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每週樓市評論
高通漲危機處理策略(三)我的理財策略

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2019)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2021)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2020)
其他公職

2009-06-19

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祥益算是業內財務穩健的公司,祥益在六四事件時創辦而之後每一次社會動盪,不論91年波斯灣之戰、金融風暴、沙士及最近的雷曼事件,我們也是趁機開分行,並宣佈不裁員減薪且增加人手,究竟我們的理財概念是如何的?在多變的現今經濟處境,請容我斗膽公開去分享,希望可拋磚引玉,令大家有「組合理財」的概念,而不是一味只看淡或看好,或人云亦云地追買物業。

我的理財概念,是將財產分現金、物業、股票、及事業四個項目,我認為這些就好像一個家庭的各成員一樣,角色責任不同但也不可缺一,不單是四者並存,而且是機動性地去不斷平衡及調整的,各項目的概念如下:

(1)「Cash is King」(現金是皇帝):我認為「沒有現金沒有機會!只有現金錯失機會!」機會出現時,必須要有足夠金錢去掌握!但太重份量的金錢遇上高通漲時會不斷蒸發!死守現金也是「守財奴」,也等於見到機會不敢入市!金融海嘯的出現,令各國也大印銀紙去救市!印銀紙這種救市方式也不是免費午餐的,但究竟由誰來付出代價 ? 對!正是放錢在銀行的存戶,放在銀行的錢貶值了,貶了值便是在印銀紙中補貼了給投資失敗的人!

有人認為通漲將是高得空前恐怖的,也有人認為通漲最後有機會不會來(或來得比想像中小),我則認為最重要現在是有足夠的通漲風險,既然風險存在,關鍵在於你有否合適策略去面對最後結局前的重要過程及經歷,所以現金一定要足夠,但物業的值也不可少於你的現金量!

(2)「Property is Queen」(物業是皇后):遇上高通漲的最佳投資工具就是物業,尤其是當收租率高於息率時,物業就算未賣出也可賺息或「賺用」!

(3)「Stock is Prince」(股票是王子)股票也是資產,但比物業流通能力快及大得多!不能不持有!

(4)「Career is Princess」(事業是公主)事業是最重要一環節,事業發展得好,可得到不斷的現金收入。

將財產分開以上四部份令財富結構穩健化,是將資產如起大廈般「建築化」,在不同市場情況中也會將各項目的份量追求平衡。在我事業未穩的年青時代,剛白手興家但勢孤力弱的我,會在逆市時將積蓄去置業,買入住宅單位在窗門貼上螢光紙來當「樓上地產代理行」,「第一桶銀」算是如此找到,當時也喜歡買一點匯豐股票作小投資,加在一起總算是附合了以上四個投資項目的組合原則!

用這四個投資項目作組合,我認為一定要追求質優的,事業能質優才可以健康發展,物業質優才能經得起考驗及有好的增長。

08年的上半年,太太見市道向好,樓市及股票有見高峰,她將覺得次一級質素的股票及物業適量放出,於是回籠的現金增長能追上上升後的樓價及股值,反而因為追求質素,祥益的分行增長遠少於整體資產增長,當雷曼事件出現後,物業及股票的價值雖下跌,但因為各投資成份優質的關係,令有關產業下趺率較低及反彈能力較大,不單沒有長期的損失,而且是最快「返家鄉」的。

在雷最事件後,如凱旋門的單位幾乎沒有跌低過年多前的買入價,最近更在盤源減少買家增加下回到高位!而其他收租的物業更在金融海嘯時期也可以在收租率上繼續増長。

縱使資產值曾在雷曼時件後有過短暫下跌,但祥益的分行仍少其他三項投資的資產值,所以當大型代理行裁員及減分行的時候,正是我在事業上的「入貨時機」了!我專揀龍頭舖來接收,號稱: 「只要龍頭!不要二流!」這個回合,我的策略是成功有效的,最重要的勝利,是在那人心虛怯的日子,我們嬴到向前行的信心及驕傲!

我的故事,絕不是賺大錢的故事,只是逆境求進的小例子而已,希望我粗率的理財組合,可以給到你參考的價值和靈感!


  
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