去年利好樓市的因素，如銀行存款利息幾近於零，按揭利率低企，樓宇供應少和熱錢湧入，迄今依然存在，但某些利好因素已慢慢褪色甚至轉化：
- 去年樓價股價的大幅反彈，主要因為世界各國(尤其是中美)央行空前團結及以空前強勁的力度推行量化寬鬆的貨幣政策，狂印紙鈔去創造空前巨大的流動性，並以之谷起資產價格。但不少國家恐懼通脹重臨，已開始部署退市，特別要注意中、美兩國：1月12日以來不足一個月內，中國人民銀行已兩度提高存款準備金，兩次幅度都是0.5%。市場估計兩次調高準備金後，大約會收回六千億元資金。中國已開始不叫退市的退市，收緊流動性，而今年會加息的可能性愈來愈高。另一方面，國內銀行近期開始收緊個人住房貸款優惠，顯示政府控制樓市泡沫和放貸的決心。削減房貸優惠，其實是變相加息！繼美國聯儲局於去年12月16日宣佈撤回大部份緊急援助措施(變相收緊流動性)後，美國聯邦準備理事會突然於2月19日公佈調高貼現率0.25%，這個舉動其實亦是退市動作，並且是較預期早來的退市動作，令人擔心收緊銀根的措施陸續有來；
- 由於中、美兩國不約而同開始不同程度的退市，市場亦普遍擔心它們會在今年開始加息，啟動加息周期；
- 踏入2010年，中央一個又一個針對內地樓市的調控政策相繼出台，銀行收緊房貸的聲音此起彼落，內地房產股自今年初以來節節敗退，多隻內房股股價由去年底至今跌幅超過二成。內地一線城市自1月迄今，樓宇成交量普遍減少40%至70%；
- 過去一年，中國由於信貨投入過多，後遺症迅速冒起及惡化，較重要的有產能過剩、房地產和股市泡沫及貸款增長放緩，中國經濟今年將明顯放緩；
- 美國去年底的失業率仍高企於10%，11月份待售房屋銷售指數下跌16%，樓價仍在下滑，銀行借貸及私人消費因而大受影響。由此看來，美國的經濟復甦之路迄今仍是若隱若現；
- 歐元區的主權債務危機有越演越烈之勢；
- 香港樓價去年已大幅飆升33%，較金融海嘯前的高位有過之而無不及，價格已處於大多數市民不勝負擔的地步，再升有難度；
- 部份熱錢已撤出本港，新近流入的，規模大不如前；
- 為了打壓樓市炒風和泡沫，香港特區政府醞釀（成事機會極高）調高2,000萬元以上豪宅的買賣印花稅率至4.5%；
- 近日股市波動，二手樓市場觀望氣氛漸濃，愈來愈多市民擔心通脹，並認為樓價已太高。購買房屋的信心指數由去年第三季的75.5%降至第四季的66.3%；
- 由於上述第1、2、3、4、7及9點的負面影響，國內投資客到港投資的豪情傲氣恐怕較去年大打折扣。不僅這樣，已投資在港的，還可能為救國內投資或生意而出售在港的物業和股票。
鑑於上述湧現的利淡因素，個人認為香港今年樓市將較去年大大遜色，縱使樓價可能在上半年再衝升多少，但隨着上述利淡因素陸續深化，全年樓價恐怕不升反跌，跌幅視乎各種利好利淡因素日後互動而定。 |
