每週樓市評論

樓市轉旺上車正當時

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2016-08-10

*轉載自2016年08月10日的大公報

（按圖放大）

樓價果然上升，亦如我之前所料，市場是在缺盤情形下反彈，而且出現「跳價」！而租金更加普遍出現反跌回升！

好多人問我：「樓價會否回升到去年9月的高峰水平?」我答案是：「會！」邏輯上，現在的成交比較去年9月更低泡沫、盤更少、而環球各國也更大型量化貨幣的情形下，浪比浪高是「常識」了！

準買家面對跳價當道、高價當前，超出預算你應如何衡量？究竟你是否應追價下去？其實在旺市置業，很多時也要面對跳價反價！兩者有何分別？

「反價」是即將成交或到達單位時，業主臨時調高價格！而「跳價」是還未到單位視察前，市場上有關樓盤的價格已經急速上升了！如何抉擇？其實每個人風險結構不一，準買家是需要衡量自身處境究竟「買的風險高」還是「不買的風險高」的！

筆者常用的「買有風險！不買都有風險！」這句說話，除了是表現「機會成本」的理論（Opportunity Cost）外，其實更大意義是：「我們應主動掌握自己能夠計算及承擔的風險！如果能夠掌握及承擔到，應果斷入市！」因為以過去數十年的經驗告訴了我們，大多數時間，不買的風險並不容易掌握且往往比買的風險大好幾倍、甚至無限倍！

風險處境人人不同，決定買樓前，先要量力而為，千萬不要做自己能力做不到的決定！當發覺買不起「心頭好」時，你可以考慮退而求其次、買面積小點、質素次一等！或者索性決定不買！

假設你已有物業或正居住在家人尤其父母的物業時，你「等」的風險及成本自然很低了！

相反，其實大部分人是租住物業，尤其是租住私樓的，對於這群人士而言，「等」的成本和風險就很高很大了！假設這類朋友決定不買樓去等樓價下跌，但最終結果是樓價上升的話，他們除了輸掉上升的樓價部份外，輸的也包括了等待期間的租金付出！當這租金消耗資金去到一個程度，或樓價上升去到一個程度，令已消耗的資金越來越不足以付首期的時候！他們很可能會由「能夠買樓人士」變成了「不能夠買樓人士」，這個才是買樓的最大風險！現在很多公屋輪候冊人士其實在6年前他們原本是已有能力買樓的！

可見「不買樓的風險」可以是「買樓風險」的無限倍！如果因為買不成樓而傷害了自己的感情或者損壞了價值觀念，令之後的人生會因為賭氣而不斷做錯決定的話，不買樓，甚至可能輸掉20-30年、甚至整個人生本來擁有的置業機會！

買樓的決定非常重要，影響一生！

不買樓的決定，何嘗不是影響了你一生！

上車置業，一直數十年來都不是以市區為置業目標的，數十年後的今天，面對現實，最佳上車對象我認為仍然是較偏遠地帶，何況，今天屯門的價格，以個人入息中位數去作比較，仍然是相當合理的，兩夫婦兩小口子合資買樓並不是「不可能完成的任務」，而相對其他區域也較健康（見圖）！雖然環球量化貨幣，年輕人們，現在仍是可以入市的時機！

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