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今日新聞摘要 05.07.18

公關部

2018-07-05

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(明報)天晉IIIA一房月租撲2萬 良景迷你戶呎租44元 屯門公屋新高

進入暑假租務旺季,近年樓價急升的將軍澳,租金亦跟隨大市向上,區內半新盤天晉IIIA期有1房標準單位,月租高見1.9萬元,折合實呎租金54元,比港島指標屋苑太古城平均實用呎租約43元高約26%,而相關天晉IIIA期單位的月租、呎租,皆創屋苑1房標準戶新高。同時,公屋單位租金同樣高企,屯門良景邨一伙迷你戶,呎租升穿44元,創屯門公屋新高。

香港置業助理分區董事劉浩勤指,上述天晉IIIA期第3A座中層B室,屬實用面積352方呎1房標準戶,業主最初叫租2萬元,輕微減價1000元或5%後,以月租1.9萬元成交租出,實呎租金54元,除創屋苑1房月租、呎租新高外,有關月租亦屬將軍澳標準1房戶新高。據了解,新租客為高收入人士,鍾情屋苑樓齡新,並設有會所,願意以高價承租;業主去年初則以503.32萬元購入單位,現享租金回報4.5厘。

業主減叫租千元 享回報4.5厘

至於屯門良景邨,亦新錄迷你戶租賃成交,祥益地產分行經理黃文樂表示,上述良景邨良偉樓高層25室,屬實用面積153方呎開放式間隔,獲同區客以6800元「即睇即租」,實呎租金44.4元;以業主今年5月215萬元(已補地價)買入價計,享租金回報率3.8厘。

此外,6月起已錄得不少學生租客的粉嶺區屋苑,上月合共錄約40宗租賃成交,當中大部分由內地學生承租。

內地生高市價兩成 租粉嶺中心3房

世紀21奇豐物業區域經理陳偉康表示,粉嶺中心H座高層3室,屬實用面積512方呎3房間隔,零議價下以月租2.1萬元獲承租,實呎租金約41元,月租、呎租均創屋苑新高;業主於2013年以373萬元買入,現享租金回報近6.8厘。陳續稱,上述單位由4至5名內地學生合租,租期一年,由於單位附設雅致裝修及提供齊全家電,故租金較同類單位約1.7萬元高約兩成。

另會德豐旗下位於屯門掃管笏、已屆現樓的NAPA,新錄首宗租務成交。市場消息指,有關單位為NAPA第2座低層A室,屬實用面積470方呎2房標準戶,新近以月租1.3萬元租出,實用呎租27.7元,以業主去年5月以約621萬元購入價計,享租金回報2.5厘。

學者:承租力較低人士流入公屋

經濟學者關焯照表示,私樓租金向上,有機會令承租力較低的租戶流入公屋,連帶公屋租金上升,惟他認為,租金實質反映市民負擔能力,雖然踏入租務旺季,但市場不會無止境地追逐樓價升幅,相信租金升幅會較樓價慢。





(明報)買家連辣稅 370萬購田景邨1房

港府上周公布新房策後,二手成交市G依然熾熱。屯門公屋田景邨一伙額印稅SSD期未滿的1房戶減價後,獲投資客附連近50萬元辣稅、總共斥資逾370萬元承接;祥益地產分行經理黃文樂表示,上述田景邨田樂樓低層52室,實用355方呎,採1房間隔,新近以322萬元(已補地價)易手,折合實呎9070元。

據了解,上述單位6月底在自由市場連租約365萬元放盤,政府於上周五公布一系列針對樓市的新房策當日,原業主減價至352萬元,至本月2日再減價至338萬元,終獲投資客不睇樓下還價,業主最終再減價16萬元至322萬元,獲新買家承接,即累積減價43萬元或12%。由於新買家本身持有物業,是次須繳付15%雙倍印花稅辣稅、即約48.3萬元,購入單位將作收租用。

原業主付額印稅仍賺四成

至於原業主,於2016年以210萬元(已補地價)買入上述單位,持貨不足3年,亦須繳付10%SSD稅、即約32.2萬元,扣除稅款後帳面獲利近80萬元或38%。

天盛苑未補價2房 減價5%售出

天水圍亦錄居屋減價成交,祥益地產黃慶德表示,上述天盛苑R座高層8室,實用506方呎2房戶,政府出招前開價420萬元(未補地價),出招後連減兩口價共20萬元或5%,新近以400萬元(未補地價)沽出,呎價7905元;原業主早於2000年以77.45萬元(未補地價)購入單位,持貨18年,帳面獲利322.55萬元,物業期間升值4.2倍。

新都城1期呎價撲2萬破頂

將軍澳私樓亦錄高價成交,中原副區域營業經理張鎮邦表示,新都城1期6座低層F室,實用364方呎,採2房間隔,向東南望園景及山景,原業主上月開價700萬元,近日反價至705萬元沽出,實呎19,368元,做價、呎價均屬屋苑同類「雙破頂」,呎價更打破屋苑原最高紀錄19,176元,再創新高;原業主2014年底以460萬元買入,帳面賺245萬元或53%。





(東方)萬元租盤幾絕迹

住宅樓價飆升,帶動租金持續向上,全港月租一萬元以下的私人住宅租盤快將絕迹。據本報統計,現時該類平租單位集中在新界西北區,放租盤僅餘約25個,相對去年十月尚有約40個放盤,8個月大減約38%。

屯門萬寶叫租8500起
屯門向來是平價放租盤主要來源地區。祥益胡志偉表示,區內該類單位只有約20個,入場單位為萬寶大廈低層一房戶,實用面積254方呎,叫租8,500元。事實上,早前同區還有8,000元的租盤,八個月後入場租金上升逾6%。

他亦指出,該類盤源大部分為單幢樓等物業,而屋苑式同類單位月租早已升穿萬元關。之前屯門市廣場及屯門時代廣場尚有低於一萬元放租盤,現時入場租金已分別升至10,300元及10,500元。據該行資料,一六年六月時,該區月租叫價一萬元以下單位尚餘約136個,去年六月已削減至約28個,按年減約79%。

另方面,去年十月份,元朗區尚有約10個月租低於一萬元單位,但現時只剩餘約5個,大減五成,期內入場租金增加近一成。中原王勤學指,好順意大廈中層戶,實用面積266方呎單位,月租9,300元;同區金馬大廈中層戶,實用面積296方呎,叫租9,500元。

荃中入場租金漲11%
至於同區入伙新盤朗屏8號及映御,過往部分開放式單位月租低於一萬元,但現已全部消失,入場費分別升至約11,000元及約13,000元。

事實上,荃灣及天水圍區萬元以下私樓租盤已絕迹。美聯鍾家豪表示,現時荃灣區入場出租單位為荃灣中心3座低層E室,租金1.1萬元,而該月租水平,市場上亦只有約10個。去年十月,該屋苑入場租金為9,900元,短短八個月租金已升約11%。

對於平價租盤近消失,祥益地產總裁汪敦敬指出,屯門現時有約七成租客為外區人士,主因是區外租金更高,而轉投屯門,亦有市民因抵受不住高樓價,而出現「租轉買」情況。

他補充,部分買家負擔能力較高,可以一筆過支付一年的租金,亦加劇競爭,預期未來該區租金將易升難跌。

細單位升幅跑贏大市
雖然租金持續上漲,但升幅較樓價遜色,對於未來會否追落後,城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為,樓價是買家對市場的長期展望,所以幅度較大。而租約期往往只有一至兩年,對後市期望較短,升幅亦較低。

他承認,除非是套房或迷你單位,否則相信市區租盤已經沒有低於1萬元,而同類單位估計只集中於新界較偏遠地區。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出,近年住宅租金上升,其中細單位升幅跑贏大市,至於月租一萬五千元以下單位,現時大型屋苑仍有不少選擇,包括荃灣中心及沙田第一城等。





(東方)住宅申建半年近萬四伙

本港住屋需求持續強勁,除政府積極覓地增供應外,私人發展商亦紛紛將持有的地皮申請作住宅發展。據本報統計,今年上半年錄得17宗該類申請,涉及單位多達13,805個,已達到去年全年約15,094伙的逾九成水平。

據城市規劃委員會資料,上述申請個案集中在土地資源較充裕的新界區,單位總數約10,542伙,佔整體比例約76.3%。其中發展商積極拓展的新界西北錄得規模最大項目,為新鴻基地產(00016)或有關人士的元朗錦田北長春新村地盤,佔地廣達約167.99萬方呎。

發展商提出該項目作分層樓宇、商店、學校等大型綜合發展,擬建28幢樓高11至17層高住宅物業,住宅樓面約193.58萬方呎,涉及3,891伙。由於牽涉業權問題,申請人提出分兩期發展,第一期將提供約1,001個單位。

粉嶺項目擬建2232伙
事實上,新界東北亦具相當發展潛力,一幅位於粉嶺數碼都域西北面用地,有財團提出興建6幢39層高住宅大廈,樓面約169.7萬方呎,提供2,232伙,計劃撥出部分單位作港人首置上車盤。

另方面,市區土地較為短缺,九龍及港島區暫時提出的住宅申請,涉及僅2,555及708伙,遠遠落後於新界區,但當中不乏矚目的大型發展。

其中信和置業及會德豐地產等的長沙灣興華街西對出住宅項目,去年成交地價172.88億元,曾成為史上最貴住宅用地。發展商隨即在今年提交規劃申請,計劃以階梯式建築設計,建造11幢住宅,每幢樓高不多於29層,另設3層地庫,提供不多於1,400伙。

鴨脷洲工廈申改住宅
同時,隨茪u業區轉型,亦有部分業主提出將工廈改作住宅,如馬頭角前東方紗廠項目,有財團就木廠街的發展部分,提出興建48伙住宅,連同由傅老榕家族持有的宋皇臺部分,項目將提供共825伙。

而中信股份(00267)或有關人士持有的鴨脷洲利南道111號工廈最近提出改劃,興建4幢29層高住宅,樓面約32.8萬方呎,單位總數約448伙,是今年目前港島區最大宗申請。

對於今年住宅發展申請數字偏高,高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為是合理現象,他解釋,由於樓價升勢強勁,吸引發展商興建住宅,同時,競投政府土地競爭大、地價又不便宜,最近已有不少本地及中資財團,透過重建或更改土地用途去增加土儲,故相信有關申請仍會持續高企。





(東方)Grand YOHO呎價2.3萬破紀錄

踏入下半年,新鴻基地產隨即發力推盤,旗下元朗Grand YOHO第二期昨再以招標形式售出6伙,當中第8座30樓A室,成交價1,649.2萬元,呎價23,393元料創新界西北標準戶新高。

雲擊陘擗熄}價
該盤自早前開放現樓示範單位重推後,市場反應不俗,過去兩日連沽12伙,套現逾2.4億元。昨售單位中,最高價為第8座37樓F室,實用面積為907方呎,成交金額1,955.72萬元,呎價21,563元。

同時,該集團下周有機會雙盤齊發。新地副董事總經理雷霆表示,大埔雲嶽々擗熄}價,視乎收票情況決定實際開售時間。他強調,一向跟政府規則推盤,新房策影響不大,而該盤仍屬建築期,距離入伙頗長時間,是次推售與空置稅無關。至於公司一向準備就緒便開盤,未來仍會保持貨如輪轉,月月有樓賣。

海璇料周末收票
新地代理總經理胡致遠稱,該盤料先以價單形式推出二期單位。發展商昨首度安排傳媒預覽示範單位,當中一個參照第11座15樓A2室搭建,實用面積623方呎,原則為三房,現已改則為兩房,令主人房空間感更寬敞。廚房則採用開放式設計,大廳連接面積25方呎露台,主人房連接面積16方呎工作平台。

市區方面,同系北角海璇一直部署於第三季推售細單位,現亦如期展開計劃,將於日內開價。新地代理總經理陳漢麟補充,首張價單不少於71伙,料包括開放式至兩房。該類單位共有200多伙,分布5A及6座,而項目暫售23伙大單位,同類大戶會繼續以招標形式發售。

該盤昨亦首度開放兩房示範單位予傳媒參觀,參照第6座18樓B室搭建,實用面積529方呎,上址料周末起開放吸客,同步展開收票。





(蘋果)新房策嚴打「唧牙膏」賣樓 海璇急推細戶快開價

娥六招」新房策上周出台,嚴打「唧牙膏式」賣樓,一直以招標方式逐伙賣的新地北角貴價新盤海璇,轉陣推細單位,日內公佈首張價單;同系大埔白石角新盤雲匯二期今日開價,首批不少於128伙,周末開示範單位及收票,預料與海璇同步下周開售。

政府上周推出新房屋政策,其中空置稅措施嚇怕不少發展商,令他們近期密密推貨尾。被指有最多貨尾的新地,旗下北角貴價新盤海璇自去年12月以招標形式逐粒推盤,惟過了七個月只售出23伙,佔全盤355伙只有約6.5%。該盤即將於今年11月入伙,發展商見空置稅逼近馬上變陣,公佈於日內推出首張價單,並主打細單位。
新地代理總經理陳漢麟指,旗下北角海璇昨日公開兩房示範單位,料於未來一兩日上載首張價單,有別於以往招標的過千呎大單位,首批將推細戶,集中5A座及6座,提供不少於71伙。價錢會參考同盤早前成交的海景單位。並於本周末開放予公眾參觀,是次將不需要事先準備睇樓費。

雲匯二期或同步開售
新地副董事總經理雷霆表示,雲匯及海璇地域不同,不排除於下周同時開售。雷霆認為,集團空置情況不嚴重,現時批出滿意紙而未賣單位不足1,000伙,未來幾個月多盤陸續推出。至於海璇的大單位將繼續招標,強調海璇仍未批入伙紙,是以樓花形式賣樓。
同系大埔白石角新盤雲匯亦將推出,新地代理總經理胡致遠表示,雲匯二期日前上樓書,最快今日開價,首批不少於128伙單位,將包括各類戶型。項目昨日向傳媒公開示範單位,料本周六向公眾開放,最快下周作首輪開售。雷霆補充,由於雲匯正為建築期當中,距離入伙有頗長時間,故現時推盤與空置稅無關,集團繼續堅持貨如輪轉的策略,一批出售樓紙便會部署開售。
長實馬鞍山貨尾星漣海本周六以先到先得形式發售10伙四房戶,折實價1,766.4萬至3,075.7萬元,市值3.4億元。集團高級營業經理楊桂玲表示,部份已開價單位,將於本月內提價3%,2伙2A座高層A室或以招標出售,造價望創項目新高,滿意紙料於季內獲批。
銀海艂`價貴絕新界
豪宅繼續高價成交,華懋集團旗下清水灣銀海葶Q日再沽一伙獨立屋,為A號洋房,實用面積2,561方呎,售價1.445億元,呎價56,423元;比新地青山公路海瀧珀1號屋,2014年以1.618億元成交,呎價5.58萬元更高,呎價貴絕新界洋房。發展商補充,銀海艉T周內連沽3幢獨立屋,涉約4.2億元。項目僅餘B號洋房待售,實用面積2,343方呎,花園面積2,972方呎,並設獨立車庫。





(蘋果)業主看淡 田景邨SSD貨減價沽

政府出招後,私樓及資助房屋表現兩極化。有居屋及公屋在政府公佈以五二折出售新居屋後,連環減價走貨,其中屯門田景邨有公屋業主看淡後市,即使「SSD」尚未鬆綁,照減價43萬元兼付32.2萬元辣稅離場。
天盛苑減價20萬易手
祥益黃文樂說,「娥六招」公佈後,田景邨即錄減價成交,為田樂樓低層52室,實用355方呎,上月27日放盤自由市場連租約叫價365萬元,29日政府出招後,業主看淡後市萌起止賺離場念頭,即日減價至352萬元仍無人問津,本月2月再減價至338萬元,終獲投資者不睇樓還價,放盤一周累減43萬至322萬元成交,呎價9,070元。買家本身已有物業,須支付15%從價印花稅,購入收租,毋須按揭「full pay」買樓。賣方2016年以210萬元連地價買入,扣除10% SSD後,賬面賺79.8萬元。
祥益黃慶德指,天水圍再錄居屋減價成交,單位為天盛苑R座高層8室,實用506方呎,政府出招前於居二市場開價420萬元,出招後連減兩口價共20萬元,剛以400萬元沽出,呎價7,905元,較兩個月前同呎戶造價平20萬元。
私樓繼續癲。青衣翠怡花園呎價首次升破1.7萬元,11座高層F室以630萬元易手,呎價17,120元破盡紀錄。沙田第一城11座高層E室成交價895萬元,呎價17,758元,再創屋苑細三房戶新高。
九龍灣淘大花園錄串燒成交,G座頂層連天台戶,實用390方呎,以706萬元易手,呎價18,103元,創同類單位新高。新買家為屋苑業主,同月以600萬元賣出M座高層一個實用322方呎單位,賺509萬元後再換樓購入G座特色戶。另L座高層8室一房戶售545萬元,呎價逾1.9萬元。





(星島)上月物業買賣9252宗

市況持續向好,上月整體物業註冊量達9252宗,按月增長18.8%,為21個月以來的新高,而累計上半年註冊量共錄46875宗,較去年同期增長9.4%,業界預期,本月註冊量或回落至約8000宗水平。

  土地註冊處資料顯示,6月整體物業註冊量共錄9252宗,較5月的7788宗,上升18.8%,同時亦創下自16年9月錄得9504宗後,約21個月以來的新高,至於上月住宅註冊量為6713宗,較5月的5522宗上升22%。另外,整體買賣金額約807.8億元,屬半年新高。

  至於上半年整體物業註冊量共錄46875宗,較去年同期上升約9.4%,創3年半新高,受樓價長處升軌影響,上半年整體買賣金額約4036.8億元,按年亦上升約8.2%。

  美聯首席分析師劉嘉輝指出,上半年一手私樓註冊量錄7727宗,涉及金額約1122.7億元,較去年同期跌約21.3%及約16.7%,主要受到推盤量減少所致,上半年二手住宅註冊量及金額分別錄27125宗及約2116.7億元,按年分別上升約15.5%及約32.4%,其中二手註冊宗數創為3年半以來新高,而金額則創下7年半新高。

  利嘉閣研究部主管陳海潮稱,隨著政府上周推出一系列新房策,市場需時消化及適應,料多少窒礙物業買賣登記,料一二手住宅註冊宗數,均會從高處回落,預期整體物業註冊量料回落至8000宗的水平。





(星島)業界:上月新盤貨尾減至8300伙

政府將推出一手空置稅,多個新盤加快去貨,據代理行數據顯示,上月底整體一手貨尾量約8279伙,較去年12底約1.04萬伙,下跌逾兩成;整體貨尾比率亦下跌至10%,反映發展商「變速」急推貨尾新盤。

  Q房網香港數據研究中心,就最新一手推盤量情況統計,截至6月底,市場整體一手貨尾約有8279伙,較去年12底的1.04萬伙,下跌逾兩成。整體貨尾比率亦下跌至10%。

  當中現樓貨尾量的銷售速度最為明顯,該研究報告指,截至6月底,最新僅錄約3882伙,按月下跌近半成,可見各大發展商均加快推售現樓新盤。若空置稅實施,該批單位將需要繳交相關稅項。因應現樓新盤陸續沽出,因此現樓佔貨尾比例僅約46.9%,按月下跌3%。

  Q房網香港董事總經理陳坤興指出,貨尾數量依然處低水平,反映市場置業需求強烈,即使政府落實空置稅措施,由於涉及伙數不多,相信對市場影響輕微。

  仲量聯行董事總經理曾煥平表示,就現時政府提供數字,市場約有9000個空置單位,在實施有關稅項後,釋出單位亦不會太多,但長遠而言,空置稅推出增加發展商持貨壓力,部分單位須加快推售以免繳付大額稅項,料部分發展商將由以往「先求價後求量」,進一步緩和售價,務求加快推售步伐。而要解決樓市問題,增加土地供應為重要因素,相反開徵空置稅等,額外釋出的單位卻不大。

  中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,由於貨尾單位質素參差,部分更是「倉底貨」,發展商為免繳付空置稅,必先推貨尾而將樓花項目壓後推出,變相令消費者選擇更少。

  他認為,一手空置稅對豪宅市場影響最大,一手豪宅將首當其衝加快出售或租出。





(星島)良景呎租44元屯門公屋新高

租賃市場持續暢旺,帶動租金屢創新高;祥益分行經理黃文樂表示,屯門良景邨1座良偉樓高層25室,面積153方呎,屬開放式間隔,租客睇樓後即拍板,以每月6800元承租,呎租44.4元,創屯門區公屋新高,令人驚歎。另外,港置助理分區董事劉浩勤表示,將軍澳天晉IIIA第3A座低層B室,面積352方呎,1房間隔,業主輕微減價1000元,最終以每月1.9萬元租出,呎租約54元,創屋苑同類型1房戶新高,呎租則為次高。





(星島)房協近啟德四屋邨 林鄭指具重建潛力

九龍城多個房協「老牌」屋邨有望展開重建。特首林鄭月娥昨日透露,隨著上周公布九幅位於啟德及安達臣道的私營房屋土地轉為興建公營房屋,可為九龍城一帶的房協舊型屋邨發揮重建潛力,並願意與房協商討。房協主席鄔滿海證實,林鄭月娥日前向他提及啟德有一幅地皮,可安置房協重建屋邨居民;房協在啟德附近共有四個屋邨,鄔滿海指單計土瓜灣樂民新村和馬頭圍真善美村樓齡達四五十年,共涉及四千七百個單位。

  特首林鄭月娥昨日到立法會出席行政長官質詢時間,被經民聯議員林健鋒問到,會否加快市區屋邨重建,以及放寬市區土地的地積比率,以釋放更多市區土地和房屋供應。她在回應時表示,在爭取多興建房屋時,所有選項都會考慮,包括過往外界認為可能很難做的舊區重建,或某些屋邨的重建,政府都會爭取能否以創新的思維想到解決方法。

  她特別提到,九龍城區以往因啟德機場限制,附近一帶的樓宇興建得較矮,但隨機場遷移,已釋放土地,認為位於九龍城附近一帶的房協舊型屋邨有重建的潛力,只是多年來都礙於沒有另一塊土地興建新樓,以安置現有住戶,才形成問題。但她亦指,隨著上周公布房屋新政策,會有九塊私營房屋土地轉為興建公營房屋,可作出租或出售,認為不論是房委會、還是房協,也有很大有空間可以討論重建。

  她還透露,日前碰到房協主席鄔滿海,亦跟對方討論是否可以透過配合,促成房協的一些舊屋邨進行重建,「一方面增加在市區堛漫衎帠璁鴩挴部A另一方面亦改善現在住在這些舊型房協屋邨居民的生活條件。」

  房協主席鄔滿海昨接受傳媒查詢透露,特首林鄭月娥日前在七一回歸酒會期間,向他提及啟德有一幅地皮,可讓房協興建單位,安置因房協重建屋邨而遷出的公屋居民,但暫時未有相關啟德地皮的位置資料和重建時間表,有待與政府進一步磋商。他指出,重建最大的困難,是要首先找到安置屋邨居民的地方,因此房協十分歡迎政府提供安置地皮。

  他又表示,房協轄下的土瓜灣樂民新村和馬頭圍真善美村,樓齡同樣已達四、五十年,其中真善美村更已有五十多年歷史,屬於考慮重建之列,但現時未有具體的重建時間表和方案。

  根據當局上周公布的資料,九幅可改為興建公營房屋的用地,其中三幅位於啟德,預計下個財政年度可以撥出,合共興建五千四百個單位。資料顯示,位於啟德發展區附近的屋協屋邨共有四個,而鄔滿海提到最具重建需要的樂民新村和真善美村,則合共涉約四千七百個單位;房協早前已在牛頭角花園大廈附近尋得一幅細小用地,可以建接收單位,而位於紅磡的家維邨則樓齡較新,料暫時未有重建需要。

  房協執行委員會成員劉詩韻表示,由於舊型屋邨不時需要維修,對房協而言是財政負擔,因而一直希望可以重建九龍城一帶的屋邨。她認為,房協一旦獲批啟德地皮,理論上仍可考慮利用有關土地興建資助房屋,或是出租單位,以安置重建住戶,但由於當局最新亦考慮讓資助房屋售價與市價脫鈎,對一直自負盈虧的房協而言,或會帶來更大的挑戰。公屋聯會前主席王坤亦認為,將較低密度的舊屋邨清拆重建,新屋邨可以提高樓宇密度,增加公屋單位數量,能夠讓更多輪候公屋的市民申請入住。


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