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第三層樓


不怕吃苦的人
汪生,楊生大家好!首先好多謝你地不偏不倚每星期為我地年青人講解樓市,幫助好多年青人上車,組織一個安樂窩。本人對汪生H龍市理論深感佩服。

背景:
本人30歲,政府人工扣除強積金後為$68,000。

2016年頭以280萬買入第一個282呎大圍的單位。現時每期還款8000,年利率2.375%,欠銀行203萬,租金收入12,500,現時估值480萬。

2017年頭母親見本人買樓亦感興趣投資樓市,並把一個冇樓梯H唐樓換樓以455萬買入一個西營盤40年樓齡374呎H單位,現時估值$590萬,作自主之用,本人作為供款人,每期還款10,400,年利率2.275%,欠銀行256萬。

問題:
本人家庭現有資金400萬,現主要存放於按揭戶口賺息。現有以下選擇,希望汪生楊生賜教。

1. 母親先繳款約20萬印花稅連雜費轉讓自住物業給本人,並以上次龍市一期頂部H呎價購買一個500萬以下H單位:如屯門泳池及碼頭一帶H兩房單位、九龍灣或大圍單位,作為日後本人搬出後自住用。當中交易將以本人為借款人,預算以200萬左右作為首期及雜費。達成一人供三樓,剩餘182萬存放於按揭戶口。

2. 母親先繳款約20萬印花稅連雜費轉讓自住物業給本人,純綷以一個龍市一期底部的價格以較低印花税騰空一個首置名額,以120萬資金full pay買入故鄉大灣區佛山樓盤,剩餘260萬存放於按揭戶口。

3. 同時進行上述1及2 的選擇,剩餘62萬存放於按揭戶口。由於金獅購入至今已過三年,在必要時可以隨時放賣換取現金防守。如非必要,本人將於沙中線通車後才放售金獅換樓。

本人有鑒於鐵飯碗H保障加上金獅隨時可賣H原因,推斷以選擇3作為投資方向最為合適,希望汪生楊生賜教,或是有比上述三項更好的選擇嗎?

最後,本人多謝你地H資訊,令女友於2018年頭以600萬喺祥益地產促成下買入一個美湖大三房單位,成功上車。
2019-05-20 00:01:03



訪客的留言

(第 1 篇回應.)
關於上一個買第三層樓H問題,本人以網上的按揭計算機計算了自身的借貨力,發現有能力以300萬首期購買600萬的樓,但不知本人是否正確使用該計算機,所以想麻煩是不是有同事可以幫忙對一對。

每月收入
=(人工扣除強積金+70%租金收入)
=68000+0.7x12500
=76750
每月還款金額
=8000+10400
=18400 (假設母親轉讓後維持原有物業按揭供款計劃供款細節)

如要承造5成按揭,以2.375%計算
最多能購買600萬,首期300萬

如可行的話,本人認為倒不如買一個600萬嘉湖三房單位,完成後剩餘約60萬存放於按揭戶口,希望汪生楊生賜教,或是有比上述四項更好的選擇嗎?
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回應者: 不怕吃苦的人   2019-05-23 00:08:37
(第 2 篇回應.)
[回應第 1篇]

你好,不怕吃苦的人
已收到閣 下的補充留言,我們會轉交給相關主持及按揭部。
   回應
回應者: 公關部   2019-05-23 12:46:20
(第 3 篇回應.)
你好,不怕吃苦的人
首先多謝閣 下的留言,以下資料由數據分析部提供:

關於方案1至3, 剩餘多少流動資金為合適, 建議參考番你的家庭支出, 預留6個月至1年的支出較佳。
關於方案4, 五成按揭買600萬物業, 首期300萬, 印花稅90萬(如果沒有名額, 需15%稅), 連同其他雜費, 需約400萬。
   回應
回應者: 公關部   2019-05-24 15:52:47
(第 4 篇回應.)
[回應第 1篇]

你好,不怕吃苦的人
首先多謝閣 下的留言,以下資料由按揭部提供:
如果你能提供糧單,一般銀行均可計算未扣除強積金之數額,至於按揭方面由於你已經有按揭在身,如要再承造按揭,則供款入息比率及壓力測試均需下調10%,以你的收入計算,供款入息比率40%計算上限為$30700及壓力測試50%計算上限為$38375,假設600萬物業承造5成按揭(自住),年期30年,息率2.375%計算,每月供款為$11769.6,再加上大圍物業每月供款$8000及西營盤物業每月供款$10400合計為$30169.6,雖然供款入息比率能夠通過要求,但在壓力測試下需將三個物業的供款加大3%利率計算,假設以30年期及5.375%計算大圍物業為$11526.4及預計購入的物業需為$16799.1,而西營盤物業以5.275%計算為$15016.2,三個物業合計$43341.7,所以你的入息未能通過壓力測試要求。
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回應者: 公關部   2019-05-27 09:48:19
(第 5 篇回應.)
你好,不怕吃苦的人

由於數據分析部及按揭部均就閣 下的留言提出相關意見及數據,建議閣 下可先作參考,如果問題仍然無法解答,或有其他疑難,歡迎再次留言!
   回應
回應者: 公關部   2019-05-27 10:52:37

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