錦暉花園
低層 3房 實 573 呎
售 450 萬
物業編號: AN249247
精選樓盤
菁雋
中層 開放式 實 141 呎
售 210 萬
物業編號: AN255522
倚嶺南庭
中層 3房 實 733 呎
售 638 萬
物業編號: AN250548
麗寶大廈
低層 1房 實 248 呎
售 230 萬
物業編號: AN236773
茵翠豪庭
高層 2房 實 589 呎
售 680 萬
物業編號: AN185605
好發大廈
高層 1房 實 297 呎
售 235 萬
物業編號: AN255526
冠峰園
低層 2房 實 580 呎
售 440 萬
物業編號: AN252949
萬寶大廈
中層 1房 實 256 呎
售 250 萬
物業編號: AN254323
海翠花園
中層 2房 實 521 呎
售 495 萬
物業編號: AN217276
嘉華大廈
中層 1房 實 270 呎
售 260 萬
物業編號: AN249855
慧豐園
低層 3房 實 646 呎
售 550 萬
物業編號: AN251860
金邦大廈
中層 2房 實 274 呎
售 270 萬
物業編號: AN244764
靚裝修
慧景軒
低層 2房 實 551 呎
售 530 萬
物業編號: AN244659
邁亞美海灣
低層 4房 實 816 呎
售 730 萬
物業編號: AN253011
金安大廈
中層 2房 實 326 呎
售 280 萬
物業編號: AN231956
上嵐
高層 1房 實 265 呎
售 360 萬
物業編號: AN251472
緹岸
低層 1房 實 318 呎
物業編號: AN254225
四寶大廈
高層 1房 實 329 呎
售 290 萬
物業編號: AN254148
龍成花園
中層 2房 實 474 呎
售 488 萬
物業編號: AN253036
山景邨
高層 開放式 實 296 呎
居二價 80 萬
物業編號: AN251432
叠茵庭
高層 實 376 呎
售 438 萬
物業編號: AN253961
田景邨
低層 3房 實 355 呎
居二價 135 萬
物業編號: AN254110
邁亞美海灣
中層 2房 實 438 呎
售 438 萬
物業編號: AN254461
良景邨
高層 2房 實 443 呎
居二價 220 萬
物業編號: AN250562
聚康山莊
低層 2房 實 428 呎
售 480 萬
物業編號: AN253923
兆山苑
低層 2房 實 546 呎
售 320 萬
居二價 220 萬
物業編號: AN253674
叠茵庭
中層 3房 實 575 呎
售 550 萬
物業編號: AN255574
翠寧花園
低層 2房 實 431 呎
居二價 238 萬
物業編號: AN252803
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 788 萬
物業編號: AN239217
兆麟苑
低層 2房 實 401 呎
居二價 238 萬
物業編號: AN249010
天盛苑
高層 1房 實 426 呎
居二價 320 萬
物業編號: AN255085
兆畦苑
高層 2房 實 443 呎
售 390 萬
居二價 270 萬
物業編號: AN254534
NOVO LAND 2B
低層 2房 實 434 呎
售 575 萬
物業編號: AN254852
新圍苑
低層 3房 實 554 呎
售 390 萬
居二價 290 萬
物業編號: AN251479
NOVO LAND 1B
低層 2房 實 412 呎
物業編號: AN255374
天愛苑
低層 2房 實 546 呎
售 415 萬
居二價 320 萬
物業編號: AN251005
御海灣
中層 1房 實 313 呎
售 500 萬
物業編號: AN255401
景新臺
高層 2房 實 516 呎
售 480 萬
居二價 350 萬
物業編號: AN254394
天愛苑
低層 3房 實 606 呎
居二價 398 萬
物業編號: AN254271
WETLAND SEASONS BAY
低層 2房 實 420 呎
售 598 萬
物業編號: AN245394
珀御
高層 開放式 實 313 呎
售 336 萬
物業編號: AN253168
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港注册產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
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潘嘉欣
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- 祥益地產按揭部主管
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Hannah Ching
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- 於公司各大小活動擔任主持一職
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新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 16.06.25
2025-06-16
(明報)十大屋苑半月百宗成交 按月升27% 第一城黃埔海怡交投升逾倍 呎價最多彈5% 踏入6月傳統租賃旺季，租賃市場固然暢旺，但十大屋苑交投亦轉趨活躍。剛過去周末兩日，十大屋苑錄約10宗成交，雖較對上周末15宗減逾三成，但已連續3周穩守雙位數水平。綜合市場統計，總結本月上半月十大屋苑共錄100宗成交，較上月同期79宗增約27%，當中有7個屋苑成交量超越上月同期表現，其中以沙田第一城、紅磡黃埔花園及鴨脷洲海怡半島表現最突出，升幅均超過一倍。呎價方面，十大屋苑普遍呈上升趨勢，當中有6個屋苑呎價錄得升幅，介乎2.2%至5.4%。 事實上，十大屋苑對上全月破200宗成交大關的月份，要追溯至今年3月，即新春後傳統樓市轉旺的月份。沙田第一城本月上半月已錄13宗成交，較上月同期5宗彈升1.6倍，為十大屋苑中交投反彈最強勁屋苑，平均呎價12,858元，按月上升3.1%。此外，黃埔花園上半月亦錄13宗成交，較上月同期6宗上升逾倍，平均實呎12,773元，按月更彈升5.4%，為十大屋苑中呎價按月升幅最大的屋苑。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，受惠拆息持續回落，供平過租明顯，刺激樓市氣氛升溫，買家積極入市，於一二手市場尋覓平盤。剛過去周末一手市場交投暢旺，當中黃竹坑站滶晨首輪銷售即告售罄，推高整體樓市氣氛。陳又稱，展望下半月，樓市將會延續旺勢，若美國聯儲局減息，將會為樓市進一步帶來提振，成交量將會激增。美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，自中美關稅戰緩和以來，本港樓市氣氛持續回暖，一手市場表現尤為突出；發展商採取貼市價推盤策略，配合資金持續流入及息口有望下調等因素，吸引買家加快入市。布又稱，二手市場亦受惠於新盤熱賣，預期本月全月整體二手成交將升至約4000宗水平。 內地客租轉買 1200萬購名城蝕讓戶 近月除本地客轉租為買比例大增外，亦有內地客轉租為買、逾千萬入市鐵路沿線大型屋苑。美聯分行首席高級營業經理江文達表示，大圍名城5座中層SB室，實用785方呎，向西北望山景，獲內地客以1200萬元承接，實呎15,287元，較市價高約8%。不過，原業主2023年以約1430萬元購入，帳面蝕約230萬元或16%，若連使費料實蝕316萬元或22%。 世宙上半月5宗買賣 平上月全月成交量 另外，中原地產副區域營業經理王勤學表示，拆息回落帶動樓市回暖，元朗世宙本月上半月錄5宗成交，已追平上月全月交投量，最新成交位於2座高層D室，實用面積426方呎，兩房梗廚間隔，以545萬元易手，實呎12,793元。買家為上車客，原業主2016年3月596.2萬元一手買入，持貨約9年，帳面蝕51.2萬元或9%，連使費實蝕料約77萬元或13%。 (明報)新盤半月沽逾720伙 滶晨涉162伙佔最多 雖然新地（0016）西沙SIERRA SEA銷售已告一段落，但在新世界（0017）、港鐵（0066）等黃竹坑港島南岸滶晨接力推售，加上多個貨尾盤減價促銷下，本月上半月市場已錄得逾720宗一手成交，估計全月新盤買賣可連續5個月每月錄逾1000宗水平，而今年新盤買賣至昨日已錄約8550多宗成交，與去年上半年8838宗相若。 滶晨累沽186伙 套逾38億 本月至昨日售出最多單位之新盤，為上月底開始招標、上周六首輪以價單形式發售的滶晨，項目本月暫售約162伙。新世界發展營業及市務部總監何家欣稱，項目首輪以價單形式發售138伙，並即日沽清，當中錄得26組大手客，涉共75伙，以單位數目計，大手客佔逾54%，其中最大手豪客斥近8000萬元購8伙；另錄得3組大手客各購5伙。她又稱，連同早前招標發售單位，項目至今已售出186伙，套現逾38億元。 周末新盤市場錄近200宗成交 該盤上周六晚已加推3號價單，涉及77伙，包括兩伙4房戶、6伙3房戶、69伙兩房戶，是次輕微提價1%至2%，今批單位實用476至1261方呎，定價1137.4萬至4376.8萬元，折實909.9萬至3501.4萬元，折實實呎19,075至27,767元，當中36伙折實價低於1000萬元。整批單位平均實呎27,658元，總值約11.5億元，折實均呎22,126元，總值約9.2億元。在滶晨帶動下，過去兩日市場錄得近200宗新盤買賣。 其餘新盤方面，乘滶晨推售之際，同區多個樓盤均錄成交，如嘉里（0683）等發展的海盈山，本月至昨日已售出約33伙。至於長實（1113）啟德跑道區花語海準備登場前，區內多個樓盤亦有動作，如早前減價推出的恒地（0012）THE HENLEY系列，本月暫售約42伙，中海外（0688）維港．雙鑽亦沽出約27伙。值得一提的是，本月市場有不少新盤撻訂重推，如信置（0083）等長沙灣維港匯系列，以及益兆及俊和合作發展的「旺角龍?盤」雋薈，兩者減價後分別售出約23伙及17伙。由於新地屯門NOVO LAND 3A期有望本月以現樓形式推售，市場估計，本月全月新盤成交大有機會逾1000宗。 (星島)大屋苑睇樓成交量稍回落 新盤持續搶佔市場焦點，同時市場觀望美國聯儲局本周議息結果，屋苑睇樓及成交量均回落。綜合各大物業代理統計顯示，10大屋苑過去兩日合共錄約11宗成交，按周減少約4宗。 中原表示，10大屋苑過去兩日錄約10宗成交，較對上一個周末錄約15宗，按周減少33.3%。不過，總結上半月，10大屋苑錄約100宗成交，較上月同期增加26.6%，當中7個屋苑成交量超越上月同期，其中以鴨脷洲海怡半島、紅磡黃埔花園及沙田第一城表現最突出，增幅超過1倍，呎價亦普遍呈上升趨勢，有6個屋苑錄得升幅，幅度2.2%至5.4%。 海天閣1150萬易手 美聯表示，10大藍籌屋苑於剛過去的周末錄約11宗成交，較對上一個周末錄約15宗，下跌26.7%，若以15大屋苑計算，期內錄約15宗成交，按周減少16.7%。 至於過去兩日錄得的成交，中原資深區域營業董事趙鴻運表示，鰂魚涌太古城海天閣中層F室，面積717方呎，3房套間隔，以1150萬易手，呎價約16039元。原業主於2006年以468.8萬買入單位，持貨約19年轉售，帳面獲利681.2萬，期內單位升值近1.5倍。 此外，部分新盤向隅客回流二手覓盤。中原分行副區域營業經理伍錦基表示，沙田第一城44座低層F室，單位面積284方呎，以380萬沽出，呎價13380元，買家為新盤向隅客，購入單位作自住用途。 名城高市價8%售出 值得留意的是，儘管交投量略為減少，但個別屋苑依然錄得高市價成交個案。美聯首席高級營業經理江文達表示，大圍名城5座中層SB室，單位面積785方呎。據悉單位原以1280萬放售，議價後獲內地買家以1200萬承接，呎價15287元，較市價高約8%。 (星島)新盤銷情穩兩日沽約200伙 焦點盤銷情報捷，黃竹坑站上蓋港島南岸滶晨，首輪即日沽清推出的138伙價單單位，吸引用家及投資客承接，連同其他新盤餘貨亦取得不俗銷情，過去兩日一手市場錄近200宗成交，較對上一個周末增加約8成。 新世界夥拍帝國、資本策略、麗新及港鐵合作發展的滶晨，在剛過去的周六以價單形式發售138伙，並且即日沽清，發展商乘勢加推應市。新世界發展營業及市務部總監何家欣表示，新價單涉及77伙，包括2伙4房、6伙3房及69伙2房，輕微提價1%至2%，並預告未來加推單位繼續有提價空間，最快今日公布新銷售安排，周內展開新一輪價單單位的公開發售。 何家欣：加推具提價空間 新加推單位面積介乎476至1261方呎，價單定價1137.4萬至4376.8萬，價單呎價23845至34709元。發展商繼續提供20%的折扣優惠，折實售價909.9萬至3501.4萬，折實呎價19075至27767元，折實平均呎價約22126元。其中36伙折實售價低於1000萬，16伙折實呎價低於2萬。 SEASONS 737.8萬售 何家欣又說，項目首輪銷情屬黃竹坑站港島南岸近4年再度即日沽清，單日套現逾15.6億，又透露錄26組大手客，其中最大手買家斥8000萬購入8伙，另有3組買家各購入5伙，連同以招標形式發售的單位，項目至今累售186伙，套現逾38億。 另方面，新盤餘貨繼續錄成交，會德豐地產與港鐵合作發展的將軍澳日出康城SEASONS系列，於過去周末累售3伙，其中GRAND SEASONS昨日售出1A座30樓B室，面積495方呎，2房梗廚戶型，成交價737.8萬，呎價14905元。整個SEASONS系列自去年3月開售至今，累售1213伙，套現逾75.1億。 瑜一單日連沽3伙 華懋及港鐵合作發展的何文田站瑜一，昨日連沽3伙2房單位，單日套現3809.44萬。最新售出單位包括3B座1樓D室，屬2房連平台特色戶，面積440方呎，設241方呎平台，成交價1197.99萬，呎價27227元。瑜一系列自4月初現樓登場後累售144伙，套現逾18.56億。 華潤置地（海外）及保利置業合作發展的啟德澐璟亦錄成交，項目3A座15樓A室，面積577方呎，屬2房連儲物室戶型，以1354.65萬售出，呎價約23477元。 長實旗下沙田九肚的名日．九肚山，最新售出1伙4房雙套海景單位，為第1座3樓A室，面積1213方呎，成交價1748.2萬，呎價約14412元，據悉買家為本地年輕夫婦。 路勁屯門凱和山於過去周末錄6宗成交，合共套現逾2759萬，其中1座20樓的C室及H室，同屬1房連天台特色戶，面積375及412方呎，分別附連143及211方呎天台，以401萬及438萬成交，呎價10693及10631元。此外，項目的3座15樓E室，屬2房戶型，面積598方呎，以522.32萬成交，呎價8734元。 另外兩宗成交則為2房連梗廚間格，分別為第3B座6樓及25樓A室，單位面積均為519方呎，成交價分別為1206.4萬及1405.05萬，呎價分別為23245元及27072元。瑜一系列自4月初現樓登場後累售144伙，套現逾18.56億。 (東方)拍賣消息：上源432呎268萬推 低購入價54% 近年入伙新盤頻現低價銀主盤，屯門掃管笏上源一個實用面積約432方呎單位，劈價逾兩成，僅以268萬元推拍，為項目最平價單位，較原業主買入價低逾五成。 環亞物業拍賣將於周二推出約49項物業，上源5A座中層E室，銀主劈價70萬元翻拍，呎價約6,204元；項目暫時最低成交價約270萬元。推拍單位原業主於2018年以約583萬元買入，現時開價低約315萬元或約54%。至於單位個別銀行的網上估價約396萬元，拍賣價低約128萬元。 同場推拍鰂魚涌太隆樓連天台銀主盤，實用面積約333方呎，天台面積約245方呎，沒有電梯直達，開價200萬元推拍，呎價約6,006元。同廈B室相同面積連天台戶，於2021年以約398萬元轉售，最新開拍價低約198萬元，差幅約49.7%。 長沙灣遺產貨開價197萬 另外，忠誠拍賣周三推拍約16項物業，包括長沙灣發祥大廈兩伙高層唐樓單位，兩物業已交吉，由遺產承辦人推出拍賣；該廈高層D室，實用面積約381方呎，開價197萬元，呎價約5,171元。另一個為同層連天台戶，實用面積約401方呎，天台面積約215方呎，推拍價221萬元，呎價約5,511元。 場內亦推拍元朗鳳池村單號中層戶半份業權，實用面積約700方呎，屬銀主盤，不提供樓契，開價68萬元，呎價約971元。
成交快訊
屯門公屋建生邨泰生樓 獲區內綠表客以178萬購入
2025-06-16
祥益地產高級分行經理黃文樂表示，屯門建生邨區內設施發展成熟，居住環境恬靜，而且樓價及租價大眾化佔優，故受到不少準買家及租客青睞，而日前分行則錄得一宗建生邨未補地價的買賣成交個案，原業主2013年以約115萬(未補地價)購入，是次轉手帳面獲利約63萬。黃氏稱，上述所錄成交單位為6座(泰生樓) 高層18室，實用面積397呎，兩房一廳。據了解，新買家為區內綠表客，考慮到屋苑鄰近家人居所，方便照應，而且單位內附雅裝，房廳景觀開揚，加上原業主有議價空間，累減12萬至178萬(未補地價)後獲購入，單位以實用面積計算呎價為4,484元，屬市場價成交。 *以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
區內首置客以278萬購入屯門兆禧苑
2025-06-16
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前屯門居屋兆禧苑錄得一宗區內首置客的買賣成交個案。 黃氏稱，上述所錄成交單位為C座高層5室，實用面積363呎，一房一廳，日前獲區內客垂青。買家主要鍾情屋苑鄰近家人住所，方便日後互相照應，而且單位為高層戶，加上業主累積減價20萬，新買家有感單位價格吸引，遂便決定以278萬(自由市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為7658元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
樓市已呈新局面
2025-06-13
*轉載自2025年6月13日的經濟日報 原文：輕舟已過萬重山，人們雖仍浸淫在悲情之中卻原來樓市已改善不少，筆者仍堅持年初的評估：「2025年樓市應可找到谷底，然後樓價可以逐步回升。」也一如我所料，農曆新年後果然出現小陽春，如果你也相信樓市會在打橫拉鋸的局面下逐步回升的話，那祥益指數在今年2月其實已經找到谷底，根據中原指數看全港則是今年3月已找到谷底，而現在拉鋸局面其實是谷底的鞏固工程，而筆者的評估只是對了一半，因為現在只是一個進行式的狀態，還要看之後的數據反映，我們現在是不應該以投機的心態作投資，入市者應該盡量以「用的價值」去評估市場。在市場所見，不少地區的二手放盤量是正在減少中，而住宅租金上升的形勢更是方興未艾，因為顯然喜歡中國來港的人日益漸多；而看官不能忽略的是，筆者一直強調香港資金匯聚始終會成為一個強大的入市動力，這個方向的評估顯然正確。過去二十年資金一直匯聚香港，且越積越多，只是近年購買力被高息吸引了變相凍結在銀行，令到樓市在短期因購買力不足出現下跌，但這不是購買力消失，亦不是財富蒸發，高息效應只是代表一些購買力去了享受另一個紅利—高息，筆者亦多次撰文指出日益多的資金，最終會令到香港不需要緊貼追隨美國的加減息步伐，本港P按利率其實長期低於美國息口4厘左右，最近H按利率大減正反映政府正啟動資金泛濫這股受公衆忽略的優勢！當然環境好的改變，還有筆者年初十大忠告中首先提及的就是香港會成為新模式的金融中心，大家看到香港已成為成功的教育中心，加上香港集資功能重振雄風，暫時成為今年全球集資最多的金融中心，在人才和資金匯聚之下，本港的創科事業令人十分有信心。無論港人能夠投入多少也好，香港已經成為一個優秀的平台，而內地無論企業或者人才都需要一個國際化的窗口及平台，香港在工業、金融甚至教育方面發揮得更好，這新模式是有目共睹的。當然，香港作為大都會一定會帶來新的市民及企業模式，合理的騰籠換鳥是一個現實，我們應該享受這個現實。筆者值得驕傲的是從不轉軚，因為我報導的是連同數據的事實，評論市場很多人都是跟紅頂白的，更有些人會落井下石，筆者堅持自己的言論是因為我不怕錯，對錯是發生的時候甚至事後才知，並不是由我決定的，我只是負責說真話！筆者認為是真的就直說！正如我的言行一樣，我看好就會去投資！看淡就會離場！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2025-04-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
363.77
較上期
-1.51%
較上５期
-5.51%
以實用面積計算
356.84
較上期
-6.47%
較上５期
-5.33%