南浪海灣
中層 2房 實 524 呎
售 520 萬
物業編號: AN252441
精選樓盤
菁雋
中層 開放式 實 141 呎
售 208 萬
物業編號: AN226692
錦暉花園
低層 3房 實 573 呎
售 500 萬
物業編號: AN249247
麗寶大廈
低層 實 238 呎
售 220 萬
物業編號: AN251801
天盛苑
高層 實 650 呎
居二價 530 萬
物業編號: AN246045
嘉華大廈
中層 1房 實 270 呎
售 230 萬
物業編號: AN249855
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 788 萬
物業編號: AN239217
利寶大廈
低層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN252784
倚嶺南庭
中層 3房 實 733 呎
售 650 萬
物業編號: AN250548
緹岸
中層 開放式 實 228 呎
售 240 萬
物業編號: AN245575
茵翠豪庭
高層 2房 實 589 呎
售 680 萬
物業編號: AN185605
麗日閣
中層 2房 實 258 呎
售 250 萬
物業編號: AN249853
屏欣苑
高層 2房 實 448 呎
售 550 萬
居二價 385 萬
物業編號: AN252444
時代廣場
中層 實 272 呎
售 260 萬
物業編號: AN250720
冠峰園
低層 2房 實 580 呎
售 470 萬
物業編號: AN252949
金邦大廈
中層 2房 實 274 呎
售 270 萬
物業編號: AN244764
慧豐園
低層 3房 實 646 呎
售 498 萬
物業編號: AN251860
多寶大廈
高層 2房 實 246 呎
售 280 萬
物業編號: AN247392
WETLAND SEASONS BAY
低層 2房 實 420 呎
售 588 萬
物業編號: AN245394
順利樓
中層 2房 實 485 呎
售 280 萬
物業編號: AN248116
慧景軒
低層 2房 實 551 呎
售 550 萬
物業編號: AN244659
山景邨
高層 開放式 實 294 呎
居二價 90 萬
物業編號: AN252626
倚嶺南庭
高層 2房 實 588 呎
物業編號: AN239197
良景邨
高層 2房 實 443 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN250562
龍成花園
中層 2房 實 474 呎
售 460 萬
物業編號: AN253036
田景邨
低層 3房 實 489 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN248534
邁亞美海灣
低層 4房 實 816 呎
售 780 萬
物業編號: AN253011
景峰花園
低層 2房 實 400 呎
售 250 萬
居二價 200 萬
物業編號: AN251973
上嵐
高層 1房 實 265 呎
售 350 萬
物業編號: AN251472
兆麟苑
低層 2房 實 401 呎
居二價 238 萬
物業編號: AN249010
WETLAND SEASONS BAY
低層 1房 實 300 呎
物業編號: AN253201
新圍苑
低層 3房 實 554 呎
售 405 萬
居二價 275 萬
物業編號: AN251479
珀御
高層 開放式 實 313 呎
售 420 萬
物業編號: AN253168
翠鳴臺
低層 1房 實 297 呎
居二價 280 萬
物業編號: AN241250
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 547 呎
售 500 萬
物業編號: AN233263
兆畦苑
低層 2房 實 566 呎
售 418 萬
居二價 280 萬
物業編號: AN253109
琨崙
低層 5房 實 2325 呎
售 3050 萬
物業編號: AN245660
天愛苑
低層 2房 實 546 呎
居二價 320 萬
物業編號: AN251005
OMA BY THE SEA
低層 2房 實 446 呎
物業編號: AN253522
富健花園
低層 2房 實 431 呎
居二價 330 萬
物業編號: AN251023
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港注册產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 19.03.2025
2025-03-19
(星島) 天璽．海2A期突上樓書限量招標一手樓市氣氛持續向好，市場頻現大額成交，新地旗下啟德跑道區臨海豪宅項目天璽．海2A期乘勢推售，昨日上載樓書，單位「清一色」為逾千方呎4房大戶，並隨即公布銷售安排，限量推出12伙於下周三（26日）以招標方式推售，發展商並推出印花稅直送優惠，最高為4.25%。新地副董事總經理雷霆表示，上周新盤銷情理想，集團旗下新盤亦錄銷售佳績。近期美國通脹數字回落，意味連環減息很快開始，有利樓市發展，且近日股市向好，根據過往觀察，股市向好通常能帶動豪宅市況，故選擇現時推出天璽．海2A期應市，料項目銷情理想。「清一色」逾千呎4房新地代理執行董事陳漢麟指，項目昨上載樓書，並公布銷售安排，推出12伙，位於7座6層樓的A室及B室，主要集中於項目的中高層，於下周三起招標發售，每日截標。鑒於過往銷售成績理想，相信今次反應理想。該批招標單位為第7座10樓、12樓、16樓、19樓、20樓及21樓的A室和B室，面積介乎1124至1150方呎，均為4房1套戶型，設有私人電梯大堂。是次招標期至今年6月底，項目預計關鍵日期為2025年11月30日，距今不足9個月，屬短樓花項目。陳漢麟稱，由於對比去年推售天璽．海1期時樓花期短，所以是次發展商共提供2種付款辦法，分別180天即供付款計劃以及建築期付款計劃。根據招標文件，選用建築期付款可享提前成交現金回贈，若買家於180天內完成交易，可享樓價1.25%的回贈。 發展商為買家提供印花稅優惠，金額相等於樓價4.25%，以及樓價1%家庭購買現金回贈及1萬元新地會會員現金回贈，另有備用一按及二按。其中備用一按揭貸款最高金額為樓價75%，備用二按最高金額為樓價20%。首批12伙下周標售此外，在買家完成該物業的買賣交易後，可享有認購天璽．海項目1個住戶停車位的權利，未必能認購到其物業相同期數內的住戶停車位。若購入項目特色單位的話，就可有權認購2個車位。天璽．海共分1期、2A期及2B期發展，其中天璽·海1期提供256伙，位於項目1座、2座、3座、5座及6座，以及MANSION 1和MANSION 2。提供單位戶型設有2至5房間隔，面積由541至4608方呎，4房戶佔全項目逾7成，當中6伙屬於連私人泳池特色戶，9成單位可享維港海景。該於去年3月開始以招標形式作銷售，至今累沽67伙，套現逾40億，平均每伙成交價逾6300萬，成交呎價就約介乎2.9萬至7.3萬，表現理想。至於仍未正式推售的第2B期就提供140伙，位於整個項目餘下的第8座和第9/9A座。(星島) YOHO WEST PARKSIDE第4輪沽約96伙新地天水圍天榮站上蓋項目YOHO WEST PARKSIDE連番取得沽清成績，項目昨日進行第4輪公開發售，推出105伙價單單位供認購，項目銷情持續，市場消息稱，項目即日再沽96伙，經4輪銷售後，累售單位已增至約500伙。YOHO WEST PARKSIDE昨日分兩組發售，下午3時先進行A組大手組別揀樓程序，位於南昌站V Walk展銷廳，昨日亦有大批準買家到場，情況不俗。市場稱A組共售出36伙，隨後於晚上展開B組揀樓程序，現場人流更盛，人龍由商場延伸至戶外。市場消息稱，項目揀樓至晚上9時，已累沽約96伙。項目經過4輪銷售，累售單位已增至約500伙。黃金海灣．珀岸連錄成交此外，其他新盤亦錄得多宗成交個案，旭日國際旗下屯門青山灣段大型臨海項目黃金海灣．珀岸昨日連錄成交，單日套現逾1100萬，其中位於2座21樓A室，面積651方呎，為3房連套房間隔，以758.6萬售出，呎價11653元；另位於1B座26樓M室，屬1房戶，面積312方呎，以371.9萬成交，呎價11920元。泛海國際旗下元朗洪水橋滙都銷情持續，泛海國際執行董事關堡林表示，項目昨日截至下午6時，再添3宗成交，其中位於3座12樓B02室，面積440方呎，連372方呎天台，以508.38萬售出，呎價11554元。柏傲莊III再錄取消交易新世界與港鐵合作發展的沙田大圍站上蓋柏傲莊III，最新再錄1宗取消交易個案。成交紀錄冊資料顯示，涉及單位為第1A座28樓E室，面積475方呎，2房間隔，2021年6月以963.1萬成交，呎價2.02萬，買家已取消交易。項目自2021年8月至今，累錄約490宗取消交易個案。(明報) 收租客328萬Full Pay入市兆安苑2房 17年升2.9倍 400萬元以下細價樓成近期收租客入市焦點。祥益地產高級分行經理古文彬表示，樓齡約43年的屯門居屋兆安苑，位於K座高層1室，實用495方呎，兩房間隔，原以自由市場價350萬元放盤，近日獲收租客以328萬自由市場價承接，並以一筆過付款（即Full Pay，毋須承造按揭）購入，實呎6626元。原業主2008年初85萬元自由市場價購入，持貨約17年帳面升243萬元或約2.9倍。古氏指，單位現時市值租金約為1.25萬元，料租金回報達4.6厘。(星島) 中介疑買通銀行職員 涉7億按揭呃轉介費廉政公署揭發有銀行職員借客戶申請樓宇按揭貸款之機，協助中介詐騙按揭轉介費；消息指，事件涉及200宗貸款個案，總計按揭貸款額近7億元，最高一宗達1900萬元。廉署指，行動中一共拘捕22人，包括18名銀行前線職員，他們涉收受高達200萬元賄款，以在貸款申請過程中動手腳，騙取銀行轉介費，其中一對涉案的銀行職員夫婦更收取高達60萬元賄款。廉署指，事件涉及約10間本地銀行，仍在進行相關調查，不排除採取進一步執法行動。 廉政公署執行處首席調查主任余顯麗昨指，現時樓宇按揭貸款申請有兩個途徑，一是直接向銀行申請，二是透過中介公司向銀行申請，若屬後者，則銀行需向中介公司付轉介費用。廉署在早前調查另一宗貪污案時，發現有1間中介公司負責人曾在不同銀行任職，其後自組一間中介公司，並與一些銀行前線職員交往甚密。經調查後發現，相關中介公司負責人曾賄賂多間銀行前線職員，讓職員為客戶辦樓按手續時，偷偷將「按揭轉介申請表」，混入「按揭貸款申請表」中，並誘使客戶在不知情的情況下簽署文件。銀行看到申請文件後，誤以為客戶是經中介轉介，而支付轉介費用，平均支付額達數千元至數萬元不等，「案中部分文件甚至可能涉及冒簽」。涉10銀行 部分文件可能冒簽余顯麗指，案件涉及10間本地銀行，逾200項按揭貸款申請，大部分貸款申請人都被蒙在鼓裏，對貪污毫不知情。日前在代號「箭雨」的行動中，已拘捕13男9女，年齡介乎31歲至58歲，當中18人是銀行前線職員，其餘4人是其配偶或同黨；涉案中介公司在2018年已經運作，並進行相關犯罪模式。但余顯麗強調，本港銀行業整體仍十分廉潔，案件只涉及個別銀行的「害群之馬」，相關銀行亦全力協助調查，並會檢視接獲按揭申請是否存在問題及需要跟進。廉署亦會協助銀行研究，如何提升相關流程及系統，亦提醒市民簽署任何文件前要先仔細閱讀，以免被騙徒利用。據了解，銀行業界一向通過認可中介公司，接收欲申請樓宇按揭貸款的客戶，而認可中介旗下有不少會員中介公司，今次涉事的便是其中一間會員中介。而銀行在發放轉介費後，涉事中介公司會與受賄職員對分或分拆轉介費，故部分轉介費亦是賄款。金管局指示銀行配合查調金管局回應稱，該局已就有關事件，指示銀行配合廉政公署的調查，並繼續適當跟進。由於有關執法部門正就事件進行調查，現階段不適宜評論。金管局又指，一直對銀行及其員工的誠信及行為操守，有嚴格的要求和高度的期望，對違法行為採取零容忍態度。該局會繼續聯同業界及廉署加強防貪反貪的工作，維護香港國際金融中心的聲譽。
成交快訊
海翠花園價格貼市 吸引多組客人睇樓 區內客加快入市步伐以522萬承接
2025-03-19
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前屯門海翠花園錄得一宗區內客的買賣成交個案，原業主於2008年以約206萬購入，是次轉手帳面獲利高達316萬。黃氏稱，上述所錄成交單位為1座中層F室，實用面積668呎，三房兩廳連套廁，日前獲區內客垂青。買家曾睇過不同屋苑的環境配套，最終鎖定屯門碼頭區，主要考慮該區受惠於港鐵南延綫發展，升值潛力可觀。買家心儀單位主人房擁無敵海景，加上價格貼市，除了吸引多組客人到單位睇樓，當中更有2組客人有意洽購，買家見機不可失，決定加快入市步伐以522萬購入上述單位作自住之用，以實用面積計算平均呎價為7814元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責。
成交快訊
屯門居屋兆軒苑短租戶以月租9500元租出
2025-03-18
祥益地產高級分行經理黃文樂表示，日前分行促成一宗屯門居屋兆軒苑的租賃成交個案，該單位之租金回報率高達4.2厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為A座低層5室，實用面積376呎，一房一廳。據悉，租客為區內客，由於原住所將進行裝修工程，需覓租盤短租3個月，鍾情單位企理寬敞，而且屋苑周邊生活配套一應俱全，是次單位無法睇樓，但租客參考同類型單位間隔後，考慮到區內可供短租盤源短缺，遂便決定以月租9500元並且一次過繳付租期內的租金承租，以實用面積計算呎租為25.3元。黃氏續稱，如以同類型單位銀行估值約273萬作計算，該單位的租金回報率高達4.2厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
資助房要宜居 又不削上流動力
2025-03-19
*轉載自2025年03月19日的大公報 原文：上星期三(3月12日)，房屋局局長何永賢與房署員工到顯發邨和洪福邨，向國家住房和城鄉建設部計劃財務與外事司司長宋友春介紹房屋局的「幸福設計」，並與他交流香港的房屋政策。有人說打造公屋環境太幸福，會令住戶不願搬走，這可能是事實！但是，難道草根就不可以得到更幸福的生活環境嗎？增加市民幸福感也是令社會和諧的共贏方向！但的確民間長期有抱怨公屋被住戶當作私產並違法霸佔，如果公屋興建得有如私樓的水準，會更進一步令到公屋私產化的風氣更盛！平衡的重點在於「公屋住戶如何離場」，公屋不是永久居庭！是其中一種房屋保障！公屋是社會在房屋上的救生網，救生網最優先服務的對象，其實是針對「未能安居的草根市民」！而不是最優先兼顧「已入住的住戶感受與期望」，所有收入已增加至超越了入住公屋資格的住戶，意義上應該是合理時間內搬走才對！因為他們已經有能力去買樓或者租樓，很應該將機會還予公屋輪候冊的人士！過去有政客為了討好選民，對霸佔公屋者往往都是姑息養奸，公屋轉流率長期只得1%左右，但是輪候上樓的時間卻不斷延長，其實犧牲了最貧困的一群，即公屋輪候冊人士的上樓時間去討好本來應該搬走的富戶，這是無聲的悲劇，十分不公義！很多有影響力的人，其實都有概念上的誤區，無論公屋或者居屋也有人計劃住一世，「住一世」的效能當然可以有，但更加重要的是整個置業階梯的配合，每個階梯和另外的階梯之間要有分工，這分工就會製造到上游動力！這對整個社會甚至小業主本身都是最大的利益！譬如，現時新公屋單位的面積其實較小，最大4至5人面積約376平方呎，最小1至2人面積約150平方呎，筆者覺得公屋面積的標準設計合適，如果再增大單位面積，公屋就包攬了其他房屋階梯的角色，當公屋住戶認為公屋可以住一世，就變相成為了終身的資助，沒有轉流而只是靠興建新公屋，在財務上公屋是負資產，若不斷增加，特區政府的財政是會吃不消！「一家人要住大一點、地點方便一點、鄰居質素更好一點，更加要上流上進！」最重要是特區政府的藍圖更加清楚！無論什麼概念也好，是要率先照顧輪候者！「缺房者」才是公屋計劃先決關心的對象！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2025-02-28
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
361.19
較上期
-1.87%
較上５期
-5.24%
以實用面積計算
371.28
較上期
-5.36%
較上５期
+19.60%