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香港樓價基礎穩固2018-09-20 10:56:10
汪敦敬
祥益地產總裁
*轉載自2018年09月19日的大公報
(按圖放大)原文:「買樓有風險!不買樓也有風險!」筆者多年來也是想用這個理念來提醒人們「不買樓的風險」同樣充滿風險而甚至有機會損失慘重,經濟概念其實是一把雙刃的劍,不止一面鋒利,從另一面看同樣鋒利,掌握得好可助人,掌握得不好可以傷害自己。02年政府已經宣佈了取消「八萬五政策」的時候,很多人都明白到供應量過多樓價容易下跌,但是沒有人去留意供應量大減樓價會上升!97年之後的教訓,大家都會記得借貸過多樓價是會容易爆煲,但是沒有人會擔心借貸過少樓價也會容易出現爆升的!97年的貸存比率是1.58,即是說我們的借貸遠高於我們的資金,樓價不單只容易爆煲,而且因為負債不會減少,資產會不斷下跌會令到樓價拾級而下!出現跌價循環!但是現在的貸存比率是0.76,但沒有人會去擔心資金遠多於借貸,其實普遍市民都有一個很強勢的財務甚至是槓桿能力的,不單只是守得穩之餘,還可以發動強而有力的複式購買力,這個我在去年發表的時候叫「財富效應」!97年之後,很多人都不明白樓價高得來,市場基礎不穩,樓價自然容易爆,但是沒有人會擔心在樓價基礎愈來愈穩定的情形之下,愈高樓價產生的財富力量是更加摧枯拉朽。我們為何不趁資金引起的購買力巨浪現在靜止的時候,好好地去做多一點正確的事情!我認為買家在任何時間買樓都有風險,而且要量力而為的,但我認為市場結構沒有變,所以我們是應該提醒買樓自住的人有機會就應該上車!另外,政府應該趁機放寬換樓按揭,現在600萬以上住宅最高只可借到6成,要付出4成的首期,想一想,一個400萬以下的細單位業主怎樣換樓?政府趁現在去解決換樓問題,可以令到市場細單位更多放盤,令到樓價進一步調節!作一個簡單的比喻,假設市場只有十個人,五個人本來是買樓的,另五個人是租樓的,到了靜市,五個買樓的人裡其中三個改變主意由買變為了租!表面看樓價是跌!但因為租的人多了,租的「值」就轉強,最後每次週期都是「先價跌,後租金升,之後樓價再上」循環不斷!其實如果不大增供應,所謂跌市只是將買的上升能量移去了租的板塊而已!所以這個跌是假跌!而正因這十個人裡面變了八個人租兩個人買的關係,令資金泛濫的市場更少了三個買家去借貸,於是銀行在水浸之下更加要給予更加多的優惠予仍在市場的兩個買家,於是入市者的成本將更低,收獲亦更豐厚,問君知否,打造有資產人士大豐收這新世道,除資金氾濫的超低息外,正是棄買從租的「唱淡朋友」啊,筆者想說出一個事實,希望抗拒置業的人好好去深思一下。
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