第 44451 篇
[ID:52932]

你好， 買得太遲
首先多謝閣 下的留言，以下資料由數據分析部提供：
網友提出換樓的方案, 但注意的是新界不少上車盤的價格逐漸上500萬或以上, 網友需留意市況和計好預算。
但是由於你是換樓, 在貴賣貴買的情況下, 對你的方案樂觀。

第 44450 篇
[ID:52931]

你好， 努力人
首先多謝閣 下的留言，以下資料由數據分析部提供：
以2018年新居屋為例, 超額認購60倍, 有機會因為連續不中籤而未能落實方案。由於不少自由價居屋上車盤的價格逐步迫近500萬, 有機會令你套現的生活費減少。建議採用Kit 方案, 買綠表公屋居屋。

第 44449 篇
[ID:52930]

你好， 阿慧
首先多謝閣 下的留言，以下資料由數據分析部提供：
根據祥益數據, 屯門二手樓盤放盤量 300萬或以下已絕跡市場。網友需注意預算。如入息能力許可, 可做8成按揭買600萬物業, 首期連雜費約145萬, 入息要求約4.6萬。

第 44448 篇
[ID:52929]

你好，老實人
首先多謝閣 下的留言，以下資料由數據分析部提供：
需視乎你期間的儲蓄和3年後賣樓後套現的資金量, 例如你套現取得約270萬或以上, 可以幫助你問鼎600萬以上物業。

第 44447 篇
[ID:52928]

你好，穩中求勝
首先多謝閣 下的留言，以下資料由數據分析部提供：
網友第1和第2方案確是辦法之一,

額外方案可考慮賣出車位, 助老婆買入600萬樓下物業。
如若按兵不動, 可考慮慳D使, 儲多D。

第 44446 篇
[ID:52927]

你好，Coffee
總裁汪敦敬先生及嘉賓楊生就閣下的留言，已於今天祥益網上電視台「每週地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」作出回應，閣下可到以下網址連結重溫：http://www.manyw.com/media/?a=5300
再次多謝閣下對我們的支持!!

第 44445 篇
[ID:52926]

你好，Tommy
總裁汪敦敬先生及嘉賓楊生就閣下的留言，已於今天祥益網上電視台「每週地產新聞評論」中作出回應，閣下可到以下網址連結重溫：http://www.manyw.com/media/?a=5300
再次多謝閣下對我們的支持!!

第 44444 篇
[ID:52925]

你好，八十後小姐
總裁汪敦敬先生及嘉賓楊生就閣下的留言，已於今天祥益網上電視台「每週地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」作出回應，閣下可到以下網址連結重溫：http://www.manyw.com/media/?a=5300
再次多謝閣下對我們的支持!!

第 44443 篇
[ID:52924]

多謝汪生GONNA安排COVA領袖飯局,由老闆娘親自配搭不同清酒,真係正到不得了,話咁快又過左一個開心晚上

第 44442 篇
[ID:52923]

汪生、楊生

多謝您們的分享。我近日見到太和站有投資者拆售某屋苑車位，該投資者向買家提供3年期5%的7成貸款，第一年擔保回報4%，之後就視乎買入的車位租客支付租金。

一直您們都提醒Fans 小心劏舖，這類分拆車位有什麼要注意呢? 我家住港島，所以想買入這車位純粹投資用，并非自用，因為買樓的名額已用盡。

按照目前投資者的售價(159-165萬)及月租(3000元)水平，該屋苑的車位實際回報為2%，據說該車場已滿租并有70個人排租位，住戶與車位比率為6:1。您們覺得這個車位值得投資嗎? 屋苑以2-3房為主，叫價在600-1000萬左右，該屋苑業主或其他投資者會於1-2年後以200萭買入這車位嗎?

請賜教!

無名(額)人士上

第 44441 篇
[ID:52922]

收到峰哥,首先多謝你留言,會安排同事聯絡你,希望幫到你手

第 44440 篇
[ID:52921]

我想買 500-600萬上車 三房單位
請急速回。電話5*******

第 44439 篇
[ID:52920]

汪生楊生您地好呀
感謝之前兩位解答過本人既來信，本來想要再回信給兩位，但轉頭下一集既總裁信箱已經比到重要參考，十分感謝。反而，很想回應一下汪生之前提及某youtube頻道對汪生的抄襲指控。


本人一直有收聽大樓市小智慧、樓市龍門陣以及汪生祥益地產頻道，亦沒想過最後自己竟然會參與網聚。幾年來，見證汪生客觀分析樓市、邀請有識之士分享對樓市的見解，苦口婆心教導人突破盲點、理智解讀香港這個畸形的住宅市場，是難得樓市精讀節目，令不少人學懂避開各種陷阱去覓得安樂窩，實在由衷感謝。本人同時亦是此youtube頻道的聽眾，幾位主持一向以討論時事新聞、股市財技、踢爆騙局而受歡迎。然而而樓市方面並非幾位主持人他們的強項，很多時候都是以吹水形式出現，很多時候甚至離題。客觀點說，這個頻道根本沒有任何一集節目，集中討論樓市之餘又能夠提供詳細資料去支持論點，而且有關樓市的節目，一個月也未必有一節 ，他們的口頭分析根本不能和汪生的分析作比較。

其中一位主持指自己是第一人提出「樓本位」，這個說法並沒什麼根據。
1.市場一向有「金本位」此詞已久，衍生出「樓本位」此詞，實在沒什麼出奇
2.汪生的忠實觀眾都知道「樓本位」並不是汪生的核心理論。我如果冇做錯功課，汪生最核心的理論有龍市理論、財富效應，而分析樓市時則會將貨幣供應以及土地供應納入考慮。其他理論，包括沙漠礦泉水、百葉簾理論及井噴理論都有明確提及出自法子及亮劍，並請他們親自亮相解釋。所以該youtube頻道以汪生及外兩人抄襲他們樓市觀點的指控為標題，大字標題指控既不合理亦很冒犯。

作為聽眾感覺該主持人Tony似乎自視過高了，每星期做節目要找題材，竟然找到了近年最熱的樓評專家汪生頭上了。所以見到汪生之前的回應實在很厚道和溫和，實在令人折服。

另外，想請問如果賣樓套現1300萬現金,去換兩個單位,一個三房自住、一個投資，兩位會買選擇買邊度呢?

還有,很喜歡Hannah做節目,很流暢，是很好的主持材料

八十後小姐


P.S.主持人他們亦曾經於節目中承認，某些標題設計及討論事項會令直接影響他們的訂閲人數以及瀏覽人數，所以亦令他們習慣以此種標題作招徠，目的是將節目將所得收益用作捐贈派米予有需要長者之用,汪生唔好因為佢口沒遮攔咁嬲啦

第 44438 篇
[ID:52919]

汪生，楊生大家好！首先好多謝你地不偏不倚每星期為我地年青人講解樓市，幫助好多年青人上車，組織一個安樂窩。本人對汪生�H龍市理論深感佩服。

背景：
本人30歲，政府人工扣除強積金後為$68,000。

2016年頭以280萬買入第一個282呎大圍的單位。現時每期還款8000，年利率2.375%，欠銀行203萬，租金收入12,500，現時估值480萬。

2017年頭母親見本人買樓亦感興趣投資樓市，並把一個冇樓梯�H唐樓換樓以455萬買入一個西營盤40年樓齡374呎�H單位，現時估值$590萬，作自主之用，本人作為供款人，每期還款10,400，年利率2.275%，欠銀行256萬。

問題：
本人家庭現有資金400萬，現主要存放於按揭戶口賺息。現有以下選擇，希望汪生楊生賜教。

1. 母親先繳款約20萬印花稅連雜費轉讓自住物業給本人，並以上次龍市一期頂部�H呎價購買一個500萬以下�H單位：如屯門泳池及碼頭一帶�H兩房單位、九龍灣或大圍單位，作為日後本人搬出後自住用。當中交易將以本人為借款人，預算以200萬左右作為首期及雜費。達成一人供三樓，剩餘182萬存放於按揭戶口。

2. 母親先繳款約20萬印花稅連雜費轉讓自住物業給本人，純綷以一個龍市一期底部的價格以較低印花税騰空一個首置名額，以120萬資金full pay買入故鄉大灣區佛山樓盤，剩餘260萬存放於按揭戶口。

3. 同時進行上述1及2 的選擇，剩餘62萬存放於按揭戶口。由於金獅購入至今已過三年，在必要時可以隨時放賣換取現金防守。如非必要，本人將於沙中線通車後才放售金獅換樓。

本人有鑒於鐵飯碗�H保障加上金獅隨時可賣�H原因，推斷以選擇3作為投資方向最為合適，希望汪生楊生賜教，或是有比上述三項更好的選擇嗎？

最後，本人多謝你地�H資訊，令女友於2018年頭以600萬喺祥益地產促成下買入一個美湖大三房單位，成功上車。

第 44437 篇
[ID:52918]

汪總，楊生你們好. 近日逃犯條例鬧得熱哄哄. 好像還沒有聽過你們對此的分析. 會否引起大陸的走資潮和減低大陸人來港定居的意慾, 而導致樓價回落? 謝謝指教!

第 44436 篇
[ID:52917]

汪生楊生你地好, 小弟一直有留意您地既節目, 非常欣賞你地看數據講真話既立場, 你地及祥益團隊絕對係香港評論界，以至物業代理界既一股清泉!

小弟享今年年初三(2月7號)開始放賣深井自住既兩單位, 兩個星期後成功簽臨約賣出, 賣出後既翌日再買入新蒲崗廣場一個兩房417呎單位. 買入價598萬, 呎價約14300

換樓原因主要是upgrade :
一)由低層向北換中層東南,
二)由無地鐵到有地鐵(現時由屋苑步行到黃大仙站約12分鐘, 行去未來既啟德站亦差不多12分鐘), 整體交通亦方便好多
三)由無商場到有商場,
四)新蒲崗區內不少工厦活化成酒店及辦公室
五)新蒲崗呎價低水, 預期會受惠啟德發展

小弟當日買入時已問過銀行, 單位估價640萬OK , 所以一買就已經有buffer, 幸運地買入後一直連升十幾個星期, 帳面升幅應該有100萬, 即現呎價約16800. 不過屋苑盤源及成交極少, 自從我買入後暫時未有兩房單位成交,, 可能升100萬只係自high, 哈哈~


請問汪生楊生
1)你地對新蒲崗睇法如何? 我有無買錯野?

2)我唯一擔心既係沙中線唔知幾時開, 啟徳發展又會唔會一直延後,,, 我個人估計三至四年後沙中缐應可全面開通, 啟德既體育城, 啟徳Sogo 等應已落成, 整體配套應比今日好, 亦可帶旺新蒲崗, 而到時以同樣租金在啟德可能只租到一房但可租到新蒲崗兩房, 所以都應該不愁租客... 請問兩位有咩意見?

再次多謝汪生揚生令小弟夠膽換樓，祝祥益業務蒸蒸日上!

第 44435 篇
[ID:52916]

多謝老闆娘，又安排一餐靚酒佳餚，限量版靚酒，全場歡呼

第 44434 篇
[ID:52915]

多謝汪生,GONNA又帶我地食好野,悉心安排領袖飯局!仲要每道菜配唔同清酒,真係令人回味!

第 44433 篇
[ID:52914]

多謝老闆又再率領主管品嚐美食，領袖飯局為我們每月拼搏派發成績表，今個月要繼續努力，再接再厲，人人創高峰！

第 44432 篇
[ID:52913]

你好Cheung

現在於屯門區小坑村附近有一棟全棟村屋現正放售,地理位置方便!
5房4套廁,約1100尺花園,另有天台,全內置樓梯,連2個車位!

千金難買心頭好
如有興趣請即致電24682066 謝生

第 44431 篇
[ID:52911]

多謝汪生，汪太！美食靚酒，回味一晚

第 44430 篇
[ID:52910]

多謝汪生Gonna!! COVA美食搭配Sake Diamond�H美酒相得益彰，層次相當高，兄弟又可以坐埋下齊享受美宴熱鬧一番非常好!

第 44429 篇
[ID:52909]

多謝 汪生 Gonna
昨晚在高級餐廳Cove 舉行領袖飯局
以清酒🍶配上西餐美食，人人大飽口福！
回味無窮😋😋

第 44428 篇
[ID:52908]

多謝gonna 汪生
昨晚安排領袖飯局
美酒佳餚 仲有gonna 聲音導航介紹各種美酒
每款菜式配最好�黻s
一個字形容「正」！
👍👍👍👍👍

第 44427 篇
[ID:52907]

多謝汪生 Gonna 安排這晚清酒配西式菜式晚宴，每一道菜配一種日式美酒是一種獨特享受，期待下一次美宴。

第 44426 篇
[ID:52905]

請問有沒有全幢村屋租後售？於屯門或元朗區

第 44425 篇
[ID:52904]

你好，Tommy
已收到閣 下的留言，總裁汪敦敬將於5月27日(星期一)中午12時在「每週地產新聞評論」親自作出回應(當日會視乎回覆留言的進度，有機會順延)，閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目：http://www.manyw.com/，再次多謝閣 下對我們的支持！

第 44424 篇
[ID:52903]

你好，80後新人
已收到閣 下的留言，總裁汪敦敬將於5月27日(星期一)中午12時在「每週地產新聞評論」親自作出回應(當日會視乎回覆留言的進度，有機會順延)，閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目：http://www.manyw.com/，再次多謝閣 下對我們的支持！

第 44423 篇
[ID:52902]

你好，Fans
多謝閣 下的意見！

第 44422 篇
[ID:52901]

汪生楊生你地好呀
一路都有聽開你地的節目，學到唔少野，之前有留言問過你地問題，唔知你地記唔記得呢?本人同先生現年34歲，本人月入約30000, 先生月入約40000，流動現金約50萬，股票約50萬，本人同先生以聯名係2014年以400萬買入元朗尚悅440呎2房單位，於2016年同先生拆名轉按，先生的半份業權轉到本人名下，今年年尾先生轉比我的半份業權已經坐滿監。可以唔駛比額外稅賣出物業，而我同先生於2018年11月尾亦因為聽左你地意見，用先生名以418萬購入時代廣場325呎單位。
由於我地已經有小朋友，又冇父母幹，家庭支出亦較大，現時都係雙租人，租住3房單位，但係我目標想係35歲前可以換一個3房單位，之前楊生建議如果優化物業，可以用尚悅來換，近期我見尚悅類似我地單位的成交約600萬，我保守D，當到年尾尚侻個價都唔升值，仲係600萬賣出，計埋還清貸款約245萬，可套現355萬左右。
問題如下：
由於需要3房單位先夠住，但係如果以套現的355萬加埋本人的借貸力，先生又唔想動用家庭的流動現金，因為要作不時之需，同埋先生的借貸力又用埋，都唔可以幫本人做擔保，所以單靠套現的355萬加埋本人的借貸力，應該買唔到理想的自住3房，因為本人理想的自住3房屋苑單位要約1000萬。所以本人而家想換一D 可以負擔到又有投資價值的細3 房，因為我怕百頁窗效應，日後3房的樓價可能追唔切，所以想先換細3房作投資，待升值後，利用物業再換入理想自住單位，大家認為呢個方法可行嗎? 定係一動不如一靜? 如果呢個方法可行，有咩屋苑的細3房有高升值潛力可推介? 同埋係咪係用尚悅換貨較好?
我研究過，嘉湖山莊細3 房/海濱樓景細3 房/時代3房(不過好少放盤，同埋先生唔想將所有雞蛋放入同一個籃)
你地認為呢D屋苑可以幫我實現願望嗎? 定係有其他更好選擇?因為仲有時間左右，所以而家想開始部署，請大家幫我指點迷津