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樓市購買力恢復在即2018-12-19 17:02:58
汪敦敬,MH
祥益地產總裁
*轉載自2018年12月19日的大公報
原文:林鄭特首在6月尾出了「娥六招」,配合了貿易戰,令到市場因此要重整旗鼓,好像在電腦按了reset制一樣,市場重新運作過,這樣最大好處並不是令樓價大跌,因為樓價本來就是沒有泡沫之下形成的,但是市場整頓的好處就是令樓市運作秩序得到改善,甚麼是更好的秩序?就是人為之下的不恰當現象,過去數年樓市辣招出埸,成功令市場去除了泡沫,香港進入了一個低借貸、高現金、平息的年代,可以說是投資者的天堂,社會金融結構雖更穩定,但亦製造了貧富懸殊,有資產及沒有資產者的收穫當然是不同,另一欠佳的情況就是成交太少,少量的成交就代表了整個市場,這個現象令到樓市跌的時候跌得特別多,升的時候亦會升得特別高,「牛皮」的時候新高新低都會有,舊常態的專家往往面對這種觀點如入了十里迷陣,對!我們過去因為成交少,有不少步伐是根據少量的成交去鞏固的,這種鞏固不可以說是泡沫,但總有市場板塊存在行得太快和太大步伐,如個別樓花就是一個好例子,或者一些個別市場亦有一些例子。過去幾個月,大部份人將注意力放在樓價會不會拾級而下!上文我說過,600萬以下私樓進入了「尋底」時期,我認為現在算是一個「牛皮」即鞏固爭持的階段,當市場運作正常之後,我認7成的原本健康發展的物業樓價應該會在數月內回復到原位,但是有3成左右運作不健康的,例如一些樓花或者一些偏遠地方的納米單位是要面對較大的挑戰的!消費者如何掌握這個市場?我認為消費者更加要清楚自己要買的單位是否一個不合理的樓價,這個其實很難,因為市民永遠都覺得樓價貴,大家必須清楚市場三個最具影響的購買力其實是上車、財富效應(因資產升值下衍生的購買力)及中國資金,過去幾個月皆在靜止狀態,令上車市場率先尋底,但我想提醒之後第二及第三種購買力不可能長期靜止,當這兩種購買力因為貿易戰改善,或者因為中資完成宏調之後,有關購買力就會回復正常,可能不會比過去的過份活躍,但是亦不會如剛剛數個月的靜止,那麼上車購買力就變成最弱勢的購買力,記住,市場是由購買力三角形頂尖的人士去接收的,成交愈少,就愈強購買力的人才買到單位,這個就是我認為用家買樓要掌握入市時機的原因了!當然,市場找到谷底不等於市場會大升,但是我認為問題是用家必須要盯緊市場變化,我作為老一輩的香港人,我是極希望現今這個靜市延長的,但是經驗和理智告訴我不可能有一太長的時間和機會,希望年輕人好好掌握。
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