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15萬假盤不可靠 數據恐引誤差2018-08-17 16:41:33
汪敦敬
祥益地產總裁
*轉載自2018年08月17日的經濟日報
原文:以假盤作競爭手段當然可恥!但正確數據故然可帶來事實真相!但錯誤數據亦可將事實扭曲!筆者無意批評前輩的話,因為講話容易被斷章取義及誤傳!我想回應的只是「16萬個放盤,只有1萬個是真盤!」這個現在坊間流傳的訊息是錯誤的!同業宣佈採取「以真盤示人」記者會時,三大代理X、Y、Z各自都只是有6千多至萬多個盤,何來16萬?相信是將搵樓網站A、B、C、D計算在內,才夠16萬的數,如果我評估是真的話,有關理據就有相當大的偏差且參考價值極低了!因為這情形下縱使是真盤,必然都有重覆計算的情況,我們假設一個業主會委託5間地產代理放盤,除三大代理X、Y、Z,再放多兩間小型公司!小公司當然會有機會將樓盤放上搵樓網站A、B、C、D,那三大代理X、Y、Z當然亦會將樓盤放在自己網站,但其實4大搵樓網站亦有三大代理的同事放盤的,這些放盤當然亦是重覆計算,即是說以上作為例子,最高重覆計算的可以是25倍!真盤也如此,假盤及未合乎地監局流程標準更不在話下了,每個人只可以推演到自己是否有真/假盤及其比例,別人的行為我不認為任何人可以評估到,但是「16萬個盤中只有1萬是真的」,是會給予公眾「幾乎所有盤都是假」的訊息,對執法的地產代理監管局不公平,亦令長期堅持用真盤的同業蒙羞!無論真假數據都會在重複計算下引起誤差的!記得筆者在2016年初發表因為二手放盤量繼續減少,所以樓價應會在同年年中由谷底回升的評估,當時有搵樓網站向投資者發表數據,因為有關網站的放盤量增加所以認為樓價仍會繼續下跌,我收到有關觀點後啼笑皆非,因為生意愈不好就會愈多代理在網上放盤,一個盤可以在不同分行也上網出廣告,最後2016年的樓市谷底當然在年中於放盤量減少下回升,由此可見重複計算的數據是不準確的不可取的。
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屯門樓市呎價領先指數(實用面積)-其他指數及分析

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