每週樓市評論

地產代理業的「公用地悲劇」

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2023-11-28

*轉載自2023年11月28日的星島日報

(按圖放大)

原文：
地產代理在樓花競爭異常激烈，令違法個案時有發生。筆者不欲就任何案件討論案情，也不作任何道德批判，只是近日有事件引起了公眾討論地產代理的減佣和回佣的問題，我想用「博奕論」去作一些學術分析！減佣的問題之所以出現，其實是源於僧多粥少和競爭激烈，箇中原由是因為行業很多大型地產代理行都奉行人海戰術！筆者試用博奕論的「公用地悲劇」去描述人海戰術的興衰。

任何一個市場的發展空間其實都是有限的，就好像一塊人人可開發的公用土地！筆者以在這塊地「放牛食草」來比喻市場成交和競爭行為！當一個市場正在開發中的時候，有如公用地充滿了青草可令數量不多的牛飽食！但這階段如果有人將大量的牛加入草地，他們將得益最大，這也等於我們常見的所謂人海戰術！當土地的草日益減少而牛隻日益增加後，導致市場進入飽和及僧多粥少了！這之後，博奕論中的「公用地悲劇」就出現了！

香港地產代理總共約有4萬多個持牌人士，而實際執業的評估約有2.5萬個至3萬個，全港平均每月住宅成交量只有約3750宗(以2023年頭10個月為例)，但筆者見到行業人海戰術仍然繼續下去，所謂裁員其實同時亦是進行挖角，同業都希望用壓倒性的人數去搶佔生意，個別公司的地產代理數目等於市場成交的倍半至兩倍！即是說在結構上，旗下較大多數地產代理都是「食白果」！競爭如此劇烈，地產代理自然容易在「撞單」的時候出現減佣甚至回佣的情況，或者在交易流程中容易出現很多越界的陷阱！

公衆也一直奇怪，如此結構性的收獲低，為何有那麼多人去做？筆者不可以代表他們去回答，但作為中型地產代理行，我只能追求一個可以令員工人人有單開的營業模式。過去一年，筆者公司的地產代理人均每月開單是3.8單(2022年11月至2023年10月)，策略是用結構去扭轉行業僧多粥少的情況，就是多舖少人的經營策略。筆者以「中國葡萄園」的故事去比喻，中國紅酒近期聲名鵲起，中國紅酒用甚麼優點來做競爭？原來是將葡萄樹與樹之間的距離大幅拉闊，例如種植標準是3.5公尺行距、75公分株距，以及畝產不超過400公斤，即是每棵葡萄樹享受到的土壤是比其他更多。以此比喻，葡萄就是同事，土壤就是可以給予的資源，而吸收的客源可以比同業多的原因，是因為我們每間分行只安排3至5個人，與同業一間分行安排10至20人是相差很多。

無論如何，對於做足功夫的地產代理來說，被減佣或者被要求回佣（縱使合乎法例）也是極不公平的事！每個角色都有其「搵食艱難」之處！都應得到尊重！

您可能感興趣的放盤