精選樓盤
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美樂花園
高層 實 591 呎
售 525 萬
物業編號: AN267667
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
聚康山莊
高層 2房 實 428 呎
售 520 萬
物業編號: AN266223
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
OMA BY THE SEA
低層 3房 實 886 呎
售 1000 萬
物業編號: AN267466
緹岸
中層 開放式 實 223 呎
售 245 萬
物業編號: AN266888
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
萬寶大廈
高層 1房 實 254 呎
售 250 萬
物業編號: AN266769
御海灣
高層 1房 實 367 呎
售 700 萬
物業編號: AN267798
麗寶大廈
低層 1房 實 248 呎
售 260 萬
物業編號: AN258242
上源
中層 1房 實 372 呎
售 380 萬
物業編號: AN246013
建生邨
高層 1房 實 385 呎
居二價 155 萬
物業編號: AN200745
兆山苑
低層 2房 實 546 呎
售 410 萬
物業編號: AN264871
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 180 萬
物業編號: AN249469
叠茵庭
低層 3房 實 575 呎
售 620 萬
物業編號: AN266393
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 590 萬
物業編號: AN262603
良景邨
高層 2房 實 443 呎
居二價 215 萬
物業編號: AN262416
聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 490 萬
物業編號: AN265248
兆邦苑
高層 1房 實 385 呎
售 320 萬
居二價 240 萬
物業編號: AN266281
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 08.10.26
2026-10-08
(東方)私宅落成量首8月跌27% 涉8987伙 僅達全年目標52% 本港私人住宅單位落成量持續回落。根據政府最新公布的數字，今年首8個月共有約8,987個私人住宅單位落成，較去年同期約12,350伙，下跌約27.2%；暫只達全年目標落成量16,975伙的約52.9%。 新界建成5810戶佔64% 根據差餉物業估價署公布最新數據，今年首8個月仍然以新界區落成量較多，達約5,810伙，佔上述整體落成量約64.6%，較去年同期約2,342伙，顯著增加約3,468個單位，漲幅約1.5倍，反映新界區主導今年私宅的落成量。 其次是港島區，私宅落成量錄得約1,879伙，佔期間落成量約21%，按年則減少約23.3%；今年截至8月，九龍區落成量最少，只有約1,298個單位，佔整體約14.4%，較去年同期約7,557伙，勁減6,259個單位，跌幅約82.8%。 細單位主導 大宅縮68% 今年首8個月私宅落成量，仍然以實用面積約431方呎以下細單位佔最多，約4,557伙，惟較去年同期約6,334個單位減少約28.1%。其次是實用面積約431至752方呎的中小型單位，錄得約3,400伙，按年亦下跌約22.1%。至於期間落成量最少類別為實用面積約1,722方呎大型單位，期內僅錄約41伙，較去年同期約128個單位，大幅減少約68%。 小型戶回報增至3.5厘 另外，8月私宅落成量共約887伙，按月大幅增加約3.8倍。各區私宅落成量方面，以新界區佔最多，達約765伙，同年7月該區錄得「零落成」情況。港島區8月有約71伙落成，該區7月亦出現「零落成」。九龍區8月私宅落成量最少，只有約51個單位，按月大幅減少約72.6%，數量為今年6月後最少。 此外，樓價整固，租金未見下跌，市場罕現3類面積單位回報率同時上升。當中包括回報率最高的實用面積約431方呎以下小型單位，該類別單位8月租金回報率約3.5厘，為自今年3月後連續4個月持平後回升，按月漲約0.1個百分點。細單位回報率於2024年8月曾升至3.7厘，創逾12年新高；近年樓價由跌轉升，回報亦隨之回軟。 至於實用面積約431至752方呎的中小型單位，8月回報率約3.1厘，按月亦上升約0.1厘，為今年1月後最高。該類別單位回報率於2024年9月曾漲至約3.2厘，為逾12年高位。另一個回報上升單位為實用面積約753至1,075方呎中型戶，最新回報率按月升約0.1厘，至約2.8厘。其餘兩類分別為實用面積約1,076至1,721方呎中大型戶，以及實用面積約1,722方呎大型單位，8月回報率維持約2.6厘及約2.3厘，按月未有變化。 (東方)赤柱或西貢豪宅地料今季招標 發展局快將公布10至12月季度賣地計劃，隨着何文田佛光街住宅地剛以高價批出，市場預計或會加快推出賣地表內的赤柱及西貢豪宅用地，但考慮到本年度供應經已達標，相信政府最多只會推出其中一幅於今季招標，市場亦已大幅調升地皮估值。 資料顯示，本財政年度上半年，即今年4至9月，各來源土地供應可供興建單位約1.24萬伙，再計及已知將納入新季度賣地計劃的市建局紅磡土瓜灣道項目，理論上供應已超出全年約1.26萬伙目標，該重建項目上月已截收意向書，料短期內推出招標。 環角道地估值逾120億 至於目前賣地表尚餘4幅住宅官地，包括赤柱環角道及西貢打鼓嶺清水灣道兩幅滾存土地，或會趁豪宅地價理想乘勢推出，市場普遍已上調兩地估值。其中，曾於2023年初流標的赤柱地皮，更有望重上百億地王之列。 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，赤柱豪宅地不屬於鐵路沿線項目，附近亦有較多公營房屋，發展上有其複雜性。但他認為，剛批出的何文田豪宅地對市場仍有參考價值，其他地區的地價亦相信已有增長。若赤柱地以分層住宅及洋房混合發展，預計每方呎樓面地價約2.5萬元水平。以項目總樓面約48.02萬方呎計，折合估值將高逾120億元。 清水灣道地估價升一成 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓亦稱，現階段只有政府擁有何文田地皮所有標書出價，相比市場更能了解其餘入標財團的投地意欲。但從最新招標結果及對上批出的市建局項目看來，發展商投地競爭更趨白熱化。該行將赤柱地皮估值大幅調升約四成，最新料每方呎約1.25萬元起，折合估值約60億元起，暫為市場下限水平。 另一幅預計有望納入賣地計劃的西貢清水灣道地皮，可建總樓面約25.26萬方呎，該行亦將其估值上調約一成，最新料每方呎約6,000元起，折合最低估值約15.16億元。 另方面，餘下兩幅待推住宅官地同位於沙田石門，近期獲批可作商住發展，供興建共約1,456伙住宅。 (東方)紅磡盤開價 入場費658萬 首岸2期推80伙 每呎2.1萬 新盤市場持續暢旺，全新盤連日開價。其中，紅磡庇利街首岸第2期昨突擊開價，首張價單涉及80伙，折實平均呎價約21,426元，是次兩房入場費658.93萬元，並將於下周一起發售該批單位。 市區大型新盤全新一期項目正式起動，恒基地產(00012)、希慎興業(00014)及帝國集團合作發展的首岸第2期，是次首批折實平均呎價，較對上於今年6月推出的同系列第4期項目，當時首批折實平均呎價約21,301元，高約0.59%。 恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，今批戶型涵蓋67伙兩房戶及13伙三房單位，實用面積339至660方呎，折實售價則由658.93萬至1,559.1萬元，折實呎價約18,974至約24,298元。 至於兩房入場單位為3樓L室，實用面積339方呎，折實呎價約19,437元。三房入場單位是5樓A室，實用面積660方呎，折實售價1,402.67萬元，呎價約21,253元。 韓續稱，樓市氣氛向好，該公司營業（二）部於今年首3季累售超過1,800伙單位，套現約238億元，打破部門成立以來成交最高金額。首岸系列項目至今則累售735伙，佔可供發售單位約94%，套現62.2億元。 WHITESAND COVE賣1920萬 美聯物業高級董事布少明表示，首岸第2期首張價單定價吸引及貼市，預計項目未來呎租可達70元，租金回報料逾4厘，估計該期項目將延續首岸系列早前的銷售表現。客源分布當中，用家比例佔約六成，投資客則佔約四成。 中原地產亞太區副住宅兼住宅部總裁陳永傑稱，上述期數作為該系列壓軸一期項目，定價與同系貨尾相若，貼市價推售，而項目樓花期不足一年，料可吸引首岸系列大批向隅客購入單位。 另外，華懋集團旗下西貢白沙灣住宅項目WHITESAND COVE，昨招標售出1座2樓A室，屬四房雙套連平台特色戶，實用面積1,039方呎，外連406方呎海景平台，成交價1,920萬元，呎價約18,479元。據悉，買家為外籍人士，參觀現樓後鍾情項目坐擁海景及會所空間，故決定購入單位作自住之用。項目至今累售14伙，套現逾4億元。 柏傲莊III三房戶呎價3萬 鐵路上蓋項目展錄承接，新世界發展(00017)的沙田大圍站上蓋柏傲莊III，昨透過招標沽出8A座33樓B室，實用面積697方呎，採三房一套設計，成交價2,143.3萬元，呎價約30,750元。柏傲莊系列自重推以來累售411伙，套現逾67億元。 此外，由恒隆地產(00101)發展的牛頭角皓日，昨連沽兩伙，套現約1,880萬元；其中，28樓D室，採兩房間隔，實用面積494方呎，成交價約984萬元，呎價約19,923元。 (東方)鐵路盤搶手 杏花邨呎售萬二 港島大型鐵路上蓋屋苑向來搶手，柴灣杏花邨一個電梯並不直達的頂層海景單位，劈價100萬元後獲投資客承接，成交呎價僅約1.2萬元水平。 中原鄭俊輝表示，上述單位為該屋苑23座一個頂層戶，實用面積約707方呎，採三房連套房間隔，設有露台並享海景，今年5月以約950萬元放售，其後下調至910萬元，最終再降至850萬元成交，呎價約12,023元。他續稱，新買家為投資客，因單位附設露台、間隔實用並享有海景，雖然位於頂層需要行樓梯，但認為呎價十分吸引，故積極議價入市。據了解，原業主早於1995年11月以約355萬元購入單位，持有近31年帳面獲利約495萬元，單位漲價約1.4倍。 深灣軒19年賺兩倍 此外，鴨脷洲深灣軒有海景單位獲換樓客垂青，該行胡志軒表示，項目2座高層F室，實用面積約483方呎，兩房間隔，望開揚避風塘海景及山景，早前以約885萬元成交，呎價約18,323元。新買家為換樓人士，因單位享有開揚景觀，具備升值潛力，最終落實購入自用。原業主於2007年僅以約295萬元購入單位，持有約19年帳賺約590萬元，單位升值約兩倍。 另方面，啟德發展區配套日趨成熟，部分上車客看好其升值空間進駐該區。利嘉閣郭煥然稱，啟德1號（I）第1座高層F室，實用面積約383方呎，一房連開放式廚房設計，外望園景，叫價約730萬元，略為減至約725萬元沽出，呎價約18,930元。新買家為外區上車人士，單位2016年一手購入價約677.8萬元，至今約10年樓價上升約47.2萬元，漲幅約7%。 (星島)上月7新盤申預售涉3778伙 新盤市場交投暢旺，多個全新項目均錄報捷佳績，刺激發展商提速推盤。地政總署昨公布，上月共有7個新申請預售樓花項目，涉及3778伙，按月激增約236%。當中伙數最多為新世界及招商局蛇口合作發展的粉嶺項目，涉2290伙。 截至上月底，今年第3季共有34個項目正待批預售，共涉及15378伙，按季增加3383伙或28.2%，創2024年第3季後的近2年新高；而上月共有7個新盤申請預售，涉及3778伙。 其中涉及伙數最多的項目為新世界及招商局蛇口合作發展的粉嶺馬適路大型商住項目，該盤1至4期在上月申請預售，合共提供2290伙。值得一提為，上述4期預計關鍵日期為2030年12月31日，樓花期長逾50個月。 由九龍倉及會得豐發展的九龍灣前九龍貨倉重建項目則入紙申請其第C及D期，涉898伙，預計關鍵日期分別為2029年9月30日及12月31日，樓花期分別長逾35及38個月。而由新地發展的元朗東成里YOHO SEASONS第2期，提供590伙。 粉嶺項目涉2290伙 另外，上月共有3個項目獲批預售，合共1380伙；全新項目包括信和、招商局置地及市建局合作發展的紅磡瑅海，提供451個單位，預計關鍵日期為2028年9月30日，樓花期23個月。 亦有2個在售樓盤，包括華潤置地旗下的西南九龍叡璟II，該盤至今已售出全數價單單位。而新地發展的西沙SIERRA SEA 2C（2）期，日前推出首批105伙價錢並將於明日起收票。 (明報)永倫逾億沽元朗樓上舖 29年帳升15% 「收租王」永倫集團倫氏家族成員再沽貨套現，資料顯示，該家族成員持有的元朗泰利街1至29號大興大廈2樓舖，面積約2.4萬方呎，早前連租約以1.42億元放售，上月初終以1.05億元易手，減價約3700萬元或26%，呎價約4375元。 上述物業現由護老院租用，月租約89萬元，即買家可享租金回報約10厘。上述物業登記買家新鴻業（大興）發展有限公司，其股東及董事包括郭海燕等，據悉，她亦有經營護老院，不排除為租轉買。原業主永倫集團倫氏家族於1997年以9100萬元購入，持貨約29年，帳面獲利1400萬元或15%。 信和工商中心一籃子單位5535萬沽 另有工商物業錄大額成交，九龍灣啟祥道9號信和工商中心1樓一籃子單位，面積共約15,513方呎，連同兩個車位一併出售，成交價5535萬元，呎價約3568元。原業主2021年10月以6135萬元購入，持貨約5年，帳面蝕讓約600萬元或近10%。 亞畢諾大廈舖2140萬易手 資料又顯示，中環亞畢諾道10至12號亞畢諾大廈地下商舖，面積約1474方呎，上月中以2140萬元易手，呎價約1.45萬元，登記買家為AIMBA LIMITED，其註冊股東及董事為SPIESSHOFER, OLIVER MICHAEL，為前著名內衣品牌黛安芬管理層成員及家族後代。據悉，上述商舖現由特色酒吧租用。 另外，世邦魏理仕獲委託以私人協商形式出售長沙灣長發街28號安發大廈地下A舖，面積約833方呎，意向價1440萬元，呎價約1.73萬元。據悉，原業主早於1992年5月以545萬元購入，若以意向價售出，帳面將獲利895萬元或1.6倍離場。
成交快訊
家庭客為方便小朋友上學 區內換較大單位 1.38萬元承租彩華花園
2026-11-04
祥益地產執行董事盤嘉茵表示，屯門彩華花園周邊配套齊備，鄰近多間學校，向來受不少家庭客歡迎。日前分行促成一宗彩華花園之租賃成交個案，單位以月租1.38萬元獲承租，該單位的租金回報率高達5.4厘。盤氏稱，上述所錄成交單位為D座低層2室，實用面積536呎，三房兩廳。租客為區內家庭客，考慮到方便小朋友在附近上學，加上家庭需要較大的活動空間，遂尋覓同區的大單位。租客心儀單位內籠裝修企理，景觀開揚，便以月租1.38萬元租入上址，以實用面積計算呎租約25.7元。盤氏續稱，如以業主於2014年約305萬元的買入價作計算，該單位的租金回報率高達5.4厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門啟豐園月租1.3萬元獲承租 租金回報率高達8.3厘
2026-11-04
祥益地產高級客戶經理陳阿麗表示，屯門碼頭區一帶交通方便，除了擁有多條巴士線及輕鐵綫外，海濱長廊更為附近居民帶來恬靜的環境。日前分行促成一宗啟豐園的租賃成交個案，該單位的租金回報率高達8.3厘。陳氏稱，上述所錄成交單位為1座中層A室，實用面積414呎。據悉，租客為同屋苑客，由於原租所無法續租，考慮到熟悉區內環境及滿意周邊配套，而且上址內附新裝及房廳窗戶擁全海景觀，遂便決定零議價以1.3萬承租，單位以實用面積計算呎租31.4元。陳氏續稱，如以業主2010年購入價約189萬作計算，該單位的租金回報高達8.3厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
香港是福地 遠勝西方
2026-11-04
*轉載自2026年11月4日的大公報 筆者常說，世事雖然總有不完美之處，但香港仍然是最幸福的地方！幸福可以被量度？筆者早前撰文，以七項數據比較香港和其他國際大城市的民生項目，探討影響幸福感的多個民生因素，結果反映香港在大部分項目上都相對優越！香港的確有條件成為最幸福的城市之一，那為什麼不少香港人仍然自怨自艾？又或者，什麼才是幸福的標準？筆者認為，幸福感本來就沒有絕對標準，每個人感受和意見都不同，但若從客觀角度衡量，我認為「能夠選擇自己是否感到幸福！其實已是一種幸福！」因為世上仍有許多人身處無可選擇的處境，戰爭中的人！身患絕症的人！飢餓中的人！這些人肯定是在不幸中，相較之下，那些身在福中不知福的抱怨，值得我們反思。為何有人「身在福中不知福」？很多人覺得不快樂其實是被資訊影響，我們不妨用這個角度去看！最近巴黎暴動，歐洲多地也出現大動亂，很多人開始討論「框架效應」（Framing Effect）這個字眼：『政治上所謂的「框架」，不一定要改變事實，只選擇強調哪一部分，就可能改變大家對整件事的理解。』看看AI解釋：『在政治學與傳播學中，「框架效應」的核心就在於「怎麼說」比「說什麼」更重要。它不需要捏造謊言或改變客觀事實，而是透過聚焦、放大某些特定元素，同時淡化或忽略其他部分，進而引導大眾的認知與情感。』即使資訊完整，表述方式仍可能改變判斷！除了「框架效應」外，還有一種資訊失真的現象是「選擇性呈現」（Selective Presentation），它指個人或傳播媒介在傳遞資訊時，只挑選並放大符合自身利益、立場或形象的部分，同時刻意省略或隱藏對自己不利、矛盾或不全面的資訊。兩種都是「扭曲事實」的資訊武器，只是一種是在資訊齊全下運用，可謂「瞪?茞暑﹞j話」的技巧，另一種就會引起資訊不完整！是斷章取義的技巧。當遇上現在的手提電話年代是餵飼式發表！資訊是被餵飼式閱讀！很多價值觀在民生和市場都扭曲運作！根據以上概念，我們去看樓市和民生！樓價平了，明明上車容易了，不是對未置業者來說是好事嗎？樓價再跌的時候，租金明明繼續向上並創新高，對業主來說是好事！感到高興的人明明多於悲哀的人，為何又當了是民生負面訊息！因為評價負面，所以樓市便失去了投資的價值，因此要上車的人猶豫不敢買！這種「樓價高不公平！樓價平沒價值 ！」的想法十分矛盾！同樣的矛盾也發生在商業市場。寫字樓和商舖的價格（不論租買）愈平，不是對從商者更有利嗎？過去不是說工商舖租金太昂貴令從商者利潤被嚴重剝削嗎？當然，以上的「理想」，如果用犧牲小部份的利益而得來，譬如若銀行對商舖經營者作出過分收緊的Call Loan的話，筆者就並不同意！再看粵港澳大灣區日益融合下，不少港人北上內地消費，這本來是無可厚非，但很多人會將港人往內地消費定為負面效果。說實話，筆者不同意！因為得益的是大多數，群眾消費平了，質素好了，服務好了，這就是消費者的選擇。消費者一樣可以隨?茩輕銎妡糷騑ㄟ爬茬Q搶回來，這是公平的競爭處境！任何市道都有有利的一方、也有被動的一方，要弄清楚自己在市場上是什麼角色，可能你是得益的一方，又何必隨波逐流看淡？看官要獨立思考分析市場，不要盲目跟隨網上的風向走！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-10-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
434.97
較上期
-1.55%
較上５期
-3.68%
以實用面積計算
418.10
較上期
-3.99%
較上５期
-6.30%