恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 495 萬
物業編號: AN258065
精選樓盤
菁雋
中層 開放式 實 141 呎
售 200 萬
物業編號: AN255522
WETLAND SEASONS PARK
低層 3房 實 677 呎
售 920 萬
物業編號: AN257445
好發大廈
高層 1房 實 297 呎
售 220 萬
物業編號: AN243134
邁亞美海灣
高層 2房 實 447 呎
物業編號: AN257192
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 230 萬
物業編號: AN258359
聚康山莊
低層 2房 實 428 呎
售 480 萬
物業編號: AN253923
萬寶大廈
低層 2房 實 254 呎
售 238 萬
物業編號: AN257330
NOVO LAND 2B
低層 2房 實 434 呎
售 575 萬
物業編號: AN254852
麗寶大廈
高層 2房 實 248 呎
售 240 萬
物業編號: AN259305
怡峰園
低層 實 660 呎
售 620 萬
物業編號: AN219681
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 245 萬
物業編號: AN255832
美樂花園
低層 2房 實 591 呎
售 498 萬
物業編號: AN259587
利寶大廈
高層 實 258 呎
售 245 萬
物業編號: AN244296
慧豐園
低層 3房 實 646 呎
售 530 萬
物業編號: AN251860
嘉喜利大廈
高層 2房 實 316 呎
售 248 萬
物業編號: AN256121
叠茵庭
低層 2房 實 376 呎
售 400 萬
物業編號: AN256291
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
豐連
低層 2房 實 510 呎
售 580 萬
物業編號: AN255915
弦海
中層 開放式 實 196 呎
售 260 萬
物業編號: AN256611
嘉湖山莊美湖居
高層 2房 實 441 呎
售 420 萬
物業編號: AN256826
良景邨
高層 開放式 實 217 呎
居二價 83 萬
物業編號: AN248201
WETLAND SEASONS BAY
低層 2房 實 450 呎
物業編號: AN258034
山景邨
低層 開放式 實 296 呎
居二價 86 萬
物業編號: AN250806
御海灣
中層 1房 實 313 呎
售 500 萬
物業編號: AN255401
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
緹岸
中層 1房 實 322 呎
售 380 萬
物業編號: AN254566
兆畦苑
高層 2房 實 443 呎
售 390 萬
居二價 270 萬
物業編號: AN254534
恒豐園
中層 3房 實 593 呎
售 510 萬
物業編號: AN258431
天麗苑
高層 實 429 呎
居二價 300 萬
物業編號: AN253935
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 550 萬
物業編號: AN258562
天頌苑
高層 2房 實 426 呎
售 445 萬
居二價 309 萬
物業編號: AN258630
菁雋
高層 4房 實 793 呎
售 1300 萬
物業編號: AN255855
澤豐花園
高層 2房 實 433 呎
居二價 320 萬
物業編號: AN257090
叠茵庭
高層 3房 實 499 呎
物業編號: AN258842
富健花園
低層 2房 實 431 呎
居二價 320 萬
物業編號: AN248256
邁亞美海灣
高層 2房 實 515 呎
物業編號: AN259287
屏欣苑
高層 1房 實 390 呎
售 435 萬
居二價 335 萬
物業編號: AN253711
御半山
高層 2房 實 454 呎
物業編號: AN255631
兆軒苑
低層 2房 實 544 呎
售 450 萬
居二價 350 萬
物業編號: AN258720
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 320 萬
物業編號: AN259398
大興花園2期
高層 2房 實 475 呎
物業編號: AN259480
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港注册產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 05.12.25
2025-12-05
(明報)上月5新盤2125伙批預售 7個月高 會德豐佔4個 古洞項目共涉781伙 樓市交投氣氛好轉，連帶獲批預售的新盤亦大增。地政總署最新公布，上月批出5個預售樓花盤，共涉2125伙，較10月860伙大增近1.5倍，是自今年4月5個新盤共2373伙獲批預售後，近7個月來新高。上月獲批的新盤中，包括會德豐旗下古洞鄉梓路項目，兩期共涉781伙，是港鐵古洞站一帶首個獲批預售的樓花項目，料將成區內首個登場的樓花新盤。 資料顯示，上月共5份預售樓花同意書獲批，當中4份來自會德豐，共涉1398伙或66%，其中與港鐵（0066）合作黃竹坑港島南岸第6A及6B期已獲批預售，分別463伙及154伙，前者將於2027年5月底落成，後者則於2027年11月底落成。會德豐另外兩個獲批預售的北區鄉梓路23號第1及2期，即北部都會區內的古洞第24區項目，單位數目分別457伙及324伙，即共涉781伙，料為港鐵古洞站一帶首個登場的樓花新盤。翻查資料，會德豐2021年7月以41.85億元投得該地，每方呎樓面地價高見8499元，較當時市場最高估值上限8000元高約6%。值得一提，政府近年發展北部都會區，古洞一帶曾是發展商「插旗」熱點，不惜以高價投地。 料為港鐵古洞站一帶首登場樓花盤 除會德豐外，區內尚有3個主要新盤，分別是永泰（0369）等旗下位於粉錦公路663號的雲向，2021年以高於市場估值約15%、即26.168億元中標，折合每方呎樓面地價達9208元，提供765伙。雲向早於去年10月已獲批預售，同月上載樓書，惟事隔一年，仍按兵不動。另新地（0016）及恒地（0012）在古洞站旁亦有發展項目，其中新地鄉梓路29號（即古洞第25區）早在2021年4月透過官地招標而獲得土地，中標價86.14億元，以最高可建樓面近120萬方呎計，每方呎樓面地價約7183元，較當時市場估值上限約5000元高43%，目前首期642伙正待批預售文件。恒地鄉梓路25項目則透過換地取得土地，可提供約682伙，發展商2018年完成約12.35億元補地價，折合每方呎樓面地價3643元，而兩項目亦正待批預售。 25待批預售項目涉7187伙 5個月新低 此外，新地旗下西沙SIERRA SEA 2A期已獲批預售，共涉727伙，據知項目最快本月推售，預計明年9月底落成。地政總署資料亦顯示，上月新增一份預售樓花全新申請，涉566伙，較10月451伙新申請增25%，有關樓盤為新地元朗錦田鄰近同系爾巒的下高埔村映河路1A號項目，預計2027年4月落成，樓花期約16個月。 另該署上月亦接獲一份預售樓花撤回申請，為九倉（0004）及會德豐等合作的山頂文輝道2號項目，該盤共提供41伙，發展商把樓盤「一拆三」，分成三期於上月再度入紙申請預售，分別提供11伙、22伙及8伙，三期同樣預計2027年12月落成，與撤回前的時間相同，樓花期約24個月。截至11月底，共有25個項目待批預售，涉及7187伙，按月少約18%，並為今年6月後的近5個月新低。 (東方)10月3820戶落成 年內新高 私人住宅單位落成量連漲兩個月，政府最新公布的數據顯示，10月有多達3,820伙私宅落成，為今年單月最多，較9月的1,004伙顯著增加約2.8倍。 據差餉物業估價署昨公布的數字，10月私宅落成單位以新界區較多，達3,308伙，為2022年1月後的分區單月最多，按月上升約63.5%。港島區有289伙落成，按月更大增約47.2倍。至於九龍區錄得223個單位落成，較9月顯著下跌約59.3%。 今年首10個月，以九龍區落成量最多，達8,328伙，較去年同期增加約19.6%。港島區累錄2,746個單位，按年大升約5.7倍；新界區今年截至10月錄6,100伙，較去年下跌約16%。 已達全年目標82% 至於今年首10個月私宅累積落成量約17,174伙，較去年同期增加約17.3%，並已暫達今年全年目標20,862伙的約82.3%。 另外，以各類型面積單位落成量分析，仍以實用面積431方呎以下細戶落成量較多，今年截至10月累錄8,941伙，較去年多約24.7%。 (東方)公居屋成交：白居二客320萬買景新臺 白居二人士購買力釋放下，未補價第二市場居屋交投活躍，屯門景新臺兩房戶由同類年輕買家以320萬元承接，原業主持貨兩年多，帳面虧損約10萬元。 祥益黃慶德指出，屋苑2座低層C室，實用面積約476方呎，減價約15萬元售出，呎價約6,723元。單位約2023年購入價約330萬元。 世紀21奇豐陳偉康稱，粉嶺居屋欣盛苑E座高層3室，實用面積約401方呎，以260萬元未補價易手，呎價約6,484元。此外，同區公屋祥華邨祥豐樓高層4室，以178萬元第二市場價售出，呎價約4,208元。 恆安邨未補價208萬沽 馬鞍山公屋亦錄未補價買賣，該行莊瑞生指出，恆安邨恆海樓高層23室，叫價210萬元，放盤僅一天即減至約208萬元沽出，呎價約4,695元。區內居屋富寶花園則錄已補價自由市場成交，屋苑6座低層K室以371.8萬元售出，呎價約8,626元。 (東方)豪宅消息：康樂園洋房3000萬轉讓 二手豪宅交投轉旺，大埔康樂園再錄成交，該屋苑一幢洋房以約3,000萬元易手，成交呎價逾1.4萬元，屬市價。 緹岸屋兩年輸1520萬 消息指，上述屋苑康樂東路單號洋房，實用面積約2,121方呎，花園面積約2,500方呎。近月該項目交投不俗，區內10街單號屋為事故單位，以約1,028萬元沽，呎價約6,441元。 不過，新發展區洋房做價尋底。屯門掃管笏緹岸項目1期雙號屋，實用面積約2,260方呎，四房間隔，附設花園及車庫，以約2,200萬元登記售出，一手業主持貨約兩年勁蝕約1,520萬元，樓價跌幅約40.9%。 另外，中原周家傑稱，沙田御龍山8座高層A室，實用面積約1,409方呎，套四房連工人房間隔，望馬場景，連車位以2,690萬元沽，平均呎價約19,092元。原業主持貨約13年，帳賺約207萬元或約8.3%。 (星島)樓市重拾升勢今年料彈逾3% 本港銀行重啟減息，為樓市帶來有力支持。萬科香港董事總經理周銘禧表示，市場對居住的剛性需求持續強勁，減息有助刺激用家加快置業步伐，同時因成本降低及租金破頂，投資客亦伺機出動，為樓市增添動力，直言樓市已重拾升勢，今年樓價料反彈3%至5%。 周銘禧接受本報訪問時表示，去年9月進入減息周期之後，本港銀行五度跟隨美國減息，現時最優惠利率已重返加息周期前水平，不僅有助減輕供樓人士負擔，因市場剛需持續強勁，息口下行將刺激用家加快置業決定，為樓市帶來實質支持。 9月份差估署私人住宅租金指數破頂，10月份維持歷史高位，租金持續上揚，帶動租金回報率上升，周銘禧表示，投資者紛紛伺機出動，進一步增添樓市動力。 專才帶來更大需求 各類型住宅物業中，樓價400萬或以下單位最受追捧，原因是這類單位較容易租出，而且涉及銀碼較細，政府放寬細價樓印花稅徵收門檻，這類單位只需繳付100元印花稅，入市成本進一步降低，更能吸引投資者。 政府多項政策亦有利樓市發展，其中各項輸入人才計劃，截至8月底合共接獲超過52萬宗申請，當中超過35萬宗已獲批，並且已有超過23萬人抵港；政府銳意發展香港成為教育之都，將專上院校的非本地生自費就學人數上限，調高至相當於本地學額數目的50%，兩項政策帶來更大居住需求。 周銘禧指出，中國人傳統「喜愛磚頭」，當內地家庭來港之後，由租用住宅開始，逐漸「轉租為買」，特別是政府全面撤辣之後，在港置業毋須再繳付辣稅，近年一些地區或盤源，內地買家所佔比例相當高，而集團旗下市區樓盤，買家亦不乏內地客。 今年首11個月，一手私人住宅合共錄約1.88萬宗成交，不僅較去年全年約1.58萬宗，顯著高出約19%，同時創2013年一手例之後新高。周銘禧表示，只要樓價合理，買家樂於入市，差估署私人住宅樓價指數已經連升5個月，反映樓市已重拾升勢，預期今年全年樓價反彈3%至5%。 周銘禧又看好本港經濟前景，原因除中美緊張貿易關係轉趨緩和之外，金融市場表現理想，例如新股上市集資額重返全球「一哥」位置，亦利好本港經濟。資料顯示，截至本月初，已有逾90宗新股發行，集資額超過2600億。 內地買家佔比提高 與此同時，今年首10個月累積錄約4100萬訪港旅客人次，按年增加約12%，當中內地旅客按年增加11%、非內地旅客按年增加16%。周銘禧指出，現時在銅鑼灣及尖沙咀等閙市，能夠明顯感受到熱鬧氣氛，「只要有人流，經濟就可以慢慢提升」，政府支持旅遊業，不斷推出盛事，不僅推動旅遊業，同時有利本港經濟。 事實上，今年第三季本港經濟按年增長3.8%，較對上一季3.1%，增速明顯加快，政府更將今年全年經濟增長預測，由原來2%至3%，上調至3.2%。
成交快訊
屯門單幢式物業天生樓 以670萬蝕讓轉手
2025-12-07
祥益地產區域董事黃慶德表示，屯門單幢式物業天生樓日前錄得一宗外區客的買賣成交個案，原業主於2018年以約970.8萬購入單位，是次轉手帳面虧蝕約3球。黃氏稱，上述所錄成交單位為高層C室，實用面積575呎，三房兩廳連套廁，日前外區客垂青。買家鍾情天生樓樓齡較新，而且毗鄰屯馬綫屯門總站，交通便利，加上單位內籠附新淨裝修，新買家認為性價比高，遂便決定以670萬購入上址作自住或投資之用，以實用面積計算平均呎價為11,652元。黃氏續稱，該單位現時市值租金大約為1.85萬元，租金回報率達3.3厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
天盛苑享雙鐵路優勢 綠表客以470萬買三房
2025-12-07
祥益地產高級分行經理謝利官(Jerry Tse)表示，日前天水圍天盛苑錄得一宗區外客的買賣成交個案，原業主於2022年以約485萬(居二市場價)購入單位，是次轉手帳面虧蝕約15萬。謝氏稱，上述所錄成交單位為N座低層7室，實用面積650呎，三房一廳連套廁，日前獲區外客垂青。該買家為綠表客，主要心儀屋苑享鐵路優勢，出市區可乘搭港鐵，同時與區內主要的交通網絡輕鐵交匯，加上單位附設雅裝，而且原業主增加議幅，減價15萬，遂便決定以470萬(居二市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為7231元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
2025年樓市十大境況
2025-12-05
*轉載自2025年12月05日的信報 原文：2025年的樓市，由第一季的憂鬱低谷，人們迷惘在「樓價會再跌七成」和「螺旋式下跌」，去到11月下旬中原集團主席施永青先生預測樓價在未來三年內對比今年低位的升幅可達41.85%，六年後累計升幅達85%，市場情感可謂天翻地覆，究竟眾說紛紜的眾多利好及壞消息裡面，有什麼是已得到確定？今天不談評估，我們只回顧一下今年市場究竟確認了什麼事實。(1) 住宅樓價見底且回升正如筆者之前分享，樓價由第一季至7月份形成的雙底形態，去到8月及11月出現明顯的上升通道，樓價找到谷底再回升（詳見圖一），在指數上我們容易找到5%升幅或者更多，中間有不少人是摸底「執了死雞」，不乏板塊已回升了10%至20%，而樓市回升亦不是出現在個別板塊，而是不同的住宅板塊都出現了明顯的上升。(2) 香港回復金融中心地位正如香港最低潮的時候，筆者一再強調香港是否已死的關鍵，其重點在乎金融中心的地位能否保持下來，顯然香港金融中心是成功持續發展。安永預料香港全年集資額達2800億港元，同比大幅增長218%，再度突破2000億港元大關，IPO融資規模回復世界第一地位（詳見圖二）。另外，目前有逾300家企業排隊申報上市，創歷史新高。數據清晰證明「香港金融中心穩定」並不是理想，已是發生了的事實，大家又會發覺人才和錢財都會追隨金融中心達到穩定！(3) 香港成功打造為國際教育中心不知不覺香港已經成為了一個國際性的教育中心，香港的學府本來在教學上有卓越的成績，獲得眾多認可。近年更增加大學學額引入內地學生（詳見圖三），內地的尖子配合更進一步匯聚國際上的專家到港教授，令到本港學府在國際上排名更進一步，正好補充我國華南一帶的高端教育，亦為內地很多尖子提供了晉升國際水平的道路，十分成功！隨著學位的繼續增加，香港成為了一個成功的國際教育中心，匯聚人才對香港發展大都會、創科甚至財經和金融都有莫大的幫助及底氣。(4) 人口政策令香港結構性改變輸入外勞及優才等計劃都是十分成功令到香港增加了很多年青的新血，背後其實是一個人口政策，大量增加境外人士令到本港的人口由2019年底的減少，去到2022年中開始重新回增，更加重要的是在結構上，香港因而避免了老年化的趨勢，有足夠的年青人口令到香港大都會更加有韌性及持久力。(5) 內地人來港置業成為風氣香港的地產市場與內地的投資需要是配合到的，香港除了是一個供應有限、保養良好及開放的國際市場，近年我們見到內地客在港置業增加，例如今年首十個月內地買家（以買家姓名的英文拼音鑒別）在港一二手住宅市場的註冊量共錄11121宗，涉約1065.4億元，按年分別上升14.3%及2.7%，宗數與金額同創紀錄同期新高。我們見到有內地買家將大灣區的物業全部賣出，然後在港買入多個物業，由此可見香港市場對內地的補充性，而港人亦應該接受大都會的房地產是一個較多內地人買的市場，正如倫敦一樣，這個趨勢已經出現了。 (6) 樓市辣招的全撤並未引來樓市的惡性循環樓市辣招在2024年2月28日全面撤銷，很多人擔心會令樓價大升、炒風熾熱，但是接近兩年下來，我們發覺炒賣並沒有大幅增加，仍然是在較少數徘徊，政府應該追求盡量用市場機制足夠的供應去令市場有合理變化，避免運用有形的辣招，除非環境失控或者在策略上不容有失，要不然樓市辣招應該只是引而不發，盡量不要出招。(7) 年輕人置業仍然是首要目標筆者十分欣賞香港政府為年輕人上車置業近年做了很多事，如加建居屋、加額白居二，令到現在的年輕人上車階梯已有了很大的改善，但我仍然認為政府應該在置業價值觀上多教育年輕人，以避免被網上一些歪理滲透，也因此我仍然認為需要重推置業資助貸款，令到年輕人感到政府是完全徹底支持他們置業，而且是全天候的。以在歪理沖天的網上世界令我們有穩定的人心！(8) 樓市始終要服從成本機制幾年的樓市折騰，政府應該是足夠明白當樓價低過建築成本及地價的話，其實很容易就會輪到政府面對困境，因為賣地收入大減，最後會影響全港性財政赤字，筆者評估未來政府應該不想樓價大升，但需要尊重建築成本及地價，我認為這個方向是務實的，也是面對現實的。(9) 香港政府的造地力量已經有所提升近年香港政府在收地方面的成績有突破，比之前有進步，筆者認為現在是香港回歸以來政府最有造地能力去牽制樓價大升的。當樓價上升的時候，政府亦可透過賣地去增加收入，市場若向好亦對地價有了保障，所以政府運用好的土地造地力量去控制樓市，這才是上上之策，但是政府調控土地供應的時候，必須要尊重市場及多諮詢。過去幾年，雖然政府不乏好的官員，但顯然有時候會被人感覺到不夠熟悉市場而錯過了掌握市場的機會。(10) 香港受惠低通脹很多人是不明白低通脹的好處，其好處令到不同的投資只要盈利高過通脹就相對容易得到正增長的回報，這是一個新的常態，但無論如何，市場在過去兩、三年證明了低通脹的優點是很多的，港人正在享受著大灣區開放之後更高的質素、更平的消費，不單只飲食上，就算在醫療上，大灣區包括香港可以給予港人的醫療支持，是遠高於西方國家日益疏離的醫療保障，這些都是善用低通脹營造的效果。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2025-10-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
403.84
較上期
-1.89%
較上５期
-4.49%
以實用面積計算
387.79
較上期
-0.88%
較上５期
-10.08%