每週樓市評論

房策不能語焉不詳

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2023-10-19

*轉載自2023年10月19日的香港仔

(按圖放大)

原文：
今次香港樓價下跌，不是因為市場的泡沫爆破！

香港在過去13年的「樓市辣招」下，根本不可能存在太多泡沫，錯誤判斷其性質將不能對症下藥，而且錯失「醫治」樓市的契機！

以數據來看清楚真相：

1. 借貸偏低！
最新貸存比率是67%，是最健康水平，相比1997年的158%，現在是零泡沫！

2. 壞賬率奇低！
住宅按揭拖欠比率是0.07%，即99.93%業主準時供樓！反映到香港樓市的健康程度！

2. 資金量高
最新香港M3（泛指總存款量）是16.8萬億港元，是97年的5.8倍，而且按年增長2.8%！

為何樓價在資金澎湃下下跌？市場發生什麼事？我們又看看以下數據：

在16.8萬億元M3中，有8.89萬億元是做定期存款，過去20個月增加了3.44萬億元做定期，這筆巨款相信大部份是被高息吸引！

增加的3.44萬億元定期足以清還全港住宅按揭(約1.96萬億元)！這個數字解釋了為何投資市場呆滯，也反映了香港人的富裕程度！

香港樓市低迷是因為息口過高而形成？這樣說並不完全準確！今次跌市除了是歷史上罕有地在資金充裕下發生，也可以說是「人們對投資市場表現期望，遠低於定期收息率！」。

香港樓市和股市的低迷，源於近年的疫情、中美博奕、經濟戰爭和暴動等後遺症的積聚，世界艱難了不少，但不少調節市場過熱的措施並沒有合適解除，市民十分迷惑樓價已跌、成交罕有、短炒活動也絕跡多年，為何不放寬「樓市辣招」？可能政府有其他原因，但應該要說清楚，現在的情況不理想！行政上變得「语焉不詳」！令市場揣測猜忌，負能量抬頭及充斥民間！

政府可能不明白，市民不敢入市也會令發展商不敢投地，香港經濟可結構性受損！

人們包括高官將注意力放在樓價升跌上，但其實重點是社會是否共贏，即各板塊也得到一定的利益！過去十年樓價上升帶來貧富懸殊，現在樓價跌卻大多數草根市民不敢入市，同樣都是共輸之局。

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