每週樓市評論

國際新常態樓市價升量跌

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2015-08-07

*轉載自2015年08月07日的經濟日報

（按圖放大）

近年，每次傳媒或者公眾認為樓價會跌的時候，我都會強調「不買樓的風險」很高和樓價續升的機會很大！雖然我今年初年頭已發表樓價「先升後跌」，近期我更提醒在策略上應預算零售業的衰弱會引起樓價微調，但對不起！大家不要以為樓市微調就等於不買樓的風險減低，相反地，不買樓的風險正在不斷提高！顯然，人們仍然困在舊常態的經濟邏輯下。

09年金融海嘯後，國際市場已出現了新常態(New Normal)！「成交少不等於樓價跌！」故多年前我已認為市場會出現「價升量跌」，結果很清楚！另外「樓價可在微調的同時結構性上升！」我們看看過去幾年的多次樓市辣招，每次出招後都會有樓價調整的時刻，但同時二手放盤量是減少的，這幾年我都在做著倒數的工作，屯門區100萬及200萬以下的放盤量紛紛技術性絕跡（低於50個放盤量），而300萬以圖表的趨勢是會今年11月，400萬就會在2016年的8月，這個就是不斷出辣招下，樓價仍不斷上升的原因，因為在結構上「河床」其實是不斷上升，河床上升水漲令船高！所以我多年來每次樓市微調我也認為是「假跌」的原因了！

執筆時二手租盤正出現銳減，代表甚麼？

甚麼決定樓價的升跌？樓價升跌的關鍵是「買家板塊和業主板塊的博奕結果」！即是說手瓜硬者勝，為了應付金融風險，政府要抑壓借貸，也因此業主們只會愈來愈穩健及富有！

另一點亦是很重要的，就是樓價上升的原因，問題根本不在於樓市內！相對地，近期出現的風險，其實也並不因樓市而起！無論是量化貨幣、股災、還是零售業的衰退，都並不是因為樓市而來，相反引證了樓市的防空洞效應，因此即使調整，時間亦不會長，或者反彈的時候會是大家意料之外。

以上的新常態，希望大家好好參考一下，因為如果用錯邏輯計算，就算樓價下跌，不買樓一樣是慘敗的！

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