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樓價急升的理論基礎

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2004-01-30

於(文匯報) 連載

本公司預算04年樓價升三成，公佈初時不少人表示質疑，但今年到了現在個別屋苑其實已升了10至20%，究竟積弱已久的樓市憑甚麼大地回春? 今天我們便談談旺市形成的三個階段，這情況在85及92年也曾出現過，現說出來和大家分享。

旺市第一個階段「上車期」：由上車客為主導！成交增多便形成小陽春，也帶動樓價上升，跟著進入鞏固期，如鞏固期完滿完成，能把小陽春上升的價格保持的話，便能進入第二階段，如鞏固期失敗，市場並不接受新升的價格，便只是一短暫的小陽春！

第二階段是「換樓期」，當市場及購買力能在第一階段持續下去後，市場便進入第二階段，如比喻樓市是一部經濟機器的話，這階段就等於小齒輪轉動中齒輪一樣；

樓價上升了一截後，負資產減少，正資產卻越來越多，加上樓市穩定了幾個月，於是令一些原來不考慮置業的業主客，開始投入市場，令市場三房及優質的樓漸變為主導！到了這階段，市場最重要的已不是供應量，而是整體市場的購買慾，因為購買慾會令新買家大量增加！市場計算方式及角度已完全改變了，現在到新年後便是這個階段！

當樓價升了前兩個階段後，股市往往也會同步大升，到了這時候，通縮會提早結束進入通帳時期，於是原本保守死(渣)著現金的人，開始擔心保值問題，這班有錢人進入市場才真正進一步把樓市及樓價推向高峰！樓市這部經濟機器，在這階段就等於中齒輪轉動大齒輪一樣！這就是為何樓價到高處仍然有人接貨的最主要原因，這牽涉人性很多的情意結在內！這第三個階段我叫「有錢人買樓時期」！以上是我對今年樓市的預測，但我補充的是，樓市升得越急，鞏固力及抵抗能力也越差，遇著小小波折便會破勢！基本上香港經濟因素仍未回復，樓市升太急不是好事，我個人基本上希望有一些小衝擊出現，能令市場健康及冷卻一點，這樣對全部人更有利！美好日子更能持久！否則，我們仍然要接受現實面對旺市來臨了！

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