每週樓市評論

冷暖交濟的香港樓市

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2016-05-25

*轉載自2016年05月25日的大公報

（按圖放大）

一手樓花以超高成數按揭招徠客戶，已日益白熱化，配合經濟的虛退（其實一定程度是經濟轉型引起），傳媒已有足夠的空間去繼續唱「劈價」了！因此無論第二次劈價勢會不會發生，筆者都應該負責任地說認同這可能性！如果市場是單純的樓價下跌或者樓價上升，那麼事情就簡單得多了！問題是，劈價勢之後會令樓市出現甚麼結構性改變和新常態！筆者從事地產三十多年，現在是最陰陽怪氣的時刻，不少極端現象竟同一時間出現，令到市場變化波譎雲詭！
看真相，先從數據說起！我們先看看去年11月後的劈價勢出現了後市場出現甚麼變化，大家可以見到屯門的租賣盤在劈價勢後都出現減少(見圖)！其中租的減少幅度更大，原因是劈價勢後令買家保留觀望，反而令更加多人租樓，這樣令屯門租盤急劇減少，一個劈價勢減少接近二百個樓盤，樓盤由572個減少到378個！再來一次劈價勢會如何？樓價跌卻缺盤，果然是多個極端情況同一時間出現！
雖然市場上有不同報導發表，部份也有說二手放盤量增加，但只是少數，主流及較多也是認為二手市場出現一定幅度的放盤量增加！不斷減少的區域當然包括屯門及天水圍的買租放盤量，即是說，樓價應「跌極有限」，沒有樓盤增加的配合，樓價很難拾級而下，早兩日，某大型地產代理發佈了十大屋苑的放盤量，是下跌了14%，我認為全港的放盤量趨向以減少的區域較多，增加的區域較少！
洪水只能疏導，不能堵塞！看來下半年的樓價有機會DEEP V反彈，現在去到年尾，樓盤可能是先跌後升。
大家不要因為我過去評估樓市十分準確而盲目相信，我亦會有錯的時候，我的責任只是提供觀點給看官參考。
我想說的是影響樓價最大的仍然是貨幣走勢！美元升，香港樓價就跌！人民幣升，香港樓價就面對上升壓力！近期樓市的升跌仍然是幾乎每個回合都與貨幣匯率表現吻合，近期的貨幣就是沒有清晰的走勢下才會橫行陰陽怪氣。
社會的主流意見，仍是認為中國積弱和美國有用不完的強勢，很錯！這根本性謬誤會令投資在基礎概念上已失利，如果我們要找一種脫離傳統方式去評估一個國家的強弱的話，我會用：
1.國民的實質所得是否增加
2.資產市場的借貸率是否在減少中
3.貨幣的國際需求是否增大
4.國防力量是否提高
如果我們用以上這四點去看中國及美國，強與弱的真相就不難分辨了！大約在冬季，應可見真章！

您可能感興趣的放盤