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今日新聞摘要 20.03.19

公關部

2019-03-20

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(東方)三成屋苑樓價飆逾10%

中美貿易戰緩和,股市同時做好,撻茈輕隡茈哄A二手樓做價及成交量齊升。截至本月中,十大屋苑樓價於首季全部反彈,當中3個平均呎價按季錄逾一成升幅,天水圍嘉湖山莊最新呎價10,825元,不足三個月漲幅已達12.9%最多。而期間一半項目交投量都倍升,並以港島區表現較理想,鰂魚涌康怡花園升5.8倍最勁。

綜合市場資料,上述10個藍籌盤中,以嘉湖山莊樓價漲幅最明顯,期間已錄近100宗買賣。中原伍耀祖指,該屋苑去年十一月樓價已見底,用家眼見樓價未有再跌,恐短期內回升,即火速決定入市。

新都城每呎萬六 漲12%
去年底嘉湖山莊平均呎價僅約9,584元,現時已重上萬元水平,目前約200個放盤中,兩房單位叫價已由500萬元起,按季高出約13.6%。
將軍澳區二手市暢旺,料為近期較多二手成交的地區之一。香港置業劉浩勤稱,區內不同類型單位選擇多,上車客入市後,沽貨的業主亦可原區換購大單位,帶動成交量顯著向上,加上叫價進取,樓價亦急升。

他又指出,以區內指標新都城為例,最新平均呎價約16,795元,不足一季已漲約12.5%。該物業實用面積363方呎兩房戶,入場費達650萬元,與去年底600萬元相比,高約8%,而當時同類最低做價,曾跌至570餘萬元。

此外,港島指標二手樓之一鴨脷洲海怡半島,同期平均呎價亦升12%至約16,919元,今年買賣成交宗數飆5.2倍至62宗。中原盧鏡豪指,該盤累積多時的購買力釋放,令交投量大增。

海怡入場費3個月貴百萬
海怡半島現時僅餘約10個可睇樓的買賣鎖匙盤,兩房更只有1至2個,入場費近三個月亦上漲100萬元,即使連租約低層放盤叫價,都由850萬元起。

除價格升勢顯著,十大屋苑整體交投量同時激增,近一季暫已錄多達580宗成交,較去年第四季大升近96%。該行楊文傑稱,康怡花園樓價較同區其他大型屋苑仍落後,故受買家追捧,以致交投量暴升。目前實用面積466方呎兩房戶,叫價由820萬元起,而實用面積596方呎三房放盤,則由1,050萬元起。

據代理行數據顯示,過去兩日該批藍籌盤共錄16宗成交,按周跌20%。而整體市況方面,利嘉閣數據顯示,截至本月中為止,全港二手住宅登記錄6,592宗,較對上一季錄6,027宗多約9.4%。

理工大學建築及房地產學系教授許智文指,今季樓市回暖令不少業界人士「跌眼鏡」,相信是利率未有變化,加上中美貿易戰緩和,令市況向好。他又指,第二季樓市買賣及樓價料有機會延續旺勢,但下半年則要視乎息口走勢。




(東方)啟德住宅地估值達108億

啟德舊跑道區再有住宅地供應,第4B區1號地盤將於本周五截標。是次為面向觀塘避風塘方向的後排用地,較靠近香港兒童醫院,市場預期每方呎樓面地價最低約10,500元,估值約75.8億元起。

上述地皮面積約10.3萬方呎,可建總樓面約72.2萬方呎,建築物高度限制為120米(主水平基準以上•下同)。項目低座部分則不可高於35米,層數須介乎6至8層高,中標財團須在二○二四年十二月底前完工。

規模適中 料反應佳
美聯測量師行董事林子彬認為,該區雖然早前有商業地流標,但住宅屬另一個市場,而且該發展區有一定叫座力,今次地皮規模適中,相信競投反應不俗。他估計,每方呎樓面地價約13,500元,估值約97.5億元。而現時市場上限價約108.3億元。

資料顯示,該跑道區暫已批出四幅住宅地,當中三幅位處後排,包括貼鄰即將截標土地的第4B區2號地盤,去年十二月由中國海外發展以逾80.3億元投得,呎價13,523元。而另外兩幅每方呎分別約14,502及15,497元。

至於已售出的唯一前排維港海景地皮為第4C區3號地盤,由新鴻基地產於今年一月以112.6億元投得,呎價達17,360元。

此外,同日亦有鐵路項目截收意向書。港鐵公司將軍澳日出康城第十一期,坐落商場上蓋,靠近康城站方向,住宅樓面約95.6萬方呎,涉不多於1,850伙,料二○二五年落成。綜合市場估算,該地盤連同補地價估值約43億至76.5億元。




(星島)三盤累收逾2300票 力吸用家投資客

市場氣氛漸趨明朗,發展商紛把握時勢出擊,本月三大新盤成市場焦點,合共累收逾2300票,力吸用家投資客,其中馬頭角瑧尚提價3%加推100伙應戰,油塘曦臺亦積極收票鎖客,至於紅磡啟岸亦將於今日截票,昨日新盤銷售處吸引大批參觀人士,揭開新盤新一輪大戰。

新世界旗下馬頭角瑧尚,昨上載最新價單,加推100伙應市,折實平均呎價18825元,輕微提價近3%,該公司發展營業及市務部總監黃浩賢表示,項目收票情況理想,對銷情有信心,會考慮於短期內再度提價加推,並部署本周中至周末作首輪銷售,銷售安排將於短期內公布,他指出,項目開售後,料緊接推售同系何文田窩打老道項目,涉及約240伙。

他補充,以目前收票情況所見,該盤客源廣泛,整體以用家為主導,佔約八成,不少為年輕人士,另有兩成為投資者。對於近期推出的項目,由於位處不同區分,單位戶型面積不同,未能直接比較,料每區都有自己客源,不擔心會構成競爭。

該100伙單位涉及84伙一房戶及16伙兩房戶,面積由283方呎至386方呎,價單定價557.8萬至970.3萬,呎價18793元至25542元,扣除17%最高折扣優惠後,折實價由462.9萬至805.3萬,呎價15596元至21197元,當中入場單位為8樓B8室,面積283方呎,1房間隔,折實售價462.9萬,呎價16357元。

項目昨日續開放位處荃灣的示範單位,就現場所見,樓廠人頭湧湧、人流不絕,展銷廳外屢現排隊人龍,場面墟冚,當中不少為年輕參觀人士。消息指,截至晚上8時,項目暫時累收逾1600票,以180伙計,超額認購近8倍。

其餘焦點盤亦積極收票應戰,由宏安及旭輝合作發展的油塘曦臺,市場消息指,項目截止晚上8時,累收約320票,以首批66伙計,超額近5倍,成績理想。項目昨日繼續開放位處九龍灣的示範單位予公眾參觀,並為展覽廳開放第二日,現場示時出現參觀人流,氣氛熱鬧,當中以家庭客主導;而展銷廳鄰近一帶有大量代理駐足撈客,整體秩序良好。

該盤日前以折實平均呎價17578元,推出首批單位66伙,據價單顯示,單位面積介乎494至716方呎,2房及3房戶各佔33伙,定價由883.7萬至1645.8萬,呎價17889至23018元,發展商提供最高13%折扣優惠,折實價768.8萬至1431.8萬,折實呎價約15563至20025元。

另外,痚繺o展的紅磡馬頭圍道新盤啟岸,市場消息指,該盤截至昨晚8時,暫收450票,不少為向隅客源,相對開售的148伙,超額認購2倍,並將於今日截票,並於明日正式作次輪銷售。

項目昨績開放示位參觀,亦見人流,不時有公眾入場參觀,並以青年家庭户及中年夫婦為主。




(星島)私樓供應新界區主導 佔55%最多

樓宇供應量一直受市場關注,而未來4年私樓潛在供應達9.3萬伙,仍維持高水平,而各區中就以新界供應量最多,佔整體供應約55%,涉及逾5萬伙,九龍區亦緊接其後,佔整體逾4成,業界人士認為,由於新界私樓供應量較多,預期該區樓價將較貼市。

運房局數據,預測未來三至四年私人住宅潛在供應量達93000伙,換言之每年平均約近兩萬伙,業內人士預料,私宅供應現正處於高峰期,相信未來仍處於高水平,故不排除實際供應量會較政府估算高。

萊坊數據則指出,潛在新樓供應中,新界區成為供應庫,佔整體供應約55%,涉及約51150伙,其次為九龍區,佔總數約41%,提供近4萬伙,至於港島區供應量依然緊絀,僅佔總數5%,涉及約4600伙。

若以地區細分,新界區當中就以將軍澳區供應量最多,預期未來4年將有12500伙新樓供應,佔整體約13%,預期受日出康城項目帶動,始終該項目尚有多期準備推出,包括康城第7期至10期,以及正招收意向的第11期等。

此外,元朗區亦料有約10400伙新盤單位供應,佔整體約11%,而另一焦點區,屯門亦有約8000伙可在未來數年推出。

而受惠市區重建,未來4年九龍區預計有40400伙私宅供應,緊隨新界區其後,當中以啟德區亦涉及12300伙最多,與政府近年頻頻推售該區地皮有關,另外,長沙灣區涉及7900伙,佔約8%。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,未來私樓供應集中於新界區,預期發展商對該區一帶的物業定價將較為貼市,但他認為,雖然新界區私樓供應量多,但由於樓價始終較市區樓低出一截,其向隅客較難回流九龍區,甚至港島。

他再指,未來九龍區私樓供應量將集中於啟德及何文田,屬新興豪宅區,預期普遍呎價逾2萬,反觀新界區平均呎價約1.5萬水平,屬上車盤,故兩區客源不同。此外,他預料,未來數年新樓供應走勢,將繼續以面積400至600方呎的中小戶為主,其中200呎或以下的納米樓供應更會佔4成。

資深測量師張翹楚表示,若以9.3萬潛在供應量計算,平均每年約2萬伙,仍屬於高水平,加上政府銳意提高公屋房屋比例,公私營房屋供應雙管齊下,相信可應付現有剛性需求,然而,他認為新界區利好因素已浮現,雖然該區仍主導未來供應,惟港珠澳大橋已開車,屯馬線亦未見新進展,相信該區樓價難再向上發展,若發展商推盤定價為每呎約1.3萬水平,相信仍具市場吸引力,能吸納一批用家客,惟若開價與市區價每呎約1.7萬看齊,相信將具挑戰。




(星島)未來新盤中細戶成供應主力

隨茯F府近年持續有序推地,藉以增加供應,未來新盤供應仍處於高位徘徊水平,惟中小型單位的角色就愈來愈吃重,佔未來潛在供應當中約79%,即涉及約7.3萬伙,續主導新盤市場供應,其中面積400至699方呎的中細戶涉及約46%,並主導市場。

近年市場上中小型單位暢銷,由於該類戶型入場費相對便宜,故備受買家追捧,發展商亦積極興建中小型單位作回應。在未來私樓潛在供應量9.3萬伙中,仍以中小型單位為主導,當中面積少於753方呎的中型單位,佔約7.3萬伙。

據萊坊數據顯示,未來供應當中面積少於400方呎的迷你戶,佔整體約36%,即涉及約33480伙;而面積400至699方呎的中小型單位,涉及42780伙,佔約46%,主導大市;另外700至999方呎的中型單位,亦提供12090伙,佔約13%;至於1000方呎以上的大單位,涉及4650伙,即佔約5%。

宏觀近日市場上推售的新盤,仍主打中小型單位,不少發展商為迎合市場需求,未來發展中小型單位已成為趨勢,將提供備受市場歡迎的開放式及1房戶。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,在樓價高企的情況下,加上因銀行壓力測試及按揭成數等因素影響,認為細價樓即中小型單位,容易承造高成數按揭,首期方面亦相對較少,因而吸引不少人士追捧。故不少發展商「因價就貨」為遷就市場的承擔能力,料未來仍以入場費相對較低的中小型單位主導大市,迎合市場需求。




(星島)新盤兩日錄58宗成交

新盤戰況令樓市氣氛升溫,帶動一手交投活躍,一手市場周末兩日共錄約58宗成交,以南豐等將軍澳日出康城LP6佔多,昨日連錄9宗交投。

南豐等將軍澳日出康城LP6,連日均錄成交,成交記錄冊顯示,其中第5座高層D室,面積704方呎,昨以1217.7萬成交,呎價17296元;另第1座高層K室,面積522方呎,亦以903.8萬售出,呎價17314元,項目自開售至今頻錄交投。

此外,由萬科香港發展的屯門上源,昨亦錄兩宗招標成交,包括2房戶及3房戶,其中第3B座低層C室,面積770方呎,3房間隔,成交價822.1萬,呎價10677元;另第3B座低層B室,面積438方呎,2房戶型,以544.5萬售出,呎價12432元。項目至今累售640伙,佔可供出售單位約79%。

由華懋發展的元朗朗城嚏A昨錄兩宗成交,其中成交記錄冊顯示,其中第2座中層D室,面積484方呎,以830.96萬成交,呎價17168元;另第3座中層F室,亦以809.71萬獲承接。

碧桂園等馬鞍山泓碧,昨同錄兩宗交投,成交記錄冊顯示,第5座低層H室,面積526方呎,成交價921.6萬,呎價17520元; 另第3座低層A室,以招標售出,成交價1468.2萬。
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