每週樓市評論

2016年對樓市的十大忠告

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2016-02-14

*轉載自2016年02月份的資本企業家雜誌

今年是我第9年撰寫十個樓市忠告給讀者參考，多年來的忠告大部份也準備反映後來的市場變化，今年繼續。

1、上半年價格見底，後市以匯率為依歸
我認為上車盤的樓價會在上半年找到谷底，而全港樓價亦在年中稍後見底，2015年尾的「劈價勢」令樓價跌幅遠高於應該微調的程度，樓價必會過度尋底後回升。

　　當樓價在谷底回升後，後市將以匯率為依歸，升跌皆與人民幣價格同勢上落。

2、勿低估中國實力，勿迷信美國神話
無論輿論長期看差中國經濟，中國的國力日益強大、主導世界，經濟體系泡沫日少有目共睹。中國經濟包括貨幣將在10月進入國際貨幣基金組織的特別提款權後出現令人意外的景氣。

3、租金也尋得谷底
除了2015年外，我多年也認為租金應持續向上，今年的租金也會隨著樓價見底，之後也會重新慢升。

4、新資訊常態顛覆時代
繼政治新常態後，資訊新常態也正在全面顛覆時代，手提智能電話配合互聯網令世界人人也公平地運用資訊，任何弱小社群也能團結充足的志同道合者，小眾代表甚至騎劫大眾的機會大增，在公眾未能適應及學懂如何面對前，市場上將不斷出現錯誤的報導，詮釋，趨勢甚至結果。

5、通縮下的市場調節方式
各國因量化貨幣引來價格升值及泡沫，泡沫雖可透過市場調節去除，但一些低泡沫的市場如實施樓市辣招多年的香港房地產，價格只能去除僅餘的少量泡沫作有限微調，現實一點，只能等待工資增長追上慢活的樓市，不應期望樓價下跌太多。

6、掌握經濟轉型
在低泡沫下的市場調節其實並不會大幅度，真正的危機可能是經營模式的轉型，資訊的衝擊、消費板塊及財富的轉移也會令個別行業顛覆、舊模式萎縮，更令人墜入困局。

7、上車問題得到解決
如果將上車置業得到解決的標準訂為a)樓花市場供過於求；b)二手市場能提供300多萬的兩房細單位；c)有足夠的土地不斷推出市場。那麼今年內已可以得到解決，但「事先揚聲的增加土地供應」並不能令樓價大幅下跌，市場的力量及反應會抵銷一切過多的供應。

8、政府應堅持樓市辣招原則下優化上車及換樓自住的按揭
樓市辣招是需要繼續保持以確保金融體制穩定，但應在堅持原則下優化過多的上車及換樓自住人士的按揭門檻，包括在實踐後證明過高的壓力測試及入息比率也應稍作微調，讓社會的財富可分配得更平衡。

9、中產尤其中小企無援憤慨
中產、中小企！正是一眾政客及政府遺棄及欺負的一群，社會已失去公義。

10、香港人應努力建設
當「一帶一路」等黃金時機遇上，香港人多年來「最唔希罕」的情懷，的確是令人為下一代的處境擔憂不已了。

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