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測量師專欄
認識物業的範疇–提高物業地產代理的生意額
黃雍盛
雍盛資產評估及房地產顧問有限公司-董事總經理
英國皇家特許測量師學會會員（MRICS）（1992年）
香港測量師學會會員（MHKIS）（1994年）
英國仲裁學會會員（MCIArb）（1992年）
香港仲裁司學會會員（AHKIArb）（1992年）
香港註冊專業(產業)測量師（RPS）（mid-1990年）
香港地產行政師學會會員（MHIREA）（(2005年)
英國皇家特許測量師學會會員（MRICS）（1992年）
香港測量師學會會員（MHKIS）（1994年）
英國仲裁學會會員（MCIArb）（1992年）
香港仲裁司學會會員（AHKIArb）（1992年）
香港註冊專業(產業)測量師（RPS）（mid-1990年）
香港地產行政師學會會員（MHIREA）（(2005年)
2008-06-18
認識物業的範疇–提高物業地產代理的生意額
某天，某資深外藉產業測量師前輩眉頭深鎖地走來與我傾訴，細語間道出近十年經營測量師行的苦處，最終扣問筆者一個實際的問題，就是怎樣做才可以增加生意額。筆者很爽快地回答他 –「轉型」。
以現今地產或測量界的商業經濟學角度來說，「轉型」不是指在生意類別上的轉變，去開設的士高酒吧或主題餐廳，而是指擴濶對地產事物(substances)上的認識，這是橫向的業務發展(horizontal integration)，增加或創造自我生意的商機(opportunities)，也同時可提昇自我地產企業的實力(strength)，令到市場中競爭(threat)對手的弱點(weakness)浮現，減少了無限的自由市場對自我企業的競爭，這就是所謂現今的商業策略管理(contemporary business strategy)。
橫向的地產業務發展，就是除了買賣已建成的物業外，也可買賣物業的權利(property rights)或利益(interest)，簡稱權益；利益亦可稱為次等利益(minor interest)，筆者不鼓勵形容為「lesser interest」，這不是正統的術語，是一個馬虎的「Hongy」詞語，在法律上可能因誤解(interpretation)而引致錯誤的判決。
權益只有真誠的業主(bona fide owner)才可擁有，業主意指為在土地上持有永久屬權產業(freehold estate)的持有人，並擁有法定上的身份(legal in status)，即為法定業主(legal owner)，他有絕對權利(absolute right)去處置專有權益(disposition of proprietary rights)，包括土地利用(use)、持有和佔用(possession & occupation)及享用物業(enjoyment of the property)。土地利用、持有和佔用及享用的方法，只需符合法規，便可由業主獨立地決定處置的方式。但權益一定要與土地一起跟隨(run with the land)才可處置，其中包括 :
(a) 在利用土地中從中獲取利益(profit de predre)，例如露天停車塲和釣魚塲；
(b) 地役權(servitudes / easement)，例如行人車路通道(access)、廣告牌位置(advertising rights)、地下電纜通道(underground cable trench)、高空電纜通道(overhead power transmission wayleave)、地下行車隧道(sub-stratum tunnel)；
(c) 向第三者分租(tenancy)或批出佔用土地的協議(licence)，將土地剩餘的使用年期(residual term of land tenure)由第三者享用，從而收取收益(benefit)。
從分租或佔用土地的協議中由法定業主轉讓(assignment)利益的部份就是次等利益，買賣法定業主的權益就是為轉易(conveyancing)。轉讓或轉易的服務工作，就可以產生地產代理的收入。筆者希望可在這一微小的題目上對各位提供一點啟蒙的思巧作用。
「轉型」，這句話，說來容易實現難，因為「轉型」是需要時間、資金及人才去起動，箇中牽涉了對土地法律(land law)、物業法律(property law)、及屋宇管理(housing law)上的認識、對地政總署(Lands Department)為執行土地制度的行政程序(land administration procedure)的了解，另對香港特別行政區政府對土地和樓房供應的制度(system)和政策(policy)的體會。亦即是說，將地產代理的現有營商環境、行軍遣將和客戶群的網絡中，注入地產法律、政治意識及公共行政管理制度的元素，便可享有在營商上高度的優勢，與近年曇花一現的Blue Ocean Strategy理論相近。
您可對前述某資深外藉測量師前輩的現時狀况感到興趣?
筆者最近在某酒會的熱鬧場合中碰上他，看到他西裝挺直，樣貌精神奕奕。無他，他終於在工作上找到踏脚石，他雙手合十奉上名片一張，原來他現在為一間跨國屋宇設施公司推銷室內空調設備，生活總是可安定下來。整晚他像判若兩人，拿着載滿紅酒的高身杯子，開懷地暢飲，就是這樣渡過晚宴。不過，直接了當說，那位外藉測量師前輩不是「轉型」，而是「轉行」。
1. 本題的核心處 - 「轉型」
某天，某資深外藉產業測量師前輩眉頭深鎖地走來與我傾訴，細語間道出近十年經營測量師行的苦處，最終扣問筆者一個實際的問題，就是怎樣做才可以增加生意額。筆者很爽快地回答他 –「轉型」。
2. 「轉型」的意義
以現今地產或測量界的商業經濟學角度來說，「轉型」不是指在生意類別上的轉變，去開設的士高酒吧或主題餐廳，而是指擴濶對地產事物(substances)上的認識，這是橫向的業務發展(horizontal integration)，增加或創造自我生意的商機(opportunities)，也同時可提昇自我地產企業的實力(strength)，令到市場中競爭(threat)對手的弱點(weakness)浮現，減少了無限的自由市場對自我企業的競爭，這就是所謂現今的商業策略管理(contemporary business strategy)。
3. 地產業務的橫向發展
橫向的地產業務發展，就是除了買賣已建成的物業外，也可買賣物業的權利(property rights)或利益(interest)，簡稱權益；利益亦可稱為次等利益(minor interest)，筆者不鼓勵形容為「lesser interest」，這不是正統的術語，是一個馬虎的「Hongy」詞語，在法律上可能因誤解(interpretation)而引致錯誤的判決。
4. 權益和次等利益
權益只有真誠的業主(bona fide owner)才可擁有，業主意指為在土地上持有永久屬權產業(freehold estate)的持有人，並擁有法定上的身份(legal in status)，即為法定業主(legal owner)，他有絕對權利(absolute right)去處置專有權益(disposition of proprietary rights)，包括土地利用(use)、持有和佔用(possession & occupation)及享用物業(enjoyment of the property)。土地利用、持有和佔用及享用的方法，只需符合法規，便可由業主獨立地決定處置的方式。但權益一定要與土地一起跟隨(run with the land)才可處置，其中包括 :
(a) 在利用土地中從中獲取利益(profit de predre)，例如露天停車塲和釣魚塲；
(b) 地役權(servitudes / easement)，例如行人車路通道(access)、廣告牌位置(advertising rights)、地下電纜通道(underground cable trench)、高空電纜通道(overhead power transmission wayleave)、地下行車隧道(sub-stratum tunnel)；
(c) 向第三者分租(tenancy)或批出佔用土地的協議(licence)，將土地剩餘的使用年期(residual term of land tenure)由第三者享用，從而收取收益(benefit)。
從分租或佔用土地的協議中由法定業主轉讓(assignment)利益的部份就是次等利益，買賣法定業主的權益就是為轉易(conveyancing)。轉讓或轉易的服務工作，就可以產生地產代理的收入。筆者希望可在這一微小的題目上對各位提供一點啟蒙的思巧作用。
5. 為成功「轉型」的先决條件
「轉型」，這句話，說來容易實現難，因為「轉型」是需要時間、資金及人才去起動，箇中牽涉了對土地法律(land law)、物業法律(property law)、及屋宇管理(housing law)上的認識、對地政總署(Lands Department)為執行土地制度的行政程序(land administration procedure)的了解，另對香港特別行政區政府對土地和樓房供應的制度(system)和政策(policy)的體會。亦即是說，將地產代理的現有營商環境、行軍遣將和客戶群的網絡中，注入地產法律、政治意識及公共行政管理制度的元素，便可享有在營商上高度的優勢，與近年曇花一現的Blue Ocean Strategy理論相近。
6. 現實中的困難 – 永遠是可解決的!
您可對前述某資深外藉測量師前輩的現時狀况感到興趣?
筆者最近在某酒會的熱鬧場合中碰上他，看到他西裝挺直，樣貌精神奕奕。無他，他終於在工作上找到踏脚石，他雙手合十奉上名片一張，原來他現在為一間跨國屋宇設施公司推銷室內空調設備，生活總是可安定下來。整晚他像判若兩人，拿着載滿紅酒的高身杯子，開懷地暢飲，就是這樣渡過晚宴。不過，直接了當說，那位外藉測量師前輩不是「轉型」，而是「轉行」。
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