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樓市技術分析
例不虛發的兩種測市方法
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2009-03-29
多年以來，經濟學家、學者、投資者及炒家也不斷追求準繩的預測樓市方法，卻十分令人失望，無論甚麼圖表派、牛態市理論、息口派、通漲論幾乎全部也不準確！正確來說，不準確比準確的時候多，只有兩個方法，表面簡單兒戲，卻在現實上多年來在測市方面卻幾乎永遠準確，我現在在此分享！
(1) 物理定律：所謂『物理定律』，是樓價高到一個程度自然會下調，相反，樓價平到一個程度自然會上升，道理很簡單，但可能有人會問，汪生，樓值怎樣才是太平或是太貴？我不想為此定框框，因為過去告訴了我們，其實普遍市民一直也知道甚麼是樓價太貴或者太平，問題只是，敢不敢去接受而已；樓值過高時，總是因為樂觀氣氛濃烈，這個時候買入的客，全部也知道價格高及成交已因價格高引致疏落的，只是抵擋不了市場上的氣氛而已！其實，每一次也是，最後樓值也會從高點下滑！所以話，人買樓並不算是理智的行為！克服了人的感受，看市其實不算難。
相反，最平價時人人也知，以沙士為例，當時人們怎會不知是最低價的入市時機？卻是成交最少，真是諷刺，人們寧願在價格最高時購買『債券』去獲取投資長期才得到的微薄回報，最後可能『受誤導』損手，卻不願或不敢去在最低價時入市，所謂投資，最大敵人還是人自己的感受！
(2) 人心相反法：老友兼網友 GOAT 在祥益討論區留言如下：『汪大哥：在我來說，近10多年來（97後），我有這樣的想法…當大多數人睇淡的時候，便是預備入市的時候；當絕大多數人睇淡的時候，便是積極預備入市的時候；當所有人都睇淡的時候，便可以入市。反之，亦一樣。』十分有智慧，人心，才是最重要的市場元素，人心改變才是改變市場的最大因素！
這點，沙士當然也是最好例子。
以上兩個方法，勝過所有理論及數據！
而83年英國首相戴卓爾夫人訪問北京談判香港前途問題失敗，金融大亂，聯系匯律出場改變了跌勢，證明了資本主義的另一核心價值竟是調整、互動及適應！
今天很多人人云亦云，沒有留意市場在衝擊下會衍生了調整，人們配合不到這些調整，才是最最高風險。
未來是否會再出現『更低價』及『所有人都睇淡的時候』？天知道，但是去年十月，因為金融海嘯的惡化及銀行恐懼性收緊了按揭業務，令香港的成交量創出比沙士時更低的3884宗(在11月土地註冊處登記可顯示)，更曾比沙士更低的個別成交價，這些超低成交量及價位，不易再破新低(而之後也回升不少)，而人心方面，去年我們稱為『黑色十月』的超新低點，也是『所有人都睇淡的時候』，樓市可能、或有基礎地說，可能曾進入過了谷底，只是，在人人也懼怕海嘯第二波來臨，而無人敢說谷底已過而已！
其實，正也因為人人也看淡及充滿了危機感，會造成『燈塔效應』，人們已步伐一致全力為缺口搶救，並保守謹慎地去調整，這些最重要的改變，可令災難減少到損失最低甚至早日復原呢！
