*轉載自2026年7月10日的信報
(按圖放大)
原文：
人們都說香港過去是高地價政策，但是香港政府從未承認實施過高地價政策，財政司司長陳茂波更在2025年明確表示「香港從來沒有高地價政策」，但民間的學者不斷對有關的政策提出評論和敘述，這個不存在的策略，卻竟有長期存在的機制！我們需要了解其起源和運作機制，以免繼續墮入高地價政策的結構中，令惡性因果循環不斷！
且看DeepSeek如何解釋這政策：
「''高地價政策''主要是指香港歷史上通過限制土地供應來維持高地價，從而為政府提供穩定財政收入的一種策略。」
高地價政策的「機制」核心是人為製造土地稀缺性，通過控制土地供應，使供應持續低於需求，以推高樓價！筆者認為這是1997年回歸前殖民地時代的確存在的機制。
有評論指出，政府通過高地價政策獲取收入，再投入基建，製造新需求，形成「基建旋轉門」。
高地價政策有它的優點和缺點，首先為政府帶來龐大收入（高峰時佔26.6%），使其能夠維持低稅制並支持基建，同時推動房地產成為香港經濟支柱之一，多年來香港的財政穩健，地產應記一功！地產更是百業之母，地產繁榮，很多行業也會熱鬧起來！如果房地產市場的轉流率暢順，更是分配社會財富的良好工具！地產轉流做得好，經濟也跨行業流動，令普遍人得到地產的紅利！以上好處我認為應該保留。
但地產如果管理得不好，卻會有很強大的副作用！在民生方面，會推高房價和租金，加重市民負擔，而引發深層次社會矛盾！在經濟方面，高昂的商業租金削弱了香港相較其他城市的競爭力，但為何高地價政策仍可長期持續？因為雖然依賴房地產上漲的循環一旦逆轉會帶來風險，但這正是市場的調節能力，因為風險爆破那天起，市場就重新再分配，令本來買不起樓的人可以買得起樓！這本來是自由經濟的機制，但如果沒有整體行政的配合，這個效果是做不到的。
我認為現在香港政府的確沒有高地價政策的意圖，但回歸後政府忙於處理政治上的摩擦，以及需要處理所謂「地產霸權」的平衡，關於土地供應、財政依賴，這個情況至今仍然持續。例如2022/23至2024/25的近3個財政年度，因地價收入的不理想，撇除發債收入，政府每年赤字逾1700至1800億元以上（詳見圖表）。我認為現在是解決這個問題的時候，因為政府已經成功奪回造地的主導權和供應權，政府有條件透過供應去令樓價受控地溫和上升！令發展商盈利由「厚切」改為「薄切」，即是薄利多銷，這個共贏方案才是房地產政策的王道方案。
我認為現在香港政府在信念上雖然想擺脫但實際供求上仍然是陷於高地價的結構迷陣中，政府和官員在供應上都是過分依賴一手樓，一手樓是高成本產品，只有消費市場金字塔頂的人才能夠負擔得起，讓這個水平主導市場無疑等於是高地價政策。
另外，曾幾何時政府打算用三成私樓去資助七成資助房屋，這也是進一步依賴房地產的高地價政策的結構！
還有填海，在成本角度不可能不困在高地價中！
香港的財政收入太依賴地皮收入，地皮不會平賣，無疑也是高地價政策！我認為近年是一個變相的壓力測試，香港面對2019年之後的暴動和疫情，甚至中美之間的貿易戰摩擦影響，在困難中我認為政府大概遲了半年去撤銷樓市辣招，接着香港政府就要面對市場承受打擊的財政赤字，最後我們都要恢復基本的市場邏輯，這變相壓力測試反映香港財政不可能承受樓市欠佳的事實！我認為政府是低估了一些關鍵，就是政府本質上是樓市的最大炒家，雖然這樣說不好聽，但簡單易明。解決樓市結構，首先要政府這個大炒家「從良」！有策略地將樓市引導向薄利多銷，我認為官員不應過分追求KPI（關鍵績效指標），KPI往往忽略了過程中的一眾關鍵處！樓價當然越平越好，但是不能夠違反生產成本，否則蝕本生意不單只發展商不會做，甚至政府都沒能力去做。
我們當下的要先回復樓市的正常暢順和興旺，然後政府要漸進式增加供應同時減低地價，地價平了，供應多了，如此就能夠做到樓價接近通脹地慢性上升，市場也逐漸走向薄利多銷和樓價平穩。
當然，除了地價之外，政府可以在建築成本上突破。在政府來說，令建築成本降低不太難，就是將1997年之後樓市架床疊屋的規例適當鬆綁，就一定可以進一步將建築成本減低！香港與內地只是一河之隔，為何建築成本如此懸殊？這就是制度的問題！
我們應善用二手市場去化解需求，除了可以成功令一二手分工有更大效益和財富分配更勻之外，香港樓市結構其實比內地更健康，我們有條件做好一二手市場的分配，成為內地城市的模範。我認為香港應該除了遵守國家大方向之餘，更加重要是繼續發揮自身長處，做到出色，讓內地可以借鏡仿效。
今屆政府成功地搶了造地權，也成功地在行政上把握了效率和主動，這兩個是十分超卓的成就，如果善於運用，按部就班，十年後香港是可以做得更完美的。
最後要提醒的就是，「房住不炒」是大方向，樓市不鼓勵短線炒賣，這是因為讓樓市紅利留給用家或者長線投資者！但我們不應該疏遠樓市，尤其是在AI牽頭的新時代節奏之下，人對居住的需要是AI顯然不能夠取代的投資產品，所以在高科技之下，市場顛覆性反而越來越大，財富初步亦分配得不勻，正正是需要穩定的房地產去平衡分配利益！樓市必須健康發展，但想放棄樓市這經濟命脈的想法是十分危險的！
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原文：
人們都說香港過去是高地價政策，但是香港政府從未承認實施過高地價政策，財政司司長陳茂波更在2025年明確表示「香港從來沒有高地價政策」，但民間的學者不斷對有關的政策提出評論和敘述，這個不存在的策略，卻竟有長期存在的機制！我們需要了解其起源和運作機制，以免繼續墮入高地價政策的結構中，令惡性因果循環不斷！
且看DeepSeek如何解釋這政策：
「''高地價政策''主要是指香港歷史上通過限制土地供應來維持高地價，從而為政府提供穩定財政收入的一種策略。」
高地價政策的「機制」核心是人為製造土地稀缺性，通過控制土地供應，使供應持續低於需求，以推高樓價！筆者認為這是1997年回歸前殖民地時代的確存在的機制。
有評論指出，政府通過高地價政策獲取收入，再投入基建，製造新需求，形成「基建旋轉門」。
高地價政策有它的優點和缺點，首先為政府帶來龐大收入（高峰時佔26.6%），使其能夠維持低稅制並支持基建，同時推動房地產成為香港經濟支柱之一，多年來香港的財政穩健，地產應記一功！地產更是百業之母，地產繁榮，很多行業也會熱鬧起來！如果房地產市場的轉流率暢順，更是分配社會財富的良好工具！地產轉流做得好，經濟也跨行業流動，令普遍人得到地產的紅利！以上好處我認為應該保留。
但地產如果管理得不好，卻會有很強大的副作用！在民生方面，會推高房價和租金，加重市民負擔，而引發深層次社會矛盾！在經濟方面，高昂的商業租金削弱了香港相較其他城市的競爭力，但為何高地價政策仍可長期持續？因為雖然依賴房地產上漲的循環一旦逆轉會帶來風險，但這正是市場的調節能力，因為風險爆破那天起，市場就重新再分配，令本來買不起樓的人可以買得起樓！這本來是自由經濟的機制，但如果沒有整體行政的配合，這個效果是做不到的。
我認為現在香港政府的確沒有高地價政策的意圖，但回歸後政府忙於處理政治上的摩擦，以及需要處理所謂「地產霸權」的平衡，關於土地供應、財政依賴，這個情況至今仍然持續。例如2022/23至2024/25的近3個財政年度，因地價收入的不理想，撇除發債收入，政府每年赤字逾1700至1800億元以上（詳見圖表）。我認為現在是解決這個問題的時候，因為政府已經成功奪回造地的主導權和供應權，政府有條件透過供應去令樓價受控地溫和上升！令發展商盈利由「厚切」改為「薄切」，即是薄利多銷，這個共贏方案才是房地產政策的王道方案。
我認為現在香港政府在信念上雖然想擺脫但實際供求上仍然是陷於高地價的結構迷陣中，政府和官員在供應上都是過分依賴一手樓，一手樓是高成本產品，只有消費市場金字塔頂的人才能夠負擔得起，讓這個水平主導市場無疑等於是高地價政策。
另外，曾幾何時政府打算用三成私樓去資助七成資助房屋，這也是進一步依賴房地產的高地價政策的結構！
還有填海，在成本角度不可能不困在高地價中！
香港的財政收入太依賴地皮收入，地皮不會平賣，無疑也是高地價政策！我認為近年是一個變相的壓力測試，香港面對2019年之後的暴動和疫情，甚至中美之間的貿易戰摩擦影響，在困難中我認為政府大概遲了半年去撤銷樓市辣招，接着香港政府就要面對市場承受打擊的財政赤字，最後我們都要恢復基本的市場邏輯，這變相壓力測試反映香港財政不可能承受樓市欠佳的事實！我認為政府是低估了一些關鍵，就是政府本質上是樓市的最大炒家，雖然這樣說不好聽，但簡單易明。解決樓市結構，首先要政府這個大炒家「從良」！有策略地將樓市引導向薄利多銷，我認為官員不應過分追求KPI（關鍵績效指標），KPI往往忽略了過程中的一眾關鍵處！樓價當然越平越好，但是不能夠違反生產成本，否則蝕本生意不單只發展商不會做，甚至政府都沒能力去做。
我們當下的要先回復樓市的正常暢順和興旺，然後政府要漸進式增加供應同時減低地價，地價平了，供應多了，如此就能夠做到樓價接近通脹地慢性上升，市場也逐漸走向薄利多銷和樓價平穩。
當然，除了地價之外，政府可以在建築成本上突破。在政府來說，令建築成本降低不太難，就是將1997年之後樓市架床疊屋的規例適當鬆綁，就一定可以進一步將建築成本減低！香港與內地只是一河之隔，為何建築成本如此懸殊？這就是制度的問題！
我們應善用二手市場去化解需求，除了可以成功令一二手分工有更大效益和財富分配更勻之外，香港樓市結構其實比內地更健康，我們有條件做好一二手市場的分配，成為內地城市的模範。我認為香港應該除了遵守國家大方向之餘，更加重要是繼續發揮自身長處，做到出色，讓內地可以借鏡仿效。
今屆政府成功地搶了造地權，也成功地在行政上把握了效率和主動，這兩個是十分超卓的成就，如果善於運用，按部就班，十年後香港是可以做得更完美的。
最後要提醒的就是，「房住不炒」是大方向，樓市不鼓勵短線炒賣，這是因為讓樓市紅利留給用家或者長線投資者！但我們不應該疏遠樓市，尤其是在AI牽頭的新時代節奏之下，人對居住的需要是AI顯然不能夠取代的投資產品，所以在高科技之下，市場顛覆性反而越來越大，財富初步亦分配得不勻，正正是需要穩定的房地產去平衡分配利益！樓市必須健康發展，但想放棄樓市這經濟命脈的想法是十分危險的！
