每週樓市評論

公私營七三分配宜重新檢視

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2024-04-17

*轉載自2024年04月17日的大公報

(按圖放大)

原文：
4月12日房屋局局長何永賢表示，政府在平衡公營房屋和私樓供應量時十分小心，確保不影響私人市場。因最近有人批評公營房屋供應量過剩的問題，這個情況的確容易令人想起私營及公營房屋新供應目標比例定為七三比是否仍合適。之前的決定必有其當時的處境及正確性，但到了今天的現狀又有沒有修改的需要，在成本角度來說，七三比率是甚麼一回事？可能是等於用三成的私樓賣地得益去支持七成的公營房屋，那麽即隱含了變相是高地價政策？

另一方面，有第二個可能性就是如果三成的地價賣得並不高，於是公營資助房屋要用更低廉的建築成本去興建，所以採用一些更普通實而不華的設計。筆者認為以上兩個情況都不理想，公私營房屋七三比例是開始有壓力了，會成為下一個成本上矛盾的方案，更重要是我認為要達到房屋政策的目標，以單純的土地規劃並不足以解決到問題！因為要做供應管理之餘，還要做需求管理及成本管理。

筆者認為正確的做法應該是立體的，首先，私樓的供應不可以太少，不一定要用新供應去滿足需求，最近放寬樓市辣招就等同放寬了二手的住宅供應，是提供了更多供應給市場，如果二手的供應是足夠的話，我認為公私營房屋都可以用二手市場去滿足大部份的需要！

另外，筆者當然是同意減少公屋系統下超越資格的富戶，從而令到公屋可以有更大的使用率，而申請居屋人士當中真正需要的人容易上車，再加上活化換樓巿場，改善放盤和上車盤的二手成交！一二手同時增加供應的好處就是市場較平衡發展，一改過去將樓市成果集中於一手發展商，是一個平衡之道！這才是房屋政策的重要配合。

近期綠置居啟鑽苑有愈百宗撻訂，其中逾半數是開放式及納米單位，有議員估計錄多宗撻訂與日後納米樓絕跡有關，市民情願浪費數萬元撻訂改為抽新落成的居屋。另外，我們亦會見到新居屋山麗苑因為位置吊腳有近2500餘伙「賣剩庶」，中籤者揀樓前「縮沙」。此外，由2021/22年度有1469人在無參加「特快公屋編配計劃」的情況下，卻獲編配「長者住屋」，但其中有97%人因此拒絕編配，部份單位更空置逾10年！以上種種例子可以看到政府規劃市場不可能完全準確。

其實撤辣前香港的樓市已經是調節至發展商難以買入地皮去建屋，香港社會當時是要面對，因為市道的不濟而發展商停止買地再引起的市場衝擊，即是說地產不只是發展商和擁有資產人士的福祉，是全港所有人的福祉，地產不濟，我們失去了賣地收入，政府靠甚麼去營運？一個市場總要面對收支平衡的成本法則。

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