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《施政報告》沒有告訴你的真相2021-10-16 13:02:15
汪敦敬,MH
祥益地產總裁
*轉載自2021年10月16日的iMoney雜誌 (按圖放大)原文:「施政報告」大量增加土地供應會令到樓價大跌?這個是很錯的想法,應立刻更正,否則會令想置業的人錯失入市時機!大量增加供應的本質是大興土木!大興土木的本質就是「增加材料和人力資源的需求」!所以除非同時增加建築材料的產能和人力資源,否則建築成本增加是必然發生的。又除非能刻意大量增加即時至短期的供應量,否則無懸念地可確定:有關物價和工資的增加必然早於大量供應增加之前!如果大家同意我以上看法,大家就要明白:「要繼續保持大量生產,必須要確保生產鏈是可以令人得到合理的盈利!」因為蝕本生意無人會去做的!!既然「麵包」和「麵粉」的價格都將會日益上升,為何不趁現在去買樓?又有人會說:「97後亞洲金融風暴不是有很多發展商蝕本的例子嗎?所以將來都會出現這個情況!」這其實是一個笑話,而且可笑指數很高!亞洲金融風暴期間有發展商蝕本,事情本質只是「投資項目失敗」,即是「發展商因覺得會賺錢而建屋起樓,但以蝕本告終」!並不是有發展商覺得蝕本所以起樓!千萬不要自作多情,市場是現實和殘酷的,只要建屋盈利入不敷支,不單只生產鏈會立即停止,連銀行都會停止融資!「發展商只能在賺錢之下才會大量增加供應!」,「並不存在無利可圖下增加房地產商品!」政府行政大量增加供應的確是很正確的策略!其重大貢獻是:(1)打破壟斷,令發展商謀取暴利的機會大減!(2)政府重掌土地供應的主動,令房屋政策可以準確落實到分配財富的功能,這是最重要的一點!(3)政府可重回市場成為「最大持份者」,才能代表市民去就供求、價格、公私營房屋的相互影響、甚至建材/新技術與社會的更配合,將所有元素往對市民有利的方向走!將期望脫離以上的範疇只會空歡喜兼耽誤時機!建屋起樓是大型產品,必然刺激經濟增長,大基建要面對三大歷史性因素引起的物價考驗,(1)歷史性最龐大的環球量化貨幣潮!(2)新冠肺炎疫情已令部份生產鏈和資源鏈斷裂!(3)西方針對中國的貿易戰已令不少材料出現了短缺!香港人應面對未來在大基建下是物價、樓價、工資、GDP也在上升軌這事實,社會財富如何分配在乎工資是否比樓價加得更多更快!房屋供應是否趕得及在通脹和物價上升的初期推出市場!否則這新的遊戲在新的規則下只會令社會走向英文字母的「K」型發展!即貧富兩極懸殊!一份供應效應遠遲於物價上漲效應的施政報告,很多人慶幸以後有「平樓住」,甚至幻想樓價會出現崩潰,卻其實,財閥都暗笑大茶飯年代來臨了!請不要再活在民粹的簡單邏輯中!要增加香港房屋供應,包括短期供應其實並不難!阻礙前進的只是人心!和錯誤的價值觀!
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2021-10-15 「施政報告」後屯門私樓指數創今年新高 距離歷史高位相差26.57點或4.35%
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2021-10-16 10:06:56 今日新聞摘要 16.10.21
2021-10-15 18:32:15 屯門兆禧苑低層企理戶月租9800元
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2021-10-15 田景邨 376呎 2.5百萬 $6,622
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