專家之言：活化居屋刻不容緩(成報)

成報

2010-03-30

　　2009 年，居屋二手市場整體成交（包括自由市場及第二市場）只有8,960 宗，以居屋存貨單位有約31 萬戶，流轉率只有2.9%，相比二手私人住宅2009 年流轉率為8.7%實在大為遜色，只要搞好居屋二手市場，增加中下價物業的供應，對紓緩上車一族買樓能力有莫大幫助。

放寬買二手居屋

　　2009 年此類市場只有2,019 宗成交，全港卻有25萬個未補地價可供出售的單位，可謂少得可憐。現有居屋第二市場只可出售予綠表持有人，這類買家由於必須放棄其公屋，才可獲發綠表，所以買家必然較少，何況他們也可以選擇利用綠表優先直接向房委會購買全新的一手居屋，對二手居屋的需求就更低。

　　為了活化此市場，最容易直接的方法是容許白表持有人，除了可買一手居屋外，也可以購買此類物業，需求自然大大提高，加上居屋在今年沽清手上餘下4,000 餘個單位後，便再沒有新供應，白表買家必然是首次置業，對中下價物業的需求亦最大，對解決他們的住屋需求有很大的幫助。

廢除可供出售證

　　現行居屋業主透過第二市場發售，必須申請可供出售證明書，才可簽署臨時買賣合約，申請涉及費用和時間，此舉往往阻礙買賣的效率，事實上，每名居屋業主與私人住宅一樣，買方或代理可透過田土廳確認其身份，無須多此一舉，建議廢除此項要求。

須增加按揭年期

　　居屋的貸款，由於受到政府的擔保，銀行的風險很低，因此願意貸款達到樓價的95%，但擔保期只有25 年，所以如果一個居屋已有15 年樓齡，新買家透過第二市場按揭，往往只能承做10 年按揭，相對於同樣15 年樓齡的私人住宅物業，往往可以做到20 至25 年按揭，相差很遠，短年期的按揭年期，意味着加重每月的還款額，對首次置業者是沉重負擔。政府若要活化此市場，必須鼓勵銀行增加按揭的年期。

增補地價透明度

　　補地價金額的透明度是其中一個有改善空間的地方，現時業主申請補地價要先付出3,300元手續費，房委會就發信通知補地價的金額，業主必須於發信後60天內完成補地價，否則又要付3,300元再申請。現實操作上，業主根本未必可以在60天內找到買家，即時找到買家，業主亦未必有足夠的閒錢去先補地價，再和新買家成交。

　　事實上，大部分業主都是找到新買家談好樓價，才去申請補地價，業主往往在決定售價時，並不知道自己需要補地價的金額，建議政府要改善補地價的透明度，例如：(a) 將過住補地價的結果上網，讓業主有過往近期個案去推斷自已單位的金額。（b）委託特定的測量師行，將居屋的估值上網，讓業主可以免費或低廉費用獲取估價，便可計算出自己的補地價金額。（c）讓業主自行透過預先核准的測量師行去估值，透過競爭，估價的費用會調節去較合理的水平。

世紀廿一集團奇豐顧問行政總裁　李峻銘

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