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公關部



發出時間:
2019-04-29 10:16:44
回應:
回應: 公關部 [第 44240 篇]
第 44311 篇
[ID:52782]
  
你好,投資新人

首先多謝閣 下的留言,以下按揭部提供:

首先近親轉讓物業只需支付從價印花稅第2標準,但需出示證明文件(例如出世紙)。

(1)將妹妹物業轉名予媽媽,有以下情況要留意,按你提及妹妹物業當時借款3.5M(當時應該約為7成7),壓力測試要求為$32338,以妹妹3萬元入息,應該未能通過壓力測試,請問當時是否已加擔保人?由於媽媽沒有入息,若需承造按揭,則必須加擔保人以通過銀行壓力測試,妹妹可以作為擔保人,但要留意如果將物業計算租金收入(需打折),需先將按揭成數還至5成或以下,而且供款入息比率及壓力測試都需要下調10%。另外要先了解媽媽與爸爸聯名物業是否已沒有按揭,如有的話銀行將先扣除有關負債,如妹妹作為擔保人的話,則轉名予媽媽的物業只能承造4成按揭(出租用途),你要留意有可能需填補差額。

(2)如果將妹妹物業轉讓予你,係自住的物業原本有按揭借款3.5M,按你現時市值6.5M計算(按揭比例為5成3),如你打算當出租用途,你要留意向銀行取得出租同意書,並需將按揭還至5成或以下。如果你再要承造多一個按揭,需下調按揭成數、供款入息比率及壓力測試10%,而妹妹的物業只能承造4成按揭(出租用途),你要留意妹妹物業的估價,有可能需填補新舊按揭的差額,如你可以提供估價資料,我們可以為你詳細計算。

以下資料由數據分析部提供:
400~450萬有以下選擇, 但剩餘放盤量不多, 需抓緊時間和機會。
私樓: 凱德花園(置樂區)
已補價居屋: 兆禧苑(碼頭區)和兆康苑(兆康區)。
回應此留言 
WOODYCCM2



發出時間:
2019-04-28 18:54:45
回應:公屋買賣
回應: Wai [第 44308 篇]
第 44310 篇
[ID:52781]
  
首先多謝WAI的留言
如買多一個公屋單位自住,需補地價
在私人市場購買
良景邨現有217呎 自由價310萬
有匙引看,如有查詢請電24683838鍾先生
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sam



發出時間:
2019-04-28 18:33:10
回應:租屋 元朗或屯門
回應: ma [第 19748 篇]
第 44309 篇
[ID:52780]
  
有冇元朗近西鐵站1房全包$4000-5000
回應此留言 
Wai



發出時間:
2019-04-28 15:24:42
回應:公屋買賣
回應: KEVIN [第 4939 篇]
第 44308 篇
[ID:52779]
  
你好,本人係公屋住戶,經租者置其屋計劃向政府已買入公屋單位,但我想買多一個公屋單位自住,請問是否可行?需要合乎甚麼資格?
回應此留言 
求你原諒



發出時間:
2019-04-27 18:59:01
貴賣貴買,有限選擇下之值得與否
第 44307 篇
[ID:52778]
  
汪總、楊生,你地好!感謝你地寶貴既意見、真說話,令我地不至行更多寃枉路。現有以下想請教:
本人為80後,現月入33000,現金只400k。由於資金不足及只以一人名義購買物業,所以一直以來都是以刀仔鋸大樹先後換了幾次細價屯門樓。現持有豐景園,買入為2.9M,已過SSD,現收租11000。考慮換入更值租的物業,先放租2-3年,然後自住。由於將來只1-2人自住,希望找1房戶 (開放式怕高風險,2房又買唔起)。所以初步有以下選項:
1. 堅尼地城站旁嘉輝花園 (入場5.4M,280呎以下,租金約14-15K)
2. 滿名山1房 或海景花園2房(如5.5M有貨)
3. 全新盤 5.5M以下一房
4. 維持現狀繼續收租等物業升值 (唯屋苑仍未維修)
5. 屯門有其他更好選擇嗎?
眼見大興花園5.7M 只收租12k左右,更覺嘉輝更吸引。另怕賣樓後,礙於budget,難以買入較優質的二手樓,所以才有考慮全新樓的念頭。
希望汪總、楊生可以你地既視野比少少意見,謝謝!

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享受人生



發出時間:
2019-04-27 17:38:26
回應:買唔到樓仔變左買車位
回應: 公關部 [第 44277 篇]
第 44306 篇
[ID:52777]
  
很多謝你們的資料及寶貴意見,希望儲多虃u藥日後再計劃更好的車位投資👍
回應此留言 
Sam



發出時間:
2019-04-27 16:40:06
想買偉景車位作投資
第 44305 篇
[ID:52776]
  
請問偉景的車位投資價值,如買了易租出嗎?請問現在可租多少錢,我見管理處張貼時租位收費通告,請問有多少被劃出作時租車位呢? 請問是否因月租需求不多才有劃作時租車位呢?
回應此留言 
公關部



發出時間:
2019-04-27 11:34:26
回應:請教買入第三個物業按揭及投資策略
回應: 力爭上游 [第 44149 篇]
第 44304 篇
[ID:52774]
  
你好,力爭上游

首先多謝閣 下的留言,以下按揭部提供:
(方案一):先處理爸爸媽媽聯名的物業(要留意爸爸媽媽聯名的物業是否已沒有按揭),你預計補地價需用200萬及會還清車位按揭(80萬),合計要用280萬,,另外按揭方面由於媽媽沒有入息,需以擔保人形式協助承造按揭借款,如以你作為擔保人,你已持有一個物業並正承造按揭,銀行將下調供款入息比率及壓力測試10%,並先扣除你的按揭負債,假設新物業為500萬,以29年計算,金額約320萬(64%),但你需要留意按揭保險公司有機會因為你已持有物業,而未能再承造高成數按揭。

(方案二):打算將淘大物業轉讓予太太,由於你是2018年購入,雖然近親轉讓只需支付從價印花稅第二標準(要出示相關證明),但要留意銀行的罰息期是否尚未完結,而另需支付額外費用,如將淘大物業轉讓予太太,並還至50%按揭(需還150萬),即使將租金收入的70%加入太太入息中,仍未能通過壓力測試,你需要作她的擔保人,如你擔保太太後,以你自己名去購買一個500萬物業(銀行將下調供款入息比率及壓力測試10%),由於你46歲,銀行有機會承造29年,借款能力最高可借350萬(70%),另外要留意按揭保險公司有可能因為你已有一個擔保的按揭在身(太太的物業),而未能不批出高成數按揭。

以下資料由數據分析部提供:
400~450萬有以下選擇, 但剩餘放盤量不多, 需抓緊時間和機會。
私樓: 凱德花園(置樂區)
已補價居屋: 兆禧苑(碼頭區)和兆康苑(兆康區)。

如有查詢,請致電2191 2233聯絡按揭部。
回應此留言 
祥益按揭部



發出時間:
2019-04-27 09:35:05
回應: 樓契轉名
回應: Kelly [第 44299 篇]
第 44303 篇
[ID:52773]
  
你好!
就有關情況建議你諮詢獨立的律師法律意見,以保障你的利益。如有任何問題,可致電21912233祥益地產。謝謝!
回應此留言 
公關部



發出時間:
2019-04-26 18:29:39
回應:80後急問第二層樓的步署
回應: **開始諗退休的人** [第 44297 篇]
第 44302 篇
[ID:52771]
  
你好,開始諗退休的人
已收到閣 下的留言,總裁汪敦敬將於5月14日(星期二)中午12時在「每週地產新聞評論」親自作出回應(當日會視乎回覆留言的進度,有機會順延),閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目:http://www.manyw.com/,再次多謝閣 下對我們的支持!
回應此留言 
公關部



發出時間:
2019-04-26 18:25:25
回應:私人銀行
回應: Silver Shadow [第 44300 篇]
第 44301 篇
[ID:52770]
  
你好,Silver Shadow
客戶與私人銀行及其職員屬長遠伙伴關係,是否信得過需要時間與默契去建立,總裁汪敦敬在節目中分享有關概念是由於有留言者已到達相關階段,不過汪生不適宜在節目中作出推介,敬請見諒,再次多謝閣 下對我們的支持!
回應此留言 
Silver Shadow



發出時間:
2019-04-26 09:46:44
私人銀行
第 44300 篇
[ID:52769]
  
請問汪生可否介紹私人銀行,汪生在節目提過超過四個物業已經可以聯繫私人銀行了.
另外本人已經聽了汪生節目多年,從平民財技第一集聽起,汪生楊生神準,感謝🙏🏼
回應此留言 
Kelly



發出時間:
2019-04-25 23:03:30
回應: 樓契轉名
回應: ED [第 43844 篇]
第 44299 篇
[ID:52768]
  
你好 !
我與兩弟 共同承繼了母親留下的兩個物業,我是遺產管理人,已辦理了高院的文件。
物業一, 已供完,請問我是否可把物業賣出再分配賣樓所得款項
物業二, 倘未供完,市值約700萬,兩弟也想放棄業權,轉到我一人名下,請問這情況,我需要付多少印花稅 ?
回應此留言 
Guest



發出時間:
2019-04-25 21:01:09
回應:元朗、天水圍短期租盤
回應: 黃先生 [第 44294 篇]
第 44298 篇
[ID:52766]
  
黃生您好
謝謝查詢

暫未找到洪水橋4房短租盤。

藍地可以嗎?

請直接聯絡張小姐
24668896
以便再傾談。

謝謝
回應此留言 
**開始諗退休的人**



發出時間:
2019-04-25 20:34:11
80後急問第二層樓的步署
第 44297 篇
[ID:52765]
  
汪總楊生!你們好!小弟子有幸收聽你們的節目,一直都非常認同你們的睇法,並量力而為準備。

本人與太太人工不高,幾年前趁一結婚趁未有小朋友,有條件搏一搏,一方面買樓、一方面做生意,小賺一桶金。
但因自由行退卻,租金向上,一年只休兩日,加上有了小朋友,急流勇退,打番工。現在有以下問題想請教。

本人與太太打工月入共$55000。
2009年買了將軍澳一物業,$2.6M,現值$7.6M,已供完。(本來聯名,全靠你地的意見才有信心,拆名套現,現單人持有)
現金有$1M.
用以上物業,在上年中套現金$3.2M等機會。

可惜年尾想買的港島單位不跌(基本上$6M以上樓唔識跌)
現放棄了換地方住的念頭,諗住買多一單位收租。

如以$5.6M入淘大,收租$13000,同銀行多借$2M.

問題來了:
租金收入$156000,$5.2M-$5.5M 利息支出約$130000.一來一回一年只收$26000左右。
但佣金+稅已要$230000.
即要9、10年租才回本。

簡單講,買單位只能搏升值,這樣的投資,可取嗎?

1.) 早知唔做生意,用埋來買樓好過(香港人真係迫人只諗樓)
2.) 本人37歲
3.) Cash + 套現共 $4.2M 在手

急急急,希望可以優先處理,感激不盡。
回應此留言 
ROYCHOW



發出時間:
2019-04-25 19:29:19
回應:天小圍車位一問
回應: Boris Lee [第 44292 篇]
第 44296 篇
[ID:52764]
  
您好,有關天水圍慧景軒車位,係可以自由買賣或租用的,
因可對外租售所以比率一定高.
現市場放售$160至$180都有,大部分係露天車位.
有興趣可聯絡祥益地產銀座分行
TEL : 25761111
回應此留言 
祥益按揭部



發出時間:
2019-04-25 10:47:33
回應:厘印費
回應: Mary [第 44293 篇]
第 44295 篇
[ID:52763]
  
你好!
你可以透過律師樓進行加名,有關手續你可向你的代表律師行查詢。如有任何問題,可致電21912233祥益地產。謝謝!
回應此留言 
黃先生



發出時間:
2019-04-24 23:08:50
回應:元朗、天水圍短期租盤
回應: Guest [第 39970 篇]
第 44294 篇
[ID:52762]
  
屋企裝修想搵洪水橋短期租約樓盤大約6月中至12月6個大人十1個姐姐住最好有四間房可狗租金萬三至兩萬五麻煩幫幫手
回應此留言 
Mary



發出時間:
2019-04-24 23:00:17
回應:厘印費
回應: Kevin Wong [第 4919 篇]
第 44293 篇
[ID:52761]
  
如層樓仲未供完樓,可不可以加名?
回應此留言 
Boris Lee



發出時間:
2019-04-24 22:50:25
天小圍車位一問
第 44292 篇
[ID:52760]
  
請問天水圍慧景軒車位可否自由買賣及租給非住户?住宅與車位比率是幾多?
請提供有關慧景軒車位分行聯絡。
回應此留言 
公關部



發出時間:
2019-04-24 18:02:53
回應:
回應: Guest [第 44281 篇]
第 44291 篇
[ID:52759]
  
你好,投資新人
已收到閣 下的留言,我們仍學習將留言歸納,已將原本半小時的節目延長至一個半小時,但由於留言較多,故閣 下的留言會順延至4月29日(星期一)中午12時在「每週十大地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」中親自作出回應,閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目:http://www.manyw.com/,再次多謝閣 下對我們的支持!

回應此留言 
公關部



發出時間:
2019-04-24 18:00:52
回應:如何部署樓換樓
回應: 80後努力向上 [第 44285 篇]
第 44290 篇
[ID:52758]
  
你好,80後努力向上
已收到閣 下的留言,總裁汪敦敬將於4月29日(星期一)中午12時在「每週地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」中親自作出回應(當日會視乎回覆留言的進度,有機會順延),閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目:http://www.manyw.com/,再次多謝閣 下對我們的支持!
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公關部



發出時間:
2019-04-24 18:00:29
回應:700-1000萬選擇
回應: GC [第 44284 篇]
第 44289 篇
[ID:52757]
  
你好,GC
已收到閣 下的留言,總裁汪敦敬將於4月29日(星期一)中午12時在「每週地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」中親自作出回應(當日會視乎回覆留言的進度,有機會順延),閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目:http://www.manyw.com/,再次多謝閣 下對我們的支持!
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公關部



發出時間:
2019-04-24 17:44:13
回應:總裁信箱
回應: 80後草根人上 [第 44171 篇]
第 44288 篇
[ID:52756]
  
你好,80後草根人上
首先多謝閣 下的留言,以下資料由數據分析部提供:
目前在物業投資的方向主要是換樓或買多一間, 提升手持資產, 需視3年後你們套現的資金量和儲蓄。換樓靈活性較大, 可選擇同區換新一點, 或新界區換大一點。這段時間除了準時供樓外, 亦都做好家庭儲蓄。3年後的環境或有所改變, 歡迎網友多交流, 繼續關注。
回應此留言 
公關部



發出時間:
2019-04-24 17:42:02
回應:資助兒子上車
回應: 孟母三遷 [第 44157 篇]
第 44287 篇
[ID:52755]
  
你好,孟母三遷

首先多謝閣 下的留言,以下資料由數據分析部提供:
嘉湖三房單位幾乎上晒600萬, 按揭上只能借6成。網友孟母奪現二百萬在未來的短期內有機會會未符合預算。買601萬或以上物業, 連同雜費計算, 最少約需270萬上車資金。預算 預300萬會較為鬆動, 及增加選擇。
回應此留言 
TINGZHANG



發出時間:
2019-04-24 16:25:16
回應:世界出發-名古屋
回應: Maggiechow [第 44239 篇]
第 44286 篇
[ID:52754]
  
多謝汪生汪太悉心安排今次日本名古屋世界出發之旅,我們一行10人,好開心旅程睇到靚靚既櫻花園,仲有意外收獲睇到雪景,意想不到,太靚了!幾個同事都系第一次睇雪,開心到玩雪吻雪,大家食盡美食、飛驒牛、鰻魚、雞翼 ⋯實在回味、大家同事努力爭取入場券!人人都有機會!
回應此留言 
80後努力向上



發出時間:
2019-04-24 11:35:51
如何部署樓換樓
第 44285 篇
[ID:52751]
  
汪總楊生!你們好!小女子有幸收聽你們的節目及拜讀汪總的文章數年,一直都非常認同你們的睇法,並一步一步實踐。本人現在已經32歲/丈夫33歲,由四年前(2015年頭高位)購入第一層自住物業,並於17年尾,購入第二層物業。現在正在煩惱如何部署upgrade 物業,詳細資料如下:

1. 本人收入30,000 ,丈夫收入95,000,未有子女
2. 第一層自住物業位於新界區三房,短期內不打算搬出,由本人單名持有及借貸(因為當年本人工資比現在高),現值約8m ,尚欠4.5m
3. 第二層位於屯門時代廣場一房細單位,購入價為3.9m,由丈夫單名持有,並用九成按揭上會,尚欠3.4m
4. 手上現金➕月供股票約值1m
5. 每月扣除開銷,實際儲4萬/月

本人心知道,數年後細單位供應將增加,所以希望在三年(20年尾)鬆綁後,可以upgrade屯門物業,轉為兩房或三房,並長線持有,請問該如何部署,以下為初步諗法:

a) 同屋苑upgrade,轉為屯門時代兩/三房,但屆時樓齡已較高,難以長線持有;
b) 選擇前景秀麗的嘉湖兩或細三房,但同樣樓齡較高;
c) 選擇大角咀中型屋苑,南昌站附近,細兩房單位,現約值7m,現樓齡15年,認同九龍區未來發展前景;
d) 東涌大型屋苑,地鐵商場上蓋,樓齡15至20年,兩房面積較大有五百呎,約7m多,但長遠同區可能有大量供應,如小蠔灣上蓋發展;
e) 保持現有單位,按兵不動,向車位市場入手

多謝各位多年來的無私分享,本人將細心思量各位的專業分析。
回應此留言 
GC



發出時間:
2019-04-24 00:56:59
700-1000萬選擇
第 44284 篇
[ID:52750]
  
汪總提出700-1000萬樓將會跑出, 請問汪總及Goat sir在各區有哪些屋院推介?
回應此留言 
公關部



發出時間:
2019-04-23 20:08:13
回應:換樓
回應: Quentin [第 44272 篇]
第 44283 篇
[ID:52749]
  
你好,Quentin
已收到閣 下的留言,總裁汪敦敬將於4月29日(星期一)中午12時在「每週地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」中親自作出回應(當日會視乎回覆留言的進度,有機會順延),閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目:http://www.manyw.com/,再次多謝閣 下對我們的支持!
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公關部



發出時間:
2019-04-23 20:07:18
回應:應如何選擇
回應: 阿玲 [第 44267 篇]
第 44282 篇
[ID:52748]
  
你好,阿玲
已收到閣 下的留言,總裁汪敦敬將於4月29日(星期一)中午12時在「每週地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」中親自作出回應(當日會視乎回覆留言的進度,有機會順延),閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目:http://www.manyw.com/,再次多謝閣 下對我們的支持!
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