每週樓市評論

樓市仍處上升趨勢

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2016-06-15

*轉載自2016年06月15日的大公報

（按圖放大）

筆者做了地產代理33年了，但是從未見過市場被「消費者情緒」影響如此巨大的！理工大學曾經有定期發表類似消費者情緒的指數，名為「香港住宅樓宇BRE信心指數」，我一直都很欣賞由此角度去了解市場！而金融海嘯前，消費者情緒影響樓市的時間並不長，一年裡面大概只有兩個月左右準買家是會被新聞消息困擾購買意欲，但是到了近年，因為貧富懸殊及社會撕裂的關係，消費者情緒影響市場就愈來愈大了，年前我撰文評論樓市出現了HALLOWEEN，認為鬼雖然是假的，但一樣可以嚇到人，市場不斷間歇性出現因為期望樓市爆破而衍生的「劈價勢」，這些劈價勢不是因為市場因素而形成的，而是因為市場期望而形成的，這些看淡的能量，雖然一直也困擾著市場，但每次最後也敵不過市場強勁的基本因素，一段時間後，樓價又再次回升，但當去年美元得到強勢之後，令到香港的市場減少了前進的動力，不單只零售及出入口受影響，樓市亦間接剎停了上升趨勢，於是，樓市HALLOWEEN就在去年10月的時候乘著加息主導了大局，令到劈價勢真正出現，願望成真，樓價果然真正調整，但是，市場情緒因素雖然可以令市場波動，但是卻不可能改變到市場的基本結構，所以我認為樓價始終只能在結構不變的範圍下調整。

好了，我們現在就用數據看一看，怎麼去分辨樓價真跌或者假跌了，如果樓價是拾級而下的，就是真跌！即是說，樓價找到谷底之後一段時候再繼續向下調整，一浪比一浪低，是為真跌勢。

但是如果，樓價找到谷底之後再出現反彈，在反彈找到的新價位之後，即使面對波幅，價格仍然會高過上一個樓市谷底的話，這個就是假跌！甚至乎嚴格上來說，樓價仍然在上升軌道中！

我們以屯門二手市場做一個舉例(見附圖)，屯門樓已經在上半年找到谷底了，在1月之後到現在，其實都是一個橫向的鞏固期，而上一個谷底，我認為是2013年1月去到2014年2月，這個谷底是橫向鞏固了一年才形成的，我認為牢不可破，如果市場再受情緒所衝擊，第一道防線要突破過去半年鞏固形成的價位，但是，要跌得低過2014年的谷底，樓市才算是拾級而下的轉勢！

走那一條路，雖然是要等待市場告訴我們，但是我個人是相當看好的，我認為等樓市大跌是很危險的，現在可貴的上車機會是本屆政府以各種政策配合時勢而得來，但是既然市場跌價是因為消費者情緒而產生，當有一天負面情緒退減後，例如，美元大跌令到香港樓價上升壓力大增，又或者在經濟轉型下雖有負面消息出現，但所謂轉型就有人被淘汰，亦有人接收市場，當接收市場的一群發出好消息之後，市場就會一下子轉悲為喜，那時，樓市空前穩健的結構就會成為樓價上升的因素了！

現在說樓價不跌，是十分令人討厭的事，但是市民期望地產代理說的是真話，大家不妨可以參考一下。

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