*轉載自2026年9月2日的大公報
(按圖放大)
原文：
香港目前人口約750萬，承載力有限。特首李家超已提出人口需提升至1000萬，有學者認為若以2046年為目標，擴容速度必須極快，而北部都會區發展正是為此提供土地與基建。他同時認為吸納大量人口將會增加物業交易量，而非過度推高樓價（特別是一手樓），最佳預期是實現「旺市不旺價」。
提出有關看法的學者是專業和值得尊重的，筆者只是以市場經驗上在「擴容」這有價值的話題分享我的看法！
首先，香港人口要從750萬增加至1000萬，增加的數量是250萬！即相當目前人口的約三分之一！無論有關的計劃用多少時間去實踐，都是一個巨量的數字！要更多完善的計劃去配合！我們未來要面對並解決基建能耐和利益分配的問題！
在解決問題之前，我們首先要弄清楚現實是怎樣！
1）香港需要增加人口的時間，理性的預算是二十至三十年，所以學者提出2047年前是一個合理的預算！
2）現在香港的住宅租金正因內地學生、專才及外勞等新增的外來人口而上升！這些都是香港必須向前走的項目！難以避免！未來，住宅租金會因為各項目的成功而很大機會會持續上升（見附圖）！
將來增加的人口，並不會全部以買賣住宅的方式進入香港居住，更多會先以租賃住宅開始在港生活！香港的住宅空置率過去十五年只約4%的水平（見附圖），無論買賣住宅增加的數量有多少，單是租務市場根本沒有足夠空置單位去吸納新增人口，更不要說複雜的買賣因素，住宅單位的租金必隨着人口增加而不斷上升，且漸漸遠離現實！如果你說香港能做到「樓價旺市不旺價」，那不正是收租回報率越來越高？
怎樣才能夠增加人口而旺市不旺價?
a）建築成本上升不大
要減低建築成本有兩種方法，一是減低地皮招標的地價，政府必須要有規劃地增加土地供應同時降低地價，即要訂定市場學上的「價格與銷量平衡」！香港和內地建築成本懸殊，不是在物價方面而是程序上，事實上現在香港的建築程序比1997年前複雜了不少，效益水平卻不見正比例突出！這是一個長遠的大工程，政府應一邊做程序重整，成本就可一浸一浸地減低！
b）地價在增加供應下不上升甚至下調！
現實中，香港未來十年是轉型的黃金時間，這十年政府仍需要有足夠的賣地收入去支付龐大的公共開支甚至赤字，發債只能以合適水平增加而不能過多，否則就會成為下一代的負累！另一方面我們亦要保持地產市場運作及合理的價格水平，所以政府不斷開發「熟地」之餘，如何招標地皮也是一門包括純商業技巧的藝術！
c）二手放盤量大增
要解決香港住宅供應問題當然不能只依賴一手供應，二手樓的供應反而可靠和容易處理得多，二手供應量增加的關鍵在於轉流率。一個社會如果二手市場轉流得好，置業階梯的每一級也成交增加！實質供應量可因轉流暢通而倍數增長！香港在近年正正是二手𨍭流不?順而成交量大跌，從而影響了分配社會財富的均勻！
何況，香港人口正與大灣區對流，越來越多港人投入大灣區生活，在生活、醫療、甚至安老配套上彼此都有接口措施，人口對流將可助帶動二手成交轉流量和比率，有助增強香港擴容能力！
(按圖放大)
原文：
香港目前人口約750萬，承載力有限。特首李家超已提出人口需提升至1000萬，有學者認為若以2046年為目標，擴容速度必須極快，而北部都會區發展正是為此提供土地與基建。他同時認為吸納大量人口將會增加物業交易量，而非過度推高樓價（特別是一手樓），最佳預期是實現「旺市不旺價」。
提出有關看法的學者是專業和值得尊重的，筆者只是以市場經驗上在「擴容」這有價值的話題分享我的看法！
首先，香港人口要從750萬增加至1000萬，增加的數量是250萬！即相當目前人口的約三分之一！無論有關的計劃用多少時間去實踐，都是一個巨量的數字！要更多完善的計劃去配合！我們未來要面對並解決基建能耐和利益分配的問題！
在解決問題之前，我們首先要弄清楚現實是怎樣！
1）香港需要增加人口的時間，理性的預算是二十至三十年，所以學者提出2047年前是一個合理的預算！
2）現在香港的住宅租金正因內地學生、專才及外勞等新增的外來人口而上升！這些都是香港必須向前走的項目！難以避免！未來，住宅租金會因為各項目的成功而很大機會會持續上升（見附圖）！
將來增加的人口，並不會全部以買賣住宅的方式進入香港居住，更多會先以租賃住宅開始在港生活！香港的住宅空置率過去十五年只約4%的水平（見附圖），無論買賣住宅增加的數量有多少，單是租務市場根本沒有足夠空置單位去吸納新增人口，更不要說複雜的買賣因素，住宅單位的租金必隨着人口增加而不斷上升，且漸漸遠離現實！如果你說香港能做到「樓價旺市不旺價」，那不正是收租回報率越來越高？
怎樣才能夠增加人口而旺市不旺價?
a）建築成本上升不大
要減低建築成本有兩種方法，一是減低地皮招標的地價，政府必須要有規劃地增加土地供應同時降低地價，即要訂定市場學上的「價格與銷量平衡」！香港和內地建築成本懸殊，不是在物價方面而是程序上，事實上現在香港的建築程序比1997年前複雜了不少，效益水平卻不見正比例突出！這是一個長遠的大工程，政府應一邊做程序重整，成本就可一浸一浸地減低！
b）地價在增加供應下不上升甚至下調！
現實中，香港未來十年是轉型的黃金時間，這十年政府仍需要有足夠的賣地收入去支付龐大的公共開支甚至赤字，發債只能以合適水平增加而不能過多，否則就會成為下一代的負累！另一方面我們亦要保持地產市場運作及合理的價格水平，所以政府不斷開發「熟地」之餘，如何招標地皮也是一門包括純商業技巧的藝術！
c）二手放盤量大增
要解決香港住宅供應問題當然不能只依賴一手供應，二手樓的供應反而可靠和容易處理得多，二手供應量增加的關鍵在於轉流率。一個社會如果二手市場轉流得好，置業階梯的每一級也成交增加！實質供應量可因轉流暢通而倍數增長！香港在近年正正是二手𨍭流不?順而成交量大跌，從而影響了分配社會財富的均勻！
何況，香港人口正與大灣區對流，越來越多港人投入大灣區生活，在生活、醫療、甚至安老配套上彼此都有接口措施，人口對流將可助帶動二手成交轉流量和比率，有助增強香港擴容能力！
