每週樓市評論

跨板塊買家重回樓市

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
香港專業地產顧問商會會長(2005-2011,2024-2026)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2011-2024)
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2026年3月31日)
僱員再培訓局「地產代理業技術顧問」(1/10/2023-31/3/2025)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)

地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局專業發展委員會增選委員(11/2020-10/2024)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
屯門健康城市協會主席
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2026)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2026)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
其他公職

2024-10-31

*轉載自2024年10月31日的香港仔

(按圖放大)

原文：

轉流率是住宅市場的靈魂。所謂轉流率，是以全年二手成交量佔總存量的百分比來計算，活用二手供應和理順置業階梯有助增加轉流率。

轉流率起動而衍生了轉流量，意味着同一筆資金在市場多次被運用，而橫向即令到不同的消費板塊互相灌溉。當資金泛濫時，加上多次被使用和板塊之間互相灌溉，就很容易形成大泡沫。所謂泡沫，即是成交量遠高於實際需求，於是容易出現過度借貸，但這些問題並不是轉流所引起的。

2009年美國開始推行量化寬鬆(QE)，香港面對量化貨幣的壓力之下，其實「樓市辣招」是很好的應對之策。事實上，樓市辣招減低了轉流甚至凍結了市場購買力，市場是極慢甚至是停止活動，財富很多時候都沒有去到其他板塊，因此重覆多次去運用同一筆資金的情況是不存在。

但當社會及市場面對困難時，就應釋放並推出解凍措施，在這方面，香港樓市辣招是撤得比較慢。為何在今年2月28日全面撤招之後，樓市表現後力不繼？筆者認為不是撤辣沒有作用，而是市場起動慢。市場回復購買力有兩個範疇：一是回復每個板塊本身的基本購買力，二是回復資金流動情形之下，是否可以出現跨板塊的消費或投資。由於悲情令到基礎購買力只能慢速復甦，如果購買力回應市場太慢的話，一樣可以令到樓價繼續向下跌。不過，我們也看到一些橫向發展，即個別板塊是回復得不錯，也見到很多有活力板塊的購買力是跨區進入樓市，筆者認為這部分是成功啟動的，問題是很多人察覺不到而已。我們見到很多朋友賣出股票之後就會去買樓，尤其是內地客戶近年進入香港租樓，甚至買樓的案例正日益增加，此類跨區購買力正在灌溉香港樓市，一些原本做定期存款的買家最近也開始進入了樓市。我們也見到以現金買樓的父幹（或者母幹）一族，基本上他們都是跨項目的消費群，而炒家亦在市場流動中，所以樓花有不少「西餅客」成交。如果上述評估是正確的話，筆者認為後市會進展得比較快。

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