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每週樓市評論

現今樓市的真實面貌

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2009-04-06




栢慧豪廷即將推出,相信會令樓市起動!



現在的樓市,相當令人迷惑!成交近期一下子增加了30%以上,小陽春日益形成!但金融海嘯引起的深遠創傷,怎會影響得這樣短!?本篇,我想為樓市來一個解構,希望以我微末的見地,拋磚引玉讓大家討論一下當局的危與機,而不是一味人云亦云的看淡樓市。

歷史,是不斷向前編寫的,所以歷史教訓雖然可貴,絕不能以舊有的經驗來為未來作絕對性判斷,而今次金融海嘯中的異變,其中一樣和過去不同的,便是世界、經濟及樓市的「多極化」!

未來世界陣營,將因為美國國勢的虛弱,而出現「多極勢力」,世界將會由多個較強大的國家來平分春色地領導,世事果真合久必分,但其實在樓市上,近年香港也日益走向多極化!

近十年,香港樓市已由「一體連貫化」轉向「兩極化」,再由「兩極化」走向「多極化」,由原本97年的豪宅和上車樓相反的各走極端發展開始,已意味了樓市已脫離了過去由「細價、中樓、大樓、豪宅……」等一環扣一環地直接互連一體,而成為彼此可差天共地的相反表現,分道揚鑣!

我很同意我在職訓局的同事余錦雄(魏理仕)的樓市結構概念,他認為現在樓市已分四個獨立市場(上車樓!上車樓業主的換樓對象!上車豪宅!真正豪宅!)我認為樓市已分四極,這四個獨立市場,表現早已懸殊,它們泡沫不一樣!各市場中蘊藏的購買力也不同!四個市場,就如四座以不同材料建造成的堡壘一樣,少泡沫的市場就如用鋼筋水泥建的一樣!多泡沫的市場,就如用沙堆建成的城堡一樣!一些中度泡沫的市場就如用木建的堡壘一樣,四間不同材料建造的城堡,當遇上海嘯湧來巨浪的時候會怎樣?用泥沙堆的堡壘被大水一衝就散了!用鋼筋來建的城堡,偏偏卻屹立不倒!用木建的便要看看浪有多大及究竟有多少波的衝擊了!

無錯,災難是衝擊了整個樓市的,但並不等於所有市場要承受很大的傷痛,甚至不等於一些市場不可以逆流脫穎而出,表現出色!起碼,一些市場可以調整較快及可較快起步!而事實上,小陽春可出現,是證明了自由市場的強大調整力能令市場初步高速復原中,也證明了之前唱得太淡!「唱得太淡可能害死人!」!

不過,不要以為我在唱好樓市,一直以來,我其實也只是提倡大家向好及向差的因素也要看,然後由自己決定,不要人云亦云!

事實上,金融海嘯的長遠隱憂不單止仍然存在,而且會因近期一時的向好,令市場失去了原本因共存危機感引起的高效率及高調整能力!

之前過份的樓市悲觀,令購買力過份抑壓,相反,現在的所謂「市旺」是將之前抑壓的購買力釋放,甚至有可能也將未來購買力也預早燃燒!

不過,今天的樓價仍是在保守階段,「反價」只是剛剛開始,尤其是泡沫最低的新界西區,比建築成本更平的樓價,長遠是十分穩健的,相反,成交繼續增加,樓價自然向上,到時風險便會提高了!




如果你是業主,你是否會考慮換樓栢慧豪廷?

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