短期內大幅下滑。對於加息因素,只要本港按息有序增長,買家每月供款額亦不會增加太多,自然對樓市影響有限,相信要待息口抽升兩厘或以上,才會令樓市產生下調壓力。
(星島)西鐵屋苑交投增34%
據土地註冊處資料,西鐵沿線十大屋苑,截至1月30日,暫沽出161宗交投,祥益地產執行董事謝澤銘表示,預期1月西鐵屋苑成交量達166宗,按月升34%,至於平均呎價為11275元,上升3.4%。
謝氏再指,1月成交情況向好,受惠於政府重建置業階梯,再把換樓期限延長,令到不少準買家加強入市意欲,刺激成交量上揚。
另外,雖然各屋苑成交量上升,但呎價升幅只是3.4%,即是說大部分屋苑樓價升幅,仍跑輸大市,如兆康苑僅微升0.45%,目前平均呎價為9096元,大興花園則上升0.54%,最新平均呎價為10160元。
他再指,目前新界西一帶正有基建推進中,相信有助西鐵沿線屋苑的價格走勢。
(星島)嘉湖美孚成交齊彈升
樓市向好,今年首月大屋苑交投顯著上升,十大屋苑於1月共沽出310伙,按月上升12%,創近3年以來單月新高。其中嘉湖山莊及美孚新邨,按月成交量升29%及48%。
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱,十大屋苑於1月錄得310宗成交,較去年12月的276宗上升12.3%,並創近3年以來按月新高,其中作為藍籌屋苑的太古城、嘉湖山莊及美孚新邨,交投按月升約12.5%、29%及48.4%,呎價則上升約0.5%至1.1%。
美聯住宅部行政總裁布少明表示,1月股市氣氛暢旺,推動樓市需求,故二手屢錄破頂價成交,更提早出現小陽春。
另外,二手亦再錄高價交投,美聯市務經理鍾文軍表示,青衣盈翠半島1座中層G室,面積520方呎,2房間隔,以870萬元成交,呎價16731元,創屋苑同類造價新高。
中原高級區域營業經理許秋偉表示,馬鞍山曉峰灣畔2座高層A室,面積510方呎,以748萬元沽,呎價14667元,創同類造價新高。
利嘉閣助理分區經理林偉明透露,粉嶺牽晴間4座中層D室,面積約384方呎,2房間隔,以528萬元易手,呎價約13750元,創2房呎價新高。
市場指,荃灣荃景花園12座高層A室,面積約577方呎,以約770.8萬元成交,呎價約13359元,成交價創屋苑新高。
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西鐵沿線雖價量齊升,但仍落後大市!
2018年1月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至30號),買賣成交登記數字暫錄得161宗,實用面積平均呎價$11275,建築面積平均呎價$8833。
祥益地產執行董事謝澤銘表示,踏入2018年第一份報告,已在預期之中發展,在1月份西鐵沿線十大屋苑暫錄161宗,預期約166宗左右,成交大升34%,而平均呎價升3.4%,上個月買賣雙方仍處於拉鋸中,引致成交平穩,但其實已經見到今個月有七成的屋苑呎價上升,看到西鐵沿線物業非常鞏固,而且業主顯然有了更大優勢,今個月大升已經在上月看到了先兆,也在報告中預告了必是強勁升幅!
在政府重建置業階梯,再把換樓期限微調之下,令到不少市民加強了入市意欲,而西鐵沿線也是細價樓為主,業主也因為在換樓的驅使下也願意與買方洽商,雙方討價還價,有合適的買家也會作出微調價錢去促成自己換樓的機會,這是活化了市場,更多人得到了改善居住環境的機會!
雖然成交量大升,但呎價平均升幅只是3.4%,即是說大部份屋苑即使錄得升幅,也仍然是跑輸了大市,如兆康苑只是微升0.45%,平均實呎$9096,大興花園也只升了0.54%,平均實呎$10160,嘉湖山莊只是微升了0.75%,平均實呎$9224,這些升幅對比大市其他屋苑只是微不足道,更證明了西鐵沿線仍有不少上升潛力,新界西亦是各大發展商的發展重心,再加上新政府上場,一切基建也順利地向前推進中,當未來港珠澳大橋接軌,西繞道也在加快建設中,新界西將會成為主要的通道,西鐵沿線屋苑仍然是追落後的最佳選擇!
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。
附圖一:

附圖二:

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西鐵沿線雖價量齊升,但仍落後大市!
2018年1月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至30號),買賣成交登記數字暫錄得161宗,實用面積平均呎價$11275,建築面積平均呎價$8833。
祥益地產執行董事謝澤銘表示,踏入2018年第一份報告,已在預期之中發展,在1月份西鐵沿線十大屋苑暫錄161宗,預期約166宗左右,成交大升34%,而平均呎價升3.4%,上個月買賣雙方仍處於拉鋸中,引致成交平穩,但其實已經見到今個月有七成的屋苑呎價上升,看到西鐵沿線物業非常鞏固,而且業主顯然有了更大優勢,今個月大升已經在上月看到了先兆,也在報告中預告了必是強勁升幅!
在政府重建置業階梯,再把換樓期限微調之下,令到不少市民加強了入市意欲,而西鐵沿線也是細價樓為主,業主也因為在換樓的驅使下也願意與買方洽商,雙方討價還價,有合適的買家也會作出微調價錢去促成自己換樓的機會,這是活化了市場,更多人得到了改善居住環境的機會!
雖然成交量大升,但呎價平均升幅只是3.4%,即是說大部份屋苑即使錄得升幅,也仍然是跑輸了大市,如兆康苑只是微升0.45%,平均實呎$9096,大興花園也只升了0.54%,平均實呎$10160,嘉湖山莊只是微升了0.75%,平均實呎$9224,這些升幅對比大市其他屋苑只是微不足道,更證明了西鐵沿線仍有不少上升潛力,新界西亦是各大發展商的發展重心,再加上新政府上場,一切基建也順利地向前推進中,當未來港珠澳大橋接軌,西繞道也在加快建設中,新界西將會成為主要的通道,西鐵沿線屋苑仍然是追落後的最佳選擇!
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。
附圖一:

附圖二:

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今日新聞摘要 30.01.18
(明報)十大屋苑全月近300宗 年半新高 股市旺勢刺激 買家春節前趕入市
股市及樓市近期連番做好,多個一線及二線屋苑亦相繼錄得破頂成交,有別於農曆新年前二手市場淡靜的局面,其中,十大屋苑本月已經累計錄得286宗成交,不但按月上升25%、較去年同期急升超過1倍,更已是連續4個月突破200宗成交的水平,預料全月勢逼近2016年8月錄得約300宗成交的水平,創約1年半新高。
十大屋苑曾於2016年8月起,連續3個月錄逾200宗買賣。不過,政府於2016年11月「加辣」,即全面提高住宅物業交易的從價印花稅,稅率劃一提高至15%後,該月起成交量即跌至100餘宗水平,並維持至去年2月,才重拾逾200宗的水平。事實上,自去年10月起,十大屋苑二手買賣已再次突破200宗,本月截至昨日更已突破280宗,升至286宗水平,其中以藍田麗港城成交量按月錄得1.25倍的升幅最為顯著,該屋苑最新平均實呎1.37萬元。
連續4個月破200宗成交
前線代理表示,不少買家趕於農曆新年前入市,加上受惠於股市旺勢,以及屋苑盤源不多,買家亦加快入市速度;以藍田麗港城為例,不少售價較平的盤源已被吸納,屋苑現時錄約150放盤量,較去年11月已下跌逾三成,屋苑現時實用517方呎2房戶叫價由680萬元起,業主叫價進取,預料未來會錄得更多破頂成交。
第一城2房連天台戶 555萬破頂
本月呎價創新高的屋苑集中於新界區。曾屬「上車屋苑」的沙田第一城繼日前實呎首破1.8萬元大關後,亦有2房戶做價刷新紀錄。美聯物業首席聯席區域經理黃錦瀚稱,沙田第一城23座頂層連天台戶,實用面積327方呎(建築395方呎),2房間隔,新近以555萬元易手,實呎16,972元(建呎14,051元),成交價創屋苑2房新高,較舊紀錄548萬元再推高7萬元或1.3%;原業主2010年以230萬元買入,帳面獲利325萬元,賺幅1.41倍。
映灣園2房高見660萬
此外,東涌映灣園平均二手實呎已連續4個月企穩逾1萬元,最新錄1.11萬元亦創屋苑新高。上述屋苑新近有2房戶以660萬元易手,做價創屋苑2房新高。
美聯分行助理區域經理方吉和表示,映灣園10座高層F室,實用面積565方呎(建築749方呎),新近以660萬元易手,實呎11,681元(建呎8812元)。據悉,原業主於2007年以205萬元買入,持貨11年,帳面獲利455萬元,單位升值2.2倍。同類實用面積563方呎2房單位,去年12月曾以640萬元易手,實呎近1.14萬元,是次成交價較舊紀錄高3.1%。
(東方)耶倫任內最後一次議息 或放鷹
聯儲局本周議息,亦是主席耶倫交棒前最後一次議息會議,市場普遍預料按兵不動。不過,高盛以哈哲思為首的經濟師團隊預料今次會議不會敷衍了事,措辭將更趨於鷹派,包括上調風險平衡,對通脹的評估亦會採用略為強硬的措辭。綜觀而言,聲明的基調會指向三月加息,除非經濟急劇轉差。
高盛經濟師相信,許多公開市場委員會(FOMC)委員將近月核心通脹反彈,視為去年通脹落後主要受暫時和特殊因素影響的證據,並預料聲明中對經濟前景的評估會由「大致平衡」調整為「平衡」。
高盛經濟師續指出,十二月聲明中「大致平衡」的措辭已經略顯失色,自上次會議以來官員的公開言論增強了上調評估的機會,估算FOMC中至少有一半委員最近提到了增長面臨上行風險。不過,聲明「密切監視」通脹的措辭料不會改變。
幣策後向惹關注 下屆聯儲局主席鮑威爾即將接棒,正值全球股市高漲、商品價格上升推高新興市場,同時國際貨幣基金組織(IMF)上調今年全球增長預測,美國減稅勢進一步刺激消費開支和企業投資,耶倫因應復甦脆弱和通脹低企而採用的漸進加息政策愈益顯得不合時宜,加息步伐或有需要提速,特別是市場對資產泡沫憂慮之聲不絕於耳。
澳元恐見70美仙 部分經濟師認為,鮑威爾需要對市場暗示當經濟增長較預期快時會迅速反應,方法之一是每年八次議息會議後均設記者會,取代現時每季一次的做法,因為投資者一般認為不設記者會的會議加息機會甚低,儘管當局曾重申每次都是「現場」會議。
此外,經濟師認為,鮑威爾可調整溝通,於聲明中談論經濟上行風險及當局會如何應對。
美元匯價昨日靠穩,兌日圓升0.44%至109.06;有歐央行官員稱量寬應盡快結束,歐元仍跌0.34%至1.2385美元;澳元低見80.78美仙,跌0.39%,預期聯儲局持續加息及澳洲央行維持紀錄低息下,施羅德唱淡澳元十二個月後有可能跌見70美仙。
(東方)新地兩盤春節後推 涉1326伙 攻中小戶
上車新盤渴市,發展商加速部署推盤吸客。新鴻基地產繼本月連環開售多個豪宅新盤後,新春後計劃推售兩個位於大埔及屯門的新盤,合共提供1,326伙,同樣主打中小型單位。
新地副董事總經理雷霆稱,農曆新年後將有全新盤推出,包括大埔白石角及屯門景秀里,兩項目第一期料於首季尾取得預售文件。
同系西半山巴丙頓山日內有機會上載新銷售安排,料本周末進行新一輪銷售,新春後繼續發售馬鞍山雲海。
君譽峰今開售 超購5.2倍 而痚穧a產旗下北角君譽峰今日開售首批38伙,昨截止接受認購,共錄236張入票登記,超額認購逾5.2倍,入票中佔4張為地產代理登記。
該盤首張價單推出60伙,開放式、一房及兩房戶各佔20伙,價單平均呎價28,399元,折實平均呎價27,263元,折實售價逾476.92萬元起。
PARKVILLE首置下月賣 至於新世界發展旗下屯門THE PARKVILLE一直預留予「新世代首次置業計劃」申請者認購的15伙,將於下月十一日起發售,有意參與出售首日銷售程序而持有合資格證明書的人士,必須遞交網上購樓意向登記,登記時間由昨起至下月八日止。每名登記人只可遞交不多於1份購樓意向登記。該計劃早前截止接受申請,共錄近1,200人申請,超額近80倍。
部分新盤細單位以理想價售出,消息透露,將軍澳MONTEREY有開放式戶售近600萬元,料創區內同類單位新高。
(蘋果)愉景980萬易手 牽晴間售900萬 新界三房戶 連環近千萬沽
近年地產商狂建迷你戶,令大單位比例供應不足,資金轉搶二手樓大單位。新界三個熱門屋苑荃灣愉景新城、天水圍虃z豪園及粉嶺牽晴間,大單位齊齊直逼千萬,破盡紀錄;虃z豪園估值更已升破1,000萬元大關。細價樓亦繼續癲,沙田第一城兩房升至555萬元。
屬1997年經典蟹貨屋苑的愉景新城,樓價早兩個月才升破900萬元,下一間新高竟跳價75萬元,直逼1,000萬元重要大關。 美聯物業梁仲維表示,愉景新城成交爆升,本月暫錄7宗買賣,已多過上月成交宗數一倍,其中1座高層F室,三房間隔,實用653方呎,上月業主放盤開價1,000萬元,買賣雙方議價後以980萬元成交,呎價15,008元,無論樓價及呎價均破盡屋苑歷來紀錄。此單位中銀、琤秅庤袌蛈繾858萬至975萬元,是次成交較之貴最多122萬元或14%。賣方2012年以500萬元買入,賺480萬元,升值近一倍。
虃z豪園四房估值千萬 同區新盤柏傲灣近沽清,餘貨三房折實最平逾1,900萬元,實用800餘方呎,呎價2.35萬元。新盤大單位超貴,若以三房比較,愉景新城比柏傲灣樓價平逾900萬元。2003年爆發沙士,愉景新城三房大單位跌至不足200萬元。 今次成交同座低層F室,2003年8月只以178萬元售出,呎價2,726元。事隔15年,樓上最新成交價升至近1,000萬元,低位反彈4.5倍。 樓市真的瘋了,連地點偏遠的天水圍樓價亦直逼1,000萬元。消息指,虃z豪園1座中層E室,實用832方呎,四房間隔,剛以高達982萬元易手,呎價11,803元,成交金額破盡天水圍分層戶最貴紀錄。此單位銀行估值更升破1,000萬元,獲匯豐估值1,024萬元。賣方2011年以422萬元買入,賺560萬元。 世紀21奇豐陳偉康表示,粉嶺牽晴間7座中層C室三房戶,實用719方呎,原開價920萬元,放盤僅14日,速以900萬元易手,呎價12,517元,造價創屋苑標準戶新高。 第一城兩房創歷史新高 同屬1997年蟹貨的深井浪翠園亦創高價。晉誠胡卓輝表示,浪翠園10座高層E室三房戶剛售751.8萬元,呎價11,443元,造價創屋苑自1997年爆發金融風暴後次高,惟仍與1997年高葧薛C近兩成。 沙田第一城月內三度破頂。美聯黃錦瀚稱,23座頂層連天台G室特色戶剛售555萬元,創屋苑兩房單位歷史新高。
(蘋果)炒家賣樓套現掃八車位
住宅樓價急升,立法會通過實施15%雙倍印花稅,部份資金轉投非住宅物業市場。東涌有投資者賣出一層住宅套現約1,000萬元後,再以1,400萬元連掃東涌8個車位。 看好港珠澳大橋通車 中原地產曾顯業表示,東涌區車位本月成交破30宗,映灣園短短一星期四度破頂,由165萬、168萬、170萬,炒到173.8萬元﹔東堤灣畔三破頂,由180萬、182萬炒到上185萬元﹔藍天海岸則雙破頂,由185萬升到190萬元。 當中最大手有本地投資者斥約1,400萬元連掃8個車位,涉及屋苑包括映灣園、藍天海岸、海堤灣畔及東堤灣畔。該大手客看好港珠澳大橋通車,加上本身已有住宅物業的投資者再買樓,要支付15%辣稅,預期資金會流向車位市場,表明「唔要樓,要非住宅」,不惜套樓換車位,早兩個月前賣出藍天海岸一個三房戶套現約1,000萬元後,再以1,400萬元狂掃車位。 以東涌車位目前市值租金約2,300至3,500元計算,該批車位租金回報率約1.6厘至2.4厘。 九龍站凱旋門車位升破400萬元。土地註冊處資料顯示,B1層雙號車位,上月底以420萬元易手,成為九龍站二手市場歷來最貴車位。賣方2013年11月以258萬元買入,賺162萬元。大埔天賦海灣亦有車位售300萬元,創區內新高。
(星島)屯門大埔兩盤連環應市
發展商積極部署推盤計畫,新地副董事總經理雷霆表示,集團農曆新年後將推出屯門景秀里及大埔白石角2個住宅項目,料於第1季尾取得預售,將視乎批出進度決定推售的先後次序。
雷氏表示,系內西半山巴丙頓山有機會日內更新銷售安排,料本周末將有新一輪銷售,而農曆新年後繼續發售馬鞍山雲海。對於年內樓市走勢,他認為,今年樓市暢旺,加上近月股市向好,估計亦會帶動財富效應。
永泰地產執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示,集團今年會主力推售3盤,包括九肚澐瀚、澐灃及屯門市地段435號大欖青山公路項目。其中澐瀚已上樓書,將採惜售策略,擬於2月以招標形式推,共涉69伙,包括29伙洋房及40伙分層;澐灃則涉158伙。
麗新高級副總裁潘銳民表示,集團計畫上半年推出與市建局合作西灣河街9號項目,提供約200伙,面積約250至300方呎,主打開放式至1房。
至於系內其他項目,潘氏指,集團短期未有提價計畫,惟將軍澳藍塘傲即將踏入入伙期,或會調整優惠,涉2%至3%。對於今年樓市走勢,潘氏認為,料上半年樓市向好,下半年視乎利率走勢,約有10%升幅。
華懋執行董事兼行政總裁蔡宏興表示,集團將採取貨如輪轉銷售策略,亦會積極參與政府投地計畫,認為市區地價級級上升壓力較大。對年內經濟有信心,看好香港經濟前景,料樓市會穩步上揚。
(星島)港鐵:高鐵港段工程完成98.6%
除了簽署《備忘錄》外,港鐵昨日亦向立法會交代高鐵整體工程進度,截至去年年底,高鐵香港段的整體完成進度為百分之九十八點六,不過包括內地口岸區工程、室內裝修及消防設備安裝等。九架列車亦已完成可靠性運行,將於第二季試營運前累積足夠行車里數。
港鐵公司昨日向立會提交進度報告,指截至去年年底,高鐵香港段的整體完成進度為百分之九十八點六,較計畫的目標進度百分之九十五點六為快。機電工程方面進展大致良好,九架列車亦已完成可靠性運行,將於今年第二季試營運前累積足夠行車里數。而部分不同型號的內地高鐵列車亦會進行各種測試。
不過,報告就特別指出,包括在內地口岸區在內的消防設備安裝工程仍有滯後風險,有可能影響消防檢測工作。同時由內地海關、出入境及檢疫單位各使用者負責的設備安裝及調試,工程進度及整體準備就緒狀況仍然「關鍵」,港鐵指會繼續透過政府,與內地當局密聯繫和協調。
另一方面,報告亦提及由本港消防處及警務處專用的無線電訊號已延伸至全線隧道,乘客移動通訊網絡亦已全面覆蓋隧道段,正進行連接測試。
(星島)綠置居折扣建議料獲通過
房委會資助房屋小組今天開會討論今年底再度推出的綠置居計畫,料會通過折扣率較同年居屋多百分之十的建議。工聯會去年十一月透過實地調查及網上問卷,了解市民對綠置居的看法,結果顯示實用面積約四百方呎的綠置居單位,近九成受訪者認為售價應在二百萬港元以下,即呎價五千元以下才算吸引。七成二受訪者認同未來綠置居應設立更嚴格的轉售限制,例如較長的禁售年期等。身兼房委會委員及立法會議員郭偉L,促請房委會以負擔能力為綠置居定價,令單位售價相對低廉,吸引公屋居民流轉。
(星島)陳德霖:市場低估投資風險
環球資產價格於今年初繼續上升,金管局總裁陳德霖表示在市場樂觀情緒背後,有多項潛在風險因素,而現時市場可能低估了部分風險,如市場樂觀預期落空,或引致資產市場大幅調整。他強調今年仍面對複雜的投資環境,當局會保持機動性,有需要時會加強外匯基金投資組合的防禦性。
陳德霖多次強調今年的投資環境仍然複雜,提到美國目前增加關稅,令全球貿易出現不好的勢頭,須關注美國外貿政策及保護主義抬頭,若外貿政策趨向保護主義或影響全球經濟和金融市場;其次早前緊張的朝鮮半島局勢近期雖然有所緩和,但地緣政治風險仍需要留意。他又預期美國會繼續上調短息,長息則變動不大,但要留意美國通脹壓力會否較預期大,而加快聯儲局的加息步伐,對金融市場帶來影響。
陳德霖認為,現時市場仍然瀰漫樂觀情緒,可能低估了部分風險,警告當實際情況和市場樂觀預期出現落差,隨時會引致資產市場大幅波動,甚至出現顯著調整。因此,當局會密切留意市場發展,保持機動性。
被問到會否趁現時市場氣氛佳,而採取較進取的投資策略爭取高回報。陳德霖回應時強調,採取進取的投資策略意味需要承受更多風險,但不保證有高回報,有虧損的可能。他重申外匯基金不是一般的主權投資基金,對投資佔比亦有法定要求,外匯基金以中長期回報為主,會盡量保持投資組合平衡,有需要時會加強外匯基金投資組合的防禦性。
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今日新聞摘要 26.01.18
(東方)舖王鄧成波:樓價難跌 香港樓價屢創新高,至於未來走勢,兩年內已投資逾150億元掃物業的鄧成波家族亦未有答案。鄧成波指自己不懂得形容現時樓市及樓價,但金融市場的「灰犀牛」依然安靜,就算一年內加息四次,亦不會對樓市有影響,加上發展商高價買地,樓價始終難跌。 現年八十四歲、身兼成功集團主席及陞域集團榮譽主席,人稱「舖王」的資深投資者鄧成波指,「幾十年前美孚新邨一手樓推出時,呎價僅67至69元,而六十年代尾,九龍城新盤呎價100元已經係『癡線』,估不到現時香港整體樓價水平」。普遍住宅呎價現升至逾萬元,當中構成的財富效應強勁,實在難以估計。 他指,現時「灰犀牛」(意指很大機會發生,卻受到忽視)仍安靜,估計就算市場一年加息四次,亦只是一厘,不會構成大影響,加上早前香港不少官地吸引中資競投,搶高地價,本地發展商以高價競爭,料樓價難跌。 對於房屋政策,他指若部分投資者把購入商業物業作有利民生的服務,政府可考慮減收當中的印花稅或退稅。 民生區舖具升值潛力 近年鄧氏旗下集團積極投資物業,他稱,集團擴充速度較快,但由於資金大部分為「自己的」,不似其他上市公司般可透過集資增加銀彈,料未來不會過度投資,坦言「不可能一直膨脹」。 問及投資物業市場走勢,他認為民生商場及舖位最值得投資,租金有上升空間,惟核心區如銅鑼灣及尖沙咀等位置,租金只會企定。對於投資哪一區舖位較有優勢?波叔打趣說:「你爸爸以前帶你買嘢H地方,以及現時你帶兒子去購物H地方,就是好H舖位選擇。」他指自己「好勤力」,又會了解市況,思考點解別人購買某一間舖位。 近年該集團亦積極投資工廈。鄧成波指出,現時工廈呎價較其他物業低水,加上政府有意重啟活化工廈政策,看好鄰近機場及港珠澳大橋的屯門區,旗下屯門新合里1號及3號全幢物業獲洽購。據悉,估值約21億元。 兩年投資物業逾150億 股市屢創新高,他稱,集團現有價值數十億元的股票,大部分為藍籌,現時股市「未到頂」,短期會續大漲小回般上升。他建議持有香港交易所(00388)及中國人壽(02628),惟自己錯失投資騰訊(00700)的最佳機會。 該家族未來於各民生範疇發展。鄧成波兒子、陞域集團主席鄧耀昇稱,過去兩年內集團斥逾150億元投資物業,其中一半為酒店或住宅,而個別的住宅物業會用作安老服務行業,如早前購入的屯門菁雋及馬頭角銅璵兩幢全新住宅。集團亦將涉獵教育範疇,早前購入的西貢四洲集團大廈已申請改劃為學校。
(東方)琣a粉嶺地每呎補價4151元 新界東北為未來重點房屋發展地區之一,痚穧a產繼上水古洞北農地完成補地價,其持有的粉嶺馬適路地皮亦補地價逾25.31億元,每方呎約4,151元,料為北區每呎補價最貴的發展項目。 准建4幢 提供逾千伙 該地皮位於粉嶺馬適路綠悠軒以北,佔地約17.42萬方呎,可建住宅樓面逾60.98萬方呎,上月以25.3168億元完成補價,建築物高限為主水平基準以上60至75米,並需於二三年十二月底前完成發展。 上址在去年獲屋宇署批建築圖則,准建4幢分層住宅,樓高16至21層,料提供逾千伙。是次為琣a繼早前以逾12.35億元完成古洞北鄰近石仔嶺軍營項目補價後,第二個落實補地價的新界東北發展區項目,兩項目總補價逾37.67億元。 新界二手見活躍。中原伍耀祖稱,天水圍嘉湖山莊過去六天連錄20宗成交,本月暫錄50宗。中原溫明峰稱,馬灣珀麗灣本月錄約20宗成交,創三個月最多,其中7座高層C室售738萬元,創兩房新高。 美聯方吉和稱,東涌本月暫錄53宗二手成交,按月多11宗,其中30多宗為當時同類新高。 美孚一房破頂價748萬 老牌屋苑連錄高價,美聯王俊康稱,荔枝角美孚新邨6期蘭秀道34號高層C室原則一房售748萬元,創同類新高,實用呎價14,724元。中原楊文傑稱,鰂魚涌蠵楹b瑞艭桹盲hB室售1,280萬元,實用呎價19,453元,兩者同創新高。
(蘋果)劏房盤滯銷 成交量跌8% 去年新盤越出越細,發展商叫價卻越來越癲。中原研究報告指,各大發展商的細房戶銷情受阻,開放式及一房單位售出比例平均跌8%。 新世界兩月挫30.5% 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,新盤市場上開放式及一房戶的銷售遇到短期阻力,較兩個月前齊降約8百分點。隨荍韟h一房或開放式單位推出,若銷情無突破,料售出比例持續下降。 其中開放式戶去年12月整體售出比例為78.7%,較兩月前跌8.1%。其中新世界細戶只售68.1%,兩月足足跌30.5%;新地則售81.5%,跌12.6%;而主打劏房的琣a售61.5%,亦跌7.1%。 劏房盤銷情淡,收票情況亦參差。琣a營業(一)部總經理林達民指,北角君譽峰日內出銷售安排,於月底賣樓,料加推約20伙,提價約5%。市場指該盤累收170票,以首批50伙計,超額2.4倍。 另同系西營盤翰林峰及鰂魚涌君豪峰有機會短期內提價,加幅約5%。其中翰林峰現累沽逾300伙,佔全盤約一半。林透露,農曆新年後將推出田灣項目,約提供140伙,以中小型單位為主。
(蘋果)地王帶挈 得寶一晚兩破頂 觀塘安達臣道首幅住宅本周三以每方呎1.2萬元售出,創區內地價新高。地王效應,九龍灣得寶花園即晚錄得兩宗破頂成交,呎價近1.7萬元,一房逼480萬元。 賣方即場反價3萬 香港置業陳偉宗稱,得寶花園B座高層3室,實用282方呎,享煙花海景,安達臣道開標當晚反價售出。買賣雙方原本協議以472萬元成交,惟業主見賣地理想,代理送定到上址時,業主認為樓價太低突反口,買家即場追價3萬元,至475萬元才購得單位,呎價16,844元。同晚A座中層4室亦以449萬元易手,呎價16,943元,料貴絕區內上車盤。 中原雷澤麟稱,長沙灣美寧中心D座高層2室,實用280方呎,成交價428萬元,呎價15,286元創屋苑新高。 美聯馬立成稱,將軍澳君傲灣3座中層D室三房戶售1,279萬元,創屋苑新高。同區峻瀅3座高層B室兩房售665萬元,呎價13,327元創屋苑新高。 中原伍耀祖稱,天水圍嘉湖山過去6天錄約20宗成交,賞湖居1座高層A室以600萬元易手,平屋苑三房分層戶最貴紀錄。屋苑本月錄約50宗成交,多達11宗呎價破萬元,料是屋苑歷來最多呎價破萬元月份。 大埔比華利山別墅萊茵道單號洋房以1,700萬元易手,呎價10,585元。原業主疑為內地客,2007年以1,869.2萬元一手買入,若計使費,持貨11年蝕約256萬元。另萊茵道雙號屋售1,838萬元。同屬萊茵道單號洋房現銀主盤放售,銀主開價2,780萬元。據知業主具內地背景,2011年買入價3,600萬元,銀主開價較之低820萬元或23%。
(星島)痚繸粟ヶ走阨H補價 作價25億每呎4151元 地價持續上升,財團連番透過補地價渠道增加土地儲備,持有大批農地的痚礡A最近加快旗下項目補地價步伐,一連落實2個大型項目補價,剛就粉嶺馬屎埔用地以逾25.31億元完成補價,每方呎約4151元,創北區每方呎金額新高。 痚繯N新界東北發展區一帶農地積極進行收購,資料顯示,該集團持有的粉嶺馬屎埔農地,位於馬適路綠悠軒北面,佔地約17.42萬方呎,新近就與政府完成補地價,金額達25.31億元,以總樓約60.98萬方呎,折合每方呎補價約4151元。 是次創北區每方呎補價金額新高,同時今次項目雖屬補地價項目,即發展商購入該農地時已花費部分成本,惟單計今次項目補地價呎價,仍較同系在2010年投得的同區住宅地(現發展為逸腄^,地價7年升七成。 資料顯示,該用地於2016年,已獲屋宇署批出建築圖則,獲批建5座介乎16至21層住宅,另有一幢2層會所及康樂設施。 痚繰{時於區內仍有多個項目正進行土地改劃程序,除已達成基本條款的粉嶺馬適路項目,亦有2個馬屎埔的換地申請,業內人士料,今次項目改劃的補地價金額,將成區內其餘項目的指標。 今次批出的項目,位處粉嶺市中心以北,前往粉嶺港鐵站約20分鐘步程,附近的二手樓盤包括府山及帝庭軒等,平均呎價介乎1.1萬至1.2萬元。而該區附近一帶的新盤,包括系內上水古洞高爾夫.御苑,新近平均呎價約1.7萬元,以及由信和發展的上水囍逸,新近成交呎價約1.3萬元。 今次亦是痚繯N新界東北發展計畫內,第2次完成補地價的項目,連同早前就古洞北鄰近石仔嶺軍營項目補地價,兩個項目補地價已達37.7億元,合共提供超過94萬方呎樓面,亦已完成新界東北第一階段原址換地。 普縉控股企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,因應新界東北一帶將陸續有項目推出,今次批出的項目有帶頭作用,有助該區成為一個小社區,帶動日後經濟發展,道路網絡等亦趨向成熟,認為今次項目價格屬市價水平,在扣除建築費及合理利潤後,日後開售時樓價可達1.5至1.6萬元水平。 萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,項目適合作中小型住宅,並定位作豪宅發展項目,可提供逾千個單位,最快可在3、4年後推出市場,估計落成後每呎可賣1.7萬元。 林浩文續指,近年從政府買地又難又貴,發展商可通過補地價去補充土地儲備及項目供應,估計今年補價宗數會增多,金額與去年相若,如地產市道持續向上,估計發展商會更願意加快補價。 痚簹韘~積極購入馬屎補一帶農地,過往亦曾出現該財團入稟區域法院,要求依然霸佔土地的人士遷出。
(星島)君傲嘉湖錄換樓客承接 政府於早前公布DSD換樓期,由半年延長至1年,隨著換樓客更多時間沽售手頭物業,加強其入市意欲,其中君傲灣有換樓客以1279萬元購入中層戶,創屋苑新高,另外,嘉湖山莊亦錄換樓客承接。 隨著政府早前公布,把DSD的換樓期限,由原先的半年延長至1年後,促使更多換樓客入市,屋苑成交量亦明顯上升。 第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指出,雖然現時的新盤大多以較多置業優惠吸客,導致二手市場相對淡靜,但由於政府延長換樓期限,有助推動換樓客入市,刺激成交量升溫。 美聯區域聯席董事馬立成稱,將軍澳君傲灣3座中層D室,面積791方呎,3房1套間隔,以1279萬元沽出,呎價16169元,成交價創該屋苑歷來新高,呎價屬同類單位新高,新買家為同區換樓客。 嘉湖山莊單日錄得3宗成交,全屬市價水平,其中不乏換樓客入市,包括麗湖居7座高層D室,面積547方呎,3房間隔,以515萬元易手,呎價9415元,新買家為換樓客。據代理指,其中天水圍嘉湖山莊本月已錄得50宗成交,較上月的47宗增加6.4% 除成交量上升,部分屋苑再錄高價交投,代理指,九龍灣得寶花園B座高層3室,面積282方呎,1房間隔,以475萬元成交,呎價為16844元,創同類造價新高,呎價更為屋苑歷來新高。 港置助理分區董事劉浩勤指出,將軍澳峻瀅5座35樓B室新錄成交,面積499方呎,2房間隔, 以665萬元成交,呎價13327元,造價創同類單位新高,呎價更創屋苑新高。 中原副區域營業經理溫明葴晼A珀麗灣7座高層C室,面積592方呎,2房間隔,作價738萬元成交,呎價12466元,創同類造價新高。此外,馬灣珀麗灣本月有20宗成交,創3個月新高。 代理指,美孚新邨蘭秀道34號高層C室,面積508方呎,原則為1房間隔,後改為2房設計,最新以約748萬元成交,呎價約14724元,創同類造價新高。荔枝角美孚新邨本月亦錄得35宗交投,超越上月31宗水平,上升12.9%。 利嘉閣聯席董事彭嘉豪表示,馬鞍山新港城K座低層7室,面積363方呎,為凶宅同層戶,以570萬元易手,呎價約15702元。 美聯高級營業經理黃家明表示,九龍灣德福花園C座低層1室,面積513方呎,以599萬元成交,呎價11676元。據悉,同座中層1室為著名5屍命案單位。 祥益高級區域經理黃慶德表示,屯門富健花園7座中層A室,面積592方呎,成交價405萬元(綠表價),呎價為6841元。 世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示,沙田帝堡城2座中層A室,面積556方呎,屬2房間隔,望園景,以750萬元沽出,呎價13489元。
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今日新聞摘要 22.01.18
(東方)十年最多 2萬單位今年入伙 今年新盤入伙大軍陣容龐大,年內將有超過40個新盤蜂擁入伙,共涉超過2萬伙,料創逾十年新高。當中以將軍澳區供應量最多,區內5大新盤共逾3,800伙,將於年內交樓,其次為屯門區,亦涉近3,000伙。業界指出,入伙盤將為二手市場帶來大量新增租盤,勢阻租金升勢。 SAVANNAH今季登場 政府近年不斷加快推地增加供應,入伙新盤數量持續上升。根據統計,今年全港各區均有大量新盤相繼入伙,要數供應量最多地區,是傳統新盤供應重鎮將軍澳。年內將軍澳南將有5個新盤入伙,共提供3,820伙,佔新供應的近兩成,當中以會德豐地產旗下MONTEREY規模最大,提供926伙,預計第三季交樓,同系SAVANNAH提供804伙,則料於第一季率先入伙。 至於新鴻基地產於將軍澳南最後一個新盤海天晉,亦料第一季可入伙,提供628伙。而華懋集團之前開售,火速沽清的海翩嚏A提供857伙,估計今年第四季亦會入伙。以此估計,區內租盤競爭將會愈來愈激烈。 事實上,將軍澳區近年不斷有新盤入伙,為區內二手租務市場注入龐大盤源。不過,隨蚍茈垂鬮礞W升,區內租金不但未見受壓,相反屢錄高價承接,其中一房迷你單位有價有市,個別業主每方呎叫租更高逾60元,挑戰區內新高。 屯門7盤排隊交樓 業內人士指出,由於區內今年將有多達4,000伙相繼入伙,租盤供應勢源源不絕,在競爭轉趨激烈下,業界料區內租金升幅有機會減慢甚至受壓。 要數今年入伙盤供應第二多區域,是近年政府不斷推出土地發售的屯門區,區內7個新盤料於年內陸續交樓,共提供2,929伙;當中以嘉里建設旗下滿名山規模最大,提供1,100伙,料有機會第一季內交樓。而鄰近會德豐地產的NAPA,提供460伙,亦料首季可望入伙。 除大型新盤外,區內5個中小型樓盤相信年內亦可入伙,包括新地的珀御及新世界發展的THE PARKVILLE等,各盤提供單位由100至300多伙不等,由於該批樓盤分布屯門區內不同位置,加上單位數量不多,料對租務市場衝擊較小。 啟德荃灣供應龐大 至於去年啟德發展區及荃灣區均有多個新盤蜂擁開售,該批樓盤今年將陸續交樓,將為區內帶來龐大新增租盤供應。該區繼啟德1號(I)及(II)去年入伙後,今年將有嘉匯及天寰踏入交樓期,兩盤分別提供900及822伙。 至於荃灣西鐵站一帶多個新盤去年開售熱銷,其中柏傲灣及海之戀第一期今年將會入伙,分別提供983及970伙。 除上述供應最多地區外,今年不少地區均有逾千伙新盤單位入伙,其中九龍建業主攻上車客及投資者的紅磡環海•東岸,涉1,008個細單位,今年第三季將入伙,料為市場帶來大量細單位租盤供應,有機會對細單位租務市場帶來衝擊。
(東方)津匯兩日收近900票 超額認購逾16倍 大批新盤趕趁農曆新年前出籠搶客,市場上數個新盤現正同步收票,估計合共已錄逾一千二百張入票。當中其士國際及寶聲集團合作的馬頭角津匯成績最突出,首個周末開放示範單位速錄近900張入票,超額認購逾16倍。 發展商開盤態度積極,上周各區合共5個新盤同時公布開價,料短期開售對撼,各個樓盤現正進行收票鎖定客源。消息透露,津匯過去兩日睇樓反應相當踴躍,現樓外不時出現排隊睇樓人龍。項目首張價單推出51伙,價單平均呎價20,158元,折實平均呎價19,151元,折實入場費399.9萬元。 君譽峰周內公布銷售安排 至於九龍區另一單幢新盤長沙灣悅雅,市場料暫已錄得約290張入票,較首張價單推出50伙超額認購約4.4倍。該盤首張價單平均呎價21,489元,折實平均呎價20,627元,折實入場費333.6萬元起。會德豐地產的啟德OASIS KAI TAK第二期,上周六起首度開放全新三房示範單位,參觀反應亦算不俗。 港島區方面,痚簹奐~代理營業(一)部總經理林達民表示,痚穧a產旗下北角君譽峰的市場反應令人滿意,最快周內公布銷售安排落實開盤時間。該盤首張價單推出60伙,價單平均呎價28,399元,折實平均呎價27,263元,折實售價由476.92萬元起。
(東方)第一城兩房售548萬破紀錄 二手市繼續價升量跌,指標上車屋苑沙田第一城兩房戶,樓價最新紀錄升至548萬元,較上月底舊紀錄再升1.7%;相反,十大藍籌屋苑剛過去周末交投量,按周少近28%。 美聯翁凱傑稱,沙田第一城3座連天台戶,實用面積327方呎,開價550萬元,僅減2萬元,以兩房戶歷來最高價售,實用呎價16,758元。據悉,單位約三年多升值近30%,同屋苑已錄至少30宗樓價500萬元或以上兩房單位成交,上月底同面積單位售538.8萬元為對上高位紀錄。
十屋苑交投周挫28% 受新盤搶焦點影響,中原指,十大屋苑過去周六日錄13宗買賣,按周少5宗或近28%,天水圍嘉湖山莊續錄最多4宗,僅紅磡黃埔花園及東涌映灣園未錄買賣。該行稱,一月暫錄4,143宗樓宇買賣合約登記,料全月錄7,200宗,金額650億元,宗數按月相若。 個別屋苑再錄破頂價。中原劉東東稱,葵涌月海灣2座低層連平台特色單位,售698萬元,實用呎價17,450元,同創屋苑最高紀錄。 荃中放匙即日獲承接 美聯鍾家豪稱,荃灣中心4座高層D室,放鎖匙當日,即零議價售440萬元,實用呎價13,580元創同類新高。 近年入伙新盤辣招鬆綁後,成二手供應主力。美聯方吉和稱,東涌東環本月錄10宗買賣,剛連錄4宗成交,屋苑5B座低層戶售560萬元,實用呎價14,815元,三年升值約37%。
(蘋果)樓價頻破頂 業主心雄封盤 二手周末成交跌三成 多個新盤市場同步齊發,吸走一定市場焦點外,地皮造價持續創新高,港股又牛氣沖天,帶動二手業主叫價心雄,令盤源進一步收窄,部份業主更加「封盤等過年」,過去周六、日十大二手屋苑交投量顯著下跌達三成。 儘管加息仍是困擾樓市走勢因素,惟市場置業情緒高漲,股市樓市皆旺,促使二手樓市出現價高量少情況。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,年近歲晚,樓市不斷有好消息,市況旺推動業主心態轉強,部份業主「封盤等過年」,令已呈短缺的盤源,供應進一步收窄,欲入市買家,則趕緊新春前完成買賣交易,因而出現新高價、但交投量跌現象。 美聯物業統計,過去周末日十大藍籌屋苑錄13宗買賣,較上周末日錄19宗高位下跌31.6%。雖然跌三成,惟連續7個周末日維持雙位數水平。集團住宅部行政總裁布少明預計首季一、二手旺勢會持續,本月新盤成交可突破1,000宗水平,二手樓價於首季可升約5%。 第一城連天台破頂沽 沙田第一城錄頂層連天台破頂成交,美聯物業黃錦翰表示,3座頂層H室連天台,實用面積327方呎,兩房單位,剛以548萬元沽出,實用呎價16,758元,原業主2014年底以422萬元買入,剛好過三年額外印花稅(SSD)期,是次沽出,賬面賺126萬元,升30%。匯豐銀行網上估價580萬元,是次造價低估價5%,惟造價已創兩房同類新高,高出對上一宗紀錄538萬元2%。 同區落成25年的沙田碧濤花園,市場錄一宗97貨逼千萬元成交,美聯物業黃錦瀚表示,碧濤花園3期1座低層C室,實用面積770方呎,建築面積1,067方呎,以960萬元連車位成交,實用呎價12,468元,對望彭福公園及九肚山景,原業主於1997年7月以729萬元購入,事隔21年,造價高97年32%,賬面賺231萬元。 至於堪稱全港放盤量最多私人屋苑天水圍嘉湖山莊,中原地產伍耀祖表示,賞湖居1座高層D室,實用面積551方呎,三房間隔,放盤一個月獲承接,以495萬元沽出,實用呎價8,984元。 城市花園撻定貨重售 盤源不足下,北角城市花園撻定貨錄承接,名采策略姚雲龍表示,屋苑11座中層B室,實用面積1,062方呎,實用率87%,屬三房及設工人房間隔,業主原定去年10月以1,890萬元沽出,惟當時買家最終撻定,未有完成交易,市場估計撻定買家付定金近100萬元,是次再以1,800萬元沽出,實用呎價為16,949元,雖然平賣90萬元,惟因撻定買家已付定金,原業主平賣不致損失。原業主2010年10月以1,198萬元買入,持貨七年沽出,賬面賺602萬元,升近50%。
(蘋果)陳茂波籲港把握中國契機 內地去年GDP增長6.9%,是七年以來首次提速增長,經濟規模增至逾80萬億人民幣。財政司司長陳茂波認為,香港應把握中國契機,帶動經濟再創高腄C未來三大發展方向,包括「一帶一路」倡議、粵港澳大灣區發展,以及科技創新對經濟的驅動。 陳茂波於網誌中提到,「一帶一路」沿線地區人口超過44億,佔全球約三分之二,但僅佔全球經濟體量的約三分之一。相關倡議將透過政策溝通、設施聯通、貿易暢通、資金融通及民心相通這「五通」方向推進,香港將可在其中的基建融資、資金融通、貿易,以及在高端專業服務業等方面發揮優勢。 至於粵港澳大灣區發展,他認為港商在珠三角地區發展數十年,對這地區並不陌生。隨虒騛珧簬堣帠s接大灣區各地的大型基建設施陸續完工,區內交通連接將更為便捷,未來希望透過更多政策創新與突破,便利港人在內地營商、創業、就業、求學及生活。 政府正在落馬洲河套地區發展「港深創新及科技園」,加強兩地創科合作,打造大灣區成為國際創科中心。香港多所大學可提供科研人才和經驗;而深圳的創新科技產業發展迅速,兩者優勢互補。
(星島)新盤兩日沽約160伙 新盤成交暢旺,過去2日錄約160宗成交個案,與上周假期170宗比較,按周微跌約半成。 新地馬鞍山雲海於上周六進行次輪銷售,即日沽清108伙。嘉里旗下何文田新盤皓畋,消息指,該盤昨單日累沽約6伙,成交包括3座高層A室,面積865方呎,定價3116.5萬元,呎價約36029元;以及3座高層C室,面積588方呎,定價1789.9萬元,呎價約30440元。 新世界旗下西貢新盤傲瀧,於周末假期再沽出3伙特色戶,消息指,合共涉資約7284萬元,另亦沽出逾130個車位。 其中15座7樓A室,屬頂層連天台特色戶,面積1841方呎,連1399方呎私家天台,售價4123.5萬元,呎價22398元,折實售價及呎價均創項目同類天台特色戶新高。 另外2伙均為平台特色戶,售價分別為1660萬元及1500.5萬元,呎價18568元及17188元。項目自推出以來累售211伙,連同逾130個車位,套現逾45.5億元。 一手銷售資訊網資料,太古旗下大嶼山洋房新盤WHITESANDS,於昨日沽出27號洋房,成交價6376.8萬元。面積2480方呎,呎價約25713元,而該洋房亦提供2373方呎花園及955方呎天台。 另外,昨日亦有多個大型新盤連錄成交個案,包括嘉華旗下啟德新盤嘉匯、長實旗下46荃灣新盤海之戀,以及痗征X下奧運站新盤浪澄灣等。
(星島)第一城548萬沽同類新高 多個屋苑連錄高價承接,其中沙田第一城2房戶以548萬元成交,造價創屋苑同類新高;另荃灣中心極高層單位以440萬元易手,呎價13580元,造價及呎價均創同類新高。 美聯營業經理吳嘉權指出,沙田第一城3座高層H室,面積327方呎,2房間隔,以548萬元成交,創屋苑同類造價新高,呎價16758元。 美聯物業首席高級營業經理鍾家豪表示,荃灣中心4座極高層D室,面積324方呎,2房間隔,以440萬元易手,呎價13580元,創同類造價及呎價新高,買家為上車客。 祥益高級區域經理黃肇雯表示,天水圍嘉湖山莊麗湖居9座低層A室,面積638方呎,3房間隔,以530萬元成交,呎價8307元。 世紀21首選置業董事溫略丹表示,堅尼地城翰林軒1座低層F室,面積401方呎,1房間隔,以765萬元獲承接,呎價19077元。 市場消息指,將軍澳新寶城1座中層E室,面積434方呎,2房間隔,獲上車客以約680萬元承接,呎價約15668元。 港置高級聯席董事曾家輝表示,長沙灣泓景臺3座低層E室,面積約468方呎,2房間隔,最初開價800萬元,其後減價22萬元,以778萬元獲承接,呎價約16624元。 世紀21分行經理魏仕良指出,將軍澳康盛花園4座中層J室,面積592方呎,3房間隔,連地價492萬元沽出,呎價8310元,低市價約8%,買家為區外用家。
(星島)投資者邁步湧入 從價印花稅價量齊升 政府進一步加辣逾1年,增加投資者入市成本,但市場逐漸消化辣稅的「藥力」,加上樓價持續處於高位,令每宗涉及住宅從價印花稅(DSD)的款項,於去年尾亦呈上升趨勢,由去年10月每宗約66萬元稅款,升至12月逾120萬元,升幅逾八成;業內人士估計,隨蚖谷v價量齊升,有關稅款亦會將持續向上。 政府去年加辣打擊投資者入市,本港住宅成交市場即受到影響,涉及住宅的DSD成交即時急跌,同時帶動每宗成交涉及的稅款急升。 據稅務局資料顯示,去年12月涉及住宅的DSD「大豐收」,合共累收11.217億元稅款,為過去1年的高位,扣除成交宗數後,每宗成交涉及的稅款高達120萬元,較11月的107萬多元、按月上升逾12%,同時亦較去年10月低位的約66萬元稅款,兩個月上升逾8成。 另外,非住宅涉及的DSD稅款亦錄上升,於12月錄得28.6億元稅款,按月上升逾2倍;若以單一成交計算,12月平均每宗成交涉及的稅款約124.8萬元,較11月的39.9萬元,按月上升逾2.1倍。 對於有關住宅市場連辣稅成交個案不斷上升,高力國際亞洲估價及顧問執行董事張翹楚表示,因應過去數月樓價持續上升,涉及的稅款亦增加,加上近期市場連錄多宗豪宅承接個案,直接導致有關的稅款亦會繼續上升;因應愈來愈多買家願意支付辣稅入市有多方面因素,其中部分受樓價上升預期影響,因過往樓價每年均有10至12%增長。 張翹楚續指,不少外地買家、尤其是內地客,看準美元匯率相對穩定,因而期望購入港元資產,借助聯繫匯率,規避匯率風險。此外,他相信,外地買家亦有一部分為新移民或適齡入學雙非兒童家長,因居住需求付辣稅入市。 雖然愈來愈多買家不顧辣稅入市,但張不認同「辣招無用論」。他指出雙非家長及受共同匯報標準的實施而入市的需求應為短期現象,認為今年跌幅難以預計。 他觀察到,非住宅市場交投亦造好,工廈交投熾熱,預期交辣稅入市的宗數會穩步上升,而未來新一期工廈活化計畫更有望推高入市宗數,反觀寫字樓則不見炒風。 港置行政總裁李志成同樣表示,樓價持續上升是付辣稅入市宗數增多的一個重要因素。他指,在低息環境下,不少投資者看好房產市場的回報率和穩定性,當中亦有不少從股票市場獲利的投資者,離場後轉投樓市。 投資者方面,他觀察到主要為外地買家,但近期本地買家亦有增長趨勢。他相信部分本地投資者,慢慢已習慣15%的DSD。
(明報)琱j向琣a買地 首插旗港住宅 「買殼」形式購屯門官地 料投資逾百億 內房龍頭中國琱j首度進軍本港住宅市場。本報翻查公司註冊處資料顯示,琣a旗下附屬、2015年以36.3億元投得屯門管翠路住宅用地的福彩發展有限公司,多名董事包括琣a副主席李家誠等辭任,改由多名琱j背景內地人士入主,意味地皮或已易手。市場估計,由於項目可建近80萬方呎,規模不小,投資額料逾百億元。 是次料繼碧桂園收購宏安白石住宅官地部分權益後,再有內房透過「買殼」形式發展住宅官地項目。本報上周分別向琣a及琱j查詢交易詳情,惟琣a至截稿前並無回應,琱j則表示不作回應。 據公司註冊處資料顯示,福彩原有琣a董事班底,包括「四叔」李兆基的次子李家誠、胞妹馮李煥琼,以及多名老臣子郭炳濠、李鏡禹、廖祥源已辭任,改為委任琱j高層賴立新、陳奮及王蓉擔任董事。 地政署:正了解有關「賣殼」個案 本報亦就市場上再錄得持有官地的公司「賣殼」易手個案向地政總署查詢,該署回應稱正了解有關個案。 資料顯示,琣a近年少有奪得住宅官地,其中2015年6月以36.3億元奪得上述屯門第56區管翠路地皮,每方呎樓面地價約4621元。該地皮形狀呈不規則,較難剪裁,惟規模不小,地盤面積26.19萬方呎,可建樓面約78.5萬方呎,當時琣a已預計項目總投資額約80億元。據賣地章程顯示,該地受高限條款約束,中標發展商須負責維修及保護項目範圍附近的斜坡。另外,發展商亦需鋪設項目外的行車及行人路段,並進行噪音、排污及排水問題環境評估。 去年獲批建1982伙 三成迷你戶 據屋宇署資料顯示,上述項目於2016年已獲批圖則,將興建4座樓高19至20層住宅,另有22座3層高洋房。此外,2017年6月項目再獲屋宇署批出動工紙,項目將提供1982個單位,當中有三成屬迷你戶,不計廚廁等,部分面積僅約135方呎,估計實際實用面積亦僅約230方呎,有機會成為區內面積最細的單位。 區內地價兩年升四成半 是次為琱j繼2015年以「天價」125億元向華置收購美國萬通大廈(現稱琱j中心)後,首度進軍本港住宅市場。事實上,近年掃管笏地價亦隨大市水漲船高,毗鄰上述原由琣a持有地皮的住宅官地,2017年6月由深圳控股及路勁基建合組財團以約31.69億元投得,可建樓面47.3萬方呎,每方呎樓面地價6700元,明顯較掃管笏一帶住宅地皮每方呎樓面地價高之餘,亦較上述原由琣a於2015年以每方呎樓面地價4621元投得的地皮貴45%。
(明報)第一城2房連天台548萬破頂 周末十大屋苑二手繼續價升量跌,中原及美聯統計均顯示,十大屋苑周末共錄13宗成交,較上一周同期下跌約三成,其中沙田第一城2房戶再創屋苑新高價紀錄。美聯聯席區域經理黃錦瀚表示,沙田第一城3座連天台戶,實用面積327方呎,原則2房間隔,以548萬元成交,實呎16,758元,創屋苑2房成交價新高,並較舊紀錄538.8萬元高約2%。原業主於2014年11月以約422萬元購入,轉手帳面獲利約126萬元或約30%。 荃中2房440萬破頂 實呎13580元 上車盤買少見少,帶動價格不斷上揚。美聯物業首席高級營業經理鍾家豪表示,荃灣中心新近錄得破頂成交,該單位為4座極高層D室,實用面積324方呎,2房間隔,新近以440萬元易手,實呎13,580元,成交價創屋苑歷史高價紀錄。原業主於2012年以208萬元購入單位,持貨6年帳面獲利232萬元,物業升值1.1倍。 屯門市廣場3房亦高見600萬元。祥益地產區域董事袁思賢表示,屯門市廣場6座高層A室,實用面積515方呎,3房間隔,以600萬元成交,實呎11,650元。原業主於2014年以約388萬元購入,是次轉手帳面獲利212萬元或55%。 又一居標準戶實呎首破2萬 鄰近九龍塘又一城的又一居,剛錄破頂成交。市場消息指,又一居1座低層F室,實用面積568方呎,以1163萬元成交,實呎20,475元,呎價創屋苑標準單位新高。原業主於1992年1月以239.9萬元購入,是次轉售帳面獲利923.1萬元,物業升值3.8倍。 內地客2700萬購海珀單號屋 受港珠澳大橋快將通車刺激,近年交投淡靜的東涌海珀名邸剛錄二手成交。中原副分區營業經理胡國輝表示,海珀名邸單號屋,實用面積2355方呎,4房3套另連儲物房間隔,附設2個車位,獲持香港身分證的內地買家以2700萬元連租約形式購入,實呎11,465元。原業主於2010年3月以2597.8萬元買入,帳面獲利僅102.2萬元或4%。 |
今日新聞摘要 09.01.18
(明報)陳茂波:放寬按揭要等適當時機 按證公司助上車完全「可探討和配合」
財政司長陳茂波昨日在立法會財經事務委員會會議上表示,現時樓價處於超高水平,已超出一般市民的負擔能力,且加息是無可避免,但重申自己及政府對年輕人首置問題「好上心」,對於放寬按揭保險成數亦有關注及研究,又稱就按證公司協助置業人士降低首期負擔是完全可以探討和配合,但強調不希望被誤解為政府減辣。
昨日財委會上,被多次問到年輕人有能力供樓但無能力應付首期,政府有何積極措施,陳茂波直言對此情G非常理解,亦非常上心,至於如何幫助年輕人減輕首期負擔和「上車」,他指會多從居屋及與市價有較大折讓的首置計劃茞插A另外,按證公司怎樣協助置業人士降低首期,政府是完全可以探討及配合。
去年稱絕不考慮 現鬆口風
但陳茂波也表示,不希望放寬按揭成數的舉動,被市場誤解或歪曲成減辣,給樓市推波助瀾,但政府一直有關注、監察及研究,在等適當時機。他直言之所以要等時機,是因為評估目前樓價已達「超高水平」,息口亦一定會上升並最終影響物業市場,如果政府向那些勉強有能力首置的人提供協助,萬一樓市調整,對這班人的打擊會較大,這是政府所顧慮的。
陳茂波在去年10月曾表示「絕對不會考慮」調整按揭政策,此時卻轉口風;稍早前,曾經表示無意放寬按揭限制的金管局總裁陳德霖亦已放鬆態度,指會就市場情G轉變審視按揭政策,如有需要會作出修訂。
麥萃才﹕宜放寬予首置樓換樓人
事實上,據陳茂波昨日透露,去年11月的整體樓價較1997年高峰期已經高出近1倍。香港浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才認為,放寬按揭成數的風險是一定存在,重點不應該是有沒有風險,而是如何控制風險,例如限制只有符合條件的置業人士才可享按揭成數放寬,包括首置及「樓換樓」自住人士;尤其後者,如果能以較低首期吸引他們換樓,就能釋放更多二手市場供應。
經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,樓價持續飈升,適合上車客購買的400萬元以下、根據按保計劃最多可承做九成按揭的單位已不多,令市民上車存在難度。現行按保計劃,600萬元以上的物業完全不可申請按保,劉認為當局應考慮放寬,以樓價1000萬元為按保上限。
中原:去年400萬以下買賣減26%
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦認為,政府應放寬按保成數,因近年新盤普遍提供高成數按揭優惠及多款付款辦法,令上車客傾向入市一手盤。據中原研究部資料顯示,去年全港400萬元或以下一二手私宅買賣登記錄11,622宗,屬歷史新低,較2016年減少26%。若政府放寬按保成數,相信將吸引不少上車客回流二手市場。
(明報)政府預測2020年2.78萬伙私宅落成
隨荌g你戶供應增加,按政府數據預測,未來4年私樓平均每年落成量將突破2萬伙水平。財政司長陳茂波昨日在立法會財經事務委員會披露未來數年私宅落成量數字,今年共有1.98萬個私人住宅落成,明年將有2.07萬伙落成,2020年落成量將達2.78萬伙,及至2021年亦有超過2.3萬伙。
業界料與「劏細」單位有關
陳茂波昨日所公布的2020年私宅落成量高達2.78萬伙,勢創近年新高。運輸及房屋局資料亦顯示,過去每年私人住宅的供應徘徊在1.5萬水平,去年截至9月底達1.29萬伙私宅落成。本月26日,運房局將按季公布最新的一手私宅供應量,其中包括2017年全年私宅落成量。有業界人士稱,未來4年的平均逾2萬伙,較過去幾年平均數1.5萬伙多逾三成,主要是發展商因應滿足資金不足的市民可成功上車,把單位「劏細」發售,衍生大量新盤迷你戶,因而造就落成量大升。
(東方)一拖再拖又遲半年 大橋6月通車
國家級基建項目港珠澳大橋原定去年底通車,但香港段工程進度緩慢「拖後腿」,十日前香港口岸人工島仍見大片爛地,大橋最終無法如期開通。內地官媒報道指,大橋主橋將於農曆新年前驗收,並預計今年五至六月通車,實際通車日期有待中央政府敲定。報道又指,粵港澳三地的口岸設施中,目前以澳門口岸建設進度較快。關注團體批評,香港段工程接連「甩轆」,甚至連管理混亂的澳門政府,其口岸工程亦快過香港,認為大橋通車一拖再拖,責在港府。
主橋土木工程完成 下月驗收 港珠澳大橋管理局總工程師蘇權科早前接受內地官媒訪問時指,下月中農曆新年來臨前,管理局將全面驗收坐落於內地水域的港珠澳大橋主橋。內地官媒報道又引述知情人士指,大橋將於今年第二季後期通車,大約時間定於五至六月,但實際通車日期仍需視乎三地口岸工程進度,以及包括大橋收費方案在內的跨界通行政策出台,經三地政府磋商並報呈大橋中央專責小組後,再由中央政府公布。
大橋主橋高架橋、海底隧道和東西兩座人工島的土木工程已完成,正進行交通工程,包括通訊、收費、照明等十二項子系統。目前三地的口岸工程進度是影響大橋通車日期關鍵,官媒報道指,當中以澳門口岸建設進度較快,已於上月底「全樓通電」。
人工島爛地 許多項目未落成 另外,珠海公路口岸旅檢大樓土建工程已經全面完工,並於今年元旦前全面移交港珠澳大橋珠海口岸建設管理有限公司,而截至前日(7日),旅檢大樓內部正在調試部分機電設備。該大樓及配套設施工程建築面積達廿七點九萬平方米,項目於二○一五年元旦日動工,五月三十日完成地下室底板結構工程,一個月後地下室結構正式封頂,整項工程歷時三年便完工。
珠海及澳門的口岸工程都進展理想,反觀香港口岸工程進展相對落後。本報記者十日前乘船到香港口岸人工島附近海域視察,發現人工島上仍是一大片黃土,興建旅檢大樓所用的金屬架仍未拆除。有知情人士更爆料指,人工島多處地面仍未平整,凹凸不平猶如「爛地」,許多建築物尚未落成。
香港接線方面,機場島東面填海區地面道路旁有多座「泥頭山」,高架橋橋底外露鐵枝,橋上部分位置仍未安裝欄杆,甚至有支撐橋面的巨型金屬架仍未拆除。上述實況與港府承諾的「一七年底具備通車條件」,落差極大。
運房局:正加緊完善通關條件 運輸及房屋局發言人昨回覆大橋香港段工程最新進展,指香港口岸填海工程大致完成,但島上旅檢大樓玻璃幕牆安裝工程,以及屋宇設備和電機工程仍未完成,行車橋橋面瀝青仍在鋪裝,島中央的車輛通關廣場輔助建築物的裝修和屋宇設備等工程,正在全面進行中。
至於通車日期,該局僅重申,三地現時正加緊完善口岸通關條件,三地將報請中央確定大橋開通的日期,有定案後盡快公布。
關注團體批評路署監督不力 關注大橋工程進展的廿三萬監察發言人王國興批評,大橋主橋下月已可驗收,但仍需多等三至四個月才能通車,「問題一定出喺香港度」。他又質疑,即使管理混亂的澳門政府,其口岸工程進度亦比香港快,路政署監督工程的表現令人失望。
(東方)港人港地:啟德1號錄183宗出售申請
九龍啟德1號(I)及啟德1號(II)兩項目,設「港人港地」限制條款,地契列明業主分租或出售單位,須獲地政總署署長發出的同意書,該署指已接獲兩項目共236份出租申請,同時收到183份售賣同意書申請。
地政總署回覆本報查詢指出,截至今年一月四日,該署共收到236份有關兩項目分租或許可使用同意書申請,當中有112份申請,業主遞交齊備所須證明文件;而該署目前已共發出19份分租或許可使用同意書。
兩項目亦有不少業主申請放售單位,地政總署指出,已收到共183份售賣同意書申請,其中105份已齊備所須證明文件,而暫時批出16份。資料顯示,啟德1號(I)及啟德1號(II)共提供約1,169伙,即出租及出售的申請數目,佔比例多達20.2%及15.7%。
租務開齋 中層每月2.2萬 至於項目實際的放租盤亦浮現,中原吳妙蛜晼A啟德1號已落成入伙,有意放租的業主,陸續收到地政總署發出的可出租同意書,市場暫錄約4個放盤。
啟德1號(I)錄首宗租務成交。香港置業黃民熹稱,屋苑2座中層單位,實用面積525方呎,以約2.2萬元租出,實用呎租41.9元,以一六年購入價計,回報率約3.3厘。現時市場中小型單位回報率不足3厘。
此外,啟德1號(II)有成交單位錄得樓價十成按揭紀錄,據土地註冊處資料,該項目第5座一個單位於去年售出,登記成交價為逾1,110萬元,單位獲大型銀行承做按揭,金額與購入價相同,即按揭成數達樓價100%。市場人士指,銀行員工或可取得較高成數按揭,但亦有可能有關交易資料有誤。
(蘋果)港元1個月拆息跌穿1厘
年結效應消退,本港一個月港元銀行同業拆息(Hibor)昨跌穿1厘,重回0.94厘水平,但港元匯價略為轉弱至7.8215水平。財資界認為,臨近農曆新年拆息會逐步回升至1厘以上水平,今年底或進一步見1.4厘。 新春前料逐步回升 據財資市場公會資料顯示,與供樓按息相關的一個月拆息定價昨報0.94厘,較上周五回落0.08厘,是去年11月底以來低位。上商研究部主管林俊泓表示,年結效應消退後,拆息一般在年初會略為回落,估計本周稍後當1個月拆息期覆蓋農曆年假前後時,拆息又會再度趨升至1厘以上位置。 華僑永亨經濟師李若凡亦指,由於銀行業總結餘已減少至1,797.7億港元,創2014年中以來最低,加上2月份農曆新年有可能會推高港元拆息,相信拆息於0.8厘左右有支持,短暫回調後將穩步上升,並於今年底達到1.4厘。 港元匯價昨於7.8215附近徘徊,微跌約20點子。林俊泓估計,港匯主要受拆息升跌的季節因素影響,市場整體成交淡薄,預料農曆年前只會窄幅上落,介乎7.81至7.8250之間,跌穿7.83關口壓力不大。 人民幣兌美元在岸價(CNY)則一度升穿6.48,高見6.4725,創4個月新高,但及後回軟並收報6.4956,按日倒跌105點子。
(蘋果)陳茂波曾考慮放寬按保 業界:貸款上限應增至500萬
樓價未有降溫迹象,400萬元以下樓盤稀少,可申請九成按揭保險個案不多。財政司司長陳茂波指出,有考慮放寬按揭保險成數,但不想市場解讀成減辣,目前等待合適時機推出措施。有業界人士認為,將九成按揭保險貸款額上限調高至500萬元才合適。
現時港人購1,000萬元以下物業,最多可做六成按揭,若果是400萬元以下,連同申請按揭保險(簡稱按保),首置客可額外多造三成,共可造九成按揭,400萬元至450萬元物業則可造八成至九成,貸款上限為360萬元,不過隨400萬元以下物業減少後,難度有所增加。 憂市場理解成減辣 陳茂波出席立法會財經事務委員會時,被問到在按保上限會否修訂,他強調對這個問題「好上心」,有考慮放寬按揭保險成數,但直言不想市場理解成減辣措施,為樓市推波助瀾,故此目前只能研究及觀察合適時機。陳茂波又指出,現時樓價處於超高水平,憂慮幫助能力不足的人士上車,一旦遇上樓市調整會對他們造成打擊。 施政報告曾提出會從資助房屋茪熏飢U首置人士,陳茂波指運房局會在合適時候介紹「首置上車盤」,並可探討配合按市價大折讓物業及透過按保減少首期。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,政府擔心放寬按保被解讀成減辣,導致樓市過熱,但事實上按保原意為協助真正用家上車,在目前市況下,樓價上升,適合九成按保的盤源非常少,似乎與設計原意不符。 王美鳳認為,實際上適合按保之貸款額可跟隨市況溫和調升,「現時300餘呎住宅都500萬至550萬元,九成按保貸款上限,由400萬元升至500萬元較合適。」至於被問到會否加劇上車人士信貸風險,王美鳳指出,申請九成按保須符合眾多條件,包括是首置客、固定受薪、最高供款比率為45%,放寬貸款額上限亦有其他限制把關。 樓價或會火上加油 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝則認為現時樓市「僧多粥少」,放寬按保對於目前樓價有火上加油之勢,受制於首期限制的接近400萬元以上物業,升勢料較為急速。 展望樓市前景,陳茂波認為,港樓基本面已經轉變,在聯匯制度下,美國加息5次後,港息最終會跟升,未來3至5年私人住宅潛在供應量會維持在高水平,將會對樓市構成壓力。 政府經濟顧問陳李藹倫指,關注美國息率正常化對於本港資金流影響、美國稅改會否令企業及資金回流、貿易保護主義等會否影響香港經濟。陳茂波指港府正評估稅改對本地影響。
(蘋果)供樓負擔比率歷史新高
財政司司長陳茂波指出,去年第三季按揭供款佔入息比率為68%,高於過去20年長期平均值,認為樓價已超出一般市民負擔能力,一旦香港加息,將會增加市民負擔,情況令人擔心。
計及加息恐見88% 政府經濟顧問陳李藹倫則指出,假設本港加息300點子(即等於加息12次,每次0.25厘),上述比率會達到88%,高於1997年的76%。值得注意的是,現時本港尚未步入加息周期,最優惠利率(P)未有上升,拆息(H)近日更有下跌趨勢。 所謂供款佔入息比率,是以實用面積45平方米市價計算,按揭還款期為20年,承造七成按揭,而入息則是計算包括公屋戶在內所有住戶入息中位數,計法與現實環境稍有差距。 按中原地產按揭提供數據,金融海嘯後息口下跌,2009年1月以同業拆息(H按)借六成按揭,20年還款期計算,供樓負擔比率是26.5%,惟隨荇坐f回升,2011年5月負擔比率升至40%,最新至上月升至57.1%歷史新高水平。即使以P按息計算,目前負擔比率同是歷史新高水平。
(星島)華懋年內推四項目 朗屏南定位「世界盤」
去年賣樓成績豐收的華懋,踏入新一年將繼續積極推盤,該公司銷售部總監吳崇武接受專訪時稱,今年推售約4個全新盤中,以元朗朗屏南項目最受注目,涉及約720伙,可望在第3季登場,售價將以開賣時的市況作參考,並以「世界盤」作定位,務求廣吸各路客源。
吳崇武稱,集團今年亦有多個項目推出,並會主打兩大類型的住宅物業,分別為高端豪宅以及「世界盤」,其中朗屏南項目屬重頭戲,可望在今年8月或9月間推售,稍候將申請預售樓花同意書,而項目備有1至3房單位,其中以2房戶供應量最多,可滿足市場上不同類型的買家需要。
他再指,朗屏南項目的定位,與系內將軍澳海翩嚏A以及荃灣全.城壑@樣,都是「世界盤」,目標客源除了新界西上車客外,亦希望吸納外區換樓客,始終該盤毗鄰港鐵朗屏站,前往中環只需半個多小時,交通便捷。另外,項目的住客會所會以大自然為題材,希望可以與周遭綠化環境結合。
華懋於13年奪得朗屏南項目,項目佔地約逾9萬方呎,可建樓面約45.2萬方呎,地價約13億元,樓面呎價2876元,項目本身設有限呎條款, 當中59%單位實用面積須小於500方呎。
吳氏再指,除朗屏南項目外,亦有連串豪宅盤推出發售,當中包括薄扶林碧荔道項目,提供16個分層單位,以及5幢大屋,同時位於西貢的碧沙路18號,以及安寧徑2號,亦會在年內連環推出。其中碧沙路提供約10幢大屋,安寧徑則備有3幢洋房。
該批項目均屬大碼物業以及洋房,目標客源是高收入人士以及城中富豪,在設計及配套上都以高品質豪宅作定位,希望打造到高品味、設計典雅以及私隱度極高的高尚物業。
另外,同系屯門琨崙亦會在上半年重推,共提供91伙,備有分層特色戶及洋房,包括19幢為上下「三疊式複式」特色戶,提供76伙,面積由2174至2389方呎,主要為3房及4房設計,同時亦有15幢洋房,當中9幢設花園泳池,其餘6幢設天台泳池,面積由2452至2788方呎,全屬4房間隔。
對今年推盤,會否再推出特色付款辦法吸客,他表示,要視乎項目的定位而有所調節,同時亦要視當時市況才可再作定奪。
就今年樓市走勢,吳氏指出,雖然加息因素來勢洶洶,不過早已久聞樓梯響,市場應該有足夠時間去作心理準備,而且本港經濟基調良好,所以今年樓價應該會繼續平穩發展。當然,樓市與各行各業都會有旺、淡季之分,就好像去年底屬傳統淡季,適當調整對大市都屬正常,只要不是太大幅度的調整,問題應該不大。同時也認為,今年上半年市況仍向好,樓價平穩向上,但下半年情況,則要視乎加息情況而定,始終一旦加息,有機會為市場帶來心理影響。
(星島)YOHO MIDTOWN呎價1.7萬創新高
本港樓市升勢延續,市場屢錄破頂成交,元朗YOHO MIDTOWN中層戶,以呎價17265元易手,創屋苑呎價新高。
中原營業經理王勤學表示,YOHO MIDTOWN5座中層A室,面積362方呎,屬1房間隔,議價後以625萬元易手,成交價創一房戶新高,呎價17265元,則創屋苑紀錄;此外,該屋苑9座極高層F室,面積534方呎,兩房間隔,以800萬元沽出,呎價14981元,成交價屬兩房新高。
代理指,東涌映灣園2座低層F室,面積470方呎,2房單位,以600萬元易手,創同類造價新高,呎價為12766元,亦創屋苑新高。
市場指,元朗尚悅9座高層E室,面積356方呎,屬一房連儲物房間隔,以474萬元易手,創屋苑同類造價新高,呎價13315元,為屋苑分層紀錄,據悉,新買家為首置客。
美聯營業經理吳惠斌指出,東涌藍天海岸2座中層E室,面積592方呎,屬2房間隔,經議價後以712萬元成交,呎價為12027元,創兩房同類造價新高。據悉,新買家為同區租客。
代理指,馬鞍山新港城F座高層02室,面積338方呎,兩房間隔,以605萬元易手,呎價17899元,創同類型單位造價及呎價新高,買家為用家,購入作自住。
港置營業經理呂詠詩表示,將軍澳新都城3期1座低層D室,面積約470方呎,屬2房間隔,獲首置客以688萬元承接,呎價約14638元。
祥益區域董事袁思賢表示,屯門市廣場8座中層L室,面積322方呎,兩房設計,獲區內客以425萬元購入作自住,呎價為13199元。
(星島)按揭成數考慮放寬 財爺憂被曲解「減辣」
樓價不停升,財政司司長陳茂波昨日重申,去年十一月的整體樓價比較一九九七年高峰已高出大約一倍,而去年第三季按揭供款相對住戶收入比例,惡化至百分之六十八,現時樓價已超出一般市民的負擔能力,鑑於美國聯儲局今年料加息三次,一旦本港息口上揚,將增加供款人的負擔,令人擔心。他又透露,政府有考慮放寬按揭成數,惟擔心被市場曲解為政府「減辣」。
財政司司長陳茂波昨出席立法會財經事務委員會會議時表示,最近樓市又轉趨活躍,樓價按月升幅在去年十一月達百分之一點一,第四季的每月平均成交亦回升至約五千四百宗。他直言,去年十一月的整體樓價比較一九九七年高峰已經高出大約一倍,去年第三季按揭供款相對住戶收入比例進一步惡化至百分之六十八,遠高於過去二十年(一九九七至二○一六年)長期平均數百分之四十五。他說:「現時樓價已超出一般市民的負擔能力,一旦息口上揚,將會增加供款人的負擔,情況實在令人擔心。」
他提醒大家必須留意,即使目前樓市相當活躍,但樓市的基本因素經已有變化,因為美國息口至今已經上調五次,本港息口最終會跟隨美國息口而上調,而且,政府已不斷增加住宅用地,過去多年住宅單位供求失衡的情況將逐步扭轉,例如二○一七至一八財政年度私人住宅土地供應量,可興建單位達到二萬四千三百個,比預計的超出約百分之三十五,「可以預期,上述這些因素最終將會對本港的樓市構成壓力。」
陳茂波又表明,對年輕人難以「上車」的問題很「上心」,會提供更多資助出售房屋。
部分議員關注按揭成數能否放寬,陳茂波說政府有考慮放寬按揭成數,但他不希望因此被市場曲解用意。他說:「不想市場誤解,因為這個放寬而誤解為,或被扭曲為政府『減辣』,而去推波助瀾對於樓市。提供幫助讓目前能力較邊緣的朋友在此機會上樓,萬一樓市調整,對他們影響及打擊比較大,這個是我們所疑慮的。」
按金管局的按揭保險計畫,樓價四百萬元以下的樓房可申請九成按揭,售四百萬至六百萬的,最多能借樓價八成。
本港經濟方面,陳茂波預期去年全年經濟增長,可達到早前預測的百分之三點七,屬過去六年來最快的年度增長率,並且較過去十年每年百分之二點九。他說,目前經濟形勢良好,政府仍不能鬆懈,特別是美國貨幣政策正常化及其他外圍不確定因素下,可能會為香港經濟及資產市場帶來風險。
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睇好屯門碼頭升值潛力 首置客以463萬承接邁亞美海灣
| | 圖中為邁亞美海灣單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產區域董事邱家邦先生(Johnny Yau)表示,屯門碼頭區未來發展潛力優厚,日後港珠澳大橋及屯門南延線通車後,區內交通配套更完善。日前屯門邁亞美海灣錄得一宗區內首置客「即睇即買」成交個案,原業主於2013年以約263萬購入單位,是次轉手帳面獲利約高達200萬。
邱氏稱,上述所錄成交單位為3座低層G室,實用面積398呎,兩房一廳,日前獲區內首置客垂青。該買家鍾情單位客廳及房間均座擁開揚景觀,加上買家睇好屯門碼頭區的升值潛力,遂便決定「即睇即買」,以463萬購入上址作自住之用,以實用面積計算平均呎價為11633元,屬市場價成交。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責) |
西鐵沿線跑贏大市,個別續破頂!
2017年12月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至28號),買賣成交登記數字暫錄得116宗,實用面積平均呎價$10893,建築面積平均呎價$8561。
祥益地產執行營業董事謝澤銘表示,12月份西鐵沿線十大屋苑暫錄116宗,預期128宗左右,預期成交與上月相若,而平均呎價則微升0.4%,買賣雙方在拉鋸中,引致成交及呎價也較為平穩,當中有4成屋苑呎價也是錄得微升,整體表現可見西鐵沿線非常鞏固,業主顯然有了更大的優勢!
其實在這時間業主較為佔了上風,並不無原因,在12月14日美國宣布加息後,銀行很快便與美國加息劃清界線,四大銀行表示短時間內不會跟隨美國加息,顯然令到買家更加清楚香港有一段長時間也不會進入加息週期,消除了短時間內加息的憂慮。 而土地註冊處的成交有所滯後,其實是未完全反映加息後的情況,看回最新祥益指數,租金又開始重拾上升趨勢,租賃指數比上期再上升3.85%,買賣指數更是歷史第二高的水平,可見在短時間內已經錄得大量升幅,相信西鐵沿線已進入了上升軌道,重新在「龍市一期」起動,在下期報告必是強勁升幅!
過去一年之中,不少西鐵沿線屋苑也跑贏了大市,對比今年年頭兆康苑的平均呎價由$7568升至今個月$8982,大升了近19%,大興花園的平均呎價由年頭的$8684升至今個月$10105,大升了16%,及嘉湖山莊的平均呎價由年頭的$7975升至今個月$9190,也升了15%,當未來港珠澳大橋通車,新界西將會成為主要的通道,相信必會比上一次浪頂更加高!
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。
附圖一:

附圖二:

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西鐵沿線跑贏大市,個別續破頂!
2017年12月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至28號),買賣成交登記數字暫錄得116宗,實用面積平均呎價$10893,建築面積平均呎價$8561。
祥益地產執行營業董事謝澤銘表示,12月份西鐵沿線十大屋苑暫錄116宗,預期128宗左右,預期成交與上月相若,而平均呎價則微升0.4%,買賣雙方在拉鋸中,引致成交及呎價也較為平穩,當中有4成屋苑呎價也是錄得微升,整體表現可見西鐵沿線非常鞏固,業主顯然有了更大的優勢!
其實在這時間業主較為佔了上風,並不無原因,在12月14日美國宣布加息後,銀行很快便與美國加息劃清界線,四大銀行表示短時間內不會跟隨美國加息,顯然令到買家更加清楚香港有一段長時間也不會進入加息週期,消除了短時間內加息的憂慮。 而土地註冊處的成交有所滯後,其實是未完全反映加息後的情況,看回最新祥益指數,租金又開始重拾上升趨勢,租賃指數比上期再上升3.85%,買賣指數更是歷史第二高的水平,可見在短時間內已經錄得大量升幅,相信西鐵沿線已進入了上升軌道,重新在「龍市一期」起動,在下期報告必是強勁升幅!
過去一年之中,不少西鐵沿線屋苑也跑贏了大市,對比今年年頭兆康苑的平均呎價由$7568升至今個月$8982,大升了近19%,大興花園的平均呎價由年頭的$8684升至今個月$10105,大升了16%,及嘉湖山莊的平均呎價由年頭的$7975升至今個月$9190,也升了15%,當未來港珠澳大橋通車,新界西將會成為主要的通道,相信必會比上一次浪頂更加高!
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。
附圖一:

附圖二:

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今日新聞摘要 14.12.17
(東方)美加息提速 三月再郁
美國聯儲局香港時間周四凌晨三時公布議息結果,市場普遍預期會加息0.25厘,聯邦基金利率上調到1.25至1.5厘,並且押注明年會再加息兩次。不過,分析認為,聯儲局換班及美國通脹可能加速等因素,意味茈奕鶗i能低估聯儲局加息步伐,若當局加快「收水」,可能會衝擊市場。
投資者觀望議息結果,道指及標指周二創收市新高後,周三早段繼續破頂,道指漲80點至24,585點;納指升35點至6,897點;標指升6點至2,670點。同時,由於民主黨勝出美國參議院補選,美元匯價偏軟,兌日圓曾跌0.53%至112.95;歐元曾漲0.25%至1.1771美元。分析預期,美元明年兌歐元及日圓會繼續捱打。
聯儲或預期明年加4次 而利率期貨顯示,聯儲局明年三月加息機會率超過六成。早前有調查顯示,經濟師預期明年美國會加息三次,但最先一次加息日期由原先預期的六月,提前至三月。
事實上,聯儲局九月份會議時預測明年會加息三次,今次會議更有機會上調至四次,視乎決策者對經濟增長與通脹前景的樂觀程度。
一般而言,聯儲局加息會令金融市場環境收緊,包括推高融資成本、美元升值及壓抑股市。不過,這些現象尚未在本輪加息周期中出現,當局自兩年前恢復加息以來,美股幾乎無間斷的攀升、長期美債孳息變動不大,美匯指數在今年以來更累積下跌近8%。
市場將投資者持續買入風險資產,歸咎於聯儲局加息步伐較以往加息周期緩慢,即使當局今次會議一如預期加息,依然只是兩年以來第五度加息;相反,上次加息周期為期兩年,期間合共加息達17次。
不過,由於聯儲局現任理事鮑威爾料於明年會接棒擔任主席,加上多名新加入的決策者料傾向支持較快加息,當局現時緩速加息的作風可能出現改變。不僅如此,若明年通脹開始加速,當局加息步伐亦勢加速。
瑞銀撐歐元上試1.3關 值得留意是,雖然聯儲局計劃逐步加息,但今年以來美元不升反跌,分析員更預期美元明年兌歐元與日圓或繼續捱打,這是因為外圍經濟增長前景強勁,貨幣政策亦趨於收緊,抵銷美國加息對美元的支持作用。
瑞士銀行資產管理資產配置主管布朗表示,歐洲、新興市場及全球其他地方經濟增長將導致美元再遇沽壓,特別是市場尚未反映歐洲與日本央行可能採取的行動,估計歐元明年將漲至1.3美元水平,即較現水平漲約10%,同時看好日圓。
事實上,最少有六家大行包括野村與巴克萊力排眾議,估計較預期高的通脹使歐洲央行最快明年開始加息。
紐油漲 美CPI升0.4% 議息結果出爐前,紐約期油升1.21%,高見每桶57.83美元。數據方面,美國十一月消費物價指數(CPI)按月升0.4%,符預期,並較前一個月的0.1%加速,惟扣除食品和能源的核心CPI意外減速,按月和按年分別僅升0.1%和1.7%,雙雙低於預期。
至於歐股個別發展,德國和法國股市尾段分別下跌0.17%及0.18%。
惠譽資料顯示,儘管許多央行已制訂退市路線圖,但全球負利率主權國債規模仍達9.7萬億美元,較一年前的9.3萬億美元多,部分原因是美元貶值,變相令歐元債券規模上升。
(東方)樓按息倘加0.75厘 11萬人供唔掂
美國加息步伐勢影響香港供樓人士負擔,環聯指出,若香港實際按息上升0.75厘,料逾11萬按揭人士無法抵受加息帶來的供款成本增加。按揭代理認為,隨按息上升,香港應放寬壓力測試標準,料定息產品在加息周期的優勢將更明顯。
環聯香港區研究及顧問部總監Brendan Le Grange接受本報專訪時表示,以全港49.5萬按揭人士計,當中約77%人士可以承受供款利息上升成本,餘下高達11.4萬按揭人士未能承受利息上升成本,每月尚欠500至1,500元不等,才能繼續供樓。
環聯籲減消費管理收支 環聯建議,按揭人士可以透過選擇繳交信用卡最低還款額(Min Pay),取代每月還清信用卡欠款,從而分配金額,抵銷因利息上升而增加的供樓支出。Brendan Le Grange補充,繳交信用卡最低還款額的方法為「終極方案」,長遠而言,按揭人士仍應透過減少消費,以管理收支。
事實上,金管局一直要求銀行承做按揭時,按揭申請人要通過假設按息上升3厘的「入息壓力測試」。不過,數據顯示,非銀行提供的私人貸款金額增長速度,較銀行貸款快五倍。由此可以推斷,供樓人士可能在通過壓力測試之後,再向財務公司借貸,導致整體債務增加,令供樓人士抵抗加息的能力減弱。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,香港息率升幅溫和,美國加息時間表透明度高,倘若香港按息上升後,壓力測試的假設加息幅度,理應作出相應調減,否則借款人通過壓力測試的難度將會增加。
H按吸引力降 定息料受捧 隨近日拆息抽升,經絡按揭轉介市場總監劉圓圓則稱,拆息按揭(H按)對供樓人士的吸引力下降,估計H按選用比率將由九成回落至八成或以下,用家將轉向選用定按產品。
(東方)昇薈兩房「跳價」九個月貴百二萬
二手樓頻頻「跳價」,買遲數月隨時買貴過百萬元。東涌昇薈兩房戶樓價突破850萬元,貴絕全區兩房單位,夠買同區映灣園三房單位之餘,同類單位九個月賣貴約17%。
昇薈兩房戶日前才以815萬元同區新高價售出,惟紀錄迅即被推高。美聯方吉和稱,該屋苑2座高層C室,實用面積702方呎,剛以853萬元售出,創全區兩房戶樓價新高,實用呎價12,151元,約四年升值42.7%;而對上一層同室單位,三月份成交價僅約728萬元,即九個月貴125萬元。
同區藍天海岸3座高層F室,實用面積388方呎,以550萬元售出,實用呎價14,175元,創屋苑一房戶新高。
金禧花園呎價直撲萬八 新界東沿線屋苑被買家高追。美聯梁日明稱,大圍金禧花園6座頂層戶,實用面積約314方呎,獲區內用家以約565萬元承接,實用呎價約17,994元,呎價創屋苑新高,逾五年升值約1.2倍。據了解,屋苑對上呎價紀錄16,618元由年中保持至今,期內推高逾8%。
該行梁兆堅稱,沙田好運中心桂林閣高層B室,售價約597萬元,實用呎價約15,308元,創同類兩房戶新高。
利嘉閣楊震霆稱,馬鞍山嵐岸3座低層D室,成交價718萬元,實用呎價13,728元。呎價料創屋苑新高。
黃埔花園中層1068萬沽 藍籌屋苑亦跳價。太陽物業宏惠強稱,紅磡黃埔花園11期3座中層F室,實用面積639方呎,剛售1,068萬元,實用呎價16,714元,創同類新高,同期數同面積單位上月僅售約1,030萬元;至於屋苑2期11座中層大兩房戶,亦售約830萬元,實用呎價約17,811元,亦創同類新高。
(東方)年飆19% 公屋平均價248萬
受龐大上車需求刺激,公屋單位成搶手貨。今年首十一個月二手公屋買賣登記金額共涉逾15億元,創歷來新高,而每宗公屋的平均登記成交價,亦升至248萬元,較去年高逾19%,升幅跑贏私樓市場。目前黃大仙公屋鳳德邨,有放盤叫價近600萬元,挑戰全港公屋新高。
公屋樓價愈升愈有,中原指出,今年首十一個月,二手公屋買賣登記總值已達15.33億元,比去年高位再上升0.9%,登記金額已創下歷年新高。而今年每宗公屋平均登記金額已達248萬元,與去年每宗約208萬元相比,平均每宗公屋成交價急升19.2%。至於期間錄618宗二手公屋買賣登記,按年少15.3%,但料全年宗數仍創歷來次高。
三球成交佔21%創新高 隨蚍蚖躩璊氶A「三球」公屋成交愈來愈多。美聯指出,今年首十一個月已錄136宗樓價逾300萬元的二手公屋註冊買賣,較一六年全年多1.6倍,佔整體註冊比例約21.9%,比例屬歷年最大。
事實上,市民為求上車,紛紛轉購入場門檻較低的自由市場公屋,帶動市場近月連錄癲價公屋成交。
根據中原資料顯示,香港歷年售價最高的十個公屋單位,三個來自上月最新登記成交,其中沙田顯徑邨顯德樓高層5室,以530萬元售出,為全港史上最貴的公屋單位。
鳳德邨放盤癲嗌599萬 公屋業主叫價亦進取,尤其是已補價的自由市場放盤。代理稱,鳳德邨雪鳳樓實用面積598方呎單位,現時叫價599萬元,挑戰全港公屋新高。世紀21怡和尹美嫦稱,由於公屋補價需付額外費用,故很少業主主動申請補價,令自由市場公屋放盤罕有,鴨脷洲利東邨東興樓放盤,實用面積296方呎,叫價448萬元放售,貼近銀行估價,實用呎價15,135元,是屋苑唯一已補價放盤。
鯉安苑「居二」呎價萬一 近日公屋市場連錄多宗買賣。美聯林振聲稱,將軍澳公屋景林邨景櫚樓低層26室,同區租客自由市場價415萬元購入上車,實用呎價約11,690元。富誠地產黎子健稱,黃大仙公屋竹園北邨桃園樓高層7室,綠表價售278元,實用呎價6,275元。
居屋成交亦旺。世紀21聯誠謝寶昭稱,油塘居屋鯉安苑C座中層7室,第二市場售725萬元,實用呎價11,154元。呎價料為油塘及藍田居二市場歷史新高。另消息稱,荃灣居屋祈德尊新邨B座中層K室,以450萬元轉手,實用呎價12,605元,創屋苑新高。
(明報)陳家強3393萬入市珀苑 稱非為投資 半年前仍預警樓市泡沫
今年名人買樓個案浪接浪,即使曾在半年前提醒市民本港樓市風險大、上月再稱市民要留意自己承擔能力的財經事務及庫務局前局長陳家強,亦以3393萬元購入樓齡近40年的中半山豪宅珀苑一個單位連兩個車位,陳家強向本報回應指,今次買樓是出於需要,非作投資之用。
土地註冊處資料顯示,陳家強(CHAN KA KEUNG CEAJER)於上月中以3393萬元購入中半山珀苑一個實用面積1404方呎的中層B室連兩個車位,實呎24,167元,當時呎價及售價均為屋苑新高。惟有關紀錄在短短數日後即被一個高層同面積單位連一個車位,以成交價3450萬元、實呎24,573元打破。資料同時顯示,陳家強今次買樓,僅需付約144萬元印花稅,即佔樓價4.25%,換言之,陳家強應是以首置客身分入市。
僅付144萬印花稅 料首置名義入市
另今次沽出單位之原業主,於2003年以750萬元購入,現易手帳面獲利2643萬元,賺幅3.5倍。就購買中半山堅尼地道珀苑豪宅單位一事,本報記者昨午致電陳家強查詢,他表示,現時無需要就此事回應,而對於今次是否以首置客身分入市,陳則稱「我無打算回應你這個問題」。不過,及後陳家強再補充,購買該物業是出於需要,並非作投資之用。
上月指市民買樓要留意自己能力
資料顯示,陳家強在任職財經事務及庫務局長期間,不時評論樓市,今年6月卸任前,就提醒市民樓市風險比以往大,因樓價已遠高過市民購買力,若然利息上升、供應增加等因素出現,樓市將會有所調整。
在卸任後,他上月出席一電台節目時亦稱,有注意到政府和金管局有向「靠父幹」置業人士發出預警,並指在現時樓價高企下,市民要留意自己承擔能力。
事實上,近年不時有政府高官入市,如民政事務總署署長謝小華等人,去年以2738萬元購入西半山殷然中層A室,單位實用面積1007方呎,實呎27,185元;商務及經濟發展局前局長蘇錦樑,則於2015年以1410萬元購入中半山實用面積977方呎的快樂大廈一個高層單位,實呎14,432元。
張炳良盈峰翠邸 估值5年升四成
另運輸及房屋局前局長張炳良,早於2012年上任局長前便以1600萬元購入大埔盈峰翠邸3座雙連戶連兩個車位,單位實用面積共1841方呎,當時實呎8691元。若參照為張炳良承做按揭的匯豐銀行對上述兩個單位所作的網上估價,未計算車位部分,有關住宅單位最新估值達2304萬元,較張炳良5年前購入時的成交價高出44%。
(蘋果)今年轉按創新高 升逾八成
經絡按揭轉介公佈,根據其研究部及金管局的數據,首10個月新取用按揭貸款金額及宗數比去年同期分別增加89.9%及64.4%,貸款金額成歷年第二高位。而由於今年拆息偏低,加上銀行紛紛調低按息,導致轉按誘因大增,轉按金額較去年大升82.6%,更創出歷史新高。 市場總監劉圓圓表示,對上一次美國加息周期累計加息4.75厘,當時香港只是加息3厘,未有跟足,相信如今本港資金充裕下,未有逼切的加息需要。她預料明年初至年中本港才有機會需要循序漸進加息。 經絡憂明年港或走資 她又指,目前本港拆息按揭(H按)息率大約在1.7厘水平,與最優惠利率按揭(P按)之間有明顯息差,因此供樓人士有誘因將按揭轉到H按,令今年轉按達1,000億元。但至明年H按會隨加息影響升至近兩厘或以上,屆時市場無誘因轉用H按。 對於明年,劉圓圓預計,美國聯儲局會繼續循序漸進加息,加息3至4次,加上美國進行稅改及縮表計劃,料美元資產陸續回流本土,使香港有資金外流壓力。她指,香港銀行體系結餘由2015年10月達到4,263億元的高洁A回落至現時的1,797億元,顯示香港資金正在流出銀行體系,但仍屬健康水平,現加息壓力不大。
(星島)景泰苑八百買家交還公屋單位
首個位於新蒲崗的綠置居項目景泰苑,買家今年六月起陸續入伙,所騰出公屋單位的流轉情況一直備受關注。運輸及房屋局昨日提供予立法會數字顯示,景泰苑項目入伙後,有八百個買家交還房委會公屋單位,當中近六成單位位於市區,近三成位於擴展市區,另外有約一成二買家購買景泰苑時屬於公屋富戶。
署理運輸及房屋局局長蘇偉文以書面回覆立法會議員提問時說,新蒲崗景泰苑的八百五十七個單位已全部售出,今年六月起買家陸續入伙,房委會就綠置居的全面檢討,預計明年初完成。
他表示,其中八百位買家為公屋租戶,已陸續交回公屋單位,他們所交還的公屋單位分布於一百六十條屋邨,其中四百六十八名買家的公屋位於市區,二百二十名位於擴展市區,一百零九名買家位於新界,餘下三名位於離島;當中在購買單位時需按「富戶政策」繳交倍半或雙倍淨租金另加差餉的租戶,分別為七十一個及二十七個。
至於其餘五十七名買家,其中二十八名來自房協轄下出租屋邨租戶,十六名已通過詳細資格審查的公屋申請者,十二名為獲核實符合「公務員公共房屋配額計畫」申請資格的初級公務員,餘下一名為符合資格入住公屋的離婚或分戶的公屋住戶。
另外,蘇偉文表示,房委會過去五年就公屋租戶及申請人,因虛報資料而被控「明知而作出虛假陳述」,共發出約九百七十張傳票,當中約八百八十張傳票成功被檢控,佔超過九成。
他以書面回覆立法會議員提問時解釋,發出的傳票中有約三百六十張與虛報工作收入相關,而過去五年則有約一千一百宗公屋申請,因提供虛假資料而被取消。
(星島)港珠澳主橋超支 港或承擔23.6億元
運房局表示,根據國家交通運輸部審核大港珠澳大橋管理局提交的資料後,概算大橋的主橋工程超支九十九點五億元人民幣,如根據此金額按工程立項時由三地共同承擔及向銀行借貸的原則處理,預料本港或需直接承擔二十億元人民幣,或二十三點六億港元,但最終的確實金額及相關安排,會於確立後由當局再向立法會匯報及尋求立法會增撥款項。而澳門政府亦指,當地或會承擔約六億元人民幣的超支金額。
港珠澳大橋位於內地水域的主橋工程動工以來,受外海建設條件複雜、施工技術難度高、人工與材料價格上漲影響,工程成本有所增加,承建商向大橋管理局提出調整預算的申請。本港運輸及房屋局於上月提及,大橋管理局在完成計算由承建商提出的預算調整申請後,已編製報告,超支款項約為一百億元人民幣,折合約一百一十八億港元,有關報告已上報國務院。
運房局昨晚再回覆傳媒查詢指,根據國家交通運輸部的批覆,大橋主橋的最新批覆預算為四百八十億六千八百萬元人民幣,即主橋超支約九十九點五億元人民幣。局方指出於工程立項時,三方同意所需的建造費用,由三地共同承擔及由港珠澳大橋管理局向銀行借貸。因此,政府預計超支所引致的額外資金需求,亦會按上述立項時所訂定的原則處理,亦即部分由三地共同承擔,而其餘部分由港珠澳大橋管理局向銀行借貸。
港府續指因應以上最新超支預算,預計三地需要承擔的資金部分為約四十六億元人民幣,即另外五十三點五億元將通過借貸取得。而至於港方需承擔的金額,則預計為約二十億元人民幣,或折合二十三億六千萬港元,但當局強調最終的確實金額及相關安排,會於確立後向立法會匯報,並尋求議會追加撥款。連同大橋動工時本港批出的六十七億五千萬元,香港在大橋主橋工程最少承擔了九十億五千萬港元。
此外,澳門建設發展辦公室昨亦公布,澳門政府或按三地協議佔約百分之十二點五九的比例,承擔五點九億元人民幣的超支金額,不過澳門公布的主橋工程整體超支金額較本港公布的多出四億元。
(星島)耶倫臨別「贈興」 美加息四分一厘
美國聯儲局在本港時間周四凌晨結束兩天議息會議,一如市場預期加息四分一厘,是聯儲局今年第三度加息。市場除關注會後發表的利率前瞻外,還關注會後聲明和主席耶倫在最後一次主持的記者會上,會否就總統特朗普政府的稅改方案如何影響美國經濟做出暗示。美股杜指和標指昨日中段繼續創新高,杜指曾升九十九點,納指亦靠穩。
儲局會後宣布再次加息四分一厘,將聯邦基金利率目標區間上調到一點二五厘至一點五厘,同時會發布儲局官員對明、後年至二ま二ま年經濟與利率的最新預測。杜瓊斯工業平均指數中段見二四六ま五點,升一百一十二點;納斯達克指數亦升十四點,見六八七七點。
彌惇國預託證價格曾見八十點三三港元,較香港收市價升零點三八港元;中移動美國預託證價格曾見七十六點九港元,較香港收市價升零點一港元。
儲局官員在上一次在九月份發布的利率前瞻點陣圖預測,明年將加息三次,而到後年底通脹率將升至百分之二的官方目標水平。若他們預測通脹壓力依然疲軟,則可能將預期中值下調至明年僅加息兩次。
芝加哥商品交易所利率期貨市場押注截至明年十一月,聯邦基金利率上調到一點七五厘至二厘的機率為三成八;這相當於儲局本周加息四分一厘,到明年十一月份之前再加息兩次。
《華爾街日報》本月的經濟師調查則預測,儲局明年將加息三次,後年加息兩次。他們指,鑑於過去兩季美國經濟增速折合成年率超過百分之三,估計明年國內生產總值(GDP)將增長百分之二點七,將支持通脹向上。不過,大多數儲局官員一直期待的通脹升勢未見出現。美國二月份脹率年率略高於儲局的目標水平,但按照儲局看重物價指標,十月份通脹率僅為百分之一點六。
美國昨日出爐的十一月份消費物價指數(CPI)按月升百分之零點四,按年升百分之二點二,與預期相符,主要拜能源價格上升帶動,但剔除食品和能源的核心CPI則按月升百分之零點一,按年升百分之一點七,低於經濟師預測的百分之一點八。
美匯指數從四周高位回軟,曾跌百分之零點二三,見九十三點八八六;日圓則續升百分之零點五三,見一一三點一三兌一美元(每百日圓兌六點九港元)。
紐約一月期油價到美市早段升幅收窄至百分之零點一六,見每桶五十七點二三美元。倫敦現貨金價則跌幅收窄至一點ま二美元,見每盎司一二四三點五八美元。
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屯門品牌物業聚康山莊 新買家睇準屋苑升值潛力高
| | 圖中為聚康山莊單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產營業董事胡志偉表示,屯門聚康山莊由品牌發展商興建,位於環境怡人的住宅區,受到不少客人青睞。日前該分行促成一宗聚康山莊的成交個案,是次買家為外區客。
胡氏稱,上述所錄成交單位為1座低層H室,實用面積428呎,兩房兩廳。新買家 睇準未來港珠澳大橋落成將會全面帶動屯門區的發展,加上單位內附新裝,業主亦願意增加議幅,遂便決定以475萬買入作自住或投資之用,以實用面積計算呎價為11,098元。
胡氏續稱,該單位若作投資收租,現時市值租金大約為1.2萬元,租金回報率達3厘。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支
(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責) |
睇好屯門碼頭升值潛力 區內客以435萬購入邁亞美海灣
| | 圖中為邁亞美海灣單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產區域董事邱家邦先生(Johnny Yau)表示,屯門碼頭區未來發展潛力優厚,日後港珠澳大橋及屯門南延線通車後,區內交通配套更完善。日前屯門邁亞美海灣錄得一宗區內客成交個案,原業主於2014年以約265萬購入單位,是次轉手帳面獲利約高達170萬。
邱氏稱,上述所錄成交單位為1座中層G室,實用面積398呎,兩房一廳,日前獲區內客垂青。該買家鍾情單位客廳及房間均座擁開揚景觀,加上原業主增加議價空間,累積減價達15萬,而且買家睇好屯門碼頭區的升值潛力,遂便決定以435萬購入上址作自住或長線投資收租之用,以實用面積計算平均呎價為10930元,屬市場價成交。
邱氏續稱,該單位若作投資收租,現時市值租金大約為1.1萬元,租金回報率可達3厘。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責) |
屯門邁亞美海灣罕有優質戶以523萬易手
| | 圖中為邁亞美海灣單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產區域董事袁思賢(Joise Yuen)表示,屯門碼頭區未來發展潛力優厚,日後港珠澳大橋及屯門南延線通車後,區內交通配套更完善。日前屯門邁亞美海灣錄得一宗區外首置客成交個案,原業主於1997年以約336.5萬購入單位,是次轉手帳面獲利約高達186.5萬。
袁氏稱,上述所錄成交單位為3座中層D室,實用面積473呎,兩房一廳,日前獲區外首置客垂青。該買家鍾情單位客廳及房間均座向西南擁全海景觀,附設企理裝修,加上同類優質單位盤源不多,屬罕有放盤,而且原業主增加議幅,累積減價達27萬,上述買家遂便決定以523萬購入上址作自住之用,以實用面積計算平均呎價為11057元,屬市場價成交。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責)
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今日新聞摘要 06.09.17
(東方)屯門六地擬建屋區會力阻 政府覓地建屋再遇反對聲音。規劃署擬改劃屯門六幅土地興建逾萬個公營房屋單位,屯門區議會昨日討論相關改劃時,遭多名區議員炮轟政府「盲搶地」,漠視區內交通擠塞及設施不足問題,狠批該署試圖硬闖區議會,再上城市規劃委員會,要求規劃署收回文件,重新規劃。會上最終以大比數通過動議,認為政府未解決區內交通問題前,規劃署應停止改劃屯門土地以增建房屋。 規劃署擬改劃屯門五幅土地,興建一萬零七百個公營房屋單位,另改劃黃金海岸一幅土地作私營房屋發展,提供九百四十個住宅單位。多個政黨在會前請願要求規劃署停止再向屯門「盲搶地」。 恐屏風效應 毀寮屋家園 屯門區議員黃麗嫦表示,政府之前處理元朗橫洲建屋項目時,因應反對聲而縮小建屋計劃,不滿政府轉移到屯門搶地,指五幅公營房屋用地合共只有十點四七公頃,批評「係咪真係無地到要見縫插針?」又指五幅地分別為綠化帶及「政府、機構或社區」用地,而屯門社區設施數十年來均沒增加,如日後再增加人口,設施將更不足。 另一區議員葉文斌亦強烈反對政府將屯門十六區恆富街土地由「政府、機構或社區」用途改作公屋發展,提供五百二十個住宅單位,指該幅地皮鄰近私樓南浪海灣,質疑政府插針起樓,不但引起周遭業主群起反對,更會帶來屏風效應。另一幅位於屯門廿三區屯興路以東的土地亦計劃改建公營房屋,將影響井頭上村南約九十個住用構築物,有區議員指涉事鄉村坐落逾五十年,認為當局漠視寮屋居民的家園。 被指事先摸底 不合程序 區議員陳文偉指政府「今天的我打倒昨天的我」,為求起插針樓抹殺規劃時的社區需要,漠視區內醫療設施不足問題;亦有區議員不滿規劃署日前事先約見部分區議員「摸底」,質疑不合程序。 土木工程拓展署總工程師張家亮回應時指屯門將有多項交通配套設施落成,其中屯門西繞道已準備開展研究;政府亦計劃向立法會申請撥款興建十一號幹線;而西鐵日後將增加班次,大大改善區內的交通。規劃署屯門及元朗西規劃專員林智文則指新增用地可滿足市民短中長期的住屋需求,他稱明白人口增加會導致設施不足,當局已於洪水橋預留土地興建新醫院,滿足新界西居民的服務需求。
(東方)團體促控外來人口 紓住屋問題 環保觸覺參考城市規劃委員會及規劃署網站資料,整理前行政長官梁振英任內由「政府、機構或社區」、「綠化地帶」和「休憩用地」被改劃為住宅用途的土地資料,結果發現五年間全港共有八十七幅,即約一百一十一點五九公頃土地被改劃,但差餉物業估價署數據顯示,私樓售價不斷上升,今年七月私人住宅售價指數連續第九個月刷新高位,反映房屋供應不足問題至今仍未紓緩。 環保觸覺義務總幹事譚凱邦批評上屆政府「盲搶地」、提出改劃土地以解決房屋問題,但改劃大量土地增加住宅單位後,一般市民仍「上唔到車」,說明決策方向錯誤,白白犧牲社區空間之餘,房屋問題仍未能解決,而改劃土地帶來的矛盾亦成官民關係撕裂源頭之一。 總人口五年增逾廿萬 政府近日公布「土地供應專責小組」的名單,但環保觸覺指名單上不少人曾公開表態支持開發郊野公園,被民間團體批評有既定立場。譚認為小組不應重蹈上屆政府覆轍,過去已有民間團體多番提出應以減少單程證和大陸專才等源頭以控制房屋需求,且得到不少市民認同,認為小組應全面及深入分析有關的建議。 環保觸覺今日會趁土地供應專責小組舉行首次會議,到會場外請願,要求小組認真聽取民意,研究土地需求的同時,要考慮控制外來人口。團體引用資料指二○一二至一七年的香港人口由七百一十四萬人升至七百卅五萬人,主要增長來自外來人口,包括持單程證人士、內地專才及內地留學生等。
(東方)首置上車盤限制大 只可轉售綠白表人士 因應樓價高企,年輕一族難以圓置業夢,十月發表的施政報告將提出首置上車盤,房屋協會主席鄔滿海表示,首置上車盤主要對象是綠表和白表合資格人士,售價以申請人負擔能力釐定,市價只作參考,而有關單位轉售限制較大,只能售予綠白表人士,不能補價後在自由市場出售。 售價以申請人負擔能力釐定 鄔滿海昨日在電台節目表示,雖然居屋訂價同樣是主要考慮申請人的負擔能力,折扣率因此並非一成不變,有時是市價七折,有需要時甚至六折發售;但首置上車盤的售價,更明確地以申請人的負擔能力而釐定,市價只作參考,故單位日後的轉售的限制較居屋大,只限售予綠白表人士。 當被問及居屋與首置上車盤分別時,鄔說:「首置上車盤好處是循環再用,近期樓市熾熱,居屋補價後可於自由市場出售,服務對象脫離,所以要有首置上車盤。」 至於首置上車盤是否由房協負責,鄔回應指首置上車盤與房協無關。他又對今日召開首次會議的土地供應專責小組寄予厚望,希望小組可以找到出路、找到共識,以便興建更多住宅單位,他認為增建房屋單位的問題不能再拖。 早前有消息指政府傾向讓公屋居民可優先認購首置上車盤,鄔滿海相信首置上車盤對部分公屋居民有吸引力,若他們認購單位交還公屋,相信有助加快公屋單位的流轉。
(東方)新樓二手爆搶盤潮 樓價癲升,無阻買家繼續瘋搶一、二手樓。華懋集團荃灣全•城嶼Q早重推日前棄購的4伙,竟吸引高達1,300組買家到場搶購,即平均超過300組客爭購1伙;另一邊廂,以銀主盤為主的私人拍賣會亦吸引逾百人到場,其中紅磡昇御門銀主盤被搶高190萬元售出。 華懋集團荃灣全•城嬰重e兩輪銷售沽清全盤共953伙,惟其後有4伙交易未有進展。發展商安排該批單位於昨日早上十一時重售,據現場所見,不少買家及代理早於九時許已到達荃灣如心廣場五樓售樓處現場等候,其後陸續有市民前往排隊,人龍一度由五樓伸延至下一層,出現「打蛇餅」情況,估計高峰期有多達超過2,000人排隊。 據了解,該盤昨吸引約1,300組買家到場,即約325組買家爭1伙。由於排隊人數眾多,發展商為每個買家登記後,直至下午一時半才進行抽籤。據一手住宅銷售資訊網,上述4伙昨即日沽出,其中8座15樓B室以621.17萬元成交,而5座45樓D室成交價1,403.34萬元。 愛炫美加推 1414萬入場 同區長實地產海之戀•愛炫美日前加推7號價單,涉及157伙,價單售價1,813.1萬元起,折實售價約1,414.2萬元起。本周五發售50伙,項目至今累售2,081伙,套現逾220億元;同系馬頭角君柏將於本周六銷售12伙。 一手市場氣氛熾熱、二手樓市亦旺。環亞物業昨推拍22項物業,包括8個銀主盤,部分開價遠低於估價,昨吸引超過100人到場,場面墟冚。據該行指,到場準買家主要目標為九龍灣昇御門及德福花園兩間銀主單位。 其中以昇御門搶得最激,該1座低層F室銀主盤,實用面積606方呎,開價僅680萬元,較估價約900萬元低逾20%。每口叫價5萬元,終獲約8至9組買家承價多達48口,搶高190萬元或27.9%,以870萬元售出,實用呎價約14,356元。 該行董事總經理兼拍賣師曾傑俊稱,上址早前睇樓人次超過100人,當中有約20組出席,主要是開價吸引,最終售價亦略較市價低。 6銀主盤易手 近月最旺 至於德福花園O座低層7室銀主盤,實用面積538方呎,開拍價僅500萬元,亦較估價低逾20%,單位亦獲5至6組買家競價共16口,搶高100萬元,以600萬元拍出,實用呎價11,152元,仍低估價約7.7%。同場柴灣公屋翠灣邨翠寧樓低層6室銀主盤,綠表開價158萬元,實用面積383方呎,最後以160萬元售出。 同場亦有3個業主盤順利拍出,包括「有價必賣」的土瓜灣新城中心高層D室,開價330萬元,獲承價16口以405萬元售出,略高於估價。曾傑俊指出,最近市況偏靜,昨日共有6個單位順利拍賣售出,無論到場人數及成交均為近月最旺一次,亦反映筍盤有人買。
(東方)德福凶宅加價7.5% 買家近期見盤就搶,即使另類單位亦唔放過,令二手業主叫價更為心雄。九龍灣德福花園曾發生五屍案的「最凶」單位,連租約放盤多時,市傳近期獲買家查詢,單位叫價已較年初反價約30萬元。 連租約癲嗌430萬 市場消息稱,上述德福花園放盤單位,實用面積556方呎,由於單位曾發生命案,向來少人問津,但近期亦獲買家查詢,但未有出價,業主拒絕回應。上址單位年初時叫價約400萬元,上月中已加價至430萬元,加幅約7.5%,實用呎價約7,734元,但仍低於市價約四成,單位現以約1.18萬元租出,租期至明年中。 良景邨近3球開拍 拍賣場放盤開價亦進取。屯門公屋良景邨良萃樓中層17室,實用面積264方呎,由黃開基拍賣行於今日推出拍賣,第二及自由市場開價125萬及298萬元,自由市場實用呎價11,288元,挑戰全區新高。拍賣行稱,上址屬法院頒令拍賣,由於所需補地價金額較高,故開價較市價為高。 世紀21資料,該行昨再增3個銀主盤放售,全為大型屋苑住宅單位。包括屯門居屋兆康苑I座單位,開價455萬元,實用呎價9,420元。據了解,該單位曾承按或貸款逾十次。而粉嶺牽晴間7座中低層戶,開價495萬元,實用呎價12,891元;至於深井浪翠園8座單位,則叫價700萬元放售。
(蘋果)全.城擰堜w貨 1,300人爭4伙 準買家:排隊發儮 約1,300人昨早9時起湧到荃灣如心廣場排隊,有人扶老攜幼,亦有打工仔偷雞「射波」(詐病請假),只為搶購全.城4伙撻定戶,抽中前籌成功置業的機率低至0.3%。有準買家明知機會渺茫,仍然在現場苦等呆企超過4小時,盼獲幸運之神眷顧,買到屋苑唯一600萬的兩房單位。 由華懋發展的荃灣新盤全.城壑W月以低價推售,短短9日內極速沽清全數953伙住宅單位。不過,周一晚上發展商公佈4伙買家撻定,將以原價於昨早11時以先到先得形式重售,撻定單位分佈於5座至8座,以望內園單位為主,兩房及三房戶各兩伙。 有人「射波」到場碰運氣 樓盤撻定戶原價重售消息一夜之間傳遍地產代理及向隅客,昨早大批準買家在開售前兩小時已趕到位於如心廣場的售樓處外排隊,許多人都是失落早前兩輪賣樓抽籤的向隅客,期望今次可「海底撈月」,有市民直認來碰運氣,自嘲排隊是「發儮琚v。眼見現場太多人排隊,發展商改以抽籤形式賣樓(因未有更改價單故符合一手條例)。 至10時多,準買家已經逼滿如心廣場五樓的所有行人通道,後來者要沿扶手電梯步後至樓下空曠位置打蛇餅,並即場填寫抽籤表格。 現場所見,到場準買家及地產代理人數逾千,輪候人士年齡分佈廣泛,包括家庭客抱住嬰孩、老年夫婦、獨自前來的中年漢等,有婉拒上鏡的年輕人坦言指昨日是「射波」到場碰運氣。 準買家數目遠超發展商原定安排的負荷,大批準買家要在售樓處外呆企至12時多方可以進入售樓處,其間長者、婦女要遊走四處尋找空凳坐下休息。市場消息指,全.城4伙撻定戶昨早埋單接獲約1,300份登記,平均325人只有1人能圓置業夢。 現場多名排隊人士都稱最大吸引力源自一伙實用面積427方呎的低層兩房戶,定價737.3萬元,視乎買家採用的付款方法,折扣率介乎20%到15.75%,折盡最多優惠後,價錢可降至589.84萬元。 售價由621萬至1,408萬 至昨午2時多,全數4伙撻定戶售出,據成交紀錄冊顯示,由於買家均採用折扣較少、但有權向發展商申請最高八成一按的付款辦法,最終單位成交價由約621.2萬元到1,407.6萬元。 華懋銷售及市場部高級經理陳慕蘭回應指,全.城擰堜w戶的市場反應確實超出預期,承認昨早排隊秩序「有少少混亂」。被問及假如樓盤再出現撻定戶重售的情況會如何安排,陳慕蘭表示暫時未有定案,而集團亦沒有深究早前買家撻定的原因。 就如斯瘋狂的搶樓現象,中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,同類情景要追溯至1997年前全民炒樓的年代,皆因當時排隊人士可即時摸貨大賺,而昨早令全.城嬰V隅客聞風而至的主因則相信是地點及價錢。 中大市場學系客座教授冼日明認為,全.城嶺鴠誑捅W過2萬人爭購900多伙,到昨日4個撻定戶重賣吸引過千人博一博,比例上其實是合理。全.城嬪l引之處在於是較長實同區新盤有至少一成半折讓,又貼近區內二手樓價,故成功吸引大批購買力湧現。
(星島)港人首置上車盤 售價不與市價掛鈎 特首林鄭月娥競選時已表明會推出中產家庭可負擔的「港人首置上車盤」。房協主席鄔滿海昨日表示,特首林鄭月娥計畫在十月發表的施政報告中,針對目前居屋的綠表及白表申請人,提出港人首置上車盤,價格將不與市價掛鈎,但可能會取消「補地價」選擇,限制轉售對象僅為綠表及白表申請人。 鄔滿海昨日表示,現時居屋以市價七折的標價發售,但有時會因應申請人的負擔能力,下調標格,以市價的六折為參考,「過往折扣率都不是一成不變」。他透露,港人首置上車盤的售價將不與市價掛鈎,會根據申請人的負擔能力而定,有別於居屋制度,轉售對象或僅限於綠表及白表申請人。 鄔滿海表示,限制轉售對象可有助居屋循環,確保居屋售予合資格的申請人,「可以真正貫徹居屋的宗旨。」若依此方式,他估計可能沿用現時居屋二手市場的制度,由房委會或房協證明居屋買家符合資格。但他指出,若樓市淡靜時,政府或應給居屋賣家一條出路,容許以「補地價」方式,在公開市場出售單位。 鄔滿海指出,現存制度亦有賣家把居屋賣給政府的做法,部分居屋買家若在買入單位的首數年內,有意出售單位,只可申請由房委會原價回購。但他對於新政策沿用此做法有保留,「不是一定需要這樣做。」他表示,新政策應該是「愈方便愈好」,政策既要令市民容易明白,同時亦要方便政府執行。 土地供應專責小組今日召開首次會議,他表示現時房屋問題與土地供應不足有關,對小組寄予厚望,希望小組能盡快達成共識。
(星島)上月五盤批預售 逾3000伙應市 政府審批預售樓花速度加快,上月有5個新盤獲批,涉及3037伙,創四個月新高,而部分新盤已搶先開售,至於同獲批預售的將軍澳日出康城4B期,以及屯門天生樓則緊隨其後,並積極部署,而隨荌熉荅批出進度加快,令上月待批預售伙數,回落約21%至7339伙,為約31個月以來的低位。 據地政總署資料,8月共有5個新盤批出售樓紙,涉3037伙,為今年4月錄得3489伙獲批預售後,創四個月以來的新高,同時較6月的1387伙獲批,上升約1.19倍。上月獲批的新盤中,部分已作銷售,包括剛全盤售罄的荃灣全城嚏A至於屯門城點則準備周六盡推全盤204伙,至於啟德OASIS KAI TAK正積極部署,料9月內開售。 同時亦獲批預售,由新地發展的將軍澳日出康城4B期,提供1132伙,預計落成日期為19年12月底。據新地副董事總經理雷霆指,由於4B期,不論單位戶型設計、分布與正準備推出的4A期晉海有分別,故此會先行觀察晉海的銷售反應、以及買家需求,再決定4B期的具體發售時間。 此外,由新世界發展的屯門天生樓,同樣獲批售樓花同意書,項目提供100伙,預料於明年7月落成,而項目主打2房、3房及4房單位。據悉,最快可在月內推出發售。隨茯F府批出預售樓花腳步加快,而新申請的樓花項目未來得及補充下,令8月待批預售單位數降至7339伙,涉及21個項目,較7月的9303伙,下跌21%,不單止結束連續兩個月上升的勢頭,同時為15年1月錄得7046伙後,約31個月以來的低位。 而8月僅有1個項目申請預售樓花,由嘉華發展的大埔白石角創新路項目,提供1073伙,將於2020年2月底落成,據悉,項目涉及9座,提供1房至4房單位。 嘉華國際(香港地產)總經理溫偉明表示,期望可於明年首季獲批售樓紙,並推出市場發售,預期售價除參考鄰近的白石角物業外,亦會參考大埔區的二手樓造價,期望可做到有價有量,會以較貼市價形式發售。 美聯研究部指出,雖然目前待批單位數僅7339伙,創31個月新低,不過,連同之前已批出但尚未發售之主要新盤合計,現時可隨時推出市場的全新新盤樓花項目,共涉及約4500個單位。再加上逾7300個待批住宅單位,即有近1.2萬伙新供應。
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今日新聞摘要 31.08.17
(東方)美東邨白田邨 最後兩期落實重建 黃大仙美東邨及石硤尾白田邨最後兩期落實重建,房屋委員會商業樓宇及資助房屋小組聯席會議昨日一致通過相關遷置安排,新公屋預料最快二○二五年落成。至於其餘廿個尚未納入重建計劃的高齡屋邨何時重建成為關注焦點,資助房屋小組成員尹兆堅狠批當局並無將四大重建準則套用到所有舊邨,「只係偶爾揀一、兩個(邨重建),然後自圓其說」。資助房屋小組主席黃遠輝回應時重申現有屋邨經勘察結構絕對安全,在重建的考慮上起跑線一致,需視乎重置資源及重建潛力,目前無法交代舊邨重建的時間表。 落實重建的美東邨美東樓和美寶樓,樓齡最低一幢只有卅四年,但重建後單位將激增兩倍,可提供一千九百伙。小組亦聽取房屋署簡介石籬中轉屋的樓況,黃遠輝指中轉屋的樓宇結構安全只可維持到二○二二年,即便維修亦只能撐多十五年,但每個單位的平均維修成本介乎四十四萬至六十三萬元,「同一個新H公屋單位七十二萬(元)差距唔遠!」其中一幢最頂三層更要拆卸,黃遠輝形容維修效益相對低,而重建需提早兩年通知,意味三年內必須作決定。 港府將檢討中轉屋政策 石籬中轉屋是僅餘的市區中轉屋,目前有近五百八十個住戶,黃遠輝估計逾八成屆時已經「上樓」,餘下的會轉到屯門寶田中轉屋居住。若果重建成事,當局會檢討整個中轉屋政策,並有彌補措施配合。 逾廿名舊邨居民到場請願,直指舊邨十分殘破,石屎剝落,重建迫在眉睫,要求房委會交代重建時間表。
(東方)屯門五地擬建逾萬公營屋 規劃署擬改劃屯門五幅地,興建一萬零七百個公營房屋單位,另改劃黃金海岸一幅地作私營房屋發展,提供九百四十個單位。屯門區議會主席梁健文說:「除了兩幅山邊地無爭議外,其他地點附近都有好多樓,居民都反對再起樓。政府應提供多些選擇,讓議員諮詢居民,好過政府揀好才拿出來諮詢。」 該五幅地主要是沒指定用途的政府、機構或社區土地、一幅休憩用地,以及緩衝價值相對較低及毗鄰發展土地的一些綠化地帶。規劃署表示,擬建公營房屋的位置及坐向會按周邊發展布局適當分隔,並有建築物線後移地帶及非建築用地,從而保持建築物之間空氣流通及減少視覺影響。 第一幅地在兆山苑與新屯門中心之間,提供約二千九百四十個單位;第二幅地在龍逸邨與南豐工業城之間,提供約三千五百五十個單位;第三幅地在井頭上村南,提供約二千七百個單位及一間小學;第四幅地在南浪海灣旁,提供約五百二十個單位;第五幅地在顯發里以南,提供約一千零二十個單位。 規劃署將提改劃修訂 改劃需要修訂《屯門分區計劃大綱核准圖》,規劃署擬提交城市規劃委員會轄下鄉郊及新市鎮規劃小組委員會考慮。如小組委員會同意修訂,城規會將展示有關分區計劃大綱草圖作公眾諮詢,為期兩個月。屆時,公眾人士可對修訂項目提出申述。
(東方)土地專組聚焦發展原則 土地供應專責小組下星期三召開首次會議,主席黃遠輝表示,小組只會討論土地發展原則,不會逐個選項討論,舉例是否發展郊野公園,小組只會聚焦探討可否利用生態價值較低的郊野土地,並保育具高生態價值的郊野土地,而不會討論具體選址。他強調,任何一個小組成員的意見均不可凌駕於公眾討論之上。 身兼小組成員的測量師學會前會長劉振江也說,覓地不等於與保育或現時環境有衝突,上屆政府提出多管齊下的土地供應政策後,社會有不同意見,但未有平台充分討論,期望專責小組可提供一個良好溝通平台。另一成員團結香港基金副總幹事黃元山預計,香港未來三十年需要多九千公頃土地,面積相等於三個沙田新市鎮,現時社會期望可持續發展,故要同時兼顧環保、經濟及社會需要等各層面,不可傾斜任何一方。 未邀環保專業人士加入 天文台前台長、香港鄉郊基金主席林超英則表示,小組未有邀請環保專業以及康樂相關人士加入,他對此感到遺憾,期望政府不要急於覓地,拋棄一直以來的覓地制度以及原則。
(東方)新都城月漲價6%稱王 樓市持續向好,八月份個別藍籌二手屋苑樓價升勢理想。將軍澳新都城本月平均成交呎價,按月急升逾6%,為十大主要屋苑中升幅最大;而東涌映灣園呎價亦升至逾1.02萬元,為該屋苑歷來平均呎價首度升穿1萬元。 綜合市場資料,十大屋苑中,新都城,映灣園、茶果嶺麗港城、鰂魚涌太古城及康怡花園,本月平均呎價都較七月上升,撇除本月康怡花園僅暫錄1宗複式單位成交,未能作比較外,其餘4個屋苑平均呎價按月升0.1至6.1%。 中原伍錦基稱,新都城本月暫錄15宗買賣,平均成交呎價約15,193元,交投量較上月升逾80%,呎價按月升6.1%;因本月成交以細單位為主,故拉高呎價,現時已沒有600萬元以下放盤。 利嘉閣梁敬嚴稱,同區清水灣半島8座中低層B室,售739.8萬元,創屋苑兩房新高價,實用呎價1.39萬元,四年升值近70%。 嘉湖本月僅開24刁 美聯張少勛稱,八月東涌區錄逾40宗二手買賣,映灣園佔約18宗,平均呎價約10,218元。據悉,平均呎價較七月升3.1%。而港島指標屋苑太古城,中原張光耀稱,屋苑本月暫錄13宗買賣,已超越七月全月,平均呎價1.78萬元,按月升約5.3%。美聯吳肇基稱,屋苑南海閣低層G室售1,068萬元,實用呎價1.82萬元。 惟細價屋苑樓價升勢放緩。中原馬斯力稱,天水圍嘉湖山莊本月錄24宗買賣,平均呎價9,200元,按月跌約1.6%,樂湖居13座高層三房單位,連租約售473.8萬元,實用呎價僅約8,630元。 十大屋苑月錄114宗 資料顯示,十大屋苑八月暫錄114宗成交,較七月減約1.7%,近三個月十大屋苑交投量約100宗水平,較今年高位跌近60%。除嘉湖山莊外,紅磡黃埔花園本月平均呎價,按月跌最多7.5%至14,426元,沙田第一城呎價跌約2.9%。 美聯集團主席黃建業稱,今年首八個月樓價升逾9%,樓市高位雖乍現小整固,惟本港經濟基調回穩,年底樓價有力再上,全年料累升逾10%。 二線屋苑再有破頂成交。利嘉閣稱,大圍盛世3座北翼高層C室,以新高價1,536萬元沽,實用呎價16,033元。消息稱,同區金輝花園中層C室售530萬元,實用呎價14,521元創新高。世紀21奇豐稱,同區居屋雲疊花園3座高層M室,自由市場售557萬元,實用呎價11,556元創屋苑新高。
(蘋果)資助房屋屢創新高價 二手價升量跌,資助房屋市場更不時出現破頂成交。其中本月初一日內兩誕公屋王的將軍澳景林邨及鑽石山鳳德邨,就成為市場熱話。 在8月2日,將軍澳景林邨景桃樓高層28室先於早上傳出易手,屬開放式一人公屋,實用面積153方呎,連地價以235萬元易手,每呎15,359元。豈料同日鑽石山鳳德邨每呎賣貴117元再破紀錄,銀鳳樓低層53室,實用面積126方呎,以195萬元連地價易手,呎價15,476元,打破景林邨造出的每呎15,359元紀錄,成全港最貴公屋王。 鳳德邨公屋王又豈止一間,房委會資料顯示,雪鳳樓低層11室,實用面積376方呎,以290萬元(未補地價)成交,實用呎價7,713元,呎價創九龍綠表公屋新高。鄰近的黃大仙竹園北邨榕園樓高層5室,實用面積489方呎,本月於居屋第二市場348萬元易手,呎價7,117元,樓價貴絕九龍未補地價公屋。
(蘋果)新盤搶客 藍籌屋苑單月僅百宗成交 二手連續三個月乾升 一手主導樓市,二手市場成交量少,藍籌屋苑連續三個月只有100多宗成交,但價錢則繼續乾升,觀塘麗港城為今年升幅最多的大型屋苑,平均呎價升至最近的1.35萬元,升幅近兩成。學者指出,一手有發展商提供高成數按揭吸客,料會持續主導市況。 綜合市場統計數據,十大屋苑本月至昨日(30日)都只是錄得大約112宗二手成交,港島藍籌屋苑鰂魚涌康怡花園更只是得2宗成交。成交量已經是連續三個月徘徊於低水平,比2月至4月,每月200多宗成交萎縮近一半。 麗港城今年樓價升兩成 不過,量跌價不跌,觀塘麗港城則為今年升幅最多的大型屋苑,平均呎價由年初的1.13萬元,升至最近的1.35萬元,升幅近兩成。相信與周邊地區如油塘及啟德高地價推動,出現「追落後」的情況。 離島東涌映灣園本月成交的平均呎價為10,200元,平均呎價升穿一萬元,相信與港珠澳大橋預計最快年底通車有關。映灣園本月約有18宗成交,當中約11宗的成交呎價都是1萬元以上。本月呎價最貴一宗成交為15座高層F室,實用面積565方呎,以641萬元成交,實用呎價11,345元。 美聯物業蕭銳賢表示,最新成交為12座高層E室,實用面積548方呎,以590萬元成交,實用呎價10,766元。原業主於2007年6月以194萬元買入單位,現沽貨大幅獲利396萬元,升值2倍。 至於港島三大藍籌屋苑鰂魚涌太古城及康怡花園,連同鴨脷洲海怡半島,本月成交的平均呎價都超過1.7萬元。而現時十大屋苑中,只是僅餘天水圍嘉湖山莊的平均呎價未見5位數。中原地產伍耀祖表示,最新成交為景湖居8座中層A室,實用面積635方呎,三房間隔,獲買家以561.8萬元承接,實用呎價8,847元。原業主於2000年5月以173萬元買入單位,現沽貨大幅獲利388.8萬元,單位17年升值2.2倍。 一手靠高成數按揭吸客 中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示,發展商提供高成數按揭吸客,令市場焦點集中一手市場,二手樓成交量自然不會多,而二手成交不多的情況下,難以有參考價錢指標。不過,他估計,暑假旺季完結後,一手市場未來兩個月相信不會再如本月般熾熱,但如果發展商持續提供高成數按揭,相信會持續主導市場。
(星島)城.點收逾800票 年輕客源達70% 細價新盤有價有市,屯門新盤城.點日前開價,旋即開放示範單位及收票,參觀情況理想,售樓處連錄不同客源參觀,消息透露,該盤累收近800票,超額認購15倍,發展商稱,該盤力吸用家客源,入票人士中有7成為年輕客群,料於短期內加推,最快下周公布銷售安排及開售。 由資本策略旗下尚家生活發展的屯門城.點,經連日軟銷後,迅即成為市場焦點。尚家生活地產董事總經理方文彬表示,該盤昨首日開放示範單位,參觀情況理想,該盤力吸用家客源,將因應市場反應,有機會於短期內加推,有輕微提價空間,考慮推出全盤最細的217方呎開放式單位,最快可於下周公布銷售安排及開售。 方文彬表示,該盤力吸年輕人為主,佔入票人士達7成,而按地區劃分,新界區佔6成,其餘為九龍及港島客源;他續指,由於屯門市中心多年來均未有新盤推出,購買力積聚,加上項目鄰近港鐵站,屬市中心位置,因此備受市場垂青。 該盤持續開放位於中環商廈的展銷廳及示範單位,昨雖為上班日,惟仍屢錄不俗人流,展銷廳現場所見,場內擠滿參觀人士,當中不少人趁暑假帶同小孩一同到場,於項目物業模型前向代理查詢詳情,另外,亦有部分睇樓客以情侶檔形式到場,場面溫馨,可見項目吸引不少年輕上車客垂青。 市場消息透露,該盤截至昨晚累收近800票,超額認購15倍,收票情況理想,當中不少入票入士,早前於其他新盤推售時亦有入票。 另外,因應該盤推售,中原特意推出按揭優惠。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,今次夥拍銀行推出「城中.焦點 低息按揭雙優惠」,若買家透過該行入市,可享兩項按揭優惠,包括全期低至H加1.3厘,高回贈1.6%;以及為鎖定首年定息1.72厘,並可避免息率浮動,其後為H加1.3厘,現金回贈1.35%。兩計畫鎖息上限P減3厘,長達30年,設高存息戶口。 王美鳳續稱,買家亦可享高存息戶口,存款息率與按息相同,客戶以存息收入抵銷按息支出;亦可透過申請按揭保險計畫,享有達9成按揭貸款。 中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指,據該行數據顯示,細單位屬近期樓市升浪的「樓市火車頭」,主要原因是細單位剛性需求大,年輕客自用,投資者亦愛收租,因此價格連翻創高。 該盤於本周二突擊開價,以折實每方呎15065元搶攻,發展商更推出優惠及印花稅等最高折扣逾12%,入場的開放式227方呎單位,折實價約288萬元,力求以較低的入場門檻脫穎而出。
(星島)嘉湖本月沽23伙創新低 受制於新盤連環推售,直接搶走二手客源,其中作為藍籌屋苑的嘉湖山莊,本月暫錄約23宗交投,按月下滑8%,屋苑成交量料創歷史新低。 中原分區營業經理伍耀祖表示,天水圍嘉湖山莊本月暫僅錄約23宗成交,較7月的25宗減少2宗,下跌8%,有機會創屋苑歷史新低。其中,景湖居8座中層A室,面積635方呎,3房間隔,新近以561.8萬元易手,呎價8847元。 另外,部分藍籌屋苑成交量,按月亦有下滑,世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示,沙田第一城本月暫錄得16宗成交,較7月的19宗下跌15%。利嘉閣助理分區經理陳維進表示,紅磡黃埔花園本月暫錄8宗成交,較7月的10宗下跌20%。 而個別屋苑仍錄得高價交投,世紀21奇豐高級分行經理李仕明表示,大圍雲磢廑3座高層M室,面積482方呎,2房間隔,以557萬元(自由市場價)易手,呎價11556元,呎價創屋苑新高。 利嘉閣助理分區經理黃永全稱,元朗原築2座低層A室,面積約481方呎,採兩房設計,以514萬元獲首置客承接,呎價約10686元,屬市價水平。 祥益分行經理謝利官表示,天水圍虃z豪園5座低層F室,面積493呎,獲區內首置客以518.8萬元購入自住,呎價10523元,屬市價成交。 美聯營業經理林志堅表示,將軍澳中心12座中層H室,面積467方呎,2房間隔,獲670萬元承接,呎價14347元,屬市價成交。 中原分行市務經理關煜裕表示,沙田居屋愉田苑愉悅閣低層7室,面積434方呎,2房間隔,以530萬元(自由市場價)獲用家承接,呎價12212元。 Q房網聯席董事莫遜雯表示,上環華冠大廈高層D室,以415萬元成交,呎價約為15660元。
(明報)瑞銀林世康籲港府增住宅供應 大灣區將吸引大量人才來港 瑞銀財富管理投資總監辦公室董事林世康接受訪問時預測,隨茈輕銦B澳門與廣東省9個城市組成的「粵港澳大灣區」(下稱大灣區)發展成為具有全球競爭力的世界級城市群,本港除可望在河套區發展科技園力爭成為「中國矽谷」外,經濟增長加快及人口持續流入均帶來殷切的住宅需求,他認為港府須大幅增加土地供應,始可望穩定樓價。 由年僅30歲出頭的林凱源所創辦的本港初創科技企業、網上貨運物流平台GoGoVan本周宣布,與內地同業58速運合併,新公司估值料達10億美元,成為近日城中熱話。事實上,本港若能夠出現更多像林凱源一樣靠做科技發圍的實業家,經濟便可望改變近年過分依賴金融業「一好遮百醜」的格局。 瑞銀財富管理投資總監辦公室董事林世康在本周初接受訪問時,GoGoVan與58速運合併的消息尚未公布,但他當時已提出一個美好願景,「facebook創辦人朱克伯格(Mark Zuckerberg)在哈佛大學的宿舍內想出成立社交網站的念頭,之後便是靠美國矽谷科技產業的完善配套,發展成今日的環球科網巨企(編按:目前facebook全球用戶逾20億、市值近5000億美元),但這不代表香港不可以有這樣的人才。我覺得只要有一個好意念(idea),本港初創科技企業的市場不單止本港,可以是全中國,甚至是全世界」。 林世康在本港就讀中學後到美國升學,以最優等成績取得美國波士頓大學經濟學與數學學士學位,跟著獲得哈佛大學統計學碩士學位,之後曾在加州工作,近年在本港多間國際資產管理公司任職。 深圳科技業起飛 靠廣東製造業支援 過去10年深圳科技業發展快速,孕育出騰訊、華為、中興及大疆等科技企業龍頭的總部,令人羨慕。林世康表示,廣東省多個城市如廣州、東莞、惠州及珠海均是國際級製造業城市,是深圳發展科技業的強大後盾,「深圳有整個廣東省的製造業作為後盾,有鄰近供應鏈的優勢,初創科技企業在當地落戶後,要製造一個樣版予客戶很容易,跟茩n大量生產亦很容易」。 不過,林世康強調,上述優勢並不是深圳獨享,尤其是特首林鄭月娥在7月1日履新當日,在國家主席習近平見證下,與國家發改委主任何立峰、廣東省長馬興瑞及澳門行政長官崔世安,在港簽署《深化粵港澳合作推進大灣區建設框架協議》(下稱《協議》),他相信隨茪j灣區的發展,可帶動本港科技業及整體經濟進入新台階。 大灣區規劃未動 跨境基建已先行 林世康解釋,大灣區包括本港及澳門兩個特區,以及廣東省內肇慶、江門、佛山、中山、珠海、東莞、惠州、深圳及廣州等九大城市,其去年GDP達1.4萬億美元,若以此作為一個經濟體的話,在全球排行第12位。該區亦是中國最富庶的區域,人均GDP為20,450美元,是全國人均GDP的2.5倍。 根據《協議》,大灣區將訂立由中央牽頭的機制,四方每年定期召開磋商會議,定出大灣區發展中的合作事項,並協調重大問題。林世康估計,未來區內將加快基建發展,例如除了港珠澳大橋及廣深港高鐵等兩項跨境基建料於今明兩年啟用外,連接深圳及中山兩地的深中通道已拍板興建,而廣東省內多條鐵路亦在興建中,目標是減少區內的客運及貨運時間,促進人流、貨流、資金流及資訊流互連互通,改善資源分配,提高整體競爭力,人均收入料逐步追上三藩市大灣區等全球其他大型城市群(見圖)。 河套區科技園 可成中國矽谷 大灣區為本港科技業的發展帶來哪些機會呢?港府今年初已與深圳市政府簽署合作備忘錄,深圳確認河套區土地業權屬港府,港深雙方會在87公頃河套區發展「港深創新及科技園」,由香港科技園公司管理,使用本港法律。園區將發展機械人技術、生物醫藥、智慧城市及金融科技四大領域,估計可創造約4萬職位。林世康分析,隨茪j灣區規劃的推進,本港的初創科技企業落戶該科技園後,可望與深圳一樣借力廣東省在製造業及供應鏈上的優勢,並且進軍內地消費市場,加上結合本港國際金融中心的優勢,可望加快發展做大做強。 他又稱:「目前本港國際金融中心的地位是多層次的,包括是全球主要股票市場、領先的人民幣離岸中心、發展成熟的資產管理中心,而近日傳媒報道已有多家資產值達千億元的央企擬在本港成立企業融資中心;而深圳則是科技創新重鎮,下一步要打做成世界級的科技中心,即是中國的矽谷。但任何城市要做矽谷的話,要吸引很多人才,亦要吸引很多資金,例如在美國風險投資基金(venture capital)中有四成位於矽谷所在的三藩市灣區,我覺得香港可以利用國際金融中心的優勢,吸引全球風險投資基金進駐,屆時本港年輕人只要有一個好意念,籌集資金在科技園創業也許不是一件難事。事實上,並不一定只有深圳才可以做創新科技產業,香港也可以。」 上述發展趨勢對本港住宅樓價有何影響呢?林世康表示,他多年前在三藩市大灣區所在的加州工作時,加州已是全球第五大經濟體,樓價是全美國平均樓價的兩三倍,但至今其升幅亦一直較快,「就算當年加州樓價看來已經很高,但只要其經濟發展繼續強勁,外地人口便會繼續流入,這兩大因素都會增加對住宅的需求,支持樓價繼續上升,買不起區內核心地段的居民,唯有到附近的衛星城市買樓及居住」。 經濟增長人口流入 推動港住宅需求 就本港情G而言,林世康認為,由於大灣區的的發展料為本港帶來更大住屋需求,建議港府全方位增加住宅土地供應,才可望穩定樓價。他認為,過去一個多星期新盤銷情火爆,從售樓處的情G可見,買樓的大部分是本地人,可見即使樓價過去多年已累積上升數倍,樓價亦是居民收入中位數逾18倍,仍有很多本地人有能力買樓,所以增加供應才是治本之道。
(明報)加快發展商補地價 有效增供應 相信不少讀者均同意本港應增加住宅土地供應,問題是地從何來而已?林世康表示,雖然港府可以透過填海、發展新市鎮及郊野公園等方法增加住宅土地供應,但在上述更改規劃的過程中,料需要較長時間才能與持份者達成共識,遠水不能救近火。他認為,最快見效的方法,是加快與發展商達成補地價協議。 新地今年獲批 增650萬方呎住宅樓面 事實上,屋宇署於6月公布,新地旗下西貢西沙路十四鄉大型住宅項目,獲批興建約30幢低密度住宅及約48幢分層住宅,涉及482.4萬方呎住宅樓面,業界料涉及4700伙住宅;另外,新地位於屯門兆康第54區的商住項目,亦於5月完成補地價,涉及逾65.3億元,當中住宅樓面涉167.9萬方呎,非住宅樓面涉117.3萬方呎,後者面積之廣,媲美位於港島東、樓面面積約111萬方呎的太古城中心。上述兩大項目涉及的住宅樓面總和超過650萬方呎。 |
屯門啟豐園實用呎價13477元創新高
| | 圖中為啟豐園單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產高級區域經理黃慶德(Kevin Wong)表示,屯門啟豐園日前錄得一宗區外首置客成交個案,原業主於2013年以約256.8萬購入單位,是次轉手帳面獲利約高達181.2萬。
黃氏稱,上述所錄成交單位為3座中層C室,實用面積325呎,日前獲區外首置客垂青。該買家鍾情單位房間向西南座擁海景景觀,附設企理裝修,加上港珠澳大橋等基建而對屯門前景充滿信心,而且原業主增加議價空間,累積減價12萬,上述買家遂便決定以438萬購入上址作自住之用,以實用面積計算平均呎價為13477元,屬市場價成交,而且是次實用呎價創屋苑同類型單位的新高紀錄!
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責)
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今日新聞摘要 08.07.17
(東方)投資者「息」驚爭相賣樓
二手交投回落,影響樓價升勢。地產代理行上周的二手樓價指數跌後回升,本周又跌0.13%至160.05點,反映樓價開始反覆。而部分投資者亦沽貨,有投資者因對後市感猶豫,繼上月沽出沙田偉華中心一伙後,剛再以532萬元沽出同屋苑另一個單位,套現逾千萬元。市場人士表示,受加息影響,預期香港未來數月樓價升勢將放慢。
樓價指數本周又回軟 反映二手樓價走勢的中原城市領先指數最新報160.05點,經上周回升後,本周再跌0.13%;而大型屋苑領先指數,按周跌0.24%至161.68點。分區方面,除新界東指數升0.56%至171.24點,出現7周內6度破頂外,其餘三區樓價指數同時回落,新界西按周跌0.67%最多。
投資者睇淡後市,趁高位沽貨。中原馮澤源稱,沙田市中心終錄本月首宗成交,一名投資者因對後市感猶豫,故連環出貨,上月以525萬元沽出偉華中心一伙後,剛再以532萬元售出同屋苑1座高層B室,以實用面積358方呎計,實用呎價14,860元,約六年升值約252萬元。
康怡另類單位賣550萬 鰂魚涌康怡花園有另類戶以低市價售,據土地註冊處資料,該盤D座極低層11室售550萬元,約三年半多升值25.3%。代理稱,上址實用面積509方呎,實用呎價1.08萬元屬近月低位。據悉,同座單位多年前發生烹夫案,影響該座單位做價,銀行對上址估價參差,估價501萬至621萬元。
世紀21將軍澳指,將軍澳中心1座低層兩房戶,減40萬元,售690萬元,實用呎價1.48萬元,低市價約3%。利嘉閣稱,荃灣錦豐園1座低層C室,減60萬,售560萬元,實用呎價1萬元。
歌賦嶺銀主貨本月開拍 銀主加快沽貨。環亞拍賣曾傑俊稱,由銀主持有的上水歌賦嶺白楊徑一幢洋房將於本月拍賣,開價待定。據了解,該洋房原業主持貨不足一年。
萊坊發布今年首季《全球住宅城市樓價指數》,截至今年三月份一般住宅樓價平均按年升6.9%,升幅為一三年第四季後最高。內地城市在按年升幅排名榜前10位中,佔達7席,香港則排17位,樓價按年升18.6%。該行紀言迅稱,香港感受到將加息帶來的影響,料未來數月住宅樓價升幅放慢,全年料升5至10%。
(東方)將軍澳居屋呎租貴過太古城
迷你戶成近年租售市場的寵兒,將軍澳此類居屋單位近期月租更衝上萬元水平,區內寶明苑及顯明苑同有開放式單位,以約1萬元租出,實用呎租近47元,創同區居屋呎租新高,較鰂魚涌太古城呎租更高。
寶明苑顯明苑逼47元 細價租盤難求。香港置業劉浩勤表示,將軍澳居屋寶明苑A座中層11室,實用面積213方呎,單位為開放式間隔,成交月租約1萬元,實用呎租約46.9元。至於顯明苑高層11室,實用面積同為213方呎,亦以1萬元租出,實用呎租約46.9元。
劉氏續指,迷你戶成交金額較低,無論買賣盤或租盤受捧。最近顯明苑低層10室,實用面積216方呎,以310萬元售出,實用呎價14,352元,料創全區居屋呎價新指標。
灣仔康富月租嗌萬一 市區單幢樓迷你戶承接力亦理想。中原林偉業稱,灣仔康富大廈全提供實用面積145方呎單位,料為全區最細住宅,一個同面積的中層B室,日前以312萬元沽出,實用呎價2.15萬元。現時該廈已沒有買賣放盤,租盤僅餘兩個,月租叫價1.1萬元起,實用呎租75.9元。
該行鄭莉莉指出,同區囍2座高層P室,單位實用面積339方呎,間隔屬開放式設計,以2.25萬元租出,實用呎租約66.4元。
(蘋果)調查:四成青年稱結婚前須買樓
1989年港產片《再見王老五》是一套講述年輕男女婚前麻煩事的喜劇,主角面對的其中一個難題是婚後居住空間。現實世界中,根據今年公佈的一項調查顯示,有逾四成年輕受訪者仍然認同「要買樓先可結婚」。 《再見王老五》是爾冬陞執導的第三套電影,於1989年上映,由鍾鎮濤及張曼玉擔大旗飾演準新人,攜手面對種種難題,諸如長輩刁難、禮金酒席、婚紗開支、生兒育女等,而網絡廣傳的睇樓片段只是電影中的一個小節。
土地問題困擾趨增 不過,樓價大漲小回,事隔28年,土地問題對港人談戀愛、甚至兩口子組織家庭的困擾程度只是有增無減,相對地越來越多將買樓和結婚兩回事脫鈎。 據新論壇今年5月發表的調查報告顯示,認同「要買樓先可以結婚」佔整體受訪者的比例由2014年的40.2%下跌至今年的29.9%;至於表示不認同的比例則由約兩成半加至31.8%,反映越來越多受訪者將結婚及買樓獨立理解。不過,若按年齡劃分受訪者,在18歲至30歲的組別中有40.9%受訪者認同「要買樓先可以結婚」,而不認同的只有26%。
(蘋果)歌賦嶺半年淪銀主盤
屬蝕讓溫床的大型洋房屋苑上水歌賦嶺再現銀主盤,有業主去年底斥1,750萬元買入洋房後,未夠一年即淪為銀主盤,並將於本月底拍賣。環亞物業董事總經理及拍賣師曾傑俊表示,歌賦嶺白楊徑6號屋銀主盤,實用面積1,315方呎,本月25日拍賣,開價有待公佈。 根據土地註冊處資料顯示,上述洋房先於2012年3月以1,808.48萬元一手售出,至去年10月以1,750萬元轉手,賬面虧損58.48萬元。雖然新業主以低過一手價逾3%買入蝕讓貨,並已支付65.6萬元印花稅,但持有洋房短短約9個月便淪為銀主盤;惟單位未見過度借貸,只獲渣打銀行提供一按。
(星島)屋苑預約睇樓量微跌
近日新盤接連推售,市場焦點集中一手,本周末二手預約睇樓量輕微下跌1%至2%。
據利嘉閣研究部數據估算,50個指標屋苑共錄1275組睇樓客,按周下跌2.3%;美聯住宅部行政總裁布少明表示,暑假屬租務旺季,承租個案漸增,二手交投進一步受壓。業主未有擴大議價空間,有意入市的買家續追捧新盤,部分地區睇樓活動因而淡靜。
中原首席分區經理楊文傑表示,由於新盤提供高成數按揭優惠,買家付首期較輕鬆,部分二手買家轉向新盤。
他指,鰂魚涌康怡花園本周末睇樓量明顯下跌,本周錄得60組預約睇樓,較上周下跌2成,呎價約16200元。
祥益執行董事謝澤銘表示,新界區2個新盤推售,吸納市場購買力,屯門及天水圍區內不少準買家希望入市新盤,導致該區本周末預約睇樓量按周下跌兩成。
(星島)港珠澳橋主體工程全線貫通
備受矚目的港珠澳大橋繼去年九月全線完成橋梁工程後,昨日再有海底隧道全面竣工,標誌大橋的主體工程已全線貫通,港珠澳大橋管理局正式宣布今年底具備通車條件。管理局表示,倘若天氣好,橋面鋪裝工作預計可在八月完成,隧道的鋪裝工作也將盡快開展。
施工期歷時七年的港珠澳大橋,是世界最長的跨海大橋,全長五十五公里,由橋島隧和粵港澳連接線組成。內地官方媒體報道,是次貫通的海底隧道工程為港珠澳大橋核心控制性工程,包括兩個面積為十萬平方米的人工島,以及長達六點七公里的海底沉管隧道;該段被視為世界最長、埋入海底最深、綜合技術難度最高的沉管隧道,最後兩節沉管之間的十二米距離早在五月時連接,之後進行焊接、落混凝土等工序,工程於昨日早上正式完成。
港珠澳大橋管理局昨日在大橋西人工島舉行貫通儀式,局長朱永靈表示,大橋工程性風險徹底消除,宣布今年底將具備通車條件。管理局工程總監張勁文表示,倘若天氣好,橋面鋪裝工作預計可在八月完成,隧道的鋪裝工作也將盡快開展。
報道指,整個隧道分別有兩個行車洞,每個行車洞均按三車道修建,兩行車洞中間還有一個四米高和四米寬的中間服務管廊;在隧道上方,有一根大大的通風管道不斷地作業,電瓶車行駛在隧道堹鈰鷛P受到涼風陣陣,隧道兩邊部分牆體則鋪設了白色的防火板。
另外,港珠澳大橋兩端各建有人工島,其中西人工島會在月底建成。港珠澳大橋島隧工程總工程師林鳴表示,附屬工程涉及在島上提供七萬平方米的建築工程,按照目前的計畫,兩島的工程都到了最後的衝刺階段。
港珠澳大橋建成以後,可將香港到珠海的交通時間由現實水路一小時以上、陸路三小時以上,縮短至三十分鐘以內,從而形成粵港澳三地「一小時經濟生活圈」。港珠澳大橋的設計使用壽命是一百二十年,可抗十六級颱風、黎克特制八級地震及三十萬噸巨輪撞擊,因此基本要保證隧道一百二十年內不變形、不漏水。
(星島)煥然壹居樓換樓 最貴單位1205萬
市區重建局位於啟德發展區的樓盤「煥然壹居」,早前預留百多伙供受重建項目影響的業主作「樓換樓」之用,市建局昨更新「樓換樓」單位的價單,涉及四十六伙。其中最昂貴的一個單位,是H1座二十二樓A室,實用面積為六百六十七方呎,售價一千二百零五萬五千元,即呎價高達一萬八千多元;最便宜的單位位於L1座三樓C室,實用面積三百三十二方呎,售價約五百三十六萬元,呎價逾萬六元。
新價單只適用於三個九龍城區重建項目,包括庇利街/榮光街發展項目、鴻福街/啟明街發展項目,及榮光街發展項目,選擇「樓換樓」的自住業主。市建局早前提出以每呎一萬五千三百多元,收購上述三個項目的單位,是歷來最高。
「煥然壹居」示範單位將於本月十七日至下月四日開放供預約參觀,合資格「樓換樓」買家則可於明年一月十六日到大角嘴售樓處抽籤揀樓。
(明報)大嶼山長沙住宅地下周招標 估值逾1.1億
新一屆特區政府上場後首度公布招標官地。地政總署昨日公布,將公開招標出售大嶼山長沙的大嶼山丈量約份第332約地段第763號的住宅用地,地盤面積26,695方呎,可建樓面面積10,678方呎,市場估值約1.1億至1.4億元,每方呎樓面地價約1萬至1.3萬元。地皮將於7月14日起招標,並於8月11日截標。
每呎樓面地價料逾1萬
中原測量師行執行董事張競達表示,大嶼山長沙地皮屬臨海地段,由於地積比率較低,料將發展成洋房項目,單位數目只有數伙。因單位可享全海景致,加上豪宅地皮渴市,政府近年推出多幅離島地皮招標均獲高價批出,預料發展商出價或有驚喜,估計地皮樓面呎價約1.3萬元,地皮估值約1.4億元。
資料顯示,對上一幅大嶼山住宅地皮要追溯至2014年12月,屬長沙丈量約份第332約地段第758號地皮,當時由內房盛洋投資(0174)以2.9億元投得,每方呎樓面地價7996元,屬當時市場預期下限。
此外,市場消息指,由資深投資者蔡伯能持有的深水埗順寧居停車場,以3900萬元售出,車場共有26個車位,平均每個車位150萬元。
順寧居停車場7個月升值七成
據悉目前月租約13.3萬元,新買家可享租金回報率4.1厘。蔡伯能於去年底以2300萬元購入順寧居停車場,持貨僅7個月帳面獲利1600萬元離場,升值近七成。
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屯門邁亞美海灣放盤一星期減價8萬以460萬易手
| | 圖中為邁亞美海灣單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產區域董事袁思賢(Joise Yuen)表示,屯門碼頭區未來發展潛力優厚,日後港珠澳大橋及屯門南延線通車後,區內交通配套更完善,日前屯門邁亞美海灣錄得一宗區外客成交個案,原業主於2013年以約245萬購入單位,是次轉手帳面獲利約高達215萬。
袁氏稱,上述所錄成交單位為1座高層G室,實用面積398呎,兩房一廳,日前獲區外客垂青。該買家鍾情單位客廳座擁避風塘景觀,附設企理裝修,加上原業主放盤約1星期減價8萬,而且屋苑鄰近家人,方便照應,上述買家遂便決定以460萬購入上址作自住之用,以實用面積計算平均呎價為11558元,屬市場價成交。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責)
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今日新聞摘要 05.06.17
(東方)納米樓租金爆升 快斷市 數年前新盤掀起納米樓熱潮,當時市場看淡該類單位投資價值,但現時「劏房」單位竟然跑出,租盤幾近斷市,租金升幅更跑贏大市。其中,大埔嵐山開放式戶租盤現僅餘一至兩個,月租9,000元起,按年漲20%,遠超大埔中心細單位同期月租約11%的升幅。長沙灣曉悅月租按年更升約21%,超越西九四小龍泓景臺6.3%的升幅,九龍城曉薈呎租更嗌64元。學者料該類單位租金及售價仍有上升空間。 嵐山於一四年推出發售,其中實用面積僅約165至195方呎的開放式戶,由於入場門檻低,當年甚受追捧,此類單位月租低於1萬元,較同區細單位為低,故承接力不俗。 大埔中心細戶僅升11% 利嘉閣梁婉玲稱,嵐山僅餘一至兩個開放式戶租盤,其中7座實用面積約180方呎單位,月租叫價9,000元,實用呎租50元,資料顯示,同類單位去年中月租僅約7,500元,現時已升約20%。 據了解,同區指標屋苑大埔中心最細的實用面積約310方呎單位,過去一年月租僅升11%至1萬元。 至於嵐山開放式單位買賣樓價,升幅絕對跑贏大市,梁氏稱,現時該盤開放式戶買賣放盤不足5個,叫價由340萬元起,較去年中成交價急升30%。 曉悅放盤叫價450萬起 一四年年底推出的曉悅,屬辣招未鬆綁項目,標準戶全為開放式或一房戶,實用面積由193方呎起。香港置業曾家輝稱,該屋苑租盤受單身及年輕租客追捧,現時細單位僅餘1個租盤,為實用面積220方呎開放式間隔,月租叫價1.33萬元,實用呎租約60元。租金按年升21%,同類買賣放盤叫價450萬元起。 事實上,同區指標西九四小龍泓景臺實用面積434方呎最細租盤,月租僅約1.7萬元,比較去年中約1.6萬元只升6.3%。 至於九龍城的曉薈亦提供實用面積約202方呎開放式戶。利嘉閣周淵博稱,屋苑現時僅餘1個同類租盤,月租叫價1.3萬元,實用呎租64.4元,與去年同類單位比較,租金已升18%。屋苑現有14個買賣放盤,大部分連租約放售,叫價介乎430萬至680萬元。 尚築開放式租盤剩兩伙 至於一五年推出的元朗洪水橋尚築,更全為開放式單位。中原葉浩麟稱,屋苑現時僅餘兩個租盤,實用面積同為243方呎,月租放盤價分別8,500元及9,000元。據了解,與去年中同類月租約7,000元相比,約一年間租金升逾20%。鄰區指標屋苑天水圍嘉湖山莊,實用面積僅440方呎的最細單位,月租同期僅升約11%。 城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為,香港家庭人口減少,單身一族愈來愈多,加上現時樓價太高,衍生市場對納米單位的需求,但現時市場該類單位佔總存量比例始終相對較少,以致該類單位租金及樓價升勢較強。 他亦指,實用面積500至700方呎的兩房及三房戶,一直是用家市場的主流戶型,樓市逆轉,需求就會轉移,當兩房及三房單位樓價回落至市場可購買的水平,就不會有人選擇納米單位,屆時此類單位樓價亦會跌得較傷。 不過,目前樓市升勢持續,相信納米單位租金及售價仍有空間上升,但升幅會漸漸與主流單位拉近。
(東方)油翠苑綠表價穿六球雙破頂 居屋市場樓價繼續大爆發,油塘油翠苑有三房戶以綠表價613萬元售出,首度升穿「六球」,實用呎價11,084元,售價及呎價雙雙創出屋苑未補價新高。 世紀21聯誠謝寶昭表示,油翠苑C座高層2室,實用面積553方呎,減價7萬元,以613萬元綠表價售出,做價首度升穿600萬元,至於實用呎價11,084元,亦創屋苑綠表呎價歷來新高。 祥益胡志偉表示,屯門居屋兆邦苑高層9室兩房戶,實用面積375方呎,減價16.2萬元,以383.8萬元連地價售出,屬屋苑兩房售價新高,實用呎價10,235元,更創屋苑呎價史上最高,並為首次升穿萬元。據悉,原業主早於九一年以一手買入單位,當時未補地價成交額約28.25萬元。 君傲灣兩房高見768萬 利嘉閣梁敬嚴稱,將軍澳寶盈花園1座低層F室兩房戶,獲買家以561.8萬元自由市場價購入,創屋苑兩房新高,實用呎價13,065元,創屋苑新高,貼近同區私樓呎價。 私樓市場亦錄高價個案,中原胡耀祖表示,馬鞍山嘉華星濤灣2座高層H室,屬套三房戶,以1,108萬元售出,創同類單位新高價,實用呎價13,629元。香港置業劉浩勤表示,將軍澳君傲灣1座高層E室,實用面積471方呎,前後四度反價共約68萬元,終以768萬元售出,創屋苑兩房售價新高,實用呎價16,306元,則屬屋苑呎價次高。
(東方)馬紹祥:大嶼山擁地理優勢 稱將成港通往全球及珠三角門戶 政府前日公布《可持續大嶼發展藍圖》,繼續以「北發展、南保育」的概念來開發大嶼山。發展局局長馬紹祥表示,隨荋銡]澳大橋和機場三跑等交通基建落成,大嶼山將成為本港通往全球及大珠三角的門戶,但他明白到大嶼山有極具價值的生態環境,觸及必定會「水花四濺」,強調當局會致力取得平衡。 發展局局長馬紹祥昨發表網誌,指大嶼山坐擁策略性地理位置。隨荋銡]澳大橋、屯門至赤鱲角連接路、東涌新市鎮擴展、機場三跑道系統等北大嶼基建設施落成,將有助促進本港與大珠三角地區在地理和功能上的連繫,並連接粵港澳大灣區,鞏固及提升本港國際金融、航運和貿易三大中心的地位,推動融資、商貿、物流、專業服務、創新及科技事業、旅遊等發展,他深信大嶼山將會成為本港通往全球和大珠三角的門戶。 三社區提供47萬個職位 馬紹祥又指,大嶼山同時擁有珍貴自然及文化資源,「我明白社會上每每觸及有關議題時,必定會水花四濺」,他強調當局必定致力達至發展與保育並重,回應社會大眾的關注。 政府發表的《可持續大嶼藍圖》,「北大嶼山」和「東大嶼都會」將聚焦房屋及經濟發展,建設三個智慧型低碳社區,包括東涌新市鎮擴展、小蠔灣發展和東大嶼都會,容納約七十至一百萬人口居住;同時發展機場北商業區和東大嶼都會作為兩個商業及就業平台,提供約四十七萬個職位。 「南大嶼」則加強自然保育,並適當地作可持續休閒及康樂用途,當局會繼續推展在大嶼山水域劃定四個海岸公園,又會興建單車徑和越野單車徑及訓練場、提供露營營地和改善行山徑和步道、提供水上活動中心、沙灘排球場及歷奇場地等。
(東方)嘉湖山莊車位再錄百萬元成交 樓價屢創新高,車位價格亦不斷上揚。天水圍嘉湖山莊兩日內連錄3宗車位成交,其中一個單號車位以100萬元易手,追平屋苑車位做價紀錄。反觀十大屋苑二手買賣膠荂A過去兩日僅錄6宗成交。 中原馬斯力表示,嘉湖山莊兩日錄3宗車位成交,其中美湖居單號車位以100萬元售出,平了屋苑車位售價紀錄。據了解,原業主於二○○二年以35萬元買入車位,現轉售帳面賺約65萬元,賺幅約1.86倍。其餘兩宗車位成交,做價同樣逼近100萬元,包括美湖居另1個單號車位,成交價99.8萬元;至於麗湖居雙號車位亦以98.8萬元易手。 十大屋苑兩日僅6買賣 私宅市場方面,由於購買力被新盤鎖死,十大屋苑二手買賣持續低位徘徊。中原指出,十大屋苑於過去兩日錄6宗成交,雖較對上一周多1宗,但已是連續第四周錄得單位數成交。期內有6個屋苑交投捧蛋,包括紅磡黃埔花園、將軍澳新都城及鴨脷洲海怡半島等。該行陳永傑稱,市場續由大型新盤主導,同時樓價乾升,二手業主叫價進取,更不時反價或封盤,預計二手交投持續受壓。 該行楊文傑稱,鰂魚涌康怡花園錄得本月首宗成交,屋苑N座高層10室,減價40萬元,以780萬元售出,實用呎價16,738元。市場消息稱,沙田第一城48座有單位以440萬元成交,樓下屬事故單位,是次成交略低於市價。
(東方)歐央行退市恐歎慢板 歐央行預告六月會重新檢討經濟前景,並根據新數據就如何退出刺激政策作出討論,投資者遂觀望本周議息會議會否作出退市暗示。儘管歐元區經濟前景改善,但歐央行對於調整刺激政策顯得小心翼翼,很大程度是因為對岸美國聯儲局四年前曾引發「縮減危機」(Taper tantrum),歐央行不願重蹈覆轍。 聯儲局於一三年五月廿一日預告將逐步縮減每月850億美元的買債步伐,終引發「縮減危機」,全球資產價格和貨幣大動盪。 歐央行理事瓦西里奧斯卡斯曾表示,歐央行應利用六月會議為退出貨幣刺激政策做好部署,繼而於秋天正式宣布。 德國央行行長魏德曼日前敦促歐央行開始討論應否及何時調整前瞻指引,以反映區內經濟前景改善。他指出,隨荌洃煽_甦增強,通脹上升並非一閃而過的可能性加大,而且歐央行應考慮其政策對銀行盈利的影響。 低息料維持至QE完 現時歐央行雖有提供前瞻指引──每月買債600億歐元最少直至今年底,但仍未就之後,包括會否或如何減少買債展開正式討論;同時,該行料息口會維持現有或更低水平一段長時間,並維持至量寬(QE)結束之後。 德國媒體早前報道,歐央行期望於七月開始為金融市場迎接退市做好準備,秋天開始公布退市計劃,並可能於明年開始將買債規模減少100億或200億歐元。惟在聯儲局「縮減危機」的前車之鑑下,歐央行官員擔心即使僅溝通措辭上有調整,都可在金融市場引起回響,甚至令之前推動增長和通脹努力付之一炬。歐央行於四月份議息會議紀錄就表達出類似憂慮。 歐央行過去曾犯下過早加息的錯誤,○八和一一年均曾於經濟滑入衰退前加息。惟考慮歐元區首季經濟增長跑贏美國,放任寬鬆幣策亦會構成風險,特別是該行當前仍暗示有需要時會加碼放水。 削公信力 通脹難管 倘歐央行對於經濟前景變化的反應過慢,可能會削弱其公信力,導致管理通脹時難度更大。 歐央行理事克雷曾指出,歐央行與市場溝通時要與不斷變化的現實情況保持一致,倘幣策上歎慢板,恐最終拍板時面臨更大幅度的市場調整風險。 不僅如此,部分歐洲政客對於持續多年的超寬鬆幣策愈益不耐煩,歐央行行長德拉吉五月份造訪荷蘭國會的時候,就受到議員責難,氣氛相當惡劣;德國財長朔伊布勒亦多次對歐央行的超寬鬆幣策表達不滿。 惟歐元區上月消費物價指數(CPI)按年升幅跌至1.4%,撇除能源和食品的核心CPI亦跌至0.9%,雙雙遜預期,或降低歐央行退市迫切性。
(蘋果)陳茂波:貴租不利經濟發展 財政司司長陳茂波昨發表網誌,指本港在瑞士洛桑國際管理學院(IMD)早前發表的《世界競爭力年報》中,在綜合競爭力蟬聯第一,連續兩年被評為全球最具競爭力經濟體,不過在「經濟表現」一環則由第5位滑落至11位,同意租金成本高昂是經濟發展的一個不利因素。 續大力增土地供應 陳茂波說,今年排名首4位仍是香港、瑞士、新加坡及美國,但頭20位的經濟體絕大部份都有變動,反映國際間競爭非常激烈,如步伐稍為放慢,就會很快被其他國家趕上。他續稱,香港在IMD報告的「政府效率」和「營商效率」兩個範疇續佔鰲頭,證明本港優良法治、強健公共財政、廉潔社會風氣、簡單低稅制和穩健金融系統等軟實力,都得到國際認同,故不少跨國企業選擇來港設據點。 不過,他則認為因去年初環球經濟欠佳,本港這類細小而高度外向的經濟體影響較大,故拖累「經濟表現」一環的排名。而今年以來,環球經濟氣氛改善,本地經濟穩步好轉,首季更錄得近6年來最快的按年增幅,如果勢頭持續,今年經濟表現會較上年好。他又認為,在「經濟表現」範疇的「價格」項目中,63個受評核的經濟體中本港排第62位,顯示本港高昂的生活成本,認同租金成本高企是經濟發展的一個不利因素,強調不會鬆懈,繼續大力增加土地供應。
(蘋果) 油塘居屋綠表價升破600萬 居屋連環破頂。世紀21聯誠謝寶昭表示,油塘居屋油翠苑綠表價升破600萬元,為C座高層2室三房戶,實用553方呎,周六以613萬元綠表價售出,呎價11,084元,樓價及呎價創屋苑綠表市場歷史新高。同呎戶對上新高價只是553萬元,於今年4月錄得。而在一年前,同呎戶造價低見396萬元,是次成交較之貴55%,樓價相差逾200萬元。 屯門居屋呎價逾萬元 屯門二線居屋呎價升破1萬元。祥益胡志偉表示,兆邦苑高層9室兩房戶,實用375方呎,連地價以383.8萬元易手,呎價10,235元創屋苑歷史新高。利嘉閣葉瑋珩表示,同區大興花園有97業主沽貨,2期11座中層C室,實用463方呎,以445萬元售出。原業主1997年以152.3萬元買入,20年升值近兩倍。 香港置業劉浩勤稱,將軍澳君傲灣1座高層E室,實用471方呎,以768萬元易手,呎價逾1.6萬元,樓價創屋苑兩房戶新高。 新盤吸乾購買力,二手捱打。中原及美聯統計的10大屋苑,於過去周六及日分別僅錄得7宗及4宗成交,後者創17周新低。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,本周末仍然以大型新盤主導市場,一手銷情理想,搶去大量客源,加上近日政府連番加辣,同時樓價乾升,二手業主叫價進取,更不時反價或封盤,預計二手交投將持續受壓。
(蘋果)天寰加推270伙 半月貴一成 建灝地產發展的啟德新盤天寰,昨加推270伙折實平均呎價約22,309元,較同類單位半月貴一成,並恍如新世界(017)年初時加推荃灣柏傲灣時,部份三房戶採用「一口價」形式推出,部份同價單位相距十層。 天寰兩輪銷售共推出507伙,累沽497伙,套現逾43億元。昨加推的單位實用面積由266至1,585方呎,折實價由502萬元至5,614萬元,折實呎價介乎17,968元至35,843元。發展商形容今批單位較上一張價單實際加幅約2%,主因今批單位以高層海景戶及特色戶為主,更首次推低座星寰匯單位。 不過以半個月前推出的首張價單作比較,累積加幅約一成。例如上月中推出的天海匯第3座37樓F室,定價991.3萬元,昨加推的樓上頂層F室面積相同,無天台不屬特色戶,定價高達1,091.8萬元,加推貴逾「1球」。 部份三房戶採「一口價」 另外,天海匯第1座3至37樓E單位,實用面積661方呎三房一套單位採用「一口價」形式發售,以樓層劃分為4個組別,每組別單位折實價由1,309萬元到1,458萬元,屬柏傲灣以來今年第二個新盤採用類似「一口價」策略定價的新盤。 至於首次推出的低座單位中最貴的星寰匯1座5及6樓複式A室,實用面積1,585方呎,連不足500方呎的私家天台及按摩浴池,定價達6,888萬元。受同區新盤開售帶動,綜合市場消息,嘉華嘉匯及保利置業龍譽周末各沽10伙及13伙。
(星島)洪丕正:樓價高企 貧富懸殊添怨氣 渣打銀行大中華及北亞地區行政總裁的洪丕正,見證香港回歸20年來的發展。他感觸樓價問題加劇了香港貧富懸殊的情況,造成社會一股怨氣,實為政治、社會一大風險,並寄語港人既要化解怨氣,亦要留意前面有大好機遇。 洪丕正從1997年擔任渣打香港交易銀行部主管到2017年貴為渣打大中華及北亞地區行政總裁回望這20個年頭,洪丕正肯定香港金融市場的進步。 不過,從市民角度而言,他直指相比20年前,今天香港的貧富懸殊問題卻嚴重了,其中一大源頭是來自樓價問題,也就是財富分布不均導致的現象,令社會上的人「有H更有,無H感覺就更加遠」。 由於樓價高企,現時港人置業更難,使港人產生很大的挫敗感。然而,貧富差距擴大並非單是香港的問題,也是全世界的問題,只是香港貧富懸殊程度非常嚴重,本港樓價升勢不合理地快。 他坦言貧富懸殊少不免令到一般市民多有怨聲,因此未必能夠看到香港擁有源自中國開放的機遇。 他認為要解決市民住屋的問題,必須從供應茪漶A透過增加公共房屋,來改善供求情況,這方向是重要且逼切,是化解社會怨氣的良方,只是現實上需時增加供應。 本港樓價飛升多年,洪丕正指,除供應不足,亦歸因市場資金太充裕,惟他堅信「這個世界無一樣嘢係永遠上升的」,任何周期都會有調節之日,而市場過分熾熱並不健康,只會升得勁,跌得勁。 他希望日後樓市調整時,是逐步進行,並由供應並藉增加公共房屋來主導,而非受外來的大因素或突然而來的股市大調整、大瘟疫等事故所觸發,好讓未能從經濟效益受惠的階層可以得益。
(星島)海之戀收約三千登記今截票 由長實發展的荃灣海之戀,於10日內3度開售,首兩輪銷情不俗,連同其他新盤,在不足半年內已達集團全年的銷售目標。市場消息指,該盤暫錄逾3000張入票,將於今午截票。 長實執行董事趙國雄表示,項目第1期於10日內連續3次賣樓,其中首兩輪開售銷情理想,連同系內其他新盤,集團於不足半年已經達到全年銷售目標,而確實銷售伙數及套現金額會於稍後公布。至於項目第2期推售日期,趙氏指,將與合作夥伴相討後正式落實,現階段未能透露。 長實地產投資董事郭子威表示,項目第1期將於本周二進行第3輪開售,涉122伙,目前收票情況理想。 另外,項目有6伙極高層特色戶即將推售,最快今天與合作夥伴商討以何種形式推,預料傾向招標,而定價方面,預計較本周二發售的最貴單位高約一成。郭氏表示,項目將於本周二第3輪銷售後,取消最高樓價85%的一按建築期付款計畫。第3輪推售的入票客源方面,有超過一半為荃灣區客戶,有兩成為西鐵沿線客,另各有一成來自港島及九龍東區。 昨日項目設於尖沙嘴的示範單位,參觀情況理想,現場所見,睇樓客包括各類人士,以家庭客戶為主,亦布滿代理向途人兜售,秩序亦算良好。 項目將於本周二進行第3輪推售,涉及122伙,同樣採即場抽籤即場開售策略,亦設大手客及散客時段,A組大手客限額為36伙,佔推出單位約三成,將於今午三時截票。趙國雄指,集團今年下個新盤為與市建局合作的中環嘉咸街23號項目,將緊接海之戀推,短期內會公布項目命名,現正待批預售樓花,與市建局相討後會盡快落實推售日期。
(星島)屋苑錄內地生搶盤 租賃市場急升溫 臨近暑假,即將在新學年來港升學的內地生,免開學前頻撲租樓,紛提早來港尋覓租盤,帶動鐵路沿線大型屋苑租賃急升溫,並以細單位受捧,部分屋苑呎價創新高,其中,粉嶺中心一高層戶獲4名內地學生承租,平均呎租約30元,屬屋苑新高。 內地生對本港環境不太熟悉,因此,鄰近學校區域及鐵路沿線屋苑,成為他們租樓的優先選擇。這些屋苑近日頻見內地學生搶租,推動屋苑租金水平上升。中原地產副區域營業董事藍浩然指出,粉嶺中心D座高層7室,實用面積535方呎,3房間隔,由4名即將升讀中文大學的內地生合租,月租1.6萬元,呎租30元,屬屋苑呎租新高。業主於2014年以約420萬元購入單位,回報約4.6厘。 區內另一屋苑牽晴間,亦錄內地生承租交投,中原區域營業經理何鑫表示,該屋苑2座中層C室,屬3房設計,面積573方呎,以1.65萬元租出, 實用呎租28.8元。據悉,新租客為3名內地生,以先付1年租金涉近20萬元租住單位。他續指,內地生提早來港租樓,亦帶動名都上月租賃宗數按月倍升。其中,屋苑1座低層D室,面積454方呎,以1.68萬元租予3名內地生,呎租37元。 此外,沙田亦是內地生聚居區份。美聯物業聯席區域經理陳國良表示,沙田中心亦錄得內地學生承租個案,單位為海寧大廈高層D室,面積約378方呎,原2房間隔,及後業主改為3房設計,獲3名內地生以「一口價」每月1.8萬元承租,每人月付6000元。他預期,6月中至8月屬內地學生租樓高峰期,比例可佔近五成,屆時除沙田中心外,偉華中心、好運中心及希爾頓中心等,都會有學生租客蹤影。 屯門區亦開始出現內地學生搵盤個案,其中,與嶺南大學相鄰的疊茵庭,近日開始接獲內地生對租盤查詢,當中以2房戶為主。「內地生辦理入學手續時,一般會聽從師兄師姐建議,提早部署租樓,怕遲租貴租,經驗所得,部分業主提價半成至一成,曾經有單位叫租9000元提價至1.1萬元。」祥益地產客戶經理古文彬表示,現時盤源緊張,每年7至8月是內地生租樓高峰期。 古氏續指,部分內地學生雖未來港,惟已透過通訊軟件,聯絡代理查詢租樓細節及索取放盤內部照片,若有合適單位,將隨即來港簽約。屯門聚康山莊及疊茵庭由於毗鄰嶺南大學,且鄰近兆康站,是內地生熱門租住屋苑。以2房戶為例,疊茵庭月租介乎1萬至1.1萬元,聚康山莊則由1.2萬元起。
(星島)新盤穩銷 兩日沽230伙 過去周末兩日,雖然受新盤開售帶動,一手市場交投暢旺,錄約230宗成交個案,但仍不及上周成交量,跌約三成,當中天寰獨佔鰲頭,錄約190多宗成交,而同區新盤保利發展的龍譽及嘉華旗下嘉匯,市場消息指,分別錄得12宗及10宗成交,而會德豐旗下屯門NAPA亦錄得5宗成交。 新世界清水灣傲瀧,昨日標售出E座7號屋,為3層複式連天台特色戶,面積2637方呎,以6276萬元成交,呎價約23800元,成交價及呎價創項目新高。該集團半年內共售出逾千伙,料已套現逾114億元,創3年新高。其中荃灣柏傲灣,累售942伙,佔全盤逾九成六,套現逾92億元。而元朗柏~、旺角SKYPARK及西營盤瑧璈亦相繼沽清。
(明報)港金融中心地位岌岌可危 渣打大中華及北亞區行政總裁洪丕正形容,亞洲區為集團貢獻最多盈利,中國是經濟上的龍頭,但金融中心在香港,回歸20年,香港地位卻岌岌可危,「我們在過去10多年錯失的機會太多,歸根究柢,樓價問題令香港人的精力內耗太多」。 港人受困貧富懸殊樓價高企 在回歸頭幾年,香港經濟正處於危機,亞洲金融風暴、科網泡沫及SARS接踵而至,但洪丕正表示,沒想過之後中國經濟開放的速度會如此快,從人民幣國際化、資本市場的開放,以至近年提倡的一帶一路,渠道愈來愈多,香港金融界充滿機遇。但他亦認為:「香港可以做得更好,過去10多年並沒有完全把握好這些機遇,甚至還未看清這些政策實際的好處。」 他續稱,香港始終受困於貧富懸殊與樓價高企兩大問題;貧富懸殊比20年前更加嚴重,「有錢的更富有,沒有的更遙遠,因此沒有動力再向前邁進」。樓價過高持續令年輕人沮喪,甚至高收入的專業人士亦買不到樓,「基本的住屋問題未解決,令他們難以抽身去看清楚並把握香港的機遇」。
(明報)本月料6新盤登場 涉逾2000伙 學者:倘發展商借足錢 買家照入市 近日公布的數項私宅售價指數均破頂,本報統計,有機會於6月推出市場或展開宣傳的全新樓盤共有6個、涉及單位總數2056伙,其中5月未曾發售全新盤的新地最積極,旗下4新盤蓄勢待發共提供逾1500伙,佔市場總體潛在推盤量的四分之三。業界估計,本月新盤主要屬中小型規模,料一手成交量有機會按月挫五成、跌至1000餘宗水平,而樓價經過首5個月累升10%後,本月升勢料將放緩。 奉行「月月有樓賣」策略的新地,繼3月、4月推出南昌站匯璽、屯門珀御後,上月並無推售全新盤,估計6月起要「收回失地」,其中元朗錦田PARK YOHO Genova和馬鞍山雲海分別提供683伙和420伙,屬新地近期最具規模新盤,兩盤均已獲批預售,其中PARK YOHO Genova有機會先「出閘」,料短期上載樓書。 新地可推單位逾1500伙 至於新地另兩個港島新盤西半山巴丙頓山和北角海璇,前者屬舊契意味可隨時發售,而海璇預料短期可獲批預售,料做價將可創北角及東區新高指標。 可留意的是,琣a北角民新街舊契項目君豪峰,料將承接同系5月推出的西環翰林峰的餘威(累售約270伙),本月有機會登場;預計2019年4月落成的君豪峰,樓花期22個月,比翰林峰短5個月,主打開放式至2房戶,目標客源為年輕分支家庭客,與翰林峰打造成姐妹盤。 代理:料本月一手成交約千宗 利嘉閣地產總裁廖偉強估計,6月一手銷情有機會按月下跌五成至1000餘宗水平,原因並非市G轉弱,而是本月擬推售的較具規模樓盤,只有元朗錦田PARK YOHO Genova,以及北角君豪峰,其他多屬中小型樓盤,因而拉低總體一手成交。 廖並估計,6月樓價升勢有機會放緩,因為今年首5個月,總體樓價已累升一成,本月樓價按月升幅有機會收窄至約1%;根據中原城市領先指數(CCL)數據,上周五最新公布為158.78點(歷史新高),相對今年1月初的144.28點,累升10%。 業界料樓價升勢或放緩 中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示,雖然金管局收緊按揭貸款成數,但以近期主要推售新盤為例,由於發展商均為準買家提供高成數按揭,銷情依然暢旺,可見現時準買家入市前,多關心發展商能否借足錢給他們上會,物業定價高低反為變成其次,而目前市場並無不明朗因素,料樓價會續升。
(明報)油翠苑未補價3房613萬 綠表價新高 港府「加辣」反令樓價乾升,市場接連錄得破頂成交,其中油塘居屋油翠苑一伙綠表單位,以逾600萬元售出,刷新屋苑未補價單位紀錄。世紀21聯誠物業董事謝寶昭表示,上述油翠苑C座高層2室,以613萬元(未補地價)易手,單位為實用面積553方呎的3房戶、實呎11,085元,成交價、呎價同創油翠苑綠表市場新高。 謝續稱,原業主於2010年以205.28萬元(未補地價)購入上述單位,現帳面獲利407.72萬元,單位升值近2倍。 屯門兆邦苑實呎破萬元關口 祥益地產營業董事胡志偉表示,屯門一名分支家庭客,新近以383.8萬元(連補地價)購入兆邦苑高層9室,單位屬實用面積375方呎兩房戶,實呎10,235元,成交呎價首破1萬元,創下屋苑歷史新高。據悉,原業主於1991年以28.25萬元(未補地價)購入單位,扣除補地價開支後,相信賣方仍有不俗利潤。 私宅方面,馬鞍山聽濤雅苑有「九七貨」易手。中原副分區營業經理黃家樂表示,上述單位是2座高層H室,為實用面積788方呎3房連套房戶,原業主5月放盤叫價約935萬元,議價後以918萬元易手,實呎11,650元,新買家為同區用家。據悉,原業主1997年7月以710萬元購入單位,持貨約20年,帳面賺208萬元或近三成。 另市場消息指,將軍澳居屋寶盈花園1座低層F室,屬實用面積430方呎兩房戶,在自由市場以561.8萬元售出,實呎1.3萬元,呎價料創屋苑新高。 君傲灣兩房加價11%沽出 香港置業助理分區董事劉浩勤稱,將軍澳君傲灣1座高層E室,屬實用面積471方呎2房戶、可享海景,新近以768萬元成交,實呎16,306元,成交價創屋苑同類新高。據悉,原業主去年底放售叫價690萬元,新春後市G向上,原業主數度加價,於5月下旬加價至760萬元,近日有準買家洽購,原業主再加價至768萬元,而新買家亦願意追價,單位半年累積加價11%或78萬元。據悉,原業主於2013年11月以522萬元購入,持貨4年,帳面獲利246萬元或47%離場。 此外,中原地產表示,十大屋苑於剛過去周六及周日僅錄得6宗成交,較上周5宗多1宗或兩成;美聯統計則稱,過去兩天10大屋苑僅錄得約4宗成交。 |
西鐵沿線辣招後,趨勢會更鞏固向上!
2017年5月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至29號),買賣成交登記數字暫錄得148宗,實用面積平均呎價$10387,建築面積平均呎價$8164。
祥益地產執行營業董事謝澤銘表示,5月份西鐵沿線十大屋苑暫錄得148宗,預期約158宗左右,成交量按月微跌3.7%,而政府在5月12日突然推出了新辣招,報告內數據暫時未反映到新辣招下的市場反應,但每次辣招推出總會有業主因應市況而作出調整,初步所見有少數業主願意輕微減價,而有一些業主減價也只因為把握這個機會加快推行自己的換樓計劃,在這時期會有更多選擇,換樓也可在更穩定市況下進行,相信在多次辣招下業主已適應了這個「龍市二期」情況,在價格上只有部份作出微調而對長遠樓價影響不大!
正如上個月報告所說,西鐵沿線會進入消化期,成交量及呎價也放緩了發展,平均呎價微升了1.2%,成交量預期下跌3.7%,不過交投量下跌的情況下,樓價仍有輕微上升跡象,是證明了業主持貨力強於買家,在鞏固之下,業主不願減價出貨引致成交量減少的情況出現,看這趨勢相信在鞏固之後樓價會再穩步向上!
在呎價輕微破頂之下,有8個屋苑錄得升幅,而有不少屋苑升幅較大,如雅都花園升幅較強7.7%,每呎$10047、穄纁x升7.2%,每呎$10227、卓爾居升4.5%,每呎$11375、美孚新村升3%,每呎$11927、嘉湖山莊升2.7%,每呎$8678、大興花園升1.2%,每呎$9296、新元朗中心升1.2%,每呎$11648,可見業主形勢比買家更強,而萬元以下一呎只餘下三個屋苑,買家應在今次辣招之下捉緊機會,在西鐵沿線尋寶,否則影響過後必會更穩健向上發展,在明年港珠澳大橋預備通車及基建配合之下,必會加速樓價爆發!
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責。
附圖一:

附圖二:
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西鐵沿線辣招後,趨勢會更鞏固向上!
2017年5月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至29號),買賣成交登記數字暫錄得148宗,實用面積平均呎價$10387,建築面積平均呎價$8164。
祥益地產執行營業董事謝澤銘表示,5月份西鐵沿線十大屋苑暫錄得148宗,預期約158宗左右,成交量按月微跌3.7%,而政府在5月12日突然推出了新辣招,報告內數據暫時未反映到新辣招下的市場反應,但每次辣招推出總會有業主因應市況而作出調整,初步所見有少數業主願意輕微減價,而有一些業主減價也只因為把握這個機會加快推行自己的換樓計劃,在這時期會有更多選擇,換樓也可在更穩定市況下進行,相信在多次辣招下業主已適應了這個「龍市二期」情況,在價格上只有部份作出微調而對長遠樓價影響不大!
正如上個月報告所說,西鐵沿線會進入消化期,成交量及呎價也放緩了發展,平均呎價微升了1.2%,成交量預期下跌3.7%,不過交投量下跌的情況下,樓價仍有輕微上升跡象,是證明了業主持貨力強於買家,在鞏固之下,業主不願減價出貨引致成交量減少的情況出現,看這趨勢相信在鞏固之後樓價會再穩步向上!
在呎價輕微破頂之下,有8個屋苑錄得升幅,而有不少屋苑升幅較大,如雅都花園升幅較強7.7%,每呎$10047、穄纁x升7.2%,每呎$10227、卓爾居升4.5%,每呎$11375、美孚新村升3%,每呎$11927、嘉湖山莊升2.7%,每呎$8678、大興花園升1.2%,每呎$9296、新元朗中心升1.2%,每呎$11648,可見業主形勢比買家更強,而萬元以下一呎只餘下三個屋苑,買家應在今次辣招之下捉緊機會,在西鐵沿線尋寶,否則影響過後必會更穩健向上發展,在明年港珠澳大橋預備通車及基建配合之下,必會加速樓價爆發!
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責。
附圖一:

附圖二:
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「一帶一路」的置業良機
*轉載自2017年5月17日的大公報
(按圖放大)
原文:
「一帶一路」國際合作高峰論壇已經順利在北京舉行,看見29個國家的元首出席圓桌會,為沿途的發展中國家提供基建及經濟開發的支援,也為環球各國提供了共贏的新模式,顯示了中國真正大國崛起了!也即是說,香港在此新格局中的角色也正式啟動,並逐步走向成形。
在配合「一帶一路」下,從投資地產的角度來說,香港有兩個板塊是最受惠的,一是西鐵九龍站一帶,因為九龍站一帶正正是將來的高鐵總站,亦可以說是其中個一帶一路的源頭,透過高鐵將來在西九龍前往北京只需約10小時車程,在高鐵之下,世界變得細小,中國前往俄羅斯只需約30小時,前住歐美約2天,將來坐高鐵已經可以遨遊世界,高鐵沿線特別是總站,能夠匯聚到錢財及人才都眾多,因此九龍站未來樓價將遠遠跑贏大市很多。
另外一個受惠於一帶一路樓價的是新界西,新界西在港珠澳大橋通車後將透過粵港澳大灣區匯聚廣東省另外十個富裕城市,大灣區就會衍生大灣區的生活模式,同樣,九龍西亦會建立高鐵的生活模式,這種模式甚至生活節奏都會成為未來世界人們都追求的大都會生活。
筆者認為不出幾年,西九的樓價相信是世界數一數二的大社區,而屯門及天水圍的樓價相信亦會高於香港大多數的市區。
特別要補充的高鐵除了令香港融入整個一帶一路之外,其實亦更有利實現香港和珠江三角地區一小時生活圈的發展,從西九龍總站出發乘坐高鐵到廣州只不過是48分鐘,那種快捷、舒適、安全的乘車體驗,必定愈來愈服旅客歡迎。
香港人大多數人似乎都生在福中不知福,不是很察覺到自己的機遇,因為有關的機遇不單會帶來利益還會帶來衝擊。
當然,本人經營的地產正正在於新界西,而自己居住的地方亦在西九龍,所以我必須披露我個人撰寫本文產生的利益衝突,不過,各位要深思以上問題,無論你的答案與我的是不是一樣,我相信你分析完後一定對自己的投資有裨益的。
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「一帶一路」的置業良機
*轉載自2017年5月17日的大公報
(按圖放大)
原文:
「一帶一路」國際合作高峰論壇已經順利在北京舉行,看見29個國家的元首出席圓桌會,為沿途的發展中國家提供基建及經濟開發的支援,也為環球各國提供了共贏的新模式,顯示了中國真正大國崛起了!也即是說,香港在此新格局中的角色也正式啟動,並逐步走向成形。
在配合「一帶一路」下,從投資地產的角度來說,香港有兩個板塊是最受惠的,一是西鐵九龍站一帶,因為九龍站一帶正正是將來的高鐵總站,亦可以說是其中個一帶一路的源頭,透過高鐵將來在西九龍前往北京只需約10小時車程,在高鐵之下,世界變得細小,中國前往俄羅斯只需約30小時,前住歐美約2天,將來坐高鐵已經可以遨遊世界,高鐵沿線特別是總站,能夠匯聚到錢財及人才都眾多,因此九龍站未來樓價將遠遠跑贏大市很多。
另外一個受惠於一帶一路樓價的是新界西,新界西在港珠澳大橋通車後將透過粵港澳大灣區匯聚廣東省另外十個富裕城市,大灣區就會衍生大灣區的生活模式,同樣,九龍西亦會建立高鐵的生活模式,這種模式甚至生活節奏都會成為未來世界人們都追求的大都會生活。
筆者認為不出幾年,西九的樓價相信是世界數一數二的大社區,而屯門及天水圍的樓價相信亦會高於香港大多數的市區。
特別要補充的高鐵除了令香港融入整個一帶一路之外,其實亦更有利實現香港和珠江三角地區一小時生活圈的發展,從西九龍總站出發乘坐高鐵到廣州只不過是48分鐘,那種快捷、舒適、安全的乘車體驗,必定愈來愈服旅客歡迎。
香港人大多數人似乎都生在福中不知福,不是很察覺到自己的機遇,因為有關的機遇不單會帶來利益還會帶來衝擊。
當然,本人經營的地產正正在於新界西,而自己居住的地方亦在西九龍,所以我必須披露我個人撰寫本文產生的利益衝突,不過,各位要深思以上問題,無論你的答案與我的是不是一樣,我相信你分析完後一定對自己的投資有裨益的。
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屯門邁亞美海灣優質戶減價22萬以498萬易手
| | 圖中為邁亞美海灣單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產區域董事邱家邦(Johnny Yau)表示,屯門碼頭區未來發展潛力優厚,日後港珠澳大橋及屯門南延線通車後,區內交通配套更完善,日前屯門邁亞美海灣錄得一宗區外首置客成交個案。
邱氏稱,上述所錄成交單位為6座高層E室,實用面積447呎,兩房一廳,日前獲區外首置客垂青。該買家鍾情單位附設靚裝連部份傢俱,可即買即住,加上客廳及房間均座向西南擁全海景觀,而且同類型優質盤源不多,屬罕有放盤,以及原業主增加議幅,累積減價達22萬,上述買家遂便決定以498萬購入上址作自住之用,以實用面積計算平均呎價為11141元,屬市場價成交。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責) |
西鐵沿線破萬後,進入短期消化!
2017年4月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至27號),買賣成交登記數字暫錄得159宗,實用面積平均呎價$10209,建築面積平均呎價$8014。
祥益地產執行董事謝澤銘表示,4月份西鐵沿線十大屋苑暫錄得159宗,預期約165宗左右,成交量按月升7%,經過上月成交量大升,成交呎價破萬之後,明顯買家追落後情況已因為樓價上升後而沒有早前那麼熾熱,成交減慢了,平均呎價亦只是微升了0.5%,可見到又再進入另一次消化期,西鐵沿線會在平穩水平中作出整固,相信在樓盤減少之下,消化期不會太長!
在呎價輕微破頂之下,仍有6個屋苑錄得升幅,而有不少屋苑升幅較大,如:兆康苑升幅較強升7.4%,每呎$8671;卓爾居升7.2%,每呎$10887;新元朗中心升4.8%;每呎$11514;嘉湖山莊升4%,每呎$8458;大興花園升2.5%,每呎$9188;屯門巿廣場升2.3%,每呎$11385;可見買家仍然不停在尋找入市機會,主要圍繞茼餕K沿線去尋覓落後筍盤!
相信西鐵沿線會進入一至兩個月較短的消化期,在消化過後,以及未來港珠澳大橋通車,屆時便再會牽動了不少本區及外區客人出來西鐵沿線物色樓盤,未上車的朋友不應再猶豫,量力而為看準機會出擊!
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責。
附圖一:

附圖二:
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西鐵沿線破萬後,進入短期消化!
2017年4月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至27號),買賣成交登記數字暫錄得159宗,實用面積平均呎價$10209,建築面積平均呎價$8014。
祥益地產執行董事謝澤銘表示,4月份西鐵沿線十大屋苑暫錄得159宗,預期約165宗左右,成交量按月升7%,經過上月成交量大升,成交呎價破萬之後,明顯買家追落後情況已因為樓價上升後而沒有早前那麼熾熱,成交減慢了,平均呎價亦只是微升了0.5%,可見到又再進入另一次消化期,西鐵沿線會在平穩水平中作出整固,相信在樓盤減少之下,消化期不會太長!
在呎價輕微破頂之下,仍有6個屋苑錄得升幅,而有不少屋苑升幅較大,如:兆康苑升幅較強升7.4%,每呎$8671;卓爾居升7.2%,每呎$10887;新元朗中心升4.8%;每呎$11514;嘉湖山莊升4%,每呎$8458;大興花園升2.5%,每呎$9188;屯門巿廣場升2.3%,每呎$11385;可見買家仍然不停在尋找入市機會,主要圍繞茼餕K沿線去尋覓落後筍盤!
相信西鐵沿線會進入一至兩個月較短的消化期,在消化過後,以及未來港珠澳大橋通車,屆時便再會牽動了不少本區及外區客人出來西鐵沿線物色樓盤,未上車的朋友不應再猶豫,量力而為看準機會出擊!
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責。
附圖一:

附圖二:
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屯門邁亞美海灣優質戶以420萬易手
| | 圖中為邁亞美海灣單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產營業經理黃慶德(Kevin Wong)表示,屯門碼頭區未來發展潛力優厚,日後港珠澳大橋及屯門南延線通車後,區內交通配套更完善,日前屯門邁亞美海灣錄得一宗區內換樓客成交個案。
黃氏稱,上述所錄成交單位為2座高層H室,實用面積403呎,兩房一廳,日前獲區內換樓客垂青。該買家鍾情單位客廳及房間均座擁開揚避風塘景觀,加上同類型優質盤源不多,屬罕有放盤,而且買家睇好區內的未來發展,遂便決定以420萬購入上址作自住之用,以實用面積計算平均呎價為10422元,屬市場價成交。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責) |
物流主導引起對流衝擊
*轉載自2017年03月28日的星島日報
(按圖放大)
世事變得太快,無論思想還是局面!人們從「等跌」改變為恐慌性入市!香港亦由市場的主導,卻因為欠缺對流互動的能力,在以中國為重心的新國際藍圖中,陷入了被動及競爭力不足!
3月5日,李克強總理在全國人大會議宣佈了粵港澳大灣區的計劃,有關計劃其實是將廣州配合港珠澳大橋及高鐵等高效率基建將五、六個CBD聯在一小時的生活圈中,這是遠超倫敦、紐約等舊有大都會模式的超級經濟引擎!屯門天水圍成為了國際大都會的重鎮,但香港人其實還未知寶,即使樓價最近有破頂之勢,但是屯門樓價仍然是大幅落後於基建較遜一籌的新界東,顯示基建的價值仍未在價格上反映!
在以一帶一路為首的新基建格局下,世界將會由海權社會變化為陸權社會!而點對點的運輸就會改為每一個車站都會有貨上落的物流主導!有關的成本會大量減低,但是得益的面和人會大量擴大!更加重要的就是,這個物流主導會產生對流衝擊,一切事物會在與世界聯系接通下重組,對流能力強的地方和人就會得到大的優勢!你認為香港準備好沒有?在這個新的對流世界裡面,更加會衍生了新的金融局面,既然水是流動,自然會水向低流!即是說實力強的對手會湧去實力弱的市場去佔據,價格高的購買力會湧去價格低的購買力去佔據,這個水流效應現在已經正改變香港了!
所謂三軍未動,糧草先行,未通車資金已經湧來香港,最近香港地皮不斷被內地發展商所奪得,背後不單是金錢多少的問題,還牽涉世界和經濟模式的改變,當香港樓價停止上升的過去數年,如果另一個地方或者另一個社群,他們可以在樓價大升之餘仍然可以減除泡沫的,就等於我們的競爭力被比了下來,那我們的資產會被人「買起」就是理所當然且會繼續發生的事了。
在香港年輕人抱怨難以置業的時候,開始見到有南亞裔的人士刻苦儲蓄買得私人住宅,各位,我們是否應該好好深思一下。
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物流主導引起對流衝擊
*轉載自2017年03月28日的星島日報
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世事變得太快,無論思想還是局面!人們從「等跌」改變為恐慌性入市!香港亦由市場的主導,卻因為欠缺對流互動的能力,在以中國為重心的新國際藍圖中,陷入了被動及競爭力不足!
3月5日,李克強總理在全國人大會議宣佈了粵港澳大灣區的計劃,有關計劃其實是將廣州配合港珠澳大橋及高鐵等高效率基建將五、六個CBD聯在一小時的生活圈中,這是遠超倫敦、紐約等舊有大都會模式的超級經濟引擎!屯門天水圍成為了國際大都會的重鎮,但香港人其實還未知寶,即使樓價最近有破頂之勢,但是屯門樓價仍然是大幅落後於基建較遜一籌的新界東,顯示基建的價值仍未在價格上反映!
在以一帶一路為首的新基建格局下,世界將會由海權社會變化為陸權社會!而點對點的運輸就會改為每一個車站都會有貨上落的物流主導!有關的成本會大量減低,但是得益的面和人會大量擴大!更加重要的就是,這個物流主導會產生對流衝擊,一切事物會在與世界聯系接通下重組,對流能力強的地方和人就會得到大的優勢!你認為香港準備好沒有?在這個新的對流世界裡面,更加會衍生了新的金融局面,既然水是流動,自然會水向低流!即是說實力強的對手會湧去實力弱的市場去佔據,價格高的購買力會湧去價格低的購買力去佔據,這個水流效應現在已經正改變香港了!
所謂三軍未動,糧草先行,未通車資金已經湧來香港,最近香港地皮不斷被內地發展商所奪得,背後不單是金錢多少的問題,還牽涉世界和經濟模式的改變,當香港樓價停止上升的過去數年,如果另一個地方或者另一個社群,他們可以在樓價大升之餘仍然可以減除泡沫的,就等於我們的競爭力被比了下來,那我們的資產會被人「買起」就是理所當然且會繼續發生的事了。
在香港年輕人抱怨難以置業的時候,開始見到有南亞裔的人士刻苦儲蓄買得私人住宅,各位,我們是否應該好好深思一下。
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今日新聞摘要 15.03.17
(蘋果)儲局或「放鷹」港9個月新低 美今年恐加息4次
美國聯儲局明日加息0.25厘近乎沒有懸念,港嶼Q一度跌穿7.77,創去年6月以來新低,銀行財資界更預期,周四議息會議後,當局或預示今年加息步伐加速,甚至較往時預計加3次改為4次;如成真,屆時或促使美屨璊氶A港嬰鳥鷛|低見7.78水平。
美國現時近乎全民就業,上月非農就業職位出乎預料增加23.5萬份,失業率降至4.7%,通脹率亦貼近聯儲局目標,故此利率期貨顯示本周加息機會率為96%,意味聯邦基金目標利率很大機會上調至0.75至1厘,而6月再加至1至1.25厘機會率亦逾五成。《金融時報》引述市場調查顯示,估計今年加息4次的機會由1月時僅12%,現已急升至25%。
議息揭盅前 美元造好 聯儲局本港時間明日凌晨2時公佈議息結果及息口預測,結果揭盅前夕美元續呈強,美屨數昨曾升0.4%至101.67,10年期美債孳息率曾升至近2.63厘水平,港擬H即有所反映,一度跌穿7.77水平至7.771,創近9個月新低,及後回升至7.7694水平。 上海商業銀行研究部主管林俊泓分析,由於美國債息上升,港元拆息未有跟隨,反映港美息差擴闊,吸引套利活動,令港擢鉈z,而即使美國明日宣布加息,港元拆息亦未必會即時跟上,港孺恅糪z見7.775水平,但相信及至4月份港元拆息會開始追落後,當港美息差續有收窄,港屨K會再度轉強。
港拆息料有上升空間 富邦香港資產負債管理及交易部主管張宇翹認為,聯儲局主席耶倫於息口預測上,有機會暗示今年加息次數由3次上升至4次。至於擊蠿奎捸A他坦言港應B於7.77水平,市場未必有太大感覺,「除非到7.8,銀行界將會更謹慎拆錢,因為預示未來美元趨貴,不用跌到7.85,本港息率已經會扯高,以1月拆息為例或有0.3至0.4厘上調空間。」 交銀香港經濟及策略師劉振業指,耶倫或不會明示今年有機會加4次息,不過市場若有這種意會,美屨數將會短期內升穿103.82,更有機會觸碰105水平。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示,市場關注耶倫會否暗示今年加息4次,估計美屨數上半年將升至103,下半年更撲至107。
不過,琤竻賳磢A務首席分析員溫灼培則認為,耶倫難進一步「放鷹」,因特朗普經濟政策、歐洲政局存不穩定因素。高盛董事總經理劉勁津認為,今明兩年美聯儲局加息共7次,料港樓價至明年底下跌15%至20%。 雖然美國加息預期令港懇y為偏弱,但近日港元拆息並未上升,除了本港資金供應充裕外,綜合兩名財資界人士分析,有拆借方長期在某穩定息率水平,透過經紀行向同業市場拆出港元,料金管局有機會以市場參與者角色,向市場借出資金。
(蘋果)三新盤決戰 本周發售近千伙 匯璽加推提價 劏房最貴610萬
三大新盤本周發售977伙。當中新地南昌站上蓋匯璽昨加推123伙,加價約3%,最貴頂層270方呎「劏房」索價超過610萬元。會德豐地產將軍澳Monterey昨晚亦加推108伙於周六發售,更首次包括開放式,265方呎單位折實最平392.7萬元。
南昌站匯璽昨加推123伙,計盡最高逾23%優惠,折實平均呎價約21,055元,驟眼看較首張價單呎價高出超過一成。不過,加推單位大部份位於30樓或以上的中高層單位,部份更是頂層51樓單位,而首張價單推出單位樓層分佈由平台層6樓至40樓,故兩批單位只比較平均呎價參考價值不大。
匯璽周六發售309伙 勾出兩張價單同類型單位作對照,加價單位貴上周四約3%。例如1A座實用1,367方呎向南四房單位,上周四推出的32樓C室,定價3,616萬元,發展商昨加推樓上33樓C室,定價貴3.2%達3,732.4萬元。 較受關注的開放式,昨日加推1B座42樓以上9伙「劏房」,最貴的頂層51樓D室,實用270方呎,定價794.9萬元,即使扣盡所有優惠及回贈後仍超出「六球」心理關口,折實價610.7萬元,呎價近2.3萬元。 新地代理總經理陳漢麟指,匯璽周六發售309伙,預留137伙予大手客優先揀樓,每名大手客最少要購入兩伙,最多6伙,必需包括1伙1,300方呎以上單位。
Monterey首推開放式 將軍澳Monterey昨晚突加推108伙,折實平均呎價約1.48萬元,對照首張價單同類單位貴約3%,當中包括首次推出開放式戶型,全數會於周六發售,明顯意圖搶客。最平單位6A座2樓G室連平台特色單位,定價476萬元,實用265方呎開放式單位,連25方呎平台,折實392.7萬元,呎價1.48萬元。 連同周五賣樓的馬鞍山星漣海及將軍澳Monterey,三盤本月17及18日將發售近千伙,市傳合共收約1.4萬登記,當中匯璽佔比最多,凍結市場資金總額超過20億元。 其他發展商亦有意分一杯羹。市傳內房保利置業日內將公佈啟德龍譽樓書及開放示範單位,而長實北角維港頌亦有意本周內公佈樓書。
(東方)累收逾7200張匯璽膺票王
新盤空群而出凍結大批購買力,三大新盤周五、六連環開售近千伙,價單市值高逾136億元,其中新鴻基地產西南九龍匯璽截至昨晚累收逾7,200票,成去年十一月加辣後新票王。項目昨加價2至3%加推123伙,其中開放式戶最高售價逼「八球」,折實售價逾610.7萬元。
新地副董事總經理雷霆稱,匯璽收票反應踴躍,為回應需求,昨加推123伙的價單,平均呎價26,993元,即供平均呎價21,055元,買家再享1.5%現金回贈,由於是次加推單位不少為極高層戶,景觀較優質,價錢不可與首張價單直接比較,實際輕微加價2至3%。
價單顯示,匯璽昨加推單位中,開放式戶最高價單售價逼「八球」,單位為第1B座51樓D室,實用面積270方呎,價單售價794.9萬元,實用呎價29,441元。扣除最高折扣及現金回贈優惠,折實售價逾610.7萬元,呎價逾2.26萬元。
事實上,市區迷你單位有價有市,資料顯示,西南九龍THE AUSTIN一三年開售時開放式戶備受追捧,有高層開放式戶以884萬元售出,實用呎價逾2.48萬元。
新地代理總經理陳漢麟稱,匯璽落實本周六開售309伙,價單市值逾48億元,A時段大手買家早上優先認購,最多可購3伙,買家必須認購至少1伙實用面積1,300方呎或以上大單位,A時段最多限售137伙。項目暫收票逾7,200張,已超額認購逾22倍。
MONTEREY周六推108戶 至於本周五開售372伙的會德豐地產旗下將軍澳MONTEREY,截至昨晚八時,累錄逾5,500張入票,創集團項目最多登記量。發展商昨將上載第4張價單,涉108伙,包括首推開放式單位,並罕有接連於本周六發售。加推單位價單平均呎價18,002元,折實平均呎價14,853元,價單總值逾49.94億元。
維港頌最快月內開價 消息透露,長實地產旗下馬鞍山星漣海累積收票逾1,600張,較本周五開售188伙超額認購逾7.5倍。市場料將開售三盤合共收票逾1.4萬張,凍結資金逾21億元。
另外,長實地產北角油街維港頌亦積極部署推出,長實地產投資董事黃思聰說,該盤爭取本周內上載樓書,有機會本月內開價。項目路演首站設於黃埔新天地時尚坊地下,稍後五月起會到海外進行推廣。他預計,項目將來入伙後呎租可超越100元水平。
(東方)港珠澳主橋豎立首個龍門架
國家級基建項目港珠澳大橋主橋正式展開安裝交通工程橋面設備,首個龍門架上周五已經豎立,稍後將安裝其他道路標示及設備。另外,主橋海底隧道段最終接頭前日起澆築混凝土,料需時半個月完成。
港珠澳大橋管理局公布,大橋主橋高架橋段於上周五安裝了首件交通工程可變訊息標誌龍門架,展開交通工程橋面設備安裝工程。另外,港府一直聲稱香港段於今年底具備通車條件,但運輸署提交離島區議會文件顯示,為繼續香港接線工程及維持道路安全,決定將原定六月底結束,介乎東涌與白芒一段往機場方向的北大嶼山公路限速安排延至明年六月,最高車速由每小時一百一十公里減至八十公里。
(星島)戴德梁行料樓價升10%
戴德梁行昨公布今年首季住宅及物業投資市場回顧,戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻認為,雖然未來一手供應將持續增加,但由於現時整體失業率仍偏約3.3%,加上本港經濟基調向好,估計未來3個月至1年,樓價依然向好,料上半年樓價可錄得一成的升幅,較年初所預測上升5%至10%的樓價增幅更理想。
在住宅市場方面,2017年首季住宅市場比較去年同期錄得1.2倍升幅,由去年二月的1807宗升至今年的4079宗。當中,一手樓盤佔的比例比以往多,升至近3成。陶氏指,二月份市場購買力由二手轉到一手,主要原因為新盤供應量增多,發展商提供多項置業優惠吸客,令不少二手買家轉投至一手樓市場內購貨。
至於藍籌屋苑樓價方面,本年暫錄得4%至7%的升幅。其中,沙田第一城於今年三月的平均呎價為14700元,相比年初已錄得6%升幅,與去年4月相比,累升29%;至於太古城於本月的平均呎價約17100元,由年初至已上升4%,與去年四月相比則上升26%。至於豪宅方面,貝沙灣於今年三月的平均呎價為23300元,年內升幅為7%,較去年四月上升23%。
(星島)港灣特色戶呎價1.8萬破頂
樓市氣氛持續升溫,各屋苑紛錄高價成交,其中大角嘴港灣豪庭特色戶,以呎價1.86萬元,創屋苑呎價新高,至於馬鞍山中心亦有中層戶,以573萬元易手,創同類單位成交價。
中原首席分區營業經理黃家全表示,大角嘴港灣豪庭6座頂層連天台戶,面積344方呎,屬兩房間隔,開揚市景,新近以642.8萬元易手,呎價18686元,創屋苑呎價新高。
中原分區營業經理胡耀祖表示,馬鞍山中心4座高層C室,面積375方呎,兩房間隔,業主原先叫價580萬元,經議價後,以573萬元易手,呎價15280元,創同類單位成交價及呎價新高。
世紀21奇豐高級分行經理李嘉文表示,沙田濱景花園1座中層H室,面積394方呎,2房間隔,業主叫價560萬元,經議價後以545萬元易手,呎價13832元,創屋苑呎價新高。
香港置業助理分區董事劉浩勤表示,將軍澳廣場2座中層C室,面積544方呎,以約787萬元成交,呎價約14467元,創同類單位成交價新高。
世紀21營業董事嚴智贇表示,北角健威花園B座中層8室成交,面積448方呎,獲外區上車客以668萬元連租約承接,呎價14911元,創屋苑成交價及呎價新高。
世紀21柏宇地產執行董事黃學宇表示,大埔新峰花園12座中層A室,面積約456方呎,以570萬元易手,呎價12500元,為屋苑成交呎價新高。
利嘉閣首席聯席市務董事彭錦添表示,青衣盈翠半島11座低層B室,面積約674方呎,以857萬元易手,呎價約12715元。
除私樓外,居屋亦錄得新高價,美聯高級營業經理李進豪表示,屯門澤豐花園4座中層A室,面積約479方呎,以自由市場價約405萬元易手,呎價8455元,創屋苑已補地價單位成交呎價新高。
(星島)三四線城樓市火爆 調控政策再升級
去年一二線城市樓市大調控以後,市場關注三、四線城市樓市銷情。國家統計局發言人盛來運昨透露,今年首兩個月非重點城市商品房銷售面積按年大增35.9%,增速比上年全年加快14個百分點。德銀大中華區首席經濟學家張智威擔心,內房泡沫再起,可能觸發新一輪調控政策,內地可能效仿香港出台購房稅。
德銀認為,最近一二線城市房價上升速度很快,可能會促使當局在今年第二季再推收緊政策,其中一個可能是推出類似香港的買樓印花稅。
去年10月以來的連串調控政策,並沒有阻遏開發商的投資熱情。相反,今年首兩個月房地產投資按年增長8.9%,增速不降反增,並創下兩年最快投資增速。該增速較去年同時加快5.9個百分點,也較去年全年加快2個百分點。
有見及此,樓市限購城市仍在增加。鄰近上海青浦的浙江嘉善昨天起,禁止外地人買第二套房,安徽滁州日前也將二套房首付比例提高至40%,三套房首付更增至60%。河北張家口、海南三亞及江蘇連雲港等地均加入限購陣營。
受惠於基建投資大爆發,以及房地產投資意外加快,今年中國經濟開局平穩。今年首兩個月固定資產投資按年增長8.9%,其中,基礎設施按年增長27.3%,比去年全年提高9.9個百分點,民間投資達6.7%,也比去年全年加快3.5個百分點。
零售表現則遜預期。首兩個社會消費品零售總額按年增長9.5%,也是近11年以來首次跌破10%,主因是樓市火爆消耗了居民的消費能力,以及汽車購置稅優惠減半,拖累汽車類消費。
(星島)林鄭倡港人首置上車盤 曾俊華堅持公屋優先
特首候選人曾俊華、林鄭月娥、胡國興昨晚出席由七家電子傳媒舉辦的行政長官選舉論壇。兩名前司長曾俊華和林鄭月娥就未來土地房屋政策現分歧,曾俊華指林鄭月娥提出興建港人首置上車盤「不可行」,認為公屋輪候冊很長,應先解決公屋問題。林鄭月娥就透露,現屆政府內部對於應以置業為主導,還是公屋為主導有分歧,她認為增加綠置居,可達到置業主導,同樣可騰出公屋單位給予輪候人士。
曾俊華在論壇上表示,香港樓價高的原因是供應不足,而香港作為國際金融中心,私人樓宇與倫敦和紐約一樣不會便宜,因為自己政綱中茩宣香港六成人住進政府補貼房屋,除了公屋,亦會有居屋和夾心階層的住屋,讓市民有願景能一步一步買到私樓,但承認這是長遠目標。林鄭則質問曾俊華,香港人等買樓「等到頸都長,甚至是置業無望」,稱自己設「港人首置上車盤」讓年輕夫婦可以先上樓再換樓,曾俊華反駁「如果係有現成土地,都起咗公屋啦」,直指林太的建議不可行,「因為根本搵唔到土地」,他指自己上屆在土地發展供應委員會擔任主席,找到的一百五十幅土地已開始推出,相信土地供應正改善。
對於土地問題,林太稱明白土地供應重要,因此政綱建議上任後會成立專家小組,在發展土地政策方面尋找共識,「其實大家都知土地喺邊度,重要是有共識要點樣走」。胡官則反駁指林太抄襲他的意見,設港人首置上車盤,又質問她為何任內不推行,林太則解釋是與胡官「英雄所見略同」,又透露政府內部對置業主導還是公屋主導有分歧,稱自己是以「置業為主導」,指曾俊華則強調要起更多公屋。曾俊華則質疑「唔明林太點樣處理輪候公屋H人」,林太則回應稱自己會建議免補地價讓公營房屋業主租出單位。
提及房屋問題,胡官多次於自由質詢時段提及橫洲事件,斥政府三次向鄉紳摸底無紀錄是不合理,稱「兩位司長你賴我、我賴你,我都唔知邊個啱邊個錯,證明現屆政府係有缺失」。林太就指,「土地發展供應委員會係阿John做,佢都講過He always agrees with his boss」,稱胡官要問曾俊華,曾俊華解釋「絕對唔係咁H事情」,是特首梁振英設立一個專責會議作出一系列決定,橫洲棕地由土地供應督導委員會找出來,但減公屋的決定並無通過他主持的土地供應督導委員會。
胡官繼續追問,為何這麼重大決定能沒有紀錄,林鄭月娥則稱「可能因為(曾俊華)一段時間無嚟開會」,稱聽聞土地供應督導委員會有一段時間沒有開會,又重申「我無參與(橫洲)呢件事」,而財政司司長不是向政務司司長負責的,曾俊華聞言馬上指「我好高興唔係向政務司司長負責」。
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屯門邁亞美海灣優質海景戶以498萬易手
| | 圖中為邁亞美海灣單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產分行主管陳阿麗(Li Chen)表示,屯門碼頭區未來發展潛力優厚,日後港珠澳大橋及屯門南延線通車後,區內交通配套更完善。日前屯門邁亞美海灣錄得一宗區內首置客「即睇即買」成交個案,原業主於2013年以約328.8萬購入單位,是次轉手帳面獲利約高達169.2萬。
陳氏稱,上述所錄成交單位為6座高層E室,實用面積447呎,兩房一廳,日前獲區內首置客垂青。該買家鍾情單位客廳及房間均座向西南擁全海景觀,附設企理裝修,加上同類型優質海景戶盤源不多,屬罕有放盤,上述買家遂便決定「即睇即買」,以498萬購入上址作自住之用,以實用面積計算平均呎價為11141元,屬市場價成交。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責)
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中資湧港搶地 反映經濟新格局
*轉載自2017年03月10日的經濟日報
(按圖放大)
世事變得太快,無論思想還是局面!人們從「等跌」改變為恐慌性入市!香港亦由市場的主導,卻因為欠缺對流互動的能力,在以中國為重心的新國際藍圖中,陷入了被動及競爭力不足!
3月5日,李克強總理在全國人大會議宣佈了粵港澳大灣區的計劃,有關計劃其實是將廣州配合港珠澳大橋及高鐵等高效率基建將五、六個CBD聯在一小時的生活圈中,這是遠超倫敦、紐約等舊有大都會模式的超級經濟引擎!屯門天水圍成為了國際大都會的重鎮,但香港人其實還未知寶,即使樓價最近有破頂之勢,但是屯門樓價仍然是大幅落後於基建較遜一籌的新界東,顯示基建的價值仍未在價格上反映!
在以一帶一路為首的新基建格局下,世界將會由海權社會變化為陸權社會!而點對點的運輸就會改為每一個車站都會有貨上落的物流主導!有關的成本會大量減低,但是得益的面和人會大量擴大!更加重要的就是,這個物流主導會產生對流衝擊,一切事物會在與世界聯系接通下重組,對流能力強的地方和人就會得到大的優勢!你認為香港準備好沒有?在這個新的對流世界裡面,更加會衍生了新的金融局面,既然水是流動,自然會水向低流!即是說實力強的對手會湧去實力弱的市場去佔據,價格高的購買力會湧去價格低的購買力去佔據,這個水流效應現在已經正改變香港了!
所謂三軍未動,糧草先行,未通車資金已經湧來香港,最近香港地皮不斷被內地發展商所奪得,背後不單是金錢多少的問題,還牽涉世界和經濟模式的改變,當香港樓價停止上升的過去數年,如果另一個地方或者另一個社群,他們可以在樓價大升之餘仍然可以減除泡沫的,就等於我們的競爭力被比了下來,那我們的資產會被人「買起」就是理所當然且會繼續發生的事了。
在香港年輕人抱怨難以置業的時候,開始見到有南亞裔的人士刻苦儲蓄買得私人住宅,各位,我們是否應該好好深思一下。
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中資湧港搶地 反映經濟新格局
*轉載自2017年03月10日的經濟日報
(按圖放大)
世事變得太快,無論思想還是局面!人們從「等跌」改變為恐慌性入市!香港亦由市場的主導,卻因為欠缺對流互動的能力,在以中國為重心的新國際藍圖中,陷入了被動及競爭力不足!
3月5日,李克強總理在全國人大會議宣佈了粵港澳大灣區的計劃,有關計劃其實是將廣州配合港珠澳大橋及高鐵等高效率基建將五、六個CBD聯在一小時的生活圈中,這是遠超倫敦、紐約等舊有大都會模式的超級經濟引擎!屯門天水圍成為了國際大都會的重鎮,但香港人其實還未知寶,即使樓價最近有破頂之勢,但是屯門樓價仍然是大幅落後於基建較遜一籌的新界東,顯示基建的價值仍未在價格上反映!
在以一帶一路為首的新基建格局下,世界將會由海權社會變化為陸權社會!而點對點的運輸就會改為每一個車站都會有貨上落的物流主導!有關的成本會大量減低,但是得益的面和人會大量擴大!更加重要的就是,這個物流主導會產生對流衝擊,一切事物會在與世界聯系接通下重組,對流能力強的地方和人就會得到大的優勢!你認為香港準備好沒有?在這個新的對流世界裡面,更加會衍生了新的金融局面,既然水是流動,自然會水向低流!即是說實力強的對手會湧去實力弱的市場去佔據,價格高的購買力會湧去價格低的購買力去佔據,這個水流效應現在已經正改變香港了!
所謂三軍未動,糧草先行,未通車資金已經湧來香港,最近香港地皮不斷被內地發展商所奪得,背後不單是金錢多少的問題,還牽涉世界和經濟模式的改變,當香港樓價停止上升的過去數年,如果另一個地方或者另一個社群,他們可以在樓價大升之餘仍然可以減除泡沫的,就等於我們的競爭力被比了下來,那我們的資產會被人「買起」就是理所當然且會繼續發生的事了。
在香港年輕人抱怨難以置業的時候,開始見到有南亞裔的人士刻苦儲蓄買得私人住宅,各位,我們是否應該好好深思一下。
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今日網上新聞 08.03.17
(明報)上車樂園瀕消失 嘉湖實呎破萬 元朗Midtown一房呎售1.47萬新高
樓市瘋狂,向來被形容為「上車樂園」的天水圍嘉湖山莊,實呎首度突破1萬元大關;代理消息指,美湖居一伙實用面積441方呎連天台兩房戶,以實呎10,045元易手,新買家為本地上車客。事實上,近期嘉湖呎價連環破頂,自上月中起已連錄6宗實呎高逾9200元成交。
嘉湖山莊本月交投轉旺,過去短短一周已錄約20宗成交,佔上月全月50宗四成,而且不乏破頂成交。中原分行經理胡啟文表示,美湖居2座頂層連天台特色戶,屬實用面積441方呎兩房戶;原業主於2012年3月以227萬元購入單位後曾裝修,並一直放租,直至一周前租約完結,才將單位放售。
可遠眺深圳 內籠裝修企理
上址內籠企理,可享開揚米埔景致,甚至遠眺深圳,放盤一周即以443萬元售予區外首置上車客,實呎高見10,045元,為屋苑歷年來首次有單位呎價超過1萬元關口。以原業主227萬元購入價計,持貨5年,帳面獲利216萬元或近1倍。
不過,據資料顯示,一名居於同座中低層的住戶,去年12月曾走上該廈頂層天台跳樓身亡,即上址同層另一單位天台曾發生跳樓事故,但仍無阻上址創出新高成交。
另一值得注意的是,嘉湖山莊過往高逾9200元呎價的成交,多是來自毗鄰濕地公園的美湖居、景湖居2房戶,其中景湖居上月便錄得3宗成交,三度突破屋苑的分層呎價紀錄,直至上述連天台特色戶做出逾萬元呎價,進一步將去年11月另一特色戶創下的9592元紀錄,推高453元或4.7%,破盡屋苑呎價紀錄。
代理稱,嘉湖雖然提供逾1.58萬伙,但目前只有約320個放盤,佔單位總數約2%,當中叫價400萬元以下的僅餘12個,入場2房戶叫價為380萬元起。
事實上,同區提供不少開放式單位的居屋天麗苑近日亦錄逾萬元成交;胡啟文續稱,天麗苑低層11室,實用面積213方呎,以220萬元(已補地價)成交,實呎10,329元,為屋苑罕有高逾1萬元成交(之前自由市場最高實呎為10,521元),原業主於2004年以32萬元(已補地價)購入,帳面賺188萬元或5.8倍。
天麗苑開放戶實呎逾1萬售出
另外,元朗新盤 Grand YOHO二期銷情理想,同區YOHO Midtown亦錄得1房戶以533萬元易手、實呎高逾1.47萬元個案。美聯營業經理許堅表示,上述YOHO Midtown 5座中層A室,屬實用面積362方呎1房戶,以533萬元成交,實呎14,724元,新買家為用家,見樓價上升而單位入場門檻符合預算而入市,呎價創同類1房戶一年多以來新高。許堅表示,原業主於2014年1月以約380萬元購入物業,帳面獲利153萬元或約40%。
新港城兩房呎售1.6萬 屋苑新高
馬鞍山指標屋苑新港城新錄得2房戶,以實呎高近1.6萬元易手,創出屋苑新高紀錄。世紀21分行經理莊端生表示,上述新港城J座高層2室,實用面積338方呎,以535萬元成交、實呎15,828元,呎價創屋苑新高。原業主於2013年以395萬元購入,帳面獲利140萬元或35%。
(明報)2月居屋買賣登記365宗 3個月新高
春節前後,樓市交投暢旺,帶動居屋買賣登記亦明顯上升。中原研究部最新報告顯示,2月份錄得的二手居屋買賣合約登記數字(包括居屋自由市場及第二市場)創出3個月新高,共錄得365宗(具體反映1月成交市G),相比起1月份錄得的348宗,多出4.9%;至於2月的登記成交總值,則錄得14.96億元,較1月錄得的14.19億元增加5.4%。
3月交投料顯著升
中原研究部高級聯席董事黃良昇表示,2月份數字反映1月期間,部分用家於農曆新年前加快入市步伐,令二手居屋交投止跌回升。新春後樓市氣氛轉趨活躍,預期3月份居屋買賣將有顯著上升。
穗禾苑11宗成交最多
2月份以火炭穗禾苑的登記成交量最多,總共錄得11宗成交,總值4399.8萬元;成交量次高為屯門龍門居,共錄得10宗交易,涉及的登記金額達3273.1萬元。
另外,九龍灣麗晶花園、屯門兆康苑各錄9宗,同樣位列第三位,分別涉買賣總值3631萬及3253萬元。
(東方)唔同中資癲發展商轉攻補地價
中資財團頻頻來港癲價搶地,促使本地發展商轉攻補地價以增加土儲。據悉,九龍建業的將軍澳第85區石角路住宅發展項目,將接納政府最新批出的每方呎低於3,000元的補地價,涉及金額約15億元。是次每方呎補價與鄰近的峻瀅系分別於○八及一○年底批出的每方呎補價相若。然而,相對數年內倍升的啟德發展區地價而言,透過補價增土儲的成本明顯便宜很多。
消息人士指出,本地發展商面對中資瘋狂癲價搶地,補充土儲愈來愈見困難,由於普遍發展商不願與中資「癲價」搶地,以免大幅提高物業發展風險及拖低利潤,各本地發展商已積極透過補地價增加土儲,令沉寂多時的補地價市場重新轉趨活躍。
峻瀅早年每呎補2700元 消息透露,九建旗下石角路項目,早年獲批出逾15億元補地價金額,每方呎補地價高逾3,000元,當時較鄰近港鐵臨海的日出康城第8期補地價更高,發展商決定就補地價提上訴。據悉,政府早前已向九建批出新補地價,每方呎降至低於3,000元,料發展商將接納補地價及全速啟動重建。上述補地價與鄰近已落成的峻瀅及峻瀅II,於○八及一○年底分別以每方呎逾2,700及逾2,800元補地價相若。
項目擬建千五細單位 自去年底開始,市場湧現中資大軍,加入搶地行列,最矚目為海航集團系公司,於去年十一月以逾88億元超癲價奪得九龍啟德發展區第1K區3號地盤,每方呎樓面地價高約1.35萬元,較一三年中批出的兩幅同區「港人港地」地皮每方呎樓面地價4,913元與5,427元,高出約1.7倍與1.5倍,其後系內公司更連環再奪兩幅同區地皮,每方呎樓面地價高約1.36萬與1.3萬元。
上述九建將軍澳項目,將主打開放式及一房細單位,料成近年涉及最多單位的市區私人補地價項目。早前項目向城規會提交最新規劃申請,計劃興建兩幢37層高分層住宅,總樓面面積約51.9萬方呎,提供約1,518伙,平均每伙建築面積僅約342方呎,較原定計劃平均每伙面積約769方呎,足足縮細逾55%。
事實上,近年市區細單位需求殷切,九建旗下同樣主打開放式等細單位的紅磡環海•東岸,一五年開售速錄紅盤佳績,旗下石角路項目規模較環海•東岸更大,料可吸引市區上車客垂青。區內代理稱,日出康城一帶二手樓價一向較落後,但細單位做價明顯較大單位較佳,峻瀅兩房戶新近錄得實用呎價近1.2萬元成交。市場估計,上述九建區內項目市值高逾60億元。
補地價遠較搶地便宜 業內人士指出,近年普遍發展商與政府就補地價金額出現「拉鋸」情況,發展商透過補地價增加土儲的進度相當緩慢。不過,隨茪元篘鷃鸕m地漸成新常態,政府賣地成交價升幅更見驚人,補地價金額相對變得合理。
新鴻基地產主席郭炳聯早前亦表明,「等啲癲標中晒佢先」,集團會維持財政紀律投地,亦會積極將現有農地土儲轉換成地產發展。
集團副董事總經理黃植榮透露,旗下有兩幅農地接近完成補地價。發展局局長馬紹祥亦透露,料新財年經補地價的項目可提供逾4千伙,因已與提補地價的發展商簽訂基本條款,並會在3個月內支付補地價金額。
(東方)天水圍嘉湖呎價破萬 居屋仲貴
天水圍嘉湖山莊向為市民上車終站,入伙約二十六年,終乘目前癲市,呎價突破1萬元大關。該屋苑有連天台戶放盤一星期多即售443萬元,實用呎價10,045元,創歷來新高,現時即使連租約放盤,叫價亦由400萬元起,連同沙田第一城,全城兩大上車盤再沒有可承按最多九成的放盤,反映樓市大時代中上車客悲歌。
兩房單位貴嗌470萬 嘉湖山莊進身「萬元屋苑」。中原胡啟文稱,美湖居2座連天台戶,實用面積441方呎,兩房連約400方呎天台,一星期多前以450萬元放售,獲外區用家以443萬元購入,實用呎價10,045元。成交價創兩房戶新高,呎價屬歷史新高。
胡氏續稱,上址原業主於一二年以227萬元購入,一直作收租,該單位擁全米埔景,同類單位全屋苑僅10個,對上同類放盤已追溯到一至兩年前,屋苑現有330個放盤,即使連租約入場費亦由400萬元起,可睇樓單位叫價更由430萬元起。
據悉,是次易手單位九七年成交價僅約306.3萬元,反映現時做價較當年高逾40%,目前屋苑兩房戶叫價達470萬元。市傳同座有單位曾發生事故,可見同座即使有事故單位,亦未有對樓價構成影響。事實上,沙田第一城兩房放盤叫價早已逾400萬元,現時個別放盤叫價逾500萬元,可見新界兩大指標上車盤,目前可承按九成單位已絕迹。
業主頻反價。中原馬斯力稱,天水圍居屋天麗苑低層11室,約五日前叫價208萬元放盤,連反三口價,終售220萬元,實用呎價10,377元。據悉,買家為投資客。
維景灣畔980萬沽出 美聯林志堅稱,將軍澳維景灣畔17座高層C室原叫價950萬元,終售980萬元,創三房戶新高,實用呎價約14,781元。世紀21將軍澳魏仕良稱,同區居屋裕明苑裕昌閣高層1室,以自由市場價600萬元售出,亦創屋苑新高,較去年底開價高約20萬元,實用呎價9,317元。
各區高價個案湧現,中原稱,火炭駿景園5座高層B室以815萬元易手,創兩房戶新高,實用呎價1.37萬元。富城地產稱,鑽石山星河明居A座高層9室剛售870萬元,實用呎價14,671元,創標準戶新高。祥益稱,屯門利寶大廈高層F室獲買家以260萬元承接,較九七年購入價升值近1.9倍。
(東方)今年推7鐵路項目 涉8千伙
港鐵公布去年物業發展利潤大縮水,按年大減77.24%至5.3億元,管理層解釋,主要因為去年沒有推出新項目預售。他又表示,如進度順利,今年可推出7個鐵路地產項目招標,合共可興建約8,000伙住宅。
隨茪元穈]團於上周攻陷港鐵公司的黃竹坑站第1期項目,業內人士料下一個財政年度政府推出的多個鐵路物業發展將繼續吸引中資參與,在涉及約8,030個鐵路項目單位中,港鐵已佔去約6,380個單位。屬本財年的黃竹坑站第1期項目於上周批予路勁基建(01098)夥拍中國平安保險(集團)旗下平安不動產的財團。
小蠔灣車廠申建住宅 對於近期有多個中資財團來港高價投地,港鐵行政總裁梁國權表示,樂見有不同投資者參與,冀港鐵未來的招標仍會受歡迎。他沒有正面回答地價高對樓市的影響,只表示,市場是市場,很高興看到政府增加物業供應。
物業總監鄧志輝補充,集團每次推出項目招標都會先檢討,看市場反應、項目位置等因素,以訂定不同招標策略,未來批出標書仍會以發展商開出最優厚條件,即價高者得為原則。
港鐵今年可供推出招標的地產項目,分別有日出康城11和12期,何文田站第2期,黃竹坑站第2及第3期,以及港鐵作為九鐵公司代理人的西鐵錦上路站。連同仍然在申請轉為住宅用途的油塘通風大樓,上述7個項目合共可以提供8,000個住宅單位。
至於小蠔灣車廠的上蓋項目,目前仍然在申請轉為住宅用途的初步階段,預料該項目可以興建1.4萬個單位。
不希望建迷你單位 鄧志輝又指,集團不希望旗下項目出現超小型單位,故在與發展商合作時,會訂立規條,並在入圖則時有份參與。
截至去年底止,港鐵基本業務利潤減少13.29%至94.46億元,派末期息每股0.82元,以及第二次特別股息2.2元。
來自經常性業務利潤按年升4.09%至89.16億元,香港物業租賃及管理業務利潤按年增7.17%至39.12億元。淨負債權益比率按年上升8.9個百分點至20.2%。
財務總監許亮華表示,目前融資足以應付支出,惟如市況好利率低,不排除再融資的可能。
(東方)股神叫買樓 做30年定按
本港樓價屢創新高,美國亦有類似情況,當港人猶豫應否入市之際,「股神」巴菲特近日鼓勵大家買樓,更指三十年按揭是「全世界最正H工具」。惟理財及按揭專家均指,香港與美國不論在樓價、供款負擔、甚至按揭市場都不同,股神叫買樓的準則未必適用於香港。
巴菲特日前接受CNBC訪問時指,房地產是不得了的投資,其中一個原因是三十年期定息按揭,因為即使眼光失準,利率升至2厘,業主仍可選擇將貸款還清,是一種「單向投機」的投資工具,有一定的吸引力,尤其是對打算在某地定居者而言。
46年料賺逾千萬美元 巴菲特本人亦是三十年定按的受惠者,他在一九七一年買入加州一幢度假屋,當時售價15萬美元,付了首期3萬美元,其餘向銀行申請三十年按揭。據報該物業最近以1,100萬美元標售,預料回報驚人。
美國這套買樓準則,是否適用於香港?那要比較兩地按揭利率、樓市走向及供樓負擔比率等。
股神叫人買樓的建議,其實建基於三十年定息按揭幾乎「必贏」的假設。美國定按主要分為十五年及三十年期兩種,據房地美數字顯示,截至三月二日止一周,利率分別為3.32%及4.1%。由於是定息,意味即使聯儲局日後加息,亦不會對供樓負擔造成影響。
美國樓價過去五年升37.2%;港樓「更癲」五年升達70.6%。若以三十年按揭計,美國和香港的實際按揭利率分別為4.1%及1.75%,表面上在香港以低息按揭買樓的回報和吸引力更勝美國樓市。
港樓負擔比率遠超美國 然而,港美兩地的置業環境不能相提並論,因供樓負擔和樓價水平不同。美國萬利理財亞太區總裁張佩儀指,美國一般供款佔家庭收入不足三分一,反觀香港常見供樓負擔達家庭收入一半,即使港美的平均收入相若,但香港樓價高得多。另有研究報告指,一六年香港供樓負擔比率為18.1(假設把全部收入用以供樓,供畢年數為18.1年),但美國只需3.9年。
兩地按揭環境亦不同。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,香港買樓的入場費高得多,更重要的是,美國以定息按揭為主流,香港則流行浮息按揭,利率升便會加重供款負擔,所以兩地置業決定難以同一標準比較。
(蘋果)業主心雄 二手癲價停不了 嘉湖新高 呎價破萬
黎明1997年已爆金句,「嘉湖山莊,可能係你最理想H豪宅!」廿年之後,天水圍嘉湖山莊「變豪宅」成真,呎價歷史性見「一皮」。近期二手樓業主普遍要「破頂」始賣樓,嘉湖兩房戶更在1個月內5度破頂,由413萬搶到443萬元。銀行更癲過買家,「樓王」仍估凸價29萬元。
今年以來,嘉湖山莊已錄逾120宗成交,本月平均呎價升至約8,722元,與去年同期約6,600元比較,每呎足足貴二千元,1年升幅逾三成,細單位樓價「升災」最明顯。
賣443萬 銀行估凸29萬 中原地產胡啟文表示,美湖居2座F室頂樓連天台單位,兩房間隔,實用441方呎,放盤僅一星期,叫價450萬元,剛以443萬元售出,呎價10,045元,為嘉湖山莊入伙約25年來,史上首宗呎價達「5位數」。有區內地產代理也形容「呢口價好誇張」。 對上一宗呎價最貴成交,為8座E室頂樓連天台,面積相同,去年11月以423萬元售出,呎價9,592元,相隔4個月後,紀錄再推高4.7%。
胡氏續稱,新買家為「中年」首置上車用家,鍾情單位享東北全米埔景,優質盤可遇不可求。全嘉湖山莊,同類連天台供應只約10間,集中美湖居及景湖居某些座別。 銀行估價更進取,此單位中銀網上估值高達472萬元,擢袘行亦估值達464萬元,即銀行估值比成交價「估凸」最多6.5%。 區內代理指,嘉湖山莊兩房賣到440幾萬,完全是貴得過份,但全條街都破頂,「唔破頂根本買唔到樓,除非你買1、2樓劣質貨」。今次易手單位,已經是嘉湖山莊過去1個月內第5宗破頂成交,兩房造價由2月14日的413萬、28日的416萬、本月5及6日的416萬及416.8萬元,累升7%至443萬元。
原業主2012年3月以227萬元買入單位,毋須銀行按揭,以現金買樓,持貨近5年,賬面獲利216萬元,升值近一倍。而再上一手是97貨業主,於1997年7月金融風暴前以306萬元入市,最新造價比97年高葧褻Q近五成。 同區居屋呎價再破萬元,胡啟文稱,天麗苑低層11室,實用212方呎,開放式間隔,本月2日放盤,連地價叫價208萬元,不足一星期兩度反價共12萬元,剛以220萬元售出,呎價10,377元比嘉湖山莊更貴。新買家為投資者,預計每月收租7,800元。
業主要求破頂價始沽貨 另美聯呂宗瀚稱,馬鞍山新港城J座極高層2室,實用338方呎,剛以535萬元易手,呎價15,828元創屋苑歷史新高。 樓市瘋狂,各區業主表明「破頂」才肯沽貨,令到二手樓價全城癲價。世紀21魏仕良稱,將軍澳居屋裕明苑B座高層1室,反價20萬元,至600萬元連地價易手,創屋苑新高。同是居屋的沙田愉田苑,F座中層2室以606萬元連地價易手,破盡屋苑紀錄。
(星島)嘉湖441呎頂層單位 呎價破萬歷史新高
二手樓市近一個月表現回勇,谷起各區屋苑造價屢現破頂,曾於九七年一度成為「炒家樂園」的天水圍嘉湖山莊,樓價再次捲起「急升浪」,日日湧現新高價成交,其中一個遠眺米埔景的頂層連天台樓王單位,放盤僅約一星期便隨即獲多組買家爭奪,最後由一位上車客突圍而出,以四百四十三萬元高價入市,呎價首度突破一萬元大關,創全屋苑歷史新高價。
樓市氣氛進一步升溫,準買家紛紛出動覓盤,繼新盤出現小陽春後,二手市場亦同樣受惠,睇樓量急升,各區紛湧現破頂價成交。中原分行經理胡啟文表示,嘉湖山莊美湖居二座連天台單位,面積四百四十一方呎,另連面積約四百方呎天台,外望米埔全景,屬全屋苑最優質的單位之一,原業主開價四百五十萬元,僅放盤約一個多星期,旋即獲五組買家睇樓,減價僅七萬元,即時獲一位外區上車客以四百四十三萬元購入,呎價高達一萬零四十五元。
胡氏指,嘉湖山莊對上一宗呎價最高的成交,類型與今次成交的單位相同,於去年尾以四百二十三萬元售出,呎價僅約九千五百九十二元;由於可見,今次單位的呎價,把舊紀錄推高近半成,屬屋苑首次出現呎價突破一萬元的成交。今次單位的造價亦創屋苑兩房戶新高。
胡啟文指,上址間隔方正,內櫳亦新淨企理,加上位於頂層,享非常開揚米埔景,獲上車客垂青,加上該單位為全屋苑唯一的同類優質放盤,因此願意高價入市。
據悉,原業主於二ま一二年,涉資約二百二十七萬元購入上址,其後作收租之用,於一個多星期前租客遷出後,才放鎖匙交吉放盤,現沽貨帳面獲利二百一十六萬元,單位升值近一倍。事實上,該屋苑近期日日造價創新高,兩房戶先後以四百一十六萬八千元及四百一十八萬元成交,接連刷新兩房戶新高,因應近期睇樓量急升,業主叫價持續強硬,現時全屋苑的三百三十個放盤當中,僅約十多個放盤叫價低於四百萬元,並全屬連租約放盤。
天水圍一帶的屋苑近期捲起「急升浪」,並紛錄反價成交,當中包括天水圍居屋天麗苑,單位為低層十一室,面積二百一十三方呎,屬開放式單位,望東南樓景,原業主最初以自由市場價(已補地價)二百零八萬放售,及後於六天內三度反價,最終亦獲投資者於自由市場,以二百二十萬元購入,呎價高達一萬零三百二十九元,略高市價半成水平。
祥益地產營業董事盤嘉茵表示,現時睇樓氣氛持續,加上地價急升等利好因素帶動,導致業主叫價持續上升,大批買家轉投樓價較低的天水圍屋苑,直言現時沙田河畔花園呎價亦高達逾一萬七千元,惟天水圍樓價較高的成交,呎價亦僅約一萬元,樓價相當較細,因此連錄買家入市。
盤嘉茵續指,因應港珠澳大橋等基建即將落成,買家紛看好新界西一帶的樓盤,現時除了獲得區內用家垂青外,外區客入市的比例亦持續上升,業主不愁沒有租客,導致區內樓價急升;另外,市場亦紛錄內地客,以致來至澳門的客源睇樓,可見買家爭盤激烈程度甚大。
(星島)年推七建房項目 嚴限面積防納米樓
港鐵今年將推七個項目涉及約八千單位,是歷來招標項目最活躍及繁忙的一年。港鐵物業總監鄧智輝表示,港鐵目前擁有可發展住宅的樓面有七百萬方呎,可以興建一萬八千多個單位;並針對近年新盤出現「納米樓」問題,強調港鐵不想新樓單位面積太細,將會率先在標書之中加入條款,確保一房單位及開放式單位,都可以有舒服的最低限度的方呎數目。
港鐵去年全年盈利約一百零二億元,跌兩成一,扣除物業升值的基本盈利則只跌一成三,較市場預期為佳。每股末期息八角二仙,將連同特別息每股二元二角一次過於七月派發。
港鐵物業總監鄧智輝昨指出,港鐵未來一年或者十多個月可以推出約八千單位,來自七個項目,分別是日出康城十一、十二期(每期一千六百住宅單位),何文田二期(七至八百單位),黃竹坑二及三期(分別為六百,及九百至一千單位),油塘通風大樓(五百單位),元朗錦上路(港鐵為代理人,約一千六百單位)。
對於近來中資地產商高價搶地,鄧智輝認為利息持續低企,加息步伐不快,且經濟良好,及地產市場配合,都令鐵路項目招標反應,遠較以往為踴躍。至於可興建一萬四千個單位的小蠔灣車廠上蓋項目,預期要花約兩年時間完成環評、規劃及諮詢程序。
他又指,市場上有不同的住宅面積需要,有些單位可能在設計上面積細少少,但港鐵不想單位面積太細,會在標書之中加入條款,確保一房單位,以及開放式單位,都可以有舒服的最低限度的方呎數目,避免太細面積的單位。具體規定則未有透露,以免影響到未來招標條款。
另外,港鐵發展多年的深圳住宅項目「天頌」開始有盈利三點六億元入帳,尚有大部分已售單位今年可以入帳。去年港鐵商場到期租約加租百分之三點四,鄧智輝指出,公司未來仍會增建約一百二十萬方呎新商場,令現有組合增四成,今年下半年將落成的包括青衣城擴建部分,以及德福廣場二期七及八樓改為商場。行政總裁梁國權指出,早前已就造價約五十五億元的屯門南延線提交建議書,上半年會完成北環線及東九龍線建議;港鐵亦有參與為澳門輕軌項目提供顧問服務。
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西鐵沿線「滲透式追落後」!
2017年2月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至27號),買賣成交登記數字暫錄得86宗,實用面積平均呎價$9430,建築面積平均呎價$7447。 祥益地產營業董事謝澤銘表示,2月份西鐵沿線十大屋苑暫錄得86宗,預期90宗左右,成交量按月再跌28%,是過去11個月的新低,因農歷新年關係,再加上2月份工作天較少,成交減少也是預期之中;但要留意,雖然成交量是近11個月新低,有部分屋苑卻在默默升溫,新元朗中心是近年的第二新高成交量達至5宗,雅都花園更是近20個月第二次最高的3宗成交,而雅都花園及荃灣廣場分別在1月份零成交在本月也錄得成交,再看回總成交量,在短短的2月份中西鐵沿線十大屋苑全部錄得成交,以往高成交量的屋苑本月則成交減少,可見買家是循著沿線水流「滲透式追落後」,圍繞茠u線尋覓筍盤!
在呎價方面看得更加清楚,整體比上月微跌2%只是跌了$207,除了以上兩屋苑由零成交破蛋外,當中也有5個屋苑是呎價上升,卓爾居升5.4%達至$10632、穄纁x升4.5%達至$9756、美孚新村升4.2%達至$11502、兆康苑升1.7%達至$7699、大興花園升0.9%達至$8765,整體呎價微跌,更証明了買家「滲透式追落後」的結果,西鐵沿線已準備在2017年創新高,相信在年中前有機會突破萬元一呎!而本公司統計屯門區400萬或以下二手私樓樓盤繼續減少,現時有265個,對比今年1月時減少57個,減幅達18%,在樓盤減少下,樓價會上升得更好,屯門、天水圍區也有不少跳價成交個案!近日港珠澳大橋預備通車如火如荼,已牽動了不少本區及外區客人出來西鐵沿線物色樓盤,近期外區客在屯門置業比例也增加至70%,形勢已經十分清楚,上車朋友要加把勁,做好預算上車!
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責。
附圖一:

附圖二:

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屯門邁亞美海灣獲投資客以428萬成交
| | 圖中為邁亞美海灣單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產營業經理黃慶德(Kevin Wong)表示,日前該分行促成屯門邁亞美海灣獲區內投資客成交個案。原業主於2010年以約159萬元購入單位,是次轉手帳面獲利約高達269萬,單位升值逾倍易手。
黃氏稱,上述所錄成交單位為2座低層G室,實用面積450呎,日前獲一名區內投資客垂青。該名買家鍾情單位客廳及房間均座擁部分海景,附設企理裝修,加上鄰近即將落成的港珠澳大橋,而且買家認為價位符合預算,遂便決定以428萬購入上址作長線投資收租之用,以實用面積計算平均呎價為9511元,屬市場價成交。
黃氏續稱,該單位若作投資收租,現時市值租金大約為1.15萬元,租金回報率高達3.2厘。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責) |
(2017年西鐵沿線十大屋苑報告) 西鐵沿線「滲透式追落後」!
2017年2月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至27號),買賣成交登記數字暫錄得86宗,實用面積平均呎價$9430,建築面積平均呎價$7447。 祥益地產營業董事謝澤銘表示,2月份西鐵沿線十大屋苑暫錄得86宗,預期90宗左右,成交量按月再跌28%,是過去11個月的新低,因農歷新年關係,再加上2月份工作天較少,成交減少也是預期之中;但要留意,雖然成交量是近11個月新低,有部分屋苑卻在默默升溫,新元朗中心是近年的第二新高成交量達至5宗,雅都花園更是近20個月第二次最高的3宗成交,而雅都花園及荃灣廣場分別在1月份零成交在本月也錄得成交,再看回總成交量,在短短的2月份中西鐵沿線十大屋苑全部錄得成交,以往高成交量的屋苑本月則成交減少,可見買家是循著沿線水流「滲透式追落後」,圍繞茠u線尋覓筍盤!
在呎價方面看得更加清楚,整體比上月微跌2%只是跌了$207,除了以上兩屋苑由零成交破蛋外,當中也有5個屋苑是呎價上升,卓爾居升5.4%達至$10632、穄纁x升4.5%達至$9756、美孚新村升4.2%達至$11502、兆康苑升1.7%達至$7699、大興花園升0.9%達至$8765,整體呎價微跌,更証明了買家「滲透式追落後」的結果,西鐵沿線已準備在2017年創新高,相信在年中前有機會突破萬元一呎!而本公司統計屯門區400萬或以下二手私樓樓盤繼續減少,現時有265個,對比今年1月時減少57個,減幅達18%,在樓盤減少下,樓價會上升得更好,屯門、天水圍區也有不少跳價成交個案!近日港珠澳大橋預備通車如火如荼,已牽動了不少本區及外區客人出來西鐵沿線物色樓盤,近期外區客在屯門置業比例也增加至70%,形勢已經十分清楚,上車朋友要加把勁,做好預算上車!
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責。
附圖一:

附圖二:

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西鐵成交量率先回升,基礎購買力引領大市!
踏入2017年西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至27號),買賣成交登記數字暫錄得125宗,實用面積平均呎價$9637,建築面積平均呎價$7553。
祥益地產營業董事謝澤銘表示,1月份西鐵沿線十大屋苑暫錄得125宗,成交量按月回升9.6%,(在農曆年假期登記日子較少,仍有出色表現),與整體二手市場成交量下跌背道而馳,西鐵沿線在連續四個月下跌後率先再度回升,跑贏了大市,在辣招下新界西反升,証明超級辣招只減慢了樓市上升進度,辣招已開始減弱,尤其對一些有大量基建區域,新界西正是當紅發展及用家主導的上車天堂,買家反而趁機會出來尋覓心水貨,成交率先回升顯示了市場回復的訊號,而呎價在落後大市的情況下也再創了高峰,預備向$10000一呎進發!
在呎價方面,可見辣招難以阻擋大勢,西鐵沿線十大屋苑當中有4個是上升,有兩個屋苑買賣雙方仍然增持不下未有錄得成交,也可見業主持貨力強;當中升幅較強勁,屯門市廣場升幅5.2%達至$11046、美孚新村升幅1.7%達至$11041、兆康苑升幅1.2%達至$7568及嘉湖山莊升幅1.1%達至$7975,升幅屋苑集中在屯門及天水圍區!
西鐵沿線仍是低水,成為了2017首月成交量上升的市場奇葩,而且極具潛力,在港珠澳大橋預備通車之下,預期未來在屯門有不少新盤將推出,必會牽動了不少本區及外區客人出來西鐵沿線物色樓盤,嘗試挑戰最新高位!
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責。
附圖一:

附圖二:
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今日新聞摘要 18.02.17
(東方)內房火炭申建2443住宅
新盤旺銷,發展商積極就旗下項目向城規會申請規劃許可。中洲投資控股的火炭大型住宅發展項目申建8幢住宅,提供2,443伙,較早前獲批方案增加382伙或約18.5%。另同珍集團提出將旗下葵涌地皮作商住發展,擬建1,336伙住宅。
同珍擬發展商住項目 中洲投資控股於一五年向爪哇控股(00251)購入的火炭坳背灣街及樂景街的東鐵火炭站和毗鄰地皮,剛向城規會提出規劃申請,地盤佔地逾53.44萬方呎,計劃興建8幢37至47層高分層住宅,住用樓面逾205.67萬方呎,提供約2,443伙。較一○年由爪哇遞交並獲批方案,單位數目增382伙。
另同珍集團葵涌昌榮路1至7號地皮,申請將高度限制由主水平基準以上120米放寬至145米,擬建4幢40層高住宅,提供1,336伙,住用樓面逾78.63萬方呎,另設1幢商業樓宇作寫字樓及零售用途。
食肆30萬租尖沙咀舖 此外,尖沙咀東海商業中心一個面積近2,800方呎地舖,以月租逾30萬元再次租予食肆,前租客為藥房等。
(東方)鴨脷洲地王收14標 中資積極競逐
有望成為近四年首幅百億地王的鴨脷洲利南道住宅地被「搶爆」,昨收到14份標書,涉及至少23家財團,有份參與的中資財團佔超過三成,包括首次合作競投香港地皮的龍光地產與合景泰富(等。
地政總署公布,鴨脷洲利南道地皮昨收到14份標書。該幅地皮市場估值最高約114.3億元,由於投資額龐大,不少財團合資出擊,至少23家財團有份參與,中資財團佔7家,佔比例超過三成。
有本港及內地發展商合作入標,會德豐地產與信和置業、爪哇控股及世茂房地產合資,昨由會德豐地產常務董事黃光耀親自入標。他稱,地皮是難得的海景地,並笑言與堅叔(會德豐地產主席梁志堅)開會後路過入標。
龍光夥合景泰富競投 另資本策略地產旗下尚家生活地產,與中渝置地等合作。龍光地產則夥拍合景泰富投地。中國海外發展及萬科置業(香港)分別獨資競投。新鴻基地產、長實地產及新世界發展等香港大型發展商亦有入標,痚穧a產則夥拍帝國集團競投。
(明報)加辣後首個代繳全數辣稅新盤
牛潭尾意花園作為長實地產今年頭炮新盤,項目未推出前,已預告會有「石破天驚」的付款辦法。樓盤於上周公布首批30間洋房價單,顯示發展商會為其中8間洋房買家代繳三成樓價辣稅,成為政府去年11月加辣以來,市場上首個為買家代繳全數雙辣稅的全新樓盤。
據價單位顯示,代繳全數辣稅的付款辦法只適用於8間位於米萊諾大道的洋房。該批洋房位於屋苑最東面,私隱度較高,定價大多逾3000萬元,為價錢較高的一批洋房。以定價計,料三成樓價辣稅涉及約900萬元。若買家不需發展商代繳三成樓價雙辣稅,則可獲25.5%直減折扣,折扣率亦高於其他洋房最高15%直減折扣優惠。
料涉約900萬元
此外,集團旗下財務公司可為買家提供5年過渡性貸款,借出最高75%至85%樓價,視乎所選付款辦法而定,意味買家變相先住後付。
(蘋果)高爾夫.御苑推1房樓王 657萬最貴 粉嶺盤年貴六成
樓市瘋癲,粉嶺樓價一年貴六成。琣a的粉嶺高爾夫•御苑,首批折實平均呎價近1.6萬元,較同區二手價貴逾三成,1房最貴657萬元,無論平均呎價及一房售價,均貴絕新界北區。長實元朗牛潭尾意花園昨發售28伙,即日沽清,即晚加推30伙。
軟銷逾兩個月的高爾夫.御苑昨終開價,扣除最高7%折扣優惠後,首批折實平均呎價15,898元,屬新界北區最貴樓盤。信和去年5月推售的同區聯和墟囍逸,當時首批平均呎價1萬元有找,僅9,931元;即是說,粉嶺樓價不足一年貴60%。半年前,市區新盤啟德1號1期,第一批單位的平均呎價僅14,471元。 如與同區二手價比較,高爾夫.御苑亦顯得特別「矜貴」。同樣鄰近粉嶺高爾夫球會的高爾夫景園,二手呎價只約7,000元;而已是粉嶺最貴樓盤、由新地發展的瓏山1號,二手呎價貴極也不足1.2萬元。
大單位及洋房佔八成 高爾夫.御苑主打大單位,連洋房佔整體82%,細單位佔一成多﹔開放式單位並未出現在首張價單內,一房及兩房有約20伙,其餘全為售價介乎約1,328萬至約1,716萬元的三房及四房單位。一房最平單位,為7座1樓E室,實用面積375方呎,折實價約598萬元﹔最貴一房為同座15樓E室,實用面積373方呎,折實價約657萬元,料是新界北區史上最貴一房樓王。 琣a營業(二)總經理韓家輝表示,樓盤以豪宅定位,定價參考新界最貴分層戶及洋房;今日起開放示範單位參觀,明日收票,本票15萬元,最快下周開售。另琣a公佈,以10億元向主席李兆基的女婿鄭q文旗下順豪,出售北角麗東軒酒店,買方將以現金支付代價。 長實今年頭炮元朗牛潭尾意花園,向買家回贈全數三成辣稅見效,昨發售首批28伙,即晚沽清。長實執行董事趙國雄表示,開售45分鐘已有約20伙獲認購,有數組大手客。美聯布少明稱,有一組客動用約5,200萬至5,300萬元購入兩伙。該盤即晚加價加推30伙,稍後公佈銷售安排。加推單位中,最平為洛蔓大道37號屋,面積1,476方呎,定價2,284.5萬元,較首張價單的隔籬屋洛蔓大道35號,面積相同,定價2,208.7萬元,加價3.4%。 元朗洪水橋富豪.悅庭85C號洋房以3,163.2萬元售出,呎價13,246元,樓價及呎價創項目洋房新高。買家為一組內地客,須付近千萬元辣稅。另銅鑼灣瑆華有買家斥逾6,500萬元連購3伙高層戶。九建紅磡環海.海岸有7伙連環撻定,涉樓價約3,284萬元,發展商料殺定逾300萬元;發展商隨即將其中5伙重推,加價4%至14%。
(星島)預約睇樓量穩升10%
新盤銷情熾熱,受一手氣氛帶動下,二手成交亦受帶動。綜合各大代理行周末兩日預約睇樓量,按周上升近1成。而近日二手市場接連錄得新高價成交,當中元朗指標屋苑YOHO Town 1個2房戶,以563萬元易手,成交價創該類單位新高。
中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,農曆新年假期氣氛已過,睇樓量逐漸回升至正常水平。美國加息步伐穩定,加上近日股市連升數日,市場整體投資氣氛良好,帶動樓市成交。
美聯住宅部行政總裁布少明表示,受惠新盤帶動及節日氣氛消退,買家入市意欲增,部分地區更出現高價成交個案。
利嘉閣市務經理莊國寶表示,元朗YOHO Town2座高層A室,實用433方呎,2房間隔,放盤叫價575萬元,減價12萬元,以563萬元易手,呎價約13002元,成交價創屋苑2房戶新高,而呎價亦貼近屋苑呎價最高紀錄。
據了解,上述成交對上1層單位,去年底成交價約460萬元,在短短3個月間,同類單位約上升100萬元。
世紀21北山地產高級客戶經理李錦如表示,大坑禮賢樓C室,270方呎,1房間隔,獲外區上車客以480萬元承接,呎價17778元,創該物業呎價新高。
港置助理分區董事劉浩勤指出,將軍澳富康花園7座高層G室,592方呎,3房間隔,以623萬元易手,呎價10523元,成交價創屋苑新高。
市場消息指,筲箕灣東濤苑A座中層5室,面積400方呎,2房間隔,在自由市場叫價600萬元放盤,剛以585萬元售出,呎價14625元,創屋苑新高,並為全港歷來第5高。
(星島)房協粉嶺1200單位 可租可買市價七折
房屋協會粉嶺百和路提供房屋項目,擬用作優先安置受新界東北發展影響的村民,當中一千二百個單位「可租可買」。消息指,當局會放寬申請門檻,在出售單位方面,定價參照居屋按市價七折,村民毋須入息及資產審查,政府亦擬為村民提供最高五十萬元「過渡津貼」。
政府最快在今年或明年在新界東北收地,據知,發展局官員上月曾往古洞與二百多名受影響村民會晤,初步介紹遷置安排,當中預計可在二○二二年入伙的房協粉嶺百和路混合房屋項目,當中有逾千個可租可售單位。據安排,受影響村民將獲優先安置,毋須接受入息及資產審查,即可以折扣價購買單位,估計可能為市價七折,惟必須非私人物業業主。
由於期間有約四年過渡期,當局將提供一筆過「過渡津貼」。據了解,選擇購買資助單位的村民,可獲政府提供最高五十萬元「過渡津貼」,最終金額按家庭成員人數釐定。
在出租單位方面,消息指申請人的入息及資產限額,參照房協乙類屋邨出租單位相關要求,但六十五歲以上長者可獲酌情安排,有機會免資產審查。
古洞北村代表藍少虎說,政府近日向他們簡介計畫,有村民支持有關項目,認為地點方便;但亦有村民關注,區內租金高企,希望當局考慮在古洞興建類似百和路項目,並按通脹調高特惠金金額。他又說,由收地直至入伙將有長達四年的過渡期,受影響村民總數達四、五百戶,擔心當全部村民同時在私人市場「搶樓」,租金被「扯貴」。
對於盛傳當局提供五十萬元津貼,藍少虎稱當時會晤無提及津貼款項。他又稱,受影響村民迄今仍未獲知遷置安排細節,難以即時決定,他相信安置後才收地,屬最佳安排。
另外,房委會首個綠置居項目新蒲崗景泰苑,仍未能售罄。房委會昨日再邀請四十一名單身申請者到樂富客務中心揀樓,但全日僅得十六人出席,僅十個單位賣出。該項目累計共有八百四十八個單位被選購,即尚餘九個單位,全部為實用面積不足二百平方呎的細單位,當中最便宜的只售九十四萬元的一○五室,至今仍未售出。房委會將於下周一再安排四十名單身人士申請者選購單位。
(星島)港珠澳橋主橋工程料年底完工
港珠澳大橋工程進度延誤,運輸及房屋局局長張炳良日前已指大橋主橋工程超支,三地或須按比例攤分額外成本。
運房局昨表示大橋主橋工程預料今年十二月完工,香港段工程則估計年底完成。
運房局文件指出,香港段口岸和接線的多項工程仍在進行中,根據路政署的評估,大橋香港段的工程將於今年底完成,具備通車條件,路政署和駐地盤工程人員會緊密監察,確保工程進度。大橋主橋方面,三十三個隧道管節尚有兩個未沉放,而橋梁則正進行橋面鋪裝工程,按目前進度,主橋工程預計今年十二月完工。
文件未交代大橋通車的確實日期,只表示整體工程力爭於今年底完工,並因應跨界通行政策落實措施等因素,期望早日三地同步通車,但整個項目要於今年底整體建成通車仍須克服一定的困難。
此外,大橋主橋工程受人工及價格上漲、設計與施工方案調整等因素影響,造成建設成本增加,項目承建商提出概算調整的申請,但文件未有交代調整金額。
三地政府聯合工作委員會委託的第三方諮詢單位,正審核大橋管理局編制的工程成本概算調整報告,然後呈交三地和國務院等審核。
運房局表示,待有明確估算後會適時向立法會匯報,並交代粵港澳三方政府商討的所需融資安排。
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郊野公園必須開發
*轉載自2017年02月07日的星島日報
(按圖放大)
劉炳章先生建議將大欖郊野公園近大欖隧道收費亭附近有潛力用地作發展3萬個單位,容納9萬人口,預計發展只需6至7年;這個是一個喜訊,我認為在交通網絡附近開發郊野的邊陲地,是現在唯一可拯救到香港年輕一代居住問題的可行方案,當然有環保團體作強烈反對,我絕對同意社會應更大力發展環保,但是因環保而不發展是極不合理的,現在年輕人上車還未夠水深火熱嗎?還吝嗇那0.3%-0.4%,而絕大部分香港人也從未享用過的郊野土地?
很多人會說為何不用破壞了的棕地?棕地很多都是違法,而且是近年才被人破壞的,如果破壞了的綠化地便有發展優先權的話,難怪棕地急速增加,我認為政府及傳媒必須要弄清楚,大量棕地背後有沒有人有系統地造地,如果有,就應徹底調查一下一些建議棕地優先的政客了,這些疑問必須要弄清楚。
新加坡的郊野地只佔國土約23%,而香港有近7成的綠化地,如果你問全世界任何人覺得新加坡環保一些,還是香港綠化一點?相信答案很清楚,環保是管理的問題,不應該是盲目將綠化地凍結而來,不單只新加坡,歐美也有太多在環保發展之下的城市,說發展城市會絕對破壞環境,我不敢苟同,但環保人士的環保心我們應該支持的,改用另一角度去看,一個新開發的市鎮可以改善風(空氣)和水的流動,還可以有為地去種植和養飼一些稀少卻對大自然有益的植物和昆蟲,在城市中,蝴蝶飛舞,甚麼在馬路中海鷗處處,在加拿大或者歐洲比比皆是,我真的不明白發展市鎮和環保有任何衝突。
香港是自由港,在環球量化貨幣完全沒有平息跡象的形勢下,無論我們樂不樂意看到都應該預算資金繼續進入香港,令樓價繼續上升,為了下一代我們應狠狠開闢土地,否則,未來被迫搬往內地居住的香港人必日益增加,這個趨勢尤其會在港珠澳大橋及港深廣通車之後會日益嚴重。
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郊野公園必須開發
*轉載自2017年02月07日的星島日報
(按圖放大)
劉炳章先生建議將大欖郊野公園近大欖隧道收費亭附近有潛力用地作發展3萬個單位,容納9萬人口,預計發展只需6至7年;這個是一個喜訊,我認為在交通網絡附近開發郊野的邊陲地,是現在唯一可拯救到香港年輕一代居住問題的可行方案,當然有環保團體作強烈反對,我絕對同意社會應更大力發展環保,但是因環保而不發展是極不合理的,現在年輕人上車還未夠水深火熱嗎?還吝嗇那0.3%-0.4%,而絕大部分香港人也從未享用過的郊野土地?
很多人會說為何不用破壞了的棕地?棕地很多都是違法,而且是近年才被人破壞的,如果破壞了的綠化地便有發展優先權的話,難怪棕地急速增加,我認為政府及傳媒必須要弄清楚,大量棕地背後有沒有人有系統地造地,如果有,就應徹底調查一下一些建議棕地優先的政客了,這些疑問必須要弄清楚。
新加坡的郊野地只佔國土約23%,而香港有近7成的綠化地,如果你問全世界任何人覺得新加坡環保一些,還是香港綠化一點?相信答案很清楚,環保是管理的問題,不應該是盲目將綠化地凍結而來,不單只新加坡,歐美也有太多在環保發展之下的城市,說發展城市會絕對破壞環境,我不敢苟同,但環保人士的環保心我們應該支持的,改用另一角度去看,一個新開發的市鎮可以改善風(空氣)和水的流動,還可以有為地去種植和養飼一些稀少卻對大自然有益的植物和昆蟲,在城市中,蝴蝶飛舞,甚麼在馬路中海鷗處處,在加拿大或者歐洲比比皆是,我真的不明白發展市鎮和環保有任何衝突。
香港是自由港,在環球量化貨幣完全沒有平息跡象的形勢下,無論我們樂不樂意看到都應該預算資金繼續進入香港,令樓價繼續上升,為了下一代我們應狠狠開闢土地,否則,未來被迫搬往內地居住的香港人必日益增加,這個趨勢尤其會在港珠澳大橋及港深廣通車之後會日益嚴重。
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西鐵成交量率先回升,基礎購買力引領大市!
踏入2017年西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至27號),買賣成交登記數字暫錄得125宗,實用面積平均呎價$9637,建築面積平均呎價$7553。
祥益地產營業董事謝澤銘表示,1月份西鐵沿線十大屋苑暫錄得125宗,成交量按月回升9.6%,(在農曆年假期登記日子較少,仍有出色表現),與整體二手市場成交量下跌背道而馳,西鐵沿線在連續四個月下跌後率先再度回升,跑贏了大市,在辣招下新界西反升,証明超級辣招只減慢了樓市上升進度,辣招已開始減弱,尤其對一些有大量基建區域,新界西正是當紅發展及用家主導的上車天堂,買家反而趁機會出來尋覓心水貨,成交率先回升顯示了市場回復的訊號,而呎價在落後大市的情況下也再創了高峰,預備向$10000一呎進發!
在呎價方面,可見辣招難以阻擋大勢,西鐵沿線十大屋苑當中有4個是上升,有兩個屋苑買賣雙方仍然增持不下未有錄得成交,也可見業主持貨力強;當中升幅較強勁,屯門市廣場升幅5.2%達至$11046、美孚新村升幅1.7%達至$11041、兆康苑升幅1.2%達至$7568及嘉湖山莊升幅1.1%達至$7975,升幅屋苑集中在屯門及天水圍區!
西鐵沿線仍是低水,成為了2017首月成交量上升的市場奇葩,而且極具潛力,在港珠澳大橋預備通車之下,預期未來在屯門有不少新盤將推出,必會牽動了不少本區及外區客人出來西鐵沿線物色樓盤,嘗試挑戰最新高位!
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責。
附圖一:

附圖二:
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為下一代 勿盲目凍結綠化地
*轉載自2017年01月27日的經濟日報
(按圖放大)
劉炳章先生建議將大欖郊野公園近大欖隧道收費亭附近有潛力用地作發展3萬個單位,容納9萬人口,預計發展只需6至7年;這個是一個喜訊,我認為在交通網絡附近開發郊野的邊陲地,是現在唯一可拯救到香港年輕一代居住問題的可行方案,當然有環保團體作強烈反對,我絕對同意社會應更大力發展環保,但是因環保而不發展是極不合理的,現在年輕人上車還未夠水深火熱嗎?還吝嗇那0.3%-0.4%,而絕大部分香港人也從未享用過的郊野土地?
很多人會說為何不用破壞了的棕地?棕地很多都是違法,而且是近年才被人破壞的,如果破壞了的綠化地便有發展優先權的話,難怪棕地急速增加,我認為政府及傳媒必須要弄清楚,大量棕地背後有沒有人有系統地造地,如果有,就應徹底調查一下一些建議棕地優先的政客了,這些疑問必須要弄清楚。
新加坡的郊野地只佔國土約23%,而香港有近7成的綠化地,如果你問全世界任何人覺得新加坡環保一些,還是香港綠化一點?相信答案很清楚,環保是管理的問題,不應該是盲目將綠化地凍結而來,不單只新加坡,歐美也有太多在環保發展之下的城市,說發展城市會絕對破壞環境,我不敢苟同,但環保人士的環保心我們應該支持的,改用另一角度去看,一個新開發的市鎮可以改善風(空氣)和水的流動,還可以有為地去種植和養飼一些稀少卻對大自然有益的植物和昆蟲,在城市中,蝴蝶飛舞,甚麼在馬路中海鷗處處,在加拿大或者歐洲比比皆是,我真的不明白發展市鎮和環保有任何衝突。
香港是自由港,在環球量化貨幣完全沒有平息跡象的形勢下,無論我們樂不樂意看到都應該預算資金繼續進入香港,令樓價繼續上升,為了下一代我們應狠狠開闢土地,否則,未來被迫搬往內地居住的香港人必日益增加,這個趨勢尤其會在港珠澳大橋及港深廣通車之後會日益嚴重。 |
為下一代 勿盲目凍結綠化地
*轉載自2017年01月27日的經濟日報
(按圖放大)
劉炳章先生建議將大欖郊野公園近大欖隧道收費亭附近有潛力用地作發展3萬個單位,容納9萬人口,預計發展只需6至7年;這個是一個喜訊,我認為在交通網絡附近開發郊野的邊陲地,是現在唯一可拯救到香港年輕一代居住問題的可行方案,當然有環保團體作強烈反對,我絕對同意社會應更大力發展環保,但是因環保而不發展是極不合理的,現在年輕人上車還未夠水深火熱嗎?還吝嗇那0.3%-0.4%,而絕大部分香港人也從未享用過的郊野土地?
很多人會說為何不用破壞了的棕地?棕地很多都是違法,而且是近年才被人破壞的,如果破壞了的綠化地便有發展優先權的話,難怪棕地急速增加,我認為政府及傳媒必須要弄清楚,大量棕地背後有沒有人有系統地造地,如果有,就應徹底調查一下一些建議棕地優先的政客了,這些疑問必須要弄清楚。
新加坡的郊野地只佔國土約23%,而香港有近7成的綠化地,如果你問全世界任何人覺得新加坡環保一些,還是香港綠化一點?相信答案很清楚,環保是管理的問題,不應該是盲目將綠化地凍結而來,不單只新加坡,歐美也有太多在環保發展之下的城市,說發展城市會絕對破壞環境,我不敢苟同,但環保人士的環保心我們應該支持的,改用另一角度去看,一個新開發的市鎮可以改善風(空氣)和水的流動,還可以有為地去種植和養飼一些稀少卻對大自然有益的植物和昆蟲,在城市中,蝴蝶飛舞,甚麼在馬路中海鷗處處,在加拿大或者歐洲比比皆是,我真的不明白發展市鎮和環保有任何衝突。
香港是自由港,在環球量化貨幣完全沒有平息跡象的形勢下,無論我們樂不樂意看到都應該預算資金繼續進入香港,令樓價繼續上升,為了下一代我們應狠狠開闢土地,否則,未來被迫搬往內地居住的香港人必日益增加,這個趨勢尤其會在港珠澳大橋及港深廣通車之後會日益嚴重。 |
今日新聞摘要 03.01.17
(東方)辣招加息夾擊 港樓價看跌一成
二○一六年樓價勇闖高峰,然而綜合資深投資者及財經專家意見認為,二○一七年樓市難太樂觀,政府短期內不撤辣及美國加息提速等因素下,今年住宅樓價看跌,跌幅最多一成。
一九九七年亞洲金融風暴及二○○七年金融海嘯,不但股市顯著下挫,樓市同樣「無運行」。以亞洲金融風暴為例,差餉物業估價署數據顯示,一九九七年十月私人住宅售價指數漲至172.9點,但爆發亞洲金融風暴之後,樓市直線插水,翌年跌至95.6點低位,即從高位累挫約45%或77.3點。
「逢七必災」陰霾下,市場關注今年樓市走勢。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,自己對樓市預測較科學化,但今年樓市確實有一大堆負面因素,例如美國候任總統特朗普政策對環球經濟會構成影響。
他又說,政府短期應不會撤銷樓市辣招,同時面對美國加息二至三次,預期上半年樓市會下調,樓價將錄得約5至10%跌幅。
資深投資者:不會太搏 資深投資者伍冠流表示,是否「逢七必災」不敢講,但看淡今年樓市,因為加息已成定局,同時特朗普上台後的政策屬未知數,今年樓價或有不足一成跌幅。他又指,由於辣招稅「走唔甩」,要樓價再漲15%才能抵銷稅款,今年入市「唔會咁勇」。
有「白旋風」之稱的資深投資者陳清白表示,市場成交非常少,因此分析都無用,樓價易被扯高,對市場代表性不大。他又指,現時經濟環境不算十分理想,若美國加息步伐加快,相信樓價會下跌,細價樓買家經驗較淺、較純品,很容易被市場資訊誤導,提醒買家頭腦要保持清醒。
推動上升條件被削弱 資深財經專家林一鳴認為,今年美國或加息兩次下,相信今年香港住宅樓價會跌5至10%。他解釋,去年樓價上漲,主要靠細價樓推動,但政府為樓市加辣,同時香港銀行同業拆息上漲,令業主供樓負擔增加,去年底細價樓交投已不如之前,令到推動整體樓價上升的條件被削弱。
他又說,美國今年真正踏入加息周期,對香港樓市的影響將會開始浮現。不過,由於去年香港住宅樓價漲幅,不如一九九七年亞洲金融風暴爆發前,因此短時間內大瀉機會不高。
(東方)新界租金 淡季照飆
農曆新年前為租賃淡季,租金普遍有折讓,但樓市被加辣招「扭曲」,新界區最受影響,租盤量跌至低位,租金不跌反升,不少單位月租由8,000元,升至逾萬元。屯門啟豐園現無租盤,近期月租已升至1.15萬元,按年升逾35%;而粉嶺碧湖花園兩房成交月租1.1萬元,按年高逾32%。
屯門碼頭區二手屋苑租金升幅驚人。中原陳漢文稱,港珠澳大橋工程人員到區內搵租盤,推高租務需求,啟豐園現時已沒有放租盤,早前屋苑2座中層C室,實用面積325方呎,獲外籍工程人員以月租1.15萬元承租,實用呎租約35.4元,較一年前同類單位月租僅約8,500元,高約35.3%。同區邁亞美海灣現時僅1個預租放盤,叫租1.3萬元,同類去年月租約1萬元。
六福行黎樹森稱,粉嶺租賃市場缺盤,部分屋苑更無交吉盤,因而令租金在淡季期間不跌反升,更追貼暑假水平。區內碧湖花園2座高層G室兩房戶,實用面積400方呎,剛以1.1萬元租出,實用呎租約27.5元,較對上一年同期月租約8,300元相比,租金升約32.5%。該屋苑租盤銳減,影響租賃成交量,去年十二月僅錄約3宗租賃成交,現時僅餘3個兩房租盤。
沙中租萬三 拍住暑假 黎氏續稱,同區另一指標屋苑花都廣場,一個7座中層E室,實用面積370方呎,雖然無樓睇,但放租僅兩小時,即以1.05萬元租出,實用呎租約28.4元,按年比較,當時同類月租曾跌至8,800元,租金升幅約19.3%。該屋苑去年十二月錄約6宗租賃成交,現僅餘8個租盤,全部有租客居住,不能睇樓,月租叫價1.1萬元起。
過往暑假極受內地學生追捧的沙田市中心租盤,在傳統淡季租金仍高企。美聯陳國良稱,該區去年十二月錄逾36宗租賃成交,已超越十一月的29宗,沙田中心現有約14個租盤,近期佳寧大廈高層C室,以1.35萬元租出,按年升近10%,暑假期間同類單位月租約1.3萬至1.4萬元。
萬伙新盤落成添壓力 城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指,年底淡季租金續升,反映業主看好後市,不願平租,令租金向上,預期情況會持續至今年初,但由於今年有約1萬個新單位落成,如租市需求不變,租金料有下跌壓力。
(東方)加辣兩月 7成單位估價揚
儘管今年香港息口有機會趨升,但買家在剛性需求下仍入市。本報追蹤的20個主要屋苑單位,在樓市加辣兩個月後,據擢袘行網上資料,佔70%單位估價升勢仍持續,受惠鐵路效應的紅磡黃埔花園及鴨脷洲海怡半島,有單位估價分別升4%與2.1%。而表現最差為天水圍嘉湖山莊,屋苑樂湖居高層戶估價兩個月急挫12.4%。
黃埔漲4% 嘉湖反挫 本報追蹤20個主要屋苑單位在出招前後的變化,其中14個屋苑、即佔70%估價仍上升。黃埔花園2期錦桃苑16座低層戶,實用面積466方呎,估價由十一月初的649萬元,累升4%至現時675萬元,實用呎價約14,485元。而海怡半島海暉閣高層戶,實用面積526方呎,兩個月間估價亦由776萬元,累升2.1%至792萬元。
而20個屋苑中,有兩個估價下跌,另有4個不變。嘉湖山莊樂湖居6座高層G室,實用面積548方呎,估價連跌兩個月,由十一月二日網上估價為466萬元,急挫至408萬元,累跌達12.4%。而馬鞍山新港城J座高層戶,最新估價522萬元,亦累跌1.9%。
踏入一七年,嘉湖山莊連續兩日錄成交,而過去3日共錄4宗買賣。中原馬斯力表示,景湖居13座中層A室,實用面積635方呎,以510萬元理想價售出,實用呎價8,031元。
(蘋果)三日假 一手沽逾80伙
除夕、元旦三日長假期結束,綜合市場消息及成交紀錄冊,一手住宅市場錄逾80宗交投,較去年元旦假增加超過六成。
受浪澄灣帶動 元旦成交急增主要受到痗店幫滮j角嘴浪澄灣所帶動,涉及48伙,佔比逾半,其餘成交散落在20個樓盤,反映新盤市場假期內缺乏焦點,仍然處於「去庫存」的階段。 其餘新盤中成交最多的是宏安牽頭的馬鞍山薈晴,三日假期內連沽7伙一房單位,成交價全數600萬元內,其他劏房新盤如馬頭角Ava55、土瓜灣喜築、土瓜灣迎豐等,長假期內亦各錄成交。 新地元朗Park Yoho Venezia早前將4伙連平台特色單位加價2%到3%,昨日發售,市場反應麻麻,據成交紀錄冊顯示只售出一伙3A座2樓D室,實用面積578方呎,成交價697.78萬元,呎價1.2萬元。 另外,嘉里何文田皓畋昨日亦以先到先得形式推售10伙,最終單日沽2伙,而同區會德豐地產項目One Homantin長假期內亦售出2伙貨尾單位。
(蘋果)啟德 元朗兩新盤爭響頭炮 啟德1號2期上樓書 Grand Yoho2期快開價
新年伊始,多個新盤蓄勢搶灘。當中新地年度重頭戲Grand Yoho2期,所有前期工作已就緒,料最快今日開價。另一焦點、「港人港地」啟德1號2期,昨午亦上載樓書,今將開放示範單位,上述兩盤共1,450伙料農曆年前交鋒,搶飲2017年新盤市場頭啖湯。
元朗Grand Yoho2期去年底已進行一連串軟銷,包括上載售樓說明書及開放示範單位予地產代理參觀,隨時公佈價單,料項目大有機會成為加辣後首個推售的全新盤,估計本月中發售。 項目全盤826伙,實用面積由394方呎至2,125方呎,按一手例要求,首張價單需推出不少於兩成單位,即166伙。
啟德新盤單位最細375呎 至於,去年已獲批預售樓花同意書的中海外啟德1號2期,去年11月港府加辣後煞停所有推盤工作,至昨日終於上載售樓說明書,今日將開放示範單位予傳媒參觀。 項目由2幢大廈(32及33層高)及7幢五層高低座住宅樓宇組成,合共提供624伙,單位實用面積由375方呎至2,414方呎,由一房到四房複式戶不等。預計關鍵日期為今年10月31日,換言之,樓花期不足一年。另外,項目設2.5萬方呎會所及104個車位。 啟德1號2期屬於「港人港地」項目,屬於特首梁振英當年競選政綱內的「重中之重」,買家只限香港永久性居民身份證人認購,旨在協助入息高於居屋上限的香港居民置業安居。 不過,發展商去年八月底推售啟德1號一期首批110伙,折實平均呎價約14,471元,較市民預期高之餘,更加越賣越貴,最後一批單位實際加幅達半成。 惟發展商高層當日卻指:「據我印象所知,特首無講話以合理價錢畀香港人買到,只不過係畀香港人優先買物業。同埋𠵱家呢個價錢,我唔理解你哋(傳媒)點解會認為高過市場或者係不合理。」
嘉匯料農曆年後推售 最終啟德1號一期全盤545伙,去年九月初經兩輪銷售後售出超過九成半單位,每輪均超額認購逾30倍,平均成交呎價近1.6萬元,至今只餘24伙低座四房大單位待售。 同區年內尚有四個全新盤排隊登場,涉及約3,300伙,當中嘉華發展的嘉匯早已獲批預售樓花同意書,料農曆年後推售,提供900伙住宅。建灝地產持有的沐寧街1號,原定今日公佈命名,不過發展商昨午決定將命名儀式延後,而保利及會德豐的同區項目則待批預售樓花同意書。
(星島)二手盤源大減 紛錄高價買賣
新辣招推出至今近2個月,二手盤源大減,在用家四出覓盤下,成交價保持「硬淨」。其中,將軍澳天晉1期一個高層戶,以2100萬元易手,為區內二手住宅成交價新高;至於同區領艀陶璁鴠H每呎1.04萬元成交,創屋苑新高。
港置助理分區董事劉浩勤表示,將軍澳天晉第1期8座高層C室,面積972方呎,為4房間隔及坐擁海景,屬屋苑優質單位,原業主開價2300萬元,剛減200萬元,以2100萬元易手,創將軍澳二手住宅成交價的新高,呎價約21605元,新買家料為用家。上址原業主於2011年一手購入,作價1466萬元,持貨5年沽出,帳面獲利634萬元或43%。
劉氏續指,將軍澳日出康城領葽s近也錄得新高成交,單位為8座高層LD室,面積671方呎,向東望山景,原開價700萬元,輕微議價後減至698萬元成交,呎價約10402元,呎價創屋苑新高。他續指,屋苑上月錄7宗買賣,平均呎價為9689元。
美聯聯席區域經理陳國良表示,沙田偉華中心3座高層D室單位,面積308方呎,屬2房間隔,外望東南河景,新近獲同區上車客以465萬元承接,呎價15097元,創屋苑近1年新高。
祥益營業副董事胡志偉表示,屯門居屋翠寧花園連錄2宗新高成交,其中,1座低層E室,面積431方呎,2房間隔,以366.8萬元(已補地價)沽出,呎價8510元,創屋苑呎價新高;至於3座低層D室三房戶,剛以479萬元易手(已補價),造價創屋苑歷史新高。
中原副分區營業經理陳榮威表示,元朗采葉庭6座高層E室,面積460方呎,屬2房間隔,剛以490萬元沽出,呎價10652元,上述售價較2015年屋苑同類單位歷史高位495萬元,僅相差5萬元。
雖然高價成交頻現,但受假期因素影響,二手買賣仍淡。綜合本報統計,過去3天百大屋苑共錄約35宗成交,平均每日約11.6宗,與對上一周的4天聖誕長假期,平均每日近8宗回升,但仍屬低水平。
美聯住宅部行政總裁布少明表示,節日效應兼觀望氣氛籠罩下,上周末3天長假二手成交仍然低企,惟新年過後,預期新盤推售將活躍,這有利釋放早前累積之購買力,及帶動市場氣氛,預料市場將由一手主導,而二手將呈「價升量跌」格局。
新辣招後二手盤源短缺,令市場續錄新高價成交。
(星島)發祥街西居屋提供811單位
房委會公布「發祥街西資助出售房屋發展計畫」預計於二○二○年落成,樓高四十層的住宅大廈將提供八百一十一個單位和地庫停車場。當局已將原訂兩座單向住宅大樓,修改至一座雙向住宅大樓,以減少對該處景觀和通風的影響。
房委會在規劃發祥街西項目時曾進行地區諮詢,及舉辦公眾參與工作坊。房委會表示,參考地區意見後再修訂規劃,已透過調整住宅坐向遠離噪音源,及採取適切噪音緩減措施,將兩座單向住宅大樓修改至一座雙向住宅大樓,減少對該處景觀和通風的影響。房委會亦會在施工較後階段才關閉發祥街西遊樂場。
項目的主出入口亦供車輛進出,但車輛進入屋苑後會隨即駛入地庫停車場,達致人車分隔,居民在屋苑內可享受無車的戶外空間。此外,發展項目三面各有行人出入口連接街道,四通八達。通過設於主要入口處附近的升降機樓及行人天橋,居民可以往返位處西北九龍填海區第六號地盤綜合發展區內的公眾休憩用地、零售設施、社區設施、有蓋行人網絡及交通樞紐。
當局預計,發祥街西項目二○二○年完工,連同長沙灣一帶即將落成的公共房屋發展項目,融合而成一個饒富活力的新社區。項目早前獲香港綠色建築議會頒發「綠建環評社區」先導評估項目最高級別的鉑金評級。
(明報)新地賣樓套400億 成去年賣樓王
去年全年一手買賣註冊量錄逾16500宗,涉及總金額逾1860億元,以註冊金額計,創下21年有紀錄以來的新高。當中新地全年推售多個全新盤,售出逾3750伙,套現逾400億元稱冠。會德豐去年亦因推出多個豪宅盤,套現逾210億元,位居次席。
去年新地先後推出多個豪宅項目包括何文田天鑄第二期及元朗Grand YOHO第一期,連同其他新盤包括元朗PARK YOHO Sicilia及 PARK YOHO Venezia,全年售出逾3700伙,套現逾400億元稱冠。
此外,受惠豪宅市場轉熱,會德豐及信置旗下多個豪宅新盤,不少單位連錄逾億元成交,其中由會德豐負責銷售、九倉與南豐合作的山頂MOUNT NICHOLSON,去年底以10.8億元沽出1號屋,實呎約10.85萬元,做價打破項目6號屋今年2月創下的8.3億元紀錄,榮登全港屋苑式樓王寶座。儘管項目為合作盤,不過在高價成交下,加上系內其他新盤成功銷售,會德豐全年賣樓套現逾210億元。
會德豐售樓套逾210億
去年推出多個針對上車客盤的琣a,去年銷售逾1500伙,銷售金額近200億元。至於指受預售文件批出進度影響的長實地產,去年亦售出逾720伙,去年底更連環錄得紅磡維港•星岸多宗大額成交,單計在港賣樓套現料逾80億元。
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西鐵沿線呎價全年升5.8%,嘉湖是升幅之冠大升19.1%!
2016年12月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至29號),買賣成交登記數字暫錄得106宗,實用面積平均呎價$9553,建築面積平均呎價$7415。
祥益地產營業董事謝澤銘表示,12月份西鐵沿線十大屋苑暫錄得106宗,預期110宗左右,成交量按月再跌23%,已經是連續四個月下跌,也是預期之中,2016年以低成交量告終,超級辣招已見了效用,成交量萎縮是理所當然,而發展商亦因為買地困難同樣惜貨而售,在辣招後減慢開盤,引致市場沒有了焦點,相信要在Grand Yoho 2期開售後市場才有較明確焦點,但無論如何,預計未來成交也會繼續萎縮沉底,在超級辣招之下成交量難以突破!
在呎價方面,12月比上月微升0.02%只是升了$2,雖比上年8月高位仍相距1.9%,但整體呎價表現總算理想,全年升5.8%達至$9553!在2016年可說是以低成交量告終,但大部份屋苑呎價表現仍然理想,個別今年升幅可有雙位數字增長,升幅為6%至19.1%,最強是嘉湖山莊大升19.1%達至$7966,追落後升幅驚人,其次是卓爾居升幅13.3%達至$10142,升幅較少則是大興花園升了6%達至$8664,升幅屋苑集中在屯門及天水圍,不過當中也有表現失望的屋苑,只美孚新村一個屋苑下跌,輕微下跌0.8%,每呎只有$10943!
即西鐵沿線已準備在2017年創新高,相信有機會突破萬元一呎,在樓盤減少的情況下,預料樓市仍然會價升量跌!
再加上西鐵沿線仍是低水,而且極具潛力,在港珠澳大橋預備通車之下,預期2017年在屯門有不少新盤將推出,必會牽動了不少本區及外區客人出來西鐵沿線物色樓盤,嘗試挑戰最新高位!
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責。
附圖一:

附圖二:
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年輕人要認清大局
*轉載自2016年12月23日的Recruit雜誌
(按圖放大)
香港專業地產顧問商會於12月5日應珠海華發地產邀請參觀橫琴區,看後感觸良多,在香港我算是評論港珠澳大橋發展較多的評論員,對內地基建的龐大及力度有一定程度的心理準備,但是此行我仍感震撼,內地人對港珠澳大橋的投入程度的而且確遠勝於香港人,那一份融合其他周邊城市力量的追求是遠勝香港人的,相反香港下一代這方面意識不足,起碼大多數年輕人未打算上內地工作,我們亦沒有將我們的奮鬥精神要求下一代繼承,我們更驕縱著他們可做少一點,負責任少一些。
融合能力不足!財力也不夠內地人!奮鬥精神虛弱!我們下一代用甚麼和別人競爭?
聰明香港年輕人如何可「反敗為勝」呢?我認為先要放下認清兩點大局,好好面對,擺脫感受。
第一是弄清楚貨幣戰爭的存在,如果你認為存在的話,就應該在能量力而為下盡早上車置業,因為既然各國量化貨幣並未停止,為何樓價上升可終結?「買有風險!不買也有風險!」而「等」的風險可能是最大!
另外,也要弄清楚是否全球一體化會繼續,如果你認為是,便必須知道自己將來要與全世界去競爭,你必須趕快增強競爭力,不要自困在感受中,全球一體化是互開門戶公開去競爭,香港要擔心不單止內地的競爭,東盟各國也在急速進步,幾年後,他們也會「入侵」香港,將來你的老闆或者租樓的業主,一樣有可能是菲律賓、印尼的「新香港人」。
香港雖無優勢,卻仍有優點,應該好好和前海和珠海等等的珠江三角洲城市多融合,選取不同城市在合作下,來創造更多的共同優勢!
看看湖南衛視的《我是歌手》節目,當大平台發生效應之後,年輕人不是趨之若鶩去參與嗎?珠江三角洲將會是全球最璀璨繁榮的大平台,當10年後的年輕人都追求著這40分鐘遊走6、7個CBD多姿多采生活的時候,你可能正後悔10年前的今天錯過的機會了! |
年輕人要認清大局
*轉載自2016年12月23日的Recruit雜誌
(按圖放大)
香港專業地產顧問商會於12月5日應珠海華發地產邀請參觀橫琴區,看後感觸良多,在香港我算是評論港珠澳大橋發展較多的評論員,對內地基建的龐大及力度有一定程度的心理準備,但是此行我仍感震撼,內地人對港珠澳大橋的投入程度的而且確遠勝於香港人,那一份融合其他周邊城市力量的追求是遠勝香港人的,相反香港下一代這方面意識不足,起碼大多數年輕人未打算上內地工作,我們亦沒有將我們的奮鬥精神要求下一代繼承,我們更驕縱著他們可做少一點,負責任少一些。
融合能力不足!財力也不夠內地人!奮鬥精神虛弱!我們下一代用甚麼和別人競爭?
聰明香港年輕人如何可「反敗為勝」呢?我認為先要放下認清兩點大局,好好面對,擺脫感受。
第一是弄清楚貨幣戰爭的存在,如果你認為存在的話,就應該在能量力而為下盡早上車置業,因為既然各國量化貨幣並未停止,為何樓價上升可終結?「買有風險!不買也有風險!」而「等」的風險可能是最大!
另外,也要弄清楚是否全球一體化會繼續,如果你認為是,便必須知道自己將來要與全世界去競爭,你必須趕快增強競爭力,不要自困在感受中,全球一體化是互開門戶公開去競爭,香港要擔心不單止內地的競爭,東盟各國也在急速進步,幾年後,他們也會「入侵」香港,將來你的老闆或者租樓的業主,一樣有可能是菲律賓、印尼的「新香港人」。
香港雖無優勢,卻仍有優點,應該好好和前海和珠海等等的珠江三角洲城市多融合,選取不同城市在合作下,來創造更多的共同優勢!
看看湖南衛視的《我是歌手》節目,當大平台發生效應之後,年輕人不是趨之若鶩去參與嗎?珠江三角洲將會是全球最璀璨繁榮的大平台,當10年後的年輕人都追求著這40分鐘遊走6、7個CBD多姿多采生活的時候,你可能正後悔10年前的今天錯過的機會了! |
香港的落後危機
*轉載自2016年12月07日的大公報
(按圖放大)
香港專業地產顧問商會於12月5日應珠海華發地產邀請參觀橫琴區,看後感觸良多,在香港我算是評論港珠澳大橋發展較多的評論員,對內地基建的龐大及力度有一定程度的心理準備,但是此行我仍感震撼,在大佈局上和民間的心理質素上,其實我們已經輸了,最起碼我們要用敗陣的心去發奮圖強,爭取後來居上。
筆者是幾乎每個月都外遊旅行的半退休一族,去過不同的地方見識過,我一直有一個看法,就是要知道一個國家或者城市的興衰,其實看過關時和民間張貼的標題口號,已經可以充分反映出來。
09年金融海嘯之後,我去首爾見到到處都是「聯繫全世界」等類似的標題,當我在日本幹線上見到「世界最強」,再在新加坡富麗敦酒店(The Fullerton Hotel)見到當時用LG牌子Plasma 電視的時候,我就深信韓國即將超越日本了.
昨天當我入境珠海過關的時候,我見到標語寫著「和諧溝通世界,親情不分國界!」,可見中國在大國崛起的同時知道共融、和諧、不分你我的重要,單憑口號標語就可以作準嗎?對!以前還可以保留多一點,到了今天,全球一體化也令到各地本土利益群起抗拒,一個地方的標題其實可反映政府和民間的共識及互相協調程度,起碼香港已經抗拒了很多有關的標語,政治的不談,單是談影響房地產民生的價值觀已經相當令人費解及莫名其妙了。
香港年輕人住的地方愈來愈細小了,最近有發展商更聲稱會推出61平方呎的單位出售,下一代住61平方呎是一個悲哀,但是香港很多人仍不肯同意去開發綠化土地,環保其實是資源管理上的問題,不應該在資源是否開發的問題,今天的環保已經是成為神聖不可侵犯的宗教了,人,就變得迷信,大多數人不敢出聲,是因為認為及害怕「大多數都迷信」,這個是一個反智的民情。
橫琴的基建有多偉大?我不在此擦鞋了,但不能不提的就是我在橫琴所見,他們對港珠澳大橋的投入程度的而且確遠勝於香港人,那一份融合其他城市力量的追求是遠勝香港人的,即使不談政治,單在競爭力上我們也在吃虧!
相信香港人輸得最慘重的,應該是輸掉了我們的下一代,在全球一體化之下,普遍香港下一代融合周邊的意識不足,起碼大多數年輕人未打算上內地工作,我們亦沒有將我們的奮鬥精神要求下一代繼承,我們也是驕縱著他們可做少人點,負責任少一些。
融合能力不足!財力也不夠內地人!奮鬥精神虛弱!我們下一代用甚麼和別人競爭?
和內地,我們不能鬥爭!只可競爭!香港雖無優勢,卻仍有優點,應該好好和前海和珠海等等的珠江三角洲城市多融合,選取不同城市在合作下,來創造更多的共同優勢!
未來世事變化並不是現在大家感受那樣的,看看湖南衛視的《我是歌手》節目,當大平台發生效應之後,年輕人不是趨之若鶩去參與嗎,珠江三角洲將會是全球最璀璨繁榮的大平台,當10年後的年輕人都追求著這40分鐘遊走6、7個CBD多姿多采生活的時候,你可能正後悔10年前的今天錯過的機會了!
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香港的落後危機
*轉載自2016年12月07日的大公報
(按圖放大)
香港專業地產顧問商會於12月5日應珠海華發地產邀請參觀橫琴區,看後感觸良多,在香港我算是評論港珠澳大橋發展較多的評論員,對內地基建的龐大及力度有一定程度的心理準備,但是此行我仍感震撼,在大佈局上和民間的心理質素上,其實我們已經輸了,最起碼我們要用敗陣的心去發奮圖強,爭取後來居上。
筆者是幾乎每個月都外遊旅行的半退休一族,去過不同的地方見識過,我一直有一個看法,就是要知道一個國家或者城市的興衰,其實看過關時和民間張貼的標題口號,已經可以充分反映出來。
09年金融海嘯之後,我去首爾見到到處都是「聯繫全世界」等類似的標題,當我在日本幹線上見到「世界最強」,再在新加坡富麗敦酒店(The Fullerton Hotel)見到當時用LG牌子Plasma 電視的時候,我就深信韓國即將超越日本了.
昨天當我入境珠海過關的時候,我見到標語寫著「和諧溝通世界,親情不分國界!」,可見中國在大國崛起的同時知道共融、和諧、不分你我的重要,單憑口號標語就可以作準嗎?對!以前還可以保留多一點,到了今天,全球一體化也令到各地本土利益群起抗拒,一個地方的標題其實可反映政府和民間的共識及互相協調程度,起碼香港已經抗拒了很多有關的標語,政治的不談,單是談影響房地產民生的價值觀已經相當令人費解及莫名其妙了。
香港年輕人住的地方愈來愈細小了,最近有發展商更聲稱會推出61平方呎的單位出售,下一代住61平方呎是一個悲哀,但是香港很多人仍不肯同意去開發綠化土地,環保其實是資源管理上的問題,不應該在資源是否開發的問題,今天的環保已經是成為神聖不可侵犯的宗教了,人,就變得迷信,大多數人不敢出聲,是因為認為及害怕「大多數都迷信」,這個是一個反智的民情。
橫琴的基建有多偉大?我不在此擦鞋了,但不能不提的就是我在橫琴所見,他們對港珠澳大橋的投入程度的而且確遠勝於香港人,那一份融合其他城市力量的追求是遠勝香港人的,即使不談政治,單在競爭力上我們也在吃虧!
相信香港人輸得最慘重的,應該是輸掉了我們的下一代,在全球一體化之下,普遍香港下一代融合周邊的意識不足,起碼大多數年輕人未打算上內地工作,我們亦沒有將我們的奮鬥精神要求下一代繼承,我們也是驕縱著他們可做少人點,負責任少一些。
融合能力不足!財力也不夠內地人!奮鬥精神虛弱!我們下一代用甚麼和別人競爭?
和內地,我們不能鬥爭!只可競爭!香港雖無優勢,卻仍有優點,應該好好和前海和珠海等等的珠江三角洲城市多融合,選取不同城市在合作下,來創造更多的共同優勢!
未來世事變化並不是現在大家感受那樣的,看看湖南衛視的《我是歌手》節目,當大平台發生效應之後,年輕人不是趨之若鶩去參與嗎,珠江三角洲將會是全球最璀璨繁榮的大平台,當10年後的年輕人都追求著這40分鐘遊走6、7個CBD多姿多采生活的時候,你可能正後悔10年前的今天錯過的機會了!
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屯門邁亞美海灣獲首置客以391萬「即睇即買」
| | 圖中為邁亞美海灣單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產營業董事盤嘉茵(Jaclyn Pun)表示,屯門碼頭區未來發展潛力優厚,日後港珠澳大橋及屯門南延線通車後,區內交通配套更完善。日前屯門邁亞美海灣錄得一宗區內首置客「即睇即買」成交個案,原業主於2011年以約182.8萬購入單位,是次轉手帳面獲利約208.2萬,單位升值逾倍易手。
盤氏稱,上述所錄成交單位為5座中層H室,實用面積431呎,兩房兩廳,日前獲區內首置客垂青。該買家鍾情單位客廳及房間均座擁部份避風塘景觀,附設企理裝修,加上屋苑鄰近工作地點,可節省交通時間,而且由於盤源不多,該盤更同時吸引另一組睇樓客競爭,最終上述買家決定以391萬購入單位作自住之用,以實用面積計算平均呎價為9072元,屬市場價成交。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責)
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今日新聞摘要 01.11.16
(明報)官方樓指距歷史高位3.5% 連升半年 業界料年底前破頂
第三季樓市表現持續回勇,差餉物業估價署最新報告表示,9月私宅售價指數及租金指數,齊創今年新高,其中售價指數連升6個月、最新報295.5點,除按月上升2.8%、創今年最大按月增幅外,與去年9月高峰位306.1點相比,僅相差3.5%。分析員和學者均相信,市G持續熾熱,私宅售價指數年底前勢必重返去年9月高峰。
9月私宅售價指數報295.5點,是自去年10月錄得302.3點後,過去11個月來最高位,與去年9月高峰所錄得306.1點,差距收窄至3.5%。今年初樓市不景氣時,3月私宅售價指數曾錄得271.4點(今年暫時最低),與去年9月高峰位差距達11.3%。另外9月售價指數除了連升6個月外,相對8月的287.5點,按月升幅為2.8%,比之前5個月錄得按月升幅0.2%至2%,升勢明顯擴闊。
售價按月升2.8% 今年最大升幅
事實上,各類私宅9月售價指數均全線向上,按月升幅2.4%至2.9%,當中實用面積431至752方呎中型單位,升幅最強勁,最新售價指數282.1點,按月升2.9%,略跑贏大市,惟與去年9月高峰291.5點相比仍相差3.2%。至於實用面積430方呎以下細單位,9月售價指數325.3點,按月升2.7%,屬升幅次高類別,相對去年9月高峰338.2點則仍相差3.8%。
豪宅指數與去年高峰僅距2.4%
可留意的是,豪宅售價指數是與去年高峰位差距最細的類別;以實用面積1076至1721方呎單位計,9月報270.2點、按月升2.5%,與去年9月276.8點相比只相差2.4%。
租金指數方面,9月報170.7點,按月升0.8%,連升5個月,相比去年9月高峰177.5點相差3.8%。各類單位中,同以實用面積431至752方呎中型單位,按月升勢最勁,9月指數報169.3點,按月升1.07%,表現勝過大市。
學者料短期不加「辣」
資深地產分析員林一鳴表示,目前售價指數與高峰位僅相差3.5%,近期無論成交量或樓價均持續暢旺,兼市場沒特別負面消息,預計第四季私宅售價指數除繼續攀升,更必定會重返去年9月高峰位。林預計,實用面積430方呎以下,以及431至752方呎的兩類中小型單位,升勢將跑贏大市。
城大高級講師潘永祥表示,樓價指數續升,相信到年底時大有機會追回去年9月高位,惟過去一年市G波動大,相信短期內政府不會加「辣」。潘認為,未來樓價走勢要視乎美國息口走勢、中港經濟環境才可決定,保持審慎看法。
(明報)十大屋苑 4個率先破頂
差估署售價指數逼近歷史高峰,具指標性的十大屋苑10月份平均實呎水平按月全線上升,四個屋苑更升穿去年歷史高位1%至6%不等,包括藍田麗港城、天水圍嘉湖山莊、紅磡黃埔花園及鴨脷洲海怡半島。
康怡呎價急升一成
據中原統計,十大屋苑10月共錄236宗成交,較9月錄得287宗雖跌17%,但量跌價升。十大屋苑的平均實呎按月升1.9%至10.4%不等,其中鰂魚涌康怡花園急升一成,按月升幅冠絕十大屋苑。此外,藍田麗港城隨蚇得特色戶成交,10月平均成交實呎推高至1.26萬元,較去年高位1.18萬元高出6%,為超出去年高位最多的屋苑。市場消息稱,麗港城25座連天台特色戶,實用面積748方呎(建築932方呎)3房戶,10月以990萬成交,實呎13,235元(建呎10,622元)。原業主於2008年以500萬元購入,轉售帳面獲利490萬元或近1倍。
至於有「上車樂園」之稱的天水圍嘉湖山莊,10月錄得平均實呎8346元,超出去年高位4%。一眾坐擁鐵路延線概念的大型屋苑,如紅磡黃埔花園及鴨脷洲海怡半島,10月最新錄得的實呎水平分別為1.41萬元及1.53萬元,分別升破去年高位約2%及1%。另中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,十大屋苑有9個屋苑的9月實呎租金已升穿去年年底水平,以沙田第一城升幅最為顯著,9月錄得37.2元,較去年12月的34.3元上升8.5%。
海堤實呎11589元破頂
其他二手屋苑再錄破頂成交。美聯高級區域經理田國輝表示,東涌海堤灣畔3座高層C室,實用面積521方呎(建築696方呎),2房間隔,以603.8萬元成交,實呎11,589元(建呎8675元),呎價創屋苑新高。原業主於2012年以400萬元購入,是次轉售帳面獲利203.8萬元或五成。
錦豐苑未補價高見540萬
市場消息亦稱,馬鞍山錦豐苑F座高層11室,屬實用面積601方呎(建築821方呎)的3房戶,以540萬元(未補地價)獲白居二客購入,實呎8985元(建呎6577元),樓價及呎價除創屋苑新高,更為區內新高。單位可享海景,原業主2008年以177萬元(未補地價)購入,帳面獲利363萬元或2倍。
(蘋果)新盤細戶搶手 今年賣6,803伙 90%推出單位獲買家吸納
樓價指數連升半年,累升近9%。差估署最新數據顯示,私樓售價指數連升六個月,9月份報295.5點,按月升2.78%,為去年10月後最高水平。當中,最受市場追捧的A類(431方呎以下,下稱細戶)單位,單月樓價急升2.65%,為近半年來按月升幅最勁一次。
中原指出,第三季細戶吸納量比例衝上90%,消耗力強勁,帶動該類貨尾跌至773伙低位水平。 樓價自今年4月開始反彈,已連續上升半年,按差估署昨公佈數據,9月份指數升至295.5點,較去年9月高306.1點,只差約3.46%,而扣除年初跌幅,首9個月樓價累升3.68%。當中,市場熱捧的細戶單位,最新指數325.3點,按月升2.65%,反彈幅度為近半年最勁一次,半年累升更達9.1%。
Skypark佔近400伙 發展商見市場對細戶渴市,頻頻推該類單位應市,出現幾乎「推幾多,賣幾多」情況。中原地產研究部聯席董事黃良昇指,近5個季度的一手樓細戶銷售量,已貼近推盤數量,該集團按60個主要私樓作統計,首三季細戶推出數量7,576伙,市場累積吸納達6,803伙,吸納量達90%,吸納比重超越第二季6,034伙的84%,相比去年同屬第三季,吸納比例僅63%,細戶獲市場吸納力明顯增強。
港島細戶呎價達1.3萬 黃良昇指,第三季較多登記賣出的細戶,主要是市區項目,如新世界發展及市建局的旺角Skypark,登記售出近400伙;琣a馬頭角迎豐佔約300伙;新地筲箕灣形薈佔340伙。 因應市場消耗大批細戶,貨尾量連續兩個季度回落,累計減少892個,扭轉早前三季貨尾連續上升局面。截至今年第三季,細戶貨尾量跌穿1,000伙以下水平,僅773伙,較第二季仍有1,110伙,及首季有1,665伙,顯著減少。 各區細戶造價走勢,則以港島區升幅最勁,平均呎價升至1.31萬元,按月升約1.4%。九龍區平均呎價約1.07萬元,按月升約0.38%,惟首9個月累升6.7%;新界區平均呎價約9,807元,按月升約1.2%,首9個月回升約4.4%。 租金則連升5個月,最新報170.7點,按月升約0.83%。單計第三季指數按季升2.6%,按年跌4.1%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指,低息環境持續,內地人來港置業趨升,料樓價可保持按年增長。
(東方)樓市勁升 負資產季減94%
樓價急速反彈令負資產急降,香港金融管理局數據顯示,第三季末的負資產宗數跌至僅69宗,按季減少九成半,按揭代理預期今年底將進一步回落至零水平。
新取用按揭飆逾33% 按揭市場亦隨樓市升溫,九月新取用按揭創逾一年新高,按月飆33.6%至232億元,隨蚖行第三季積極減按息,業界料第四季新取用按揭金額將繼續上升。
根據金管局資料,第三季末負資產住宅按揭貸款所涉及的金額為2.82億元,按季跌93.66%,其中無抵押部分的金額跌至僅600萬元,較第二季末跌96.17%。當局指,第三季末的負資產個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款和按揭保險計劃的貸款。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,樓價今年從低位反彈近一成,令負資產宗數大減,考慮到現時樓價已升至全年新高,並逼近去年高位,估算今年底的負資產宗數將重返零水平。上一次負資產錄得零水平,為一五年第三季末,惟今年首季末一度飆至1,432宗。
樓價升勢不僅有利業主減輕負資產風險,更帶動按揭市場表現強勁。金管局公布,九月新批按揭貸款額,較八月再增8.5%至321億元,創五年半新高,新申請貸款個案則升1.8%,至13,536宗,意味按揭市場繼續升溫。
按息料跌至H+1.3厘 今年以來銀行已進行三輪樓按減息戰,經絡按揭轉介市場總監劉圓圓指,銀行推出更優惠的按揭計劃吸客,轉按及加按貸款活動連升兩個月,預計低息環境將繼續刺激轉按貸款上升,加上第四季新盤大戰展開,預料市場對低息按揭計劃需求殷切,看好樓市交投及按揭貸款增長。
王美鳳稱,拆息按揭(H按)及最優惠利率按揭(P按)的息差已拉闊至半厘,加上現金回贈,成為客戶轉按的誘因,九月的新批轉按貸款創五年半新高,達75.14億元,而且H按的採用比率亦升至93.6%,王美鳳預期今年按息將續跌至H加1.3厘,帶動H按採用比率維持九成以上。
銀行貸款增長回暖,整體香港銀行九月年率化貸款增長為14%,首九個月的年率化貸款增長則維持5.1%單位數。
(東方)十大屋苑交投挫17%
樓價顯著回升,令二手交投萎縮,十大屋苑十月交投共跌百分之十七點八,但平均呎價就全線上升,其中以鰂魚涌康怡花園平均呎價升百分之十點四最多。
康怡呎價升一成稱冠 中原稱,十大屋苑十月錄二百三十六宗成交,按月跌百分之十七點八,但樓價全數上升,升幅由百分之一點六起,康怡花園呎價升百分之十點四稱冠。美聯樊志聰稱,盤源減少,青衣區十月僅錄約五十宗二手買賣,按月少百分之二十八點六。
樓價繼續破頂。消息稱,灣仔單幢樓雙喜樓高層戶,實用面積二百一十四方呎,以四百八十二萬元成交,實用呎價二萬二千五百二十三元,屬豪宅水平。世紀21富山稱,九龍塘金翠苑D座低層一室,獲追價四十萬元,售一千二百七十萬元創歷史新高。
美聯稱,馬灣珀麗灣三座中層B室,放盤兩日即售八百八十八萬元,實用呎價一萬一千三百七十元,創同類三房戶一年新高。
中原稱,葵涌月海灣一座高層E室售四百九十二萬元,新買家八月高價沽貨,見樓價升勢加劇再上車,實用呎價一點二二萬元,創同類兩房戶今年新高。
居屋方面。消息稱,馬鞍山錦豐苑F座高層十一室,綠表價售五百四十萬元,實用呎價八千九百八十五元,創全區居二價新高。
(星島)樓價連升六個月 九月漲2.8%最急
樓市氣氛熾熱,據差估署最新數據,九月份私樓售價指數再錄增長,連升六個月,不但創今年以來新高,按月升幅更達百分之二點八,升勢屬今年最急,促使樓價進一步逼近去年九月的高位。業界人士預計,經過數月的急升後,樓價將進消化期,加上預期美國將會加息,買家入市態度將轉趨審慎,料樓價升幅將會稍為放緩。
市場成交氣氛回暖,多個新盤銷情理想,除進一步帶旺樓市,更促使買家入市態度愈趨積極,使私人住宅樓價指數屢現增長。差估署昨公布九月份私樓售價指數,受惠於市況轉好,最新報二百九十五點五,自今年四月起連升六個月,而按月增長更擴大至百分之二點八,為今年以來單月最大升幅。
隨蚍蚖躩數「拾級而上」,促使樓價水平創今年以來的新高,與去年十二月的數字比較,今年樓價已累積升約百分之三點七,若與去年九月的高位比較,差距縮窄至僅約百分之三點五水平。
九月各類單位的樓價指數均全線上升,當中以面積四百三十二至七百五十二方呎的中型單位的升幅最急,最新報二百八十二點一,按月升百分之二點九。面積四百三十一方呎的以下的小型單位,則緊隨其後,上升百分之二點七,升幅次高;該類細戶各區的平均呎價亦均連番告捷,其中以港島區的升幅最大,平均呎價達一萬三千一百零九元,按月升百分之一點四;至於新界區的平均呎價為九千八百零八元,逼近一萬元水平;而九龍區升幅僅約百分之四,幅度為各區最低。
至於反映逾百個藍籌屋苑市況的較受歡迎屋苑售價指數,最新報二百五十點六,較八月升百分之三,同樣連升六個月,並創下今年以來新高。
會德豐地產主席梁志堅表示,數據顯示本港樓市氣氛良好,樓價屬健康調整;並指樓價現時以用家為主,當中包括新婚夫婦等上車客源,他們入市的決定取於是否有需要置業,一般不會待樓價處於低位才入市,因此市場亦累錄成交,樓市平穩發展。
梁志堅續指,由於本港經濟環境理想,加上英國決定脫歐後,本港物業更備受追捧,因此市場亦有不少投資客入市。
萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,過去數月本港樓市以新盤主導,而新盤的價格一般較二手樓低,因此推高過去數月的樓價,預計在需求持續的情況下,年底前樓價升勢仍會持續。惟林氏指,由於市場預期年底美國聯儲局將會加息,加上美國大選臨近,在外圍氣氛不穩定的情況下,買家入市態度將會趨向審慎,因此預料樓價的升勢將會放緩,成交量亦會減少。
林浩文指,樓市調整期仍有一至兩年,但大升大跌機會不大,未來能影響樓市的因素,主要為利息、經濟、供應及政府政策等;並且,因為內地資金入市,估計超級豪宅價格仍會上升。
業界人士指,由於政府近年持續推地,料未來住宅單位供應量將會大增,加上近月發展商推盤量大增,樓價經過急升後,市場將進入消化期,買家未來將會審慎入市,預料年底前樓價升幅將會放緩。
九月份新盤及二手樓成交暢旺,進一步推高樓價。
(星島)屯門赤鱲角連接路工程延誤
再有大型基建宣布延期落成,路政署表示,連接港珠澳大橋香港口岸人工島的「屯門至赤鱲角連接路」工程,因為北面連接路的海底隧道鑽挖,遇到岩石的硬度比預期為高,而南面連接路則遇上複雜施工環境問題,令整項工程不能按原訂目標於一八年底完工,署方需再全面檢視項目的通車日期。至於港珠澳大橋香港段工程,路政署仍然以明年底完成並達致通車為目標。
「屯門至赤鱲角連接路」全長約九公里,建成後將提供一條新的策略性道路連接新界西北、港珠澳大橋香港口岸、北大嶼山和香港國際機場。以高架橋連接香港口岸和北大嶼山的南面連接路,原料於一七年底與港珠澳大橋香港段同步落成,互相銜接,而以隧道連接屯門第四十區和港珠澳大橋香港口岸的北面連接路,則原訂於一八年底完工。
路政署解釋,南、北面連接路的橋墩已大部分完成建造,但南面連接路及北面連接路分別遇到不同技術困難,令整個項目不能按原訂目標於一八年底完工。
其中南面連接路正進行高架道橋面預製組件的安裝工作,承建商須於緊逼的工期內,在複雜的施工環境中灌製約二千六百件巨型的橋面預製混凝土組件,及採用多種機械及方法吊裝橋面組件,施工時又須確保所有相關重要航道、鐵路、公路能安全及正常地運作,亦需遵守高度限制的規定,以免影響機場運作。
至於北面連接路的海底隧道的海H下的鑽挖工程正在進行,路政署指,這是本港首次引用直徑達十四米的大型隧道鑽挖機在海H下施工,海H下進行鑽挖遇到岩石的硬度應會比預期為高,影響鑽挖進度,同時在海底鑽挖需要面對較大水壓,涉及使用高達六倍大氣壓力的加壓方式進行鑽挖,承建商需聘用具專門訓練的人員為隧道鑽掘機刀具檢查及維修。
路政署指,現正緊密監察工程進度,致力克服有關技術困難,盡力追趕工程進度,並就屯門至赤鱲角連接路項目的通車日期進行全面檢視,並稱連接路未能如期完工,不會影響港珠澳大橋通車,因為車輛仍可取道機場島現有道路,來往大橋香港口岸及大嶼山。
至於港珠澳大橋香港段工程方面,路政署指,根據目前進度,評估香港段工程於一七年年底完成達致通車條件的目標不變,並指有關工程一直面對物料供應不穩定、勞工短缺及航空限高、環保限制,以及填海沉降表現較預期慢等施工上的困難及挑戰,會一直緊密監察香港段工程進度,在有需要時會採取適當措施。本報記者
大橋屯門至赤鱲角段工程,北面連接路海底隧道鑽挖,遇到岩石的硬度比預期為高。
(星島)公屋輪候等4.5年富戶擬改單軌制
公屋輪候形勢愈趨失控,截至九月底,公屋輪候冊人數為二十八萬六千五百人,較上季微跌一千八百人;其中一般申請者人數亦微跌五百人,但平均輪候公屋時間卻不跌反升,由六月底的四點一年,急飆至九月底的四點五年。公屋聯會總幹事招國偉表示,數字反映公屋供應嚴重不足,未來五年平均公屋供應僅一萬四千個單位,估計未來五年輪候公屋年期只會一再上升,政府亦無計可施。
政府一再強調房屋問題是「重中之重」,公屋輪候冊一般申請者的平均輪候時間卻節節飆升,更瀕失控局面。房委會數字顯示,截至今年九月底,約有十五萬二千五百宗一般公屋申請,以及約十三萬四千宗配額及計分制下的非長者一人申請,兩條隊的輪候人數均較六月的數字微減,一般申請者人數微跌五百人,非長者一人申請亦有一千三百人的些微減幅。
雖然輪候冊總人數在一季內由二十八萬八千三百人,減至二十八萬六千五百人。但一般申請者平均輪候時間卻在短短三個月之間,由截至六月底的四點一年,飆升至九月底的四點五年。
一般申請者平均輪候時間自一四年九月底升至三點一年,打破了房委會「三年上樓承諾」,更罕有地連升九季。至一五年九月底已升至三點六年,過去一年升幅更變得凌厲,由三點六年,升至最新的四點五年,增加零點九年之多,增幅較對上一年多近一倍。至於長者一人申請者的平均輪候時間則保持在二點四年。
公屋一般申請者平均輪候時間房委會資助房屋小組成員兼公屋聯會總幹事招國偉表示,這次申請者數字基本沒有升,凸顯了供應量不高,而未來五年公屋供應量為七萬一千個,年均僅一萬四千個單位,「不要說是縮減(平均輪候時間)數字,紓緩升幅也做不到。」他又指,房委會現時提出富戶政策等的縮減,反映當局已是茫無頭緒,當前局面已是無計可施。
面對持續上升的公屋需求,由黃遠輝任主席的房委會資助房屋小組昨亦同意由一七至一八年度起,合併「公屋租戶紓緩擠逼調遷計畫」及「改善居住空間調遷計畫」,將預留單位數目由現時每年約二千個減少至約一千個,並優先照顧人均室內樓面面積少於五點五平方米的擠逼戶,並將「特快公屋編配計畫」自選單位程序由每年兩輪減少至一輪,以及加大力度打擊濫用公屋。
委員會亦原則上同意修緊較具爭議的「富戶政策」,由「雙軌制」改為「單軌制」,即由現時家庭入息超額三倍,及同時資產超額八十四倍,才需於十二個月內遷出公屋,改為入息或資產其中一項超出某個更高的水平,便要搬離公屋。有關改動將會連同「批出新租約」政策、容許公屋租戶另行申請公屋政策及寬敞戶政策,交由房署再作詳細建議,再交委員進一步考慮。記者 曾偉龍
公屋嚴重供應不足,平均輪候公屋時間需等四點五年。
(星島)出招擴地盤面積 房署增建斜坡樓
面對公營房屋的供求失衡情況不斷加劇,房署近年花盡心思盡量增建單位。房署副署長馮宜萱接受專訪透露,針對斜坡型地盤,署方會特別在地盤斜坡闢設平台興建一些可用設施,以擴大地盤淨面積一、兩成,從而增加可建單位數目。她說,有關「招數」近期已逐漸應用至一些面積較為細小的地盤,如剛展開工程的荃灣德士古道資助房屋項目,休憩空間亦因此增加,可讓項目變得宜居。
今年初發表的《施政報告》提出研究將部分住宅地盤附近的斜坡用作建屋,增加一萬七千個單位供應,當中九成預計為公營房屋。房署副署長馮宜萱在接受本報訪問時表示,本港地少人多,加上山地一直較多,不少公屋單位過去已是建於斜坡用地,「除了直接開山闢地,近年亦經常將斜坡削成平台用來建屋,但一些較難削平的陡峭斜坡其實亦可加以利用,讓地盤可以興建最多數目的單位。」
她指出,根據現行《香港規劃標準與準則》,斜坡並不可計算至地盤淨面積(Net Site Area),但指引近年經過修訂後,斜坡部分只要能夠善用,不論其斜度,也可計入地盤的發展部分,變相可以增加土地供應,及單位數目,「但斜坡上設施一定需要讓市民能夠享用,才可以計數。」
房署近年想盡辦法善用地盤內的斜坡,現時最慣常使用的手法,是在公屋樓宇的低層設置一些平台花園,並伸延至鄰近的斜坡旁邊,形成較大範圍的休憩空間,讓涉及的斜坡範也可以計入地盤淨面積。
馮說:「我們可以在這些空間提供桌椅、晨運徑等設施,甚至可興建一些能夠使用的樓宇或構築物,容納機房或社福設施。」
她指,近年較為大型的公營房屋地盤,如安達臣道、水泉澳邨和蘇屋邨,均有透過善用所有斜坡來增建單位;其中,剛完成重建入伙的蘇屋邨,邨內幾乎原有的斜坡平台也是經過「大執」,「很多平台與平台之間的斜坡,也因此而『用得番』,最終可以計入地盤淨面積。」
值得留意的是,有關「招數」近期更開始應用至一些面積極為細小的地盤,如德士古道資助房屋項目和大窩口道公屋項目。馮宜萱坦言,部分地盤接手時可能有一半以上是斜坡,看不到有平坦的土地,只見青綠色的山坡,「除了要自行開山,也要去削坡,但當削至某個程度時,就會出現一些平台位,用作休憩空間,這些位置又可以計回建屋面積的一部分。」
「我們只能採用這些方法,才可為居民提供一些較為宜居的生活環境。」馮指,按照近年的經驗,善用斜坡後,最少可以增加地盤淨面積一、兩成,形容藉此增建的單位是「賺回來」;由於近年可供發展公屋的地盤較為細小,發展限制較大,更令房署需要使用這些「招數」,「難度上並非沒有,除了提升項目造價,施工時間也可能長一點,但未來若在可行範圍做得到的話,我們也會做這些工夫。」
房署副署長馮宜萱指,已盡量在安達臣道地盤平台之間的斜坡提供設施,藉此增建最多單位。
(星島)二手屋苑頻缺盤 紛錄同類新高價
各大屋苑盤源漸缺,業主持續收窄議價空間,部分買家不惜高價承接,其中東涌海堤灣畔2房戶以603.8萬元成交,創同類新高造價;馬灣珀麗灣中層,以每呎1.13萬承接,創同類1年造價新高。
美聯高級區域經理田國輝表示,東涌海堤灣畔3座高層C室,面積521方呎,2房間隔,以603.8萬元成交,呎價11589元,創同類新高造價,買家為外區投資客。
美聯高級營業經理熊建明表示,馬灣珀麗灣3座中層B室,面積781方呎,3房間隔,以「意頭價」888萬元成交,呎價11370元,創同類1年造價新高,買家為用家。
世紀21聯席董事劉倩彤表示,牛池灣威豪花園2座高層F室,面積400方呎,2房間隔,原業主開價538萬元,放盤僅5天獲家庭客以528萬元成交,呎價13200元,創屋苑成交呎價歷史新高。新買家作自住用途。
中原資深分區營業經理許偉業表示,葵涌月海灣1座高層E室,面積403方呎,2房間隔,原業主叫價510萬元,以492萬元沽出,呎價12208元,樓價及呎價均創屋苑同類今年以來新高,買家本為區內業主,脫歐後以新高價沽出自住單位,本無打算短期內再度置業,但賣樓後見樓價升勢加劇,開始擔心日後難買樓,決定加快步伐再「上車」。
祥益分行主管李啟昌表示,屯門疊茵庭3座低層F室,面積575方呎,3房2廳連套廁,以532萬元成交,呎價9252元,稍高於市場價,造價創屋苑同類今年以來新高,買家為區內客。
中原分區營業經理胡耀祖表示,馬鞍山海濤居1座中層A室,面積932方呎,3房連套房間隔,以1050萬元成交,呎價11266元,買家為換樓客。
中原副分區營業經理招錦昌表示,沙田濱景花園1座中層H室,面積394方呎,2房間隔,原業主叫價508萬元,放盤2日以原價易手,呎價12893元,新買家為上車客,由父親資助首期,買入單位作自住用途。
利嘉閣市務經理胡漢業表示,沙田第一城33座低層A室,面積820方呎,以868萬元成交,呎價10585元,為低市價成交,不過因其屬於極低層,因此亦合理。
二手屋苑缺盤,如東涌海堤灣畔等,均錄新高價成交。
(星島)祥益:西鐵屋苑上月交投微升
西鐵沿線十大屋苑成交按月微升,祥益營業董事謝澤銘表示,綜合土地註冊處等資料,顯示截至28日,上月西鐵沿線十大屋苑暫錄152宗成交,預期全月約168宗,按月成交量微升。
根據統計,整體盤量減少,而300萬以下樓盤近月明顯減少,預測12月二手放盤量跌至50個以下,而400萬以下盤源亦同樣減少。
呎價方面,上月大升6.1%,不過比上年8月高位仍然相差4.4%,顯示西鐵沿線屋苑比大市落後及低水,在樓盤減少的情況下,樓價仍然會繼續上升。
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屯門新盤「䨇寓」開價後 慧豐園全海戶大幅加價180萬
祥益地產營業董事盤嘉茵表示,香港興業位於屯門碼頭新盤「䨇寓」昨日公布首批價單後,區內業主即時起動,普遍主動加價10%-20%,部份手持罕有、優貨單位的業主表明放盤價不但要參考新盤開價,放售價更要睇齊!其中慧豐園一個三房全海景單位業主亦較為積極,將放售價由原先650萬加至830萬,大幅加價180萬或28%,可見業主相當睇好後市!
盤氏續稱,其實屯門碼頭區一帶二手私人物業的呎價一向低水,加上日後港珠澳大橋及屯門南延線通車後,區內交通配套更完善,升值潛力更勝一籌!
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責) |
屯門邁亞美海灣優質海景戶獲首置客以443.8萬承接
| | 圖中為邁亞美海灣單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產高級營業經理邱家邦(Johnny Yau)表示,屯門碼頭區未來發展潛力優厚,日後港珠澳大橋及屯門南延線通車後,區內交通配套更完善。日前屯門邁亞美海灣錄得一宗區內首置客成交個案,原業主於2013年以約311.3萬購入單位,是次轉手帳面獲利約132.5萬。
邱氏稱,上述所錄成交單位為1座中層C室,實用面積473呎,日前獲區內首置客垂青。該買家鍾情單位客廳及房間均座向東南擁全海景觀,附設新裝連基本傢電,可即買即住,加上同類型優質海景戶盤源不多,屬罕有放盤,上述買家遂便決定以443.8萬購入單位作自住之用,以實用面積計算平均呎價為9383元,屬市場價成交。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責) |
今日新聞摘要 13.09.16
(星島)加息升溫爆災 港股全球最傷 受美國加息機會升溫,拖累上周五歐美股市率先下挫,昨日港股不能倖免,一開市已狂插逾五百點,其後愈跌愈深,挫八百零九點收市,收報二萬三千二百九十點,除了是港股自七個月以來最大單日跌幅之外,更為昨日全球跌得最多的股市。分析預期在未有美國議息結果之前,瓻會反覆偏軟。昨晚瓻夜期曾見二萬三千三百點,升五十九點。 美股三大指數上周五均跌逾百分之二,港股昨日開市承接美股跌勢,已大幅低開五百零三點,其後愈跌愈深,午後沽壓進一步加大,更以全日低位收市,收報二萬三千二百九十點,大跌八百零九點,成交額九百四十五億元,較上個交易日減少逾二百二十億元。多隻重磅藍籌股顯著下挫,累拖瓻,騰訊和中移動均跌逾百分之三,建行和擢蚴h分別跌百分之五點四、二點六,單是這四隻藍籌股已合共拖累瓻三百零三點。 至於A股,受全球股市低迷等因素影響,A股昨日也低開,滬指一度跌破三千點關口,雖然尾段跌幅收窄,但上升力度不足,主要受到金融股、資源股的跌幅所拖累,上證指數收報三千零二十一點,跌百分之一點八五;深證成指則收報一萬零四百六十一點,跌百分之二點八,兩市合共成交額逾五千四百億元人民幣。 由於市場對美國加息的預期升溫,息口敏感的地產股首當其衝,昨日琤穻a產分類指數更狂瀉逾一千三百點,而多隻本地地產股大幅下挫,會德豐跌逾百分之五,嘉華和長實地產則分別挫百分之四點四和三點八。此外,中資金融股亦是重災區之一,工行和中行同跌逾百分之四,合共拖累瓻九十一點。 招銀國際策略師蘇沛豐表示,過去兩個月港股已累升約二千點,瓻已有超買的情況出現,昨日市場以美國加息機會升溫做藉口借勢沽貨,加上人民幣有下跌壓力,對股市更為不利。 蘇沛豐認為在下周二(20日)美國聯儲局議息前,瓻均會反覆偏軟,預計在二萬二千七百點至二萬三千七百點徘徊。 京華山一研究部主管彭偉新認為,港股跌勢能否喘定,還看能否守得住二十天線(即二三一九七點),此水平為重要關口,在未有議息結果前,他相信市場觀望意欲濃厚,並預期即使九月份美國聯儲局不加息,十二月也很大機會加息。
(星島)Grand YOHO收票 映御提價限量推 新地元朗大盤Grand YOHO加推113伙,項目已重新收票,消息指,累錄逾xxx票;系內映御亦再度提價,部分累積加幅近1成。 Grand YOHO 3輪開售均售罄,發展商日前加推新1批單位應市,包含2及3房戶,部分為連平台單位。就位於九龍站的示範單位現場所見,即使昨為平日,仍然有不少睇樓客入場參觀。項目已重新開始收票。 推出的第7號價單涉113伙,平均折實呎價約14845元,較上1張輕微加價約2%至3%,據新價單顯示,以10座16樓G室為例,面積705方呎,最新定價1180.4萬元,呎價16743元,與6號價單的10座17樓G室比較,定價為1142.42萬元,呎價16205元;顯示低1層單位的最新定價,較上1張價單高約3.3%。 同系元朗映御昨亦修改價單,其中6伙再度提價,平均呎價較上1張價單加價逾3%。據新價單顯示,其中1座7樓K室,面積485方呎,曾一度提價至622萬元,最新再提價至642萬元,呎價13237元,加幅約3.2%。單位原定價584萬元,累積加幅58萬元,近10%;其他5伙亦提價約2.7%至3.2%,累積加幅則由約8.2%至10.7%不等。該盤昨亦上載新銷售安排,將於下周五,開售6伙單位。
(星島)新盤向隅客回流 市場頻錄新高價 樓市近期氣氛表現理想,有部分新盤向隅客回流到二手市場,以致交投量有所回升,市場亦錄得新高價成交,其中,天水圍嘉湖山莊呎價逼近9000元;而將軍澳天晉4房1430萬元沽,創同類新高。 市場消息指,天水圍嘉湖山莊樂湖居12座低層E室,面積448方呎,2房間隔,原業主叫價400萬元,終以398萬元成交,呎價8884元,為同類單位今年以來新高和屋苑近1年呎價新高。 中原高級分行經理伍錦基表示,將軍澳天晉1期3座中層B室,面積873方呎,4房1套房間隔,另設工人套房,上月開價1500萬元,以1430萬元沽出,呎價16380元,其造價創屋苑同類型單位新高。 美聯助理區域經理王子超表示,上水御景峰中層E室,面積431方呎,2房間隔,463萬元成交,呎價10742元,屬屋苑呎價新高,買家為一手向隅客。 祥益高級客戶經理潘鈺琲磳隉A新屯門中心8座高層E室,面積597方呎,3戶間隔,原業主叫價540萬元,以498萬元成交,呎價8342元,為今年以來的同類新高造價,買家為同區租客。 中原副區域營業董事歐陽振邦表示,長沙灣昇悅居8座低層G室,面積604方呎,3房間隔,以860萬元成交,呎價14238元,買家為一手回流客。 美聯高級分行經理劉浩勤表示,將軍澳維景灣畔10座高層F室,面積498方呎,2房間隔,原業主叫價680萬元,以670萬元成交,呎價13454元,略高於市價,買家為一手向隅客。 利嘉閣首席聯席董事楊震霆表示,馬鞍山新港城K座中層6室,面積363方呎,原業主開價500萬元,放售4日,以495萬元成交,呎價13636元,市價成交,買家為向隅客。 美聯高級分區營業經理林振聲表示,將軍澳海悅豪園1座頂層單位,面積672方呎,屬3房1套間隔,870萬元成交,呎價12946元,買家為同區換樓客,之前亦有考慮一手市場。 六福行分行經理陳寶華表示,粉嶺牽晴間12座高層C室,面積428方呎,460萬元成交,呎價10747元;7座中層D室,面積386方呎,420萬元成交,呎價10881元,2個單位均創同類今年以來新高。 美聯助理區域經理葉容生表示,粉嶺逸艂C層F室,面積324方呎,380萬元成交,呎價11728元,略高市價,為屋苑同類歷史新高。 世紀21營業董事嚴智贇表示,北角城市花園10座中層A室,面積1040方呎,以1575萬元成交,呎價15144元,創同類單位造價近1年新高,買家為外區換樓客。 美聯營業經理鍾家豪表示,荃灣中心18座高層A室,面積374方呎,原業主叫價385萬元,以378萬元成交,呎價10107元,為今年以來同類新高,買家為上車客,代理指,現時同類單位市場上已沒有交吉盤。 中原副分區營業經理招錦昌指,沙田河畔花園A座中層07室,面積242方呎,業主叫價進取,去年8月開價400萬元,放盤一年多,以377萬元沽,呎價15579元,創同類型單位本年以來新高,買家為上車客。
(星島)59%受訪者:新盤熱銷帶動樓價 《星島地產網》就「新盤銷量向好,並逐步加價,會否帶動整體樓價上升」為題進行民調,當中有59%人認為,新盤逐步加價,有助樓價上升。 是次調查共93人,其中有55人、即59%受訪者認為,一手樓因銷量佳而加價,對整體樓價確實帶來利好作用,但也有8人、即9%受訪者認為,新盤熱銷而加價,能否推動樓價上升仍需觀察。另一方面,亦有24人、即佔26%受訪者持相反意見,認為就算新樓銷情熾熱,趁機加價,亦不能帶動整體樓價上升,同時有6%的受訪者,即6人指,現時形勢較難估計。
(星島)屯門18逸品月內應市 主打特色戶 新界區新盤持續吸引市場焦點,其中由建灝地產發展的屯門18逸品,將於短期內開價,最快月內推售,項目全屬2房特色戶,力吸換樓客源;此外,系內啟德項目亦緊接在年底前推出。 建灝地產首席行政總裁羅建一表示,旗下首個屯門項目18逸品日前已上載樓書,展銷廳亦正在準備中,料短期內開價,最快於月內推售,並由中原負責代理銷售;樓盤預計關鍵日期為明年3月底。 該公司投資部經理鄭智U指,項目位於富盛街18號,由9座2層低座物業組成,每幢僅提供2伙,合共18伙,均為特色戶,每戶分別為地下連花園及頂層連天台單位,面積由710至801方呎,間隔全屬2房1套連貯物室,連約50方呎儲物間,其中地下單位樓高3.5米,1樓樓高3.2米。項目早前已獲批預售樓花同意書,最快於月內推售,項目定價以新界西北新盤特色戶作參考,該類新盤單位現時成交呎價約1.5萬至2萬元不等。 此外,羅建一表示,同系啟德項目亦有機會年底前推出。啟德發展區的項目提供822伙,涉及1至2房,項目已申請預售。 中原資深營業董事方啟明表示,項目位處鐵路沿線,交通亦方便,加上區內住宅新供應又多以樓層較高的物業為主,而項目屬低密度式住宅,且主打特色戶,近日其他新盤特色戶亦屢錄得高價成交,相信項目將備受市場注目,同時料受內地中港商人或於中環區工作人士追捧。
(東方)人工島一片黃土 國家級重點基建工程港珠澳大橋,香港段工程進度緩慢,拖累珠海及澳門兩地要「等埋香港」始通車。本報記者日前到達大橋位於大嶼山的工地,直擊最新施工情況,發現原定今年啟用的香港口岸人工島仍一片黃土,一百五十公頃的人工島上唯一建築物只有旅檢大樓波浪形天幕的一小部分,其餘規劃好的出入境車輛通關廣場和公共運輸交匯處「影都唔見」,而屯門至赤鱲角連接路南面連接路海上橋墩甚至「鐵都未紮好」;至於全長十二公里的香港接線,更恍如「斷截禾蟲」尚未貫通!種種鐵證反映工程「龜速」推進,令人懷疑大橋香港段能否於明年具備通車條件。有學者批評現時工程只是「半進度」狀態,看不到明年通車的可能性。 珠澳段主體橋合龍正鋪橋面 港珠澳大橋珠、澳段工程均進展理想,主體橋樑今年六月合龍,現正鋪裝橋面,大橋海底隧道首節曲線沉管前日亦通過驗收,而珠海接線關鍵工程之一「前河山特大橋」更於上周五合龍,同日珠海接線南灣至橫琴北互通段順利通車,車輛可由珠海市香洲區灣仔南聯村,經加林山隧道駛往早於今年一月通車的橫琴北至洪灣互通段;澳門口岸管理區上蓋工程則如期今年第三季動工。反觀香港段諸多阻滯,儘管港府多番強調香港段於一七年具備通車條件,但一直無仔細交代工程進度。 吊機閒置待命 天幕下無工人 為還原香港段工程進度的真相,本報記者日前親身踏足香港口岸人工島視察,時值中午,島上陸續有泥頭車駛入地盤,卸下一堆堆沙泥,而剷泥車亦將沙泥堆放到指定位置。現場塵土飛揚,從香港口岸人工島東面窮目所見,卻未見任何規劃好的口岸設施有搭建迹象,包括佔人工島約一半面積的出入境車輛通關廣場,以及旅檢大樓兩邊的公共運輸交匯處,選址至今仍只是一片黃土,負責吊運鋼筋等建築材料的吊機亦閒置待命。 至於坐落在人工島西面、面積達九萬多平方米的旅檢大樓,路政署早前決定採用巨型預製組件來興建大樓波浪形天幕,冀加快施工進度。根據該署提交立法會的旅檢大樓構想圖,波浪形的天幕設計最少有五段弧形起伏,但現場所見,已經搭建好的弧形天幕只有一段,天幕下亦不見工人施工,工程絲毫不像趕工。 屯門至赤鱲角連接路仍紮鐵 大橋除了香港口岸的工程進展緩慢,人工島對外連接的交通命脈——屯門至赤鱲角連接路工程進展亦未如理想。當中以高架橋方式興建的南面連接路,原定與人工島同步於今年通車,以便疏導來往北大嶼山公路及人工島的車流,但現時靠近人工島一邊的海面約十座橋墩仍在紮鐵、尚未建好,橋墩周圍只搭建了施工用鋼架,遑論鋪裝橋面貫通整條連接路。 另一邊廂,以海底隧道方式興建的北面連接路工程同樣遇到阻滯,今年中因香港口岸人工島第二度移位及填海沉降表現較預期慢,需更改隧道茬兜I設計,並要隧道鑽挖機鑽挖多一段距離。現時,北面連接路的隧道北面出入口鑽挖工程已完成,隧道鑽挖機正在海床下施工。 大橋香港段工程動工至今接近五年,多個項目仍未完成,當中香港口岸人工島工程更「龜速」施工,實在令人懷疑大橋香港段能否一如政府所言,於明年具備通車條件。
(東方)綠置居加推與否 最快後年定案 位於新蒲崗的首個綠表置居先導計劃項目「景泰苑」最終拍板以市價六折推售,單位平均售價由近一百萬至近三百萬元不等,下月接受申請。房屋委員會資助房屋小組主席黃遠輝形容今次的定價非常恰當,估計銷情不俗。他又指綠置居計劃會否加推或痡`化,要視乎項目能否促進公屋流轉,房委會明年下半年會檢討成效,最快一八年有定案。 明年才能收集數據 房委會資助房屋小組委員會昨日通過景泰苑的定價及銷售細節,該屋苑有八百五十七個單位,售價介乎九十四萬至二百九十八萬元。按房屋署推算,景泰苑逾半單位符合四人公屋戶的負擔能力。黃遠輝強調,項目只限綠表買家申請,惟不設入息上限,目標買家是經濟環境得到改善的公屋戶,他們的負擔能力較一般高,有關家庭購入綠置居單位後,會騰出原住的公屋單位重新編配,有助加快公屋流轉。 房署是參考七月底、八月初市況訂定景泰苑的售價,距離明年一月揀樓不到半年,較現正發售的居屋大幅縮短四個月,黃遠輝相信今次的定價會較貼市,一旦樓價出現波動,會按照目前居屋銷售做法調整折扣率。對於有團體要求加大綠置居的折讓至半價推售,黃遠輝指房署已因應項目為公營房屋,相應調整每呎九千四百卅元的參考市價,實際折扣率其實較六折更低,認為再下調售價除會觸及成本,更會影響居屋樓價。 黃透露綠置居會否痡`化,須檢討項目會否拖長公屋輪候年期及原單位的流轉情況。但因騰出單位涉及回收、裝修、再分配,相信明年下半年才有數據可供檢討,最快要到後年才有定案,但根據綠置居兩大選址原則,位處市區兼具獨立業權,全港暫未見有合適選址。綠置居若銷情欠佳而出現剩餘,貨尾將以相同銷售安排擇日再售。 綠置居轉售限制大致沿用居屋安排,但首五年並不開放予白居二。另外,小組亦通過耗資逾三億八千萬元為和諧式等公屋單位於客廳外牆加設晾衣杆,並更換為活動式窗花,預料涉及廿九萬個單位,預計明年四月開始分階段實施。
(東方)長者屋雋悅 免管理費吸客 房屋協會富貴長者屋「雋悅」去年底推出至今反應冷淡,五百八十八個單位中,只租出七十五個,佔單位總數僅一成三。房協繼今年三月推出短期租約及調低租住權費後,昨再公布進一步的優惠措施,包括豁免每月管理費、服務費及差餉,費用約為每月三千至六千元,措施十月一日生效,適用於現有租戶,但不設追溯期,已繳付的管理費、服務費及差餉不能退回。 「雋悅」現有四十七個長期租戶及二十八個短期租客。房協指兩年期的短期租約可獲減租,平均月租由每呎四十二元下調至三十五元,即每月租金水平由一萬一千八百元至五萬一千八百元不等,租用價單明天起推出,十月一日租約生效。 綠怡雅苑料十月完成銷售 房協行政總裁黃傑龍承認「雋悅」反應未如理想,認為項目推出時適逢經濟回落,今次推出新措施希望可吸引更多長者租用,又指豁免每月管理及服務費等已有大折讓,短期內不會再推出新措施。 至於資助出售房屋方面,居屋綠怡雅苑七月起推出至九月九日共售出五百二十三個單位,佔整體五成二。一百零二個三房單位全數售出,六百四十六個兩房單位亦已售出三百二十五個;至於二百七十二個一房單位,則已售出九十六個。綠怡雅苑合共有一千零二十個單位,黃傑龍期望十月完成銷售。至於新一批房協居屋包括屯門2區及將軍澳73A兩個項目,規劃程序已完成,合共提供六百二十三單位,已展開地基工作,預計一七/一八年度接受申請,二○二○年完工。另外,公務員合作社先導計劃,房協暫未收到申請。
(東方)按揭戰燒到細價新盤 香港銀行趁美國加息前積極搶按揭生意,擢蚺峇六香港兩大龍頭開闢細價樓的新戰線,將最低H加1.4厘按息的一手物業貸款門檻降至200萬元。銀行界認為,此舉意味絕大部分新盤將受惠於低按息優惠,務求在聯儲局議息會前,趁市旺「盡做」,並預期低按息將擴大至二手物業按揭。 據了解,擢蚺峇六香港由上周起,將最低H加1.4厘按息的一手及二手物業貸款門檻降低,其中兩間銀行均將新盤按揭的貸款額要求,由最初1,000萬元大幅降至200萬元。 至於二手物業方面,若要批出H加1.4厘按息,擢袪U款額要求為650萬元或以上,中銀香港更低至400萬元,相較於八月下旬時,貸款額達1,000萬元的按息亦僅批出H加1.45厘,按息優惠更為明顯。 擢袢o言人表示,會定期留意按揭市場。優惠利率視乎個別客戶關係而定。中銀香港則回覆指,會密切留意市場發展,並不時檢討提供予客戶的按揭服務條件,以保持業務的競爭力,最終按揭條件會視乎個別客戶情況而定。 二手貸款門檻勢再降 銀行界人士解釋,儘管新盤開價貼市,但現時的新盤入場費普遍介乎400萬至500萬元,200萬元貸款額門檻可謂僅屬象徵式,實際覆蓋絕大部分新盤,預期未來仍然會普及化,意味H加1.4厘二手物業貸款額門檻或短期內再降。 中小行跟貼大行行動,消息稱,華僑永亨、工銀亞洲及創興銀行批出H加1.4厘新盤按揭,貸款門檻降至300萬元。永隆銀行助理總經理鍾少權承認,已將H加1.4厘按揭貸款額門檻降至200萬元,並指二手物業視乎個別客戶關係,亦可考慮批出此按息。 趁美加息前盡量搶客 有中小型銀行金融產品部主管稱,若美國於九月加息,或者發出強烈的加息信號,均會影響樓市氣氛,例如美國去年底加息,儘管香港未有跟加,已引發今年初樓市價量齊跌。銀行吸取近年的教訓後,在市況暢旺時會更積極爭取生意,直言「難得現時市旺」,當然希望趕在加息前「盡量搶」,以防樓市突然轉勢,「想做都無得做。」 事實上,受政府收緊樓市和按揭,以及美國加息預期影響,近年樓市成交量波動相當大,以今年為例,新批按揭貸款額在二月時低至127億元,僅得3,926宗,惟近月樓市回復熾熱,七月新批按揭升至228億元,較低位大幅反彈近八成。
(東方)上車客搶盤無懼股冧 港股急挫,無損買家搶購上車盤心情。粉嶺牽晴間兩房單位,一日連錄3宗今年新高價成交,大兩房戶一日連環破頂,最新成交價達460萬元,該類單位做價約半年反升逾20%;天水圍嘉湖山莊兩房單位售價直逼400萬元,創今年兩房戶新高,較今年低位高約118萬元。有市場人士預期,明年中二手樓價將升回去年高位。 六福行黎樹森稱,牽晴間實用面積428方呎「大兩房」戶,連錄兩宗新高價買賣,首先是5座高層B室,以458萬元轉手,較七月同座同室成交再高23萬元,但同類12座中高層C室,即日更售460萬元,再高2萬元,創今年同類新高價,實用呎價10,748元,較同類三月時低位,樓價升逾80萬元。 黎氏稱,同屋苑7座中層D室,實用面積386方呎,屬另一類「細兩房」單位昨亦以420萬元轉手,創同類今年新高,實用呎價10,881元,較同座同類一月時低位340萬元彈升23.5%。 市場消息稱,嘉湖山莊樂湖居12座低層E室,實用面積448方呎,售價398萬元創兩房戶今年新高,實用呎價約8,884元,呎價創屋苑今年新高。 據了解,嘉湖山莊兩房單位樓價約5日已兩度破頂,而四月兩房戶售價低位僅約280萬元,約5個月樓價升118萬元。 河畔中層呎價逾萬五 中原招錦昌稱,沙田河畔花園A座中層7室,去年八月叫價400萬元放盤,減至377萬元沽,實用呎價15,579元,創同類今年新高,較四月低位280萬元,樓價反彈近百萬元。該行陳廸豪稱,沙田第一城本月錄8宗買賣,屋苑10座中層兩房戶剛售410萬元。 市場消息稱,紅磡黃埔花園2期1座中層F室,同區港鐵站將通車,以高價600萬元轉手,實用呎價15,424元,呎價料創今年屋苑新高。同面積頂層「無電梯到」單位,七月僅售450萬元。「窮人恩物」荃灣樂悠居高層18室亦以440萬元轉手,實用呎價約14,103元創屋苑今年新高。 學者估明年中返高峰 中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示,今年香港樓市較一五年九月高位曾下跌約15%,但調整期已完成,料今年全年跌幅收窄至5%,而明年年中將會升回至去年樓市高位。他又指出,若美國再一次加息,本港會跟隨,樓市會短期「跌一跌」。 中原集團主席兼總裁施永青稱,美國目前並無加息條件,料低息環境持續,樓價仍會高踞不下。他建議,政府推港人首置用地,及恢復部分租管。美聯另稱,樓價過去6個月累升5.2%,預期二手交投短期見頂。
(蘋果)收水恐慌 歐美債息齊升 儲局加息升溫 美孳息創英脫歐後新高 全球「放水」格局急逆轉,重創債市。歐洲及美國兩大央行貨幣政策再無進一步放鬆迹象,導致已發展國家國債價格大跌,當中美國10年期國債孳息率升至1.69厘,為英國「脫歐」公投後新高;德國10年期國債孳息率昨日亦曾再漲4點子至0.05厘。有分析指,債市仍具下跌空間,並將殃及股市。 歐洲央行上周四表示,拒絕延長量化寬鬆(QE)計劃,行長德拉吉更指出,歐元區不需要更多刺激措施。事隔一日,今年在美國利率決定上擁決策權的波士頓聯儲銀行行長羅森格倫上周五呼籲美國盡快加息,以躲避經濟風險。 高盛料美債息見2厘 眼見全球實行八年的貨幣寬鬆格局有逆轉之勢,全球債市連續第三日下跌。10年期美債孳息率昨日曾再漲2點子至1.69厘。至於歐洲債市,德國10年期國債孳息率上周五由負值轉為正值後,其昨日曾再漲4點子至0.05厘,亦為英國公投後新高。10年期英債孳息率昨日曾漲4點子至0.9厘;10年日債孳息率昨日曾升1點子至-0.001厘;同年期澳債漲9點子至2.06厘。 另外,葡萄牙10年期國債孳息率昨日曾升6點子至3.22厘。Aviva Investors利率部主管Charles Diebel表示,雖然債市非踏入「熊市」,但因債券價格較昂貴,債市正經歷一場調整。截至8月底為止,全球共有逾13萬億美元(約101.4萬億港元)國債陷入負利率區域。 大行高盛分析師Francesco Garzarelli於致客戶信中預料,10年期美債孳息率將於今年底升至2厘,10年期德債孳息率升至0.3厘,而同年期日債則見0.1厘。 債市尋底恐危及股市 瑞銀固定收益策略部聯席主管Themos Fiotakis亦認為國債孳息率繼續上升,惟他預計低息環境仍會延續。 交銀香港首席經濟及策略師羅家聰表示,因全球資金氾濫,債市與股市漲跌走勢幾乎一致,債市若再尋底,股市亦難以倖免。羅家聰又指,臨近儲局議息會議,羅森格倫近日再發表「鷹派」言論,儲局似是動真格,美國本月加息機會頗大。據聯邦基金利率期貨市場顯示,儲局本月加息機會率為28%,而12月加息機會率則是57%。 因市場對美國下周加息預期升溫,美元表現可謂一枝獨秀。追蹤美元兌6種主要貨幣的美屨數昨日曾升0.12%至95.44點,為連續第四日上漲。不過,油價連跌兩日。紐約期油昨日曾跌2.1%至每桶44.94美元,倫敦布蘭特期油跌2%至每桶47.07美元。現貨金昨日曾跌0.23%至每盎斯1,324.83美元。
(蘋果)儲局官員反常 鷹派勢發威 美國聯儲局官員日前釋放「鷹派」言論,導致股債市場連續第二日大跌。今年以來,每逢議息會議前,儲局都會「出口術」引導市場預期,何以市場過往不為所動,而今次卻為波士頓聯儲銀行行長羅森格倫一番鷹派言論,而自亂陣腳? 究其原因,除因近月美國經濟頗具加息條件之外,儲局官員接連不尋常舉動亦是市場動盪原因。羅森格倫素來被視為「鴿派」陣營人士,其上周五呼籲儲局盡快加息,已是一件教市場驚訝的事件。儲局理事布雷納德周一發表講話亦是一件罕見事件。 雷納德亦屬鴿派成員,惟其不常露面評論美國經濟。據悉,雷納德周一講話是臨時安排,她可能是儲局下周議息會議前最後一位發表講話的官員,因儲局即將進入議息會議前的緘默期。 雷納德講話安排如此倉促,是否儲局急於向市場發出重大訊息?此訊息又是甚麼?儲局素來以「三軍未動,口術先出」見稱,雷納德是次孰鷹孰鴿,答案已不言而喻。 自上月Jackson Hole年會後,儲局官員持續發表強硬鷹派言論,當中副主席費希爾更表示,美國今年要加息兩次。為何儲局官員要淪落至如此口出狂言田地,答案乃其年初以來屢次為加息「吹風」,但加息願望總落空,經歷數場「狼來了」鬧劇,儲局昔日威信大減,這亦是為甚麼主席耶倫上月暗示9月要加息時,美股不跌反升。
(蘋果)中銀代付轉按罰款搶客 擢蛂B中銀香港為爭做按揭一哥,齊將H+1.4厘按揭貸款門檻降至200萬元。有指個別客戶貸款額低於200萬元亦獲批,而中銀為搶擢蚴,更不惜代客賠償相當於0.1%貸款額的終止合約費用,務求將客戶收歸旗下。 擢蚺六同降H按門檻 大行間按揭戰升溫,市場消息指,擢蚺峇六兩大龍頭的一手樓H+1.4厘按揭計劃,貸款額要求已降至200萬元。有按揭中介更指,個別優質客戶即使貸款額只有百餘萬元亦獲批,意味轉按客亦能受惠。至於中小行,200萬元貸款額於永隆亦能做到H+1.4厘,華僑永亨、工銀亞洲及創興最低貸款要求為300萬元。東亞則最低要求為600萬元,300萬元最多只能做到H+1.45厘。 有按揭中介指,中銀更主動代客賠終止合約費用。「原本個客已簽確認信,用擢蚴鶼早p劃,如果轉去中銀就要賠相當於貸款額0.1%的終止合約費用,但中銀為搶客,幫個客賠埋。」據中原按揭資料顯示,8月擢訰]佔率佔22.5%,而中銀香港則以19.2%排名第二。 擢袢o言人指會留意市場,優惠利率視乎個別客戶關係而定。中銀則指會不時檢討按揭服務條件,視乎個別客戶而定。 |
今日新聞摘要 10.09.16
(東方)置熱話題:2字頭撈新界潛力盤
不少香港人深信買「磚頭」是最保值的投資,即使自住也要搵個發展潛力優厚的地區。若然置業Budget有限,不如放眼未來潛力不容忽視的屯門及洪水橋,現時最平樓價「2字頭」可上車,買細價樓一樣可博長線等升值。
近年政府積極推動新界新發展和基建,要數重點發展基建不得不提港珠澳大橋,不但將大嶼山打造成連接珠三角的「橋頭堡」,連帶一海之隔的屯門亦重新定位,有望成為連接新界西北、北大嶼山、港珠澳大橋香港口岸及赤鱲角香港國際機場的交通樞紐,配合研究興建的西鐵屯門南延線及屯門西繞道,將來交通「大躍進」,潛力不容小覷。
二線區平市中心一截 地產代理指出,屯門南一帶屋苑偏離西鐵站,傳統屬區內二線區,樓價平市中心一截,若然睇好這帶前景,不妨放眼鄰近屯門至赤鱲角連接路出口的上車屋苑,其中要住得鬆動,首推新屯門中心,353萬元有個寬敞安樂窩;鍾情臨海生活可揀啟豐園,居住環境優美,兩房戶330萬元有貨揀。
另外,洪水橋亦是政府未來重點發展地區,有意建構一個可容納約21.8萬人口的香港新一代新市鎮,成為新界西北的「區域經濟及文娛樞紐」,加上西鐵有望貫通,未來前景值得期待。
區內代理指,洪水橋上車首推老牌屋苑翠珊園,與輕鐵站及青山公路為鄰,交通選擇多,現時仍有「2字頭」放盤,入場費295萬元,實用呎價僅6,500餘元,平通天水圍及元朗私人屋苑。
翠珊園:中密度設計 295萬入場 洪水橋偏離元朗市中心,向來備受置業者忽視,但隨茯F府銳意發展成新一代新市鎮,將來扮演新界西北「區域經濟及文娛樞紐」角色,潛力看高一線。現時區內最平上車盤首推翠珊園,295萬元有交易,實用呎價僅6,500餘元。
輕鐵洪水橋站周邊不乏上車屋苑,樓價最親民可瞄準老牌私人屋苑翠珊園,樓齡23年,屬中密度屋苑,正因不設升降機,上落考腳骨力,樓價長期低水。
無窗台 實用率86% 屋苑最煞食地方在於實用率高達86%,且全屋不設窗台,內籠見使好用。更吸引是兩房戶實用面積至少400餘方呎,廳房俱大,迎合對居住空間有要求的上車客。另外,屋苑附近民生商店齊全,甚有市集Feel,且與輕鐵站及青山公路為鄰,外出搭車不愁選擇。
中原葉浩麟表示,屋苑盤源短缺,長期「一個起、兩個止」,現時有交吉盤可揀,最平為7座低層兩房戶,實用面積452方呎,無玄關及走廊位,盡用室內空間,叫價295萬元,是區內罕有平過3球的屋苑上車盤,實用呎價僅6,500餘元,平通天水圍及元朗。
屋苑今年交投稀疏,至今只有數宗成交,年初樓價隨市況轉淡回落,有同類單位跌至220萬元易手,而去年旺市最高做價曾衝上310萬元。
啟豐園:臨海而建 清一色兩房 屯門碼頭一帶臨海屋苑居住環境優美,加上離龍門路不遠,將來經擬建的屯門至赤鱲角連接路,前往港珠澳大橋香港口岸頃刻即達,享地利優勢,現時上車入門盤首選啟豐園兩房戶,最平330萬元享臨海生活。
行兩步有船過澳門 啟豐園臨海而建,4座物業一字排開,加上前臨海濱公園,度假Feel十足,而且自設商場及旁邊的海翠坊商場內商舖林立,輕鐵站及巴士站又離不遠,生活便利。另外,住戶行兩步即達今年重開澳門航線的屯門碼頭,隨時可以出個短Trip玩番鵅C
屋苑落成24年,提供896伙,清一色兩房戶,最大特色是提供細兩房戶,實用面積只有320餘方呎,屬屯門碼頭臨海私樓中尺碼最細戶型,入場門檻低,屬這帶上車首選。
美聯何啟邦表示,雖然這類單位長期盤少,但今年上半年樓市吹淡風,樓價一度回落,最平做價跌至270餘萬元,實用呎價低見8,000餘元,惟及後市況好轉,平盤逐漸被吸納,現時放盤價回升至「3字頭」以上。
他續說,現時放盤不足6個,最平為交吉放售的2座中層兩房戶,望街景,實用面積325方呎,叫價330萬元,實用呎價逾一萬元,離去年高位同類做價低約6%,是這帶臨海私樓入場之選。
新屯門中心:放盤20個 則王嗌353萬 屯門南受惠龐大基建發展,未來潛力可觀,實用至上的買家大可考慮大型私人屋苑新屯門中心,坐落的龍門路正是屯門至赤鱲角連接路出口,盡享交通優勢,現時353萬元夠買一個闊落則王戶,住得舒適。
配套齊 交通選擇多 新屯門中心屬屯門區內較大規模的私人屋苑,10座物業提供約3,500伙,設有商場,民生店舖齊全,加上鄰近巴士總站及輕鐵站,對外交通選擇多。另外,屋苑雖然落成26年,但近年完成翻新,外觀不失禮。
祥益黃慶德表示,新屯門中心現時約有20個放盤,入門盤為10座低層兩房戶,實用面積約455方呎,現叫價353萬元,實用呎價7,700餘元,較今年最低位時穿3球做價回升約18%,但仍較實用呎價逾萬元的屯門市中心屋苑平一大截。這類單位屬屋苑的則王戶型,特色是客廳長逾10呎,加上不設窗台,擺放家具靈活;兩個房間空間偌大,放置雙人床及衣櫃綽綽有餘。
他續說,屋苑規模大成交穩定,上月錄9宗買賣,當中包括多宗「即睇即買」個案,相信主因是新盤熱賣帶動樓市升溫,上車客怕樓價更貴加快入市,而隨荈K價盤源減少,業主議價空間逐步收窄。
(東方)九肚豪宅地收18標新高
樓價向好,發展商積極搶地,沙田九肚麗坪路豪宅地昨收到18份標書,標書數目創沙田九肚最多,地皮吸引不少發展商以合組財團形式入標,部分組合具新鮮感,包括萬科海外首次夥拍木薯資源入標、另香港興業與中信泰富合資競投,地皮估值最高約14.65億元。
地政總署公布,沙田九肚麗坪路豪宅地共收到18份標書。不少財團以合資形式入標,包括英皇國際與佳明合資、宏安地產夥錦華實業、信置與新世界合作競投、另萬泰亦以合組財團形式入標。
懿薈連車位售3980萬 而新地、長實地產及會德豐地產等大型發展商亦有入標。大昌地產執行董事李永修表示,集團向來有發展豪宅項目,出價會略為取進,並認為加息因素經已淡化,樓市將平穩發展。
豪宅成交方面,中國康樂園地產吳啟業稱,大埔淺月灣1期單號屋,實用面積約2,005方呎,以約2,050萬元售出,實用呎價約1.02萬元,上址十四年升值約1.8倍。
中原陳偉雄表示,九龍科發道懿薈高層B室四房戶,實用面積1,762方呎,獲用家以3,980萬元連車位購入,實用呎價約2.26萬元,單位逾五年升值約5.5%。
(東方)元朗舖近億二沽低嗌價37%
零售市道仍見疲弱,即使民生區舖位的業主亦願調減意向價沽貨。元朗青山公路一個地舖新近以1.198億元沽出,呎價約8.55萬元,成交價較去年底高峰期叫價低約37%。
據土地註冊處資料,上述元朗青山公路雙號地舖以1.198億元沽出,新買家為VICTORY NICE INVESTMENTS LIMITED。據公司註冊處資料,一間與上述同名登記的公司,其董事包括劉瑛琳及易國良。劉氏與中原地產九龍區董事同名,本報昨向劉氏查詢,她表示,沒有購入該舖。
欽州街舖租跌22% 據了解,上述舖位面積約1,400方呎,成交呎價約8.55萬元,上址去年底曾以約1.9億元放售。而該舖約二十二年,升值逾5倍。
另消息稱,深水埗欽州街一個原由連鎖零售店以月租約16萬承租的雙號地舖,面積約1,450方呎,新近以約12.5萬元租出予食肆,跌幅約22%;另荃灣眾安街55號大鴻輝(荃灣)中心低層兩層全層,面積共約16,864方呎,新近獲酒樓集團以約90萬元續租。
內地金舖周六福租旺角舖 商廈市場再有拆售項目,第一集團長沙灣道650號寫字樓項目已開始接受預留,其中獲預留的高層全層樓價呎價料約1.3萬元,涉資近1.5億元,亦有低層全層以呎價約10,500元獲預留,料涉資約1.2億元。另市傳項目連平台特色樓層,意向呎價逾1.6萬元,而地舖亦獲預留,料呎價高約3萬元。
再有內地連鎖金舖進駐香港,繼老鳳祥後,早前周六福亦承租旺角彌敦道單號物業一個地舖,該舖面積逾3,000方呎,最近該舖已圍板進行工程。
(東方)深港通演習趕11月中通車
港交所向券商發出通函,將於十月底及十一月初進行一場有關深港通的連接測試及兩場市場演習,有意參與深港通的券商必須參與市場演習。市場人士認為,雖然市場演習完成後,券商仍要回覆並確認準備就緒,及須香港證監會批准,但港交所市場演習的時間應可配合中證監早前預料深港通於十一月中下旬開通的說法。
CCEP券商須參與 根據安排,深港通的連接測試將於十月二十二至二十三日舉行,以核實系統對市場演習已準備就緒。至於首場市場演習將於十月二十九至三十日進行,以模擬正常交易與結算及交收活動。第二場市場演習於十一月五至六日進行,以模擬系統故障由主數據中心切換至後備數據中心,核實緊急運作程序。
有意參與深港通的現有中華通交易所參與者(CCEP)必須參與兩場市場演習,並於稍後遞交相關承諾書及準備就緒確認書;參與連接測試是自願的。
不過,無意參與深港通的現有CCEP,也必須參與第一場市場演習的首天活動,以模擬交易日當日的交易,確保其系統在中華證券通系統加入深港通之後仍可正常操作。
(蘋果)儲局官員籲加息 美股早段跌百點
美國波士頓聯儲銀行行長羅森格倫(Eric Rosengren)周五發表演說指若美國延後加息,經濟和金融市場面臨過熱風險,認為聯儲局決定加息的選項合理。 波士頓聯儲銀行行長羅森格倫是公開市場委員會(FOMC)票委之一,他昨日在演說表示若美國經濟延後加息,預期經濟面臨雙向風險越大,因此支持美國循序漸進加息。然而,羅森格倫沒有確定儲局是否適合於本月20日、21日議息後宣佈加息,但他認為美國適合逐步收緊貨幣政策,因美國勞動市場持續收緊,通脹則逐步向儲局2%目標邁進。 羅森格倫的「鷹派」言論影響美股表現,道瓊斯工業平均指數曾跌149點,報18330點,標普500指數報2164點,跌17點,納斯達克指數報5223點,跌36點。美元一度抽高,報95.309點,升0.3%。歐元兌美元跌0.46%,低見1.1206元。金價連跌三日,現貨金價最低曾見每盎斯1,331美元,跌0.46%。
油價重燃供求失衡憂慮 投資者重燃對原油市場供求失衡的憂慮,市場預料石油輸出國組織(OPEC)和非OPEC成員下月在阿爾及利亞舉行的會議,未必達成減產協議。國際油價回落,紐約期油跌1.89%,報每桶47.36美元;倫敦布蘭特期油報每桶48.97美元,跌2.04%。 另外,聯邦儲備委員會向美國國會建議,限制華爾街投行對非金融業務投資,預料對高盛影響最大。高盛昨日曾跌0.57%,報168.71美元。 歐洲央行上周四議息後按兵不動,亦沒預期延長買債計劃,令市場略為失望。數據方面,歐洲經濟「火車頭」德國公佈,7月進出口數據表現均差過預期,出口按月跌2.6%。
(蘋果)內地CPI升幅連續四個月收縮
國家統計局日前公佈,8月消費價格指數(CPI)按年升1.3%,升幅連續四個月下降,為去年10月以來最低;市場原預期8月份CPI升1.7%。其中城市上漲1.4%,農村上漲1%;食品價格上漲1.3%,非食品價格上漲1.4%。另外,8月PPI(工業生產者出廠價格)按年跌0.8%,較上月跌幅收窄0.9個百分點。 統計局高級統計師余秋梅指,內地8月CPI按年升幅較上月回落,主要是由於食品價格漲幅比去年同期回落較多,按月亦減少2個百分點,故直接影響CPI按年漲幅比7月回落0.38個百分點。 PPI方面,8月PPI表現略好過預期跌0.9%,亦是4年來最細跌幅。其中,生產資料價格同比下降1%,影響全國工業生產者出廠價格總水準下降約0.8個百分點。統計局稱,年初至今按年降幅持續縮窄,而7、8月則受去年基數較低影響,故收窄幅度較大。
(星島)屯門新盤漸見雛形 起動在即
由建灝集團發展的屯門新盤18逸品,日前已上載樓書,銷售工作亦隨即起動,項目預期關鍵日期為明年3月底,現時其建築工程正進行得如火如荼,亦初見項目的外形,屬1層連天台的物業,共設9座,每座僅設2伙,分別為地下連花園、以及1樓連天台單位,合共18伙,採低密度發展,居住環境舒適。此外,雖然發展商尚未公布下一波賣樓部署,但目前已有代理先行向準買家兜售,在正式賣樓時作好準備。
(星島)屋苑預約睇樓量 按周回升3%
樓市交投氣氛上升,連帶睇樓量亦錄上升,綜合市場統計,本周末百大屋苑二手預約睇樓量回升,按周上升約3%,錄得約1691組睇樓客,終止過去3周跌勢。按地區劃分,3區當中以新界區的升幅較為顯著,按周上升逾8%;個別屋苑出現缺盤情況,用家投資者更開始追貨。
美聯住宅部行政總裁布少明表示,中保監放水促使資金湧入本港,消息進一步提升大巿氣氛,港股昨日一度創一年高位,而本周末一手巿場重演3個新盤對壘局面。加上多個餘貨項目加入戰團,新盤旺熱,為二手注入強心針,高價成交續現,個別屋苑成交價追貼去年高位,交投氣氛趨穩。當中,早前受新盤搶客影響,睇樓量急跌的新界區,受向隅客回流帶動,本周末預約睇樓量大幅回升。
根據利嘉閣地產研究部數據估算,全港50個指標屋苑本周末預約睇樓量,較上周末反彈約4%,終止3周連跌的走勢;現時充斥市場的利好因素較多,買家的入市信心逐漸提高,料部分新盤向隅客亦會陸續回歸二手陣營,短期內預約睇樓量可望再衝高向上。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,本周六、日繼續3盤齊發,連同其他新盤貨尾,為市場帶來逾800伙供應,勢爆搶客戰,令二手屋苑睇樓氣氛受挫;加上二手業主見新盤熱銷,叫價轉趨進取,進一步拖慢二手交投步伐,相信二手屋苑交投將繼續受壓。
綜合市場統計,本周末百大屋苑二手睇樓量回穩,按周上升約3%,錄得約1691組睇樓客,終止過去3周跌勢。
若以地區劃分,則以新界區預約睇樓量的升幅最大,根據利嘉閣研究數據顯示,新界區21個指標屋苑在未來兩日,錄約655組客戶預約睇樓,按周飆升8.3%。
利嘉閣高級聯席董事魏小勇表示,由於最近樓市氣氛相對暢旺,有不少長線投資者及新盤向隅客到區內查詢及問盤,帶動二手屋苑睇樓活動明顯增多。
雖整體數字上升,惟九龍區預約睇樓量卻錄下跌,幅度約4%,美聯助理區域經理吳紹輝表示,本周末在九龍區一帶,有2大新盤進行第2輪銷售,由於發展商提供多項折扣優惠,叫座力甚高,吸納市場大批購買力,導致預約睇樓量下跌。他續指,以觀塘麗港城為例,本周末預約睇樓量暫錄約19組,按周減5%。
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用選票捍衛香港繁榮
*轉載自2016年08月31日的大公報
(按圖放大)
樓市大旺樓價明顯上升!有趣的問題是,如果現在的樓價上升是「真」的話,那過去大半年的樓價下跌可能就是「假」的了!現在回頭看,今年年初大部份評論家看淡樓市的原因有三: (1)美國加息:家都知道是假的!因為去年美國宣佈加息之後,美國本土實際的樓宇按揭卻繼續減息; (2)經濟衰退,這亦不算是真,因為不少行業的不景,其實並未令失業率出現結構性增加及改變!真身原來是經濟轉型,不少新興的行業如物流等更蓬勃發展,花時間去唏噓,不如花精力去轉型! (3)供應量大增,其實也是假的!梁振英政府駁通了原本斷裂了的供應鏈,是好的成績及德政,但是當然無人讚賞,而且不少人更將成績扭曲演繹,已增加的一手供應,又如何能彌補到大幅減少的二手放盤量呢!?
本專欄前文已經分享了,平均每年單程證來港的人士和第一次結婚的人士相加的數目已經差不多是八萬五,這個無論我們怎樣去折扣,或者用甚麼的數字去演化成實際供應也好,相信大家應該要明白在過去的十多年,從未滿足過實際增加的供應,至今仍每年累積,香港上下仍雖努力去開拓新市鎮及土地,但是大家都不願意去弄清楚供不應求這個事實,不少人用拉布甚至環保、司法覆核去阻止建設,最後當然地產霸權最大得益,在供應不足下仍一味唱淡,顯示我們面對的是心理問題!對!過去香港人是經營著負面情緒!打造著不滿情懷!香港人已經不再實事求是去做好經濟及未來了!
香港的殖民地教育是不會包括「根」的教育,只會灌輸西方華麗璀璨,甚至西方的民主原則、政治倫理,其實在殖民時代都沒有教育及真正推行過!到香港在97年之後的民主是沒有足夠思想及理論基礎去推動的!於是,香港民主是以情緒和感覺為基礎!這樣民主精神是容易被不滿者所騎劫!被失意者所濫用!本來公平是代表「多勞多得」!背後亦同時代表了「少勞少得」!但現在就變為「你有我冇就是不公平」!政治上的空心老倌要表現業績只有一個方法就是「鬧政府」及攻擊特首!近年的居屋推出成交慢熱,是因為根本社會上越來越少人肯去儲首期!雖然很多年輕人也在刻苦情形之下靠自己上車置業成功!但這些年輕人竟然無人去讚揚!人人都說「買樓好難」,結果近年的年輕人在種種誘惑之下,不少已經守不到刻苦的原則欠缺正確理念,走不到慳儉之路,買不到樓最後又埋怨「特首唔好」了!我近期寫的一篇文章是探討是否有需要回復八萬五,最後就有年輕人在留言區責罵,覺得「愈起得多樓,愈益了既得利益者!」增加供應都反對,未來之路可如何走?
9月4日快到,又到選舉的時候了,大家究竟用選票去選擇一條甚麼的路?想選擇一個人去侮辱特首、政府、甚至中央!?你這樣可得到幸福的未來嗎?
過去六年,買樓投資成功的朋友相信應該多謝「淡友」,因為如果沒有人看淡,真正想置業的人士就沒有機會及較平價!同樣,珠江三角洲的其他城市可能都要多謝香港人的「自我消耗」!香港的日益低效,將機會讓給了其他大都會!貢獻別人成功!看香港的港珠澳大橋,澳門、內地及香港,那一區的效率最慢!?一葉知秋,大家應該好好去爭取改變未來的機會!
9月4日出來投票吧!香港人可包容不同的政見!但不可再接受拉布的低效率文化及港獨政治!
在政治上,作為選民的你才是老闆!怎會有伙記打爛老闆H飯營去工作!?
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用選票捍衛香港繁榮
*轉載自2016年08月31日的大公報
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樓市大旺樓價明顯上升!有趣的問題是,如果現在的樓價上升是「真」的話,那過去大半年的樓價下跌可能就是「假」的了!現在回頭看,今年年初大部份評論家看淡樓市的原因有三: (1)美國加息:家都知道是假的!因為去年美國宣佈加息之後,美國本土實際的樓宇按揭卻繼續減息; (2)經濟衰退,這亦不算是真,因為不少行業的不景,其實並未令失業率出現結構性增加及改變!真身原來是經濟轉型,不少新興的行業如物流等更蓬勃發展,花時間去唏噓,不如花精力去轉型! (3)供應量大增,其實也是假的!梁振英政府駁通了原本斷裂了的供應鏈,是好的成績及德政,但是當然無人讚賞,而且不少人更將成績扭曲演繹,已增加的一手供應,又如何能彌補到大幅減少的二手放盤量呢!?
本專欄前文已經分享了,平均每年單程證來港的人士和第一次結婚的人士相加的數目已經差不多是八萬五,這個無論我們怎樣去折扣,或者用甚麼的數字去演化成實際供應也好,相信大家應該要明白在過去的十多年,從未滿足過實際增加的供應,至今仍每年累積,香港上下仍雖努力去開拓新市鎮及土地,但是大家都不願意去弄清楚供不應求這個事實,不少人用拉布甚至環保、司法覆核去阻止建設,最後當然地產霸權最大得益,在供應不足下仍一味唱淡,顯示我們面對的是心理問題!對!過去香港人是經營著負面情緒!打造著不滿情懷!香港人已經不再實事求是去做好經濟及未來了!
香港的殖民地教育是不會包括「根」的教育,只會灌輸西方華麗璀璨,甚至西方的民主原則、政治倫理,其實在殖民時代都沒有教育及真正推行過!到香港在97年之後的民主是沒有足夠思想及理論基礎去推動的!於是,香港民主是以情緒和感覺為基礎!這樣民主精神是容易被不滿者所騎劫!被失意者所濫用!本來公平是代表「多勞多得」!背後亦同時代表了「少勞少得」!但現在就變為「你有我冇就是不公平」!政治上的空心老倌要表現業績只有一個方法就是「鬧政府」及攻擊特首!近年的居屋推出成交慢熱,是因為根本社會上越來越少人肯去儲首期!雖然很多年輕人也在刻苦情形之下靠自己上車置業成功!但這些年輕人竟然無人去讚揚!人人都說「買樓好難」,結果近年的年輕人在種種誘惑之下,不少已經守不到刻苦的原則欠缺正確理念,走不到慳儉之路,買不到樓最後又埋怨「特首唔好」了!我近期寫的一篇文章是探討是否有需要回復八萬五,最後就有年輕人在留言區責罵,覺得「愈起得多樓,愈益了既得利益者!」增加供應都反對,未來之路可如何走?
9月4日快到,又到選舉的時候了,大家究竟用選票去選擇一條甚麼的路?想選擇一個人去侮辱特首、政府、甚至中央!?你這樣可得到幸福的未來嗎?
過去六年,買樓投資成功的朋友相信應該多謝「淡友」,因為如果沒有人看淡,真正想置業的人士就沒有機會及較平價!同樣,珠江三角洲的其他城市可能都要多謝香港人的「自我消耗」!香港的日益低效,將機會讓給了其他大都會!貢獻別人成功!看香港的港珠澳大橋,澳門、內地及香港,那一區的效率最慢!?一葉知秋,大家應該好好去爭取改變未來的機會!
9月4日出來投票吧!香港人可包容不同的政見!但不可再接受拉布的低效率文化及港獨政治!
在政治上,作為選民的你才是老闆!怎會有伙記打爛老闆H飯營去工作!?
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國內客繳付百餘萬印花稅承接屯門邁亞美海灣
| | 圖中為邁亞美海灣單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產營業董事盤嘉茵(Jaclyn)表示,屯門碼頭區未來發展潛力優厚,日後港珠澳大橋及屯門南延線通車後,區內交通配套更完善。日前屯門邁亞美海灣錄得一宗國內客成交個案,該買家須繳付15%的買家印花稅(BSD)約84萬及從價印花稅(DSD)約33.6萬,兩種稅項合共約117.6萬。
盤嘉茵稱,上述所錄成交單位為3座低層B室,實用面積631呎,三房一廳連套廁,日前獲國內客垂青。該買家鍾情單位客廳及房間均座向南擁全海景觀,加上同類型優質海景戶盤源不多,屬罕有放盤,而且原業主增加議幅,減價10萬,上述買家遂便決定以560萬購入先投資後自住之用,以實用面積計算平均呎價為8875元,屬市場價成交。
盤嘉茵續稱,該單位若作投資收租,現時市值租金大約為1.35萬元,租金回報率可達2.9厘。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責) |
今日新聞摘要25.08.16
(東方)投資者轉軚掃細價樓 香港樓價反彈,令一眾年初睇淡樓市專家「大跌眼鏡」,反而向來洞悉先機的投資者已出手撐樓市。其中,資深投資者伍冠流認為樓價將再升,近期物色單位再入市,一改之前睇跌的態度。而首度接受訪問的中港貨櫃車司機,三月低位時已撈底,以低於400萬元掃入牛頭角淘大花園兩房戶,並表明四百萬元買兩房戶「無得輸」。事實上,紀惠集團湯文亮曾指,樓市已見小陽春,可以入市,代理行亦料樓價至年底會反升5%,更追回去年高峰。 資深投資者伍冠流有逾30多年投資經驗,對凶宅、半契樓及無契樓投資俱有心得,他笑稱:「近年凶宅多人買,樓價難有折讓,已有近四年沒再入市凶宅,並已轉購無契或半契樓市場。」 對於投資無契或半契樓的心得,他表示,購半契物業後的做法,通常會與另一半業權人商量,考慮沽出持有業權或併購對方業權,或會共同收租或使用物業,購買該類物業的折讓率難定,要視乎物業質素及位置。 在加息機會減低、剛性需求帶動及市場累積購買力開始釋放等因素支持下,伍氏認為樓價將再升,近期物色單位再入市,更指買50、60年舊樓有收購優勢,較少折讓都會考慮,一改之前睇跌的態度。 兩房戶有剛性需求 一名投資物業多年的中港貨櫃車司機認為,買「磚頭」最保值,一二年以約800萬元連環購入粉嶺花都廣場及碧湖花園共4伙,收租兩年全數沽出,單是帳面已賺近650萬元。他續指出,「400萬元買到兩房單位好大路,剛性需求支持下唔會點輸!」 他表示,成交量低迷時就是低位,是入市最好時機,容易傾價,出手要夠快,唔睇樓買連租約盤可再平10萬至20萬元;如今年三月購入淘大花園單位時,由搵盤至簽約僅三小時,六月再以人民幣357萬元購入深圳福田皇御苑兩房戶,現市值已升約12%。 鐵路沿線物業看好 股市難料、銀行息低、資金沒有出路,就是當年推動他買樓原因。他稱,特別看好鐵路沿線住宅,內地經濟支持下,看好香港經濟,預期樓市會一直向上,會繼續在中港兩地增持物業作為長線投資。 買樓買到開班授徒的80後投資者吳龍飛,近期轉買港島東舊樓,花點心思可增加租金回報率。他說:「買樓唔怕舊、唔怕低層,反而將缺點化為優點,市場淡靜有更大議價空間。」 他指出,有自住需求任何時候都可以入市,買舊樓管理費平、實用率高,空間靈活性高,實用面積300餘方呎單位,隨時可間三房,增加租值回報率可達5至6厘;但購買時要留意單位平台位置及水渠位,窗戶是否已更換,以免日後滲水,同時觀察天花狀況;而準買家必須親身落區視察,到不同代理行問盤,切忌只在網上搵盤。 湯文亮:小陽春局面 紀惠集團行政總裁湯文亮表示,最緊要負擔得起,投資者或用家現時都可入市,早前他指樓市已形成小陽春,未來三個月樓市仍升,之後會平穩或微跌。 近日交投回暖,令不少年初睇跌業界人士都「大跌眼鏡」,有代理行在去年底曾料今年樓價會跌5%,至年中更擴大對樓價跌幅預期,估計單在下半年跌約7%。隨茩^國意外脫歐後,樓市氣氛轉旺,資金湧入樓市,他於本月初預期樓價倒升,今年餘下時間可反升5%,並追至去年高峰。
(東方)樓價指數累彈近半成 今年樓價跌完又反彈,反映樓價走勢的中原城市領先指數在今年三月底跌至低位,隨後谷底反彈,至今累升近5%。天水圍嘉湖山莊實用呎價更大上大落,今年三月低位相比去年九月高位呎價曾挫近25%,但近期回升至約7,409元,較今年低位反彈約25%。 中原城市領先指數從去年九月中高位146.92點,反覆下挫,至今年三月更累跌13.2%至127.46點。當時市場估計樓價未跌完,不過,自英國公投脫歐後,市場預期加息步伐將減慢,指數亦逐步回升,截至今年八月中旬,報133.41點,較低位反彈4.6%。 嘉湖差6%返去年高位 新界藍籌屋苑天水圍嘉湖山莊實用呎價則由去年屋苑高位7,880元,一度跌至今年三月的5,922元,跌幅高近25%,但其後逐步收復失地,最近已回升至約7,409元,反彈約25%,但仍較去年屋苑高位低約6%。
(東方)第一城呎價1.46萬今年高 近期新盤連環推售,無阻藍籌二手上車盤樓價繼續上升,沙田第一城兩房戶匙盤放售僅半日,即以416萬元售,實用呎價逾1.46萬元,料創屋苑今年新高。另天水圍嘉湖山莊兩房戶,以實用呎價8,415元轉手,亦創標準兩房戶今年新高。 中原陳廸豪稱,沙田第一城本月錄32宗買賣,屋苑40座高層F室,實用面積284方呎,兩房間隔,業主早上放低鎖匙予代理放盤,下午即獲洽購,終獲上車客以416萬元承接,實用呎價14,648元。呎價料創屋苑今年新高。世紀21奇豐周淑萍稱,同屋苑41座高層同面積戶,亦售405萬元。 美聯黎燦強稱,嘉湖山莊賞湖居4座中層E室,實用面積448方呎,僅議價7萬元後,獲用家以377萬元購入,實用呎價約8,415元,呎價創標準兩房戶今年新高。上址成交較去年兩房戶低位升45%。 太古城放盤一日即沽 該行吳肇基稱,鰂魚涌太古城本月暫錄28宗買賣,屋苑高安閣連天台戶,實用面積580方呎,兩房則王特色戶,放盤叫價1,050萬元僅一日,即售995萬元,實用呎價17,155元。 該行李錦榮稱,東涌映灣園11座高層H室海景戶售808萬元,創同類套三房戶近4個月新高,實用呎價8,670元。中原曾顯業稱,屋苑本月錄19宗買賣,較上月全月多30%。 美聯杜彼德稱,荔枝角美孚新邨本月錄32宗買賣,已超上月全月28宗,包括5期蘭秀道12號中層戶減價50萬元,以730萬元售。
(東方)屯門地賣14億貴七成二手即反價封盤 地價顯著回升,屯門第20區青霞里住宅地昨日以逾14億元批出,每方呎樓面地價約6,800元,屬「新界地市區價」,較市場上限估值高逾七成,亦較本月初批出的同區青山灣段住宅地高出約66.5%,中標財團為賭王四太梁安琪。青山公路一帶屋苑即時反價封盤,其中深井愛琴海岸有單位反價40萬元,以約900萬元放盤。 樓面呎價達6800元 地政總署昨公布,青霞里住宅地以14.01038億元批予新富順貿易有限公司。樓面呎價高達6,800元,較市場估值上限高出逾70%。據公司註冊處資料,中標財團公司董事包括梁安琪及吳士元等。 吳士元稱,該項目總投資額將超過30億元,預計興建約80伙實用面積介乎約2,000至4,000方呎的分層豪宅,認為該區設有知名國際學校及鄰近港珠澳大橋,市場上對優質住宅有一定需求。 資料顯示,青霞里住宅地佔地約57,233方呎,總樓面約206,038方呎,市場估值6.2億至8.2億元,每方呎樓面地價介乎3,000至4,000元。即是次成交價高市場上限逾七成。 事實上,是次成交價相當進取,對上一幅同區住宅地為本月初批出的屯門第48區青山公路──青山灣段住宅地,每方呎樓面地價約4,085元;而同為本月初批出的油塘崇信街與仁宇圍交界住宅地,呎價亦僅約7,068元。 二手方面,屯門青霞里地皮高價售出。祥益林偉光稱,鄰近地皮屋苑如容龍居及翠濤居,業主一向以用家為主,市場罕有二手買賣放盤,容龍居今年未聞成交,區內另一個大型私人屋苑睆眭廑憿A本月錄3至4宗買賣,三房海景單位成交價約500萬元,實用呎價約7,900元。 愛琴海岸即加40萬 晉誠地產胡卓輝稱,深井愛琴海岸1座中層E室連車位原開價860萬元,昨即時反價40萬元,至900萬元,該屋苑3座高層D室原開價630萬元,亦已即時封盤,另同區帝濤灣3座高層C室連車位,早前開價920萬元,最新已提價至960萬元,加幅約4%。
(東方)Grand YOHO挑戰97後票王 新盤市場烽煙四起,但未有減弱票王元朗Grand YOHO第一期的收票氣勢,發展商新地今午將截止接受認購。消息透露,項目截至昨晚已錄約1.55萬張入票,凍結資金約15.5億元,市場料最終收票有機會挑戰○二年同系馬灣珀麗灣所錄逾1.6萬票紀錄,或創九七年後新高。另同系西半山巴丙頓山有機會十月登場。 新地視為王牌項目的Grand YOHO第一期,上周公布以貼市價開價後,震撼市場,掀起罕見睇樓及入票熱潮,上周四首日開放示範單位及收票,速錄逾1萬人次睇樓及逾2,000張收票,之後睇樓人潮及入票反應持續理想,人流更創新地旗下樓盤近年新高紀錄。 巴丙頓山料十月登場 直至剛過去周日,該盤短短4日已速錄超過1萬張收票,成績已創過去一年多以來新盤市場新高。截至昨晚,該盤累積收票料已約1.55萬張,較周六開售308伙超額認購約49倍,票數已逐漸接近去年四月將軍澳緻藍天及○二年珀麗灣所錄的逾1.6萬張收票紀錄。 Grand YOHO第一期首批226伙,價單平均呎價14,640元,折實平均呎價11,968元,略低於同區指標屋苑YOHO MIDTOWN二手價,折實最低呎價9,931元起,入場費約528萬元。發展商日前原價加推121伙,價單平均呎價15,165元,折實平均呎價12,398元,並落實開售銷售安排,於本周六開售首兩張價單其中308伙。 除Grand YOHO第一期外,新地仍部署開售大批新盤。新地副董事總經理雷霆稱,旗下巴丙頓道項目命名為巴丙頓山,料將緊貼同系筲箕灣形薈推售,有機會十月登場,同區新盤供應珍罕,料將再揭起搶購熱潮。 新地代理助理總經理陳漢麟說,該盤提供79伙,單位間隔由兩房至四房不等,亦提供9伙連平台或天台特色戶,預計項目關鍵日期為明年七月底。 薈朗次輪超購逾12倍 另外,宏安地產旗下馬鞍山薈朗明日第二輪發售共195伙,昨晚已截票,該公司營業及市務總經理程德韻稱,累收約2,700張入票,超額逾12倍。項目加推185伙於周日開售。 另中原稱,新界西實用呎價高於1萬元的成分屋苑數量急升,本月實用呎價高於1萬元的屋苑有10個,佔全區33.3%,較三月時僅錄6個多出4個,料進一步增加,年底前比例將逼近五成水平。隨蚍蚖躩璊氶A新界西成分屋苑現時實用呎價已全線高於七千元水平。
(東方)啟德1號海翩嶽々絮}價對撼 市區新盤混戰即將展開,兩新盤有望齊齊於今日開價。中國海外旗下「港人港地」項目九龍啟德1號(I)最快今日開價,發展商稱定價買家一定可負擔;同日將開價的還有華懋的將軍澳海翩嚏A有望齊齊於下月初正式開售,兩盤料對撼。 游偉光:買家可承擔售價 中國海外地產董事總經理游偉光稱,旗下「港人港地」項目九龍啟德1號(I)最快今日開價,料最快下月初開售,定價會參考九龍市區鐵路站上蓋樓盤,並揚言售價是買家「一定承擔得到」的水平。首批單位料不少於109伙。 對於項目的租務限制會否影響投資者,他認為市場上一般租期都是一至兩年,相信五年租約期限並無太大影響。他亦重申「港人港地」條款手續簡單,購買流程與其他新盤差別不大。另外,他期望啟德1號(II)下月可獲批預售,冀年內可推售。設於九龍灣的示範單位昨日繼續吸引大批睇樓客到場,發展商稱昨日錄約3,000人次參觀示範單位。 新盤平均價飆近兩成 華懋將軍澳海翩壑竣擖蝐N會開價,同日會再開放三房示範單位予傳媒參觀,華懋銷售及市場部高級經理陳慕蘭稱,明日才向公眾開放示範單位。發展商早前預期項目最快下周六發售,定價會參考同區新盤,首批將不少於172伙。 另外,美聯指出,今年一手私樓平均每宗涉額約1,153萬元,較去年全年平均一手約966萬元顯著回升約19.4%,創自九六年有紀錄以來的第二高位,僅次於一一年平均約1,207萬元。
(東方)羅素街舖叫租平30% 高檔零售業終不敵低迷市況撤出核心區。由資深投資者黎永滔持有的銅鑼灣羅素街與利園山道交界地舖,自一四年第四季起便由大型連鎖珠寶店兩度續短租,惟租期將於今年十月完結,料該店會撤出羅素街,該舖現時以約150萬元放租,較高峰期低約三成,目前獲至少3組租戶洽租,包括運動品牌及化妝品店等。 黎永滔稱,上述羅素街與利園山道交界地舖,面積約700方呎,由大型連鎖珠寶店承租至今年十月,他坦言,目前鐘錶珠寶行業生意較差,估計該店大有機會不再續租,即將撤出羅素街,該舖位目前叫租150萬元,已有三至四組租戶洽租,包括運動品牌、時裝及化妝品店等。 據了解,上述羅素街舖於一二年獲該連鎖珠寶店以較舊租高近兩倍的每月216萬元續租,惟一四年底租期約滿時曾叫租高達300萬元,惟當時與該珠寶店拉鋸,最終先後簽下半年及逾一年的短期租約,暫租至今年十月,短租月租金約200萬元。 V Point四層低兩成租出 另消息稱,銅鑼灣登龍街2至22號銀座式大廈V Point,新近租出四層全層,每層面積約4,437至4,555方呎,市場料每層租金約26萬元。據了解,該四層全層舖位,於三月份曾以每層約32萬至33萬元放租,即是次新租金較叫租低約19至21%。 另外,消息稱,旺角山東街47至51號星際城市地下雙號舖,面積約700方呎,以約35萬元租予化妝品店,較舊租金低四成。中原商舖部方錦耀稱,油麻地彌敦道518至520號彌敦行地下入口連入則閣舖,總面積約4,040平方呎,獲中菜館以月租約14.5萬元承租,呎租約36元。據悉,該舖前租客為日本餐廳,舊租金每月約16萬元,是次新租金下跌約10%,同一地段彌敦道476號地舖,面積約3,100方呎,前租客為超市,現已交吉,意向月租約24萬元。 大埔舖租逆市升五成 不過,民生區舖市不受零售寒冬拖累,大埔區舖位租金逆市做好,消息透露,區內寶鄉街88號88廣場三樓舖位,面積約4,000方呎,新近以約15萬元租予西式餐廳,呎租約37.5元,較舊租戶傢俬店的月租10萬元逆市高出五成。 另外同區鄉事會街9至15號地下雙號舖,面積約2,000方呎,新近以約14.5萬元租予餐廳,呎租約72.5元,較前租戶連鎖零食店的月租約12萬元高出約21%。
(蘋果)呎價$6,800四太貴七成奪屯門地 擬建豪宅 業界料落成後每呎賣1.6萬 賭王四太梁安琪又高價買地!繼去年奪得元朗牛潭尾洋房地後,再以14.01億元獨資奪屯門青霞里官地,每呎樓面地價6,800元,貴估值上限約7成,拍得住月初油塘地王(7,068元),比同區兩年前市中心仁政街地高28%。發展商擬斥30億元發展80伙分層海景豪宅。 項目上周五截標時共收11份標書,反應不俗,同區地主新地、英皇、會德豐及信置都獨資出手,最終由新富順貿易有限公司(母公司:Gingerlily Investments Limited)以14.01億元獨資奪得,為梁安琪旗下尚嘉的子公司。 項目地盤面積為5.72萬方呎,以可建樓面20.6萬方呎計算,每呎樓面地價約6,800元,成交價較市場估值上限貴約7成。市場估值約6.2億至8.24億元,每方呎樓面地價估值約3,000至4,000元。 計劃投資30億建80單位 尚嘉控股行政總裁吳士元昨指,地皮附近環境配套好,未來有港珠澳大橋,又鄰近國際著名學校,區內有潛在需求,集團計劃投放30億元發展該項目,將建80伙超級分層全海景豪宅,面積達2,000方呎至4,000方呎。業界預料,計及建築成本及發展商合理利潤,料將來落成呎價最少要1.6萬元。 吳士元直言:「傳統H人未必鍾意住屋,我哋係睇啱個市場,做一啲人冇、我有H嘢。」加上地產市道是長線投資,用現時附近住宅造價,市場實話貴,但三年後的市場,該區沒有這類超級分層住宅供應,公司放一些質素高的材料,做高檔、獨特市場。 去年逾5億奪元朗洋房地 四太近年於官地市場頻頻出手,尚嘉於去年8月以5.48億元奪得元朗牛潭尾新潭路洋房地,每呎樓面地價1.2萬元,較毗鄰4年前批出的同類地皮地價高出85%,早前已獲屋宇署批建16幢兩層高洋房,總住宅樓面4.52萬方呎。是次屯門地皮透過新富順貿易有限公司出手,此公司近期最少5度出手買地,包括今年6月及去年9月批出的同區地皮,另於今年5月亦曾參與競投的大埔白石角創新路住宅地及葵涌道商業地。 事實上,屯門地皮近期不乏高價成交,去年9月同區青山灣住宅地,由內房龍頭之一的保利置業以17.3億元奪地,每呎樓面地價超過1.5萬元,較市場估值上限高出超過25%之餘,更成為新界西北地王。至於屯門市中心一帶的項目當中,最貴一幅為仁政街商住限量地,由資本策略於2014年8月以4.27億元投得,每方呎樓面地價5,307元,四太奪得的地皮更高過兩年前市中心地28%。 區內代理指,四太高價搶地後,同區已有二手屋苑即時反價或封盤。晉誠地產胡卓輝表示,愛琴海岸1座中層E室,實用面積811方呎,原先連車位放盤開價860萬元,反價40萬元至900萬元。同屋苑3座高層D室,開價630萬元,現即時封盤。
(蘋果)Grand Yoho首批49間兩房戶 折實六球有找 示範單位長期逼爆H新地元朗Grand Yoho,星期六將首度開售308伙,去到噚晚收票大約1.4萬張,即約平均45個人爭1伙。不過兩份價單夾埋169頁紙,條款多又深。今次特地針對唔同類型準買家整合出Grand Yoho全攻略,搵出最啱大家心水H單位,幫助準買家星期六揀樓。 首期預算比較緊張H買家,可能連按保做八成盡按,Grand Yoho星期六賣樓當日,有大約49間兩房單位,以即供18.25%優惠,折實之後600萬元內,連按保可以做到八成按揭。 其中37間都喺第1、2座「西斜單位」,只可以對住元朗中心樓景,所以有600萬元預算,都可以揀到去21、22樓啲中層單位。如果手緊得嚟,又有啲要求,可以考慮第1、2座D室望內園單位,而且仲係向東,但最高只可以買到11樓,對比兩座樓宇分別34層同38層只屬於低層。 Grand Yoho周六發售即供折實600萬內兩房單位(實用面積498到543方呎)包括:第1座6樓至21樓A室、7樓及8樓D室、第2座7樓至11樓A室、7樓至11樓D室、7樓至11樓G室、7樓至11樓及16至22樓H室、第9座7樓至11樓G室。
(蘋果)啟德1號擬今開價 首批逾百伙 受惠多個利好消息,本港樓市價量兩旺,日內亦將有兩個全新盤開價,分別為中海外啟德1號1期及華懋發展的將軍澳海翩嚏A前者屬首個港人港地私宅,示範單位連日參觀者眾,單計昨日錄3,000人次參觀,準買家表示接受的呎價水平普遍介乎1萬到1.5萬元。 中海外地產董事總經理游偉光昨午表示,啟德1號最快今日開價,首批不少於109伙,重申定價參考九龍市區鐵路站上蓋樓盤,包括九龍站及奧運站,指價錢市民「一定承擔得起」,最快下月初開賣。 被問及港人港地對樓盤的影響,游偉光形容措施為「非常之簡單H一件事」,銷售程序與一般新盤無異,毋須由地政總署核實身份,買家只需在律師樓簽署成交樓契時,同時申請出售、出租及按揭同意書。 至於租約最長簽5年及不接受以公司名義的買家,游偉光回應指辣招出台後以公司名義入市的買家甚少,且目前租約年期普遍為期1年到2年,不擔心影響到投資者放租。 Grand Yoho今截票 連環推盤的新地元朗Grand Yoho今午將截票,累收逾1.55萬票登記,較周六首度公開發售308伙超購近50倍,距離一手新例後新盤收票王只有一步之遙。 發展商昨將西半山巴丙頓道23號項目命名為巴丙頓山,項目提供79伙,最快十月推出。 宏安馬鞍山劏房新盤薈朗,明日將進行第2輪銷售,推出195伙,至昨晚累收約2,700票。第2輪銷售未開始,發展商昨晚已急不及待發出新一份銷售安排,公佈於周日推出185伙作第三輪銷售。 【睇樓客心聲】 李先生:「知道啟德1號係港人港地先嚟睇,對兩房單位有興趣,打算同屋企人住,睇咗佢賣幾錢先決定,平就梗係最好,但地產商個個都想賣貴。」 ■余先生 余先生:「港人港地條款有辣有唔辣,個盤市場會細咗,但香港本身有好多需要H人會買。心目中預算呎價萬二到萬三,如果過咗就唔會考慮。」
(星島)啟德1號參觀熱 海翩嬰P步開價 新盤銷售戰進入白熱化,兩大焦點新盤可望今天同步開價,啟德新區首個新盤啟德1號(I),最快今天公布首張價單,首批不少於109伙,將於下月初發售;亦步亦趨的將軍澳海翩嚏A除於今天開價外,亦隨即開放示範單位吸客。 作為首個「港人港樓」項目的啟德1號(I),自周二首開放示範單位,即吸引大批睇樓客參觀,昨再錄約3000人到場,續成市場焦點。中國海外地產董事總經理游偉光表示,項目最快今天開價,首批不少於109伙,估計最快下月初開售,同時亦考慮推出限購安排。他續稱,定價會以九龍站等地鐵沿線項目作參考,惟會因應東九一帶的市況調整。 項目附設「港人港樓」限制條款,業主日後無輪轉售或出租,均受相關條款約束,包括將單位放租,規定租約最長為5年,游偉光指,由於現市場上,一般的租約僅約1至2年,相信對投資者的影響亦不大;另外,買家不可以公司等名義入市,他指,現時的買家普遍均採用個人名義購買,因此相信對準買家的影響不大。 游偉光續指,買家若日後轉售或出租物業,只需在律師樓簽署成交樓契時,可同時申請同意書,及後便會在土地註冊處記錄,日後毋須再申請,強調有關程序相當簡單及方便。另外,游氏稱,項目第2期正待批預售樓花紙,估計最快下月初才獲批,料年內開售。 整個啟德1號共分2期發展,現推出的第1期,備有545伙,由2座大廈、以及6座低座物業組成,面積由367至1663方呎,主打2房及3房戶,亦備有少量4房,以及近日受市場追捧的1房細戶,可望於明年10月底落成,至於第2期亦提供624伙,正待批預售。 據昨午現場所見,雖然亦非假日,但無阻市場對其興趣,樓盤設於九龍灣商廈內的示範單位,吸引大批睇樓客前往參觀,令電梯大堂屢現排隊長龍,高峰期時參觀人數逾100人,每人需等待達30分鐘,方可入內參觀。 至於由華懋發展的將軍澳海翩嚏A亦準備就緒,於今天鐵定開價出擊,其設於荃灣商廈內的售樓處及示範單位,也隨即開放予公眾參觀。 而昨日發展商已約見各大代理開會,講解樓盤的設計特色,以及往後的推盤部署,同時亦一併開放售樓處供代理參觀,方便其掌握項目各項賣點。 發展商早前指出,該盤首批價單不少於172伙,即全盤單位總數約2成,所有單位有機會分3批作推售,尚未決定首批會否包含開放式戶,定價將參考同區樓盤。 海翩壎6座住宅大樓組成,個別座數1層11伙,合共提供857伙,當中包括5座洋房,戶型多元化,間隔由開放式至5房,部分單位連平台,以及天台特色戶,當中56伙為天台戶。
(星島)Grand YOHO累收1.5萬票 本月多個發展商趁勢積極推售新盤,有力問鼎成為新「收票王」的元朗Grand YOHO,昨續開放設於九龍站商廈內的示範單位,並進行收票,市場指,累收約15000張入票,並將於今午截票。 由新地發展的Grand YOHO,市場消息指,昨單日收近千票,收票7天以來已累收15000票,以首輪推售308伙計算,超額近48倍。入票中以元朗及新界西區客為主,大部分打算購入自用,也有部分投資者有意選購2房單位長線放租。銷售會場所見,屢現參觀人流,不少準買家在代理陪同下前往參觀示範單位,發展商為維持現場秩序,在排隊處架設圍欄,務求疏導人潮。 項目將於今午4時截票,明日進行抽籤分組,周六早上8時45分推售308伙,當中包括第1、2、9座單位,包括不同間隔及戶型。此外,是次不設大手優先,買家最多只可購2伙。 Grand YOHO周六推售308伙,佔全盤約27%,折實呎價約1.2萬元,推售單位中亦包含2張價單中定價最低單位,包括2座7樓H室,面積514方呎,2房間隔,定價約647萬元,折實價約528萬多元;以及1座6樓A室,2房間隔,面積498方呎,折實價536萬多元,呎價約10770元。項目於上周三開價,折實呎價11968元,其後再次加推121伙,折實呎價12398元。
(星島)薈朗截收2700票超購12.8倍 由宏安及錦華地產發展的薈朗,將於明天再推195伙發售,於昨日截票,連同向隅客的「復活票」在內,接獲約2700張入票,超額達12.8倍;項目所有單位已公布價單,將於周日再推最後185伙。 馬鞍山薈朗於明天作第2輪銷售,宏安地產物業發展部總經理程德韻稱,共接獲約2700票,若以銷售195伙計算,即超額認購12.8倍,據悉,當中不少為首輪銷售時,未能成功購貨的向隅客「復活票」,期望可次輪賣樓時購得心儀單位。 除向隅客外,市場指,其餘入票人士以馬鞍山區用家為主,亦有部分投資者,有意購入作長線收租。至於是次銷售雖不設須連購13伙的「Super A」環節,卻新增供錦華、宏安集團及相關合資格員工的揀樓時段,該時段將推出20伙供選購,其後則為購買2至6伙的大手買家,以及購買1伙的一般買家。 此外,該盤昨再公布最新銷售安排,將於周日銷售最後185伙,現時全盤640伙已悉數公布價單,日前亦公布最後55伙售價,全屬第1座單位,續維持基本10%折扣,部分單位提價近1成,而該批單位中,定價最平為1座1樓A05室,面積223方呎,定價325.4萬元,呎價14592元。
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今日新聞摘要 24.08.16
(東方)發改委:一定同步港珠澳大橋通車被迫等埋香港 國家級重點基建工程港珠澳大橋,隨時因「等埋香港」而通車無期!由粵港澳三地共同興建的港珠澳大橋原擬於明年通車,其中內地工程進展理想有望「達標」,大橋橋面鋪裝工程正式開始;澳門當局日前亦公布,可如期於今年第三季展開澳門口岸管理區上蓋工程,相比之下,香港段工程卻屢爆工程滯後及人工島飄移等醜聞,進度與粵、澳兩地明顯脫節。國家發改委副主任胡祖才在北京被問及會否先讓大橋珠海及澳門段通車時,表明大橋一定是三地同步通車,意味即使香港段工程落後「佗衰家」,其餘兩地亦只能繼續苦等。有學者批評,港府近年於規劃及監督大型基建工程力有不逮,嚴重損害香港在內地及國際上的形象。 港:明年具備「通車條件」 港珠澳大橋香港段工程多番延誤,雖然運輸及房屋局堅稱可於二○一七年具備通車條件,但施工進度緩慢屢受批評,反觀位處內地的大橋工程卻進展理想,其中主體橋樑於今年六月已經完成合龍,而大橋海底隧道直線段最後一段管節,上月中亦已經完成安裝,隨即展開餘下五節曲線段的沉管安裝工程,向海底隧道最終貫通進發。 內地官媒昨日報道大橋珠海段工程再取得進展,其橋面鋪裝工作正式開始,據報鋪裝工程總共有三道工序,首先對鋼箱樑橋面進行除蚰H及防腐處理,在此基礎上分別鋪設兩層三厘米和四厘米的瀝青混凝土橋面,鋪裝完成後,橋面瀝青混凝土將達到七厘米;至於澳門方面的工程進度亦穩定向前,澳門建設發展辦公室日前便宣布,澳門口岸管理區上蓋工程預計將會於第三季動工,整體工程爭取與大橋同步完成。 學者批評港府諸多藉口 國家發改委昨於北京召開記者會,副主任胡祖才在會上被問及大橋珠海段及澳門段可能較香港早完工,大橋會否提前讓部分路段通車時,表明三地必定會待至全部工程完工後才同步通車,意味其餘兩地即使工程進展順利,亦被迫「等埋香港」。胡其後疑為香港段的進度落後解釋,指大橋工程技術難度高,是世界級工程,整個工程可能較預期拖後,現時專家正在評估工程進度,但總體進展仍然順利,希望三方共同努力推進工程,能夠盡快投入發揮效益。 城市大學專業進修學院學術統籌宋立功質疑,港珠澳大橋屬國家級基建,港府理應有完善的規劃及監督,惟工程近年不斷出現延誤及超支,反映政府弱勢,無做好監管工作:「政府諸多藉口解釋延誤,其實根本係無做好監督,一大堆理由都不可接受。依家香港一個地方慢,隨時拖累另外兩個地方」。 基建表現損害國際形象 他續指,港府在處理大橋及廣深港高鐵等大型基建工程上,表現差強人意,無論在內地或國際間的形象均受損,令人失望。他相信中央領導人亦對港府的表現不滿,只是考慮到本港政治環境較複雜,未有將批評宣之於口。 路政署回覆指,港珠澳中央專責小組高度重視大橋完工日期,並要求三地聯合工作委員會作最後評估,又稱工期評估現正處於關鍵階段,需由中央專責小組審議確定。路政署又指,大橋香港段工程面對物料供應不穩定、勞工短缺等施工上的困難及挑戰,署方評估香港段工程只能於一七年底完成,並指「根據目前進度,這目標並沒有改變」。
(東方)中標價偏低主橋工程恐超支 粵港澳三地政府或要就港珠澳大橋主體工程額外「泵水」!港珠澳大橋工程主要分為三部分,三地口岸及接線由三地政府各自負責興建,而海中橋隧主體工程(俗稱主橋)則由三地共同建設,港珠澳大橋管理局近日發出招標公告,指大橋項目受人工及材料價格等變化影響,出現施工現場資金緊張的問題,因此按照內地規定開展項目概算調整報告審查工作,意味主橋工程可能超支,三地政府或要為此「泵水」提供額外資金。 三地政府合資共建 港珠澳大橋主橋工程的建造費用,三地總出資額為三百八十一億元人民幣(約四百四十四億八千萬港元),其中港府會分擔七十七億五千萬元人民幣(約九十億五千萬港元)。據大橋管理局的概算調整報告招標公告指,主橋工程由三方政府以「全額出資本金方式」共建,資本以外部分由該局通過貸款解決,大橋建成後採用「政府還貸公路模式」收費,國務院批准主橋收費年限為三十年。 施工現場資金緊張 公告進一步指,隨茪j橋工程建設深入開展,受人工、材料價格變化、設計與施工方案調整等諸多因素影響,主體工程部分中標公司的中標價偏低,造成施工現場資金緊張問題,因此有關部門開展項目概算調整報告審查工作,並就此進行招標,有關公告意味主橋工程可能超支,三地政府或要就此提供額外資金。 資料顯示,港珠澳大橋的主橋從西端珠海拱北對開的人工島,伸展至東端近粵港分界線以西的海底隧道東人工島,工程範圍包括一條長廿九點六公里、採用橋隧結構的雙程三線分隔車道,當中一段為長約六點七公里的海底隧道;在香港邊界以西建造兩個隧道人工島;以及進行土木及結構、紓減環境影響、渠務、機電、交通管制及監察系統等相關工程。
(東方)新居屋銷情慘淡房會研調整售價機制 新一期居屋項目開售約一個月,截至昨日僅售出約兩成七單位,銷情冷淡,有關注團體認為除了由於綠置居先導計劃即將推出外,亦因居屋定價與發售相隔逾半年,樓價下跌令今期居屋折扣率變相減少,導致吸引力大減,建議當局研究制訂調整售價的緩衝機制,容許申請者自行決定以最新市價重新定價。房屋委員會資助房屋小組委員會主席黃遠輝指有關建議值得討論。 綠置居疑影響新居屋銷情 房委會公布截至昨日為止,嘉順苑、屏欣苑及綠怡雅苑已售出九百七十五個單位,佔所有單位約兩成七。黃遠輝昨日出席關注團體的交流會前指,需掌握更多數據,才能分析新居屋反應較以往冷淡,是否受即將推出的綠置居先導計劃影響,但強調目前售出的單位中,綠白表比例為一比一,符合預期。他表示,現時每日邀請一百三十至一百五十名成功申請者揀樓,約六成至六成半人出席,售出五十至五十五個單位,相信最終能悉數售出逾二千六百個單位。 倡調整折扣率或重新定價 公屋聯會主席王坤則促請房委會研究因應市況調低居屋售價。他解釋,目前居屋定價一段時間後才發售,若樓價下跌而售價不變,折扣率變相減少,影響吸引力,建議房委會制訂調整售價的緩衝機制,讓申請者自行選擇以最新市價重新定價,抑或按目前做法,調整折扣率,房委會亦應研究簡化程序,縮短定價至發售日期的差距。黃指有關建議值得討論。 針對綠置居先導計劃,黃指至今未訂出售價及其他細節,下月十二日委員會將召開會議討論,初步估計定價很大機會低於居屋,即低於市價七折發售,料今年十月接受申請。 另外,街坊工友服務處代表昨日亦有出席交流會,代表指房委會二○○八年實施公屋租金可加可減機制以來,租金已上升近四成,遠高於住戶同期的入息增長,促請房委會檢討機制,考慮住戶的負擔能力及通脹情況,黃遠輝承諾會作全面檢討租金調整機制。
(東方)景隆街舖租廿萬平過六年前 核心區舖位繼續跌租,銅鑼灣景隆街2號A1號及B號地舖新近僅以月租約20萬元租出,除較兩年前跌25%,更低於六年前,即返回「一簽多行」實施初期的租金水平。 據土地註冊處資料,景隆街2號A1號及B號地舖以月租約20萬元租出,租約期為3年。資料顯示,該舖位面積約160方呎,一四年月租高達26.5萬元,而一○年月租約21萬元,即是次新月租低於一○年水平,亦較一四年高峰時低25%。 躟R大道舖嗌租低五成 中原商舖部何潔釵稱,資深投資者李耀華持有的尖沙咀躟R購物大道地下29號舖連1樓及30號舖,總面積約3,510方呎,分別以52萬及33萬元放租,較舊租大跌近五成,同時交吉放售,舖位原先意向價約7.5億元,現減價約23%至5.75億元。資料顯示,李氏於一二年以約4.4億元購入,該物業已交吉逾一年半。 九龍貿易中心5層沽13億 商廈市場再現大額成交。消息稱,早前推出招標、由新加坡基金持有的葵涌九龍貿易中心B座共五層全層寫字樓連25個車位,面積共逾12.9萬方呎,新近以約13億元沽出,呎價約1萬元,較意向價低逾一成。另上環皇后大道西2至12號聯發商業中心2樓物業以1.43億元沽出。 美聯旺舖梁國文稱,火炭華聯工業中心一樓22個車位推出拆售,其中20個貨車車位每個定價163萬元,另兩個貨櫃車車位每個定價263萬元,業主向買家提供免除律師費、首年5厘租金回報保證等優惠。
(蘋果)琣a北角劏房新盤 尚譽最細163呎 面積細過小巴 最快月底開售 新盤急速升溫,引來劏房聖手琣a按捺不住,部署短期內推出北角兩年樓花單幢新盤尚譽,128伙單位全部不足300呎,絕大部份為開放式單位,最細面積低見163方呎,創一手新例後同系新盤最細紀錄,更是港島區最「的骰」新盤。 打住助市民置業的旗號,近年琣a狂推劏房單幢樓,將整個項目全數單位均用作興建面積不足300方呎蚊型住宅單位已經不是個別例子,例如近期土瓜灣迎豐及同系香港小輪深水埗海柏匯。 昨午發展商公佈北角月園街1號住宅項目命名為尚譽,並透露全盤提供128伙,分別為126伙開放式單位及2伙一房單位,實用面積由163至288方呎,開放式單位佔全盤98%,預計關鍵日期為2018年8月1日。發展商預計最快周內公佈售樓說明書,有望最快本月底開售,首批單位將貼市價推出,目標客源為港島區上車客及投資者。 綜合一手例2013年生效後的樓書資料,琣a系內之前最細單位為九龍城曉薈3樓C室連平台單位,實用面積166方呎,曾經佔據全港最細新盤一段長時間。尚譽昨公佈最「奀」單位得163方呎,細過曉薈3呎,成為琣a2013年至今推出的新盤中面積最細,躍升成第2細劏房盤。同時,尚譽力壓西營盤Ava128最細177方呎及西灣河柏匯187方呎,成為一手例後香港島區最細新盤單位。 根據本港《道路交通(車輛構造及保養)規例》的車輛總尺寸顯示,一架私家車或的士長度6.3米,闊度2.3米,總面積約156方呎,而小型巴士長度7米,闊度2.3米,總面積約173方呎,即是尚譽最細開放式比一架法例規定下的私家車總面積略大,但不及一架小巴,尚未上載樓書,未知間隔。 Ava62最細151呎 而現時一手新例後,全港面積最細新盤為尖沙嘴Ava62,最細單位面積僅151方呎,另附設88方呎平台,室內面積細過一架私家車。 翻查資料,月園街內有3幢單幢住宅物業一律是由琣a在上世紀80年代發展,樓齡介乎27至32年,分別名為嘉運大廈、明月大廈及明威大廈。嘉運大廈一梯四伙,實用面積只有153方呎,最大單位亦不過202方呎。而頂樓單位,室內面積更只有111方呎,但有平台及天台128方呎。
(蘋果)新地天水圍料准加建單位 新界西北大地主新地,在天水圍區內土儲狂加建單位,早前向城規會申請將鄰近濕地公園的第112區限量地,發展11幢分層住宅及18座別墅,共提供約2,194伙。 規劃署對新地上述申請不予反對,預期將於本周五獲城規會「開綠燈」通過加建單位。 將興建2,194伙 根據申請文件資料顯示,項目總樓面約81萬方呎,以是次2,194伙計算,即是平均每伙面積約546方呎。相比當日政府批地時的限量條款(1,330伙),多出六成半。 翻查過往賣地紀錄,新地是於2014年7月以近42億元連環掃入天水圍第112區及第115區地皮,當時分別以22.21億元及19.68億元獨攬,兩地樓面呎價均分別逾1,800元,當時預算總投資額達160億元。 然而,同系與琣a及新世界等合作的東涌東薈城財團,早前亦就達東路和美東街商業地皮,申請放寬發展密度,略增加20間酒店房間,惟規劃署認為東薈城財團申請理據不足,不支持上述規劃申請,預期本周五將於城規會遭否決。
(星島)Grand YOHO參觀現人龍 累收近1.4萬票 新盤推售熱愈燒愈旺,元朗大盤Grand YOHO自開價以來,參觀人流不斷,每天均見睇樓人龍,銷售部署亦正式步入直路,發展商昨公布,於周六首度開售308伙,並將於明日截票,市場消息指,項目至今已收近1.4萬票,投資客入票量增,發展商並設限,買家最多只可購入2個單位。 新地副董事總經理雷霆表示,新地元朗Grand YOHO自上周開放示範單位以來,參觀人數及入票量均非常踴躍,屬「盛況空前」,項目將於周六正式發售308伙,該批單位以定價計,市值約25億元。 新地代理助理總經理胡致遠表示,項目將於明午4時截票,周五進行抽籤分組,周六早上8時45分推售308伙,當中包括第1、2、9座單位,包括不同間隔及戶型,該批單位亦包含首張及加推價單中定價最平的單位。此外,為滿足更多準買家對項目需求,是次只設1個銷售環節,不設大手優先,買家最多只可購入2個單位。 市場指,該盤昨單日再多收1600票,收票6天以來已累收近1.4萬票,以首輪推售308伙計算,超額逾44.5倍。據了解,目前接獲的票數中,不乏用家入票,當中年輕買家佔逾4成,亦有約4成為投資客。就昨日位於九龍站商廈的示範單位所見,仍然有不少睇樓客前往參觀,排隊等候區持續有逾數十位人士在等候入場,但人龍較上周末稍減,商廈的下層亦未見買家排隊。參觀人士中,以中年人為主,當中亦有父母客陪同子女睇樓,隨即入票。 據區內代理表示,項目吸引多元化的準買家入票,用家佔約6成,投資者佔4成,不少投資者看好後市及該盤的升值潛力與租金回報。客源方面,元朗區客佔約半,其餘則以新界西區客為主,另外亦有部分為港島客。該盤現持續收票,以市場熾熱氣氛,有機會截收逾1.6萬票,挑戰將軍澳緻藍天一手新例後票王紀錄。 Grand YOHO周六推售308伙,佔全盤約27%,折實呎價約1.2萬元,推售單位中亦包含2張價單中定價最低單位,包括2座7樓H室,面積514方呎,2房間隔,定價約647萬元,折實價約528萬多元;以及1座6樓A室,2房間隔,面積498方呎,折實價536萬多元,折實呎價約10770元。項目於上周三開價,折實呎價11968元,市場反應熱烈,其後再次加推121伙,折實呎價12398元。 是次發展商提供約5種付款優惠,各自針對不同的目標客源,其中使用90天即供的買家,最高可獲樓價18.25%折扣。另外,為迎合打算「轉租為買」、並且有租約在身的租客所需,集團首次推出「YOHO伸引力付款計畫」,首期僅樓價8%,餘下的92%樓價,可申請30個月免息貸款;而非本地買家亦可獲7成的從價印花稅及買家印花稅回贈。 |
今日新聞摘要 06.08.16
(東方)樓價指數22周新高 二手樓價持續攀升,代理行樓價指數本周報131.34點,創22周新高,其中新界東樓價指數連升4周,更升至27周新高。上月底一周四度創出今年高價的沙田第一城,剛有中低層「無窗台」單位以430萬元售出,再創今年兩房標準戶新高。 反映二手樓價走勢的中原城市領先指數,按周再升0.67%至131.34點,創22周新高;而大型屋苑領先指數報132.59點,按周升0.61%,指數更創27周新高。分區方面,新界東樓價指數連升4周,本周再升1.85%至139.19點,創27周新高;港島及九龍按周升1.64%及0.1%;相反,新界西按周回落0.76%。
錦泰苑放兩年終甩手 新界東屋苑樓價近日升極未停,沙田第一城繼七月四度破頂後,兩房戶再錄今年高價。中原陳廸豪稱,屋苑3座中低層D室,實用面積327方呎,反價5萬元,以430萬元轉手,實用呎價13,150元。據了解,成交價創屋苑兩房標準戶今年新高,而同類去年高位達468萬元。
缺盤推高樓價。消息稱,馬鞍山居屋錦泰苑H座極低層戶,放鎖匙睇樓近兩年,因質素問題未獲承接,近日終獲白居二買家以315萬元購入,實用呎價6,046元。七月該區錄逾130宗二手買賣,創今年單月新高。
近日新盤銷情亦帶旺二手市。美聯稱,元朗新盤向隅客,在零議價下購入元朗原築2座高層F室,成交價435萬元;同區御豪山莊7座高層G室,連車位售555萬元,創今年新高,實用呎價8,460元。
下半年樓價料回升5% 該行稱,荃灣萬景峯3座高層C室,議價三星期,終以1,258萬元沽出,實用呎價15,323元,創同類逾一年新高。中原稱,銅鑼灣珠城大廈C座中層7室,原於六月售603萬元,但遭買家撻訂,剛以600萬重售,上址37年升值逾94倍。
中原陳永傑稱,目前香港整體樓價較去年九月仍跌4%,料今年餘下時間可回升5%,追至去年高峰,估計本月一手成交宗數可達2,000宗。另集團住宅部上月錄得3億元佣金收入,按月升約15%。利嘉閣稱,今、明兩日50大指標屋苑錄1,630組預約睇樓,按周跌1.2%。
租務方面,美聯表示,將軍澳THE PARKSIDE錄首宗租賃成交,屋苑2A座低層A室以2.1萬元租出,實用呎租30元,回報率約3.2厘。新界東車位亦渴市,六福行陳寶華稱,粉嶺牽晴間雙號車位售108萬元,料挑戰全區車位價新高。
(東方)屯門沙田兩地共接20標 屯門青山灣及沙田多石街兩幅住宅地昨截標,共接20份標書,屯門地佔9份、沙田地佔11份,長實地產(01113)、新地(00016)、會德豐地產及富豪國際(00078)等多家財團同時投兩地,另中資財團萬科海外(01036)夥拍永泰(00369)投沙田地皮。 地政總署公布,屯門第48區青山公路青山灣段住宅地及沙田多石街住宅地,昨分別收到9及11份標書。兩地估值約20.6億及11.7億元起。
不少發展商同時入標投兩地皮,除上述長實地產等財團外,信置(00083)及英皇國際(00163)亦有參與兩幅地競投,均以獨資形式投屯門地皮。
至於沙田地皮,信置夥拍新世界(00017)及嘉華(00173)入標,英皇亦以合資形式投該地,另宏安地產(01243)再度與錦華實業合作入標投沙田地。
新地馬鞍山擬建分層 宏安行政總裁黃耀雄稱,馬鞍山薈朗計劃下周三開放示範單位予代理參觀,另油塘四山街項目將不接受政府批出的補地價金額,會作第7次上訴。
另新地鄰近帝琴灣凱弦居的馬鞍山泥涌地盤,早於○二年獲城規會許可興建國際學校,惟未能與辦學者合作,令地盤荒廢10多年,現提出興建7幢住宅,提供226伙,另設1座會所。地盤於一三年曾申建29座洋房。
(蘋果)尚城10個月變銀主盤 去年「摸頂貨」首現銀主盤。世紀21網站顯示,元朗洪水橋尚城5座高層B室,實用762方呎,現淪為銀主盤,開價560萬元放售。土地註冊處資料顯示,業主去年10月才以573.8萬元買入單位,由渣打銀行承按,今年4月向私人財務公司借二按,疑按爆煲,短短10個月極速變銀主盤,是次銀主開價較買入價低2.4%。
樓價指數5個月新高 中原城市領先指數CCL最新報131.34點,創五個月新高,按周升0.67%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,本周CCL、CCL Mass、CCL(中小型單位)及CCL(大型單位)齊升,是英國脫歐後四周以來第三次齊升,兼創近期新高。 近四周,CCL累升1.93%,細價樓彈升速度快過大單位,CCL(中小型單位)升2.07%,CCL(大型單位)升1.14%。樓價回升速度明顯加快,預期第三季CCL目標135點,即今年初的水平。 中原陳廸豪表示,沙田第一城3座低層D室,實用327方呎,反價5萬元以430萬元易手,呎價13,150元,屬屋苑今年最貴兩房分層戶。美聯鍾家豪表示,荃灣萬景峯3座高層C室,實用821方呎,剛售1,258萬元,呎價15,323元,創同類貨逾一年新高。 車位亦破頂,粉嶺牽晴間雙號車位售108萬元,創屋苑歷史新高。
(蘋果)新地西貢地申建226伙住宅 發展商增土儲行動積極,本地龍頭發展商新地(016)最近向城規會申請,就西貢泥涌一幅緊貼同系發展的帝琴灣凱弦居東北面地皮,申建226伙住宅。 資料顯示,新地相關人士早於2002年獲城規會許可興建國際學校,但過程中一直未能與辦學者合作,令地盤一直荒廢「曬太陽」,及後於2013年向該會提出作洋房發展,計劃興建29座洋房。 然而,申請人現向城規會提出作分層住宅發展,計劃興建7幢中低密度住宅,住宅樓面約16萬方呎,提供226個單位,平均每伙面積逾700方呎,另設會所。
另外,新地聯同琣a(012)及新世界(017)等財團,早前申請放寬東涌達東路和美東街商業地的發展密度,略增約20間酒店房,至昨日共收到19份申述,其中17份支持,有支持者認為申請可有助東涌區物業市場價格增值。
沙田九肚麗坪路住宅用地昨日開始招標,9月9日截標。地盤面積近6.8萬方呎,指定作私人住宅用途,以最高3.6倍地積比計算,可建總樓面為24.4萬方呎。
理想城市集團企業估值部主管張聖典表示,觀乎賣地條款所列條件,造價相對保守,對該住宅用地估值為13.4億元,平均每方呎樓面地價為5,500元。
張聖典解釋,根據賣地章程規定,發展商需負責為項目北方一幅較地皮面積略小的斜坡進行岩土勘察及日後一切維修保養,另外又要為此斜坡毗鄰的一幅少於20萬平方呎的天然山坡進行岩土勘察、一次性的維修工程及有關之保養,加上要鋪設一段貫穿項目的行人通道及負責地下水管改道工程,並為項目進行渠務、排污和噪音的環境評估,相信將影響發展商出價進取度。
(星島)豐連今開售 全推370伙 由南豐發展的屯門豐連於今日全推項目的370伙,並於昨午1時進行抽籤。市場消息指,準買家以區內用家為主。
豐連將於今午1時起開售,項目錄3662個認購登記,超額近9倍;項目亦於昨午抽籤,不少代理均代準買家到場,待有抽籤結果後,便即時將結果轉達予準買家。
中原董事王浩聰表示,豐連自開價以後搶去市場注意力,起初入票客以區內用家為主,其後甚至能吸引區外客、如屯門乃至天水圍嘉湖山莊的睇樓客。王氏續指,該盤示範單位連日有不少「兩小無猜」到場參觀,區內亦有不少急於上車的年輕用家。另外,他又預計今天開售單位中,以1房戶消化速度最快。
(星島)二手屋苑預約睇樓量下跌 新盤群出,吸走不少睇樓客,本周的二手睇樓量按周下跌約半成;各大屋苑叫價平穩,二手成交持續。其中荃灣萬景峯錄得屋苑同類逾1年新高成交;沙田第一城業主則反價獲承接。
中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,英國脫歐後,資金流入本港,新盤空群而出,釋放購買力,不過,二手市場有不少客源被一手盤搶去,一手熱銷帶動下,預計二手市況亦會向上。
二手睇樓量被新盤搶去焦點,錄得1777組睇樓客,按周下跌5%,港島區屋苑普遍企穩,惟新盤集中地新界地區睇樓量明顯下跌,其中天水圍嘉湖山莊錄得近2成的跌幅,大部分睇樓客轉向一手市場。
美聯營業經理鍾家豪表示,荃灣萬景峯3座高層C室,面積821方呎,1258萬元成交,呎價15323元,創屋苑同類逾1年新高,買家為外區換樓客。
中原首席分區營業經理陳廸豪表示,沙田第一城3座中層D室易手,面積327方呎,原叫價425萬元,反價5萬元後,以430萬元易手,呎價13150元,買家為用家。
世紀21執行董事黃文龍表示,天后維多利中心1座高層B室,面積515方呎,原開價868萬元,放盤僅2天,以830萬元易手,呎價16117元,屬市價水平,買家為區內換樓客。
中原資深區域營業董事鄭莉莉表示,銅鑼灣珠城大廈C座中層7室,面積493方呎,今年2月放盤叫價700萬元,後於6月時以603萬元沽出,但買家因按揭問題撻訂。業主即時以620萬元重售,最終以600萬元再度易手,呎價12170元,買家為用家。
美聯首席聯席區域經理鄧涇渭表示,元朗御豪山莊7座高層G室,面積656方呎,連車位,555萬元成交,呎價8460元,為今年以來屋苑同類新高,買家為上車客。
美聯高級分區營業經理林振聲表示,將軍澳The Parkside錄首宗租賃成交,2A座低層A室,面積694方呎,3房間隔,月租約2.1萬元,呎租約30元。
(星島)Grand YOHO形薈出擊 薈朗突上樓書 新盤戰雲密布,三大新盤最快於下周同步登場。其中元朗Grand YOHO及筲箕灣形薈,均有機會於下周「搶閘」開價;而馬鞍山薈朗,昨突上樓書,將於下周中開放示範單位。3盤共提供近2400伙,主攻中小型戶,力爭上車及投資客源,勢將於月內掀起激戰。
步入8月,各大新盤蓄勢待發,有機會於下周正面對壘,無獨有偶均主打中小戶型,料將爭奪用家購買力。新地副董事總經理雷霆表示,元朗Grand YOHO將於下周上樓書,最快月內開售;而系內另一新盤形薈,更有機會於日內開價,並形容情況為「雙盤齊發」。
Grand YOHO屬Grand YOHO Development第1期,項目涉1128伙,當中約有7成單位為2房戶,3成單位為3房戶,為8月有機會推出的新盤中,規模最大的項目。
美聯住宅部行政總裁布少明表示,Grand YOHO的位置及規模,均屬新界區較為優越的樓盤,相信售價定位會略高於區內其餘一手餘貨;而縱觀過去眾多YOHO系列,除用家外,亦有不少投資者入市,預料用家及投資者比例約「7比3」;布氏指,Grand YOHO的銷情亦會為緊接推出的新界區新盤,產生「指標作用」。
新地另一新盤筲箕灣形薈,亦將最快日內搶攻,市場消息指,該盤有機會於明天公布首張價單,並開放示範單位,整個項目提供650伙,項目以2房戶佔最多,共301伙。
中原資深區域營業董事曾柏賢表示,港島東區久未有有盤供應,加上形薈提供600多伙,屬大型樓盤,相信項目開價及應市後,將對區內市場帶來良好作用,亦會帶動近日明顯缺盤的二手市場。曾氏又指,形薈擁有良好的交通配套,加上發展商的品牌,料將吸引區內的用家市場,而預料亦能吸引不少投資者入市。
項目共提供2座,提供194伙開放式、125伙1房、301伙兩房及25伙3房戶,其中又有5伙特色戶,當中包括4伙天池單位和1個按摩池單位。標准單位面積介乎281至889方呎,特色戶面積則介乎874至1279方呎。
宏安旗下新盤薈朗亦急起搶攻,昨晚發展商突上樓書,推盤部署正式啟動。宏安地產行政總裁黃耀雄表示,亦料將於下周星期三開放示範單位,最快今個月中開售,定價或將參考其他發展商,標準分層單位面積由221呎起,入場費約200多萬元。
薈朗共提供640伙,其中開放式及1房戶超過8成。另有11%為411方呎2房戶,並有小量特色單位,包括低層連平台及頂層連空中花園單位。
利嘉閣高級營業董事韓正鴻表示,馬鞍山區內人口近20萬,擁有眾多分支家庭客及年輕上車客,而項目的戶型亦甚為吸引,目前雖然未開價,但已有不少客戶表示有興趣參觀示範單位。
(星島)屯門沙田兩地收20標 財團出價稍見進取 政府昨日再有2地截標,當中以屯門青山公路住宅項目較受矚目,合共錄得9份標書,涉及本港各路財團,有財團指近月樓市明朗,出價亦稍為提升,另一幅沙田住宅地則獲11標;業界估計,2地預計可為庫房提供逾34.7億元收入。
在1幅油塘住宅地以超市場預期的地價批出後,昨日再有2幅地皮截標,備受市場注意,亦吸引多家大財團參與,其中多家本地發展商包括長實,新地、會德豐、信和、嘉華、英皇及富豪酒店等,均連入2標。當中屯門青山公路青山灣段住宅地,規模為本季度多幅新界區地皮中最大,獲不少財團積極入標,昨日截獲9份標書,符合市場預期。市場人士預期,該地皮估值介乎19.9億至23.8億元,樓面呎價料3000元起。
昨日截標現場所見,入標財團主要以大型發展商為主,包括長實、新地、嘉華、會德豐及信和等,中小型發展商包括富豪,香港小輪及英皇等。
該地皮鄰近黃金海岸及愛琴海岸等區內傳統豪宅,位置鄰近哈羅國際學校,惟由於部分景觀或會受鄰近的酒店遮擋,因此業界預料將影響地皮的地價。
入標的財團當中,包括同區有發展項目的地主,其中英皇高級物業主任劉超群表示,項目鄰近國際學校及港珠澳大橋,出價亦考慮有關因素,加上集團同區有2個住宅項目,有協同效應,長遠對樓市有信心。嘉華香港地產發展及租務總監尹紫薇則表示,屯門地皮規模較大,出價已考慮無海景因素。
同日截標的沙田多石街住宅地皮,屬住宅乙類,地盤面積約14.5萬方呎,最高可建約43.4萬方呎,為區內近年發展規模較大的項目,地勢較高,擁開揚沙田市景觀,惟地盤呈三角形,加上不少面積為斜坡,但仍獲財團踴躍競投,昨日截獲11份標書,亦符合市場預期。市場人士料,該地皮的估值介乎14.8億至17.4億元,樓面呎價料3400元起。
入標財團除一眾本港大型發展商外,內房財團萬科亦夥拍永泰入標,萬科海外助理董事林力山表示,由於近月樓市明朗,預料地皮的抗逆能力亦較高,因此出價亦較為進取。
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西鐵沿線穩健鞏固,呎價略微跌!
2016年6月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至29號),買賣成交登記數字暫錄得124宗,實用面積平均呎價$8,317,建築面積平均呎價$6,510。
祥益地產營業董事謝澤銘表示,6月份西鐵沿線十大屋苑暫錄得124宗,預期128宗左右,按月成交量下跌約12%,雖然交投略減少,但上兩期數據已確定最壞的時候過去了,其實形勢與上月相若,現在仍處於鞏固期之中,而十大屋苑之中有兩個屋苑未有成交,其餘呎價微升及微跌也是各佔一半,可見西鐵沿線正在不斷鞏固!
從西鐵十大沿線的平均成交呎價微跌約0.8%,這數字已經反映了西鐵沿線穩健,在成交平穩之下,呎價也在是同步穩健下去是最健康的鞏固期,這情況下,尤其對上車客及換樓業主有利,市場難得的波動較細,在穩定之下,買家或業主也有充分時間做好準備及選擇自己心儀的物業,大家要珍惜好時光,相信鞏固過後將會有一場升浪!
而當中雅都花園及荃灣廣場暫未有成交,其餘8個屋苑有3個也是呎價上升中,包括嘉湖山莊由$6,721升至$6,899升2.6%、卓爾居由$8,609升至$8,876升3.1%及大興花園由$7,382升至$7,770升5.3%,正在慢慢地在鞏固中回升,西鐵沿線的平盤也不斷消化,而交投量亦在穩固中,這訊息已非常清楚,加上港珠澳大橋亦已經進行了主橋合龍,相信距離通車日子不遠,買家應珍惜機會。
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責。
附圖一:
 附圖二:
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西鐵沿線穩健鞏固,呎價略微跌!
2016年6月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至29號),買賣成交登記數字暫錄得124宗,實用面積平均呎價$8,317,建築面積平均呎價$6,510。
祥益地產營業董事謝澤銘表示,6月份西鐵沿線十大屋苑暫錄得124宗,預期128宗左右,按月成交量下跌約12%,雖然交投略減少,但上兩期數據已確定最壞的時候過去了,其實形勢與上月相若,現在仍處於鞏固期之中,而十大屋苑之中有兩個屋苑未有成交,其餘呎價微升及微跌也是各佔一半,可見西鐵沿線正在不斷鞏固!
從西鐵十大沿線的平均成交呎價微跌約0.8%,這數字已經反映了西鐵沿線穩健,在成交平穩之下,呎價也在是同步穩健下去是最健康的鞏固期,這情況下,尤其對上車客及換樓業主有利,市場難得的波動較細,在穩定之下,買家或業主也有充分時間做好準備及選擇自己心儀的物業,大家要珍惜好時光,相信鞏固過後將會有一場升浪!
而當中雅都花園及荃灣廣場暫未有成交,其餘8個屋苑有3個也是呎價上升中,包括嘉湖山莊由$6,721升至$6,899升2.6%、卓爾居由$8,609升至$8,876升3.1%及大興花園由$7,382升至$7,770升5.3%,正在慢慢地在鞏固中回升,西鐵沿線的平盤也不斷消化,而交投量亦在穩固中,這訊息已非常清楚,加上港珠澳大橋亦已經進行了主橋合龍,相信距離通車日子不遠,買家應珍惜機會。
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責。
附圖一:
 附圖二:
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今日新聞摘要 27.04.16
(東方)港珠澳橋人工島再飄移3米業界憂慮延誤加劇
無能政府對大型基建工程超支及延誤束手無策、視若無睹,其中多災多難的港珠澳大橋香港段工程,繼去年被揭香港口岸人工島「飄移」及擅改填海工序後,近日又爆出人工島疑因「貪快」趕工填海而再度移位,工程界更傳出消息,指移位已引起連鎖效應阻延其他工程進度,其中屯門至赤鱲角連接路的五公里長隧道,便因無法接駁到人工島,工程一度暫停。路政署承認,人工島東北角出現最多近三米移位,承建商正進行土地加固工程。不過,該署無直接回應隧道工程曾否因人工島移位而停工,只稱「隧道鑽挖機的調校工作一直進行,並沒有停工」。
路政署在回覆中首次披露,大橋通車後展開的第二階段工程,預計最早要二○一九年起才能分階段完成,意味主體工程即使趕及一七年完成,相關的配套設施如車輛清關廣場增建額外車輛檢查亭、公共運輸交匯處擴建額外上落客區等,起碼要等多兩年才有「虒芋v。
海底淤泥「擠牙膏」般移位
去年率先揭發港珠澳大橋人工島「飄移」的資深傳媒人Howard Winn近日再在網誌爆料,披露屯門至赤鱲角連接路工程已停工數個月,主要是有人為了「趕工」而加速人工島填海後的沉降,施加回填物料時「太多太快」,使底層淤泥像「擠牙膏」一樣,在未有預計的情況下移動。Howard Winn引述工程師指,人工島部分尤其是海堤(Sea-wall)有移動,而隧道連接人工島的接駁點便移位達三點五米,需作補救措施,甚至傳出隧道走線亦需更改重整。
隧道倘停工 月耗一億元
消息則指,屯門至赤鱲角連接路的隧道工程本來已準備連接到人工島,豈料再爆出「飄移」問題,業界估計,若隧道工程暫時停工,閒置的機器及人手每月開支高達一億元,有可能引發承建商向政府申索賠償。Howard Winn又發現,路政署延長使用港珠澳大橋香港口岸位於東涌的辦公室,由今年七月延至二○二○年底,推斷大橋可能要一九年方可完工。
消息人士批評,人工島一而再出現移位,明顯是填海前的評估及施工程序出錯,但路政署為趕及目標日期完工,盲目催逼承建商盡快施工,完全漠視「急就章」帶來的惡果。「今次係因快得慢,不停咁加壓想加速沉降,結果搞到其他工程都要煞停。如果再喺未完成沉降H填海地上面急住起嘢,日後結構隨時出問題,手尾更加長!」
署方補鑊:已進行加固工程
路政署承認,屯門至赤鱲角連接路隧道南茬兜I、即人工島東北角海堤頂部出現向外伸延,現時幅度約為一米至二點九米,承建商已進行土地加固工程,該署會繼續密切監察。至於有傳連接路隧道工程停工,發言人稱,預計南面連接路與主橋工程竣工時間互相銜接,北面連接路則以二○一八年完工為目標,而鑽挖機曾因應陸上及海底隧道直徑不同而需在竪井內更換刀盤,以致停留較長時間。
立法會議員范國威質疑,政府有隱瞞之嫌,因人工島移位及工程受阻等問題非一朝一夕,但當局一直無向外公布,直至「紙包唔住火」,事件才透過傳媒曝光,令公眾十分失望。面對政府工程一事無成,他直斥近年大型工程超支、延誤已成系統性問題,政府的監督工作明顯出現漏洞,未能好好把關,須盡快處理。
(東方)72%受訪者睇淡樓價歷來最多
香港樓市轉勢,花旗銀行一項調查發現,逾七成受訪者認為,香港樓價未來十二個月會下跌,較去年同期只有約兩成顯著增加。儘管預期樓價下跌,但5%受訪者認為現時是置業好時機,比例較去年同期2%為高。
一○年開始,花旗委託港大社會科學研究中心就市民置業意向進行調查,並於每季末公布數據。調查以隨機抽樣方式進行,今年三月透過電話訪問逾五百名香港市民。調查發現,72%受訪者預期樓價在未來十二個月下跌,比例創歷年新高。在家庭收入較高的受訪者中,更有80%預期樓價會下跌。
僅5%認為是置業時機
雖然普遍預期樓價會下跌,但有15%受訪者表示有興趣置業,更有5%受訪者認為現時是置業好時機,較去年同期2%為高,認為現時並非理想置業時機的受訪者有57%,比例較去年同期74%大幅下降。花旗零售銀行業務主管林智剛表示,客戶最近對物業估價的查詢有增加,反映部署置業的市民或有增加趨勢。
(東方)昇薈趕清貨劈價12%
新盤低價及減價促銷成風,南豐旗下已入伙交樓的東涌昇薈,昨突擊劈價最多12%清貨,涉及約20伙,個別單位於過去兩年多以來乘市況升溫曾連番加價,但昨日一舉劈價至接近二○一三年底開價吸客,可謂見證樓市高低起跌。同時,該盤新增最高樓價八成的一按首兩年免息免供優惠,發展商去貨決心相當明顯。
據一手銷售資訊網資料,昇薈昨一口氣更新多張價單,約20個單位減價約10至12%不等,其中1座3樓B室,實用面積1,420方呎,最新價單售價為1,615萬元,較對上一張價單的售價1,835萬元大幅減價220萬元或約12%,該單位早於二○一三年十二月首次發出價單,當時售價為1,602萬元,之後兩度加價至1,835萬元,是次又重新減價至接近一三年時售價促銷。
尚餘56個單位待售
南豐同時宣布,昇薈推出全新首兩年免供更輕鬆付款辦法。買家可透過由賣方安排的信潤按揭有限公司申請按揭貸款,並享首兩年延期供款及豁免利息,增加資金運用彈性。買家由第三年開始供款,第三、四年之利率按年息2.75%固定息率計算,其後全期息口為港元最優惠利率浮動計算。採用此貸款方式,貸款金額不超過樓價80%,按揭年期最長不超過二十年。
昇薈原有提供優惠不變,昨日再售出1座30樓B單位,面積1,420方呎,呎價12,500元,項目累售1,363伙,尚餘約56伙待售,主要為大單位及特色戶。
駿岸加推 719萬起
另外,琣a等馬鞍山迎海第四期迎海•駿岸昨公布第5號價單,涉及48伙,價單平均呎價15,791元。單位分布於6座E及G室,實用面積由497至553方呎,價單售價由719.8萬至987.6萬元,實用呎價14,483至17,859元,付款方法及折扣不變,最高折扣為10%。
發展商同時發出最新的銷售安排,本周六發售28伙。
世宙延優惠迎五一
長實地產旗下元朗世宙累售870伙,套現逾50.9億元。長實地產高級營業經理何家欣稱,項目早前推出的各項現金回贈優惠,深受買家歡迎,原定優惠期至本月底止,但適逢「五•一」假期長周末,特意將大利是、優越大回贈及重磅至尊大厚禮等3項優惠延期至下月二日止,方便買家於假日選購。
另方面,項目剩餘單位數量不多,集團將採取惜貨策略,鐵定於下月二日後開始削減優惠。另外,何文田皓畋加推15伙於本周六發售。
(東方)美孚放盤廿客爭 呎價重上萬
平價盤源被消化,為淡市帶來轉機。荔枝角美孚新邨600萬元以下現只有一個鎖匙盤,另該盤一個中層有裝修交吉放盤,短短兩日有近20組客睇樓,終以530萬元沽出,呎價重逾1萬元;而天水圍嘉湖山莊叫價400萬元或以下放盤量,較年初已急跌近30%。
香港置業余柏表示,美孚新邨盤源被消化,現時600萬元以下只有一條鎖匙可以睇樓,早前屋苑5期甯f道1號中層C室交吉單位,實用面積509方呎,由於有裝修,放盤兩日即吸引近20組客睇樓,議價後獲減38萬元,即售530萬元,平均實用呎價10,413元。
美聯林海成稱,該屋苑本月已錄21宗買賣,平均實用呎價重上逾1萬元價位,在缺盤下屋苑3期百老懇63號中層A室,即使無樓睇,在僅減43萬元後,亦獲外區買家以655萬元購入,實用呎價約9,970元。
嘉湖上車盤量縮28%
中原地產張光耀表示,鰂魚涌太古城本月錄21宗買賣,追貼上月全月22宗,屋苑僅餘50至60個可睇樓放盤,即使有客都沒放盤可供比較。
該行楊文傑另稱,同區康怡花園每個周末一間分行均錄逾30組預約睇樓,但本月僅錄4宗買賣,主因屋苑僅餘9個鎖匙盤,同一個戶型只有一個鎖匙盤。
上車盤亦被消耗,祥益指出,天水圍嘉湖山莊叫價400萬元或以下放盤量,由年初約250個減至現時約180個,減幅達約28%。內地客再參與搶盤,中原伍耀祖稱,屋苑景湖居14座中層兩房戶,內地客為方便兒子在香港上學,以約329萬元購入,另付64.15萬元雙辣招稅。
美聯吳嘉權稱,沙田第一城本月已錄32宗買賣,全屋苑僅餘6個可睇樓的鎖匙盤。該行黃錦瀚稱,昨屋苑單日錄3宗買賣,29座中層細三房戶售535萬元,實用呎價11,863元。
得寶3球樓下無貨賣
牛頭角得寶花園錄得一宗實用面積約253方呎成交,利嘉閣莊雅琁稱,屋苑剛售的F座高層戶,成交價338萬元,實用呎價重逾1.33萬元,屋苑現時已沒有300萬元以下放盤。市場指出,本月屋苑一個E座高層戶以不足300萬元售出,實用呎價近1.1萬元。
另黃大仙公屋鳳德邨三房戶放盤罕有,富誠地產稱,同類型戶的碧鳳樓中層12室,以綠表價302萬元售出,首破「三球」創屋苑新高,實用呎價5,687元。
(蘋果)港上月出口貨值跌7%
本港出口持續疲弱,3月份整體出口貨值按年跌7%,惟跌幅已較2月份時的10.4%稍有收窄:3月份進口貨值則跌5.8%,亦較2月份有改善,期內錄得有形貿易誤差470億元。 政府統計處公佈,上月整體出口貨值為2,754億元,其中轉口貨值為2,718億元,下跌7%;港產品出口貨值下跌10.7%至36億元。期內進口貨值跌5.8%至3,224億元。以地區劃分,上月輸往亞洲的整體出口貨值跌9.3%,其中內地按年下跌11%,輸往其他地區的部份主要目的地的整體出口貨值亦錄得跌幅,但輸往英國和德國的整體出口貨值則分別升11.6%和1.4%。 本港首季商品整體出口貨值按年下跌6.8%。商品進口貨值下跌8.2%,錄得有形貿易逆差975億元,而經季節性調整後,兩者分別跌6.7%及5%。 政府發言人表示,3月份出口表現仍然呆滯,反映全球仍存在需求不足,削弱區內貿易往來,大部份主要市場的表現欠佳。展望未來,短期環球經濟增長緩慢會繼續限制香港出口表現。另外,美國貨幣政策正常化及主要央行貨幣政策走向分歧等,它們衍生的不明朗因素亦不利出口前景。
(星島)將 軍 澳 群 盤 出 擊 逾 二 千 伙 排 隊 登 場
將軍澳南一帶勢成一手新戰場,未來半年區內將有三大新盤排隊登場,涉逾二千伙,其中SAVANNAH可望搶先突圍趕在下月推售,另外兩個矚目項目包括六十八B一項目以及六十八A二項目,則接力在第三季應市。
在早前將軍澳新盤海天晉熱銷逾四百伙帶動下,區內一眾新盤亦蠢蠢欲動,準備連環登場,其中由會德豐地產至善街項目,已命名為「SAVANNAH」,該公司常務董事黃光耀稱,項目屬集團在將軍澳南一帶第三個新盤,現正待批售樓紙,可望在下月發售,造價將參考過去半年同區新樓售價,首張價單將按新例要求,推出約兩成單位,即逾一百六十伙應市。
他再指,項目的樓書,以及設於尖沙嘴商廈的示範單位,正作積極籌備,也預期樓盤除吸引東九龍及港島東區住客青睞,亦有不少港島區人士具興趣。
SAVANNAH共提供八百零四伙,備有四座住宅,以及五幢洋房,標準戶面積由三百三十一至一千零四十八伙,備有開放式至四房戶型,其中兩房戶有三百二十八伙最多,佔總數約四成,而是次屬發展商首度在將軍澳提供開放式單位,該盤預計關鍵日期為明年一月底。樓盤亦附設住客會所CLUB SAVANNAH,備有室內外泳池、健身室及宴會廳等設施。
黃氏續稱,同系將軍澳CAPRI,已沽近四百伙,套現三十多億元,呎價近一萬三千七百元,餘貨以特色戶及洋房為主,而同區PARKSIDE則已售罄。另外,何文田ONE HOMANTIN累沽六十六伙,套現約七億九千萬元。
至於由麗新及商人郭炳湘合作發展的六十八A二項目,亦可望最新九月銷售,麗新高級副總裁潘銳民稱,該盤剛入紙申請預售樓花同意書,提供約六百伙,設有一房至四房分層戶,面積約三百至一千方呎,同時主打一房及兩房細單位,佔分層戶總數約一半。除分層單位外,也備有約二十幢洋房,面積約一千七百至二千方呎。
潘氏再指,現計畫先推出一房及兩房細單位應市,而三房以上與洋房,會按當時樓市形勢,再作分推。另外,樓盤將主打同區換樓客,雖然未來將軍澳區會有多個新盤銷售,但認為愈多新盤推出,可有助炒熱市場氣氛,對本身銷售更有利。
另一方面,華懋旗下六十八B一區項目,據了解,亦正申請預售花樓花同意書,預期可在八月發售。該盤提供約八百五十七伙,除分層戶外,同樣提供獨立大屋,其售樓處及示範單位將設於荃灣如心廣場。
(星島)美 孚 呎 價 10413 低 半 成 內 地 客 連 雙 辣 稅 買 嘉 湖
二手交投近日稍回落,以準買家尋覓筍盤為主,其中,荔枝角美孚新邨高層以五百三十萬元成交,呎價守穩一萬元,低市價約半成沽;另外,天水圍嘉湖山莊錄內地客付雙辣稅入市,呎價約七千四百四十三元,低市價約百分之三。
港置首席分區董事谷學祖表示,荔枝角美孚新邨新成交,易手為五期恆柏道一號高層C室,面積約五百零九方呎,原業主開價約五百六十八萬元,獲用家垂青,放盤僅兩日,經議價後減價約三十八萬元,以五百三十萬元成交,呎價約一萬零四百一十三元,低市價約半成水平。
中原分區營業經理伍耀祖表示,天水圍嘉湖山莊錄內地客入市個案,交易為景湖居十四座中層F室,面積約四百四十二方呎,兩房間隔,以三百二十九萬元易手,呎價約七千四百四十三元,低市價約百分之三。他指,新買家為內地客,故是次入市需付買家印花稅及雙倍印花稅,辣稅支出合共約六十四萬一千多元。
世紀21奇豐區域經理張文鏗表示,大圍金獅花園本月至今暫錄五宗交投,包括E座低層三室易手,面積約二百六十方呎,一房間隔,單位放盤約一個月,即獲用家以約二百六十五萬元易手,呎價約一萬零一百九十二元,低市價約百分之六。
美聯助理聯席董事袁佩雲表示,葵芳閣新錄成交,交易為二座中層E室,面積約為三百九十七方呎,兩房間隔,獲用家承接,以約三百五十萬元成交,呎價約八千八百一十六元,低市價約一成水平,造價屬屋苑約一五年以來低位。
個別屋苑錄高價成交,中原高級分行經理伍錦基表示,日出康城領都新錄成交,為五座高層RB室,面積七百一十七方呎,呎價約八千七百五十九元,高市價近一成水平。他指,同類型單位,於二月份樓市低位時成交價僅五百六十五萬元。
富誠高級分區經理陳錫金表示,鑽石山鳳德邨錄成交,為二座碧鳳樓中層十二室,面積五百三十一方呎,三房間隔,獲上車客承接,於綠表市場以三百零二萬元成交,呎價約五千六百八十七元,創屋苑綠表成交價新高。
(星島)世 宙 延 優 惠 期 迎 海 . 駿 岸 推 28 伙
一手新盤調整銷售策略,長實元朗新盤世宙,將延長優惠期限至五一假期後;另外,馬鞍山迎海.駿岸於五一假期間(周六),推售二十八伙。
長實地產高級營業經理何家欣表示,項目早前推出的各項現金回贈優惠,包括「大利是」、「優越大回贈」及「重磅至尊大厚禮」等三項優惠,推出後受買家歡迎。
加上適逢五月一日長假周末,因此將優惠期延期至五月二日,令更多買家可於假日內選購單位。
何氏續指,項目剩餘單位數量不多,集團將以「惜貨銷售策略」推售單位,鐵定於五月二日後起,削減相關優惠。何家欣續指,世宙至今共售出八百七十伙,套現五十億九千萬元。
世宙昨日再錄一成交,市場消息指,三座中層G室,面積四百二十九方呎,定價六百一十四萬九千元,呎價一萬四千三百三十三元。
痚繵防b山迎海.駿岸,於昨日突擊加推第五號價單,涉四十八伙,同時公布銷售安排,率先於本周六開售二十八伙。
單位分布於六座E及G室,面積由四百九十七至五百五十三方呎,定價由約七百二十萬至九百八十八萬元,呎價介乎一萬四千四百八十三至一萬七千八百五十九元。
發展商提供的付款方法仍然不變,亦同時為買家提供一成最高折扣成數。
發展商昨日同時發布新銷售安排,將於本周六下午二時起,以先到先得方式開售其中二十八伙。迎海.駿岸為痚繵防b山迎海系列第四期,共提供四百七十四伙。
同系筲箕灣柏匯昨再沽出一伙,市場消息單位為低層F室,單位面積一百九十方呎,定價六百五十三萬八千元,呎價三萬四千四百一十一元。
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屯門邁亞美海灣海景戶減價45萬以375萬易手
| | 圖中為邁亞美海灣單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產營業董事盤嘉茵(Jaclyn)表示,屯門碼頭區未來發展潛力優厚,日後港珠澳大橋及屯門南延線通車後,區內交通配套更完善。日前屯門邁亞美海灣錄得一宗區外首置客成交個案,原業主於2004年以約122萬購入單位,是次轉手帳面獲利約高達253萬,單位升值逾兩倍易手。
盤嘉茵稱,上述所錄成交單位為4座高層E室,實用面積447呎,兩房一廳,日前獲一名區外首置客垂青。該名買家鍾情單位客廳及房間均座向東南擁開揚全海景觀,加上同類型優質海景戶盤源不多,屬罕有放盤,而且原業主增加議幅,累積減價達45萬,上述買家遂便決定以375萬購入上址作自住之用,以實用面積計算平均呎價為8389元,屬市場價成交。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責) |
今日新聞摘要 02.04.16
(東方)新盤追數冧價8%
首季新盤銷情淡靜,踏入第二季發展商隨即發力追數,會德豐地產旗下開售僅約一周的何文田ONE HOMANTIN,面對同區皓畋以貼市價出擊,突出招變相減價最多8%還擊,引入連串上車及大手等新優惠後,令總折扣優惠擴大到售價21.5至26.5%,折實呎價僅15,288元起,再創同區3大開售新盤新低入場價,並搶先在下周一推售74伙。
「非針對 不擔心減價戰」
會德豐地產常務董事黃光耀稱,ONE HOMANTIN上載新價單及銷售安排,指定單位引入售價5%上車折扣、擴大特別折扣及一家親大手折扣等多項優惠,最高總折扣優惠擴大到21.5至26.5%,較原本標準戶最高優惠17.5至18.5%最多增加8%。他指出,是次增加優惠主要因應市場需要,並非針對其他新盤,不擔心市場出現減價戰。
會德豐地產市務助理總經理陳惠慈說,該盤開售以來累沽34伙,套現約4.3億元,剛亦加推全新3號價單,提供60伙,價單平均呎價24,875元,扣除大手優惠等總折扣後,折實平均呎價19,373元。該盤推出74伙於下周一發售,價單平均呎價24,333元,折實平均呎價18,793元,整批單位價單市值逾10億元。
她指,下周一發售單位中72伙為標準戶,扣除大手優惠等總折扣後,折實售價783.8萬至1,512.4萬元,呎價15,288至20,142元,再創項目新低入場價。而1座19樓A室天際特色戶,折實售價5,119.5萬元,呎價32,733元,創項目新高。該盤亦新增員工4%折扣優惠。
皓畋料日內收票 下周賣
區內其他新盤部署亦步亦趨,嘉里建設旗下皓畋前日公布首張價單288伙後,昨示範單位參觀反應不俗,料發展商日內開始收票,最快下周開售。
至於新地同區銷售中的天鑄第二期,銷情持續理想,昨發售新一批43伙,消息透露,單是大手銷售時段已錄約16伙成交,有買家大手購入1個複式戶及1個標準戶,料即日沽約30多伙。同系將軍澳海天晉昨午截止接受認購,共錄得逾2,700張入票,較今日開售228伙超額認購逾10.8倍。市傳美聯九龍區董事郭玉滿以4,600多萬元購入天鑄第二期複式地下花園特色戶。
西南九龍浪澄灣勢加入搶客
另外,痗岫a產稱,旗下西南九龍浪澄灣今起亦開放全新第9座現樓交樓標準示範單位,其他銷售部署容後公布。消息透露,該盤部署短期內推售從未推出的第9座單位加入搶客戰團。
(東方)新世代供略:大學生揀樓只求價低
居住天水圍的Ellie,雖嫌出入市區不便,但又鍾情區內寧靜居住環境,最重要是上車價低,供樓負擔不算太大,所以她日後都會考慮在區內置業。Ellie指,寧願揀樓價平的物業,好過要出入方便的貴價市區樓。照Ellie的揀樓要求,天水圍居屋多,部分位置不俗,如天頌苑自由市場價僅約320萬元起,值得考慮。
Ellie是大學一年級生,現修讀語言學系,將來計劃從事翻譯工作,日後薪金及前景會較穩定,上車夢雖仍遙遠,但她已諗定有穩定工作後會積極儲錢,作上車首期。Ellie住在天水圍,她說,「天水圍出入市區其實唔方便,交通好轉折,幸好現時住在宿舍,省卻不少交通時間,但我覺得天水圍區環境幾好,如果未來置業都會考慮這區。」
呻市區樓太貴
Ellie又指,「如果要取捨,我寧願揀樓價平啲,但交通唔方便H地區,因為市區樓太貴!」按照Ellie的揀樓要求,天水圍區確有不少平價居屋,適合上車客選擇。
天頌苑鄰近天水圍市中心,共15座物業,樓齡約17年,採康和式及和諧式設計,因早期受短樁事件影響,樓價以平見稱。其中4座為和諧式設計,只提供浴室及廚房間隔,間隔靈活,但未必人人Buy,樓價較康和式設計的座數低。
屋苑單位實用面積約400餘至500餘方呎,方正實用,無窗台,是愛實際的買家心水之選。
天頌苑享地利
天頌苑地理位置不俗,附近康體設施充足,步行約十分鐘,即可到市內最大型的天水圍公園,公園旁則有嘉湖銀座商場及天水圍運動場等。屋苑就近輕鐵站,出入尚算方便。
自由市場盤源不多
祥益高級營業經理蕭嘉偉表示,天頌苑自由市場盤源不多,目前兩房戶僅約十個,叫價約320萬元起,屬市價。屋苑自由市場交投不算活躍,最新買賣要追溯到今年一月,一個兩房戶以約270萬元售出。
(東方)置熱話題:屯門開倉尋找兩球盤
新界樓價愈跌愈殘,樓價「二字頭」上車置業已不是夢。想選擇多元化,不妨瞄準細價樓集中地的屯門,不僅盤源較去年市況最癲時激增逾倍,個別劈至「兩球邊」有交易,而且環境並不輸蝕,上車客執平貨不妨「揀呢啲」。
去年細價樓掀搶購潮,樓價愈升愈激,最旺時不少新界地區連「四球」也未必買到樓。不過,樓市轉勢令不少「二字頭」放盤重現市場,對於去年上不到車的無殼一族而言,絕對是喜訊。
300萬樓下盤源增逾倍
特別是平價盤集中地的屯門,選擇愈來愈多,據祥益最新數據,截至三月底止,區內300萬元或以下的私樓盤源達159個,較去年八月市況最癲時的67個新低位回升逾倍。
雖說是「二字頭」放盤,但部分居住環境並不失禮。想住近屯門市中心及西鐵站,首選單幢私樓麗日閣兩房戶,雖然單位迷你,但坐落區內最旺位置,現時入場價降至220萬元,盡享多姿多采生活。
想「住大啲」可揀離屯門市中心稍遠一點的私人屋苑康景花園,入場費262萬元,可買一個實用面積330餘方呎兩房戶,實用呎價八千元有找,性價比較高。
若對海濱生活情有獨鍾,最平鄰近屯門碼頭的老牌居屋兆禧苑,自由市場價跌至218萬元有交易,較去年高位做價回落近三成。
康景花園:兩房闊落啱小家庭
如果不想住得太逼狹的話,鄰近屯門市中心不妨放眼區內樓價最親民的置樂區,上車私人屋苑康景花園供應尺碼稍大的兩房戶,住得較鬆動,而且一樣有「二字頭」放盤,實用呎價平屯門市中心上車盤一截,性價比較高。
康景花園毗鄰屯門公路而建,入伙約27年,兩幢大廈提供216個單位,其中逾八成單位屬兩房戶,實用面積300餘方呎,廳房空間較闊落,小家庭夠住。
穿梭巴士接駁港鐵
康景花園雖然離屯門市中心及西鐵屯門站較遠,但有穿梭巴士接駁,住戶搭幾分鐘車即達。值得一提,康景花園鄰近三聖邨馳名海鮮街,內有不少海鮮檔及食肆,為食一族隨時可以大飽口福。
祥益林偉光稱,康景花園以用家主導,盤源向來不多,現時「二字頭」放盤約五個內,相比仍企硬三球的屯門市中心同尺碼單位較相宜。
他續稱,現時最平為B座高層兩房戶,實用面積336方呎,今年初放盤叫價280萬元,現減至262萬元,實用呎價8,000元有找,算是區內同尺碼屋苑式私樓入門之選。屋苑一月曾有兩房低層戶僅以230萬元易手,實用呎價跌至7,300餘元。
兆禧苑:高位冧價三成
愛海之人想搵「二字頭」的心水屯門盤,首選屯門碼頭區一帶上車屋苑,尤其是老牌居屋兆禧苑,現時200萬元多少少可上車,盡享海濱生活。
兆禧苑為屯門碼頭區內臨海屋苑,行兩步即達屯門海濱花園,沿途在樹影婆娑的環境下散步望海,度假Feel十足。值得一提,屋苑對開的客運碼頭往返澳門航線已啟用,假日去玩不愁沒有好去處。
交通方面,雖然碼頭區偏離屯門市中心,屋苑對外主要交通暫時要靠輕鐵及巴士,但西鐵有望伸延至碼頭區,另港珠澳大橋的屯門連接點亦近在咫尺,未來交通四通八達,潛力不容忽視。
「二字頭」放盤近40個
祥益潘鈺睆晼A兆禧苑是屯門區內其中一個樓價跌得「甘」的屋苑,去年高位時平過三球放盤只得一至兩個,但隨蚍蚖驦﹞禲A現時已激增至近40個,「二字頭」平價盤源相當充裕。
他續說,現時最平為C座低層一房戶,實用面積351方呎,今年二月放盤時自由市場開價240萬元,現已劈至218萬元,較去年高位做價勁跌近一球,跌幅近三成。
屋苑新近亦錄低價成交,一個A座低層戶,實用面積338方呎,以自由市場價212萬元易手,實用呎價低見6,200餘元。
麗日閣:迷你戶享地利
鍾情繁華熱鬧的人士,大可放眼新墟一帶的麗日閣,雖然已是落成28年的單幢私樓,主攻迷你戶,但與西鐵屯門站及屯門市中心近在咫尺,盡享時尚生活。
麗日閣坐落屯門仁愛堂街,清一色迷你兩房戶,實用面積只有250餘方呎,廳房不算寬敞,可幸兩個房間採眼鏡房設計,可打通增自主空間。
講到地利,可說是麗日閣最強賣點,除了行十分鐘即達西鐵站外,亦離屯門最熱鬧的屯門市中心僅五分鐘步程,行兩步可逛屯門市廣場等人氣商場。若然未盡興,更可到西鐵站上蓋的新貴商場V city,女士們絕對過足Shopping癮。
兩房最平嗌220萬
利嘉閣梁灝仁稱,麗日閣現時最平為低層兩房戶,實用面積257方呎,業主為收租客,連生約放售,新近叫價減至220萬元,較去年高位做價回落逾15%,屬這區入門盤。
這類單位大門口有小走廊,實用性難免扣分,不過客廳仍算易擺位,過二人世界夠晒住。
物業新近有一個高層戶以238萬元易手,較對上一宗於去年八月以266萬元登記售出的中層戶,急跌逾一成。
(蘋果)One Homantin速減價8% 開賣一周即出招救亡 首批買家坐艇
九龍豪宅新盤連環墮馬。會德豐何文田One Homantin開售僅一周便帶頭劈價賣樓,引入多項優惠變相劈價最多約8%,相信是一手新例實施近三年來減價最快新盤。同系公司員工更蚍ヾA新增折扣最多三成。最慘是首批買家一買即坐艇。據知引來部份買家不滿,料有撻定情況出現;昨天第三輪開售的天鑄2期,截至昨晚10時賣出38伙,暫時未受影響。
近期九龍一手豪宅戰況激烈,四盤近2,500伙連環開售。繼長實與郭炳湘合作以貴二手逾四成開售的馬頭角君柏,上月因「冇客」而開售前一天突煞停賣樓後,One Homantin首批折實均價1.86萬元,已是今次九龍豪宅戰價錢最平樓盤,但仍然滯銷,上周五復活節推出的首輪148伙,賣足七天,截至昨天只售出34伙,佔推出單位僅兩成多,惟有面對現實,不再求價,但勢估不到開賣僅一星期便極速減價賣樓,成為這場九龍豪宅新盤戰中,首個「劈出血」樓盤。
會德豐員工折扣最高三成
該盤昨天愚人節更新價單,定價不變,但付款方法由7個增至14個,並引入大堆優惠促銷,總折扣優惠由原本17.5%至18.5%,增至21.5%至26.5%,變相劈價最多約8%。新增主要優惠包括「上車」折扣優惠,選購第1及3座指定19伙,500至688方呎,獲5%折扣優惠。會德豐更學足長實,推出「一家親」優惠,買兩伙或以上單位及「近親」入市,每伙再平1%。 會德豐系內9間公司包括九龍倉在內的員工及家屬更蚍ヾA因該盤新增「會德豐有限公司員工置業優惠」,如買方屬「會德豐合資格人士」,而並沒有經地產代理入市,再平4%,總折扣高達30.5%。有網民笑言要「即刻去會德豐做part time(兼職)」。
傳美聯高層購天鑄2期複式
對於One Homantin極速減價,會德豐地產常務董事黃光耀回應指,與區內新盤競爭無關,純粹回應市場需求,近期多了上車客問盤,所以加多些優惠,亦否認同區新盤多、定價有壓力,大家客路亦不同,不擔心會掀起劈價潮。項目昨同時加推60伙,連同14伙舊貨共74伙,折實平均呎價18,793元,下周一起清明節發售,料可套現逾10億元。 同區嘉里皓畋,今日起收票。新地天鑄2期昨進行第三輪銷售,推出43伙,截至昨晚10時,消息指售出38伙,據知有約8組客各購兩伙,三輪共售出85伙,但一切以一手銷監網公佈為準。消息指,「地產界女王」美聯物業九龍區董事郭玉滿動用逾4,600萬元買入天鑄2期1座一個地下連複式戶。 另將軍澳海天晉今發售首輪228伙,接獲逾2,700個登記,超額逾10倍。
(蘋果)業界料樓價年內再挫7%
樓價持續下跌,發展商又減價賣樓,令樓市走向更添不明朗因素。有業界認為,二手積弱,但新盤定價又貼近二手,相信樓價年內尚要跌多7%。
二手減價壓力更大
高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚認為,由於何文田區短期內有多個新盤出售,出現爭客情況,個別發展商要作出應對策略賣樓。近期二手成交量雖然增加,但一手樓已經越賣越平,二手將有壓力,「成交一定要平過一手好多先出到貨」。 他指,年初預期全年樓價跌10%至15%,但第一季已經有預期跌幅的一半,所以未來三季,樓價尚有5%至7%跌幅。基於一手持續搶客,相信一年內一手成交量將會超越二手,所以二手業主減價壓力更大。 至於萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文指,發展商持續變更優惠方式輕微減價,但仍然未見大劈價,或互相鬥平的情況,相信發展商只是「未試到買家個接受程度」。如果要以貨如輪轉策略去貨,一定要加推不同付款方法及優惠吸購買力。由於現時仍未見所有新盤都大劈價,料全年跌幅維持最多一成。
(星島)屋 苑 預 約 睇 樓 回 升 用 家 出 動 覓 平 盤
市場以低價盤主導,部分買賣更錄蝕讓個案,推動買家出動睇樓,四出尋覓「筍貨」,屋苑預約量回升,不過,市場反應「旺丁不旺財」,續見蝕讓成交,其中,將軍澳日出康城領凱及黃大仙現崇山蝕讓沽貨,沙田第一城亦錄呎價跌穿萬元水平。
中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,本周末雖有將軍澳大型盤貼市價開價,搶佔市場焦點,惟整體二手睇樓量上升,二手業主眼見後市不繼,繼續以減價吸客。大市下調約半年,市場已累積足夠購買力,適逢長假將至,準買家趁長假期四出睇樓,冀望能承接平貨,搜羅「筍盤」入市,整體刺激各區二手睇樓氣氛造好。
利嘉閣地產助理分區經理黃銳平表示,樓市整體氣氛回暖,加上早前趁復活節長假外遊的市民大部分已返港,而有意入市的準買家,將趁假期積極睇樓,過去半年累積購買力逐步釋放,各大屋苑均以兩房戶較受歡迎,黃氏續指,惟不少屋苑中平價放盤已獲買家吸納,加上一手供應增加,故預計本月二手交投將保持平穩。
美聯分行助理營業董事施衍銘表示,鰂魚涌太古城於三月份表現不俗,踏入四月份首周末,該屋苑樓市氣氛保持平穩,清明節三日連日假,預約睇樓量亦見平穩,今明兩日睇樓客輕微上升;中原副區域營業經理林家傑表示,荔枝角美孚新邨成交步伐顯著加快,踏入三月,屋苑樓價經歷一至二月低潮期,已錄得一定跌幅,造價符合準買家預期,周末已錄得九十組睇樓客預約,按周大升百分之兩成九。
雖然睇樓量穩步回升,惟二手市場氣氛疲軟,昨日再現蝕讓成交,美聯營業經理鄧國偉表示,將軍澳日出康城領凱昨日錄蝕讓成交,單位為九座高層右翼C室,面積一千零二方呎,以七百六十萬元成交,呎價七千五百八十四元。據悉,原業主於一一年以八百四十四萬元入市,未計使費,帳面將蝕約八十四萬元,幅度一成。
美聯營業經理吳嘉權表示,沙田第一城十六座中層A室新錄一成交,面積八百一十九方呎,以七百八十萬元成交,呎價九千五百二十三元,為四月第一宗成交,創近兩年呎價新低,返回一四年頭水平,低市價約半成。
市場消息指出,黃大仙現崇山五B座中層D室,面積五百二十三方呎,以約六百三十二萬元成交,呎價一萬二千零八十四元,據悉,原業主於一一年以約六百九十萬元買入,帳面蝕約五十八萬,幅度百分之八。
中原地產分行經理林世華表示,上環帝后華庭新錄一低價成交,單位為一座中層E室,屬兩房間隔,面積三百九十三方呎,以六百二十萬元獲承接,呎價一萬五千七百七十六元。據悉,成交為三月中唯一成交,而成交價回約一三年頭,低市價約一成。
(星島)上 月 樓 宇 買 賣 錄 3154 宗 升 兩 成
三月物業市場出現復甦迹象,三月整體樓宇註冊量回升至三千一百多宗水平,較二月時的二千五百多宗水平,按月回升逾兩成,綜合市場人士指,雖整體註冊量較上月同期佳,惟整體物業註冊量,仍維持於較低水平徘徊,表現持續低迷。
港置資料研究部表示,三月整體樓宇註冊量回升至三千一百四十五宗水平,較二月時的二千五百八十三宗水平,按月回升逾兩成一。有關數據主要分為住宅及非住宅兩部分,住宅註冊錄二千六百一十二宗,按月升達三成二;而非住宅註冊則錄得跌幅,按月跌約一成二水。
住宅物業註冊量的升勢,主要以一手物業主導,三月份之一手私樓註冊量錄六百三十九宗,較二月的二百三十三宗,大幅增加逾一點七倍;而一手私樓註冊金額,則錄約七十四億九千一百萬元,按月急升約一成三水平,升幅較註冊宗數少。
二手亦錄升幅,惟升幅遠不及一手。三月之二手住宅註冊量共錄得一千九百七十三宗註冊,較二月的一千七百四十三宗,按月升約一成三水平,三月份之二手住宅註冊量再次錄不足二千宗水平,持續於低水平徘徊。
非住宅市場方面,利嘉閣研究部數據指出,而早前交投暢旺的純車位熱賣情況在過去數月持續收歛,均導致三月份工商鋪及其他類別物業買賣登記維持在低谷徘徊,全月僅錄得五百三十四宗登記,成交量按月再跌約一成一水平,相關成交價方面,亦按月跌約一成二,只達三十六億三千三百萬元。
利嘉閣研究部主管陳海潮預料,自四月起,整體樓市漸踏入旺季,無論新盤、二手及工商鋪類別物業交投均有望轉旺,當中將以一手市場繼續引領大市交投回升,在發展商本月持續推售新盤帶動下,加上二手市場徐徐回暖,再配合工商鋪隨股市反彈效應帶動交投回升的預期下,估計四月份整體樓宇買賣登記可望突破四千二百宗水平,有力挑戰四個月新高。
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樓市辣招打造上車良機
*轉載自2016年03月30日的星島日報
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置業是很多人的願望!也和「樓價唔夠平」一樣,都是不易如願以償的!其實數十年來,靠自己上車置業都是要面對兩個法則及現實,第一:必須辛苦儲錢!第二:要從偏遠地方開始上車,所謂偏遠地方即是非傳統市中心的地區。如果大家都認同這兩個法則的話,現在買樓不應該是難事!看數據最實際!
以人均入息中位數字($16,200)去計算,一對年輕夫婦相加的收入是可以買到340萬或以下的物業!即可以通過到壓力測試及入息比率,而加入成為「A級客戶」!對!樓市辣招將整個市場的新買家也格式化成A級買家,也可能是歷史上普及上最安全的供樓門檻!而現在香港樓市結構也是歷史上最強的時刻!這點很多人也忽略了!
300至340萬,在屯門區可以買到有質素的兩房私樓!在屯門區二手市場來說300至340萬的樓盤現在有224個(私樓有137個,已補地價居屋及公屋有87個),如果要平一點,200至300萬屯門區樓盤有279個(私樓有160個,已補地價居、公屋有119個)!
很多年輕人其實都不知道首次置業是可以借到九成按揭(透過按揭保險計劃),即是說可用一成首期已能在二手市場上車!340萬以下的物業是兩個人均入息比率中位數字的年輕人也能夠負擔的,而一成首期也是年輕人能夠儲到的錢!
香港的樓市「辣招」並無針對用家上車!甚至應該說抑壓了有資產者的投資動力去讓路比無產人士,三百多萬更可以買到一些有質素的私人住宅,如嘉湖山莊!而屯門區在今天來說,雖然不是傳統的市中心,但在城市規劃上我們看到亦是未來重要的交通樞紐!今天買屯門比二三十年前買荃灣應該絕不遜色甚至更佳!
當然,年輕人儲首期縱使一成,都是要吃一點苦的,無論市場怎樣改變,年輕人都不可以跳過挨苦這關去置業!而錯過港珠澳大橋衍生的新交通要塞後,似乎亦未必這麼容易找到一些如屯門、天水圍般高增值的明日之星了!
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樓市辣招打造上車良機
*轉載自2016年03月30日的星島日報
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置業是很多人的願望!也和「樓價唔夠平」一樣,都是不易如願以償的!其實數十年來,靠自己上車置業都是要面對兩個法則及現實,第一:必須辛苦儲錢!第二:要從偏遠地方開始上車,所謂偏遠地方即是非傳統市中心的地區。如果大家都認同這兩個法則的話,現在買樓不應該是難事!看數據最實際!
以人均入息中位數字($16,200)去計算,一對年輕夫婦相加的收入是可以買到340萬或以下的物業!即可以通過到壓力測試及入息比率,而加入成為「A級客戶」!對!樓市辣招將整個市場的新買家也格式化成A級買家,也可能是歷史上普及上最安全的供樓門檻!而現在香港樓市結構也是歷史上最強的時刻!這點很多人也忽略了!
300至340萬,在屯門區可以買到有質素的兩房私樓!在屯門區二手市場來說300至340萬的樓盤現在有224個(私樓有137個,已補地價居屋及公屋有87個),如果要平一點,200至300萬屯門區樓盤有279個(私樓有160個,已補地價居、公屋有119個)!
很多年輕人其實都不知道首次置業是可以借到九成按揭(透過按揭保險計劃),即是說可用一成首期已能在二手市場上車!340萬以下的物業是兩個人均入息比率中位數字的年輕人也能夠負擔的,而一成首期也是年輕人能夠儲到的錢!
香港的樓市「辣招」並無針對用家上車!甚至應該說抑壓了有資產者的投資動力去讓路比無產人士,三百多萬更可以買到一些有質素的私人住宅,如嘉湖山莊!而屯門區在今天來說,雖然不是傳統的市中心,但在城市規劃上我們看到亦是未來重要的交通樞紐!今天買屯門比二三十年前買荃灣應該絕不遜色甚至更佳!
當然,年輕人儲首期縱使一成,都是要吃一點苦的,無論市場怎樣改變,年輕人都不可以跳過挨苦這關去置業!而錯過港珠澳大橋衍生的新交通要塞後,似乎亦未必這麼容易找到一些如屯門、天水圍般高增值的明日之星了!
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穆廸無的
*轉載自2016年03月20日林奮強先生的博客網站
最近,國際評級機構穆迪基於:「(1) 香港與內地的政治聯繫愈來愈大,以及近期本港政治緊張的情緒加大;及(2)憂慮內地對香港政制的干預進一步增加,削弱香港自身政制有效性,把評級展望由穩定轉為負面」。筆者認為,是次調整欠缺全面客觀的數據支持,頂多只是「片面之詞」,更有可能淪為「政治偏見」。
因為,其「理據」只是幾個在過去多年隨著中國崛起,市場早已「唸口簧」的理論風險(theoretical risk);若穆迪肯客觀分析數據,審視實際效果(real effect),必定得出中國經濟發展對香港經濟極之正面(very net positive) 的結論。單是過去六年,本港(1)創造就業(11%港人由無業變成全職就業)、(2)均富(綜援受助人減少21%) 能力極強,低薪者的實質收入增長甚至倍數高於高收入者,達到(3)全民就業、(4)人人加薪(家庭入息中位數上升40%),更(5)錄得有史以來最多的盈餘(近7,000億),大可用來改善民生、發展經濟。更難能可貴及客觀之處,是以上5點全都是逆環球經濟衰退、失業人潮、政府財赤日深的劣勢,獨善「港身」而成,是一個已通過1920年代以後全球最嚴峻衰退的「烘爐火」考驗而證實出來的「真金香港」!
說到底,香港能造出史上最亮麗的經濟表現及均富成績,都是歸因於國家的結構性增長 (多年改革開放、中產人口激增、「一帶一路」及十三五規劃等),香港作為中國、北亞與世界的「超級聯繫人」,經濟潛能自然激增。故此「中國因素」非但從來都不是風險,而且以後也會是極大機遇 。
穆迪的第1個觀點,可能由於以為香港的法治及社會秩序會因為佔領行動及旺角暴亂而惡化,影響經濟。但事實上,上述二事不但沒有令更多人以身試法,反而令我們更珍惜法治及和平,所以2015年的罪案數字不升反跌2%,更創36年的兩代新低。近日市民更以愛心抗暴,短短8小時就籌得150萬義助遇害身亡的便利店東主的家人。
但仍有人認同穆迪的另一觀點,認為當內地風險增加時,香港經濟也會受累。事實卻恰恰相反。當內地假貨成行成市,消費者怕買到毒奶粉、毒化妝品、重金屬海味時,內地人就來香港購物。國內風險反而成為香港的商機﹗
可以想像,若連購買日用品也相信香港,隨茈憎5至20年中國中產人口急增,內地消費者對其他高端服務急增的需求也勢將惠及香港,包括來港接受教育、使用醫療服務、購買保險、管理財富等,為香港帶來無盡商機。再者,現時自由行城市只有49個,是中國660個城市的7%。只要開放更多自由行城市,生意自然長做長有。除非國內經濟急劇衰退,否則內地對香港的影響都是正面的,讓我城大小通吃,盡捕機遇,穆迪的觀點亦不攻自破。
而就算香港的社會經濟有問題,都不是源於內地,而在香港本身﹗例如,近年社會產生了「本土」的關門閉島情緒,只在政治一個格子(pixel)裡打生打死。但幸好港人素來擅於由錯誤中學習,已開始改正過來:
(1) 沒有迎好而上:財爺在過去的財政預算案中應使不使,不應使卻使了,更沒有善用盈餘為經濟增長助燃(feed the growth),增建商場及酒店,以致衍生中港矛盾,甚至出現趕客示威;筆者早前預期2016年將出現2至3季的經濟衰退,也是源自於此。難怪李嘉誠先生都認為今年經濟比沙士時還差,是20 年來未見,更暗喻政客及偏激份子不要再做損害香港的事。
可幸財爺今年放棄政府開支不多於20% GDP 的「緊箍咒」,大力投資香港,公共開支達GDP的21至22%,更撥款2,000億擴充公共醫療體系;還把握內地機遇,發展三創(社、科、藝)。
(2) 凡事「赤化」、「醜化」、「振英化」、「白象化」、「政治劣質化」:大量工程被拉布及濫用司法覆核拖垮,包括(1)高鐵追加撥款拉布、(2)港珠澳大橋被提請司法覆核,令開支增加65億、(3)葵涌醫院重建計劃被拉布影響,造價較原先高24% (7.5億)。所謂民生無小事,其他積壓工程,由廣華醫院、屯門醫院手術室大樓擴建、九龍東市民期待以久的將軍澳——藍田隧道;以至青年宿舍、升降機塔,全都是有利民生的重要工程﹗但政客不明「黃台之瓜,何堪再摘」之理,仍為工程套上「大白象」之名,此等劣質政治不但浪費公帑、更打爛工人飯碗,實在罪大惡極﹗
「超支超時」是另一焦點。但基建開支及落成日期必有或然性,例如當年機場快線及東涌線亦曾超支近三成;但剛啟用的機場中場客運廊則準時完工,亦無超支。在海外,工程技術甚佳的德國,柏林新機場超支近1倍,要23億歐元,亦延遲2年落成;以執行力見稱的新加坡本來打算興建通往吉隆坡的高速鐵路,但計劃亦延期2年至2017年動工,足見工程進度及造價實受多個因素影響。
工程超支固然需要避免,但亦應用平常心思考面對。以高鐵為例,我們固然要調查、問責,但如今只要付出餘下的25%費用,便可獲得高鐵100%的價值,相反若現在才停工,香港人便損失了100%的工程價值,這才是真正的大白象! 再講,要盡量發揮香港聯繫中外的角色,交通基建必不可少。因此,如高鐵等實是為我們年青人未來50年上流力的投資!
環顧全球,政治劣質化的風險及中國中產人口急增的機遇並非香港獨有,英國也攪「本土化」要「脫歐」,亦同時落力爭取中國生意;美國亦見「仇恨政治」與演變成暴力行為的競選活動。穆迪作為評級權威,理應平等對待(even-handed)——若它因中國政經影響增加而調低香港評級展望,那麼近幾年樂見中國成為她最大貿易伙伴的歐盟、南韓及澳洲又是否需要降級?美國國債的最大持有人也是中國,美國又需降級嗎?中國在未來勢成為最大經濟體,絕不只影響香港,也影響全球,那是否今天也要Downgrade the World才對?否則,這就是黑黑白白的雙重標準(double standard) 了。
要解決深層次矛盾只有作深層次全民反思一法。而我們已進入的2至3季衰退正給我們一個絕佳機會,客觀冷靜地反思,試過、見過、衰過、體驗過、明白民生經濟絕非兒戲,絕不可以任由美麗口號政客的劣質政治與之同歸於盡,拼個你死我活的等閒之事。唯有選擇政治、經濟、民生三者並駕齊驅,做到盡善盡美,才是真正令港人自豪,外人羨慕的文明社會! |
今日新聞摘要 02.01.16
(明報)十大屋苑2149宗成交 9年新低
今天是2016年元旦,回顧剛過去的2015年,全港主要指標屋苑的成交表現,在整體樓市轉勢、一手新盤連番搶客等因素夾擊下,顯得相當疲弱。據中原地產統計,全港十大主要屋苑,2015年全年總體成交量錄得2149宗成交,較2014年錄得的3508宗成交,下跌1359宗或38.7%,為2006年有紀錄以來9年新低。據地監局數據顯示,截至2015年11月30日,全港個人持牌地產代理總數逾3.74萬人,即意味17個代理爭一張單。
太古城交投按年勁跌56%
以港島龍頭屋苑太古城而言,2015年錄得167宗買賣成交,較2014年383宗下跌56%,是按年跌幅最大指標屋苑。不過,太古城最新成交價雖然較去年7月高位回落近一成,但2015年全年平均實呎仍錄得16,368元,整體上升,而2015年12月成交量亦告回升,錄得11宗成交,比2015年11月的5宗增加1.2倍。
中原高級區域營業經理張光耀表示,太古城南山閣高層實用面積582方呎F室(建築675方呎),屬兩房則王,賣方去年9月放盤叫價980萬元,最後減價150萬元或15%後,以830萬元沽出,實呎1.42萬元(建呎1.22萬元)。資料顯示,南山閣同類兩房戶,去年6月成交價曾達1015萬元,意味上述單位比高峰位回落18%,惟原業主早於1977年以16萬元一手購入,帳面仍賺814萬元或51倍。
淘大兩房靚景戶 4個月跌價一成
利嘉閣高級經理鮑允中表示,牛頭角淘大花園B座極高層實用面積389方呎2號室(建築462方呎),可享開揚市區景和山景,原業主去年8月放盤時開價580萬元,累減95萬元或16%後,剛以485萬元售出單位,實呎1.24萬元(建呎1.04萬元)。鮑表示,比較同類單位去年8月高峰價535萬元,上述單位4個月內跌價近一成,但原業主早於2010年以260萬元購入單位,帳面仍賺225萬元或87%。
三大樓價指數齊錄一年新低
另外,最新公布的中原城市領先指數CCL,首次跌穿第一個支持位136點,最新報135.89點,按周跌0.71%;反映大型屋苑樓價走勢的CCL Mass報136.6點,按周跌0.82%;CCL(中小型單位)報134.99點,按周跌0.78%,3項指數均是過去48周、即近一年新低紀錄。
(東方)各區鬥劈齊響頭炮
踏入新的一年,癲價成「2015年歷史」,二手樓市承接去年減風,全部劈價爭開單,並由新界西屋苑跑出,天水圍虃z豪廷中層單位,累減近百萬元後,元旦凌晨終售532.66萬元,低市價逾11%;而藍籌屋苑亦已開齋,鰂魚涌太古城中層三房戶,兩個月劈價180萬元沽,成交價970萬元:市場估計元旦日各區二手市錄至少6至7宗買賣。
一六年首日二手市錄成交,天水圍虃z豪廷開「頭單」。美聯黎燦強稱,屋苑9座中層H室,實用面積677方呎,去年初開價628萬元,期後一直減價,直至踏入一六年首日凌晨,減至約532.66萬元沽出,實用呎價7,868元,全年累減近百萬元,低同類市價逾11%。
第一城高位削近百萬
藍籌屋苑在「新曆年初一」亦已有收穫。中原趙鴻運稱,太古城已錄今年首宗買賣,怡山閣高層D室,三房間隔,去年十一月叫價1,150萬元放售,減至970萬元沽出,實用呎價14,078元,三房戶再低於一千萬元。另沙田第一城亦開齋,消息稱,屋苑29座中低層兩房戶,售365萬元,實用呎價1.12萬元,較去年高位開價減近百萬元。
至於未來供應重災區將軍澳,元旦日業主減價爭出貨。中原伍錦基稱,將軍澳廣場6座中層G室,去年十一月放盤,業主因加息消息,減價86.5萬元,以648.5萬元沽,實用呎價1.19萬元,低去年中同類成交逾8%。
君臨天下低市價8%售
利嘉閣梁灝仁稱,屯門南浪海灣1座高層G室,劈價105萬元,以760萬元沽,實用呎價9,015元。
而部分業主減至一五年最後一刻出貨。中原稱,東涌映灣園6座高層F室,劈價逾百萬元,終售465萬元,實用呎價8,455元,同類四個月跌價約17%。美聯稱,紅磡黃埔花園11期12座中層D室,減70萬元售620萬元。豪宅方面,中原稱,九龍站君臨天下3座中層D室,連車位售2,600萬元,實用呎價2.45萬元,低市價5至8%。
細價樓方面,祥益稱,屯門豐景園2座中層7室,去年九月放盤,累減87萬元後,除夕晚以293萬元沽,去年最後一日樓價終穿300萬元,實用呎價8,444元;天水圍居屋天富苑C座高層7室,居二價減50萬元,售近270萬元。美聯稱,荃灣荃錦中心1座高層A室,劈價10%售400萬元。市傳大埔翠屏花園C座低層戶售276萬元,創新低。
一手私宅登記料萬六宗
至於新盤市方面。綜合市場消息,昨日個別新盤錄得零星成交,共逾10宗。中原指,上月料錄2,150宗一手私宅登記,創17個月新高,高於同期預期錄得1,700宗二手私宅登記,逾12年再出現,而去年全年料錄1.65萬宗一手私宅登記。
(東方)深圳一手樓價飆38%稱冠
中國指數研究院公布去年十二月百城樓價指數,新建住宅平均售價按年升百分之四點一五,增速持續較十一月擴大,並且錄得五連升。當中深圳一手住宅樓價按年升幅仍居首位,升約百分之三十八點六五,同樣較十一月升幅擴大;按月計算,廈門則以百分之三點五六居百大城市升幅之首。
百大城市按月八連升
去年十二月內地樓市延續年中回暖的勢頭,中指院監察的百城新建住宅平均售價每方米約一萬零九百八十元(人民幣•下同),按年升百分之四點一五,自八月起已連升五個月,升幅亦逐步擴大。按月計的話,百城新建住宅均價亦升百分之零點七四,創下「八連揚」,其中共五十一個城市一手住宅樓價錄得按月上升。與去年同期相比,則有四十三個城市一手住宅樓價錄得上升,較十一月增加九個。
其中,深圳仍然是內地樓價最高城市,新建住宅均價按年增長百分之三十八點六五至每方米約四點二五萬元;廈門樓市亦趨旺,按月樓價升百分之三點五六至每方米約二點二二萬元,冠絕百大城市。
對於內地房地產市場在去年底出現「暖冬」,百城住宅均價加速升溫,中指院認為,年底房地產企業進一步加大推盤力度,市場需求也繼續平穩釋放。
展望未來,中指院相信,隨「去庫存、穩樓市」的相關部署在各地逐步落地實施,市場供求關係將得到調節,有望進一步緩和庫存壓力。樓價方面,部分高庫存城市房企或適度降價,惟部分熱點城市受需求旺盛及地價高企等因素影響,樓價仍有上升壓力。
(蘋果)荃中六屍凶宅160萬沽 教徒買入自住 平一般單位逾半
踏入新一年,二手市場隨即爆出荃灣中心六屍凶宅賣出,震撼地產界!日前標價168萬元的太原樓低層374方呎單位,鬼王陳應佳承認單位於大除夕夜,以160萬元賣出,平均呎價僅4,278元,對比同屋苑一般單位平逾一半。
被列為「凶宅中之霸」的荃灣中心太原樓低層單位,19年前發生開煤氣集體死亡慘劇,上手業主陳應佳於2011年中在拍賣場以118.5萬元投得物業。是次轉售,賺約41.5萬元離場,還未計入五年租金收入,賬面升幅35%。
陳應佳除夕收定20萬
陳應佳昨日向本報記者確認有關交易作實,買家為一對年約40歲的夫婦,於大除夕落定20萬元。據悉為教徒,相信是宗教關係,無懼六屍命案,打算購入自住。 單位於聖誕假期前仍堅持叫價220萬元放賣,但日前減至168萬元放售,一個假期後劈價52萬元。最終再減8萬元成交,前後共減60萬元或27%。屋苑上月平均成交呎價約9,000元,即是該六屍凶宅對比同屋苑一般單位平逾一半。 另外,陳應佳於2014年底曾購入柴灣金源洋樓一個「疑似凶宅」,以191萬元買入,實用呎價7,346元,成交價低市價約兩成,惟陳回應指住客並非於單位內死亡。 業界指,今次賣出的荃灣中心單位價錢雖然非常吸引,惟單位是知名度高凶宅,銀行一般不會承造按揭,買家有準備要一筆過全數付款,而單位的同層戶於上月中228萬元低市價售出,實用329方呎,實用呎價6,930元,六屍超級凶宅更平多三成。 這宗「六屍命案」於1996年發生,主角陳英祥是凶宅前住客,因備受生意失敗打擊及大耳窿債項困擾患上嚴重抑鬱症,同年妻子亦患精神病,一家人感到生無可戀,於9月有人「自製毒氣室」開煤氣自殺「攬住死」,結果六人慘死,陳英祥自己獲救,陳結果被法庭判處無限期入住精神病院。 2011年拍賣當日有份競投的另一凶宅大王伍冠流指,「百六萬成交真的是好抵買。打個四折多少少便買到了。」不過,上述單位由於「太哄動」及「太凶」,放租放賣都難,故他「不想要」。他又認為「目前是當頭跌的時刻,守曚貍w鵀n過。」
太古城三房跌穿千萬
藍籌屋苑太古城亦錄得2016年首宗買賣,三房跌穿1,000萬元。中原趙鴻運表示,怡山閣高層D室,實用689方呎的三房單位,以970萬元售出,呎價1.41萬元,原業主於2012年8月以793萬元買入,於去年11月中以1,150萬放盤,累減180萬元或16%出貨,賺177萬元離場,升值22%。
(蘋果)靚盤巡禮:屯門大興花園 客廳寬敞 望內園景
屯門大興花園屬區內大型上車屋苑,由於毗鄰工業區,環境不及屯門碼頭及市中心一帶,樓價向來較平,以適合換樓客的三房連套房單位為例,現時放盤叫價低至450萬元,內櫳有裝修兼望內園泳池景的優質單位,490萬元已有交易。
大興花園位處屯門工業區以北,毗鄰公屋大興邨,分兩期共建15座,提供逾3,600伙,八成單位間隔兩房,三房一廁單位僅設於1期,2期提供三房連套房戶,後者在屯門北部私人屋苑中供應較少,標準單位建築面積753方呎、實用面積587方呎。介紹的9座低層D室,廳房向西南望內園泳池樓景,避免正望外圍工業區廠廈的問題,屬屋苑同類單位優質景觀之選。
間隔見使 保養不俗
單位間隔四正,曲尺廳尤其寬敞,客廳逾12呎闊,以實用面積不足600方呎的單位而言,遠較新樓間隔好用。廳房皆設窗台,幸睡房空間亦算見使,細房容納大型組合床無難度,套房加建地台,由於樓底夠高,未覺產生壓迫感,地台上可從容擺放雙人床、衣櫃及嬰兒床,通道依然鬆動。 業主於數年前購入單位,翻新大部份用料設備,包括全屋木地板及浴室潔具,後者以時尚灰白調子,與上手已翻新的廚房風格相配合,單位自住多年保養如新,新買家可節省重新裝修的開支。 祥益地產黃振文表示,大興花園整體放盤約100個,三房連套房戶僅佔10個,開價由450萬至550萬元不等,現市況下低於500萬元才有承接力。近期成交要追溯至9月份,2期3座中層E室,建築面積753方呎、實用面積587方呎,成交價500.5萬元,建築呎價6,647元、實用呎價8,526元。
翠林花園 呎價逾$8,000
【同區市況】 祥益地產黃振文表示,大興花園所處的屯門北部,私人屋苑三房連套房戶型供應不多,樓價水平與大興花園相若的翠林花園,490萬元亦有得揀,惟屬於向石排頭路有行車噪音的單位,建築面積773方呎、實用面積602方呎,建築呎價6,339元、實用呎價8,140元。 卓爾居的三房連套房戶屬貴價之選,建築面積857方呎、實用面積679方呎,最平一伙亦要770萬元,建築呎價8,985元、實用呎價11,340元。再貴一點的三房連套房集中屯門市中心的新樓瓏門,樓價已經完全脫離屯門樓的水平。 至於呎價水位便宜一點的三房連套房戶,可選擇屯門碼頭區的慧豐園,建築面積764方呎、實用面積567方呎,現有放盤叫價450萬元,建築呎價5,890元、實用呎價7,937元。
10分鐘車程往屯門市中心
【屋苑簡介】 大興花園1期共4座,僅提供兩房及三房一廁兩種戶型,前者建築面積500及544方呎、實用面積394及428方呎,2期共11座,兩房單位建築面積535至704方呎、實用面積419至544方呎,三房連套房戶一律建築面積753方呎、實用面積587方呎,2期3至11座地下設有連花園單位,樓底高達12呎,實用面積較標準單位略細。 大興花園1期設泳池及壁球場,2期有泳池及網球場,另設商場提供超級市場、美容健美中心及百貨零售店,1期地舖有便利店、連鎖個人護理產品零售店、食肆等。1及2期之間的河旺街上有專線小巴站,來往屯門市中心車程約10分鐘。多行數分鐘抵石排頭道,巴士路線選擇多。穿過大興邨可抵輕鐵大南站,另有屋邨商場及街市。 1期對開為卓爾居商場,屬該處主要商場,旁邊有輕鐵蔡意橋站,駁車往港鐵屯門站可轉搭西鐵綫出市區。
大興花園2期9座低層D室 叫價:490萬元
建築面積:753方呎 實用面積:587方呎 實用率:78% 落成:1994年 間隔:3房(1套)2廳 建築面積呎價:6,507元 實用面積呎價:8,348元 租值:1.3萬元 回報率:3.2厘 資料來源:祥益地產翠林花園分行 電郵:benwong@manyw.com
大興花園Tai Hing Gardens 【屋苑資料】
地址:屯門震寰路11號及河興街1至11號 落成:1989及1994年 發展商:痗
(蘋果)美國加息兼中國經濟放緩 不利香港經濟 零售、金融出口難樂觀
面對美國加息及中國經濟下行壓力,各界關注對香港經濟的衝擊,綜合預測,今年經濟增長幅度介乎1至2.5%,增長較去年放緩。作為香港經濟主要支柱的零售、金融及出口業,均看淡今年生意表現。
琤芵p理首席經濟師薛俊昇接受訪問時預期,環球經濟增長略為加快,估計增幅為3.56%,按年增0.44個百分點,將帶挈本港轉口貿易行業錄正增長2%,加上本港私人消費無條件大幅下滑,以及未來仍有包括港鐵線、西九文化區及港珠澳大橋等多項基建正在動工,可支持本港經濟增長。 該行料本港2016年全年經濟增長與去年相若,大約為2.4%,又認為中長期香港經濟仍向好。 然而,薛俊昇提到零售、旅遊業增長幅度自高位回落,但仍處於健康水平,不會對有關行業構成大規模裁員壓力,「中環Coach執笠,都仲有Adidas頂租,零售業仍需要招聘」。據琤芵禤ち膆隉A現時零售、住宿及膳食服務的失業率為4.6%,而截至2015年第二季止,本港零售業有8,439個職位空缺。
零售利潤率差過沙士
澳新銀行香港經濟師楊宇霆預測,2016年經濟增長為2.5%,憂慮零售及轉口貿易增長受壓,該行未來或會下調增長預測,不過,他認為現時依然是「有工冇人做」,故此即使失業率上升至3.8%,亦不需過份憂慮。 內地反貪腐行動持續,「送禮」風氣不再,花旗經濟師雷智顏認為,將持續影響本港奢侈品零售商,而內地旅客數目減少及人均旅客消費力下降,將衝擊本港中低檔零售業。截至2015年10月,本港零售商利潤率已連續14個月處於負水平,甚至比2003年「沙士」時期更低。 美銀美林、花旗分別調低本港今年經濟增長預測至2%。花旗形容今年本港在美國經濟復蘇緩慢及內地經濟下行風險雙重影響下,可謂「多事之秋」,零售尤其表現疲弱,故下調經濟增長預測至2%,失業率有機會升至3.7%。
瑞銀料增長放緩至1%
瑞銀對本港今年經濟最為悲觀,料今年本港經濟增長將顯著放緩至1%,該行策略分析師梁裕昌曾指出,香港經濟去年已確認轉勢,唯一不能確定的只是轉壞速度會有多快,而人幣貶幅最為關鍵;隨蚢s售前景持續向下,商戶繼續關舖,今年或出現裁員潮,失業率將由現時3.3%歷史低位,顯著上升至4.5%。
(蘋果)今年零售恐再跌5%
去年香港旅遊、零售業壞紀錄盡出,全年零售銷售總額勢連續第二年錄倒退(12月份數據未公佈,料頹勢持續)。大行繼續看淡2016年市道,預期旅遊、零售業進入下跌周期,全年街舖租金或再下跌10至15%。 雖然旅遊相關行業佔香港GDP僅約5%,但由於過去多年增幅強勁,故對本港經濟增長貢獻顯著。整體訪港旅客自去年起回落,主要受中國旅客減少影響。瑞銀預期,今年訪港過夜中國旅客再跌6%,人均消費跌7%至8,100元,拖累整體零售銷售總額再跌5%。 近年日本、韓國及泰國等地,陸續放寬對中國旅客的入境限制,香港不再成為中國旅客最歡迎的外遊地點。 瑞銀認為,就算中國政府開放更多居民訪港,惟該批初次訪港旅客人均消費力有限,難以扭轉旅遊及零售業跌勢。 零售業吸引力驟降,與港元強勁、商店經營成本高企不無關係。德銀從香港、東京抽取1,700件消費品比較,發現逾45%貨品為東京獨家發售,而港日兩地相同的貨品中,東京售價平均較香港便宜34%,到香港購物已失去吸引力。該行預期,過往嚴重依賴中國旅客的零售業,下跌周期或長達3年。
街舖租金料再跌一成
仲量聯行數據顯示,中環、銅鑼灣、尖沙嘴及旺角四大旅遊區,去年街舖租金平均下跌22.6%。該行相信,由於商舖需求仍然疲弱,預期街舖租金2016年再跌10至15%。 德銀則認為,如零售業跌勢確認,料未來3年至4年,商舖租金最多累跌近六成。
(星島)屋 苑 紛 錄 低 市 價 承 接 個 案
於元旦日二手成交持續淡靜,屋苑紛錄低價承接個案,其中,東涌映灣園錄低價成交,成交價四百六十五萬元,呎價八千四百五十四元,創同類型單位新低;魚涌太古城怡山閣三房錄跌破千萬元水平沽,低市價以九百七十萬元易手,呎價一萬四千多元。
中原地產副分區營業經理蔡華航表示,東涌映灣園六座高層F室,五百五十方呎,成交價四百六十五萬元,呎價約八千四五十五元。市場人士指,過往同類型單位叫價約五百萬元起跳,是次成交為同類型單位新低價水平。
香港置業分行首席高級營業經理布家良表示,魚涌太古城亦錄一六年首宗買賣,單位為怡山閣高層D室,六百八十九方呎,以九百七十萬元售,呎價一萬四千零七十八元。代理表示,單位為三房設計,坐向東南望開揚景,以高層戶而言屬低市價沽。
屯門豐景園錄低於三百萬元成交個案,單位為二座中層七室,面積三百四十七方呎,以二百九十三萬元沽,呎價八千四百四十三元。據祥益地產高級營業經理胡志偉表示,一五年豐景園全年買賣成交均為三百萬元以上,現首錄低於三百萬元的成交。
中原分行經理伍錦基表示,將軍澳廣場六座中層G室,面積五百四十三方呎,以約六百四十九萬元成交,呎價一萬一千九百五十二元。代理表示,原業主於一四年以內部轉讓方式,極低價九十九萬元入市,現決定沽貨套現離場。
中原分區營業經理黎浚宇表示,沙田第一城亦錄得本年首宗成交,為八座低層C室,面積三百二十七方呎,以三百七十七萬元沽,呎價一萬一千五百二十九元,較市價低約百分之六。
租務市場方面,亦有大型屋苑錄得低價成交。其中薄扶林置富花園以低市價租出,中原地產分行經理馬煒康表示,單位為十八座低層E室,實用四百三十九方呎,業主以一萬二千五百元租出,呎租約二十八元,較市價低約一成四。
中原地產分行經理馬煒康表示,牛頭角淘大花園P座高層一室,約三百五十六方呎,以一萬零九百元租出,呎租約三十一元,較目前市價低約一成
(星島)新 盤 連 環 「 開 齋 」 參 觀 穩 現 人 流
踏入一六年,多個新盤參觀及成交氣氛持續,昨日最少有七個項目率先發市,合共錄得約十三宗成交,銷情平穩,其中西貢逸瓏園續開放示範單位,參觀氣氛不俗,吸引不少一家大細聯袂前往睇樓;另外,元朗世宙及峻巒、及馬頭角迎豐等,多個新盤單日連錄兩成交。
多個新盤昨日開放示範單位予準買家參觀,市場紛錄成交個案,合共錄約十三宗買賣;其中信和旗下的西貢逸瓏園,開放位於奧運站商場內的示範單位,就現場所見,有不少準買家一家大細到場,或以情侶組合出席,秩序有條不紊,且氣氛亦算不俗。
另外,多個新盤單日連錄兩宗成交,當中痚罊X下馬頭角迎豐,單日亦連錄兩宗成交個案,消息指,其中較大額的成交為十七樓M室,面積一百九十一方呎,成交價為三百零四萬五千六百元,呎價約一萬五千九百四十六元;另中層A室,面積二百五十七方呎,單位定價為四百一十四萬九千元,呎價約一萬六千一百四十四元。
新地發展的元朗峻巒錄約兩宗成交,市場消息指,成交包括十A座低層B室,面積六百四十一方呎,定價七百零三萬元,呎價一萬零九百六十七元;另十一A座高層C室,面積五百三十方呎,定價六百六十六萬元,呎價一萬二千五百六十六元。
整個峻巒發展項目涉逾三千伙,而現時已獲批售樓紙部分,包括峻巒一A、一B及一C期,共提供一千零二十七伙,而發展商率先推出一A部分,設三百六十二伙,主打兩及三房戶型,預計關鍵日期為一六年十月底。
長實發展的元朗世宙亦錄成交,消息指,較大額的成交為二座高層C室,面積四百二十九方呎,定價五百六十三萬八千元,呎價為一萬三千一百四十二元;另一座中層B室,面積四百二十九方呎,定價五百四十六萬五千元,呎價為一萬二千七百三十九元。
位處安寧路三十八號的世宙,由四座物業組成,共提供一千一百二十九個單位,以兩房及三房戶為主,單位實用面積由四百二十五方呎至六百四十六方呎。
九建旗下旺角麥花臣匯沽出一伙,市場消息指,為一A座高層D室,面積七百三十三方呎,定價為一千七百四十七萬一千元,呎價為二萬三千八百三十五元。
華懋旗下的大埔富盈門錄一伙成交,消息指,交易為二座中A室,面積八百五十一方呎,成交價一千二百四十一萬七千元,呎價約一萬四千五百九十一元。
投資者盧華家族持有的永成集團,旗下Wisdom Gaining Limited尖沙嘴AVA 62連錄四宗成交,市場消息指,包括高層D室,面積二百方呎,定價四百七十九萬五千元,呎價二萬三千九百七十五元。
另一成交為高層A室,面積二百五十三方呎,定價六百零七萬七千元,呎價二萬四千零二十元
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今日新聞摘要 24.12.15
(東方)屯門地五個月跌價12%
近月樓市氣氛急轉直下,不但全城二手劈價、新盤低開,連「麵粉價」亦急墮,於上周美國加息後截標的屯門掃管笏路住宅地,昨由永泰以逾10.5億元投得,每方呎樓面地價約4,008元,屬市場估值下限價,相比對上一幅於七月批出的毗鄰住宅地,短短五個多月間呎價低出約11.7%。有測量師指出,整體樓市向下,預期未來地價跌勢有機會較樓價跌得更快。
地政總署公布,上述屯門第56區掃管笏路住宅地(屯門市地段第497號)以10.5613億元批予Conventional Wisdom Limited,該公司為出價最高投標者。據公司註冊處資料,公司董事為馮靜雯及鍾少華,為永泰地產財務總監,以及公司秘書及集團法律顧問。地皮上周一共收到11份標書。
永泰地產發言人證實,屯門掃管笏路地皮由該集團投得,並為屯門區第3個發展項目,計劃打造中密度住宅,但暫未有具體投資額,項目將來受惠港珠澳大橋發展,連接屯門至機場等交通網絡,集團對該區前景樂觀。
僅屬市場估值下限
不過,剛批出的屯門掃管笏路住宅地,位置並不臨海,同時受到司法覆核問題困擾,是次每方呎成交樓面地價約4,008元,僅為市場估值下限水平,相比七月份由萬科置業(香港)投得的毗鄰屯門第56區掃管笏路住宅地(屯門市地段第541號)樓面呎價約4,541元,是次呎價明顯低約11.7%。
事實上,地價出現滑落早有端倪,青衣細山路商住地因其大面積斜坡問題,在上月初因發展商出價未達政府的底價而最終流標收場,而原緊接在同月底截標的大埔荔枝山山塘路住宅地,亦因涉及司法覆核問題,政府亦主動將地皮截標日期延遲至明年二月截標,反映多項不利因素均對發展商出價帶來影響,投地態度轉趨審慎。
有測量師認為樓市逆轉,未來地價跌幅將比樓價更大,產業測量師張翹楚認為,司法覆核程序或會拖長土地建築期,增加發展商風險,對地價會有影響。
地價跌勢料急過樓價
他指出,現時整體樓市向下,發展商出價亦會有相應調節,再加上建築成本持續上升,預計未來地價跌勢或會較樓價來得快。
張翹楚預期,上述屯門掃管笏路地皮將來落成實用呎價約1.2萬元。即與同區新盤滿名山月前公布的新一批價單,折實平均呎價約11,445元相若。
至於屯門二手市方面,受大市氣氛影響,祥益袁思賢稱,屯門二手樓價較年中高位已跌約10%,業主叫價亦隨大市回落,有約10%的議幅,例如屯門市廣場2座中層單位,上月底成交價達355萬元,同類更高層的單位,目前放盤叫價僅約325萬元,但買家對後市觀望,令區內買賣交投淡靜。
兆安苑準買家縮沙
同區居屋兆安苑單位原先叫價340萬元,獲洽後已減至318萬元,準買家恐怕樓價會再下跌,終放棄入市,而加息後區內成交集中為樓價約300萬元單位。
最近政府賣地頻現不利因素
地皮 / 概況
屯門市地段497號:每方呎樓面地價4,008元,較七月批出的毗鄰住宅地大幅低出約11.7%
大埔荔枝山山塘路:原訂上月底截標,最終因司法覆核問題而被迫延期至明年二月截標
青衣細山路:截標時收到9份標書,但後方斜坡問題影響財團出價,最後未達政府的底價而流標收場
(東方)信置16.9億奪元朗商貿地
新界區發展愈見成熟,區內商貿地亦獲追捧。上周五截標的元朗東頭商貿地,由信置以16.9億元奪得,每方呎樓面地價約3,396元,符合市場預期,該集團計劃將地皮打造為優質甲級商廈。
地政總署公布,上述元朗東頭工業區宏業西街與康業街交界商貿地,以16.9億元批予信置,該公司為出價最高的投標者。地價屬市場估算範圍以內,地皮估值約14.9億至18.91億元。
信置執行董事黃永光稱,非常高興投得元朗東頭商貿地,為集團土地儲備增添上佳土地,計劃發展優質甲級商業項目,集團對香港前景十分正面。
落成呎價料達8千元
中原測量師行執行董事張競達認為,地皮坐落元朗傳統工業區,目前周邊商業元素有限,但近年該區不斷發展,陸續有新屋苑及商場落成,帶動人流上升,地皮鄰近有多個住宅發展項目,潛力可看高一線,估計將來呎價可達7,000至8,000元水平。
資料顯示,該幅元朗東頭商貿地佔地約9.95萬方呎,提供約49.76萬方呎商業樓面,地皮上周截標時共收到9份標書,投標財團包括新地、嘉華、億京及建灝地產等各類發展商,另內地企業啟龍信息網絡以及神召會元朗錦光堂亦有入標。
(東方)嘉湖險守3球 返去年初價
二手樓瘋狂劈價,上車細價樓愈劈愈平,並已劈至險守三百萬元。天水圍嘉湖山莊兩房戶,成交價跌至300萬元,較數月前高位跌逾百萬元,重返去年初價位。
代理指,上述嘉湖山莊美湖居8座極低層E室,實用面積441方呎,兩房間隔,部分大型代理行亦無放盤,在本月初售300萬元,實用呎價約6,803元,售價屬去年初價位。據了解,除早前三名代理以260萬元聯手購入兩房戶後,是次成交價為今年最低。
事實上,屋苑兩房戶今年最高成交價達406萬元,數月間樓價跌逾100萬元,目前兩房戶最低叫價由320萬元起;屋苑本月錄18宗買賣,平均實用呎價跌至約6,900元。美聯周志偉稱,同屋苑景湖居6座頂層複式戶,實用面積1,407方呎,以月租2.1萬元租出,實用呎租14.9元,比較同屋苑一般單位呎租約18元,低約17%。
沙田中心賣平15%
據土地註冊處資料,沙田河畔花園C座中層戶月初僅售303.8萬元。據悉單位為送贈契約物業,成交價料創屋苑今年最低,實用面積269方呎,實用呎價約11,294元,低市價至少10%。
細價樓升幅收窄。美聯吳梓鋒稱,沙田中心本月連錄5宗減價買賣,包括佳寧大廈高層B室,業主原先意向底價亦達460萬元,終減至423萬元售,實用呎價約12,190元,低市價15%,三年只升值12.5%。
此外,牛頭角淘大花園L座中層2室,累減76萬元至424萬元沽,減幅逾15%。馬鞍山新港城Q座高層兩房戶減65.2萬元後,成交價414.8萬元。
上車細價樓最新跌價情況
嘉湖山莊美湖居8座極低層E室
成交價:300萬元
實用呎價:6,803元
詳情:屬去年初價位,較高位跌價逾百萬元
河畔花園C座中層2室
成交價:303.8萬元
實用呎價:11,294元
詳情:低市價至少10%,成交價屬今年新低
沙田中心佳寧大廈高層B室
成交價:423萬元
實用呎價:12,190元
詳情:低市價15%,三年只升值12.5%
(蘋果)豪宅逆市破頂 本地客6億購樓王 天匯呎價10萬 貴絕亞洲
美國加息後細價樓狂劈價,豪宅卻逆市屢創新高,分層呎價更首度升破10萬元。琣a旗下西半山天匯頂層複式最貴樓王,消息指剛以近6億元易手,呎價逾10萬元,重奪全亞洲最貴分層住宅寶座,其成交金額亦為全港最貴,據悉買家為本地客。
六億買一個單位有幾豪?以天水圍嘉湖山莊兩房戶最新造價300萬元計,天匯一個單位已差不到買到「一幢」嘉湖(樂湖居7座全幢只有216伙)。
打破OPUS成交紀錄
豪宅於過去半年表現搶鏡,「越豪」物業越搶手,甚至無懼息魔屢創天價,明顯與大市走勢背道而馳。繼東半山OPUS(傲璇)最後一伙12樓單位,上月以逾5億元刷新全香港分層單位最大金額成交紀錄後,天匯樓王亦終告易手。 天匯頂層有兩伙連天台複式戶,分別位於46樓(又稱88樓)A室及B室,是次易手為A室單位,外望維港海景,實用面積5,732方呎,是天匯面積最巨型及最貴一伙,堪稱空中巨無霸。天匯2009年推出時,曾傳出琣a二少李家誠有意購入,呎價高達10萬元。琣a主席李兆基曾透露,「個仔話想留番一層自己用,或者收租」。 單位定價高達6.4648億元,呎價112,784元。消息指,以最高折扣8%計算,成交價逾5.9億元,呎價逾10萬元,打破OPUS地下複式A室今年6月創出的95,971元紀錄,重奪全亞洲最貴分層住宅寶座。目前全亞洲最貴分層住宅,只是天匯與OPUS之爭,天匯佔第一及五位,二至三位則是OPUS。 據知,買家為本地客,並以私人名義購入,完成交易外,可獲發展商提供8.5%現金回贈。根據一手住宅銷售網成交冊顯示,有關成交仍未見登記,一切以銷售網公佈為準。 天匯樓王兩層複式設計,全屋四房,上層屬客飯廳設計,位於46樓下層的主人套房,單是主人房間面積已達377方呎,面積大過傳統上車盤沙田第一城最細單位,衣帽間也達274方呎。若以是次實用呎價約10萬元成交價計算,這類超級分層豪宅單是放置衣物房間都價值近300萬元。46樓上層客廳,同時設有204方呎影音設備室,價值200萬元。客廳大約佔1,000方呎,面積巨大之餘,價值已達億元。
代理收佣近1,800萬
地產代理年尾爆大刁最和味。據知促成天匯成交是中原工商舖一名女地產代理,發展商畀佣約3%,假設不用回佣給買家,做一單就有近1,800萬元佣金,與公司拆佣最高35%後,估計個人淨袋逾600萬元,提早過肥年。 房協亦推長沙灣喜雅最後一伙特色戶招標,1座35樓及36樓D室,實用1,442方呎,另連平台267方呎及1個車位,本月12月30日截標。新世界元朗蔚林錄撻定貨重售,H6花園洋房10月原以1,919.8萬元售出,昨以原價重售。
(星島)屋 苑 連 環 減 價 錄 低 市 場 10 至 15% 沽
假期氣氛籠罩,「撞正」市場仍然消化美國加息的利淡效應,令二手交投不但未見起色,市場低價盤源更持續上升,不少業主一減再減,致二手低市價成交「火燒連環船」,蔓延至眾多藍籌屋苑,低市價幅度亦愈深;其中天水圍嘉湖山莊美湖居一個兩房戶,每方呎六千八百零三元成交,低市價一成;觀塘麗港城亦現低價,每方呎九千五百七十四元,低市價約一成半。
港置行政總裁李志成表示,二手市況淡靜,且睇樓量下降,相信低市價放盤將陸續出現。他又指,業主將視乎近日成交價,將叫價作出調整。現時亦有部分業主為求出售單位,降低放盤價吸引買家,普遍減幅約半成至一成。他又預計,年內二手樓價將累跌一成,明年亦會出現一定調整。
天水圍嘉湖山莊再現低價成交,利嘉閣分行經理鄧鎮華表示,美湖居八座低層E室兩房戶,面積四百四十一方呎,成交價僅三百萬元,呎價六千八百零三元,成交價屬次於十月份三名代理以二百六十萬元購入的單位。
他續指,部分業主為求盡快沽貨,將原放售的單位同時放租,亦有業主降低叫價,吸引買家入市。屋苑景湖居九座低層G室,面積五百五十方呎,業主於半年前開價四百二十五萬元,其後多次降低叫價,最新叫價三百五十萬元,累減七十五萬元,叫價低市價百分之八。
紅磡黃埔花園優質戶亦錄低市價成交,中原分行經理袁顯岸表示,屋苑九期八座中層E室,單位面積八百五十八方呎,外望海景,屬屋苑優質單位,業主以一千四百萬元放盤,不足一個月即獲承接,終以一千二百六十八萬元易主,造價重回去年初水平,低市價約百分之八。
此外,觀塘麗港城兩房戶以低市價一成半易主,美聯助理區域經理吳紹輝表示,屋苑一期十七座低層G室,面積五百一七方呎,上月叫價五百六十萬元,於加息後減至五百二十萬元,累減四十萬元,終以四百九十五萬元易手,呎價九百五十七十四元,低市價一成半。
世紀21奇豐分行區域經理鄭達昌表示,馬鞍山銀湖.天峰一座中層G室,面積五百三十一方呎,屬兩房一廳間隔,日前獲買家以六百萬元承接,呎價一萬一千二百九十九元,低市價百分之八。
東涌映灣園終於破冰,至今才錄本月首宗成交,中原分區營業經理李志賢表示,屋苑十五座中層B室,面積七百四十八方呎,三房套房,原叫價六百三十萬元,減價二十萬元即獲承接。以六百一十萬元成交,呎價八千一百五十五元。上一宗同類單位成交於八月份,造價七百零五萬元,是次成交價少九十五萬元,買家為擁香港永久居民資格的內地人,低市價百分之六。
美聯區域經理李浩洋表示,九龍灣麗晶花園二座高層F室獲承接,面積約四百零七方呎,原放盤價約四百一十萬元,其後減至四百萬元,終以三百八十八萬「意頭價」經自由市場成交,呎價約九千五百三十三元。
富誠高級物業顧問殷煥根表示,牛池灣彩峰苑兩房戶,單位為低層十五室,面積四百三十三方呎,日前以二百五十三萬八千元綠表價易手,呎價五千八百六十一元,低市價約半成。
港置首席高級區域經理楊潤彬表示,九龍灣淘大花園L座中層二室兩房戶獲承接,面積約三百五十六方呎,業主原叫價約五百萬元,由於看淡後市連番減價後,終以約四百二十四萬元易手,減幅約一成半,呎價約一萬一千九百一十元,低市價百分之二。
他續指,現時屋苑本月暫錄約八宗成交,亦有部分單位以低市價放盤,屋苑四期低層七室三房戶,面積四百八十方呎,業主於十月原叫價五百九十萬元,本月初減至五百萬元,以低市價二十萬元放盤,希望吸引買家入市意欲。
中原分行經理黃啟立表示,粉嶺名都三座高層A室,面積三百九十九方呎,業主放盤時叫價四百一十萬元,終以三百八十六萬八千元成交,呎價九千六百九十四元,略低市價。
(星島)兩 場 拍 賣 會 僅 錄 一 成 交
樓價雖然調整中,但無阻另類物業的承接力。樓齡逾半世紀的油麻地華德大廈,一個高層戶的無契銀主盤昨日推出拍賣,經二十口價後以一百三十三萬元沽出,呎價約七千零三十七元,較開價高三成六。
世紀21昨日推出十八項物業,並錄沽出一項,涉及油麻地窩打老道一A號華德大廈高層二B室,屬無契銀主物業,樓齡約五十一年,面積一百八十九方呎,以交吉形式售,昨承法庭命令以九十八萬元開拍,經三組客人共二十口叫價後,最終以一百三十三萬元成交,呎價七千零三十七元。
世紀21測量師行董事蔡漢陞表示,若上述單位屬有契盤,一般成交價可達二百萬元,是次易手價較市價低逾三成。新買家購入後若加以裝修,預料每月租金可達四千至五千元,足夠繳付供樓開支之餘,且每月可錄淨收入,物業同時具有收購潛力,加上位置不俗,故是次成交價可謂理想。
他續指,目前樓價下跌速度快,市況氣氛也頗差,預計明年中銀主盤數目將大幅增加至三千至四千個,乃現時的三十倍以上。
另外,忠誠昨日亦舉行拍賣,並推出十八項物業,惟未錄成交,全部悉數收回。
(星島)新 盤 交 投 約 1.6 萬 按 年 錄 微 跌
一手主導大市,今年上半年由細價盤「當道」,部分迷你單位更賣得成行成市,及至第三季中港遇上股災,加上年底前美國落實加息,令市場添陰霾,新盤推售量亦一度稍為放緩起來,綜合市場最新數字反映,年內一手成交量至今暫錄一萬五千九百多宗,料全年達一萬六千宗水平,但較上年錄輕微跌幅約二至三個百分點,總交易額亦減少逾半成。
今年整年的樓市,被市場容為「一手旺、二手弱」的兩極化的現象,隨多個新盤蜂擁推出,加上各發展商頻頻出招,以快打慢出擊,鎖吸市場購買家,帶動一手新盤表現保持平穩,截至本月二十二日,年內一手住宅暫錄一萬五千九百多宗,較去年同期微跌百分之二;而成交金額亦較去年同期下跌百分之五點八,未能承接去年破頂之勢再創新高。
今年住宅樓市走勢反覆,上半年新盤市場相當熱鬧,承接去年新盤的旺勢,有多個大盤連環應市,推出的戶型多元化,包攬市場各類的買家,加上隨用家的購買力釋放下,新盤表現出色,各發展商紛紛開「紅盤」,即使政府於年初曾一度出手「加辣」,收緊按揭成數後,亦無礙新盤的銷情。其中,上半年的新盤供應更集中於將軍澳區,包括緻藍天、峻瀅Ⅱ、THE PARKSIDE、嘉悅,及帝景灣等,各盤均錄得幾近沽清的成續,市場人士指,單計區內新盤已錄超過三千伙成交。
至於踏入下半年,貼近第三季股災衝擊後,整體市場氣氛轉淡,新盤的推售活動亦放緩,隨有多個集中新界的大盤接力登場,由於入場的銀碼較細,故市場依然保持承接力,亦錄不錯的銷售成續,同時,亦吸引不少的上車客入市,惟已難再現年初「一Q清袋」的佳景;此外,踏入十二月,亦有多個的豪宅新盤接踵登場,市場轉由大碼成交撐起大市,單是西半山璈珀周內即錄九宗成交,凍結市場約十二億元資金,同期多個洋房及超級豪宅,亦錄交易紀錄,反映今年整體的樓市表現平穩,各類型的單位亦錄不俗銷情。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,今年的住宅樓市表現兩極化,上半年樓市氣氛極盛,新盤即成為市場的搶手貨,不論「蚊型戶」以至主打大單位的項目,亦取得理想的銷售成續。惟踏入七至八月,本港出現多次的股災,加上人民幣貶值等的不利消息,財股效應的影響之下,下半年的樓市氣氛急轉,新盤的銷情逐漸放慢,加上年尾美國落實加息,市場觀望氣氛濃厚,加上年尾未有新盤推出,相信一手成交將會進一步放緩。
陳永傑續指,有見樓市進入調整期,各發展商亦紛紛推出優惠及高成數按揭計畫吸客,基於本港的資金充裕,加上用家的置業需求大,相信日後發展商會繼續推出不同的優惠,甚至減價等方式吸客。預計明年的新盤成交量有機會回升至二萬宗水平。
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,今年下半年的新盤銷情放緩,加上市場觀望氣氛濃厚,故相信發展商為了催谷銷情,將會採較二手市場「負溢價」開盤,料新盤的造價普遍會有半成的調整,其中供應庫地區包括元朗及將軍澳區,甚至有機會以低於市價約一成開盤。而現時二手市場持續冰封,市場已經積聚了一定的購買力,相信若發展商的開價合理,將會二手買家將會轉投至一手市場,故明年市場將繼續以新盤為主導,預計成交量將回升至一萬八千宗,而農曆年後樓市有機會出現「小陽春」。
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今日新聞摘要 27.11.15
(東方)2017一定唔得港珠澳橋通車無期
國家級重點工程港珠澳大橋再爆延誤,路政署前晚深夜突然宣布大橋香港段工程延至二○一七年年底才完工,有資深工程師指大型土木工程完工後,仍要大量道路配套工程及驗收工序,加上仍要商討三地跨境交通安排,意味通車日期面臨延遲至二○一八年年底甚至更後,更有消息指大橋香港口岸工程可能延遲五年至二○二一年才完工。香港段屢次「甩轆」,內地的主體工程卻已連番報捷,澳門方面亦已擬訂後備方案應變,本港若繼續滯工便可能「佗衰家」,導致整條大橋最終無法同步「接龍」。有學者指,大橋工程延誤影響本港的旅遊發展及競爭力。
本報早於去年中已踢爆港珠澳大橋超支及滯後通車的危機,港府其後「唧牙膏」式公布工程超支、延誤及香港口岸人工島移位等醜聞。直至前日下午,國務院港澳事務辦公室主任王光亞在港珠澳大橋管理局局長朱永靈陪同下,視察大橋主體工程,並肯定了主體工程建設成果,勉勵大橋建設者再接再厲,全力推進大橋建設。當晚十一時,路政署卻突然發聲明指,由於面對物料供應不穩定、勞工短缺及填海沉降表現較預期慢等因素,香港段的完工期要延遲一年,兩地的工程進度差異形成強烈對比。
完工期不包括驗收及測試
前土力工程處處長陳健碩指出,當局提及的「完工」,可能只是完成橋、隧等大型土木工程,之後仍有不少機電、管線等工程,加上要驗收及測試,相信大橋至少一八年才能通車。若工程再發生不可預見的問題,不排除進一步延後通車日期。立法會議員盧偉國亦指,香港段工程完工後,仍要測試各類運行,如香港口岸的通關、檢疫等;三地聯合工作委員會仍深入評估大橋通車日期,未有結論。大橋採「三地三檢」的通關模式,粵港澳三地政府組成的「跨境通行政策協調小組」,仍在商議跨境車輛的規管、配額制度、橋費、交通管理、營運保養等,有關細節從未曝光,亦有可能影響實際通車時間。
將向立會追加54億撥款
署理運輸及房屋局局長邱誠武昨指,早於今年初,該局局長張炳良已透露大橋難以在一六年通車,故不存在隱瞞,但他昨日無詳細解釋工程延誤實際原因,亦無交代大橋的通車日期,只表示向立法會申請五十四億元追加撥款,足夠應付香港口岸的工程需要。本報曾向路政署查詢,該署指聲明已交代最新工程進度評估。中大地理與資源管理學系副教授徐江表示,工程延誤會減慢旅遊發展速度,香港有需要借助大橋提升競爭力。
港珠澳大橋三方工程進度
•香港口岸於2011年11月動工,預計延誤1年至2017年年底完工
•香港接線於2012年5月動工,預計延誤1年至2017年底完工
•港珠澳大橋沉管隧道33節沉管本月中已完成23節,全長6.7公里的海底隧道已建逾4公里
•九州主航道橋主體工程已完工,預計大橋內地段工程2017年完工
•珠澳口岸人工島的填土工程已於2013年11月完成
(東方)世宙收八千票 超購13倍
元朗新盤再成市場焦點,長實地產將於周日搶閘開售的世宙,截至昨晚料錄約8,000張入票,較首日開售560伙超額認購約13倍。至於新地同區錦田北峻巒發展項目第1A期開價後,昨睇樓量急增逾千人次,料暫已收票逾250張,首批單位已錄超額認購約1倍,最快下周開售,開售前有機會加推。
長實地產高級營業經理何家欣稱,世宙睇樓反應持續理想,前天收票突然顯著增加,較周二收票量大升三成,單日收票量亦達剛過去周日的七成。她續稱,買家採用經絡按揭轉介的按揭定息優惠,首年可享特低定息2.08厘、第2年定息為2.83厘、而第3年定息為3.18厘,平均息率為2.7厘,貸款額最高可達八成。
峻巒最快下周開售
新地代理業務部總經理張卓秀敏表示,峻巒發展項目第1A期自前日開價後,市場反應踴躍,昨錄睇樓量大增逾千人次,為回應市場需求,特別加開來往新元朗中心至現樓睇樓專車,最快下周初公布銷售安排及下周開售,開售前並有機會再加推單位。
她透露,該盤首批推售單位中,包括11個連平台特色戶,該類單位價單售價由831.5萬元起,折實售價由約740萬元起。她強調,項目可享世外桃源的綠意居住環境,由屋苑乘車前往YOHO MALL亦只需4分鐘時間。消息透露,該盤已錄逾250張入票,示範單位昨錄逾3,000人次參觀。
另消息透露,屯門滿名山昨獲內地客連購13伙,涉及金額共約9,337.65萬元。
(明報)琨崙首期一成 免息分20月攤還
再有新界西北新盤加入戰團。華懋已屆現樓的屯門青山公路青發里琨崙開價;一如近期多家發展商透過同系財仔提供高成數一按,華懋是次亦透過旗下財務公司提供70%按揭,並於買家落訂後,首20個月分段繳付樓價10%免供息作招徠。琨崙首推單位,包括32伙3複式單位及1幢洋房,當中3複式單位平均呎價14241元,若買家採180日付款可獲5%折扣,令折實均價降至13529元,貼近區內同類二手呎價。
華懋今次以同系財仔提供七成按揭,最長還款期240個月(20年),買家首20個月每月償還樓價0.5%、即期間合共支付樓價10%,但免供利息。到第21至44個月開始每月連利息供款償還,利率為P減1.25厘(P為5厘),至第45至240個月利率為P;採用此付款法的折扣為2%。入場費最低的金琥珀洋房3至5樓單位(實用2218方呎),定價3125.8萬元(實呎14093元),95折後再加8.5%稅項回贈優惠後,樓價為2717萬元。
首推33伙 複式折實呎價1.35萬
至於首批唯一洋房、海翡翠獨立屋6號(實用2788方呎),定價7942.3萬元(實呎28487元),95折後再加8.5%稅項回贈優惠後,樓價為6903萬元。華懋銷售部總監吳崇武表示,琨崙下周正式發售,並形容價錢屬驚喜價,項目每實呎管理費少於4元。
買家9337萬掃滿名山13伙
另嘉里屯門滿名山,發展商證實,有買家大手購入13個單位。據悉,該13個單位位於屋苑滿庭第3座及第10座,多以1、2房為主,涉資逾9337萬元。
(明報)世宙推八成按保 首年定息2.08厘
發展商為了搶客,紛紛推出高成數貸款計劃,以吸引買家入市。繼新地元朗峻巒1A期,推出最高八成一按付款辦法後,長實地產元朗世宙亦不遑多讓,伙拍經絡按揭,推出定息按揭保險計劃,首年息率更較市場上一般利率更為優惠。
伙經絡合作 渣打承做按揭
事實上,發展商旗下財務公司亦有提供最高八成一按計劃。不過,上述按保計劃由渣打銀行承做,且利率更為優惠,首3年定息分別為2.08厘、2.83厘及3.18厘。其中首年2.08厘,更較市場上一般P按約2.15厘為低。3年之後,其後全期為H加1.7厘,並設上限為P減3.1厘(P為5.25厘)。不過,若買家有意承做八成按揭,必須為首次置業人士,且所購物業須為600萬元或以下。另中原按揭亦有提供該按保計劃,息率與上述一樣,還款期長達30年。
峻巒收約250票 超購近1倍
另市場消息稱,長實元朗世宙收逾8000票,較周日開售560伙,超額認購13倍。長實地產高級營業經理何家欣表示,周三所收票數更較周二大升3倍,為平日少見。至於新地同區峻巒1A期,繼日前推出首批128伙,昨錄約3000人次參觀,有指收約250票,超額認購近1倍。新地代理業務部總經理張卓秀敏表示,集團或考慮加推單位,最快下周開售。
(蘋果)兆麟苑449個車位沽清套3.4億
炒家林子峰昨晚拆售屯門兆麟苑停車場車位,五大代理行合力硬推,最終千人逼爆銷售處,首批100個車位極速沽清,隨即盡推餘下所有車位,最終沽出449個車位,套現3.42億元。
定價最高達99萬
單是今次售出車位,已超過去年認購商場及停車場的買入價,領展變相讓林氏賺了個商場。 炒家林子峰持有的屯門兆麟苑停車場車位昨日開賣首批100個,事前收票5,570張,超額認購55倍,昨日在尖沙嘴The One商場一間酒樓進行銷售,吸引千人逼爆銷售處。 中原(工商舖)董事總經理潘志明表示,該批車位昨日傍晚6時正式開售,經多次加推後,全數449個車位於短短3小時內沽清,涉及金額約3.42億元。是次買家佔半數為屯門兆麟苑附近的居民及專攻車位的投資者。 是次車位拆售前夕,以40萬元作招徠,但價單顯示,查實得兩個車位定價49萬元,其餘車位定價普遍70萬元至80萬元,定價最高甚至達99萬元。比較同區新近成交車位貴超過1倍,例如附近冠峰園停車場地庫309號車位本月初以44萬元成交;以及凱德花園停車場1樓128號車位,今年10月以39萬元成交。至於鄰區天水圍嘉湖山莊麗湖居地庫239號車位,本月初以100萬元易手。兆麟苑提供4,200伙,住宅與車位比例1比9,目前該停車場車位月租約1,900元,以80萬元推算,回報率2.85厘。 據悉,市場已有近10個車位摩貨,較買入價叫高兩至三成。市傳定價最平車位,買家以49萬元買入後,隨即放售,叫價70萬元,較買入價叫高逾40%,截至昨晚10時,未聞有車位成功摩出。 林子峰去年9月以3.18億元向領展購入屯門兆麟苑商場及停車場,換言之,單是出售車位套現金額,已超過當日認購商場及停車場的金額,變相令林氏賺了個商場。根據領展2013至2014年度年報,兆麟商場樓面約3.2萬方呎,每年收入1,480萬元。
(蘋果)北角兩商住舊樓流拍
市況轉差,連帶舊樓拍賣都流拍收場。昨日由市區重建中介服務有限公司,委託中原測量師行拍賣的北角遠東大廈85%業權及中原大廈72.5%業權,在無買家出席競投下收回,而市建局與參與業主的聯合出售協議亦隨即終止。
一幢未達強拍門檻
位於北角七姊妹道187至193號的遠東大廈及七姊妹道195至199號/健康東街23至25號的中原大廈,樓齡約58年,現為兩幢10層高的商住樓宇。昨日拍賣現場所見,有近二、三十位小業主到場。但競投人士區域未見有人到場。在場拍賣官,中原測量師行執行董事張競達於下午3時05分宣佈,因未有任何人士登記競投,決定收回物業。 張競達於會後指,對於流拍都感到意外,一直都有發展商查詢,他又指,其中一幢未達8成業權,即強拍最低門檻,可能是令項目未能賣出的原因之一。項目的原先定下的開價約6.5億元,不認為價錢是太進取。 市建局發言人回應指,局方與參與業主的聯合出售協議隨即終止。發言人指,雖然昨聯合出售的其中一幢樓宇參與業主擁有的不分割份數少於80%,但考慮到樓宇狀況和參與業主的意願下,遂安排聯合拍賣。 有該兩座舊樓的小業主指,估不到無發展商到場,相信和近期市道有關,原本打算賣出後在同區換樓,可能要再等兩、三年再賣,又指在兩、三年前曾經有人出價每呎9,500至9,600元收購,但有業主不同意。
(星島)二 手 屋 苑 睇 樓 弱 紛 錄 低 市 價 成 交
一手紛搶客下,二手成交氣氛薄弱,紛錄低市價成交,且有業主連辣稅需蝕讓。其中荃灣萬景中層議價減逾一成沽,造價一千零三十五萬元,連一成SSD辣稅轉手損失約八十九萬元;同時,將軍澳日出康城領凱錄三房單位跌破六百萬元水平沽出,稍低於市價水平。
利嘉閣地產分區經理譚健偉表示,新錄得荃灣萬景五座中層G室易手,單位面積約七百四十二方呎,以一千零三十五萬元成交,呎價約一萬三千九百四十九元,原業主於一三年六月,斥資一千零二十萬元購入上址,是次成功轉售,帳面獲利十五萬元,升價約百分之一。
市場人士指,今次萬景轉手微升十五萬元,但連第三年額外印花稅SSD一成計,今次易手要蝕近八十九萬元。
中原地產分行副分區營業經理陳輝麟表示,青衣翠怡花園八座中層C室,單位面積三百六十六方呎,屬兩房間隔,向南外望泳池景,現時仍有租客居住,未能安排買家睇樓,但將會以交吉易手。該單位最初叫價四百五十萬元,放盤一個月,大減四十萬元終以四百一十萬元沽出,呎價一萬一千二百零二元,較同類單位市價低近百分之九。
美聯物業營業經理馮智堯表示,日出康城領凱九座右翼中層A室沽出,面積約六百七十六方呎,屬三房間隔,業主於放盤最初叫價約六百八十萬元,最終議價累減一成二後,終以五百九十五萬元成交,呎價約八千八百零二元。
世紀21奇豐物業區域經理鄭達昌表示,馬鞍山翠擁華庭七座高層E室,單位面積四百六十九方呎,屬兩房間隔,向南望山景,以五百二十八萬元售出,呎價一萬一千二百五十八元,為該屋苑兩房戶今年首十一個月內新低價水平。
美聯物業分行營業經理蔡智龍表示,新蒲崗廣場二座中層E室易手,單位面積約四百零八方呎,屬兩房間隔,單位原叫價約四百八十五萬元,議價後以約四百七十二萬元售,呎價約一萬一千五百六十九元。據悉,該屋苑放盤量一向不多,該盤業主有意換樓,終還價三口即後沽出。
世紀21北山地產物業顧問梁佩儀表示,北角春秧街公利大廈高層A室易手,單位面積三百一十六方呎,原放盤開價三百六十萬元,終大幅議價減一成八,以二百九十三萬元沽,呎價九千二百七十二元
(星島)滿 名 山 大 手 客 九 千 萬 掃 13 伙
多個新盤續錄成交,其中由嘉里發展的屯門滿名山,昨錄最少十四宗成交,其中就更錄得「一客十三食」大手成交,有買家連購屋苑十三伙,市場消息指,該批單位涉資約九千多萬元,買家料為內地客。
據成交記錄冊資料顯示,成交包括滿庭第十座九樓E室,面積一千零六方呎,成交價一千一百五十五萬多元,平均呎價約一萬一千四百八十一元。
系內九肚玖瓏山昨錄一宗成交,據成交記錄冊資料顯示,涉及月瓏閣第一座地下A室,單位面積九百九十七方呎,成交價一千八百九十三萬八千多元,平均呎價為一萬八千九百九十五元。
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今日新聞摘要 20.11.15
(明報)本月終開齋 低市價3% 富榮「九按」盤556萬沽
二手樓價持續調整,市場出現多宗低價成交,其中過去盛產居屋王的旺角富榮花園,本月已過大半月才終錄得首宗成交,一個極低層「九按」單位,新近以約556萬元成交(已補地價),較8月份開價620萬元低一成,並較市價低約3%。此外,繼日出康城首都兩房跌穿500萬元後,將軍澳中心兩房亦失守「五球」大關,實呎僅1.1萬元,做價重返屋苑去年8月同類成交價水平。
上述富榮花園單位為10座極低層J單位,實用面積484方呎(建築面積568方呎),屬兩房間隔,原業主於8月份以620萬元放盤,惟市回落,業主亦調整叫價,新近更以556萬元易手(已補地價),實呎11,487元(建呎9788元),較市價低約3%。事實上,雖然富榮花園過往一直盛產居屋王,但近月二手冷清,本月暫時只有1宗買賣,而上月全月亦只錄1宗成交,於9月份更「吞蛋」。
持貨7年 帳面料賺229萬
另有資料顯示,原業主於08年以147.2萬元(未補地價)購入單位,連同一按在內,單位於2009年至今先後9次把單位進行按揭,包括不少財務公司,金額介乎30萬至71萬元,不過絕大部分借貸已償還。據區內代理透露,業主為商人,較需現金周轉,多次向銀行及財務公司借貸。有關單位2013年11月完成補地價,估計涉約180萬元,預計今次售出單位後,原業主帳面可獲利229萬元或70%。
另中原分行經理伍錦基表示,將軍澳中心7座中層G室,實用438方呎(建築581方呎),兩房間隔,以498萬元易手,實呎11,370元(建呎8571元),做價重返去年8月水平。原業主於2010年以272萬元買入,持貨5年帳面獲利226萬元或83%。
將中兩房失守500萬
另外,土地註冊處顯示,天水圍嘉湖山莊景湖居1座中層H室,實用550方呎(建築704方呎),以350萬元成交,做價成屋苑3房戶近半年新低,實呎6364元(建呎4972元)。原業主2009年以135.5萬元購入,帳面賺214.5萬元或1.6倍。惟由於新買家與原業主同姓王,是次成交有機會為內部轉讓。
嘉湖3房350萬沽 料內部轉讓
另市傳中半山地利根德閣3座高層複式A單位,實用2252方呎(建築2962方呎),近日以約5800萬元售出,實呎25,755元(建呎19,581元)。原業主2011年以5450萬元購入,雖然現帳面獲利約350萬元,但扣除使費,相信平手離場。
(東方)市區公屋王低見145萬
樓價下挫,市區鐵路沿線重現百餘萬元屋苑式住宅成交。黃大仙鳳德邨向為公屋樓王,近日有一房戶僅以綠表價145萬元售出,料買家每月供款僅約6,500元。另旺角居屋富榮花園一個曾先後承按或借貸約10次的極低層戶,市傳原業主期間曾透過按揭支付補地價,單位近日以556萬元自由市場價售,扣除補地價料亦獲利逾百萬元。
富誠地產林羉a稱,鳳德邨紫鳳樓高層27室,實用面積267方呎,一房間隔,望市景,同類放盤罕有,綠表叫價155萬元,區內放盤叫價由200萬元起,上址屬最平放盤,但再減至145萬元售出,實用呎價約5,431元,樓價返去年中價位,原業主九九年以約15萬元購入。
鳳德邨單位月供6481
該行陳錫金稱,鳳德邨單位新買家為同區公屋租客,以八成樓按及18年還款期入市。據了解,是次成交首期約29萬元,如以按息約2.15厘計算,每月供款約6,481元。
該行另稱,同屋邨銀鳳樓高層32室,實用面積349方呎,屬面積較大兩房單位,綠表開價205萬元放盤,亦屬約200萬元上車之選,但隨茪j市氣氛向下,上址減至196萬元易手,成交價跌穿200萬元,實用呎價約5,616元,原業主九三年僅以約16萬元購入。
消息透露,富榮花園錄本月首宗成交,屋苑10座極低層J室,實用面積484方呎,內園景單位,八月開價620萬元放售,當時同類單位最高曾售約590萬元,後來市況放緩,業主叫價降低至580萬元,終再減價,自由市場以556萬元售出,實用呎價11,488元。
土地註冊註資料,上址○八年以約147萬元購入,曾先後向銀行及財務機構承按或貸款共約10次,單是向財務機構貸款金額逾270萬元,而單位在一三年補地價。市場人士表示,市區自由市場居屋放盤罕有,做價較高,而補價後居屋貸款額更高,如該單位以當時補地金額逾200餘萬元估算,料轉手仍獲利100餘萬元。
二手居屋均價月跌3.8%
受大市影響,香港置業稱,本月截至十八日,二手居屋註冊量暫錄約118宗,按月跌逾10%,而同期註冊金額按月跌15.8%至4.4億元,平均每宗成交金額約370.4萬元,按月跌3.8%,料全月註冊量不足200宗,為極低水平。利嘉閣稱,十月只錄7宗夾屋買賣登記,按月跌56%,總值按月跌58%至4,122萬元,同創近一年半新低。
(東方)將軍澳中心兩房失守500萬
將軍澳有新盤推出,同區二手受壓。將軍澳中心兩房戶跌穿500萬元,成交價僅498萬元,重返去年八月價位;北區二線屋苑樓價同時回落,粉嶺帝庭軒及綠悠軒成交價較今年高位跌近12%及8.5%。
帝庭軒高位跌價12%
利嘉閣劉浩勤稱,將軍澳中心7座中層G室,實用面積438方呎,兩房間隔,叫價550萬元放售,最終減至498萬元售出,跌穿500萬元關口,返去年八月價位,實用呎價約11,370元;另同區都會駅1座高層E室,八月初叫價708萬元,減至645萬元售。
粉嶺「聯和墟三寶」齊跌價。中原張曼筠稱,帝庭軒2座中層F室兩房戶,減價55萬元,以445萬元售,實用呎價9,509元,較今年高位跌價近12%;同區綠悠軒1座中層B室,三房間隔,成交價538萬元,實用呎價8,791元,亦較今年高位跌8.5%。
消息稱,灣仔駿逸峰中層B室售653萬元,較一二年購入價帳蝕約15萬元。世紀21北山稱,天后維多利中心3座中層B室,劈價百萬元後,以680萬元成交,實用呎價約12,952元。
消息指,東涌映灣園11座中層F室減35萬元,僅售515萬元。美聯稱,天水圍虃z豪園6座中層H室,以筍價412萬元沽,實用呎價8,340元。
(蘋果)中環地舖劈租100萬元
今年中突然結束中環華人行店的意大利時裝品牌Baldinini,舖位剛獲Swatch Group旗下鐘錶品牌寶珀(Blancpain)以月租180萬元承租,租金急跌100萬元。 該舖位於華人行地下G3至G5號舖,在早前結業的Coach旗艦店對面,約1,654方呎,Baldinini於去年底以280萬元承租,呎租1,693元,並且在今年初開業。 不過,店舖開業僅半年,在7月中已結業,未知與生意抑或集團另有部署有關。 舖位隨後以原價放租,但現時租金已較去年下調,故最後以180萬元租予寶珀,呎租1,088元,租金急跌100萬元,跌幅35.7%。據悉,寶珀現承租同區新顯利大廈地舖,趁租金下滑,將分店轉移至最核心的皇后大道中。
屯門36車位1,800萬沽
另琣a今年連番沽售車位套現,消息指,最新沽出屯門彩華花園低層地下36個車位,成交價約1,800萬元,平均每個車位成交價約50萬元。該屋苑地下車位早年已拆售,最新二手售價約48萬元。
(蘋果)擢袨薖按息搶客 針對逾2,000萬元物業
按揭市場競爭激烈,不時有銀行透過現金回贈、減按息搶市佔率,擢蛌韙暾N下調拆息按揭(H按)息率,低至H+1.6厘至1.65厘水平,搶逾千萬的大額按揭貸款,銀行業界料金管局會出手,暫未見業界跟減息率。
業主於低息環境較傾向選擇H按貸款,以現時一個月銀行同業拆息(Hibor,H)低見0.2厘水平,連計銀行按個別客戶質素而訂下的浮息部份,H按貸款實際息率挨近2厘,截至9月底,選用H按貸款比率仍達八成。
減至H+1.6厘 全城最低
有指擢蛌韙敼NH按息率稍微下調至最低H+1.6厘,屬全城最低水平,主要針對貸款額逾千萬元的大碼按揭,簡而言之,即「優惠價」僅限物業價值逾2,000萬元之客戶,其他細碼貸款按息則仍守在H+1.7厘。 擢袢o言人回覆本報查詢時表示,現時按揭息率牌價維持不變,H按仍為H+2.55厘至2.95厘,鎖息上限為P-2厘;最優惠利率按揭(P按)則低至P-2.15厘,惟該行會密切留意按揭市場最新情況,向與擢蛈陴`厚關係的特選客戶或按個別情況考慮給予優惠按息。
料金管局叫停
事實上,擢蚸4月份曾向按揭客戶發放高達1.6厘的現金回贈,以加強按揭產品的競爭力,惟旋即被金管局叫停。有零售銀行部主管稱,今年本港貸款增長欠缺動力,「若能促成一宗逾千萬元按揭貸款,絕得抵得上做20宗風險較大H私人貸款」,故能理解擢蛌滌虓~決定,惟他提到擢蚰敞}市場「潛規則」,擔心金管局會殺雞儆猴,料擢蚸庢|叫停有關優惠息率。
業界無意跟隨
對於擢蚻藋}底線,其他同業暫未敢跟隨,中銀香港、琤矷B大新、上商、富邦均稱無意「跟減」,現時H按息率低至H+1.7厘。 翻查資料顯示,2010年多間銀行打價格戰,H按息率一度低至H+0.65厘,金管局曾出手訂下「參考水平」,「勒令」銀行於5月起劃一上調至H+0.7厘,其後息率逐步回升,永亨(前稱)曾於2013年中推H+1.65厘按揭計劃,金管局隨即向銀行「加以了解」,故過去兩年一直維持最低至H+1.7厘水平。 金管局發言人則指,該局一向要求銀行以審慎原則經營按揭業務,包括以審慎方式釐定按息,使其可長期持續,讓銀行有足夠利潤承受經濟轉差時可能面對的壞賬風險,該局一直密切留意市場發展,亦與業界保持聯繫,以確保認可機構在經營住宅按揭業務時有充足的風險管理。
(星島)世 宙 搶 閘 今 開 價 峻 巒 緊 接 登 場
新盤搶客戰如箭在弦,元朗兩大盤先後開放示範單位,為項目開價作最後部署,其中世宙昨日首度開放項目示範單位,最快今天以「買得起」價出擊;而同區的峻巒亦加緊部署,將於周六同步開放現樓及示範單位予公眾參觀,有機會短時間內開價。
由長實發展的元朗世宙,發展商連日來進行多輪軟銷以測試市場反應,將安排於今天正式出擊,該集團執行董事趙國雄表示,元朗良久未有新盤推出,因此區內分支家庭客需求大,料最快今天開價。
對於有機會與同區另一大盤峻巒同步開價,趙國雄又指,多個新盤同日開價可令市場更具透明度,帶動市場氣氛,更強調項目的位置優越,故對項目銷情相當有信心,預計明日將對外開放示範單位,並指準買家本周末不要四圍去。而定價方面,他表示,將「盡量會開一個市民可接受到的價錢」,亦指未來樓市穩定,認為樓價未有大跌的可能。此外,將軍澳日出康城九期即將招收意向,趙國雄認為,項目地點好,集團有意競投項目。
該集團高級營業經理何家欣表示,項目連日來有不少買家查詢,預計將提供大手買家優先安排,該盤有機會於下周開賣,而今天開放的連裝修示範單位,為三座二十八樓K室的三房連套房戶,面積六百四十三方呎。
項目於昨日率先開放示範單位予代理參觀,隨即吸引大批代理到場了解詳情,場面熱烈,由於人數聚多,發展商安排各代理分批前往。項目位於元朗安寧路,共提供一千一百二十九伙,分四座住宅大樓,發展商日前公布其命名為旭日、皓月、繁星及曉辰,只提供兩房及三房間隔。
此外,由新地發展的元朗峻巒亦準備就緒,料隨時開價截擊,集團代理業務部總經理張卓秀敏表示,項目將於明日開放示範單位及現樓予公眾參觀,計晝短期內公布首張價單。而項目現正申請穿梭巴士,共設兩站,分別位於元朗YOHO MALL及九龍站環球貿易廣場。
發展商早前表示,項目首批將不少於七十五伙,定價將會參考同系的YOHO Town。而發展商日前已開放了兩房的示範單位,包括一個連裝修單位及交樓標準的清水房,為一A期十一A座中的八樓B室,面積五百八十三方呎。
Q房網營業董事洪建輝表示,受區內多個大型新盤開售在即,二手交投持續冰封,其中,指標屋苑YOHO Town本月暫未錄成交,屋苑平均呎價約維持一萬一千五百元水平,而YOHO MIDTOWN的呎價則介乎一萬二千八百元水平。
項目率先推出一期單位,並中細分為一A、B及C期,共設九幢住宅大樓,涉約一千零二十七伙,其中一A期提供三百六十二伙,涵蓋兩至三房戶型;一B期涉四百九十九伙,包括一房至三房單位;而一C期則涉一百六十六伙,包括開放式至三房設計
(星島)屋 苑 交 投 低 迷 頻 錄 議 幅 擴 闊
二手成交量持續低迷,市場二手住宅續錄低市價成交,幅度由百分之三至十。當中,大角嘴富榮花園一項曾錄十按貸款樓盤,以低市價百分之三沽出;另外,天水圍嘉湖山莊錄三房以三百五十萬元易手,較同類單位價低一成。
大角嘴富榮花園錄十座極低層J室交易,單位面積四百八十四方呎,上月初開價五百八十萬元放售,議價累減二十四萬元後,終以五百五十六萬元成交,呎價約一萬一千四百八十八元,低市價約百分之三。
根據土地註冊資料顯示,上址○八年以約一百四十七萬元成交,其後曾向八間銀行及財務機構,承按或貸款達十次,合計按揭及貸款金額逾二百七十萬元,連同購入價計,今次轉手仍獲利套現逾一百餘萬元。
天水圍嘉湖山莊景湖居一座中層H室易手,單位面積五百五十方呎,根據土地註冊處資料顯示,近日以三百五十萬元易手,創屋苑三房單位近半年新低,呎價約六千三百六十四元,較市價低近一成。
同時,祥益地產林家倫表示,天水圍嘉湖山莊賞湖居五座高層A室易手,一名外區投資客「不睇樓」即成交,單位面積六百三十六方呎,連租約獲外區投資者承接,以三百九十六萬八千元沽出,呎價約六千二百三十九元,較市價低百分之三。
世紀21執行董事黃學宇表示,大埔中心錄二十一座低層H室易手,單位面積三百零七方呎,屬兩房間隔,以三百四十萬元成交,平均呎價約一萬一千零七十五元,低市價百分之七。
中原經理伍錦基表示,將軍澳中心七座中層G室易手,該單位面積四百三十八方呎,上月開價五百七十萬元,本月初調整叫價至五百五十萬元,終以四百九十八萬元易手,折合呎價約一萬一千三百七十元,低市價百分之六。
港置首席聯席董事唐文表示,將軍澳新都城三期一座高層E室易手,單位面積約六百三十一方呎,屬三房間隔,以約八百六十五萬元成交,呎價約一萬三千七百零八元,略低於市價水平。
世紀21營業董事嚴智贇表示,天后維多利中心三座中層B室易手,單位面積五百二十五方呎,屬兩房間隔,原業主開價七百八十萬元,近日大幅議價減一百萬元,以六百八十萬元沽出,減幅達一成二,呎價約一萬二千九百五十二元,屬市價水平。
另外,黃大仙慈愛苑創高價成交,涉及單位為J座高層四室,面積五百零六方呎,屬兩房間隔,以三百六十萬元綠表成交,呎價達七千一百一十五元
(星島)屯 門 滿 名 山 擬 加 推
新盤銷情報捷,嘉里發展執行董事朱葉培表示,該集團旗下屯門滿名山開售以來,市場反應理想,項目現時累售逾二百三十伙,套現逾十四億元,而周六開售的一百一十伙,市值約六億元。至於第四張價單,將會在周六開售後,視乎市場反應研究推出。
朱葉培指,在首輪銷售中,有四成買家採用建築期付款方法,料當中大部分為投資者。因此,他預料在項目入伙後,將有大量租盤流入市場,配合港珠澳大橋、珠海學院等機建及學府將於數年內落成,相信屆時租客對租盤的需求將會大增,預料項目落成後,呎租可達四十至五十元。朱葉培續指,雖然該區具一定的租務需求,惟發展商會把單位全數出售,不會作出租之用。
嘉里市場策劃總監吳美珊表示,採用一次過付款的客人約佔五成三,其中家庭客睇樓較多;而採用建築期付款的則佔約三成八,估計是投資者佔多;而採用二按計畫則佔約佔一成。
吳美珊續指,周六將全數推售屯門滿名山一百一十伙,屆時會分為A、B兩組,A組為購入兩戶以上物業的買家,而B組則是購入一戶的買家,開售當日會以即場登記及抽籤形式進行
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今日新聞摘要 04.11.15
(東方)香港大滯後港珠澳橋通車無期 港珠澳大橋成爛攤子!連接香港、內地及澳門的港珠澳大橋原定一六年通車,但工程一波三折,香港部分超支,近日更出現「移位」事件,工程延誤無可避免。反觀澳門方面,雖然口岸人工島填海需等待沉降,而「新城A區」進度滯後卻有「Plan B」備用,本港屢次「甩轆」可謂「佗衰家」,大嶼山更可能損失每年以百億元計的「橋頭經濟」。本港學者分析指,現時要取消工程已經不可能,政府只能「補鑊」,令大橋盡快完工。 港珠澳大橋動工多年,本港的延誤和超支問題一浪接一浪,先後有司法覆核官司、致命工業意外等問題影響進度,而大橋及相關工程,超支金額更動輒數十億元計。近日「不浚挖式」填海方法興建的香港口岸人工島出現移位,令各界再度關注大橋的落成日期會否再度推遲,未來又會否需要繼續超支要用公帑「填大氹」。 承建商追進度 工程費無底 港珠澳大橋的工程一直問題多多。早在去年中,本報已踢爆港珠澳大橋面臨超支及滯後通車危機,政府於去年十一月披露大橋香港口岸超支高達五十億元,更同時被揭工程出現滯後,要承建商追趕落後進度。今年五月,當局向立法會申請逾五十四億元的超支工程撥款,並決定將一系列毋須與大橋同時完工的工程延後,惟外界卻擔心工程費會再因此增加一成至一成半。 這項涉及兩岸三地的千億元工程,澳門亦傳出進度滯後的消息。記者日前到澳門實地了解,只見珠海口岸管理區有大量起重機及各種重型車輛,工程正密鑼緊鼓地進行。澳門口岸管理區仍是草地一片,據悉全因該區仍在等待沉降;至於新城A區上則布滿一堆堆的石塊及工程材料,暫未見有任何建築物,邊緣位置未完成填海。 澳口岸建築料短時間完成 澳門土木及結構工程師學會理事長胡祖杰表示,口岸人工島等待沉降的過程屬預期之中,現時填海沉降技術成熟,並不會影響工程進度,「依家基本上係一路填,一路壓實,沉降時間係規劃之中。」而島上的建築只要適量加快工程,或增加工程分工,預計可在短時間內完成。 至於新城A區,胡祖杰指目前進度滯後,惟若要追趕進度,可使用後備方案通車,即搭建臨時棧橋,連接珠澳口岸人工島及澳門半島。惟他提醒,這個「Plan B」若在本年內啟動,才能三地同步通車,否則即使港珠澳大橋如期啟用,「都係入唔到澳門。」 「不可能取消香港段工程」 澳門立法會議員高天賜認為,政府已有後備方案,應可避免到無法如期通車的問題,「不過就算今次無事,以後H工程都要小心啲規劃。」他指,澳門過往有不少工程一再延誤,難免令人擔心,當局日後亦應加強大型基建工程的監察及透明度,以釋公眾疑慮,亦可減低超支的風險。 「依家要取消(香港段)成個工程已經係不可能,可以做H就係去糾正。」香港城市大學專業進修學院學術統籌宋立功表示,港珠澳大橋工程涉及的地區,理應從一開始便協調統一,互相通報進度;本港涉及的工程部分延誤、超支,港府絕對責無旁貸。
(東方)前期勘探疑失準港橋島移位 港珠澳大橋早在一九八三年已有港商及珠海政府提出興建方案,經過多年商討,香港段終於二○一一年正式動工。大橋原定於二○一六年三地同步通車,惟現時港、澳兩地口岸卻接連發生問題,其中香港口岸人工島,早前更揭發出現填海人工島移位六至七米。雖然政府堅稱屬正常情況,惟工程師均指移動幅度不尋常,可能與前期的勘探工作不準確有關。 工程師學會前會長黃澤恩指出,因沙料注入填海範圍後會對海底淤泥產生壓力,若壓力或淤泥分布不平均,填料會移向較薄的淤泥位置,令人工島移位。 專家:七米幅度屬大移位 他強調移動幅度達六、七米屬較大移位,若整個人工島出現廣泛移位,應盡快停工深入調查。「喺淤泥填海,出現輕微移動同沉降係正常,但係六至七米就唔尋常。」公共專業聯盟召集人黎廣德估計,是次問題可能與前期勘探工作不準確,令填海鋼筒插入淤泥深度不足有關。
(東方)大嶼發展怠慢2000億恐化水 港珠澳大橋的工程進度備受關注,除因工程價格高昂外,亦因大橋落成後可為香港帶來巨額經濟收益。大橋除為本港帶來每年約二十億元「路費」收入外,有組織早前更曾進行研究,指大橋落成後,大嶼山發展若未能跟上,或無法把握經濟機遇,連帶原有客源都一併流失,甚至會流失近二千億元經濟效益,喪失競爭力。 大嶼山發展聯盟早於一三年,已就港珠澳大橋落成對香港經濟效益影響,與琤芮瑊z學院商學院院長蘇偉文合作進行研究,經計算後,指出隨荋銡]澳大橋落成,若大嶼山能提供足夠旅遊配套,可產生經濟群組效應,吸引博覽館的參展商留港消費,在頭十年可帶來七百億元至九百億元「橋頭經濟」收益。 大橋延誤 年失20億路費 惟一旦大嶼山發展繼續停滯不前,旅客將被極速吸走,連原來客源都一併流走,十年間損失可高達近二千億元。 另外,過橋所收款項將作為政府收益。根據港府早前預計,私家車每程費用為一百元,貨車則為二百元。在一二年,時任運輸及房屋局局長鄭汝樺曾稱,大橋工程延誤不僅令建造成本大增,更會令本港損失每年達二十億元的「路費」收入。 至於計劃中屯門至赤鱲角連接路則連接大蠔及北大嶼山公路,在香港國際機場東北面對開水域連接港珠澳大橋香港口岸,並在屯門分別連接現有龍門路和擬建的屯門西繞道。 港珠澳大橋設計時速一百公里,二十四小時通車,建成後由香港駕車直駛澳門,車程僅需約二十分鐘;香港國際機場到珠海的車程則少於一小時。當大橋及其他交通基建落成後,有望打造出一個粵、港「一小時生活圈」。 經濟助益大 足左右民生 香港城市大學專業進修學院學術統籌宋立功指出,港珠澳大橋是一個屬於兩岸三地的龐大規劃,若能如期啟用,對本港的助益絕非單純的「一加一加一等於三咁簡單」。他坦言,本港現時缺乏新產業,大橋延期的影響遍及經濟以至民生。
(東方)屯門擬建物流環保工業樞紐 屯門至赤鱲角連接路未來落成,將拉近屯門與機場之間距離,屯門四十及四十六區一帶擬發展為現代物流及環保工業樞紐。發展區的建議地積比率為四倍,可建約六至八層樓高,可發展土地面積約十公頃,提供約四十萬平方米總樓面面積,創造九千五百個就業機會。 四幅地納發展潛力區 立法會發展事務委員會下周二開會,討論屯門四十及四十六區一帶正進行的規劃及工程研究。發展局提交文件稱,研究範圍共有四幅地納入具發展潛力區,A區位於四十六區,為前採泥區形成的平台,部分用作屯門至赤鱲角連接路臨時工地。B區位於屯門至赤鱲角連接路收費廣場以北。 C區位於四十區的臨海用地,適合海上作業用途,區內現有鋸木廠、混凝土配料廠、露天貨倉、機械維修工場等臨時用途。D區位於四十六區以西,為山坡及前採泥區形成的平台,部分用作政府工程臨時用途。 當局建議潛力區作現代物流用途,例如配送和包裝中心、現代貨倉設施和檢測認證服務,處理高價值貨品及提供高增值物流服務;以及高增值循環再造業,如製造環保地磚。 當局訂防山泥傾瀉目標 另外,委員會亦討論長遠防治山泥傾瀉計劃,土木工程拓展署檢討後,訂出每年目標是鞏固一百五十個政府人造斜坡、為一百個私人人造斜坡進行安全篩選研究、為三十幅天然山坡進行風險緩減工程。現有二千八百幅有潛在危險的天然山坡,以及一萬七千六百個不合標準的人造斜坡,屬中等風險。 過去四年,推行計劃所需開支每年約十億元,工程計劃日後開支可能因通脹、建築費波動、山坡斜坡範圍及複雜程度、工地狀況等因素影響而有所不同。 委員會又討論成立小組委員會,研究公務員建屋合作社樓宇重建事宜。小組委員會將與各持份者及當局專注研究撤銷合作社單位的轉讓限制,以及重建機制所涉問題。
(東方)歷來罕見 十單成交九單租 二手樓成交谷底沉淪,進一步拉闊租賃與買賣比例差距,部分主要二手屋苑租賃佔整體成交比例更升穿九成,為歷來罕見,其中鰂魚涌太古城、鴨脷洲海怡半島及東涌映灣園,上月租賃比例高佔90%至93.8%,其他屋苑比例亦最少逾七成。買家出現信心危機,市場再錄撻訂個案,茶果嶺麗港城上月以770萬元低價售出的三房戶,買家撻訂離場,另天水圍嘉湖山莊撻訂貨以308萬元重售,低市價至少9%。 三盤租賃比例逾九成 二手買賣大幅萎縮,相反租賃市場仍有穩定承接,租賃成交主導二手市場,個別屋苑租賃成交比例突破九成大關,綜合代理數據,上月十大屋苑當中,有3個租賃比例超過九成,其中太古城上月全月錄60宗租賃成交,買賣卻慘錄4宗,租務比例達93.8%最高。 另映灣園及海怡半島上月分別錄41及27宗租務成交,買賣則只有4及3宗,租賃比例亦達約91.1%及90%。至於九月份租賃比例少於七成的嘉湖山莊及荔枝角美孚新邨,上月亦已升至70.3%及71.4%水平,其餘沙田第一城及麗港城等屋苑租賃比例介乎77.3%至88.9%。 銀禧閣劈租近一成半 隨荍韟h業主轉售為租,市場不乏減租個案,世紀21奇豐周淑萍稱,火炭銀禧閣高層A2室,七月放租至今累減4,000元,終以每月2.3萬元租出,減幅近15%,實用呎租32.7元,低市價。 另港置歐淼林稱,紅磡黃埔花園12座高層G室成交月租1.32萬元。富山地產林偉雄稱,新蒲崗越秀廣場2座低層H室三房成交月租1.7萬元。 嘉湖撻訂貨308萬重售 相反買賣持續谷底徘徊,即使有承接亦有機會「食詐胡」,市場稱,麗港城6座中層3房上月以770萬元成交,售價是該盤近三個月的3房低位,但買家仍撻訂離場。據悉,新買家原先沽出的青衣盈翠半島單位遭買家撻訂,故惟有放棄購入上述麗港城單位。 樓價再走下坡,中原黃懷恩稱,嘉湖山莊賞湖居4座低層F室早前以320萬元售出的撻訂貨,剛以308萬元重售,低市價至少9%,並較原售價再低約12萬元。市場稱,鰂魚涌南豐新邨10座高層G室兩房以556萬元售出,低市價一成,並創屋苑近半年新低價。世紀21奇豐吳元利稱,沙田第一城49座中層F室放盤兩個月,叫價累減近一成以378萬元售出,實用呎價13,310元。 土地註冊處資料,上月整體樓宇買賣4,491宗,涉額359億元,按月跌17.9%及13.2%。期內住宅買賣按月挫22.6%至3,300宗,成交額跌32.8%至225億元。
(東方)九月零售價量齊跌 本港九月零售額及零售量下跌,創○二年來首次!政府統計處公布,九月零售業總銷貨價值按年跌6.4%,臨時估值為352億元,零售業總銷貨量亦跌3.1%,不但連跌7個月,亦遠遜市場預期。香港零售管理協會新任主席鄭偉雄對銷貨量同時下跌感到憂慮,表示過去零售商進行促銷,「起碼都叫賣到」,但現時連銷量也錄得跌幅,擔心商家將面對存貨壓力,相信其聖誕節減價幅度需進一步擴大,料聖誕整體數字按年或錄得單位數跌幅。 僅中秋相關類別倖免 政府統計處公布,首九個月零售業總銷貨價值跌2.7%。各零售商類別銷貨值中,除了因中秋節效應而帶動的食品、酒類飲品及煙草按年升22.8%、及超市貨品上升1.7%外,其他均全線下跌。 珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物仍膺跌幅榜榜首,跌幅擴大至22.9%。太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明料集團期內銷售跌近20%,店舖數目九月減少1間至現時12間。他提到上月底訪港內地遊客涉因購買珠寶問題遭毆斃事件,令行業大受拖累,預計相關負面影響將於本月反映。 值得留意的是,包括智能產品在內的其他未分類耐用消費品貨值在九月跌2%。該類別今年三至八月一直保持高速增長,而去年九月貨值升逾70%。 天寶鐘表主席梁青華直言,公司於九月銷情不甚理想,約有雙位數跌幅。整體十月表現亦不能寄予厚望,考慮到今年環球經濟、政治因素及訪港旅客下跌,均令市道不活躍,不看好今年餘下3個月的零售數據。他料除非有重大利好消息支持,否則慘淡情況將持續。 政府發言人指出,九月零售業銷售進一步轉弱,反映訪港旅遊業積弱,某程度上亦顯示股票市場在夏季波動加劇對消費意欲的影響。展望短期內,零售業仍受制於訪港旅遊業的疲弱表現,亦將取決於環球經濟前景轉差對本地經濟及消費意欲往後的影響。 九月的訪港旅客數字連跌4個月,整體訪港旅客人次,按年跌4%,其中內地客按年減少4.7%至350.94萬人次。 銅鑼灣舖低四成租出 另消息稱,銅鑼灣駱克道一個雙數地舖,原由南韓化妝品店租用,年初交吉至今,終以低於40萬元月租租出,較舊租低逾40%;同區渣甸街一個原由參茸行承租的單號地下連閣樓以約21萬元租予食肆,較舊租低16%。另尖沙咀金馬倫道一個原由涼茶店租用單號地舖,以約13萬元租出,較叫租低逾40%。
(明報)元朗世宙批預售 或對撼滿名山 正當嘉里屯門新盤滿名山今日向傳媒開放示範單位之際,由長實地產發展、單位總數達1129伙的元朗世宙,剛獲批預售;長實執行董事趙國雄回應查詢時表元,世宙已獲批預售,重申項目應該會在本月登場。世宙主打2、3房戶型,單位實用面積介乎420至650餘方呎,樓花期13個月,相信有機會與滿名山對撼。 利奧坊•曉岸周六再推28伙 新盤市場昨只錄零星成交,嘉里牽頭的沙田九肚麗坪路玖瓏山,新售出天瓏閣2座21樓A室、實用1951方呎連天台特色戶,成交價5218萬元、實呎26,745元,暫時是項目最高呎價。 琣a上月底至今累售235伙、套現逾10億元的大角嘴利奧坊•曉岸,最新加推48伙,並且維持提供最高10%的折扣率,本周六會開展第三輪銷售,而且發售其中28伙,該批單位折實平均實呎1.74萬元,單位折實售價369萬元至677萬餘元。 永義去年至今累售22伙(平均實呎2.5萬餘元)、套現逾8.5億元的太子道西雋瓏,新增1年長成交期,買家先付10%樓價,其後於270天內,分5次共繳付另外10%樓價,80%剩款可在簽署臨約後最長1年支付,意味買家只需付10%首期可入市。永義執行董事官可欣指出,集團明年擬開售喇沙利道6號新盤,涉約85伙1至4房單位。 市建局海壇街下月8日截標 另市區重建局旗下深水海壇街205至211A號需求主導重建項目,即日起邀請22家發展商入標競投,下月8日截標;項目提供約3.41萬方呎住宅樓面涉約69伙,及逾6824方呎商業樓面。 據悉,招標條款列明,發展商只可獨資入標,賣樓收益在5.6億元起開始分紅,其後每增2000萬元再遞增,分紅比例最高5成。條款亦要求單位面積下限為實呎260方呎,至少一半單位在480方呎以下,毋須預留單位作樓換樓。
(蘋果)炒嵐山車位 三周賺七成 賣185萬創新高 貴過劏房單位 淡市住宅無淡好食,游資轉戰非住宅市場,車位炒風再現。長實大埔嵐山車位連環破頂,消息稱,一個車位以185萬元易手,料創屋苑車位新高,業主上月向發展商以約110萬元買入,持貨短短三周,狂賺75萬元或逾70%,可以租返屋苑劏房8年半。 長實大埔嵐山上月初一連兩日推售220個住宅車位,售價約90萬元至約110萬元,另25個電單車位,共套現約2.2億元。儘管車位僅限業主認購,且日後車位只供屋苑住戶使用,然而屋苑總共1,350伙,惟僅220個車位,平均6伙爭1個車位。加上,樓盤位處偏僻,公共交通設施缺乏,僅小巴穿梭往來,就算有屋苑穿梭巴士,惟班次疏落,造成車位有價。 短炒獲利成交達30宗 過去三周,嵐山車位頻現摩貨成交,據悉約30宗短炒獲利個案,賬面賺價由約30萬元至50萬元,賺幅逾三成。香港淘房(嵐山)分行經理雷希華指,屋苑地下一個車位,剛以185萬元成交,料創屋苑車位新高,惟未能創新界東最貴車位紀錄。目前新界東最貴車位,為沙田溱岸8號2樓單號車位,成交價255萬元。 業主本月上旬以約110萬元買入,首期連釐印費只需一成定金(11萬元)和1.65萬元,持貨三周,賬面賺約75萬元,賺幅近70%。以月租4,500元推算,預期回報率約2.9厘。成交價貴過嵐山住宅劏房,屋苑劏房最平約130萬元,例如2座低層A室,實用165方呎,成交價129.4萬元,呎價7,842元。這類劏房新近月租7,200元,今次賺的錢相當於劏房8年半租金。 另外,中原趙愛蓮表示,嵐山雙號車位上月中以99萬元買入,以153萬元轉售,賬面賺54萬元或54.5%,新買家為屋苑業主,因為當時未能購入遂向二手市場轉購。 其他新盤車位亦熱炒,長實荃灣環宇海灣上月底拆售444個車位,售價由129萬元至159萬元,沽約350個,套現逾4.4億元。業主旋即將車位於市場放售,現約10個放盤,叫價較買入價高約15%至20%,例如地下雙號車位,業主以151萬元買入,現以180萬元放售,冀短炒賺29萬元或19%。 信置大埔逸瓏灣I及II同期拆售約480個車位,售價約168萬元至192萬元,平均售價約180萬元,暫沽約400個車位,套現約7億元。目前有約10個車位放售,叫價較買入價高20%至30%,其中一個單號車位,業主以約180萬元買入,現於市場放售,叫價240萬元,博賺60萬元。
(蘋果)嘉湖撻定戶重售 賣平12萬 中原黃懷恩表示,嘉湖山莊錄撻定貨重售,賞湖居4座低層F室,實用449方呎,今年9月初原以320萬元售出,但買家撻定,業主隨即於同月18日以原價放售,直至近日,減至308萬元,比之前造價平12萬元才能沽貨,但仍比市價低至少9%。 租客:仲有得跌 日前爆出三名代理以市價七折買嘉湖,本報昨晚擬直擊原業主未得其門而入,至於街坊反應不一。同區居民楊小姐指,「無計啦,代理資訊係快啲。」7年前搬入嘉湖山莊的郭小姐,現時以月租1.3萬租住一個三房一套單位。即使屋苑湧現低價成交,她仍無意現階段置業,「𠵱家梗係唔會買住,應該仲有得再跌。」 細價樓以劈價成交主導。世紀21奇豐吳元利表示,沙田第一城本月首宗成交,為49座中層F室,實用284方呎,今年9月放盤開價420萬元,近日終劈價一成至378萬元沽出,呎價13,310元。 祥益地產胡志偉稱,屯門居屋兆麟苑J座低層8室,實用401方呎,放盤近兩個月,減價92萬元至308萬元連地價易手,呎價7,681元。
(星島)樓 宇 註 冊 4491 宗 跌 18% 創 十 九 個 月 新 低 本港樓市交投量持續放緩,土地註冊處昨公布最新數據,上月整體樓宇註冊量為四千四百九十一宗,按月大幅減少一成八,為去年三月以來,近十九個月新低紀錄,當中,住宅交易佔三千三百宗,按月急跌二成三,綜合市場消息指,上月二手住宅交易僅約二千宗,為九六年有紀錄以來最少宗數。 近月樓宇成交量偏低,十月土地註冊處錄樓宇買賣共四千四百九十一宗,十八個月低位,其中住宅樓宇買賣合約亦回落至三千三百宗,市場指當中二手僅有二千零七宗買賣,為土地註冊九六年有紀錄以來最低位。 美聯物業資料研究部指出,綜合土地註冊處資料反映,上月樓宇交投量,不單較去年同期大跌約四成四,與歷年十月比較,創有紀錄以來新低紀錄。該行首席分析師劉嘉輝指出,上月整體物業宗數顯著回落,源於二手住宅及大屋苑市況疲弱所累,十月二手住宅註冊量僅錄約二千零七宗,為九六年有同類紀錄以來近廿年最少。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,十月一及二手私人住宅交投平淡,拖累整體住宅登記數字創十九個月新低,二手私人住宅方面交投疏落,預計十一月二手登記宗數錄約一千三百宗,將較十月進一步下跌約兩成半。 該行錄得大型屋苑註冊成交表現,其中,天水圍嘉湖山莊錄二十九宗登記,而沙田第一城有十九宗,荔枝角美孚新及魚涌太古城,分別錄十六及十三宗交易。至於登記宗數最高的新盤為東環II期,達五百六十三宗,而紅磡環海•東岸,則錄四百五十六宗交易。
(星島)二 手 紛 錄 低 市 價 沽 二手市況持續平淡,紛錄低市價承接個案,幅度介於百分之四至十二。祥益高級營業經理胡志偉表示,屯門兆麟苑J座低層八室沽出,連補地價三百零八萬元售,呎價七千六百八十一元,低市價一成二易手。 中原分行經理黃懷恩表示,嘉湖山莊賞湖居四座低層F室沽出,面積四百四十九方呎,撻訂後終以三百零八萬元再售出,較前造價低百分之四,呎價六千八百六十元。 美聯分行營業經理劉曉明表示,粉嶺豪峰嶺一座高層A室易手,獲換樓客以約一千四百九十八萬元承接,屬四房連天台物業,呎價約九千五百四十七元,創屋苑新高。 |
今日新聞摘要 08.10.15
(明報)一手盤單日新增7宗撻訂
新盤市場繼9月錄得近40宗撻訂後,踏入10月,新地東涌東環II、九建紅磡環海•東岸,分別再錄4宗和3宗新撻訂個案;當中上月至今已累售逾900伙的東環II,4伙新取消交易單位分佈於第1A座及2B座中、低層,成交價453.33萬至759.92萬元,以買家遭殺訂5%計,推算各撻訂買家被沒收金額由22.7萬至38萬元,4伙共遭新地殺訂約122萬元。連同之前6伙撻訂,東環II累錄10伙撻訂,估計新地總殺訂金額共達317萬元。
東環II四伙撻訂貨加價重推
不過,新地昨晚已重新上載東環II的新銷售安排,周日(11日) 重新發售當中3伙撻訂戶,新定價比舊價調高2%至4%。
另新地同系何文田豪宅天鑄,昨再錄得大額成交,單位為第7座30、31樓實用2357方呎A室特色戶(另連668方呎天台),成交價7612.83萬元、實呎3.23萬元。
環海再增3宗 累積19宗撻訂
至於近日被形容為「撻訂王」的環海•東岸,再有3宗新撻訂,有關單位均分佈於1A座中層,上月底分別以531.8萬至631.4萬元售出,以遭殺訂金5%計,即3名買家各遭沒收訂金額26萬至31萬餘元,3伙共遭殺訂金85萬餘元。環海•東岸9月中至今已累積錄得19宗撻訂,估計九建共殺訂金436萬元。
朗屏8號設200餘呎開放式戶
元朗新盤戰方面,嘉華、信置合作的朗屏8號有望月內發售;嘉華總經理(香港地產)偉明稱,樓盤預售仍待批,目標本月內發售,屆時售價將以同區及地鐵沿線大型屋苑作參考。續稱,項目提供912供,主打一、兩房單位,開放式單位實呎200多方呎起,至最大四房約800餘方呎。
新世界唐人新村THE PARKHILL柏(141伙),今日會向傳媒開放設於荃灣的展銷廳,並有機會公布首批單位開價。
(明報)《置業攻防》作者汪敦敬:業主持貨力強 樓價難跌逾兩成
目前不少投資者看淡樓市前景,個別悲觀者更料樓價會跌五成,最近推出新書《置業攻防》的祥益地產總裁汪敦敬卻沒那麼悲觀。汪敦敬預計,雖然面對美息趨升及人幣貶值兩大不利因素,樓價短期將下跌,但他相信習近平上月訪美期間中美已達成協議,料美國不會大幅加息,人民幣亦不會大幅貶值,而業主持貨能力強,估計樓價難跌逾兩成。
相約汪敦敬訪問預測樓市後向,獲安排於屯門柏麗廣場高層的祥益地產總部進行,汪敦敬提示記者說:「柏麗廣場很容易辨認的,是屯門最高的寫字樓。」站得高看得遠,汪敦敬於2009年已看準各國大印銀紙後本港樓價必升,過去6年多以來先後買入多個本港商住物業,部分價值已倍升,令他成為樓市升浪的大贏家。
汪敦敬強調,環球央行於2009年以來接力推出量化寬鬆政策(QE)大印銀紙,貨幣大幅貶值是必然結果,故等樓價下跌始買樓屬不智。他認為,即使樓價受政府辣招、供應增加或經濟放緩等負面因素影響而本來應輕微下跌,惟貨幣貶值力量太大,樓價最後仍然上升,故過去6年多買樓是「早買早數」。
洞悉銀紙貶值 2009年起狂掃物業
惟向前望的話,全球寬鬆的貨幣環境或有變,因為市場預期美國聯儲局今年很大機會加息,此舉勢必令環球資金成本上升;加上本港實行聯繫匯率,港息中、長期將跟隨美息上升,借按揭買樓者每月供款負擔增加,不利樓價表現。
另一方面,市場亦擔心內地經濟下行壓力持續,資金外流加劇,人民幣匯價貶值壓力將揮之不去,金融市場將轉趨波動,亦是本港樓價另一不利因素。
8月沽兩住宅 減磅等執廉貨
汪敦敬亦同意上述憂慮,故他8月在樓價調整前已分別以2090萬元及400多萬元沽出康樂園及新港城住宅單位,合共套現逾2500萬元,坐等跌價執平貨的機會。
他表示,「上世紀90年代向另一資深投資者秦錦釗購入康樂園物業後,我曾自住一段時間,兒子孩提時代亦曾在該花園種樹,故我對此物業曾有一定感情。不過,我們一家近十年已搬到西九,兒子亦已到英國留學了,我留意到該物業租金回報率偏低,於是8月把該單位賣掉。我本來想換馬購入屯門某一新盤複式單位,惟跟見到市場突然間湧現很多其他選擇,意識到樓價正開始調整,於是選擇按兵不動了。」
至近日,汪敦敬從習近平訪美找到啟示:「我覺得美國與中國已協議好玩『二人三足」,即美國不大幅加息,人民幣也不會大幅貶值,讓歐洲及日本央行繼續印銀紙,穩定全球資產價格。」因此,他預測本港樓價有調整無大跌,未來擬繼續持有西九的4個豪宅物業,以及屯門的寫字樓及舖位,而且打算於調整期接近尾聲時,在市區購入旺舖長線收租。
港存款急升 支撐樓價
至於本港新樓供應增加的問題,汪敦敬認為,目前一手供應增加並不足以彌補二手放盤減少,故港府增加土地供應屬應該做的事。
他強調,相對於龐大的二手樓存量,一手供應影響有限,而目前息口偏低,業主持貨能力,截至8月底本港存款總額10,662億元,較2008年底的6060億元勁升75.9%(見圖)。有關數據反映過去6年多以來港人存款顯著增加,持有大量存款的業主沒有沽貨壓力,一旦樓價掉頭調整,持有可觀存款的「無殼蝸牛」料爭相上車,故樓價大跌的可能性微乎其微。
「樓價是買賣雙方博弈的結果。我預測樓價難大跌,原因之一是因為業主愈來愈有錢,議價能力愈來愈強,可以到個價好高至賣;買家方面,即使很多年輕人不夠錢付首期,其父母可以為其代勞,這不是一般購買力,而是『複式』購買力。」
(明報)人棄我取 成屯門代理一哥
汪敦敬表示,他的祥益地產過去多年穩佔屯門二手住宅代理成交量六成以上佔有率,在該區的表現更勝龍頭大行。他解釋,祥益作為中、小企,與大集團競爭要自己找到生存空間。在1997年金融海嘯後,大部分同行撤離屯門公屋及居屋區,祥益乘虛而入,故近年穩佔區內公屋代理市場近九成市場份額。
祥益採用多舖少人策略,目前旗下有百多名員工,分店數目約30間,則每間分店員工數目只有3至5人,即使近月市轉淡,員工仍可維持平均每月開3張單(包括租售成交)。
港珠澳橋落成 將帶旺屯門樓
汪敦敬這位屯門樓市地頭龍,非常看好該區前景。他解釋,港珠澳大橋落成後,其中一條高速公路支線是由大嶼山經屯門、洪水橋、西部通道直達深圳前海,有關地區可望成為比中環更大的核心商業區。該高速公路於屯門的落腳點位於屯門碼頭,故鄰近的龍門居、新屯門中心及邁亞美海灣等屋苑可看高一線。
(蘋果)長實高價奪康城8期 擲百億投資 李嘉誠似淡化撤資
經濟、政治從來密不可分。長和主席李嘉誠近日高調反擊內媒對其撤資指控後,與中央關係起變化。不過統戰部部長孫春蘭周一來港,與李嘉誠長子李澤鉅及其他本地富豪會面後,久未在香港買地的長實地產成功奪得將軍澳地皮,似淡化撤資。巧合地,長建昨亦宣佈提高換股比率及特別息,以吸引電能股東接受合併方案,有助長建物色海外業務,走出去步伐未停。
長實闊別八年再奪將軍澳日出康城發展權!港鐵公佈,區內純住宅發展補地價最高的日出康城8期由長實投得,料總投資額約100億元,以兩、三房單位為主。 李嘉誠被內地官媒連番批評撤資,上星期二(9月29日)突然發表聲明,反擊內地官媒的言論,翌日適逢日出康城8期截標,集團亦罕有出高價投地,似要證明未有撤資。第8期的補地價金額,與今年1月批出的同為純住宅的第6期比較,貴近25%。
提供1,400伙 兩三房為主
長實執行董事吳佳慶表示,集團對投得該地感到開心,被問到投地是否回應集團不撤資,她說:「肯定唔會」,強調投地策略仍是貼近巿價。項目總投資額約100億元,提供約1,400伙,將以兩、三房為主。雖然項目補地價創純住宅新高,她認為此反映項目地理位置好,因有八成單位可享海景,容易剪裁及方便規劃,故屬市價。她表示,對一手樓前景仍有信心,認為需求存在,並指集團未有停止過投地。 事實上,集團今年才首度成功投得地皮增加土儲,亦是繼2012年投得西鐵荃灣西站TW5灣畔後,近三年首個中標的鐵路上蓋項目。第8期總樓面面積上限104.4萬方呎,可建不超過1,430伙,市傳補地價金額29.55億元,每方呎樓面地價達2,830元,為同系純住宅項目呎價最高的一期,有關分紅比例有傳最少要15%。而招標條款中列明發展商需付予港鐵一筆過入場費。
區內開荒牛 雄霸首三期
位於堆填區的日出康城,自2005年開始批出區內的住宅項目發展權,至今已賣出8期項目。長實為區內的「開荒牛」,在2005至2007年間雄霸首三期發展項目,其後建成1期首都,2期領都、領腄B領凱及3期緻藍天共5個樓盤,合共8,017伙,操控區內近七年的一手供應。目前二手呎價9,300至9,500元之間,與一條環保大道之隔同由長實發展的峻瀅二手呎價約9,800元。 其後日出康城地皮暫停出售達七年之久,在去年初才再度推出,長實全部有參與,但由第4至7期全數敗陣,先後被新地、會德豐及南豐瓜分其區內王國地位。事隔八年後,長實才再重奪區內項目發展權,以第8期可建單位計算,區內有9,447伙由長實發展,佔整體已批出單位總數58%,力保大地主之位。如計及附近峻瀅兩期項目,長實更在堆填區有逾1.2萬伙。
(蘋果)減價潮蔓延至青衣 翠怡花園兩個月賣平百萬
樓市交投萎縮,平價沽貨潮殺到去中小型屋苑。青衣翠怡花園重現400萬元以下成交,1座望內園景單位,買家遲入市兩個月,樓價平近100萬元。該單位累減三口價後以368萬元售出,實用呎價8,326元,自去年底後再現低於400萬元或以下成交個案;相比兩個月前,同座同層鄰居E室,以460萬元售出,造價足足相差20%。
繼尖沙嘴九龍站上蓋豪宅,有投資者「八折」急沽貨後,劈價風潮湧至青衣。利嘉閣何振榮表示,剛低價沽出的翠怡花園1座低層A室,實用面積442方呎,建築面積562方呎,兩房間隔,業主今年9月以430萬元放盤,或因急需資金周轉,一個月內3次減價,累減至368萬元售出,實用呎價僅8,326元,建築呎價6,548元。
重現400萬元以下成交
記者現場直擊,上述單位位處低層,外望網球場,但同座同層同面積的E室,面向馬路,受車輛雜音影響,且對正消防局及警署,卻於兩個月前,獲買家以460萬元貴價承接,呎價1.04萬元,相隔兩個月,兩伙造價足足相差20%或92萬元。 按土地註冊處紀錄,剛易手單位,原業主於2012年4月開始,先後向5間財務公司借貸。代理指,對上一宗低於400萬元成交,追溯至去年底,8座高層F室,面積略細,368方呎兩房,成交價396萬元,呎價1.07萬元,是次造價重返去年水平。現時約48個放盤,僅1伙叫價低於400萬元,為3座低層G室,面積368方呎,叫價365萬元。
海欣花園減價50萬沽
同區的海欣花園,同現低價成交。美聯物業樊志聰表示,鄰近翠怡花園的海欣花園,6座低層C室,建築面積610方呎,實用面積463方呎,兩房間隔,業主減價50萬元至490萬元成交,建築呎價8,033元,實用呎價10,583元。 今年8月,同類海景單位,鄰座5座中層C室,樓層相差5層,造價558萬元,是次6座造價較8月差68萬元或差距12%。上述6座易手單位原業主於2005年8月以約182萬元購入上述物業,是次轉售賬面賺約308萬元,物業升值1.69倍。 青衣翠怡花園居民張先生表示,屋苑最近的低價成交應不會拖低單位價格,因為成交價要視乎單位的位置,以及有無裝修。如果無裝修,平100萬唔奇,因為重新裝修都要五、六十萬元。另外,如果是第一期,假設一手買入,當年都是廿零、三十萬,平賣100萬亦都唔奇。
(蘋果)最細單位200餘呎 朗屏8號擬月內售
新界西北區住宅供應排山倒海,新盤戰白熱化。發展商冀西鐵朗屏站項目朗屏8號能夠月內推售,面積600方呎內中小型單位佔總伙數達六成,定價參考同區二手及鐵路沿線物業。 由嘉華及信置合作發展的元朗朗屏8號,位於擴業街8號,現正待批預售樓花同意書,嘉華總經理(香港地產)溫偉明希望短期內獲批,目標月內開售。項目4幢樓宇提供912伙,樓花期長約28個月,面積最細的開放式單位面積約200餘呎。
長沙灣青薈超購3.4倍
長沙灣單幢盤青薈昨原價加推38伙,折實平均呎價14,765元,將於周日開售全數68伙已開價單位,項目至昨晚累收逾300登記,超購3.4倍。今晚進行首輪銷售100伙的會德豐筲箕灣新盤Island Residence傳累收540登記,超購4.4倍。 市況轉弱下,發展商仍然信心十足,紛紛將撻定戶提價重售。累積撻定宗數增至10宗的新地東涌東環II,將3伙新撻定單位加價2%到4%不等,周日重售。另宏安長沙灣薈悅1伙低層開放式撻定單位亦加價8%。
(東方)多按盤湧現翠怡平一球
二手樓市「爆煲」迹象漸趨明顯,近日市場「多按」盤成交及放盤突然激增,部分更願劈價至年多前價位沽貨,本月已錄至少兩宗多按盤新低價成交。繼粉嶺碧湖花園實用呎價低至8,500元的一年前價位售出後,昨日青衣翠怡花園多按單位,更僅以實用呎價8,326元成交,兩房戶售368萬元,低市價約100萬元,屬去年初價位。另市場昨再新增4個銀主盤,其中3個為公屋及居屋多按單位。
利嘉閣彭錦添稱,翠怡花園1座極低層A室兩房戶,實用面積約442方呎,開價420萬元,其後兩度減價,先劈至390萬元,後再劈至370萬元,但未獲承接,終再減至368萬元才沽出,同層成交價早前達460萬元,平近100萬元,實用呎價低至8,326元。是次成交呎價跌穿1萬元,市場指為去年初價位。
成交價低估值逾18%
據悉,大型銀行對上址估價達449萬元,成交價低估價逾18%,但代理稱,因單位面對「公家」平台,較難有承接,傳業主因得悉同區有低價成交,突然大減價出貨。另土地註冊處資料,該單位九○年以約64.4萬元購入,直至近年再至少三度承按。
除上述翠怡花園單位,本月多個「超低」價成交亦是多按盤,如粉嶺碧湖花園實用呎價約8,500元成交,單位亦曾作多次承按或貸款;另旺角居屋海富苑海寧閣最受捧迷你戶,僅售268.8萬元,同類已補價單位曾售近310萬元。
市場再增4銀主盤
昨日市場再增至少4個銀主盤,其中3個為多按公屋及居屋,資料顯示,青衣居屋青華苑D座單位,實用面積645方呎,曾多次承按或貸款,包括單在去年曾向三間不同財務機構貸款逾100萬元,銀主自由市場及第二市場叫價588萬及438萬元放盤。
另將軍澳公屋景林邨7座銀主盤,現時自由市場及第二市場叫價428萬及230萬元放盤;另黃大仙公屋黃大仙下邨9座銀主盤,自由市場叫價430萬元,第二市場則以250萬元放售。資料顯示,兩公屋單位曾多次承按及貸款。
東堤四個月跌價9%
二手市樓價續跌。中原曹嘉華稱,東涌東堤灣畔5座中層A室,實用面積772方呎,同類六月成交價達758萬元,減40萬元後,以690萬元售,實用呎價約8,938元,樓價四個月跌約9%;同區指標屋苑映灣園16座中高層E室,僅售520萬元,屋苑交投終破蛋。
世紀21康聯康向斌稱,茶果嶺麗港城15座中層F室,實用面積517方呎,售555萬元,創近兩個月兩房戶新低,實用呎價約10,735元。
(東方)樓市寒冬百間細代理行瀕執笠
樓市情況非常嚴峻,地產代理業更有機會爆發結業潮。香港地產代理聯會主席郭德亮表示,該會旗下900多名會員,很多已有兩至三個月未錄買賣成交,當中約10%、即近百間中小型代理行,已開始考慮結業,如市況繼續差,預期年底將陸續有代理行關閉。
郭德亮稱,現時中小型代理行生意十分艱難,自政府出招後交投已經減少,不過,今年初由於租市仍有成交,加上部分新盤有委託中小型行參與銷售,如房協長沙灣數個住宅項目買賣佔約10至20%由中小型行促成,故仍可勉強維持開支。不過,最近美國有望加息、政府揚言不減辣及狂加供應等消息出現後,等同叫人不要買樓,令二手交投跌至歷來低位。
代理竟三個月無單開
他直指,雖然大行近數月靠新盤買賣仍有賺,但整體代理收入向來主力來自二手市,而旗下約900多名會員中,很多在近兩至三個月已未錄買賣成交,有五成會員已「嗌救命」,更有一成正考慮結業。
郭氏稱,樓市向來有高低位,奈何現時環境非常嚴峻,市場購買力仍在,但除非業主大減價,才能吸引買家入市,否則市況繼續差,臨近年尾,預期陸續有中小型行結業,大批代理將轉行。
湯文亮:今年無上車就贏
紀惠集團行政總裁湯文亮在網誌上稱,今年內沒有「上車」的人就是贏家,因未來供應增加,按揭貸款成數減少及雙倍印花稅下,買新樓的人會放售現居單位,二手放盤同時上升,樓價會向下調整,故此今年未入市的人,會有更多選擇。
他相信,今次跌市約兩年時間,由現在到年底樓價大約會跌8%,其後二十個月大約跌15%,周期便完成,但屆時供應增加,經濟放緩,樓價會續跌,現在看最少下跌兩成才有吸引力。
(星島)兩 場 拍 賣 僅 售 出 兩 伙
二手市場交投淡靜,連帶私人拍賣場成交放緩,昨天環亞及黃開基拍賣行分別舉行兩場拍賣會,共推出四十一項物業,但即場僅錄兩宗成交。
在該兩場拍賣會中,合計共售出了兩項物業,共涉及交易價二百八十多萬元,市場指反映私人拍賣場氣氛平淡。至於在兩個拍賣場的四十多項物業競投中,準買家承價次數亦不多。
由環亞拍賣行售出的物業中,該行拍賣師曾傑俊表示,涉及位於灣仔謝斐道一百一十八號樂居樓三字樓G室單位,屬商業用途單位,拍賣開價為二百二十五萬元,最終以二百三十萬元沽出,屬貼近市價成交個案,新買家購入物業料作投資用途。
而另一宗成交物業,則為黃開基拍賣行所推出的物業項目,該行營業經理蔡文錦表示,售出物業為柴灣雅麗閣地下單號車位,該車位開價為四十萬元,最終以五十萬元沽出
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「大落後」更要「大有為」
*轉載自2015年09月21日林奮強先生的博客網站 我十分感謝上周《晴報》為HKGolden50舉辦了一個與逾400名市民的知識分享。參與者定是有心愛港的中堅分子,因這並非投資講座,聽了不會發達,但逾九成人都甘願坐足全場。我自知五音不全,魅力欠奉,能吸引到各位留下,只因內容「新鮮」。但對24小時生活在資訊爆炸的香港的觀眾,怎可能有相等於14個「午間新聞」的「新鮮」港事?這似乎反映了只專注政治爭拗的本港媒體,在傳播關鍵的社會、經濟、民生議題上,還需要加把勁。
未來環球經濟 只餘下小機遇
城市間的競爭有如球賽,若你時常贏第一,就不需「大有為」;但如果你大落後,就必須「大有為」!球賽輸掉會出局、降班;經濟輸掉則會關舖、炒人!同樣,若對手強勁,你也別無選擇,定要「大有為」。因就算對手暫時落後,但人家爭勝心強,明天就跑至和你並肩,後天便跑贏,大後天已絕塵而去。而今天令人擔憂的是,「大落後」和「對手強」都是港人面對的「雙剎問題」。 現時最重要是了解未來5至20年的世界大勢,世界不再像過去50年般機會處處,只會有「大危險」和「小機遇」。今後5至20年,世界需求增長有如只剩下幾碗白飯,只有少數競爭力強的城市,可在沉淪世界中脫穎而出。香港必須把握機會,「大有為」提升競爭力,為年輕人提供上流力,也為扶助老弱傷殘的社會開支做好準備。
旅客量續跌 恐爆結業裁員潮
眼前所見,香港隊的失球一個接一個:上周旅發局預期今年過夜旅客總人數倒退5%,若十一黃金周旅客持續下降的話,恐怕會出現炒人關舖潮。但競爭對手卻步步進逼,各種大型項目接踵而來。例如上海迪士尼宣布樂園面積是香港的3倍,還有最高最大的迪士尼城堡;北京新建環球影城,面積是新加坡影城的18倍;連本來只盛產生蠔和鯇魚的橫琴,也乘港珠澳大橋之便,興建長隆海洋王國,加上興建中的動物園,總面積將是海洋公園的近5倍。若你是旅客,大橋建成後,你會到香港、澳門、珠海,還是橫琴? 面對挑戰,香港的反應是擴建「蚊形」星光大道招架。但可惜,儘管有人願意管理這盤虧本生意,都有市民反對擴建,訴諸司法覆核!很明顯,最沒競爭力的,是既缺自知之明,又欠對外圍環境警覺性、坐井觀天的市民。
大學排名退步 基建滯後難追趕
此外,我們連大學排名都日漸落後。由2011年至今,素來是亞洲第一的港大由22跌到30位,而中大也由37跌至51位;但新加坡國立及南洋理工大學分別由28及58位升至比以前港大還高12及13位,不但亞洲稱冠,更超越耶魯、康奈爾、賓夕法尼亞州和哥倫比亞大學共四間長春藤名校! 兵敗如山倒。就連本來是港人驕傲、東方之珠標誌的國際機場,也因容量爆滿,影響服務質素,排名由第一跌至第七,比印度新德里機場還低。三跑本可增加容量,卻面對司法覆核,隨時延誤。 香港玩又輸、文又輸、武又輸,面對「大落後」,若港人懵然不知或知而不發聲,之前落後我們的強勁對手就會從後趕上。例如明年GDP或將超越我們的深圳,更可能升格為直轄市,讓最近身的對手突然吃了一顆「大力丸」,而這全國人均博士學位最多的城市可能獲更多更大的發展空間及能力。
周邊城市實力增 香港難苟安
我們正輸掉客源,對手卻「大有為」地增加硬件、改善軟件。偏偏,我們「不做『對』的(擴充容量),只做『易』的(趕客走)」。若要扭轉頹勢,不止政府,全民都要「大有為」,客觀明白到我們沒有把握好形勢的事實。 知恥近乎勇。筆者多次說過,香港眼前是個黑白分明、沒有中間的二分結局(binary outcome)。要不超越倫敦、紐約;要不成為下一個威尼斯。因為我們的對手實在太強,香港不力爭向上,就會一鋪清袋,沒有苟安的可能。偏偏,港人無論對於我們客觀上機遇有多龐大,或危機有多嚴重,都不經意地漠視。我希望未來幾季的經濟衰退能為大家敲響警鐘,為自己、家人、香港細思一下香港的需要和形勢,痛定思痛,重拾「大有為」,再次整裝上路,踏上全球最有活力、最繁盛、最人性化的國際都會之路。 |
不買比買風險大 股災是買樓好時機
*轉載自2015年08月06日的信報財經月刊
(按圖放大)
運輸及房屋局局長張炳良較早前承認未來十年興建29萬個公營房屋的目標未必達到,引來了市場的擔憂,事實上香港未來面對的考驗是極為嚴峻的,只要看得懂統計數字的人也會明白,大量的香港下一代是要面對搬回內地生活這個現實,我應負責任地去反映現實,在未作詳細分析數據之前,我想先交代前因,因為前因是我們的態度衍生出來的,要避免悲劇進一步嚴重,香港人首先要修正好自己的態度!
07年,前特首曾蔭權的施政報告宣佈了香港將邁向大都會的計劃,我當時開始撰文不單止認為樓價一定會因為資金匯聚而不斷向上,但我更加擔心的就是香港會步其他大都會的後塵出現「大遷徙」!不論紐約!倫敦!包括我們香港人熟悉的溫哥華!也已因為大都會效應而房價及物價向上,令大量的原居民遷徙,如果殖民地出身的香港人不想大量的下一代被迫搬上內地的話,唯一的方法就是大量推出土地,興建大量的房屋、商業樓宇及商場!否則,香港必會如其他大都會一樣,因為房價物價飛漲下而出現大遷徙!
很多人到今日也認為我這個講法是危言聳聽,卻十分不幸地,雖然規模仍很少,但這種遷徙在現在其實已經開始了,我公司的團隊已經有一些年輕人在內地居住,每朝早回到新界西上班的,大家看看未來的基建,其實正正是促使我們走向這一個新常態!
十分可惜!前特首曾蔭權雖然是宣佈香港進入大都會的第一人,但竟然在土地供應上嚴重地失策!99年勾地政策,在曾先生施政期間「發揚光大」,勾地政策令到香港進入了「地產霸權」年代,基於「發展商不勾,政府無地拍」這個簡單邏輯,土地供應的實際主動權變相落在發展商手上,拍賣不足令發展商手上的地皮變得奇貨可居,但香港的供應量便日益減少,當時政府明顯的荒廢開發土地甚至令後來土地供應出現斷層!加上在這段時間,環保意識「巧妙」地抬頭,令到政府長遠補充土地資源的空間更加狹窄,連補救能力也大減。
但最應為土地短缺負上最大責任其實不是曾蔭權及發展商,而應是香港市民,香港市民在不久前仍然活在8萬5的陰影下,過去十多年不單只對增加供應表示恐懼,更可悲是對房屋資助尤其即資助年輕人置業抗拒甚至妖魔化,囤積了大量夾心階層的人士在社會,這班夾心階層人士雖無力置業,卻正正是能給到較高租金的超級租客!他們沒有置業機最終有不少會成為白表心士甚至公屋輪候冊人士。
梁振英政府在上任不久的2013年2月,就取消勾地制度,可惜為時已晚,香港人已太自我為中心,會因為環保及保護社區而抗拒政府的城市規劃,視反對政府政策為一快,可謂「犧牲大我完成少我」!但是,不支持政府的房屋政策,我們最後都是「傷害了下一代」!
現任特首梁振英在2013年的施政報告中,開出了5年計劃,承諾5年後的落成量超過7.5萬!我對梁先生,包括張炳良局長及陳茂波局長都是深表敬意,顯然他們已傾盡所能去爭取到最多,但是香港人有多少和他們一起去打這場仗!?既然開發新市鎮和市區用地都得不到廣大市民的支持的話,政府能變魔術令土地橫空驟現嗎?
2013年的5年政府的建屋計劃不能夠達標,看看政府最新的「長遠房屋策略」,未來10年是想興建48萬個公私營房屋供應,其中公營房屋佔6成即29萬!而私營房屋佔4成即19萬!看清數據,很悲哀!未來5年幾乎肯定是供應量不足,如果要等待供應量增加而令樓價下跌的話,這個機會是渺茫的,根據房委會資料,由2014-2019年間公營房屋單位均少過2.9萬,嚴重落後目標,在資助出售單位方面,14-16年建屋量近為0,可見開發土地需時,前朝政府造成的供應斷層補救需時。
另外,每年由內地以「配額制」及「打分制」等制度移居到香港,大概有12000個家庭,他們都會消化我們每年4萬8的公私營房屋的,縱使政府用樓市辣招去阻擋內地人入市也好,但當港珠澳大橋通車之後,內地購買力將進一步會透過不同的渠道,包括化身香港人的身份去搶高樓價,或是資金匯聚引起的物價和建築成本上漲,同樣會令到香港這個國際城市樓價愈來愈貴!
雖然政府強調了還有很多土地是可能會中途加入成為供應的,但我想提醒的就是市民的不足夠支持,計算在內的新供應土地會經常「甩拖」,2005至到2014年,落成量預測的差幅平均是19%!我們根本未能把握到未來的足夠供應!
以上說的供應量其實連香港人本身的需求也滿足不到,包括私樓的需求,2011年香港的人口普查,香港有6成的物業是供滿樓的,我認為現在供滿樓的物業大概是7成左右,這班供滿樓的購買力一定程度會在未來投入市場,或換樓改善居住環境,或資助下一代去置業,成為「複式購買力」,當市場的購買力是兩代結合的力量的話,市場購買力就不可以如過去般以人均收入去計算了!
很多人忽略了,以為一手樓花的供應量是主宰市場供求的主流,卻其實二手的放盤量才是真命天子,現在的二手放盤量以屯門區400萬樓以下為例,09年是2747個,去到今年2月是888個,現在是767個,我們看到二手放盤量是不斷減少而且樓價仍不斷向上的,樓盤減少才是致命的樓價上升因素!
二手放盤量愈來愈少,是心理因素?我們看一些數字大家就明白了!1997年尾,住宅存量940,128間(不包括居屋),但是香港M3(貨幣供應量)是HK$28,270億!但去到2014年尾香港住宅存量是1,136,430間,增長了21%,但是香港M3卻是HK$110,050億,升289%,這告訴了我們香港人其實富有了許多,香港的問題只是貧富懸殊,但有資產者富有幾倍是事實,這個就是愈來愈少人放盤的原因,也是購買力愈來愈強的真相!
在這個情形之下,等待供應量增加令到樓價跌,恐怕要徹底失望了,我認為不買樓的風險極高!可以輸的仍然是無從計算,相反買樓的風險,只要預輸兩成就足夠應付了!因為在香港按揭,是需要通過壓力測試和入息比率的!入得場就是好漢!既然市場滿堂皆好漢!想樓價再暴跌恐怕愈來愈難了!
當然,災難總會有出現的時候,執筆時香港剛遇上股災,這可能是買樓的入市時機,我認為經此一役的考驗後,中國股市泡沫更少,長遠經濟更壯旺了!
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不買比買風險大 股災是買樓好時機
*轉載自2015年08月06日的信報財經月刊
(按圖放大)
運輸及房屋局局長張炳良較早前承認未來十年興建29萬個公營房屋的目標未必達到,引來了市場的擔憂,事實上香港未來面對的考驗是極為嚴峻的,只要看得懂統計數字的人也會明白,大量的香港下一代是要面對搬回內地生活這個現實,我應負責任地去反映現實,在未作詳細分析數據之前,我想先交代前因,因為前因是我們的態度衍生出來的,要避免悲劇進一步嚴重,香港人首先要修正好自己的態度!
07年,前特首曾蔭權的施政報告宣佈了香港將邁向大都會的計劃,我當時開始撰文不單止認為樓價一定會因為資金匯聚而不斷向上,但我更加擔心的就是香港會步其他大都會的後塵出現「大遷徙」!不論紐約!倫敦!包括我們香港人熟悉的溫哥華!也已因為大都會效應而房價及物價向上,令大量的原居民遷徙,如果殖民地出身的香港人不想大量的下一代被迫搬上內地的話,唯一的方法就是大量推出土地,興建大量的房屋、商業樓宇及商場!否則,香港必會如其他大都會一樣,因為房價物價飛漲下而出現大遷徙!
很多人到今日也認為我這個講法是危言聳聽,卻十分不幸地,雖然規模仍很少,但這種遷徙在現在其實已經開始了,我公司的團隊已經有一些年輕人在內地居住,每朝早回到新界西上班的,大家看看未來的基建,其實正正是促使我們走向這一個新常態!
十分可惜!前特首曾蔭權雖然是宣佈香港進入大都會的第一人,但竟然在土地供應上嚴重地失策!99年勾地政策,在曾先生施政期間「發揚光大」,勾地政策令到香港進入了「地產霸權」年代,基於「發展商不勾,政府無地拍」這個簡單邏輯,土地供應的實際主動權變相落在發展商手上,拍賣不足令發展商手上的地皮變得奇貨可居,但香港的供應量便日益減少,當時政府明顯的荒廢開發土地甚至令後來土地供應出現斷層!加上在這段時間,環保意識「巧妙」地抬頭,令到政府長遠補充土地資源的空間更加狹窄,連補救能力也大減。
但最應為土地短缺負上最大責任其實不是曾蔭權及發展商,而應是香港市民,香港市民在不久前仍然活在8萬5的陰影下,過去十多年不單只對增加供應表示恐懼,更可悲是對房屋資助尤其即資助年輕人置業抗拒甚至妖魔化,囤積了大量夾心階層的人士在社會,這班夾心階層人士雖無力置業,卻正正是能給到較高租金的超級租客!他們沒有置業機最終有不少會成為白表心士甚至公屋輪候冊人士。
梁振英政府在上任不久的2013年2月,就取消勾地制度,可惜為時已晚,香港人已太自我為中心,會因為環保及保護社區而抗拒政府的城市規劃,視反對政府政策為一快,可謂「犧牲大我完成少我」!但是,不支持政府的房屋政策,我們最後都是「傷害了下一代」!
現任特首梁振英在2013年的施政報告中,開出了5年計劃,承諾5年後的落成量超過7.5萬!我對梁先生,包括張炳良局長及陳茂波局長都是深表敬意,顯然他們已傾盡所能去爭取到最多,但是香港人有多少和他們一起去打這場仗!?既然開發新市鎮和市區用地都得不到廣大市民的支持的話,政府能變魔術令土地橫空驟現嗎?
2013年的5年政府的建屋計劃不能夠達標,看看政府最新的「長遠房屋策略」,未來10年是想興建48萬個公私營房屋供應,其中公營房屋佔6成即29萬!而私營房屋佔4成即19萬!看清數據,很悲哀!未來5年幾乎肯定是供應量不足,如果要等待供應量增加而令樓價下跌的話,這個機會是渺茫的,根據房委會資料,由2014-2019年間公營房屋單位均少過2.9萬,嚴重落後目標,在資助出售單位方面,14-16年建屋量近為0,可見開發土地需時,前朝政府造成的供應斷層補救需時。
另外,每年由內地以「配額制」及「打分制」等制度移居到香港,大概有12000個家庭,他們都會消化我們每年4萬8的公私營房屋的,縱使政府用樓市辣招去阻擋內地人入市也好,但當港珠澳大橋通車之後,內地購買力將進一步會透過不同的渠道,包括化身香港人的身份去搶高樓價,或是資金匯聚引起的物價和建築成本上漲,同樣會令到香港這個國際城市樓價愈來愈貴!
雖然政府強調了還有很多土地是可能會中途加入成為供應的,但我想提醒的就是市民的不足夠支持,計算在內的新供應土地會經常「甩拖」,2005至到2014年,落成量預測的差幅平均是19%!我們根本未能把握到未來的足夠供應!
以上說的供應量其實連香港人本身的需求也滿足不到,包括私樓的需求,2011年香港的人口普查,香港有6成的物業是供滿樓的,我認為現在供滿樓的物業大概是7成左右,這班供滿樓的購買力一定程度會在未來投入市場,或換樓改善居住環境,或資助下一代去置業,成為「複式購買力」,當市場的購買力是兩代結合的力量的話,市場購買力就不可以如過去般以人均收入去計算了!
很多人忽略了,以為一手樓花的供應量是主宰市場供求的主流,卻其實二手的放盤量才是真命天子,現在的二手放盤量以屯門區400萬樓以下為例,09年是2747個,去到今年2月是888個,現在是767個,我們看到二手放盤量是不斷減少而且樓價仍不斷向上的,樓盤減少才是致命的樓價上升因素!
二手放盤量愈來愈少,是心理因素?我們看一些數字大家就明白了!1997年尾,住宅存量940,128間(不包括居屋),但是香港M3(貨幣供應量)是HK$28,270億!但去到2014年尾香港住宅存量是1,136,430間,增長了21%,但是香港M3卻是HK$110,050億,升289%,這告訴了我們香港人其實富有了許多,香港的問題只是貧富懸殊,但有資產者富有幾倍是事實,這個就是愈來愈少人放盤的原因,也是購買力愈來愈強的真相!
在這個情形之下,等待供應量增加令到樓價跌,恐怕要徹底失望了,我認為不買樓的風險極高!可以輸的仍然是無從計算,相反買樓的風險,只要預輸兩成就足夠應付了!因為在香港按揭,是需要通過壓力測試和入息比率的!入得場就是好漢!既然市場滿堂皆好漢!想樓價再暴跌恐怕愈來愈難了!
當然,災難總會有出現的時候,執筆時香港剛遇上股災,這可能是買樓的入市時機,我認為經此一役的考驗後,中國股市泡沫更少,長遠經濟更壯旺了!
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今日新聞摘要 07.09.15
(明報)8西北盤申預售涉6000伙
新界西北指標屋苑二手價屢創新高之際,市場預計由9月開始至明年上半年,一手新盤將主導該區樓市。據地政總署資料顯示,截至今年7月份(8月份數字仍未公布),共有8個新界西北區新盤入紙申請預售樓花同意書,涉及單位總數5987伙,佔同期滾存待批樓花總數13235伙的45%,顯示西北是未來新盤供應重鎮之一。
成未來新盤供應重鎮
值得留意的是,過去十多年來一直在新界西北積極「插旗」的新地,目前有3個元朗新盤同時申請預售,分別是位處沙浦北的峻巒1A至1C期、Grand YOHO首期和映御,3項共提供2664伙單位(即佔西北區申請預售新盤單位總數5987伙逾四成),其中焦點自然是毗鄰元朗西鐵站、區內最大型商場YOHO Mall形點的Grand YOHO首期。
另外,單位總數逾千伙的峻巒1A至1C期,與同系爾巒相隔錦田河相遙望,除是沙浦北首大型中低度分層屋苑外,提供的單位以細單位為主,目標客源料以年輕分支家庭和上車客為主。
至於「老對手」長實的前元朗重建項目、並屬首幅限呎地皮的住宅發展,日前正式命名世宙,提供1129伙單位,是元朗區另一矚目大盤,長實已預告最快擬本月登場。
不過,與現時主打開放式或1房迷你戶新盤,最顯著不同的是,世宙可說「回歸傳統」,以2、3房單位作為主打(2房單位佔逾五成),實用面積約420方呎起,顯示單位不會過於迷你。
(明報)利好消息不斷 做價屢創新高 新界西北樓 成淡市奇葩
近月新界西北樓市接連傳出喜信,先有新地 以逾93億元高價奪得西鐵元朗站,繼有賭王何鴻燊「四太」梁安琪旗下私人投資公司尚嘉控股,以天價5.48億元投得元朗牛潭尾住宅地,帶動區內樓價節節向上,配合元朗最大型商場YOHO MALL形點開幕,業主叫價更見心雄,區內指標屋苑近期均相繼錄得破頂成交,做價及呎價更連環打破新界西北住宅單位紀錄。業界估計,隨多個大型新盤準備列隊登場,由第4季至明年初,區內將成一手新盤逐鹿的主戰場,再成樓市焦點。
近月股市低迷,加上多個新盤貼市價推售,搶去大量二手客源,新界西北區二手交投量亦跟隨大市回落。根據中原研究部資料顯示,上月元朗、天水圍及屯門二手私人住宅登記量合共467宗,較7月全月654宗大跌28.6%;若與去年8月710宗相比,登記宗數更按年急跌34.2%。不過,可留意的是,雖然西北地區總體交投量下跌,但一、二手價錢卻相當「硬淨」,甚至連番錄得破頂價成交。
樓價升勢贏大市
事實上,新界西私宅樓價升勢在過去一個月,可謂跑贏大市。以最新公布的中原城市領先指數CCL而言,反映區內大型屋苑樓價走勢的新界西CCL Mass,最新報131.77點(反映8月上旬市、下同),除按周上升2.09%創歷史新高紀錄外,與7月初錄得的126.99點相比,一個月內累積上升3.76%。至於最新公布的新界東CCL Mass,則報153.95點,按周升1.1%、按月則升2.55%,顯示新界西不論按周、按月樓價升勢,都比新界東強勁。
與此同時,最新公布的CCL報146.78點,按周升0.91%同樣創出歷史新高,相對7月初公布的143.15點,一個月內累積上升2.53%。由此可見,過去一個月新界西樓價升勢,比大市更強勁。
瓏門複式實呎2.4萬 直逼市區
翻查紀錄,近月新界西北指標屋苑成交價均創下區內新高紀錄,樓價可謂直迫市區水平。以新地旗下屯門瓏門為例,上月一個連天台複式戶以一手價4137.23萬元連3個車位沽出,實用1719方呎,實呎24,068元,售價創新界西北區新高。
區內一二手呎價同創新高
二手市場也同樣報捷;元朗YOHO Midtown第5座一個1房單位,上月以520萬元沽出,實用362方呎,實呎14169元,呎價刷新新界西北區1房戶新高。另一方面,同座一個中層兩房戶、實用507方呎,上月亦作價691萬元售出,實呎13,629元,樓價締造新界西北兩房戶新高。
事實上,新界西北上月頻頻報喜,其中新地及賭王何鴻燊「四太」梁安琪旗下私人投資公司先後以天價奪得西鐵元朗站及元朗牛潭尾住宅地,後者每方呎樓面地價更高見1.2萬,創區內新紀錄,加上YOHO MALL形點開幕,區內業主叫價態度愈趨心雄,反價封盤個案頻現,樓價指數亦再創新高。
牛潭尾每呎樓面地價高見1.2萬
美聯住宅部行致總裁布少明表示,未來數月新界西北將有多個大型新盤開售,相信屆時會進一步冰封區內二手市場,預計第4季的交投量會再跌兩三成。布估計,下季新界西北樓價仍會平穩發展,但要視乎發展商定價態度,假若區內多個大型新盤開價進取,有機會帶動區內二手樓價繼續上升。
(東方)減價迭現二手交投彈
二手交投低迷,藍籌屋苑業主叫價態度逐漸回軟,刺激多個屋苑「破蛋」及交投回升。代理指出,十大屋苑過去周六、日錄約9宗買賣,按周急升約1.25倍,港島三大指標屋苑同時「發市」,其中鰂魚涌太古城套三房戶,大幅劈價200萬元後,售約1,200萬元,減幅逾14%,市場料低市價至少5%。
中原稱,十大屋苑交投谷底反彈,過去周六、日錄約9宗買賣,按周多5宗,零成交屋苑由上周8個減至3個。該行認為,發展商貼市價開盤,加上股市表現不穩,二手業主態度軟化,惟整體減幅不高,料未能令九月交投明顯回升。
屯門時代減四口價 各區指標屋苑業主先後減價才「破蛋」。中原趙鴻運稱,太古城本月連錄兩宗買賣,屋苑琱捋敓C層C室,實用面積約714方呎,上月初進取開價1,400萬元放盤,一個月內連減兩口價至1,280萬元,有客洽購,再減至1,200萬元沽貨,實用呎價約16,807元。
據了解,同類太古城單位,現時市場放盤叫價約1,300萬至1,400萬元,料上址成交價,低市價至少5%。除太古城外,同區康怡花園及鴨脷洲海怡半島亦剛錄本月首宗買賣,代理稱,海怡半島11座高層E室,減價50萬元後,售約930萬元,屬市價成交。
細價樓屋苑都要減。美聯黃錦瀚稱,沙田第一城本月錄兩宗買賣,包括44座中低層兩房戶售415萬元。祥益袁思賢稱,屯門時代廣場C座中層6室,放盤四日,連減四口價共22萬元,終獲以九成樓按入市的上車客,以約333萬元承接。
除指標屋苑外,名采策略稱,北角城市花園6座中層F室全海景戶,售1,580萬元,低市價約3%。中原稱,長沙灣西九四小龍錄本月首宗買賣,泓景臺7座中層H室售660萬元。
中原稱,鴨脷洲南灣8座高層D室售1,000萬元,低市價6%,實用呎價約16,779元,五年貶值約4萬元。名采策略稱,大坑尚巒低層E室售500萬元,實用呎價約1.98萬元,低市價4%,約五年僅升值38萬元。
丰嬪`租46元新高 另樓市前景未明,部分準買家轉租,刺激租市。中原張耀輝稱,長沙灣丰3座高層C室一房戶,以月租1.68萬元租出,實用呎租約46元,創屋苑新高。另港置稱,同區昇悅居2座高層G室,剛以月租2萬元租出,創屋苑兩房戶租金新高。
(東方)居屋兆康呎價穿七千
市況轉淡,居屋樓價同時失守,屯門居屋市場爆減價潮。兆康苑有三房戶減價7.4%後,以自由市場價389萬元售出,實用呎價6,849元創近期新低。
祥益黃振文稱,兆康苑F座高層6室三房戶,實用面積568方呎,減31萬元後,自由市場價售389萬元,實用呎價約6,849元創近期新低。該行稱,同屋苑B座高層三房戶減42萬元後,自由市場價售398萬元,實用呎價7,197元。
愉翠苑樓王賣563萬 該行胡志偉稱,同區居屋兆軒苑B座中層12室三房戶,七月放盤叫價380萬元,後減34萬元或近9%,自由市場價售346萬元,實用呎價6,360元。同區居屋兆麟苑K座高層2室,亦減逾25萬元,第二市場價售314.8萬元。
天水圍第二市場錄減價。該行黃肇雯稱,天水圍天富苑M座高層2室,減三口價共17萬元後,終售323萬元,實用呎價4,969元。六福行陳寶華稱,粉嶺居屋榮輝中心2座高層B室,第二市場價售305萬元,實用呎價5,314元。
消息稱,沙田居屋愉翠苑K座高層8室,綠表價售563萬元,料創同區第二市場價新高,實用呎價約8,662元。
(東方)樓市兇險 住宅估價冰封
整體經濟前景不明朗,加上近月港股出現「陰乾市」,樓市難獨善其身,銀行估價亦趨保守。據本報追蹤的20個主要屋苑單位,中銀本月全數單位估價按月未見調整,當中有8伙、即佔40%出現連續兩個月或以上「唔郁」,東涌海堤灣畔及荔枝角美孚新邨單位更連續三個月估價維持810萬與975萬元。另擢蛈b20個單位中,雖仍有60%估價獲調升,但沙田中心及沙田第一城等細價單位升幅僅約0.5%與0.2%。
據本報追蹤的20個主要屋苑單位,截至九月四日,中銀全數單位估價按月未見調整,當中8伙「唔郁」兩個月或以上,並分布港九及新界區。
海堤美孚三個月不變 受東涌新盤東環II貼市價開售搶客,該區海堤灣畔交投偏軟,該屋苑2座低層戶估價由六月初的810萬元維持至今,以實用面積約846方呎計,實用呎價9,574元。東涌物業李順康稱,東涌新盤推出,全區八月僅錄約30宗二手買賣,九月首四日僅錄兩宗成交,但業主未見大幅減價,個別議幅約2至3%。
另美孚新邨百老懇68號高層戶估價975萬元,亦是三個月不變。豪宅更慘,今年發展商狂推豪宅新盤,二手價受壓,九龍站擎天半島3座中層戶,今年估價冰封,維持1,343萬元水平。
擢蚳態亦保守,上述20個單位中,該行上月對其中5伙估價不變,本月則增至8伙,佔比約40%,個別估價亦僅微升。
中原陳永傑稱,即使股市未有波動,二手交投仍會持續減少,主因在辣招後盤源減,業主亦不肯減價,料本月二手交投再跌20至30%,僅達約2,500宗水平,樓價有機會下調3至5%。
(蘋果)瑞銀:港困境似「慢版97」 料經濟漸轉差 進入長達數年下滑周期
曾多次對行業趨勢作出準確預測的瑞銀香港策略分析師梁裕昌,上周確認本港已進入「黑天情景」(Black-sky scenario),最壞情況本港明年GDP將下跌,失業率急升。他接受本報電話訪問時形容,如今面臨的困境似「慢版的1997年」,料經濟將經歷長達數年的下滑周期:「上一次03年有自由行,為經濟注入新動力;但今次還有甚麼可以帶香港走出困局?目前我睇唔到。」
梁裕昌(Spencer Leung)去年12月率先發表報告,預警過去10多年支撐本港經濟增長的3大引擎將同告「用完」,並引入「黑天情景」,指最壞情況本港明年GDP將下跌,失業率急升。當時有聲音認為這論調「誇張」,惟不足一年,多項報告中憂慮的迹象相繼顯現。 瑞銀現時預測瓻今年底將見19775點,較現水平跌多5%就達標。「我們是預計瓻今年底會見這個水平,但這未必就是『底』」。梁裕昌如是說。
旅遊 樓市 轉口齊轉差
梁裕昌表示,儘管瓻目前預測市盈率已低至9.4倍,但中、港經濟顯著轉弱,明年企業盈利會有下調壓力;尤其是本港旅遊零售、樓市及轉口貿易這三大增長支柱,今年同時出現轉勢,這情況下香港經濟或會出現長達數年的下滑周期:「唔會好似1997年般meltdown(崩盤),但會是一個『慢版』,目前睇唔到會差幾耐。」 梁裕昌指出,本港在過去長達十多年的「旺市」中,過於依賴自由行作為增長動力,但每個行業都有其自然起落的周期:「好似自由行,已經增長了12年,由盛轉衰都很正常。政府可以做的並不是去阻止一個正常周期的回落,而是居安思危,早幾年預見到有問題,就鼓勵其他行業發展,希望有機會成為下一個增長動力,去抵銷旅遊業下跌的影響。」 零售步入寒冬,有業界人士建議政府出招,甚至取消「限奶令」以鼓勵自由行來港。梁裕昌坦言,目前看不到香港下一個增長動力在哪堙A但「好肯定在港珠澳大橋人工島上起商場、或搞邊境購物城等,都不是香港的出路」。當一個行業已開到荼蘼,但仍試圖拖延其正常調整發生,梁裕昌認為這不但事倍功半,亦是「唔肯面對現實」的做法。
零售業隨時掀裁員潮
瑞銀的「黑天情景」預期,2016年本港GDP可能會跌3%,失業率急升至6.4%。梁裕昌稱有關數字屬參考指標,是最差環境下有機會出現的情況。他表示,目前中、小型零售商已有裁員壓力,大型連鎖店近日雖接連關舖,但仍可靠調動人手去吸收相關員工。不過,如市況再持續轉壞多半年,屆時會出現裁員潮。
(蘋果)唱淡樓價或大跌39%
過去10多年香港經濟增長動力總離不開旅遊零售、地產及出入口貿易,隨虒g濟開始轉差,樓價亦難免會受拖累。瑞銀幫本地經濟把脈的報告內,其中「黑天情景」估計本地樓價明年可能較2014年底跌39%。中原城市領先指數(CCL)近日再創新高,截至8月底為146.78,不過,近期一、二手交投有所放緩。
曾淵滄:有起有落是正常
經濟學家關焯照指出,旅客人次及股市等因素,相信會影響今年下半年的本地生產總值(GDP),而明年更可能會持續放緩。假如內地未有進一步大力「放水」,外圍經濟亦未見明顯改善,本港下半年實質GDP可能只升2%,而截至第2季初步數據為按年升2.8%。 「明年的失業率未必太差,但假如升至4%以上,勢令樓價見頂的機會增加,失業率會是引爆點」。關焯照稱,樓價未來一年下跌10至20%,並不出奇。至於8月份的香港PMI(採購經理指數),雖非重要指標,但情G如同2008年金融海嘯後的水平,亦令人擔心。除非內地人民銀行大刀闊斧減息降準,才能夠短暫支撐香港的GDP。 學者曾淵滄則認為,本地經濟情G是行業的周期盛衰,不會特別擔心。他稱零售及旅遊增長的確在放緩,但香港並非只是單靠這些行業,故有起有落亦是正常。「其實現在是港元太強,令旅遊及零售業受到影響,未來香港經濟形勢難以預測,要視乎美元的走勢」。 內地經濟回軟,亦影響本港的轉口貿易,截至7月底止,轉口額下跌1.3%至3,167.25億元,並且連跌3個月。曾淵滄指出,由於本港轉口成本高,故即使近期人民幣貶值,亦未能對香港轉口有很大的幫助。
(蘋果)買家轉租樓 蓄勢爆搶租潮
股災下,準買家轉買為租,搶租盤潮一觸即發。多個地區及屋苑錄不少原計劃入市準買家,轉投租務市場,令租盤突成搶手對象。 香港置業植光遠表示,近期股市波動,市場出現買轉租情況。九龍灣德福花園B座低層12室,實用面積517方呎,租客剛以月租1.95萬元承租,實用呎租37.7元。原業主於2011年2月以約351萬元購入,租金回報率6.7厘。 剛入伙的深水埗丰匯,一房單位創下月租1.68萬元新高價。中原雷澤麟表示,3座高層C室,實用面積362方呎,一房,剛以月租1.68萬元租出,呎租46.4元。業主去年初以445萬元買入單位,租務回報率達4.5厘。 另外,市場消息指,長沙灣昇悅居2座高層G室,建築面積685方呎,實用面積517方呎,屬兩房「大則」,獲租客以月租2萬元承租,呎租38.7元。代理表示,是次乃同則首次衝上月租2萬元紀錄。業主於2002年以216萬元買入,租務回報率高達11厘。
愉翠苑綠表563萬易手
過去周末日,主要十大二手屋苑成交,美聯指僅錄5宗買賣成交,較上周末錄10宗下跌40%,創近三周新低,當中包括5個屋苑「捧蛋」。中原地產則指十大屋苑錄9宗成交,較上周升125%,零成交屋苑由上周錄8個減至3個。沙田愉翠苑卻誕下高價成交,K座中層8室,實用面積650方呎,以563萬元售出,呎價8,662元,創沙田綠表銀碼新高。據知,原業主07年及09年分別借貸77萬元及69萬元,料賣樓還債。 鴨脷洲南灣錄蝕讓成交,中原盧鏡豪表示,屋苑8座高層D室,實用面積596方呎,兩房望山景,業主以1,000萬元售出,實用呎價16,779元,低市價約6%。原業主於2010年9月以1,004萬元買入單位,持貨五年,連使費,料損手約50萬元。
(星島)屋 苑 紛 錄 議 價 承 接 低 市 價 6 至 7% 沽
新盤連環吸客,加上股市持續波動,屋苑錄睇樓及二手成交量下跌,據本報統計,百大屋苑過去兩日僅錄十二宗成交,較上周進一步下跌約三成,同時,有多個二手交易錄議價擴闊,紛錄低市價承接,其中,魚涌太古城,更錄業主近月累積議價減一成四後,最終低市價百分之六易主較矚目。
二手樓市交投平淡,綜合市場消息指,百大屋苑過去兩日僅錄十二宗成交個案,較上周十八宗下跌三成,當中,更有九十一個屋苑於過去兩天錄零成交紀錄,且新成交的物業中,不乏議價後低市價易手個案,且低市價幅度更達百分之六至七。
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,新界及九龍區均有細價盤推出,開價貼市吸客。相反,二手市場仍維持買賣雙方拉鋸的狀態,即使近日放盤增加,但普遍叫價仍然強硬,與準買家「執平貨」的期望呈落差。加上新盤奉行價低量多策略,拖累二手成交量再度萎縮,創近半年新低。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,發展商近日密密推盤,上車盤均被超額認購,反映現時市民置業需求高企,但由於發展商多以貼市價開售,股市表現亦不穩,迫使部分心急放盤之二手業主,叫價態度軟化,提供較大議價空間,但整體減幅不高,在準買家態度審慎下,估計未能令二手成交回升。
香港置業高級執行董事伍創業表示,新盤吸客戰持續,尤其以中細價單位反應熱烈,至於各區二手表現平平,受股市搖擺不定,以及外圍經濟不明朗等因素影響,二手買家入市決定猶豫,甚至轉買為租靜觀後市發展,除非有特別大幅議價才獲準買家考慮入市。
另外,美聯分行首席高級營業經理吳肇基表示,魚涌太古城新錄成交個案,交易為恆天閣中低層C室,面積七百一十四方呎,原業主於八月叫價一千四百萬元,至今累積議價減一成四約二百萬元後,終以一千二百萬元獲用家承接,呎價約一萬六千八百零七元,低市價約百分之六。
祥益地產高級營業經理黃振文表示,屯門居屋兆康苑F座高層六室沽出,面積五百六十八方呎,連補地價以三百八十九萬元購入,呎價約六千八百四十九元,低市價約百分之七。
(星島)新 盤 兩 日 沽 逾 340 伙 環 海 矚 目
過去周末兩日有大型新盤開售,帶動一手交投彈升,綜合市場消息指,過去周末共錄最少三百四十四伙,按周升約八成六。其中主打細單位的紅磡環海.東岸首輪推售,於兩日內沽出推售單位的近九成,發展商表示,將於短期內加推應市。
九建於上周六首度推售紅磡環海.東岸三百六十八伙,市場承接力不俗,該集團市務及銷售部總經理楊聰永表示,該盤繼首日沽出三百一十一伙,昨日再沽出最少十四伙,令兩日累售約三百二十五伙,售出首批單位近九成,合共套現約十四億元;楊氏指,對銷情感非常滿意,故將於短期內加推新一批單位,以滿足市場需求。
項目示範單位於昨日依然人氣旺盛,吸引大批睇樓客到場參觀,除家庭客外,亦不乏年輕情侶及隻身前往的投資客。其中手持多個投資物業的黃太表示,年初已購入東涌一個新盤的三房單位作長投資,對項目感興趣,會分析單位的租務價值,又認為買樓投資「揀得就可賺大錢」。
另外,其餘新盤亦續錄成交,同樣主打上車客的遠展黃大仙鑽嶺,昨再沽出兩伙,市場消息指,包括低層I室,面積三百二十三方呎,定價五百二十多萬元,呎價一萬六千一百元。發展商表示,項目累售一百六十一伙,其中開放式單位尚餘五伙待售。
痚糬銴J伙的北角維錄新高成交,市場消息指,涉及三十樓A室特色戶,面積八百六十八方呎,成交價二千四百三十四萬六千五百六十元,平均呎價約二萬八千零四十九元,創項目成交價新高紀錄。
系內旗下筲箕灣柏匯錄一宗成交,市場消息指,涉及中層C室,面積二百零九方呎,定價五百一十四萬五千元,平均呎價二萬四千六百一十七元。
(星島)東 環 密 密 加 推 原 價 每 呎 11773 元
新盤戰持續,發展商於推盤時亦不敢怠慢,市場矚目新盤東涌東環II昨再度「添食」,為第三度以原價加推,涉一百伙,其中包括首推的連平台特色戶,整批折實呎價一萬一千七百七十三元;市場指,該盤累收約一千五百七十票,超額逾五倍。
近期有多個細價盤推售,惟主打中小型戶的東環II,亦承接去年底推售一期時的氣勢,獲大批準買家追捧。項目日前火速沽清三百二十八伙後,發展商隨即加推一百五十伙應市,市場反應正面,昨日發展商再度加推一百伙,為第三度以原價加推。消息指,項目加推戶三日累收約一千五百七十票,超額逾五倍,並料在日內公布銷售安排。
新地副董事總經理雷霆表示,項目市場反應理想,繼早前首批單位錄理想銷情後,集團隨即加推一百五十伙應市,即錄收逾千票,故再度原價加推,以應付市場需求。新推的價單涉一百伙,平均呎價為一萬三千二百二十八元,扣除原有一成一的即供最高折扣,折實平均呎價一萬一千七百七十三元,該批單位的定價稍高於上一張價單,由於當中包括了十三伙的特色單位,強調屬原價加推。
該集團代理助理總經理胡致遠補充,新推出包括有一房至三房戶型,其中八十七伙為標準分層戶,另有十三伙為特色單位。是次包括首推的兩房及三房海景單位,其中第二B座零一室,面積四百五十二方呎,折實約五百二十餘萬起。另一房單位的折實入場價約三百九十餘萬,與上兩張推出的價單相若。
設於九龍站商場的示範單位,連日亦吸引不少睇樓客直往參觀,其中亦不乏年輕家庭客及投資者。睇樓客鍾先生表示,現居於天水圍,看好區內未來發展,故打算購入項目兩房單位,暫未有決定投資或自住,未有擔心項目位置較偏遠,指「有投資價值就會買」,惟有感現時股市波動大,會詳細考慮後再作打算。
另外,為內地買家的李先生表示,打算購入項目的兩至三房單位,未有決定投資或自住,雖然近日股市波幅大,惟認為只要有足夠的資金投資,則對入市決定影響不大。而項目亦有為外地買家提供七成的辣稅回贈,李先生指該優惠對外地買家較為吸引。
市場人士料,受到多個大型新盤開售所影響,市場繼續由新盤所主導,而發展商於推盤時亦較為保守,均以貼市價推出搶吸市場購買力,再加上提供多個折扣及稅務優惠,因此吸引不少上車及投資客入市,料短期內資金將繼續流向一手市場,而二手屋苑成交將會持續受壓。
東環II為臨海項目,共提供九百三十二個單位,設一至三房間隔,面積介乎三百七十八至六百四十五方呎,主打中小戶型,其中,兩房戶佔比例最多,約有四成五。預計項目關鍵日期為一六年十二月。 |
大都會與大遷徙
*轉載自2015年09月份的資本企業家雜誌
(按圖放大)
大都會的本質其實就是原居民大遷徙,而香港最近一次大遷徙其實就是80年代開始的移民潮,根據統計,單是1987年至1996年間,香港約共有503,800人移民海外,其中約有30萬人更去了加拿大,更衍生了溫哥華第二波大遷徙,香港人迫原居民上了「北溫」,大遷徙及變遷本是大時代下的平常事,只是安逸多時的香港人失去了危機感而已。
香港愈成功,被遷徙的壓力就愈大!或者你不關心將來中國是否取代美國,但你必須要知道將來的世界會因應高鐵的高速匯聚而改變,每個城市都講究和其他城市的聯繫能力,一個城市的外交和內交聯繫能力才是最重要的,從這個角度去看,今天的香港人正走向死胡同,夜郎自大!抗拒自強,更抗拒與對外聯繫,香港人正不斷損害未來福祉!
港珠澳大橋會預計幾年後便通車了,本來香港的競爭力會透過緊密聯繫內地而三級跳,但是因為香港社會已失去了競爭的凝聚力和奮鬥精神的關係,前海就勢必成為取代香港的新貴!這個不是一個擔憂,在營商者的角度,我們已經輸了給前海!港珠澳大橋通車後,從珠海往前海比中環快30分鐘!即使深港鐵路通車之後,西九龍可能是一個細小的CBD(中央商務區)而已,而中環到時候只是一個分站,不可以充分享受新的「高鐵至上,航海為副」的經濟模式,可以肯定地中環一定會褪色,維港斜陽!每一個強勢都有日落西山的日子! 當政府宣佈洪水橋新發展區規劃及工程研究第三階段諮詢的時候,我歡喜若狂,洪水橋實質是與前海只一橋之隔,經濟發展的面積達107公頃,比住宅和商業發展的87公頃還要多,其中2200萬呎的寫字樓,其實就等於中環甲級寫字樓的總和,顯然洪水橋是一個強而有力的CBD,如果由澳門經港珠澳大橋到洪水橋更比往前海早到5-10分鐘!在競爭上,我們彌補到中環的「式微」!這應該要讚香港政府團隊的,我們的下一代顯然在淘汰賽處於下風時找到了生路! 但是,我開心了一夜之後,當第二天起床看到眼前發展龜速的西九文娛康樂區,我又再次陷入了唏噓了!如果我們發展洪水橋的進度,繼續以這十幾年的超低效率的話,恐怕洪水橋發展完成之日,正是距離2047年不遠的日子了! 各位,隨著中環由興盛到日落西山,我們應用打敗仗的心情去為下一代深思,反省一下甚麼生活態度和政治模式才對下一代最好!現在的香港,無論街上巡邏的警員、法庭的法官、甚至大學的校長也過份包容破壞秩序的人,也因為我們的過份迂腐令社會倫常日益混亂,人們都不能投放力量去做好未來了,我們還有扭轉的渺茫機會,但時日已無多!維港斜陽無限好,只是近黃昏了!
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大都會與大遷徙
*轉載自2015年09月份的資本企業家雜誌
(按圖放大)
大都會的本質其實就是原居民大遷徙,而香港最近一次大遷徙其實就是80年代開始的移民潮,根據統計,單是1987年至1996年間,香港約共有503,800人移民海外,其中約有30萬人更去了加拿大,更衍生了溫哥華第二波大遷徙,香港人迫原居民上了「北溫」,大遷徙及變遷本是大時代下的平常事,只是安逸多時的香港人失去了危機感而已。
香港愈成功,被遷徙的壓力就愈大!或者你不關心將來中國是否取代美國,但你必須要知道將來的世界會因應高鐵的高速匯聚而改變,每個城市都講究和其他城市的聯繫能力,一個城市的外交和內交聯繫能力才是最重要的,從這個角度去看,今天的香港人正走向死胡同,夜郎自大!抗拒自強,更抗拒與對外聯繫,香港人正不斷損害未來福祉!
港珠澳大橋會預計幾年後便通車了,本來香港的競爭力會透過緊密聯繫內地而三級跳,但是因為香港社會已失去了競爭的凝聚力和奮鬥精神的關係,前海就勢必成為取代香港的新貴!這個不是一個擔憂,在營商者的角度,我們已經輸了給前海!港珠澳大橋通車後,從珠海往前海比中環快30分鐘!即使深港鐵路通車之後,西九龍可能是一個細小的CBD(中央商務區)而已,而中環到時候只是一個分站,不可以充分享受新的「高鐵至上,航海為副」的經濟模式,可以肯定地中環一定會褪色,維港斜陽!每一個強勢都有日落西山的日子! 當政府宣佈洪水橋新發展區規劃及工程研究第三階段諮詢的時候,我歡喜若狂,洪水橋實質是與前海只一橋之隔,經濟發展的面積達107公頃,比住宅和商業發展的87公頃還要多,其中2200萬呎的寫字樓,其實就等於中環甲級寫字樓的總和,顯然洪水橋是一個強而有力的CBD,如果由澳門經港珠澳大橋到洪水橋更比往前海早到5-10分鐘!在競爭上,我們彌補到中環的「式微」!這應該要讚香港政府團隊的,我們的下一代顯然在淘汰賽處於下風時找到了生路! 但是,我開心了一夜之後,當第二天起床看到眼前發展龜速的西九文娛康樂區,我又再次陷入了唏噓了!如果我們發展洪水橋的進度,繼續以這十幾年的超低效率的話,恐怕洪水橋發展完成之日,正是距離2047年不遠的日子了! 各位,隨著中環由興盛到日落西山,我們應用打敗仗的心情去為下一代深思,反省一下甚麼生活態度和政治模式才對下一代最好!現在的香港,無論街上巡邏的警員、法庭的法官、甚至大學的校長也過份包容破壞秩序的人,也因為我們的過份迂腐令社會倫常日益混亂,人們都不能投放力量去做好未來了,我們還有扭轉的渺茫機會,但時日已無多!維港斜陽無限好,只是近黃昏了!
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今日新聞摘要 25.08.15
(明報)柏匯4宗撻訂 料殺訂近百萬
股市大跌下,琣a本月中首輪沽清全部75伙的西灣河單幢盤柏匯,錄得4宗連環撻訂個案,單位分佈於23至31樓、實用209及210方呎開放式戶。成交紀錄冊顯示,單位成交價由463.8萬至514.8萬元,以買家遭沒收訂金5%計,估計被沒收訂金約由23.2萬至25.7萬元,意味該4名撻訂買家,合共遭殺訂逾97萬元。
柏匯今日將次輪銷售推售46伙,折實平均實呎2.14萬元,比首輪提價3%,市場消息指,該批單位接獲逾200張入票。
琣a加推傲形迎海•駿岸
不過,琣a同系另一位處土瓜灣的單幢盤傲形,以平均實呎20087元,加推16伙實用204及247方呎單位,並安排本周五發售;該批維持提供6%即供折扣,折實均價1.88萬元。
另上周五至今累售約75伙、琣a與新世界合作的馬鞍山迎海•駿岸,亦以平均實呎1.66萬元加推70伙,扣除最高10%折扣,折實均價1.49萬元,屬原價加推水平,入場費最低為8座3樓實用497方呎D室(兩房戶),折實價677.8萬元(實呎1.36萬元),安排本周六發售。
(明報)太古城3房呎價一周跌24% 連約無樓睇 海景質素有差異
環球股災似乎開始拖累二手樓市。向來有「樓市探熱針」之稱的太古城,個別業主叫價態度亦轉趨回軟,其中銀柏閣高層B室,實用1015方呎,原叫價1820萬元,現降價55萬元或3%,以1765萬元易手,折合實呎約1.74萬元,與上周碧藤閣同類單位成交價及呎價2330萬元及22956元相比,兩者一周內相差565萬元或24.2%,呎價亦為近期同類低位。但要留意的是,銀柏閣毗鄰太古城中心,大部分海景受遮擋,加上上址連租約放售,故呎價較一般優質海景戶為低。
股市籠罩負面情緒,個別二手業主叫價態度稍為回軟。中原區域營業經理張光耀表示,太古城最新錄得一宗減價個案,位於銀柏閣高層B室,實用1015方呎(建築1137方呎),3房間隔,上址原叫價1820萬元,最近降價55萬元,以1765萬元易手,實呎17389元(建呎15523元)。
據悉上周碧藤閣同類同面積單位,曾以2330萬元易手,實呎高見22956元,呎價刷新屋苑標準分層戶紀錄,可見同類單位做價一周內相差565萬元或24.2%。原業主2010年4月以1100萬元買入單位,轉手帳面獲利665萬元或60%。
成交價較估值低逾一成
不過,利嘉閣高級經理黃凱達提醒,由於銀柏閣毗鄰太古城中心,上址海景受遮擋,景觀遠不及碧藤閣開揚,加上上述單位是連租約放售,新買家在沒有睇樓的情下便承接,故呎價較一般優質海景戶為低。
不過,根據匯豐、中銀及琤芧鴾W址網上估價介乎2062萬至2130萬元而言,是次銀柏閣高層戶成交價較銀行估值低逾一成。
天璽凱旋門成交價略低市價
股災陰霾下,九龍站二手放盤齊錄減價。代理指出,天璽彗鑽璽中層D室,實用672方呎,原叫價2100萬元,但受股市下滑影響,近日累劈140萬元或6%,現叫價1960萬元,實呎2.92萬元,最新叫價較市價平約5%。
另同位於九龍站的凱旋門,位於映月閣高層D室,實用518方呎,最初以1650萬元放盤,近日累減120萬元或7.2%,以1530萬元放售,實呎2.95萬元,減價後較市價略2%。
(東方)SSD交易84宗年半最多
樓市前景未明,為免夜長夢多,最近業主「啃稅」出貨個案增加。稅務局公布七月最新數字,須繳付額外印花稅(SSD)交易共84宗,按月增55.6%,創一三年十二月以來逾一年半新高,涉及稅款增約58.5%至3,394萬元。而最近多個新盤推出,吸引不少內地客入市,故期內須繳付買家印花稅(BSD)交易個案亦增27.5%至260宗,涉及稅款增約28.2%至6.07億元。
稅務局發言人稱,印花稅署於七月份確定84宗須繳付額外印花稅交易個案,較六月增約55.6%,期內涉及稅款增約58.5%至3,394萬元,其中持貨超過一年但於三年或以內轉售個案佔78宗最多。反映樓市前景不明朗,部分業主願意啃稅離場。
買家印花稅上月涉6億 近期有不少新盤推出,如烏溪沙迎海•駿岸及紅磡維港•星岸等,發展商均表示佔約一成買家為內地客。而據稅務局資料,七月份須繳付買家印花稅的交易錄260宗,相比六月顯增約27.5%,涉及稅款約6.07億元,按月增約28.2%。
另期內須繳付雙倍印花稅交易宗數按月減約8.8%至4,145宗,涉及稅款則微升約0.2%至約21.58億元,金額為近半年來有紀錄最多。
(東方)市況逆轉美或延至明年加息
環球股市「骨牌式」冧市續上演,國際油價大跌,紐約期油昨再失守每桶40美元關口,倫敦布蘭特期油六年來首度穿45美元,全球通縮壓力隱現,交易員押注美國九月加息機會率降至僅28%。美國前財長兼白宮前首席經濟顧問薩默斯警告,聯儲局短期內加息將是「嚴重錯誤」。
中銀香港經濟研究處主管謝國樑稱,不排除聯儲局今年加息的可能性,但今年內加息機會已急降,甚至可能延至明年才加息。聯儲局除了參考經濟數據外,最重要考慮利率正常化的需要,相信聯儲局對加息仍存疑慮。
下月出手機會降至僅28% 美國商品期貨交易委員會(CFTC)資料顯示,截至八月十八日止一周,對沖基金持有的期油淨好倉減少6.4%至93,406張,創五年新低。與此同時,伊朗石油部長贊卡內昨稱,該國擬增石油產量,並揚言不惜任何代價捍衞市佔率,言論加劇市場恐慌。
據美國利率期貨顯示,交易員押注美國九月加息的機會率急降至僅28%,十二月加息機會率亦跌至55%。美國十年期債息曾急跌13.5點子,低見1.905厘,為四月以來首次跌穿2厘;三十年期債息亦跌至2.6785厘,同創四月以來新低,多少反映市場對九月加息期望急降。
美國前財長薩默斯投書英國《金融時報》,警告聯儲局短期加息將是「嚴重錯誤」,會危及當局物價穩定、充分就業和金融穩定的三大政策目標。若人民幣等新興市場貨幣進一步貶值,美國進口成本急降下,將拖低通脹,加息不但會削弱美國出口競爭力,還會傷害美國主要貿易夥伴,打擊美國就業。市場已陷入一片恐慌,加息還會帶來金融危機,引發意想不到且危險的結果。
工資增長持續乏力,以及能源價格低企下,美國低通脹幾乎已成為市場共識。可以肯定,油價連日急跌勢令美國通縮或重現,並續拖累能源方面投資,拖低美國經濟表現。
紐油插6.6% 見37美元 紐油昨再失守每桶低見37.75美元,大插6.67%;布蘭特期油六年來一度低見42.51美元,瀉6.49%。德銀資產及財富管理全球股票主管格布哈特稱,環球股市近期跌勢「非常嚴重」,恐拖累環球經濟前景變得黯淡,並與油價低企引發全球企業盈利出現新一輪的倒退。
(東方)昇悅居標準單位首越千萬關口
新盤帶動同區二手市,西九龍新盤熱銷後,同區二手連錄高價買賣。長沙灣昇悅居標準戶售價首度升穿千萬元,有高層戶以1,006萬元售出;另荔枝角美孚新邨連錄兩宗「凸海戶」成交,其中一個8期單位售約1,800萬元。
美孚錄兩凸海戶成交 利嘉閣劉酌源稱,昇悅居5座高層H室,實用面積698方呎,以1,006萬元易手,實用呎價14,413元,屋苑標準戶售價首穿一千萬元。美聯劉念滿稱,同區泓景臺2座高層B室,業主反價50萬元,以1,000萬元售出,實用呎價約1.47萬元。
美孚新邨連錄兩宗凸海戶成交,繼日前有單位以1,880萬元售出後。中原黃惠霞稱,屋苑8期百老懇112號中層B室凸海戶,實用面積1,373方呎,亦以1,800萬元轉售,實用呎價13,110元。
天晉高層呎價逼兩萬 將軍澳新盤「停戰」,市場焦點重返二手市。中原梁顯信稱,將軍澳天晉1期6座高層A室,減210萬元,以1,690萬元易手,實用呎價約19,336元,呎價逼近2萬元。該行稱,同區清水灣半島1座高層B室,減價44萬元,售806萬元,實用呎價10,481元,創同類新高。
元朗地王效應延續。該行稱,元朗YOHO MIDTOWN第9座中層B室四房戶售1,202.8萬元,實用呎價11,689元。世紀21奇豐稱,沙田第一城19座高層G室河景戶,售價達460萬元創兩房戶次高,實用呎價約1.41萬元。
(蘋果)股災下開價 東環II入場費383萬 呎價1.1萬 與東涌二手價相若
環球股災下,首個開價的全新盤東涌東環II定價謹慎保守。以即供11%折扣計,首批188伙折實平均呎價11,188元,較去年底首期推出時貴14%,與目前同區二手造價相若,一房折實約382.5萬元入場。
新地本月為東涌新盤東環II密密軟銷期間,多番強調東涌區樓價過去數月錄一定升幅,所以東環II價格有一定調整空間。昨公佈首批188伙價單,定價429.77萬至860.21萬元,呎價由11,370至13,869元,平均呎價12,570元,是批單位市值11.5億元。 東環II首張價單提供四種付款辦法,分別為累計11%折扣的即供方案、9%折扣的首30個月免息免供二按計劃、6%折扣的建築期付款計劃,以及累計13%回贈的買家印花稅靈活付款計劃。 以即供累計11%折扣計算,折實平均呎價11,188元,對比去年12月推售項目1期時平均呎價約9,812元,加幅約14%。 定價及呎價最低的單位2A座2樓08室,一房間隔實用378方呎,以即供方案計算,折實約382.5萬元,折實呎價10,119元。 翻查資料,去年年底東涌映灣園、海堤灣畔、東堤灣畔、藍天海岸等屋苑二手造價介乎8,650元到10,780元。事隔八個月,上述屋苑大致錄得10%到13%升幅,近期成交呎價介乎9,677元到1.26萬元,東環II今次推出的呎價與二手相若。 新地副董事總經理雷霆表示,股票市場有上有落,而買樓屬長遠投資,認為住屋的剛性需求仍然存在,相信將會有股民套股換樓,所以股票波動反而對東環II銷情有幫助。 東環II示範單位昨午將開放予公眾,一人最多兩票,每票十萬元,市傳項目首日收約400票。
珒然複式2.1億沽
股市震盪下仍有豪客勇敢入市,一擲千金買磚頭。據成交紀錄冊顯示,太古地產西半山珒然2.143億元沽出最後一伙頂層複式單位,呎價逾6萬元,成交價及呎價均創項目新高。 發展商亦照舊加推貨尾,宏基資本(2288)尖沙嘴官涌街單幢盤匯萃原價加推餘下36伙,本周五以抽籤形式開售48伙,認購2伙或以上買家優先揀樓,傳項目累收近200登記,超額認購逾兩倍。 另一個劏房新盤黃大仙鑽嶺累收逾840票,較已開價的186伙超購約3.5倍。琣a迎海.駿岸及紅磡傲形分別加推70及16伙,於周六及周五賣樓。
(蘋果)尖沙嘴地舖劈叫租近五成
零售市道跌勢惡化,尖沙嘴北京道前TAG Heuer地舖,租客搬走兩個月,業主要大幅減價近五成放租。 原本由TAG Heuer租用的北京道41至51號漢口中心地下16號舖,大約532方呎,連相同面積閣樓,租客剛於上月初租約期滿後不續租。 據了解,該鐘錶品牌於2007年首度進駐上址時月租只約38萬元,經過兩次續租後,租金已加至80萬元,累積加幅達1.1倍。惟今年再度續租時,因業主大幅加租至150萬元,在此市況下仍狂加近九成,故此嚇怕租客。
鐘錶店紛約滿退租
由於名牌鐘錶店已放棄增加分店,加上無同類高承租能力的租戶再在市場擴充,舖位一直未能租出。有指,業主近日已將叫租降至約80萬元,與前租戶相若,叫價降幅達46.7%。惟市場估計,該舖租要較前租價低兩成以上才有力承接。 銅鑼灣恩平道44至48號恩平中心地下1及2號舖,約790方呎,前租客帝舵錶,月租95萬元,但年初被加租便不續租。舖丟空近半年,叫價一直企硬120萬元,但周邊吉舖增多,終減價40萬至80萬元放租,較帝舵錶的舊租低約15.8%。 至於太子珠寶鐘錶的同區羅素街60號地下B舖分店,原本以120萬元承租,至半年前約滿後以85萬元低於原價短租多半年,至本月約滿。 據了解,太子珠寶已準備遷出該舖,不打算再續短租,而此舖的長租叫價已降至低於100萬元。
(蘋果)上車盤柏匯 一日四宗撻定 股災波及樓市 太古城同類千呎戶一周跌價565萬
股市暴瀉,市場憂慮經濟前景外,亦為本港樓市添上陰霾。股市急跌下,被喻為樓市寒暑表之一的鰂魚涌太古城,錄海景戶業主減價至1,765萬沽貨,與一周前同類單位造價足跌價565萬元。另一邊廂,痚穧a產西灣河新盤柏匯,儘管項目標榜銀碼細招攬「上車」買家,昨一口氣錄得4宗撻定。
環球股市波動,發展商一窩蜂炮製「超迷你」單位,並以細銀碼搶佔上車客購買力。其中,四叔李兆基旗下的琣a西灣河柏匯,連環錄得4伙撻定,佔該盤推出75伙的5%,乃近期新盤中比例較多一個。
發展商殺定97.1萬元
撻定單位全屬中高層B室及K室開放式單位,實用面積由209至210方呎,成交價介乎463.87萬至514.8萬元,涉資總額超過1,943萬元。以簽訂臨時買賣合約時買家需繳付成交價5%計算,發展商殺定約97.1萬元。琣a於該盤一手銷售安排顯示,該4伙即時停止發售。 翻查今年內開售的單幢新盤成交紀錄,撻定宗數普遍「一單起、兩單止」,例如6月開售的洪水橋尚築,134伙單日售罄,往後全數買家都有簽訂正式買賣合約;而同樣由痚穧a產推售,主打一房單位的紅磡傲形5月開賣至今累售44伙,亦未錄任何撻定個案。 以同類型細價新盤計,5月初開售的土瓜灣喜點單日沽164伙,僅錄2宗撻定;至於紅磡Viva及旺角SkyPark亦各錄1宗撻定。業界指出,外圍經濟風高浪急,股市動盪,細價樓買家實力較弱,容易被震出來。
細價樓業主減價沽貨
二手細價樓亦有業主減價沽貨。美聯梁仲維表示,受股市拖累,荃灣荃德花園D座低層F室,實用面積341方呎,業主見市況轉弱,減價至305萬元沽出,實用呎價8,944元,低市價約17%。 上星期才刷出分層單位新高價的太古城,在股市急挫下,中原地產張光耀透露,銀艭桹盲hB室,實用面積1,015方呎的3房海景戶,以1,765萬元將單位易手,實用呎價17,389元。同一屋苑的碧藤閣高層B室海景單位面積相同,上周則以2,330萬元成交,呎價22,956元,同類單位一周差距565萬元或24.2%。 不過,是次銀艭梜s租約放售,現月租5萬元,回報率3.4厘。原業主於2010年4月以1,100萬元買入單位,持貨5年,賬面獲利665萬元,單位升值60%。記者到昨現場視察,剛易手的銀艭崣室,毗鄰太古城3期寫字樓,兩房間被寫字樓的玻璃幕牆遮擋景觀,只有大廳的景觀較為開揚,與碧藤閣B室全海景有差距。據了解,同座其他較低層單位的放售價介乎1,750萬至1,800萬元。
(蘋果)下月交表 明年入市 料樓價下跌 新白居二申請者 有望買平樓
新居屋2,160個單位售罄後,「無殼蝸牛」將再有上車機會。第二輪白表免補地價買二手居屋計劃,即俗稱「白居二」的2,500個名額,最快下月初接受合資格白表人士申請,2人或以上家庭入息及資產限額分別為4.8萬元及160萬元,單身人士則減半,準買家最快明年初可入市。股市急挫,學者指若股市持續下跌,樓價也會隨股市下跌,一般在3個月至半年後陸續浮現,相信白居二準買家入市時,樓價有機會下滑。
房委會資助房屋小組委員會今年6月通過第二輪白居二計劃,名額2,500個,當中250個預留予單身人士。當局更大幅放寬入息及資產限額,單身人士入息上限由2萬增至2.4萬元,資產限額由41.5萬增加至80萬元。
家庭月入上限增至4.8萬
而2人或以上家庭月入上限4萬增至4.8萬元,資產限額則由83萬增加至160萬元。 房委會原本計劃8月底推出次輪白居二計劃,但消息人士透露,由於新居屋銷情較預期慢,「新居屋同白居二都係同一組職員負責,居屋遲咗賣完,白居二都要推遲」,料延至下月初才接受合資格白表人士申請。消息指申請期長達6星期,若申請人士眾多會以攪珠決定。經審查後,中籤者最快明年初可取得購買資格證明書,在一年內可購買未補地價居屋單位。 白居二未正式推出,居屋第二市場樓價已錄得上升。翻查房委會居屋第二市場成交記錄,以柴灣富怡花園為例,今年5月政府仍未公佈白居二計劃時,一個實用面積約484平方呎單位,呎價為6,462元,售價約313萬元。但短短一個月,同一個屋苑、面積一樣的單位,呎價升至7,391元,售價約358萬元,上升約14%。 有地產代理透露,部份居屋業主上星期仍然看好白居二準買家的購買力,計劃將單位延遲至明年初才放售,但昨股市急挫,部份業主明言需密切監察市況再決定。 中大地理與資源管理學系副教授姚松炎稱,若股市持續下跌,樓價也會隨股市下跌,但樓市一般滯後,估計3個月至半年才會見到明顯跌幅。
樓價跌料無礙入表意欲
不過,姚松炎表示,即使樓價下跌,相信也不會影響市民入表申請意欲,「都係入張表,到時睇黿〞p再決定買唔買,如果經濟嗰時唔好,咪甩底機會高」。 首輪白居二計劃在2013年分兩批推出5,000個名額,最終有2,411個家庭入市置業,當中單身人士有261宗,整體入市比率不足五成。
(蘋果)平價盤集中 屯門 天水圍
最新一輪「白居二」即將推出,白表人士若想以約200萬元置業,就要「做足功課」。全港約200萬元的未補地價居屋單位,主要集中屯門、天水圍等地,如屯門兆麟苑一個實用面積約401平方呎單位,業主叫價約204萬元。不過,股市大跌,屯門富健花園一個484呎中層單位,業主上周仍叫價280萬元,昨減至278萬元放售。 專營新界西北樓盤的祥益地產公司總裁汪敦敬稱,白居二平價單位主要集中在屯門及天水圍,上月白居二市場成交的實用面積呎價,屯門及天水圍每平方呎價分別為4,964元及4,547元。
401呎單位叫價204萬
汪又稱,白居二準買家雖明年初才可入市,但可「做定功課」,如屯門龍門居有不少放盤,該屋苑一個低層實用面積約592平方呎單位,業主叫價240萬元;同區兆麟苑一個中層401呎單位叫價204萬元。汪續稱港珠澳大橋通車後,龍門居具出入中港地利,看好其升值潛力。另毗鄰西鐵天水圍站的天盛苑,步行至港鐵站只需約5分鐘,屋苑一個高層426平方呎單位,業主叫價245萬元。 白表人士若想找市區居屋單位,柴灣悅翠苑中層一個實用面積407呎單位,開價約258萬元;九龍慈雲山慈愛苑一個實用面積約402呎單位售約285萬元。
(蘋果)計劃推出後居屋樓價累升35%
俗稱「白居二」的白表免補地價認購居屋第二巿場,首批中籤者在2013年6月起陸續入市,政府曾承認白居二推高樓價,二手居屋樓價最少累積上升35%,個別細價居屋兩年內升幅高達八成。不過公屋聯會主席王坤稱,受股災影響,明年初才可入市的第二輪白居二準買家「可能有機會買到平價居屋」,但他提醒要小心加息及經濟逆轉等因素。 據房委會統計資料,由2013年6月白居二推出以來,居屋樓價升約35%,同期中小型私樓價格則升22%,居屋樓價升幅明顯高過私樓。其中以細價居屋樓價升值能力最為驚人,天水圍天頌苑645方呎三房單位,在2013年中未有白居二之前,綠表成交價為163萬元,呎價2,527元。事隔兩年,最新綠表價已升至289萬元,呎價4,481元,樓價累升77.3%。
需小心加息及經濟逆轉
九龍居屋指標大角嘴富榮花園一個實用面積592方呎單位,最新綠表價625萬元,實用呎價10,557元。而在白居二推出前,此類單位綠表成交價424.8萬元,樓價升逾47%。 政府資料及樓宇成交反映首輪白居二推高樓價,不過公屋聯會主席王坤認為,受股災影響,第二輪「白居二」準買家明年初才入市,「股市跌,過往經驗係樓市下滑先兆,今期白居二申請者有可能買到平價居屋」,但他提醒要小心加息及經濟逆轉等因素。
(星島)沙 田 商 業 地 招 標 估 值 逾 六 億
本港商業樓宇新供應缺乏,令商用地皮成搶手對象,其中,年度首推位於沙田石門商業地招標,有大中財團等表興趣角逐,市場估值逾六億元。
地政總署昨公布沙田石門商業地招標,該項位於安耀街商業地盤,於下周五推出招標,發展商如南豐及百利保等率先表示會研究入標,亦相信該地段逐步建立成熟配套商業區,市場消息又指,由於項目投資額不大,除大中財團角逐外,中小財團有機會參與競投。
項目鄰近馬鐵石門站一帶,毗鄰有億京兩個發展項目,而新推項目佔地一萬八千多方呎,地積比率九點五倍,於十月中截標。
南豐發展董事總經理蔡宏興表示,石門區現時擁有商業元素加強,區內不少廠房已改劃作其他用途,因此,看好區內商業發展,招標條款批出後會仔細研究;另外,百利保集團執行董事兼首席營運官范統表示,集團對該地表興趣,但要研究標售等條款。
不過,區內有發展經驗的億京,其發展項目籌劃經理黎裕宗表示,集團於區內有發展項目,對該地暫不感興趣,會物色其他區商業項目;至於集團在區內安群街一號及安群街三號項目,黎裕宗指,寫字樓部分差不多沽清,現只持剩餘商鋪。
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,參照鄰近兩個在興建中的甲廈樓花項目計算,估計新推地皮每方呎樓面地價約四千元,預計將吸引大型及中型財團參與角逐。
(星島)四 成 四 受 訪 者 料 樓 價 難 升
外圍投資市況波動,一手樓持續吸客,新錄屋苑睇樓及交投量均跌,最近新盤主導市場下,二手成交價變化成焦點。
《星島地產網》就「部分新盤輕微加價,整體樓價會否進一步上升?」為題進行民調,當中有四成四被訪者指出,現時新盤加快吸客下,屋苑近期樓價不會有上升動力。
是次調查共訪問二百三十九人,其中有一百零七人相信,即使有部分樓盤稍提高定價,但不會帶動樓價上升。另外,約有二成七人,即六十六人認為,一手定價主導大市下,二手樓價有機會進一步上升,而有同等約二成七人,則表示市況仍需觀察。
最近多項市區上車盤加快吸客,加上東涌大盤開價部署開售進入直路,新錄得屋苑交投氣氛回落,部分業界人士估計,短期由於新盤持續吸客,加上股市波動影響,短期內二手市場表現料保持平淡,而買家入市能度亦趨向較審慎。 |
西鐵沿線成交跑贏大市,穩步向上!
2015年7月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至30號),買賣成交登記數字暫錄得161宗,實用面積平均呎價$9,247,建築面積平均呎價$7,229。 祥益地產營業董事謝澤銘表示,7月份西鐡沿線十大屋苑登記暫錄得161宗,預期成交量會在166宗左右,對比上月微升約6%,正如上月提及成交會跑贏其他區域,看回全港成交,無論在一手、二手也是報跌,但西鐵沿線則逆市上升,引證了西鐵沿線及新界西潛在發展的誘因。
而在呎價方面,10個屋苑當中有6個也是上升,當中荃灣廣場未有成交,卓爾居、新元朗中心及美孚新村,這3個屋苑也是在6月份分別也是過萬元一呎的屋苑,相信買家及業主在關口價位上有所爭持;事實上,大部分呎價上升的屋苑也是在$10,000一呎以下,例如兆康苑$7644一呎、嘉湖山莊$7700一呎、雅都花園$8481一呎、大興花園$8497一呎、穄纁x$9578一呎,可見買家仍在追落後,不足$10,000一呎是市場低水,而加上新中環及港珠澳大橋發展上不斷加碼,在實際基建及概念上也是秀麗前景,相信在下月成交仍會穩步上升。
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責。
附圖一:

附圖二:
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西鐵沿線成交跑贏大市,穩步向上!
2015年7月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至30號),買賣成交登記數字暫錄得161宗,實用面積平均呎價$9,247,建築面積平均呎價$7,229。 祥益地產營業董事謝澤銘表示,7月份西鐡沿線十大屋苑登記暫錄得161宗,預期成交量會在166宗左右,對比上月微升約6%,正如上月提及成交會跑贏其他區域,看回全港成交,無論在一手、二手也是報跌,但西鐵沿線則逆市上升,引證了西鐵沿線及新界西潛在發展的誘因。
而在呎價方面,10個屋苑當中有6個也是上升,當中荃灣廣場未有成交,卓爾居、新元朗中心及美孚新村,這3個屋苑也是在6月份分別也是過萬元一呎的屋苑,相信買家及業主在關口價位上有所爭持;事實上,大部分呎價上升的屋苑也是在$10,000一呎以下,例如兆康苑$7644一呎、嘉湖山莊$7700一呎、雅都花園$8481一呎、大興花園$8497一呎、穄纁x$9578一呎,可見買家仍在追落後,不足$10,000一呎是市場低水,而加上新中環及港珠澳大橋發展上不斷加碼,在實際基建及概念上也是秀麗前景,相信在下月成交仍會穩步上升。
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責。
附圖一:

附圖二:
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今日新聞摘要 01.08.15
(東方)私樓八萬三 供應爆燈
私宅潛在供應創新高。運輸及房屋局公布截至六月底數字,未來三至四年私宅潛在供應約8.3萬伙,按季增約5,000伙,首度升穿8萬伙關,創○四年有紀錄以來新高,當中已批出未動工的「熟地」佔約2.4萬伙亦創新高。另第二季住宅施工量亦按季增約1.95倍至5,900伙,創近五季新高。有學者稱,供應穩定增長及未來有加息機會等因素夾擊下,料明年中樓價下跌機會高。
運房局發言人稱,截至今年第二季,本港一手私宅潛在供應錄約8.3萬伙,按季增加5,000伙,創○四年有紀錄以來新高。其中建築中樓花單位有6.3萬伙,而新盤銷情續旺,當中約9,000伙經已預售,而已落成現樓亦減少1,000伙,最新錄5,000伙,即有約5.9萬伙潛在供應為現樓及樓花,餘下2.4萬伙為已批出但仍未動工的熟地,熟地供應亦創新高。
中小單位5.7萬 佔69% 發言人指出,8.3萬伙潛在供應中,估計有5.7萬伙為實用面積少於753方呎的中小型單位,佔整體供應量約69%。此外,預計未來數月會再有16幅住宅用地轉為熟地,可額外提供約1.13萬個單位。
業界:需求大 價平穩 隨茖挴頃W加,業界料對後市會構成壓力。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱,未來一手供應再升至8.3萬伙,反映現時政府增加住宅供應量的決心,而目前經濟基礎穩健,短期內樓價無即時下跌風險,但供應量穩定增長,未來有加息機會,加上零售業下行,明年樓價下跌機會較高。
高緯環球張翹楚稱,本港私宅供應趨向穩定,最近細價上車盤實用呎價普遍升至1萬元水平,估計中小型單位樓價升幅會放緩。
會德豐地產常務董事黃光耀認為,市場及買家已預計未來供應會有所增加,同時需求亦相當大,相信樓價不會大幅上升,料會平穩。另新世界執行副主席鄭志剛稱,當每區供需不同時,一個大數字的影響未必會覆蓋不同地方樓價,要留意市場的剛性需求。
5900伙施工 飆近兩倍 另第二季私宅施工量約5,900伙,按季大增1.95倍,創近五個季度新高,上半年累積施工量約7,900伙,較去年下半年升約58%,期內落成量亦急升3.67倍至約4,200伙。美聯首席分析師劉嘉輝預期,隨蚍籉a增加,年內施工量料會上升,估計全年可升至2萬伙,勢創近15年新高。
(東方)鐵路項目推高「熟地」供應
本港私宅潛在供應數字再創新高,其中已批出仍未動工的「熟地」供應有二點四萬伙,為有紀錄新高,除政府不斷主動推地外,很大程度依賴鐵路供應,去年起共有六個鐵路項目批出,涉及單位總數多達一點一八萬伙,其中近六成三供應來自將軍澳,期間批出的四個將軍澳日出康城項目,伙數合共約七千四百五十伙。
6大項目提供近萬二伙 運輸及房屋局截至六月底最新數字,市場已批出但未動工的熟地供應有約二點四萬伙,按季增加三千伙。政府持續批地直接帶動熟地供應增加,而鐵路項目繼續擔當重要角色。資料顯示,自去年起已有六個港鐵項目批出,單位總數達約一點一八萬伙。
其中將軍澳日出康城第四至七期,於去年四月至今年六月先後批出,每個項目提供單位約一千二百五十至二千四百伙不等,為市場帶來約七千四百五十伙供應。
另外兩個為新界項目,包括大圍站及天水圍輕鐵天榮站上蓋項目,兩項目於年前流標後,亦順利於去年底及今年初相繼批出,提供約二千九百及一千五百伙。
(東方)喜漾收2千票超購24倍
以低於二手價推售的房協「港人港樓」長沙灣喜漾認購反應踴躍,消息指,兩日累收逾2,000張入票,超購逾24倍,凍資逾3億元。該盤昨晚隨即加推100伙,折實平均呎價13,870元,較首批單位加價約6%。
喜漾昨第二日收票,消息稱,該盤昨再收約1,200票,兩日累積收逾2,000票,較首批80伙單位超購逾24倍,凍結資金逾3億元。昨日有喜薈向隅客參觀完喜漾示範單位後表示,已遞交兩份認購申請,擬購600萬元兩房戶。
加推百伙 提價6% 房協表示,首批單位已錄超額認購,昨晚加推第2張100伙的價單,價單平均呎價15,411元,折實平均呎價13,870元,較首批單位加價約6%。加推單位連同首批共180伙,安排在下周六發售。另華懋等大潭紅山半島第四期昨上載最新銷售安排,下周二起推售3伙。另一手銷售監管局最新數據,今年上半年接獲25宗投訴,較去年下半年少34%。
(蘋果)新界大型項目多 中小型戶佔七成 私樓供應8.3萬伙破頂
運輸及房屋局昨公佈,截至今年6月底止,預期本港未來3至4年大約可提供一手私樓數目增至8.3萬伙,首度突破8萬伙兼再創有紀錄以來11年新高。不過,學者提醒市民,單是供應增多難以令樓價跌,但若加息周期開始,對樓價一定有影響。
市場最關注的未來3至4年可供應的一手私宅單位數目,據運房局昨公佈,將由上季的7.8萬伙,按季增加5,000伙,達到8.3萬伙,為2004年9月有紀錄以來的歷史新高,意味平均每年有2萬伙新供應。 8.3萬伙中包括5,000個貨尾單位、5.4萬個興建中但未售出單位,及2.4萬個已批出並可隨時動工的土地(熟地)上能興建的單位。而有關單位當中,估計有5.7萬個為實用面積少於70平方米(753方呎)的中小型單位,佔整體供應量約69%。運房局發言人補充,預計的供應量較上一季增加5,000個單位,主要是因為有多幅大型住宅用地轉為熟地。
學者:加息期影響樓價 據本報統計,未來潛在供應中,以新界區佔最多,當中屯門、元朗及荃灣區為主力,三區最少共有逾兩萬伙新供應待推,而據地政總署資料顯示,截至6月底,單是元朗區已經有9個項目等待批出預售樓花,共可提供約5,000個單位。 此外,局方預計,未來數月會再有16幅住宅用地轉為熟地,可額外提供約1.13萬個單位,即是拍得住一個太古城。 對於未來一手住宅供應量創新高至8.3萬伙,中文大學市場學系教授冼日明認為,供應量未來幾年一直會增加,但發展商持貨力強,未必需要即時散貨,加上私人物業仍然有強勁購買力,故樓價今年整體仍有約一成升幅。不過,若果加息周期開始,對樓價有一定影響。單是供應增多難以令樓價跌,一定要加息周期配合。 上半年落成量跌32% 不過,有新盤睇樓客則認為,雖然未來一手供應增多,但估計最多令樓價水平式穩定發展,不擔心會跌,對於美國加息,亦認為影響輕微。 此外,第二季私人住宅已施工量按季回升近兩倍至5,900伙,計及首季2,000伙,上半年累計7,900伙;較去年同期少36%。運房局指動工量減少主要是因為新的動工項目大部份為中、小型樓盤。 至於第二季落成量為4,200伙,按季更增3.6倍。計及首季900伙,上半年累計5,100伙,較去年同期少32%。運房局發言人指,落成量減少主因首半年完工的項目以中、小型樓盤為主。第二季共12個私人住宅項目落成。多個較大型的樓盤將於下半年落成,運房局預計未來落成量會有所增加。
運房局數據部份靠目測 【話你知】 運輸及房屋局基本上每逢三個月都會公佈一次私人住宅一手市場供應數據,局方發言人講明,有關資料是根據屋宇署的統計數字、建築師及發展商提供的圖則及資料,以及署方實地巡查後而作出的預測。 言下之意,即是好多數據都是靠目測及發展商放料,未必可以盡信。 不過,運房局發言人在回覆傳媒查詢時重申,「由於物業發展的進度,受到不同因素的影響,例如天氣、物料供應、建築工人的供應量和發展商的商業考慮等等,樓宇的實際落 成量與預測的落成量可能有所不同」。
(蘋果)改劃地屢遇阻 供應存變數
一手私樓供應持續增加,主要因為政府在2013年取消勾地機制,重奪賣地主導權,確保每年有足夠單位供應。不過,近年政府覓地建屋遇阻力,多幅改劃地遭申請司法覆核,令政府每年提供穩定供應的計劃存變數。 政府今年初公佈賣地計劃時,29幅可推土地中,有逾半數仍未完成改劃工作,約佔7,900伙,即官地供應量近半。事隔半年,多幅土地的改劃仍有待完成,個別更遭司法覆核挑戰,包括大埔4幅地被香港教育學院一學生申請司法覆核,不滿城規會通過將有關地皮改劃住宅地,約2,700伙供應隨時難產。 有個別地皮被城規會否決改劃,近一年便有大埔鳳園、那打素醫院以西及赤柱黃麻角道以東地皮未能改劃成功,要剔出賣地表。 基於供應能夠達標存在太多變數,政府近期強行將個別受司法覆核困擾的地皮推出招標,避免一拖再拖,影響全年供應。
元朗站項目官司未解決 就如西鐵元朗站,因涉及1,876伙,對全年供應有重要影響,官司仍未完全解決下,仍會在下周截標。有980伙的筆架山大窩坪延坪道,當獲得城規會批准改劃後,火速加入本季賣地計劃,並在下周進行招標,以免好事多磨。另6月份政府新增兩幅屯門青山公路─掃管笏段地皮,縱然有市民擬提司法覆核推翻城規會決定,但依然照安排在今年賣地表內,因地皮共可建約2,600伙。
(蘋果)港6月零售表現遜預期
本港6月零售仍無起色,期內銷貨總額按年微跌0.4%至370億元,差過市場原本估升0.5%的預期。雖然期內銷貨值按年大致持平,但如以銷貨數量計算,期內仍錄4.4%升幅。價跌量升,反映消費者「越買越平」的趨勢未有扭轉。 綜觀各零售商類別,6月表現最佳的繼續是包括智能電話、手錶等在內的其他未分類耐用消費品,銷售按年大升70.3%,相信是由於蘋果Apple Watch及三星S6剛在4月推出所致。期內電器及攝影器材的生意亦增長21.4%;而反映本地消費的食品、酒類飲品及煙草,銷售則微升3.6%。 至於5月剛做完周年大減價的百貨公司,6月銷售由升轉跌,按年減少3.3%;而今年提早做夏季減價的服裝鞋履,表現繼續無起色,按年跌4.6%。
藥物化妝品轉跌 另外,內地旅客數目驟減,銷售已連續大跌逾10個月的珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物,6月生意跌幅有所收窄,由早前跌逾兩成,到最新跌10.4%。而深圳「一周一行」實施至今已逾三個月,向來抗跌力較強的藥物及化妝品,銷售在6月則明顯惡化,按年減少4.2%,數月前有關類別銷售是仍然有增長。
(星島)銷 監 : 上 半 年 新 盤 銷 售 投 訴 減 34%
新盤交投活躍,但投訴個案有所下跌,銷監局昨公布,上半年接獲的一手住宅銷售投訴個案,合計二十五宗,較去年下半年減少三成四,主要涉及樓書、銷售安排及廣告等;不過,局方所採取檢控行動的個案仍為零,銷監局回應指,已陸續就涉嫌違例個案調查結果,提交律政司考慮,並正考慮有關事宜。
一手住宅物業銷售監管局昨公布最新統計數字,上半年共接獲二十五宗涉及一手買賣投訴,較去年下半年三十八宗減少約三成四,亦較去年同期的三十四宗減少九宗,以一三年四月底新例實施以來計,銷監局共接獲一百三十二宗投訴。
涉及的投訴類別中,有關售樓說明書的投訴涉及六宗,為局方自一三年公布數字以來按半年最多,另外涉及銷售安排及廣告的投訴則各佔五宗;至於一手新例實施初期,接獲最多投訴類為銷售安排,投訴則較去年下半年略多一宗至五宗水平,但已較一三年高峰期十四宗大幅減少,而去年亦保持十宗水平,反映發展商已陸續適應有關安排。
不過,數據又顯示,新例成立至今依然是「零檢控」,銷監局發言人指,不論經局方檢視及巡查時察覺到懷疑違例的情況、或局方接獲投訴的個案,以及傳媒向該局查詢懷疑違例的情況,銷售監管局均立案調查。
發言人續指,銷售監管局已陸續就涉嫌違例的行為的調查結果,提交律政司刑事檢控科考慮。律政司現正考慮有關事宜,並會在有最後決定後,把決定告知銷售監管局。
(星島)屋 苑 預 約 睇 樓 跌 按 周 回 落 4%
新盤推售浪接浪,市區新樓以低二手價作招徠的情況下,分散二手客源,加上股市表現波動,買家入市審慎;綜合市場消息指,今明兩天周末預約睇樓量繼續回落,新錄百大屋苑約有二千五百一十五組預約睇樓量,按周微跌約百分之四,其中以九龍區的跌幅較大。
中原亞太區住宅部總裁陳永傑指,本月初股市爆發小股災,港股急瀉令買家置業信心受挫,入市態度猶豫,拖慢二手屋苑交投步伐;直至月中,股市稍為回穩,買家才恢復入市信心;惟房協隨即推售市區細價盤,而且訂價極具吸引力,成功搶客,因此買家紛紛流向新盤市場,令二手交投保持疲弱。
美聯住宅部行政總裁布少明表示,新盤銷售熾熱,其中長沙灣接連有新盤推出,加上叫價極具競爭力,吸引大批買家注意,加上東涌及紅磡新盤亦蓄勢待發,在一手熱熾的情況下,帶動二手市場靠穩;不過,即使不乏向隅客回流二手,惟短期新盤市場仍主導格局難以轉變。
利嘉閣地產分行助理市務分區經理劉酌源表示,長沙灣新盤熱銷,而緊接推出的另一項目訂價亦貼近區內二手市場,故吸引不少準買家,於周末前往參觀示位,冰封了區內二手屋苑的睇樓量。
美聯分行首席高級營業經理黃遠基表示,儘管市場剛性需求不減,但大氣候「高價」成交,業主心態強硬,準買家多不願追價,造成二手買賣膠荂A加上新盤以貼二手價開售,搶去市場大批購買力,德福花園本周末預約睇樓量暫錄十三組,跌幅約百分之十三點三。
中原行經理梁植霖表示,房協於區內連推兩盤,而且訂價相當吸引,繼續搶去市場的焦點,以荔枝角美孚新邨為例,本周末睇樓量再跌逾一成二,錄約七十組睇樓客,而屋苑本月共錄二十三宗買賣,交投量比上月急跌四分之一,呎價約一萬一千六百元,按月上升百分之一點八,呈量跌價升局面。
祥益地產營業董事盤嘉茵表示,受暑假外遊及一手不斷推出影響,新界西本周預約睇樓量僅保持平穩,未見驚喜,反而在租務市場方面,因現時處於暑假旺季,因此租務市場有所轉旺。
利嘉閣助理營業董事丁培鴻指出,大部分置業人士對年內加息早有預期,而且相信加息速度不會過急,惟現時太古城放盤量十分短缺,交吉匙盤僅有數十個左右,加上業主對樓市往後發展仍然充滿信心,每當有創新高成交後,業主即時提高叫價,窒礙七月份屋苑二手成交,僅得十二宗,較上月減少約三成。
(星島)西 鐵 屋 苑 成 交 按 月 升 6%
西鐵路沿綫物業向來有價有市,其中西鐵綫屋苑上月更錄「價量齊升」,據祥益地產「西鐵沿綫十大屋苑成交報告」指出,據土地註冊處顯示,七月份西鐵沿綫十大屋苑,買賣成交登記錄約一百六十一宗,平均呎價九千二百四十七元。
祥益地產營業董事謝澤銘表示,截至七月份三十號,西鐵沿綫十大屋苑成交登記錄約一百六十一宗,預計全月可錄約一百六十六宗,按月微升約百分之六,成交宗數跑贏其他區域;於全港一手及二手成交宗數均報跌的情況下,西鐵沿綫屋苑則逆市上升。
謝澤銘續指,西鐵沿綫十大屋苑當中,六個屋苑呎價均有所上升,惟大部分呎價上升的屋苑,呎價亦未突破一萬元大關,仍屬市場低水位,可見買家
仍在追落後,加上新中環及港珠澳大橋等發展項目不斷進行,預料下月成交仍會穩步上升。
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今日新聞摘要 04.07.15
(明報)屯門掃管笏地收10份標書
中資財團近年密密投地,屯門掃管笏路住宅地昨日截標,項目共收10份標書,除多家大發展商入標外,萬科置業(香港)亦首度入標屯門地,信置及英皇是次亦各自合組財團入標,市場預期,上址可建分層豪宅及低密度洋房,估計每方呎樓面地價約4000至5000元,估值介乎33.6億至42億元。
萬科首投屯門地
掃管笏路住宅地昨日截標,項目除吸引多家大發展商外,多家在區內已持有發展項目的發展商,包括新地、琣a、會德豐昨日亦派代表提交標書;首度投掃管笏地皮的萬科置業(香港),該公司業務部助理董事(地產發展)林力山表示,地盤發展及設計富彈性,可發展分層住宅及洋房。早前已投得毗鄰地的會德豐,該公司高級經理何偉錦認為,項目鄰近國際學校,希望與同區另一項目有協同效應。
此外,是次信置、嘉華國際、永泰地產及萬泰製衣是次亦再度合組財團出擊,另英皇及佳明集團財團,以及富豪酒店及百利保財團亦有參與。
信置嘉華永泰萬泰合作競投
資料顯示,兩財團分別於上月屯門管翠路住宅地截標時,以相同組合入標,是次「原班人馬」再度出擊,反映眾發展商對掃管笏住宅地興趣濃厚。
事實上,地皮鄰近哈羅國際學校,地盤面積約29萬方呎,可建樓面逾84萬方呎,中標發展商需興建幼稚園。
美聯測量師行董事林子彬認為,是次掃管笏路地皮入標數目與上月同區管翠路項目相若,估計地皮可興建低密度住宅,另受惠於國際學校進駐,令該區地皮吸引力大增。
(明報)新地今明兩年西北推6盤 逾4000伙 元朗映御今季打頭陣
過去數年新地積極拓展新界西北版圖,今年開始步入收成期,旗下位於元朗及屯門區六大項目有望於今明兩年開售,合共涉約4120伙。新地今年將率先推出元朗多個新盤,並以元朗東頭德業街映御打頭陣。據悉,該項目共分2幢發展,提供523個單位,最快可於本季內登場。至於同區其餘兩大重量級新盤,包括峻巒及Grand YOHO Development則會分期發售,兩盤第1期分別提供1027伙及1114伙,相信可於本年內登場。
近年新地密密吸納元朗及屯門地皮,不少項目每方呎樓面地價或補地價金額僅介乎2200至3700餘元水平,早前熱賣的百利保洪水橋尚築平均呎價卻逾1.3萬元。
新地今明兩年將有6個樓盤列隊出籠,一手戰線將由元朗展開。新地代理業務部總經理張卓秀敏透露,集團今年計劃推售三大元朗項目,其中位於東頭德業街的映御有望於本季內推出。她補充,該盤正待批預售,共分2幢發展,提供523伙。
峻巒Grand YOHO分期推售
至於元朗峻巒及Grand YOHO Development兩大焦點樓盤,則有望於今年內推出。張卓秀敏表示,峻巒整個項目共提供31座,涉逾3000伙,其中第1期會提供9座物業及1027個單位,標準戶戶型由開放式至三房不等。
另外,Grand YOHO Development現正進行上蓋工程,全盤涉逾2500伙,項目第1期會提供4幢、共1114個單位。
屯門三新盤明年推
明年新地會把新盤戰線伸延至屯門,其中位於良德街及景秀里兩個項目,分別提供321伙及最少735伙,兩盤預計會於2016年推出;另今年新地以13.19億元投得海榮路項目,亦有望於明年登場,該盤會以中小型單位作主打,投資額為30億元。
Q房網今年擬新界開至70間分行
新界區為未來新盤供應重鎮,代理行紛紛於區內設立據點。Q房網銳意開拓新界戰線,並於元朗開設首間新界區分店。
Q房網•香港董事總經理陳坤興指,參考土地註冊處資料,今年初至今,市場共錄得8500宗一手註冊登記,當中逾6400伙來自新界,估計今年下半年新界區約有6000至8000伙新盤單位推出。陳坤興又表示,今年Q房網計劃於新界開設50至70間分店,以應付市場對新盤需求,期望可於2至3年內分行及員工數目分別增加至200間及7000人。
(蘋果)10財團爭購屯門地王 萬科琣a獨資入標 估值達42億
供應重鎮之一的屯門區,雖然未來近乎月月有地賣,但發展商未有因區內地皮選擇多而手軟,昨日截標的掃管笏路地皮共接獲10份標書。本地大孖沙幾乎全數參戰,上月投得同區地王的琣a再度出手、內房龍頭萬科亦首度入標該區地皮,市場估值最高達42億元,有機會成為區內新地王。
綜合現場消息指,昨日獨資入標的財團包括內房龍頭萬科置業(香港)、遠展、琣a、新地、會德豐及K&K Property。合資財團則有百利保及富豪,信置聯同嘉華、永泰及萬泰,佳明連同英皇。
每呎樓面地價料5,000元
資料顯示,項目最高樓面超過84萬方呎,規模比上月中琣a投得的管翠路地皮更大,發展商以36.3億元獨資奪得項目,樓面呎價約4,621元,成交價為區內單價最高,但是次掃管笏路地皮的估值由35億元至42億元,每呎樓面地價估計由4,200元至5,000元,意味有可能再創新高。 萬科置業(香港)業務部助理董事林力山指,公司首度參與競投區內地皮,皆因項目設計具彈性,可興建分層戶及獨立屋,而且屯門區擁有港珠澳大橋概念,故獨資出手。 不過,區內未來近乎月月有地賣,單是本財年的賣地計劃已經有6幅地皮待推,共超過4,100伙供應,下一幅為青山公路─青山灣段地皮,本季內招標,料提供150伙,估值最高達8億元,另剛新增兩幅青山公路─掃管笏段地皮,縱然有市民擬提出司法覆核,推翻城規會改劃決定,一樣照推,共可提供約2,600伙,規模之大,等同一個元朗尚悅。
供應不斷 2,600伙待售
除「麵粉」供應不絕,區內「麵包」亦開始陸續形成。當中較具規模的為嘉里第48區項目,涉及1,100伙,料第四季推出,現正申請預售樓花,另外,英皇小欖冠發街8號,提供14座洋房,亦正申請預售樓花同意書。至於新界西北大地主新地,昨亦公佈明年將推出3個位於屯門市中心內的項目,分別為良德街、景秀里及海榮路地皮,市場估計有最少1,500伙供應,即是屯門一手供應短期內難以斷尾。
(蘋果)南生圍新方案再闖關
由澳門賭王傅老榕家族後人與琣a共同持有的元朗南生圍及甩洲項目,再度整裝,力求於城規會闖關。 項目的最新方案將提供逾2,500個住宅單位,比原方案的1,600伙多近60%,但濕地保育區面積則由原來的28.1公頃大增至155.8公頃。
擬建逾2,500伙單位
城規會資料顯示,申請人要求興建26幢分層住宅及140幢獨立屋,住宅樓面面積達330萬方呎,單位數目共2,531伙,當中面積約484方呎的單位有570伙,逾千呎單位佔1,821伙,另提供可容納250個床位的老人院。 事實上,項目由上世紀90年代一直謀發展,但屢遇挫折,其中於2012年底申請被城規會以未能充分展示濕地零淨減為由,否決發展方案。另外,政府早前向城規會申請把將軍澳第67區放寬高限,建議用地的建築物高度限制由75米放寬至主水平基準以上100米。至昨日暫收超過300份意見,近乎全數反對。
(東方)元朗9盤下半年對撼
踏入下半年,新盤戰線逐步轉移至元朗,區內至少9個新盤部署蜂擁登場,共涉近5,000伙。新地透露,下半年有機會開售區內3個新盤。當中,德業街映御料本季率先開售,提供523伙,而峻巒第1A至1C期及Grand YOHO Development第一期亦計劃下半年登場,分別提供1,027與1,114伙。
元朗9盤下半年對撼 踏入下半年,新盤戰線逐步轉移至元朗,區內至少9個新盤部署蜂擁登場,共涉近5,000伙。新地透露,下半年有機會開售區內3個新盤。當中,德業街映御料本季率先開售,提供523伙,而峻巒第1A至1C期及Grand YOHO Development第一期亦計劃下半年登場,分別提供1,027與1,114伙。
她續透露,集團亦正發展屯門區3個項目,主力提供中小型單位,迎合市場需要,包括良德街、景秀里及海榮路項目。良德街項目有機會明年開售,提供321伙,景秀里項目提供至少735伙,而剛投得的海榮路項目總投資額約30億元。
事實上,據差餉物業估價署資料,預計明年私宅落成量約20,144伙,其中元朗佔約5,247伙最多,比例達約26%。
天鑄熱爆加推29單位 豪宅方面,新地副董事總經理雷霆說,何文田項目第一期天鑄愈賣愈旺,日前推售20伙短時間沽清,項目累售逾60伙,平均定價近4,500萬元,料創近年豪宅銷情紀錄。由於銷情理想,昨原價加推29伙,包括三房、四房及少量特色戶,價單平均呎價約33,500元,將盡快公布銷售安排。雷霆稱,該批單位價錢較3號價單高,因包含特色戶,重申屬原價加推。
新地代理助理總經理胡致遠說,天鑄加推的29伙市值逾12億元。其中7座27及28樓D室複式戶,定價約1.07億元,為推售以來定價最高的單位。而6座23樓A室定價9,778.99萬元,呎價48,459元,暫為分層呎價最高。項目早前推出3伙特色戶招標發售,發展商稱,其中7座頂層天池屋的呎價料至少逾5萬元。
新世界尖沙咀名鑄昨售59樓D室相連戶,成交價7,550萬元,呎價約43,794元。消息透露,信置將軍澳帝景灣昨沽5伙,項目所有標準戶沽清。據悉,藝人童愛玲昨亦購入該盤單位。
(東方)屯門「準地王」收10標書
有力問鼎屯門新地王的掃管笏路住宅地昨截標,共收10份標書,較早前批出的同區管翠路地王多出一份,是次入標財團與上次絕大部分相同,包括區內有項目的新地、琣a及會德豐地產,而最新加入戰團為中資財團萬科置業(香港),為該集團首次競投同區地皮,市場估值最高約43.77億元。
萬科:地盤發展具彈性 地政總署公布,上述屯門第56區掃管笏路住宅地共接10份標書。除了同區有項目的新地、痚穧a產及會德豐地產,長實地產、遠展及K&K Property亦有入標競投。另外,佳明再次與英皇國際合作入標,至於信和置業亦夥拍嘉華國際競投。
至於上次未有出手投管翠路地皮的萬科今次「參一腳」,集團業務部助理董事(地產發展)林力山稱,獨資投掃管笏路地皮,為首次投同區地,認為地盤有發展彈性。
四叔西營盤商廈售29伙 同區二手方面,美聯黃子豪稱,屯門愛琴海岸3座高層B室,獲同區國際學校家長客以800萬元理想價承接,實用呎價9,864元。
此外,政府最近向城規會申請放寬將軍澳第67區毗鄰寶邑道一幅政府地的高度限制,以興建政府辦公大樓,諮詢期昨日屆滿,收到最少600多份申述,近全數反對。另琣a營業(二)部總經理韓家輝稱,由集團主席李兆基私人持有的西營盤威華商業中心,昨獲投資者以近2,100萬元購入3個單位,項目累售29伙。
(東方)新白居二揀定貨Get Ready!
近期股市波動,但樓市仍暢旺,等樓價大跌入市的無殼一族,難免失望而回。不過,若真心想上車,Budget有限不妨諗諗八月登場的新一輪白居二,合資格人士可考慮平價居屋集中地天水圍,200萬元起有個安樂窩,揀定盤等入市。
白居二最吸引的地方,在於合資格白表人士可免補地價在居屋第二市場置業,負擔比私樓輕鬆得多。特別是八月底開始接受申請的新一輪2,500個白居二名額,入息及資產上限更有所提高,其中家庭每月入息上限將增至4.8萬元,資產限額亦調升至160萬元,無形中令更多人受惠,早日圓上車夢。
天水圍平價居屋集中地 區內代理指出,若然Budget有限要「睇餸食飯」的話,屬平價居屋集中地的天水圍是不錯選擇,即使近年白居二客入市搶貴樓價,但仍然落後大市。更重要是自西鐵通車後,天水圍對外交通明顯改善,加上區內社區配套完善,居住環境並不失禮。
代理續說,雖然近期股市波動,但由於天水圍居二市場細價盤居多,業主叫價變化不大。現時入門盤首選單幢居屋天麗苑,居二價200萬元可住近西鐵站;畀多十萬元則可揀尺碼較大的天頌苑兩房戶,實用呎價3,900元有找,平絕全區。至於大家庭客首推區內樓齡最年輕的居屋天富苑,現時三房戶居二價265萬元有交易,住得舒適。
天富苑:私樓格局 有套房 若然夠Budget買個三房居所,首推天頌苑旁邊的天富苑,由於離西鐵天水圍站最遠,要駁逾五分鐘輕鐵才可搭西鐵,出入略嫌吊腳,造就樓價長期低水。
樓齡15年 區內最Young 天富苑規模大,16座大廈提供5,120伙,最大賣點是只落成十五年,屬區內最年輕居屋,內籠較新淨,而且與濕地公園為鄰,隨時遠離煩囂親親大自然。值得一提的是,屋苑的J座曾被揭發有短樁問題要進行修葺。
祥益蕭嘉偉表示,屋苑採康和式設計,私樓格局,尤其是三房採套房設計,廳大房大,迎合家庭客需要。現時屋苑約有20多個居二市場放盤,其中三房入門盤為D座中層內園戶,實用面積650方呎,叫價265萬元,較天盛苑三房動輒280萬元划算,家庭客至啱。
天富苑放盤資料 單位:D座中層三房戶
實用面積:650方呎
居二市場叫價:265萬元
實用呎價:4,077元
交通方便:3★
居住環境:4★
5★為滿分
天麗苑:規模蚊型 得一幢 想平住西鐵天水圍站一帶居屋,單幢盤天麗苑是不錯選擇,離站口只需約十分鐘步程,而且公園及商場近在咫尺,便利程度不比最近西鐵站的天盛苑及天祐苑輸蝕。
可間兩房 嗌兩球 天麗苑落成約十八年,提供756伙,採和諧式設計,最煞食是全屋無走廊、玄關位,內籠見使。祥益蕭嘉偉表示,天麗苑屬天水圍規模最細的居屋,素來鮮有放盤,在置業者心目中知名度較低,樓價較親民。
現時入門盤為一個高層戶,可間兩個房間,居二價未受股市波動影響,仍叫200萬元,平絕同區,亦較天盛苑兩房入門盤平逾一成,最啱Budget有限的白居二客。
天麗苑放盤資料 單位:高層戶(可間兩房)
實用面積:421方呎
居二市場叫價:200萬元
實用呎價:4,751元
交通方便:4★
居住環境:3★
5★為滿分
天頌苑:唔近西鐵 打折扣 想買得更精明,不妨向離西鐵天水圍站較遠的天頌苑埋手。屋苑是全港第二大居屋,15座物業提供6,080伙,自成一隅,而且與天水圍公園及大型商場為鄰,居住環境佳。不過,住戶外出要搭幾個輕鐵站才到西鐵站,幸好附近有多條巴士線可選擇。
屋苑分和諧式及康和式兩類戶型,其中L及K座曾被揭短樁,最終要進行鞏固工程。
實呎3900元有找 中原馬斯力表示,現時居二市場有近20個放盤,貼市盤不算多,入門盤首推和諧式設計的M座低層戶,可間兩房,實用面積539方呎,叫價210萬元,實用呎價3,900元有找,可謂平絕全區。
另外,祥益蕭嘉偉指,康和式戶型則首選F座低層兩房戶,叫220萬元。
天頌苑放盤資料 單位:M座低層戶(可間兩房)
實用面積:539方呎
居二市場叫價:210萬元
實用呎價:3,896元
交通方便:3.5★
居住環境:4★
5★為滿分
(新報)【地產人語】汪敦敬 香港代理業變天
滬港通啟動,深港通快將開始,將香港股票市場與內地股票市場連成一體,香港,勢將成為國際金融第一大都,這個改變不只在民生經濟上,居然連地產代理也引來滔天巨變。 上星期與一內地同業的老總喜相逢,原來股市的巨變影響到內地房屋仲介業開始垂涎香港的市場,因為打開了香港市場,就等於打開了進入國際市場的大門!否則,即使在國內生意龐大的同業,可能都會在市場上只是國內企業的角色,筆者不是股票專家,亦不算熟悉內地的同業狀況,但如果以上說法是真確的話,香港的代理市場就難免出現結構性改變了!事實上市場傳聞內地同業在未來半年將陸續登陸香港,本來香港代理業利潤相對渺小是其中一個防守優勢,但從此香港已是兵家必爭之地了。
一般的專業市場,境外勢力都不容易進侵的,因為都會用限制牌照數量來鞏固既得利益者的利益,牌照數量既然有限,既得利益者利益受到保障,新競爭者要攻堅可謂「其下攻城」,形勢故然固若金湯!但是香港代理業卻反其道而行,採用人海舖海戰術,一些代理集團的員工已經是全港總成交量的倍數,3.6萬個以上的持牌人士去分每月數千宗成交,這樣自然大量人無單開!「食白果」的人數倍於開單的人,那即是說大部份人也不是既得利益者,這些白果兵團正正是令新的競爭者輕易可以挖角!對食白果的SALES來說,跳槽是NOTHING TO BE LOST的!
市場競爭要鬥高效益
從內地而來的挑戰者,他們都喜歡用拆高佣去挖角的,但看內地的同業生態亦同時出現了減佣潮,很多網站都看到租務免佣,買賣0.5%佣去招徠,如果這個是一個內地的常態環境的話,拆高佣根本不會為SALES帶來高收入,因為對客戶的高減佣亦會抵銷了所謂高分成,天下沒有不勞而獲!也沒有免費午餐!利益分得太多給士兵,自然缺乏資源買新武器,市場競爭最後也是鬥高效益啊!
(星島)上 月 樓 宇 錄 交 投 7993 宗
物業市場交易量回升,土地註冊處昨日統計數字,上月土地註冊處註冊錄得樓宇買賣合約共七千九百九十三宗,按月上升約一成七。
該處錄得上月樓宇買賣樓宇買賣合約共七千九百多宗,其中,住宅樓宇買賣合約佔五千七百七十六宗,按月上升一成一。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,上月整體住宅登記為五千七百多宗,成交宗數是創今年年二月以來的四個月新高,而交易金額是創去年底以來六個月新高。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,預期今月二手住宅註冊量可望進一步攀升,惟上月初熱賣的新盤如將軍澳峻瀅II,以及元朗尚築等已於同一個月內相繼註冊登記,因此,預期月內一手私樓註冊量數字,未必進一步攀升,按此推算,今月整體物業註冊量將呈橫行發展。
(星島)寶 明 每 呎 逾 1.3 萬 膺 新 界 居 屋 王
中港股市波動,但無礙樓市氣氛,本周六、日睇樓量保持上升,同時,上車盤亦紛錄新高價成交個案,其中,將軍澳寶明苑一蚊型單位,剛由投資者斥二百八十萬元購入,每方呎更高達一萬三千元,並創下新界最高居屋呎價 紀錄。
近期中港股市投資出現大幅波動,二手樓市則表現平穩,綜合市場消息稱,今周六、日兩天,百大屋苑預約睇樓量保持升勢,合計錄逾二千七百九十四組睇樓客,按周更微升百分之一點六。
世紀21(將軍澳)董事鄺志輝表示,該區寶明苑A座中層十一室剛以高價沽出,上址為開放式單位設計,物業面積二百一十一方呎,外望樓景,交易物業獲銀行估值為二百七十五萬元,由投資客連補地價斥二百八十萬八千元購入,折合呎價一萬三千三百四十元,該造價並超越同區新盤呎價水平,而去年底,該屋苑B座高層亦曾以呎價一萬二千二百六十四元創新高價沽出,今次推高近百分之九。
鄺氏估計,區內物業提供供同類單位戶型不多,而且,現時市場未錄得可同類可放售盤源,估該該單位月租可達九千八百元,回報率逾四厘。
另外,中原副分區營業經理招錦昌表示,沙田全輝中心錄一房戶以新高價易手,涉及單位為A座高層一室,面積二百九十五方呎,獲同區租客以三百八十萬元承接,呎價一萬二千八百八十一元。
沙田中心亦錄兩房戶新高價易手,中原分區經理杜文俊表示,成交單位為D座低層D室,面積三百零一方呎,獲同區上車客酌量議價後,即以四百三十八萬元沽出,呎價一萬四千五百五十一元,屬同類單位呎價新高;沙田偉華中心兩房戶亦錄上車客承接,為一座中層B室,面積三百五十八方呎,以四百三十八萬元沽,呎價一萬二千二百三十五元。
名采策略客戶經理陳慕怡表示,北角港逸軒錄破頂成交,涉及高層A室,面積三百一十六方呎,屬一房間隔,由用家斥資四百七十四萬元購入,呎價一萬五千元,高市價約半成,創物業新高價。
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發展洪水橋 添經濟文娛樞紐
*轉載自2015年06月26日的經濟日報
(按圖放大)
6月17日發展局公佈了洪水橋新發展區最新規劃方案以諮詢公眾,十分令人驚喜,洪水橋將被打造為「區域經濟及文娛樞紐」!透過此發展計劃,其實是將屯門、洪水橋、天水圍、元朗打通連接為一大片平原,從此一馬平川!沃野千里!
香港競爭力逐漸跑輸鄰近城市,香港如何扭轉乾坤?洪水橋發展就是一著奇兵!政府將商業地由124公頃增加至207公頃,共增加了67%!可容納相當於5個IFC(中環國際金融中心)的商業樓面面積,是中環甲級寫字樓的樓面總和!加上,包括6間酒店的配套,可望成為另一個中環!絕對是一個CBD(中央商務區),在面對強大的競爭下,香港政府在港珠澳大橋的要塞上增加多一個CBD,令香港的競爭實力大增,相當高明的一著!
我認為更高明的是這策略在政治及團結各方利益上,相信都是一個巧妙的部署,開發新界,對本土居民是開心事,而增加甲級寫字樓,更加可以團結到發展商,將發展商的力量放在加快基建上,所以我們看到近這幾次地皮招標,都是往往由大發展商以高價勝出,顯然這個不是巧合,是配合!就有如我國開發「一路一帶」一樣,以共贏團結到各方勢力!所以洪水橋的發展將來必定一定比新界東北快,因為有了商業原素的配合,對政府的運作如虎添翼!
作為市民要讚一讚梁振英政府!他由上任的拆解地產霸權的壟斷,到現在以規劃凝聚財團去加快發展新界西的重地!是值得讚賞的!
新界西除了港珠澳大橋外,還有鐵路的伸延配合,如果用基建、鐵路、甲級寫字樓的樓面面積、和酒店數目來代表一個區域的樓價的話,未來新界西包括屯門及天水圍的樓價必在香港名列前茅!升值率!及樓價都必會超越絕大多數的香港各區物業!
但是世事是相對的,在香港高增值的基建下,「按揭愈緊!樓價愈穩!」恐怕房地產必成奢侈品了!
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發展洪水橋 添經濟文娛樞紐
*轉載自2015年06月26日的經濟日報
(按圖放大)
6月17日發展局公佈了洪水橋新發展區最新規劃方案以諮詢公眾,十分令人驚喜,洪水橋將被打造為「區域經濟及文娛樞紐」!透過此發展計劃,其實是將屯門、洪水橋、天水圍、元朗打通連接為一大片平原,從此一馬平川!沃野千里!
香港競爭力逐漸跑輸鄰近城市,香港如何扭轉乾坤?洪水橋發展就是一著奇兵!政府將商業地由124公頃增加至207公頃,共增加了67%!可容納相當於5個IFC(中環國際金融中心)的商業樓面面積,是中環甲級寫字樓的樓面總和!加上,包括6間酒店的配套,可望成為另一個中環!絕對是一個CBD(中央商務區),在面對強大的競爭下,香港政府在港珠澳大橋的要塞上增加多一個CBD,令香港的競爭實力大增,相當高明的一著!
我認為更高明的是這策略在政治及團結各方利益上,相信都是一個巧妙的部署,開發新界,對本土居民是開心事,而增加甲級寫字樓,更加可以團結到發展商,將發展商的力量放在加快基建上,所以我們看到近這幾次地皮招標,都是往往由大發展商以高價勝出,顯然這個不是巧合,是配合!就有如我國開發「一路一帶」一樣,以共贏團結到各方勢力!所以洪水橋的發展將來必定一定比新界東北快,因為有了商業原素的配合,對政府的運作如虎添翼!
作為市民要讚一讚梁振英政府!他由上任的拆解地產霸權的壟斷,到現在以規劃凝聚財團去加快發展新界西的重地!是值得讚賞的!
新界西除了港珠澳大橋外,還有鐵路的伸延配合,如果用基建、鐵路、甲級寫字樓的樓面面積、和酒店數目來代表一個區域的樓價的話,未來新界西包括屯門及天水圍的樓價必在香港名列前茅!升值率!及樓價都必會超越絕大多數的香港各區物業!
但是世事是相對的,在香港高增值的基建下,「按揭愈緊!樓價愈穩!」恐怕房地產必成奢侈品了!
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今日新聞摘要 24.06.15
(明報)富榮3房817萬易手 全港居屋王
樓價升浪停不了,全港居屋王做價再次被改寫。土地註冊處顯示,旺角富榮花園14座高層D室,實用面積592方呎(建築694方呎),3房間隔,本月中旬以約817.27萬元(已補地價)沽出,實呎13,805元(建呎11,776元),成交價及呎價雙雙創屋苑新高,做價更高於紅磡家維800萬元的舊紀錄,榮登全港居屋王寶座。
但要留意的是,是次買賣雙方姓氏均為「LI」,不排除為內部轉讓個案。原業主1998年11月一手購入價僅184.53萬元(未補地價),即使連同補地價金額計,賺幅亦相當可觀。
康山3房傳790萬易手
市傳魚涌康山花園亦錄得破頂價成交。市場消息傳出,康山花園3座高層G室,實用面積592方呎(建築717方呎),3房間隔,以790萬元(已補地價)易手,實用呎價13,345元(建呎11,018元)。假若單位成功沽出,做價將創屋苑新高紀錄。
另有消息稱,將軍澳寶盈花園5座高層C室,實用面積484方呎(建築568方呎),以452萬元(未補地價)沽出,實呎高達9339元(建呎7958元),呎價貴絕將軍澳未補地價居屋。
寶盈未補價實呎9339元
東涌映灣園有「SARS貨」勁賺2倍,並締造呎價新高紀錄。利嘉閣分區經理關騰達表示,映灣園8座低層連天台戶,實用面積592方呎(建築818方呎),以610萬元成交,3房間隔,實呎10,304元(建呎7457元),呎價創屋苑新高。原業主於2003年7月以193萬元購入,帳面勁賺417萬元或2.2倍。
嘉湖兩月樓價急升13%
新界西樓價走勢開始擺脫金管局今年初收緊樓按的影響。中原研究部高級聯席董事黃良昇表示,以新界西CCL Mass收緊樓按後最低位至今8周累計,樓價升勢最強勁成份屋苑為天水圍嘉湖山莊,8周以來樓價累升13.1%,跑贏新界西區同期錄得的5.6%升幅。
黃埔車位243萬破頂
車位需求大增,做價亦被搶貴。土地註冊處顯示,紅磡黃埔花園一個雙號車位以243萬元易手,成交價創屋苑單一車位新高。原業主2010年以113.8萬元購入該車位,帳面賺129.2萬元或1.1倍。
(東方)尚悅複式癲嗌三千六萬
新盤特色戶售價屢創新高,琣a及新世界合作的元朗尚悅,昨加推三十四伙的價單,當中包括大量特色戶,價單最高實用呎價逾二點○四萬元,挑戰項目新高,而八座複式連天台戶的價單售價高逾三千六百萬元,料挑戰區內分層住宅歷來新高之餘,更直逼半山豪宅樓價,料部分加推單位已加價。
特色戶呎價索兩萬 據一手銷售資訊網資料,尚悅昨加推第四號價單,其中八座二十八樓C室連天台特色戶,價單售價一千九百四十五點七萬元,實用呎價約二點○四萬元,挑戰項目新高呎價。
該盤八座二十七及二十八樓複式連天台A單位,價單售價三千六百七十三點七萬元,挑戰項目新高售價,呎價一點八九萬元。
尚悅銷售安排顯示,該盤加推十六伙於本周六起發售。至於車位售價由之前九十八萬元,上調至一百萬元。
資料顯示,新地同區RESIDENCE譽88仍是元朗區分層住宅最高呎價紀錄保持者,該盤二座地下A室連花園及泳池大宅,早年以二千六百萬元成交,實用呎價二點○八萬元。
玖瓏山4單位加價 另嘉里建設等沙田玖瓏山四個單位加價近百分之一至一點五,其中屋苑日瓏閣第二座十九樓A室,售價由一千七百九十一萬元,調升百分之一點五至一千八百一十八萬元,最新呎價約一點九五萬元。
此外,永泰地產紅磡何文田山畔昨售一座十五樓B單位,成交價逾二千一百萬元,呎價逾二點二六萬元。
(東方)羅素街舖租累跌43%
零售寒冬打擊舖市,戴德梁行稱,去年中至今,銅鑼灣羅素街舖租累跌43%,為舖租跌幅最大核心區街道,另尖沙咀廣東道及中環皇后大道中則跌33%及10%。該批街道舖租返回一一至一二年水平,料全年核心區舖租至少跌30%。
核心區租全年看瀉3成 該行香港商業部主管林應威稱,遊客量升幅放緩及奢侈品銷貨額減少下,上半年核心區舖租已跌20至30%,他預計下半年舖租跌幅放緩,全年核心零售區租金下跌至少30%。該行香港區董事總經理陶汝鴻稱,若按主要街道劃分,由去年中至今,羅素街舖位租金已累積跌43%,為跌幅最大街道。
該行寫字樓代理董事阮仲賢稱,中環及金鐘區今年第二季商廈空置率跌至3.6%,為四年新低,同時,中環及金鐘商廈單位期間吸納量更逾36.48萬方呎,為○八年第二季後單季新高,現時平均呎租103.4元,按季升2.7%,料區內租金全年升最多15%。
美聯陸嘉威稱,油麻地碧街34至38號地下H號舖,意向價2,880萬元,而同一街道27B號地下4號舖,意向價2,188萬元,分別較早前開價低4%及16%。中原葉先生稱,嘉里建設旗下土瓜灣港圖灣及荃灣縉庭山等屋苑舖位放售,意向價分別1.138億及7,680萬元。
(蘋果)元朗尚悅呎價驚見兩萬
樓價狂熱,標榜是上車新盤的元朗尚悅,琣a昨公佈34伙的新價單,最貴的8座28樓C室,實用面積950呎,呎價竟高見2萬元水平,隨時成元朗一手分層樓王。
複式戶定價3,674萬
價單顯示,發展商是次僅提供最多2%優惠,上述單位折實呎價都超過2萬元。至於8座27及28樓A室複式戶,實用面積1,940呎,定價更高達3,673.7萬元,呎價18,937元,成尚悅銀碼最貴單位。近期元朗樓價癲升,惟主要是鄰近鐵路的大型屋苑,是次連偏離鐵路的新落成屋苑,複式戶定價逾3,600萬元,市場嘩然。該批單位,16伙10座單位於本周六(27日)先到先得形式發售。售樓處為元朗富達廣場地下30號舖。 尚悅標榜是上車盤,半年內最少四度加價。嘉里沙田玖瓏山3伙單位加價約1%至1.5%,信置將軍澳帝景灣5日累售逾500伙,套現約48億元,1伙加價3.5%。長實紅磡Viva今日發售50伙,傳累積收票約850張,超額約16倍。
(蘋果)車位嗌賣800萬 網民:買樓收租夠租兩車位
署名「窮小子投資筆記」的網民在其Facebook專頁貼上一張車位廣告,標示上環信德中心車位售800萬元,相內還見該廣告大字標題「千真萬確」,記者向他查詢,他回應,經過上環信德中心美聯物業分行窗櫥見到,於是拍攝下來,並貼上facebook。
記者向該代理分行查詢,該行經理回應,該名業主持有信德中心數個車位,今次放售的車位是一個孖位,叫價800萬元,屬市價。事實上,今年2月,該商廈一個由中聯辦持有的車位,以400萬元沽出,創香港商廈最貴車位紀錄,目前尚未被打破。
(蘋果)嘉湖山莊呎價8周升13%
金管局今年2月底宣佈收緊按揭,樓價一度回軟,但短短一個月後即拾級而上,「上車樂園」天水圍嘉湖山莊成為新界屋苑「反彈王」,過去八周回升13.1%。
新近成交呎價8,425元
中原地產研究部資料,金管局收緊按揭後,3月份新界一眾屋苑即跌,其中嘉湖山莊4月份平均呎價7,185元,按月跌5.8%。其後持續回升,過去八周,嘉湖山莊已升至8,127元,升幅13.1%。新近成交,如景湖居10座中層E室,實用457方呎,成交價385萬元,呎價8,425元,同樣景湖居中層戶,面積一樣,4月份成交價345萬元,呎價7,549元,兩個月相差11.6%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,嘉湖山莊已今非昔比,西鐵通車後,交通方便,且銀碼細,吸引不少一手向隅客轉投。 部份新界屋苑反彈乏力,其中東涌藍天海岸收緊按揭後,4月份均價按月跌2.2%至10,411元,惟返魂乏術,過去八周持續下跌,再跌多4.2個百份點,至目前平均呎價9,969元。
(星島)VIVA 收 850 票 今 開 售 天 鑄 何 山 明 交 鋒
市區盤持續主導市場,大舉出擊搶吸買家焦點,其中紅磡單幢盤VIVA連日收票,市場指,項目昨日截收約八百五十票,錄超額認購十六倍,並於今開賣,當中有投資者大手入票望購入兩伙,另外,何文田天鑄亦在收票當中,市場指錄約二百票,項目將於今截票,明開賣,與同樣在明開售的紅磡何文田山畔正面交鋒。
長實近日推盤連連,紅磡單幢盤VIVA為集團年內第四個推出的項目,銷售步伐相當迅速,繼上周開價及加推全數單位後,即於明天進行首輪開賣,推出超過半數單位吸客,長實高級營業經理封海倫表示,對項目銷情有信心,會否加價將視乎銷情而定,但價格有調整可能。
發展商設於尖東的示範單位持續開放,現場所見,昨日為平日,人流有所減少,但仍有不少睇樓客到售樓處參觀及入票,當中以投資者為主,昨到場的譚先生認為,項目定價可以接受,預算五百萬元購入一伙,首期支付約七十萬元,未決定投資或自住,另一位為黎先生現居港島區,打算購入投資,預算一千萬以下。
有代理透露,該盤昨日有買家大手入三十票,希望可成功購入兩伙,因購入多伙,料該買家為投資者,事實上,該盤僅推售五十伙,三十票的已佔去可售單位超過一半。
另外,新地旗下的何文田天鑄繼日首度推售後,即加推吸客,該盤持續收票,現場所見,示範單位現場人流平穩,不乏到場參觀及入票的準買家,市場消息指,項目累收約二百票,以即將推售的二十一伙計算,暫錄超額認購,項目將於今截票,明日開賣。
有市場人士認為,項目以本地用家為主,因現時市場上的豪宅項目選擇不多,長時間未有大型豪盤登場,故該盤即成為豪宅市場的新焦點,同時亦有不少投資者注視。
發展商早前表示,有見市場承接力不俗,即以原價加推三十二伙,個別單位定價因應景觀及樓層等因素有少許分別,主要為四房單位。
據最新的價單顯示,該批單位定價由三千一百零八萬四千七百元至九千六百二十五萬七千五百元,實用呎價由二萬九千七百二十一至四萬七千六百九十九元,該物業優惠保持最高折扣達百分之十二點五。
至於位於附近的紅磡何文田山畔日前重推後,同樣安排於明推售,該盤昨日亦獲成交,永泰地產發展執行董事兼營業及市務總監陳玉成表示,項目三房戶受用家及投資者熱捧,昨售出一座十五樓B室,面積九百二十六方呎,三房一套連儲物室間隔,以二千一百萬八千二百五十五元沽出,呎價二萬二千六百八十七元
(星島)拍 賣 場 推 27 項 物 業 僅 錄 兩 住 宅 成 交
樓市交投暢旺,但拍賣場競投反應審慎,其中,環亞拍賣行昨共推廿七項物業,包括住宅、商鋪、車位等物業,僅錄兩宗住宅成交。
昨通過拍賣沽出物業包括粉嶺華明七座高層十六室,面積四百八十五方呎,兩房間隔,開價二百六十萬元,獲三組客叫價十口後,終以「齊頭價」三百萬元沽出,呎價約六千一百八十六元。
新買家王先生表示,是次為初次競投物業,已參觀上址並認為附近環境不俗,故打算斥資約二百多萬元競投,但因與在場人士競價決定追價購入,預計會作九成按揭。
另一沽出單位為承法庭命拍賣的屯門兆麟苑D座高層三室,面積四百零一方呎,開價為自由市場價二百六十萬元,獲四口競價後以二百七十五萬元沽出,呎價約六千八百五十八元,較市場估值三百萬元低約百分之八。新買家為同區換樓客,認為此價格低水,故入市自住,而舊居則會月作放租之用
(星島)映 灣 每 呎 萬 元 沽 威 明 華 寶 錄 雙 破 頂
市場交投氣氛熾熱,多個二手屋苑紛錄新高成交,市場消息指,新錄東涌映灣園呎價破頂成交,獲換樓客以六百一十萬元承接,呎價為一萬零三百零四元,創屋苑新高紀錄;而筲箕灣華寶大廈及北角威明閣均錄得雙破頂成交,同獲上車客垂青。
市場消息指,新近錄東涌映灣園呎價新高成交,單位為八座低層D室,面積五百九十二方呎,三房間隔,外望山景,獲區外家庭換樓客以六百一十萬元購入單位,呎價為一萬零三百零四元。
據了解,新買家有見單位叫價合理,且單位為區內少有三房放盤,考慮兩天後隨即入市。
新錄得一宗單幢細價樓成交,位於筲箕灣華寶大廈錄得雙破頂成交,世紀21溢榮客戶經理林曉怡表示,單位為中層E室,面積三百零五方呎,兩房間隔,獲上車客以四百零五萬元承接,呎價為一萬三千二百七十九元,成交價及呎價均創屋苑歷史新高。
另外,世紀21日昇執行董事黃文龍表示,北角威明閣錄雙破頂成交,單位為高層A室,面積四百五十五方呎,獲上車客以五百九十萬元成交,呎價為一萬二千九百六十七元,創屋苑的成交價及呎價歷史新高。
祥益助理營業經理古文彬表示,屯門邁亞美海灣新錄同類型單位呎價新高,單位為三座高層C室,面積四百七十三方呎,獲區內首置客以四百六十八萬元購入單位,呎價為九千八百九十四元。
據悉,新買家鍾情單位間隔四正,及坐擁全海景觀,且單位鄰近港珠澳大橋,看好該區升值潛力,故加快入市步伐。
世紀21北山高級客戶經理梁淑儀表示,北角五洲大廈新錄成交價新高成交,單位為中層B室,面積一千三百五十六方呎,三房間隔,獲區外換樓客以一千一百二十三萬元承接,呎價為八千二百八十二元,成交價為屋苑歷史新高。
美聯分行首席高級營業經理林振聲表示,將軍澳中心兩房戶新錄成交,單位為八座中層C室,面積四百零六方呎,獲首置客以五百七十萬元承接單位自住,實用呎價一萬四千零三十九元。據了解,新買家曾入票同區的新盤,惟多次亦未能成功入市,故回流至區內的二手市場,有見單位造價合理隨即加快入市步伐
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屯門邁亞美海灣呎價9894元 成同類型單位新指標
| | 圖中為邁亞美海灣單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產助理營業經理古文彬(Ryan Ku)表示,日前屯門邁亞美海灣錄得一宗區內首置客成交個案,原業主於2010年以約195萬購入單位,是次轉手帳面獲利約高達273萬,單位升值逾倍易手。
古氏稱,上述所錄成交單位為3座高層C室,實用面積473呎,建築面積622呎,兩房一廳,日前獲一名區內客垂青。該名買家鍾情單位客廳及房間均向西南擁全海景觀,附設雅裝,可即買即住,加上碼頭區的基建發展日趨成熟,除了港珠澳大橋落腳點,更靠近規劃中的港鐵南延線,升值潛力無限,上述買家遂便決定以468萬購入上址作自住之用,以實用面積計算平均呎價為9894元,若以建築面積計算呎價為7524元,稍高市場價成交,是次成交呎價亦成為該屋苑同類型單位的新高指標!
*以上實用面積以資訊聆為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算 (資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責) |
今日新聞摘要 11.06.15
(明報)新地13億奪屯門商住地
新地繼去年2月以4.3億元、每方呎樓面地價2571元投得屯門良德街地皮後再下一城,最新以13.19億元投得屯門海榮路商住地皮,每方呎樓面地價3720元,作價貼近市場預期上限。新地表示,該項目未來落成後將可享海景,計劃於上址設小量舖位及主力發展中小型住宅,預計總投資額達30億元。
呎價3720元 符預期上限
一度被市場懷疑「撞標」的屯門海榮路商住地皮終於昨日開標,由新地以13.19億元奪得,總樓面35.46萬方呎,每方呎樓面地價3720元,貼近市場預期、每方呎樓面地價最高4000元上限。
新地副董事總經理雷霆表示,屯門地皮享有海景,交通方便,估計項目投資額達30億元,將提供小量舖位及主力提供中小型住宅單位。
四成樓面作商業發展
上址住宅樓面約20.49萬方呎,其中商業樓面最高可達14.97萬方呎,即佔總樓面約四成,由於項目可建商業樓面頗大,令發展商對商業部分看法迥異。
高緯環球大中華區評值及估價部董事及執行總監張翹楚認為,雖然該地區商業部分目前尚未成熟,但預料未來屯門西繞道接通後,該商業部分將可受惠。
市建局北帝街項目招標
另市建局公布,推出旗下馬頭角北帝街/新山道商住項目即日起招標,並會於下月14日截標。據悉,發展商未來賣樓收益達16.8億元以上,需向市建局分紅,比例由20%至50%,視乎最終銷售金額而有所不同。
上述項目位處中海外喜點附近,佔地約11,700方呎,可建住宅樓面87,748方呎,提供約160伙,平均每伙即約548方呎,另有約17,556方呎商業樓面。業內估計,項目估值約5.79億元,每方呎樓面地價約5500元。
值得注意的是,項目上月獲32個財團遞交意向書,包括長實地產、新地、信置、香港小輪、會德豐、資本策略、英皇、百利保及富豪酒店等,追平十一年前灣仔嘉薈軒的紀錄,成市建局史上意向書最多的項目,故料項目將吸引大批發展商入標。
(東方)低開一成 帝景灣呎價12837
將軍澳區接連有新盤登場,區內三個熱銷新盤近月極速吸金逾200億元後,將軍澳南首個臨海項目帝景灣昨接力開價,首張價單推出110伙,價單平均呎價15,015元,折實平均呎價12,837元。發展商信置表示,是次開價較同區二手指標屋苑市價低逾10%。該盤一房戶折實入場費亦僅476.66萬元,幾乎平絕區內私樓放盤。項目昨起收票,最快下周開售。
信置營業部聯席董事田兆源稱,帝景灣首張價單推出110伙,間隔一房至三房,逾80%為項目主打兩房戶,價單售價由557.5萬至1,159.9萬元,呎價14,188至16,634元,平均呎價15,015元,買家可享最多售價14.5%折扣優惠,折實售價476.66萬至991.7萬元,呎價12,131至14,222元,折實平均呎價12,837元。
他指出,帝景灣開價低於市價,較同區港鐵站上蓋指標屋苑二手市價低逾10%,主因是希望首批單位具吸引力,加推具加價空間,當被問及會否擔心新沙士影響銷情,他未有正面回應。該盤昨起收票,最快下周開售。
維景一房入場費530萬 中原提供資料顯示,將軍澳市中心一帶的二手屋苑,近期平均實用呎價介乎約1.24萬至1.475萬元,當中以天晉做價最高。代理說,區內只有慧安園僅餘少量叫價低於500萬元放盤,維景灣畔一房戶最低叫價亦由約530萬元起。若與同區新盤做價比較,帝景灣開價與鄰近嘉悅的平均成交呎價相若。消息稱,該盤昨午開價後,示範單位參觀反應不俗,即日速錄逾150張入票登記。
將軍澳新盤供應源源不絕,近月已有三個新盤連環開售,包括嘉華國際嘉悅、長實地產日出康城緻藍天及峻瀅II,上述三盤銷情理想,至今套現共逾200億元。
峻瀅II兩伙加價重售 另據一手銷售資訊網資料,峻瀅II再錄兩伙交易未有進展個案,單位分別為1座21樓B室及2座41樓A室,發展商隨即更新價單,兩伙均已加價3%,星期日重售。痗岫a產西南九龍君臨天下昨發出新銷售安排,推出4伙以招標形式發售,招標日期由本月十五至十七日。消息稱,新地旗下何文田項目第一期天鑄首張價單的52伙,已錄超額認購。
(蘋果)帝景灣呎價1.28萬 入場費477萬 將軍澳新盤 10個月貴10%
面對「新沙士」襲港疑雲,信和置業以行動表態看好後市,旗下將軍澳新盤帝景灣首批110伙開價進取,以最高14.5%折扣計算,折實平均呎價1.28萬元,乃去年8月以來,最貴將軍澳新盤,較10個月前同區天晉IIIA呎價高近一成。帝景灣今次推出的一房單位向北望樓景,折實入場仍然高達476.7萬元,即日已收150票。
新盤供應重災區將軍澳去年8月由新地打頭陣,推出天晉IIIA,首批192伙折實平均呎價僅1.18萬元,往後會德豐、嘉華、長實爭相出貨,到信置牽頭的帝景灣已是同區10個月內推出的第7個新盤。
兩房單位佔八成
即使昨日中午爆出新沙士懷疑個案,亦無阻信置於三時半公佈帝景灣首張價單,涉110伙標準單位,戶型由一房到三房戶,當中兩房戶佔約8成,涉及單位大部份望樓景或內園景,售價由557.5萬至1,159.9萬元,呎價由1.42萬至1.66萬元。發展商提供包括二按在內的四種付款辦法,以即供方案計,最高售價折扣14.5%,首批單位折實平均呎價約1.28萬元。 比較10個月前推出的新地同區天晉IIIA,是次帝景灣開價較10個月前區內一手盤開價高出8.8%。而對上一個推出的將軍澳南新盤嘉悅,首批108伙折實平均呎價僅1.16萬元,到加推第二批88伙亦不過1.25萬元。 帝景灣首批入場單位8座5樓F室,面積359方呎一房單位,折實售476.7萬元,呎價1.33萬元,呎價較過往10個月內推出的鄰近新盤天晉IIIA、嘉悅、The Parkside入場一房戶貴7.5至13%不等。例如呎價最平的The Parkside,售價最平的3座1樓F室與帝景灣入場單位一樣向北望樓景,呎價不足1.18萬元。
傳即日收150票
帝景灣最快下周賣樓,昨日傍晚開始收票,一客兩票,接受夫婦組合票,每票10萬元,市傳累收逾150登記,獲足額登記。另外,記者多翻追問信置新沙士對項目銷售的影響,不過信置營業部聯席董事田兆源僅報以微笑,不予正面回應。 項目較將軍澳區二手有輕微折讓,如維景灣畔、都會駅成交呎價約1.25萬至1.29萬元,樓齡最新的天晉1期呎價約1.48萬元。不過區區半年內,區內已吸納逾2,800伙一手購買力,後市是否有承接力,則要觀乎稍後銷情。另新地何文田天鑄累收80票。
(星島)新 地 13.1 億 奪 屯 門 地 較 二 月 高 24%
屯門海榮路商住地在事隔十二日,招標結果終於塵埃落定,由新地力壓十三家財團,以十三億一千九百萬元,樓面呎價三千七百二十元奪得,屬市場預期範圍,但較今年二月批出的同區地皮,地價高出約兩成四;發展商表示,項目總投資額約三十億元,將會主打中小型單位。
雖然新界區為土地供應重鎮,但屯門海榮路及痟I街交界商住地於上月底截標時,吸引多達十四家財團入標競投,除了富發展經驗的本地大中小型發展商外,多家內地發展商亦欲分一杯羹,但最終仍被近年頻頻投得區內地皮的新地擊退;較往常遲了一星期開標,地政總署昨天公布,由出價最高的新地,以十三億一千九百萬元奪得,樓面呎價約三千七百二十元。
新地副董事總經理雷霆表示,集團高興奪得該幅地皮,認為地皮位置交通方便,亦可望海景,會以發展中小型單位為主,預計總投資額約三十億元。
事實上,新地近年頻頻奪得多幅屯門地皮,除今次海榮路商住地外,集團於去年十一月,亦以逾十億元投得同區景秀里限量地,加上去年初的良德街項目,三幅地皮最少可提供逾一千五百伙。
除了屯門區,新地於鄰近的天水圍亦頻頻增加土儲,其中於今年初投得曾三度流標的港鐵天水圍天榮站,又於去年中大手購入兩幅天水圍的大型地皮,三個項目合共可建約三千九百個住宅單位。
另一方面,雖然今次地價屬市場預期,但已較同區今年二月的業旺路項目,樓面呎價二千九百九十七元,高出約兩成四;甚至較去年十一月,同樣由新地奪得的景秀里限量地皮,樓面呎價二千二百零九元,高約逾六成八。
理想城市集團企業估值部主管張聖典表示,地價屬合理範圍之內,而地皮鄰近輕鐵站,交通尚算方便,受惠於前方土地不得構建高於主水平基準三十五米,預期項目會有海景,預計住宅落成後每方呎售價約一萬元。
有市場人士表示,政府今年承擔主要土地供應,今年度推的二十九幅住宅用地中,七幅來自屯門區,佔供應約兩成四,而本季度仍有兩幅屯門地推出招標,但參考近來多個地皮造價理想,加上內房地產商投地亦見積極,預料即使同區供應多的情況下,仍會受發展商追棒。
事實上,今次地皮亦有別過往延遲開標。參考過往慣例,一般政府地皮於截標後的第五天會公布招標結果,但上述屯門地於上月二十九日截收標書後,至昨天經過十二日才公布有關招標結果,故惹來市場「撞標」憂慮。
是次批出的屯門地位於海榮路與痟I街交界,屬商住混合模式,項目佔地約五萬二千方呎,貼鄰樓盤有區內指標項目南浪海灣,部分位置可望屯門避風塘,及另一邊為屯門河景,以地積約六點二八倍計,可建樓面約三十五萬四千多方呎,其中約十五萬方呎可用作商業樓面,項目於上月底截標時共收十四份標書,入標財團除了長實、痚礡B信和等外,亦有三家內房財團參與,其中保利置業更為事隔一年後再投香港地皮
(星島)同 區 地 明 截 標 大 中 財 團 爭 逐
政府推地步伐持續,本季推出的五幅地皮中,有三幅來自屯門區,成土地供應重鎮。市場人士表示,今次新地以市價奪得區內地皮,料對明天截標的管翠路住宅項目地價會保持平穩,但近期各區不少地皮均高價批出,加上項目較大,料入標反應熱烈,並以大中型發展商爭逐為主,樓面呎價約四千三百至五千元。
新界為主要土地供應庫,本季推出的住宅地就有三幅位於屯門區,其中「打頭陣」的海榮路商住地昨批出後,緊接的第五十六區管翠路用地將於明天截標,該地佔地二十六萬一千九百五十二方呎,鄰近星堤及愛琴海岸,可建樓面約七十八萬五千多方呎,料作中低密度發展。
有市場人士表示,由於項目鄰近不少大型發展商的項目,故料這些發展商會入標爭逐管翠路地皮,以求與自身項目產生協同效應;此外,多幅地皮近來均以高價批出,反映發展商對後市樂觀,因此雖然今次管翠路地皮規模較大,但料仍可收近十份標書,主要以大型發展商為主。
高緯環球大中華區評值及專業顧問部主管及執行總監張翹楚表示,雖然新地以市價奪得海榮路項目,但由於兩個項目類型、地點均有所區別,故難作比較,料不會影響發展商對管翠路項目的入標價錢,但入標反應仍會熱烈,預料每呎樓面地價約四千八百元,項目估值約三十七億六千九百多萬元。
不過,根據賣地章程,今次地皮有不少發展限制,其中項目建築物不得高於主水平基準八十米,而且項目中間部分位置被劃作不可構設建築物地段,發展布局自由度受限制。中標發展商需負責維修及保護項目範圍附近的大幅斜坡,加上鋪設項目外的行車及行人路段,並進行噪音、排污及排水問題環境評估,相信上述因素將反映於出價之上。
而緊接下月初截標的,則為屯門第五十六區掃管笏路用地,地皮面積約二十九萬零六百二十八方呎,以最高地積比率二點九倍計,可建約八十四萬一千七百四十五方呎
(星島)換 樓 客 成 主 力 二 手 頻 錄 高 價 個 案
市區新盤帶動大市,市場頻錄換樓客高價承接個案,土瓜灣傲雲峰錄準買家獲追價成交,每呎價售一萬五千百多元,突破屋苑新高水平,另外,粉嶺花都廣新錄高層戶易手,每呎價一萬零八百一十一元,造價達「四球」,打平屋苑最高價紀錄。
香港置業分行營業經理侯倩表示,一手市氣氛推動,新錄得土瓜灣傲雲峰新高成交,交易為一座高層F室,單位面積為五百四十方呎,屬兩房間隔,外望啟德遊輪碼頭,原業主於放盤叫價八百三十萬元,獲準買家洽購下,即時輕微反價,最終買家追價至八百三十萬三千元成交,呎價一萬五千三百七十五元,創屋苑造價紀錄新高。
據指出,新買家有見該單位景觀開揚,故決定高價入市,同時,近期區內二手盤源不多,受惠同區新盤熱銷,不少業主惜售手上物業,故傲雲峰及翔龍灣等區內大型屋苑,頻出現加價及反價等個案。
中原地產區域營業經理陳永強表示,粉嶺花都廣場本月暫錄約七宗成交,最新錄二座高層E室易手,單位面積三百七十方呎,屬兩房間隔,業主開價四百一十萬元,議價後以四百萬元獲承接,平均呎價一萬零八百一十一元,打平屋苑最高價紀錄。
世紀21分行區域經理周淑萍表示,沙田御龍山中層A室易手,單位面積一千一百一十六方呎,為四房套間隔,外望馬場景等,以連租約一千五百萬元成交,呎價一萬三千四百四十一元,屬市價成交。
大角嘴維港灣高層單位易手,利嘉閣分行聯席董事梁德盈表示,交易單位為七座高層F室,物業面積九百一十方呎,以一千四百八十萬元交吉易手,呎價約一萬六千二百六十四元。
長沙灣泓景臺高層單位易手,美聯分行高級營業經理梁德權表示,涉及交易為七座高層F室,單位面積七百三十五方呎,屬三房套間隔,外望開揚遠景,終以九百二十九萬六千元成交,呎價約一萬二千六百四十八元。
中原分行經理黃達雄表示,不少新盤向隅客回流二手市場,大埔翠屏花園C座中層五室易手,單位面積二百六十二方呎,原業主放盤價為三百三十三萬元,獲新盤向隅客「沒睇樓」僅議價減二十八萬元,終以三百零五萬元沽出,呎價一萬一千六百四十一元,較市價低約百分之十
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呎價稍微調,成交即起飛
2015年5月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至28號),買賣成交登記數字暫錄得130宗,實用面積平均呎價$9,082,建築面積平均呎價$7,101。 祥益地產營業董事謝澤銘表示,5月份西鐡沿線十大屋苑登記暫錄得130宗,預期會在145宗左右,對比上月升約13%,在上月成交終創12個月新低,而5月成交量有上升趨勢,相信辣招後谷底已過,買家開始逐漸消化中,呎價只比上月微調3%,買家已加快了入市步伐,成交急升了13%,成交雖然增長,但仍在低位徘徊,西鐵會繼續在價升量跌的形勢下發展,而當中更有7個屋苑呎價也是上升,包括新元朗中心、卓爾居、大興花園、嘉湖山莊、屯門巿廣場、雅都花園、美孚新村,這顯示了買家只要平3%或以下便會展開入市步伐,更有些買家趁現在可揀選一些屋苑內較優質的單位購買。
而近日熱話的洪水橋新盤尚築,以300萬以下細單位作招徠,其實平均呎價也要約$11000至$15000一呎,相對起西鐵沿線還高出一段距離,在成交數據顯示,十大西鐵屋苑有50%仍在$9000以下的呎價水平,相差起碼20%-60%,西鐵沿線配合未來計劃南延線伸展及港珠澳大橋的落成,仍然是前景秀麗,在今個月消化後,預期下月呎價會回到上升的軌跡。
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責。
附圖一:

附圖二:
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呎價稍微調,成交即起飛
2015年5月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至28號),買賣成交登記數字暫錄得130宗,實用面積平均呎價$9,082,建築面積平均呎價$7,101。 祥益地產營業董事謝澤銘表示,5月份西鐡沿線十大屋苑登記暫錄得130宗,預期會在145宗左右,對比上月升約13%,在上月成交終創12個月新低,而5月成交量有上升趨勢,相信辣招後谷底已過,買家開始逐漸消化中,呎價只比上月微調3%,買家已加快了入市步伐,成交急升了13%,成交雖然增長,但仍在低位徘徊,西鐵會繼續在價升量跌的形勢下發展,而當中更有7個屋苑呎價也是上升,包括新元朗中心、卓爾居、大興花園、嘉湖山莊、屯門巿廣場、雅都花園、美孚新村,這顯示了買家只要平3%或以下便會展開入市步伐,更有些買家趁現在可揀選一些屋苑內較優質的單位購買。
而近日熱話的洪水橋新盤尚築,以300萬以下細單位作招徠,其實平均呎價也要約$11000至$15000一呎,相對起西鐵沿線還高出一段距離,在成交數據顯示,十大西鐵屋苑有50%仍在$9000以下的呎價水平,相差起碼20%-60%,西鐵沿線配合未來計劃南延線伸展及港珠澳大橋的落成,仍然是前景秀麗,在今個月消化後,預期下月呎價會回到上升的軌跡。
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責。
附圖一:

附圖二:
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辣招所限!成交減,升幅緩!
2015年3月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至30號),買賣成交登記數字暫錄得127宗,實用面積平均呎價$8,874,建築面積平均呎價$6,952。 祥益地產營業董事謝澤銘表示,西鐵十大屋苑3月份登記,暫錄得127宗,預期會在130宗左右,創12個月內的新低,成交減少相信是遇著市場大氣候所影響,2月27日推出壓抑樓市措施,再加上居屋在本月抽籤,在兩項的衝擊下,細價樓當頭棒喝成交量大跌28%,而在呎價上也看到升幅放緩情況,比起2月份有8個屋苑上升,至3月則降至只有5個屋苑錄得上升,個別屋苑升幅也有放緩,如屯門市廣場升幅0.7%,卓爾居升幅只有2.2%,也比上月放緩微升,由於西鐵沿線屋苑大部份也是細價樓為主,因而影響較嚴重。
雖然如此,在市場向細價樓巨大衝擊,成交量創新低之下,仍有5個屋苑保持上升姿態,可見業主持貨態度強,而新界西未來夾著港珠澳大橋及西鐵南延線消息,在基建發展下相信會在短時間內增持後再作發力。
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責。
附圖:
附圖一:

附圖二:
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辣招所限!成交減,升幅緩!
2015年3月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至30號),買賣成交登記數字暫錄得127宗,實用面積平均呎價$8,874,建築面積平均呎價$6,952。 祥益地產營業董事謝澤銘表示,西鐵十大屋苑3月份登記,暫錄得127宗,預期會在130宗左右,創12個月內的新低,成交減少相信是遇著市場大氣候所影響,2月27日推出壓抑樓市措施,再加上居屋在本月抽籤,在兩項的衝擊下,細價樓當頭棒喝成交量大跌28%,而在呎價上也看到升幅放緩情況,比起2月份有8個屋苑上升,至3月則降至只有5個屋苑錄得上升,個別屋苑升幅也有放緩,如屯門市廣場升幅0.7%,卓爾居升幅只有2.2%,也比上月放緩微升,由於西鐵沿線屋苑大部份也是細價樓為主,因而影響較嚴重。
雖然如此,在市場向細價樓巨大衝擊,成交量創新低之下,仍有5個屋苑保持上升姿態,可見業主持貨態度強,而新界西未來夾著港珠澳大橋及西鐵南延線消息,在基建發展下相信會在短時間內增持後再作發力。
*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責。
附圖:
附圖一:

附圖二:
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今日新聞摘要 01.04.15
(明報)十大屋苑上月166宗成交 嘉湖增72% 新居屋抽籤結果塵埃落定,帶動部分向隅客轉投二手細價樓市場。中原地產資料顯示,十大指標屋苑上月共得166宗成交,按月升8.5%,當中新界指標苑成交全線回升,沙田第一城、天水圍嘉湖山莊,分別錄得20及55宗成交,分別按月急升42.9%及71.9%。不過,港島龍頭屋苑太古城3月只錄11宗買賣交,較2月的14宗跌逾2成。 凶宅大王66萬購元朗三分一契村屋 雖然沙田第一城交投不俗,惟樓價有下調之勢,3月平均實呎1.32萬元,較2月1.4萬元跌5.7%;另嘉湖山莊樓價升勢亦放緩,3月平均實呎7480元,較2月7444元僅微升0.5%。另九龍4大指標屋苑交投均下挫,其中將軍澳新都城3月僅錄9宗成交,按月跌43.8%。 另「凶宅大王」、資深投資者伍冠流再出手,昨於拍賣場上斥資66萬元,購入元朗御林山莊D座一個三分之一業權村屋單位;上址面積692方呎連692方呎天台。 據悉,一個擁有完整業權的同類單位,市值約400萬元,伍以66萬元購入三分之一業權,較市價平5成。 綠楊新h凶宅低市價14%成交 土地註冊處顯料顯示,單位屬3人聯名,2009年以180萬元購入,其中一人曾於2014年向及時雨財務借貸10萬元;伍指從經紀得知,該單位為一家三口擁有,他購買的業權屬女兒,估計女兒因不能抵償債務而出售業權。 另荃灣綠楊新h有凶宅以低市價15%成交,消息指屋苑S座中層2室,實用451方呎(建築527方呎)、屬兩房戶,以440萬元成交,較市價510萬元低約14%,實呎9756元(建呎8349元);據悉單位去年曾有租客燒炭自殺,惟原業主於1983年以34.8萬元一手購入,帳面勁賺405萬元或逾11倍。 大潭陽明山莊錄兩宗買賣,屋苑第8座低層55室,實用1886方呎(建築2366方呎),作價4088萬元,實呎2.16萬元(建呎1.72萬元);原業主1993年以1358萬元購入,帳面賺2730萬元或兩倍。另第3座連天台單位,實用1045方呎(建築1308方呎),以2480萬元成交,實呎2.37萬元(建呎1.89萬元),原業主2007年購入價1330萬元,帳面賺1150萬元或86%。
(蘋果)太興近億購元朗舖 投資者再度出沒,舖位成交突轉旺,市場單日錄得4宗大額舖位成交,涉資近3.3億元。當中元朗西菁街10號地下逾3,500方呎舖位,由茶餐廳太興集團及有關人士以9,600萬元購入。 上址為西菁街10號好順泰大廈地下35、37至39號舖,共3,541方呎,以成交價計算,呎價約2.7萬元。舖位現租予餐廳,月租約16.57萬元,回報2.1厘,租約至明年到期,料將收回自用。至於佐敦白加士街66號現由太興承租的地舖,剛以1億元易手,呎價6.25萬元,回報1.6厘。 西灣河筲箕灣道60至64號地下,面積約3,000方呎,以9,000萬元售出,呎價3萬元。另投資者陳秉志等斥資4,180萬元購入葵涌友成大樓地下A至F舖,呎價9,721元,預料將拆售。 此外,城規會最新資料顯示,西貢沙下鄰近鄧肇堅運動場及西貢社區中心的一幅地皮,申請擬作食肆、商店及服務行業用途,地皮面積約3萬方呎,樓高3層,總樓面約2.4萬方呎。申請人為凱添投資有限公司及盛高發展有限公司,兩家公司董事分別為新世界及泛海國際有關人士。
(蘋果)80後搶購嘉悅兩房戶 積蓄80萬不足付首期 須父資助40萬 樓價高企,上車越來越難,80後「慳妹」謝小姐儲蓄8年,每月儲約萬元,現時積蓄約有80萬元,以為修成正果,可以買樓贈阿爸做廿四孝,卻仍差幾十萬元才買到心儀單位,最終也是「成功需父幹」,靠父親借出約40萬元,合資逾百萬元,昨日搶購嘉華將軍澳新盤嘉悅一個400餘方呎的2房單位,希望舊樓搬新屋。 政府收緊按揭後首個大型全新盤嘉悅昨天起開始首批318伙分3日進行首輪銷售,事前收約2,900票,超額認購逾8倍。昨早上率先進行內部認購,沽出1伙,為2座8樓G室,實用739方呎,屬三房間隔。黃昏進行公眾認購,距開始接受登記前半小時,已陸續有準買家到場排隊。 心儀600萬以下單位 從事市場推廣工作的謝小姐與父母擠在人龍中,她對記者表示希望買入一個實用461方呎的單位,一家人由鑽石山搬到將軍澳。堪稱「慳妹」的她坦言,讀書時已努力儲錢,大學畢業後繼續知慳識儉,每月儲萬元,至今儲蓄8年,積蓄約80萬元,以為夠錢作為首期買樓,她稱,「買唔到啦,如果唔係屋企人幫,𠵱家年輕人好難買樓」。其父母幫忙再支付多約40萬元,合共約120萬元,目標買入一個定價600萬元以下,實用461方呎單位,預計支付兩成首期,若以利息2.15厘,分25年攤還,每月供款逾2萬元。被問及為何現在買樓,謝小姐回應:「我驚遲啲買,仲貴,我仲買唔到呀」! 如果謝小姐靠自己積蓄80萬元,能否在原居地周邊上車?本報調查,九龍東400萬元以下二手放盤買少見少,惟有九龍灣得寶花園選擇較多,現有約30個400萬元以下放盤,例如一個高層戶實用253方呎單位,叫價370萬元,呎價約1.46萬元。以首次置業計,可借九成按揭,首期約40萬元,利息2.15厘,分25年還,月供逾1.4萬元,不過單位不足300方呎。想要多點空間,這口價在該區或要考慮公屋。富誠地產陳錫金表示,鑽石山公屋鳳德邨3座紫鳳樓低層15室,實用445方呎,兩房間隔,剛以自由市場380萬元易手,呎價8,539元。 持四號籌的80後楊小姐現職物理治療師,以約459萬元購入2座低層一房戶自住,承造八成按揭,首期約92萬元。她母親稱,首期「幫咗少少啦!30萬」。其餘約60萬元是女兒自己儲,儲了大約7年。 紅磡居民趙先生打算把現有400呎單位放售,換入嘉悅三房戶,對於同期有長和緻藍天推售,他嫌該區環境差,直言:「驚有味」! 今日再推第二批98伙 項目賣樓至昨夜12時,未有「慳妹」中籤的消息。不過據悉,截至昨夜11時,嘉悅已沽約80伙,當中1房及2房單位沽清,惟一切以一手銷售網為準。發展商為了令銷售過程流暢,今日進行首輪第二批銷售賣98伙,後日再賣另一批112伙。 將軍澳二手表現低迷,嘉悅開價至今已逾一周,加上同區大型項目緻藍天開售,將軍澳至今暫錄約11宗成交,僅是往常每周約50宗成交的20%。
(蘋果)元朗村屋按爆煲 五折賣33%業權 樓價高企有父母資助首期助子女置業,但有子女卻瞞住父母將物業按爆煲。元朗一個村屋單位,據知由父母及女兒共三人聯名持有,有指有人竟瞞住父母將物業的三分一(33%)業權按予財仔借貸100萬元,無力還債,最後被財仔逼賣樓並將其業權份數公開拍賣,成交價僅66萬元,仍未夠還債。 凶宅大王66萬投得 環亞昨拍賣元朗橫洲福慶村209號御林山莊一個連天台單位,建築面積約692方呎,天台約692方呎,但只售其中三分一業權,底價僅60萬元,每口價兩萬元,吸引兩至三名投資者爭奪,最後由近期轉攻殘契樓的凶宅界天王伍冠流以66萬元投得,以單位全份業權市值約400萬元及按業權份數計算,低市價逾五成。 根據土地註冊處資料顯示,上述村屋由三人聯名持有,其中兩人姓周,09年以180萬元購入單位,去年9月其中一人向及時雨信貸借貸100萬元,將其持有業權份數作抵押品。至於為何出現三分一業權拍賣,伍冠流指從拍賣行經紀得悉,「(物業)兩公婆買,加埋囡囡個名,後來囡囡同財務公司借錢,借到過晒龍還唔到,所以賣咗自己個Share(業權)」。 物業部份業權被出售,同一單位其他持份者未必知情。伍冠流稱根據經驗,「好多人都唔會知,直至我買咗通知佢哋先知」。本報記者昨到有關單位求證,有人自稱姓周,並稱不清楚單位賣出部份業權。 業界表示,近年拍賣上有不少類似「一半業權」或「三分一業權」另類盤,大多數是因財務問題將業權扺押予財務公司借貸,最後按爆煲,走上被財務逼賣樓。 有投資者平價購入有關業權份數後,再試圖高價轉售予同一單位其他持份者,惟如意算盤未必打得響,風險隨時比買凶宅更高。如伍冠流在5年前以約120萬元購入的港島大坑浣紗花園單位半份業權,雖然單位市值升至約700萬元,但揸住半份業權的業主,伍冠流指對方自住不肯賣,又不肯出高價購其業權,兩年前只出價約200萬元,令伍冠流進退兩難。過去五年,伍冠流動用逾500萬元吸納這些另類盤。
(東方)富榮破冰綠表418萬沽 居屋公布攪珠結果,部分「未中獎」買家回流居屋二手市,令居屋交投回升,大圍居屋嘉田苑兩房戶放盤近兩周即售435萬元;旺角居屋富榮花園交投「冰封」一個月後,終有兩房戶以綠表價418萬元售出。 嘉田苑放盤兩周甩貨 世紀21奇豐張文鏗稱,嘉田苑A座中層6室,實用面積469方呎,放盤近兩周,以自由市場價435萬元售出,實用呎價約9,275元。 美聯談澤成表示,同區居屋富嘉花園2座高層J室獲用家以458萬元購入,平均實用呎價10,676元,創同類新高。 家天下黎振傑表示,富榮花園買賣近一個月「未開單」,日前18座低層J室,兩房間隔,終以綠表價418萬元易手,高市價2至3%,實用呎價約8,636元。 天宏苑兩房呎價萬一 居屋樓價高企,消息稱,樂富天宏苑宏景閣高層8室兩房戶,售價達448萬元,屬同區高價,實用呎價約1.12萬元;同區天馬苑E座高層14室售425萬元,實用呎價逾1萬元,亦屬同類高價。市傳小西灣曉翠苑碧翠閣低層戶售563萬元。 相反夾屋錄低價成交,中原黎子華稱,青衣宏福花園3座中層H室,低開680萬元,吸引多客爭購,終售678.8萬元,實用呎價約9,615元,創近半年新低。該行指,上季截至三月二十六日,全港十個夾屋屋苑錄59宗二手成交,按季升63.9%,期內葵涌浩景臺錄16宗登記最多。
(星島)富 嘉 呎 價 破 萬 邁 亞 美 減 20 萬 沽 一手新盤成市場焦點,屋苑僅錄零星交投量,造價表現亦蛢均A綜合市場消息稱,大圍居屋富嘉花園新錄兩房戶新高價紀錄,連補地價以四百五十八萬元沽,呎價為一萬零六百七十六元,同時,屯門邁亞美海灣錄減價成交個案,以四百三十三萬八千元承接,呎價為九千八百一十四元。 美聯分行助理區域經理談澤成表示,大圍富嘉花園錄兩房戶新高造價紀錄,交易單位二座高層J室,面積四百二十九方呎,屬兩房間隔,新買家於自由市場以四百五十八萬元購入,呎價為一萬零六百七十六元,屬同類型單位的造價新高。 利嘉閣地產分行首席聯席董事姚頌溏表示,深井海韻花園五座高層E室沽出,單位面積七百一十方呎,屬三房一套房設計,外望海景,以五百八十萬元成交,呎價約八千一百六十九元,為屋苑新高價紀錄。 祥益助理營業經理古文彬表示,屯門邁亞美海灣減價成交個案,單位為二座高層C室易手,單位面積四百四十二方呎,屬兩房間隔,議價後業主減價逾二十萬元,獲區內換樓客以四百三十三萬八千元承接,呎價為九千八百一十四元。 世紀21北山高級客戶經理彭志偉表示,新錄得天后興漢大廈低市價成交,單位為中層A室,面積四百四十方呎,屬兩房間隔,外望街景,獲區外換樓客以六百萬元承接自住,呎價約一萬二千九百零九元,成交價低市價一成。 中原分行經理雷澤麟表示,深水麚葍挪成交,單位為一座中層C室,面積四百五十六方呎,為兩房間隔,以六百三十八萬元成交,呎價約一萬三千九百九十一元。原業主於一二年以四百三十七萬元入市,現轉手升值四成六。 世紀21奇豐分行經理張文鏗表示,新錄得大圍嘉田苑成交,單位為A座中層06室,面積四百六十九方呎,為兩房間隔,外望園景,放盤約兩星期,獲用家連補地價以市價四百三十五萬元購入,呎價約九千二百七十五元。 香港置業分行分區董事唐文Y表示,新錄將軍澳居屋富寧花園成交個案,單位為六座低層H室,面積五百九十二方呎,終以四百四十八萬元成交,呎價為七千五百六十八元。
(星島)差 估 署 : 料 今 年 私 宅 落 成 13286 伙 本港住宅落成量繼去年創出八年新高後,今年又再度回落,據前天立法會財務委員會上載文件最新顯示,有關差估署提供數據指出,一五年私宅預測落成量為一萬三千二百八十六伙,將較一四年跌約一成半,而中小型單位續成為市場主導,佔當中超過七成比例,年內分區落成以九龍城及沙田佔最多。 差估署最新數據指出,今年私人住宅預測落成量約一萬三千二百八十六伙,較原預期一萬二千七百伙微升半成,惟較一四年私宅總落成量一萬五千七百伙,減少近一成六,今年落成量雖有逾萬伙,但與政府目標每年約提供一萬八千至九千伙的供應仍有距離。 至於中小型單位持續成為市場的焦點,而今年落成量以此類型單位為主,佔超過七成,而近年大熱,當中,面積少於四百三十一方呎的細單位多達二千三百九十五伙,較去年增加一成一,創出○五年以來的新高。 從地區性劃分的話,則以九龍城及沙田區跑出,預測落成量分別為二千四百八十一伙及二千零八十六伙,二者共佔總數近三成,而黃大仙、觀塘、葵青及北區則未有新單位落成。 有市場人士認為,去年及今年住宅落成量雖有過萬伙,但與政府所設定的樓宇供應量目標有頗大偏差,主要因為政府於約四年前始,才開始積極主動推出土地供應,惟由於買地至樓盤落成,大多需時五至六年,故至今樓宇落成量仍未達預期,要待未來數年才見顯著有上升趨勢。
(星島)西 鐵 屋 苑 價 企 穩 交 投 量 回 落 西鐵沿角Q大屋苑,有代理引述土地註冊處顯示,該等屋苑截至三十日,今月買賣成交登記數字暫錄得一百二十七宗,平均呎價八千八百七十四元。 祥益地產營業董事謝澤銘表示,西鐵十大屋苑三月登記暫逾一百二十宗,預期全月在一百三十宗水平,料十二個月以來新低,主要受新推壓抑樓市措施影響,而新錄月內成交價上升僅佔五個屋苑,個別屋苑升幅也有放緩,由於西鐵沿走峟b大部分為細價樓,故受收緊按揭措施影響較大。 據指出,細價樓成交量創新低之下,仍有五個屋苑樓價保持上升,反映部分業主持貨態度較強,而新界西未來有港珠澳大橋,以及西鐵南延巡扔o展消息,在基建支持下,料相信短期後市有一定支持力
(新報)英皇首中標市建項目 福榮街地盤擬建中小單位 迎市場需求 市建局公布旗下福榮街發展項目招標結果,由過去發展集中港島區的英皇國際,擊敗12組財團奪得,更屬集團首度中標市建局項目。公司指希望透過興建中小型單位滿足市場需求,惟未有透露項目具體間隔及投資金額。 市建局福榮街發展項目,早前獲市場熱捧,接13 份標書,多過同區「大、細海壇」項目總和,該局昨公布招標結果,英皇國際擊敗其餘12 組財團,包括長和、信置、遠展、宏安、萬科(香港)、鴻福集團、寶聲集團、宏基資本 等, 首度奪得市建項目。 集團過去集中港島物業,新界區項目則主要發展低密度住宅,今次鮮有取得九龍傳統舊區發展項目,公司近年發展位於九龍區的舊區重建項目則有九龍城御.太子。 英皇國際執行董事張炳強表示, 是次配合市建局市區重建計劃,望能滿足市民對中小型單位的需求,不過未有透露擬發展單位間隔,以及具體投資金額。 事實上, 英皇國際已非首次入標區內市建項目,早前區內「大海壇」項目招標,公司便曾與信置合資入標項目,惟空手而回,今次再接再厲,終首度奪標市建局項目。 近年公司亦頻頻透過合組財團入標項目,例如對上一次中標地皮,去年5 月中標壽臣山豪宅地,便是與世茂房地產主席許榮茂名下私人公司,以及明發國際 合資奪得,隨後亦曾多次與內房企業合資入標。 料可建90伙 設面積下限 資料顯示, 市建局福榮街項目,估計可建約90 伙,當中至少一半實用面積不得大於480 平方呎,同時設有面積下限,不得小於260 平方呎;與「大、細海壇」項目不同,福榮街項目毋須預留單位予原址居民優先選購,入標反應亦勝兩者。 項目章程亦列明,發展商於賺取賣樓收益6.6 億元起開始與市建局分紅, 按每3,000 萬元遞增, 首3,000 萬元須分紅兩成,次3,000 萬元分紅三成,如此類推,分紅比例最高五成。發展商若不欲與市建局分紅,項目日後訂價折合平均建築呎價,便須低於12,190 元,與區內新樓水平相若。 另一方面, 新世界、泛海及相關人士向城規會申請,於西貢沙下美源路近西貢社區中心,興建樓高3 層商用物業,以提供食肆及商店等設施。 |
花開堪折直須折 (一)
*轉載自2015年02月02日林奮強先生的博客網站
早前,我在Rising City in a Sinking World講座中說那天是吉日,因為我早於2014年1月看淡先進國家,但2015年1月初大家還預期世界經濟復甦可期,跟人講Sinking World肯定沒人信。但過去4周,9個央行減息;歐元區1月通縮0.6%,是歐盟有紀錄以來新低;IMF大幅下調今明兩年全球經濟增長預測0.3%;過去半年,歐元、日圓以及新加坡元曾分別貶值17%、20%及9%;油鐵銅價最多跌了一半,全球經濟下沉漸由原來的異常事件(outlier)變成共識(consensus)。我們相信未來20年先進國家將沒有上流力;年輕人不是失業就是打散工;而政府(如希臘)亦因財政破產,在最多長者、病人時才關閉老人院和醫院。反觀有些香港年輕人推崇「經濟不重要」,對比極之強烈。
至於Rising City——香港何以能在未來20年的沉淪世界中獨善其身,甚至超越倫敦和紐約,成為最有動力、最人性化、最均富、最和諧的國際都會,篇幅所限,以後再談。但無論上行機遇(upside)多大,我們都須坐言起行,加快發展。須知城市間的競爭是動態的(dynamic),顧客不會等我們擴充商場和酒店容量;競爭對手更不可能不早著先機,而等我們準備就緒才跟我們在同一起跑線上搶客。偏偏部分港人不知港事,不識世事,只講政治;加上政客擋路,令香港發展裹足不前。即使龜兔賽跑,若兔子睡著,烏龜都會贏出;更何況香港對手全是有心有力的快兔:去年底,香港共有7萬間酒店房間,預期未來6年增加約7千間;原是區內「阿di」的澳門去年有3.5萬間,但未來6年將增加3.5萬間,翻一番追上香港到7萬間,增幅是香港5倍!香港未來新增的更大多是50間房的小型酒店,而澳門卻將有像Ritz-Carlton全球首間全套房酒店、全球最大的Marriott酒店等世界級設施。港珠澳大橋最快明年便通車,它可為香港帶來新客源,但亦可把現有客源帶走!當香港酒店爆滿,而澳門不缺酒店房間;原本是阿di的阿di的橫琴,更有等於4個香港迪士尼的度假區。你是遊客,你會點揀?
逆水行舟,不進則退。港人須果斷、勇敢、客觀地作出抉擇:繼續在政治這個格子裡打生打死,還是把等量的精力放在民生經濟上?理大的酒店管理課程全球第二,我們想這些畢業生留港工作,還是跟着原本來港的客人,因為吃閉門羹或價錢太貴捨港而去,令我們盡心盡力培育的年輕人被迫跟機遇到他鄉做澳門人、橫琴人、上海人?港人不會對菲傭的故事陌生:年輕時離鄉別井打工,很多家庭妻離子散,家園變成老人村,我們是否想香港走上同一條路?我們已因土地不足或制度不夠靈活而失去了Google和阿里巴巴兩個巨型機遇。他們不只是行業的winner,更是trainer。我們想香港科技人才在本地發展,還是只能遠赴矽谷?但香港要有自己的矽谷,總需要像科技局的專責部門統籌政策。 同時,港大排名因科研不足首次落後新加坡國立大學;又因配套不足,免稅品王DFS不把零售培訓中心設於購物天堂香港,反而設於新加坡……香港實在不能再輸! |
今日新聞摘要 05.02.15
(明報)喜雅罕見四按銀主盤 兩房688萬破頂 4買家搶奪
過去於豪宅市場經常出現「一盤多按」的現象,近期似有蔓延至中細價物業的趨勢。標榜 「港人港樓」的長沙灣喜雅於2012年開售至今,短短2年多竟驚現4按銀主盤。代理指出,該銀主單位位處2座極高層,原業主於2012年斥571.5萬元向房協一手購入,過去1年先後向銀行、房協及私人財務公司(俗稱財仔)承造4次按揭,最終因無力償還債務而淪為銀主貨,近日獲多組買家爭購,並以688.8萬元沽出,成交價創屋苑2房新高。
2012年房協推出首個「港人港樓」項目喜雅,旨在協助港人上車,惟物業自去年初入伙後已出現多宗高價二手及租賃成交,最近更出現四按銀主盤,令人質疑「港人港樓」成效。
中原分行經理雷澤麟表示,是次售出的銀主盤,位於喜雅2座極高層A室,實用510方呎(建築634方呎),兩房間隔,銀主出價670萬元,至少獲3組客人追價,最終獲買家以688.8萬元承接,實呎13,506元(建呎10,864元),造價創屋苑兩房新高。
包括兩次向財仔加按
土地註冊處顯示,上址於2012年由一名陳姓業主以571.5萬元買入,是次以688.8萬元沽出,帳面獲利117.3萬或21%。該名陳姓業主過去1年先後向銀行、房協及私人財務公司承造4次按揭,包括其中兩次向「財仔」借貸。上述單位曾向房協承造二按,涉資114.3萬元,佔總樓價約2成。
豪宅多次加按的情G屢見不鮮,但出現在幾百萬的中細價樓則較為罕見。中原按揭董事總經理王美鳳表示,以往細價樓多次加按情G不多,皆因套現數十萬元於業主而言並沒太多作用,而銀行方面亦要一定金額才肯承按。
樓價上升 中價樓加按普遍
不過,自2008年金融海嘯後,本港樓價有升無跌,原本可能價值約300萬元的細價樓也漲價至500萬元中價樓,在「水位」大增之下,以及樓市處於低息環境,中價物業業主加按套現漸見普及,使近數年中價樓多次加按情G漸見普及。
但她認為,這種情G今年不會大增,因市場預料上半年樓價只會平穩上揚,下半年樓價更會有所回落,再加上加息等因素影響,相信今年該類物業的按揭宗數將如今年水平。
(東方)莊士4.2億奪屯門商住地
政府不斷推地,增加中小發展商中標機會,屯門第18區業旺路商住地昨由莊士中國以4.288億元投得,樓面呎價約2,997元,貼近預期上限,並為該集團首次投得政府地皮,市場料項目日後落成實用呎價約1萬元起。
主打細戶 呎價料萬元 地政總署公布,中央投標委員會已授權該署將屯門業旺路商住地批予出價最高投標者,成交價4.288億元,中標財團為莊士中國。項目上周收到9份標書,入標財團有信置、琣a系、遠展及佳明等。
莊士中國副主席及執董莊家彬稱,集團獨資發展項目,市場對中小型單位需求龐大,將提供中小型戶為主。項目將於二○年底或之前可供入伙。
理想城市企業估值部主管張聖典認為,地皮成交價合理,預期地下及1樓部分作零售用途,住宅部分落成實用呎價料約1萬元起,而商舖部分則料約3萬元。
筆架山地估值逾15億 另明日將有兩幅官地截標,其中九龍筆架山龍翔道住宅地,中原預期樓面呎價約1.3萬元,估值約15.1億元,為市場上限;另葵涌勝耀街工業地估值約2.59億元起。
此外,港鐵早前就整個將軍澳日出康城項目,向城規會申請增加伙數上限4,000伙,至2.55萬伙,該會不予反對,預期申請明日可獲通過。
(東方)內房回春一線市看漲
去年內地樓市疲弱,但隨着中央陸續放寬調控政策,最壞時刻似乎已過。據中國指數研究院數據,一月份百大城市新建住宅樓價連跌八個月後首回升,另中科院更料今年一線市樓價漲6.5%。有內地地產代理指,上月整體樓市未見暢旺,新盤銷售按月跌三成,但相信全年樓價仍平穩。
中指院數據顯示,一月份全國100大城市新建住宅平均價格為每方米10,564元(人民幣•下同),按月微漲0.21%,是連跌八個月後首次回升。其中,44個城市樓價按月上漲,較去年十二月增加14個,另外56個城市則按月下跌。
二線城市消化庫存 該院指,從不同城市來看,一線城市和部分二線城市在利好政策影響下,樓價趨於企穩,但多數三、四線城市短期需求飽和,供應過剩風險突出,未來樓價仍有下行壓力。
百城新建住宅價格回升 百城新建住宅價格回升 除了中指院的數據正面之外,中國科學院早前發表中國房地產市場走勢報告,看好今年一線城市商品房樓價每方米約2.01萬元,按年上漲6.5%;二、三線城市因要消化庫存,則有約7%的跌幅。
不過,中原集團研究中心數據顯示,一月截至二十五日,40大城市的新盤成建住宅面積按月跌三成。一線城市中,以北京跌幅61%為最多,跌幅最少的深圳亦有29%。
中原中國大陸區總裁賴國強指出,雖然中指院數據反映一月份樓價止跌,但從量而言,則未算理想,主因是不少發展商本季已經無追業績壓力,一月份新盤交投量隨即放緩,亦較難從個別統計數字推測樓市是否邁向升勢。
不過,基於中央陸續放寬限購及房貸等措施,去年第四季的交投已經回穩,他相信發展商今年主要消耗現有住宅存量,整體樓價平穩增長,認為中科院預期合理。其中,尤其住屋需求仍然集中一線城市,即使仍有限購令等措施,樓價升幅仍會較明顯,而二線城市因供應仍多,預期發展商會提供更多新盤優惠賣樓,所以價格便呈下行現象。
發展商推優惠清貨 萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅稱,近期有發展商透露一線城市的銷情轉趨平穩,而中指院數據亦反映買家的入市態度稍為轉變,是對內地樓市表達正面訊息。但由於內地樓市始終供過於求,預期於二、三線城市項目較多的發展商,或提供更多優惠吸客,但整體而言未見有發展商調低今年銷售目標。
該行預期,今年內地一線城市的樓價升2至8%,其中北京及上海因投資需求大,升幅會較為看好,廣州及深圳的增幅則預期較少。從地域上劃分,一線城市的中心區料有6至8%升幅,近郊區則升2至5%。另外,該行料在寬鬆政策帶動下,部分二線城市的樓市或恢復較快,有望帶動今年整體二線城市樓價保持平穩。
(東方)美樓市升幅趨緩符預期
美國樓市於金融海嘯一役受重創,樓價於二○○九年開始谷底回升,近年已累積一定升幅,上月底公布的標普/Case-Shiller樓價指數顯示,美國二○一四年十一月份的樓價上升速度進一步放緩,主要受低庫存量及貸款標準較高限制,不過升幅仍然符合市場預期。
20大城市去年十一月樓價按年升4.3%,增幅低於十月,是二○一二年十月以來最慢增速。參考報告內容,三藩市是樓價上升最快的地區,樓價指數報196.24點,按年大增8.9%;緊隨其後的邁阿密則按年升8.6%,樓價指數報191.13點;其餘坦帕市、亞特蘭大、夏洛特及波特蘭亦有不俗表現,樓價按年升3.3至6.8%,升幅還算理想。
加州樓價增長強勁 標普道瓊斯指數公司指數委員會主席David Blitzer在聲明中表示,「距離春季置業旺季還有一至兩個月的時間,目前樓市復甦仍在一壘位置」。他又指,「展望樓市於今年出現全壘打的前景並不樂觀」,意味着樓市表現仍需觀望。報告透露,強勁的樓價增長僅限於加州、佛羅里達州、丹佛、達拉斯及太平洋西北部地區,其他地區都低於全美平均指數。
(蘋果)莊士中國首奪官地 4.3億購屯門地 主打建中小型單位
中小型財團再度在官地市場突圍而出,莊士中國斥四億二千八百八十萬元投得屯門業旺路商住地,為公司首度奪得官地項目,樓面呎價二千九百九十七元,合乎市場預期,較去年中同區井財街項目貴近一倍。公司表明會以發展中小型單位為主,大有機會出現劏房。
屯門區可謂官地供應的主力地區,連同剛批出業旺路地皮,屯門區本財年年度之內已批出五幅官地。是次中標的莊士中國,是擊敗另外八個財團奪得項目,項目於上周五截標時,入標財團包括信置、琣a、遠東發展、佳明集團及K&K Property等,以中小型發展商為主。
獨資發展 將建三百伙
莊士中國副主席及執行董事莊家彬回應傳媒查詢時表示,將獨資發展此項目,鑑於市場對中小型單位需求龐大,此項目亦會以發展中小型單位為主,公司對此項目的發展前景非常樂觀,但未有披露總投資額。地皮位於屯門公屋龍逸邨旁,質素只是一般,周邊是公屋及工廠,只是一幅蚊型地,總樓面僅超過十四萬方呎,市場預計供應量亦僅約二百至三百伙,以住宅部份可建總樓面約十一萬七千方呎,起盡三百伙的話,單位平均面積最低只有約三百九十方呎,意味大有機會出現劏房。 事實上,該發展商早有賣劏房的經驗,同系僅提供一百一十四伙的佐敦珀.軒,實用面積僅由一百九十四方呎至二百四十八方呎,現仍然在售中,當中已有約六成單位沽出。 翻查數據,屯門區內地價曾出現過「冰火兩極化」,去年五月井財街項目以每呎樓面地價一千五百多元批出,創同區十二年來的地價新低。但同年八月仁政街項目則以超過五千三百元樓面呎價成交,創區內分層住宅地區皮新高。由二○一四年至今批出七幅地皮,可建單位最少二千伙。 理想城市集團企業估值部主管張聖典表示,成交價合乎市場預期,亦合乎中小型財團發展,沒有太大驚喜。但值得關注的是,同區會是未來供應重鎮,所以估計發展商在屯門出手不會太進取,認為同區地價大升的機會不大。
康城增供應量開綠燈
另港鐵早前向城規會申請,增加系內將軍澳日出康城單位的供應量,由原本的二萬一千五百個,增至二萬五千五百個,平均單位面積則由原來的八百方呎降至六百多方呎。有關申請已被規劃署表明不反對,料於明日城規會會議中通過,意味區內未來仍約有一萬四千伙供應陸續推出,即是要在未來五至六年內,港鐵平均每年推出二千多伙招標。
(蘋果)嵐山劏房戶加價兩成
全城瘋搶細價樓,大埔嵐山「劏房」邊賣邊加價。長實將於周日以抽籤形式分拆發售原作嵐山「一+親」的二十五伙開放式單位,部份單位加價近兩成。周六接受登記,每人最多只可以購買一伙。 單位分佈一及二期各座,實用面積一百六十五方呎至一百九十六方呎,折實價一百六十九萬一千元至二百二十二萬六千元,呎價九千五百一十元至一萬一千四百九十元。部份單位已加價,如一期六座五樓H室,實用面積一百九十四方呎,未折售價由二百零一萬元,加價近兩成至二百四十萬一千元。 卓能集團的荃灣油柑頭新盤壹號九龍山頂,今首度發售,涉三十伙,包括頂層「米奇則」樓王。
新地山頂屋呎售10.5萬
另九龍城匯賢閣今發售八伙貨尾。其中,十八至十九樓A及B室,一律六百二十一方呎,定價一千三百萬元至一千三百三十二萬八千元,惟設有折扣優惠,發展商代付從價印花稅,折扣後定價一千一百九十六萬元至一千二百二十六萬元。 新地旗下山頂加列山道Twelve Peaks再錄洋房成交。據一手住宅銷售網顯示,Twelve Peaks六號屋,實用面積四千二百四十一方呎,另連花園面積二千五百四十二方呎,銷售網顯示成交價為五億零六千萬元,呎價十一萬九千元,惟消息指買家以公司名義買入,可獲稅務折扣,連同優惠成交價為四億四千六百萬元,呎價十萬五千三百元,為項目新高。項目累售四幢洋房,單是今年售出三幢,涉資十三億八千九百萬元,連同系內東涌新盤東環,過去一個月內賣逾一千三百伙,兩盤套現八十五億九千萬元。
(星島)天 榮 站 今 截 標 大 中 財 團 吼 實
為配合政府供應目標,港鐵頻推大型項目應市,其中第三度重推的天水圍天榮站項目今日截標,已有大型發展商表明會入標,市場人士預料,項目最高估值約十七億七千萬元,每方呎補地價約一千五百至一千八百元。
曾兩度「流標」的天榮站上蓋項目,於去年尾「捲土重來」,項目於上月初截收意向,「勁收」二十一份意向書,為歷次之冠,而項目亦隨即推出招標,並沿用上次「一筆過」競投方式,即為投標形式,而項目之車站重置費用定為約二億五千萬元,分紅比例亦規定為一成,因此發展商在出價時,只須考慮項目市值「計數」即可;換言之,發展商出價只須高於政府釐定的補地價金額,即有機會奪得項目。
上次有份入標的新地,該集團副董事總經理雷霆表示,集團將會入標,會繼續認真研究入標條款,並會反映在出價上;會德豐副主席梁志堅表示,集團會積極研究。
不過,亦有財團示表今次不會入標項目,其中上次合組形式參與將軍澳日出康城六期的英皇國際,集團執行董事張炳強表示,由於建築成本過高,加上地基工程困難,因此今次不會入標。
理想城市業務發展總監及企業估值部主管張聖典表示,相信是次天榮站項目成功投標的機會很大。由於是次招標條款得以放寬,認為港鐵的態度務實,而第三次重新招標亦特顯示了政府增加土地的決心,相信入標反應理想,預計會有五至六個發展商入標,當中不排除包括中資發展商。
天水圍天榮站於一三年初首度推出時,當時罕有地出現「零標書」的情況,港鐵其後於同年的年底變陣第二次出擊,但仍流標收場
(星島)莊 士 力 壓 八 財 團 4.2 億 奪 屯 門 細 地
屯門業旺路商住地皮招標結果昨日揭盅,且中小型財團再度發威,由首次投得政府地皮的莊士中國,擊敗其餘八家財團,以逾四億二千八百萬元奪得,樓面呎價約二千九百九十七元,貼近市場預期上限,並較同區三個月前批出的地價高約逾三成半;中標財團表示,因應市場對中小型戶的需求,該地亦會發展中小型單位。
上周截標的屯門小型商住地皮,由於項目受多項環境因素影響,加上交通位置不便,故僅接獲九份標書,並以中小型財團競逐為主,大型發展商僅錄得痚簳t內香港小輪及信和入標,但地價表現卻十分理想,地政總署昨日公布,項目由出價最高之財團莊士中國以四億二千八百八十萬元中標。
莊士中國投資副主席及執行董事莊家彬表示,集團將獨資發展該項目,鑑於市場對中小型單位需求龐大,此項目亦會以發展中小型單位為主,加上配合區內多項大型基建,如擬建的屯門至赤P角連接路,以及屯門西繞道,屆時可由屯門直接通往赤P角機場、港珠澳大橋及港深西部公路,因此對項目的發展前景十分看好。
高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示,項目包括商業元素,故地價尚算合理,而該地附近均為一些舊樓及工業區,預計即使將來項目落成後,每方呎售價約一萬元,對買家仍會有吸引力,他續指,將來屯門區仍有不少土地可改劃,包括業旺路等地一帶,預料該區未來會繼續為區內未來供應庫。
屯門區過去一直為土地供應重鎮,其中本月已批出一幅地皮,過去一年亦已批出六幅用地,而區內地價亦甚為波動,其中去年八月屯門仁政街項目以每方呎樓面地價五千三百零七元批出,創屯門區內地價新高,不過其後由新地投得的秀里地皮,由於涉及多項環境因素,地價亦下跌至二千二百零九元。
綜合市場人士指,雖然今次項目位置一般,但由於有商業元素,因此性今次地價較上次高出逾三成半。
城規會早前就屯門北、屯門市中心及屯門東掃管笏一帶,將十四幅土地改變用途及增加發展密度,其中單是屯門南及屯門東的十幅用作私人住宅發展的土地,所提供的單位數目已經達七千六百五十伙,屬於重要私樓用地來源。
該地鄰近龍門居及公屋龍逸h等,地盤形狀呈三角形,離市中心較遠,地盤面積約二萬六千一百三十五方呎,屬「住宅(乙類)」用途,可建樓面逾十四萬三千方呎,其中住宅樓面佔十一萬六千九百二十方呎,商業用樓面約二萬六千一百三十五方呎,地積比率約五點五倍,項目於上周共收九份標書
(新報)莊士中國近4.3億奪屯門地
屯門業旺路商住地皮開標,由多年來未有奪得官地的莊士中國以4.288億元奪得,折合每平方呎樓面地價約2,997元,符合市場預期。 屯門業旺路商住地上周共吸引9組財團入標角逐,反應一般。地政總署昨公布招標結果,由莊士中國以4.288億元投得地皮,折合每平方呎樓面地價約2,997元。 莊士中國與莊士機構發出聯合通告,指公司中標有關土地,項目最高住宅樓面約11.6918萬平方呎,另設最高約26,134平方呎樓面作其他非工業用途。市場早前估計地皮值3.29億元至4.9億元,折合每平方呎樓面地價2,300元至3,425元,今次作價符合市場預期。市場相信,項目將發展中小型住宅。 事實上,莊士中國過去集中內地地產發展,近年則頻頻入標本港地皮,今次中標屯門地皮,料為公司首次發展港地;而系內莊士機構雖然在港有發展地產項目,惟翻查資料亦至少逾15年未有奪得官地。 高緯環球大中華區評值及專業諮詢部董事張翹楚認為,今次作價水平合理,雖然不及去年資本策略奪得的仁政街地皮,但近期中小型住宅渴市,亦令今次作價較同樣遠離市中心,去年批出的多幅屯門地皮為高。
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屯門邁亞美海灣 平均呎價及售價創同類型單位歷史新高
| | 圖中為邁亞美海灣高層單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產助理營業經理古文彬表示,屯門邁亞美海灣日前錄得一宗區內客成交個案,是次該單位平均呎價(實用面積及建築面積)及售價更創同類型單位歷史新高,實用面積計算平均呎價高達9683元,建築面積計算平均呎價高達7405元,是次該單位原業主於10年7月以184.5萬購入上址,原業主持貨4年多,轉手賬面獲利約高達243.5萬,單位升值逾倍轉手。
古氏稱,上述所錄成交單位為2座低層F室,實用面積442呎,建築面積578呎,兩房一廳,日前獲一名區內客垂青,該名買家鍾情該屋苑環境清幽,加上單位客廳窗戶座擁向南全海景觀,而且內籠更附設雅緻裝修,遂便決定以428萬購入上址作自住之用,實用面積計算呎價為9683元,若以建築面積計算呎價為7405元,單位平均呎價(實用面積及建築面積)及售價更創同類型單位歷史新高。
據了解,上述買家因有感未來屯門碼頭區發展潛力大,認為日後港珠澳大橋及屯門南延線通車後,碼頭區樓價必定有升值潛力,因此決定在碼頭區置業。
*以上實用面積以資訊聆為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算 (資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責) |
今日新聞摘要 16.01.15
(東方)私宅動工13個月最多
近年不少住宅項目加設限呎、限量條款,該類項目陸續進入動工階段。屋宇署資料顯示,去年十一月私宅動工量約1,461伙,按月大增近1.8倍,為前年十月以來近13個月最多,包括長實於一一年投得的本港首個限呎盤元朗安寧路住宅項目,涉及1,129伙,每伙可用面積約288及409方呎。
元朗限呎盤興建4幢 據屋宇署最新資料,去年十一月私宅動工量約1,461伙,包括上述元朗安寧路限呎項目,將興建4幢28至29層高商住樓,住宅及商業樓面佔約61萬及6.4萬方呎,平均可用面積約288及409方呎。
不過,去年首十一個月私宅動工量仍見落後,累積約5,942伙,按年減少超過四成。
楠樺居舊址批建洋房 此外,屋宇署在去年十一月批出21份建築圖則,包括東半山寶雲道16號楠樺居舊址,准建兩幢3層高洋房,總樓面約1.49萬方呎,據公司註冊處資料,申請人Wealthy Trendy Limited董事為吳世杰。另新地去年投得的屯門良德街限量地,亦獲准發展1幢29高層高商住樓。
商業項目方面,太地鰂魚涌太古坊2B期發展,准建1幢42層高商廈,總樓面約98.3萬方呎。此外,毗鄰的康和大廈其中1層佔地1萬方呎的開放式工作空間,由11家blueprint創業公司免費使用半年,另1層則以每人每月2,000元供同類公司租用。
(東方)四大零售區吉舖年飆1.3倍
近年訪港旅客消費模式轉變,加上去年佔中事件,拖累舖市,據高緯環球報告,截至去年十二月,四大核心零售區共錄得多達452個吉舖,較去年六月大增約三成,按年更飆升1.34倍,當中以銅鑼灣佔154個最多。該行預期,今年整體商舖租金會持續下跌,核心區一線街舖租金跌幅不超過10%。
銅鑼灣錄154個最多 該報告指出,去年十二月底,四大核心區包括中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角,共有452間吉舖,較前年同期僅錄193個,大幅增加1.34倍。中環的皇后大道中、威靈頓街、畢打街及德輔道中一帶街道,錄得共122個吉舖,按半年勁升54%,成升幅最大地區。
另銅鑼灣區錄154個吉舖,為最多吉舖零售區,按半年上升22%,主要包括波斯富街、軒尼詩道及駱克道等街道。至於旺角及尖沙咀區吉舖數量,分別有56個及120個,按半年升幅約17%與26%。
據該行去年中的回顧報告,六月時旺角區錄48間吉舖,按半年上升1.29倍,為升幅最多地區;而當時最多吉舖的地區亦是銅鑼灣,錄126間吉舖。
一線街舖租料跌10% 該行香港商舖部執行總監胡詠詩稱,核心零售區業主對租金抱過高期望,而租戶對舖位選址採取較選擇性的態度,令空置率上升。去年全年整體舖租跌5至8%,她料今年商舖租金持續下跌,核心區一線街舖租料跌不超過10%。
另該行香港董事總經理蕭亮輝稱,整體商廈租金料微升3至5%,九龍東則有下調壓力。另利嘉閣工商舖董事黃應年料,今年工商舖整體成交宗數將上升15%至7,600宗水平,金額將錄10%升幅。
另消息稱,灣仔鷹君中心中層05室,面積逾2,300方呎,以呎價約2.25萬元易手,料屬該廈新高,涉資逾5,000萬元。另金鐘美國銀行中心中層11至13室,以呎價2.89萬元沽出,料涉資逾7,000萬元。另投資者蔡伯能持有的中環環球大廈6樓其中7個單位獲多組買家購入,平均呎價約2.38萬至2.55萬元。
土地及公司註冊處資料,鰂魚涌濱海街瑞士樓一籃子地庫連地舖以1.08億元轉手,買家為POLLOCK DEVELOPMENTS LIMITED。另消息稱,灣仔電氣街有地舖連部分樓面,獲買家以約2億元洽購。
(東方)地產速報
祥益邱家邦稱,屯門豫豐花園本月暫錄12宗成交,按月增一倍,日前5座中層F室兩房戶,實用面積396方呎,放盤約兩小時,速獲區內客垂青,議價後以336.8萬元售,實用呎價約8,505元。
(蘋果)施政報告後 一二手齊加價 三貨尾盤提價 大興反價十萬
房屋政策是新一份施政報告重中之重,惟長遠供應難救近火,難令樓市退燒。施政報告後樓市繼續衝,除一手市場多達三個貨尾盤齊齊加價,二手市場瘋癲指數有增無減。屯門有細價樓臨場反價十萬元易手,黃大仙居屋更在施政報告後搶貴7%,呎價撲向一萬元。
施政報告後新盤爆加價潮。除人稱「四叔」李兆基旗下新盤瘋狂加價近三成後,將軍澳及尖沙嘴兩個貨尾盤也加價。會德豐將軍澳THE PARKSIDE昨有七伙貨尾加價0.5%至2.5%。加價後,售價一千四百八十二萬三千至一千六百二十九萬二千元,呎價一萬三千七百三十八元起。興勝創建的尖沙嘴官涌街The Austine Place亦趁熱鬧,將五樓A及B室兩個單位加價逾1%。新地東涌東環明進行第三輪銷售,發售三百三十伙,昨截票,有指接獲約一萬一千個登記,超額三十二倍。 中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,政府增加供應是好事,但很多心急買家都等不切,近期呈小陽春的樓市繼續「旺到爆炸」,他更以「每小時有成交」形容熾熱的一手市場。施政報告後,一手市場錄約二十宗成交。 二手繼續瘋狂,買家無懼施政報告高價搶貨。利嘉閣葉瑋珩表示,屯門大興花園二期一座一個實用四百四十六方呎低層戶,業主原本三百五十萬元已肯賣樓,施政報告當晚卻反價十萬元至三百六十萬元易手,買家為外區客,即睇即買。
黃大仙居屋搶貴7%
富誠地產林栢榮指,黃大仙居屋翠竹花園呎價升破九千元,七座頂層戶,實用五百九十方呎,施政報告當晚以高達五百三十八萬元易手,呎價九千一百一十九元,成交價及呎價創屋苑新高。六座中層H室同呎數單位上月成交價僅五百萬元,施政報告後再賣貴7.6%。 利嘉閣黃凱達表示,鰂魚涌南豐新邨九座高層A室三房戶,去年十月放盤,叫價七百五十三萬元,施政報告公佈當晚,稍為減至七百四十九萬元獲用家承接,成交額破盡屋苑歷史紀錄,亦較屋苑上月造出的七百零三萬元舊紀錄再推高6.5%。 土地註冊處資料顯示,鴨脷洲悅海華庭一座高層B室售五百五十一萬八千元,呎價一萬二千九百二十三元,成為全港呎價最貴夾屋王。 另大坑名門逆市錄蝕讓,消息指三座高層A室,實用一千七百五十二方呎,成交價三千八百五十十萬元,原業主二零零五年以四千零三十二萬元一手入價,連使費料蝕逾三百七十萬元。
(蘋果)惠譽滙豐唱淡樓價
施政報告預告樓市供應將續增,市場唱淡樓價之聲再起。評級機構惠譽發表報告指本港樓價已見頂,預測今年本港住宅樓價將「原地踏步」,出現零增長,中期下行風險遞增,大行滙豐亦估計目前香港樓市下行壓力大。惟法巴唱反調,堅持樓價今年仍有約半成上升空間。 惠譽表示,本港樓價處於歷史高位,主要受三項原因影響,包括充裕資金、按揭利率仍低(2至2.25厘)及本地、非本地居民炒樓仍熾熱,但美國聯儲局今年中起或加息,本港按揭貸款利率將溫和上升,預測今明兩年分別見2.5至2.75厘水平;而新造按揭貸款規模在二零一五至二零一六年維持穩定。該行指本港住宅樓價已見頂,短期地產投資需求或轉弱,樓價下行風險增加。滙豐昨亦表示,雖然不預料港樓市會大冧,但在加息陰霾下仍有下行壓力。
法巴唱反調 料升5%
惟法巴發表報告指,特首梁振英發表施政報告中提到政府未來五年將會每年平均提供1.46萬個私人單位,有關供應目標符合該行預期,因此該行維持供應不足以令空置率上升的看法不變,預期今年租金將有5%上升空間,租金上升將有助業主抵銷按揭利率上升影響,故維持樓價今年最多有5%升幅。
(星島)新 樓 落 成 量 穩 增 首 11 月 13142 伙
屋宇署昨公布數字,去年首十一個月,新樓落成量增至一萬三千一百四十二伙,按年較同期升逾六成半,更創同期八年新高;而期間動工量則共六千一百一十二伙,暫為一四年來最多的月份;業界表示,政府增加供應政策漸見效,並有助將來解決二手盤缺問題。
據署方資料顯示,去年十一月私樓落成量為八百四十九伙,止跌回升兼按月增七倍,同時令首十一個月累積落成量,增逾一萬三千一百多伙,較去年同期升逾六成半,並超越對上三年的全年總數,反映政府《施政報告》近兩年提倡的增加住屋供應的政策漸次得以落實。
不過,新屋動工量數字表現稍遜,十一月份的動工量為一千四百六十一伙,按月雖大增一點八倍,亦為暫為一四年動工量最多的月份,綜合首十一個月,累積私樓動工量僅六千一百一十二伙,按年同期跌約三成半;其中以新界區所佔單位數量最多,該區年內至今暫有十七個項目動工,共涉三千二百零三伙,佔全港整體動工私宅數量逾五成三,預計成為未來私宅單位的供應庫。
另外,署方同時批出六項住宅及商住發展,其中較為受矚目的包括新地屯門良德街項目,獲批興建一幢連地庫樓高二十九層的商住項目,可住用樓面約十四萬一千五百八十一方呎。
署方同時批出七項商業發展圖則,其中太古旗下太古坊二B期,獲批建一幢連三層地庫,樓高四十二層的商業項目,可建樓面約九十八萬二千七百六十八方呎;而新地旗下將軍澳環保大道,亦獲批建數據中心。
美聯物業首席分析師劉嘉輝預計,一四年私樓落成量有約一萬六千伙左右,數目比起前年僅八千三百個大幅升逾九成,並創八年新高,雖然數字較原先估計約一萬七千六百伙為少,但已佔預測數字高達九成之多。更重要的是,此批落成單位中,預期有不少於本年內正式收樓,相信部分購入上述新盤的換樓人士,將會陸續放售原有物業,屆時有助紓緩二手「盤荒」的情況。
亦有市場人士指,全年首十一個月新落成單位大增,但十一月相比九月份的二千五百二十七伙,大跌超過六成二,主要原因是該兩個月份落成的多為香港及九龍舊區內的重建單幢地盤,連續兩個月均未見有新界區或其他新發展區的項目落成,故可提供的伙數非常有限,而新界區過去兩個月的落成量未有突破,仍維持在九月時的累計八千八百零四伙
(星島)東 環 截 收 1.1 萬 票 超 額 認 購 33 倍
細價樓一向有價有市,以上車盤作賣點的東涌東環,第三輪收票至昨正式結束,據市場消息,項目截收約一萬一千零八十七票,以該批單位三百三十伙計算,超額認購約三十三倍,收票數量不俗,買家當中以上車及年輕客為主,連日備受市場注視,項目將於今抽籤、明開賣,市場人士相信,是次銷售仍可再錄單日沽清。
新地發展的大型項目東涌東環,以貼近市價出擊,連日備受買家追捧,被視為近日的「紅盤」,在日前兩輪銷售均錄單日火速沽清之成績,屬近日新盤銷售中少見,加上發展商限制買家一人只可入兩票,以及不接受公司名義入票下,票數含水量極低,但在第三輛收票中,但仍錄約一萬一千零八十七票,量雖較早兩輪稍跌,但仍錄超額認購約三十三倍,接近三十四人搶一伙,反映出市場對此類樓盤之需求。
是輪收票由首日至昨共五天,昨日現場人流未有大幅減少[象,不時亦見人龍,當中不少票數為「復活票」,即在早兩輪未能抽得較前籌號的買家,因未能成功入,故再度入票,以期可購入心水單位,同時亦有部分買家受其高票量及銷情吸引,亦選擇到場參觀示範單位及入票。據悉,入票人士中,以用家佔主導,另亦有不少為主打細單位的投資者,有市場人士表示,買家中不乏上車的年輕人士及夫婦,有見現時樓價瘋狂,故密切注視細價單位,而該盤訂價吸引,市場上少見,地點雖較偏遠,但在預算及能力限制下,亦選擇到場入票,望可購入心儀單位。
另外,有代理表示,該區為未來政府重點發展區域之一,同時亦鄰近日後落成的港珠澳大橋 ,相信將來會不斷發展,因而擁有極大的發展潛力,預期日後租金回報可達四厘,故吸引大量投資者到場入票,該批人士主打細單位,因近日細單位主導市場,不少人士看好其升值潛力,配合地段吸引,故此引來不少投資者蜂擁入市。
項目將於今抽籤、明開賣,市場人士相信,因是次入票錄超額認購,故料周六的銷售仍可錄單日沽清的成績。
日前公布的最新價單,涉及一百七十四伙,面積由三百七十八至六百四十六方呎,一至三房間隔,另有六伙特色單位,售價由四百一十七萬八千七百至九百三十三萬三千五百元,呎價一萬零四百三十二至一萬四千四百七十一元,平均呎價約一萬一千九百三十三元,屬五張價單中最高。
同在此輪出售的第四張價單,涉一百五十九伙,平均呎價為,面積由三百七十七至六百四十五方呎,為一至三房間隔及特色戶,定價四百三十萬七千七百至九百五十九萬三千八百元,呎價九千八百五十九至一萬四千九百六十七元,平均呎價約一萬一千三百七十八元。
發展商該東涌項目,共分為兩期興建,第一期共有一千四百零七伙,設三座住宅樓宇,命名為東環,毗連的第二期,設有三座兩層高的住宅大樓,項目料於一六年十一月底落成。
另外,日前加推一百三十六伙的信和及南豐合作發展的大埔天賦海灣,今以即場抽籤方式推售其中一百一十六伙,而長實大埔嵐山II期,同在今以先到先得形式推售日前推出的三伙複式戶
(新報)太地白德利:樓價緩升
太古地產行政總裁白德利直言,香港以郊野公園聞名,不希望政府發展郊野公園。另太古地產斥2,000萬元翻新康和大廈,成立「blueprint」創業加速計劃。
前日公布的《施政報告》在私宅供應未見新猷,大型發展商對後市取態亦見兩極,太古地產(1972)新上任行政總裁白德利認為今年樓價平穩向上,惟琣a主席李兆基認為樓市已見頂。
近年集中發展商業項目的太古地產,集團新上任行政總裁白德利昨表示,未來有多個計劃進行中,來年將重建太古坊內現有的3幢工業大廈,日後將建兩幢甲級寫字樓,以繼續進行太古坊的進一步改造。至於海外發展方面,包括成都遠洋大慈寺項目,以及美國邁阿密市首個綜合發展項目Brickell City Centre。 翻查資料顯示,已獲批的太古坊重建計劃第一階段涉及把常盛大廈重建成1幢51層高的辦公樓,為2A商廈。第二階段涉及將康和大廈及和域大廈重建成一座46層高的辦公樓,則為2B商廈。第一座新辦公樓預計於2018年可移交。 為協助創業公司於短時間內快速成長,集團亦斥資2,000萬元翻新鰂魚涌太古坊康和大廈兩層近2萬平方呎空間,成立「blueprint」創業加速計劃,打造猶如facebook及Google開方式工作空間。現有11間創業公司進駐17樓,16樓則有60餘個租客進駐。白德利坦言,若計劃成功,不排除將計劃推展至中國。此外,白德利在預測本港樓價走勢時表示,今年樓價料不會大幅度上升,只會平穩向上發展。而中國旅客減少,零售業仍然有所放緩。他又認為郊野公園為本港特色之一,在增加房屋供應的同時,不應將相關土地興建房屋以解決住屋問題。政府應興建更多可負擔的上車盤。
四叔:樓市見頂惟難跌
另外,琣a主席李兆基被問及本港樓巿時表示,現時本港樓價較鄰近地區已高出10倍,認為不應該再貴。他指,政府近年已推出多個辦法去控制樓價,最近細價樓樓價續升,主因供應少,待日後供應增多,樓價再升的機會將減低。 他預測樓價今年底至明年將見頂,坦言樓市前景「麻麻哋」,惟因建築費高昂,樓價下調的空間亦有限。他續稱,建築費下跌一半才是合理,不過此舉會影響本地勞工收入。 就行政長官所發表的2015年《施政報告》,香港地產建設商會認為報告為香港所面臨的各樣挑戰作出了深思及慎重的回應。 地建會認同行政長官指加快土地供應,是解決香港社會房屋問題的根本辦法,因此規劃制度必須考慮社會需要的緩急輕重,以香港整體利益為依歸。該會亦支持行政長官提出在考慮個別地區的規劃和發展質素時,亦要顧及全港房屋供求情況。 對於政府準備積極探討借助私營機構的力量,協助增加資助出售房屋的供應,該會表示歡迎,相信政府可以更進一步借助該會會員的專業能力和資源,促進城市更新與基建發展。 |
今日新聞摘要 15.01.15
(東方)廉價+傳統+高檔 居屋三級制
行政長官梁振英昨發表任內第三份施政報告,提出「推進民主、發展經濟、改善民生」,重點包括協助中低收入家庭置業,以及預留五百億元作退休保障、輸入外地勞工、叫停投資移民等。因應基層市民置業需求殷切,梁振英提出多管齊下增加資助出售單位,推出三類型居屋助市民圓置業夢,當中包括房屋委員會把新公屋改作「廉價居屋」,五折定價售予綠表人士;市區重建局則將年底落成的啟德樓換樓項目「煥然壹居」其中兩座變身「高檔居屋」出售;另房委會和房屋協會未來數年亦會繼續推出六千三百個傳統居屋單位;而政府又與香港平民屋宇有限公司商討重建大坑西新邨,興建資助出售單位。不過,多個政黨及關注團體都批評報告提出的房屋及土地措施力度不足,遠水難救近火,要求再加快及加建公屋與居屋。
梁振英昨宣讀新一份施政報告,表明房屋是最受關注的民生問題,政府有決心、有信心、有能力逐步扭轉供求失衡問題。他指樓價上升,市民購買力下降,中低收入家庭購買居屋或其他資助單位的需求明顯增加,政府有必要積極探討透過房委會、房協、市建局及香港平民屋宇有限公司等機構,多管齊下增加資助出售單位供應,為中低收入家庭提供更多選擇和置業機會。
新公屋五折售予綠表人士 梁振英在記者會上進一步解釋,若將社會人士對住屋的需要分為三批人,中上家庭可於私人市場解決住屋需要,基層市民入住公屋,而中間或中下層人士原想購買私樓,但居屋停建令私樓樓價不斷上升,該批人士望門輕嘆。他指這批人只要稍為資助,便可「自住其力」。至於會否再推需求管理措施壓抑樓價,梁振英指「只要社會有意願,立法會肯通過,我們可以考慮。」
梁振英建議房委會選擇興建中的合適公屋,以先導計劃形式售予綠表人士,定價比傳統居屋低,即約以市值五折定價。消息人士說未確定「廉價居屋」選址,但早前盛傳的沙田水泉澳邨不合適,因該邨依山而建,斜坡維修費貴,劃分公、居屋也有困難。房委會資助房屋小組主席黃遠輝料「廉價居屋」會相當受歡迎,認為若以五折定價屬合理。
啟德「煥然壹居」變資助房屋 市建局昨午召開董事會討論「高檔居屋」,主席蘇慶和指市建局全力支持施政報告相關綱領,形容市建局興建的單位近乎私樓質素,故要詳細考慮用作資助出售房屋的定位。據悉,市建局傾向將啟德樓換樓項目「煥然壹居」兩幢轉作資助出售房屋,涉及三百個面積介乎四百至五百平方呎的單位,定價介乎居屋與私樓之間。消息稱市建局有意將提供資助出售房屋計劃痡`化,會考慮將其他重建項目轉作資助出售房屋用途。
將軍澳屯門增撥兩幅土地 至於醞釀多年的大坑西新邨重建亦露曙光,消息人士指,持有大坑西新邨的香港平民屋宇有限公司曾接觸政府,研究重建為資助房屋,政府會協助處理更改地契及地價問題,但安置該邨居民則由該公司自行處理。
房協會繼續提供資助出售單位,一六至一七年度預售一千六百個單位,除原先的沙田36C區項目外,梁振英更向房協增撥將軍澳和屯門兩幅土地。房協主席鄔滿海歡迎政府增撥土地,房協會參考青衣綠悠雅苑銷售模式,沙田、將軍澳及屯門的資助出售項目會提供單身人士配額,至於是否維持一成則要再討論。
王坤:個餅無加大 切法唔同 公屋聯會主席王坤批評施政報告房屋部分「無咩成績」,「整體(房屋供應)根本無咩點加,好似提出幾個新計劃,但個餅都無加大到,只係切嘅方法唔同」。
立法會議員胡志偉指出,報告僅建議增加綠表人士購買公屋機會,對白表人士無幫助,要求檢討綠白表比例及增建更多居屋。議員麥美娟質疑報告提出的置業階梯有斷層,幫不到月入一萬六千元至三萬元的家庭。
另一議員梁志祥指報告提出的建屋量目標欠具體,令人擔心最終能否全部兌現。
多管齊下助中低收入家庭置業 房委會2015/16及2016/17年度分別預售2,700及2,000個居屋單位
房協資助出售項目2016/17年度預售1,600個單位
市建局將年底落成的啟德樓換樓項目「煥然壹居」變身為「高檔居屋」,涉及約300個單位
與香港平民屋宇有限公司商討重建大坑西新邨,興建資助出售單位
房委會選擇合適新公屋改作「廉價居屋」,售予公屋租戶或即將編配公屋人士
(東方)大坑西新邨有望重建
重建有望的大坑西新邨有逾五十年歷史,由琣a主席李兆基等人持有的香港平民屋宇有限公司管理,屬全港唯一私營廉租屋。居民希望重建項目可大比例提供公營房屋,有租有買,又盼當局沿用現時重建公屋模式,豁免住戶入息及資產審查,讓大部分人能原區安置。居民代表指初步定於周日晚上召開居民大會,收集邨民對重建訴求。
殘舊失修 盼原區安置 大坑西新邨初期主要安置因石硤尾木屋區大火失去家園的居民,提供約一千六百個單位。現時只餘約一千四百戶有人居住,該邨居民權益關注組主席歐陽潔珍指,邨內設施殘舊,又沒有電梯,頂層住戶大多已經遷出,加上日久失修,普遍希望可遷往新建的公屋居住,「依家啲渠成日塞,好臭!」該邨初步計劃分三期重建,居民已就重建有初步共識,希望房委會能夠「落水」參與項目,爭取原區安置,而不是讓房屋協會和市區重建局主導計劃。
歐陽潔珍解釋,現時只有房委會在深水埗區有足夠單位可安置邨內居民,包括即將落成的蘇屋邨及白田邨重建項目,以及石硤尾邨第六期工程等,亦希望當局容許居民優先購買居屋,關注組稍後會約見房協主席鄔滿海表達訴求。
據了解,由於大坑西新邨的居民普遍收入超過輪候冊甚至居屋入息限額,因此安置上有較大困難,部門需要跟進研究。
(東方)缺地建屋 貪曾遺禍
本港樓價高企,元兇在於無足夠可供發展的土地。行政長官梁振英在昨日發表的新一份施政報告中,暗批上屆政府無遠見,亞洲金融風暴後香港一度出現經濟低迷,樓市下滑,曾蔭權班子即減慢了規劃及開發土地的速度及規模,沒有預見到經濟復甦對發展用地的龐大需求,更把大量土地規劃為非發展用途,例如郊野公園,甚至降低新規劃發展土地的發展密度,造成近年房屋供應嚴重不足。梁振英重申現屆政府正積極進行短中長期的土地開發,達致長遠房屋策略十年內供應四十八萬個單位的目標。
政府文件顯示,二○○○至一三年間本港透過填海產生的土地只有約五百七十公頃,即平均每年僅四十一公頃,遠低於以往每年平均填海創造約二百公頃土地。新落成房屋亦由○四年約四萬七千個單位,跌至一三年的近三萬個單位,當中○七年更低至不足兩萬個單位。
政府消息人士認為上屆政府大幅減少土地開發,導致現時各類土地皆缺,重申現屆政府吸取教訓,即使面對樓市及經濟轉差,也不會重蹈覆轍,會繼續進行中長期的土地開發。
短中期方面 改劃地逾七成公屋 在短中期土地供應方面,去年《施政報告》提出改劃一百五十幅用地過程順利,當中約七十幅屬綠化地帶,截至上月底已展開改劃四十五幅土地,包括較大面積的大埔私家醫院土地及科學園擴展的土地,料可提供廿一萬多個住宅單位,當中逾七成為公營房屋。政府亦正檢討增加啟德發展密度,額外提供不少於六千八百個單位及四十三萬平方米的商用樓面。
繼早前推展西鐵錦上路站及八鄉維修中心上蓋住宅項目,政府亦已完成周邊逾百公頃土地用途檢討,有潛力提供約二萬五千個單位。政府又提出探討港鐵及九廣鐵路公司車站上蓋等用地發展,例如大嶼山小蠔灣等的發展潛力。
長期方面 洪水橋料供六萬單位 至於長期土地供應則有賴開拓新發展區,洪水橋新發展區今年首季開展第三階段公眾參與,料供應約六萬個住宅單位,逾半為公營房屋,最快二○二四年供應。消息人士表示,該區主要為遭破壞的棕地。政府擬把洪水橋作為試點,把佔地一百九十多公頃的土地使用者搬入佔地約三十公頃的新式多層工業大廈;政府又研究擬建的西鐵洪水橋站及現有的天水圍站附近土地作商業發展,並預留六十公頃作物流業及相關發展。
另外,古洞北和粉嶺北新發展區最快二○二三年分期落成六萬個住宅單位,而東涌新市填擴展料可提供約四萬八千個住宅單位。
立法會議員王國興批評上屆政府十多年無開發土地作土地儲備,構成災難性後果,「現屆政府要『「還債』」,他又指房屋問題會影響就業及青年上流,甚至構成家庭不和諧。
(東方)常遇阻力 盼尋共識 冀設多方會談商覓地
政府覓地常遇地區阻力,行政長官梁振英首次提出舉辦多方討論會,共同解決問題。梁振英表示,政府決意徹底改變土地長期供不應求的現狀,計劃今年內與各界人士開會,包括專業團體、環保團體及青年學生等,冀共同認識問題、權衡輕重,一同突破樽頸解決問題。
「閒置土地」 屬不宜建屋 他又指出,規劃需考慮的因素日益增加,這些因素同時減慢及減少供應,社會須作出抉擇,直指「魚與熊掌,不可兼得。」
梁振英歸咎土地規劃及開發諮詢過程愈來愈長,爭議愈來愈大,亦要考慮更多因素,包括交通、環境及發展密度等。他說發展密度較低,區內交通無疑更暢順,居住環境更理想,但整體房屋供應即會減慢及減少,公屋輪候時間延長,租金及樓價均會上升,又指房屋規劃不應只顧及有能力高價置業的人士,故此有迫切性發展用地供應量及速度。
政府消息人士解釋,現時規劃覓地常遇口號式反對,冀藉開設多方討論會,解決規劃面對的反對聲音。「攤開地圖,攤開問題及資料,平心靜氣睇吓土地問題。」他說團體常引述政府有四千公頃閒置土地,毋須發展新界東北新發展區及填海,實情是政府已交代過該批土地不適合建屋;另有團體指人口負增長,房屋需求將下跌,但實情是不少住戶希望分戶,房屋需求有增無減。對於有建議市區內加建房屋,不發展新市鎮,消息人士重申增加市區發展密度,只會製造更多屏風樓,令道路更擠塞。
(東方)大嶼都會急待發展 促議員勿拉布
政府銳意發展大嶼山,擬於大嶼山東部水域發展「東大嶼都會」,透過基建、即鐵路或行車路連繫港島、大嶼山以至新界西部,除可容納新增人口,亦可作為中區及九龍東以外一個新核心商業區,政府爭取盡早展開「東大嶼都會」前期研究工作。但有大嶼山發展諮詢委員會委員認為現時大嶼山的發展進度太慢,期望立法會不要再受拉布影響而拖慢大嶼山發展進程。
爭取盡早展開前期研究工作 政府去年曾向立法會申請撥款進行人工島可行性研究,其後受拉布影響撤回撥款申請。最新一份施政報告提及將會發展大嶼山,政府會在年內全力展開短期工作,包括活化大澳和梅窩,建造越野單車徑,改善羗山道和嶼南道的狹窄彎位、檢討大嶼山的封閉道路及發放通行許可證的安排。中期方面,政府會繼續推進東涌新市鎮的擴展,開展欣澳填海發展及港珠澳大橋香港口岸的上蓋商業發展研究。長期方面,政府會盡快爭取立法會支持展開「東大嶼都會」的前期研究工作,探討在大嶼山東面水域作人工島發展。
「齊心發展 五年後已另一個樣」 大嶼山發展諮詢委員會委員周轉香不滿大嶼山發展的速度太緩慢,「九○年代都已規劃東涌,依家仲停留喺爭拗當中,中部水域係戰略性工程,人工島起好後可以打通交通樞紐,希望唔好再拉布,政府部門齊心發展,大嶼山五年後已可以係另一個樣」。
(東方)業界:助穩定樓市
新一份施政報告提到增加公、私營住宅土地供應,本港發展商普遍認為增加供應對樓市影響不大,其中新地副董事總經理雷霆表示,增加供應有助穩定樓市,但居屋及私樓市場客源有別,相信不會造成競爭。但測量師張翹楚認為未來五年私宅預測落成量平均每年增至約一萬四千六百個單位,仍未趕上市場需求,若今年加息情況未浮現,全年樓價出現約一成升幅亦不為奇。
「回應基層需要」 琣a營業(一)部總經理林達民稱,增加資助出售房屋有助擴大樓宇供應鏈,增強市民上車機會,可回應及照顧基層需要,不擔心與私人發展商造成競爭,未來樓市續趨平穩。而會德豐地產常務董事黃光耀認為施政報告關於未來房屋及土地供應的內容較全面,當中有提及資助房屋數目,亦包括私營房屋供應及短期的土地供應,相信未來一兩年住屋供應會接近政府的目標,市民毋須擔心供應出現短缺,樓價預料會平穩發展。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,施政報告倡設廉價居屋售予綠表或公屋輪候人士,旨在加快公屋流轉,但此舉作用有限,就近期新居屋申請情況看來,綠表人士置業需求不甚殷切,讓綠表人士購買廉價居屋,屬雙重福利,料將吸引更多人士申請公屋,造成惡性循環。
(東方)地產速報
祥益稱,天水圍居屋天頌苑N座低層戶,綠表客不再等,昨以145萬元入市。
(蘋果)四叔向保良局捐地 選址元朗馬田壆 建青年宿舍
正當市場關注政府正式參與由香港平民屋宇有限公司持有的石硤尾大坑西邨重建工作時,推動大坑西邨重建的關鍵人物、琣a主席李兆基,今天下午將公佈個人最新捐地消息。集團內部人士指出,有關捐出地皮應為元朗馬田壆,將確認捐贈予慈善機構保良局,用作興建青年宿舍。
琣a昨日表示,集團主席李兆基將於今天下午公佈最新捐地詳情,有關地皮為元朗馬田壆,捐予慈善機構保良局,估計應發展為一千伙青年宿舍。但詳情要留待今天下午假中環國金中心,由李兆基親自於記者會上交待。
擬建千伙 今公佈詳情
資料顯示,李兆基於原先計劃將馬田壆地皮捐予房協,興建售價約百萬元,單位面積約三百方呎,建議日後以成本價,只供青年人購買的資助房屋。可惜當時有消息指,即使李兆基曾表明會負責補地價及支付建築費,但房協認為不能興建只供青年人購買的房屋,加上早前涉及租戶佔用的官非,最終計劃告吹。 李兆基及後將地皮交予其他機構興建青年宿舍,最終決定將地皮捐贈予保良局,提供約千伙的青年宿舍。該用地面積約六萬三千方呎,預計地積比率達5倍,可建樓面面積達三十一萬七千多方呎。但有關用地未落實規劃。地皮鄰近私樓蝶翠峰和原築。 同時,人稱「四叔」的李兆基於去年9月曾表示,自己過去曾建議捐出7幅地皮,最後只捐到兩幅屯門藍地及元朗馬田壆地皮,因有些地皮在交通、用水等方面「搞唔通」。他並透露,元朗建青年宿舍的計畫,亦已傾得「七七八八」,與政府部門接洽已獲贊成。屯門藍地地皮建老人院計劃已獲政府批准,預料提供最多二千個長者宿位,預計兩年後使用。 此外,早前有消息指,李兆基擬再捐出的土地是在捐予博愛醫院10萬方呎地皮旁,面積4萬方呎。他曾表示希望將該地給其他醫院,或用作興建五百至一千個單位青年宿舍。而馬田壆地皮相鄰的一個近萬方呎的油站亦會捐出,同樣擬作青年宿舍。
附近不乏琣a住宅項目
值得留意的是,在成功捐出的兩幅屯門藍地及元朗馬田壆地皮附近,都不乏由琣a所發展的住宅項目,以元朗馬田壆地皮為例,鄰近的蝶翠峰及尚悅都是由琣a聯同新世界合作發展,合共提供逾四千二百伙。近期二手呎價分別為八千元及一萬零二百元。至於在屯門的藍地地皮,鄰近亦有由琣a發展的大型屋苑豫豐花園,提供近一千六百個單位,近期二手呎價約八千四百元左右。 青年旅舍與一般旅舍最大的分別,是會出現幾個人共用一間房,一間房有幾張碌架床,幾個素未謀面的旅客同睡一房。館內大部份設施共用,如客飯廳、洗衣房、廚房等。
(蘋果)漢國6.9億奪葵涌地
上周截標的葵涌健全街商貿地皮,雖接獲十個財團出價爭奪,但最終以低於市場估值6%的六億八千六百八十萬元、批予已接近十九年未有在港成功奪得官地的漢國置業,將建物流貨倉連商廈項目。 地政總署公佈,漢國置業以六億八千六百八十萬元投得葵涌健全街商貿地。該署發言人表示,中央投標委員會已授權地政總署把該幅用地批予出價最高的投標者。地皮上周截標時,接獲信置、宏安、佳明集團等十個財團入標,主要為中小型發展商。
19年來首奪官地
上址地盤面積約二萬九千九百方呎,指定作非住宅(不包括酒店、加油站及院舍)用途,最高可建樓面面積約二十二萬八千方呎,以成交價計算,每方呎樓面地價為三千零一十二元。 漢國地產策劃董事李振彪表示,將投資15億至16億元興建一幢物流貨倉連乙級寫字樓的綜合項目,貨倉的比例佔一半或以上,預計有大部份樓面租予同系建聯集團。今次是集團過去近二十年再度奪得政府土地發展,認為政府賣地較簡單,而造價亦較私人市場進行併購合理。 據資料顯示,漢國於1996年以二千六百九十一萬元投得屯門海華路貨倉地皮後便再無成功奪地。而該集團於2004年售出黃大仙蒲崗村道地皮(即現匯豪山)予爪哇後,在本港已無土儲發展,只持有三項酒店及商廈長線收租物業。 另南豐集團計劃活化有近50年歷史的荃灣南豐紗廠,規劃署表明不反對,料可成功進行活化。
(星島)悅 庭 軒 783 萬 破 頂 翠 竹 呎 價 八 千 四
居屋認購反應熱烈,連帶二手夾屋市場亦備受追捧,綜合市場消息稱,鑽石山悅庭軒低層戶易手,以七百三十八萬元成交,突破屋苑新高價紀錄,成為全港第二高價夾屋王;同時,黃大仙翠竹花園及沙田希爾頓中心,亦紛創下屋苑新高交易紀錄。
美聯助理區域經理何家豪表示,位於鑽石山悅庭軒以破頂價成交,該夾屋交易單為位一座低層F室,面積約六百五六方呎,屬三房間隔,連地價後以七百三十八萬元沽出,呎價為一萬一千二百五十元,創屋苑成交價新高,造價亦僅次於何文田欣圖軒,涉及高層交易價以七百三十九萬元之夾屋王紀錄。
二手居屋亦紛錄高價交易,富誠地產高級分區經理陳錫金表示,黃大仙翠竹花園創屋苑成交價新高,涉及交易單位為六座高層H室,面積約五百九十方呎,屬三房兩廳間隔,座向東南,外望開揚遠景,原業主以五百萬元沽出,呎價為八千四百七十四元。
中原分區經理杜文俊表示,新錄得沙田希爾頓中心成交,交易單位為C座高層五室,面積約二百七十四方呎,原業主以三百八十萬元易手,為屋苑新高價交易價紀錄,造價每方呎約一萬三千八百六十九元。
另外,市場消息稱,荃灣綠楊新h錄新高價成交,交易為K座極高層零一室,單位約為五百八十二方呎,以六百四十二萬八千元沽出,每方呎價一萬一千○四十多元。
利嘉閣地產分行首席聯席董事姚頌溏指出,深井浪翠園錄特色戶成交,涉及一座高層A室,面積566方呎,以四百七十八萬元易主,呎價八千四百四十五元元。
香港置業分行營業經理布家良表示,o魚涌太古城景天閣低層錄成交,造價為八百八十三萬八千元,單位面積為五百四十一方呎,呎價一萬六千三百三十六元。
祥益地產指出,天水圍美湖居錄連約戶交易,涉及四座低層E室,單位面面積四百四十一方呎,售三百二十五萬元,每方呎售七千三百七十元,以先收租後自用方式入市。
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工廈分析(三) - 各區空置率分析1
簡介
之前,我利用差估署“香港物業報告”內的數據去分析工廈整體情況,以及工廈活化政策如何影響工廈前景。本篇文章將會利用數據去分析各區工廈空置及需求情況,以及其變化趨勢。還有,我會嘗試解釋各區工廈空置高低的特徵。
存量與空置的關係
根據差估署香港物業報告,非住宅樓宇(包括工廈)的面積是以「內部樓面面積」來計算, 量度範圍是有關單位牆壁( 或與毗連單位的共用牆﹚ 向內的一面所圍繞的全部面積,而下文所有分析是按這個量度原則去進行。
首先,我想講講各區工廈的存量分佈。截至2013年12月末,私人分層工廈的存量約1,716萬平方米,而各區的存量分佈如圖1:

各區工廈存量分佈這點是很重要,因為各區存量高低可影響其空置率高低。根據圖2,若撇除存量極少的區域(如中西區及西貢區),存量介乎於2% - 7% 的區域普遍有較低的空置率,某些區域如深水埗、九龍城、屯門、元朗、北區、大埔及沙田等,其工廈空置率範圍僅約1% - 3.9%左右,詳情可參閱圖2的黃色區域。
相反,而一些存量較大的區域如觀塘、葵青及荃灣則有較高的空置率,其空置率約6% - 9%,詳情可參閱圖2的綠色區域。之後,筆者會講講各區空置情況及趨勢。

註解: 1) 灣仔區及離島區沒有工廈。 2) 觀塘區包括油塘內的工廈。由於位置問題,油塘區將工廈由發展商持有且隨時準備更改規劃及發展,油塘工廈的高空置情況頗為嚴重,因而會扯高觀塘區整體工廈的空置率。
根據圖3,由1997年起,工廈空置率在下跌中。但是,工廈空置率由2012年的5%升至2013年的5.8%,空置率上升的主要原因主要來自2個區域,荃灣及葵青。截至2012年年末,工廈空置量約863,200平方米,2013年上升至988,800平方米,期間增加了125,600平方米;其中,2012 - 2013年期間,葵青及荃灣區的空置量分別上升了61,400平方米及52,700平方米,這兩區空置量合共上升114,100平方米,因而導致整體工廈空置率由5%上升至5.8%。


從圖4去看,荃灣、葵青及觀塘這3個區的空置量已佔整體空置量的64%,但這3個區的工廈存量只佔51.4%。有一點要注意,於2013年,荃灣及葵青兩區的空置量約412,700平方米。
各區工廈之非當年落成空置率趨勢
在以下部份,我會分析各區的空置情況及變化趨勢,並會嘗試解釋各區空置變化的原因。不過,我投資工廈的年資尚淺,如有不足,各位讀者請在留言區補充。其次,我只會講一些存量較大的區域之空置率變化,而一些存量太小的區域將不會詳述(例如:中西區、油尖旺、大埔、北區、元朗、西貢及離島區,至於各區工廈存量比例可參閱圖1)。
由於個別區域的工廈會有新落成,當年新落成的工廈會有當年空置的情況,因為工廈當年落成及入伙,一來招租及用戶填滿新落成單位須要一段時間,以及用戶進行內部裝修,基本上當年落成的新單位很難於當年被用戶吸收及使用,以致工廈年內落成空置率過去幾年處於近100% 的水平,如圖5。因此,在進行空置(甚至需求)分析時,我會撇除當年落成、當年空置的工廈存量,詳細原因可參閱筆者舊文“ 五乾 六缺 七爆邊 淡淡齊齊企錯邊!! ” 之“後記”部份 。

開始前,想講講分區圖表內的線及 bar,如下:
● 藍色 bar 為當年落成量; ● 紅色 bar 為非當年落成之空置量(即:差估署空置量 - 屬於當年落成之空置量); ● 紫色線為差估署的空置率; ● 綠色線為非當年落成之空置率;
荃灣區(荃灣、梨木樹、汀九、深井、青龍頭、馬灣及欣澳)
截至2013年12月,荃灣區工廈樓面面積約232.5萬平方米,其存量佔全港約13.5%,荃工存量全港排第3。由2004 - 2009年,荃灣區沒有任何新落成的工廈,其空置率沒有太大變化,一直維持在7.5% - 8% 左右附近徘徊,反映這幾年荃工需求沒有很明顯的增長,在2008 - 2009年金融海嘯時,受經濟變差影響,其空置率更升至9.3%,不過在海嘯期間,全港工廈空置情況都有不同程度的上升。荃工空置數據及趨勢圖,可參閱圖6。
由2010起至2012年,荃工之差估署空置率(紫色線)或者非當年落成的空置率(綠色線)都有十分明顯的下降趨勢,反映該段期間市場對荃工的需求明顯上升。有一點要留意,2004 - 2011年荃工近乎沒有新工廈落成,反映2010 - 2012年荃工空置下跌顯示需求增長是集中在一些傳統工廈內。
在2012年末,荃工有約46,200平方米(內部樓面面積)新工廈落成,應屬於One Mid Town。若以差估署的空置定義去看 (紫色線),由於2012年年內落成空置率為100%,即One Mid Town 46,200平方米的新落成已全數計入2012年末的空置及空置率內。在這情況下,荃工空置率仍能由2011年的7.5%跌至2012年的7.2%,反映2010 - 2012年市場對荃灣傳統舊工廈有著不錯的需求增長。
由於根據差估署數據(圖5),年內新落成空置率普遍在100% 的高水平。若單看差估署空置數據跨年期的變化去看需求增長或衰減,很容易被年內新落成的必然空置所干擾。因此,當看某區需求(空置)變化時,我會把年內新落成的必然空置分別在計算空置量及存量時剔除,然後去計算非當年落成的空置率(綠色線)。而荃工的非當年落成的空置率由2009年的9.3%一直下跌至2012年的5.2%,反映期間市場對荃灣傳統舊工廈有著不錯的需求增長。
在2013年末時,One Mid Town 的空置變成2013年的非當年落成的空置,而荃工的非當年落成的空置量由2012年的115,800平方米(5.2%)升至2013年的149,600平方米(6.6%),主要反映 One Mid Town的空置在2013年間並未完全被市場所吸納,市場的吸納速度並不算太理想。此外,該區的傳統工廈需求在2013年亦沒有很大增長。
在2013年,荃灣有69,500平方米新落成,應屬於TML Tower的新落成,而差估署2013年的空置率 (紫色線)急升至9.2%,主要是 TML的新落成空置及 One Mid Town 仍未被使用的單位所致。從另一角度去看,2013年荃工的非當年落成的空置率(綠色線)並沒有計入 TML Tower 的年內新落成的必然空置,因此2014年荃工的非當年落成的空置率有可能會大幅上升。
在有新落成工廈的區域空置時,其實要分開新型工廈及傳統工廈去考慮。新型工廈有玻璃幕牆,豪華大堂,更有中央冷氣提供,以及甚至是甲廈式的管理,管理費好似要$3.X / 呎。而傳統工廈,大堂、燈光及其他裝潢設施十分簡陋,管理費最平約$0.6 - $0.7 / 呎。明顯兩種不同工廈有完全不同的客源,這點讀者要留意。

葵青區(葵涌及青衣)
截至2013年12月,葵青區工廈樓面面積約329.9萬平方米,其存量佔全港約19.2%,葵青區工廈存量全港排第1。由2004 - 2013年,葵青區近乎沒有任何新落成的工廈。除2012年年末該區工廈空置率跌至4.1%外,其餘時間大多在6 – 8%不算低的水平徘徊,詳情如圖7。從地圖上看,荃灣區與葵青區的工廈區域十分接近,但這兩個區合共卻佔全港的工廈存量的32.7%,以致有關空置難以被市場完全吸收,使到這兩區的空置率一直處於較高的水平。

沙田區(大圍、沙田、火炭、馬料水、烏溪沙及馬鞍山)
截至2013年12月,沙田區工廈樓面面積約111.5萬平方米,其存量佔全港約6.5%,不算高。而沙田區工廈主要集中在火炭及石門。由2004 - 2013年,沙田區沒有任何新落成的工廈。從圖8所見,沙田區工廈空置率由2004年高位的8.5%,跌至2012年末最低的2.2%,近乎 fully utilize 的階段,反映需求殷切。2013年則上升至3.6%,儘管上升,但仍屬偏低水平。

屯門區(大欖涌、掃管笏、屯門及藍地)
關於屯門區及其工廈,我想用較多篇幅去講講,首先想講下空置數據變化、基建、甚至工廈活化如何影響屯工。
截至2013年12月,屯門區工廈樓面面積約147.65萬平方米,其存量佔全港約8.6%,不算多亦不算少。由2004 - 2013年,屯門區近乎沒有任何新落成的工廈。根據圖10,2004年屯工空置率約14.5%,去到2013年屯工空置率更跌至1%(空置量只有14,600平方米),在我認知的范圍內,這是各類工商物業中最低的空置數據。過去10年,屯門工廈吸納速度、需求增長十分不錯,而且屯工目前已處於百分百被使用階段。屯工租金升幅十分理想,普遍呎租由三年前的$5 - $6,升至近期的$8.X - $10,與目前葵荃工廈呎租水平相差不遠。

由於興建港珠澳大僑,政府亦同時興建屯門至赤鱲角連接路,提供往來新界西北與大嶼山最直接的路線,現在屯門南 – 香港國際機場的路程約35公里。屯門至赤鱲角連接路工程完成後,相關路程縮短22公里至13公里,屯門將變成接連機場最近的工廈區,車程路線可參閱圖11,屯門可以經深圳灣大橋直上深圳,屯門比葵荃及其他區域上深圳更可省一大段車程。同時,屯門工廈存量佔全港約8.6%,存量不多,相關單位容易被吸納。
根據圖12,東涌及屯門在整個港珠澳大橋落成後,將變成香港接連廣東省各大城市的重要交通輸杻及人流交匯點。因此,筆者預期未來屯門各類型物業的需求將會上升,包括工廈。但是,屯工目前只有1%(14,600平方米)空置,正處於供不應求的階段,在目前呎價約$2,000多的水平下(連建築費可能都未夠cover),基本屯門不可能出現工廈新供應,未來屯門工廈應可看高一線。如果屯門有地,我相信政府首選應用來起住宅,而不是起工廈。目前,港珠澳大橋新增需求因素並未出現,屯工空置率已去到1%。若然港珠澳落成後,屯工需求情況可能更不得了。
圖11

圖12

根據2014年8月27日經濟日報的報導,屯門有5楝工廈(79.55萬呎,約73,930平方米)已獲批活化至寫字樓及零售項目,這5楝工廈與屯門西鐵站相距不遠,其中3楝更為「波叔」擁有。關於屯工活化有兩點要留意:
第一點,當某工廈進行活化改裝,該棟工廈原有的租客便須要遷出及搬至其他工廈繼續營業,現在屯工有74,000平方米的工廈的用戶將要遷出,但是,屯工目前空置量只有14,600平方米,現存單位根本不足以應付遷出用戶的需求。
第二點,據筆者一位熟悉屯工朋友的非正式統計,屯工目前有90多楝工廈,其中30多楝為單一業主所擁有,單一業權比例最高,這樣申請活化的難度會較低,不過工廈活化措施的截止申請日期為2016年3月31日止。
圖13

至於其他九龍及港島區工廈的空置情況,將另文分析,待續。 |
今日新聞摘要 23.12.14
(東方)市建兩地盤大小分吃
市建局兩個深水埗重建項目昨公布中標結果,其中規模較細的海壇街項目,由中小型發展商遠展「撼贏」唯一競爭對手信置投得,成為集團首個市建局項目,預計總投資額約2億元。至於海壇街及桂林街大型重建項目,則由「久違了」的長實中標,為該集團事隔逾兩年再次投得發展項目。
市建局宣布,經過招標後,該局決定與遠展合作發展深水埗海壇街229A至G號需求主導項目。至於同區海壇街、桂林街及北河街重建項目,則與長實合作。
兩地成交價傳低預期 兩項目估值最低約1.45億元與22.86億元,市傳兩地成交地價均較預期低。
上述批出的海壇街需求主導項目,市建局早前雖邀請多達25家財團投標,但最後只收到兩份標書,由遠展同信置「單挑」,最後由遠展中標。遠展高級營業及市務總監方俊稱,該項目是首個投得的市建局項目,集團在區內有發展經驗,計劃提供開放式及一房細單位,預計總投資額約2億元。
至於逾兩年未投得任何項目的長實亦發市,擊敗新地及琣a等八個對手,奪得海壇街及桂林街大型重建項目。
長實對上一次投到地皮,已追溯至前年十一月,當時以逾29億元投得馬鞍山落禾沙住宅地。至於對上一次投得的市建局項目,則為同年四月底奪得的中環卑利街重建項目。
大財團料看好後市 高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚稱,是次由長實出擊投得大型重建項目有一定指標性,證明中小型財團近期頻頻投得地皮情況並非一面倒,亦反映大型發展商對後市亦持樂觀取態。
資料顯示,上述海壇街需求主導項目將提供約69伙,不過市建局將會保留約5層樓面作換樓用途,而將來項目賣樓收益達3.5億元以上,發展商就要向市建局按比例分紅。至於提供845個單位的海壇街及桂林街項目,該局保留其中27伙,賣樓收益達78億元以上便要分紅。
另港鐵將軍澳日出康城第六期大型發展,預計日內招標。港鐵計劃今季內推出的天水圍輕鐵天榮站上蓋項目,亦相信緊接會邀請發展商遞交意向書。
(東方)內地不動產登記三月實施
自去年內地決定整合不動產登記制度後,國務院昨宣布,《不動產登記暫行條例》將於明年三月一日起實施,規範登記行為,產權及債權擁有人日後將可查詢不動產資料。分析認為,制度或影響在一、二線城市推售豪宅的內房企,但措施未必能在一七年前全面落實執行。
根據條例,國土資源主管部門會跟有關部門,建立統一不動產登記訊息管理基礎平台,當中所指的不動產除了房屋,亦包括土地、海域、草原以及林木等自然資源。
一線城市豪宅勢受衝擊 以往不動產登記涉及多個部門包括國土資源部、住建部、農業部、林業部等,現條例規定,各級不動產登記機構的訊息應納入至統一登記平台,確保國家、省、市、縣四級登記訊息能實時共享。
泓福證券聯席董事林嘉麒指, 統一登記制度或降低內地豪客「掃貨」的意欲,因措施背後目的實為打擊貪腐行為,因此對在一、二線城市推高端房地產的內房企會有一定影響。他稱:「一線樓價下跌,對近年才買地建房的房企必受影響,因地價持續高企,毛利將受壓。」
市場預期不動產登記要待一六年才能形成全面的制度體系,一七年才實現訊息共享,依法公開查詢。不過,林嘉麒預計一七年能正式實施的機會不高,因要經過各個地方政府落實行政執行,料真正實施日子將延期。
(蘋果)東環折實呎價直撲萬元 東涌新盤 一年賣貴三成
細單位有價有市,新地昨日公佈東涌新盤東環定價,首批300伙折盡平均實用呎價逼近1萬元,較一年前同區新盤昇薈首批折盡呎價7,671元,貴約三成。由於東環主打一或兩房細戶,是次最平入場費366.8萬元,業界坦言,純粹銀碼細,以400萬元內可以上車做賣點,遂令發展商可肆無忌憚進取開價。
新地案今日判刑,惟集團揚言延續「月月有樓賣」策略,旗下東環挾最快2017年落成的港珠澳大橋作銷售噱頭,首批300伙平均實呎10,963元,扣除各項優惠,折實平均呎價9,812元,較南豐毗鄰昇薈現時平均呎價約8,500元貴15%,亦貴過區內部份二手樓,最快月內發售。 代理指出,東環約七成單位屬1至2房細戶,樓價主攻400至600餘萬元,屬近期較搶手銀碼「上車盤」,因而呎價進取也不愁銷路。
昇薈去年呎價7,671開售
昇薈去年11月發售時首批單位平均折實呎價只是7,671元,東環在短短13個月後開賣,價錢賣貴近三成。 反映整體樓價的中原城市領先指數CCL,同期升幅只有約一成。與東環一樣偏離港鐵東涌站的映灣園,現時平均實用呎價約8,650元,較東環平逾一成。而整個東涌私樓市場,按中原數據,暫時只有最貼近港鐵站的水藍.天岸、影岸.紅呎價能超越1萬元。 昔日東涌地區偏遠,惟98年地鐵東涌線通車後,拉近與市區距離,區內首個私樓為東堤灣畔,99年初開賣實用呎價大約4,400元,建築呎價3,138元,其後區內映灣園,04年樓市陷入低谷時,單位曾跌至不足100萬元,實用呎價低見1,716元。十年後新盤開價,竟然高出超過四倍。
一房折實最平366.8萬
近期發展商多以低入場費招徠,但擺脫不少超高呎價的事實,務求網羅市場上一大批「求價不求呎」的準買家心理。新地副董事總經理雷霆指出,東環開價對比同區二手銀碼低,當中最平一房開價「接近平盡同區」,確實銷售日期視乎收票情況,有機會月內開售。每張本票10萬元,每名準買家只可以入兩票。 東環首批面積412至645方呎,折實呎價8,571元至10,892元,全部售價低於800萬元;佔近七成是一及兩房細戶,3B座1樓5室最平,實用面積412方呎,一房折實價366.8萬元,料平絕同區私樓。 發展商引入大堆付款優惠,總折扣佔樓價10.5%,另設印花稅100%或雙倍印花稅(DSD)70%稅務現金回贈。首30個合資格買家,可獲15%買家印花稅(BSD)現金回贈,連其他優惠,總折扣15%。近期開賣新盤,呎價動輒逾萬元,如西營盤單幢樓AVA128,一個實用177方呎開放式,定價近400萬元。
(蘋果)大埔上車盤呎售1.3萬
細價樓越來越瘋狂,大埔上車盤呎價搶到1.3萬元,直逼太古城。樓齡已屆27年、對正消防局的太和中心,一個294方呎單位癲賣393萬元,呎價13,367元較屋苑在兩年前創出的紀錄再貴近兩成,再創細價樓神話。
太和中心97貨賺200萬
這個大埔癲價上車盤,是太和中心1座低層B室,實用面積294方呎,剛以393萬元賣出,呎價13,367元。鰂魚涌太古城現時實用平均呎價只是1.4萬多元,市區藍籌屋苑和新界上車盤的呎價只是相差7.7%。原業主1997年6月以193.3萬元購入,97貨都勁賺近200萬元,足足升值一倍。 上車盤鬥快搶。中原陳漢文表示,屯門居屋兆禧苑C座高層8室,實用面積351方呎,因為可以睇樓,放盤兩日便以天價290萬元連地價易手,呎價8,262元,為屋苑歷史首宗呎價破8,000元成交。買家是上車客,近期睇了不少放盤,惟好多「一睇即賣」,越睇越急,最後不惜高價接貨。原業主2012年5月僅以150萬元購入,新買家遲了兩年上車,成本是140萬元。 家天下黎振傑稱,大角嘴居屋富榮花園12座高層C室綠表價售513萬元,呎價8,667元。 另外,中原地產統計的10大藍籌屋苑,今年截至本月17日共錄得3,298宗二手買賣合約登記,較去年2,823宗增加近17%,全年料達3,350宗。
(明報)新居屋樓王尚翠苑售326萬 5屋苑幾全部大門對廁所
房屋委員會事隔12年後再次出售全新居屋。首批5個屋苑共2160個單位將於本月30日至明年1月12日接受市民申請樓花,房委會今日起派發申請表,並於油塘「大本型」商場設立兩個示範單位開放予市民參觀。根據價單,今期「樓王」是荃灣尚翠苑A座28樓一個511方呎單位,售價326.46萬元;最便宜單位則是沙田美柏苑1樓一個371方呎單位,售價為187.35萬元。但按房委會新居屋圖則,超過97%單位一打開大門就面對廁所。
特首梁振英與運輸及房屋局長張炳良昨午參觀示範單位。梁表示,政府希望能夠構建住屋階梯,資助市民置業是重要一環,因此未來會不遺餘力提供居屋,並就長策會提出的公營房屋建屋目標,盡力配足土地。他又稱,政府早前宣布成立房屋儲備金,顯示政府在財政上支持房屋政策;並預期市民對新居屋會反應踴躍。
最廉沙田美柏苑187萬
今期新居屋接受市民申請的5個屋苑,分別為沙田美盈苑及美柏苑、荃灣尚翠苑、青衣青俊苑及元朗宏富苑,實用面積由371至511平方呎,房委會參考8月市價後,沿用市價七成定價,售價介乎187萬至326萬元。5個屋苑預計於2016年底至2017年初落成,今日起將派發申請表、售樓書及價單等,並於下周二至明年1月12日接受市民申請樓花。房委會預計於明年3月攪珠,成功申請人可於5月揀樓。
房委會早前調高白表家庭入息上限至4.6萬元,資產上限則為101萬元;一人申請入息上限則訂為2.3萬元,資產上限50.5萬元。今期綠白表申請配額比例亦維持6:4,若綠表配額未用盡,屆時會撥予白表。
房委會今日起將開放兩個設於油塘「大本型」商場內的示範單位,以派籌形式予市民參觀。兩個單位同屬尚翠苑的438呎標準兩房單位,以「清水房」形式展示,單位不設間隔,並只提供基本設備,包括廚廁鋪上瓷磚,廁所裝設搪瓷洗手盆、水龍頭及水箱、坐廁、熱水爐等;廚房只設洗滌盆、水龍頭及灶台,但爐管則設於較低位置,單位牆身則髹上白色乳膠漆。
油塘「大本型」今展示範單位
根據新居屋價單,今期「樓王」位於荃灣尚翠苑28樓6號室,面積為511呎,售價326.46萬元,平均呎價6389元;最便宜單位則是美柏苑1樓3號室,面積371呎,售價187.35萬元,平均呎價5050元。
不過,從圖則顯示,今期新居屋單位中,只有58個位於尚翠苑A座的單位,打開大門是望見大廳牆身,其餘全部單位打開大門就面對廁所,佔約整體單位97%。
料超額80倍認購
公屋聯會主席王坤、中原地產研究部聯席董事黃良昇均指出,現時樓市持續C升下,會吸引不少夾心家庭認購,料申請情G會非常踴躍。王坤更估計,今期會接獲70至80倍超額認購,「早前在不同屋h舉行居民大會,不少綠表家庭亦對今次新居屋很有興趣。」
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「佔中」後,西鐵沿線7成屋苑呎價升
2014年10月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至30號),買賣成交登記數字暫錄得183宗,實用面積平均呎價$7,090,建築面積平均呎價$5,562。
祥益地產營業董事謝澤銘表示,西鐵沿線在10月成交量預期約在189宗,比9月份下跌19%,而呎價則跌8.5%,因荃灣廣場未有成交拉低了平均呎價,在佔中的情況影響下,交投量下跌了19%,相對上比其他區域的跌幅輕微。
4成屋苑呎價破頂 西鐵沿線上月預期價量齊升的情況會持續出現,在佔中影響下成交量雖然預期回落19%,但相對影響極輕微,而且在價格上有7成屋苑呎價上升,自以實用面積計算,更有4個屋苑呎價破頂,包括叠茵庭達$8,075、大興花園達$7,239、嘉湖山莊達$6,594及雅都花園達$7,311;另外新元朗中心比上月升4.5%達至$9,078,屯門市廣場比上月升2.3%達至$8,565,美孚新村比上月升2.1%達至$9,874。
在佔中後,可說是對西鐵沿線物業沒有影響,反而更清楚西鐵物業的實力,下跌19%相信是有部份投資者或一些柔性購買力減少所引致,剛性買家仍非常積極在市場尋找機會,西鐵一帶是上車天堂,再加上未來屯門南站的伸延及港珠澳大橋的落成,基建完善發展,首選上車必會是新界西一帶,根據我們數據統計,10月頭的放盤量比10月尾有所上升,不過400萬或以下的放盤量不升反跌5%,可見西鐵沿線物業業主取價進取,400萬放盤供應量正在減少,進入倒數階段,在這動盪的時期,西鐵沿線仍然穩定地有7成屋苑呎價上升,可見未來潛力。
(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責)
附圖:

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今日新聞摘要 23.10.14
(東方)世房攻港 首奪東涌酒店地
近期內地房企成為本港投地新勢力,上周收到6份標書的東涌第53a區酒店地,由首次投得本港地皮的世茂房地產牽頭,夥拍明發集團以18.3億元投得,符合市場預期,樓面呎價約2,998元,是次料為首度有內地房企牽頭投得本港酒店地皮。業界預期,內地房企將來仍會積極來港投地。
地政總署公布,東涌第53a區酒店地以18.3億元批出,中標財團為世房及明發集團。
涉18.3億 每呎近三千 項目上周收6標書,投標財團還包括帝盛酒店、新地及信置等,終由世茂房地產組成財團以18.3億元投得,折合每方呎樓面地價約2,998元,為市場估值範圍以內。
世房發言人在投得該酒店地皮後表示,是次為集團首次以公司名義投得本港地皮,並為上述東涌酒店地的大股東,該項目總投資額仍有待計算。至於即將截收發展意向書的港鐵將軍澳日出康城第五期項目,集團需再作研究。
今年五月由英皇國際牽頭以逾27.8億元投得的壽臣山道西與黃竹坑徑交界豪宅地,合資成員就包括世房主席許榮茂私人公司及明發集團。
對於再次有本港土地由內房投得,高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚稱,內房近期已成為賣地市場生力軍,相信將來仍會持續來港投地,特別是東涌及屯門等享有港珠澳大橋效應的地區,而東涌酒店地成交價相當合理,亦反映內地財團看好區內消費力及酒店需求。
天后酒店地盤售2.63億 至於市區對酒店亦有龐大需求,世邦魏理仕投資物業部資深董事楊偉禮稱,Equinox集團以2.63億元收購天后水星街13至15號地盤,為集團第二個港島收購項目,佔地2,574方呎,計劃打造為一幢提供99間客房的精品酒店,預計一七年投入服務。
(東方)屯門北私樓上車熱選
辣招下,新界細價樓成為上車客入市熱捧地區,屯門北一帶坐擁西鐵線優勢,出入市區極為方便,前往中環亦僅需五十分鐘。現時區內有多個樓價仍然低水的私人屋苑,其中相對規模較大的叠茵庭,兩房戶入場費約三百一十萬元,而聚康山莊及倚嶺南庭同類單位,入場費分別約三百四十八萬及三百九十八萬元。
叠茵庭提供約一千七百二十八個單位,設有兩房及三房戶。中原伍遠帆表示,該盤九座高層H室兩房連租約單位,實用面積約三百八十一方呎,買家在無樓睇情況下以三百萬元購入,實用呎價約七千八百七十四元。
叠茵庭兩房310萬起 現時叠茵庭兩房及三房單位共有約十六個放盤,兩房戶入場費約三百一十萬元,單位為七座中層A室,實用面積約三百八十一方呎,屋苑本月暫錄五宗成交。
聚康山莊實用率八成 聚康山莊為區內少數實用率達八成的屋苑,提供約六百八十四個單位,兩房單位入場費約三百四十八萬元,其中一座中層D室,實用面積約四百六十二方呎,以三百四十八萬元放售。該盤本月暫錄得五宗成交。另倚嶺南庭屬單幢式物業,提供約三百一十個單位,兩房單位入場費約三百九十八萬元,屋苑本月暫錄一宗成交。
(新報)科進路地重推 明截標
明日再有地皮截標,3月份流標收場後重新招標的白石角科進路地皮,市場估值已較首次招標時大幅下降,估計每平方呎樓面地價3,185元至3,300元,與鷹君(0041)毗鄰地睇齊。另港鐵(0066)日出康城5期亦將截收意向。
白石角科進路地皮重推,明日再次截標。地皮3月首推時,估值上限達7,000 元,但在後方將有超過300萬平方呎住宅樓面排山倒海推出,區內供應急增下,最終流標收場;隨後毗鄰的科研路地皮由鷹君以24.1億元,每平方呎樓面僅約3,300元投得。
料每呎地價三千多元
事隔半年,當局重推科進路地皮,市場估值亦大幅縮減至貼近科研路樓面呎價,市場估值22.8億元至23.6億元,折合每平方呎樓面約值3,185元至3,300元。 同日港鐵日出康城第五期亦將截收意向書。今次推出的第五期,毗鄰第三期緻藍天,較今年4月由新地奪得的第四期,更鄰近港鐵車站。新地當時投得第四期,亦打破由長實一統康城站一帶住宅項目局面,當時項目共接17份意向,惟最終僅收3標。
(蘋果)越來越多內房商南下
中資再度「入侵」香港磚頭,而且出手越見闊綽,反之,香港地產商一味試政府底線,屢次以低價圍標,間接令中資勢力乘時崛起,但中港房企關係可以用「亦敵亦友」來形容。
佳兆業也入標
要看通近期中港房企關係,近日批出的港鐵大圍站項目絕對是重要指標。本月13日截標當日,英皇夥拍世茂房地產、佳兆業及富力地產主席李思廉私人名義合組財團入標。當中佳兆業及富力地產都未曾在港有投地的紀錄,故是次可視為拓展市場的踏腳石。 至於內房龍頭萬科都有入標大圍站項目,雖然最終由荃灣西站六區項目合作夥伴新世界成功獨攬,但已證明除了國企中國海外、華潤集團及保利等會在港發展物業外,一向極少甚至從未在港發展物業的內房發展商,都高調競投政府地皮,並續現成功個案。萬科於投得西鐵荃灣西站六區項目後,更多次以獨資及合資參與政府賣地及市建局項目,只尋求一次突圍的機會。 香港大孖沙則出手越來越保守,就以今次有入標的新地為例,今個財年最大型的官地,天水圍第112及115區,就是由他們以42億有找,每呎樓面地價1,800元成功「執雞」,比起同區撻過「Q」兩次的天榮站補地價,平了超過三成。 另於今年3月買入馬鞍山白石地皮,亦是以18.26億元,每方呎樓面地價4,241多元買入,平過長實於2012年11月投得的彩沙街地皮一成八。
(星島)新 光 「 雙 破 頂 」 呎 價 成 交 價 新 高
雖然佔中持續,惟在用家需求殷切,及投資者為資金尋找出路下,買家入市步伐加快,破頂成交更蔓延至二三走峟b。其中上水龍豐花園一個兩房戶以呎價一萬零三百六十八元沽出,創屋苑新高紀錄,黃大仙新光中心亦錄造價及呎價「雙破頂」買賣,呎價新一萬一千二百零四元。
美聯分行營業經理陳添鑫表示,上水龍豐花園錄新高呎價成交,涉及單位為C座中層八室,面積三百二十六方呎,兩房間隔,原業主開價三百四十八萬元,略減價十萬元後,議幅約百分之三,連約以三百三十八萬元沽予投資客,呎價約一萬零三百六十八元。他續指,該單位現時月租為八千三百元,租金回報約百分之三。
據悉,屋苑對上新高紀錄為A座中層四室,面積三百三十三方呎,呎價約九千七百九十元,是次新高較舊紀錄高約百分之六。
黃大仙新光中心錄呎價及造價破頂買賣,富誠地產區域經理林羉a表示,涉及單位為二座高層F室,面積三百八十二方呎,兩房間隔,原業主開價四百三十八萬元,後議價減十萬元,議幅約百分之二,獲用家以四百二十八萬元承接入市,呎價約一萬一千二百零四元。
中原分行經理何鎮宇表示,薄扶林置富花園錄同類新高成交,涉及單位為四座富景苑中層G室,面積五百八十八方呎,三房間隔,可遠望貝沙灣及南丫島之海景,以七百四十萬八千元易手,呎價約一萬二千五百九十九元,創屋苑同類單位新高紀錄。
灣仔細價樓同樣有價有市,中原分行市務經理林偉業透露,灣仔廣泰樓中層C室,面積二百四十五方呎,原業主開價四百二十八萬元,議價半成約二十二萬元,獲用家以四百零六萬元承接入市,呎價約一萬六千五百七十一元。
世紀廿一日昇執行董事黃文龍表示,北角嘉運大廈錄高市價成交,單位為高層D室,面積一百五十五方呎,望開揚景,原業主開價二百五十萬元,議價減十二萬元,以二百三十八萬元沽出,呎價約一萬五千三百五十五元,較市價高約百分之四。他續指,同類型單位放租月租可達八千八百元,租金回報高達四點四厘。
祥益地產分行主管陳光表示,屯門大興花園二期十座高層A室,面積五百四十四方呎,兩房間隔,獲外區用家以四百萬元承接入市,呎價約七千三百五十三元,屬市場價成交
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屯門慧豐園獲外區上車客「即睇即買」
| | 圖中為慧豐園中層單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產助理營業經理古文彬表示,屯門慧豐園日前錄得一宗外區上車客「即睇即買」成交個案,是次該單位原業主於07年10月以約130萬購入上址,原業主持貨約7年,轉手賬面獲利約高達240萬,單位升值逾倍轉手。
古氏稱,上述所錄成交單位為2座低層F室,實用面積470呎,建築面積645呎,兩房兩廳,日前獲一名外區上車客垂青,該名買家鍾情該屋苑鄰近上班地點,加上單位內籠間隔實用,而且更附設雅緻裝修,遂便決定「即睇即買」以370萬購入上址作自住之用,實用面積計算呎價為7872元,若以建築面積計算呎價為5736元,成交價稍高於市場價。
據了解,上述買家因為屯門碼頭擁有港珠澳大橋概念,未來升值潛力可觀,因此決定購入上述單位。 *以上實用面積以資訊聆為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責) |
今日新聞摘要 14.10.14
(蘋果)新盤佔中後爆六宗撻定
新盤再有買家閃電撻定。琣a與新世界合作的馬鞍山迎海.星灣御錄首宗撻定個案。佔中爆發兩周以來,新盤錄至少6宗撻定,涉資逾1.3億元,發展商殺定逾650萬元。 迎海.星灣御本月4日賣出的首批單位,有買家撻定離場。一手住宅物業銷售網成交冊顯示,22座35樓G室原以753.41萬元售出,但有關交易最後未有進展,買家撻定損失樓價5%定金,即約37.7萬元。 另外,佔中後新盤先後錄至少6宗撻定,涉及四個樓盤,除迎海3期外,包括北角柏傲山、西半山瀚然及大埔嵐山一期。 瀚然最多撻定,有3宗,其中一組客斥5,354.3萬元連購兩伙,屬佔中後最大宗新盤撻定,買家損失約268萬元。
嵐山下月或開放現樓
長實地產投資董事劉啟文表示,大埔嵐山貼近入伙時間,雖然一邊進行嵐山2期推售,但亦打算在11月中,將嵐山1期單位部份開放現樓予客戶參觀,有些客人希望親身睇完先至買。 他表示,嵐山1期沽700多伙已經達標。據了解,嵐山1期約1,071伙,尚餘約300個貨尾。 痗岫a產尖沙嘴君臨天下再錄成交,2座79樓D室複式昨登記售5,566.8萬元,呎價30,722元。市傳豐泰地產售出西半山臻環33樓複式,面積1,953方呎,價單售價1.0254億元,呎價52,504元。
(蘋果)德福五屍盤 兩年反價七成
二手樓缺盤,超級凶宅也坐地起價。轟動全港的九龍灣德福花園「五屍盤」,短短兩年多反價近七成,最新叫價首見400萬元,呎價7,194元,仍比市價平近三成。屋苑現時平均實用呎價逾1萬元。 1998年被揭發五屍命案的德福花園C座5樓一單位,實用面積556方呎,在市場放盤逾兩年,叫價一直隨大市水漲船高,過去兩年多反價近七成。2012年初叫價238萬元,去年已加至360萬元。近期樓市熾熱,凶宅王又再反價,嗌價已調升至400萬元。業主方面稱單位每月有穩定租金收益,租客是一名本地客,並已租住單位至少兩年,新近續租時亦已加租,由9,300元加至9,800元。 該單位在98年被揭發五屍命案後至今,只在07年8月轉過一次手,當時以111萬元賣出,業主持有收租至今。土地及公司註冊處資料顯示,單位由悅運發展有限公司持有,董事包括鄭永銘,與忠誠集團創辦人同名。
悅海華庭呎售11,818元
佔中無阻樓價升勢。鴨脷洲悅海華庭3座高層A室,實用面積605方呎,剛售715萬元,呎價11,818元,成為全港呎價最貴夾屋王。元朗新元朗中心4座中層H室售613.8萬元,呎價9,606元破盡屋苑紀錄。 中原陳漢文表示,屯門南浪海灣6座低層G室同時獲兩客搶購,放盤兩天搶貴4萬元至432萬元易手,呎價8,244元,屬同類高價。祥益地產蕭嘉偉稱,天水圍嘉湖山莊翠湖居3座低層F室,實用面積449方呎,一小時內五批客連環睇樓,放盤一天即售308萬元,原業主持貨兩年賬面賺逾120萬元。 美聯施遠洋稱,鰂魚涌康景花園終打破本月零成交悶局,B座低層6室,實用面積847方呎,成交價885萬元,呎價10,449元,創同類歷史新高。
(星島)嘉 湖 山 莊 錄 五 買 家 搶 一 盤
二手樓市成交量稍升,上車盤頓成售點,天水圍嘉湖山莊錄五組買家搶一單位個案,並於議價稍減十萬元後,即以略低於市價百分之二至三易手,同時,屯門南浪海灣則錄兩組買家競價後,單位終搶高原放售價四萬元下,以同類高價易主。
天水圍嘉湖山莊錄多組準買家搶盤價個案,祥益地產高級營業經理蕭嘉偉指,該易手單位為三期翠湖居低層F室,屬兩房間隔,面積四百四十九方呎,該單位放盤不足一小時內,已連錄得五組睇樓客參觀,原業主放盤開價貼市三百一十八萬元,物業附基本裝修,於議價後減十萬元,議幅約百分之三後易主,每呎價售六千八百六十元,新買家入市自用,今番易手價略低於市價百分之二至三。
同日,屯門南浪海灣錄得新高成交,中原市務經理陳漢文表示,易手單位為六座低層G室,屬兩房間隔,向連裝修沽出,該單位面積五百二十四方呎,物業僅放盤兩天後,速獲兩組買家爭購,而且,買賣雙方原本一度協議四百二十八萬元交易,但突然出現有另一組買家出價四百三十萬元下,原有買家惟有再追價後,最終以四百三十二萬元成交,呎價八千二百四十四元,造價創同類單位新高。
(星島)54% 人 認 為 佔 中 影 響 待 觀 察
踏入第四季初,一手推盤步伐持續,多項新盤如期推出,且近周紛錄得不俗銷情。年底前尚有不少項目部署開賣,市場變化成焦點。《星島地產網》就「佔中運動持續下,新盤銷情仍見理想,故近日多個全新盤陸續應市。你認為佔中對新盤的影響是否已消退﹖」為題進行民調,所得之投票結果,有五成四人,即合計一百一十二人認為,佔中對一手樓市影響尚在觀察中。
這項調查訪問了二百零八人,當中有一百一十二人相信,一手市場近期銷售理想,但受佔中影響仍待觀察。同時,有二成三人,即四十八人表示,從近期銷情反映,佔中因素對市場影響已呈淡化。不過,亦同樣有二成三人認為,有關因素料持續影響新盤樓市,且未見減退。
最近一手新盤銷情保持活躍,單計過去兩周末,新盤合計成交已逾七百多宗,且銷售物業類型,以及分區亦較出元化,當中不乏大手入市個案。同時,亦有不少部署中銷售項目,亦展開收票登記程序,由於個別項目以貼市連優惠,甚至與同區樓盤有折讓,故吸引市場購買力,連日錄得睇 樓及登記數字亦上升。
(星島)大 嶼 山 豪 宅 地 估 值 逾 4.7 億
近期政府積極推地建屋,離島區亦有土地相繼應市,地政總署昨天公布,位於大嶼山長沙一幅四萬五千多方呎低密度住宅地,將於下月初推出招標,由於同區上次有大型地皮由外資地產商奪得,以及將有超豪宅待推出等,令地皮競投引起關注,綜合市場消息,項目估值逾四億七千多萬元,每方呎樓面地價介於一萬三千至一萬五千元水平。
項目於今年十二月中截標,屬低密度住宅項目,可建樓面三萬六千二百多方呎。高緯環球評值諮詢部董事張翹楚表示,大嶼山向來受外籍買家等歡迎,加上港珠澳大橋將於一六年落成,將連接中港兩地經濟發展,並帶動大嶼山及長沙等地發展潛力。
張氏稱,該地皮位處高位,發展靈活性很高,適合建別墅一類低密度住宅項目,估計別墅面積可以介乎三千至一萬呎之間,未來或吸引外地商務買家等,未來附近的交通設施,將可以滿足住戶需求。
雍盛資產評估及房地產顧問行政總裁黃雍盛稱,由於市區不少地皮推出,料是次地皮競爭價值不高,料適合中小型發展商為主,他又認為,該地皮僅適合建兩座排屋形式物業,以符合市場需求。
據悉,大嶼山長沙對一次地皮成交,乃追溯於一三年七月,由太古中標投得一幅長沙嶼南道土地,該地皮成交價為九千三百多萬元,折合每呎樓面地價售一萬五千元水平,另外,同區豪宅項目推出,該項目提供十多間獨立洋房,會以現樓方式推售,由於單位戶型罕有,故售價料成市場新指標。
(東方)獨家搶貨:嘉湖一粒鐘5組客爭睇
近日「佔中」對樓市影響漸減,買家再出動搶盤。天水圍嘉湖山莊翠湖居一個低層戶,在一小時內獲五組客睇樓,終售308萬元。另馬灣珀麗灣有三房戶,在同日有六組客參觀,「無價講」即售720萬元。
珀麗灣一口價720萬沽 祥益蕭嘉偉稱,嘉湖山莊翠湖居3座低層F室,實用面積449方呎,貼市價開價318萬元,在一小時內即獲五組客參觀,部分更出價洽購,業主減價10萬元,單位放盤僅一日即售308萬元,實用呎價約6,860元,約兩年升值約64%。
美聯熊建明表示,珀麗灣3座高層A室,同日獲六組客睇樓,業主終以「一口價」720萬元售出,實用呎價約9,302元。該行周志強指,粉嶺牽晴間2座中低層H室,以「暗標」形式推出,獲兩客爭購,終售374萬元,高開價6萬元,實用呎價約9,517元。
中原陳漢文稱,屯門南浪海灣6座低層兩房戶放盤兩日,原以428萬元獲洽至尾聲,簽約前有客搶盤,原有買家終自願加價4萬元,以432萬元入市,做價創同類新高,實用呎價8,244元,約兩年升值約49%。
該行稱,香港仔福群大廈A座低層1室反價3萬元後,以368萬元售出,實用呎價約1.21萬元。
盈利大廈拆售累銷12伙 由中資持有的黃大仙盈利大廈約33伙,早前意向逾億元招標未能售出,富誠地產陳錫金稱,該批單位八月底開始拆售,至今售出至少12伙,大部分屬中低層連約戶,即使無樓睇售價仍約300萬至330萬元,另外高層戶已部署加價。
美聯表示,鑽石山星河明居C座中層1室獲租客以798萬元購入,創同類新高,實用呎價約1.35萬元;另紅磡都會軒2座高層22室,獲日籍客三度追價至850萬元購入,實用呎價1.8萬元,創新指標。
消息稱,元朗新元朗中心4座中層H室售613.8萬元,實用呎價9,606元創同類新高。另沙田中心東寧大廈中層C室售400萬元,實用呎價約1.29萬元,創同類新高。市傳九龍灣德福花園C座另類單位,叫價加逾11%至約400萬元放售,屬低市價。
利嘉閣稱,50屋苑上周錄107宗成交,創三十四周新低。
(東方)大圍站接9標 十年最旺
港鐵公布,大圍站上蓋項目昨收到9份標書,並會盡快公布中標結果。是次收到9份標書,是繼將軍澳日出康城首期於○五年一月收到11份標書後,接近十年來反應最好的鐵路上蓋項目。
補地價降18% 顯威力 據悉,大圍站項目補價金額約103.56億元,較首推時約127億元,減少約18.5%;另發展商可選擇持有商場業權,或將業權保留予港鐵,若放棄商場部分將獲港鐵提供75億元補貼,不過仍須支付商業部分的建築成本,項目早前收到23份意向。
招標條款調整後收到不俗效果,該9份標書牽涉最少15家發展商,包括由本港中小型發展商與內地房企組成的全新組合,其中英皇國際、世茂房地產、佳兆業及富力地產董事長李思廉私人投資公司合資入標。
英皇:住宅商場均吸引 英皇國際執行董事張炳強表示,大圍站位置優越具地標性,認為住宅及商場部分同樣吸引,不同發展商各適其適,但股權分布及會否一併競投商場,則未有透露。
另一組「4合1」財團為億京發展、泛海、資本策略地產旗下尚家生活及渝太地產,該四家發展商均為首次涉足鐵路項目。億京發展顧問楊柏軒指出,項目規模大,故以合組形式投標分擔成本,並認為補地價金額較上次吸引,位置好加上三鐵匯聚,對項目有信心。
至於大型發展商亦獨資應戰,其中長實、新地及琣a三家兩年前有份投標的發展商再度參戰,新地及琣a均表示獨資入標。
會德豐入標兩手準備 至於新世界及會德豐亦獨資競投,會德豐地產估價及研究高級經理何偉錦昨同時遞交兩份文件,估計作兩手準備提供兩項發展方案。另萬科置業(香港)亦有入標,但未有透露獨資或以合組形式投標。不過,亦有部分發展商「縮沙」未有入標,如領匯等,市場料與港鐵在項目落成後十年,有權回購商場有關。
高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚稱,截標反應不俗,減低再流標機會,是次出現新財團組合,相信他們尋求長遠合作空間。
(東方)三「翻叮」項目連環重推
近年無論鐵路項目及政府地均接連出現流標,而相關項目陸續安排「翻叮」,除了昨截標的港鐵大圍站上蓋項目,曾兩度流標的天水圍輕鐵天榮站上蓋項目亦將安排本季緊接推出,連同下周截標的大埔白石角科進路住宅地,短期內將有三個「翻叮」項目捲土重來。
天榮站上蓋快出擊 政府安排天榮站上蓋項目於本季重推,項目先後於去年二月及今年一月兩度流標,其後政府有意將項目作居屋發展,不過,項目最後仍納入本季賣地計劃重推。市場推測,為降低項目第三度流標風險,相信招標條款將作大幅調整,並有機會於大圍站項目公布中標結果後緊接推出。
至於今年三月流標的大埔白石角科進路地皮,已安排下周五截標,最高估值約23.62億元。
另地政總署公布,大嶼山長沙住宅地將於下月七日招標,十二月十九日截標,項目總樓面約3.6萬方呎,高緯環球料樓面呎價約1.5萬元。
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經濟機遇必要袋穩先!
*轉載自2014年9月22日林奮強先生的博客網站
很高興上星期蘇格蘭人終可冷靜利用客觀數據,從煽情的情緒格子(如「受夠英格蘭人欺侮」)中爬出來,為自己和下一代作正面決定。我堅信港人同樣能用客觀數據和冷靜情緒,從政治格子爬出來,重新注視我們美好豐碩未來的 picture。但要建構這美好未來,就必要把經濟機遇「袋穩先」。因為世上大部醜陋事情如打仗、蘇獨等,都與經濟不好有關。
未來二十年香港長者數目由100萬增至220萬,足令經濟增長每年減慢約1%。幸好隨著全球經濟重心西向東移,而香港正是亞洲心臟,不單能抵消人口老化帶來的壞影響,更可令均富能力及年輕人上流力成為世界之首,使我們成為人口老化這99死1生故事中的生還者。過往4年佔全球GDP六成的歐美中日經濟都向下行或減慢,但香港家庭入息中位數仍增加 27%、總就業人數更增加8%、綜援受助人數減少 18%。香港經濟、社會發展皆逆流而上,足證這機遇是結構性而非周期性。
可惜,港人未必瞭解這追倫敦趕紐約,成為全球最頂尖國際都會的結構性機遇,非但「袋不穩」機遇,更「越袋越漏」。例如袋穩了零售額增長卻犧牲服務質素:當零售額上升80%時,零售空間面積只增加1%,租金上升78%。商場容量遠追不上需求,客人店外熬熱排隊,店內苦待員工服務,「購物天堂」頓成「購物煉獄」,連總部明明在香港的DFS Venture設立培訓中心,都不知不覺間漏了給新加坡。又例如,袋穩了旅客增長卻流失了過夜旅客。這邊廂當訪港旅客上升64%,酒店房間數量只增加13%;那邊廂澳門大力增建酒店,房間數量將由目前約3萬間增至2020年的7萬間,超越目前香港房間總數。到港珠澳大橋落成,旅客勢必漏到澳門,令「好客之都」變成「無客之都」。
同類例子似乎說明香港「十項全輸」﹕香港大學一直是亞洲第一學府,但新加坡國立大學已爬頭兩年,兩者差距越來越大;最新醫療系統效率排名中,香港又第一次把冠軍拱手相讓給新加坡;金融方面,香港本來靠農行及工行上市所穩袋的全球集資王美譽,在上周五隨阿里巴巴上市漏了給華爾街。集資王一夕間變成阿二之餘,全球市值最高的零售商亦由沃爾瑪變成阿里巴巴,阿里巴巴也成為市值第二高的科網企業。加上早前香港讓Google的數據中心漏到新加坡,對有志投身IT的年輕人無疑是極壞消息。
我堅信不論你的政治取向,香港的經濟發展及民生福祉對老中青三代都是首要任務,因為時間已無多。例如我們急切需要在十多年內擴充公營醫療體系六成以處理長者增加1.2倍所帶來的生死尊嚴問題,而我們經濟機遇的流失似乎正在加快。香港發展170年,到今天明明應乘勝追擊,若因我們只聚焦政治格子打生打死,忽略經濟發展,定會令機遇流走,一去不返,我們「袋漏」的只會比「袋穩」的多。所以我十分介意港人不介意香港被爬頭,面對機遇非但沒有「織大個網」,失落一個又一個的冠軍卻彷彿懵然不覺,終令「東方之珠」變成「東方蜘蛛」,只坐著等運到。 |
狠批屯門碼頭樓價倍升
*轉載自2014年9月23日星島日報
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2014年9月17日是一個歷史性的時刻!運輸及房屋局局長張炳良宣佈了香港新的鐵路藍圖(鐵路發展策略2014 ),屯門的進一步改變正式在規劃上落實,屯門碼頭區就像完美的珍珠一樣成為了中國強大的標誌,港珠澳大橋是劃時代的巨鑄,設計上最偉大之處就是將珠江三角洲的三大CBD(CENTRAL BUSINESS DISTRICT,即是核心商業區)連接起,成為中國經濟的強勁核心!
筆者去過世界各地很多地方,能在45分鐘內連接三大CBD(中環、橫琴、前海),如此強勁的部署只有香港,而這個世界最新最強勁的經濟引擎,其最中心的地點正是屯門,亦因此香港這變更配合強大的基建,包括鐵路去做配合,以應對新的時代!
從此屯門已經不是地區偏遠的小鎮了,如果工程是如期順利的話,三年後,我們便可享受港珠澳大橋(雖然部份繞道已宣佈延期),而八年後,屯門碼頭就可以享受到西鐵站了!我們除可享受交通網絡外,亦可享受到其他區沒有的大都會生活!到時我們吃早餐可以在深圳、午餐可以在中環,而晚飯則可在澳門消遣,到時是件輕而易舉的事,因這只是40分鐘的車程而已,這是新世代的大都會生活。
屯門碼頭今天的樓價是落後大市的,啟豐園暫時仍不乏300萬左右的樓價,上星期,我們剛成交邁亞美海灣473呎單位(實用面積)海景355萬呎價是$7,505!海翠甚至仍有6千多元一呎的單位出售,這些居屋也極可能提供不到的價格,是年輕人能負擔到的上車選擇。
上帝,仍眷顧著香港的年輕人,還留有這個最後的上車機會,而升值率是很理性地應會跑贏大市的。我大膽認為屯門碼頭的樓盤是會倍升的,如果三年升一倍,我不會覺得奇怪,如果以複式去計算,只是每年上升26%,如果用四年上升一倍,即等於每年上升19%!如果你覺得這預算誇張的話,請記住我今日講過!
回頭過去數年,樓價升幅其實並不少! |
狠批屯門碼頭樓價倍升
*轉載自2014年9月23日星島日報
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2014年9月17日是一個歷史性的時刻!運輸及房屋局局長張炳良宣佈了香港新的鐵路藍圖(鐵路發展策略2014 ),屯門的進一步改變正式在規劃上落實,屯門碼頭區就像完美的珍珠一樣成為了中國強大的標誌,港珠澳大橋是劃時代的巨鑄,設計上最偉大之處就是將珠江三角洲的三大CBD(CENTRAL BUSINESS DISTRICT,即是核心商業區)連接起,成為中國經濟的強勁核心!
筆者去過世界各地很多地方,能在45分鐘內連接三大CBD(中環、橫琴、前海),如此強勁的部署只有香港,而這個世界最新最強勁的經濟引擎,其最中心的地點正是屯門,亦因此香港這變更配合強大的基建,包括鐵路去做配合,以應對新的時代!
從此屯門已經不是地區偏遠的小鎮了,如果工程是如期順利的話,三年後,我們便可享受港珠澳大橋(雖然部份繞道已宣佈延期),而八年後,屯門碼頭就可以享受到西鐵站了!我們除可享受交通網絡外,亦可享受到其他區沒有的大都會生活!到時我們吃早餐可以在深圳、午餐可以在中環,而晚飯則可在澳門消遣,到時是件輕而易舉的事,因這只是40分鐘的車程而已,這是新世代的大都會生活。
屯門碼頭今天的樓價是落後大市的,啟豐園暫時仍不乏300萬左右的樓價,上星期,我們剛成交邁亞美海灣473呎單位(實用面積)海景355萬呎價是$7,505!海翠甚至仍有6千多元一呎的單位出售,這些居屋也極可能提供不到的價格,是年輕人能負擔到的上車選擇。
上帝,仍眷顧著香港的年輕人,還留有這個最後的上車機會,而升值率是很理性地應會跑贏大市的。我大膽認為屯門碼頭的樓盤是會倍升的,如果三年升一倍,我不會覺得奇怪,如果以複式去計算,只是每年上升26%,如果用四年上升一倍,即等於每年上升19%!如果你覺得這預算誇張的話,請記住我今日講過!
回頭過去數年,樓價升幅其實並不少! |
屯門碼頭區買樓時機
*轉載自2014年09月19日的新報
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很多人說上車難!當屯門300萬樓盤放盤量走向絕跡的時候,我亦曾經覺得「是」!但當昨天運輸及房屋局局長張炳良宣佈了香港新的鐵路藍圖(鐵路發展策略2014 )後,我卻發覺上帝仍眷顧著香港的年輕人,還留有這個最後的上車良機給他們。
在新的鐵路藍圖中,在屯門南延線的配合下,屯門碼頭區就像完美的珍珠一樣成為了中國強大的標誌,港珠澳大橋是劃時代的巨鑄,設計上最偉大之處就是將珠江三角洲的三大CBD(CENTRAL BUSINESS DISTRICT,即是核心商業區)連接起,成為中國經濟的強勁核心!
筆者去過世界不少地方,但能在45分鐘內連接三大CBD(中環、橫琴、前海),如此強勁的部署只有香港,這個是世界最新最強的經濟引擎,其最中心地點正是屯門,亦因此香港要發展配套更強大的基建(包括鐵路),以應對新的時代!
從此屯門已經不是地區偏遠的小鎮了,如果工程是如期順利的話,三年後,我們便可享受港珠澳大橋,而八年後,屯門碼頭就可以享受到西鐵站了!我們除可享受交通網絡外,亦可享受到其他區沒有的大都會生活!到時我們吃早餐可以在深圳、午餐可以在中環,而晚飯則可在澳門消遣,到時是件輕而易舉的事,因這只是40分鐘的車程而已,這是新世代的大都會生活。
屯門碼頭今天的樓價是落後大市的,啟豐園暫時仍不乏300萬左右的樓價,上星期,我們剛成交邁亞美海灣473呎單位(實用面積)海景355萬呎價是$7,505!海翠甚至仍有6千多元一呎的單位出售,這些居屋也極可能提供不到的價格,是年輕人能負擔到的上車選擇。
而升值率是很理性地應會跑贏大市的。我大膽認為屯門碼頭的樓盤是會倍升的,如果三年升一倍,我不會覺得奇怪,如果以複式去計算,只是每年上升26%,如果用四年上升一倍,即等於每年上升19%!如果你覺得這預算誇張的話,請記住我今日講過!
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屯門碼頭區買樓時機
*轉載自2014年09月19日的新報
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很多人說上車難!當屯門300萬樓盤放盤量走向絕跡的時候,我亦曾經覺得「是」!但當昨天運輸及房屋局局長張炳良宣佈了香港新的鐵路藍圖(鐵路發展策略2014 )後,我卻發覺上帝仍眷顧著香港的年輕人,還留有這個最後的上車良機給他們。
在新的鐵路藍圖中,在屯門南延線的配合下,屯門碼頭區就像完美的珍珠一樣成為了中國強大的標誌,港珠澳大橋是劃時代的巨鑄,設計上最偉大之處就是將珠江三角洲的三大CBD(CENTRAL BUSINESS DISTRICT,即是核心商業區)連接起,成為中國經濟的強勁核心!
筆者去過世界不少地方,但能在45分鐘內連接三大CBD(中環、橫琴、前海),如此強勁的部署只有香港,這個是世界最新最強的經濟引擎,其最中心地點正是屯門,亦因此香港要發展配套更強大的基建(包括鐵路),以應對新的時代!
從此屯門已經不是地區偏遠的小鎮了,如果工程是如期順利的話,三年後,我們便可享受港珠澳大橋,而八年後,屯門碼頭就可以享受到西鐵站了!我們除可享受交通網絡外,亦可享受到其他區沒有的大都會生活!到時我們吃早餐可以在深圳、午餐可以在中環,而晚飯則可在澳門消遣,到時是件輕而易舉的事,因這只是40分鐘的車程而已,這是新世代的大都會生活。
屯門碼頭今天的樓價是落後大市的,啟豐園暫時仍不乏300萬左右的樓價,上星期,我們剛成交邁亞美海灣473呎單位(實用面積)海景355萬呎價是$7,505!海翠甚至仍有6千多元一呎的單位出售,這些居屋也極可能提供不到的價格,是年輕人能負擔到的上車選擇。
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屯門變天 入市要及時
*轉載自2014年9月19日的經濟日報
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2014年9月17日是一個歷史性的時刻!運輸及房屋局局長張炳良宣佈了香港新的鐵路藍圖(鐵路發展策略2014 ),屯門的進一步改變正式在規劃上落實,屯門碼頭區就像完美的珍珠一樣成為了中國強大的標誌,港珠澳大橋是劃時代的巨鑄,設計上最偉大之處就是將珠江三角洲的三大CBD(CENTRAL BUSINESS DISTRICT,即是核心商業區)連接起,成為中國經濟的強勁核心!
筆者去過世界各地很多地方,能在45分鐘內連接三大CBD(中環、橫琴、前海),如此強勁的部署只有香港,而這個世界最新最強勁的經濟引擎,其最中心的地點正是屯門,亦因此香港這變更配合強大的基建,包括鐵路去做配合,以應對新的時代!
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屯門碼頭今天的樓價是落後大市的,啟豐園暫時仍不乏300萬左右的樓價,上星期,我們剛成交邁亞美海灣473呎單位(實用面積)海景355萬呎價是$7,505!海翠甚至仍有6千多元一呎的單位出售,這些居屋也極可能提供不到的價格,是年輕人能負擔到的上車選擇。
上帝,仍眷顧著香港的年輕人,還留有這個最後的上車機會,而升值率是很理性地應會跑贏大市的。我大膽認為屯門碼頭的樓盤是會倍升的,如果三年升一倍,我不會覺得奇怪,如果以複式去計算,只是每年上升26%,如果用四年上升一倍,即等於每年上升19%!如果你覺得這預算誇張的話,請記住我今日講過!
回頭過去數年,樓價升幅其實並不少! |
屯門變天 入市要及時
*轉載自2014年9月19日的經濟日報
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2014年9月17日是一個歷史性的時刻!運輸及房屋局局長張炳良宣佈了香港新的鐵路藍圖(鐵路發展策略2014 ),屯門的進一步改變正式在規劃上落實,屯門碼頭區就像完美的珍珠一樣成為了中國強大的標誌,港珠澳大橋是劃時代的巨鑄,設計上最偉大之處就是將珠江三角洲的三大CBD(CENTRAL BUSINESS DISTRICT,即是核心商業區)連接起,成為中國經濟的強勁核心!
筆者去過世界各地很多地方,能在45分鐘內連接三大CBD(中環、橫琴、前海),如此強勁的部署只有香港,而這個世界最新最強勁的經濟引擎,其最中心的地點正是屯門,亦因此香港這變更配合強大的基建,包括鐵路去做配合,以應對新的時代!
從此屯門已經不是地區偏遠的小鎮了,如果工程是如期順利的話,三年後,我們便可享受港珠澳大橋(雖然部份繞道已宣佈延期),而八年後,屯門碼頭就可以享受到西鐵站了!我們除可享受交通網絡外,亦可享受到其他區沒有的大都會生活!到時我們吃早餐可以在深圳、午餐可以在中環,而晚飯則可在澳門消遣,到時是件輕而易舉的事,因這只是40分鐘的車程而已,這是新世代的大都會生活。
屯門碼頭今天的樓價是落後大市的,啟豐園暫時仍不乏300萬左右的樓價,上星期,我們剛成交邁亞美海灣473呎單位(實用面積)海景355萬呎價是$7,505!海翠甚至仍有6千多元一呎的單位出售,這些居屋也極可能提供不到的價格,是年輕人能負擔到的上車選擇。
上帝,仍眷顧著香港的年輕人,還留有這個最後的上車機會,而升值率是很理性地應會跑贏大市的。我大膽認為屯門碼頭的樓盤是會倍升的,如果三年升一倍,我不會覺得奇怪,如果以複式去計算,只是每年上升26%,如果用四年上升一倍,即等於每年上升19%!如果你覺得這預算誇張的話,請記住我今日講過!
回頭過去數年,樓價升幅其實並不少! |
今日新聞摘要 19.09.14
(東方)公屋銀主盤200票圍攻
全城住宅買賣盤源嚴重短缺,一個以暗標形式放售的大圍顯徑邨公屋三房銀主盤,罕有錄得高近200張入票瘋搶,料「凍資」至少3,400萬元,並以自由市場價373萬元售出,較底價高近10%,創全港公屋次高紀錄。另一年多以來多次拍賣未能售出的紅磡海逸豪園12A座低層銀主盤,昨亦成功以1,505萬元翻拍售出,較開價高出約9%。
中原招錦昌稱,上述顯徑邨顯貴樓高層銀主盤,實用面積約566方呎,三房間隔,銀主自由市場底價340萬元,並以暗標形式推出。
洽購人士必須連同出價的5%本票入標。市場估計是次「凍資」至少3,400萬元。他續指,以該底價計,全區並無類近價格的三房單位選擇,單位終獲近200張票入標,最後由同區分支家庭客以約373萬元購入,較底價高近10%,實用呎價約6,590元,略高市價。
嘉湖山莊三房售438萬 據了解,上址除成為新界公屋王,售價亦料創全港公屋次高;即使沙田居屋愉翠苑三房單位,售價已達600萬元。
市場缺盤,做價續理想,新界西上車盤天水園嘉湖山莊,資料顯示,美湖居4座高層三房戶售438.8萬元。美聯吳英傑稱,青衣藍澄灣5座低層A室兩房戶,用家在無睇樓下以419萬元購入。
荃灣單幢樓立坊及樂悠居,向為上車客指標,美聯莫子淦稱,兩盤合共僅餘一個匙盤,入場費400萬元起,但只有連約盤可選擇;樂悠居高層6室,早前售390萬元,實用呎價升至12,500元新高位。該行指出,本年新界區暫錄約19,419宗二手登記,按年升6.6%。
海逸單位搶高9%拍出 另銀主盤拍賣亦搶爆,忠誠拍賣昨推出海逸豪園12A座低層A室銀主盤,實用面積約1,102方呎,過去一年多曾多次拍賣,曾分別獲承價至1,480萬及1,440萬元,但仍被收回。昨單位開價1,380萬元,獲四組買家承價11口,以1,505萬元拍出,搶高9%。
同場推出柴灣金源洋樓B座低層6室法院令無契樓,實用面積260方呎,開價187萬元,獲承價12口,以221萬元拍出。
中原陳家鴻稱,天后金龍大廈A座中層1室銀主盤,剛以1,690萬元售出,呎價約14,786元,創同類新高。利嘉閣陳少威稱,北角半山海景台中層D室銀主盤,亦售1,090萬元。
(東方)屯門碼頭區兩成業主反價
屯門南延線發展計劃公布,即「撻着」最後上車樂園屯門區業主雄心,其中碼頭區屋苑約20%業主即時反價,部分索性封盤。
中原陳世豪稱,鐵路效應令屯門區業主信心大增,尤其碼頭區屋苑,消息公布後,約20%業主即時反價,加幅5至10%,個別更封盤;同區慧豐園5座中層E室,實用面積567方呎,叫價由450萬元,提升至500萬元,加幅11.1%。
陳氏續稱,有買家偷步入市,同區啟豐園本月錄6宗買賣,其中4座高層D室售328萬元創新高,實用呎價約8,817元。
新屯中實呎破8500 消息稱,啟豐園有高層戶以高市價20萬元放盤,仍獲洽購,業主簽約前反價10萬元,買家願追價至350萬元,惟業主再索五個月免租期,買家只好轉購其他單位。
祥益黃慶德稱,新屯門中心10座高層F室售388萬元,實用呎價8,527元,售價及呎價創屋苑新高。據悉,同類放盤叫價已達400萬元。另消息稱,同區大興花園2期6座單位售431萬元,實用呎價7,923元創新高。
美聯吳肇基稱,鰂魚涌太古城近四日錄至少9宗成交,佔4宗成交價逾千萬元。
(東方)樓價跌城市增至97%
內地多個城市早前放寬限購,惟對樓價未有太大推動,於上月繼續下跌。國家統計局公布,八月70個大中城市中,新建商品住宅樓價按月下跌的城市達68個,樓價按年下跌的城市亦有所增加。分析預計,年內房價可能繼續承壓。
國統局數據顯示,70個大中城市中,新建商品住宅及二手住宅價格按月上升的城市均只有1個,下跌的分別68個及67個,即佔97.14%及95.71%,數量均較七月增加。
國統局城市司高級統計師劉建偉指,大部分城市房價按月下降,但部分城市降幅有所收窄。他指,68個城市中,有21個城市跌幅比七月收窄,而二手住宅的67個城市中,則有25個跌幅比七月收窄。
內房股普遍下跌 自今年六月底首個城市正式取消限購後,陸續有城市相繼調整限購政策,雖然成交錄得短暫回升,惟對樓價的支持不大。
中資分析員認為,目前內地城市庫存壓力龐大,供應亦會繼續增加,故發展商均以減價促銷以增加銷售,「隨着發展商加大銷售力度以完成全年銷售目標,下半年樓價仍存在壓力」。不過美銀美林報告則認為,隨着更多地方政府引入支持樓市及按揭措施,預期今年下半年房屋銷售將有所回升。
穆迪預計,因下半年新推項目供應量增加,年內房價可能繼續承壓,而開發商的利潤率亦將繼續疲弱。內房股昨日普遍向下,其中萬科及華潤置地均跌逾2%,中國海外跌1.83%。
標普料中央救市 在樓市前景未明下,發展商亦放慢買地步伐,無疑影響地方政府的收入來源。不過,標普認為,大部分地方政府於未來十二個月擁有充足資源來抵御房地產相關收入下跌帶來的影響,而廣泛的公共財政改革是減低地方政府因房地產市場低迷受到衝擊的關鍵。
標普相信,即使房地產收入在未來一年內跌50%,大多數地方政府仍能克服這種影響。不過,若房地產市場低迷時間超過三年且財政改革推進緩慢,中央政府可能被迫出手干預。
(蘋果)受惠南延線鐵路概念 屯門碼頭區兩成業主反價
屯門南延線概念令區內樓市火上加油,反價封盤是常識吧!代理指,屯門碼頭區約有兩成業主,在消息公佈後反價封盤,其中慧豐園一間中層567方呎單位由450萬元反價至500萬元,加幅達11%。同區亦有邁亞美海灣業主封盤。新屯門中心以388萬元沽出,實用呎價8,527元,破盡屋苑呎價及兩房戶新高。
政府日前公佈鐵路發展策略,當中屯門南延線發展計劃,即時令區內業主更心雄。中原陳世豪表示,屯門碼頭區約有兩成業主反價封盤。慧豐園5座中層E室,實用567方呎,由450萬元大反價至500萬元,反價幅度達11.1%。另邁亞美海灣1座高層E室,早前叫價390萬元,現已封盤。
新屯門中心呎價8,527破頂
陳世豪又指,同區啟豐園本月錄得6宗成交,包括兩宗新高。其中4座高層D室,實用372方呎,以328萬元沽出,為同類單位新高價,實用呎價8,817元。同屋苑1座高層E室,實用414方呎,以305萬元沽出,造價亦創同類型單位新高,實用呎價7,367元。另有代理指,居屋翠寧花園6座低層J室,實用487方呎,原以自由市場價330萬元放賣,現已封盤。 祥益黃慶德表示,新屯門中心10座高層F室,實用面積455方呎,以388萬元沽出,實用呎價8,527元,破盡屋苑呎價及兩房戶成交價新高。 毗鄰的元朗區亦受波及,屢有反價個案。利嘉閣麥永軒表示,YOHO Town1座高層F室,兩個月前原叫價420萬元,兩個月內反價四口至最新的498萬元,較上一口叫價的480萬元反價約3.75%。另美聯鄧熾軒指,采葉庭5座低層F室,亦由430萬元反價至445萬元,反價幅度約3.5%。 發展商欲伺機散貨尾,據一手銷售資訊網資料顯示,新地屯門站瓏門第一期已上載全新樓書,市場料快將重推尚餘的30餘伙,代理指亦是令區內樓市火上加油的因素。
太古城單日錄三買賣
另一方面,鰂魚涌太古城單日錄3宗成交,中原趙鴻運表示,寶安閣高層G室,實用面積583方呎,以836萬元連租約易手,實用呎價14,340元。原業主於2010年6月以538萬元買入單位,持貨四年獲利298萬元,升值55%。另一成交為泰山閣低層C室,實用面積722方呎,以858萬元將單位易手,實用呎價11,884元。原業主於2003年3月沙士期間,以160萬元買入單位,持貨11年獲利698萬元,升值4.4倍。
(蘋果)「窮人恩物」零匙盤 最平400萬
樓市狂升,細價樓尤甚,連早前曾被喻為「窮人恩物」的上車盤荃灣樂悠居,現時入場費已達400萬元,正是兩年多前「410萬窮人恩物」樓盤廣告的售價,惟當時放售410萬元的單位,是實用538方呎的三房戶,呎價7,621元。現在400萬元只夠買312方呎的一房戶,呎價12,821元,同一價錢買少226方呎。 位處工廠區偏離市中心的樂悠居,數年前只賣200餘萬元起,是銀根緊絀的上車客恩物,料不到近幾年間樓價勁升,近日更加出現嚴重缺盤現象,區內代理透露,現時樂悠居只有10餘個放盤,但當中並無鎖匙盤。記者向區內代理了解,毗鄰另一單幢樓立坊,單位面積更細,呎價更驚人,本月成交的高層開放式單位,238方呎,成交價達355萬元,呎價近1.5萬元。立坊現時放盤不足10個,只有一個匙盤,為低層5室,423方呎兩房間隔,內櫳裝修一般,近望鄰近工廠,叫價485萬元,呎價11,466元。 街坊認為荃灣樓價貴到癲也衍生其他居住問題。不願上鏡的李太在樂悠居住八年,睇住樓價升但因物業屬自住無法受惠,而居住環境較之前差,人流增加之餘,亦有很多人養狗但沒公德心,讓狗隻隨處便溺污染環境;並認為現時樓價很高,上車客已負擔不起。
住客怨內地人越來越多
租住樂悠居約半年的街坊楊先生指,現時樓價貴得好緊要,買不起只有租,但租金也不平,這類工廠區住宅月租也要萬多元,樓市好有問題,埋怨政府有很大責任。在樂悠居住三、四年的詹小姐,表示居住環境較嘈雜,近年更多了內地人,大部份也不守秩序、愛插隊,感覺很騷擾。現時樓價太高,用家無機會入市,即使勉強上車,日後供樓也很辛苦。在附近工作的鄭先生認為,受整體樓市帶動,加上以往這裡近工廠位置較偏僻,現有西鐵及上蓋商場支援,樓價自然上升。綜合結論樓價貴到市民都麻木晒,認為不合理。
(星島)祥 益 汪 敦 敬 4288 萬 增 購 凱 旋 門
祥益地產總裁汪敦敬再次出手入市九龍站凱旋門,以「意頭價」四千二百八十八萬元購入一高層三房單位,他表示,是次以個人名義入市,並主要用作投資收租之用。
是次購入之單位為映月閣高層,面積一千零一十七方呎,屬三房一套間隔,連士多房,外望開揚海景,汪敦敬表示,原業主開價約四千三百萬元,略議價後以約四千二百八十八萬元連車位入市上址,並會用作投資收租之用。
汪敦敬表示,購入單位主要是因為看好東九龍區內發展,認為物業升值潛力高,其中特別鍾情凱旋門高層單位,因為景觀不俗,且擁有開揚海景,故有意將單位用作長谷炫瓷A不過現未決定租價,並笑稱若遇上好租客,「平少少」亦不介意。
汪氏又指,由於新盤大多需要抽籤購入,故較喜歡入市二手市場,因為可以較實在地還價;另外,他又稱,雖然新界西如天水圍的物業升值潛力更高,但由於公司扎根新界西北,故甚少購入區內單位,以免影響區內市場訊息,若入市亦會公開。
據資料題示,汪敦敬於○七年亦購入凱旋門映月閣高層A室,實用面積一千二百八十一方呎,成交價約二千九百七十萬元,呎價約二萬三千一百八十五元,若以建築呎價一萬八千元計,創當時凱旋門來新高呎價紀錄。汪氏指,該單位現已租出,惟未有透露租價。
而最近的入貨單位,則為上月以太太名義購入屯門市廣場三座高層B室連約戶,面積三百五十三方呎,作價三百二十萬元,呎價約九千零六十五元。
(星島)顯 徑 銀 主 盤 沽 373 萬 創 紀 錄
新界細價樓持續獲高價追捧,更蔓延至公屋市場,其中,沙田顯徑h一銀主盤易手,以三百七十三萬元沽出,造價創屋苑新高外,並創新界區公屋新高價紀錄。
沙田公屋顯徑h最新錄得一宗高價銀主盤成交,中原副分區營業經理招錦昌表示,該銀主盤為顯貴樓高層十五室,面積五百六十六方呎,三房間隔,銀主原開價三百四十萬元,由於放盤罕有,故吸引逾三十組客洽購,終獲區內分支家庭客連補地價以三百七十三萬元承接入市,呎價六千五百九十元,造價創新界公屋中最高。
市場消息指,屯門大興花園剛錄造價及呎價成交,單位為二期六座高層A室,面積五百四十四方呎,以四百三十三萬元沽出,呎價約七千九百二十三元,創屋苑新高,並較舊紀錄高約百分之一。
祥益地產營業經理黃慶德表示,新屯門中心錄新高呎價成交,該單位為十座高層F室,面積四百五十五方呎,兩房間隔,外望海景,業主略減價兩萬元後,以三百八十八萬元沽出,呎價約八千五百二十七元。
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示,將軍澳兩指標屋苑連錄三房呎租新高成交,包括為東港城七座中層A室,面積六百二十三方呎,享有東北園景,以月租二萬一千元租出,呎租約三十四元。
另一宗為新都城二期七座中層H室,面積五百三十八方呎,享有西南園景,以月租一萬八千元獲本地用家承租,呎租約三十三元,創下屋苑三房單位呎租新高。
利嘉閣分行經理陳少威表示,該行促成北角海景台一宗銀主盤買賣個案,涉及單位為中層D室,面積七百二十九方呎,獲三四組買家洽購,銀主原開價一千一百萬元,終獲用家以一千零九十萬元承接,呎價一萬四千九百五十二元,屬市價成交。
(新報)鐵路效應 屯門碼頭頻創高
府日前公布將會興建屯門南延線發展計劃,並增設屯門南站,新站將鄰近屯門碼頭及兆禧輕鐵站。受此利好消息影響,市場預計鐵路效應會對區內樓價起帶動作用,約近兩成業主隨即反價5%至10%,並出現封盤情況,亦屢錄破頂成交。 自以上消息公布後,中原地產陳世豪表示,屯門區隨即約有兩成業主反價5%至10%,更有部份業主封盤觀望後市發展。其中啟豐園單一屋苑更連錄兩宗破頂成交。涉及4座高層D室,實用面積372平方呎,以328萬元成交,實用呎價8,817元。單位成交價為屋苑同類單位歷史新高。與此同時,屋苑1座高層E室,實用面積414平方呎,以305萬元沽出,實用呎價7,367元,其造價亦創出同類型單位新高。 與此同時,屯門市中心一帶亦因消息出現後,同錄破頂成交。涉及新屯門中心10座高層F室,實用面積390平方呎。業主兩星期前放盤,單位日前以388萬元成交,實用呎價9,949元。祥益地產黃慶德指出,以上單位的成交價屬屋苑兩房戶造價新高,其實用呎價更屬屋苑歷史最高水平。
(新報)【地產人語】汪敦敬 屯門碼頭區買樓時機
很多人說上車難!當屯門300萬樓盤放盤量走向絕迹的時候,我亦曾經覺得「是」!但當昨天運輸及房屋局局長張炳良宣布了香港新的鐵路藍圖(《鐵路發展策略2014 》) 後,我卻發覺上帝仍眷顧着香港的年輕人,還留有這個最後的上車良機給他們。 在新的鐵路藍圖中,在屯門南延線的配合下,屯門碼頭區就像完美的珍珠一樣成為了中國強大的標誌,港珠澳大橋是劃時代的巨鑄,設計上最偉大之處就是將珠江三角洲的三大CBD(CENTRAL BUSINESS DISTRICT,即是核心商業區)連接起來,成為中國經濟的強勁核心! 筆者去過世界不少地方,但能在45 分鐘內連接三大CBD(中環、橫琴、前海),如此強勁的部署只有香港,這個是世界最新最強的經濟引擎,其最中心地點正是屯門,亦因此香港要發展配套更強大的基建(包括鐵路),以應對新的時代!
從此屯門已經不是地區偏遠的小鎮了,如果工程是如期順利的話,3年後,我們便可享受港珠澳大橋,而8 年後,屯門碼頭就可以享受到西鐵站了!我們除可享受交通網絡外,亦可享受到其他區沒有的大都會生活!到時我們吃早餐可以在深圳,午餐可以在中環,而晚飯則可在澳門消遣,到時是件輕而易舉的事,因這只是40分鐘的車程而已,這是新世代的大都會生活。
年輕人上車之選
屯門碼頭今天的樓價是落後大市的,啟豐園暫時仍不乏300萬左右的樓盤,上星期,我們剛成交邁亞美海灣473呎單位(實用面積),望海景賣355 萬,呎價是7,505元!海翠花園甚至仍有六千多元一呎的單位出售,這些居屋也極可能提供不到的價格,是年輕人能負擔到的上車選擇。 而升值率很理性地去看,應會跑贏大市的。我大膽認為屯門碼頭的樓盤是會倍升的,如果3年升一倍,我不會覺得奇怪,如果以複式去計算,只是每年上升26%,如果用4年上升一倍,即等於每年上升19% !如果你覺得這預算誇張的話,請記住我今日講過! |
今日新聞摘要 06.08.14
(明報)地政高官管轄範圍買巨地 毗鄰規劃中新市鎮 涉嚴重利益衝突
本報偵查發現,地政總署助理署長林嘉芬,兩年前在發展局公布檢討元朗錦田土地用途後不久,與丈夫聯名斥資1880萬元,在她的管理範圍內的錦田買入一幅逾8萬平方呎土地;今年4月,政府突然公布檢討結果,有意將錦田發展成居住人口10萬的新市鎮,林的土地正正位於檢討範圍的外邊毗鄰。林近日更成功引用政策容許的上限,令土地可建樓面增逾一倍,足可興建近8000方呎的4間村屋。有測量師估計,林帳面獲利可逾半億元。
地政總署:林買地後向署方申報
有立法會議員表示,事件涉及嚴重的利益衝突,甚至有可能違反公務員指引。地政總署發言人表示,林嘉芬於買地後曾向署方書面申報,並被指示不得參與有關她持有土地的討論及決定,但就承認林轄下的元朗地政處,曾就錦田土地檢討提交意見。公務員事務局發言人表示,公務員必須確保其公職與私人利益之間不會發生任何利益衝突,但該局不評論個別個案。
前年2月檢討規劃 林4月千萬買地
林嘉芬屬於地政總署首長級第二級官員(或稱D2),月薪15萬元,她管轄新界4個地政處,包括元朗地政處,堪稱新界地政「一姐」。2012年2月,發展局披露正為元朗錦田土地作檢討規劃,考慮把錦田發展成住宅區,但外界未悉細節及落實意向,只表示會興建1.5萬個單位。同年4月,林嘉芬和丈夫鄧先生斥資1880萬元,買入錦田水盞田村一幅8萬方呎土地。事隔兩年後的今年4月,發展局公布,將錦田住宅區擴大發展為一個可容納3.3萬個單位的新市鎮,而林和丈夫買入的土地則毗鄰檢討範圍,距離錦田新市鎮,車程只約3分鐘。
林嘉芬和丈夫均非原居民,買入的8萬方呎土地,大部分為農地,上手業主於2009年雖按戰前規劃政策,以及根據一張名為「地籍冊」中印有英文字母「H」的資料(意即曾建有房屋),取得城規會批准,興建3幢2層村屋(總樓面3480方呎)。然而,這份地籍冊一般只准土地業主和地政署官員閱覽,並非公開資料。林嘉芬和丈夫今年根據重建村屋政策的樓面上限,成功向城規會申請「姿氶v樓面上限,大幅增建至4幢3層村屋(總樓面7840方呎),雖在城規會討論上一度面對委員質疑,但最終順利獲批。
測量師:屋連地出售可賺5000萬
資深測量師謝建華表示,上述重建村屋屬免補地價,現時錦田新村屋每幢可值1000萬元,就上述個案,每幢村屋若附連2萬呎農地出售,加上毗鄰錦田新市鎮,每幢村屋估值可達2000萬元,4幢村屋即8000萬元,相對土地買入價和建築費,或可獲利逾5000萬元。
梁耀忠:倘利用身分悉先機或違規
立法會議員梁耀忠表示,林嘉芬和丈夫買入的土地,無論位置和時機都算「上佳」,令人質疑是否早已洞悉先機;他們成功擴大逾一倍可建樓面,更令人關注是否和林的地政官職有關。且林一擲1880萬元買地,十分有把握,若這種把握是林透過其公務身分所得知,有可能違反公務員指引。由於事件性質十分嚴重,地署有需要內部調查及詳細對外披露,他會於立法會跟進事件。梁耀忠稱,林於買地後才申報,也反映出現行首長級官員的申報機制有漏洞。
立法會發展事務委員會副主席謝偉銓認為,為免利益衝突,地政或規劃官員,應該避免於其管轄範圍買入土地,「你可能真係無問題,但別人或會懷疑你有」。
(明報)大埔綠化社區地申轉住宅僅1份支持
規劃署早前向大埔區議會建議將大埔8幅綠化或社區用地全部改劃為住宅地,在公眾諮詢期間收到6322份申述,當中僅得一份申述支持修訂,新地或相關人士則建議把該用地改為綜合發展區。
涉及改劃的8幅大埔區地皮中,據悉部分由新地或相關人士持有的匡智松嶺村以西頌雅路旁地皮,新地或相關人士、Honour More Limited董事馬豪輝及曾美萍表示,不反對松嶺一帶的用地用作興建住宅的用途。不過,如把該用地改為綜合發展區,則更易控制其發展。此外,大埔區議會表示,大埔露輝路土地由綠化地改為住宅地,會令大埔區人口比例大幅增加,區內交通難以負荷。
地政總署公布,推出大嶼山東涌第53a區的東涌市地段第38號的酒店用地招標,地皮將於下月5日開始招標,截標日期為10月17日。地皮面積約為122,710方呎,以地積比率約5倍計算,估計可建樓面約為613550方呎,美聯測量師行董事林子彬估計約值15.34億元,每呎樓面地價約2500元。
東涌酒店地下月初招標
另外電訊數碼公布,以5700萬元購入九龍大業街59號三湘九龍灣貨運中心3樓b貨庫連同3樓c4及c5卸貨區。市場消息指,銅鑼灣利園山道54至70號地下6號舖,面積326方呎,獲新租客以8.5萬元租出,月租較舊租10萬元減約15%。據了解,上址舊租客為時裝,業主於3至4個月前放盤,惟反應一般,終願意調整租金租出。
(蘋果)觀塘重建項目 重新招標 傳撤入場費 市建局保留商場
剛於上周「撻Q」流標,觀塘市中心第二、三發展區重建項目,局方昨宣佈再度邀請10家發展商按已修訂的招標條款入標,本月26日截標,下月公佈結果。市傳原有80億元的入場費條款將取消,但關鍵的商場及公共設施部份,仍要在建成後交回局方,吸引力未見增加。
市建局昨日發新聞稿指,董事會上星期決定,於昨日再次邀請10家符合局方要求的發展商按已修訂的招標條款入標競投,合作發展觀塘市中心計劃第二、三發展區項目。 消息公佈後,市場隨即傳出多項有關已修訂的招標條款。綜合消息指,原有80億元的入場費條款將會取消,分紅比例仍然由發展商自行建議,但有分析認為,既然市建局最初定下80億元的入場費條款都沒有發展商「守規矩」,取消或堅持80億元這個數字絕對是沒有意義。 至於關鍵條款的商場及公共設施部份,涉35萬方呎,則有傳繼續由中標財團興建,但將來的擁有權仍然歸市建局所有,建成後需要將商場及公共設施交予局方,局方會給予發展商約18億元,對部份擅於營運商場的發展商而言,吸引力沒有增加。
允商討興建細戶比例
另一方面,項目的總樓面面積近150萬方呎,單位供應數目達1,700伙,估計平均單位面積達800多方呎,即是以中大型單位為主,有部份發展商指有關設計不合時宜,未必足以回本,故有傳局方在新方案中,容許發展商與局方商討興建細單位之比例,單位供應數目維持約1,700伙。至於一直被批評工程複雜的平台部份,亦有傳完工日期限定由原本的45個月大幅延長至72個月。 上一次有份入標的會德豐,集團副主席梁志堅認為,要求發展商支付最低80億元入場費的門檻取消,並放寬平台部份完工日期,自由度增加,對發展商而言有很大幫助。但指發展上仍有局限,離不開局方的框架,集團要看看可否增加細單位的數目,再計過數。 另一有份在上一次入標的新地及琣a,前者表示招標條款比之前吸引,會有興趣入標;後者則指是次修改比之前靈活性增加,會考慮入標。至於重新獲邀的新世界及太古地產則表示會研究標書。項目計劃2019年落成。 據了解,有傳局方亦放寬容許獲邀名單以外的發展商,加入10家獲邀發展商合組成財團,即是早前曾落選的麗新及萬科等有機會參與「復活戰」。
(東方)用家搶貨 硬啃SSD
辣招原意壓抑炒風,但最終「辣埋」買家,苦果要用家自付。荔枝角美孚新邨在缺盤下有換樓客不還價,甚至願付5%額外印花稅(SSD),終打動業主以890萬元出售園景標準戶,連同約44.5萬元稅款計,實用呎價近1.3萬元,超越凸海樓王,再創新高。有學者認為,情況反映二手供應短缺,並由業主「話晒事」,買家憂慮後市再升。
美聯吳志輝稱,美孚新邨5期蘭秀道2號高層A室,實用面積719方呎,望公園泳池景,原業主於前年九月底以約748.8萬元購入自用,設百萬元裝修,上月以約890萬元放盤。
換樓客多付44萬入市 有外區換樓客為求搶盤,不惜以開價890萬元承接單位,更額外承擔44.5萬元SSD稅款,實用呎價約12,378元,實用呎價僅次於屋苑樓王凸海戶。
上述成交若連同稅款計,實用呎價約12,997元,料創屋苑呎價新高。註冊處資料,上述單位七三年成交價僅8.438萬元,反映該單位樓價在41年間上升約104倍。
吳氏續稱,上址原業主持貨不足兩年帳賺約141.2萬元,由於美孚新邨盤源短缺,市場現僅餘約30個鎖匙盤。上述用家怕後市再升,儘管多等約兩個月單位便可鬆綁,買家亦情願付辣招稅搶盤。現時即使質素較低的放盤,如1期百老滙街17號極低層戶,亦獲買家以400萬元承接,屬近月低價,實用呎價約8,247元。
學者:反映供應不足 藍籌屋苑出現買家付SSD搶盤,浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為,反映市場供應不足,賣方明顯已主導二手市場,買家亦擔心後市再升,為避免風險才付稅入市。雖然市場有機會再錄同類個案,但預期不會成為二手市大趨勢。
另世紀21奇豐周淑萍稱,沙田欣廷軒2座連天台戶,原叫價約520萬元,儘管臨場反價8萬元,但買家仍願追價至528萬元承接,實用呎價約13,333元,呎價創屋苑新高。消息稱,同區好運中心柏林閣高層H室售約418萬元,實用呎價約12,822元亦創新高。
美聯袁佩雲稱,葵涌廣場3座中層D室,獲外區上車客以新高實用呎價約12,579元購入,成交價約400萬元,約兩年升值47%。中原趙鴻運稱,鰂魚涌太古城燕宮閣中層A室只減價約3%,即售1,068萬元。港置李志堅稱,元朗YOHO MIDTOWN第6座銀主盤亦售800萬元,實用呎價約8,909元。
(星島)用 家 吸 好 運 中 心 呎 價 1.28 萬 新 高
用家追捧下,中細盤頻錄新高價成交。沙田好運中心高層,每方呎約一萬二千八百二十二元易手,屬於該屋苑歷史呎價新高。葵涌廣場兩房戶,以每方呎一萬二千五百七十九元易手,亦創下屋苑新高。
沙田好運中心錄得屋苑新高價成交,美聯物業高級營業經理梁兆堅表示,單位為柏林閣高層H室,面積約為三百二十六方呎,以約四百一十八萬元成交,實用面積呎價約一萬二千八百二十二元,屬於該屋苑歷史呎價新高,買家為用家。
美聯物業高級區域經理袁佩雲表示,葵涌廣場亦錄屋苑新高價,三座中層D室,面積約三百一十八方呎,獲上車客以約四百萬元承接,呎價約為一萬二千五百七十九元。對上次高價成交為三座高層E室,面積三百一十八方呎,呎價一萬二千二百零八元,較舊紀錄高約百分之三。
美孚新h五期蘭秀道二號高層A室,面積約為七百一十九方呎,望荔枝角公園及泳池景觀,獲八百九十萬元成交,呎價約為一萬二千三百七十八元,為同類單位新高價。美聯物業高級區域營業董事吳志輝表示,該宗交易由買家承擔百分之五SSD稅款,共斥資九百三十四萬五千元,皆因見放盤罕有。
太古城昨連錄兩宗成交。中原地產營業經理趙鴻運指,為燕宮閣中層A室,面積七百四十七方呎,業主減價三十二萬元後以一千零六十八萬元成交,呎價一萬四千二百九十七元;另一單位為金山閣低層C室單位,面積五百八十二方呎,以八百零五萬元沽出,呎價一萬三千八百三十二元。
粉嶺昌盛苑單位為D座低層四室,面積約六百五十方呎,美聯物業高級營業經理周志強透露,原業主減價十一點二萬元,綠表客以二百六十三萬八千元入手,呎價約為四千零五十八元。
中原地產經理柯勇表示,翠林村雅林樓低層九號室,面積三百八十一方呎,以二百三十萬元沽出,呎價六千零三十七元。
祥益地產高級營業經理胡志偉表示,景峰花園四座低層A室,面積四百二十三方呎,原業主減價七點二萬元,買家以二百四十萬八千元成交,呎價五千六百九十三元。
(星島)東 涌 酒 店 地 招 標 估 逾 15 億
政府為加快土地供應,近月推出多幅土地同時招標,地政總署昨日公布,位於大嶼山東涌酒店地皮,定於下月初開始招標,綜合市場估計,項目介於十五億至十八億元水平,料吸引有發展酒店業務之財團競投,另有地產商指出,由於同區有多項酒店發展項目,令到酒店地皮吸引力減少。
位於新界大嶼山東涌第五十三A區的酒店用地,乃季內賣地計畫中僅有一幅可作純商業用途的地皮,由於政府近年積極發展大嶼山,除旅遊景點外,當日後港珠澳大橋興建及啟用後,大嶼山的遊客量會大大增加,而且東涌鄰近機場,對酒店客房有一定需求,相信該地皮會受到市場歡迎。
富豪酒店國際執行董事范統表示,集團對該酒店地皮有興趣,認為東涌乃政府未來會發展的重鎮,將來希望可突現時的二十萬人口,而且,毗鄰東薈城的東涌商業地亦會發展作大型商用項目,相信對酒店業有正面影響,但大嶼山將來亦有多個酒店項目,包括機管局剛推出的酒店地招標、迪士尼的擴建等,相信在該區發展酒店會有一定的競爭。
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,由於該幅酒店地皮鄰近機場,且擁港珠澳大橋等概念,因此具一定吸引力;但他續指,由於酒店建築成本較高,約每方呎五千元左右。
他又指出,由於回本期較長,預計地價會比同區商業用地為低,預計入標將以有經營酒店經驗的大型發展商為主,估計樓面呎價約三千元,即估值約十八億四千多萬元。
綜合測計師估計,該地每方呎樓面價值逾二千五百元,估值逾十五億三千四百萬元。該地皮定於下月五號開始招標,並於十月中截標,該地佔地十二萬二千七百一十方呎,以地積比率五倍計算,可建樓面為六十三萬五千五百方呎,市場預期該地可興建一千一百間客房。
據旅發局數字,去年訪港旅客達五千四百多萬人次,按年增近一成二。年初政府公布的評估報告更預計,直至二○二三年,每年訪港旅客更突破一億人次。換言之,本港未來對酒店房間需求,可謂有增無減,有見及此,政府近期亦加快推出酒店用地,以增加供應。
(星島)嵐 山 限 量 推 急 收 逾 160 票
新盤市場愈來愈熾熱,發展商不斷加速旗下新盤推售步伐。當中大埔嵐山,於推出全城關注的逾一百七十多方呎開放式單位後,市場反應不俗,綜合市場消息指,累收逾一百六十票。至於項目的示範單位,昨天錄平穩參觀人流,以年輕客居多。此外,發展商表示,項目開放式單位會否拆售,將會於周五推售後,視乎銷情而定。
長實旗下大埔焦點新盤嵐山I期,昨進行新一輪軟銷。長實執行董事趙國雄表示,項目開放式單位會否獨立發售,待嵐山I期於周五(八日)發售後,視乎銷售狀況而定,料屆時推出的新銷售安排可以解答市場疑惑。他又指,滿意項目過去兩周銷情,並已達集團年訂立之銷售目標。
他重申,近日有買家撻訂,乃個人決定,且屬個別例子。至於將軍澳項目緻藍天,目前仍與合作夥伴傾談中,待有共識會有新的銷售部署,希望於短期內上載樓書。
趙氏表示,佔領中環會對經濟有影響,市民應理性表達意見。實質上,現在香港有很多合法表達意見的渠道,故不建議市民通過非法渠道表達。他亦透露,佔領中環因對本港整體經濟有影響,同時會對本港樓價產生影響。
長實地產投資董事劉啟文指,新一批單位已開始接受認購登記,定於本周四(七日)晚九時截票,周五晚七時發售。
設於紅磡的示範單位昨繼續開放供公眾參觀,由於屬上班時間,前往睇樓人流明顯較前數天少,整日參觀人流保持平穩,並以年輕準買家為主。綜合市場消息指,該盤累收逾一百六十票。
最新開價的一百一十伙,包括十八伙備受市場關注、全盤面積最小的一百七十七方呎開放式戶,單位分布第三、五、七至九座,定價介乎一百五十四萬元至二千二百六十八萬九千元,呎價由八千二百一十九元至一萬四千六百零二元,平均呎價九千八百六十四元。
該批一百一十伙當中的四十八伙定於周五限量推售,包括十七伙三房戶、十套「一+親」單位、五伙兩房單位及三伙連花園與連天台單位。該批單位平均呎價九千三百六十三元,折實優惠後平均呎價七千九百五十八元,定價最低為三座三樓H室,實用面積一百七十七方呎,定價一百五十五萬三千元,呎價八千七百七十四元,由於屬開放式單位,故買家需認購毗鄰之三房戶才可獲購入該單位的權利。
發展商維持原有優惠,包括選用即供付款可享減樓價最多半成、本月底前簽約額外百分之三折扣、置業升級優惠減樓價百分之三點二五、以及從價印花稅津貼額外獲百分之三點七五的樓價折扣。 最高優惠額佔樓價最多一成半。
劉氏亦指,項目最新的宣傳理念乃「千色」之旅,該旅行的第一浪是韓國。首十名於本周末(本月九日) 起至月底(包括該兩天)購買指定「一+親」單位的買家,可獲贈雙人五日四夜韓國豪華旅遊套票。該套票每套價值一萬八千元。
由系內與南豐及港鐵合作發展的荃灣西站環宇海灣,昨錄一宗交易。據市場消息,沽出二座三十七樓A室,實用面積九百零一方呎,定價一千二百七十二萬六千元,呎價一萬四千一百二十四元。
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西鐵呎價雖升5.9%,仍比新居屋便宜!
2014年7月西鐡沿線十大屋苑,在土地註冊處顯示(截至30號),買賣成交登記數字暫錄得255宗,實用面積平均呎價$7,745,建築面積平均呎價$6,075。
祥益地產營業董事謝澤銘表示,西鐵沿線在7月份成交量預期約在260宗,比6月份上升18%,在上月報告所見西鐵沿線也經鞏固完成在發力追落後,如期所料6月份成交量大升18%,而平均實用呎價同樣由$7,312升至$7,745一呎,升5.9%。
成交量創20個月新高 西鐵沿線在7月發力成交大升18%,突破20個月新高,更大大超越了大市,佔6成屋苑交投量上升,其實在兩個月前已見到西鐵物業明顯在鞏固且開始發力中,7月份已進入了新的上升階段,在呎價方面更有9個屋苑上升,如大興花園由$6,490升至$6,825,嘉湖山莊由$5,771升至$5,940,兆康苑由$5,574升至$5,744,卓爾居由$7,576升至$7,845,屯門市廣場由$7,952升至$8,091,雅都花園由$5,275升至$6,825,新元朗中心由$8,395升至$8,798,美孚新村由$9,395升至$9,498及荃灣花園由$9,567升至$10,793。
雖然西鐵沿線整體已升了5.9%,但大部分屋苑仍是落後於大市,在比較傳媒報導及評估的一些新居屋價格更要平,其評估新居屋免地價發售也要在$5,250至$6,440之間一呎,而連地價市值最高更達至$9,200一呎,而在西鐵沿線大部分屋苑也在$9,200以下一呎,兆康苑平均實用呎價也只在$5,744一呎,可見即使在追落後升幅較顯著,但也與新建居屋的價錢仍有一定距離,再加上2016年港珠澳大橋通車,到時屯門更是珠三角中心點,西鐵沿線的物業一定首先獲得邊際效益,可見上升空間之大。
*以上實用面積以資訊聆為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責)
附圖1:

附圖2:
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香港人應管好自己的概念
*轉載自2014年7月11日的新報
(按圖放大)
在一次演講後,有一個年輕人問我:「汪生,年輕人現在上車困難,如何是好?你對很多大學生要住在劏房,你有甚麼看法?」我的回應是:首先政府責無旁貸,一定要以新的房屋政策重新分配好財富和機會,但這方面其實政府正在很盡力去做了!餘下來可以做的,就是市民要調節好自己的置業心態!所謂「年輕人不能置業!」其實是民粹下的錯誤觀念!真正的實況其實是「年輕人不能在市區置業!」但是數十年來,從來年輕人也難以在市區置業的!要求在市區置業只是近年「新的要求」!上一代置業的年輕人包括筆者,往往就在偏遠地方!如三十年前到荃灣、或者二十年前到屯門置業一樣,小弟不才,到了四十五歲才有本事在九龍買樓自住!如此看來,有問題的可能不是環境,出了問題的可能是人的看法,是概念上出了混淆,是民粹甚至新聞被標題化的結果!
說近年香港人概念模糊了並不過態,因為現在根本到今天來說,仍然有置業的空間,到了今天,屯門勉強仍有250萬以下的私樓,兩小口子儲蓄三至五年就可以儲到一成的首期(假設以九成按揭保險制度),當我列舉以上數據回應向我發問的年輕人時,他的回應是認為就算儲蓄到首期,卻仍然供不起!這亦是另一個錯誤的概念,早前的文章已經講過月供包括連同息口都是比租金更低!那又如何存在供不起的道理呢?現在置業,負擔會比筆者年青的時候容易,而今日投資屯門似乎比20多年前投資荃灣更好!加上港珠澳大橋的升值因素,現在置業香港人其實是進可攻退可守的,香港人今次真是錯得太遠了!
政府不能幫我們太多!亦不可以補救到太多前朝政府錯誤!香港人要靠自己自強及調節,要學懂在爭取之餘,也要向環境妥協及屈就!如果說政府還未做好的,就是要進一步活化二手市場,只有透過市場行為才可做到社會的財富再分配啊。
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香港人應管好自己的概念
*轉載自2014年7月11日的新報
(按圖放大)
在一次演講後,有一個年輕人問我:「汪生,年輕人現在上車困難,如何是好?你對很多大學生要住在劏房,你有甚麼看法?」我的回應是:首先政府責無旁貸,一定要以新的房屋政策重新分配好財富和機會,但這方面其實政府正在很盡力去做了!餘下來可以做的,就是市民要調節好自己的置業心態!所謂「年輕人不能置業!」其實是民粹下的錯誤觀念!真正的實況其實是「年輕人不能在市區置業!」但是數十年來,從來年輕人也難以在市區置業的!要求在市區置業只是近年「新的要求」!上一代置業的年輕人包括筆者,往往就在偏遠地方!如三十年前到荃灣、或者二十年前到屯門置業一樣,小弟不才,到了四十五歲才有本事在九龍買樓自住!如此看來,有問題的可能不是環境,出了問題的可能是人的看法,是概念上出了混淆,是民粹甚至新聞被標題化的結果!
說近年香港人概念模糊了並不過態,因為現在根本到今天來說,仍然有置業的空間,到了今天,屯門勉強仍有250萬以下的私樓,兩小口子儲蓄三至五年就可以儲到一成的首期(假設以九成按揭保險制度),當我列舉以上數據回應向我發問的年輕人時,他的回應是認為就算儲蓄到首期,卻仍然供不起!這亦是另一個錯誤的概念,早前的文章已經講過月供包括連同息口都是比租金更低!那又如何存在供不起的道理呢?現在置業,負擔會比筆者年青的時候容易,而今日投資屯門似乎比20多年前投資荃灣更好!加上港珠澳大橋的升值因素,現在置業香港人其實是進可攻退可守的,香港人今次真是錯得太遠了!
政府不能幫我們太多!亦不可以補救到太多前朝政府錯誤!香港人要靠自己自強及調節,要學懂在爭取之餘,也要向環境妥協及屈就!如果說政府還未做好的,就是要進一步活化二手市場,只有透過市場行為才可做到社會的財富再分配啊。
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藉新房策 重新分配財富機會
*轉載自2014年7月11日的經濟日報
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在一次演講後,有一個年輕人問我:「汪生,年輕人現在上車困難,如何是好?你對很多大學生要住在劏房,你有甚麼看法?」我的回應是:首先政府責無旁貸,一定要以新的房屋政策重新分配好財富和機會,但這方面其實政府正在很盡力去做了!餘下來可以做的,就是市民要調節好自己的置業心態!所謂「年輕人不能置業!」其實是民粹下的錯誤觀念!真正的實況其實是「年輕人不能在市區置業!」但是數十年來,從來年輕人也難以在市區置業的!要求在市區置業只是近年「新的要求」!上一代置業的年輕人包括筆者,往往就在偏遠地方!如三十年前到荃灣、或者二十年前到屯門置業一樣,小弟不才,到了四十五歲才有本事在九龍買樓自住!如此看來,有問題的可能不是環境,出了問題的可能是人的看法,是概念上出了混淆,是民粹甚至新聞被標題化的結果!
說近年香港人概念模糊了並不過態,因為現在根本到今天來說,仍然有置業的空間,到了今天,屯門勉強仍有250萬以下的私樓,兩小口子儲蓄三至五年就可以儲到一成的首期(假設以九成按揭保險制度),當我列舉以上數據回應向我發問的年輕人時,他的回應是認為就算儲蓄到首期,卻仍然供不起!這亦是另一個錯誤的概念,早前的文章已經講過月供包括連同息口都是比租金更低!那又如何存在供不起的道理呢?現在置業,負擔會比筆者年青的時候容易,而今日投資屯門似乎比20多年前投資荃灣更好!加上港珠澳大橋的升值因素,現在置業香港人其實是進可攻退可守的,香港人今次真是錯得太遠了!
政府不能幫我們太多!亦不可以補救到太多前朝政府錯誤!香港人要靠自己自強及調節,要學懂在爭取之餘,也要向環境妥協及屈就!如果說政府還未做好的,就是要進一步活化二手市場,只有透過市場行為才可做到社會的財富再分配啊。
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藉新房策 重新分配財富機會
*轉載自2014年7月11日的經濟日報
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在一次演講後,有一個年輕人問我:「汪生,年輕人現在上車困難,如何是好?你對很多大學生要住在劏房,你有甚麼看法?」我的回應是:首先政府責無旁貸,一定要以新的房屋政策重新分配好財富和機會,但這方面其實政府正在很盡力去做了!餘下來可以做的,就是市民要調節好自己的置業心態!所謂「年輕人不能置業!」其實是民粹下的錯誤觀念!真正的實況其實是「年輕人不能在市區置業!」但是數十年來,從來年輕人也難以在市區置業的!要求在市區置業只是近年「新的要求」!上一代置業的年輕人包括筆者,往往就在偏遠地方!如三十年前到荃灣、或者二十年前到屯門置業一樣,小弟不才,到了四十五歲才有本事在九龍買樓自住!如此看來,有問題的可能不是環境,出了問題的可能是人的看法,是概念上出了混淆,是民粹甚至新聞被標題化的結果!
說近年香港人概念模糊了並不過態,因為現在根本到今天來說,仍然有置業的空間,到了今天,屯門勉強仍有250萬以下的私樓,兩小口子儲蓄三至五年就可以儲到一成的首期(假設以九成按揭保險制度),當我列舉以上數據回應向我發問的年輕人時,他的回應是認為就算儲蓄到首期,卻仍然供不起!這亦是另一個錯誤的概念,早前的文章已經講過月供包括連同息口都是比租金更低!那又如何存在供不起的道理呢?現在置業,負擔會比筆者年青的時候容易,而今日投資屯門似乎比20多年前投資荃灣更好!加上港珠澳大橋的升值因素,現在置業香港人其實是進可攻退可守的,香港人今次真是錯得太遠了!
政府不能幫我們太多!亦不可以補救到太多前朝政府錯誤!香港人要靠自己自強及調節,要學懂在爭取之餘,也要向環境妥協及屈就!如果說政府還未做好的,就是要進一步活化二手市場,只有透過市場行為才可做到社會的財富再分配啊。
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今日新聞摘要 22.05.14
(明報)代理實用面積計算違規 年半95宗
自去年初規定代理要以實用面積計算二手住宅物業,迄今已有近一年半,運輸及房屋局長張炳良稱,截至今年4月底,地監局合共發現95宗相關違規個案,當中只有一宗個案已成立;另運房局又指出,現時毋須劃一規定二手樓只以實用面積作表達。
僅1宗成立 罰款1000元
張炳良昨以書面回應立法會提問指出,去年1月至今年4月底,地監局共巡查1784家代理行,以及774次查察報章或網上廣告,其間發現95宗違規及接獲11個投訴,當中大部分發生於去年上半年,有關代理在監管局勸喻後已作出糾正,而在去年下半年或以後,則只有5宗違規個案。
在上述個案中,迄今只一宗成立,被譴責及罰款1000元,另有兩宗不成立,餘下兩宗則仍調查中。他又指出,在一手新例下,新盤單位全以實用面積計,加上現時實用面積已成為二手住宅買家比較的基準,相信假以時日,二手住宅只以實用面積表達,是順理成章的事,現時毋須劃一規定二手住宅以實用面積作表達。
另外,信置租務部總經理陳欽玲表示,集團計劃把尖東美食里由尖沙嘴中心延伸至帝國中心,現時兩個商場已擁有逾20間食肆,佔生意額逾50%。
信置尖東兩商場首季生意2億
陳欽玲又透露,今年首季兩個商場整體生意額約2億元,較去年同期增長約兩成。現時兩個商場每月平均人流為60萬,預料6月至7月期間,可為商場人流帶來20%升幅及25%生意額的增長。
(蘋果)高盛料內地樓市低迷兩年
內地各城市新樓盤近期持續劈價,但無助刺激銷情,高盛和穆迪亦加入唱淡內地樓市行列,其中高盛指內地未來兩年樓市將持續低迷,而穆迪則將中國房地產業展望,從穩定調整為負面。昨日個別內房股偏軟,綠城中國跌3.1%、佳兆業跌2%。 高盛發表報告指,內地樓市由今年起或陷兩年低潮,其後才能回復供需平衡。其間地價和樓價將持續下跌,預期今年內房銷售面積將按年跌15%,明年則持平,房企需要大幅減少新項目開工和資本開支才能度過難關。 高盛指,假設內地房地產發展商需要為現有12.7萬億元(人民幣.下同)債務進行再融資,估計涉及資金缺口將高達1.6萬億元,相信實力較弱的房企再融資會有困難。 高盛認為,雖然目前資產減值風險已普遍反映於內房估值中,但高槓桿、低毛利房企將面臨更多減值風險,包括琱j、富力等,反之萬科、碧桂園、中海宏洋、雅居樂等較低槓桿和高毛利房企的風險便較低。
穆迪調低展望至負面
穆迪昨日亦發表了報告,將中國房地產業的展望從穩定調整為負面,反映了預計未來12個月的住宅房地產銷售增長將會大幅放緩,庫存水平較高,以及流動性趨弱。 報告指,內地樓市今年銷售增幅將明顯放緩,預期增幅只在0至5%,顯著低於去年26.6%的增幅。 穆迪還表示,今年房地產開發商流動性相對較弱,信貸質素將會繼續下降,再融資風險亦將會增加,因為近期發生不少違約事件,銀行信貸投放將會變得更有選擇性。
(蘋果)豪宅銀主盤連環減價 淺水灣麗景園低市價三成放售
受「減辣」刺激,貴價豪宅盤伺機減價求售。淺水灣麗景園一個低層銀主盤,上月底以3,300萬元拍賣,卻因未到價收回,銀主安排另一拍賣行本月底再翻拍,並下調底價9%至3,000萬元求出貨,較市價低近三成。另一邊廂,薄扶林貝沙灣一周內連沽兩伙「巨無霸」大戶,新近1期8座相連戶,業主劈價1,500萬元,以7,800萬元賣出。
政府建議放寬雙倍印花稅(DSD)的換樓限期,建議對樓市影響尚待觀察,惟一眾豪宅放盤業主,則趁機減價沽貨,帶動成交。動輒千萬元的豪宅屋苑貝沙灣,近日頻錄成交。
貝沙灣劈價1,500萬沽出
消息指,1期8座高層A及B室相連戶,實用2,963方呎,原業主放盤兩年多,由去年底9,300萬元,至近日最終劈價1,500萬元,以7,800萬元易手,呎價2.6萬元。土地註冊處資料顯示,原業主04年透過公司名義共斥資2,323萬元買入兩單位,是次沽售,10年內賬面勁賺逾半億元,達5,477萬元,升2.4倍。 貝沙灣過去一周內錄約6宗成交,除上述相連戶,2期3座頂層複式銀主盤,最終劈價300萬元,以8,500萬元獲承接。屋苑普通分層戶,如2期8座低層B室,亦剛以3,400萬元沽出。該屋苑單是一周內的成交額已達2.6億元。 因應豪宅銀主盤增加,質素較差兼放售多時的銀主盤,陸續劈價。淺水灣麗景園8座低層銀主盤,上月透過私人拍賣場以3,300萬元拍賣,但未到價收回,銀主正透過另一家拍賣行於本月底翻拍,底價下調9%至3,000萬元,較市值4,200萬元,低近三成,相當震撼。
拍賣行:銀主盤陸續推售
卓先拍賣行負責人指,麗景園銀主盤由於屬極低層單位,海景欠奉,沽貨有一定難度。該單位去年10月由銀主接手後放售,惟一直乏人問津,銀主上月透過拍賣行拍賣,底價3,300萬元,低市價21.4%,仍未能售出,遂決定再劈價300萬元,安排下周五開拍。該單位實用2,049方呎,呎價14,641元。同類高層海景單位6座高層B室,實用2,049方呎,上月以5,000萬元成交,呎價24,402元。 卓先指,現有約10個銀主盤,將陸續推出市場拍賣。另一家拍賣行忠誠拍賣,現有約20個銀主盤,該行負責人表示,近期銀主盤去貨頗快,每月新增銀主盤約5至8個,現時累積約20個。
(蘋果)港人置業信心跌至負數
英國友誠國際一項調查顯示,由於政府推出連串樓市調控措施,本港受訪者對地產市場信心指數錄得自2012年第四季推出調查以來,首次跌至負數3點,當初推出時指數曾高達35點,而去年第四季為13點。由於樓價不斷上漲,置業已超越子女教育基金,成為受訪者三大儲蓄目標之一,其餘為退休和未雨綢繆。
各類投資信心指數均跌
該調查於4月初訪問了500名本港人士,其可動用投資資產在50萬元以上。友誠國際董事總經理陳來興表示,有69%受訪者現時有300萬元或以下的儲蓄,但半數人士認為此金額不足以應付一家三口若失去經濟支柱時的需要,大部份受訪者指現時的儲備,只足夠應付未來一至兩年的生活開支。 此外,調查又發現,本港的投資者情緒在下滑,有關投資者指數由去年第四季的28點,跌至今年首季的15點,反映現今投資環境並不明確。 各類投資產品信心指數均告下滑,除了樓市降至負數外,去年第四季最受歡迎的股票市場,指數亦由42點降至28點;貨幣市場則由35點降至22點;債券市場則輕微由22點跌至19點;收藏品則由30點降至12點;黃金則由25點降至10點。 陳來興建議,受訪者明白自身保障不足,應諮詢專業理財顧問意見,深入了解財務計劃,以達致財務目標。
(蘋果)首季買多層樓達3,540宗
運房局局長張炳良昨表示,今年截至3月止,期內持有香港身分證的個人住宅物業買家,在簽訂相關的買賣協議當日擁有其他在港物業的宗數為3,540宗,只佔去年全年近兩萬宗的17.7%。 張炳良昨日就立法會議員的查詢,以書面回覆有關持有香港身分證的個人住宅物業買家、在簽訂相關的買賣協議當日擁有其他在港物業的情況,根據稅務局加蓋印花申請的統計資料,截至今年3月,有關買家在進行相關交易時,沒有擁有其他在港物業的宗數為7,846宗;有關買家在進行相關交易時,擁有其他在港物業的宗數為3,540宗。前者佔去年全年的23.3%;後者則只是去年全年近兩萬宗的17.7%。 中大市場學系教授冼日明認為,雙倍印花稅(DSD)的存在確實是一個換樓的障礙,換樓客會擔心自身在限期內「賣唔切」原有單位,加上現時息口仍處於低位,租金又未見明顯下跌,業主持貨成本不高,普遍也不會急於換樓。冼日明又指,政府近日放寬DSD,表面上可將換樓客需求釋放,但提醒市民不要忘記最終受惠者為一眾急於出貨的發展商,而且辣稅確實有其存在價值,既可令投機者計算清楚入市成本,同時亦可驅使決意換樓的人士為避免交稅,從而願以較平樓價賣出原有單位,有助紓緩高樓價情況。
(星島)群 盤 谷 客 同 步 接 力 出 擊
多個新盤經連番軟銷,開售進程將進入大直路,年初至今最大型新盤荃灣環宇海灣,發展商今公布最新銷售部署,綜合市場消息指,項目最快料在今日開價,首批多於三百伙,將為季內一手市場重要指標;同時,愉景灣現樓新盤悅堤亦於昨日上載書,首批將不少於五十伙,並主打三、四房全複式大戶。
由長實、南豐及港鐵合作發展的荃灣西站環宇海灣,項目近期不斷進行軟銷,經一輪谷客部署,市場消息指,該盤有望於今日正式開價,並有機會緊接於日內開放示範單位。
長實地產投資董事郭子威表示,今日將公布該盤之重要銷售安排,料可解答準買家的疑問。
該項目設於尖沙嘴港景匯的二至四房間隔之示範屋,繼續有限度開放,僅讓代理參觀。
就昨日下午於現場所見,前往睇樓的代理人流保持不俗,為免出現混亂,發展商職員早已於示範單位外,以圍欄劃開排隊區域。
發展商較早前表示,首批將會推出超過兩成單位,即涉及逾三百三十四伙,並會主打三房及四房大戶型單位。又針對項目希望主攻的換樓客源,為買家提供一按加二按的優惠,合共按揭成數達樓價八成半。
至於該盤的市場反應亦不俗,問盤量不斷增加,當中以新界區客為主導,佔逾六成;至於九龍客源亦不容忽視,約佔三成。
該盤位於永順街四十八號,涉及七座物業,共提供一千七百一十七伙,並以大單位為主打,標準戶面積介乎四百八十二至九百一十四方呎,涵蓋兩房至四房間隔,另設有五十五伙連平台或連天台的特色單位,該盤的預計關鍵日期為明年三月底,樓花期約十個月。
另一邊廂,香港興業旗下愉景灣新盤悅堤,亦密鑼緊鼓地進行推售部署,項目樓書已於昨午上載至一手銷售網。
香港興業銷售及市務助理總經理陳秀珍指,悅堤由十七座低密度住宅物業組成,共提供一百零二個全複式單位,採用疊建式花園屋洋房設計,每座包含六個複式單位,且每戶均享獨立地下入口,二樓以上單位擁有私人電梯大堂,且項目的三分之二,即六十八個單位會有相連的泳池。
她亦表示,該物業主打大戶型住宅,其中包括十二個四房雙套單位,面積約一千九百方呎;八十八個三房單位,且分別提供面積約一千四百方呎的細三房戶型,及面積約一千七百方呎的大三房戶型。當中更有兩個面積約一千七百方呎的三房戶被改動成兩房雙套間隔,作現樓裝修單位供參觀。
樓盤共提供三個現樓裝修單位,除上述兩個兩房雙套單位外,還有一個大三房單位,惟未決定該三伙現樓裝修單位的具體日期。
她進一步表明,價單則會待示範單位開放後才公布,首批價單最少涉五十伙,以三房單位為主。由於項目主打大單位,料吸引家庭客及投資者。此外,由於政府冀加速發展大嶼山附近區域,該處陸續有大型基建落成,如港珠澳大橋等,有利區內發展,故料區內未來前景廣闊。
她又指,政府放寬從價印花稅(DSD)之限制,對本港整體樓氣氛均有利,料日後交投會漸轉熱熾。而悅堤是現樓項目,仍未決定延長成交期的確實時間。
此外,系內的愉景灣津堤則僅餘一伙複式戶,該單位位於項目的一座
(星島)代 理 商 會 籲 辣 稅 資 助 牌 費
樓市成交量偏低,代理業生存困難;地產代理監管局於前天與八大代理商會舉行例會,局方與代理業集中討論包括談及紀律處分新計畫、管冶及消費教育等議題外,代理亦向局方提出轉達政府建議,要求將影響行業之辣稅部分收入,撥出部分資助現高昂牌費。
代理界出席者香港地產代理商會主席朱建蘭指出,會議中談及各項監管局議題外,亦反映業界經營情況,包括樓市成交少,令個別經營業結業等,她指出,已準備草擬建議,要求局方向政府轉達,當中辣稅收入撥出部分資助受影響代理牌費等,她亦估計,今年內已有數百代理流失。
香港專業地產顧問商會會長鄺志輝表示,市場成交減少下,在持牌人數減少及牌照收入減少下,地監局對發牌減費空間有限,故代理界商會等建議,政府將部分辣稅收入,一筆過注資地監局,以資助減牌費措施。他指出,其實活躍持牌人僅二萬多人,故應資助該批業界人士。
鄺氏又估計,最近地監局錄得代理持牌人數僅輕微減少,主要是真正下跌數字還未反映,由於牌費一年為期,故今年下跌數字最終在下年反映,按現時每月樓宇成交五、六千宗水平,加上換樓活動等減少,估計明年活躍代理人數進一步減少一至二成。
至於地產代理監管局行政部門,前天與業界舉行季度聯絡會議,該局於日前表示,討論有關業界執業的議題,包括有關紀律處分新計畫的實施情況,以及地產代理公司的有效管治等。
而會議上,監管局行政部門通知代理業界,有關紀律處分新計畫,此外,該局行政部門亦在會議上,提出業界加強其地產代理業務有效管治,代理須設立妥善的程序,或制度監督和管理其地產代理工作的業務。
另外, 在會議上,監管局行政部門亦提醒業界,有關額外印花稅及買家印花稅的執業通已經生效等,並且鼓勵業界參與持續專業進修計畫的新措施,包括推廣持續進修,以提升業界的專業水平。
今次出席會議之局方代表,包括署理行政總裁韓婉萍、規管及法律總監劉淑棻及執行總監方安妮等,而代理業界有八個商會代表等
(星島)屋 苑 議 價 收 窄 1% 至 6%
二手樓市交易量持平,市場紛錄大屋苑議幅收窄,幅度漸減至百分之一至六,且多個屋苑紛錄低價盤交易主導,低市價百分之二至七。
中原地區域營業經理張光耀表示,自雙倍印花稅修訂後,o魚涌太古城每日均錄得成交,本月迄今二十四宗,與上月同期相約,新近一宗成交為寶山閣高層H室,面積五百九十八方呎,原業主開價七百五十萬元,後議價四十萬元,議幅約半成,以七百一十萬元沽出,呎價一萬一千八百七十三元,較市價低約百分之二。
世紀21日昇執行董事黃文龍指,北角丹拿花園四座高層B室沽出,面積五百六十三方呎,附設三百九十四呎天台,業主原開價七百五十萬元,後議價減五十萬元後,終以七百萬元成交,議幅約百分之六,呎價約一萬二千四百三十三元,較市價低約百分之七。
中原分行經理梁植霖稱,荔枝角美孚新h於本周連續三日錄得成交,本月至今暫錄約二十五宗,新近一宗成交為一期百老匯街十一號中層A室,面積六百二十九方呎,業主原開價五百六十萬元,後議價減三十萬元後,以五百三十萬元成交,議幅約半成,呎價約八千四百二十六元。
美聯高級區域經理袁佩雲透露,葵涌新葵芳花園剛錄得一宗低市價成交,涉及單位為C座高層五室,面積約四百方呎,原業主開價四百一十五萬元,後議價約百分之一,以四百零八萬八千元成交,呎價約一萬零二百二十元元,低市價約半成。
利嘉閣助理分區經理鄭運就表示,奧運站君匯港本月交投激增,上月全月只錄一宗,而本月已錄八宗成交,新近一宗成交為該屋苑高層G室,面積約四百七十三方呎,業主開價六百五十萬元,後降價至六百三十六萬元易手,議幅約百分之二,呎價約一萬三千四百四十六元
(東方)穆迪降內房評級展望
國際信貸評級機構紛唱淡內地房地產業。穆迪料未來十二個月內地住宅銷售增長將顯著放緩,面對庫存水平較高及流動性趨弱問題,故將內房產業評級展望,由「穩定」調低至「負面」。
內房銷售恐零增長 繼惠譽日前指,受一線城市限購令等調控政策影響,未來三至五年內房產業毛利率將持續受壓。穆迪助理副總裁兼分析師梁鎮邦預期,未來十二個月銷售按年將溫和增長零至5%,顯著低過去年全國累計合約銷售額按年增速26.6%。穆迪又指,房地產業銷售增長下降,主要受累內地流動性收緊、按揭貸款利率提高、買家預期樓價會進一步下跌及中國經濟增長放緩。
穆迪又稱,近年房屋開工項目較多,增加發展商的未售庫存水平,在銷售增長放緩下,庫存水平將保持高位。
截至上月底止,跟蹤八個一、二線城市的庫存約為十四個月,接近一二年二月時約十六個月庫存高位,高庫存將削弱發展商的定價能力,並對其營運資本與利潤率產生壓力。
梁鎮邦稱,隨着銷售回籠資金放緩,預期發展商的流動性會下降。但受惠發展商業務規模較大等因素,預期將有能力抵禦具挑戰性的環境。
世聯行指,今年來市場的糟糕局面超預期,上半年房地產行業都呈負增長,全年存在負增長可能。下半年中央政策存在較大不確定性,若能有一系列行業紓困政策出台,全年料能維持個位數增長,全年商品住宅銷售金額則維持5%增長預測。
(東方)康怡癲嗌千二萬超另類
二手交投谷底反彈,激起業主叫價雄心。鰂魚涌康怡花園早前有單位以約1,210萬元高價沽,同屋苑一個曾發生事故的辣招刑滿「另類」單位,亦以此作放盤參考,開價約1,200萬元放售。另近日大型屋苑逾千萬元成交增,荔枝角美孚新邨有大單位售1,100萬元,料創屋苑今年新高。
消息透露,康怡花園一個曾發生事故單位,建築/實用面積約1,056/902方呎,約兩年前成交價仍低於800萬元,該盤辣招期刑滿後,近日叫價約1,200萬元放售,建築/實用呎價約11,364/13,304元。據了解,有個別大型銀行未為相關單位提供網上估價。代理表示,一個面積相若的單位早前曾以新高價約1,210萬元轉售,估計因近日市場氣氛回升,再度令業主心雄才以天價放盤。
美孚1100萬 今年新高 美聯吳志輝稱,美孚新邨本月已錄約29宗買賣,雖然較上月同期少兩宗,但大單位承接力增,6期蘭秀道40號中高層B室,建築/實用面積約1,478/1,109方呎,去年八月以1,200萬元放盤,至近日減至1,100萬元沽,售價創屋苑今年新高,建築/實用呎價約7,442/9,919元。原業主於七七年僅以約26.5萬元購入上址,期內升值逾40.5倍。
荃灣新盤將推出,凍結同區二手交投,但仍錄大單位成交。消息稱,區內萬景峯6座低層單位剛以約1,300萬元易手,售價屬屋苑今年新高,實用呎價約12,871元。
海怡太古城連約照搶 近日連租約盤亦被搶。中原盧鏡豪稱,鴨脷洲海怡半島本月已錄約25宗買賣,包括最少5至6宗逾千萬元成交,其中19座低層G室,剛連租約售出,成交價約1,105萬元。該行張光耀稱,鰂魚涌太古城本月錄約24宗買賣,當中至少7宗為連租約成交,包括寶山閣高層兩房單位,經一輪議價後,業主「漏夜」簽單,成交價約710萬元,減價約5.3%,實用呎價約1.19萬元,新買家為用家,打算七月約滿後收樓自用。
雖然樓市氣氛轉佳,但部分代理對後市有保留。美聯布少明稱,買家印花稅窒礙內地客在港置業,部分內地資金已放棄香港轉投海外。該行劉嘉輝稱,今年落成量料創十年新高,料租盤增加,在需求沒大增下,租金受壓。
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「自甘落後」不如「迎好而上」
*轉載自2014年4月29日林奮強先生的博客網站 想談談近年港人出現的「自甘落後」壞心態。兩星期前,李克強總理宣布「中港股民互通」這個對香港金融市場影響深遠的大好消息。但何以我們就急急地把這個「股票直通車」叫作「滬港通」而非「港滬通」呢?這反映心裡已認定香港當了阿二。我十分在意港人不介意被周圍的競爭對手後來居上,還任由他們絕塵而去。這是一種上進心退化的表現。明明香港前景亮麗,我們學歷最高的80後,絕對有能力從我們這一代中坑手中接棒,開創香港黃金五十年。97回歸時,上海GDP只有香港的四分之一,2010年已追上,今天更是香港的1.3倍。
現在我希望港珠澳大橋可以盡快通車,將橋名寫死在歷史之中。因經濟數據上,我們以前當作阿D的澳門,現已做了阿大。97年澳門人均收入只及香港的一半,到2008年已與港看齊,今天更是我們的2.3倍。若不及時為大橋定名,以後可能會改名做澳珠港大橋。我們的同區最大對手新加坡,過去35年中有25年人均收入都遜於香港。但2004年後,他們迎頭趕上,現已拋離我們四成,所以新加坡不需承受「調位之苦」﹕雖然馬來西亞人口是新加坡的6倍,而泰國人口更是新加坡的14倍;但我小時候的星馬泰,到現在仍然是叫作星馬泰,而非泰馬星。
作為這個城市的一分子,我們有責任問一問,何以短短十數載,香港便由遙遙領先同儕,淪為「輸成條街」。我們不能再錯失發展機會,因為這只會斷送我們讀書最多的年輕一代的上流機會,最終迫使他們離鄉別井,到比香港前景更佳的地方工作。亦因此,經濟發展不應該被妖魔化,因為它是文明社會的燃料。沒有經濟發展,即使我們見苦、見弱、見貧,都救不得,因為我們沒有資源。
幾星期前,我與一眾大嶼山發展委員會的同事去西珠三角地區做實地研究,得悉五邑(台山、開平、恩平、鶴山、新會)的人口約有400萬,而旅居海外的僑胞卻近300萬人,連香港五分之一人口也是祖籍五邑。如果百多年前這個地方發展成功,當地的壯年人就不需要去舊金山採金,也無需去新金山(墨爾本)賣命。好像現在來自四川的民工到全國各地工作,家鄉便成了老人村。相信這些有上進心的良「民」僑胞不會大量回鄉,而會擇「機會」而居,留在外地發展,令家鄉慢慢變成老人村。
香港的下一頁,你我都有責編寫。現在我們萬事俱備,只欠決心。我們重新憶起何事何物令我城偉大,重拾成就香港傳奇、卻一度旁落休眠的自強不息奮發打拚精神,迎好而上,加快增加各項社會經濟投資,利用各種「直通車」造大個餅。我們絕對可以躍升成更有活力、更繁盛、更人性化的國際都會。逆水行舟,不進則退。我們再任由阿二阿D爬頭,就得有做眾人阿D及忍受我們的下一代長期離港工作,不能陪伴家人的心理準備。香港有很多有心、有力的人,我絕不相信我們落得如此下場。請各位多為發展香港努力!發聲!加油! |
計一計數,上車不難!
*轉載自2014年4月4日的新報
(按圖放大)
上文說到屯門200萬或以下的放盤量開始有增加趨勢,個人認為這個是上車的好機會,尤其是在屯門及天水圍區,屯門因為放盤量較多,而在未來一年政府推出的土地竟有8幅,成為了「短期看跌!中期看淡!」的局面,不過公道一點說,屯門因為港珠澳大橋的關係,長遠應該是看好的!如果打算短中期內放盤的業主,我認為應該早減價,但如果打算長期持有的,我覺得絕對不用擔心!亦因此現在屯門的而且確是上車天堂,有甚麼投資比買的時候偏低,而長遠的升值能力高更加好?本文就為買200萬樓計一計數。
200萬物業(上車一般)可承做一按七成至九成(按揭保險),但當然買家必須要在落訂前向銀行做好估價,才能確保不失預算。
以九成按揭保險計算,20萬首期就可以做業主了!這個數目是任何年輕人兩小口子儲蓄三年可以達到的目標,如以2.15厘及供30年期月供僅$6789(未包按揭保險),這個供樓程度和租樓的租金相若,但是單是在首一個月,其中利息支出為$3225,本金為$3564,之後月供利息愈少,本金愈多!即是說由第一個月開始,實際的支出其實已經少了一半左右。
如果用三成首期60萬做七成按揭更經濟、輕鬆,月供約$5280比交租更平!
如果還想負擔輕一點,可以買免補地價的屯門居屋或是公屋,屯門仍然有100萬或以下的單位出售(當然要合乎有關白表或者綠表資格的人士)。
說現在年輕人買不起樓,其實在數字上並不現實,當然很多人會回應不想入屯門居住,這樣其實並不是買不買得起的問題,而是想不想搬入傳統較偏遠的地方居住而已!
一些年輕人會計劃十年後置業,其實我並不同意,人的儲蓄和物價去比併只會愈跑相差愈遠,我會建議年輕人儲錢三至五年,然後「睇餸食飯」!到時能買到甚麼就買甚麼,遇上低潮買到市區自然慶幸,遇上高峰買屯門公屋住又何妨?已擁有資產後再過三、五年,一樣能換到更好環境,但命運就掌握在自己手了。
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計一計數,上車不難!
*轉載自2014年4月4日的新報
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上文說到屯門200萬或以下的放盤量開始有增加趨勢,個人認為這個是上車的好機會,尤其是在屯門及天水圍區,屯門因為放盤量較多,而在未來一年政府推出的土地竟有8幅,成為了「短期看跌!中期看淡!」的局面,不過公道一點說,屯門因為港珠澳大橋的關係,長遠應該是看好的!如果打算短中期內放盤的業主,我認為應該早減價,但如果打算長期持有的,我覺得絕對不用擔心!亦因此現在屯門的而且確是上車天堂,有甚麼投資比買的時候偏低,而長遠的升值能力高更加好?本文就為買200萬樓計一計數。
200萬物業(上車一般)可承做一按七成至九成(按揭保險),但當然買家必須要在落訂前向銀行做好估價,才能確保不失預算。
以九成按揭保險計算,20萬首期就可以做業主了!這個數目是任何年輕人兩小口子儲蓄三年可以達到的目標,如以2.15厘及供30年期月供僅$6789(未包按揭保險),這個供樓程度和租樓的租金相若,但是單是在首一個月,其中利息支出為$3225,本金為$3564,之後月供利息愈少,本金愈多!即是說由第一個月開始,實際的支出其實已經少了一半左右。
如果用三成首期60萬做七成按揭更經濟、輕鬆,月供約$5280比交租更平!
如果還想負擔輕一點,可以買免補地價的屯門居屋或是公屋,屯門仍然有100萬或以下的單位出售(當然要合乎有關白表或者綠表資格的人士)。
說現在年輕人買不起樓,其實在數字上並不現實,當然很多人會回應不想入屯門居住,這樣其實並不是買不買得起的問題,而是想不想搬入傳統較偏遠的地方居住而已!
一些年輕人會計劃十年後置業,其實我並不同意,人的儲蓄和物價去比併只會愈跑相差愈遠,我會建議年輕人儲錢三至五年,然後「睇餸食飯」!到時能買到甚麼就買甚麼,遇上低潮買到市區自然慶幸,遇上高峰買屯門公屋住又何妨?已擁有資產後再過三、五年,一樣能換到更好環境,但命運就掌握在自己手了。 |
困擾本港樓市的兩謬誤
*轉載自2014年3月27日的晴報
(按圖放大)
在一次演講後,有一個年輕人問我:「汪生,年輕人現在上車困難,如何是好?」我的回應是:首先政府責無旁貸,一定要以新的房屋政策重新分配好財富和機會,但這方面其實政府正在很盡力去做了!餘下來可以做的,就是市民要調節好自己的置業心態!所謂「年輕人難以置業!」其實是民粹下的錯誤觀念!真正的實況其實是「年輕人難以在市區置業!」但是數十年來,從來年輕人也難以在市區置業的!要求在市區置業只是近年「新的要求」!上一代置業的年輕人包括筆者,往往就在偏遠地方上車的!如三十年前到荃灣、或者二十年前到屯門置業一樣,小弟不才,到了四十五歲才有本事在九龍買樓自住!如此看來,有問題的可能不是環境,出了問題的可能是人的看法,是概念上出了混淆,是民粹甚至新聞被標題化的結果!
說近年香港人概念模糊了並不過態,因為現在根本到今天來說,仍然有置業的空間,到了今天,屯門仍不乏200萬樓下的私樓,兩小口子儲蓄三至五年就可以儲到一成的首期(假設以九成按揭保險制度),當我列舉以上數據回應向我發問的年輕人時,他的回應是認為就算儲蓄到首期,卻仍然供不起!這亦是另一個錯誤的概念,前文已經講過月供包括連同息口都是比租金更低!那又如何存在供不起的道理呢?現在置業,負擔會比筆者年青的時候容易,而今日投資屯門似乎比20多年前投資荃灣更好!加上港珠澳大橋的升值因素,現在置業只是量力而為的,其實是進可攻退可守,香港人今次真是錯得太遠了!
政府不能幫我們太多!亦不可以補救到太多前朝政府錯誤!香港人要靠自己自強及調節,要學懂在爭取之餘,也要向環境妥協及屈就!如果說政府還未做好的,就是要進一步活化二手市場,只有透過市場行為(即成交)才可做到社會的財富再分配啊。
除了「年輕人買不起樓!」這觀念是錯誤外,另一個香港人大錯特錯的概念就是以平均收入去評估樓市購買力,我每次聽到這種講法都嗤之以鼻,因為這種錯誤的看法,不單累死人,令到純良的消費者有了十分錯誤的判斷!
十分不幸地香港社會在近十年來是出現了貧富懸殊的,的確是很不公平,但貧富懸殊並不等於「社會購買力低」,現實應該是「購買力不平均」而已!當「不平均的購買力」遇上了「不需要平均購買力支持的市場」時,市場就能繼續運作下去。
如果香港樓市是需要每月成交10000-12000宗去維持的話,我認為這個市場是需要一個平均的購買力去支持的,但是在經過多年的市場調控措施之後,因為在按揭上,資產與現金的比率上,有資產者已經是不斷作出了調節的關係,現在市場只需要每月3000-5000宗已經可以作出平穩的運作了,這個市場只需要局部的購買力便可維持,最近的樓價下跌,平盤是無積聚性的,即是說賣了一個平盤之後,市場上不容易找到同類盤的平價,市場的結構根本無改變,梁振英政府只是幫了市民在物價上升的巨浪中,偷了一段連續性的微調期出來而已!
我輩50歲以上的較年長人士,是香港人口最大的板塊,我們的收入多量也多渠道,購買力又怎可以用平均收入去代表?以香港現在成交之少,我們的板塊足以支持市場,除非樓盤大量增加,偏偏樓市辣招正是增加「再投資」的成本和風險,有產者既然覺得再投資不化算,那又怎會多人放盤呢!?
剛剛日前花旗銀行及香港大學就報告了,十個香港人就有一個百萬富翁,而香港銀行存款亦創新高於43,798億,整體按揭應低於六成,這證明了整體香港是富有了不少,問題只是貧富懸殊!是分配的問題!「借得更少、財富更多的社會」試問樓價如何下跌太多!?而增加的「有錢人」,如果比樓盤增加更多的話,樓價跌的路又可以行得幾遠?
筆者和很多人一樣也痛恨地產霸權,更認為很多前朝政府的政策是錯得太離譜,但現實是,現在政府可以改變的已經不多,我認為市場已經尤如一個中了槍的人民一樣,子彈既已進入了身體,我們要面對現實想辦法去救治,而且要掌握時間!
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困擾本港樓市的兩謬誤
*轉載自2014年3月27日的晴報
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在一次演講後,有一個年輕人問我:「汪生,年輕人現在上車困難,如何是好?」我的回應是:首先政府責無旁貸,一定要以新的房屋政策重新分配好財富和機會,但這方面其實政府正在很盡力去做了!餘下來可以做的,就是市民要調節好自己的置業心態!所謂「年輕人難以置業!」其實是民粹下的錯誤觀念!真正的實況其實是「年輕人難以在市區置業!」但是數十年來,從來年輕人也難以在市區置業的!要求在市區置業只是近年「新的要求」!上一代置業的年輕人包括筆者,往往就在偏遠地方上車的!如三十年前到荃灣、或者二十年前到屯門置業一樣,小弟不才,到了四十五歲才有本事在九龍買樓自住!如此看來,有問題的可能不是環境,出了問題的可能是人的看法,是概念上出了混淆,是民粹甚至新聞被標題化的結果!
說近年香港人概念模糊了並不過態,因為現在根本到今天來說,仍然有置業的空間,到了今天,屯門仍不乏200萬樓下的私樓,兩小口子儲蓄三至五年就可以儲到一成的首期(假設以九成按揭保險制度),當我列舉以上數據回應向我發問的年輕人時,他的回應是認為就算儲蓄到首期,卻仍然供不起!這亦是另一個錯誤的概念,前文已經講過月供包括連同息口都是比租金更低!那又如何存在供不起的道理呢?現在置業,負擔會比筆者年青的時候容易,而今日投資屯門似乎比20多年前投資荃灣更好!加上港珠澳大橋的升值因素,現在置業只是量力而為的,其實是進可攻退可守,香港人今次真是錯得太遠了!
政府不能幫我們太多!亦不可以補救到太多前朝政府錯誤!香港人要靠自己自強及調節,要學懂在爭取之餘,也要向環境妥協及屈就!如果說政府還未做好的,就是要進一步活化二手市場,只有透過市場行為(即成交)才可做到社會的財富再分配啊。
除了「年輕人買不起樓!」這觀念是錯誤外,另一個香港人大錯特錯的概念就是以平均收入去評估樓市購買力,我每次聽到這種講法都嗤之以鼻,因為這種錯誤的看法,不單累死人,令到純良的消費者有了十分錯誤的判斷!
十分不幸地香港社會在近十年來是出現了貧富懸殊的,的確是很不公平,但貧富懸殊並不等於「社會購買力低」,現實應該是「購買力不平均」而已!當「不平均的購買力」遇上了「不需要平均購買力支持的市場」時,市場就能繼續運作下去。
如果香港樓市是需要每月成交10000-12000宗去維持的話,我認為這個市場是需要一個平均的購買力去支持的,但是在經過多年的市場調控措施之後,因為在按揭上,資產與現金的比率上,有資產者已經是不斷作出了調節的關係,現在市場只需要每月3000-5000宗已經可以作出平穩的運作了,這個市場只需要局部的購買力便可維持,最近的樓價下跌,平盤是無積聚性的,即是說賣了一個平盤之後,市場上不容易找到同類盤的平價,市場的結構根本無改變,梁振英政府只是幫了市民在物價上升的巨浪中,偷了一段連續性的微調期出來而已!
我輩50歲以上的較年長人士,是香港人口最大的板塊,我們的收入多量也多渠道,購買力又怎可以用平均收入去代表?以香港現在成交之少,我們的板塊足以支持市場,除非樓盤大量增加,偏偏樓市辣招正是增加「再投資」的成本和風險,有產者既然覺得再投資不化算,那又怎會多人放盤呢!?
剛剛日前花旗銀行及香港大學就報告了,十個香港人就有一個百萬富翁,而香港銀行存款亦創新高於43,798億,整體按揭應低於六成,這證明了整體香港是富有了不少,問題只是貧富懸殊!是分配的問題!「借得更少、財富更多的社會」試問樓價如何下跌太多!?而增加的「有錢人」,如果比樓盤增加更多的話,樓價跌的路又可以行得幾遠?
筆者和很多人一樣也痛恨地產霸權,更認為很多前朝政府的政策是錯得太離譜,但現實是,現在政府可以改變的已經不多,我認為市場已經尤如一個中了槍的人民一樣,子彈既已進入了身體,我們要面對現實想辦法去救治,而且要掌握時間!
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年輕人置業方法
*轉載自2014年3月26日的星島日報
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在一次演講後,有一個年輕人問我:「汪生,年輕人現在上車困難,如果是好?你對很多大學生要住在劏房,你有甚麼看法?」我的回應是:首先政府責無旁貸,一定要以新的房屋政策重新分配好財富和機會,但這方面其實政府正在很盡力去做了!餘下來可以做的,就是市民要調節好自己的置業心態!所謂「年輕人不能置業!」其實是民粹下的錯誤觀念!真正的實況其實是「年輕人不能在市區置業!」但是數十年來,從來年輕人也難以在市區置業的!要求在市區置業只是近年「新的要求」!上一代置業的年輕人包括筆者,往往就在偏遠地方!如三十年前到荃灣、或者二十年前到屯門置業一樣,小弟不才,到了四十五歲才有本事在九龍買樓自住!如此看來,有問題的可能不是環境,出了問題的可能是人的看法,是概念上出了混淆,是民粹甚至新聞被標題化的結果!
說近年香港人概念模糊了並不過態,因為現在根本到今天來說,仍然有置業的空間,到了今天,屯門仍不乏200萬樓下的私樓,兩小口子儲蓄三至五年就可以儲到一成的首期(假設以九成按揭保險制度),當我列舉以上數據回應向我發問的年輕人時,他的回應是認為就算儲蓄到首期,卻仍然供不起!這亦是另一個錯誤的概念,前文已經講過月供包括連同息口都是比租金更低!那又如何存在供不起的道理呢?現在置業,負擔會比筆者年青的時候容易,而今日投資屯門似乎比20多年前投資荃灣更好!加上港珠澳大橋的升值因素,現在置業香港人其實是進可攻退可守的,香港人今次真是錯得太遠了!
政府不能幫我們太多!亦不可以補救到太多前朝政府錯誤!香港人要靠自己自強及調節,要學懂在爭取之餘,也要向環境妥協及屈就!如果說政府還未做好的,就是要進一步活化二手市場,只有透過市場行為才可做到社會的財富再分配啊。
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年輕人置業方法
*轉載自2014年3月26日的星島日報
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在一次演講後,有一個年輕人問我:「汪生,年輕人現在上車困難,如果是好?你對很多大學生要住在劏房,你有甚麼看法?」我的回應是:首先政府責無旁貸,一定要以新的房屋政策重新分配好財富和機會,但這方面其實政府正在很盡力去做了!餘下來可以做的,就是市民要調節好自己的置業心態!所謂「年輕人不能置業!」其實是民粹下的錯誤觀念!真正的實況其實是「年輕人不能在市區置業!」但是數十年來,從來年輕人也難以在市區置業的!要求在市區置業只是近年「新的要求」!上一代置業的年輕人包括筆者,往往就在偏遠地方!如三十年前到荃灣、或者二十年前到屯門置業一樣,小弟不才,到了四十五歲才有本事在九龍買樓自住!如此看來,有問題的可能不是環境,出了問題的可能是人的看法,是概念上出了混淆,是民粹甚至新聞被標題化的結果!
說近年香港人概念模糊了並不過態,因為現在根本到今天來說,仍然有置業的空間,到了今天,屯門仍不乏200萬樓下的私樓,兩小口子儲蓄三至五年就可以儲到一成的首期(假設以九成按揭保險制度),當我列舉以上數據回應向我發問的年輕人時,他的回應是認為就算儲蓄到首期,卻仍然供不起!這亦是另一個錯誤的概念,前文已經講過月供包括連同息口都是比租金更低!那又如何存在供不起的道理呢?現在置業,負擔會比筆者年青的時候容易,而今日投資屯門似乎比20多年前投資荃灣更好!加上港珠澳大橋的升值因素,現在置業香港人其實是進可攻退可守的,香港人今次真是錯得太遠了!
政府不能幫我們太多!亦不可以補救到太多前朝政府錯誤!香港人要靠自己自強及調節,要學懂在爭取之餘,也要向環境妥協及屈就!如果說政府還未做好的,就是要進一步活化二手市場,只有透過市場行為才可做到社會的財富再分配啊。 |
屯門成為上車客樂園
*轉載自2014年3月21日的新報
 (按圖放大)
樓價會否結構性下跌?公道一些來說言之過早,但初步的跡象的確在屯門區開始出現,屯門區200萬或以下的私人樓放盤量,最近有回升的趨勢,雖然只是上升了10%,但是近半年首次有一定比例的回升,屯門區的200萬或以下的私樓放盤量,由2011年1月的1636個去到2012年1月的843個,去到2013年1月大幅減到83個,最低是2014年2月份只得43個,但最近回升到48個,從大幅急跌到略有反彈,數據初現但趨勢未成,卻值得留意!
現時業主心態是否很虛弱?我會用削弱來形容,事實上,在連串的樓花減價,加上震寰路及良德街的地皮以12年的低價出售,再配合政府剛宣佈來年推出34幅地皮招標裡,竟有最少8幅是屯門區,在放盤眾多的屯門二手市場來說,的確是削弱了放盤業主的雄心,現在是近年來對買家來說的最好時光,有選擇,還價對業主亦接受,很多時都會有比市價減5-10%的結果!
根據本公司的「祥益屯門樓市呎價領先指數」,2月24日至3月2日的一期報告比2013年12月30日至2014年1月5日的報告,我們錄得的私樓成交量是多了75%,顯示價格向下的確對製造成交量是有幫助!
減價的勢是否會繼續?既然我們有清楚的數據看到,我們何必去瞎猜,市場很快就會告訴我們,但有一點似乎是肯定的,就是屯門在大量供應之下,地皮價格都會偏低,從而影響二手市場的價格,當然箇中原因是因為影響到業主的心理,屯門中期的市場表現相信會跑輸大市。
但是將來港珠澳大橋的確會不斷為屯門增值,買屯門樓長線又會是增值較大,這是很奇妙的結果。
中短線跑輸大市,但長遠跑贏大市,屯門是買樓自住的上佳對象!常言道:年輕人難上車,但其實200萬樓如果是首次置業的年輕人,是可以以一站式的9成按揭保險去按揭,這樣20萬的首期相信兩小口子的年輕人可以在2年內儲蓄得到,在供樓可與租金相若而其中一半是本金的情形下是很化算的安排。
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屯門成為上車客樂園
*轉載自2014年3月21日的新報
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樓價會否結構性下跌?公道一些來說言之過早,但初步的跡象的確在屯門區開始出現,屯門區200萬或以下的私人樓放盤量,最近有回升的趨勢,雖然只是上升了10%,但是近半年首次有一定比例的回升,屯門區的200萬或以下的私樓放盤量,由2011年1月的1636個去到2012年1月的843個,去到2013年1月大幅減到83個,最低是2014年2月份只得43個,但最近回升到48個,從大幅急跌到略有反彈,數據初現但趨勢未成,卻值得留意!
現時業主心態是否很虛弱?我會用削弱來形容,事實上,在連串的樓花減價,加上震寰路及良德街的地皮以12年的低價出售,再配合政府剛宣佈來年推出34幅地皮招標裡,竟有最少8幅是屯門區,在放盤眾多的屯門二手市場來說,的確是削弱了放盤業主的雄心,現在是近年來對買家來說的最好時光,有選擇,還價對業主亦接受,很多時都會有比市價減5-10%的結果!
根據本公司的「祥益屯門樓市呎價領先指數」,2月24日至3月2日的一期報告比2013年12月30日至2014年1月5日的報告,我們錄得的私樓成交量是多了75%,顯示價格向下的確對製造成交量是有幫助!
減價的勢是否會繼續?既然我們有清楚的數據看到,我們何必去瞎猜,市場很快就會告訴我們,但有一點似乎是肯定的,就是屯門在大量供應之下,地皮價格都會偏低,從而影響二手市場的價格,當然箇中原因是因為影響到業主的心理,屯門中期的市場表現相信會跑輸大市。
但是將來港珠澳大橋的確會不斷為屯門增值,買屯門樓長線又會是增值較大,這是很奇妙的結果。
中短線跑輸大市,但長遠跑贏大市,屯門是買樓自住的上佳對象!常言道:年輕人難上車,但其實200萬樓如果是首次置業的年輕人,是可以以一站式的9成按揭保險去按揭,這樣20萬的首期相信兩小口子的年輕人可以在2年內儲蓄得到,在供樓可與租金相若而其中一半是本金的情形下是很化算的安排。 |
屯門成上車天堂
*轉載自2014年3月19日的星島日報
(按圖放大)
樓價會否結構性下跌?公道一些來說言之過早,但初步的跡象的確在屯門區開始出現,屯門區200萬或以下的私人樓放盤量,最近有回升的趨勢,雖然只是上升了10%,但是近半年首次有一定比例的回升,屯門區的200萬或以下的私樓放盤量,由2011年1月的1636個去到2012年1月的843個,去到2013年1月大幅減到83個,最低是2014年2月份只得43個,但最近回升到48個,從大幅急跌到略有反彈,數據初現但趨勢未成,卻值得留意!
現時業主心態是否很虛弱?我會用削弱來形容,事實上,在連串的樓花減價,加上震寰路及良德街的地皮以12年的低價出售,再配合政府剛宣佈來年推出34幅地皮招標裡,竟有最少8幅是屯門區,在放盤眾多的屯門二手市場來說,的確是削弱了放盤業主的雄心,現在是近年來對買家來說的最好時光,有選擇,還價對業主亦接受,很多時都會有比市價減5-10%的結果!
根據本公司的「祥益屯門樓市呎價領先指數」,2月24日至3月2日的一期報告比2013年12月30日至2014年1月5日的報告,我們錄得的私樓成交量是多了75%,顯示價格向下的確對製造成交量是有幫助!
減價的勢是否會繼續?既然我們有清楚的數據看到,我們何必去瞎猜,市場很快就會告訴我們,但有一點似乎是肯定的,就是屯門在大量供應之下,地皮價格都會偏低,從而影響二手市場的價格,當然箇中原因是因為影響到業主的心理,屯門中期的市場表現相信會跑輸大市。
但是將來港珠澳大橋的確會不斷為屯門增值,買屯門樓長線又會是增值較大,這是很奇妙的結果。
中短線跑輸大市,但長遠跑贏大市,屯門是買樓自住的上佳對象!常言道:年輕人難上車,但其實200萬樓如果是首次置業的年輕人,是可以以一站式的9成按揭保險去按揭,這樣20萬的首期相信兩小口子的年輕人可以在2年內儲蓄得到,在供樓可與租金相若而其中一半是本金的情形下是很化算的安排。 |
屯門成上車天堂
*轉載自2014年3月19日的星島日報
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樓價會否結構性下跌?公道一些來說言之過早,但初步的跡象的確在屯門區開始出現,屯門區200萬或以下的私人樓放盤量,最近有回升的趨勢,雖然只是上升了10%,但是近半年首次有一定比例的回升,屯門區的200萬或以下的私樓放盤量,由2011年1月的1636個去到2012年1月的843個,去到2013年1月大幅減到83個,最低是2014年2月份只得43個,但最近回升到48個,從大幅急跌到略有反彈,數據初現但趨勢未成,卻值得留意!
現時業主心態是否很虛弱?我會用削弱來形容,事實上,在連串的樓花減價,加上震寰路及良德街的地皮以12年的低價出售,再配合政府剛宣佈來年推出34幅地皮招標裡,竟有最少8幅是屯門區,在放盤眾多的屯門二手市場來說,的確是削弱了放盤業主的雄心,現在是近年來對買家來說的最好時光,有選擇,還價對業主亦接受,很多時都會有比市價減5-10%的結果!
根據本公司的「祥益屯門樓市呎價領先指數」,2月24日至3月2日的一期報告比2013年12月30日至2014年1月5日的報告,我們錄得的私樓成交量是多了75%,顯示價格向下的確對製造成交量是有幫助!
減價的勢是否會繼續?既然我們有清楚的數據看到,我們何必去瞎猜,市場很快就會告訴我們,但有一點似乎是肯定的,就是屯門在大量供應之下,地皮價格都會偏低,從而影響二手市場的價格,當然箇中原因是因為影響到業主的心理,屯門中期的市場表現相信會跑輸大市。
但是將來港珠澳大橋的確會不斷為屯門增值,買屯門樓長線又會是增值較大,這是很奇妙的結果。
中短線跑輸大市,但長遠跑贏大市,屯門是買樓自住的上佳對象!常言道:年輕人難上車,但其實200萬樓如果是首次置業的年輕人,是可以以一站式的9成按揭保險去按揭,這樣20萬的首期相信兩小口子的年輕人可以在2年內儲蓄得到,在供樓可與租金相若而其中一半是本金的情形下是很化算的安排。
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計一計數 上車不難
*轉載自2014年3月14日的經濟日報
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上文說到屯門200萬或以下的放盤量開始有增加趨勢,個人認為這個是上車的好機會,尤其是在屯門及天水圍區,屯門因為放盤量較多,而在未來一年政府推出的土地竟有8幅,成為了「短期看跌!中期看淡!」的局面,不過公道一點說,屯門因為港珠澳大橋的關係,長遠應該是看好的!如果打算短中期內放盤的業主,我認為應該早減價,但如果打算長期持有的,我覺得絕對不用擔心!亦因此現在屯門的而且確是上車天堂,有甚麼投資比買的時候偏低,而長遠的升值能力高更加好?本文就為買200萬樓計一計數。
200萬物業(上車一般)可承做一按七成至九成(按揭保險),但當然買家必須要在落訂前向銀行做好估價,才能確保不失預算。
以九成按揭保險計算,20萬首期就可以做業主了!這個數目是任何年輕人兩小口子儲蓄三年可以達到的目標,如以2.15厘及供30年期月供僅$6789(未包按揭保險),這個供樓程度和租樓的租金相若,但是單是在首一個月,其中利息支出為$3225,本金為$3564,之後月供利息愈少,本金愈多!即是說由第一個月開始,實際的支出其實已經少了一半左右。
如果用三成首期60萬做七成按揭更經濟、輕鬆,月供約$5280比交租更平!
如果還想負擔輕一點,可以買免補地價的屯門居屋或是公屋,屯門仍然有100萬或以下的單位出售(當然要合乎有關白表或者綠表資格的人士)。
說現在年輕人買不起樓,其實在數字上並不現實,當然很多人會回應不想入屯門居住,這樣其實並不是買不買得起的問題,而是想不想搬入傳統較偏遠的地方居住而已!
一些年輕人會計劃十年後置業,其實我並不同意,人的儲蓄和物價去比併只會愈跑相差愈遠,我會建議年輕人儲錢三至五年,然後「睇餸食飯」!到時能買到甚麼就買甚麼,遇上低潮買到市區自然慶幸,遇上高峰買屯門公屋住又何妨?已擁有資產後再過三、五年,一樣能換到更好環境,但命運就掌握在自己手了。 |
計一計數 上車不難
*轉載自2014年3月14日的經濟日報
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上文說到屯門200萬或以下的放盤量開始有增加趨勢,個人認為這個是上車的好機會,尤其是在屯門及天水圍區,屯門因為放盤量較多,而在未來一年政府推出的土地竟有8幅,成為了「短期看跌!中期看淡!」的局面,不過公道一點說,屯門因為港珠澳大橋的關係,長遠應該是看好的!如果打算短中期內放盤的業主,我認為應該早減價,但如果打算長期持有的,我覺得絕對不用擔心!亦因此現在屯門的而且確是上車天堂,有甚麼投資比買的時候偏低,而長遠的升值能力高更加好?本文就為買200萬樓計一計數。
200萬物業(上車一般)可承做一按七成至九成(按揭保險),但當然買家必須要在落訂前向銀行做好估價,才能確保不失預算。
以九成按揭保險計算,20萬首期就可以做業主了!這個數目是任何年輕人兩小口子儲蓄三年可以達到的目標,如以2.15厘及供30年期月供僅$6789(未包按揭保險),這個供樓程度和租樓的租金相若,但是單是在首一個月,其中利息支出為$3225,本金為$3564,之後月供利息愈少,本金愈多!即是說由第一個月開始,實際的支出其實已經少了一半左右。
如果用三成首期60萬做七成按揭更經濟、輕鬆,月供約$5280比交租更平!
如果還想負擔輕一點,可以買免補地價的屯門居屋或是公屋,屯門仍然有100萬或以下的單位出售(當然要合乎有關白表或者綠表資格的人士)。
說現在年輕人買不起樓,其實在數字上並不現實,當然很多人會回應不想入屯門居住,這樣其實並不是買不買得起的問題,而是想不想搬入傳統較偏遠的地方居住而已!
一些年輕人會計劃十年後置業,其實我並不同意,人的儲蓄和物價去比併只會愈跑相差愈遠,我會建議年輕人儲錢三至五年,然後「睇餸食飯」!到時能買到甚麼就買甚麼,遇上低潮買到市區自然慶幸,遇上高峰買屯門公屋住又何妨?已擁有資產後再過三、五年,一樣能換到更好環境,但命運就掌握在自己手了。
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屯門供應勢增 削弱業主雄心
*轉載自2014年03月07日的經濟日報
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樓價會否結構性下跌?公道一些來說言之過早,但初步的跡象的確在屯門區開始出現,屯門區200萬或以下的私人樓放盤量,最近有回升的趨勢,雖然只是上升了10%,但是近半年首次有一定比例的回升,屯門區的200萬或以下的私樓放盤量,由2011年1月的1636個去到2012年1月的843個,去到2013年1月大幅減到83個,最低是2014年2月份只得43個,但最近回升到48個,從大幅急跌到略有反彈,數據初現但趨勢未成,卻值得留意!
現時業主心態是否很虛弱?我會用削弱來形容,事實上,在連串的樓花減價,加上震寰路及良德街的地皮以12年的低價出售,再配合政府剛宣佈來年推出34幅地皮招標裡,竟有最少8幅是屯門區,在放盤眾多的屯門二手市場來說,的確是削弱了放盤業主的雄心,現在是近年來對買家來說的最好時光,有選擇,還價對業主亦接受,很多時都會有比市價減5-10%的結果!
根據本公司的「祥益屯門樓市呎價領先指數」,2月24日至3月2日的一期報告比2013年12月30日至2014年1月5日的報告,我們錄得的私樓成交量是多了75%,顯示價格向下的確對製造成交量是有幫助!
減價的勢是否會繼續?既然我們有清楚的數據看到,我們何必去瞎猜,市場很快就會告訴我們,但有一點似乎是肯定的,就是屯門在大量供應之下,地皮價格都會偏低,從而影響二手市場的價格,當然箇中原因是因為影響到業主的心理,屯門中期的市場表現相信會跑輸大市。
但是將來港珠澳大橋的確會不斷為屯門增值,買屯門樓長線又會是增值較大,這是很奇妙的結果。
中短線跑輸大市,但長遠跑贏大市,屯門是買樓自住的上佳對象!常言道:年輕人難上車,但其實200萬樓如果是首次置業的年輕人,是可以以一站式的9成按揭保險去按揭,這樣20萬的首期相信兩小口子的年輕人可以在2年內儲蓄得到,在供樓可與租金相若而其中一半是本金的情形下是很化算的安排。
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屯門供應勢增 削弱業主雄心
*轉載自2014年03月07日的經濟日報
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樓價會否結構性下跌?公道一些來說言之過早,但初步的跡象的確在屯門區開始出現,屯門區200萬或以下的私人樓放盤量,最近有回升的趨勢,雖然只是上升了10%,但是近半年首次有一定比例的回升,屯門區的200萬或以下的私樓放盤量,由2011年1月的1636個去到2012年1月的843個,去到2013年1月大幅減到83個,最低是2014年2月份只得43個,但最近回升到48個,從大幅急跌到略有反彈,數據初現但趨勢未成,卻值得留意!
現時業主心態是否很虛弱?我會用削弱來形容,事實上,在連串的樓花減價,加上震寰路及良德街的地皮以12年的低價出售,再配合政府剛宣佈來年推出34幅地皮招標裡,竟有最少8幅是屯門區,在放盤眾多的屯門二手市場來說,的確是削弱了放盤業主的雄心,現在是近年來對買家來說的最好時光,有選擇,還價對業主亦接受,很多時都會有比市價減5-10%的結果!
根據本公司的「祥益屯門樓市呎價領先指數」,2月24日至3月2日的一期報告比2013年12月30日至2014年1月5日的報告,我們錄得的私樓成交量是多了75%,顯示價格向下的確對製造成交量是有幫助!
減價的勢是否會繼續?既然我們有清楚的數據看到,我們何必去瞎猜,市場很快就會告訴我們,但有一點似乎是肯定的,就是屯門在大量供應之下,地皮價格都會偏低,從而影響二手市場的價格,當然箇中原因是因為影響到業主的心理,屯門中期的市場表現相信會跑輸大市。
但是將來港珠澳大橋的確會不斷為屯門增值,買屯門樓長線又會是增值較大,這是很奇妙的結果。
中短線跑輸大市,但長遠跑贏大市,屯門是買樓自住的上佳對象!常言道:年輕人難上車,但其實200萬樓如果是首次置業的年輕人,是可以以一站式的9成按揭保險去按揭,這樣20萬的首期相信兩小口子的年輕人可以在2年內儲蓄得到,在供樓可與租金相若而其中一半是本金的情形下是很化算的安排。 |
TOGETHER抗五低!
*轉載自2014年02月10日林奮強先生的博客網站
世上所有系統皆有其臨界點 (critical point) ,一旦跨過,結果便截然不同。而全球未來經濟臨界點肯定是嬰兒潮老化:這群佔先進國家人口三分一的人由創富消費、貢獻稅收的勞動人口變成消耗福利、緊抱儲蓄的退休人士。未來老化世界將和過去數十年有雲泥之別,陷入「三高五低」新現實 (new normal)——醫生會叫你防止三高,我們則會叫你留意五低:低增長、低就業、低利率、低回報、低創意!嬰兒潮經歷了自然膨脹的經濟,但80後卻面對自然萎縮的經濟。故人口老化下,受害的不是快將「過期」的長者,而是起碼還活多60年的80後。
在這「99死1生」新時代中,香港卻有獨特精神資本 (spiritual capital) 和財政資本 (financial capital) 可獨善其身,縱有比西方還惡劣的「九流」人口結構,卻能創出不一樣的「一流」未來,故決策時切忌「活人當屍辦」!
香港堪稱擁有全球先進地區最穩健紮實的經濟、財務實力。西方國家政府欠債纍纍、福利系統尾大不掉,我們剛好相反:香港沒有「洗腳唔抹腳」的財政預算,長期公共收支平衡,也未有根深蒂固的福利主義,市民普遍自強不息 (綜援受助人數過去4年減少近兩成);與歐美國家年輕一代估計每人將背負數百萬 (港元,下同) 國債相比,香港年輕人卻每人平均坐擁數十萬元財政儲備,真正贏在起跑線!
與有7成要依賴公營退休金養老的西方民眾相比,港人處境好得多:與美國數年前還是負數,現時仍不足5%的儲蓄率相比,港人深受中國傳統思想影響,不喜先使未來錢,儲蓄率高達30%;而且當8成嬰兒潮還未退休,已有6成私人住宅單位業主已供滿,餘下日子已無住屋開支,有餘錢用作消費之餘更可支持下一代置業。
更令我們樂觀的是,香港在黃金五年機遇下大有潛質能保持經濟蓬勃發展。我們座落全球經濟增長最快的區域,周邊城市對香港服務業需求旺盛,中國人口更比我們年輕7年,當我們的時髦波鞋舖已不敵輪椅舖,仍可對內地顧客賣多10年波鞋才「轉行」。自2008年香港總零售額急增近一倍,訪港旅客人次上升85%,反映香港市場不再是700萬顧客,而是全中國13億、甚至全球70億人的市場,令全民受惠:總就業人數4年間增近9%,比人人懷緬的80年代高增長時期還要快,家庭入息中位數亦在2010年至今大增近30%。當本地市民老化減少消費,卻有外來賓客流入補上;更有高鐵和港珠澳大橋等基建把遠在天邊的7,000萬珠三角顧客在半小時內帶到近在眼前的東涌和西九,成為香港克服人口老化的長春妙藥。
經濟優勢固然重要,但要讓香港和諧、快樂地老化,硬蹦蹦的經濟硬指標是不夠的,社會的精神資本亦不可少。我們在人口政策研究中歸納了香港8項精神資本並創出一個 “acronym” ——“TOGETHER”,可賦予香港一個讓長者安享晚年、年輕人理想發展的融洽社會,令幸福繫萬家,活力聚香江:
(1) T for Togetherness (團結一家親) (2) O for Open-mindedness (靈活開放思想) (3) G for Golden 5 Years opportunities (黃金五年機遇) (4) E for Economies of scale (經濟規模效益) (5) T for The “Rainbow Bridge” (彩虹橋) (6) H for Healthy and Happy ageing (健康樂頤年) (7) E for Ease of movement (居住流動性) (8) R for Re-invigoration (讓香港重拾青春)
接下來幾星期我將逐一剖析香港人如何能 “TOGETHER” 同心共抗老化,讓東方之珠永遠璀璨! |
屯門富健花園獲外區「次白居二」以185萬承接
| | 圖中為富健花園中層單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產分行主管吳永豪表示,屯門富健花園日前錄得一宗外區「次白居二」成交個案,是次該單位原業主於99年6月以約65.4萬(居二市場價)購入上址,原業主持貨不足15年,轉手賬面獲利約高達119.6萬,單位升值逾倍轉手。
吳氏稱,上述所錄成交單位為9座低層C室,實用面積484呎,建築面積569呎,兩房一廳,日前獲一名外區客垂青,該名買家鍾情該單位客廳窗戶座擁西南開揚景觀,加上內籠間隔實用,而且更附設企理裝修,遂便決定以185萬(居二市場價)購入上址作自住之用,實用面積計算呎價為3822元,若以建築面積計算呎價為3251元,屬市場價成交。
據了解,上述買家因有感新界區未來擁港珠澳大橋等基建設施,發展潛力大,而且現時樓價又較外區便宜,遂決定前往新界區上車置業。
*以上實用面積以資訊聆為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責) |
2014年樓市十大忠告(上)
*轉載自2013年12月27日的經濟日報
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每年的一月我也會撰寫「我對樓市的十大忠告」以供市場參考,今年已是第七年了。
(1) 滯脹持續 2010年已忠告的滯脹(stagflation)局面仍未改變,所謂美國退市其實也只是減少了一點量化貨幣而已,市場資金其實仍惡性增加,購買力卻滯後追不及,形成近年「價升量跌」的新常態,但在多次樓市辣招下,市場的價格似被抑壓靜止,但「值」及持份者能耐卻在提升中,建築成本上漲、借貸率日低、屯門200萬以下的放盤量由2011年錄得的2377個,變為上月的64個,可見上車門檻其實不斷上升中;如此樓市下跌空間有限!上升潛力反而暗地堣攳q強大。
(2) 樓價先跌後升 去年忠告「樓花定價將影響樓市大局」,結果因為樓花市場銷情在2013年曾因為《一手樓銷售條例》,加上發展商和新一任特首政府的磨合的關係,嚴重影響了銷售的進程,於是人為地令待售一手樓盤累積,製造了樓花削價潮出現,在量化貨幣的資產升值壓力下,樓價竟「反引力」要向下調整,這調整不可能長久,只可維持三個月至半年的「假跌市」時期,之後市場價格會穩定再穩步上揚,而過程中因為過去十多年不同項目的升跌均歷程不同,因此來年的減價及回升幅度也有別!
(3) 公屋被過份依賴 08年開始忠告的「基層矛盾激化」,公屋輪候冊人士由2011年3月152,400去到近期的237,800位,而不斷增加的白表人士不少的購買力也未必追得上通脹及增加的建築成本,難免部份也成為公屋輪候註冊人士!香港將進入依賴公屋的困局!
(4) 新界西升值將最大 港珠澳大橋效應市民已開始感受到,中港融合也是大勢所趨,以基建帶來的升值應以新界西最大,在此我應再忠告一次。
(5) 租金牛皮 租金趨勢是樓價的最重要根據,08年開始多次忠告租金上升樓價因此易升難跌,執筆時租金「大升趨勢完結,大跌趨勢難成」,從此角度看「樓價大跌有限」了。
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今日新聞摘要 16.01.14
(明報)歌賦嶺撻訂洋房 重售實蝕64萬
一手新盤開價貼市,加上未來供應增加,令業主減價壓力漸增。早前屢錄蝕讓成交的粉嶺歌賦嶺獨立屋錄得撻訂重售個案,屋苑楊柳徑雙號屋以「賣殼」形式沽出,成交價2470萬元,原業主於2012年2月以2407.2萬元入市,帳面雖賺62.8萬元,惟連同其他使費及業主賠訂費用後,實蝕至少64.2萬元離場。
康怡「開齋」 三房戶888萬易手
中原助理分區聯席董事譚秀k表示,上述單位實用面積1904方呎(建築2720方呎),另連1221方呎花園,單位上月曾以2330萬元沽出,惟業主撻訂並重新放盤,最終以2470萬元沽貨,實呎12,973元(建呎9081元)較舊價高約6%,新買家為用家。
另外,o魚涌康怡花園今年「開齋」錄得成交。單位為屋苑B座高層9室,實用面積710方呎(建築902方呎),三房連套房間隔,新近以888萬元售出,實呎12,507元(建呎9845元)。原業主去年以950萬元放盤,其後累減7%沽出,單位於1988年以117萬購入,帳面獲利約771萬元。
另外,屯門錄首宗次批「白居二」入市個案,祥益高級營業經理黃振文表示,兆康苑E座兆偉閣中層1室以155萬元(未補地價)沽出,屬市價成交,單位實用面積476方呎(建築550方呎),實呎3256元(建呎2818元)。原業主於1982年以16.1萬元(未補地價)一手買入,帳面獲利約138.9萬元或逾8倍。
(東方)搶地建屋 10年49萬伙
行政長官梁振英在新一份施政報告承諾市民一定有得住,正式採納長遠房屋策略提出十年建屋四十七萬個單位的目標,未來將全力搶地,包括加大港島南及新界多區的發展密度兩成,並重建華富邨增建逾一倍單位。而繼去年物色七十幅土地改作住宅後,未來五年更將加推八十幅用地作改劃建屋,將可提供八萬九千個單位,連同去年宣布已覓得土地的四十萬個公私營單位,未來十年預計有多達四十九萬個住宅單位應市,料可滿足長策目標。但有環保團體批評政府見縫插針式覓地如同向環境開戰,更擔心大幅增加發展密度令市民生活質素下降。
啟德擬放寬高度限制 為增加本港中短期土地供應,政府宣布推出三招覓地,最大影響包括全港性地加大發展密度,除港島中西區、灣仔區、東區及九龍半島因發展密度較高外,其他各區的准許最高住宅用地地積比率均會大幅上調約兩成,當局已就啟德新發展區及屯門東進行初步技術評估,建議可適度增加單位數目及略為放寬高度限制。
消息指,計劃主要針對新建及重建地盤,啟德發展區發展密度將上調兩成,住宅單位將增加六千八百個,寫字樓樓面則增加四十三萬平方米;屯門東掃管笏一幅用地地積比亦將由一點三倍增至三點六倍,新市鎮地積比平均由五倍增至六倍,受影響包括沙田、屯門、將軍澳舊區及荃灣等,但每幅地發展前要經城市規劃委員會審批。港島南區方面,當局擬重建華富邨及放寬該處發展限制,合共增加逾萬公營房屋單位。
環團斥選址綠化地帶 政府亦持續去年改劃用地措施,繼去年將七十幅「政府、機構或社區」和綠化地等改劃作住宅後,今年將加推八十幅用地,即未來五年共一百五十幅土地改作住宅,共提供廿一萬個單位,當中「政府、機構或社區」用地共有五十七幅,其中廿九幅完成改劃,其餘有待城規會審批。
消息指,鑑於去年政府被批改劃的地盤太細,今次建議的土地面積至少有零點五公頃,平均達一至兩公頃,當中以綠化地帶佔最多;其中最注目的是粉嶺皇后山原預留作高等教育發展的用地,當局決定將其中十三公頃土地改建公營房屋,餘下則發展私樓;另外,白石角一幅預留作擴建科學園的用地亦會改作住宅發展。
地產建設商會主席梁志堅歡迎政府增加房屋供應措施,但認為四十七萬建屋目標應按市況定期檢討。不過,環保觸覺總幹事譚凱邦批評政府覓地草率,「綠化地帶係城市同郊野公園的緩衝,唔應該隨便起樓。」又反對大幅放寬地積比,「以往開發新市鎮會降低地積比,希望市民生活得輕鬆,依家就背道而馳!」
改劃作住宅用途例子 1. 大埔醫院附近原預留作私家醫院用地
2. 長沙灣副食品批發市場二期預留用地
3. 天水圍112區及115區
4. 粉嶺皇后山原預留作高等教育用地
5. 白石角原預留作擴建科學園用地
(東方)薄扶林鬆綁 華富邨落實重建
有四十七年歷史的華富邨終於落實重建。行政長官梁振英在施政報告宣布,因應港鐵發展到南區,政府決定放寬薄扶林的發展限制,以便重建華富邨,受影響居民有二萬六千多人;他同時宣布將連同該邨內的六幅地皮,一併作住宅發展,令薄扶林未來合共可提供約二萬個公、居屋單位,扣除華富邨現有九千多個單位,即增加約一萬個單位,成為未來公營房屋主要來源地區。
擬建南港島線(西段)配合 梁振英表示,地鐵西港島線及南港島線(東段)將相繼落成,政府決定首先放寬薄扶林南面華富邨一帶的限制,在該處發展公營房屋並重建華富邨,合共增加約一萬一千九百個公屋及居屋單位。而政府稍後亦擬放寬半山區的發展限制。他又說,鐵路發展策略顧問研究報告將於短期內完成,在參考報告後,政府將盡早公布新的鐵路發展藍圖,訂定二○二○年後的新鐵路項目,並會積極考慮興建南港島線(西段),以配合區內交通及薄扶林區公營房屋發展的需要。
六幅地建二萬公營房屋 消息人士說,華富邨重建後,原本九千多個公屋單位將會拆卸,連同附近五幅地皮,包括華景街和華富邨北兩幅休憩用地、華樂徑一幅「政府、機構或社區用地」、置富花園東面一幅住宅用地,以及雞籠灣一幅綠化地帶將一併發展,地積比率將由現時的五倍增至六倍,重建後六幅地皮合共提供二萬零九百個單位,料五幅地皮所興建的公屋單位,將作為華富邨重建的接收屋邨。當局計劃今年內會諮詢南區區議會,暫未有華富邨重建的時間表。
房屋署則稱,需要根據「重建高樓齡公共租住屋邨優化政策」,為重建華富邨作詳細評估,包括考慮其樓宇結構安全、修葺方案的經濟效益、重建後發展的潛力,以及有否合適的遷置資源。
待完成詳細研究及房屋委員會通過華富邨重建方案後,包括考慮五幅地的公營房屋發展項目作重置資源,才可確定華富邨的重建時間表,以及重建後淨增長多少個公營房屋單位。
(東方)居屋加碼至每年8000單位
行政長官梁振英亦宣布將居屋的供應量加碼至每年八千個單位,較原先每年五千個單位的目標,增加三千個,而首批新居屋更會於今年內預售。消息指政府為搭建置業階梯,調高居屋單位數量,冀平衡私樓供應及價格。
特首梁振英去年施政報告提出,未來十年提供廿八萬二千個公營房屋單位,其中一六/一七年起每年平均約推四千二百多個居屋單位,目標為二○二○年起每年推五千個單位,今年施政報告更把居屋數量加碼,將年推五千個居屋單位的目標,增至八千個單位,合計公營房屋數量增加三成六。
較貪曾年代更進取 公屋聯會主席兼長遠房屋策略督導委員會成員王坤表示,新政府調高居屋數量,較前朝貪曾年代進取,但擔心居屋數量增加變相減少公屋比例,「十年四十七萬建屋量,公營房屋佔六成,個餅無大到,但加居屋有助市民買樓。」建議政府提供誘因增加公居屋流轉,包括提供居屋回購安排及資助公屋戶首次按揭等。而立法會房屋事務委員會主席王國興認為調高居屋比例,有助低收入人士自置居所,不擔心公屋比例會因此減少。
短期難發牌管劏房 另外,有建議指應以發牌方式規管住宅樓宇內的劏房。梁振英認為須小心權衡利弊並研究可行性,意味發牌規管劏房短期內不會實施。但他指屋宇署將全面取締工廈劏房,並按風險高低,加強巡查較高機會出現劏房的工廈及檢控對未履行有關命令的業主。當局亦會正視住宅及綜合用途樓宇內的劏房,加強執法。
(東方)添兩青年宿舍 提供600宿位
為解決年輕人住屋問題,政府繼續推動青年宿舍計劃,分別在旺角及佐敦興建青年宿舍,合共提供約六百個宿位。旺角項目位於鴉蘭街,由扶輪社和青少年發展聯會合作;而佐敦項目則是女童軍總會位於渡船街和佐敦道交界的新總部。
行政長官梁振英表示,政府會繼續推動青年宿舍計劃,除了位於上環及大埔的兩個項目外,政府將增添兩個分別位於旺角及佐敦的項目,預計四個項目合共可提供約一千個青年宿位。消息人士說,上環、大埔和旺角的青年宿舍,預計二○一六/一七年落成,佐敦道的青年宿舍則未定落成日期。
青少年發展聯會表示,鴉蘭街擬建的青年宿舍所在地皮,前身為兒童體能智力測驗中心,衞生署將地皮交予扶輪社後未有用途,該會將與扶輪社合作,預計可提供一百個宿位,需要款項約一億元,有待政府撥款。
至於女童軍總會位於渡船街和佐敦道交界的新總部,佔地二千六百多平方米,早在○九年已獲政府批地,提供辦公室、宿舍及旅舍設施。
該會當年聲稱興建工程需時三年半,並承諾新總部取得入伙紙後兩年內,交還現於加士居道的總部地皮,但新總部地皮至今仍未動工,現作臨時停車場。
(東方)發展大嶼山 廣建設施
港珠澳大橋一六年通車,帶來無限商機,一直被批評發展大嶼山過慢的港府,昨日終由行政長官梁振英拍板,落實全速發展大嶼山。梁振英在施政報告指出,大嶼山未來將成為粵港澳三地交匯點,決定成立由發展局局長牽頭的「大嶼山發展諮詢委員會」,籌劃在興建中的大橋香港口岸加建大型購物及餐飲等設施。而發展局今年起會研究在大嶼山東部建多個人工島,打造「東大嶼都會」,作為繼中區及九龍東以外的第三個核心商業區,提供住宅及辦公室等用地,人工島計劃興建大橋及隧道,甚至以鐵路接駁西環等地區。
前朝政府早於○四年施政報告已提出成立大嶼山發展專責小組,籌劃發展大嶼山,但一直只聞樓梯響。梁振英昨公布落實成立「大嶼山發展諮詢委員會」,計劃廣納區內旅遊及物流業界、地區人士和專業團體等,把握該區與珠三角的協同效應。他續指,當局正檢視港珠澳大橋香港口岸的基建配套,計劃在口岸上蓋發展大型購物、餐飲、娛樂及酒店等設施。由於該口岸鄰近香港國際機場,發展受高度限制。消息指,加建工程不能延遲大橋通車,當局會盡快開展研究及展開工程,不排除設施會在大橋通車後才相繼落成。
機場北建酒店 設千房間 而機場管理局會全力發展機場北面積約十公頃商業區,包括興建一座有一千個房間的酒店,準備應付港珠澳大橋通車帶來的旅客需求。
建設人工島計劃亦會擴大,施政報告指今年年中起研究開發大嶼山東部水域近交椅洲一帶,興建多個人工島,打造「東大嶼都會」,作為新核心商業區。該島料由主島及多個附屬島嶼構成,東面近西環,連接中環及金鐘等核心商業區,將發展隧道、天橋及鐵路作接駁,研究料一六至一七年完成。另外,政府計劃進行維港以外多處近岸填海,首個地點亦為大嶼山欣澳,配合大嶼山發展。消息指,該處海域較少海豚出沒,對生態構成影響較小,而其他近岸填海地點建設研究,如馬料水及小蠔灣等,也會於今年底至明年展開。
大嶼山發展聯盟主席兼亞洲博覽館行政總裁哈永安歡迎政府落實發展大嶼山,並成立大嶼山發展諮詢委員會及研究增加酒店及休閒旅遊設施,強調發展大嶼山有助將市區旅客分流,紓緩市區樽頸的情況。另外,東涌新市鎮擴展計劃去年年中完成第二階段公眾參與活動,建議可向東、西兩面擴展,提供約五萬三千個住宅單位及建設商業樞紐區。當局正統計及分析市民意見,初步反應良好。
香港零售管理協會亦歡迎政府開拓新土地,包括在新界和大嶼山開拓新發展區等,認為有助增加土地儲備及零售空間,解決零售用地不足的情況。
(東方)需求主導旺場 市建局需檢討
本港舊樓失修問題嚴重,不少舊樓業主希望市區重建局可入場重建,市建局的需求主導計劃申請宗數亦愈來愈多。特首梁振英在施政報告中指市建局兩年半內開展了首三期共八個需求主導項目,收到的申請規模愈來愈大,需要考慮的因素亦愈趨複雜。他認為市建局有必要全面檢討需求主導計劃,並且以審慎及維持市建局財政自給為長遠目標的原則,持續營運。
市建局發言人回應時表示,支持特首的有關指示,會以審慎理財原則,務求繼續以可持續方式推動市區更新。
料每項目蝕億計 消息人士指出,市建局在首三期共展開了八個需求主導項目,當中除了黃竹街項目觸礁外,其餘七個項目已進入收購程序,有關項目每平方呎收購價均近萬元至逾萬元不等,按照現時財政狀況評估,估計每個項目均會虧蝕數以億元計,考慮到未來樓市發展不明朗,因此市建局會小心評估未來開展的項目數目。
市建局董事會今年年中推展第四期需求主導項目前,會檢討之前三輪計劃的安排,並會考慮第四期計劃的數目。
消息人士承認申請需求主導計劃的數目愈來愈多,由第一期的廿五宗申請增至第二期的卅四宗。而土瓜灣啟明街提早獲「插隊」加入需求主導項目,消息人士指市建局上月啟動項目,目前仍於法定諮詢期,預料今年三月時會出價。
(東方)建商用地下街 選定四區
政府全力覓地發展,地下空間及岩洞亦成未來重點發展的地點。發展局今年內會籌劃先導研究,在尖沙咀西、銅鑼灣、跑馬地及金鐘灣仔建構地下街。據了解,相關區域將發展餐飲、娛樂、辦公室寫字樓等商業設施,但不會用作住宅用途。另外,當局亦計劃將四項污水處理廠等設施搬進岩洞,以騰出三十四公頃土地發展。
政府建議參考日本及歐洲等外國經驗,發掘全港具潛力發展地下空間的地區,增加市區內可用空間及優化市區的連接性,初步揀選了四個具策略性的地區,包括尖沙咀西的九龍公園、銅鑼灣的維多利亞公園、跑馬地整區及金鐘灣仔一帶的香港公園、山上斜坡及皇后大道東一帶的地下空間。
污水廠遷岩洞 研究陸續開展 消息人士指,不希望地下街只用作連接用途,希望引入新思維,發展游泳池、音樂廳、展覽廳、數據中心、餐廳及寫字樓等。消息人士承認因在私人土地下發展存有難度,故會優先考慮政府土地,亦須考慮相關地區的規劃、交通配套、與地面的連接等,當局會展開城市地下空間發展潛力的詳細研究,為每區制訂地下空間發展總綱圖,並為區內商業地帶及鄰近休憩用地的優先項目進行概括技術評估。
另外,沙田污水處理廠遷往亞公角女婆山岩洞的可行性研究大致完成,政府正計劃開展勘測及設計工作,亦正籌備西貢與深井污水處理廠、鑽石山食水及海水配水庫搬遷往岩洞的可行性研究。
(東方)減辣絕望樓價冧硬
港府於施政報告內,提及未來十年提供49萬個住宅單位,即平均每年達4.9萬個。不過,發展商、分析員、物業代理普遍認為,港府短期內難以達標,相信壓抑樓市「辣招」不會「減辣」,預期今年整體住宅樓價會下跌10%。事實上,二手樓市即時有反應,九龍東個別藍籌屋苑業主即時減價約3%放售手上單位。
拓大嶼山 興業升7% 地產股昨個別發展,當中香港興業受惠大嶼山經濟及社區發展策略,全日漲7.54%,新世界發展及長實分別漲2.39%及0.16%;新地、信置、琣a偏軟,跌0.15至1.57%不等。
Portwood Capital主席卓百德認為,去年九月長策會發表諮詢文件時,曾提及未來十年提供逾四十萬個住宅單位、公私營房屋比例為六比四等建議,施政報告只是落實有關建議。他認為,本港有足夠土地達到上述目標。
豪宅價今年料跌兩成 不過,過去兩年每年推地供應不足兩萬個單位來看,未來一、兩年難達平均每年提供逾四萬個單位目標,加上港府在眾多反對聲音下,能否盡快落實及確切執行有關計劃,仍屬未知之數。他稱,雖未來一年住宅供應會增加,但不見得港府會因而「撤辣」或「減辣」。
仲量聯行香港董事總經理曾煥平認為,施政報告有關增加住屋供應方向正確,但港府沒具體提及供應從何而來,且土地改劃用途需時,有「紙上談兵」之感,認為對樓市不會構成任何影響。
長實執行董事趙國雄指,樂見港府增加住宅供應,因當樓市供求平衡,住宅樓價趨向平穩後,港府有條件調整壓抑樓市措施。他料樓價走勢會維持平穩。
琣a執行董事黃浩明稱,不可輕視港府增加住宅供應決心,未來供應量會增加。增加住宅供應不易,他料樓價走勢平穩,看不到港府壓樓市措施會「減辣」。
地產建設商會執行委員會主席梁志堅稱,港府並非向市民派發「定心丸」,只是想讓市民知道,若樓市供求平衡,樓價會回落;他身為發展商不擔心,因屆時可以較低價格購地,做到「平買平賣」。
巴克萊認為,施政報告一如該行預期,沒對房屋政策有顯著改動,港府續保證增加長遠房屋供應。該行指,若樓市需求沒增加,未來樓價將因供應增加而下跌,又因公營房屋競爭漸多,料發展商會減少住宅或土地存貨量。
法巴證券分析員黃智亮稱,維持全年樓價跌5至10%預測。中原集團創辦人施永青認為,政府銳意增加住宅供應等屬長遠措施,市場短期續受「辣招」影響,料年內整體住宅樓價跌10%,豪宅料跌15至20%。
(東方)增地積比 發展商難受惠
加大住宅項目發展密度是增住屋供應最快捷途徑,港府表明會在港島北及九龍半島以外地區,整體適度提高約兩成地積比率。市場指發展商不會受惠,卻有助增庫房收益。
施政報告提及,除港島北部及九龍半島人口較稠密地區,全港其他各個「發展密度分區」現時准許的最高住宅地積比率,可整體地適度提高約兩成。消息指,政府主要放寬新界區及部分新發展區地積比率,且不少土地由政府持有,私人申請需繳補地價,故發展商不會受惠,反而有助增加庫房收益。
港府已就啟德新發展區及屯門東評估及調升發展密度,其中下月截標的啟德第1I區1至3號地盤三幅限量地,地積比率就由4.5倍調升至5.5倍,額外提供近900伙。
錦田八鄉料涉8700伙 港府銳意拓展新界東北,並研究鐵路沿線物業發展潛力。錦田南西鐵錦上路站及八鄉車廠上蓋共兩個住宅發展已進行規劃,料提供約8,700伙。消息稱,新地及琣a料最受惠。港府前年着手與港鐵研究加快發展上述兩項目,按當年計劃以3倍地積比作中密度發展,可建樓面約600多萬方呎。
(東方)淘大減12萬售 康怡趕掟貨
港府銳意增加住宅供應,二手樓市反應各異,當中九龍灣淘大花園及德福花園等指標屋苑,即時有業主減價,個別單位減逾3%。
美聯黃遠基稱,未來啟德新發展區提供大量住宅單位,淘大花園、德福花園即時有業主減價,如淘大花園J座高層5室,業主早前已減價12萬元,至373萬元沽出。中原指,鰂魚涌康怡花園B座高層9室,業主於施政報告公布前,減價62萬元,至888萬元易手,一個月跌價約8%,屬屋苑今年首宗買賣。利嘉閣稱,荔枝角美孚新邨六期蘭秀道17號高層C室,業主減價52萬元,至616萬元成交。
消息指,筲箕灣i•UniQ譽•東錄首宗二手買賣,一個中層單位以「賣殼」方式成交,售價低於600萬元,原業主一一年斥資約594萬元購入,料蝕使費離場。
大嶼山未見反價封盤 至於大嶼山,業主沒即時反價或封盤,反而錄租務個案。美聯田國輝指,有早已購入東涌未入伙新盤買家,昨以每月2.05萬元承租映灣園一個單位。利嘉閣稱,同區海堤灣畔一座高層A室,日前以575萬元易手,低市價5%。
另祥益稱,屯門首錄次批白居二入市個案,單位為兆康苑E座中層1室,成交價155萬元,買家更罕見獲批二十五年樓按。
施政報告後二手樓市反應 東九龍 淘大花園及德福花園有業主即時減價,個別單位減幅逾3%
大嶼山 有買家看好後市,施政報告前購入東涌未入伙新盤單位,昨以2.05萬元承租同區映灣園單位
港島南 本月公屋及居屋僅錄兩宗買賣,有投資者看好後市,斥資約578萬及820萬元購入鴨脷洲海怡半島單位
(星島)《 施 政 》 穩 供 應 二 手 即 錄 減 價 2 至 8%
特首《施政報告》昨出台,個別業主確認政府增加住宅供應決心,昨天主動調低叫價約百分之二至八,惟成交仍然低迷,其中北角海峰園有業主看淡後市,主動減價一百萬元,以一千二百萬元放售,減幅達百分之八,並較屋苑同類戶早前成交價低約百分之七。
世紀21日昇執行董事黃文龍表示,《施政報告》內容一如市場預期,並無重大驚喜,惟政府進一步確認未來住宅供應將穩定增加,加上近日區內成交持續不振,有個別業主隨即調低開價,海峰園高峰閣低層F室,面積八百二十五方呎,原開價一千三百萬元,現以一千二百萬元放售,減幅約百分之八,同類單位早前造價一千二百八十萬元,故低市價約百分之七。
黃氏續指,區內近期有新盤優惠價推售,導致二手交投及睇樓量跌至極低水平,惟昨天《施政報告》後,準買家電話查詢增加兩成,預料周末預約睇樓量將從低位反彈。
美聯首席高級營業經理黃遠基指,《施政報告》將評估增加啟德新發展區內等地積比率,倘落實後將為區內增加供應。事實上,個別業主亦認為啟德區供應增加,會為區內樓價添壓,相信同區業主將加大議幅「利誘」買家,其中九龍灣德福花園有一個五百多方呎兩房戶業主,將開價由原先五百萬元,調低至四百九十萬元,減幅約百分之二,較市價低約百分之五。
美聯高級營業經理葉志偉稱,政府將放寬薄扶林南建屋限制,並重建華富h,加上港島南區屋苑將受惠港鐵巡o展,預期區內樓市潛力看好,區內整體反應仍然正面,但有零星業主擴大議幅,其中鴨c洲海怡半島有三房戶,業主原先開價一千二百五十萬元,現若有實客還價一千二百萬元亦會考慮,減幅約百分之四,但仍屬市場合理價水平。
中原副分區營業經理曹嘉華表示,東涌映灣園有業主昨減價隨即獲承接,為十五座高層F室,面積五百四十六方呎,開價由四百八十萬元,減至四百六十八萬元沽出,減幅近百分之三,呎價八千五百七十一元,屬市價。另外,區內個別業主將叫價調低百分之二至四不等。
(蘋果)外資高價奪兩地 擊敗地頭蟲 觀塘火炭地賣39億
施政報告重點發掘九龍東商業潛力,觀塘商業地靚價出售。在政府無減調控樓市,本地發展商趨於保守下,上周截標的兩幅土地,終出現「地頭蟲不敵過江龍」場面,本地發展商被外資基金全面擊潰,觀塘及火炭地各由新加坡豐樹產業,和美資AG Acquisition以高價搶佔。
上周截標的觀塘商業地及火炭住宅地,各有12及13家發展商爭奪,本地大小發展商雖都有出動,但最終都敗於外強之手。地政總署昨公佈,位於觀塘皕~街、偉業街與觀塘道交界商業地由新加坡淡馬錫旗下豐樹產業(Mapletree Investments Pte Limited)持有的Sunstone KB(HKSAR)Limited,以37.69億元投得,每呎樓面地價高逾5,700元,較太古地產去年底所投的九龍灣商業地高20%,亦是九龍東商業地價新高。該地除太地外,還有長實、會德豐、信置、華置及億京發展等本地發展商入標。
豐樹投得觀塘地
第一太平戴維斯測量師陳超國表示,豐樹產業旗下有房產信託基金,追求要有穩定的長線投資回報,對於持有物業的策略及資金來源,有別於本地發展商,且豐樹或認為本港國際金融中心未來依然不變,而商業用地在港又長久不足,才以較高溢價競投觀塘地。 宏基測量師陳昌傑指,該基金數年前購入九龍塘又一城商場營運至今,累積不少經驗。現政府確定九龍東為另一核心商業區,相信該基金會覷準形勢,所購地皮會有部份樓面作商場發展,故出價較進取。 豐樹產業近數年都有在港吸納非住宅物業,最大宗是於2011年斥資188億元向太地收購又一城商場,去年中又以近17億元投得青衣物流地。 火炭樂林路的中低密度住宅地因涉資小,本地中小型發展商如遠東發展、香港興業,樂聲電子和百利保等嘗試爭逐,卻不敵美資金。政府公佈此地由AG Acquisition O(BVI)Limited所持的Eltara Limited以2.101億元投得,每呎樓面地價約7,800多元。 該基金於2012年中夥拍鵬里集團,斥約16億元向大摩購入葵涌永得利廣場一籃子工廈物業及車位,並隨即拆售;另位於薄扶林金粟街AQUA33,是該基金夥另一基金翻新後於09年拆售。
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2014樓市十大忠告(上)
*轉載自2014年01月15日的星島日報
(按圖放大)
每年的一月我也會撰寫「我對樓市的十大忠告」以供市場參考,今年已是第七年了。
(1) 滯脹持續 2010年已忠告的滯脹(stagflation)局面仍未改變,所謂美國退市其實也只是減少了一點量化貨幣而已,市場資金其實仍惡性增加,購買力卻滯後追不及,形成近年「價升量跌」的新常態,但在多次樓市辣招下,市場的價格似被抑壓靜止,但「值」及持份者能耐卻在提升中,建築成本上漲、借貸率日低、屯門200萬以下的放盤量由2011年錄得的2377個,變為上月的64個,可見上車門檻其實不斷上升中;如此樓市下跌空間有限!上升潛力反而暗地堣攳q強大。
(2) 樓價先跌後升 去年忠告「樓花定價將影響樓市大局」,結果因為樓花市場銷情在2013年曾因為《一手樓銷售條例》,加上發展商和新一任特首政府的磨合的關係,嚴重影響了銷售的進程,於是人為地令待售一手樓盤累積,製造了樓花削價潮出現,在量化貨幣的資產升值壓力下,樓價竟「反引力」要向下調整,這調整不可能長久,只可維持三個月至半年的「假跌市」時期,之後市場價格會穩定再穩步上揚,而過程中因為過去十多年不同項目的升跌均歷程不同,因此來年的減價及回升幅度也有別!
(3) 公屋被過份依賴 08年開始忠告的「基層矛盾激化」,公屋輪候冊人士由2011年3月152,400去到近期的237,800位,而不斷增加的白表人士不少的購買力也未必追得上通脹及增加的建築成本,難免部份也成為公屋輪候註冊人士!香港將進入依賴公屋的困局!
(4) 新界西升值將最大 港珠澳大橋效應市民已開始感受到,中港融合也是大勢所趨,以基建帶來的升值應以新界西最大,在此我應再忠告一次。
(5) 租金牛皮 租金趨勢是樓價的最重要根據,08年開始多次忠告租金上升樓價因此易升難跌,執筆時租金「大升趨勢完結,大跌趨勢難成」,從此角度看「樓價大跌有限」了。
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2014樓市十大忠告(上)
*轉載自2014年01月15日的星島日報
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每年的一月我也會撰寫「我對樓市的十大忠告」以供市場參考,今年已是第七年了。
(1) 滯脹持續 2010年已忠告的滯脹(stagflation)局面仍未改變,所謂美國退市其實也只是減少了一點量化貨幣而已,市場資金其實仍惡性增加,購買力卻滯後追不及,形成近年「價升量跌」的新常態,但在多次樓市辣招下,市場的價格似被抑壓靜止,但「值」及持份者能耐卻在提升中,建築成本上漲、借貸率日低、屯門200萬以下的放盤量由2011年錄得的2377個,變為上月的64個,可見上車門檻其實不斷上升中;如此樓市下跌空間有限!上升潛力反而暗地堣攳q強大。
(2) 樓價先跌後升 去年忠告「樓花定價將影響樓市大局」,結果因為樓花市場銷情在2013年曾因為《一手樓銷售條例》,加上發展商和新一任特首政府的磨合的關係,嚴重影響了銷售的進程,於是人為地令待售一手樓盤累積,製造了樓花削價潮出現,在量化貨幣的資產升值壓力下,樓價竟「反引力」要向下調整,這調整不可能長久,只可維持三個月至半年的「假跌市」時期,之後市場價格會穩定再穩步上揚,而過程中因為過去十多年不同項目的升跌均歷程不同,因此來年的減價及回升幅度也有別!
(3) 公屋被過份依賴 08年開始忠告的「基層矛盾激化」,公屋輪候冊人士由2011年3月152,400去到近期的237,800位,而不斷增加的白表人士不少的購買力也未必追得上通脹及增加的建築成本,難免部份也成為公屋輪候註冊人士!香港將進入依賴公屋的困局!
(4) 新界西升值將最大 港珠澳大橋效應市民已開始感受到,中港融合也是大勢所趨,以基建帶來的升值應以新界西最大,在此我應再忠告一次。
(5) 租金牛皮 租金趨勢是樓價的最重要根據,08年開始多次忠告租金上升樓價因此易升難跌,執筆時租金「大升趨勢完結,大跌趨勢難成」,從此角度看「樓價大跌有限」了。
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2014樓市十大忠告
*轉載自2014年01月09日的晴報
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每年的一月我也會撰寫「我對樓市的十大忠告」以供市場參考,今年已是第七年了。
(1) 滯脹持續 2010年已忠告的滯脹(stagflation)局面仍未改變,所謂美國退市其實也只是減少了一點量化貨幣而已,市場資金其實仍惡性增加,購買力卻滯後追不及,形成近年「價升量跌」的新常態,但在多次樓市辣招下,市場的價格似被抑壓靜止,但「值」及持份者能耐卻在提升中,建築成本上漲、借貸率日低、屯門200萬以下的放盤量由2011年錄得的2377個,變為上月的64個,可見上車門檻其實不斷上升中;如此樓市下跌空間有限!上升潛力反而暗地堣攳q強大。
(2) 樓價先跌後升 去年忠告「樓花定價將影響樓市大局」,結果因為樓花市場銷情在2013年曾因為《一手樓銷售條例》,加上發展商和新一任特首政府的磨合 | |