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分析樓市數據2018-11-17 11:15:24
汪敦敬,MH
祥益地產總裁
*轉載自2018年11月17日的IMONEY雜誌 樓市有人唱好有人唱淡,但其實各有道理,消費者應該兩種觀點也消化,但數據只有一套,讀者應該自己去細味,找出答案然後根據自己的處境去決定投資策略,我想拋磚引玉就上車、財富效應和內地資金這三大購買力提供一些數據給讀者分析:(1) 上車購買力上車購買力最近被26萬多的新居屋抽籤所凍結,上次申請是今年4月的15.2萬個,到了年尾是多了11萬多個,那多了的是怎樣來?如果看大增近10%後的新居屋申請資格(二人或以上家庭入息上限5.7萬及資產限額196萬),其實就包括了很多私樓兩房及三房的合資格人士!(有能力買600萬的私樓)市場被凍結這些購買力,因此買家減少,但抽籤完解凍的時候同様會增加600萬私樓以下的購買力!但是政府做得很好,在新居屋未正式抽籤前於11月14日已經宣佈了綠置居第二度推出,正好將26萬多個抽籤名額裡面的綠表部分繼續凍結,但是無論如何,11月尾回歸的上車購買力起碼會是慢性回歸及必然增加!(2) 財富效應財富效應我們看到主要是被貿易戰所帶來的負面心理影響,內地經濟是否這麼差?我們可以看今年1月至9月對比去年同期的貿易數據,中國與歐洲的貿易增長約12%,中國與日本的貿易增長約11%。根據上季貿易數據,中國出口至美國增長1成,而美國出口至中國則大減3成,另外,中國首屆進口博覽會也累計成交578億美元。這些數據可以反映到在貿易戰之下,中國不是挨打,而且是處理得好好的。(3) 內地購買力在貿易戰下,內地的購買力我們可以看到甚麼?最近雙11的網上銷情,無論天貓、阿里巴巴、甚至包括蘋果都是得到網上銷售量的突破,今年「雙十一」創下了2135億元人民幣的新紀錄。我們看到內地的市民購買力強橫的,並不是傳說中的下跌,人民生活改善,網上購買的消費種類亦是愈來愈高科技及高消費的。一個過份的誤會,就是中國如果要處理本來令人擔憂的企業債及地方債的話,一定會由銀行著手,一定程度的所謂銀根短缺,我認為都是一個良性的整頓,但就被不少評論員當為中國經濟不濟,這個是錯誤的,我們應該就最新的消費和貿易數據可以看到中國是持續向好地向前發展的。根據人口普查及推演,香港仍有按揭的自住物業只剩2成多,買賣成交少了很多,但剛性需求去了那裡?原來剛性需求是去了租務,例如根據我司9月份的成交,租務成交量是買賣的3倍,究竟租務長期增加會令到租金進一步上升、平穩還是下跌呢?市場會告訴我們,似乎我們不應該一面倒向負面去看。隨著成交愈來愈少,是應該愈來愈多人供滿樓,還是愈來愈少呢?似乎這個答案亦很清晰。現在的樓市情況是否就解決了房屋問題?沒有!樓價愈平愈冇人去買!但需求卻累積下去呢!
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屯門樓市呎價領先指數(回歸分析法)-其他指數及分析

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