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重推居屋能否解決問題?
汪敦敬,MH
祥益地產總裁
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2010-05-13
*轉載自2010年5月13日的星島日報
(按圖放大)
近年樓市轉旺,令年輕一代及草根人士也對置業上車困難滿肚埋怨,不少人包括了立法局議員也對重建居屋充滿期望,當然,居屋是在平衡樓市上的角色其實是十分重要,但如果以為重建居屋可幫助到現今需要置業者的訴求,那未免沒有對症下藥了!
居屋是房屋政策一部份,沒有整體的房屋政策配合,居屋政策很難改變現實。
重建居屋只能回復草根人士置業的長期基本供應,確定了免補地價的較平價物業不會出現供應斷層,但卻解決不了現今需要置業者的訴求,最重要的原因是在通貨膨脹上。
如果處理得不好,未來3至5年,我們有機會面對歷史性的高通脹期,『出來行預咗要還』!金融海嘯多國用量化貨幣政策的那筆『債』尚未『還』,美元貶值引來的那一筆債也未完全還!下半年十大基建全面上馬,物價工資必將現升幅,郵輪碼頭總造價由2年前的72億元,增至現時81.56億元,可見通脹加劇之可怕!而許多時樓市升幅及建築器材的升幅可遠大於通貨膨脹。
若當居屋重建計劃啟動後,若樓價續升,再加上多年通脹的覆式計算,幾年後的成本及市值,到居屋可以面世時是未必太便宜的!(見圖表)如果樓價每年上升5至10%,3至5年後的居屋未必比今天的二手樓更平呢!
白表人士及年輕人是需要大量而價錢平的樓盤,新建單位不可能滿足到。(待續)
(按圖放大)
近年樓市轉旺,令年輕一代及草根人士也對置業上車困難滿肚埋怨,不少人包括了立法局議員也對重建居屋充滿期望,當然,居屋是在平衡樓市上的角色其實是十分重要,但如果以為重建居屋可幫助到現今需要置業者的訴求,那未免沒有對症下藥了!
居屋是房屋政策一部份,沒有整體的房屋政策配合,居屋政策很難改變現實。
重建居屋只能回復草根人士置業的長期基本供應,確定了免補地價的較平價物業不會出現供應斷層,但卻解決不了現今需要置業者的訴求,最重要的原因是在通貨膨脹上。
如果處理得不好,未來3至5年,我們有機會面對歷史性的高通脹期,『出來行預咗要還』!金融海嘯多國用量化貨幣政策的那筆『債』尚未『還』,美元貶值引來的那一筆債也未完全還!下半年十大基建全面上馬,物價工資必將現升幅,郵輪碼頭總造價由2年前的72億元,增至現時81.56億元,可見通脹加劇之可怕!而許多時樓市升幅及建築器材的升幅可遠大於通貨膨脹。
若當居屋重建計劃啟動後,若樓價續升,再加上多年通脹的覆式計算,幾年後的成本及市值,到居屋可以面世時是未必太便宜的!(見圖表)如果樓價每年上升5至10%,3至5年後的居屋未必比今天的二手樓更平呢!
白表人士及年輕人是需要大量而價錢平的樓盤,新建單位不可能滿足到。(待續)