每週樓市評論

緣何脫歐後樓市升？

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2016-07-06

*轉載自2016年07月06日的大公報

（按圖放大）

7月1日樓市成交便開紅盤了！1至3號我經營的祥益地產錄得屯門及天水圍的成交量對比6月頭三天總共多了3倍！但因為7月頭3天也是假期的關係，於是我就再將星期六日的成交（7月2日至7月3日）比較上星期周六日的成交（6月25日至6月26日），都多了42%！另外二手總放盤量及新放盤量也明顯銳減，後市走勢如何清楚不過了，雖然很多人更加不明白，為何脫歐之後成交量反而會大增？問題不單止是資金流動的問題，資金流動的背後主角就是貨幣！貨幣的變化也影響了息口、風險及成本，令業主持貨能力提高及利益更大，大家更不要忽略因「劈價勢」聚積多時的購買力！當聚積的購買力到一個程度的時候，市場有任何變動，包括壞消息出現，也可以是好消息！

英國脱歐一役，大家都發覺在資金避險下，美國加息機會反要大減，而且更面臨減息負利率才對！看看美國十年期債正被市場衝擊1.40這個20年歷史低位！如果守不到這個低位，市場信心就有機會崩潰，美金或出現慢性的被抛售階段，息口應持續向下才對！

我今年年初寫《我對樓市的十大忠告》的時候，曾經以「上半年價格見底，後市以匯率為依歸」當時很多人不明白，既然我看好後市，為何不如往年寫樓市「先跌後升」！？我寫文章的目的其實是想分享，不是想炫耀自己看市準確，我認為讓讀者明白貨幣對樓市的影響更加有意義，當時很多人都覺得我說得遠了一點，但是現在大家都明白貨幣和資金流動如何影響樓市了！

其實過去30年來，美國都在不斷「印銀紙」，印得太多美元就應該貶！美息就應該平！看圖表可見美債長期息口走勢就明白印得愈多，息口愈平才是硬道理！只是世人卻永遠得一種想法：「美國最強！可隨時興風作浪！吹起魔笛叫美元回頭升值！我們又再任其魚肉了！」無錯，美國曾主宰世界，撥弄風雲！我們絕不能忽視其破壞力！但「必須提防及準備」與「必須追隨別人的擺佈」不同！無論投資部署和做人的態度上也是大錯特錯，崇拜美國實力的人，憑甚麼確定美國還剩下多少影響力？竟沒有人去理會及計算！學者及經濟專家們也盲目迷信老美，覺得市場永遠是美國話事！其實市場是由市場自己話事才對！只有掌握及配合到市場的人才可能在市場「話到事」！

美國，全球的市佔率大減！生產力也大減！印得太多的錢！盟友亦吃虧比以前多！相信加息是很危險的概念，筆者非「馬後炮」，我早在最少5年前已狠批美國「無本事加息」！低息期有甚麼後果很多人也想像不到，息口低，業主的成本就低！風險更低！舉一個例，如果通脹每年是5%，而按揭息口是1.5%的話，那麼即是說每年借錢就賺了3.5%，3年就賺了超過10%，那除非樓價反通脹回落，否則小業主輸面奇低，而且是歷史性的低成本及歷史性的低風險！這條數人人都識計，那麼一手發展商及二手業主為甚麼要平賣？一手樓花也會在盈利減少下集體拉長銷售期，拉長的銷售期足以抵銷增加的一手供應。

美國量化貨幣及美國的經濟走下坡，就製造了買樓置業的良機！這個機會到現在還未過去！不過，必須量力而為！

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