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精選樓盤

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卓爾居

屯門 中層2房

物業編號: AN241388

522

640

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御半山

屯門 高層1房

物業編號: AN246875

388

480

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嘉湖山莊景湖居

天水圍 高層2房

物業編號: AN233263

547

600

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茵翠豪庭

屯門 高層2房

物業編號: AN185605

589

700

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慧景軒

天水圍 低層2房

物業編號: AN244659

551

590

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恒順園

屯門 高層3房

物業編號: AN248848

780

$19000

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嘉湖山莊樂湖居

天水圍 中層3房

物業編號: AN234108

633

580

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天盛苑

天水圍 高層

物業編號: AN246045

650

居二價 530

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豫豐花園

屯門 高層1房

物業編號: AN227965

362

460

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WETLAND SEASONS PARK

天水圍 低層3房

物業編號: AN239217

560

788

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上源

屯門 低層2房

物業編號: AN246087

579

555

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聚康山莊

屯門 低層2房

物業編號: AN247534

428

$15000

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景峰豪庭

屯門 高層2房

物業編號: AN241085

508

560

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時代廣場

屯門 高層2房

物業編號: AN241268

325

475

直播及訪問

下次每週地產新聞評論直播時間:
29/Jul (星期一) 12:00PM
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汪敦敬
Lawrance Wong
  1. 從事地產代理業近40年
  2. 創辦祥益地產
  3. 撰文評論樓市逾30年
  4. 一直堅持「講真話
  5. 提出多個深入民心的樓市理論,包括:「龍市」、「買有風險!不買也有風險!」、「樓市Halloween」、「井噴」等
  6. 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
  7. 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
  8. 在2019年前十年準確推演到市場的變化,在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
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楊大佬
 
  1. 資深投資者,30多年投資經驗
  2. 投資主要在九龍及新界區域
  3. 關心年輕人置業和草根上車之需求(或渴望),深明投資或上車應循序漸進,量力而為!
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林佳武
Atrick Lam
  1. 祥益地產數據分析員
  2. 持有地產代理(個人)牌照
  3. 持有城大管理統計學位
  4. 從事行業內外分析,致力提升行業專業水平和效益
  5. 早年已上車成為業主
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潘嘉欣
Yan Phoon
  1. 祥益地產按揭部主管
  2. 從事按揭業務十多年
  3. 擅長處理奇難雜症,堪稱「按揭醫生」
  4. 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
  5. 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
  6. 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
  7. 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
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Hannah Ching
 
  1. 祥益地產In-house PR
  2. 修讀市場學及公共關係科
  3. 於公司各大小活動擔任主持一職
  4. 負責美術設計與籌備不同類型的活動
  5. 策劃社交媒體宣傳方案
  6. 上車換樓小初哥

新聞及文章分析

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每日新聞摘要 每日新聞摘要 25.07.24 2024-07-25 (星島)黃金海灣.意嵐暫收逾7900票 旭日國際旗下青山公路青山灣段大型臨海項目黃金海灣.意嵐,將於本周六(27日)銷售139伙價單單位,折實平均呎價約1.11萬。市場反應持續踴躍,項目展銷廳頻現參觀人流,並且暫收逾7900票,超額認購逾55倍,除首輪銷售向隅客重新入票之外,同時不乏新準買家入票,項目將於明日中午12時截票。 黃金海灣.意嵐次輪銷售將於明日中午12時截票,項目截至昨日傍晚6時暫收逾7900票,大部分屬上周首輪銷售向隅客的重新入票,同時不乏新準買家入票,按本周六以價單方式發售139伙計算,超額認購逾55倍。 明日中午截止登記 發展商昨日繼續開放位於尖沙咀安達中心的展銷廳,即使為工作天,依然有不少睇樓客到場參觀示範單位及了解項目資訊,並於大樓模型前細看單位座向,現場氣氛不俗。 項目首輪銷售即日沽清可供發售188伙之後,發展商打鐵趁熱,落實本周六進行次輪銷售,盡推現時價單上所有單位發售,涉及139伙,面積204至653方呎,涵蓋34伙開放式、53伙星級開放式、20伙1房、27伙2房及5伙3房,以最高折扣12%計算,折實平均呎價11126元。 是次推售的139伙單位中,呎價萬元以下單位共有26伙;折實售價在300萬以下有49伙,買家只須繳付100元印花稅。至於折實售價在400萬以下單位有105伙,佔次輪銷售單位逾75%。 入場價約222萬 價單最平單位為5B座21樓H室,面積204方呎,屬開放式間隔,價單定價253萬,呎價12402元,折實售價222.6萬,折實呎價10912元;售價最高單位為3座17樓A室,面積653方呎,屬3房連套房間隔,價單定價882.2萬,呎價13510元,折實售價776.3萬,折實呎價11888元。 至於呎價最平單位為3座5樓K室,面積306方呎,屬開放式間隔,價單定價304.9萬,呎價9964元,折實售價268.3萬,折實呎價8768元;呎價最高單位為3座25樓B室,面積448方呎,屬2房戶,價單定價715.3萬,呎價15967元,折實售價629.5萬,折實呎價14051元。 開售當日分3組進行揀樓,與首輪銷售時類似,率先進行的S組供發展商附屬或關聯公司認購。隨後進行公開發售程序,先進行揀樓的A組,每組買家最少認購2伙,上限不多於5伙;最後進行的B組,每組買家可認購1至2伙。 位於青山公路青山灣段18號的黃金海灣.意嵐,分兩期發展,合共提供1323伙,項目臨海而建,逾70%單位可享青山灣一帶海景,從項目步行至黃金泳灘僅2分鐘,帶給住客海灣生活非其他臨海項目可媲美。 發展商率先推售的第1期黃金海灣.意嵐合共提供692伙,其中標準單位共有623伙,開放式有約254伙,面積204至328方呎;1房有154伙,面積300至355方呎;2房有180伙,面積439至516方呎。至於3房則設35伙,面積653至767方呎。 項目另有69伙特色單位,佔項目約10%,面積由182至767方呎,涵蓋開放式至3房戶型,包括連平台特色戶及頂層連天台戶。項目預計2025年11月21日落成入伙,樓花期約16個月。 (星島)緹外4房分層大宅2.3億售出 豪宅新盤持續獲承接,並且連環錄得大額成交。由嘉里發展的九龍半山超級豪宅緹外,錄得本月第3宗成交,其中1伙4房分層大宅,以2.3億連2個車位售出,呎價超過5.1萬。 項目最新透過招標方式售出的單位為第3座3樓A室,單位面積4483方呎,屬4房4套房另加雙工人房間隔,連同2個車位以2.3億成交,呎價約51305元。 本月暫錄3宗成交 緹外本月暫錄得3宗成交,合共套現6.6億;年初至今合共錄得16宗成交,套現約55億;推出至今暫時累積售出21伙,總成交金額約67億,平均成交呎價約6萬。 緹外由5座住宅大樓及3座院墅組成,僅提供61伙分層大宅及3座院墅。分層大宅面積介乎3466至8583方呎,涵蓋標準分層大宅、花園大宅及天台頂層特色大宅。3座院墅面積為11382方呎至11692方呎,每座均設逾萬呎前後花園、室外游泳池、升降機及私人停車庫,其中院墅B今年3月以10億售出,呎價達86289元。 連同上述成交在內,本月至今豪宅新盤暫錄約12宗逾億成交個案,最大一宗為本地老牌何氏家族持有的山頂種植道46號豪宅項目,早前透過招標方式,以11億悉數售出全部4幢洋房,呎價接近6.5萬元,為「撤辣」後最大宗一手成交。 (東方)迷你戶斷崖式冧價 珀玥輸35%料慘絕 Milano低見297萬 早年曾被瘋搶的迷你單位如今被打回原形,近日成交價斷崖式下跌。大圍半新盤珀玥一房單位,減價至420萬元易手,較約6年前一手購入價帳面低逾35%,料為項目轉手最大跌幅。元朗錦田北PARK YOHO系列屋苑再錄低於「3球」的二手轉讓,樓價約6年下挫超過31%。 迷你戶面積較細,入場門檻低,旺市期間最受追捧。市場消息透露,上述珀玥中低層G室,實用面積約296方呎,2018年一手購入價逾650萬元,當時呎價約2.2萬元。該單位近期曾叫價460萬元放賣,已屬蝕本價,再減40萬元售出,最新呎價跌至約14,189元。原業主持貨約6年,帳面損失逾230萬元。 PARK YOHO系列屋苑二手單位,近年做價最低曾跌至295萬元。消息稱,最新錄得PARK YOHO Milano第32B座一個低層開放式單位,實用面積約254方呎,成交價僅約297萬元,呎價約11,693元。單位於2018年購入,帳面跌價約137萬元。 紅磡單幢盤虧損三成 市區單幢樓同類物業,跌價情況同樣慘烈。資料顯示,紅磡曼翹中層單位,實用面積約186方呎,以300萬元登記轉手,呎價約16,129元。原業主2021年以逾430萬元購入,當時呎價逾2.34萬元,至今僅約3年,樓價帳面回落逾31%。 利嘉閣黃國然表示,西區南里壹號一個實用面積約268方呎單位,一房設計,近日以560萬元售出,呎價約20,896元。資料顯示,原業主2019年以778萬元購入,帳面貶值約28%,而是次做價較單位10年前的一手價,帳面再低近7%。 映灣園售745萬 跌12% 此外,藍籌屋苑都錄跌價個案,跌幅則相對溫和。消息稱,東涌映灣園6座一個中層套三房單位,實用面積約737方呎,最新近以745萬元易手,呎價約10,109元。原業主持貨約3年,帳面蝕約105萬元,單位跌價約12.4%。 二手業主劈價出貨。美聯黃少明表示,將軍澳天晉2座中低層A室,實用面積約862方呎,去年叫價2,000萬元,累減450萬元,以1,550萬元售出,呎價約17,981元。原業主於2016年6月以1,172萬元購入上址收租。 (東方)新盤消息:環海‧東岸4伙劈價三成 價單所見,單位均位於第1A座,包括25樓、26樓、31樓及32樓的D室,實用面積皆為375方呎,定價介乎955.7萬至1,010.6萬元,現時下調到670萬至687.2萬元,不設折扣,最新呎價17,867至18,325元。31樓D室2019年5月定價1,002.5萬元,最新降至681.7萬元,即減320.8萬元或32%,呎價約18,179元。 資料顯示,項目主打迷你戶,實用面積194方呎起,提供1,008伙,由2015年開售至今,累沽1,004伙,總成交金額逾48.5億元。同系的將軍澳海茵莊園,昨日售出1座37樓A3室,實用面積203方呎,屬高層開放式戶,成交價410.3萬元,呎價約20,212元。 意嵐暫收7900票 全新盤方面,旭日國際的屯門青山公路青山灣段黃金海灣第1期意嵐,加緊準備次輪銷售,截至昨日接獲逾7,900張入票,大部分均屬上周首輪銷售向隅客的重新入票,即「復活票」,按本周六次輪以價單形式發售139伙計,暫已錄得超額認購逾55倍。 (明報)一手貨尾量近2.2萬伙 九龍破萬伙24年半新高 發展商於「撤辣」後積極推售全新盤及貨尾單位,惟貨尾量仍處高位,中原研究部本季選取350個新盤統計,貨尾量為21,676伙,按季增加313伙或1.5%,為2003年第四季錄得22,485伙後第二高,亦是連續四季錄得逾2萬伙貨尾量。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示,上半年已吸納大量購買力,6月起承接力明顯放緩,預料今年貨尾量將維持2萬伙以上水平。 中原:6月起承接力明顯放緩 按區域統計,九龍由於多個大型新盤推售,今年次季貨尾量按季增加383伙,現有10,198伙,重上逾1萬伙水平,創2000年有統計以來的24年半新高。當中紅磡及何文田分別增加344伙及335伙,主要因為恒基地產(0012) 紅磡The Haddon、鷹君(0041)與港鐵(0066)旗下的何文田朗賢峯IIA期銷情略遜,推高貨尾。 黃大仙將軍澳元朗重災區 值得留意,黃大仙雖然今年次季貨尾量有3894伙,較首季4388伙,按季下跌494伙或11%,但仍然屬於貨尾量最多的地區,主要因為啟德區新盤單位亦歸入該區;第二及第三位分別為將軍澳及元朗,分別有2162伙及2127伙。
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成交快訊 屯門錦華花園兩房戶以1.15萬租出 2024-07-28 祥益地產區域董事袁思賢表示,錦華花園鄰近屯門鐵路站,交通方便。日前該分行促成一宗錦華花園「即睇即租」的成交個案,該單位之租金回報率高達3.5厘。 袁氏稱, 上述所錄成交單位為A座高層5室,實用面積353呎,兩房一廳。據悉,租客鍾情單位廳房景觀開揚及內籠企理四正,屋苑鄰近小朋友所獲派的學校亦是其考慮租入的主要因素,遂便決定以月租1.15萬元「即睇即租」上述單位,平均呎租為32.6元。袁氏續稱,如以同類型單位銀行估價約399萬作計算,該單位的租金回報率高達3.5厘。*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責)
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成交快訊 天水圍天富苑三房戶以居二價418萬易手 2024-07-27 祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)表示,日前天水圍居屋天富苑錄得一宗區內首置客成交個案,原業主於2001年以約90.1萬(居二市場價)購入單位,是次轉手帳面獲利約327.9萬,升值逾3倍。林氏稱,上述所錄成交單位為F座低層3室,實用面積650呎,三房兩廳連套廁,日前獲區內首置客垂青。該買家擁白表資格,鍾情單位企理實用,加上原業主累減20萬,而且屋苑鄰近家人住所以及熟悉區內環境,遂便決定以418萬(居二市場價)購入上址作自住之用,以實用面積計算平均呎價為6431元,屬市場價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責)
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每週樓市評論 政府市場多互動抵讚 2024-07-25 *轉載自2024年7月25日的香港仔 原文:發展局局長甯漢豪日前在一個房地產發展動向論壇上提及,此前與地產業界人士會面得到的反饋是:「政府在努力做好土地的同時,亦要審時度勢,學習與市場『傾偈』。」筆者作為給意見的一方,是十分歡迎的!在同一個論壇上,房屋局局長何永賢亦以「舞伴」來比喻政府和業界的關係。兩位局長都樂意聽取業界意見。近期沙田小瀝源住宅地皮招標,最後總共收到11份標書,反映政府與市場溝通方面是有進步。市場訊息很多,是否正面,其實是取決於政府與業界交流得好不好。政府招標當然不可以和業界內定,但如果平時已有一定溝通,而溝通中亦能反映出政府和其他發展商已有共同價值標準的話,那麼投標的過程就會十分的順利。若發展商沒有與政府取得共識,政府就會處於被動局面。舉例,如果有發展商想「執死雞」買平地,本來無可厚非,但假設當「執死雞」的價錢是第二號標,這對市場就有摧毀性。筆者認為,政府現在應作一個合理折扣,中間需要共識才會產生效益。行外人可能不明白,其實「生意」是要有互動交流才會走少一些冤枉路。市民有時不明白政府的難處,筆者只是以代理的角色作分享。除了賣地,市場也需要正面的訊息。目前銀行正在收緊按揭中,大家都覺得現在是「落雨收傘」,但銀行同樣有社會責任為市場提供暢順的按揭服務,中間如何平衡?其中需要政府撮合的。因為現在按揭不是最賺錢的項目,海量的定期存款可以為銀行賺錢。如果銀行的放貸態度滿足不到市場需求,政府就應該主動出手調節!香港金管局總裁余偉文曾表示,「若果客戶仍按時還款,並且本身經營業務並未出現問題,不應調整貸款額度。」但顯然銀行的「落實」有差異。現在市場上的按揭服務是不理想的,這種不理想令市場陷於有錢而無人投資的情況,政府應特別關注,可能只需政策微調就可以令大眾回復購買活力。
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專題報告 香港貨幣供應量報告 2024-06-28

祥益指數

有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低,讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
386.92
較上期
+0.77%
較上5期
-1.63%
以實用面積計算
375.59
較上期
-9.43%
較上5期
+4.61%