*轉載自2018年09月15日的IMONEY雜誌 原文：曾叱吒一時的人物找好友再次約我晚飯，席間認識了一位美國企業家，這位美國先生對香港樓市結構十分好奇，他不明白香港近年的樓市為何可以脫離牛熊市的泡沫爆破循環，於是我就分享我的樓市觀點，在近兩小時的飯局中多謝黎先生的翻譯輔助，可以令我能與這位外國富者作徹底交流！為何香港樓市長期是一個升勢？我的回應是「太多的錢，配合太少的成交！」大量的錢是源於資金泛濫，而在樓市辣招控制下的太少成交，自然製造了市場還錢的比借錢的更多！這也造就了近年的平息世代。我也提出我的「M3定律」，M3反映了現金流，現金流充足最大意義是借錢相對容易也製造了普遍平息，樓價升多升少只是財富的其中一種計算方式而已，更大的利益是低息和香港人普遍錯誤的置業觀念製造的「租金紅利」和「低息紅利」，令社會的財富更傾斜分配給有資產者。很多人忽略的一條數，就是在低息之下，縱使息隨本減之下的第一期供樓的利息，其實也比租金低，也即是說，供樓相比交租給別人是「供一日賺一日」的，這就是「租金紅利」，買樓是難，但的確，「上咗樓就是神仙」，最近樓價不是市道欠佳樓價下跌嗎？那請問，剛性需求在不買樓下會否租樓？多了人對另一種樓房價值的計算方式──租值是否更有利？無論樓市怎樣，租金紅利都會有人享受到的，如果你租樓，租金紅利你就奉獻給你的業主，如果你買樓自住你就奉獻給回你自己了。因為「租金紅利」的存在，就算你唔買樓，其實你也在支持著樓市和樓價啊！愈多人「等」樓價跌，可能就等於越多人在市場增加租金紅利了！「租金紅利」的兩大結構其實是「低息」及「更多人租樓」，很諷刺，淡友原來是「租金紅利」竟是租金紅利的支撐棟樑啊！其實「低息」這點，同樣是愈多人不買樓，就愈少人去借錢，於是在資金泛濫的情形之下銀行總要做生意，「低息紅利」就會送給其他買樓的人，有資產的人也更能以平息去加按物業了！這個就是客觀的現實！這結構不變，社會利益都是傾斜分配給有資產者，而不買的人最終都是一個輸家。席間他亦會問我，如何看中國經濟，中國會不會好像當年日本80年代一樣，經濟從高處跌下來，我的回應是美國的經濟實力的最大重心是金融，包括貨幣、債券和股票市場，如果沒有了貨幣這個霸權及衍生的債券霸權的話，相信其他的實力都會土崩瓦解，日本當年的經濟重心，我認為是強大的生產力、工業及出口，這個實力只要在貨幣上令它急升就土崩瓦解，所以85年的廣場條約就是令日元在2年多的時間裏連升了1倍，所以它的經濟重心就重創了，但中國包括香港的經濟實力是普羅百姓的房地產，香港的房地產有7成左右是供滿樓，正供樓的單位裡面只佔人均收入裡面的18%而已，而內地有按揭比率更遠少於香港，因為房地產是普羅大眾的實力，要中國經濟受損其實並不容易呢。