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每週樓市評論

再談樓市「供應管理」

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2016-09-07


*轉載自2016年09月07日的大公報

(按圖放大)

政府在房地產市場上最重要的責任是增加土地供應,土地和新單位供應愈多,市場就有條件愈正常!當然,在回復正常的過程中,會與不同的持份者有不同的博奕鬥爭!而在政府在足夠的新供應未來臨前只好盡用現有社會資源,以改善市場供求失衡,但單是做樓市辣招等「需求管理」仍未足夠的,必須要配合「供應管理」,供應管理包括筆者之前發表過的放寬樓市辣招中「一換一換樓」的按揭部份,亦即放鬆「小單位業主買600萬以上的按揭成數」,但有關做法亦不肯定實施了之後放盤增加的會比買入的增加得多,加上全港單位中三房單位亦遠比兩房少,亦令到有關放寬若運作後市埸的確有機會出現「供求更失衡」的後果!所以有關建議要掌握淡市時候才可推出,除此之外,討論公屋及居屋的「樓盡其用」也十分有必要。

首先說公屋,討論前大家必須要明白公屋的社會角色及性質,公屋是社會上給予市民能安居的最後防線!因此新市鎮發展刻不容緩!但在財務上公屋是「蝕本」的項目,因此,若市民因置業困難而衍生愈來愈多公屋需求的話,「公屋困局」就會令未來社會負擔愈來愈沉重!也純粹在會計角度來說,多次有不少人建議將舊的公屋送給公屋居民對政府來說是最化算的方案,但在政治上,「你分給別人不分給我就是罪」,是行不通的!

另一個較接近的就是「租者置其屋」,「租者置其屋」我認為其實是最成功的資助房屋政策!如何成功?看看以下數據便知!

(1)屯門田景邨第12座低層1室於2000年3月以10.88萬購入,並於2010年7月以自由價76.3萬售出,升值達6倍;

(2)屯門良景邨第2座低層10室於2002年2月以12.7萬購入,於2009年7月以自由價64萬售出,升值4倍。

以上的例子看到「租者置其屋」十分成功,不單只令公屋居民可從市場取得高的投資增值,而且更加令政府一早止蝕,止蝕加上早回收的樓價,也令政府在早回報下去更快發展新的資助項目!但是很好的政策被取消了,原因是因為行政上的困難,當樓宇上發生問題如維修、管理等問題時,作為業主的「租者置其屋」居民及作為租客的公屋居民就會在承擔及意見上發生很多磨擦了!政府被迫終止計劃,但是既然現在上車困難已令到社會撕裂,為何我不在這軟件上再下功夫?我相信以政府「多做多錯」的處境,做得好亦會被人鬧,政府不如將管理概念開放給公眾,讓學術界、管理界、甚至政黨,不同的持分者參與投標建議管理方案,若採納可從政策行政中抽取管理費用,概念既來自公眾,我們是有機會找到一個較好的方案!棄最佳的方案而不用是愚蠢的,香港人應該以智慧去運用這些重要資源以解決社會問題。



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