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居屋第二市場按揭遺漏2019-02-22 15:43:12
汪敦敬,MH
祥益地產總裁
*轉載自2019年02月22日的經濟日報
原文:近期有銀行批出「白居二」按揭時,被指超越了房委會擔保期完結時,未償還按揭成數須降至六成的原則。金管局發言人回覆傳媒時釐清,該局物業按揭審慎監管措施,包括按揭成數上限及年期上限,適用於所有樓宇按揭貸款。不過,若銀行已採取有效的風險管理措施,例如居屋按揭貸款因為有房委會的擔保,銀行可為借款人提供高於金管局所規訂的按揭成數上限。因為有關銀行及金管局已作回應,筆者作為熟悉居屋市場的地產代理,應以市場證人的角色分享對有關事件的看法。居屋第二市場(免補地價的居屋二手轉讓)是一項十分成功的房屋政策,由1997年開始推行到現今共錄得共47,969宗成交,平均每年共2,217宗成交(不包括1997年和2019年)!也可以說,開放了居屋第二市場以成交改善房屋轉流率下,大大減了興建一手居屋的需求壓力,其中政府也為居屋第二市場提供了30年按揭還款保證期(俗稱擔保期,由單位首次轉讓日期起計,2010年前是25年)及最長25年的按揭還款期。不過隨著時間過去,愈來愈多居屋的樓齡也超出了擔保期的合適範圍,但政府卻在2010年後不願意再延長擔保期了,於是按揭成數就由合乎擔保年期合適範圍的最高一按九成(白表)及九成半(綠表),大跌至擔保年期外的最高一按六成了,沒有擔保期的居屋第二市場同樣受到樓市辣招的限制最高只可借到一按六成,卻沒有按揭保險計劃去支持,令愈來愈多的居屋屋苑成交日益稀疏,數以十萬計的潛在供應浪費了,更不公平的是這片大部份是草根出身的房產板塊,原本是上車的較低門檻的項目,反而成為比私樓更高成本的市場,這絕對是居屋第二市場的按揭遺缺,政府有責任修補好!我認為如果政府不打算延長擔保期,就應該如私樓般提供按揭保險計劃,或放寬規定讓銀行填補不足,現在的情況既不理想也不公允!說句公道說話,恒生銀行多年來在居屋第二市場也為草根上車提供積極的貢獻,公道自在人心!
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