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每週樓市評論
再解剖樓市的本質
汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2009-05-23
不少人仍為樓市的何去何從而迷茫,筆者再談樓市的本質及其變化特性,希望可以給讀者一些實在的參考。
所謂調整期,即是減泡沫運動及財富轉移。因此,調整期會有人快樂有人愁,有人得益有人損失!
今早我接受香港電台的『投資新世代』訪問時表示,消費者不宜盲目認為樓市單一向好或向差,因為香港現今樓市是『多極市場』,各極市場其實幾乎是各自發展,不需要有必然的關連,這局面在97後的豪宅與上車樓的兩極化開始形成,這段時期豪宅在急升的同時,上車物業是長期橫行甚至有時向下調整的。
到了今天,樓市已分『上車樓、上車樓業主的換樓對象、豪宅的上車樓、真正豪宅』等四極市場!四個市場泡沫不一致,因此,四個市場在遇調整後的谷底也有機會不一致。
我認為,去年10月的谷底只是『上車樓』及『上車樓業主的換樓對象』的最低點,有關市場的泡沫在該次調整後已幾乎完全去除,去除了泡沫的樓市項目應會重頭發展,且搭級健康向上才對。
相反樓市的另外兩極『豪宅的上車樓、真正豪宅』卻未必完全去除了泡沫,若未完全去泡沫的樓市項目,理應是繼續尋底才對,那麼該等屋苑在將來的日子裏,仍會趁機再調整了!
如果用以上邏輯來說,4月出現的旺市,對『上車樓』及『上車樓業主的換樓對象』兩個市場來說是真正的旺市,並將會在5月(或包括6月)的冷靜期後成交再度活躍的機會較大!
而『豪宅的上車樓、真正豪宅』這兩個極的市場來說,卻只是小陽春,購買力已進一步消弭,後市可能『有排靜』,而泡沫仍多及供應量仍大的屋苑更應樓價再跌了!
樓價在10年前已開始了多極發展,認為樓市會全線上升或下趺的看法並不一定有利!
當然,市場變化還要看資金的流入多寡!
很多人仍低估資金的流入及通漲的影響,當然,有些時候,太高估比低估更加危險。只是,以美國為首的多個歐美國家已以印銀紙去化解金融海嘯,令負增長在高通漲下成為正增長,這樣,一來一回,實質通漲可能已達7至10%。未來很多年,高通漲會以覆息澎漲下繼續發生!
另一個關鍵問題是,印銀紙引起的通漲沉重代價,究竟由誰來付出!?想深一層,還不是那斑以 cash is king 為金科玉律的過份保守派!?銀行存戶內的存款之價值,就是在通漲下津貼了這社會渡過難關了!
所謂調整期,即是減泡沫運動及財富轉移。因此,調整期會有人快樂有人愁,有人得益有人損失!
今早我接受香港電台的『投資新世代』訪問時表示,消費者不宜盲目認為樓市單一向好或向差,因為香港現今樓市是『多極市場』,各極市場其實幾乎是各自發展,不需要有必然的關連,這局面在97後的豪宅與上車樓的兩極化開始形成,這段時期豪宅在急升的同時,上車物業是長期橫行甚至有時向下調整的。
到了今天,樓市已分『上車樓、上車樓業主的換樓對象、豪宅的上車樓、真正豪宅』等四極市場!四個市場泡沫不一致,因此,四個市場在遇調整後的谷底也有機會不一致。
我認為,去年10月的谷底只是『上車樓』及『上車樓業主的換樓對象』的最低點,有關市場的泡沫在該次調整後已幾乎完全去除,去除了泡沫的樓市項目應會重頭發展,且搭級健康向上才對。
相反樓市的另外兩極『豪宅的上車樓、真正豪宅』卻未必完全去除了泡沫,若未完全去泡沫的樓市項目,理應是繼續尋底才對,那麼該等屋苑在將來的日子裏,仍會趁機再調整了!
如果用以上邏輯來說,4月出現的旺市,對『上車樓』及『上車樓業主的換樓對象』兩個市場來說是真正的旺市,並將會在5月(或包括6月)的冷靜期後成交再度活躍的機會較大!
而『豪宅的上車樓、真正豪宅』這兩個極的市場來說,卻只是小陽春,購買力已進一步消弭,後市可能『有排靜』,而泡沫仍多及供應量仍大的屋苑更應樓價再跌了!
樓價在10年前已開始了多極發展,認為樓市會全線上升或下趺的看法並不一定有利!
當然,市場變化還要看資金的流入多寡!
很多人仍低估資金的流入及通漲的影響,當然,有些時候,太高估比低估更加危險。只是,以美國為首的多個歐美國家已以印銀紙去化解金融海嘯,令負增長在高通漲下成為正增長,這樣,一來一回,實質通漲可能已達7至10%。未來很多年,高通漲會以覆息澎漲下繼續發生!
另一個關鍵問題是,印銀紙引起的通漲沉重代價,究竟由誰來付出!?想深一層,還不是那斑以 cash is king 為金科玉律的過份保守派!?銀行存戶內的存款之價值,就是在通漲下津貼了這社會渡過難關了!