每週樓市評論

真民意假市場

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2016-06-01

*轉載自2016年06月01日的大公報

（按圖放大）

我在過去一年分別發表了談論「樓市哈佬喂」及「爆煲症候群」的文章，我認為香港的貧富懸殊正形成強烈期望樓價下跌的情懷，並透過羊群效應、傳媒、及社交網站，形成了一股力量，困擾著市場表現，這個可能就是現今世道的新常態了。

「順豐速遞員月入可達6萬」，這個訊息出來之後，成為了不少人茶餘飯後的討論話題，但一葉之秋，順豐的興起，其實是象徵了網購是取代了不少零售業！是時移世易的佐證，筆者被稱為「香港最後一群好友」之一，在本文討論一下令樓價可能下跌的兩大因素！一個當然是經濟衰退，但我看經濟衰退一定程度其實是經濟轉型，時代帶來新興事業，也引來了新的秩序和產業(如近期速遞業引來收件專櫃成為了新的房地產項目)，但當新興產業興起抬頭的時候，就是市場調節完結的時候！市場亦會突然由表面衰退變回興旺！

另一個令樓價可能下跌的因素，就是樓花近期的強優惠推盤！樓花全力促銷會否引起一手樓劈價勢！？個人認為如果不出現大幅加息的話，一手樓花這商品其實在低息環境下，「等」的成本便會變得便宜！做生意的人當然不會追求劈價，除非無得選擇及無得等！既然遲一點賣也可以的話，無須選擇蝕本求售！我認為樓花銷售會進入一個新的階段就是大中小發展商只有少量劈價，8成以上都會拉長發售期！其實華懋集團數十年來也是長發售期的鼻祖！真是對不起，我這個好友就算想唱淡都未必有好充足的數據去滿足各位了！

在一片愁雲慘淡之下，我們面對的是全港二手放盤量減少！因為很多地產代理都去了銷售樓花為主，市場欠缺全面的數據！但是細心從多方面及多個行家收取的資料粗略估計，我認為全港大部分區的放盤量在過去3、4個月少了大概10多個百分比左右，而我數據比較掌握得齊備及有信心的屯門區，二手買賣放盤量是比出樓市辣招前的10年11月減少了6成，租盤卻比2015年6月就減少了4成！租盤減少甚至「乾塘」，卻還未沒有帶來租金大反彈，原因是人心虛怯，業主知足！在消費者信心指數中可以反映到香港的悲情，但當悲情減退，風雲就起了！

樓市評論員法子評論現在市場是「負泡沫」，認為負面市場氣氛將市況壓在不正常的低處，如果負泡沫也是市場泡沫的一種，負泡沫亦會有爆破的時候，那麼現在就應該是入市時機了，筆者會推介買家現在買三房的單位，我們在數據及圖表中，可以看到三房的成交呎價在樓市辣招之後逐步平過兩房，以屯門的三房單位來說，長期平均呎價都低於兩房8-22%，這個是樓市辣招造就的入市良機，因為本來香港房地產是三房單位不足，兩房單位過多的，屯門300多萬三房的私樓大有盤在，所謂「三房住一世」，這個價錢上車人士若能量力而為一次過買三房可一勞永逸。

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