每週樓市評論

香港房屋政策成功

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2016-07-13

*轉載自2016年07月13日的大公報

（按圖放大）

多年以來，也有不少香港人恐懼加息，但為何去年12月美國宣佈加息後，無論美國及香港的民間也不斷出現按揭減息呢？

英國脫歐只是一個契機，令大量因量化貨幣泛濫的資金回歸美國，令美國10年期息債跌破1.4厘這個20年新低點，顯然所謂加息很難在中短期內出現！

這新局面中，美國是被動的！市場已經沒有了撥弄風雲的霸主！這可以是一個好現象，市場反而有機會回復正常機制去運作！甚麼是正常的運作機制和邏輯？就是若市場愈多錢，息口便應該愈平！香港M3(指貨幣供應量M2所包括的各項，再加上有限制牌照銀行及接受存款公司客戶的存款，再加上以上兩類認可機構發行而由非認可機構持有的可轉讓存款證)近年來都不斷上升，現在比07年的時候增加了一倍以上！如果這個趨勢不變，邏輯上香港是有機會要面對負利率的！無論脫歐有沒有出現，平息才是實際的硬道理！發生了脫歐，香港房地產就成為了資金避難所，樓價及成交量近期都有明顯的升幅，相信大家都明白香港現在要面對的不是加息浪潮，而是低息風暴！

但是，樓價將如過往般大幅上升嗎？我不認為！「買有風險！不買也有風險！」，筆者過去半年不斷強調樓價「下跌有限」和「年中前開始找到谷底」，只是不想大家忽略「不買的風險」！不想有能力置業的人錯過入市時機，既然群眾到了今日已經開始明白，我又反過來看一看，樓價若再升之後所面對的「買的風險」。

我認為由去年9月開始的劈價勢到現在，反而突顯出政府的房屋政策是成功的！去年的劈價勢的確是因悲觀情緒而過份調節的，但是在二手總放盤量的減少之下，屯門區400萬以下的放盤量就反而大增(2015年9月1日對比今年6月1日是增加了53%)，在一手樓方面，在政府努力下的供應量增加，無論大家是否滿意也好，結果仍然是供應量比銷售量更多！這兩點正是符合了筆者在今年1月撰寫《2016年我對樓市的十大忠告》裡面的「置業問題開始解決」的原則了，可能你會認為：「樓價還未大跌啊！？」那麼我會認為：「若想樓價大跌，我相信是未免太過貪心及不設實際！」梁振英政府的房屋政策已經將多年來一些發展商能取的4至5成的暴利，就變為現在普遍1至2成的合理利潤！更加重要在消費者來說，現在樓花因為用實用面積計算已經沒有發水情況，在樓花銷售上亦有嚴格的監管，政府亦大量增加建屋發展商的競爭對手，未來兩年的供應量會進一步增加！供應量能成功持續增加是一個很重要的機制去牽制樓價過份向上！

無論如何，我們不可能要求發展商起樓蝕大本，否則那會有人起樓？如果政府打造一個發展商會蝕大本的營商環境，其實就等於自斷之後的供應了！

現在的情況已經是理想的了，市場已經有條件適當反映作相對以前合理及健康的樓價升和跌！我們應該對政府的房屋政策收貨了！

在過去大半年裡面，很多人都會問我甚麼是入市時機，我亦做了兩個標準，第一就是當400萬以下樓盤放盤量由升至跌的時候，第二個就是租金開始向上的時候！而現在這兩樣條件已到了！所以我認為有能力上車置業的應掌握上車的時候，樓價我認為未來會上升5-10%，然後就會被一手所增加的供應所牽制，進入更正常發展的局面！

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