每日新聞摘要 每日新聞摘要 10.09.24 2024-09-10 (明報)首8月二手公屋買賣860宗 超去年全年 近期本港私宅樓價雖然持續向下，但今年迄今，公屋交投表現卻相當不俗。據中原地產研究部統計，今年首8個月二手公屋買賣登記共錄860宗（包括自由市場及第二市場）、涉成交總值17.74億元，相關宗數比去年全年錄約846宗，高14宗或1.7%，料今年全年可突破1000宗，有望升穿2021年錄得的989宗高位，創2000年有紀錄以來的25年歷史新高。至於今年首8個月公屋買賣成交總額，暫較去年全年錄約19.42億元，還低約1.68億元或8.6%，但估計今年全年可達20億元以上，料創2021年錄27.94億元後的3年新高。 中原料全年破千宗創25年新高 另外，值得留意的是，今年首8個月，有19個公屋的買賣登記宗數，已超越2023年全年數字，其中9個屋邨升幅達50%以上；宗數升幅最大是柴灣峰華邨，今年暫錄8宗，較去年急增7倍，主因是去年成交基數太低所致；另黃大仙鳳德邨、葵涌葵興邨，買賣宗數分別比去年升1.04倍及1倍。 中原研究部高級聯席董事楊明儀指出，2月底政府全面「撤辣」，用家恢復入市意欲，而且受公屋富戶政策、房委會延長資助出售單位按揭貸款保證期等措施刺激，二手公屋成為部分買家的置業目標，單計4月到8月期間，公屋買賣登記量連續5個月，維持逾100宗高水平。 資助房屋二手成交方面，中原地產資深區域營業經理胡耀祖表示，馬鞍山錦泰苑新錄兩房未補價成交，位於F座中層08室，實用面積526方呎，議價後以430萬元未補價易手、實呎8175元，買家為用家；原業主2000年105.7萬元未補價購入，持貨約24年，帳面獲利逾324萬元或3倍。 (東方)上車鐵路盤紛見紅 新葵芳貶15% 淘大3年半輸178萬 本地二手業主持貨信心減弱，早年被高追的細價上車盤，樓價全部「跌凸」。毗鄰鐵路站的葵涌新葵芳花園，單日連錄兩宗蝕讓成交，兩房單位劈價近「一球」沽出，約5年帳面貶值約15.6%。另外，牛頭角淘大花園兩房單位做價險守「4字頭」價位，買入逾3年半大幅虧蝕約178萬元。 新葵芳花園實用面積約400方呎單位，於樓市高峰期間做價曾高見近700萬元。中原許偉業表示，上述同面積的A座中高層5室，今年3月叫價590萬元，放盤約半年，區內分支家庭見租樓並不划算，議價後以498萬元購入，呎價約12,450元。原業主於2019年底以590萬元買入，約5年帳蝕92萬元。同座另一個高層8室單位，實用面積約418方呎，同日以705萬元售出，逾3年帳面虧損約174萬元。 淘大花園向為全港最指標的上車盤。香港置業胡國安指，屋苑E座低層2室，單位實用面積約390方呎，叫價430萬元放盤約一個月，減價後獲區內客以408萬元承接，呎價約10,462元。原業主於2021年1月以約586萬元購入單位，帳面貶值約30.4%。資料顯示，該盤同座極高層同室單位，早年成交價曾逾650萬元。 The Avery近8年首跌穿4球 迷你單位做價「升得快、跌得更快」。富誠地產林心怡稱，九龍城The Avery高層D室，實用面積約225方呎，成交價382萬元，呎價約16,978元。原業主於2019年以518萬元購入，帳面虧損約136萬元，貶值約26.3%。資料顯示，是次為項目近8年來首宗低於「4球」轉讓。 碧湖花園持10年仍損手 部分私樓成交價已跌至200餘萬元。中原陳國輝表示，粉嶺碧湖花園6座中層F室兩房戶，實用面積約400方呎，議價後以299.8萬元沽出，呎價約7,495元。單位約10年帳面仍貶值約13.6%。 美聯翟安暉指，元朗萬豐大廈高層A室，實用面積約270方呎，成交價266.6萬元，呎價約9,874元，較個別銀行估價低100萬元，新買家為同區上車客。 此外，沙田第一城三房單位都錄損手。該行黃錦瀚稱，該盤15座中層B室，實用面積約819方呎，成交價828萬元，呎價約10,110元。原業主2015年12月以858萬元購入，不足9年帳面蝕30萬元。 屯門鐵路站上蓋瓏門再錄成交。市場消息透露，屋苑5座中層單位，套三房設計，減價50萬元後，剛以900萬元售出，呎價約13,932元。原業主購入上址僅約兩年，帳面蝕約130萬元，單位貶值約12.6%。 (東方)新盤消息：啟德海灣加推12伙 添折扣 啟德新盤減價策略奏效，嘉華國際(00173)牽頭發展的啟德海灣第1期，繼上周為指定單位增加折扣後，昨日公布加推12伙，並上調該批單位折扣率至最高35.75%，折實平均呎價約17,678元，個別單位較一年前賣平約18%。 嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）温偉明表示，項目上周五至今累錄24宗成交，套現逾1.4億元。由於接獲不少三房查詢，故首次將限定折扣延伸至三房。12伙加推單位涵蓋6伙一房、3伙兩房及3伙三房戶，折實價由487.8萬至1,200萬元，折實呎價15,928至20,478元。一房及兩房戶折實呎價均低於1.7萬元。售價最低為2A座2樓G室一房戶，實用面積306方呎，折實呎價約15,941元。 曼翹促銷 減價達28% 桂洪集團的紅磡曼翹，減價促銷最後貨尾，昨修訂價單，直接削減4個高層單位售價，並安排周五以先到先得形式發售。其中23樓D室，實用面積186方呎，開放式間隔，定價由572.9萬元下調至338.3萬元，最新呎價約18,188元，惟早前價單有18%折扣，現時則不設折扣，故實際減幅約28%。 (東方)海璇II四房賣5636萬破頂 臨海豪宅交投持續，新鴻基地產(00016)的北角海璇II昨連沽兩伙，總成交金額逾一億元。其中第3座19樓A室四房戶，實用面積1,492方呎，連一個車位以5,636.4萬元沽，成交價暫屬該期數最高，呎價約37,777元。該項目累售11伙，套現逾4.9億元。 同系屯門兆康NOVO LAND第3B期昨日加推價單5號，涉及78伙，折實平均呎價約12,354元，周五發售154伙，其中124伙屬價單單位。該盤本月至今暫沽21伙，最新以378.26萬元售出Fiskars第2A座35樓D室，實用面積292方呎一房，呎價約12,954元。NOVO LAND系列累售逾3,100伙。鷹君(00041)大埔白石角朗濤，以5,810.3萬元招標售出H2座的Sky Duplex（SD2）。 連方I擬下月推售現樓 萬科香港的長沙灣連方系列累售160伙，套現約12.7億元。該公司董事總經理周銘禧稱，連方I已取入伙紙，正籌備現樓部署及交樓，最快下月現樓推出；連方II已開始拆棚。該盤夥拍中原推中秋節置業優惠。 (星島)NOVO LAND突擊加推每呎1.23萬 新地屯門NOVO LAND 3B期近期銷售成績理想，昨日乘勢加推78伙，折實平呎價1.23萬，並於周五（13日）進行新一輪銷售，以發價單方式推售124伙，另推出30伙以招標方式發售，合共發售154伙。 涵蓋1至4房戶型 NOVO LAND第3B期昨日推出5號價單，涉及78伙，包括9個開放式單位、28個1房單位、28個2房單位及13個3房單位，以現金付款計劃計算，折實平均呎價為12354元，較4號價單折實平均呎價12176元，輕微上升1.5%，當中37個單位折實售價更低於400萬。項目亦發出新一份銷售安排，推出新舊價單合共124伙於周五發售，售價最低為308萬；另亦推出30伙於同日起以招標方式發售，合共發售154伙。 發展商表示，項目昨日亦售出1伙，為可供發售最後1伙1房戶，由於NOVO LAND第3B期現時可供發售之單位非常有限，故昨日加推新價單及發出銷售安排，增添單位供買家選購。 新地旗下元朗The YOHO Hub II亦部推出從未推售的第6座，共涉469伙。據樓書顯示，第6座標準樓層每層設有10伙，面積由338至1035方呎，提供1房至4房單位，其中1房設47伙，佔整體約10%；2房單位設187伙，佔整體約40%；3房單位就提供234伙，佔整體單位近50%，為主打戶型。4房單位則僅設1伙，為6座57樓A室，面積1035方呎，4房2套加工作間連洗手間設計，同時為整個項目面積最大單位。 詳情

成交快訊 首置客以居二價275萬買入屯門兆麟苑兩房戶 2024-09-10 祥益地產高級分行經理黃文樂(Ivan Wong)表示，屯門居屋兆麟苑日前錄得一宗區內首置客的買賣成交個案。黃氏稱，上述所錄成交單位為D座中層8室，實用面積401呎，兩房一廳，日前獲區內首置客垂青。該買家擁白居二資格，鍾情單位附設企理裝修，加上內籠寬敞，可靈活擺放傢電，而且新買家一直居於同區，表示熟悉區內環境，不用重新適應，遂便決定以275萬(居二市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為6858元，屬市場價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責) 詳情

成交快訊 屯門兆禧苑租金吸引 租金回報率高達3.8厘 2024-09-10 祥益地產區域董事黃慶德表示，日前該分行促成一宗屯門兆禧苑的租賃成交個案，該單位之租金回報率高達3.8厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為A座高層13室，實用面積363呎。租客為內地專才，主要鍾情該屋苑周邊配套完善，而且租金相宜，單位內籠亦見企理，遂便決定以月租9500元租入，以實用面積計算呎租26.2元。黃氏續稱，如以現時同類型單位銀行估價約303萬作計算，該單位的租金回報率高高達3.8厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責) 詳情

每週樓市評論 平買現金流 2024-09-10 *轉載自2024年09月10日的星島日報 原文：很多人評論投資都只說價格上落，沒有留意現金流才是整個市場的靈魂角色，筆者在2009年獲陳志輝教授邀請在中文大學的EMBA (行政人員工商管理碩士)課程分享一間細公司怎樣運用《孫子兵法》去打造能抗逆大公司的生存空間，演講完畢後有位學生在休息室等待並問：「汪生，將來你經營的祥益地產成長的時候，怎樣仍然保持現在的初心？」這是一個很好的問題，筆者回到家中有深思，結果得出放棄想做第二個施永青先生的念頭，因為我覺得以本人的條件來說，可能要放棄太多原則。美聯物業2024年中期業績報告的數字反映，今年上半年33億元生意額裡面盈利只有1.74億元，即是說經營地產代理並不是一門很好的生意。當時筆者決定主力去做好兩件事：第一就是進一步撰寫更加多的文章去分享我實踐的投資技術；第二就是我應該經營的不是佣金生意，而是一間健康的公司，最重要的就是有穩定的現金流。想有絕對穩定的現金流最好的方法就是能夠確保人人開到單，所以不久之後，筆者就提倡「祥益無白果」，當時地產代理已經僧多粥少，來到現在情況進一步嚴峻，但是以8月經營情況比較困難下，我們的人均開單仍然有4.7宗，公司雖然沒有做到很大規模，但能夠做到人人開到單，結果是得到一個健康的現金流。筆者經營這個現金流的成功，對日後的投資是一個十分重要的基礎，經營現金流除了地產代理的本業之外，另外包括筆者一直都有買樓收租，而且所得的租金也是滾存了一個穩定的現金流， 同時我亦喜歡買貴重物業，貴重物業的好處是第一不愁找租客，第二在逆市裡面可以照樣加租。樓市去到現在，大家應該要留意多一些現金流，香港儲了10萬億元定期存款在的銀行體系，這些定期很大機會會隨著存款到期之後，在定期利息大跌下如何走動會影響一切，而美國減息之後，環球資金如何走動亦是對投資很重要的。來到現在，筆者見到有年輕投資者呼籲買樓收租，他稱為買現金流，個人覺得這個說法非常之準確的，現在是平價買現金流的時候，我們看一看現在屯門區的樓價：200餘萬可以買到單幢式私樓，300餘萬可以買到2房私樓或自由價居屋，這些物業收租都是平過供樓或者相若的。扣除了息口之後，其實就等於買了之後的每個月就開始有現金回流了，隨著息口減和香港因為外來人口大量入境令租金上升之下，現在買入物業的短中期內，「收租佬」都會不斷加人工，悲情雖然令到人不覺得機會存在，但機會的確實在地在眼前。女 詳情

專題報告 香港貨幣供應量報告 2024-08-30 詳情