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為何港樓長期升?2018-09-18 10:00:32
汪敦敬
祥益地產總裁
*轉載自2018年09月15日的IMONEY雜誌 原文:曾叱吒一時的人物找好友再次約我晚飯,席間認識了一位美國企業家,這位美國先生對香港樓市結構十分好奇,他不明白香港近年的樓市為何可以脫離牛熊市的泡沫爆破循環,於是我就分享我的樓市觀點,在近兩小時的飯局中多謝黎先生的翻譯輔助,可以令我能與這位外國富者作徹底交流!為何香港樓市長期是一個升勢?我的回應是「太多的錢,配合太少的成交!」大量的錢是源於資金泛濫,而在樓市辣招控制下的太少成交,自然製造了市場還錢的比借錢的更多!這也造就了近年的平息世代。我也提出我的「M3定律」,M3反映了現金流,現金流充足最大意義是借錢相對容易也製造了普遍平息,樓價升多升少只是財富的其中一種計算方式而已,更大的利益是低息和香港人普遍錯誤的置業觀念製造的「租金紅利」和「低息紅利」,令社會的財富更傾斜分配給有資產者。很多人忽略的一條數,就是在低息之下,縱使息隨本減之下的第一期供樓的利息,其實也比租金低,也即是說,供樓相比交租給別人是「供一日賺一日」的,這就是「租金紅利」,買樓是難,但的確,「上咗樓就是神仙」,最近樓價不是市道欠佳樓價下跌嗎?那請問,剛性需求在不買樓下會否租樓?多了人對另一種樓房價值的計算方式──租值是否更有利?無論樓市怎樣,租金紅利都會有人享受到的,如果你租樓,租金紅利你就奉獻給你的業主,如果你買樓自住你就奉獻給回你自己了。因為「租金紅利」的存在,就算你唔買樓,其實你也在支持著樓市和樓價啊!愈多人「等」樓價跌,可能就等於越多人在市場增加租金紅利了!「租金紅利」的兩大結構其實是「低息」及「更多人租樓」,很諷刺,淡友原來是「租金紅利」竟是租金紅利的支撐棟樑啊!其實「低息」這點,同樣是愈多人不買樓,就愈少人去借錢,於是在資金泛濫的情形之下銀行總要做生意,「低息紅利」就會送給其他買樓的人,有資產的人也更能以平息去加按物業了!這個就是客觀的現實!這結構不變,社會利益都是傾斜分配給有資產者,而不買的人最終都是一個輸家。席間他亦會問我,如何看中國經濟,中國會不會好像當年日本80年代一樣,經濟從高處跌下來,我的回應是美國的經濟實力的最大重心是金融,包括貨幣、債券和股票市場,如果沒有了貨幣這個霸權及衍生的債券霸權的話,相信其他的實力都會土崩瓦解,日本當年的經濟重心,我認為是強大的生產力、工業及出口,這個實力只要在貨幣上令它急升就土崩瓦解,所以85年的廣場條約就是令日元在2年多的時間裏連升了1倍,所以它的經濟重心就重創了,但中國包括香港的經濟實力是普羅百姓的房地產,香港的房地產有7成左右是供滿樓,正供樓的單位裡面只佔人均收入裡面的18%而已,而內地有按揭比率更遠少於香港,因為房地產是普羅大眾的實力,要中國經濟受損其實並不容易呢。
市場資訊
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屯門樓市呎價領先指數(回歸分析法)-其他指數及分析

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2018-09-17 兆軒苑 376呎 4.1百萬 $10,904
2018-09-14 天富苑 650呎 4.0百萬 $6,077
2018-09-14 兆麟苑 554呎 4.1百萬 $7,401
2018-09-14 悅湖山莊 484呎 5.2百萬 $10,640
2018-09-12 龍門居 592呎 6.0百萬 $10,051
2018-09-10 龍門居 592呎 4.3百萬 $7,311
2018-09-07 力生大廈 364呎 4.0百萬 $10,934
2018-09-07 兆康苑 449呎 5.4百萬 $12,027
2018-09-05 啟豐園 325呎 4.9百萬 $15,077
2018-09-03 天盛苑 650呎 5.0百萬 $7,615
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