慧豐園
中層 2房 實 476 呎
物業編號: AN261554
精選樓盤
菁雋
低層 開放式 實 141 呎
售 205 萬
物業編號: AN260429
御海灣
低層 2房 實 456 呎
物業編號: AN259955
萬寶大廈
低層 1房 實 254 呎
售 235 萬
物業編號: AN257330
叠茵庭
低層 2房 實 376 呎
售 430 萬
物業編號: AN256291
好發大廈
低層 1房 實 297 呎
售 240 萬
物業編號: AN232160
怡峰園
低層 實 660 呎
售 620 萬
物業編號: AN219681
嘉喜利大廈
高層 2房 實 316 呎
售 248 萬
物業編號: AN256121
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 250 萬
物業編號: AN255832
栢慧豪園
高層 2房 實 493 呎
售 580 萬
物業編號: AN260672
東威閣
中層 實 224 呎
售 250 萬
物業編號: AN256772
怡峰園
中層 2房 實 526 呎
售 530 萬
物業編號: AN261260
麗寶大廈
高層 實 239 呎
售 260 萬
物業編號: AN260621
珀御
高層 1房 實 347 呎
物業編號: AN261184
安麗大廈
中層 2房 實 269 呎
售 270 萬
物業編號: AN229418
邁亞美海灣
高層 2房 實 515 呎
物業編號: AN259287
麗日閣
中層 2房 實 257 呎
售 270 萬
物業編號: AN260443
御海灣
中層 1房 實 313 呎
售 550 萬
物業編號: AN255401
金邦大廈
中層 2房 實 274 呎
售 270 萬
物業編號: AN261310
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 500 萬
物業編號: AN258065
建生邨
低層 開放式 實 208 呎
售 125 萬
居二價 50 萬
物業編號: AN254277
NOVO LAND 1A
中層 2房 實 441 呎
售 590 萬
物業編號: AN261113
良景邨
高層 開放式 實 217 呎
居二價 80 萬
物業編號: AN248201
龍成花園
高層 2房 實 508 呎
售 518 萬
物業編號: AN259791
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
WETLAND SEASONS BAY
低層 1房 實 300 呎
物業編號: AN261302
兆軒苑
低層 2房 實 407 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN259882
WETLAND SEASONS PARK
低層 2房 實 448 呎
物業編號: AN261556
新圍苑
中層 2房 實 401 呎
售 295 萬
居二價 238 萬
物業編號: AN260469
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 330 萬
物業編號: AN259398
兆畦苑
高層 2房 實 443 呎
售 380 萬
居二價 270 萬
物業編號: AN254534
邁亞美海灣
高層 2房 實 447 呎
物業編號: AN257192
田景邨
中層 3房 實 544 呎
居二價 280 萬
物業編號: AN261121
WETLAND SEASONS PARK
低層 2房 實 351 呎
售 540 萬
物業編號: AN253979
天麗苑
高層 2房 實 429 呎
居二價 305 萬
物業編號: AN260351
嘉湖山莊美湖居
高層 2房 實 441 呎
售 428 萬
物業編號: AN256826
天頌苑
高層 2房 實 426 呎
售 435 萬
居二價 309 萬
物業編號: AN258630
嘉湖山莊樂湖居
低層 3房 實 639 呎
售 540 萬
物業編號: AN260917
富健花園
低層 2房 實 431 呎
售 430 萬
居二價 310 萬
物業編號: AN258313
飛揚
高層 1房 實 266 呎
售 395 萬
物業編號: AN258495
聚康山莊
低層 2房 實 428 呎
售 480 萬
物業編號: AN253923
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 600 萬
物業編號: AN261125
御半山
高層 開放式 實 251 呎
物業編號: AN260740
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港注册產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 12.03.26
2026-03-12
(東方)逾500萬居屋成交佔19% 創26月高 二手樓價由低位回升，居屋樓價同時向上。有地產代理行報告指，2月該類物業逾500萬元二手註冊量，佔同期整體註冊量比率達約19.4%，創26個月新高，與1月比率約15.1%相比，按月上升約4.3個百分點。 香港置業研究部董事王品弟表示，土地註冊處資料顯示，2月錄465宗二手居屋註冊，較1月錄562宗，按月減少97宗或約17.3%；不過，當中逾500萬元註冊錄90宗，創21個月、即近兩年次高，較1月錄85宗，按月多5宗或約5.9%，表現跑贏大市。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，2月註冊個案一般主要反映1月實際市況。 新界佔39宗居首 若以分區劃分，2月期間以新界區錄39宗逾500萬元二手居屋註冊最多，但按月未有變化，期內港島區錄19宗同類物業註冊，與1月錄15宗相比，按月多4宗，增幅約26.7%，為3區中最顯著。九龍區亦錄32宗，該區1月錄31宗，按月亦上升約3.2%。 至於屋苑排名方面，上月鰂魚涌居屋康山花園錄6宗逾500萬元的二手註冊，宗數居榜首，較1月錄5宗，按月大幅增加約20%；將軍澳居屋寶盈花園以5宗註冊排名第二，較1月錄兩宗增加1.5倍。新蒲崗居屋采頤花園則錄4宗名列第三位，按月飆約3倍。 (東方)二手蝕讓：䨇寓5年輸111萬 豐寓貶值13% 新界二手屋苑做價較高位大幅回落，吸引各類買家入市。屯門䨇寓開放式單位，連裝修及家電，以400萬元獲投資者購入，單位約5年貶值約21.7%。 祥益謝澤銘表示，上述單位為該盤北翼高層C室，實用面積約268方呎，投資客見屋苑樓齡較新，收樓後即可放租，決定以每方呎約14,925元承接。原業主於2021年以約511萬元購入，轉手帳面虧蝕約111萬元。 中原許偉業指，葵涌豐寓高層C室，實用面積約243方呎，同屬開放式設計，叫價428萬元，90後上車客睇樓兩次，終調升入市預算，以406.8萬元買入自住，呎價約16,741元，原業主於2017年一手買入，帳面蝕約63.6萬元，期內樓價下跌約13.5%。 專才客976萬買海之戀 專才客出動搶蝕讓單位。美聯何振榮稱，荃灣海之戀8座中層B室兩房戶，實用面積約512方呎，享海景，叫價約1,000萬元，放盤約一個月，外區專才用家雖未能親身睇樓，因屋苑位處港鐵上蓋，議價後以976萬元成交，呎價約19,063元，物業約5年跌價約54萬元。 大埔天鑽連錄蝕讓。該行楊浩然表示，項目5座中層A室，實用面積約892方呎，套三房間隔，區內換樓客議價後以1,180萬元承接，呎價約13,229元，單位約6年貶值167.8萬元。美聯梁葦姮續稱，另一宗成交為7座地下連花園戶，外區換樓客以920萬元買入，呎價約15,808元，約6年跌價約10.5%。 元朗Grand YOHO二手價創新高。中原王勤學指，屋苑單日連錄約3宗買賣，包括3座中層E室，實用面積約1,115方呎，四房雙套房設計，降價130萬元，售價1,850萬元，創標準戶二手價兩年來新高，呎價約16,592元。原業主於2017年1月一手買入，期內跌價約5.4%。 (東方)撤辣新高：新盤大手買賣上月478伙 月飆兩倍 資金持續流入本港住宅市場，投資者大手購買新盤單位情況增加。有代理統計，上月共錄得176宗大手交易個案，合共購入多達478個單位，涉及的單位伙數按月飆升逾2.1倍，並創2024年樓市全面撤辣後新高。 美聯物業分析師岑頌謙指，一手市場的大手客，亦即同一買家於同一月份，購入同一新盤多於一個單位。綜合土地註冊處的資料，已知的該類買家於今年2月成交個案，較1月約56宗多出超過兩倍，同樣是2024年3月至今最多。 西貢佔373戶最受歡迎 按區域分布統計，2月最受一手樓大手客歡迎的地區為西貢，涉及373個單位，悉數來自新鴻基地產(00016)的十四鄉西沙路項目SIERRA SEA。其次是北角區，涉及25伙，全數為嘉華國際(00173)的嘉居‧天后。至於啟德區獲大手客購入單位共23伙，主要來自恒基地產(00012)旗下THE HENLEY，另有中國海外發展(00688)的維港1號等。 普遍大手客較鍾情中小型單位。岑續稱，若以不同金額劃分，上月由一手新盤大手客購入最多的是價格逾400萬至600萬元單位，共錄257伙，按月大幅急升約4.3倍。其次是成交價介乎逾600萬至1,000萬元的單位，共涉163伙，按月亦急增約1.8倍。至於印花稅只需百元的400萬元或以下單位，則錄24伙，按月升約85%。相信撤辣後，帶動住宅投資氣氛轉旺，使中細價物業成為大手客追捧目標。 上述統計已扣除村屋及已知內部轉讓個案。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，故最新統計的2月註冊個案，一般主要反映1月市況。 (明報)天鑄1期天池屋2.16億沽 創該期新高 市况熾熱，市場不乏逾億元大額一手成交，其中新地（0016）何文田天鑄1期，錄得自2024年6月後、約21個月來首宗一手成交，最新售出位於6座28、29樓複式A室「天池屋」，實用面積3173方呎5房設計、另連平台及天台，連雙車位成交價逾2.158億元、實呎逾6.8萬元，相關成交價創今期分層單位新高；以買家繳付6.5%印花稅計，涉稅款1403萬元，較舊稅制須付約917萬元稅款，意味要多繳486萬元或53%。 呎價6.8萬 破該期21個月悶局 九龍區其他一手特色戶亦具承接，其中恒地（0012）紅磡必嘉坊‧曦匯，新錄兩宗成交，分別創項目呎價及售價新高，其中29樓J室兩房戶，實用面積468方呎連平台和天台，成交價1408.68萬元、實呎3.01萬元，創項目呎價新高。至於創項目最高價的成交單位，位於29樓B室3房戶型，實用面積569方呎連平台和天台，成交價1700萬元、實呎2.98萬元。 此外，恒地牽頭的啟德跑道區天瀧沽出兩伙、涉銷售總值約2949萬元，當中1座30樓C室，實用面積635方呎「細3房戶」，成交價1587.5萬元、實呎2.5萬元，創項目內園景單位呎價新高；同系天后維峯‧浚匯則售出19樓H室，實用面積200方呎開放式戶，成交價523.56萬元、實呎2.61萬元。 雅盈峰兩房實呎4.65萬 同類新高 港鐵（0066）黃竹坑站港島南岸的新盤持續錄得成交，與新世界（0017）等合作的滶晨，沽出2座28樓P2室，實用面積1158方呎4房設計，連車位以4634.6萬元成交、實呎逾4萬元。同區長實（1113）發展的Blue Coast，同樣售出一伙4房戶，位於1A座18樓B室，實用面積1267方呎，成交價3712.31萬元、實呎2.93萬元。 另盈大地產（0432）牽頭的中環己連拿利雅盈峰，招標售出12樓C室，實用面積512方呎兩房戶，成交價2380.8萬元、實呎4.65萬元，創同類單位呎價新高。 101 KINGS ROAD單日連售3伙 吸金逾3534萬 宏安地產（1243）炮台山101 KINGS ROAD，亦連售3伙、單日吸金逾3534萬元，其中的11樓D室，實用面積440方呎兩房戶，成交價1247.8萬元、實呎2.83萬元。 (明報)Grand YOHO 4房1850萬沽 創分層兩年來二手新高 一手、二手住宅樓價均見回升，部分屋苑錄高價成交，其中元朗Grand YOHO一個四房雙套大單位，最新以1850萬元售出，成交價創屋苑分層單位二手成交兩年以來新高。 中原地產區域營業經理王勤學表示，元朗本月首10天累錄53宗二手成交，高價成交不時出現，Grand YOHO單日連錄3宗成交，包括3座中層E室，實用1115方呎，四房雙套房間隔，以1850萬元易手，實呎16,592元，成交價創屋苑分層單位二手成交兩年來新高。資料顯示，原業主2017年1月以1955.1萬元一手買入，持貨約9年，帳面蝕105.1萬元或5.4%，但發展商當年為買家提供不同回贈，故連同回贈後，有機會平手離場。 銀湖．天峰3房1391萬易手 另中原地產分行資深區域營業經理胡耀祖表示，馬鞍山本月暫錄約60宗二手成交，與上月同期相若，其中銀湖．天峰7座低層A室，實用1000方呎，3房1套連儲物房及工人套房間隔，以1392萬元易手，實呎13,920元，原業主2023年1220萬元購入，持貨約3年，帳面獲利約172萬元或14%。 此外，美聯物業高級分區營業經理何振榮稱，荃灣海之戀8座中層B室，實用512方呎，屬兩房間隔，獲外區專才用家「無睇樓」以976萬元承接，實呎19,063元。 資料顯示，原業主於2021年2月以約1030萬元購入上述物業，持貨約5年，是次轉手帳面微蝕約54萬元，連使費料實蝕約110萬元或約一成。
成交快訊
天水圍天麗苑樓價低水 綠表客290萬購高層兩房戶
2026-03-11
祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)表示，日前分行促成一宗天水圍居屋天麗苑的買賣成交個案，原業主於2015年以約185萬(居二市場價)購入，是次轉手帳面獲利約105萬。林氏稱，上述所錄成交單位為高層19室，實用面積421呎，兩房一廳。新買家為區內綠表客，考慮到單位樓價相對低水，符合預算，而且屋內附企理裝修，加上屋苑周邊交通配套不俗，因此決定以290萬（居二市場價）購入上址，以實用面積計算呎價為6,888元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責) 祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)表示，日前分行促成一宗天水圍居屋天麗苑的買賣成交個案，原業主於2015年以約185萬(居二市場價)購入，是次轉手帳面獲利約105萬。林氏稱，上述所錄成交單位為高層19室，實用面積421呎，兩房一廳。新買家為區內綠表客，考慮到單位樓價相對低水，符合預算，而且屋內附企理裝修，加上屋苑周邊交通配套不俗，因此決定以290萬（居二市場價）購入上址，以實用面積計算呎價為6,888元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
雙小陽春下屯門成交量增加 三四字頭最搶手 投資者憧憬南延綫 以400萬購䨇寓優質戶
2026-03-11
祥益地產執行董事謝澤銘表示，財政預算案提速北部都會區發展，並公布今年推屯門第16區2期地皮，成功點燃買家對屯門區的憧憬，帶動區內交投持續升溫。謝氏指出，在雙小陽春效應下，上周末（3月7至8日），屯門區成交量大增，其中三字頭（樓價300萬至400萬以下）佔整體54%，四字頭（樓價400萬至500萬以下）佔整體36%，反映上車客及投資客積極入市。而3月（截至9日）屯門區總成交量較上月同期增加14%，樓市氣氛熱烈。謝氏透露屯門䨇寓最新錄得一宗投資客入市的成交個案，原業主於2021年以約511萬購入，是次轉手帳面虧蝕約111萬。成交單位為北翼高層C室，實用面積268呎，開放式間隔。投資客鍾情屋苑樓齡較新，單位內附雅裝連傢電，收樓後即可放租，同時考慮到上述屋苑未來受惠南延綫發展，決定以400萬購入單位作長線投資，以實用面積計算呎價為14925元。該單位若作投資收租，現時市值租金大約為11500元，租金回報率高達3.5厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
樓市小陽春與中東大戰
2026-03-12
*轉載自2026年3月12日的香港仔 原文：小陽春是指春節過後，季節性需求回升，成交較春節前的淡季明顯增加！小陽春其實是市場的正常「運動」，並不能改變樓市的趨勢！遇上靜市，小陽春收復了「過跌」的部分之後一樣可以調整！假設遇上旺市回升期，小陽春就會加快樓價上升的勢頭！ 今年農曆新年前，較罕有地的出現過年前的小陽春，樓價和成交量在過年前反而上升！繼而，有機會成為過年前後皆升的「雙小陽春」！過年後的小陽春通常在約初十五之後才形成的，今次是2月28日即初十二「報到」！但剛好遇上美以空襲爆發中東大戰，那會否影響香港樓市？首兩日，即2月28日及3月1日筆者見不到有任何影響，小陽春如期出現！遠方打仗，雖然未影響人心，但是經濟的連鎖反應，最後可能會對樓市有影響的，所以要留意股市，截稿時香港股市相對歐美和其他亞太市場是穩固！春節過後的首個周末（3月7日及8日），即是小陽春出現的一星期後，筆者經營的屯門及天水圍區成交繼續增加！當然，我見到行家十大屋苑買賣有下跌的情況，查詢之下，不少外區行家都反映市場上開始「缺盤」！相信在缺盤的情形之下，業主取態更加「硬淨」甚至反價！所以有個別屋苑成交反而減少，但總成交量筆者相信是增加。而一手樓市方面多個樓盤出現暢銷的局面，長線及短線的投資者加快入市，筆者對後市仍然是看好！加上租務成交繼續增加，更反映到後市有力。樓價是有條件上升，仍未有條件失控大升！現在的樓市興旺，除了購買力凝聚之外，還有「追落後」的情況，住宅樓價曾經比2021年高峰期下跌三成，現已回升約一成，換言之目前樓價與高位仍有兩成的差距，仍算相當吸引！如果未來樓價再升一成以上，吸引力就會減少，所以筆者經常說樓價升得越慢越好！當然，如果樓價再升得過急，後市就有機會調整，雖然出現機會不大。另外，很多人關心樓價會否完全收復失地，當然會，但筆者認為不會在短期內出現，始終要等待整體經濟恢復！才有整體回升的條件！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-02-27
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
429.64
較上期
+2.50%
較上５期
-0.96%
以實用面積計算
473.90
較上期
+22.17%
較上５期
+3.85%