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每週樓市評論

2023公屋斷崖下跌 收地增供應

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2019-11-19


*轉載自2019年11月份的信報財經月刊

(按圖放大)



原文:

在四個多月的政治風雨飄搖後,特首林鄭月娥在10月16日公佈了今年的施政報告,於三日後出席電台節目時慨嘆坦言:「懷疑能否回到以前的香港,但她希望大家要抱有信心,冀望能盡快走出困局。」

特首閣下及香港人,加油吧,過去了的已過去,不需要懷緬,不要困在眼前的「危」,不如好好掌握當下的「機」,今年的施政報告不是充滿了新的格局嗎?我們不如好好地去掌握,我們香港是有條件更勝以前的,請讓我分享我的觀點。

施政報告是突破了多年土地供應不足的死局,也其實開始解決了所謂「地產霸權」包括了「囤地」的重大死結。

其實回歸多年以來,多任特首也克服不到土地供應的問題,董建華的八萬五政策遇上了亞洲金融風暴,在傳媒渲染下及群眾的無知下取消了,從此香港人由有為奮鬥,進入了祟尚無為的錯誤年代了。

跟著由「香港仔」曾蔭權上任特首,香港仔完全滿足香港人追求無為的心意,果然本著「唔做唔錯」的原則下,香港土地供應大幅減少,更推出勾地政策,在「發展商唔勾地政府就無得賣」的遊戲規則下,賣地的主動權便從此落在發展商手上了。

後來梁振英上場,在重重阻困下銳意經營,仍比前任曾先生造多了30000個住宅單位左右,此批增加了的供應若能如期推出,在「供應量多過成交量」的市場法則下足以抑制急升的樓價,只是發展商見市場向好加上息口低迷,自然待價而沽了,在推出銷售量仍低成交量的現實下,樓價自然繼續上升。

到了現任特首林鄭月娥上場後,土地供應更見困難,雖然很正確地推出了「空置稅」去防治有發展商延緩供應囤積居奇,但施政欠佳致撰文時仍未通過立法會,浪費抑制樓價上升的條件和時機,加上林鄭不仿傚粱振英的見鏠插針去造地,她只關注的大工程如「明日大嶼」卻遠水難救近火,於是中短期更加不足,以數據可推演到2023以後將出現斷崖式的供應大減。

林鄭上任後,積極發展不同種類的資助房屋以修補置業階梯,這是正確的事,但在供應更不足下,個別受眾者得到資助的機會反而進一步減少!當居屋抽籤超額申請達60倍時,這是令人覺得機會渺茫的訊息,當人們會感到社會無希望的時候,動亂就容易產生了。

六月開始的社會運動的發生,引起全國焦點都放在香港的囤地者手上!不少人也認為,不滿的根源直接或者間接都與高樓價有關,房屋問題因此成為了政治上必須要解決的事情,今次施政報告中有關收回土地條例的內容其實令香港如同變天,除了是可以在原本的收回範疇將土地作公私營七三的分配之外,更加對一些爭議性或者沒有撥入發展計劃的土地行使收回土地條例,以作為公營房屋的興建,這無疑是隱含了的「反囤地政策」,如果有關法例施政得好,發展商極有可能將較貴重而位置好的地大幅進行發展計劃以保障自己最大的利益,即是說未來供應可以是海量的。
收回土地條例為政府取回了土地主導權,配合了空置稅,有條件將囤地、土地供應不足的問題解決,為何只說有條件?因為是否真正解決到問題還要看特首的管治能耐,是否合適運用法例的力量,令供應趕得及在2023年的供應斷層前推出,還是繼續優柔寡斷失卻掌控問題的核心、令市民受苦更多?

當發展商們發覺供應開始增加後,自然會加快推出單位,香港仍有53000個已動工但未發售的單位,加了這數量後足以滿足到2023年前的供應,之後,又是要靠政府的新供應了。

看了施政報告後,令我擔心的是:特首並沒有準備就政府建屋的效率作改革!近20年,香港在建屋上增加了不少繁複的條例,且政出多門,尤其在環保上,太多部門也分別去管制建屋,這令香港房屋新供應往往效率大減,不面對問題,政府下一個危機就會是有了足夠土地後,但建屋太慢,一樣令天怒人怨。

供應上舉個例子,最近政府行使收回土地條例去收取了古洞北和粉嶺北土地,將來可提供約71,800個房屋單位,政府預算私營房屋可以在二零二三年為市場提供首批單位,但公營房屋卻要到二零二六年才提供供應了,為何公營房屋要多3年呢?這個正是政府可改善的空間,也是是否補充到2023年供應斷層的關鍵!

如果特首和政府「爭氣」的話,當公屋及居屋都因收回土地順利而足夠的時候,有足夠新居屋增加的公屋,政府就可以普及「租者置其屋」計劃,即是為賣出舊有公屋加編出時間表,公屋原本是政府必然虧損的項目,尤其舊公屋更因為維修費增多而令政府負擔加大,但是將舊公屋賣給租戶,由市場去支持這些維修支出,反而,公屋不單只是價格最平及最低門檻的房地產,而且收租回報率亦可觀,更因為折上折的關係,買公屋的人士可以說是享受到最高樓價回報的族群,過去往往在幾年內有8至11倍的回報,同樣,居屋的折扣率亦吸引,如果有一日樓價在供求正常情形之下因環球因素拾級而上的話,只要市場能夠買到公屋及居屋就可以確保草根市民進入了置業階梯而分享到市場成果及換樓上游了,有些人會說這是否「益左」公屋及居屋的人士?這其實是一件好事,香港不是正出現貧富懸殊嗎?公屋人士賺取最多,而居屋人士亦賺取不俗,就用私樓在供應充足的情形之下自求多福吧,這個社會的利益分配制度令愈草根的分得愈多,為何不是一個更理想的局面? 今次施政報告正正是提出更積極出售未賣出的舊有「租者置其屋」計劃,也算是為長遠此計劃做好了熱身,是值得欣賞的。

最後,我想讚揚一下放寬按揭環節是非常正確的,尤其是現在正正是放寬的最佳時機。

旺市時,想買樓的人多如千軍萬馬!但市道差時,買樓的人好像減少了八、九成!對!這成交低迷的一刻正是出手重整樓市的時候!在這難得的供求最平衡時刻,政府可再分配供求,令到市場從新發揮良好的財富分配作用!

自從2010年開始了樓市辣招後,二手放盤量大幅減少了65%王70%!少了這麼多供應,樓價又怎會不大升?我強調我很支持樓市辣招這保護金融系統的措施,事實上金融結構的穩健令之後面對的多次金融亂局下,香港仍固若金湯!但是樓市辣招並不令樓市去除太多風險,因為「買有風險!不買也有風險!」樓市辣招令不少人買不到樓和換不到樓,受影響的人同時冒上了「因沒有買樓所招致的損失」。

樓市辣招更招致了政治風險,因為措施令社會利益欠均勻,最後暴動容易出現,不滿的人容易被挑動。

放寬首置上車人士按揭上限,令原本買800萬,以過去的規定是需要付出4成的首期即320萬的,但現在只需要80萬,合資格買此價格單位的人士,收入大概(或兩口子)是7萬多元,同樣400萬樓是需要3萬多元的收入(或兩口子),以兩例子我們會發覺,有關首期是符合有關借貸收入的人,他們都可以有能力在一、兩年內儲蓄到適合自己負擔的置業目標之首期,也即是說從此置業的希望並不渺茫,這個「不渺茫」正正是結構性改變。

跌市的時候,成交量少過放盤量,價格下跌自然是理所當然,未公佈施政報告前的400萬單位放盤量上升,這些正是年輕人能力買得起的單位,趁機放寬一換一的换樓限制,也令原本因為「600萬以上要支付四成首期」而放棄換樓的人士可解封上游置業,不懂市場的人會說:那豈不是令購買力上游激活三房單位?事實是上游活動也帶起下游變化,換樓活動增加會令細單位放盤量增加,令細單位樓價進一步下跌!若長期細單位放盤量增加也比成交多!樓價上升自然受控制了!

在施政報告宣佈前,筆者曾就「一年可解決房屋問題」去在不同媒體提出類似以上的建議,我深信2023年前的供應可以資源管理概念去得到解決,但2023年後則必須有新供應趕得及,否則樓價上升將不可收拾!但以現在公務員的效率及態度和行政流程若不改革,筆者並無信心!更何況縱使有足夠土地後我們仍欠缺足夠建築工人去大興土木,怎樣保護香港工人下和政黨外勞基制,夫必須的,以上是政府一定要成功的任務,希望特首加油!香港人應支持政府,天佑香港。




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