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如何應對樓市新秩序?2018-12-15 13:09:26
汪敦敬,MH
祥益地產總裁
*轉載自2018年12月15日的IMONEY雜誌 原文:凱滙銷情報捷,反映發展商只要在價格上略作微調,即可將市場購買力釋放出來。凱滙是大型市區新盤,銷情對市場具指標作用,市場從此有重心!凱滙熱賣也反映出市場購買力強頑!證明了樓市並不存在拾級而下的條件!自從「娥六招」出籠後,空置稅令7.5萬個(動工但未銷售)的樓花將增大銷售壓力,樓花市場雖然進入一個磨合期,但相信樓價不會大跌,因為樓花持貨成本,息口加上空置稅,還是遠低於90年代的10厘平均息口。加上增加土儲不易,相信實力發展商,將以持有成本的相若百分比作減價,一些規模較小的發展商偶爾會有較大減價幅度,過去幾年市場雖不存在泡沫,但也是以很少成交去代表了整個市場的,所以變了有些板塊是行得太快,有些板塊仍然有上升空間的,正確來說,未來一年將面對的不是一個劈價潮,而是一個新的市場秩序。筆者認為如果貿易戰得到解決或者改善,市場將會回暖,但在投資策略上來説我們應該預算貿易戰是反覆不定的,然後再留意市場變化,以此預算作基礎,樓市升跌應在慢熱的局面,在新的慢熱局面裡面重新去適應,慢活是可以令到調整期更加長,這令到更多人可以上車置業,當然,政府應該在上車及換樓的按揭門檻為用家作一個修正,令社會財富分配得更佳。租樓中仍未上車的人士,我不同意他們等的,因為現在已經有很多單位的價格約450萬,屯門區450萬或以下的二手物業是多了約83%,是不斷增加中,即是說現在的市場為一些本來買不起樓的人,現在得到買樓機會,是很可貴的!我個人認為未必值得等!另一方面,當然完全沒有準備置業的人,我是希望大家用這空檔去儲蓄買樓,因為以現在一個450萬的物業,是有機會儲幾年錢就可以達到目的,無論樓價將來美夢成真跌得多、或者父幹、或者半父幹、或者納米樓、或者抽居屋都好,都是必須要你儲錢才可以夢想成真的,只要買到樓才可以在這時勢之下在社會得到更公平的利益分配,始終無論政府用甚麼政策也好,我們面對的仍然是環球量化貨幣。換樓人士在這時勢亦是可以掌握時機的,但必須緊記,最安全做法是在賣出收訂後才去買入落訂,或者兩者同一日進行,不要大安旨意買了樓後才去賣樓,不動產有時候不是價平就可以得到人承接的。投資人士,其實現在亦是一個天堂時候,因為所謂樓價調節,其實對持貨者沒有實際損失,但是現在仍處於低息期,這個低息期是代表對投資是有幫助的,銀行在「水浸」的當下,它是會盡量優待一些貸款記錄良好或收入穩定的客戶,所以只要在這方面做多一些功課,再投資機會一樣會有!但願不同的人士,無論有沒有資產都可以借助這個時勢得到更好的收獲!但緊記在策略進行的過程中,密切留意暢旺的市道因為貿戰的改善突然回來!
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