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我要發言

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屯門牛



發出時間:
2018-06-09 11:05:16
已補價居屋
第 42580 篇
[ID:50894]
  
汪總楊生Hannah 你地好,小弟有一段時間都沒有來信,但汪總所有文章同節目我每星期都不會錯過,發覺有時聽其他讀者問題更有啟發性。特別感激兩位上年對小弟既指導,順利經祥益認識及買入豫豐花園兩房呢個自己也十分滿意既單位。

1.近排回看之前批出屯門或天水圍既地價都要2500-4000一尺,計入過去兩三年地價升值和建築成本約4000,總成本最少也要8000以上。但屯門天水圍既已補地價居屋重係大約10000-12000 一尺,感覺上如果有調整時比附近尺價達14000-15000尺既細尺數私樓防守性更高,兩位認為我呢個想法是否合理?

2.有聽過很多前輩講無論升值或防守力私數都較已補價居屋好,說因爲社區收入結構等等原因,我又不是太明白,應如何理解或比較?

3.兩位認為2018樓市上升速度較急下計掂數是否仍然適合集郵?



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公關部



發出時間:
2018-06-09 10:47:09
回應:每週樓市評論 - 樓價下跌的可能性
回應:Jo [第 42578 篇]
第 42579 篇
[ID:50893]
  

你好,Jo
總裁汪敦敬先生已收到閣 下的留言,將於6月11日(星期一)中午12時在「每週十大地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」中親自作出回應(當日會視乎回覆留言的進度,有機會順延下週),閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目:http://www.manyw.com/,再次多謝閣 下對我們的支持!

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Jo



發出時間:
2018-06-08 21:22:19
回應:每週樓市評論 - 樓價下跌的可能性
第 42578 篇
[ID:50892]
  

汪總您好!

本人一直是您的讀者,對您的觀點及思維模式也十分認同。最近也一齊跟您思考樓價下跌的理由, 小弟有一招金管局可能出的大絕, 就是叫停銀行轉按業務, 令很多業主無法從樓價上升中套出現金, 這樣就有可能會影響到「財富效應」

您認為金管局會否做到這麼絕呢? 希望有機會可以在節目中討論一下, 謝謝!

回應此留言 
公關部



發出時間:
2018-06-08 17:07:43
回應:為升級三房單位舖路
回應: 547 [第 42574 篇]
第 42577 篇
[ID:50891]
  
你好,547
總裁汪敦敬先生及楊生已收到閣 下的留言,將於6月11日(星期一)中午12時在「每週十大地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」中親自作出回應(當日會視乎回覆留言的進度,有機會順延下週),閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目:http://www.manyw.com/,再次多謝閣 下對我們的支持!
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Ryan ku



發出時間:
2018-06-08 11:32:41
回應:置業難題(居屋VS私樓)
回應: Mr.Wong [第 42546 篇]
第 42576 篇
[ID:50890]
  
你好
如新居屋是你名做業主,而私樓則由母親做業主,這樣不需要付15%從價印花稅
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Rogerlee



發出時間:
2018-06-08 09:50:31
回應:厘印稅問題
回應: 豪 [第 42558 篇]
第 42575 篇
[ID:50889]
  
你好,豪
如果你是分開2個地址,可以照正常打2份厘印
如果你是同一地址分租則未必可以分開打
建議你向稅務局查詢
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547



發出時間:
2018-06-08 02:54:37
為升級三房單位舖路
第 42574 篇
[ID:50888]
  
汪生及楊生你們好,首先非常感謝你們貼地的樓市分析,同時又不吝嗇與網民分享寶貴知識經驗,令我在理財及置業方面有不少啟發!小弟不才,32歲,與家人同住,月入只有約25K,並沒有其他財力支持,但幸得自己以往努力儲蓄及工餘時間兼職及經營小生意,於2016年初儲得首期以310萬購入沙田區上車盤,作將來結婚自用,物業現放租約11.8K,現值約480萬,尚欠銀行約265萬,原有按揭(H+1.68)罰息期剛滿,手上有約30萬現金放於Mortgage Link戶口備用。

有感與女友打算於明年結婚,二人月入共45K,並打算日後生
小朋友,故將來需部署換大兩房或三房單位,因此想出以下方案:


1. 將上述物業改以6成按揭並收回自住,好處是風險較低,並可以賺取回贈及以減低利息開支及利率(以H+1.3計),但由於只擁有一個物業及沒有了租金收入,故對資本增值及部署較為不利。

2. 加按物業到8成及收回自住,套出約100萬現金,加上手頭上的現金應有機會以未婚妻名義購入多一個約450萬元的單位。好處是可在龍市下加快資本增值,增加日後換大兩房或三房單位的機會,但由於購入單位會令現金及借貸比率較為緊張,風險較高。

3.如方案2的風險太高或找不到心儀單位的話,套出現金購買其他資產如車位、海外物業或REITs等,以保留實力等待下一個機會。

現想請教兩位:
Q1. 以上那一個部署較為適合我的情況?
Q2. 若採用方案2,由於本身物業已在新界東,故擬購物業是否應在其他區域以分散風險?另外小弟亦認同新界西物業較為抵買應有不錯潛力,你們又認為約450萬預算在屯門及玩元朗區有什麼屋苑推介?
Q3. 有其他更好的建議或如何改進以上方案,實行時又需要注意什麼?

先謝謝解客及二位前輩的真知灼見,同時祝貴公司生意如龍市蒸蒸日上!
回應此留言 
Mr Wong



發出時間:
2018-06-07 19:29:21
回應:置業難題(居屋VS私樓)
回應: Mr.Wong [第 42546 篇]
第 42573 篇
[ID:50887]
  
謝謝你的回覆。

假設我首先用我的名義去申請新居屋,並申請按揭。

然後,我用我母親的名義去買私人樓,我做諮詢人去申請按揭,假設通過了銀行壓力測試,批了按揭,那麼我又需唔需要付15%從價印花税?

這個做法又可唔可行?

回應此留言 
公關部



發出時間:
2018-06-07 15:43:47
回應:弱勢社群
回應: John [第 42569 篇]
第 42572 篇
[ID:50886]
  
你好,John
總裁汪敦敬先生及楊生已收到閣 下的留言,將於6月11日(星期一)中午12時在「每週十大地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」中親自作出回應(當日會視乎回覆留言的進度,有機會順延下週),閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目:http://www.manyw.com/,再次多謝閣 下對我們的支持!
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公關部



發出時間:
2018-06-07 15:43:14
回應:每週樓市評論 - 樓價下跌的可能性
回應:旁觀者 [第 42567 篇]
第 42571 篇
[ID:50885]
  

你好,旁觀者

總裁汪敦敬先生已收到閣 下的留言,將於6月11日(星期一)中午12時在「每週十大地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」中親自作出回應(當日會視乎回覆留言的進度,有機會順延下週),閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目:http://www.manyw.com/,再次多謝閣 下對我們的支持!

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公關部



發出時間:
2018-06-07 15:42:27
回應:換樓的困惑
回應: 集郵者 [第 42566 篇]
第 42570 篇
[ID:50884]
  
你好,七十後
總裁汪敦敬先生及楊生已收到閣 下的留言,將於6月11日(星期一)中午12時在「每週十大地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」中親自作出回應(當日會視乎回覆留言的進度,有機會順延下週),閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目:http://www.manyw.com/,再次多謝閣 下對我們的支持!
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John



發出時間:
2018-06-07 13:27:34
弱勢社群
第 42569 篇
[ID:50883]
  

汪生,楊生,主持你好,

非常好及高質素的分析

本人叫John, 34歲,自己月入約$11萬,太太是專業人士,月入$7萬,兩個兒子讀國際學校,租樓住,扣除開支後家庭每月盈餘約8萬5千。

三年前父親大病,沒有保險,賣了樓亦動用了我的儲蓄醫病,可惜最後也回天乏術,我是獨子,現還要負責供養母親。

慚愧地目前家庭資產只剩約6百萬,散落在股票基金等。

很苦惱,以目前環境,買二手樓要動用所有現金才勉強買到20年樓齡三房,連工人一家五人,兩房實在容不下。

買新樓首期輕鬆但月供變得吃力(要5萬以上),因為新樓比較大一點的都開價很高。

自問很失敗,唔上唔落,深深體會汪總說沒有資產的風險

請問如果你是我會怎樣做?夫婦兩個都有人頭,有穩定糧單稅單,希望能給一點意見,改變一家人的命運!

謝謝!!
回應此留言 
Ryan Ku



發出時間:
2018-06-07 12:23:35
回應:置業難題(居屋VS私樓)
回應: Mr.Wong [第 42546 篇]
第 42568 篇
[ID:50882]
  
你好 mr wong ,這情況就應該先買私樓再用綠表買居屋
,買私樓要睇壓測,但用綠表部份銀行就不用睇,希望解答到你的問題(文字未能詳盡解釋)
如再有問題可直接致電到分行24682048或者可留低你的聯絡資料再詳談
回應此留言 
旁觀者



發出時間:
2018-06-07 10:17:52
回應:每週樓市評論 - 樓價下跌的可能性
第 42567 篇
[ID:50881]
  
但是隨著我們這社群走向年老,也隨著我們身體的機能毛病增加而沒有那麼進取,止賺的心態就會日益濃厚,我認為隨著香港人口老化止賺行為會增加.

有聰明的富一代(60+)已將財富管控權交給富二代. 而正值成熟期之富二代是會比較進取, 以我觀察到他們只買不賣, 甚至買得更進取. 一人控數十單位比比皆是. 及因政府之辣招, 所有買賣只能在低槓桿情況下進行. 業主已太強, 小市民如我根本無法跟隨.
回應此留言 
集郵者



發出時間:
2018-06-07 00:43:34
換樓的困惑
第 42566 篇
[ID:50880]
  
汪總你好,本人追隨汪總節目很久,早年亦都跟著汪先而不停買入單位。現在手上已持有六個物業,現在因辣招關係已難於再買入,再重新檢視後應該是時候換貨。本人打算把東涌一個565呎物業市值750萬賣掉,之後1. 換同區大單位約900-1000呎,約一千萬 2. 換奧運站但比現在較少約480單位,同單一千萬。希望楊先生和汪總能給予意見,究竟應該換大定換區,不勝感激。
回應此留言 
Mr.Wong



發出時間:
2018-06-06 22:56:29
回應:置業難題(居屋VS私樓)
回應: Kevin Wong [第 42564 篇]
第 42565 篇
[ID:50875]
  
謝謝你的回覆

另外想問下如果在買樓的次序上,依我的情況,應該先買一個私樓單位再買居屋,還是先買一個居屋給父母居住較好?

我在諗,如果先買居屋再買私樓,我怕未必過到銀行壓力測試,因為供樓支出(居屋加私樓)可能已超出水平,最後銀行可能拒絕批出按揭。

如果先買私樓,以我的情況,過壓力測試應該不難,因為只是負擔一個單位的供款,之後再買居屋,因為居屋不會做壓力測試,應該較易批出按揭。

所以想問下你的意見。
回應此留言 
Kevin Wong



發出時間:
2018-06-06 19:09:37
回應:置業難題(居屋VS私樓)
回應: Mr Wong [第 42561 篇]
第 42564 篇
[ID:50874]
  
你好,你呢個做法都可以,但如果你係想抽今期居屋,就記得要問下房委會申請人可唔可以轉番你父母名。

如果係下次申請再抽,你父母依然可以用長者身份抽都無問題
回應此留言 
公關部



發出時間:
2018-06-06 18:45:49
回應:賣出自住居屋好嗎
回應: 七十後 [第 42554 篇]
第 42563 篇
[ID:50873]
  
你好,七十後
總裁汪敦敬先生已收到閣 下的留言,將於6月11日(星期一)中午12時在「每週十大地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」中親自作出回應(當日會視乎回覆留言的進度,有機會順延下週),閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目:http://www.manyw.com/,再次多謝閣 下對我們的支持!
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公關部



發出時間:
2018-06-06 18:45:27
回應:
回應: Pinky [第 42553 篇]
第 42562 篇
[ID:50872]
  
你好,Pinky
總裁汪敦敬先生已收到閣 下的留言,將於6月11日(星期一)中午12時在「每週十大地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」中親自作出回應(當日會視乎回覆留言的進度,有機會順延下週),閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目:http://www.manyw.com/,再次多謝閣 下對我們的支持!
回應此留言 
Mr Wong



發出時間:
2018-06-06 17:37:07
回應:置業難題(居屋VS私樓)
回應: Mr.Wong [第 42546 篇]
第 42561 篇
[ID:50871]
  
謝謝你的回覆。

想問下你如果我先買一個兩房約600萬私人單位,然後向房委會刪除了自住公屋成員身份,我父母仍然可以用綠表長者身份抽新居屋嗎?
回應此留言 
FELIX WONG



發出時間:
2018-06-06 13:42:29
回應:租屋 元朗或屯門
回應: MS NG [第 42555 篇]
第 42560 篇
[ID:50869]
  
你好!MS NG
現時置樂附近,
金安大廈有個兩房單位放租,
價錢約$12000,
實用面積:326,
如有興趣/想了解更多
可致電26131000作詳細查詢!
回應此留言 
Kevin Wong



發出時間:
2018-06-06 13:34:56
回應:置業難題(居屋VS私樓)
回應: Mr Wong [第 42557 篇]
第 42559 篇
[ID:50868]
  
你好
這個做法就最簡單。不過你上一回講過用左你個名做申請人,呢方面就要問下房委會可唔可以轉番父母做申請者,因為申請者係一定要落名做業主的。

如有問題歡迎再留言,THX!
回應此留言 




發出時間:
2018-06-06 13:31:12
回應:厘印稅問題
回應: yy [第 9162 篇]
第 42558 篇
[ID:50867]
  
請問一村屋地下分了前後。分別租2人。地址如何打厘印?
回應此留言 
Mr Wong



發出時間:
2018-06-06 12:33:05
回應:置業難題(居屋VS私樓)
回應: Mr.Wong [第 42546 篇]
第 42557 篇
[ID:50866]
  
謝謝你的回覆。

想問其實抽新居屋可否用我的父母去抽,我做諮詢人?
回應此留言 
Kevin Wong



發出時間:
2018-06-06 12:27:36
回應:置業難題(居屋VS私樓)
回應: Mr.Wong [第 42552 篇]
第 42556 篇
[ID:50865]
  
你好MR Wong

當你成為居屋業主後,如要轉名都要同房委會申請,批准後才可以做轉名手續,如果成功轉名的話,你就可以無須繳付15%從價印花稅。

如果你想更清楚了解什麼情況下可豁免15%印花稅,建議你查閱稅務局網頁或直接致電稅局查詢。

我昨天提議的方案其實就最簡單,因為你將來申請轉名不是一定批准,到時可能會打亂你的計劃。

如再有問題,歡迎再留言或致電給我
回應此留言 
MS NG



發出時間:
2018-06-06 11:55:40
回應:租屋 元朗或屯門
回應: ma [第 19748 篇]
第 42555 篇
[ID:50864]
  
想搵置樂附近,兩房
回應此留言 
七十後



發出時間:
2018-06-05 23:25:24
賣出自住居屋好嗎
第 42554 篇
[ID:50863]
  
汪總你好,多謝你,今年初才第一次在網上瀏覽你的節目,接下來欲擺不能,一放假便追回你每一集的大樓市小智慧、平民財技、樓市龍門陣等,部分更會一看再看,你的分享令我得益良多,對自己一直孤身走著的路,更有信心。適逢今年6月會有新一期白居二名額出現,現就如何趁此機會走多一步,誠向閣下及貴司團隊請教。本人38歲,正職月入約3.5萬,另外如兼職教籃球,每月可額外多$8000-1.2萬收入,手上現金約70萬。

現有物業3個
1. 2007年用退回政府的公屋,與父親(現年70歲)聯名購入的自住居屋,買入價130萬,現估價約700萬(未補價),欠款約80萬
2.2011年個人名買入的收租物業,市值330萬,欠貸款150萬,月供5千,收租1萬(2014年曾加按提出部分款項投資深圳小房子)
3.深圳房子,不能加按,如賣出可套回港幣約200萬(但我看好深圳未來,如非必要不想放售)

本人年底會結婚,妻子沒有物業,收入约2萬。
現盤算如下:

方案一
1.1賣出居屋,套現約620萬,然後以父親名,由我做借款人買入800萬的3房,預首期4成及稅,預計360萬,借6成分25年還,每月還款2.1萬,要過壓測就要加埋收租及增加兼職的款項。
1.2賣居屋餘款(620-360=260萬)供妻子個人名義購入物業約500萬,借8成分30年,供父親自住。由於妻子個收入不足過壓測,可能要行方案二

方案二
先用父親名買3房,然後用妻子名借5成買收租物業,因為有租金收入及借款少,可较易過壓測,再等待時機以自住名義加按套現。

方案三
保留自住居屋,一切不變

由於居屋限制,如不出售是沒法彰顯財富効應,如我趁此時有新白居二名額及估計6月會加息的時間放售自住居屋,合宜嗎?請問我的方案可行嗎?謝謝貴團隊













回應此留言 
Pinky



發出時間:
2018-06-05 22:57:16
第 42553 篇
[ID:50862]
  
汪生,楊生,主持好,

今天有問題想請教兩位,我打算將現有屯門細單位自住物業加按套出金錢再加上我現有的儲蓄,去買入一個屋苑內的相對較平既車位,我除咗自住樓之外加上有少少股票並沒有其他資產,其實我唔太想用現金買入車位,我係想去銀行做車位按揭,但係唔知車位可以按揭做幾多成同埋自己有自住樓所以都唔知條數點計,可唔可以解釋一下個計法. 另外一個問題係金特會面好似即將舉行, 我有少少驚手上有H大藍籌可能會好大波動.你哋又點睇屯門區近海榮路H車位供應呢, 相對嚟講我覺得車位冇股票咁波動

你哋H分享越嚟越精彩,我每一集都有重溫,多謝分享!
回應此留言 
Mr.Wong



發出時間:
2018-06-05 21:34:57
回應:置業難題(居屋VS私樓)
回應: Mr.Wong [第 42546 篇]
第 42552 篇
[ID:50861]
  
KEVIN 你好

首先謝謝你的回覆。

如果我本人及母親已用綠表長者抽今期新居屋(本人為申請者,母親為聯名業主),若抽中今期新居屋,在購入新居屋後可唔可以將業權轉給母親?而日後結婚買私樓時,可否豁免15%從價印花稅?

結婚後,應該可以申請將業權轉給家庭成員,但不知道這樣做可唔可以豁免15%從價印花稅?
(P.S. 本人及母親心儀啟德新居屋)

又或者你有沒有更好的建議?

謝謝!
回應此留言 
KITLAM



發出時間:
2018-06-05 18:10:02
回應:屯門中央廣場
回應: POLY [第 42542 篇]
第 42551 篇
[ID:50859]
  
你好 POLY
而家中央廣場車位放賣成交價最新接近130萬
租金大約2000-2300左右
而家仍有少量放盤可供選擇
如果有興趣可以致電2404-6699 翠寧花園分行 林先生查詢
回應此留言 

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