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(明報)按揭金額年期創10年新高 平均借250萬還23年
金管局昨日向立法會呈交的文件顯示，市民承造按揭貸款額平均升至250萬元，平均還款年期升至23年，兩者均創近10年新高。文件又顯示，香港豪宅和一般住宅的價格從08年底金融海嘯後的低位大幅上升達46％，豪宅價格指數已超越1997年高峰約14%，而一般住宅價格亦只差10%便升至97年高位。
未償還按揭急增
金管局總裁陳德霖下周一將出席立法會財經事務委員會會議，簡報金融及經濟情?和外匯基金第3季投資表現等。金管局會前提交的文件，突顯了房地產市場當前面對的資產泡沫風險。例如在交代未償還住宅按揭貸款的按年增減時，文件突顯了這金額從09年1月的218億港元急增至今年8月底的887億港元，在圖表上呈現急劇大幅上升趨勢。
文件在展示平均按揭貸款和合約額時，則採用了2001年至2010年長達10年的數據做折線圖，清楚顯示兩者於04年起逐漸攀升，如今已升至10年高位。
一般住宅與豪宅升幅接近
雖然政府不時指出，豪宅和一般住宅是兩個不同市場，豪宅價格升溫不一定會蔓延至一般住宅市場。不過金管局的文件顯示，自2009年起兩個市場的價格及成交量增長趨勢大致相同，升幅非常接近。
至於還款額對收入比率，金管局文件雖顯示目前比率仍顯著低於97年的高峰，但文件特別在97年的數字上註明，當時的按揭息率逾10％，而現時的數字上則註明按揭息率低於2.5%。
陳德霖日前稱，人民銀行加息可改變內地資金過度氾濫情?，對本港樓市間接起正面作用，然而銀行界及地產界人士認為，內地加息為香港樓市「火上加油」，也有立法會議員質疑，特首施政報告推出置安心資助房屋計劃後，樓價並沒有受到壓抑，仍然繼續上升（詳見另稿）。
突顯美國隱性失業嚴重
金管局在文件中還提醒立法會和公眾注意美國經濟持續疲弱的風險，文件突顯了美國隱性失業問題嚴重；家庭負債比率過高、儲蓄率不足等，相關圖表上清楚標示了現時數據大幅偏離歷史平均值，顯示問題非短時間可以糾正。以隱性失業問題為例，文件指勞動力使用不足率自2008年一直攀升至約18%，創最少16年新高。
為加強對住宅按揭貸款的風險管理，金管局8月中已向銀行發出指引，包括將非自住物業和價值1200萬以上物業的按揭成數上限，一律下調至60%，同時將借款人的供款與入息比率劃一為50%，並要求銀行進行加息兩厘的壓力測試。
(明報)大圍盛薈推一成二按 首年定息低於1厘
上月長實為旗下馬鞍山天宇海，與尚乘財富合作提供樓價一成二按，曾被市場指為拆解了金管局限制樓價1200萬元或以上六成按揭上限的壓抑樓市招數，昨天長實宣布快將開售的大圍車廠上蓋名城2期「盛薈」，會伙拍尚乘財富，為買家提供樓價一成二按計劃，首年定息有機會低於1厘。該盤最快下周開放示範單位，並有機會公布價單及開售詳情，首批料涉及約百伙。
長實地產投資董事郭子威表示，為吸引未能支付首期四成的置業人士，正計劃與尚乘合作，為「盛薈」提供樓價一成二按，首年定息有機會低於1厘，詳情有待公布，預期按揭計劃將較天宇海更吸引。
他又強調，尚乘所推出按揭計劃，亦會依足金管局指引，包括為買家提供供樓壓力測試等。他亦指出，集團必會限制買家購入單位數目，以防止炒風；預計由於資金氾濫，樓盤是次的投資者比例將較名城1期的兩成為高，估計約三成比例，但相信仍屬健康水平。
限買家購入單位數目 遏炒風
他又稱，由於內地出招打壓樓市，估計部分資金會流入香港樓市，預期「盛薈」的內地客比例將達一成，較名城的內地客比例約5％為高。尚乘財富策劃董事兼行政總裁曾慶璘表示，公司已於北京、上海、成都、廣州及深圳設立據點，並成立尚乘會，會員數目約100萬名，其中不少擁有50萬或以上存款的高質客戶，計劃安排該批客戶來港參觀「盛薈」。
恒地佐敦翠匯軒 日內公布價單
此外，其他樓盤亦計劃短期開售，恒地佐敦廣東道「翠匯軒」，昨天開放現樓示範單位予代理參觀，預計稍後派發樓書，短期內公布價單，市傳意向呎價近1萬元，面積約400至600多方呎不等，以1房及2房為主。
至於嘉華國際的跑馬地肇輝臺「嘉岶薈」，市場消息指出，該盤昨天已與代理商討開售安排，計劃先推地下連平台的特色戶，意向呎價約4萬元。
(明報)97樓蟹大賺 上季472宗 創統計以來新高 豪宅賺最勁
隨?樓價持續上升，「97蟹貨」逐漸成為歷史名詞，不但「蟹貨」業主可以逃出生天，部分更獲豐厚利潤，其中以市區豪宅尤甚。土地註冊處及利嘉閣研究部資料顯示，今年第3季共有472宗「97賺錢貨」（即於97年樓市高峰期買入，並一直持有至今年第3季登記轉售獲利的私樓）買賣登記，涉及金額約20.94億元，2項數字不僅較今年次季分別上升37％及40％，更創下自2006年利嘉閣開展該項統計以來的季度新高。
資金氾濫 今季料錄600宗
據土地註冊處及利嘉閣研究部資料顯示，上季名列十大「97賺錢貨」最多買賣登記宗數地區，全部位於市區，並多屬豪宅地段。供應量一向較少的港島區所錄登記宗數更多達246宗，較前季的195宗增加43％，佔全港整體比例則達52％。至於今年屢次誕生地王的九龍區，則錄得147宗「97賺錢貨」，較前季增加43％，名列第二；抗跌力一向較低的新界區，雖然僅有79宗「97賺錢貨」，但卻較前季大升68％。
利嘉閣研究部主管周滿傑表示，豪宅升價能力極強，上季首10宗獲利最多的登記個案悉數位於豪宅地段，賺幅介乎四成至八成不等，其中獲利金額最多的位於西半山秀麗閣高層B室，原業主1997年以2050萬元買入，持貨13年多，至上季才以3380萬元售出，帳面勁賺1330萬元，升幅達六成半。他預期，由於施政報告未有就樓市落重藥，準買家加快追價入市，做價突破97成交價的個案預計將陸續出現；加上資金氾濫，預期年底前的二手樓價將有3％至5％上升空間，今年第4季「97賺錢貨」買賣登記勢必持續增加，數字更有機會超過600宗水平。
前亞姐沽禮頓山 創2.9萬新高呎價
近日除大型藍籌屋苑呎價頻創97年新高外，豪宅亦錄得個別新高呎價成交個案。市場消息指出，由前亞姐曹央雲或有關人士持有的跑馬地禮頓山6座低層單位，面積2227方呎，另連平台，剛以約6500萬元售出，呎價約2.9萬元，創該屋苑新高呎價紀錄。原業主於2000年以2004萬元的一手價買入，持貨約10年物業帳面勁賺4496萬元，物業升值約2.2倍。另外，合和的跑馬地樂天?，市場消息亦指出，剛以約4176萬元售出高層B室，面積1650方呎，呎價25309元，與早前售出的高層、創該盤開售以來的最高成交呎價2.58萬元相若。
(明報)林鄭月娥態度軟化 西鐵上蓋或改圖則
政府明年4月起實施新指引嚴限發水樓，但政府作為大股東的港鐵，卻被揭發有6個上蓋樓盤趕搭「發水尾班車」，獲批出「發水圖則」。在外界紛紛要求政府主動更改圖則下，發展局長林鄭月娥昨日態度軟化，承認政府在西鐵站上蓋物業發展中，擁有很大影響力，暗示或有機會更改圖則，迎合新規定。
被揭發趕上發水尾班車的港鐵上蓋物業，分別位於元朗、南昌、荃灣西、朗屏及天水圍。
林鄭月娥昨日出席立法會發展事務委員會時解釋，港鐵樓盤分為兩類，一是政府批准港鐵興建的上蓋物業，以物業發展補貼鐵路發展，港鐵如何開發這些樓盤，除了要考慮大股東即政府的利益外，也要兼顧小股東利益。
稱政府對西鐵上蓋影響力大
而另一類樓盤，則屬西鐵的上蓋物業，港鐵的角色只是擔任代理人，「港鐵只是收取代理費，所以政府（在西鐵站上蓋物業）的影響是很大。」至於政府會否運用權力收回發水圖則，林鄭月娥未有正面回應，「恕我今日不能直接回答，但政府願意聆聽大家意見」。
公民黨陳淑莊認為，港鐵擁有豐富資源，絕對有條件更改「發水圖則」。民建聯葉國謙亦稱，政府應運用大股東的影響力，要求港鐵修改發水圖則，以身作則。
至於部分私人發展商擬趕及於明年4月1日前申請批准圖則，趕搭「發水尾班車」，林太稱政府有應對方法。她解釋，政府能豁免計算部分樓宇面積，是因為屋宇署長按照法例行使其酌情權，但法例同時訂明屋宇署長可以在豁免時，加入附加條件，要求發展商在批准圖則後兩年內一定要動工，否則便會視為無效，發展商日後再入新圖則時，便須按照新規定。
此外，位於深水?鶞滬輕鞃礎＿悎a「兩發麵廠」，因很大可能遭到發展商強拍而迫遷，工聯會王國興要求政府保育老店。發展局常任秘書長周達明表示，兩發麵廠位處的大廈只有30多年樓齡，不符合最新通過的「八成強拍」條例中，訂明樓宇50年樓齡的要求。他補充，負責收購的發展商需要收到九成業權，才可以向土地審裁處申請，但即使申請，土審處亦不一定批准，要視乎樓齡及樓宇維修情?。
(新報)華都花園快速獲承接
細價盤交投活躍，景觀較佳的單位更見搶手。屯門華都花園一個兩房單位，放盤僅3天，即區內用家垂青，睇樓當日即以156萬元承接。
兆山苑低價成交
祥益地產分行主管李健勇表示，屯門華都花園2座中層F室，建築面積508方呎，實用面積404方呎，以156萬元成交，以建築面積計算呎價為3,071元，實用面積計算則為3,861元，與市價相若。李健勇稱，單位兩房兩廳，間隔實用，而且座向西南景觀開揚，故獲區內用家垂青，睇樓當日即時決定購入單位作果自住之用。
另外，屯門兆山苑亦錄得「即睇即買」成交個案。祥益地產分行主管劉玲夢表示，屯門兆山苑F座中層2室，單位建築面積670方呎，實用面積546方呎，以146萬元易手，以建築面積計算呎價為2,179元，實用面積計算則為2,674元，略低於市價。
劉玲夢稱，新買家為區內上車客，因單位景觀開揚，間隔實用，售價亦屬合理，遂在睇樓當日決定購入單位作自住之用。據了解，原業主早年以居屋二手市場價購入上址。
(新報)「置安心」地緣效應 青衣細價盤交投增
政府推出「置安心資助房屋計劃」協助市民置業，首個項目將在青衣興建，令青衣細價盤備受關注，交投亦隨之增加。10月至今，青衣已錄得14宗居屋成交，青雅苑更於過去一星期連錄兩宗成交。
居屋青雅苑呎價3482元
中原地產灝景灣分行經理林振邦表示，青衣青雅苑低層6室，單位面積583方呎，日前以自由市場價203萬元易手，折合平均呎價3,482元。林振邦稱，新買家為投資者，同時亦是區內業主，由於憂慮通脹重臨，故趁現時低息環境，買「磚頭」保值，購入單位作長線收租投資之用。
他續稱，單位兩房間隔，外望可享全海景，估計月租可達8,000元，以此計算租金回報約4.7厘。據了解，原業主於1988年以25.1萬元向政府一手購入單位。
林振邦指，過往青衣居屋全月成交不足10宗，但「置安心資助房屋計劃」公布後，上車客目光聚焦於青衣居屋，青衣本月至今已錄得14宗居屋成交，市況可謂明顯轉活。他補充，現時青衣居屋自由市場入場費約為125萬元。
金管局昨日向立法會呈交的文件顯示，市民承造按揭貸款額平均升至250萬元，平均還款年期升至23年，兩者均創近10年新高。文件又顯示，香港豪宅和一般住宅的價格從08年底金融海嘯後的低位大幅上升達46％，豪宅價格指數已超越1997年高峰約14%，而一般住宅價格亦只差10%便升至97年高位。
未償還按揭急增
金管局總裁陳德霖下周一將出席立法會財經事務委員會會議，簡報金融及經濟情?和外匯基金第3季投資表現等。金管局會前提交的文件，突顯了房地產市場當前面對的資產泡沫風險。例如在交代未償還住宅按揭貸款的按年增減時，文件突顯了這金額從09年1月的218億港元急增至今年8月底的887億港元，在圖表上呈現急劇大幅上升趨勢。
文件在展示平均按揭貸款和合約額時，則採用了2001年至2010年長達10年的數據做折線圖，清楚顯示兩者於04年起逐漸攀升，如今已升至10年高位。
一般住宅與豪宅升幅接近
雖然政府不時指出，豪宅和一般住宅是兩個不同市場，豪宅價格升溫不一定會蔓延至一般住宅市場。不過金管局的文件顯示，自2009年起兩個市場的價格及成交量增長趨勢大致相同，升幅非常接近。
至於還款額對收入比率，金管局文件雖顯示目前比率仍顯著低於97年的高峰，但文件特別在97年的數字上註明，當時的按揭息率逾10％，而現時的數字上則註明按揭息率低於2.5%。
陳德霖日前稱，人民銀行加息可改變內地資金過度氾濫情?，對本港樓市間接起正面作用，然而銀行界及地產界人士認為，內地加息為香港樓市「火上加油」，也有立法會議員質疑，特首施政報告推出置安心資助房屋計劃後，樓價並沒有受到壓抑，仍然繼續上升（詳見另稿）。
突顯美國隱性失業嚴重
金管局在文件中還提醒立法會和公眾注意美國經濟持續疲弱的風險，文件突顯了美國隱性失業問題嚴重；家庭負債比率過高、儲蓄率不足等，相關圖表上清楚標示了現時數據大幅偏離歷史平均值，顯示問題非短時間可以糾正。以隱性失業問題為例，文件指勞動力使用不足率自2008年一直攀升至約18%，創最少16年新高。
為加強對住宅按揭貸款的風險管理，金管局8月中已向銀行發出指引，包括將非自住物業和價值1200萬以上物業的按揭成數上限，一律下調至60%，同時將借款人的供款與入息比率劃一為50%，並要求銀行進行加息兩厘的壓力測試。
(明報)大圍盛薈推一成二按 首年定息低於1厘
上月長實為旗下馬鞍山天宇海，與尚乘財富合作提供樓價一成二按，曾被市場指為拆解了金管局限制樓價1200萬元或以上六成按揭上限的壓抑樓市招數，昨天長實宣布快將開售的大圍車廠上蓋名城2期「盛薈」，會伙拍尚乘財富，為買家提供樓價一成二按計劃，首年定息有機會低於1厘。該盤最快下周開放示範單位，並有機會公布價單及開售詳情，首批料涉及約百伙。
長實地產投資董事郭子威表示，為吸引未能支付首期四成的置業人士，正計劃與尚乘合作，為「盛薈」提供樓價一成二按，首年定息有機會低於1厘，詳情有待公布，預期按揭計劃將較天宇海更吸引。
他又強調，尚乘所推出按揭計劃，亦會依足金管局指引，包括為買家提供供樓壓力測試等。他亦指出，集團必會限制買家購入單位數目，以防止炒風；預計由於資金氾濫，樓盤是次的投資者比例將較名城1期的兩成為高，估計約三成比例，但相信仍屬健康水平。
限買家購入單位數目 遏炒風
他又稱，由於內地出招打壓樓市，估計部分資金會流入香港樓市，預期「盛薈」的內地客比例將達一成，較名城的內地客比例約5％為高。尚乘財富策劃董事兼行政總裁曾慶璘表示，公司已於北京、上海、成都、廣州及深圳設立據點，並成立尚乘會，會員數目約100萬名，其中不少擁有50萬或以上存款的高質客戶，計劃安排該批客戶來港參觀「盛薈」。
恒地佐敦翠匯軒 日內公布價單
此外，其他樓盤亦計劃短期開售，恒地佐敦廣東道「翠匯軒」，昨天開放現樓示範單位予代理參觀，預計稍後派發樓書，短期內公布價單，市傳意向呎價近1萬元，面積約400至600多方呎不等，以1房及2房為主。
至於嘉華國際的跑馬地肇輝臺「嘉岶薈」，市場消息指出，該盤昨天已與代理商討開售安排，計劃先推地下連平台的特色戶，意向呎價約4萬元。
(明報)97樓蟹大賺 上季472宗 創統計以來新高 豪宅賺最勁
隨?樓價持續上升，「97蟹貨」逐漸成為歷史名詞，不但「蟹貨」業主可以逃出生天，部分更獲豐厚利潤，其中以市區豪宅尤甚。土地註冊處及利嘉閣研究部資料顯示，今年第3季共有472宗「97賺錢貨」（即於97年樓市高峰期買入，並一直持有至今年第3季登記轉售獲利的私樓）買賣登記，涉及金額約20.94億元，2項數字不僅較今年次季分別上升37％及40％，更創下自2006年利嘉閣開展該項統計以來的季度新高。
資金氾濫 今季料錄600宗
據土地註冊處及利嘉閣研究部資料顯示，上季名列十大「97賺錢貨」最多買賣登記宗數地區，全部位於市區，並多屬豪宅地段。供應量一向較少的港島區所錄登記宗數更多達246宗，較前季的195宗增加43％，佔全港整體比例則達52％。至於今年屢次誕生地王的九龍區，則錄得147宗「97賺錢貨」，較前季增加43％，名列第二；抗跌力一向較低的新界區，雖然僅有79宗「97賺錢貨」，但卻較前季大升68％。
利嘉閣研究部主管周滿傑表示，豪宅升價能力極強，上季首10宗獲利最多的登記個案悉數位於豪宅地段，賺幅介乎四成至八成不等，其中獲利金額最多的位於西半山秀麗閣高層B室，原業主1997年以2050萬元買入，持貨13年多，至上季才以3380萬元售出，帳面勁賺1330萬元，升幅達六成半。他預期，由於施政報告未有就樓市落重藥，準買家加快追價入市，做價突破97成交價的個案預計將陸續出現；加上資金氾濫，預期年底前的二手樓價將有3％至5％上升空間，今年第4季「97賺錢貨」買賣登記勢必持續增加，數字更有機會超過600宗水平。
前亞姐沽禮頓山 創2.9萬新高呎價
近日除大型藍籌屋苑呎價頻創97年新高外，豪宅亦錄得個別新高呎價成交個案。市場消息指出，由前亞姐曹央雲或有關人士持有的跑馬地禮頓山6座低層單位，面積2227方呎，另連平台，剛以約6500萬元售出，呎價約2.9萬元，創該屋苑新高呎價紀錄。原業主於2000年以2004萬元的一手價買入，持貨約10年物業帳面勁賺4496萬元，物業升值約2.2倍。另外，合和的跑馬地樂天?，市場消息亦指出，剛以約4176萬元售出高層B室，面積1650方呎，呎價25309元，與早前售出的高層、創該盤開售以來的最高成交呎價2.58萬元相若。
(明報)林鄭月娥態度軟化 西鐵上蓋或改圖則
政府明年4月起實施新指引嚴限發水樓，但政府作為大股東的港鐵，卻被揭發有6個上蓋樓盤趕搭「發水尾班車」，獲批出「發水圖則」。在外界紛紛要求政府主動更改圖則下，發展局長林鄭月娥昨日態度軟化，承認政府在西鐵站上蓋物業發展中，擁有很大影響力，暗示或有機會更改圖則，迎合新規定。
被揭發趕上發水尾班車的港鐵上蓋物業，分別位於元朗、南昌、荃灣西、朗屏及天水圍。
林鄭月娥昨日出席立法會發展事務委員會時解釋，港鐵樓盤分為兩類，一是政府批准港鐵興建的上蓋物業，以物業發展補貼鐵路發展，港鐵如何開發這些樓盤，除了要考慮大股東即政府的利益外，也要兼顧小股東利益。
稱政府對西鐵上蓋影響力大
而另一類樓盤，則屬西鐵的上蓋物業，港鐵的角色只是擔任代理人，「港鐵只是收取代理費，所以政府（在西鐵站上蓋物業）的影響是很大。」至於政府會否運用權力收回發水圖則，林鄭月娥未有正面回應，「恕我今日不能直接回答，但政府願意聆聽大家意見」。
公民黨陳淑莊認為，港鐵擁有豐富資源，絕對有條件更改「發水圖則」。民建聯葉國謙亦稱，政府應運用大股東的影響力，要求港鐵修改發水圖則，以身作則。
至於部分私人發展商擬趕及於明年4月1日前申請批准圖則，趕搭「發水尾班車」，林太稱政府有應對方法。她解釋，政府能豁免計算部分樓宇面積，是因為屋宇署長按照法例行使其酌情權，但法例同時訂明屋宇署長可以在豁免時，加入附加條件，要求發展商在批准圖則後兩年內一定要動工，否則便會視為無效，發展商日後再入新圖則時，便須按照新規定。
此外，位於深水?鶞滬輕鞃礎＿悎a「兩發麵廠」，因很大可能遭到發展商強拍而迫遷，工聯會王國興要求政府保育老店。發展局常任秘書長周達明表示，兩發麵廠位處的大廈只有30多年樓齡，不符合最新通過的「八成強拍」條例中，訂明樓宇50年樓齡的要求。他補充，負責收購的發展商需要收到九成業權，才可以向土地審裁處申請，但即使申請，土審處亦不一定批准，要視乎樓齡及樓宇維修情?。
(新報)華都花園快速獲承接
細價盤交投活躍，景觀較佳的單位更見搶手。屯門華都花園一個兩房單位，放盤僅3天，即區內用家垂青，睇樓當日即以156萬元承接。
兆山苑低價成交
祥益地產分行主管李健勇表示，屯門華都花園2座中層F室，建築面積508方呎，實用面積404方呎，以156萬元成交，以建築面積計算呎價為3,071元，實用面積計算則為3,861元，與市價相若。李健勇稱，單位兩房兩廳，間隔實用，而且座向西南景觀開揚，故獲區內用家垂青，睇樓當日即時決定購入單位作果自住之用。
另外，屯門兆山苑亦錄得「即睇即買」成交個案。祥益地產分行主管劉玲夢表示，屯門兆山苑F座中層2室，單位建築面積670方呎，實用面積546方呎，以146萬元易手，以建築面積計算呎價為2,179元，實用面積計算則為2,674元，略低於市價。
劉玲夢稱，新買家為區內上車客，因單位景觀開揚，間隔實用，售價亦屬合理，遂在睇樓當日決定購入單位作自住之用。據了解，原業主早年以居屋二手市場價購入上址。
(新報)「置安心」地緣效應 青衣細價盤交投增
政府推出「置安心資助房屋計劃」協助市民置業，首個項目將在青衣興建，令青衣細價盤備受關注，交投亦隨之增加。10月至今，青衣已錄得14宗居屋成交，青雅苑更於過去一星期連錄兩宗成交。
居屋青雅苑呎價3482元
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他續稱，單位兩房間隔，外望可享全海景，估計月租可達8,000元，以此計算租金回報約4.7厘。據了解，原業主於1988年以25.1萬元向政府一手購入單位。
林振邦指，過往青衣居屋全月成交不足10宗，但「置安心資助房屋計劃」公布後，上車客目光聚焦於青衣居屋，青衣本月至今已錄得14宗居屋成交，市況可謂明顯轉活。他補充，現時青衣居屋自由市場入場費約為125萬元。
實 551 呎
售 600 萬
實 549 呎
售 575 萬
實 548 呎
售 575 萬
實 448 呎
售 430 萬
實 633 呎
售 580 萬
實 449 呎
售 416 萬
