精選樓盤
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緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 570 萬
物業編號: AN263045
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
倚嶺南庭
中層 2房 實 588 呎
物業編號: AN263127
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 610 萬
物業編號: AN262603
好勝大廈
低層 實 283 呎
售 245 萬
物業編號: AN245430
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 605 萬
物業編號: AN252523
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
邁亞美海灣
高層 2房 實 515 呎
物業編號: AN259287
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
新圍苑
中層 2房 實 401 呎
售 300 萬
居二價 250 萬
物業編號: AN260469
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 22.06.26
2026-06-22
(明報)內地生付一年租逾10萬租「龍?盤」開放式戶 暑假住宅租務旺季來臨，內地學生入市活躍。被市場形容為「龍?盤」的屯門菁雋新錄租賃成交，祥益高級分行經理古文彬表示，屋苑一伙低層實用166方呎開放式戶，獲一位在嶺南大學就讀的內地生承租，月租8800元，並一次過預繳一年租金約10.56萬元、實用呎租53元；業主2019年以約282.5萬元一手購入，享租金回報3.7厘。 YOHO Town兩房呎租41元 中原區域營業經理王勤學表示，元朗指標屋苑YOHO Town 第1座高層B室，實用393方呎兩房戶，新近獲在元朗南工作的工程人員承租，議價後以1.62萬元成交、實用呎租逾41元；業主2005年以170萬元一手買入，享租金回報逾11厘 。 晉環山景一房零議價租2.28萬 港島屋苑亦不乏租務成交，香港置業高級聯席董事譚浩智表示，黃竹坑站港島南岸晉環第2A座中層G室，實用370方呎1房戶、望山景，業主以2.28萬元放租，獲外區客零議價承租，實用呎租約62元；業主2021年以1211萬元一手購入，享租金回報2.3厘。 美聯高級分區營業經理林懋霖表示，港島南岸同區揚海第1B座中層A室，實用1420方呎4房雙套戶，為屋苑較優質大單位租盤，連車位以10.5萬元獲承租、實用呎租約74元；業主2021年以約6107萬元一手購入，享租金回報2.1厘。 (明報)十大屋苑端午長周末錄10成交 一連3日端午節長周末假期結束，因不少市民外遊及受世界盃等因素影響，二手成交氣氛一般；據中原統計，十大屋苑過去3日只錄約10宗成交，若單計周六及日僅錄5宗成交，較上周末3宗升66.7%，其中鰂魚涌康怡花園、鴨脷洲海怡半島、荔枝角美孚新邨、將軍澳新都城，以及東涌映灣園未錄成交。 第一城兩房490萬沽 29年升逾倍 此外，部分二手成交屬原業主持貨多年賺錢離場個案；中原高級分行經理蔣雲軒表示，沙田第一城第9座中層H室，實用面積327方呎兩房戶，議價後獲投資客以490萬元承接、實呎14,985元；單位市值月租約1.5萬元，新買家料享約3.7厘租金回報；原業主早於1997年以約222萬元購入，持貨29年，帳面獲利268萬元，單位期內升值1.2倍。 另中原副區域營業董事伍耀祖透露，天水圍嘉湖山莊樂湖居第8座低層F室，實用面積449方呎兩房戶，以413萬元易手、實呎9198元；原業主2011年以195萬元購入，持貨約15年，帳面獲利218萬元或約1.1倍。 欣明苑兩房自由市場售485萬 晉誠高級營業經理鄧錦雄表示，深井碧堤半島第6座高層E室，實用面積521方呎兩房戶，以675萬元易手、實呎12,956元，新買家為外區客；原業主2024年以568萬元購入，持貨逾兩年，帳面獲利107萬元，單位期內升值約19%。 居屋成交方面，香港置業營業經理宋康表示，將軍澳欣明苑D座一伙高層06室，實用面積401方呎兩房戶，原業主以約510萬元於自由市場放盤，議價後減25萬元或約5%，獲換樓客以485萬元承接、實呎12,095元，較市價略低約1%；原業主2010年於自由市場以198萬元購入，持貨約16年，帳面獲利約287萬元或約1.5倍。 (明報)雅盈峰4房特色戶1.09億沽 呎售6.8萬雙破頂 一手市場暫未有大型全新樓盤登場，綜合市場資訊，6月至今整體一手成交暫時只累錄約690宗，惟港島豪宅不乏大額成交；盈大地產（0432）及資策（0497） 合作、預計短期內落成的中環己連拿利雅盈峰，最新以逾1.093億元招標售出25樓A室（不連車位），實用面積1608方呎、4房雙套間隔外連78方呎平台，實呎6.8萬元，做價和呎價均創項目新高，買家成交期90日。 柏傲莊III連售4伙一房 吸金3473萬 翻查資料，雅盈峰對上一宗高價成交於5月底錄得，當時28樓A室，實用面積1608方呎4房雙套分層戶，以逾1.032億元、實呎6.42萬元售出；項目1月底推出至今累售約90伙，佔項目單位總數99伙約91%，吸金總額近29億元 。 至於近期連接推售新盤的新世界（0017） ，旗下與港鐵（0066） 合作的大圍柏傲莊III，昨日推售4伙一房戶全部沽清，套現逾3473萬元，其中成交價最高為第8B座30樓F室，實用面積359方呎，成交價898.4萬元、實呎25,025元；項目較早前現樓重推以來累售約382伙，吸金總額逾62億元。 緹外撻大訂4房特色戶周四重推 發展商亦積極推出豪宅單位招標，嘉里（0683）旗下九龍半山龍駒道緹外，本周四（25日）起推出兩伙單位招標，包括第6座地下A室；可留意的是，上述單位屬撻訂單位重推，實用面積3466方呎，4房4套連雙工人房間隔，連約2206方呎花園；單位原於2024年11月以1.8億元連車位售出，實呎接近5.2萬元，創當時項目花園大宅成交呎價新高。 資料顯示，上述單位買家料為內地背景人士，當年採用180天成交期，並享「提早佔用優惠」等，惟日前撻大訂。 若以樓價30%計，估計該買家遭沒收約5400萬元，料為近年一手市場遭發展商殺訂金額最多撻訂個案。 (星島)新盤銷情平穩三日沽約50伙 新盤銷情平穩，過去3日共錄約50宗一手成交，最矚目為中環雅盈峰以招標形式售出一個4房雙套連工作間及平台單位，成交價及呎價創項目雙破頂；而日出康城海瑅灣及柴灣海德園期內各錄6宗成交，另外啟德柏蔚森更錄投資客斥資1752.3萬買3伙1房投資。 盈大地產及資本策略合作發展的雅盈峰昨以招標形式售出25樓A室，屬項目的「CROWN COLLECTION」系列4房雙套連工作間及私人平台間隔，面積為1608方呎，外連78方呎私人平台，成交價逾1.09億，呎價為68000元，呎價及成交價均破項目紀錄。根據成交記錄冊顯示，買家選用成交期為90天的付款計劃，並可以折扣價購入指定家電。如以上述成交價計算，買家料需支付約705.32萬印花稅入市。 翻查資料，項目對上的成交新高記錄為28樓A室，面積及間隔於是次成交單位相同，於上月底以逾1.03億售出，呎價64200元。對比下新成交單位在不足1個月時間將成交價記錄推高611.04萬，幅度約5.92%，呎價方面每方呎貴3800元。 盈大地產銷售及市務總監陳惠慈表示，是次買家充分認同中半山作為香港傳統頂級豪宅區的價值，既能緊貼中環核心商業區的國際都會脈搏，同時擁有鬧中取靜的居住氛圍。 位於己連拿利3號的雅盈峰一共設99個單位，截至昨日已累計沽出90伙，總成交金額近29億。項目預計關鍵日期為本月底，料發展商短期內會逐步展開交樓程序。 信和、嘉里、嘉華、招商局置地及港鐵合作發展的海瑅灣I於過去3日內日日有成交，共售出6伙，套現逾5168萬。成交單位包括1B座18樓C室，面積584方呎，屬於2房連書房間隔，以1072.26售出，呎價約18361元。 海瑅灣I於6月暫沽51伙，套現逾5億；至今累售808伙，套現逾71億。 同區同由信和牽頭發展的凱柏峰I亦錄成交，售出1B座38樓F室，面積337方呎，為1房單位，成交價640.01萬，呎價約18991元。 太古地產柴灣新盤海德園1期於過去3日共錄6宗成交，合共套現約6165.1萬，成交價介乎約942.6萬至1175.3萬。其中4伙為2房連梗廚間隔，同類位於項目第3座的標準兩房梗廚戶型現已全數售出，其餘2伙則為2房連開放式廚房戶型。單位買家分別來自港島及九龍區，購入單位作自住及投資用途。 凱柏峰呎價1.8萬 新世界夥遠東發展的啟德柏蔚森系列周末兩日售出6伙，合共套現4649.3萬，售出單位涵蓋1房至3房戶，面積260至512方呎，成交價由554.5萬至1105.7萬，呎價21245至23062元。其中錄大手客「一客三食」個案，該買家斥資1752.3萬購入項目3個1房戶。據了解，買家購入單位為作投資。 柏蔚森系列自現樓以來已火速售出297伙，套現逾24億。自開售以來累售934伙，共套現逾68億，當中錄得不少大手投資客及外籍買家入市。 另外，新世界及港鐵合作發展的大圍柏傲莊III昨開賣4伙1房單位，吸引10組買家到場爭購，並成功即日沽清，套現3473.4萬。該批單位面積310至359方呎，均為1房戶型，成交價由836.9萬至898.4萬，呎價由23822至26997元。 柏傲莊沽4伙 會德豐地產旗下藍田KOKO RESERVE新錄1宗成交，項目1座10樓D室，為面積520方呎的2房連儲物室戶型，成交價1033.2萬，呎價約19869元。 (東方)中環舖搶手 租金總額飆76% 首5月4大核心區年增半成 尖沙咀旺角仍挫 訪港旅客人數上升，帶動本港零售消費，商舖租賃市場含金量回升。今年首5個月4大核心購物區舖位租務成交金額逾5,866萬元，較去年同期逾5,542萬元，按年增加約324萬元，漲幅約5.8%，為連續兩年同期錄得升幅，並以中環及銅鑼灣表現最出色；其中，中環錄得的交投總值，按年同期更大幅上升逾七成。 4區涉額合共逾5866萬 今年截至5月，4大核心區期內涉及租務成交總額逾5,866萬元，以中環最多，錄得超過1,766.9萬元，按年顯著增加逾763萬元，升幅約76%，為2021年後的5年同期最多。而銅鑼灣商舖租務成交金額，亦超過1,315.3萬元，為約3年同期最多，比去年同期回升約16.4%，增加逾185萬元。 不過，九龍區的旺角及尖沙咀，同樣出現回落情況；兩區今年截至5月的成交金額分別為約1,228萬元與逾1,556萬元，按年下挫約30.4%及約5.4%，成交金額減少逾87.9萬元與超過537萬元。 成交共402宗 高位縮38% 至於今年首5個月本港商舖租賃市場成交量仍未恢復，4大核心購物區舖位租務交投量錄得約402宗，比2025年同期約428宗，按年略為減少約26宗，跌幅約6.1%，連續3年同期在400宗左右水平徘徊。以同期計，為2022年後的約4年最少，比近年高位2021年的約653宗，仍相差約38.4%。 同期4大核心區租賃交投表現，以中環表現最理想，區內今年截至5月錄約98宗成交，較去年同期約73宗，上升約34.2%；而同坐落港島的銅鑼灣，亦錄得約68宗交投，按年也漲約6.3%，兩區同樣連挫兩年後回升。其餘尖沙咀及旺角則回落，以旺角較遜色，今年首5個月錄約126宗，較去年減少約20.8%，已連挫兩年；尖沙咀則錄約110宗，按年同期下跌約16.7%。 另外，按月計，5月4大核心區租賃成交金額，以中環的表現最理想。該區錄得超過607.4萬元，較4月顯著上升約1.5倍；與去年相比，則增加約23.9%。上月尖沙咀租務成交金額涉及超過467.3萬元，按月大幅增加約59.9%，按年亦漲約36.9%。銅鑼灣及旺角成交金額較落後，分別錄得約343.2萬元與約252.9萬元，較4月回落約30.2%及27.6%。 5月4大核心購物區舖位租賃成交共錄約92宗，按月減少約23宗，跌幅約22.5%；比去年同期也減少約14.1%。上月以尖沙咀表現較好，錄得約34宗舖位租務個案，較4月增加約14宗，升幅達約70%，按年同期也漲約17.6%；其次是銅鑼灣，有約18宗，按月多3宗，上升約兩成，惟數目與去年相同。中環及旺角上月交投則較遜色。其中，中環錄得約5宗租賃成交，為核心區最少，按月大幅減少約85.7%，較去年同期則低約7.1%；而旺角有約22宗同類成交，按月及按年下跌約31.3%及約54.5%。 藥妝店120萬租銅鑼灣巨舖 今年截至5月，各個核心區舖位進場商戶都各有不同類型。其中，中環商舖獲時裝店落戶；如皇后大道中中旅大廈地下及地庫，建築面積約3,202方呎，獲該類商戶以每月約40萬元承租，呎租約125元。銅鑼灣百德新街Fashion Walk原由國際時裝租用的地庫至2樓共4層，其中地舖由本地藥妝店租用，面積達約一萬方呎，以每月約120萬元租用。 尖沙咀街舖亦重新獲鐘錶珠寶店垂青，其中，廣東道16號地下，獲同類商戶以每月約55萬元承租，以舖位面積約800方呎計算，呎租約688元。旺角西洋菜街則有兩餸飯進駐，該街道的103至109號地下連閣樓，面積共約2,400方呎，由該類食肆承租。 (東方)訪問：道富估美今年凍息 明年下調兩次 全球經濟前景充滿變數之際，道富投資管理亞太區投資策略與研究主管劉寧暉預期，今年內美國聯儲局仍會按兵不動，維持利率不變，而明年可能會減息兩次。他解釋指，隨着今年底美國國會中期選舉逼近，來自總統特朗普的政治壓力；還有聯儲局主席沃爾什本身曾表示，人工智能（AI）將提升生產力，這些因素都令加息門檻比較高。 對於市場而言，他認為當前市場已經大致消化了聯儲局的「鷹派」立場，對資產估值進行重新定價，維持利率不變本身對市場「影響不是特別的大」。沃爾什亦展現出對維持聯儲局獨立性的立場，對市場而言也算是好事。 股市有泡沫 未到臨界點 至於股市方面，道富認為在目前投資者願意承擔風險的環境下，增長股、動量股的整體表現，會好過防守型股票，比如低波動股、高息股。劉直言︰「你說市場有沒有泡沫？那肯定是有的……但要說泡沫已經到臨界點要爆了？我認為還未到時候。」整體而言，他覺得目前市場情緒還是比較樂觀。 在各個市場之中，他偏好美股，原因是美國股市的基本面「非常強」，包括收入、盈利增長等財務指標都仍然良好。另外，分析師持續對美國企業盈利提高預測，這些強勁基本面背後，很大程度是歸功於AI的投入，包括今年雲服務廠商預期將投入逾7,000億美元於AI基建，而到2028年投入更有望升至一萬億美元，這將為整個產業鏈上下帶來收入及盈利。 另外，他比較看好新興市場，隨着未來美伊局勢緩和，加上美國短期內料不會加息、美元有機會回落，對新興市場有利好作用。在亞太區內的新興市場經濟體亦有不少亮點，比如台灣的晶圓代工產業、南韓的記憶體等。展望未來，如果油價壓力得到緩解，對於依賴進口能源的亞洲經濟體，亦會有更大的幫助。
成交快訊
嶺大內地生年繳10.56萬租菁雋開放戶 回報3.7厘
2026-06-21
祥益地產高級分行經理古文彬(Ryan Ku)表示，日前促成一宗屯門菁雋之租賃成交個案，是次租客為嶺大內地生，該單位的租金回報率高達3.7厘。 古氏稱，上述所錄成交單位為低層2室，實用面積166呎，開放式間隔。租客主要鍾情單位附設企理裝修，可即租即住，加上開放式戶型租金門檻相對較低，且毋須與他人合租，私隱度較高，遂便決定以月租8800元承租單位，並一次過預繳一年租金涉及金額10.56萬元，實用呎租為53元。古氏續稱，如以業主於2019年以約282.5萬元的購入價計算，該單位的租金回報率高達3.7厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
錯誤置業概念撥亂反正
2026-06-18
*轉載自2026年6月18日的香港仔 原文：香港置業的難度長期被誇大！終於有更多香港精英盡言責，紛紛發文以正視聽，筆者過去多次撰文並陳列數據：年輕人是有能力靠自己置業（兩口子收入中位數合共5萬元，每月儲蓄3成收入，約3年多可儲蓄到價值約620萬元物業的首期資金，並且可符合銀行的入息要求），而上車區的樓價，例如屯門區買二手兩房單位不乏400多萬元，樓價比兩口子的購買能力再便宜100多萬元，我們未來要做的是將上車觀念撥亂反正，理順各置業階梯的轉流率。日前《國際住宅負擔能力報告》公布後，被傳媒以「不吃不喝14.1年才能置業」作標題！這類報導最大盲點，是以稅前收入作為計算基礎，低估了香港是低稅率地區，香港市民實際稅後購買力其實強得多！香港更擁有極為成熟且覆蓋廣泛的公營房屋補貼階梯，以私樓樓價中位數字除以所有家庭的入息中位數字其實是一種誤導！香港半數家庭居於公營房屋，拉低了整體入息中位數來對比高收入階層的私樓樓價，得出的結果自然嚴重失真！事實上，換樓階梯不只是累積市民的財富，市場暢順運作更加有助於分配社會財富！轉流率改善能夠增加二手放盤量，香港是一個十分幸福的地方，有完善房屋政策，近半居民住在資助房屋（包括公屋、居屋），居屋住戶可享受到樓價升值，公屋住戶可透過綠表身份，以免補地價購買居屋，更加低至半成首期上車！白居二政策不單提高了上車的機會，也提供二手供應量和令市場機制保護了居屋業主的房產價值。加上香港按揭壞賬低，令銀行安穩地賺大錢，是健康且令人驕傲的產業。香港是彈丸之地也是大都會，必會吸引越來越多人口湧入，其實很難追求地產價格太便宜，樓價能夠平衡到建築成本、通脹和做到供求平衡已經是一個合理的目標！脫離目標只會給予年輕人虛假期望，我們應該鼓勵年輕人努力工作。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-05-29
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
438.09
較上期
-0.38%
較上５期
-4.99%
以實用面積計算
470.14
較上期
+20.19%
較上５期
+9.06%