每週樓市評論

港樓市的良辰美景

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2024-05-03

*轉載自2024年05月03日的經濟日報

(按圖放大)

原文：
內地有網紅評論：「講究臉面的中產階段注定是精緻窮」，面子話題先不談，但是在資訊發達的現代，卻沒有令普羅大眾的生活更有優勢，反而易令人跌入人云亦云甚至二元化的困局！

資訊世界訊息排山倒海卻過份簡單，隨便舉個例：「加息一定令市場轉差！」，事實是每個人的處境不同，同一件事對一些人來說是災難，另一些人來說卻是機會！

看數據得啟示：在加息之下，香港的住宅按揭貸款約2萬億元，而定期存款餘額約9萬億元，定期存款收息之前可達5.5厘左右，Ｈ按揭息率約4.125厘，按此計算則定期存款收息較住宅按揭的利息支出其實是每月多約340億元或5倍。那3百多億元是一個甚麼的數字?傳媒報道會德豐集團每年的銷售額目標是100億元，即是說每個月可購買大概是會德豐3年的樓花銷售量；同樣香港逾180萬個可售住宅單位中，其實有120萬個左右是供滿樓，當中不少人更有定期存款的，對於這些人來說應該是歡迎加息才對。

現在很多朋友需要補倉，其實都是非戰之罪，因為香港過去幾年遇上暴動、疫情、再加上轉型才令到租/買價爆破，本來低槓桿借貸的都要補倉了，但補倉風險只限於有錢人，普通人無可能做這些複式的泡沫借貸。

所以2023年所謂的樓價下跌，反而對普羅大眾的處境是更佳，銀行定期存款收高息、按揭供款較低息、面對低通脹還有匯價大升，是相當好的處境。

筆者認為置業投資都有四個不同的階段，當然每人的處境不同，卻應講究，第一就是30歲前以上車為妙，這階段賺錢非首選，而是為自己人生安排好的起動，因30歲之後可能已組織了家庭甚至有兒女，買樓的機率將更少了，40歲前應該要增加投資，50歲前應該財務自由，即不需要為了基本開支去擔憂，60歲前可以開始追求理想了，當然每個人在不同階段的抉擇都不一樣的。

筆者投資40多年，頭20年都是在谷底買物業的，因為只能買到便宜的物業，而後20年就反過來很多時以破頂價買入性價比高的物業，是否正確與任何人冇關，因只是個人的階段性選擇。我只是一個小商人，沒有補倉的風險，對我來說，現在是最好的，因為數十個收租物業這幾年大多數都享受到加租的紅利，同時收租回報率不斷增加，專才及優才亦會令到將來的租務更加美好，二元化的世界是會認為持有物業就會受到損失，這實在是令人啼笑皆非！

一個良好的葡萄園不會因為那一年天氣欠佳，葡萄收成和質量不好，而令葡萄園的價格下跌，因為手頭上存有其他年份的酒會因此而更加可貴。

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