每週樓市評論

延長居二擔保期草根受惠

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2024-04-30

*轉載自2024年04月30日的星島日報

(按圖放大)

原文：

根據房委會資料，3月份錄得402宗居屋第二市場的成交，按月增長209宗，增加逾1倍，更是2023年3月以來，首次重返單月逾400宗的水平，而部分樓齡逾20年屋苑的成交更由寂靜變為相對活躍，未補價居屋的交投增加，反映社會向上流動的效果得到大大的提升！這是源於一班立法會議員在諮詢民意之後，包括洪雯博士到訪筆者經營的地產代理行及周文港博士與筆者交流，體會到居二市場因為樓齡的關係失去了政府的擔保期，所以往往只借到6成左右的按揭，即是說要支付4成首期，大量浪費了近20多萬個可免補地價轉讓的居屋潛在供應。同時，因為較新的居屋就可以借9成按揭，購買力自然集中在新居屋身上，於是較新的居屋呎價接近1萬元，舊的居屋呎價則是7000元左右，這是不公平的分配，很諷刺地，同樣的舊樓在私樓市場都可以借到9成按揭！

筆者經營的祥益地產所在的屯門及天水圍，尤其是屯門區有很多居屋已經超過政府為居二市場提供的30年擔保期，於是按揭成數就由合乎擔保年期合適範圍的最高一按九成(白表)及九成半(綠表)大跌至擔保年期外的最高一按六成了，有關的物業因為做不到高成數按揭而不能提供供應給市場，所以成交稀少。舉例屯門區兆麟苑居二市場在2023年9月至2024年2月的半年時間裏平均每月3宗成交，但當2024年3月1日起政府將居二擔保期由30年延長至50年後，兆麟苑居二市場錄得8宗成交增長1.67倍，同區的富健花園居二市場的成交更錄得3倍增長，以及3月份全港居二成交是按月錄得倍增。政策效果令人欣慰，我們亦見到居二市場上的放盤，舉例兩房單位入場約260萬，三房單位入場約350萬，未補地價公屋入場90萬至120萬在屯門區均有選擇，令到基層多了置業機會，而且價格便宜。

有立法會議員建議「白居二」的配額由目前4500個增加至最少20000個，並相應調高一人申請者的配額，以善用目前市場上所釋放出的二手居屋供應，推動更多有力置業者投入市場，從而盤活換樓及整體樓市的氣氛，這個建議筆者是同意的，但更加要留意的是候補機制，目前的候補機制是不夠靈活的，令到沒有用到配額或是放棄居屋第二市場配額的名額不可以特殊被候補出來，民生無小事，但是偏偏不同成長空間的人不少都是不明白民生所需的，我們在市場上不斷反映有關看法，往往要等以十年計的時間才會遇上一些聽得明白的議員，所以筆者覺得大家應該用審慎謙卑的態度去重新關注民生所需。

很多研究房屋政策或是供應的人都只看一手住宅供應，而忘記了二手供應才是最大供應庫，舉例居屋第二市場，用二手供應去滿足草根人士，其實不單只「平、靚、正」，而且更加重要的是節省了大量興建一手物業的公帑，在香港財政緊絀的當下，善用二手供應去解決住屋供應是一個最有效的方向啊。

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