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KH



發出時間:
2019-04-03 16:35:58
「天盛苑討論區」天盛苑
第 44150 篇
[ID:52607]
  
想問下現在有無506尺康和式未補地價盤,現價大約$
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力爭上游



發出時間:
2019-04-03 16:21:39
請教買入第三個物業按揭及投資策略
第 44149 篇
[ID:52605]
  
汪總,楊生,各主持,你好!

我是你們的忠實fans, 每星期一收聽你們節目已是我的習慣。多謝你們上次的回覆! 獲益良多。 現在以下問題希望各位指導再一下。

1. 現有物業資產
資產 1 - 自住物業 (2017 轉按 -红磡)
購入日期2015, 按揭成數(50%), 買入價 ($12.2M), 貸款額 ($7.1M), 現值 ($16M), 尚欠貸款 ($7.1M), 每期供款 ($27k) -(太太名)

資產 2 -車位 (自用 -红磡)
購入日期2015, 按揭成數(40%), 買入價 ($2M), 貸款額 ($0.8M), 現值 ($2M), 尚欠貸款 ($0.8M), 每期供款 ($6k) -(自己名)

資產 3 - 住宅物業 (淘大花園)
購入日期2018, 按揭成數(80%), 買入價 ($5.65M), 貸款額 ($4.52M), 現值 ($6M), 尚欠貸款 ($4.5M), 每期供款 ($17k) -(自己名)

2.其他資產
股票 2M
現金 4M

3.收入
自己 (46歲) - 每月76k (另3個月花红 -去年年薪约110萬)
太太 (45歲) - 每月52k
資產 3 (住宅物業租金收入)- 每月13.3k

4.目標
•因45歲後借貸力下降,希望半年内買入資產 4 (住宅物業 - 屯門) .
•多用槓桿增加資產
•還清車位按揭 (80萬), 全用住宅按揭 (因車位按揭只能借15年,住宅可借30年, 每月還款較少, 現金流更好)

5.困難
• 據银行回覆, 太太借貸力已在2018年初已加按用盡 (自已槓桿應未用盡)
•因自己和太太已各有一住宅物業, 再買一住宅須付15%印花税


6.方案
方案一:
•用母親 (78歲)名字買入住宅,但因母親已沒收入, 須我入息擔保。另因現父母聯名有一政府公務員樓,須先補地價 (未知補地價费用-估算要 2M)再拆名。另還清自己車位按揭 (80萬) 。
•問题: 如借5M的70%,我的入息足夠擔保吗?

方案二:
•先把淘大物業轉為太太名 (須付3.75% - 约22.5萬 (現值6M X3.75%)), 淘大轉為出租物業 (須另還1.5M至50%按揭), 還清自己車位按揭 (80萬), 再用自己名借80%
•問题: 把淘大租金70% (13.3x70% = 9.3k) 入太太收入,還須我作入息擔保嗎?

請問方案一或二較好? 有沒有更好買入資產 4的方案?

新買入資產 4住宅物業 (計划在屯門) 目標為20年楼齡, 4M-4.5M有那些屋苑可推薦作投资及收租用途?
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公關部



發出時間:
2019-04-03 14:55:47
回應:換唔換好
回應: 荃灣友 [第 44145 篇]
第 44148 篇
[ID:52604]
  
你好,荃灣友
已收到閣 下的留言,我們仍學習將留言歸納,已將原本半小時的節目延長至一個半小時,但由於留言較多,故閣 下的留言會順延至4月8日(星期一)中午12時在「每週十大地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」中親自作出回應,閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目:http://www.manyw.com/,再次多謝閣 下對我們的支持!
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公關部



發出時間:
2019-04-03 14:51:37
回應:按樓套現買邊度投資好?
回應: 芝芝 [第 43963 篇]
第 44147 篇
[ID:52603]
  
你好,芝芝

首先多謝閣 下的留言,以下資料由數據分析部提供:
得寶花園近期成交回報率有近3厘, 反映市區的細單位租盤有需求支持。
就升值潛力而言, 以差估署數據作參考, 新界細單位的升幅比市區細單位多。
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Wendy Deng



發出時間:
2019-04-03 14:25:56
回應:租屋 元朗或屯門
回應: annie [第 44144 篇]
第 44146 篇
[ID:52602]
  
您好ANNIE
屯門碼頭邁亞美海灣447呎至475呎,大約$12000左右
查詢請電2430-2098 鄧小姐,譵謝!
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荃灣友



發出時間:
2019-04-03 09:14:32
回應:換唔換好
回應: 公關部 [第 44087 篇]
第 44145 篇
[ID:52601]
  
你好主持人,請問可否於下週回覆留言?謝謝你
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annie



發出時間:
2019-04-03 01:43:25
回應:租屋 元朗或屯門
回應: ma [第 19748 篇]
第 44144 篇
[ID:52600]
  
屯門13K内有無5O0呎企理單位
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公關部



發出時間:
2019-04-02 18:39:44
回應:換唔換樓
回應: 亞窮 [第 44141 篇]
第 44143 篇
[ID:52599]
  
你好,亞窮
已收到閣 下的留言,總裁汪敦敬將於4月8日(星期一)中午12時在「每週十大地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」中親自作出回應(當日會視乎回覆留言的進度,有機會順延),閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目:http://www.manyw.com/,再次多謝閣 下對我們的支持!
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祥益按揭部



發出時間:
2019-04-02 17:30:41
回應:壓力測試
回應: 祥益Fans [第 44140 篇]
第 44142 篇
[ID:52598]
  
你好!
建議你可以留下聯絡方法或致電我們,我們可以為你詳盡解答,如有需要可致電21912233祥益按揭部。謝謝!
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亞窮



發出時間:
2019-04-02 14:24:06
換唔換樓
第 44141 篇
[ID:52597]
  
汪生楊生你地好,收睇你地節目接近二年,實在睇得太遲,後悔都黎唔切。你地分析獨到,獲益良多。

長話短說,我於2011年 CCL 100點沽出自住樓,心諗樓價會回調,美國加息收水,誰不知大中伏!

期間梁特首上場,佔中,脫歐,沒有什麼好消息,樓價反而穩步上升。不幸中之大幸,於2016年年中 CCL 130點,太太買入長沙灣 600 萬樓下 400呎 2 房,單幢新樓樓花,因可承做8成按揭,現自住,今年鬆綁!

我更在2017年年中,貪平用250萬買入 220呎深水埗非平地Lift單幢樓,開放式可間一房,呎價只係$11000多,現收租$8500,於2020年鬆綁!

問題來了,二個物業巿值約1100萬,扣除按揭本金約有480萬,究竟應唔應該改善環境,換一個奧運站二房,或者換一個第一城三房,比較保值呢?抑或是保留二個物業,以不變應萬變,一層自住一層收租冇咁大壓力,收租過下癮算呢? 謝謝分享!
回應此留言 
祥益Fans



發出時間:
2019-04-02 10:54:55
壓力測試
第 44140 篇
[ID:52596]
  
祥益按揭部同事你好!

如果家人A開設了一張附屬信用卡予家人B,而家人B用附屬卡分期簽帳,2年期每月還$7xx。
請問此分期簽帳會影響家人A申請按揭時的壓力測試嗎?

謝謝解答!
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客戶服務部



發出時間:
2019-04-02 09:37:11
回應: 樓契轉名
回應: 文仔 [第 44128 篇]
第 44139 篇
[ID:52595]
  
你好,文仔
首先感謝你的留言!
有關問題建議閣下直接向律師咨詢!
回應此留言 
公關部



發出時間:
2019-04-01 22:15:16
回應:3月26日留言補充- 按樓套現買邊度投資好?
回應: 平凡人 [第 44120 篇]
第 44138 篇
[ID:52594]
  
你好,平凡人
多謝閣 下的留言,我們會轉達至主持!

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公關部



發出時間:
2019-04-01 22:12:39
回應:請教按揭問題
回應: Aaron [第 44122 篇]
第 44137 篇
[ID:52593]
  
你好,毛毛
首先多謝閣 下的留言,以下資料由按揭部提供:
由於按揭保險只限於600萬或以下物業,如果樓價高於600萬,則只能承造6成按揭。以你現時所提供情況計算,你早前以8成按揭借款480萬,而以現時700萬樓價計算6成(420萬),兩者相差60萬左右,是需要補回差額才能轉按,另外如你打算再次承造8成按揭,你需要再一次支付按揭保險費,變相前後支付2次保費,至於你提及估價方面,可以嘗試找多幾間銀行估價。
回應此留言 
公關部



發出時間:
2019-04-01 22:10:47
回應:樓按一問
回應: C Men [第 44070 篇]
第 44136 篇
[ID:52592]
  
你好,C Men
首先多謝閣 下的留言,以下資料由按揭部提供:
雖然HIBOR利率上升了,但由於HIBOR PLAN設有一個封頂(CAP位)利率,而現時有部分銀行提供的HIBOR PLAN封頂利率與P PLAN利率相同,所以以現時情況用H按較P按好

以下資料由數據分析部提供:
Hibor 利率取決於銀行同業流動資金水平, 即銀行結餘。而銀行結餘背後有1.06萬億未償還外匯基金票據及債券可作補充, 初步無需過份擔憂Hibor利率。與此同時, 香港多次決定不跟美國加息, 最優惠利率不變, H 按利率的封頂位亦不變。
回應此留言 
公關部



發出時間:
2019-04-01 22:02:17
回應:想問汪生和楊生一些香港息口和美國經濟的看法
回應: 阿玲 [第 44073 篇]
第 44135 篇
[ID:52591]
  
你好,阿玲
總裁汪敦敬先生已就相關話題於今天祥益網上電視台「每週十大地產新聞評論」作出分享,閣下可到以下網址連結重溫:https://www.manyw.com/media/?a=5269
再次多謝閣下對我們的支持!!
回應此留言 
公關部



發出時間:
2019-04-01 21:59:58
回應:請問港元會否加按息
回應: 毛毛 [第 44123 篇]
第 44134 篇
[ID:52590]
  
你好,毛毛
總裁汪敦敬先生已就相關話題於今天祥益網上電視台「每週十大地產新聞評論」作出分享,閣下可到以下網址連結重溫:https://www.manyw.com/media/?a=5269
再次多謝閣下對我們的支持!!
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公關部



發出時間:
2019-04-01 21:49:07
回應:校網為王
回應: Danny [第 43981 篇]
第 44133 篇
[ID:52589]
  
你好,Danny
總裁汪敦敬先生及嘉賓楊生就閣下的留言,已於今天祥益網上電視台「每週十大地產新聞評論」中「總裁信箱」的環節親自作出回應,閣下可到以下網址連結重溫:https://www.manyw.com/media/?a=5269
再次多謝閣下對我們的支持!!

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公關部



發出時間:
2019-04-01 21:48:25
回應:上下都有疑似凶宅
回應: 荃灣心急人 [第 44000 篇]
第 44132 篇
[ID:52588]
  
你好,荃灣心急人
總裁汪敦敬先生及嘉賓楊生就閣下的留言,已於今天祥益網上電視台「每週十大地產新聞評論」中「總裁信箱」的環節親自作出回應,閣下可到以下網址連結重溫:https://www.manyw.com/media/?a=5269
再次多謝閣下對我們的支持!!

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公關部



發出時間:
2019-04-01 21:47:01
回應:如何投資
回應: 金金 [第 43972 篇]
第 44131 篇
[ID:52587]
  
你好,金金
總裁汪敦敬先生及嘉賓楊生就閣下的留言,已於今天祥益網上電視台「每週十大地產新聞評論」中「總裁信箱」的環節親自作出回應,閣下可到以下網址連結重溫:https://www.manyw.com/media/?a=5269
再次多謝閣下對我們的支持!!

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公關部



發出時間:
2019-04-01 21:46:03
回應:賣楼時机
回應: 小女子 [第 43955 篇]
第 44130 篇
[ID:52586]
  
你好,小女子
總裁汪敦敬先生及嘉賓楊生就閣下的留言,已於今天祥益網上電視台「每週十大地產新聞評論」中「總裁信箱」的環節親自作出回應,閣下可到以下網址連結重溫:https://www.manyw.com/media/?a=5269
再次多謝閣下對我們的支持!!

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祥益按揭部



發出時間:
2019-04-01 18:41:19
回應: 樓契轉名
回應: Vincent [第 44125 篇]
第 44129 篇
[ID:52585]
  
你好!
如果有關物業屬未補地價的居屋,建議你先諮詢房委會或律師意見。如有任何問題,可致電21912233祥益地產。謝謝!
回應此留言 
文仔



發出時間:
2019-04-01 18:17:18
回應: 樓契轉名
回應: 公關部 [第 43953 篇]
第 44128 篇
[ID:52584]
  
母親有一物業,遺囑已訂明兄弟三人(三人皆各有物業)為繼承人,有人教路兄弟三人各從母親業權中買2%, 這可加名入契,並不用交大額印花稅. 有點不名,既然兄弟三人已是遺產繼承人,做這個動作,有什麼好處?請各位指教,多謝各位!
回應此留言 
公關部



發出時間:
2019-04-01 15:43:48
回應:想租細鋪
回應: 張小姐 [第 44126 篇]
第 44127 篇
[ID:52583]
  
你好!張小姐
本公司業務範圍暫不包括上述地方,如有需要我們可轉介至該區的商會同行為你效勞,多謝你的留言!
回應此留言 
張小姐



發出時間:
2019-04-01 12:35:38
回應:想租細鋪
回應: 公關部 [第 43244 篇]
第 44126 篇
[ID:52582]
  
你好,本人想租150到200尺左右的細鋪,做小食為主.
地點為 上水粉嶺.
電話: 6*******
回應此留言 
Vincent



發出時間:
2019-03-31 23:05:25
回應: 樓契轉名
回應: Ms Kong [第 40524 篇]
第 44125 篇
[ID:52581]
  
請問外公的居屋,百年歸老時,可以留給外孫嗎?謝謝你
回應此留言 
VICKY HO



發出時間:
2019-03-31 19:30:47
回應:厘印稅問題
回應: Renee [第 44121 篇]
第 44124 篇
[ID:52580]
  
你好Renee!
如你要去小額錢債審處追討租金,需要打回釐印,釐印未在限期內繳付,需繳付罰款
沒有繳付印花稅的租約或租契不能被小額錢債審裁處接納為證據。
另外費用方面你可嘗試跟租客商討

如要了解詳情可致電:1878055 稅局電話,
或致電大興分行:24663322 查詢
謝謝!
回應此留言 
毛毛



發出時間:
2019-03-31 15:24:50
請問港元會否加按息
第 44123 篇
[ID:52579]
  
你好汪生楊生! 近日金管局不停入市保持港元匯價, 銀行體系結餘已由數千億減至只有500多億元. 始終因為息差問題, 如果結餘最後跌至零, 請問最終香港會否加按息呢? 謝謝回答!
回應此留言 
Aaron



發出時間:
2019-03-30 23:56:48
請教按揭問題
第 44122 篇
[ID:52578]
  
各位主持好,

想問轉按問題。

本人2017年以600萬買入單位,首置8成按揭上會,即 貸款480萬。

計劃今年6月過罰息期後轉按,目的係想賺銀行回贈。

有以下問題想請教:

1) 因為單位宜家估價700萬,銀行會否因為單位過左600萬,只能做6成按揭 (420萬)? 如果係咁,即係我要補錢先做到轉按?有冇其他方法可以轉按,例如叫銀行估番我個單位做600萬。

2) 如果成功轉按,洗唔洗比多次按揭保險比HKMC (因為轉按果下,其實都係8成按揭,HKMC 應該會再批一次)

謝謝。
回應此留言 
Renee



發出時間:
2019-03-30 23:34:42
回應:厘印稅問題
回應: Ms So [第 10932 篇]
第 44121 篇
[ID:52577]
  

你好
我的物業租約沒有打釐印,現在要去小額錢債審處追討租金,是否要打回釐印?費用是否和租客各一半?
回應此留言 

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