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*此文章於2011年6月23日刊登*
上星期天和幾個地產代理界朋友行山，聽他們闊論最近香港樓市價格飆升，地產泡沫的不同觀點，對近期香港地產倍感興趣。後來一位朋友電郵過來一些網頁上的訪問，其中星展唯高達地產研究部主管張一鳴和中原半個老闆王文彥特有意思。
首先張一鳴在二零零四年，覺得香港地產價格應該低位回升，自己以身作則，領先入市。想不到他打的算盤和市場實際趨勢有一定的距離，從炒的角度來看，樓市價格基本沒有回升，而租金的收入又沒有他所想像的理想，支付不了銀行每月的還款金額。折騰了幾個月之後，他以實戰結果為依據，發表看淡樓市論點( http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPAST&com=&id=2247)，想不到樓市牛市卻剛剛起步。朋友也電郵來張一鳴今年初看好香港樓市的新聞( http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=10954)，我想他想說明，今天樓市價格開始有點鬆動，不知是否張一鳴又一次看錯了地產市場的趨勢吧？其實我這位朋友也是香港地產投資人士，對香港樓市的瞭解，絕對不會亞於在投行研究地產專家如張一鳴。在今天香港地產價格急劇攀升一段時間之後，再加上政府出招遏制樓市價格政策，眼前不明朗的因素不停積累，誰也不敢自稱是炒樓神仙。
倒是這則新聞也訪問了參加利嘉閣周年宴會的王文彥( http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=10954)，他認為香港樓市年內將有一成的升幅。對於許多地產代理行家來說，王文彥是“末日博士”，如果他也看好樓市趨勢的話，形勢應該是絕對的叫好，也是樓市悲觀情緒基本完全消失的佐證。王文彥可能個人不喜歡別人給他扣上“末日博士”的帽子，我個人覺得倒是一種恭維。當今國際級的“末日博士”有鼎鼎大名的美國經濟學家魯比尼（Nouriel Roubini），還有香港人非常熟悉的麥嘉華（Marc Faber）。我自己特別欣賞後者。我少獵襲香港樓市，從來不理它來龍去脈。除去了香港樓市的本地特徵外，王文彥認為低利息，熱錢泛濫是香港樓市的推動力，就是再增加供應也難以遏制供求的失衡，真是一針見血。
換言之，如果銀行的利息不是百年罕見的低，如果美元的套利交易（Carry Trade）不把美聯儲QE2的流動性帶到香港，如果中國大陸自金融風暴後沒有把國內的貨幣流量增加了一倍，香港也不會有“水漫香江”之歎。所謂泡沫，就是“水漲船高”，票子發多了，以更多鈔票去追逐有限的資產所造成的結果。或者說，外來的熱錢來了，熱錢自然是要用來買資產，不是地產就是股票。根據今天仲量行的資訊，香港一千萬元以上的豪宅，內地的買家佔了四分之一；五千萬元以上的超級豪宅，絕大部分是內地買家。那麼這些買家買了之後大部分丟空，正如另一位地產代理朋友所說，九龍站上蓋的樓房，晚上都見不到多少燈光，原因是他們既不來住，也不出租。從此，內地客投資的物業，就從香港地產市場消滅了，當然不會對於地產的租賃市場增加供應，壓低租金。
香港的聯繫匯率制度，更迫使香港銀行把按揭利率壓在非常低的水平。而在香港通貨膨脹壓力非常大的今天，金管局無法調整利率來遏制通脹。民間儲蓄為了保值保值，對原來已經供不應求的樓市增加需求的壓力，把地產的價格推高到遠遠脫離一般家庭能夠負擔的極限。當有一天，利息開始回升，熱錢開始退潮，一部分內地客開始撤離他們在香港的物業投資時，我們可能開始說香港的地產泡沫正在爆破。到底，受益於外國貨幣超發而帶來的流動性氾濫的樓市，有一天因為融資成本的增加而突然供過於求。實際上，華爾街的精英在QE2還沒有閉幕前，已經又開始呐喊啟動QE3來防禦流動性乾枯日子的來臨。憧憬QE3，憧憬來去無蹤的外來客，泡沫也繼續發哮，也等待爆破的一刻。
上星期天和幾個地產代理界朋友行山，聽他們闊論最近香港樓市價格飆升，地產泡沫的不同觀點，對近期香港地產倍感興趣。後來一位朋友電郵過來一些網頁上的訪問，其中星展唯高達地產研究部主管張一鳴和中原半個老闆王文彥特有意思。
首先張一鳴在二零零四年，覺得香港地產價格應該低位回升，自己以身作則，領先入市。想不到他打的算盤和市場實際趨勢有一定的距離，從炒的角度來看，樓市價格基本沒有回升，而租金的收入又沒有他所想像的理想，支付不了銀行每月的還款金額。折騰了幾個月之後，他以實戰結果為依據，發表看淡樓市論點( http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPAST&com=&id=2247)，想不到樓市牛市卻剛剛起步。朋友也電郵來張一鳴今年初看好香港樓市的新聞( http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=10954)，我想他想說明，今天樓市價格開始有點鬆動，不知是否張一鳴又一次看錯了地產市場的趨勢吧？其實我這位朋友也是香港地產投資人士，對香港樓市的瞭解，絕對不會亞於在投行研究地產專家如張一鳴。在今天香港地產價格急劇攀升一段時間之後，再加上政府出招遏制樓市價格政策，眼前不明朗的因素不停積累，誰也不敢自稱是炒樓神仙。
倒是這則新聞也訪問了參加利嘉閣周年宴會的王文彥( http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=10954)，他認為香港樓市年內將有一成的升幅。對於許多地產代理行家來說，王文彥是“末日博士”，如果他也看好樓市趨勢的話，形勢應該是絕對的叫好，也是樓市悲觀情緒基本完全消失的佐證。王文彥可能個人不喜歡別人給他扣上“末日博士”的帽子，我個人覺得倒是一種恭維。當今國際級的“末日博士”有鼎鼎大名的美國經濟學家魯比尼（Nouriel Roubini），還有香港人非常熟悉的麥嘉華（Marc Faber）。我自己特別欣賞後者。我少獵襲香港樓市，從來不理它來龍去脈。除去了香港樓市的本地特徵外，王文彥認為低利息，熱錢泛濫是香港樓市的推動力，就是再增加供應也難以遏制供求的失衡，真是一針見血。
換言之，如果銀行的利息不是百年罕見的低，如果美元的套利交易（Carry Trade）不把美聯儲QE2的流動性帶到香港，如果中國大陸自金融風暴後沒有把國內的貨幣流量增加了一倍，香港也不會有“水漫香江”之歎。所謂泡沫，就是“水漲船高”，票子發多了，以更多鈔票去追逐有限的資產所造成的結果。或者說，外來的熱錢來了，熱錢自然是要用來買資產，不是地產就是股票。根據今天仲量行的資訊，香港一千萬元以上的豪宅，內地的買家佔了四分之一；五千萬元以上的超級豪宅，絕大部分是內地買家。那麼這些買家買了之後大部分丟空，正如另一位地產代理朋友所說，九龍站上蓋的樓房，晚上都見不到多少燈光，原因是他們既不來住，也不出租。從此，內地客投資的物業，就從香港地產市場消滅了，當然不會對於地產的租賃市場增加供應，壓低租金。
香港的聯繫匯率制度，更迫使香港銀行把按揭利率壓在非常低的水平。而在香港通貨膨脹壓力非常大的今天，金管局無法調整利率來遏制通脹。民間儲蓄為了保值保值，對原來已經供不應求的樓市增加需求的壓力，把地產的價格推高到遠遠脫離一般家庭能夠負擔的極限。當有一天，利息開始回升，熱錢開始退潮，一部分內地客開始撤離他們在香港的物業投資時，我們可能開始說香港的地產泡沫正在爆破。到底，受益於外國貨幣超發而帶來的流動性氾濫的樓市，有一天因為融資成本的增加而突然供過於求。實際上，華爾街的精英在QE2還沒有閉幕前，已經又開始呐喊啟動QE3來防禦流動性乾枯日子的來臨。憧憬QE3，憧憬來去無蹤的外來客，泡沫也繼續發哮，也等待爆破的一刻。
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