樓市「狼來了」的背後疑團

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2010-11-05

*轉載自2010年11月5日的經濟日報

(按圖放大)

11月1日房屋事務委員會就樓市展開了激烈的辯論，本篇想討論其中兩個重點，一是各議員都紛紛譴責政府不力，筆者認為到了現在這個時刻，管制炒樓是必需的，但是筆者忠告千萬不要依賴管制炒樓來解決樓市的問題，因為樓市雖然急升最大的動力不在樓市內，而是環球的高通漲及港元的匯率劇變！我們應設立措施去與這局面周旋，但靠管制炒樓作用不大之餘，而且還有副作用，我們看看數字，本年度首9個月全港的短炒摸貨只佔2.4%，草根人士上車的主市場如屯門也只得1.5%，我的公司為最新市道做了一個統計，在施政報告公佈後的兩個星期樓市熾熱，投資者入市達到22%，但其中有9%是買入長線收租，而有13%考慮短期賣出，這個數量筆者不敢說是健康，但我認為現在這個市場13%的短炒風，暫時未算是一個心腹大患，22%投資以外的78%用家上車需求，似乎是更加值得重視，而9%的長線投資需要亦不應該以政策打擾，因為長線投資是一個正當的經濟活動，何況絕大多數的長線投資都是以收租為主，因為他們進入市場，而市場是因此而增加了租盤的供應，否則租盤日少，租金一樣上升，租樓的人更苦不堪言，樓價上升的壓力亦更大。

筆者不認為8月13日的所謂抑制炒樓措施是有效的，他只是將購買力累積，甚至是製造了一個堰塞湖，君不見施政報告宣佈後樓市更旺，將購買力不適合的累積可能對樓市是有害的。

另外我亦想談談金管局總裁陳德霖先生苦口婆心向市民提出第11次溫馨提示，告誡市民小心資產泡沫爆破，他提出的是對的，量力而為的精神包括壓力測試的方式或亦是筆者多年提倡經年的。但是筆者仍然認為「認識入市的風險」之餘，仍強調「了解不入市的風險」，如果資產出現泡沫而升值，在未爆破前，沒有入市便變了有損失了！

當然有些人假設了泡沫會爆破，所以便認為樓市升了縱使自己錯過了入市機會所以還未有損失，但如果樓市因為之後的措施或宏調，而向橫發展沒有出現爆破的話，或者因為爆破得早在整體低借貸的環境情況之下，樓市下跌時間及幅度也是短小的話，那麼，等待泡沫爆破才入市的人便損失極慘重了！

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