目錄
幫年輕人上流、上樓,應減少官僚審批
港人是時候擔起責任
認清客觀事實 重塑香港
一雞死,一鴿鳴?
衰退巳臨,黃金時代斷纜,深層反思其時 (2)
衰退巳臨,黃金時代斷纜,深層反思其時
穆廸無的
棄爭拗 保民生
喜見財爺華麗轉身 收銀變財神
香港文化-止步於此!?
猴年警醒
勿讓政治化扼殺民生
2016年1月25日林奮強專欄: 口號派,當惡果浮現,請面向群眾,解釋究竟你們「到底想點」﹖
大危機中的大機遇
極大危險 極大機遇
牛角尖視野 死胡同收場
十大搜尋字 證香港是天堂?
﹔珍惜聖誕老人
在起跑綫改變命運
有地不是萬能 缺地萬萬不能
將心比心 發展文明香港
真正民主應懂得自我修正
別浪費我們的黃金時代
港人事事陰謀論 徒毀香港前途
佔中、蘇軾、大團圓結局(二)
佔中、蘇軾、大團圓結局(一)
「大落後」更要「大有為」
從「被寵壞」的黃金五年中驚醒
僵化不斷 飯碗難圓 (五)
僵化不斷 飯碗難圓 (四)
僵化不斷 飯碗難圓(三)
僵化不斷 飯碗難圓(二)
僵化不斷 飯碗難圓(一)
港是盛是衰 700萬人有權揀
文明社會 淨係普選咁簡單?(二)
文明社會 淨係普選咁簡單?(一)
「危」「機」四伏「超額」未來 (四)
「危」「機」四伏 「超額」未來(三)
文明社會 淨係普選咁簡單?
「危」「機」四伏 「超額」未來(二)
「危」「機」四伏 「超額」未來(一)
慢牛、義烏、我們的普選路(五)
慢牛、義烏、我們的普選路(四)
慢牛、義烏、我們的普選路(三)
借鑑義烏成功 港政改摸石頭過河
慢牛、義烏、我們的普選路(二)
邁步一人一票 豈是爛橙?
普選如股市 快牛未必是好事
放低政治成見 「一國」人人受惠
慢牛、義烏、我們的普選路(一)
投資現在 才有未來(四)
投資現在 才有未來(三)
投資現在 才有未來(二)
投資現在 才有未來(一)
投資最文明社會 此乃其時(二)
效獅城投資基建 財爺才可保未來
投資最文明社會 此乃其時(一)
守財遏發展 香港巨人變侏儒
前無路後追兵 莫抱盈餘蹉跎
見樹不見林 文明社會無可能(二)
見樹不見林 文明社會無可能(一)
花開堪折直須折(二)
花開堪折直須折 (一)
新年願望 港人「知」港!(二)
全球向下流 港拼民生保上流
新年願望 港人「知」港!(一)
請境隨心轉 請開心消費(二)
請境隨心轉 請開心消費(一)
反省佔中 傳統打不死精神建港
一年了
好人好事好將來!(二)
好人好事好將來(一)
佔領認清現實 壞事亦可變好
好人、好資訊、好決定、好未來(二)
好人、好資訊、好決定、好未來 (一)
佔領促社會共識 香港路向更明
不要讓我們172年的法治金漆招牌褪色
可小可大的香港秋天
大多數國家都輸的未來
經濟機遇必要袋穩先!
聚焦格子闖的禍… 蘇獨?港亂?
只聚焦1 Pixel會看漏的Picture
太平盛世(二)
太平盛世(一)
港太平盛世 何解家嘈屋閉?
不需完美 也可精彩
Earn this
發展很Cool!你怎能再沉默?
再建PMQ S508室
發展=給下一代 自豪、歸屬感、幸福
「自甘落後」不如「迎好而上」
羔羊自由行
萬人短缺 萬事無成
請把排外心 放箱子帶走
一生只有一次的黃金5年
長者:人多好辦事
長者AA制
人口彩虹橋後的一桶金
TOGETHER抗五低!
「不變」變「大變」,將來變變變!
自由市場+福利主義=共產社會=世界和平
老化令60%先進國家破產
下半生——你準備好未?
越跑越慢!
見老不救
一兒之禍
用「心」看人口
無父無母的嬰兒潮
最後一課
連BB也不來的「福地」?
萬工皆下品,唯有服務高!(2)
萬工皆下品,唯有服務高!(1)

林奮強

*轉載自2016年05月30日林奮強先生的博客網站

上星期社聯發表研究指,本港年青人有「假上流,真基層」的情況。其實,隨茧o達經濟體因人口老化和債台高築,逐漸步入長期低增長時代,不止香港,恐怕全球的8、90後都將面對上流動力不足的問題。

而在樓價高企的香港,年青人除了覺得「上流」難,「上樓」固然亦是大問題。早前我與一群30多年經驗的建築業老行尊,談及香港的樓價高倨不下的原因。簡單地表達:樓價 = 地價 + 建築費 + 利率 + 發展商利潤。假設低利率及利潤要求不變,影響樓價的關鍵因素便是地價和建築成本。

而香港的建築成本之高,卻偏偏在世界上數一數二。去年底國際建築顧問公司Arcadis的研究指香港建築成本是亞洲之冠,比重視防震的日本還高,在全球更排行第三,僅次於倫敦、紐約。但明明環球通縮,中國的銅、鐵、水泥價格更下跌四、五成,本地建築費本應向下,為何逆全球大趨勢而上升?席間行內的專家指工資只佔建築費約三分一,因此薪金上升並非建築費暴漲的唯一因素,反而緩慢的官僚審批程序(red tape)複雜所帶來的工作效率低下(inefficiency)才是元兇。

所以若審批延誤仍不受控制地加劇,建築成本也會不斷抽升;那麼即使政府讓地價下調至零「賤賣」土地,(正如有發展商指地價已跌至每平方呎2,000多元,比杭州最新地價還低,亦令政府「支持高地價政策」的指控不攻自破),建屋成本以至樓價也難以下跌。可惜,今天公共政策討論動輒把議題政治化,卻忽略了問題的核心和真義﹕例如近日新界收地問題,因為當中牽涉發展商,社會的討論便轉移到「地產霸權」之上,而忽略了明明有私人土地被佔用多年;以至東北新市鎮發展可以帶來數以萬計的公、私營住宅單位。

同樣地,官僚審批程序的效率問題遠不及「官商勾結」、等容易上口的口號煽情,社會並不會太熱烈討論;但它卻確實是急劇地打擊本港競爭力的大問題,亦已為社會經濟造成「全輸」局面:(1)樓價高企,年青人嘆「上車」無望;(2) 審批程序同時影響公私營房屋供應,公屋落成慢了,基層上樓無期;(3)商業硬件落成慢了,推高租金,外商卻步,青年「有才無工做」,自然上流力欠奉;及(4)政府地價收入縮水,壓抑了扶貧助弱的資源。樓價不理經濟死活上升,但政府收入卻減少的形勢已成定局。

土地發展的審批程序緩慢,箇中原因離不開城市規劃制度的繁文縟節過多、審批的官員態度僵化,欠缺靈活彈性;以及部分法規追不上時代變遷與社會需要等。舉個例,審批部門如屋宇署及地政總署在審批圖則時,都有服務承諾甚至法定時限,要在限期前完成審批。本來這應是「上限」,實際情況卻變成審批往往都只趕在限期前完成——但明明不同發展項目規模不一,沒理由一個3座大廈的屋苑,和一個只建3間房屋的發展,審批的時間居然會一樣。背後似乎反映主審官員只按本子辦事,沒有靈活地因時制宜,加快審批。

又例如,本港有大量「綜合發展區」(CDA),這些地皮上的任何發展都需要提交「總綱發展藍圖」供城規會審批。而有關審批卻沒有清晰客觀的準則,而且任何微細更改,都必須重新遞交新申請,費時失事。正如去年團結香港基金的研究指出,本港仍有待批核的CDA土地達200公頃,凍結近10萬個住宅單位供應,無助紓緩極其嚴峻的房屋短缺。而本年初,港大的另一研究亦有類似結論。

又例如,現時的法例基於消防安全,規定安老院的高度限制為24米;然而醫院卻沒有類似的限制,可以建成20至40多層的高樓——雖然兩者同樣都住著行動不便的人士(長者及病人)。面對迫在眉睫的人口老化,社會對安老院宿位需求與日俱增,是否應因時制宜,放寬相關的限制,務求地盡其用﹖

若和區內其他城市比較,中山將以80億元興建面積80 公頃,相等於2.5個香港海洋公園的航天樂園;類近的造價,在香港連一間瑪麗醫院的重建也造不到(逾90億元)。再者,香港迪士尼的第二期發展計劃卻遲遲未落實,令旅遊業飽受挑戰,包括橫琴長隆、上海迪士尼樂園、未來的北京環球片場等。

繁複的規劃及審批程序不單白白令香港錯失發展良機,更令基建超支,令政客把「基建大白象」口號掛在口邊,挑起社會矛盾。但事實是,交通基建是投資而非開支,為香港帶來客源和商機。今天的投資,是為了建立未來60年稅源的基礎,換言之也支持了未來數十年的社會福利。

香港今天其實早已強敵環伺,對我們的商機虎視眈眈:我們已因沒有創科政策配合,把明明起源於香港的無人機公司大疆白白送給深圳;而明明會展場地極為不足,年年「趕客」時,亞博館第二期的發展卻又耽誤多時,勢把會展旅遊業的機遇送給橫琴;商場、酒店供應不足,旅遊業勢敗於澳門;就連金融業機遇也隨時輸給前海、上海﹗

過去170多年,香港的發展機遇吸引無數人才「尋找他鄉的故事」,如邵逸夫、李嘉誠等。逆水行舟,不進則退。為了年青人上流,基層家庭上樓,香港必需急起直追,加快發展,包括優化各項官僚程序,否則我城的肥水就會流到別人田,更因審批效率越來越差而糟蹋了年青一代的上流力及上樓力,香港便會由「尋找他鄉的故事」的目的地變成起點;因為讀書最多的8、90後將被迫離鄉別井,令香港變成老人村,令我們欠缺資源支援老弱傷殘而陷入長期衰落,恨錯難返。