近日我將32個最具代表性的屋苑在2006年11月、2007年6月及2007年11月三段不同時期的每呎平均成交價作一比較，結果如下表。我發覺：
1. 過去一年樓價 (以07年11月與06年11月相比) 升幅，平均不外10.8%；
2. 過去一年樓價升幅超過15%的，有置富花園 (24.9%)、寶翠園 (22.6%)、海怡半島 (20.6%)、麗晶花園 (20.4%)、嘉湖山莊 (20.3%)、愉景灣 (18.6%)、將軍澳廣場 (17.7%) 及太古城 (17.5%)；
3. 以07年11月與07年6月比較，五個月樓價升幅超過10%的分別為寶翠園 (14.3%)、海怡半島 (12.9%)、海逸豪苑 (11.3%)、淘大花園 (11%)、杏花鸷 (10.8%)、太古城 (10.4%) 及藍灣半島 (10%)；
4. 全年樓價升幅主要依賴過去5個月的，有杏花鸷、藍灣半島、淘大花園及海逸豪園，其中2007年6月及2006年11月樓價比較，錄得減幅的有杏花鸷 (-0.2%) 及海逸豪園 (-8%)；
5. 九龍及新界的屋苑，全年升幅在10%以下的，數不在少。
屋苑的成交價固然不賴，但與豪宅比較，卻相形見絀：山頂某些新建獨立花園屋甚至排屋，售價動輒每呎四、五萬元，倚巒的花園屋，二手叫價每呎亦高達四、五萬元，施勳道普樂閣幾幢花園屋就快預售，聽說平均呎價超逾六萬元；淺水灣某些入伙好幾年的花園屋，一年前售價每呎不外$23,000，最近成交呎價茚升至36,000餘元，升幅高達57%；西九龍的凱旋門，30樓左右高的556呎望花園單位，年初時不外成交500萬，但最近卻成出780萬，升幅為56%，呎價已達14,000元。映月閣1,650呎望海的高層 (60樓以上) 單位，10月中不外成交2,970萬，現已升至3,500萬，呎價高達21,200餘元，不到二個月升幅高達17.8%。朝日閣一個極高層望海，但圖則不大好的1,665呎單位，最近竟以4,300萬成出，呎價更高達$25,826。摩天閣至尊門3,465呎的高層望海單位，9月時售價不外每呎25,000元，現時已升至每呎32,000至33,000元，不到三個月升幅已是28%；同屬西九龍的君臨天下及擎天半島售價及升幅亦同樣驚人，前者第3座1,416呎望海的高層單位，9月時不外成交2,100萬，但現時己升至3,000萬，升幅高達43%，第2座一個2,113呎高層望海單位，連兩個車位，叫價6,400萬，每呎為$30,288，第3座一個2,193呎類似單位，叫價6,000萬，每呎為$27,360。後者1,667呎望海高層單位，年初時成交每呎$9,000左右，現在已升至每呎$15,000，升幅為67%。西九龍於去年至今年初，每月的買賣不外五、六十宗，但最近四個月每月動輒成交過百，十月更超逾330宗，十一月儘管稍降，但仍高達241宗。西九龍樓市的異常活躍和樓價升幅驚人得歸功於炒家和投資者，它們合共佔了買家中的60%至65%，來自國內的買家則佔8至10%。
大家可能覺得我似乎想指出，豪宅價格現在已極其偏高，而屋苑 (代表中下價樓) 的則全都合理，但那不是我的本意。豪宅中亦有價格合理的，而中下價樓亦有極其偏高的，但豪宅價格較多偏高及顯現泡沫，而中下價樓價格較多屬於合理或泡沫成份少，則是客觀事實。
一般而論，此刻買樓作投資，應捨豪宅而就中下價樓。豪宅大都已經升得過份，許多早已超越97時的大泡沫價，這個時候買入，上升空間十分有限 (試想想，買凱旋門至尊門單位，現價為每呎$33,000，要有20%利潤，就得賣差不多每呎$40,000；普樂閣呎價$60,000 (假若是真的)，要賺20%，豈不每呎要賣$72,000？容易嗎？)，萬一形勢逆轉，下調幅度卻可以十分驚人，賭不過。相反地，中下價迄今升幅有限，價格大都仍然合理，升幅空間較大 (以杏花村及沙田第一城為例，升20%，分別不外每呎賣$5,948及$4,117，不太難吧！)，萬一見頂回落，跌不破買入價的機會很大，化算！
過去數年，豪宅的租金回報率一直落後於中下價樓。最近半年，豪宅價格急升，租金雖升，但升幅遠不如售價，這就使租金回報率更形低落：何文田山道灝畋峰2000呎三十餘樓的單位，年初售價約為3,300萬，租金約為每月$85,000，最近成交價升至3,800萬左右，但租金上落不大，仍祇是每月$85,000到 $90,000，回報率介乎2.7% 至 2.8%；西九龍凱旋門至尊門3,465呎的高層 (60樓以上) 單位，售價現時高達每呎$33,000，但每呎市值租金祇是 $50至 $55，回報率介乎1.8%至2%；凱旋門朝日閣 1,665呎高層單位，最新成交價為4,300萬元，月租卻不外八、九萬元，回報率介乎2.2%至2.5%；君臨天下第3座1416呎60樓左右的單位，售價約為3,000萬元，租金則為每月$60,000，回報率2.4%。
三、五千萬元的豪宅，回報率鮮高於2.5%。相反地，中下價樓的回報率，一般總有四、五厘，超過五厘的，亦非罕見。在愉景灣，裝修漂亮及配備傢俬的800 至1,000呎中型單位，回報率高達六、七厘。以現時按揭利率一般為3.85%計算，豪宅業主每年要補貼1.8至2%利息，而中下價樓業主則有額外1至3%年息落袋。
中下價樓回報率更高，就意味著擁有該等物業的投資者更能守，這是中下價樓優於豪宅的另一地方。
我所舉的例子，僅屬市場點滴，希望盡一點啟發綿力，讀者朋友若真箇決定買樓，適宜全面搜集及分析有關物業資料，具體研究，具體處理。
本文於2007年12月12日發佈 |
