- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
精選樓盤
南浪海灣
屯門
低層 2房
物業編號: AN212960
實 547 呎
售 650 萬
兆康苑
屯門
中層 2房
物業編號: AN233814
實 467 呎
售 520 萬
恒豐園
屯門
低層 3房
物業編號: AN227089
實 593 呎
售 630 萬
兆麟苑
屯門
低層 2房
物業編號: AN228320
實 645 呎
售 820 萬
居二價 520 萬
慧景軒
天水圍
高層 4房
物業編號: AN220400
實 869 呎
售 1000 萬
華都花園
屯門
高層 1房
物業編號: AN232326
實 425 呎
售 530 萬
啟豐園
屯門
中層 2房
物業編號: AN219701
實 375 呎
售 560 萬
大興花園1期
屯門
高層 2房
物業編號: AN229168
實 428 呎
售 600 萬
美樂花園
屯門
高層 2房
物業編號: AN234088
實 591 呎
售 630 萬
恒豐園
屯門
高層 3房
物業編號: AN219224
實 593 呎
售 580 萬
嘉湖山莊景湖居
天水圍
高層 3房
物業編號: AN233245
實 546 呎
售 580 萬
嘉湖山莊景湖居
天水圍
高層 2房
物業編號: AN233263
實 547 呎
售 590 萬
御半山
屯門
低層 1房
物業編號: AN230429
實 378 呎
售 610 萬
天頌苑
天水圍
高層 2房
物業編號: AN223895
實 650 呎
售 851 萬
居二價 504 萬
豐景園
屯門
高層 2房
物業編號: AN233785
實 457 呎
售 595 萬
嘉湖山莊景湖居
天水圍
高層 3房
物業編號: AN229567
實 630 呎
售 730 萬
翠林花園
屯門
高層 3房
物業編號: AN230181
實 747 呎
售 768 萬
屏欣苑
天水圍
中層 2房
物業編號: AN223707
實 383 呎
售 570 萬
居二價 450 萬
屏欣苑
天水圍
高層 1房
物業編號: AN228237
實 376 呎
售 670 萬
居二價 500 萬
景峰花園
屯門
高層 2房
物業編號: AN234237
實 399 呎
售 450 萬
珀御
屯門
高層 2房
物業編號: AN230982
實 501 呎
售 785 萬
盈豐園
屯門
中層 2房
物業編號: AN227501
實 390 呎
售 520 萬
恒豐園
屯門
高層 3房
物業編號: AN228637
實 593 呎
售 680 萬
嘉湖山莊樂湖居
天水圍
中層 3房
物業編號: AN234108
實 633 呎
售 730 萬
豫豐花園
屯門
中層 3房
物業編號: AN234162
實 568 呎
售 600 萬
珀御
屯門
低層 1房
物業編號: AN214259
實 342 呎
售 620 萬
上源
屯門
中層 1房
物業編號: AN233811
實 464 呎
售 600 萬
上源
屯門
中層 2房
物業編號: AN233425
實 573 呎
售 694 萬
豐連
屯門
中層 開放式
物業編號: AN230886
實 253 呎
售 460 萬
翠鳴臺
屯門
中層 2房
物業編號: AN229170
實 490 呎
售 792 萬
居二價 522 萬
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下次每週地產新聞評論直播時間:
28/Nov (星期一)12:00PM
28/Nov (星期一)12:00PM
汪敦敬
Lawrance Wong
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
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每日新聞摘要
每日新聞摘要 26.11.22
2022-11-26
(明報)匯豐傳加H按封頂息 看齊渣打 據本地傳媒引述消息稱，匯豐（0005）擬上調「H按」新做按揭鎖息，由P減2.25厘上調至P減2厘，實際息率上升0.25厘至3.375厘，並於12月6日生效，與渣打（2888）於本周二起調升鎖息後看齊。由於匯豐一手物業鎖息較二手物業低0.25厘，鎖息上限均調升0.25厘，實際息率分別由2.875厘增至3.125厘，及3.125厘增至3.375厘。有分析指，龍頭銀行調整息率具指標性，預料其他銀行亦會相繼跟隨上調新做按揭息率。 發言人未證實消息 本報記者致電銀行查詢，職員指現時匯豐提供的「H按」計劃，息率為H+1.3厘，鎖息上限仍為P減2.25厘，實際息率為3.125厘，暫未有調升鎖息的資料。匯豐發言人未有正面回應消息是否屬實，僅稱該行定期檢視樓宇按揭息率及其他服務細節，並根據市場情况作出調整。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，與樓按相關的1個月港元拆息昨日已升至4.11厘，明顯高於市場按息介乎2.875厘至3.375厘，反映銀行整體資金成本已上漲，息率有上調壓力，大型銀行率先在美國議息前調升鎖息，料其他銀行亦會跟加。由於有關新調整將於下月初生效，預期市場會即時出現加快提交新按轉按申請的尾班車效應。 日前有中小型銀行逆風調低鎖息，令銀行之間的按息差距擴大，市場上按息介乎2.875厘至3.375厘，王美鳳建議置業客戶因應申請的按揭額及一二手物業類別比較適合自己的計劃。 (東方)油塘新盤市區兩年最平 朗譽413萬入場 折實平均呎價萬八有找 樓市下行，發展商推盤開價亦因市況作出調整。九龍區再有全新盤出擊，油塘朗譽昨日公布首張價單，開放式戶入場費413.95萬元，整批折實平均呎價約17,938元，屬市區新盤逾兩年來最低紀錄。 首推128伙 主打一兩房戶 保利置業(00119)及尚嘉控股合作的朗譽，為月內第3個開價的九龍區全新盤。保利置業（香港）銷售及市務部總監朱美儀形容，首批開價為「Chill」級世界盃入門價。該盤昨起向公眾開放示範單位及收票，將視乎銷情，最快12月初開售。 首批128個單位的戶型涵蓋開放式至三房戶，主打的一房及兩房佔整體約84%。售價方面，價單設5種付款方法，主要包括180天即供、360天即供及建築期付款計劃，提供折扣分別為5%、4%及2%，連同其他優惠有10%計，選擇180天即供最高可享15%折扣，折實售價由413.95萬至1,338.68萬元，折實呎價由15,860元起。 價單顯示，17伙開放式單位即供最高折實價全屬「4字頭」，當中首批售價及呎價最低單位均為1座6樓B室，實用面積261方呎，折實呎價15,860元。若採用建築期付款計劃，最高可享12%折扣，價單中則有112伙折實後1,000萬元或以下，可承做最高90%按揭。價單列明，購買首張價單的單位買家可免費獲贈嵌入式組合櫃。 資料顯示，油塘對上一個開價新盤為五礦地產(00230)發展的蔚藍東岸，於2020年11月以折實平均呎價約17,688元推出首批138伙。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，朗譽開價較同區二手樓盤有約15%折讓。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明預料，項目吸納的客群約九成屬用家，投資者僅佔約一成。 Seasons Bay 2期售1420萬 一手特色戶有捧場客。新鴻基地產(00016)的天水圍Wetland Seasons Bay 2期，昨透過招標售出別墅RV6的3樓A室連平台戶，實用面積909方呎，成交價1,420萬元，呎價約15,622元。資料顯示，該期數項目提供388伙，由去年11月起開售，累售約326伙，成交額涉逾23.8億元。 該盤亦將於下周二起推出兩伙別墅單位招標發售，招標期由11月29日起。 (星島)Wetland特色戶1420萬招標沽 焦點盤推售，新盤昨日交投進一步縮減，新地旗下天水圍Wetland Seasons Bay 2期昨日以招標方式售出1伙特色戶，作價約1420萬，呎價15622元。 Wetland Seasons Bay 2期昨日售出的單位位於別墅RV6座3樓A室，面積909方呎，屬3房間隔，單位附設195方呎平台，昨日以1420萬招標售出，呎價15622元，為項目本月暫售出3伙，共套現逾4200萬。整個Wetland Seasons Bay第2期共提供388伙，項目推售至今累售約326伙，共套現超過23億。至於正進行銷售的Wetland Seasons Bay 3期，本月亦售出3伙，套現逾1900萬。 即將踏入12月，多個新盤推出新一份銷售，於下月推售，其中由永義國際發展的何文田雋睿，推出16伙以招標方式發售，面積介乎899至1525方呎，當中包括8個特色戶，招標期由下月1日至2023年6月底。項目本月亦售出1伙，為1座1樓D室，面積639方呎，單位於本月初以1817.3萬售出，呎價28440元。雋睿位於延文禮士道16,18號，共提供60伙，項目推售至今暫沽約36伙，套現近6億。 雋睿推出16伙標售 由中冶置業發展的青龍頭逸瓏．龍灣亦公布新一份銷售安排，推出3伙標售，面積522至928方呎，招標期由下月1日起至明年2月底。此外，佳明集團旗下何文田明寓、麗新及帝國集團合作發展的將軍澳藍塘傲亦分別推出1伙標售。 (星島)屋苑預約睇樓量表現靠穩 疫情反覆及加息陰霾未散，業主持貨信心不足，紛紛擴大議價幅度，吸引準買家四出「尋寶」，帶動本周末及周日屋苑預約睇樓量靠穩。綜合物業代理資料顯示，本周末指標屋苑預約睇樓量按周持平至增加4.1%。 按周增加4.1% 中原表示，本周末全港10大屋苑錄得約420組睇樓預約，按周持平；利嘉閣表示，全港50個指標屋苑本周末合共錄得1220組客戶預約睇樓，按周增加1.7%；美聯表示，期內15個指標屋苑預約睇樓量錄得約452組，按周增加約4.1%。 中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，由於市場缺乏利好消息，樓市維持低迷，然而隨着樓價持續尋底，近日二手成交量有所回升，反映平盤有承接，部分市民趁周末出動「執平貨」。 美聯住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，樓價持續尋底，個別屋苑樓價已經重返2017年水平，業主急於出貨，部分「有價講」，因而吸引買家出動「尋寶」，睇樓量因而上升。 利嘉閣研究部主管陳海潮表示，美國通脹稍微緩和，預期年底加息幅度不會大幅上調，加上業主在市況低迷下態度開始軟化，願意調低物業售價吸引買家承接，令到本周末二手指標屋苑預約睇樓量上升。 祥益執行董事盤嘉茵表示，屯門及天水圍本周末預約睇樓量與上周相若，不少準買家觀望二手市場業主仍有更大減價空間，更渴望有超筍價才睇樓，但部分業主減價空間減少，買賣雙方呈拉鋸局面，白居二仍是市場最活躍一群，預約睇樓量亦以他們最積極。 若按地區劃分，美聯數據顯示，本周末港島區4個指標屋苑錄得約112組預約睇樓，按周回升約3.7%；期內九龍區7個指標屋苑預約睇樓量錄得約145組，較上周末增加6.6%；新界區4個指標屋苑本周末預約睇樓量錄得約195組水平，按周增加約2.6%。 太古城暫錄17宗成交 成交方面，隨着業主態度軟化，多個屋苑交投增加。美聯表示，鰂魚涌太古城本月至今錄得17宗成交，單是過去5日已經連環錄得10宗買賣，例如泰山閣低層E室，面積約689方呎，原本叫價950萬放售，議價後以925萬成交，呎價約13425元；華山閣中層A室，面積689方呎，單位原本開價約1050萬，議價後減價至1018萬成交，呎價約14775元。 另外，中原表示，西灣河鯉景灣逸榮閣低層E室，面積536方呎，由於原業主願意減價，單位最終以780萬易手，呎價14552元，並且打破該屋苑3個月零成交悶局。
詳情
成交快訊
屯門公屋良景邨上車輕鬆 獲白居二以未補地價146.8萬購
2022-11-27
祥益地產高級分行經理黃文樂表示，屯門區設施發展成熟，亦設有多條輕鐵及巴士線前往各區。日前分行錄得一宗良景邨的成交個案，原業主於2017年以約35.9萬(未補地價)購入，轉手帳面獲利約110.9萬。黃氏稱，上述所錄成交單位為4座(良智樓) 中層20室，實用面積355呎。日前獲一名區內白居二垂青，新買家主要鍾情該區配套完善，而且鄰近家人居所，方便照應，加上單位可承造高成數按揭，樓價亦較低，供樓負擔相對輕鬆，遂便決定以146.8萬 (未補地價) 購入上址作自住之用，以實用面積計算呎價為4,135元，屬市場價成交。 *以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
詳情
成交快訊
首置客斥資452萬購入屯門翠寧花園移民盤
2022-11-27
祥益地產區域董事邱家邦(Johnny Yau)表示，屯門居屋翠寧花園日前錄得一宗區內首置客「即睇即買」的成交個案。 邱氏稱，上述所錄成交單位為1座中層H室，實用面積592呎，三房兩廳，日前獲區內首置客垂青。該買家鍾情單位四正，主人房擁部分海景，加上屋苑鄰近家人，方便照應，而且原業主移民，故增加議幅累積減價達98萬，上述買家有感單位價格吸引，遂便決定「即睇即買」，以452萬(自由市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為7635元。 *以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
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每週樓市評論
房策具改善空間 政府仍需努力
2022-11-25
*轉載自2022年11月25日的經濟日報 原文：筆者一直很支持政府施政，亦很認同現屆政府在開發土地上的進展，不過這不等於是「無得彈」，更加不等於是覺得政府沒有錯誤的方向！舉一些例子就可以反映到房屋政策仍有很多改善的空間：新一期白居二剛剛開始，如申請者去買一些較新的屋苑如天水圍屏欣苑，可以做到俗稱「925」的按揭，即9成及25年還款期的按揭，但是如果你同樣以白居二方式去買屯門翠寧花園，因為樓齡已經過了30年，超出政府的擔保期，所以準買家很大機會在銀行只能借到6成按揭左右。同時，如果你買一個屯門的私樓「樓王」瓏門，並幸運地以1000萬元成交買到三房兩廁單位的話，你同樣可借到9成按揭，首期只是100萬元，我們會發覺草根買上車板塊物業居然給的首期還多過買樓王，這是一個十分不平衡的情況。於是，居屋的購買力就很容易集中在極少數的新盤，這些居屋新盤的價格自然會飆升得快，最後就會有人出來說：居屋第二市場就會「做高」樓價。其實是制度環節上出了問題，筆者同意政府是有難處的，因為原本的擔保期在期滿之後，政府的立場是不想永遠擔保下去。但問題是政府一離場，銀行就會覺得保障不夠將按揭大減，這的確是一個問題，但應該由政府去解決，因為這個結果是會影響很多人置業的。同樣，說開瓏門，瓏門的故事可以未完的，如果你買一個瓏門細單位，現在是有機會730萬元左右成交，如果你真的買到的話，基本上買這細單位供樓的入息要求是約6萬元（假設9成按揭、年期30年、H按鎖息利率3.125厘、不加借保費和壓測加2厘），正正落入一個抽居屋的家庭入息上限之內，那為何買私樓和居屋是同一班人呢？這就是制度上的不公！為了討好民意將抽居屋的入息上限放得太寬，最後真正需要的人就被大量增加的合資格者令到他們抽中的機會稀釋，這個是十分不幸的。多屆政府都不夠重視二手市場的運作，其實很多二手市場的運作包括資助房屋上的不足我們都有給予意見的，但都是石沉大海的，可能覺得我們有利益衝突，但是問題沒有解決到，受害的始終是市民。地產代理業務方面，面對寒冬我們繼續保持零白果（11月人均開單預算3宗）和縮短工作時間為早上10時至晚上8時(星期日及公眾假期除外)，並推行零OT政策，推行至今成交倍增！這正是我們推出的「更優越代理模式」！
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祥益動向
靜市見真章 祥益代理10月份人均開單3.2宗 「一定有單開」保證計劃成功吸引同業「過檔」
2022-11-05
當下香港氣氛愁雲蔽天，由於近來樓市交投轉弱，有大型地產代理率先宣佈收縮規模和裁減員工，而祥益地產一直堅守本份，面對艱難仍能掌握，最新10月份的前線代理人均開單宗數為3.2宗，雖然比8月份4.8宗大減，但對比9月份的3.1宗為佳！而且在大多數同行食「白果」的情況下，祥益沒有任何持牌代理食「白果」，人均開單宗數長期維持3至5宗的水平，尤其在受考驗的市道見真章！
總裁汪敦敬表示，祥益作為相對較小規模的公司，在困難的時候除了承諾不裁員及不減薪之外，更增加聘請人手，這樣做不是想爭雄於天下，只是想在行業困難的時候出一分綿力提供就業機會而已。此外，祥益是「橄欖型分配結構」的公司，高收入的人佔多數！更在9月份逆市推出「一定有單開」的保證計劃，提供七天至一個月內一定開到單的保證。有關保證計劃推出後，不單應徵的人數增加，入職的人數也持續增加，可見「一定有單開」的保證計劃受到市場從業員的歡迎！同時公司的經營策略是以人為本，以員工的分享作為優先，一、二手都是一條bar拆賬，跑到數的員工所得自然更多！在同一營業額的情形之下，由於祥益的拆賬較同業高，換言之祥益代理的收入比同業平均數為高！近期亦成功吸引同業「過檔」，可見祥益的運作模式日漸受到主流市場的認同，以及推行「資源管理」的策略成功並幫助代理人均收入持續穩定地增長！
*上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責。
詳情
總裁汪敦敬表示，祥益作為相對較小規模的公司，在困難的時候除了承諾不裁員及不減薪之外，更增加聘請人手，這樣做不是想爭雄於天下，只是想在行業困難的時候出一分綿力提供就業機會而已。此外，祥益是「橄欖型分配結構」的公司，高收入的人佔多數！更在9月份逆市推出「一定有單開」的保證計劃，提供七天至一個月內一定開到單的保證。有關保證計劃推出後，不單應徵的人數增加，入職的人數也持續增加，可見「一定有單開」的保證計劃受到市場從業員的歡迎！同時公司的經營策略是以人為本，以員工的分享作為優先，一、二手都是一條bar拆賬，跑到數的員工所得自然更多！在同一營業額的情形之下，由於祥益的拆賬較同業高，換言之祥益代理的收入比同業平均數為高！近期亦成功吸引同業「過檔」，可見祥益的運作模式日漸受到主流市場的認同，以及推行「資源管理」的策略成功並幫助代理人均收入持續穩定地增長！
*上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責。
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